Долевая собственность представляет собой: Право общей собственности — Гражданское право (Общая часть)

Содержание

Права долевых собственников жилья и проблемы

Содержание:

1 Долевая собственность жилья.

2 Права долевых собственников жилья.

3 Проблемы долевых собственников жилья.

4 Решение проблем долевых собственников жилья.

С принятием Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» многие граждане России стали собственниками квартир, в том числе долевыми собственниками. С тех пор прошло уже почти 30 лет, но не все еще наниматели и члены семей нанимателей квартир, пользующихся ими на основании договора социального найма, решились на приватизацию муниципальных и государственных квартир на основании этого Закона № 1541-1 по разным причинам.

Как показывает практика пользования квартирами долевыми собственниками за этот период, что помимо прав у них в таких квартирах, закрепленных положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Жилищного кодекса Российской Федерации, существует не мало проблем, которые не всегда можно легко и быстро разрешить, исходя из действующего гражданского и жилищного законодательства, даже в судебном порядке. Вот об этом в этой статье и пойдет речь.

1 Долевая собственность жилья.

Главой 16 Гражданского кодекса Российской Федерации (кратко – ГК РФ) закреплены понятие и основания возникновения совместной собственности, определение долей в праве долевой собственности, распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собственности, преимущественное право покупки доли собственности участником долевой собственности в случае продажи участником доли в праве общей собственности постороннему лицу, обращение взыскания на долю в общем имуществе, а также общая собственность супругов.

Согласно статье 244 ГК РФ имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц.

Согласно статье 245 ГК РФ если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех ее участников, доли считаются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Это все относится и к жилым помещениям, которые находятся в общей собственности граждан, в том числе с определением доли каждого из собственников в праве собственности.

2 Права долевых собственников жилья.

Права долевых собственников жилья закреплены Главой 16 ГК РФ и Главой 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (кратко – ЖК РФ).

Так, согласно статье 246 ГК РФ распоряжаться жилым помещением, находящимся в долевой собственности, возможно по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю в жилом помещении либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК РФ.

Статьей 247 ГК РФ закреплено владение и пользование жилым помещением, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Согласно статье 250 ГК РФ при продаже доли в жилом помещении постороннему лицу остальные участники долевой собственности жилья имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Согласно статье 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом.

Положения статьи 30 ЖК РФ распространяется и на долевых собственников жилья, но с учетом положений статей 246, 247, 248 ГК РФ.

3 Проблемы долевых собственников жилья.

Несмотря на закрепленные ГК РФ и ЖК РФ права долевых собственников жилья, у них бывают не редко различные проблемы во владении, пользовании и распоряжением жилыми помещениями в целом.

Например, для вселения кого-то в квартиру, находящейся в долевой собственности, и для регистрации в ней по месту жительства или по месту пребывания, необходимо согласие всех долевых собственников жилья. Это относится и к сдаче такого жилья или его части (комнат) в найм физическим лицам по договору найма согласно статье 30 ЖК РФ. Даже вселить своего несовершеннолетнего сына в возрасте с 14 лет и зарегистрировать его по месту своей регистрации в квартире, находящейся в долевой собственности, для долевого собственника бывает проблематично без согласия других участников долевой собственности жилья, исходя из Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. № 713 (кратко – Правила № 713), и части 2 статьи 20 ГК РФ.

Согласно пунктов 28, 29 Правил № 713 долевой собственник жилья может по месту своей регистрации в жилом помещении, находящейся в долевой собственности, зарегистрировать по месту жительства или по месту пребывания без согласия других участников долевого жилья своего несовершеннолетнего ребенка или детей в возрасте до 14 лет.

В статье 20 ГК РФ указано:

1. Местом жительства признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает. Гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий.

(в ред. Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ)

2. Местом жительства несовершеннолетних, не достигших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, признается место жительства их законных представителей — родителей, усыновителей или опекунов.

В течении текущего года в Интернете, в т.ч. на этом сайте были десятки вопросов по поводу того, что в паспортных службах МВД России родителям, имеющим доли собственности в квартирах, отказывали в регистрации их детей в возрасте с 14 лет по месту их регистрации в долевых квартирах, без согласия всех участников этих долевых квартир Подробнее >>>

К сожалению судебная практика свежая (2018-2019) по этому вопросу мне не попадалась.

Я полагаю, что такие отказы в регистрации несовершеннолетних детей в возрасте от 14 до 18 лет по месту жительства родителей без письменного согласия остальных участников долевой квартиры стоит обжаловать в административные суды на основании положений Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (кратко – КАС РФ) с ссылкой на Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за 1 квартал 2010 года, в котором есть разъяснение Верховного Суда РФ на вопрос 4 как раз по этой теме.

Вопрос 4. Необходимо ли участнику общей долевой собственности на квартиру (в том числе однокомнатную), получение согласия другого собственника этого жилого помещения на вселение членов своей семьи или иных граждан, вселяемых им в качестве членов своей семьи?Ответ. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением (ст. 288 ГК, ст. 30 ЖК).
Для осуществления правомочия владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, необходимо согласие других сособственников (ст. 247 ГК).
Данной нормой следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.
Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем, необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.
Вместе с тем при вселении в жилое помещение несовершеннолетних детей следует учитывать, что на родителей возложена обязанность воспитывать своих детей (ст. 54 Семейного кодекса Российской Федерации), что обусловливает необходимость их проживания совместно с родителями.
В связи с этим вселение несовершеннолетних детей в жилое помещение, где проживают их родители, осуществляется независимо от мнения остальных собственников жилого помещения.

У многих долевых собственников квартир возникают не редко проблемы с оплатой в них за коммунальные услуги, общедомовые расходы, взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме (кратко – МД), так как кто-то из долевых собственников ежемесячно исполняет свои обязанности по несению расходов на жилое помещение, а кто-то не желает это исполнять по субъективным и объективным причинам. Также в случае проживания в долевой квартире родителей с несовершеннолетними детьми, которые тоже являются долевыми собственниками квартиры, то другой родитель после расторжения брака не желает помогать в оплате за своих детей их доли расходов по содержанию квартиры, по оплате общедомовых расходов и взносов на капитальный ремонт общего имущества в МД.

Не мало проблем у долевых собственников в долевых квартирах бывает во владении, пользовании и распоряжением такими квартирами в случаях расторжения браков, когда кто-то из бывших супругов вынужден жить раздельно в другом месте, а вопрос по оплате в долевой квартире годами стоит открытым.

Кроме того, после приватизации квартир часть долевых собственников (а таких сотни тысяч) не пользуются долевыми квартирами, не платят в них за коммунальные услуги, по содержанию общедомовых расходов, взносы на капитальный ремонт общего имущества в МД, а также не могут решить вопрос годами по поводу продажи своих долей в этих приватизированных квартирах или продажи квартир в целом, что бы потом разделить полученные от продажи квартир пропорционально своим долям в них. К этому еще добавляется серьезная проблема, что некоторые граждане на основании статьи 2 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» дали в своем время письменные согласия на передачу жилых помещений в собственность другим гражданам в муниципальных квартирах путем приватизации, а сами при этом по наивности получили бессрочное право пользования этими приватизированными жилыми помещениями согласно статье 2 Закона РФ № 15411-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» и согласно статье 19 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации».

Несмотря на то, что долевые собственники жилья вправе на основании статей 246, 250 ГК РФ продать свои доли собственности в долевых квартирах, но решить этот вопрос на практике бывает не так просто, за исключением случаев, когда долевые собственники жилья вынуждены обратиться за помощью себе в убыток и в убыток остальным долевым собственникам квартиры к «черным риэлторам».

4 Решение проблем долевых собственников жилья.

Разберем вышеизложенные проблемы долевых собственников квартир с практической стороны по порядку.

1) В долевой квартире есть два долевых собственника, один из которых ежемесячно платит в этой квартире все причитающие платежи (коммунальные услуги, общедомовые расходы и взносы на капремонт), а второй не платит по разным причинам и не дает деньги первому долевому собственнику в качестве компенсации, что он оплачивает все это за себя и за второго долевого собственника.

Как можно решить этот вопрос?

Этот вопрос можно решить как минимум 4 законными способами.

Способ 1.

Оплачивать в долевой квартире все причитающие в ней платежи полностью в течение 3-4 месяцев, а потом обратиться с исковым заявлением на основании статей 3, 131 ГПК РФ о взыскании с другого долевого собственника 50% от тех сумм, которые первый долевой собственник оплатил в этой квартире за себя и за того «парня», который живет в этой долевой квартире как при коммунизме.

Основания.

Согласно ч.1 статьи 153 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В силу п.1 части 2 статьи 325 ГК РФ и статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

В силу положений статей 321-325 ГК РФ должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 27 Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 г. № 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности», сособственники жилого помещения в многоквартирном доме несут обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг соразмерно их доле в праве общей долевой собственности на жилое помещение (статья 249

Общая долевая и общая совместная собственность. Участник общей долевой собственности на земельный участок. Долевая общая собственность

Большинству граждан нашей страны посчастливилось быть обладателем определенной собственности: машины, квартиры, дома, дачи, мебели, предметов обихода и многого другого. Когда речь заходит о праве на собственность, обычно имеется в виду возможность владельца совершать со своими вещами любые действия. Он может их продать, подарить, обменять, изменить или испортить. Зачастую это решение принимается хозяином предмета самостоятельно (если не применяются какие-либо ограничения, оговоренные в законодательстве).

Однако это правило не может быть универсальным, так как для него существуют исключения. Если имущество принадлежит не одному, а нескольким людям (общая долевая и общая совместная собственность), то при выполнении операций с его участием нужно согласие всех заинтересованных сторон.

Понятие об общей собственности

Общей собственностью становится имущество, принадлежащее двум людям или большему числу лиц. Зачастую это касается предметов и объектов, перешедших к собственникам в качестве наследства по закону.

Наследодатели, составившие завещание, обычно четко указывают наследников конкретных вещей и объектов. Однако если такого документа нет, имущество переходит наследникам в соответствии с порядком, указанным в законодательстве. Существует строгая иерархия, называющаяся очередью. Как правило, в каждой из таких очередей несколько равноправных новых владельцев. Все они становятся участниками общей собственности, а их права, возможности и обязанности регулирует Гражданский кодекс (ГК).

Виды общей собственности и их особенности

В соответствии с ГК, существует общая долевая и общая совместная собственность. Их общей чертой становится разделение права собственности между несколькими людьми, но участники долевого вида имущественных отношений могут определить размер своей доли, а при общей совместной собственности это невозможно.

Ярким примером последней можно считать все предметы, а также движимые и недвижимые объекты имущества, которые были приобретены супругами в период брака. Долю каждого из них рассчитать невозможно.

Вместе с тем закон признает их имущество в общей долевой собственности, если при заключении брака был подписан специальный договор. Брачным контрактом может быть определена стоимость доли каждого из супругов. Они даже могут вовсе отказаться от общего ведения счетов, выбрав раздельный режим.

Таким же образом люди, участвующие в крестьянском (фермерском) хозяйстве, договариваются между собой о том, доли какого размера будут принадлежать каждому из них. Другими словами, в таких случаях речь идет о замене отношений совместной собственности долевым участием. Такие манипуляции могут быть выполнены исключительно при единогласном решении участвующих сторон. Обратная метаморфоза невозможна.

Конечно, не всегда участники таких имущественных отношений состоят в родстве между собой. В результате продажи владельцами могут стать совершенно чужие люди, но в любом случае каждому из них стоит позаботиться о выстраивании нормальных отношений с остальными участниками. Это диктуют как правила хорошего тона, так и элементарный здравый смысл: рано или поздно возникнет необходимость в их содействии.

Права собственника общей долевой собственности: немного важной теории

Чтобы глубже понять правовые нормы, которые регулируют имущественные отношения участников общей собственности, стоит обратиться к источнику современного права — древнеримской юриспруденции. В трудах римлян указано, что каждый собственник может распоряжаться долевым правом владения всей вещью. Это значит, что ему принадлежит не конкретная доля имущества, а доля права на этот объект или предмет. Таким образом, долевая общая собственность – это владение правом на распоряжение имуществом, а не самой вещью.

Практическое применение описанного выше правила заключается в следующем: владелец одной четвертой доли в правах общей долевой собственности на объект недвижимости (например, квартиру), площадь которой составляет 80 кв. м, не может считать себя обладателем 20 кв. м данного жилья. В его распоряжении находится одна из долей в праве на всю квартиру, однако не право на четверть площади.

Существуют условия, при соблюдении которых участник общей долевой собственности может стать единоличным обладателем имущества, также ему может быть доступна процедура закрепления за собой права на пользование своей частью.

Отдельные аспекты владения и пользования объектом общей собственности

ГК РФ предоставляет всем собственникам следующие возможности:

  • Владение конкретным предметом (реальное обладание).
  • Использование своей вещи, предмета или объекта (извлечение выгоды путем его прямого применения, получение плодов, продукции и доходов).
  • Распоряжение указанным предметом (сдача в аренду, продажа, обмен, отдача в качестве залога).

Доля в праве общей долевой собственности накладывает на владельца обязательство согласования запланированных им действий со всеми остальными правообладателями. Следует учитывать тот факт, что если участник не сможет найти общий язык хотя бы с одним из остальных владельцев доли (даже самой маленькой), все предпринятые им действия с объектом будут расценены как неправомерные.

Пример для иллюстрации

Рассмотрим ситуацию, при которой общая долевая собственность на земельный участок с несколькими деревьями принадлежит четверым людям. Один из них заинтересован в том, чтобы самому использовать объект. Другие не желают делить его или на нем работать, их предложением становится передача земли в аренду. Увы, при такой форме собственности голосование не может быть решением вопроса, так как все без исключения участники должны быть согласны с итоговым результатом.

Каким способом можно прийти к общему знаменателю?

Если компромисса достичь не удается, участник общей долевой собственности вправе обратиться в суд. Согласно закону, истец может просить (или даже требовать), чтобы ему предоставили возможность владеть и пользоваться частью общего участка (или любого другого объекта), который соразмерен его доле.

Если это невозможно, то другие участники, владеющие и пользующиеся имуществом, могут компенсировать истцу стоимость его доли.

Нет такого закона, по которому суд мог бы заставить одного из участников продать общий объект или согласиться на его сдачу в аренду. Гражданское право предусматривает заключение подобных договоров только на добровольном основании. В крайнем случае, человек может продать одну из тех частей, на которые разделена долевая общая собственность. Это может быть выполнено в обход получения согласия других участников, однако обязательно должно быть соблюдено право преимущественной покупки.

Правовой аспект: просроченные кредитные обязательства

Доля в общей долевой собственности является частью имущества человека. Это дает право кредиторам претендовать на возмещение задолженности за счет ее стоимости. Закон разрешает применять эти меры при взыскании долгов с участников и долевой, и совместной собственности.

Осуществляя принудительное определение и оценку доли (если речь идет о совместной собственности), а также ее продажу, кредиторы обязаны учесть правовые интересы других сторон. Как и в случае с добровольной продажей, участники имеют преимущественное право первыми предложить свою цену. Если эта процедура не будет соблюдена, и долю купит посторонний человек, после судебного разбирательства сделка может быть оспорена.

Ввиду этого кредитор может потребовать от должника продажи его доли одному из участников. В данных обстоятельствах продажа имущества, находящегося в общей долевой собственности, должна быть выполнена без занижения его стоимости (что могло бы быть выгодным для должника и покупателя). Это условие направлено на защиту интересов кредитора.

В том случае, когда никто из участников не выказал желания купить еще одну долю, долг должен быть погашен путем ее продажи с публичных торгов. Такая мера призвана защитить должника от намеренного занижения цены, так как в процессе торгов он имеет шанс получить максимальную сумму.

Интересно то, что у кредитора нет права на покупку доли должника, так как он может нарушить права других участников. Когда же они отказываются от своих преимуществ, в силу вступает требование закона об организации торгов. Описанная процедура актуальна только в том случае, когда у должника есть долевая общая собственность. Это никак не может быть применено к тем, кто владеет долей в совместном имуществе. В таком случае кредитор может настаивать только на выделении части задолжавшего, чтобы взыскать с него долг другими методами.

Что следует знать о содержании, ремонте и модернизации объектов, находящихся в общей собственности?

Будучи владельцем любого имущества, человек, естественно, проявляет беспокойство о его состоянии и сохранности. Он не только пользуется правами и преимуществами, но еще и несет определенную ответственность. Например, на его плечах лежит забота о содержании предметов и объектов, а также риски, связанные с их повреждением и гибелью.

К основным издержкам можно отнести:

  • Необходимость капитального и текущего ремонта.
  • Страховые платежи.
  • Расходы на регистрацию.
  • Оплату охраны и коммунальных платежей.
  • Выплату налогов.

Указанные нюансы актуальны и для людей, владеющих совместным или долевым имуществом. Общая долевая собственность – это специфический вид активов, поэтому суммы расходов делят между собственниками пропорционально величине их доли. Нести финансовые обязательства должны все участники, независимо от того, пользуются они объектом или нет.

В тех случаях, когда кто-то из участников не хочет платить условленную часть расходов на содержание объекта, другие могут прибегнуть к принудительному взысканию денежной суммы.

Однако стоит внести оговорку о том, что участники могут прибегнуть к судебному иску только в том случае, когда дом в общей долевой собственности (или другой объект) может серьезно пострадать из-за неуплаты части коммунальных платежей, обязательных ремонтных или восстановительных работ. Обивка комнат дорогими панелями не будет признана необходимыми работами, следовательно, нет смысла ожидать компенсации ее стоимости.

При желании облагородить или украсить имущество оптимальным станет получение письменного согласия на такие мероприятия. Документ станет подтверждением единогласного решения и позволит тому, кто осуществил эти действия, увеличить свою долю соразмерно вложениям.

Зачем нужна общая долевая собственность и что с нею делать?

Как и любое другое имущество, долевая общая собственность – это объект наследования, дарения, сделок купли/продажи или сдачи в аренду. Только сам участник вправе решать, как ему поступить со своей долей.

Однако правила есть правила, и их необходимо соблюдать. Поэтому при желании продать долю постороннему человеку (не являющемуся участником общей собственности) продавец обязан написать и разослать информационные письма другим владельцам. В них следует указать объем и стоимость продаваемой доли, а также другие условия. Письмо может быть вручено лично, под роспись или отправлено по почте.

В том случае, когда никто из совладельцев не заинтересован в покупке, участок в общей долевой собственности (другой предмет или объект) может быть продан любому покупателю.

Следует знать, что участники долевой собственности могут размышлять о том, будут они покупать долю или нет, на протяжении следующих периодов времени:

  • При продаже недвижимого имущества – один месяц.
  • Когда речь идет о движимом предмете – десять дней.

Оспорить законность проведения сделки владельцы могут в течение трех месяцев после ее совершения. Если у них есть какие-либо сомнения, они не должны пропускать этот срок, так как после суд не станет рассматривать их дело. Владельцам следует знать, что им не удастся добиться признания сделки недействительной, возможен только перевод права собственности на одного из участников.

Особенность процедуры дарения, завещания или отдачи в качестве залога заключается в том, что уведомлять других участников не требуется. В любом случае эта сделка будет признана законной и действительной.

Общая долевая собственность на земельный участок: как правильно распорядиться имуществом?

Все описанные законы и правила действительны также в том случае, когда объектом долевой общественной собственности является земля. Правда, операции с такой недвижимостью связаны с целым набором специфических особенностей.

В первую очередь следует заметить, что число владельцев у некоторых участков может достигать нескольких сотен. Это связано с тем, что многие сельскохозяйственные земли были целенаправленно выделены, чтобы стать долевой собственностью работников совхозов и колхозов (уже после ликвидации организаций).

Сегодня существует устойчивый интерес к таким участкам. Некоторые из них используются для выращивания продукции, на других строят жилые дома. На продажу и покупку земли запретов нет, правда, есть некоторые ограничения насчет перепродажи паев третьим лицам (чтобы избежать бесхозяйственного использования ресурсов).

Владельцы, планируя продажу, обмен или передачу в аренду, обращаются к остальным участникам, чтобы те разрешили выделить их земельные доли в общей долевой собственности. Цель этого действия указывать не обязательно, так как фактически это касается только владельца пая. Чаще всего ею становится:

  • Сделка между гражданами или с участием организации (передача в дар, обмен, продажа, покупка, сдача в аренду).
  • Возникновение наследственных прав на определенную долю участка (в соответствии с завещанием или законом).
  • Решение суда о правомерности имущественных претензий на долю.
  • Процесс приватизации земли.

Для выделения доли необходимо решение собрания дольщиков. Они определяют то место, где будет выделена земля, и обозначают его на плане участка. Затем приходит черед межевания — процедуры, проводимой кадастровым инженером на местности. Выделенная доля отгораживается, и ей присваивается новый кадастровый номер.

Дольщик обязан проинформировать общественность о своем намерении выделить пай и организовать собрание владельцев. Он может использовать любой удобный ему местный канал СМИ (газеты, радио, телевидение).

Собравшиеся пайщики утверждают проект межевого плана, составляют протокол и подписывают акт о согласовании границ нового участка. Дальнейшие документы владелец выделенного пая получает в Росреестре.

Как распределить доход от общей долевой собственности

В результате самостоятельного использования общего объекта всеми владельцами, его продажи или сдачи в аренду они получают определенный доход. Так как собственность общая, то и деньги не могут принадлежать кому-то одному.

Фактически вопрос о том, какая часть дохода причитается каждому владельцу доли, не регулируется законодательством. Они решают этот вопрос между собой в процессе переговоров и обсуждения. Государство определяет только порядок документального оформления решения участников общей собственности о распределении их дохода.

Зачастую полученные средства делят между владельцами имущества пропорционально величине их долей. При этом следует учитывать усилия, которые были приложены каждым из них для получения дохода. Нередко владелец небольшой доли, выполнивший крупный объем работ (например, необходимых для обработки общего земельного участка, его продажи или сдачи в наем), может рассчитывать на солидную часть прибыли.

Особое внимание владельцам стоит обратить на то, как будет документирована проданная общая долевая собственность. Договор купли-продажи не может просто содержать указание о перечислении денег одному из владельцев. Ведь это не позволяет выполнить правильный и достоверный расчет налоговых отчислений.

Собственники обязаны составить между собой соглашение или дополнительное соглашение, идущее с договором купли-продажи. Указав в этом документе все данные о распределении полученных ими денежных средств, они поступят согласно законодательству.

Многие участники общей долевой собственности, сталкиваясь с необходимостью проведения каких-либо операций со своей частью имущества, испытывают трудности с соблюдением всех законодательных норм и правил. Это неудивительно, ведь в быту люди не так часто сталкиваются с имущественным законодательством и не могут быстро сориентироваться в многочисленных нюансах своего дела.

Ситуацию порой осложняют натянутые отношения между собственниками или их нежелание идти на компромисс.

Чтобы все предпринятые действия были законными, правильными и не могли быть оспорены, лучше обратиться к юристу. Квалифицированная помощь существенно облегчает и ускоряет многие процедуры, особенно если дело доходит до суда, когда требуется разрешение имущественных споров.

Общая долевая собственность сособственников

Общая долевая собственность сособственников — одна из составляющих кондоминиума, суть которой в обслуживании нескольких собственников (от двух и более), применении и предоставлении доступа к помещениям (объектам) совместного назначения.

 

 

Общая долевая собственность сособственников: главные положения

 

Объект, который находится во владении нескольких лиц (от двух и более) с определенными правами — общая долевая собственность. При этом у всех владельцев есть право на конкретную долю имущества.


Первоначально доли имеют идеальную форму, ведь их определение производится путем мысленного деления помещения. В дальнейшем часть собственника принимает арифметическую форму, и находит отражение в документах. Доли владельцев считаются равными до тех пор, пока законом не определено другое правило. При этом части собственности могут быть определены с учетом инвестиций каждого владельца в покупку имущества.


К примеру, один из владельцев после согласования с другими собственниками осуществляет деятельность по оптимизации (улучшению) общего имущества без нарушения его целостности. В этой ситуации хозяин одной из долей имеет право на увеличение собственной части в общем владении. При этом отделимое улучшение того или иного объекта остается в собственности того лица, который и произвел улучшение (если другие условия не были оговорены между сособственниками). По закону величина доли в общей собственности не изменяется при выполнении улучшений в виде пристройки, совершения достройки и выполнения прочих работ, если не было произведено согласование с другими владельцами (сособственниками) объекта. Но здесь точкой отсчета является нарушение прав хозяев других долей.

 

На практике спорные моменты в отношении прав владения, распоряжения и использования общей собственностью при условии нескольких сособственников возникают редко. Причиной является сложность реализации данного права. Специалисты предлагают учитывать три типа правомочий для каждого из владельцев — касательно общего объекта, принадлежащего каждому из собственников доли, а также долей остальных владельцев.


Во избежание конфликтных ситуаций владельцы долей обязаны проводить согласование собственных действий в отношении владения, распоряжения и использования объекта. С учетом данного факта может устанавливаться порядок применения объекта с учетом долей каждого из хозяев. Одним из вариантов является установление очередности пользования (если речь идет о здании или помещениях). При этом стороны могут решать вопросы со своей собственностью и менять установленные правила разными путями.

 


Прописывание или устное обсуждение порядка пользования совместным долевым имуществом выступает в виде определенной сделки между сторонами. При этом какой-либо обязательной формы договоренности здесь не предусмотрено. Следовательно, соглашение о пользовании собственностью, находящейся в долевом владении, может иметь письменную, нотариальную или устную форму. Если же порядок утвержден нотариусом, то он является обязательным для стороны, которая будет покупать ту или иную долю имущества.


Соглашение о порядке общего долевого владения, а также пользования общей собственностью (ее долями) может быть оформлено как самостоятельный документ в виде неотъемлемой части правоустанавливающей бумаги. При заключении соглашения могут принимать участие как все стороны (владельцы долей), так и несколько лиц (по согласованию сторон). В последнем случае обязательное условие — письменное согласие сторон, давших разрешение на совершение подобной сделки.


Участники долевого имущества имеют право на заключение соглашений в отношении определения долей, а также изменения их величины, если в основном документе есть ошибки касательно размера частей каждого из собственников или данный параметр не указан вовсе.


Соглашение об определении долей (корректировке их размера) сособственников является одной из главных частей правоустанавливающего документа. В свою очередь, нотариус обязуется подшить один из вариантов соглашения к основному документу или же сделать соответствующую отметку.

 

Общая долевая собственность сособственников: характеристики, особенности регистрации

 

При анализе общей долевой собственности в отношении многоквартирных домов или земельных участков должны учитываться следующие характеристики и принципы:

 

1. Домовладельцы могут пользоваться и владеть совместным объектом в кондоминиуме.


2. Имущество в кондоминиуме, отчуждению не подлежит. Речь идет об отчуждении раздельно от прав собственности совладельцев помещения.


3. Члены кондоминиума на общем сборе могут принять решение в отношении передачи прав пользования на совместное долевое имущество одной стороне или нескольким лицам в случае, если это не идет вразрез с действующими законами, а также правам и интересам владельцев.


4. Прилегающий участок земли или же иная собственность, находящаяся в кондоминиуме, может быть сервитутом (правилом ограниченного применения) со стороны других лиц. При этом законодательно запрет на сервитут может быть недопустим.


Новые сервитуты могут устанавливаться по договоренности между домовладельцем и стороной, которая требует установки сервитута. Если между сторонами соглашение не достигнуто, то решить проблему может суд.


5. Законодательно стоит разделять некоторые понятия совместной собственности. Так, объект может выступать в роли общего имущества с учетом определения долей или без оного. В первом случае — долевое владение, а втором — общее. Суть долевого владения — в праве каждого из членов на конкретную долю объекта. При общем владении (без определения долей),  все участники (сособственники) получают право на объект в целом.


6. Владелец одной части может совершать любые сделки с имуществом (по своему усмотрению), а именно завещать, дарить, продавать, передавать в залог и так далее. Есть также общий порядок распоряжения объектом, находящимся в долевом владении, или долей в праве собственности на объект. Для первого варианта обязательно соглашение всех сторон-участников (владельцев) собственности, а для второго такого требования нет. В последнем случае хозяин доли может по собственному желанию распоряжаться имеющейся на руках долей.


7. Распоряжение долевой собственностью совладельцами работает на простом принципе: для одного участника один голос. При этом величина доли не имеет особого значения. Обязательно должно быть единогласное решение со стороны всех совладельцев. При отсутствии такового каждый из собственников может обращаться в суд для разрешения сложившейся ситуации.


8. Сособственник имеет право требовать от владельцев других частей право пользования собственной долей. Если это невозможно по различным причинам, то может быть затребована выплата компенсации.


Один из ключевых моментов в организации общей долевой собственности — необходимость госрегистрации данного права. Общее имущество в такой ситуации закрепляется за группой лиц в одном кондоминиуме. Для решения данной задачи со стороны владельцев должны предъявляться такие документы:


— заявление стороны с просьбой о проведении госрегистрации;


— документ, который бы подтверждал оплату услуги госрегистрации;


— бумагу, подтверждающую полномочия всех участников на проведение мероприятий в отношении госрегистрации общей долевой собственности. В частности, это требование обязательно в случае, если заявление о госрегистрации предоставляют не домовладельцы;


— документацию, устанавливающую переход, возникновение или наличие прав собственности;


— решение, принятое на общем сборе домовладельцев в отношении строительства, покупки и реконструкции объекта недвижимости;


— план объекта. К примеру, это может быть план дома, помещения, земельного участка и так далее;


— паспорт домовладения;


— соглашение (решение) принятое домовладельцами в отношении выделения долей в праве владения на определенный объект в кондоминиуме. В этом документе должна быть приведена информация о домовладельцах, помещениях в их собственностях, размере долей или же решение (соглашение) домовладельцев в отношении определения таких долей. Может прикладываться и список домовладельцев с удостоверением председательствующего органа, руководителем исполнительной структуры.


Чтобы ограничить права домовладельцев на тот или иной объект, находящийся совместном владении (в кондоминиуме), должны предоставляться следующие бумаги:


— заявление о госрегистрации;


— бумаги об оплате услуг по госрегистрации;


— бумаги, подтверждающие правомочность лица, в пользу которого реализуются ограничения, или представителя домовладельцев;


— решение, принятое членами товарищества на совместных сборах в отношении передачи объекта недвижимости, относящегося к общему имуществу;


— бумаги, подтверждающие правомочность заявителей;


— документы, на базе которых возникают определенные ограничения;


— план объекта недвижимости или земельного участка;


— решение, принятое на общих сборах в отношении частей (долей) в общем праве собственности. Также должны передаваться данные о домовладельцах и объектах (помещениях), находящихся в их собственности.

Глава 2. Понятие права общей долевой собственности


ЗНАЕТЕ ЛИ ВЫ?

Общая долевая собственность представляет собой отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества одновременно нескольким лицам с определением их долей в праве на данное имущество. Это наиболее часто встречающийся вид отношений общей собственности.

Право общей долевой собственности является правом двух и более лиц сообща (в определенных долях) по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, составляющим единое целое.

Размер долей конкретных участников отношений общей долевой собственности определяется либо законом либо их соглашением. Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен, доли считаются равными. [12]

Однако в зависимости от вклада каждого участника общей долевой собственности в образование и приращение общего имущества их доли могут быть и неравными. Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой собственности. Если такое соглашение отсутствует, решающее значение играет характер произведенных одним из сособственников улучшений общего имущества. Улучшения, отделимые от объекта общей собственности без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению по общему правилу поступают в собственность того из участников долевой собственности, который их произвел, т.е. вообще не становятся объектом общей собственности и, следовательно, не влияют на размер долей ее участников. Лишь по соглашению всех сособственников они могут остаться в составе общего имущества и тем самым повлечь соразмерное увеличение доли произведшего их участника. Неотделимые улучшения всегда становятся объектом общей собственности. Поэтому участник долевой собственности, осуществивший такие улучшения за свой счет и с соблюдением установленного сособственниками порядка использования общего имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Если же улучшение осуществлено в противоречии с порядком использования общим имуществом, например при отсутствии прямого или подразумеваемого согласия других сособственников, оно не дает права на увеличение доли.

Особой разновидностью долевой собственности в нашем правопорядке стала долевая собственность на земельные участки сельскохозяйственного назначения, образовавшиеся в результате реорганизации бывших колхозов и совхозов и приватизации их членами закрепленных за ними земель сельскохозяйственного назначения (осуществлявшейся путем передачи этих земель в малопонятную «коллективно-долевую или коллективно-совместную собственность»). Дело в том, что объектом приватизации и последующей общей собственности здесь стало имущество, составляющее не единое целое, а массив разнородных земельных участков, объединенных формальным признаком: принадлежностью к землям бывшего колхоза или совхоза. Владельцы же таких долей нередко рассматривались как собственники определенной части площади сельскохозяйственных угодий и могли лишь предполагать, какой конкретно земельный участок (по местоположению, характеру угодий и стоимости) может быть объектом их права, ибо вместо выделения земельных участков хотя бы в пользование сособственникам им было предложено сдавать свои земельные доли в аренду, причем даже в многостороннюю, что противоречило не только нормам гражданского права, но и здравому смыслу (ибо предметом аренды в традиционном понимании может стать только индивидуально определенная и не потребляемая вещь, а не право). Действующее законодательство в целом привело эту ситуацию в соответствие с гражданско-правовыми подходами. Так, земельная доля теперь прямо рассматривается как доля в праве общей собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения; договоры «аренды долей» заменены договорами о передаче их в доверительное управление и т.д.

Доля в праве на общее имущество как вещное право входит в состав имущества соответствующего сособственника. Поэтому участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей как самостоятельным объектом права путем совершения различных сделок: он может ее продать, подарить, завещать, отдать в залог или в доверительное управление, внести в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества либо распорядиться ею иным образом. [13]

С другой стороны, и кредитор участника долевой собственности, требующий обращения взыскания на имущество должника-собственника, вправе, обратить взыскание и на такую долю. Это допускается при недостаточности другого имущества у собственника (т.е. в субсидиарном порядке) путем предъявления кредитором требования о выделе доли должника в общем имуществе. Если в таких случаях невозможно выделение доли в натуре либо против этого возражают остальные участники долевой собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности (по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли), а при их отказе от ее приобретения — требовать по суду продажи этой доли с публичных торгов.

При продаже одним из сособственников своей доли постороннему лицу закон учитывает, что остальные участники общей собственности объективно заинтересованы в сокращении числа сособственников и в увеличении своих долей, что облегчает совместное использование общего имущества. Поэтому им предоставляется преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. [14] Это право не распространяется лишь на случаи продажи доли с публичных торгов при обращении на нее взыскания по долгам сособственника-должника

Продавец доли обязан в письменной форме известить остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Приобрести продаваемую долю может любой из сособственников независимо от размера своей доли. Если купить ее пожелают одновременно несколько сособственников, доля будет делиться между ними в размерах, о которых они договорились, например пропорционально имеющимся у них долям или поровну. При отсутствии такого соглашения спор между сособственниками разрешается судом. [15] Если же остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения преимущественным правом ее покупки в случае отказа других участников общей собственности от ее приобретения пользуется соответствующий субъект Российской Федерации или муниципальное образование. Он также должен быть в письменной форме извещен сособственником о намерении продать свою долю в праве на это имущество и о предлагаемых им существенных условиях договора купли-продажи.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Поскольку объектом купли-продажи здесь является не вещь, а право на нее, на данные отношения не распространяется общее правило о передаче вещи. Если же договор о продаже доли подлежит государственной регистрации, например при продаже доли в праве собственности на недвижимость, ее приобретатель становится сособственником лишь с момента такой регистрации. [16] При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя, а не признания сделки недействительной, что означает обязанность уплаты им покупной цены и выполнения других условий сделки, заключенной продавцом доли. Трехмесячный срок для предъявления соответствующего иска является пресекаемым и не подлежит продлению или восстановлению даже в случае его пропуска по уважительным причинам.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается, так как этим искажался бы его смысл и социальное назначение.

Изложенные правила не распространяются на иные сделки по отчуждению доли в праве собственности (дарение, рента, внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества и др.). Преимущественное право покупки доли не применяется и в случаях ее продажи одним из сособственников другому, ибо при этом не затрагиваются законные интересы других сособственников.

Поскольку право собственности на общее имущество разделено между сособственниками на соответствующие доли, его реализация может происходить только по единогласному решению всех без исключения сособственников независимо от размера их долей. При отсутствии согласия хотя бы одного из них относительно конкретного способа использования общего имущества применить такой способ можно будет только по решению суда.

В отличие от этого решения о порядке владения и пользования земельным участком сельхоз-назначения, находящимся в долевой собственности принимаются общим собранием участников долевой собственности при условии присутствия на нем не менее 20% таких участников, причем большинством не менее 2/3 голосов от их числа т.е. заведомым меньшинством сособственников. [17] Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Дело в том, что полное соответствие между долей участника в праве на общее имущество и той его конкретной частью, которую реально возможно выделить ему в пользование, практически редко достижимо. Например, жилой дом, состоящий из трех неравных по площади комнат (и в силу своих конструктивных особенностей не подлежащий перепланировке), достался двум наследникам по закону (в равных долях). В такой ситуации сособственникам, желающим проживать в этом доме, придется договариваться о порядке пользования общим имуществом, хотя бы примерно соответствующем размеру их долей. При этом предоставление в пользование одного из сособственников части общего имущества, меньшей, чем его доля, влечет обязанность другого сособственника компенсировать ущемление интересов данного участника, например, путем соответствующего уменьшения приходящихся на его долю расходов по содержанию общего имущества.

В таких ситуациях для характеристики конкретных отношений общей собственности иногда используются понятия реальной и идеальной доли. Под реальной долей обычно понимают определенную часть общего имущества в натуре, фактически предоставляемую в пользование сособственнику. Понятие же идеальной доли употребляется, в отличие от реальной, чтобы подчеркнуть, что доля сособственника — не доля имущества в натуре. Строго говоря, во введении этих категорий вряд ли имеется необходимость. Понятие реальной доли как части общего имущества в натуре ориентирует на ошибочное толкование существа отношений общей собственности как права сособственников на отдельные, конкретные части общей вещи, а понятие идеальной доли по сути является полным аналогом понятия доли в праве собственности. Однако они могут применяться на практике с учетом понимания условности этих понятий.

Доля участника в праве общей собственности определяет не только размер предоставляемой ему в пользование части общего имущества. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в общих расходах: уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. [18] Кроме того, в общую собственность поступают плоды, продукция и доходы, полученные от использования общего имущества. Они также распределяются между сособственниками соразмерно их долям, если иное не установлено их соглашением (например, поровну или пропорционально «реальным долям»).

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Раздел такого имущества между всеми сособственниками означает прекращение общей долевой собственности. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. В этом случае общее имущество уменьшается в объеме, однако на него сохраняется право общей собственности оставшихся участников. Если же сособственников всего двое, требование одного из них о выделе следует рассматривать как требование о разделе общего имущества. Способы и условия как раздела общего имущества, так и выдела из него доли определяются прежде всего соглашением самих сособственников и лишь при невозможности его достижения – судом. [19] Как один из субъектов права собственности на общую вещь выделяющийся сособственник вправе требовать передачи ему части этого имущества в натуре, соответствующей его доле. При этом возможная несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, доле участника в праве общей собственности устраняется выплатой ему соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Но выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается только с его согласия. Без согласия сособственника выплата ему компенсации за приходящееся на его долю имущество возможна лишь в качестве исключения при прямо определенных законом условиях (т.к. этим нарушаются права собственника). В настоящее время предусмотрено две таких ситуации. Во-первых, при неделимости вещи в исключительных случаях суд может передать ее в собственность одного из участников, имеющего существенный интерес в ее использовании, причем независимо от размера долей остальных сособственников, но с компенсацией им стоимости их долей. Во-вторых, в случаях, когда доля сособственника незначительна и не может быть реально выделена, а его интерес в использовании общего имущества не может считаться существенным, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.

При выделении земельного участка действуют установленные законом требования в отношении его размера и местоположения, а также правило о выплате денежной компенсации остающимся сособственникам в случае, если рыночная стоимость расчетной единицы площади такого участка превысит аналогичный показатель оставшегося после выдела земельного массива. Кроме того, оставшиеся сособственники вправе возражать против выдела конкретного земельного участка, а также его местоположения или размера причитающейся им компенсации. Такие споры разрешаются судом. [20]

 

 



Читайте также:

 

Право общей собственности: понятие и виды

Общая собственность – форма собственности, представляющая собой принадлежность вещи не одному собственнику, а одновременно нескольким лицам.

Отношения по праву общей собственности могут возникать между любыми субъектами гражданского права (физическими лицами, юридическими лицами, публичными образованиями) и в любых сочетаниях.

Субъекты права общей собственности по своему усмотрению владеют, пользуются и распоряжаются принадлежащей им вещью, но вынуждены делать это совместно и сообща.

Виды права общей собственности

Общая долевая собственность – право двух или более лиц сообща (в определенных долях) по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им вещью. Размер долей конкретных участников определяется либо законом, либо соглашением. В случаях, когда размер долей участников не может быть определен законом или соглашением, доли считаются равными.

Общая совместная собственность – право двух или более лиц сообща без определения долей по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащей им вещью. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников.

[reklama2]

Общая долевая собственность

  1. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей. Например, он может ее продать, подарить, завещать либо распорядиться ей иным образом. При этом иным участникам долевой собственности предоставляется преимущественное право покупки такой доли на равных условиях. Если долю захотят купить одновременно несколько участников общей долевой собственности, то такая доля будет делиться между ними;
  2. Улучшения, отделимые от объекта общей собственности без соразмерного ущерба хозяйственному назначению поступают в собственность того из участников, которые их произвел. Неотделимые улучшения всегда становятся объектом общей долевой собственности, причем субъект, который произвел такие улучшения имеет право на увеличение своей доли в данном праве;
  3. Реализация имущества (не отдельной части, а всего сразу), находящегося в общей долевой собственности, может происходить только по единогласному решению всех участников общей долевой собственности независимо от их долей. При отсутствии согласия хотя бы одного из них, осуществить конкретный способ реализации возможно будет только через решение суда;
  4. В ряде случаев неделимая вещь, находящаяся в общей долевой собственности, может быть передана одному из участников такой собственности, имеющему существенный интерес в ее использовании. При этом иные участники долевой собственности получают компенсацию.
[reklama2]

Право общей совместной собственности

Так как речь идет о бездолевой собственности, то раздел общего имущества может быть осуществлен лишь после предварительного определения доли каждого участника. Такое выделение не превращает рассматриваемые отношения в долевую собственность, так как доли определяются только на случай раздела или выдела. Причем при таком разделе, если иное не предусмотрено соглашением, доли участников признаются равными.

Существуют особенности приобретения, возникновения и прекращения права собственности для отдельных разновидностей общей совместной собственности. Например, для права общей совместной собственности супругов условием возникновения такой собственности является регистрация брака. Все нажитое супругами за время их брака относится к совместной собственности, если иное не установлено соглашением, которое может предусматривать, например, режим долевой собственности. Отношения общей совместной собственности супругов прекращаются с расторжением брака, что влечет за собой раздел имущества.

Совместное владение Плюсы и минусы

Каковы преимущества совместного владения?

Хотя совместное владение предлагает отличную альтернативу домовладению для покупателей, которые в противном случае не могут покупать на открытом рынке, покупателям всегда важно взвесить свои варианты. Ознакомьтесь с нашими плюсами и минусами совместного владения, чтобы узнать, подходит ли вам эта схема!

Обзор долевого владения

Совместное владение — это альтернативная схема владения домом, которая дает тем, кто впервые покупает дом, и тем, кто в настоящее время не владеет домом, возможность приобрести долю в новом строительстве или перепродаже свойство.

Совместное владение, также называемое частичной покупкой / частичной арендой, позволяет покупателям приобретать долю дома — обычно от 25% до 75%. Покупатели будут выплачивать жилищной ассоциации ипотечный кредит на принадлежащую им долю, а оставшуюся часть — по цене ниже рыночной, а также плату за обслуживание и арендную плату за землю. Поскольку покупателю требуется ипотека только на принадлежащую ему долю, сумма денег, необходимая для внесения депозита, часто намного ниже, чем при покупке недвижимости напрямую.

Узнайте, имеете ли вы право на совместное владение, или взгляните на расходы, связанные с покупкой дома с частичной выкупом / частичной арендой.

Плюсы совместного владения

  • Совместное владение позволяет вам подняться по лестнице собственности в качестве собственника, занимающего жилье, обеспечивая долгосрочную стабильность, не перенапрягая себя.
  • Депозиты обычно ниже, чем покупка на открытом рынке.
  • Совместное владение делает ипотеку более доступной, даже если у вас более низкая заработная плата.
  • Ваши ежемесячные выплаты часто могут оказаться дешевле, чем если бы у вас была прямая ипотека.Ежемесячные платежи также, как правило, ниже, чем при частной аренде.
  • У вас есть возможность купить больше акций вашего дома в будущем с помощью процесса, известного как «лестничная клетка». В большинстве случаев покупатели могут полностью перейти к 100%, и в этом случае от них больше не требуется платить арендную плату, только свою ипотеку вместе с любыми соответствующими сборами за обслуживание и арендной платой за землю.
  • Вы можете продать принадлежащие вам акции в любое время.
  • Обычно не требуется платить гербовый сбор за землю при первоначальной покупке.
  • В отличие от частной аренды, у вас есть гарантия владения. Пока выплачивается арендная плата и производятся выплаты по ипотеке, вы можете жить в собственности в течение всего срока аренды — обычно это 99 или 125 лет. По окончании срока аренды арендатор может организовать продление срока аренды со своим поставщиком жилья; мы рекомендуем назначить юриста и инспектора с опытом работы в этой области.

Минусы совместного владения

  • Не все кредиторы предлагают ипотечные кредиты для совместного владения, однако большинство будет.
  • Вы должны заплатить 100% арендной платы за землю и плату за обслуживание своей собственности, какой бы низкой ни была ваша доля.
  • Вы должны будете заплатить гербовый сбор на всю стоимость собственности, если ваша доля составляет 80% или превышает ее.
  • Вся недвижимость будет только в аренде, однако некоторые дома могут перейти в собственность после 100% лестничной клетки; это должно быть согласовано с соответствующим поставщиком жилья.
  • Недвижимость в долевой собственности продается на условиях аренды; Владение leasehold похоже на длительную аренду, когда ваша аренда дает вам право занимать и использовать дом в течение более длительного периода (обычно 99 или 125 лет).Срок аренды будет определен в самом начале, с каждым годом его продолжительность будет уменьшаться, и в течение этого времени дом можно будет купить или продать.
  • Несмотря на то, что вы можете заниматься внутренней отделкой, могут быть ограничения на то, что вы можете делать в доме. Возможно, вам потребуется получить разрешение от соответствующего поставщика жилья, прежде чем вносить какие-либо структурные изменения в свой дом.

Если вы считаете, что совместное владение — это вариант покупки дома для вас, то почему бы не взглянуть на наши доступных объектов недвижимости; Вы можете использовать наши фильтры, чтобы найти свой идеальный дом, основываясь на поиске по ключевым критериям, включая местоположение, количество спален и сумму залога.Для получения дополнительной информации о схеме совместного владения ознакомьтесь с нашими полезными руководствами и часто задаваемыми вопросами .

Совместное владение — Информация о совместном владении

Хотите подняться по лестнице недвижимости, но изо всех сил пытаетесь поднять ее в финансовом отношении? Совместное владение может быть ответом.

Совместное владение — это когда вы покупаете только долю собственности (от 25% до 75%) у жилищной ассоциации Великобритании. Затем вы платите жилищной ассоциации «доступную арендную плату» за то, что вам не принадлежит.

Какую недвижимость я могу купить?

Это зависит от жилищной ассоциации. Но, как правило, схемы совместного владения могут применяться к вновь построенной и существующей собственности, и все они будут переданы в аренду.

Имею ли я право?

Вы можете претендовать на долевое владение, если:

  • Вы впервые покупаете дом или не являетесь домовладельцем (хотя, возможно, в прошлом вы владели им), который не может позволить себе сразу купить дом.
  • Ваша семья зарабатывает 80 000 фунтов стерлингов в год или меньше. Эта сумма возрастает до 90 000 фунтов стерлингов, если вы покупаете недвижимость в Лондоне с одной или двумя спальнями.

Если вам больше 55 лет, вы можете иметь право на участие в схеме совместного владения пожилыми людьми. Но, в отличие от более широкого долевого владения, здесь вы можете владеть максимум 75% своего дома.

Если у вас есть длительная нетрудоспособность, вы можете подать заявление на другую схему долевого владения, известную как домовладение для людей с длительной инвалидностью (HOLD).

Если вы уже проживаете в собственности местных властей, вы можете подать заявку на Social Home Buy. Это работает так же, как и совместное владение, но предлагает скидку на стоимость вашей собственности при покупке первой и любых последующих акций.

Какие затраты мне ожидать?

  • Залог: Обычно вам необходимо внести залог в размере не менее 10% от доли приобретаемой вами собственности. Вам также необходимо получить ипотечный кредит на оставшуюся часть этой доли от банка или строительного общества.
  • Арендная плата: Затем вам придется платить арендную плату соответствующей жилищной ассоциации за любую долю в доме, которой вы не владеете.
  • Сборы: Все обычные расходы на покупку дома, такие как ипотечные и юридические сборы, обследования и гербовый сбор, будут по-прежнему применяться.
  • Ежегодные платежи: Поскольку недвижимость в долевом владении находится в аренде, вероятно, будет взиматься ежегодная плата за обслуживание общих частей и территории.

Как мне купить больше собственности?

Оказавшись внутри, вы можете купить больше акций собственности у жилищной ассоциации до тех пор, пока она не станет вам полностью владеть ею. Этот процесс известен как «лестничный проезд».

Стоимость ваших дополнительных акций будет зависеть от стоимости вашего дома на момент их покупки. Так что, если стоимость вашей собственности вырастет, цена ваших акций тоже. Точно так же, если стоимость вашего дома упадет, цена ваших акций будет дешевле.

Каждый раз, когда вы хотите купить новую долю, жилищная ассоциация будет оценивать собственность, и с вас будет взиматься гонорар оценщика.

Чем большей долей собственности вы владеете, тем меньше вы будете платить арендную плату.И как только вы будете полностью владеть недвижимостью, вам больше не нужно будет платить за нее вообще.

Что происходит, когда я хочу продать?

Когда дело доходит до продажи, процесс будет зависеть от того, какой частью дома вы владеете. Если вам все еще принадлежит только часть вашего дома, жилищная ассоциация имеет право найти на нее покупателя. Недвижимость будет называться «вторичная собственность с долевым владением».

Если у вас была лестница и теперь у вас 100% дома, вы сможете продать его самостоятельно.Однако в течение 21 года с момента, когда дом стал 100% вашим, жилищная ассоциация может иметь право выкупить его в первую очередь — это называется «первым отказом».

Как купить вторичную недвижимость в долевой собственности?

Процесс покупки почти одинаков для существующей вторичной недвижимости и новых домов с долевым владением. Единственное отличие состоит в том, что минимальная доля, которую может приобрести новый покупатель, должна быть такой же или большей, чем та, которой владеет текущий продавец.Помимо этого, покупатели могут приобрести до 75% дома или любую долю, которую они могут себе позволить.

Каковы преимущества покупки недвижимости в долевой собственности?

Это может быть хороший (или единственный) способ подняться по лестнице собственности — или жить в доме гораздо большего размера, чем если бы вы купили его сразу.

И поскольку вы покупаете только долю, ипотечный кредит, который вам нужно будет защитить от дома, будет значительно меньше, чем если бы вы купили без схемы.

Вы также можете сэкономить дополнительные деньги после оплаты арендной платы, которые вы можете позже вложить в другие доли вашего дома.

Каковы основные недостатки покупки недвижимости в долевой собственности?

Даже если вы имеете право на совместное владение, не все кредиторы предлагают ипотеку для домов в совместном владении.

После заселения вы не сможете вносить какие-либо серьезные изменения или улучшения, если это не указано в договоре аренды и у вас нет разрешения от домовладельца.

Если вы решите продать до того, как приобретете 100% дома в долевой собственности, жилищная ассоциация имеет право найти вам покупателя. И даже если вы владеете 100% его, вам, возможно, придется сначала отказать жилищной ассоциации, когда вы придете на продажу.

Как подать заявку на совместное владение?

Это зависит от того, где вы хотите покупать в Великобритании.

  • Если вы ищете в Англии, вы найдете недвижимость на продажу на сайте Share to Buy.
  • Если вы покупаете жилье в Лондоне, «Дом для лондонцев» предлагает широкий выбор доступных вариантов жилья.
  • Если вы покупаете в Шотландии, посетите веб-сайт правительства Шотландии.
  • Если вы покупаете в Уэльсе, вам нужно будет напрямую связаться с соответствующей жилищной ассоциацией.
  • Если вы покупаете в Северной Ирландии, посетите этот веб-сайт.

c ++ — единоличное владение против долевого, что означает

Переполнение стека
  1. Около
  2. Продукты
  3. Для команд
  1. Переполнение стека Общественные вопросы и ответы
  2. Переполнение стека для команд Где разработчики и технологи делятся частными знаниями с коллегами
  3. Вакансии Программирование и связанные с ним технические возможности карьерного роста
  4. Талант Нанимайте технических специалистов и создавайте свой бренд работодателя
  5. Реклама Обратитесь к разработчикам и технологам со всего мира
  6. О компании

Все о долевом владении | L&Q Homes

Узнайте больше о том, как работает схема совместного владения

По вопросам, связанным с вашим заявлением о совместном владении, обращайтесь к группе приложений по адресу applications @ lqgroup.org.uk или позвоните по номеру 0300 456 9997, вариант 1. Команда доступна с понедельника по пятницу с 9:00 до 17:00.

Все о долевом владении

Начни здесь

Что такое совместное владение?

По схеме долевой собственности вы частично владеете или частично сдаете внаем свой дом, что дает возможность новым покупателям и семьям подняться по лестнице недвижимости.Минимальная доля, которую вы можете приобрести, составляет 25%, а максимальная — 75%. Обычно вы будете платить ипотеку за свою часть и субсидированную арендную плату за часть, которой вы не владеете. Со временем вы можете увеличивать свою долю, пока в конечном итоге не станете 100%.

Читать больше »

Право на участие

Чтобы иметь право на покупку дома с долевым владением, вы должны иметь совокупный годовой семейный доход менее 80 000 фунтов стерлингов при покупке за пределами Лондона или 90 000 фунтов стерлингов в Лондоне.Вы не должны владеть недвижимостью или ее частью на момент завершения покупки, иметь хорошую кредитную историю и иметь как минимум 5000 фунтов стерлингов для покрытия расходов на покупку дома.

Читать больше »

Процесс покупки

После того, как вы подали заявку и получили право на совместное владение, вы можете продолжить регистрацию своей заинтересованности в интересующих вас разработках и заказать просмотр. Как только вы найдете подходящий дом, вы можете зарезервировать его и перейти к этапу финансового собеседования.Затем вы можете назначить адвоката и с нетерпением ждать дня завершения строительства и получения ключей от вашего нового дома!

Читать больше »

Хотите знать, подходит ли вам совместное владение?

Какой? Предоставьте вам хороший обзор плюсов и минусов, которые вы должны учитывать при поиске своего нового дома.

Вы также можете поговорить с нашей командой Homebuy and Applications для получения дополнительной информации о ваших индивидуальных потребностях. Вы можете связаться с командой по электронной почте по адресу [email protected]

Стоимость долевого владения

С самого начала важно, чтобы вы точно знали, сколько будет стоить ваш новый дом, как начальные, так и ваши ежемесячные расходы.

Читать больше »

Часто задаваемые вопросы

Здесь мы отвечаем на некоторые общие вопросы, касающиеся долевого владения, включая плату за обслуживание, продление срока аренды и многое другое.

Читать больше »

Найдите дом, который подходит именно вам, с L&Q Shared Ownership

После покупки дома в долевом владении

Проживание в общем доме

Что отличает нас от других застройщиков, так это то, что после того, как вы приобрели у нас дом, мы продолжим управлять домом и районом, в котором вы живете.Мы с вами на каждом этапе пути. От технического обслуживания и ремонта до внесения улучшений — вот что вам нужно знать после переезда.

Читать больше »

Покупка дополнительных долей в вашем доме с долевым владением

Покупка дополнительных долей в вашем доме называется «лестницей». Вы можете подняться по лестнице в любое время, но вы должны увеличивать свою долю минимум на 10% каждый раз, когда вы поднимаетесь по лестнице. Если вы подумываете о строительстве лестницы, обратитесь к независимому финансовому консультанту.Они могут помочь вам решить, сколько вы можете себе позволить.

Читать больше »

Продам дом в долевом владении

Вы можете продать свою долю в имуществе независимо от размера вашей доли. Когда вы приходите продавать, стоимость дома могла повышаться или понижаться с момента первой покупки. Если вы решите продать свой дом L&Q, команда по перепродаже поможет вам найти покупателя. L&Q получают первую возможность перепродать вашу собственность другому покупателю, находящемуся в долевой собственности.

Читать больше »

Подайте заявку сейчас и подтвердите свое право на совместное владение с L&Q

Стоит ли долевая собственность в 2021 году?

Совместное владение позволяет покупателям приобретать долю собственности и платить арендную плату за оставшуюся долю, что значительно снижает сумму, требуемую для депозита.Думаете о долевом владении в этом году? Вот все, что вам нужно знать, по словам Дэвида Макгрейла, директора по соответствию на firstmortgage.co.uk и офис-менеджера Гаскойнса Джесс Митчелл.

Когда дело доходит до долевой собственности, у нас очень много плюсов.

Схема представляет собой золотую середину между арендой и покупкой и избавляет от необходимости сэкономить огромный депозит, с которым сталкиваются новые покупатели.

Г-н МакГрейл сказал: «В общем, требуется небольшой депозит, который дает возможность совершить покупку для тех, кто изо всех сил пытается собрать достаточный депозит для самостоятельной покупки.

«Возможно, они смогут купить более красивую недвижимость, чем они могли бы себе позволить».

ПОДРОБНЕЕ- Совместное владение: насколько легко продать недвижимость в долевом владении?

Стоит ли долевая собственность в 2021 году?

В настоящее время ничто в мире не кажется безопасным, поскольку пандемия затрагивает все аспекты нашей повседневной жизни.

Тем не менее, эксперты заявили, что долевая собственность по-прежнему является хорошим решением в 2021 году.

Г-н Макгрейл сказал: «Владение домом всегда того стоит! Этот год ничем не отличается »

Г-жа Митчелл добавила:« Совместное владение — отличный способ для тех, кто впервые покупает недвижимость, и способ сделать шаги, чтобы приобрести свой первый дом без необходимости внесения значительного аванса.

«Это менее рискованный способ покупки вашего первого дома, поскольку вы частично арендуете, частично покупаете свою собственность, а затем, когда вы находитесь в более удобном положении, у вас есть возможность купить большую долю вашего дома. ”

Кто имеет право на долевое владение?

Чтобы иметь право на долевое владение, необходимо подать заявление о следующем:

  • Ваш годовой семейный доход не должен превышать 80 000 фунтов стерлингов.
  • Вы не можете быть текущим домовладельцем (или быть названным в документах другой собственности), однако внимание уделяется покупателям, которые начинают снова, например, после разрыва отношений.
  • У вас не должно быть никаких неурегулированных кредитных проблем (например, невыполненных обязательств или решений окружных судов).
  • Вы не сможете приобрести дом, отвечающий вашим потребностям, без посторонней помощи.

Если вы решите в этом году перейти на схему долевого владения, есть несколько вещей, которые вы должны учитывать, по мнению экспертов.

Г-н Макгрейл посоветовал: «Рассмотрите полную стоимость договоренности с точки зрения арендной платы и выплаты по ипотеке.

«Изучите все другие схемы с консультантом, чтобы убедиться, что нет альтернативной схемы, которая могла бы позволить вам покупать самостоятельно.

Г-жа Митчелл рекомендует рассмотреть ваши долгосрочные цели, прежде чем принимать решение.

Она сказала: «Переезд в новое строение дает много дополнительных и преимуществ, а с долевым владением многие новые дома полностью покрыты коврами, с бытовой техникой, садом с газоном, держателями для унитаза и полотенцами.

«Это дорогостоящие элементы, поэтому, если вы будете делать это в одиночку, всегда стоит помнить об этом».

Ипотека и схемы долевого владения

Совместное владение означает, что вы сами не владеете 100% своего дома.Вы покупаете только процент от дома, что означает, что вы можете подняться по лестнице недвижимости, даже если вы не можете позволить себе цены на жилье в вашем районе. Остальная часть вашей собственности будет принадлежать жилищной ассоциации.
Ваша собственность будет передана в аренду.

Как работает долевая собственность?

Когда вы впервые покупаете дом в долевой собственности, вы выбираете, сколько вы можете себе позволить. Это, вероятно, будет от 25% до 50% стоимости недвижимости, хотя вы можете купить 75%, если можете себе это позволить.
Вы берете ипотечный кредит на покупку своей доли и ежемесячно платите арендной плате жилищной ассоциации за принадлежащую ей часть. Вам все равно нужно будет внести залог, но, поскольку вы покупаете меньше всего дома, сумма залога будет соответственно меньше.
Вы обнаружите, что не многие кредиторы предлагают ипотеку людям, покупающим собственность с долевым владением, и они могут настаивать на специальной закладной с долевым владением. Не позволяйте этому сбивать вас с толку, потому что здесь могут помочь ипотечные брокеры, поскольку они знают, к каким кредиторам обратиться.

Стоит ли покупать дом в долевой собственности?

Совместное владение предназначено для людей, которые не могут позволить себе покупку целого дома и иначе не смогли бы купить дом.
Хотя это может показаться простым способом подняться наверх по лестнице жилищной собственности, вы должны хорошо об этом подумать. Это по-прежнему большие финансовые обязательства, и, даже если вы не владеете всем своим домом, вы будете нести ответственность за все счета.

Могу ли я купить дом в долевой собственности?

Вы имеете право на совместное владение, если:

  • между вами, каждый в вашем доме зарабатывает менее 60 000 фунтов стерлингов (рост до 80 000 фунтов стерлингов в апреле 2016 года).Более высокие цифры применимы в Лондоне.
  • вы впервые покупаете
  • раньше у вас был дом, но вы не можете позволить себе его купить сейчас
  • в настоящее время вы арендуете муниципальный дом или собственность жилищной ассоциации.

Существует отдельная схема для людей старше 55 лет, которая называется Совместное владение пожилыми людьми. При этом вы не можете купить более 75% своего дома, но, если вы владеете 75%, вам не нужно платить арендную плату за остальные 25%.
Люди с длительными ограниченными возможностями могут подать заявление на совместное владение недвижимостью, если они не могут найти подходящее жилье в других программах помощи при покупке.Возможно, им нужно жить на первом этаже. Это называется домовладением для людей с длительной инвалидностью (HOLD).

Что произойдет после покупки долевой собственности?

Как только вы живете в доме с долевым владением, вы можете купить в нем большую долю, вплоть до 100% долга — если вы себе это позволяете и если жилищная ассоциация разрешает 100% владение. Это называется лестницей.
Цена, которую вы должны заплатить, чтобы купить следующий кусок, будет отражать то, что произошло со стоимостью вашего дома с тех пор, как вы его впервые купили.Если цена выросла, вы заплатите больше. Если он упадет, вы заплатите меньше.
Это хороший способ подняться по служебной лестнице, но имейте в виду, что каждый раз, когда вы покупаете новую часть своего дома, возникают расходы. Это, в частности, оценочные сборы и судебные издержки, и вы будете нести ответственность за их уплату.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *