Долевое строительство неустойка: Статья 10. Ответственность за нарушение обязательств по договору \ КонсультантПлюс

Застройщик не имел права организовывать долевое строительство — неустойка удваивается

Все юридические нюансы долевого строительства оговорены в законе, который четко указывает, что право собирать средства дольщиков имеет лишь тот, кто:

• является собственником участка, предназначенного для строительства объекта, фигурирующего в договоре;
• получил официальное разрешение на строительство;
• оформил проектную декларацию.

Если средства были собраны с дольщиков незаконно, застройщик обязан выплатить им неустойку в двойном размере.

Дом сдан, но имеются недостатки? — Требуйте компенсацию!

Веским основанием для получения компенсации (неустойки) считаются выявленные несоответствия возведенного объекта указанным в договоре параметрам. Проще говоря, если дом имеет недостатки, и недостатки эти подтверждены экспертами, вы имеете право на материальную компенсацию, размер которой может быть весьма существенным. При этом дольщик имеет право оставаться владельцем приобретенной недвижимости и затребовать у застройщика полного устранения недочетов либо расторгнуть договор и вернуть помимо неустойки полную сумму, уплаченную в рамках договора долевого строительства.

Для подтверждения имеющихся недостатков потребуется специальная экспертиза, в ходе которой будет определен полный объем всех недочетов и реальное (фактическое) качество объекта. Заключение такой экспертизы — неоспоримое доказательство, которое принимается в суде и является основанием к востребованию неустойки. Центр независимой экспертизы ПГС выполняет необходимую экспертизу, которая помогает дольщикам получить положенную компенсацию.

Штрафы в строительстве — Проектирование зданий

Мы используем файлы cookie, чтобы обеспечить вам максимальное удобство на нашем веб-сайте. Вы можете узнать о наших файлах cookie и о том, как отключить файлы cookie, в нашей Политике конфиденциальности. Если вы продолжите использовать этот веб-сайт без отключения файлов cookie, мы будем считать, что вы довольны их получением. Закрывать.

Редактировать эту статью

Последняя редакция 23 окт 2020

См. вся история

В строительстве термин «штраф» обычно относится к финансовому платежу, налагаемому в случае нарушения договора.

В деле «Легион против Хейтли» [1983] Мейсон и Дин Дж. Дж. определили наказание следующим образом:

«Штраф, как следует из его названия, носит характер наказания за несоблюдение договорного положения; оно состоит в наложении дополнительной или иной ответственности в случае нарушения договорного положения…»

Однако «уголовные» статьи, т. е. те, которые предусматривают наказание, могут не иметь исковой силы. До недавнего времени считалось, что они должны основываться на подлинном исчислении фактически понесенного ущерба. Таким образом, фактически «штрафные санкции» не допускались, хотя эта фраза по-прежнему широко использовалась для обозначения выплаты убытков или какой-либо другой ответственности, налагаемой в случае нарушения договорного положения.

Например, заранее оцененные и установленные убытки (LAD) распространены в контрактах на строительство, как правило, в связи с неспособностью подрядчика завершить строительные работы до даты, предусмотренной контрактом. Однако они, как правило, основаны на подлинном расчете убытков, и если они не соответствуют действительности или являются непомерными, они могут рассматриваться судами как наказание и, следовательно, могут не иметь исковой силы.

Для получения дополнительной информации см.: Заранее оцененные и установленные убытки.

Этот прецедент был создан в деле Dunlop Pneumatic Tire Co Ltd против New Garage and Motor Co Ltd, в котором договорное положение считалось штрафом, если оно было штрафным, а не предварительной оценкой убытков.

Однако в деле «Cavendish Square Holding BV против Талала Эль Макдесси (Эль Макдесси) и ParkingEye Ltd против Бивиса» [2015] Верховный суд пересмотрел давно установленные принципы, лежащие в основе договорных положений о штрафных санкциях. Он постановил, что «правило Данлопа» применялось слишком жестко, особенно когда включение оговорки о штрафных санкциях могло иметь какое-то явное оправдание, коммерческое или иное.

Лорд Ходж заявил, что «правильным критерием для штрафа является то, является ли сумма или средство правовой защиты, предусмотренное в результате нарушения контракта, непомерным или недобросовестным, когда учитывается интерес невиновной стороны в выполнении контракта».

Новый критерий, установленный Верховным судом, признает, что у стороны договора может быть законный интерес, который может быть защищен договорным штрафом, и этот интерес не обязательно должен быть подлинной предварительной оценкой убытков. Если эта сторона может продемонстрировать, что оговорка о штрафных санкциях используется для защиты этого законного интереса и что она не является «непомерной или недобросовестной», то она не должна нести убытки, и основная цель такой оговорки может быть удержать другую сторону от определенного нарушения договора.

Примеры других штрафов, относящихся к строительству, не связанных непосредственно с нарушением договора, включают:

• Если арендодатели не проведут надлежащие проверки и не сдадут недвижимость тому, кому не разрешено оставаться в Великобритании, они могут быть оштрафованы на сумму до 3000 фунтов стерлингов за каждого арендатора.
• Местные органы власти могут официально уведомить лицо, ответственное за шум. Если проблема с шумом сохраняется, они могут быть предупреждены о фиксированном штрафе или привлечены к суду и оштрафованы на сумму до 5000 фунтов стерлингов.
• Сдача в аренду имущества, не соответствующего минимальным стандартам энергоэффективности, может повлечь за собой штраф в размере до 4000 фунтов стерлингов для жилых помещений и до 150 000 фунтов стерлингов для нежилых помещений.

• Компенсационное событие.
• Договорное обязательство.
• Возмещение ущерба в договорах на строительство.
• Задержка возмещения ущерба.
• Заранее оцененные убытки в договорах на строительство.
• Заранее оцененные убытки.
• Мера возмещения убытков по строительным подрядам.
• Подскажите код оплаты.
• Соответствующее событие.
• Различие между оговорками о заранее оцененных убытках и оговорками о штрафах.

• Доля
• Добавить комментарий
• Отправьте нам отзыв

Заранее оцененные убытки – Основы

20 сентября 2021 г.

Джереми Вегенер и Чад Каплан

Положения о заранее оцененных убытках включены во многие современные частные и государственные строительные контракты как удобный способ для владельцев и подрядчиков распределить и определить свой риск в случае нарушения. Участникам строительной отрасли было бы полезно получить четкое представление об основах таких положений, чтобы помочь им в переговорах, выполнении или судебном разбирательстве их следующего контракта.

Что такое заранее оцененные убытки?

Как правило, в положениях о заранее оцененных убытках указывается заранее определенная сумма денег, которая должна быть выплачена в качестве возмещения убытков, если одна из сторон не выполняет определенные договорные требования. В контрактах на строительство это обычно проявляется в виде платы за единицу времени («Ликвидированная сумма») в случае пропущенного этапа графика, такого как существенное завершение. Ликвидированная сумма обычно выражается в долларах в день. Заранее оцененные убытки также могут быть связаны с показателями производительности, такими как эффективность, производительность или доступность проекта или объекта. Например, может взиматься определенная плата, если объект по производству электроэнергии не может обеспечить выходную мощность, указанную в контракте.

Конечной целью положения о заранее оцененных убытках является предоставление сторонам возможности договориться в начале своих отношений о справедливой и разумной оценке убытков, которые в противном случае было бы трудно или невозможно рассчитать. Другими словами, положение о заранее оцененных убытках приносит пользу обеим сторонам, поскольку определяет риск убытков, устраняя при этом необходимость тратить время и ресурсы на расчет фактических убытков и доказывание этих убытков посредством (часто дорогостоящего) процесса разрешения споров.

В случае заранее оцененных убытков за задержку в договорах на строительство обычно указывается дата, к которой должны быть выполнены этапы графика, и устанавливаются требования для определения того, когда они были достигнуты. Такие требования могут включать в себя завершение определенного объема работ, получение необходимых разрешений (например, свидетельства о вводе в эксплуатацию) или подпись владельца на документации по закрытию проекта (например, свидетельство о существенном завершении или окончательное заявление об оплате). Заранее оцененные убытки начнут накапливаться, если будет пропущен определенный этап, и будут продолжать накапливаться до тех пор, пока этот этап не будет достигнут или не будет достигнут договорной предел заранее оцененных убытков.

Положения о заранее оцененных убытках, связанные с показателями эффективности, также обычно подробно определяют условия, при которых измеряется эффективность, и/или период, в течение которого может быть оценена заранее оцененная сумма убытков за производительность. При обсуждении контракта на строительство участникам отрасли было бы разумно убедиться, что этапы контракта, инициирующие события и все аспекты их положения о заранее оцененных убытках являются как можно более конкретными для простоты исполнения и снижения вероятности возникновения спора.

Когда применяются положения о заранее оцененных убытках?

Несмотря на то, что свобода договора является краеугольным камнем американской юриспруденции, а договоры, заключенные опытными сторонами, как правило, применяются в том виде, в каком они написаны, положение о заранее оцененных убытках не будет соблюдаться, если оно представляет собой «неустойку». По своей сути вопрос о том, является ли положение о заранее оцененных убытках штрафом, вращается вокруг вопроса о том, было ли оно предназначено для оценки убытков в случае нарушения или для того, чтобы служить метафорической гильотиной, висящей над головой подрядчика для принуждения к продолжению исполнения. .

При оценке этого вопроса суды ставят себя на место сторон на момент заключения договора и рассматривают два основных фактора:

1.     Было ли трудно или невозможно заранее оценить ущерб, причиненный нарушением; и

2.     Отражает ли ликвидационная сумма разумно вероятные убытки, возникающие в результате нарушения.

Что касается первого аспекта, то ущерб достаточно «трудно оценить», если он зависит от множества факторов, колеблется во времени или если последствия нарушения по своей сути являются спекулятивными или неизвестными. Если убытки, возникшие в результате нарушения, четко идентифицируются и поддаются количественной оценке до начала исполнения, суд вполне может определить, что нет оснований для положения о заранее оцененных убытках, и отменить его.

Что касается второго аспекта, Оплачиваемая сумма должна представлять собой «разумную» оценку убытков, обычно свидетельствующую о том, что фактические убытки будут выше или ниже Оплачиваемой суммы. Однако, если ликвидационная сумма явно несоразмерна предсказуемому ущербу, это положение, скорее всего, будет отменено как неисполнимое наказание.

Распространенной ошибкой при оценке обоснованности положений о заранее оцененных убытках является сравнение суммы фактических убытков (рассчитанной постфактум) с суммой заранее оцененных убытков, оглядываясь назад. Суды не будут играть в «защитника в понедельник утром», как и стороны, которые, как правило, связаны сделкой, которую они заключили до заключения контракта, даже если фактические убытки в конечном итоге будут намного выше или ниже, чем сумма погашения. Действительно, если положение о заранее оцененных убытках подлежит исполнению, фактические убытки, возникшие в результате того же нарушения, не подлежат возмещению.

Вообще говоря, положения о заранее оцененных убытках сохраняются в частном строительстве, поскольку владельцы сталкиваются с потенциальной упущенной выгодой, процентами по строительному кредиту и потерей возможности использования, которые по своей природе трудно оценить. Напротив, в государственном строительстве потенциальные убытки не так просто показать, поскольку нет упущенной выгоды и кредитов на строительство редко когда-либо. Таким образом, государственные собственники, как правило, должны усерднее работать, чтобы обосновать, что Ликвидированная сумма разумно прогнозирует ожидаемые убытки.

В свете вышеизложенного, чтобы обеспечить соблюдение договорных положений о заранее оцененных убытках, сторонам следует рассмотреть возможность включения в свои договоры четкой формулировки о том, что в случае конкретного нарушения будет трудно установить размер убытков. Они также могут прямо заявить, что ликвидационная сумма является справедливой и разумной оценкой вероятного ущерба, вытекающего из нарушения. Хотя эти утверждения не являются диспозитивными, они должны способствовать правоприменению, взвешивая вывод о том, что данное положение представляет собой наказание.

Как рассчитываются заранее оцененные убытки за задержку?

Значительная часть усилий по возмещению ущерба по иску о заранее оцененных убытках за задержку заключается в количественном определении задержек по вехам контракта, распределении этих задержек между сторонами и учете любых уникальных спецификаций контракта, влияющих на их расчет. Владельцы и подрядчики должны работать со своими консультантами и экспертами, чтобы ответить на следующие вопросы в случае претензии о задержке:

1.    Каковы были задержки с контрольными датами в контракте, и были ли они изменены какими-либо приказами о внесении изменений, поправками к контракту или другими продлениями времени? Даты контрольных точек могут быть изменены по соглашению сторон или признанию «простительной» задержки. Однако часто право на продление срока становится горячо оспариваемым вопросом, требующим нейтральной третьей стороны для определения того, действительно ли владелец или подрядчик имеет право на продление, которое сократит или устранит период предполагаемой задержки.

2.    В чем причина пропущенной вехи и какая сторона несет за это ответственность? Даже если подрядчик пропускает этап без продления, он не несет автоматической ответственности за заранее оцененные убытки. Общее правило состоит в том, что заранее оцененные убытки начисляются только в том случае, если задержки вызваны исключительно нарушившей стороной. В тех случаях, когда обе стороны вызвали задержку вехи в течение одного и того же периода времени, эти «одновременные» задержки не относятся конкретно ни к одной из сторон и, как правило, не подлежат возмещению.

3.   Указывается ли в договоре ограничение ответственности за заранее оцененные убытки или разные Оценочные суммы для разных этапов? Контракты иногда устанавливают верхний предел суммы неустойки, которую можно требовать. Более того, поскольку не все этапы одинаково важны, контракты могут назначать каждому из них разные Ликвидированные суммы. Эти ограничения и спецификации должны быть идентифицированы и должным образом применены.

После определения задержек по отношению к применимым вехам, регулирующих договорных ставок и любого договорного предела расчет общей суммы заранее оцененных убытков становится вопросом относительно простой арифметики. Именно исходные данные для этого расчета чаще всего являются предметом споров и судебных разбирательств.

Выполнение вышеуказанного анализа, как правило, требует помощи независимого эксперта по задержке графика, который может определить причины задержек с этапами заранее оцененных убытков и распределить ответственность между сторонами.