Долевое строительство что значит: Все о долевом строительстве – как это работает и в чем преимущества ДДУ?

Содержание

Что такое долевое строительство

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков. Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья. Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно.

В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства. Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками. Заключаем договор долевого строительства Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства: В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь - самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Обратите внимание на название договора.

Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве.

Ознакомьтесь с проектной декларацией. Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации. Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Источник: www.novostroykin.ru

что нужно знать дольщику ⚖

Покупка нового жилья – всегда большие затраты, будь то приобретение недвижимости на вторичном рынке или же участие в долевом строительстве. И в первом, и во втором случае есть свои несомненные плюсы и, конечно же, подводные камни.

В этой статье мы подробно разберем такое понятие, как договор долевого участия.

Долевое строительство. Что это?

Долевое строительство — это особая форма инвестиционной деятельности, в рамках которой застройщик привлекает денежные средства граждан (реже – организаций) для возведения того или иного объекта недвижимости.

Люди, которые вложились в данный процесс, автоматически становятся участниками долевого строительства или дольщиками. И между компанией-застройщиком и ними заключается договор долевого участия (дду), а строительство объекта осуществляется на его основании.

В упрощённом виде процесс долевого строительства выглядит так:

  • Застройщик арендует/покупает участок под строительство недвижимости.
  • Заключается договор долевого участия с дольщиками.
  • Дольщики в рассрочку выплачивают оговоренную стоимость их доли в недвижимости.
  • После сдачи объекта в эксплуатацию жильё переходит в собственность участникам долевого строительства.
Александр Марущенко Старший юрист

Важно изначально не ошибиться в выборе застройщика, чтобы потом не пришлось считать неустойку и требовать возврат своих денежных средств. Внимательно отнеситесь к документам, которые предоставляет застройщик. В собственности ли у него земля под застройку или в аренде? Есть ли гарантии банков? Каждая мелочь может рассказать больше, чем отдел продаж у застройщика. Для них главное продать, что вы получите потом — не их дело.

Участники долевого строительства

При осуществлении долевого строительства в процессе участвует сразу несколько сторон. Разберёмся, кто участвует в нём, и кто может выступать в роли каждой из сторон.

  • Первая сторона – это застройщик. Им является некое юридическое лицо, которое может существовать в любой организационно-правовой форме. Это лицо обладает правом на какой-то земельный участок (либо законно арендует его) и занимается привлечением денежных средств участников долевого строительства для того, чтобы построить на этом участке какие-то объекты недвижимости – обычно многоквартирные дома.

Застройщик действует в рамках соответствующего законодательства и имеет все необходимые разрешения на строительство. Застройщик должен предварительно опубликовать в СМИ проектную декларацию, чтобы иметь возможность осуществлять строительство.

  • Дольщик – это, соответственно, участник долевого строительства, человек, который решил принять в этом строительстве непосредственное финансовое участие. Обычно это физическое лицо, но в отдельных ситуациях оно может быть и юридическим.

Дольщик предоставляет застройщику необходимые денежные ресурсы, которые идут на строительство недвижимости – и претендует на дальнейшее право собственности относительно этого жилья. Если говорить проще, то дольщик является инвестором, который вкладывается в строительство на основании специализированного инвестиционного договора – договора долевого участия.

Отношения и права сторон регулируются договором, а также законодательно, законом о долевом участии. В договоре, который заключают участники, чётко и недвусмысленно указываются следующие вещи:

  • Объект договора, который определяется в проектной документации и в дальнейшем передаётся дольщику.
  • Цена объекта, а также условия и порядок её уплаты.
  • Сроки, когда объект договора будет введёт в эксплуатацию и передан дольщику.
  • Прочие аспекты отношений между двумя сторонами.

Многие аспекты отношений регулируются именно законом, в частности, закон 214 ФЗ ставит достаточно жёсткие требования к соблюдению сроков завершения работ.

Если их соблюдения не произойдёт, то дольщик вправе расторгнуть договор и получить возврат привлечённых им денежных средств.

То же может произойти при нарушении качества строительства и ряде других ситуаций. Также дольщик имеет право на получение максимально полной и достоверной информации об объекте строительства.

Объект долевого строительства

Рассмотрим, какие именно объекты являются объектами долевого строительства.

Если следовать закону, объект долевого строительства — это жилое или нежилое помещение, а также общее имущество в каком-либо объекте недвижимости (преимущественно в многоквартирных домах), которое подлежит передаче дольщику после того как было получено разрешение на ввод недвижимости в эксплуатации.

Данный объект непременно строится с привлечением денежных средств дольщиков. То есть, проще говоря, почти что любое помещение, в том числе входящее в состав любого иного объекта недвижимости может быть объектом долевого строительства.

Риски долевого строительства — на что обратить внимание

Долевое строительство может быть выгодным и защищённым с точки зрения законодательства, но это не отменяет определённые риски, которые ему присущи. В первую очередь это недобросовестное поведение с стороны застройщика.

Он может прибегать к различным схемам сомнительной легальности. Многие из них просто незаконны, многие осуществляются при помощи различных «дыр» в законе, который, кстати, многие юристы и по сей день считают достаточно неоднозначным. См. гарантии застройщика.

Вот несколько вариантов, как дольщик может быть обманут:

  • Может быть осуществлена двойная продажа прав на одну и ту же квартиру сразу нескольким дольщикам.
  • Застройщик может попросить заключить предварительный договор
    , который не влечёт за собой никаких обязательств по строительству. Застройщик может пообещать заключить основной договор купли-продажи по завершении строительства объекта недвижимости, но в итоге может и не осуществить это.
  • Застройщик может попросить купить у себя вексель, вместо заключения основного договора. Вексель имеет юридическую силу, но не даёт прав на квартиру. Также, при банкротстве застройщика, не будет представляться возможным вернуть даже деньги.
  • Многоквартирный дом может быть построен на земельном участке, предназначенном для индивидуального строительства – в итоге такой объект недвижимости может быть даже снесён по решению суда.

Не исключено появление в будущем новых серых схем, которые также будут подвергать опасности успешное приобретение недвижимости.

Потому следует очень досконально читать договор и внимательно изучать законодательство по этому вопросу.

Александр Марущенко Старший юрист

Комментарий по поводу внимательности. В нашей практике был случай, когда застройщик продавал квартиры в центре Москвы. Очень хороший комплекс бизнес-класса, но земля была в собственности Министерства Обороны РФ. Т.е. по факту застройщик строил дом на чужой земле стороннего ведомства. Построив коробку одного дома (всего комплекс был из 5 домов, квартиры которых были распроданы), землю у него отобрали. Застройщик не нашел другого выхода, как обанкротиться. Отсюда получилось множества обманутых дольщиков.

Достоинства и недостатки

Хотя вокруг подобной формы строительства и ходят споры, хотя многие считают её неоднозначной, стоит признать, что для большинства людей, которые не хотят залезать в ипотеку, это чуть ли не единственный метод, при помощи которого они могут достаточно просто обзавестись жильём. Но важно объективно понимать как преимущества, так и недостатки, которыми обладает долевая собственность.

Плюсы:

  • Имеется возможность рассрочить платежи на покупку квартиры вплоть до завершения строительства, что сильно понижает нагрузку на дольщиков.
  • Стоимость приобретения недвижимости выходит достаточно низкой. Если приобрести тот же объект после его непосредственной сдачи в эксплуатацию, то стоимость значительно возрастёт – так что экономия при долевом строительстве налицо.
  • Дольщик приобретает новую, а не бывшую ранее в чьём-то пользовании квартиру со всеми вытекающими последствиями.

Минусы:

  • Возможность попасться на приведённые выше «серые» схемы.
  • Есть шанс, что качество строительства в результате будет недостаточным. Юридически этот аспект будет урегулирован договором, но время дольщик потеряет.

Альтернативы

Если нет возможности приобрести новое жильё с нуля, а минусы долевого участия кажутся слишком существенными, то есть несколько альтернатив, которые стоит рассмотреть. Приведём наиболее популярные из них.

  • Жилищно–строительный кооператив. В отличие от долевого строительства, где процессом «руководит» застройщик, жилищно-строительный кооператив – это форма самоорганизации граждан (реже – организаций) с целью строительства жилья.
  • Социальное жилье. Это такое жильё, которое предоставляют людям по договору соцнайма – правом собственности же на него обладает государство (реже – организации). Чаще всего выделяется людям, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, бесплатно.
  • Индивидуальное малоэтажное строительство. Речь идёт о строительстве небольших (до трёх этажей) жилых помещений, преимущественно коттеджей, для личных (семейных) нужд.

Выбирать тот или иной вариант стоит исходя из его уместности и индивидуальных потребностей того или иного человека.

что такое долевое строительство, как вступить, договор и его условия

Покупка недвижимости всегда сопряжена с некоторым риском. Когда же вы платите за дом, который ещё даже не построен, – опасения только увеличиваются. Как уберечь себя и не связаться с мошенниками при участии в долевом строительстве?

Собственная квартира – мечта каждого. Но все усилия сводятся лишь к ежедневному просмотру объявлений о продаже и поискам выгодного кредита. Ведь купить однокомнатную квартиру в Минске – уже удар по карману. Что уж говорить о комфортной трёшке для большой семьи!

Вот вы листаете очередную порцию подержанных квартир и постоянно натыкаетесь на рекламу о долевом строительстве. И тогда вы понимаете, что помимо мечтаний и кредитов есть и другой выход. Но перед тем, как ввязываться во что-то непонятное, необходимо узнать, что же значит «долевое строительство»?

Что такое долевое строительство?

В Беларуси долевое строительство квартир – это инвестиционная форма строительства жилых зданий, при котором застройщик привлекает денежные средства участников. Простыми словами, долевое строительство – это строительство дома за счёт его будущих жильцов.

Наряду с приобретением жилищных облигаций и доли в жилищно-строительном кооперативе, долевое строительство считается одной из эффективных инвестиций в недвижимое имущество.

Сторонами сделки выступает организация-застройщик, а также физические или юридические лица (дольщики).

Процесс не сильно отличается от обычной покупки недвижимости. Однако главный плюс долевого участия – стоимость жилья получается ниже, чем при покупке готового. Денежные средства на строительство выплачиваются не целиком, а вносятся частично за весь период строительства. Фактически предоставляется рассрочка на жильё.

Какие плюсы и минусы долевого строительства?

Такая форма строительства выгодна как застройщику, так и дольщикам. Для возведения многоквартирного дома организации требуется огромная сумма. Как вариант – взять кредит в банке, но тогда компании придётся выплачивать большие проценты. Привлечение средств будущих жильцов упрощает весь процесс.

С другой стороны выступают люди, мечтающие обзавестись жильём. Для них такие денежные вложения тоже удачны, так как имеют массу преимуществ:

  • Экономия. Долевая недвижимость реализуются по более низким ценам, чем уже готовые квартиры в новостройках. На начальных этапах застройки некоторые строительные компании предлагают цену даже ниже, чем на вторичном рынке.
  • Надёжность. Государство ужесточило контроль за застройщиками*. Так как расходы на застройку контролируют банковские учреждения, снижаются риски мошенничества и недостроя.
  • Рассрочка. Внести всю сумму сразу – задача не из лёгких. При покупке доли в строительстве выплаты можно растянуть. За это время можно подкопить необходимую сумму.
  • Соседи. В процессе участвуют только заинтересованные дольщики. Так как дом построен буквально на деньги жильцов, риск обзавестись неблагоприятным соседом минимален. Все жильцы будут заинтересованы в том, чтобы дом был ухоженным и опрятным.

Однако любые сделки с недвижимостью и крупными денежными вложениями имеют и опасную сторону:

  • Риск. Каждый может столкнуться с недобросовестным застройщиком, который не сдаст жильё в срок или окажется мошенником.
  • Период ожидания. Чтобы переехать в новую квартиру, придётся подождать. Несмотря на то, что современные новостройки вырастают как грибы, стройка может затянуться на неопределённый срок.
  • Увеличение цены. Если индексы цен в строительстве возрастут или в законодательстве появятся новые положения об уплате косвенных налогов, цена за квадратный метр может вырасти.

*После того, как в 2018 году Президент Республики Беларусь принял Указ «О долевом строительстве», начали действовать новые нормы, направленные на защиту дольщиков:

  • Открытие специальных счетов. Для каждого объекта застройки теперь открывается специальный счёт. Все деньги дольщиков переводятся туда, а не на расчётный счёт застройщика. Ему же банк переводит только прибыль. Таким образом, банк следит за тем, чтобы деньги шли именно на строительство дома. Такая мера защиты была предусмотрена в связи с недобросовестностью некоторых строительных организаций. Зафиксировано много случаев, когда застройщики использовали деньги покупателей не по назначению: пускали на погашение долгов, вкладывали в незавершённые проекты или просто присваивали себе.
  • Дополнительные условия в договоре. В каждом договоре долевого строительства необходимо указывать реквизиты банка и номер специального счёта для зачисления средств. Также все договоры должны проходить государственную регистрацию в исполкомах.
  • Составление списка дольщиков. Застройщик должен опубликовать проектную декларацию как минимум в одном печатном издании за 7 дней до заключения договора с покупателями. В декларации должны быть указаны: информация о застройщике и объекте строительства, порядок приёма и регистрации заявлений на заключение договоров. Все дольщики включаются в список.
  • Цена в рублях. Цена за объект устанавливается только в белорусских рублях и не привязана к доллару. Дольщики вносят платежи в национальной валюте.
  • Возврат средств. Если затраты на стройку оказались ниже суммы, прописанной в договоре, дольщикам возвращаются лишние средства. Правило действует только для тех, кто участвует в строительстве при поддержке государства. В течение 2 месяцев застройщик обязан вернуть деньги дольщикам. Сумма возврата рассчитывается пропорционально средствам, внесённым за объект строительства.
  • Перенос сроков. Если строительство не может быть завершено в заявленный срок, застройщик обязан уведомить покупателей и предоставить веское обоснование. Уведомление высылается за месяц до завершения застройки. В договор также вносятся изменения путём заключения дополнительного соглашения.

Таким образом, риски вступить в ненадёжное долевое строительство минимальны как в Минске, так и других городах.

Как стать участником долевого строительства?

Принять участие в долевом строительстве может каждый желающий. Взвесьте все за и против и приступайте к поиску надёжного застройщика и места, где хотели бы купить квартиру.

  1. Поиск застройщика, дома и квартиры. На порталах недвижимости размещается множество застройщиков, которые предлагают долевое строительство в Минске и других городах. Изучите все варианты и выберите оптимальный для вас.
  2. Проверка застройщика. Прежде чем заключать договор со строительной организацией, проверьте данные о застройщике. Опирайтесь на такие показатели, как: опыт компании; объекты, которые она возводила; отзывы инвесторов и покупателей. Зная полное наименование строительной организации, вы можете проверить также и юридическую информацию о ней. Сделать это можно на портале Единого государственного реестра Беларуси. В базе данных ЕГР хранится полная информация о каждой организации: наличие долгов по налогам; право собственности на землю; соответствие проектной декларации и документации нормам государства.
  3. Заключение договора. Если вас устраивает застройщик и его условия, смело заключайте договор долевого строительства.
  4. Внесение оплаты. После заключения договора, застройщик передаёт вам номер специального счёта в одном из банков. Каждый раз, когда вы перечисляется туда средства, банк следит за тем, чтобы деньги уходили в правильном направлении. Контроль ведётся на всех этапах строительства.
  5. Передача квартиры. Когда строительство дома завершено, застройщик обязан измерить метраж каждой квартиры и пересчитать стоимость. В процессе строительства некоторые параметры могли измениться, а, соответственно, и цена. Если в вашей жилплощади насчитается больше «квадратов», то необходимо произвести доплату. В случае нарушений, застройщик устраняет их в течение 3 месяцев за свой счёт. При передаче заключается акт приемки-передачи жилплощади, который подписывается обеими сторонами. Покупателю выдаются ключи, и он получает законное право на владение жильём.

Как заключить договор о долевом строительстве?

При заключении соглашения застройщик обязан соблюдать определённые требования, установленные законодательством. Если условия долевого строительства не были соблюдены, он не имеет право привлекать деньги дольщиков.

Между застройщиком и дольщиком заключается типовой договор. Перед подписанием, убедитесь, что в соглашении прописан весь перечень условий долевого строительства:

  • Указание определённых дома и квартиры, которые будут построены и переданы вам, а также их характеристики*
  • Реквизиты банков и номера специальных счетов, куда будут переводиться денежные средства
  • Сроки строительства и ввода жилья в эксплуатацию
  • Общая стоимость квартиры и цена за 1 кв м
  • Размер и порядок внесения денежных средств
  • Гарантийный срок на квартиру
  • Права и обязанности сторон
  • Порядок изменений и дополнений соглашения
  • Обязательство застройщика передать вам объект после завершения строительства (он должен соответствовать всем техническим и санитарным требованиям, а также нормам договора)
  • Порядок приемки-сдачи квартиры
  • Порядок досрочного расторжения соглашения
  • Порядок возврата денег в случае досрочного расторжения или неисполнения обязательств
  • Ответственность сторон за неисполнение обязательств

*В соглашении должны быть прописаны следующие сведения и характеристики объекта строительства:

  • Назначение
  • Адрес
  • Общая и жилая площадь
  • Количество комнат и их метраж
  • Общая площадь подсобных помещений
  • Материал пола, стен
  • Наличие дверей, окон, потолков, санитарно-технического и другого оборудования
  • Наличие и состояние внутренней отделки
  • Вид жилого дома
  • Материал дома (блочный, кирпичный и т.п.)
  • Серия стройки
  • Наличие технического этажа, подвалов, чердаков, лифтов, стоянки, магазинов и т.п.
  • Наличие инженерных сетей электро-, газо-, водоснабжения, канализации, связи и т.п.
  • Объекты благоустройства и озеленения квартиры

Договор необходимо зарегистрировать в исполкоме. Делает это сам застройщик в течение 3 дней с даты подписания документа. В течение ещё 3 дней исполком проверяет соглашение и регистрирует его. На обоих экземплярах договора проставляется штамп. В течение 3 дней после регистрации застройщик должен выслать один экземпляр зарегистрированного соглашения вам. В случае изменений основных условий договора и заключения дополнительных соглашений, они также подлежат регистрации в исполкоме.

Как расторгнуть договор долевого строительства?

Расторгнуть договор может как застройщик, так и дольщик. Причём, застройщик имеет право сделать это в случаях, если:

  1. Покупатель несвоевременно или не в полном объёме вносил денежные средства в течение 2 месяцев подряд.
  2. Покупатель не согласен с обоснованным изменением цены (если стоимость индексировалась).

Каждый дольщик в любое время имеет право досрочно расторгнуть соглашение и вернуть уплаченные деньги. Для возврата денег покупатель должен предоставить застройщику следующие документы:

  • Копии квитанций об оплате
  • Копии предоставленных кредитов
  • Справка банка о задолженности по кредиту
  • Справка исполкома о субсидии на погашение кредита

Сумма возврата индексируется, т.е. пересчитываются на фактическую дату возврата. Возвращение средств происходит в течение 3 месяцев с даты расторжения договора.

Другие особенности участия в долевом строительстве:

  1. Платежи осуществляются в безналичном порядке.
  2. При несвоевременном внесении платежа, дольщик обязан выплатить неустойку: 0,02 % или 0,002% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
  3. Квартира передаётся дольщику только после полной уплаты квартиры (даже если другие дольщики имеют задолженности).
  4. В течение 3 месяцев полученную квартиру необходимо зарегистрировать в БТИ, получить паспорт и свидетельство о регистрации квартиры.

Вступать в долевое строительство или нет – дело каждого. Благодаря государственной защите прав дольщиков, опасность потерять деньги и жильё свелась к минимуму. А список преимуществ только увеличился. Но какие бы гарантии ни давало белорусское законодательство, всегда проверяйте репутацию строительной организации. Так вы обезопасите себя и своё имущество.

Долевое строительство. Что это такое? Риски долевого строительства : RUcountry

Желание иметь свое собственное жилье по заманчивой цене не покажется особенно оригинальным ни кому из нас. Для многих граждан участие в программах долевого строительства это способ решить жилищный вопрос немного рискованным способом, но по очень выгодной цене, что порой может быть на треть дешевле аналогичных на рынке недвижимости предложений первичного и вторичного рынков готового жилья. Не стоит к выбору застройщика вашего будущего дома подходить безрассудно, ведь это солидные деньги и доверие здесь от финансовых потерь не убережет.

В одноименном федеральном законе, принятом еще несколько лет назад, что регламентирует ответственность застройщиков перед участниками данного долевого строительства, строго все прописано и участники теперь более защищены от разного рода аферистов в сфере недвижимости. Теперь все выглядит более эффективно, если придется в судебном порядке решать какие-то вопросы со своим застройщиком, но все равно в данном регламентирующем акте не все моменты прописаны и не все возможные частные ситуации предусмотрены.

Основной особенностью нового законодательного постановление есть изменение самой сути договорных отношений между застройщиком и дольщиком. Теперь уже договор инвестиционного типа не актуален в юридическом смысле, как было до сих пор. Предусмотрен в данном случае специальный договор, что соответствует всем нормам защиты прав дольщиков. Полномочия на заключение вышеописанных соглашений у застройщика недвижимости наступают после предоставления им в соответствующие проверяющие федеральные службы документов, что подтверждают права на данный участок земли под строительство объекта. Предоставляются кроме лицензий на провидение строительных работ, еще и информация о самой компании, ее коммерческой деятельности в интерактивных информационных средствах, где детально изложена суть задуманного объекта. Разрешение может быть получено не раньше двух недель от начала рекламной компании. Каждое соглашение о долевом участии обязательно регистрируется в государственной проверяющей службе, что позволяет избежать неоднократной продажи одних и тех квадратных метров. В случае с инвестиционным договором этот нюанс упускался, что давало полную свободу действий недобросовестным застройщикам. Дольщики в случае банкротства застройщика являются совладельцами земельного участка и всей уже возведенной постройки. Данное имущество может быть ими продано на публичном аукционе или они могут самостоятельно найти другого застройщика, что сможет закончить начатое строительство.

Термины ввода в эксплуатацию дольщик тоже сам контролирует и в противном случае, если застройщик опаздывает, может обязать его выплатить денежный штраф, в соответствие со сроком опоздания. Сам дольщик имеет в данном случае преимущества, что касается регулярных долевых платежей или вообще может разорвать соглашение по своей единоличной инициативе, что застройщик может позволить себе только после разрешения суда. Дольщик имеет законное право, в период пяти лет после ввода в эксплуатацию здания, решать вопросы претензионного характера со своим застройщиком и если действительно застройщик непрофессионально отнесся к своим взятым обязанностям, суд ему припишет все компенсировать.

В новом законе очень точно и определенно выведены обязанности обеих сторон, дольщик обязан вовремя оплатить услуги застройщика, а тот должен в срок и в должном качестве выполнить свои строительные работы.

Поиск добросовестного и надежного застройщика, задача в наше время не очень то и простая, по этому нужно внимательно изучать данный рынок, анализировать его основных участников, не стесняться консультироваться со специалистами в данной области и прислушиваться к мнению окружающих граждан, что уже прошли через это. Достоверная рекомендация вашего знакомого или близкого человека, что уже по своему опыту может объективно оценить работу конкретной строительной компании стоит не так уж и мало. От собственной глупости, ни какие федеральные законодательные акты ни кого еще не спасали. К решению такого рода вопросов нужно подходить без спешки, нужно внимательно читать все предлагаемые застройщиком пункты и вдумываться в каждое напечатанное слово. Чтобы не попасть на не добропорядочную строительную организацию, наведите о ней справки, о ее разрешении на застройку и дате его выдачи.

Если оно выдано еще до апреля 2005 года, то новый закон на данные отношения между застройщиком и дольщиком не распространяется. Фирма такая работает с участниками долевого строительства, как с обычными инвесторами. Права дольщиков здесь довольно сильно могут быть ущемлены. Рекомендуется попросить у выбранного вами застройщика разрешительные документы на строительство здания, прав на земельный участок под возведение и наличие заверенных проектных бумаг на строящееся здание. Требуйте предоставить только оригиналы всех вышеперечисленных документов. Иногда строительные фирмы предлагают своим клиентам сначала подписать соглашение на резервирование прав собственности в незаконченном строящемся объекте, что снижает уровень материальной ответственности перед клиентами до минимального уровня. Рекомендуется такие предложения избегать. Соглашения предварительного характера и обещания перезаключить договор в другом формате в действительности редко реализуются в как изначально уверялось. Не желательно доверять и предлагаемым соглашениям займа, как и другим хитрым практикуемым схемам недобросовестных застройщиков, ведь они не подпадают под действие нового федерального законодательного положения о регулировании отношений в долевом строительстве.

Строительные фирмы всячески пытают снизить свои издержки на налоговые сборы, и пытаются настоящую цену не афишировать в договоре, а указывают лишь ее часть, к примеру, 65% от фактической цены жилья, а остальную суму оформляют как страховку. Строительство внезапно превращается в долгострой, а вы через суд сможете вернуть лишь прописанную в соглашении суму. Страховку получить обратно на практике будет очень проблематично, если в документе нет соответственного пункта обязательств застройщика. Перед подписанием договора рекомендуется обратить внимание на детальное описание всех характеристик и параметров вашего будущего жилья. Здесь должен быть четко прописан адрес, номер квартиры, ее жилая и общая площадь, количество комнат, наличие лоджии, состояние внутренней отделки и элементов сантехники, если предусмотрено. Безопасней всего работать дольщику с самим застройщиком, чем с объектом, что реализуются посредниками, когда происходить операция переуступки приобретенных ими прав на недвижимость. Здесь может возникнуть масса неприятных неожиданностей для дольщика. Следующее правило состоит в том, что взносы дольщикам безопасней и выгодней платить через официальные финансовые организации, что выдадут вам официальное подтверждение внесенных вами денежных средств на счет застройщика, а не связываться с прямыми оплатами в кассах строительной фирмы. Специалисты советуют проверять у строительной фирмы все возможные инвестиционные соглашения с городской властью, ведь это уже положительно сказывается на имидже данной организации, а вы ей больше можете доверять.

Несмотря на все вышеизложенное человек, что решил вступить в такие долгосрочные отношения, как участие в долевом строительстве должен быть морально и финансово подготовлен к тому, что долевые взносы могут меняться в зависимости от разнообразных экономических факторов, а значить первоначальные ваши надежды могут не совсем реализоваться, такие риски к сожалению всегда присутствуют и от них не уберечься. Все же данные рекомендации могут свести их количество к оптимальному минимуму.

При использовании этой статьи обязательно используйте прямую ссылку на сайт rucountry.ru

Что такое долевое строительство

Долевое участие в строительстве жилья получило широкое распространение в нашей стране. Строительные и инвестиционные компании привлекают средства дольщиков (инвесторов), и на эти средства строят дом, после чего, квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков. Это очень удобно, так как приобретатели жилья имеют возможность оплатить квартиру в рассрочку до окончания строительства. Кроме того, в условиях постоянно растущих цен на недвижимость, это является отличным способом вложения свободных денежных средств, ведь после окончания строительства дома квартиры в нем дорожают весьма существенно.

Казалось бы все просто, понятно, и взаимовыгодно. Однако сегодня в СМИ долевое строительство чаще всего освящается в негативном ключе, в связи с тем что тысячи дольщиков были обмануты недобросовестными застройщиками, так и не получив своего жилья. Для защиты участников долевого строительства от недобросовестных застройщиков был принят Федеральный Закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004г. Данный закон ввел более жесткие требования по отношению к застройщикам, в связи с чем, большинство из них восприняли закон негативно.

В настоящее время данный закон является основным нормативным актом, регулирующим отношения в области долевого строительства. Если вы собираетесь приобрести жилье в новостройке путем участия в долевом строительстве, вам будет полезно ознакомиться с рекомендациями, которые помогут вам избежать проблем с недобросовестными застройщиками. Заключаем договор долевого строительства Итак, на что следует обратить внимание при заключении договора долевого строительства: В первую очередь выбираем застройщика и объект строительства. Не нужно быть профессиональным юристом или риэлтором, чтобы понимать простую вещь - самая объективная оценка застройщика или инвестора это уже реализованные ими объекты. Обратите внимание на название договора.

Закон о долевом строительстве распространяется на договоры участия в долевом строительстве. Если вам предлагают заключить договор, который называется «Договор инвестирования», «Инвестиционный договор на строительство жилого дома» и т.п., а вы в таком договоре называетесь «Инвестор», значит застройщик, таким способом, пытается избежать распространения на договор требований Законов «О долевом строительстве» и «О защите прав потребителей», что для вас может оказаться негативным моментом. Хотя судебная практика и указывает на то, что если строительство велось для личных нужд, вышеуказанные законы распространяются на такие договоры, лучше не рисковать. Прежде чем заключать договор попросите застройщика предъявить разрешение на строительство, а так же выясните где и как им опубликована или размещена проектная декларация. Последнее является его прямой обязанностью на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве.

Ознакомьтесь с проектной декларацией. Помните, что договор на участие в долевом строительстве считается заключенным с момента государственной регистрации. Договор обязательно должен содержать следующие условия: определение (описание) подлежащего передаче объекта долевого строительства, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства. При отсутствии хотя бы одного из этих четырех условий договор будет считаться незаключенным.

Источник: www.novostroykin.ru

Вопросы и ответы долевому строительству

Вопрос: Какую информацию должна содержать проектная декларация?

 

Ответ: Проектная декларация должна содержать две составляющие: информацию о застройщике и о проекте строительства. Содержание информации о застройщике включает в себя основные сведения о его статусе (т.е. является ли он юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем), сведения о государственной регистрации, об учредителях, проектную историю застройщика за три года, лицензионные данные, сведения о финансовом состоянии.

В информации о проекте строительства должны быть отражены цели, сроки и этапы строительства, данные об имеющемся разрешении на строительство, а также сведения о результатах государственной экспертизы проектной документации в случае ее проведения.Кроме того, данные о земельном участке и правах на него, данные проектной документации, касающиеся характеристик многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, сведения о подрядчиках и др. Застройщик обязан опубликовать проектную декларацию в средствах массовой информации или разместить в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, причем с момента указанного опубликования до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства должно пройти не менее 14 дней.

Вопрос: Какие обязательные условия должен содержать договор участия в долевом строительстве?

 

Ответ: Предметом договора является строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости. Сторонами договора являются застройщик и участник долевого строительства. Застройщик несет две основные обязанности: построить многоквартирный дом или иной объект недвижимости в предусмотренный договором срок, а также передать соответствующий объект участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта.

У участника долевого строительства также имеются две основные обязанности: уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию. Помимо основных обязанностей сторон в договоре могут предусматриваться и дополнительные, определяемые сторонами.К числу существенных условий договора участия в долевом строительстве законодателем отнесены: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией. Очень важно при заключении договора правильно указать в нем объект долевого строительства, чтобы у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также у самих сторон не возникло каких-либо разногласий и разночтений. Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации и государственной регистрации объекта недвижимости, в договоре участия в долевом строительстве необходимо указать технические характеристики и местонахождение объекта, достаточное для его идентификации, с указанием его строительного или иного номера и иных реквизитов, а также планируемую площадь объекта. Теперь что касается цены договора.

Она может быть изменена после его заключения, но только в случаях и на условиях, содержащихся в договоре. Уплата цены договора может быть произведена единовременно одним платежом или посредством нескольких платежей, периодичность которых устанавливается также договором. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику. В практике строительства часто возникают ситуации, когда строительство многоквартирного дома или иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок. В этом случае установлена определенная процедура действий.

Во-первых, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения срока направляет участнику долевого строительства информацию об изменении сроков строительства и предложение об изменении договора. При этом в данном предложении застройщику следует указать новый срок передачи объекта, а также срок ответа на свое предложение.

Во-вторых, соглашение об изменении договора участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Также важное условие договора - гарантийный срок на объект долевого строительства. Если стороны не предусмотрели в договоре иное, гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства дольщику. Гарантийный срок устанавливается договором, но не может составлять менее пяти лет.

Вопрос: Почему договор участия в долевом строительстве подлежит обязательной государственной регистрации?

 

Ответ: При государственной регистрации договоры участия в долевом строительстве проходят дополнительную проверку у государственного регистратора на предмет его соответствия закону. Кроме того, государственная регистрация обеспечивает публичность и достоверность информации о существующих правах и совершенных сделках, которая необходима всем сторонам, вступающим в отношения по поводу того или иного объекта недвижимости.

Кроме договоров участия в долевом строительстве, а также уступки прав требований по договорам, государственной регистрации подлежат изменения, вносимые в такие договоры.

Вопрос: Как происходит передача объекта долевого строительства от застройщика дольщику?

 

Ответ: На основании передаточного акта или иного документа о передаче. Из документа о передаче должно четко следовать, что одна сторона – застройщик - передает, а другая сторона - участник долевого строительства - принимает определенный объект долевого строительства.

Стороны указывают, в соответствии с каким договором производится передача объекта, а также соответствуют ли его состояние и качество условиям договора. Если имеются претензии к качеству объекта, их необходимо отразить в передаточном акте. До получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передача объекта долевого строительства не допускается.

Вопрос: Каким образом закон о долевом строительстве должен решает задачи по защите прав и интересов граждан, участвующих в долевом строительстве?

 

Ответ: Закон № 214-ФЗ называется "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Он призван защитить права и интересы граждан и юридических лиц, вкладывающих средства в строительство жилья на условиях долевого участия.

Снижение рисков участников долевого строительства обеспечено за счет установления обязанности застройщиков по раскрытию информации как о них самих, так и о проектах жилищного строительства (так называемая проектная декларация). Законом установлены обязательные условия, порядок заключения, изменения и исполнения договоров участия в долевом строительстве. Кроме того, существует обязательное условие учета договоров участия в долевом строительстве. Это сделано для того, чтобы исключить передачу прав на одну строящуюся квартиру одновременно нескольким лицам.

Долевое участие в строительстве многоквартирных домов: типы, варианты участия, особенности.

Долевое строительство – один из самых популярных способов покупки недвижимости в настоящее время.
Но, несмотря на все его преимущества, здесь также есть определенные риски. Рассмотрим подробное, на что именно нужно обращать внимание при заключении договора на участие в долевом строительстве.

 

 

○ Что такое долевое строительство?

Долевое строительство – это возведение многоквартирного дома за счет привлечения финансовых средств будущих владельцев жилплощади в нем. Преимущества подобного решения есть для каждой из сторон.

Застройщику не нужно брать кредит и выплачивать по нему проценты, а дольщик получает возможность приобрести квартиру по относительно невысокой цене. От стадии строительства напрямую зависит цена квадратных метров, чем ближе срок сдачи, тем стоимость квартир выше.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Чем регулируется вопрос?

Долевое строительство, а также отношения застройщика и дольщика регулируются Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве…» от 30.12.2004 №214-ФЗ.

Настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (п.1 ст.1 №214-ФЗ).

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Договор долевого участия.

Договор долевого участия (ДДУ) – это соглашение, в котором регламентируется обязанность:

  • Дольщика регулярно вносить взносы.
  • Застройщика в указанный период сдать объект, соответствующий всем нормам и пригодный для эксплуатации.

По договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п.1 ст.4 №214-ФЗ).

Договор оформляется в письменном виде и подлежит обязательной государственной регистрации, которая призвана исключить возможность мошенничества со стороны застройщика.

✔ Образец договора.

Закон не устанавливает строгой формы составления документа, но предусматривает, какие сведения должны быть в нем отражены. Так, в соответствии с п.4 ст.4 №214-ФЗ, в тексте должна указываться следующая информация:

  • Реквизиты сторон.
  • Максимально подробное описание предмета сделки (объекта строительства).
  • Срок сдачи здания в эксплуатацию.
  • Стоимость договора, порядок и способ оплаты.
  • Срок гарантии на квартиру.
  • Права и обязанности сторон.
  • Методы обеспечения исполнения застройщиком своих обязанностей.
  • Дополнительные условия.
  • Дата и подпись сторон.

В соглашение могут включаться иные пункты при условии взаимного согласия сторон.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Виды участия в долевом строительстве.

Участие в долевом строительстве можно принять путем заключения одного из трех возможных видов договоров. Все они будут подробно рассмотрены ниже.

✔ ДДУ.

Это самый распространенный вид соглашения, которое имеет свои особенности:

  • Должен пройти обязательную государственную регистрацию.
  • Отличается множественностью участников со стороны дольщика (один застройщик заключает типовые договора с рядом дольщиков).
  • Наличие предварительных обязанностей строительной фирмы (у нее должно быть: разрешение на строительство, документы на землю и проектная документация).

✔ Договор уступки прав требования.

Данный вид соглашения предусматривает возможность дольщика передать свои права на будущую квартиру другому лицу. Особенности такого вида договора:

  • Переход к покупателю не только прав, но и обязанностей продавца.
  • Необходимость получения согласия застройщика.
  • Ограниченный срок возможности заключения – договор переуступки может быть оформлен только после государственной регистрации ДДУ и до сдачи дома в эксплуатацию.
  • Необходимость указания в тексте ссылки на реквизиты ДДУ.

✔ Договор накопления в ЖСК.

Это еще один способ участия в долевом строительстве, заключающийся в вступлении в Жилищный кооператив. Здесь возможен более долгий срок рассрочки и контроль строительства. Вступление в ЖСК предусматривает необходимость внесения регулярных паевых взносов,  размер которых устанавливается участниками объединения. Особенности подобного договора:

  • Отсутствие требования о государственной регистрации договора, что повышает риски двойных продаж.
  • Необходимость самостоятельного регулирования проблем, возникающих на разных этапах строительства (например, если произойдет удорожание строительства, участникам кооператива, скорее всего, придется компенсировать разницу из собственных средств).
  • Возникновение обязательств по оплате коммунальных платежей с момента возведения здания.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Нюансы сделки долевого участия.

Долевое участие имеет свои особенности и риски, которые нужно учитывать, принимая решение о покупке квартиры подобным способом.  Они будут подробно рассмотрены ниже.

✔ Срок сдачи.

Если застройщик не сдал объект вовремя, вы можете требовать от него выплату неустойки за просрочку. Это можно делать в досудебном порядке, путем направления претензии в адрес строительной фирмы, или в судебном порядке, путем составления иска. Доказательством нарушения срока будет акт приема-передачи:

  • Либо его нет, что подтверждает факт не сдачи объекта к данному сроку.
  • Либо он есть с более поздней датой, что опять же подтверждает факт срыва сроков.

✔ Недобросовестный застройщик.

Есть определенные критерии, по которым определяется надежность строительной фирмы:

  • Публичность, если компания часто мелькает в СМИ, это говорит о том, что она не боится быть на виду, а значит, вероятность мошенничества достаточно низкая.
  • Адекватная ценовая политика – слишком низкие цены должны сразу насторожить.
  • Темпы строительства, для определения этого показателя достаточно несколько раз посетить стройку и увидеть, есть динамика или нет.
  • Актуальность учредительных документов – застройщик должен по первому требованию представить все бумаги, которые подтверждают его статус.

Все эти критерии следует изучать до заключения контракта.

✔ Процедура участия.

Оформление участия в долевом строительстве происходит путем подписания договора и его государственной регистрации (ДДУ). Факт завершения сделки и передачи квартиры дольщику оформляется актом приема-передачи, который удостоверяет выполнение всех обязательств со стороны застройщика.

Участие в долевом строительстве – это хороший способ совершить выгодную покупку жилплощади. Но здесь также необходимо проявлять разумную осторожность и внимание ко всем мелочам.

Вернуться к содержанию ↑

 

○ Советы юриста:

✔ Участвовал в долевом строительстве, в результате застройщик предоставил квартиру меньшую по размеру, чем договаривались, что делать в такой ситуации?

Если в вашем договоре предусмотрен пункт, позволяющий изменить цену квартиры, вам нужно составить дополнительное соглашение на возврат части суммы. Если такого пункта нет, вы можете в одностороннем порядке отказаться от договора, что наложит на застройщика обязательство по возврату полученных от вас денег вместе с процентами за их использование. Если решить дело мирным путем не получается, следует обращаться в суд.

✔ Вложили деньги в долевое строительство, но застройщик «заморозил» строительство, что делать?

Здесь возможны два варианта. Можно попытаться сменить застройщика, обратившись в свою перфектуру. Либо можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, направив уведомление об этом заказным письмом застройщику. В течение 10 дней после этого он обязан вернуть деньги. Если компания отказывается это делать, обращайтесь в суд.

Вернуться к содержанию ↑

 

Специалист Ахола Елена Сергеевна расскажет об особенностях участия в долевом строительстве.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Разъяснение 5 основных типов строительных контрактов

Поскольку нет двух одинаковых строительных проектов, существует множество различных типов строительных контрактов, которые удовлетворяют потребности всех вовлеченных сторон. Знание того, какой контракт лучше всего подходит для проекта, помогает владельцам, подрядчикам и поставщикам управлять рисками и обеспечивать максимально гладкое выполнение работ и платежей.

В этой статье мы рассмотрим 5 основных типов контрактов в строительстве и ответим на следующие вопросы по каждому из них:

  • Каковы общие особенности каждого типа контракта? Каковы их преимущества и недостатки?
  • Кто несет наибольший риск по каждому контракту?
  • В каких проектах чаще всего используется каждый контракт?

5 основных типов контрактов на строительство

Контракты с единовременной выплатой

Контракты с единовременной выплатой , также известные как контракты с фиксированной ценой, являются основным типом контрактов на строительство.Это потому, что они устанавливают одну фиксированную цену на всю работу, выполняемую в рамках них. По этой причине в строительстве чрезвычайно распространены контракты с единовременной выплатой. Скорее всего, большинство подрядчиков в прошлом заключали несколько контрактов с единовременной выплатой.


Погрузитесь глубже: контракты с единовременной выплатой


Однако, какой бы простой ни казалась формула с единой ценой, контракты с единовременной выплатой не так уж просты. Вот несколько ключевых преимуществ и недостатков контрактов с единовременной выплатой:

Плюсы единовременной выплаты
  • Контракты с единовременной выплатой упрощают торги .Указание общей цены вместо подачи нескольких заявок упрощает процесс выбора для владельцев и GC.
  • Отделка с недостаточным бюджетом означает высокую рентабельность . Поскольку цена проекта очевидна, недостаточный бюджет на отделку означает, что вы сэкономите деньги.
Минусы единовременной выплаты
  • Просчеты разрушают маржу . При составлении контракта с единовременной выплатой вам необходимо учитывать каждую переменную. Поскольку существует одна установленная цена, неожиданные неудачи или изменения во время проекта напрямую сокращают вашу прибыль.
  • Чем крупнее проект, тем больше возможностей для потерь . Если вы работаете с субподрядчиками и поставщиками, нет права на ошибку. Цена этих неизбежных ошибок и неудач на подуровнях напрямую зависит от единовременной цены.

Как видите, контракты с единовременной выплатой сопряжены с значительным риском для подрядчиков, поскольку они не учитывают непредвиденные расходы или задержки после начала проекта. Ошибки означают, что вы зарабатываете меньше денег или, что еще хуже, теряете деньги на проекте.

Вот почему контракты с единовременной выплатой лучше всего подходят для небольших проектов с предсказуемыми объемами работ.

Контракты на время и материалы

В отличие от контрактов с единовременной выплатой, контракты на время и материалы (T&M) (T&M) лучше всего подходят для проектов, в которых объем работ четко не определен. Контракты на время и материалы возмещают подрядчикам стоимость материалов и устанавливают почасовую или дневную ставку оплаты.


Погрузитесь глубже: Контракты на время и материалы

Вот обзор плюсов и минусов контрактов на время и материалы:

Плюсы T&M
  • Контракты на время и материалы гибкие .Поскольку заказчик возмещает подрядчику стоимость материалов и выплачивает почасовую оплату, покрываются непредвиденные задержки, препятствия и другие изменения в объеме работ.
  • Контракты на время и материалы позволяют проводить простые переговоры . Установить правила, какие материалы будут покрыты и какова будет почасовая оплата, просто с помощью контрактов на время и материалы.
Минусы T&M
  • Отслеживание времени и материалов занимает много времени .Регистрация всех затрат на материалы по проекту - непростая задача, и отсутствие точного числа по завершении означает снижение прибыли. Выполнение здесь тщательной работы означает, что вы тратите больше времени на вычисление чисел и меньше - на выполнение работы.
  • Эффективность не вознаграждается . Поскольку контракты на время и материалы оплачиваются по часам или дням, нет никакого реального стимула завершить проект раньше срока. Тем не менее, это обычная практика, когда за досрочное финиширование назначается премия.

Если учесть непредсказуемый характер любого конкретного строительного проекта, собственник несет значительный риск, связанный с контрактами на сроки и материалы. Это потому, что они должны платить подрядчику за любые непредвиденные расходы, изменения или превышение сроков, которые имеют место в ходе проекта и обходятся им дороже, чем они изначально планировали.

Контракты на возмещение затрат

Контракты на возмещение затрат , также известные как контракты на возмещение затрат , предполагают, что владелец оплачивает подрядчику затрат , понесенных в ходе проекта плюс установленную сумму денег для получения прибыли , который можно определить как процент от общей стоимости проекта.


Dive Deeper: Контракты с дополнительными затратами


Затраты, покрываемые по контрактам с оплатой затрат, могут включать прямые затраты (т. Е. Прямые затраты на рабочую силу и материалы), косвенные затраты (т. Е. Служебные помещения, командировочные расходы и расходы на связь) и прибыль (т.е. согласованная комиссия или наценка).

Плюсы затрат плюс
  • Контракты затрат плюс гибкие . Контракты с оплатой плюс позволяют владельцам вносить изменения в конструкцию в процессе, а подрядчики знают, что им будут платить за дополнительное время или материалы, которые потребуются для этих изменений.
  • Просчеты не разрушительны . Поскольку контракты с оплатой плюс по своей природе гибки, неточности в первоначальной заявке не так опасны, как в контрактах с единовременной выплатой.
Минусы стоимости плюс
  • Может быть сложно обосновать некоторые затраты . Контракты с оплатой затрат требуют от подрядчиков обоснования затрат на данный проект. Иногда эти затраты трудно учесть, и владельцы могут сопротивляться возмещению косвенных затрат, таких как административные расходы и пробег.
  • Фронт по стоимости материалов может поставить подрядчиков в тупик . Поскольку контракты с оплатой плюс работают на основе возмещения затрат, оплата материалов больше, чем вы ожидали, может означать, что вам не хватит денег на оставшуюся часть проекта.

Когда дело доходит до контрактов «затраты плюс», большая часть риска ложится на собственника. Это потому, что подрядчику оплачиваются все расходы, понесенные в ходе проекта, а любые непредвиденные расходы выплачиваются собственником.По этой причине контракты с оплатой затрат лучше всего подходят для проектов, в которых требуется большая творческая гибкость.

Контракты на цену за единицу

Контракты на цену за единицу разделяют общую работу, необходимую для завершения проекта, на отдельные единицы. Они также известны как договоров об оценке , договоров об оценке и оплате или договоров о переоценке . Подрядчик предоставляет владельцу оценку стоимости каждой единицы работы, а не оценку проекта в целом.


Dive Deeper: контракты на цену за единицу

Контракты на цену за единицу полезны для проектов, в которых работа повторяется, сильно зависит от материальных затрат, а объем необходимой работы не ясен до начала проекта.

Плюсы цены за единицу
  • Контракты на цену за единицу упрощают выставление счетов . Контракты с ценой за единицу позволяют повысить прозрачность. Владельцы могут легко понять каждую стоимость, которая входит в окончательную цену контракта, потому что цена каждой единицы заранее определена.Это помогает избежать споров и споров, когда пора расплачиваться.
  • Если требуется дополнительная работа, норма прибыли остается прежней . Любая дополнительная работа, которая требуется, просто добавляется как еще одна единица с предварительно установленной ценой, что упрощает управление заказами на изменение и другими изменениями объема работ.
Минусы цены за единицу
  • Трудно предсказать окончательную стоимость контракта . Обычно количество единиц, необходимых для завершения проекта, неизвестно сразу.Это означает, что владельцы могут заплатить больше, чем они ожидали.
  • Повторное измерение может задержать платеж . Повторное измерение или способность владельца сравнить цену каждой единицы с общей стоимостью проекта может замедлить оплату. Хотя прозрачность - это то, к чему мы все должны стремиться, возможно, вы захотите это рассмотреть.

Когда дело доходит до контрактов с ценой за единицу, большая часть риска лежит на владельце, потому что он должен возместить стоимость неожиданно добавленных единиц.Однако прозрачность, которую они предоставляют, является огромной выгодой для всех вовлеченных сторон.

Контракты GMP

Контракты с гарантированной максимальной ценой (GMP) устанавливают предел цены контракта. С этим типом строительного контракта владелец собственности не будет превышать контрактную цену. Любые материальные или трудовые затраты, превышающие эту цену, должны покрываться подрядчиком.

Иногда другой тип строительного контракта может также включать положение GMP. Например, контракт «затраты плюс» может включать пункт, ограничивающий общие затраты гарантированной максимальной ценой.


Погрузитесь глубже: контракты GMP


Гарантированные максимальные цены - обычная черта строительных контрактов, и они лучше всего подходят для проектов с небольшим количеством неизвестных. Например, строительство розничной сети с многократно используемыми планами.

Плюсы GMP
  • Контракты GMP делают проекты быстрее . Окончательная цена контракта ускоряет процесс торгов и упрощает финансирование проектов, поскольку кредиторы заранее знают максимальную сумму, которую будет стоить данный проект.
  • Контракты GMP стимулируют экономию . Наличие фиксированных накладных расходов побуждает подрядчиков сокращать затраты и завершать работы раньше срока. Владельцы обычно соглашаются разделить сбережения со своими подрядчиками.
Минусы GMP
  • Контракты GMP накладывают риск на подрядчиков . К сожалению, контракты GMP вынуждают сторону, выполняющую работу, покрывать превышение затрат в случае превышения максимальной цены контракта.
  • Рассмотрение и согласование контрактов GMP может занять больше времени .Чтобы защитить себя от превышения предельной цены, подрядчики могут попытаться увеличить максимальную цену контракта. Когда это происходит, процесс переговоров затягивается, и запуск проекта занимает больше времени.

Поскольку владелец не будет платить за перерасход средств, контракты с гарантированной ценой перекладывают значительный риск на подрядчиков. Принимая во внимание этот риск, подрядчики могут использовать хорошее программное обеспечение для оценки затрат. Расчет стоимости работ является важным процессом бухгалтерского учета в любом строительном проекте, и наличие надежной оценки минимизирует риск, помогая подрядчикам избежать завышения или занижения цены для владельца.

Стандартизированные контракты на строительство

По своей сути каждый строительный контракт является соглашением. Вы и нанимающая сторона должны обсудить параметры проекта, чтобы прийти к общему выводу о том, какой тип контракта лучше всего использовать. В конечном итоге хороший контракт приносит одинаковую пользу обеим сторонам.

Американский институт архитекторов (AIA) и ConsensusDocs выпускают стандартизированные контрактные документы в различных форматах, включая типы контрактов здесь. Работа с существующим профессиональным шаблоном контракта может дать вам уверенность в том, что многие другие строительные компании используют те же условия и положения.


Подробнее о контрактах AIA


В каждом типе строительного контракта вы все равно захотите остерегаться проблемных положений.

Всегда проверяйте любой контракт на строительство, который вы подписываете, на предмет положений и положений об удержании и непредвиденных обстоятельствах, которые могут повлиять на вашу способность своевременно получать оплату.

Резюме

Название статьи

Строительные контракты: понимание 5 основных типов контрактов

Описание

Изучите 5 наиболее распространенных типов строительных контрактов, плюсы и минусы для подрядчиков и факторы риска, на которые следует обращать внимание.

Имя издателя

Levelset

Логотип издателя

Сравнение 5 способов доставки для строительных проектов

Компания

Gordian была основана одним из создателей компании Job Order Contracting (JOC), и мы совершенствовали процесс JOC более 30 лет. Но заключение подряда на выполнение работ - это лишь один из многих методов получения строительных услуг. Каждый из них был разработан для определенных целей и лучше всего подходит для определенных типов проектов.Знание различий между ними и того, когда использовать каждый метод доставки, может определить успех проекта.

Давайте рассмотрим несколько наиболее широко используемых методов реализации проектов в строительной отрасли: проектирование-заявка-сборка, проектирование-сборка, менеджер по строительству в зоне риска, контракт на выполнение работ и контракт на выполнение многократных заданий.

1. Проект-тендерное предложение-строительство (традиционное здание)

Design-Bid-Build - это наиболее часто используемый метод для завершения строительных проектов, и, вероятно, это то, что приходит на ум, когда большинство людей думают о процессе строительства.Как следует из названия, этот метод доставки состоит из трех отдельных этапов: этапа разработки, этапа предложения и этапа построения. Design-Bid-Build - хороший вариант для нового коммерческого строительства. Хотя это длительный процесс, он позволяет владельцам работать в тандеме с архитекторами и инженерами, чтобы получить лучшую цену за свой проект.

Этап проектирования начинается с того, что владелец нанимает дизайнера, архитектора или инженера, для проектирования нового объекта. При проектировании нового здания архитектор или инженер подготовит все необходимые чертежи и спецификации, которые потребуются команде подрядчика для завершения строительных работ.После завершения проектных работ проект открывается для торгов.

На этапе тендера генеральные подрядчики рассмотрят строительную документацию, обсудят с любыми необходимыми субподрядчиками и зададут архитектору или инженеру уточняющие вопросы, чтобы подготовить свое предложение. Каждая ставка представляет собой лучшую цену для генерального подрядчика по проекту, а несколько заявок на один и тот же проект могут сильно различаться. После того, как все генеральные подрядчики представят свои соответствующие предложения, проектировщик рассмотрит каждое предложение, запросит у подрядчиков дополнительную информацию и, в конечном итоге, выберет предложение, которое, по их мнению, лучше всего соответствует потребностям владельца.

После выбора выигравшего предложения начинается этап строительства, и команда генерального подрядчика может приступить к строительству нового объекта. Уникальной особенностью метода Design-Bid-Build является то, что проектировщик будет контролировать работу генерального подрядчика и субподрядчиков. Это помогает гарантировать, что владелец получит качественный конечный продукт.

2. Дизайн-сборка (D-B)

Метод Design-Build был создан, чтобы сократить длительные сроки, которые часто сопровождают Design-Bid-Build.Это достигается путем замены дизайнера и подрядчика одной стороной, которая выполняет обе эти роли, называемой проектировщиком. Разработчик-строитель, который обычно является архитектором, инженером или подрядчиком, является единственным контактным лицом для владельца проекта на протяжении всего проекта. И хотя это обеспечивает эффективную коммуникацию, это также означает, что разработчик дизайна несет единоличную ответственность за результат проекта.

Процесс D-B начинается с того, что владелец составляет первоначальный проект проекта и запрашивает проектные предложения у различных разработчиков.Эти предложения, как и ставки в методе Design-Bid-Build, обычно представляют собой лучшую цену проекта для проектировщика. Ключевое различие между ставкой и предложением состоит в том, что предложения включают примечания к дизайну проекта, тогда как ставки не меняют дизайн проекта. Владельцы обычно выбирают предложение, которое обеспечивает наилучшую ценность для проекта, не жертвуя элементами дизайна.

После того, как собственник выбрал конкретное предложение, команда проектировщика-строителя может приступить к работе по получению разрешений и немедленному началу строительства.Проект также может быть завершен поэтапно: первая фаза спроектирована и строительство начинается, а вторая стадия спроектирована, что опять же позволяет ускорить начало строительства. Это делает Design-Build идеальным вариантом для крупных проектов, требующих ускоренного графика.

Но преимущества D-B также добавляют владельцу некоторый риск. Владельцы, которые выбирают для своих проектов метод поставки D-B, теряют преимущество наличия отдельной стороны, контролирующей качество строительства. Вместо этого проектировщик-строитель имеет полную автономию на этапе строительства.Так что выбор надежного дизайнера - неотъемлемая часть успеха в Design-Build.

3. Менеджер по строительству в зоне риска (CMAR)

Construction Manager at Risk, также называемый CM at Risk или просто CMAR, также является производным от процесса Design-Bid-Build. Но вместо дизайнера, контролирующего процесс проектирования и качество строительства, владелец нанимает менеджера по строительству (CM) для наблюдения за всем проектом. Фактически, будучи нанятым, менеджер по маркетингу выступает в качестве представителя собственника и выступает за его защиту на всех этапах строительного процесса, от предварительного строительства до проектирования и проведения торгов, вплоть до строительства.Это делает CMAR идеальным вариантом для владельцев проектов, которым нужна помощь специалиста в управлении их проектом или в общении между сторонами, а иногда CMAR позволяет владельцам полностью исключить себя из большей части строительного процесса.

Когда владелец решает использовать метод доставки CMAR для своего проекта, он передает первоначальный дизайн менеджеру по маркетингу, который затем начинает консультации с дизайнерами для составления планов. На этапе проектирования менеджер по маркетингу будет работать от имени владельца для оценки стоимости и поиска возможностей экономии, где это возможно.Примерно на полпути к этапу проектирования CM представит владельцу их Гарантированную максимальную цену (GMP). Используя GMP, CM устанавливает ценовой порог, который, как они обещают, проект владельца не превысит. Если проект соответствует этому пороговому значению, УК, скорее всего, будет вознагражден владельцем через соглашение о разделении затрат. Но если проект превышает GMP, тогда директор по маркетингу берет на себя риск компенсировать разницу.

По завершении этапа проектирования менеджер по маркетингу принимает заявки от подрядчиков по проекту и выбирает предложение, которое, по его мнению, лучше всего отвечает потребностям владельца, не превышая порогового значения GMP.Как только строительство начнется, менеджер по маркетингу будет работать с подрядчиком, чтобы составить график этапов строительства, контролировать качество работы подрядчика и координировать любые необходимые заказы на изменения.

4. Заказ на выполнение работ (JOC)

Контракт на выполнение заданий - это метод реализации проекта с неопределенной доставкой и неограниченным количеством (IDIQ). Это означает, что в течение срока действия одного долгосрочного контракта можно выполнить несколько проектов, в отличие от контрактов на один проект, используемых в трех предыдущих методах.Долгосрочный контракт делает JOC идеальным выбором для владельцев, которые завершают большой объем строительных проектов в течение каждого года. Вместо того, чтобы принимать участие в торгах по каждому проекту, владельцы принимают заявки от подрядчиков в начале контракта, а затем могут получить доступ к своим услугам без повторной подачи заявок на протяжении всего срока действия контракта.

Метод реализации проекта JOC основан на каталоге строительных заданий с заранее установленными ценами, который мы называем каталогом строительных заданий (CTC), который действует в течение всего срока действия контракта.Наличие CTC, установленного в начале контракта JOC, позволяет владельцам получать доступ к услугам подрядчика в любой момент в течение согласованного периода времени без необходимости пересматривать цены для каждого проекта. Вместо того, чтобы участвовать в торгах по отдельным проектам, подрядчики будут размещать заявки, добавляя поправочный коэффициент к СТС, чтобы учесть свои накладные расходы, прибыль и другие операционные расходы. Владельцы, как правило, заключают контракт с самым ответственным участником торгов с наименьшей отзывчивостью.

После присуждения контракта подрядчик-победитель может выполнять работы для владельца в любой момент.Каждому проекту будет предшествовать совместное совещание по определению объема работ, чтобы убедиться, что все стороны согласны с тем, какие работы необходимо завершить, и для определения подробного объема работ по проекту. После того, как объем установлен, подрядчик представит ценовое предложение на общую стоимость проекта, владелец рассмотрит ценовое предложение, и работа начнется. Закупка для традиционных проектов может занять шесть месяцев и более. JOC сокращает это до нескольких недель. Эта экономия времени также дает значительную экономию средств за счет сокращения административной работы.А предустановленная цена гарантирует, что перерасход средств сведен к минимуму.

Поскольку метод JOC предназначен для выполнения ряда заранее определенных строительных задач, он идеально подходит для множества небольших и средних строительных проектов, включая ремонт, реконструкцию и техническое обслуживание, особенно когда задействованы короткие сроки или фиксированный бюджет. Однако JOC, как правило, не идеальный выбор для нового строительства. Составление каталога заданий с предварительной оценкой для строительства всего здания было бы обременительным, а продолжительность проекта свела бы на нет выгоды, позволяющие экономить время при выполнении небольших проектов в быстрой последовательности.

Мы можем многое сказать о JOC и о том, почему мы считаем ее невероятной инновацией. Если вы хотите узнать больше о JOC от нас, вы можете найти информацию здесь. Но пока мы перейдем к другим способам реализации проекта.

5. Контракт на многократное присуждение заданий (MATOC)

Подобно контракту на выполнение заказов, MATOC - это метод IDIQ, который обычно используется военными и федеральным правительством. Он устанавливает долгосрочный контракт, по которому может быть выполнено несколько проектов.Однако MATOC отличается тем, что объединяет несколько подрядчиков в рамках одного генерального контракта. Хотя JOC не запрещает использование нескольких подрядчиков в рамках одной программы JOC, в этом нет необходимости. По этой причине для определенных проектов термины JOC и MATOC могут использоваться как синонимы.

Метод поставки MATOC начинается с рамочного контракта, иногда называемого зонтичным контрактом, который определяет параметры работы, которая может быть завершена в рамках программы. Владелец выберет группу подрядчиков, которых они хотят участвовать в торгах по проектам.Когда владелец будет готов начать проект, он будет принимать заявки только от подрядчиков, предварительно выбранных для участия в программе MATOC. Когда победитель выбирается для проекта, между владельцем и подрядчиком, который завершит проект, будет заключен более мелкий контракт для конкретного проекта. Хотя для каждого проекта составляется отдельный контракт, детали в рамочном контракте сокращают количество деталей, которые необходимо пересмотреть для контракта по проекту.

Преимущества MATOC в значительной степени отражают преимущества JOC - сокращение сроков закупок и контроль затрат.Однако, поскольку MATOC чаще всего используется федеральным правительством, которое обычно предпочитает заключать контракты на более длительные сроки, чем год или два, для небольших местных подрядчиков может быть сложно заключить контракты с MATOC. Напротив, JOC, который используется в различных отраслях промышленности, обычно поощряет участие местных подрядчиков.

Каждый из этих методов реализации проекта имеет свои достоинства и потенциальные недостатки. Зная об их различиях и соответствующих преимуществах, вы сможете лучше спланировать свой следующий проект.Даже если раньше вы использовали только один из вышеперечисленных методов, возможно, стоит изучить другие. Кто знает, вы можете обнаружить новую экономию времени, энергии и затрат.

Как контракты GMP избавляют проекты от бесконечных «затрат, затрат и затрат»

В мире строительных подрядчиков договор между владельцем и генеральным подрядчиком или генеральным подрядчиком можно разбить всего на несколько основных типов. Единовременная выплата - или фиксированная цена - и контракты, основанные на затратах, являются двумя основными игроками на этой арене, последний из которых является основой для контракта «затраты плюс комиссия» с гарантированной максимальной ценой, или GMP.

Иногда это называется договорными контрактами или контрактами с руководителем строительства, подвергающимися риску, часть контракта GMP, предусматривающая дополнительные затраты, требует, чтобы подрядчик представлял запросы на выставление счетов на оплату или счета-фактуры в отношении фактических затрат, понесенных по проекту, плюс вознаграждение, которое заранее определяется как фиксированная сумма или как процент от затрат. Существует предел того, сколько владелец будет платить подрядчику, и этот предел является гарантированной максимальной ценой.

Эти типы контрактов также являются контрактами с «открытой книгой», что означает, что владелец имеет полное право проверять бухгалтерские книги в любое время и проводить аудит проекта.Эти аудиты могут проводиться периодически в течение всего срока действия контракта или, что более типично, как часть закрытия проекта и перед окончательной оплатой.

Когда использовать GMP-контракт

Строительный поверенный Мишель Шаап из Chiesa Shahinian & Giantomasi сказала Construction Dive, что решение о том, когда использовать GMP, во многом зависит от статуса планов.

«Если у вас нет полного набора планов, вы, как правило, не будете платить единовременную выплату, поэтому вместо этого вы можете выбрать вариант« затраты плюс », желательно с гарантированной максимальной ценой по той очевидной причине, что если вы сделаете «затраты плюс» без гарантированной максимальной цены, то это будут просто затраты, затраты и затраты », - сказала она.

Рэнди Шелли, вице-президент по гостеприимству в Shawmut Design & Construction, сказал Construction Dive: «Сейчас, вероятно, 60% наших контрактов - это (GMP)».

Но, добавила Шелли, бывают случаи, когда компании следует использовать GMP, а бывают случаи, когда это не лучший выбор для проекта. Шелли сказала, что если строительная документация - включая планы, чертежи и спецификации - завершена на 100% и нет ничего неизвестного, как в случае с сетью ресторанов или розничным магазином, которые строят одну и ту же структуру снова и снова, тогда имеет смысл использовать единовременную выплату. договор.

«Вы знаете, что делаете, вы делали это раньше, и, значит, вы уже знаете, сколько это будет стоить», - сказал он.

По словам Шелли, время использовать GMP - это когда владельцу требуется предварительная информация от подрядчика.

«Мы участвуем с самого начала, поэтому мы знаем, каким должен быть бюджет, и мы смотрим на первый набор концептуальных чертежей, и мы можем определить, движутся ли они в правильном направлении», - сказала Шелли. «Если это не так, мы можем внести предложения и помочь архитектору спроектировать его с учетом бюджета, а не просто спроектировать его в надежде, что он останется в рамках бюджета."

Шелли сказала, что реальная ценность для владельцев в использовании этого типа контракта заключается в том, что к моменту завершения строительной документации гарантированная максимальная цена будет в пределах их бюджета, и не будет необходимости в длительных стратегических затратах. -резка, также известная как разработка стоимости.

Учитывайте непредвиденные обстоятельства

Однако даже гарантированная максимальная цена не так окончательна, как кажется, потому что обычно в соглашении предусмотрены резервные фонды на непредвиденные расходы

«Это часть контрактного документа ", - сказала Шелли.«Сумма этого непредвиденного обстоятельства может варьироваться, но в основном это непредвиденные обстоятельства подрядчика, которые он может использовать для всего, что считается допустимой стоимостью, например, наем субподрядчиков и аренду строительных лесов, а также всех материалов, рабочей силы и оборудования, необходимых для строительства проекта».

Шаап сказал, что если у компании есть непредвиденные обстоятельства, то контракт GMP часто будет включать положение, которое требует от подрядчика сообщать владельцу о том, как применяется непредвиденное обстоятельство. Затем, в конце соглашения, если непредвиденные расходы не были исчерпаны, владелец и подрядчик обычно делят оставшиеся деньги, сказала она.

Брэд Робинсон, национальный председатель Ассоциации финансового менеджмента строительства, сказал Construction Dive: «Каждый раз, когда у вас есть GMP, у вас будет непредвиденный случай, и, как правило, непредвиденный случай имеет положение, в котором вы делите некоторый процент с владелец."

Почему владельцам необходимо разбираться в строительстве

Совместная экономия на оставшихся непредвиденных расходах, а также разница между гарантированной максимальной ценой и фактическими затратами, как правило, считается стимулом для подрядчиков к снижению затрат, но и Шаап, и Робинсон учтите, что именно здесь владелец должен разбираться в строительном бизнесе.

Шаап сказал, что владельцам, не знакомым со строительством, сложно должным образом контролировать расходы на случай непредвиденных обстоятельств или в целях GMP. «Они ничего не знают о том, видят ли они соответствующие затраты и являются ли указанные затраты или перечень цен разумными цифрами», - сказала она.

По этой причине, по ее словам, владелец, не имеющий опыта в этой области, должен нанять представителя собственника для надзора за вопросами, связанными с затратами по проекту.

Другая причина, по которой цена контракта GMP может превысить гарантированную максимальную цену, - это изменение объема работ, по словам Робинсона. Он привел пример проекта, в котором бригады обнаруживают свалку под землей, которую все считали пригодной для строительства. «Теперь есть сборы EPA и всевозможные другие расходы, и объем работ в размере 10 миллионов долларов превратился в объем работ в размере 12 миллионов долларов», - сказал он.

Что касается фактической формы контракта, Шаап и Шелли сказали, что они обычно начинают со стандартного формата, такого как контракт Американского института архитекторов или консенсус, и переходят к нему.

Шелли сказала, что Шаумут обычно может использовать формы AIA с очень небольшими изменениями, а Шаап сказала, что количество изменений, которые она вносит в базовый контракт, зависит от ее клиента. Она консультируется со своим клиентом, обычно владельцем, чтобы определить, насколько «ориентированным на собственника» они хотят видеть контракт.

Пример в центре внимания - но не вина ли контракта?

Пожалуй, самый печально известный контракт GMP в наши дни - это проект расширения легкорельсового транспорта Green Line в Бостоне.Перерасход средств в размере 1 миллиарда долларов, задержки и указание пальца на проект привели к тому, что Транспортное управление Массачусетского залива прекратило работу всех ведущих подрядчиков по проекту, включая консорциум White-Skanska-Kiewit.

«Проблема была не в типе контракта. Это был процесс», - сказала Шелли. Он добавил, что у него нет внутренней информации о проекте, но он почерпнул достаточно из отчетов, чтобы иметь возможность разумно собрать воедино то, что могло произойти.

Шелли сказала, что MBTA нанял бы подрядчика на основе гонораров, общих условий и квалификации подрядчика, а затем подрядчик, скорее всего, обеспечил бы предварительное планирование бюджета, планирование и всю другую помощь, которая обычно предоставляется по контракту GMP.Как правило, по словам Шелли, проект GMP доходит до того момента, когда строительная документация завершается, и подрядчик оценивает весь проект, чтобы установить одну гарантированную максимальную цену.

Но, сказала Шелли, это не то, что, по его мнению, произошло в случае с зеленой линией. «Они никогда не знали, какова общая стоимость, потому что у них не было рисунков, поэтому они просто распределяли ее по частям». По его словам, после завершения нескольких раундов торгов по различным сегментам проекта, MBTA осознало, что затраты были значительно выше, чем предполагалось.

«Значит, дело не в типе контракта. Проблема возникла из-за их процесса закупок», - сказала Шелли. «Любой подрядчик оказался бы в таком же положении».

Изначально эта статья была опубликована на Construction Dive как часть серии «Пунктирная линия».

Основы государственно-частного партнерства (P3) | Associated General Contractors of America

Ключевые характеристики государственно-частного партнерства (ГЧП)

Нет единого определения P3.Счетная палата правительства определяет государственно-частное партнерство как «договорное соглашение, заключаемое между партнерами из государственного и частного секторов. Эти договоренности обычно предполагают заключение государственным агентством контракта с частным партнером на ремонт, строительство, эксплуатацию, техническое обслуживание и / или управление объектом или системой, полностью или частично, которые предоставляют общественные услуги. В соответствии с этими договоренностями агентство может сохранить право собственности на общественный объект или систему, но частная сторона обычно инвестирует свой собственный капитал в проектирование и развитие объектов.Как правило, каждый партнер получает долю дохода от партнерства. Такое предприятие, хотя и является договорным, отличается от типичного контракта на оказание услуг тем, что партнер из частного сектора обычно делает значительные денежные средства, подверженные риску, вложения капитала в проект, а государственный сектор получает доступ к новым доходам или возможностям оказания услуг. без необходимости платить партнеру из частного сектора »[1]

Национальный совет государственно-частного партнерства (NCPPP) определяет государственно-частное партнерство как «договорное соглашение между государственным агентством (федеральным, штатным или местным) и организацией частного сектора.В рамках этого соглашения навыки и активы каждого сектора (государственного и частного) распределяются при предоставлении услуги или объекта для использования широкой публикой. В дополнение к совместному использованию ресурсов, каждая сторона разделяет риски и потенциальные выгоды при предоставлении услуги и / или возможности »[2]

Диапазон проектов P3

Типы P3s

PPP бывают разных форм и размеров. Они включают как существующие объекты, называемые «заброшенными месторождениями», так и новые объекты, известные как «проекты с нуля».

Одна общая черта между различными типами ГЧП - это потребность в выделенном потоке доходов. Часто частное предприятие предоставляет все или часть авансового финансирования для строительства или улучшения объекта, но должен существовать способ погашения в течение всего срока партнерства. Поток доходов может быть получен из ряда различных источников, включая сборы, дорожные сборы, скрытые сборы, платежи за доступность и местное налогообложение.

ГЧП меняют характер строительства общественных работ.Вместо того, чтобы работать в правительственном учреждении, подрядчик находит себя работающим на частном предприятии или консорциуме частных фирм. Такой «собственник» обычно обладает гораздо большей гибкостью, чем правительственное агентство. Частное предприятие, как правило, может свободно выбирать или создавать систему реализации проекта, которая соответствует его конкретным потребностям, и в процессе этого вполне может потребовать от строительного подрядчика расширить свою роль за пределы той роли, которую подрядчик традиционно играл в строительстве общественных работ. .Такой владелец может выбрать систему доставки Design-Build, CM Agency или CM At-Risk, и, не заходя так далеко, владелец может запросить ряд индивидуальных услуг, которые увеличивают риск «профессиональной» ответственности подрядчика, включая :

  • Определение целей проекта
  • Документация о существующих условиях
  • Разработка космической или сайта программы
  • Консультации по оптимальному использованию свободных средств
  • Раннее согласование на этапе проектирования
  • Расчет стоимости
  • Обзоры конструктивности
  • Контроль за выполнением работ
  • Оптимальное использование навыков и талантов проектных и строительных фирм

Преимущества P3s

Государственно-частные партнерства помогают заполнить пробел между типичным годовым государственным бухгалтерским учетом и капитальным бюджетом.Частные рынки знают о преимуществах капитального бюджета и вкладывают значительные средства в инфраструктуру капитала США. Сторонники ГЧП выделяют множество преимуществ. В недавнем отчете Deloitte, озаглавленном «Ликвидация инфраструктурного разрыва в Америке: роль государственно-частного партнерства», кратко излагаются шесть предполагаемых преимуществ для правительств, использующих ГЧП:

  1. ГЧП позволяют распределить инвестиционные затраты в течение срока службы актива и, следовательно, позволяют переносить проекты инфраструктуры на годы по сравнению с распределенным финансированием, которое типично для многих инфраструктурных проектов.
  2. ГЧП имеют солидный послужной список своевременной доставки в рамках бюджета.
  3. ГЧП переносят определенные риски на частный сектор и создают стимулы для надлежащего обслуживания активов.
  4. ГЧП могут снизить стоимость инфраструктуры для государственного предприятия за счет снижения затрат на строительство и общих затрат на жизненный цикл.
  5. Поскольку показатели удовлетворенности могут быть встроены в контракт, ГЧП поощряют сильную ориентацию на обслуживание клиентов.
  6. Поскольку место назначения, а не путь, становится организационной темой, вокруг которой строится проект, ГЧП позволяют частному сектору сосредоточиться на общественной ценности, основанной на результатах, которую они пытаются создать. 10

Достоинства пунктов могут быть спорными, но они очерчивают некоторые из основных причин, по которым государственные органы в США заинтересованы в ГЧП.

Ключи к успешным проектам
  • Создание институциональной уверенности
  • Информировать общественность о ГЧП
  • Расстановка приоритетов и просмотр проектов
  • Назначение старших руководителей правительства
  • Создание четкой иерархии принятия решений
  • Быть эффективным контрагентом с достаточными ресурсами и опытом консультантов
  • Принять стандартизированные методы закупок
  • Четкая подотчетность и прозрачность процесса закупок
  • Будьте готовы предоставить кредитную поддержку проектам

[1] (Счетная палата правительства США, 1999)

[2] (Десять основных фактов о ГЧП, прим.г.) ​​

Контракты на строительство с гарантированной максимальной ценой

В этой статье ...

В этой статье объясняются основы контрактов на строительство с гарантированной максимальной ценой, включая объяснение непредвиденных обстоятельств и надбавок, двух общих компонентов этих типов контрактов. Для более широкого обсуждения соглашений с генеральным подрядчиком ознакомьтесь с нашей статьей: Разъяснение соглашений с генеральным подрядчиком.

В этой статье мы описываем различные типы структур ценообразования, которые могут использоваться в соглашениях с генеральным подрядчиком.Одна из наиболее распространенных структур цен заключается в том, что владелец оплачивает подрядчику стоимость работ плюс гонорар подрядчика.

В этой статье объясняются основы строительных контрактов с гарантированной максимальной ценой, включая объяснение непредвиденных обстоятельств и надбавок, двух общих компонентов этих типов контрактов. Для более широкого обсуждения соглашений с генеральным подрядчиком ознакомьтесь с нашей статьей: Разъяснение соглашений с генеральным подрядчиком.

В этой статье мы описываем различные типы структур ценообразования, которые могут использоваться в соглашениях с генеральным подрядчиком.Одна из наиболее распространенных структур цен заключается в том, что владелец оплачивает подрядчику стоимость работ плюс гонорар подрядчика.

Одна из наиболее распространенных структур цен заключается в том, что собственник оплачивает подрядчику стоимость работ плюс гонорар подрядчика. Часто в контракте «затраты плюс гонорар» гонорар подрядчика рассчитывается как определенный процент от фактических затрат, связанных с работой, включая рабочую силу, материалы, хранение и транспортировку. Обычный способ снизить риск собственника и обеспечить определенную степень уверенности в стоимости проекта заключается в том, что подрядчик устанавливает гарантированную максимальную цену.

Что такое гарантированная максимальная цена?

Гарантированная максимальная цена - это предел суммы, которую владелец должен будет заплатить подрядчику по проекту, независимо от фактической стоимости проекта для подрядчика. В отличие от стандартного контракта «затраты плюс гонорар», контракт с гарантированной максимальной ценой переносит большую часть риска того, что проект будет дороже, чем оценки, от владельца к подрядчику. В отличие от контракта с единовременной выплатой, по которому подрядчику выплачивается фиксированная плата за работу, контракт с гарантированной максимальной ценой позволяет владельцу потенциально сэкономить деньги, если проект в конечном итоге будет стоить меньше, чем предполагалось.Иногда владелец и подрядчик заранее договариваются о разделении этой экономии между двумя сторонами в качестве стимула для подрядчика оказаться ниже сметы. Итак, резюмируя, в контракте с гарантированной максимальной ценой подрядчик взимает с владельца стоимость рабочей силы и материалов плюс процент от этих затрат для получения прибыли. Общая стоимость для владельца может быть меньше гарантированной максимальной цены, но не будет превышать ее.

Что такое таблица значений в контракте на строительство GMP?

Обычно подрядчик готовит Предложение по гарантированной максимальной цене, в котором сметные затраты по проекту и прибыль подрядчика разбиваются на отдельные позиции для конкретных элементов работы.Это называется «Список ценностей». Сумма этих позиций дает гарантированную максимальную цену.

Точка переговоров между владельцем и подрядчиком заключается в том, будет ли подрядчик привязан к гарантированной максимальной цене для каждой отдельной позиции, или же подрядчик будет привязан только к общей гарантированной максимальной цене. Вопрос в том, что произойдет, если подрядчик превысит сумму позиции в одной области проекта, но сможет получить меньше этой суммы в другой области.Будет ли подрядчик иметь право воспользоваться экономией в одной области, чтобы покрыть дополнительные расходы в другой области, или же экономия в одной области будет передана собственнику, в то время как подрядчик будет покрывать дополнительные расходы в другой области? Владельцу выгодно, чтобы подрядчик был привязан к максимальной цене по каждой позиции. Однако это может привести к увеличению общей гарантированной максимальной цены, поскольку подрядчик может увеличить каждую позицию для учета этого риска.

Что такое непредвиденные обстоятельства в контракте на строительство согласно GMP?

Одним из элементов таблицы стоимостей является «непредвиденная» сумма.Целью непредвиденных обстоятельств является обеспечение подрядчика предохранительным клапаном в случае превышения расчетных затрат на одну или несколько позиций. По сути, это буфер между суммой, которую подрядчик оценивает как фактическую стоимость работ, и суммой, заявленной владельцу в качестве гарантированной максимальной цены. Предусмотрено использование непредвиденных расходов для покрытия непредвиденных расходов, которые не связаны с халатностью или проступками подрядчика или субподрядчиков и которые не подлежат изменению гарантированной максимальной цены посредством приказа об изменении.Более подробно о порядке изменения мы поговорим ниже.

Ориентировочная стоимость работ по каждой позиции, предполагаемая прибыль владельца и непредвиденные расходы - это элементы, которые складываются вместе, чтобы получить гарантированную максимальную цену. Часто долларовая стоимость непредвиденных обстоятельств рассчитывается как процент от прочих затрат плюс прибыль, которые применяются к превышениям над оценками в любой из различных статей в таблице значений. В ситуациях, когда подрядчик должен быть связан гарантированной максимальной ценой для каждой отдельной позиции, каждая отдельная позиция может иметь свои собственные конкретные непредвиденные обстоятельства, и подрядчику может быть запрещено использовать непредвиденные обстоятельства для одной позиции для покрытия избыточных затрат по другой позиции.Это явно выгодно для собственника и невыгодно для подрядчика.

Владельцы обычно запрашивают письменное уведомление до использования непредвиденных обстоятельств и могут потребовать, чтобы цель использования непредвиденных обстоятельств была подробно описана, чтобы предотвратить использование суммы непредвиденных расходов подрядчиком в качестве бланка чека.

Что такое надбавки в строительном контракте?

Надбавки - это суммы, которые зарезервированы в сумме контракта для решений, которые собственник еще не принял в отношении определенных частей работы.Например, 1000 долларов США могут быть установлены в качестве скидки на плитку. Владелец не должен решать, какой тип плитки он или она хочет использовать, до более поздних этапов проекта. Плитка может быть более или менее дорогой, чем надбавка в 1000 долларов США. Если плитка дешевле допуска, то любая экономия снизит цену контракта. Если плитка дороже разрешенной, то гарантированная максимальная цена будет увеличена. Резервы обычно используются строго для фактических материальных затрат, а не для прибыли и накладных расходов.

Что такое поручения на изменение в контракте на строительство?

«Заказы на изменение» - это процесс, используемый подрядчиком и владельцем для увеличения гарантированной максимальной цены или времени для завершения контракта на основе непредвиденных условий, незавершенных планов или меняющихся пожеланий владельца, которые существенно влияют на объем проект. В контракте будет изложен процесс для владельца или подрядчика, запрашивающего заказ на изменение, а другой стороны соглашаются с ним. В контракте также должен быть подробно описан процесс разрешения споров, если стороны не могут договориться о повышении цены.

Кевин О'Флаэрти
Посмотреть автора
Об авторе

Кевин О'Флаэрти - выпускник Университета Айовы и Юридического колледжа Чикаго-Кент. У него есть опыт в судебных процессах, имущественном планировании, банкротстве, недвижимости и всестороннем представительстве бизнеса.

Все, что вам нужно знать

Контракт - это соглашение между двумя юридическими или физическими лицами, которое служит правовой защитой для обеих сторон, участвующих в потенциальной коммерческой сделке.Читать 4 мин.

1. Тип контракта с фиксированной суммой или фиксированной ценой
2. Контракты «Затраты плюс»
3. Контракты на сроки и материалы, когда объем не ясен
4. Контракты с ценообразованием на единицу продукции
5. Двусторонний контракт
6. Односторонний контракт
7. Подразумеваемые контракты
8 . Экспресс-контракты
9. Простой контракт
10. Контракт под печатью
11. Недобросовестные контракты
12. Договоры присоединения
13. Алаторные контракты

Обновлено 1 июля 2021 г .:

Контракт - это соглашение между двумя юридическими или физическими лицами, которое служит правовой защитой для обеих сторон, участвующих в потенциальной коммерческой сделке.Существуют разные типы контрактов, каждый из которых определяет права и обязанности обеих сторон. Конкретный вид контракта регулирует риски и расходы подрядчика.

Два разных типа групп контрактов - это контракты с фиксированной ценой и контракты с возмещением затрат. Различные типы контрактов, которые содержатся в каждой из этих двух групп, могут использоваться отдельно или в сочетании друг с другом. Рассмотрите возможность найма юриста для проверки вашего контракта.

Тип контракта с единовременной выплатой или фиксированной ценой

Контракт с единовременной выплатой или фиксированной ценой - это тип контракта, в котором вся деятельность, связанная со строительством, регулируется соглашением об общей фиксированной цене.

Контракты с единовременной выплатой предпочтительны в ситуациях, когда согласованы и приняты четкий объем и определенный график. Например, если необходимо переложить ответственность на строителя и предотвратить изменение заказов на неопределенные работы, этот тип контракта лучше всего подходит для данной ситуации. Из-за существующего риска подрядчик несет некоторую процентную стоимость.

Важно учитывать, что в случае подписания контракта с единовременной выплатой было бы сложно получить возврат кредита за незавершенную работу.

Контракты Cost Plus

Покрытие контрактов "затраты плюс":

  • Фактическая стоимость
  • Покупка
  • Прочие расходы, связанные со строительными работами.

Перед началом переговоров определенная сумма расходов должна быть включена в типы контрактов «затраты плюс». Эти суммы представляют собой процент от материальных и трудовых затрат, которые покрывают текущие эксплуатационные расходы и прибыль подрядчика.

Стоимость может быть прямой или косвенной и должна включать все критические аспекты стоимости контракта.

Контракты на сроки и материалы, когда объем не ясен

Контракты времени и материалов - это типы контрактов, которые используются в случае, если:

  • Объем и количество времени и материалов не определены, что делает проект рискованным.
  • Собственник и подрядчик совместимы с тарифом на час или сутки, включая возможные дополнительные расходы во время строительства.

Периодически владелец может определять продолжительность проекта с подрядчиком, который должен выполняться, чтобы снизить риск до минимума.

Недостатком этого типа контрактов является то, что продавец может увеличить неопределенную или неизвестную сумму расходов, которая является стоимостью, которую должен заплатить покупатель.

Договоры ценообразования на единицу продукции

Контракты с ценой за единицу обычно называют контрактами с почасовой оплатой. Данный вид контракта объединяет:

  • Возмещаемые расходы
  • Тип контрактов с фиксированной ценой.

Контракты на единицу цены могут быть скорректированы в процессе, в котором владелец предлагает определенные количества и цены для заранее определенного количества товаров.

Двусторонний договор

Обе стороны, участвующие в двустороннем контракте, обещают выполнить определенные действия.

Односторонний договор

В одностороннем контракте одна сторона, которая является участником торгов, требует выполнения от другой стороны, а не обещания. К адресату оферты не может быть предъявлен иск за:

  • Выход из проекта
  • Не может закончить свою работу.

Это потому, что он или она не давали обещание.Следовательно, только участник торгов должен соблюдать закон.

Подразумеваемые контракты

Договор может подразумеваться как в действительности, так и в законе.

  • Подразумевается фактически договор. Совместное соглашение создает обязательства и обещанные намерения сторон, которые не выражены словами. Этот тип контракта сформулирован не напрямую, а через факты и обстоятельства, которые демонстрируют общее намерение достичь соглашения.
  • Включено в договор. Это известно как квазиконтракт, потому что контракт не представляет собой реального юридического соглашения.

Экспресс-контракты

При заключении экспресс-контракта стороны формируют условия устно или письменно. Это предложение полностью принимается с условиями получателя оферты.

Простой договор

Простой договор - это любое письменное или устное соглашение. Для того чтобы простой договор имел юридическую силу, не требуется следующее:

  • Свидетели
  • Подписи
  • Уплотнения

Контракт под печатью

Согласно традиционным принципам, договор представляет собой правовой акт только в том случае, если на нем имеется печать.Печать - это уверенность в том, что правовые последствия возможны.

Недобросовестные контракты

Недобросовестный контракт - это недобросовестный вид контракта, заключенный только в пользу стороны, имеющей преимущество в переговорах.

Договоры присоединения

Договоры присоединения заключаются выгодной стороной торга. Они предоставляют более слабой стороне только возможность принять контракт или отказаться от него. Это также известно как сделка типа «Возьми или оставь».

Алеаторные контракты

Алаторные контракты основаны на взаимном соглашении вовлеченных сторон, и его последствия активируются в обстоятельствах неопределенных событий, когда одна или обе стороны принимают на себя риск.

Если вам нужна помощь с различными типами контрактов, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

ИННОВАЦИОННАЯ ПРОГРАММА ОБЪЕДИНЕННОГО ОБОРУДОВАНИЯ (SEP) СОБИРАЕТ МИЛЛИНЫ И МЕСЯЦЕВ ОТ СТРОИТЕЛЬНЫХ ПРОЕКТОВ

Строительные площадки и технологии развивались с годами, и партнерские компании, которые используют новые методы и бросают вызов традиционным теориям, выделяются как успешные партнеры для владельцев проектов. Когда партнеры по строительству используют эти инновации, владельцы видят резкое улучшение рабочего процесса и рентабельности проекта. Одним из последних достижений является Программа совместного использования оборудования (SEP), которая способствует совместной работе всех участников строительства, подрядчиков и субподрядчиков и снижает затраты на проект.

В рамках ПВЗС генеральный подрядчик проекта выступает в качестве основного арендатора всего лифтового оборудования для работы, а затем сдает его субподрядчикам - метод, который помогает устранить отходы, сократить расходы, повысить производительность и добиться положительных результатов. Семейство компаний ALL, крупнейший в стране частный арендатор и продавец кранов, имеет обширный опыт работы с SEP, недавно помогая компании Welty Building Company со штаб-квартирой в Акроне и их главному суперинтенданту Тому Конти в успешном завершении многоэтапного проекта. Проект строительства детской больницы Акрона стоимостью 200 миллионов долларов.

Проект подчеркнул эффективность и экономию затрат при реализации того, что семейство ALL называет программой совместного использования оборудования, и того, что Welty называет стратегией комплексной реализации проекта (IPD).

Например, только одна фаза проекта детской больницы в Акроне, павильон Akron Children’s Kay Jewelers Pavilion, привела к сокращению затрат на 40 миллионов долларов и сроку завершения на два месяца раньше запланированного срока. То же самое и со строительством восьмиэтажного здания больницы Консидайн, которое было завершено более чем на месяц раньше срока и сэкономило 27 миллионов долларов.

Программа совместного использования оборудования: как это лучше всего работает

Программа

ALL требует совместного использования оборудования между субподрядчиками, которых просят не учитывать стоимость оборудования в своих индивидуальных предложениях. В то время как обычный метод заключается в том, что бригады сами организуют аренду оборудования, во многих случаях это приводит к расточительной избыточности. А избыточность оборудования не просто увеличивает затраты; это увеличивает загруженность рабочих мест, где пространство является премиальным, что может повлиять на все, от движения до безопасности.

Торговый представитель ALL Майк Гэррити работал с Conti для заключения контракта с детской больницей в Акроне. Эти двое ранее объединили свои усилия для выполнения многочисленных проектов, что позволило Conti ознакомиться с масштабом и глубиной флота ALL. Но сделка была решена не только из-за обширных резервов оборудования ALL, хотя Гэррити шутит, что «мы определенно являемся складом лифтового оборудования». Напротив, именно готовность ВСЕХ сотрудничать и «помогать процессу» действительно сделала успешным процесс совместного использования оборудования.

Использование экспертных знаний ALL в категории также пошло на пользу процессу сотрудничества. Семья компаний ALL давно разделила свой автопарк на специализированные категории оборудования, возглавляемые опытными менеджерами высшего уровня. Эти эксперты - будь то башенные краны, автокраны или антенны - сидят за столом с генеральными подрядчиками, предлагая свой особый опыт, чтобы помочь выбрать правильное оборудование для решения конкретных задач проекта и контролировать расходы.

«Координация, сотрудничество и компетентность - ключи к успеху», - пояснил торговый представитель ALL Crane Брайан Мик.«Мы были там каждую неделю, как руководители подразделений, так и продавцы, на еженедельных координационных совещаниях. Это было действительно сотрудничество ».

Планирование успеха

Эти ежедневные и еженедельные встречи по планированию, помогающие понять графики друг друга и предстоящие потребности в оборудовании, являются ключевыми в ПВЗС.

Например, если одной бригаде требуется телескопический погрузчик всего на три дня, а другой - на два, менеджеры проектов определяют общий график использования.Не менее важно, что если в настоящее время работает ножничный подъемник, например, на пятом этаже, где размещаются подрядчики по электрике, другие предприятия в том же районе могут скорректировать свои графики работы, чтобы воспользоваться преимуществами близлежащего оборудования.

Сказал Гаррити: «Значительная экономия достигается за счет тщательного планирования. Оборудование есть и готово, но, если по какой-то причине одна команда не может быть размещена, другое оборудование арендуется у ALL. Никого не оставляют без внимания, так как совместное использование дает некоторую гибкость в общем бюджете.”

Планирование требует тщательного стратегического планирования. На площадке проекта Conti вела доску оборудования, на которой перечислялись все машины, которые в данный момент находились на площадке. Планирование было дополнительно подтверждено во время ежедневной беседы в 6:30 утра, когда суперинтенданты и бригадиры обсуждали задачи, которые должны быть выполнены в этот день. По пятницам обсуждение было направлено на следующие шесть недель работы, чтобы гарантировать, что каждая команда будет на правильном пути к достижению своих целей.

«Обычно на проекте такого размера бывает от 30% до 35% отходов», - сообщил Конти.«В таком случае это составит ошеломляющие 60 миллионов долларов. Мы должны сдерживать наши расходы, и отличный способ сделать это - разработать стратегию использования нашего оборудования. ALL работает с нами как одна команда, и это именно то, что нам нужно ».

Работа в команде включает обслуживание оборудования

Еще одним аспектом работы команды было поддержание всего оборудования в рабочем состоянии. ВСЕМ механику на месте было поручено обслуживание и ремонт оборудования в случае возникновения каких-либо проблем.Как и в случае с более традиционными проектами аренды, всякий раз, когда оборудование снимается с аренды, ВСЕ механики обеспечивают его чистоту и готовность к сдаче в аренду следующему клиенту. В случае программы общего оборудования процесс ничем не отличается. «Наличие на объекте квалифицированного механика помогает избежать простоев и задержек, и наша задача - обеспечить, чтобы все работало по графику. Я имею в виду, именно поэтому мы планируем встречи, - сказал Мик со смехом.

ВСЕ оборудование на площадке павильона включало два башенных крана, 25 автовышек, четыре вилочных погрузчика и несколько автокранов.Для строительного проекта Considine компания ALL Aerials поставила 87 единиц авиационного оборудования.

«Вся концепция заключается в командной работе, и каждый является полноценным участником», - сказал Конти. «Мы не смогли бы добиться такого успеха без ВСЕ. Это единственная компания, которая может предложить такой ассортимент оборудования и такой большой опыт ».

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *