Документы для оформления ипотеки на вторичное жилье: Как правильно оформить ипотеку на вторичное жилье — пошаговая инструкция по покупке вторички в ипотеку

Первоначальный взнос за второй дом

Во многих случаях вы можете купить свое основное жилье со скидкой всего 3%. Но для покупки загородного дома требуется как минимум 10% предоплаты — и это при условии, что остальная часть вашего заявления очень сильна (высокий кредитный рейтинг, низкие долги и т. д.).

Если у вас более низкий кредитный рейтинг или более высокое отношение долга к доходу, ваш ипотечный кредитор может потребовать не менее 20% первоначального взноса за второй дом. Первоначальный взнос в размере 25% или выше может облегчить получение обычного кредита.

Если у вас не так много наличных денег, вы можете одолжить свой первоначальный взнос.

Активы, необходимые для покупки загородного дома

Когда вы покупаете недвижимость для отдыха, вам, вероятно, понадобятся наличные в резерве. Резервы — это средства, которые вы могли бы использовать для выплаты ипотечного кредита, если бы у вас возник краткосрочный перерыв в доходах.

Один месяц резерва равен сумме денег, необходимой для внесения ежемесячного платежа как за ваш основной дом, так и за будущий второй дом.

Вам потребуется не менее двух месяцев резерва, если вы высококвалифицированный работник, и не менее шести месяцев резерва, если вы работаете не по найму или у вас есть какие-либо слабые места в ваших финансах.

Если у вас есть как минимум 12-месячный запас наличности, вы можете получить немного более низкий кредитный рейтинг или более высокое отношение долга к доходу в своей заявке на ипотеку второго дома.

Кредитный рейтинг, необходимый для покупки второго дома

Требования к кредитному рейтингу немного выше для вторых домов, чем для основного места жительства.

Fannie Mae устанавливает минимальный FICO на уровне 620 для ссуд на покупку первичного жилья. Но второй ипотечный кредит, обеспеченный Fannie Mae, требует минимального кредитного рейтинга 640 — и это при 25% первоначальном взносе и DTI ниже 36%.

Если вы вносите первоначальный взнос менее 25%, вам обычно требуется кредитный рейтинг не менее 680 и низкие долги или 720 с более высоким отношением долга к доходу.

Требования к кредитному рейтингу также могут различаться в зависимости от кредитора. Если у вас возникли проблемы с получением кредита на жилье для отдыха при первом обращении, попробуйте поискать кредитора с более мягкими требованиями.

Доход, необходимый для второго дома

Требования к соотношению долга к доходу зависят от размера вашего первоначального взноса и вашего кредитного рейтинга. Fannie Mae допускает DTI до 45% с 660 FICO и не менее 25% вниз.

45% DTI означает, что ваши общие ежемесячные платежи составляют до 45% вашего валового ежемесячного дохода.

Например, если вы зарабатываете 10 000 долларов США в месяц до вычета налогов, ваш общий ежемесячный платеж по долгу может достигать 4 500 долларов США. Это включает в себя ваши первичные ипотечные платежи, вторые ипотечные платежи, автокредиты и другие текущие долги.

В отличие от инвестиционной недвижимости, вы не можете использовать будущий доход от аренды, чтобы получить право на дом для отдыха. Вы должны соответствовать требованиям с доходом из источников, отличных от собственности, которую вы покупаете.

Если вы покупаете многоквартирный дом для отдыха, кредиторы почти всегда будут рассматривать вашу покупку как инвестиционную недвижимость, независимо от того, планируете ли вы сдавать ее в аренду.

Ставки по ипотеке на второй дом

Вторые ипотечные кредиты имеют лишь немного более высокие процентные ставки, чем первые ипотечные кредиты.

Как и в случае с вашим основным домом, стоит агрессивно делать покупки, чтобы получить лучшую ставку по ипотеке.

Сравните предложения как минимум от трех до пяти различных ипотечных кредиторов и не забудьте посмотреть на их сборы и годовые процентные ставки (APR), а также на указанные ставки по ипотечным кредитам.

Прежде всего, чтобы убедиться, что вы соответствуете требованиям, проверьте свои активы, кредит и доход — как это делает андеррайтер.

У вас будет больше шансов получить низкую ставку по ипотеке на второй дом, если вы погасите непогашенные долги и получите как можно более высокий кредитный рейтинг раньше времени. Более крупный первоначальный взнос в размере 25% или более также может помочь вам получить более низкую ставку.

Использование собственного капитала для первоначального взноса за дом для отдыха

Национальная ассоциация риэлторов® сообщает, что примерно пятая часть покупателей домов для отдыха использует капитал своего основного места жительства для внесения первоначального взноса за второй дом.

Это возможно с помощью рефинансирования наличными или кредитной линии собственного капитала.

Когда ставки низкие, рефинансирование наличными может иметь двойную выгоду, покрывая первоначальный взнос на второй дом и снижая процентную ставку по основному ипотечному кредиту.

Как насчет использования кредитов FHA или кредитов VA?

Правительство США не спонсирует кредиты на загородные дома, поскольку кредиты, поддерживаемые государством, предназначены для поощрения первичного владения жильем.

Однако, если у вашего продавца уже есть ссуда под залог недвижимости, обеспеченная государством, вы можете взять на себя ссуду продавца.

Ветераны, имеющие право на получение кредита VA, также могут купить новое основное место жительства с помощью кредита VA при преобразовании существующего дома во второй дом.

Но предпочтительным кредитом для большинства покупателей будет обычный (негосударственный) кредит, такой как те, которые регулируются Fannie Mae и Freddie Mac.

Прочие расходы по плану

Владение вторым домом — это дополнительная ответственность. Вы будете содержать два домохозяйства, и это может стоить больше, чем вы ожидаете. Так что тщательно планируйте.

Помните, что покупка дома — это не то же самое, что получение ипотечного кредита.

Страховые компании по ипотечному кредитованию рассматривают расходы на основную сумму долга, проценты, налоги на имущество, страховку и, если применимо, взносы в ТСЖ. Если эти расходы проверить, они утверждают ваш кредит.

Вы также должны учитывать транспортные расходы, регулярное техническое обслуживание, ремонт, коммунальные услуги, мебель и предметы домашнего обихода. Если второй дом далеко, нужно ли будет платить кому-то за его содержание?

Возможно, вы сможете компенсировать некоторые или даже все эти расходы, если будете арендовать дом на неполный рабочий день. Но ипотека на второй дом требует, чтобы вы занимали дом по крайней мере часть года.

Вы должны четко определить количество времени, в течение которого вам фактически разрешено сдавать недвижимость в аренду — если вообще разрешено — прежде чем делать ставку на доход от аренды для покрытия текущих расходов на владение домом.

Аренда — это то же самое, что дом для отдыха?

Арендные дома и недвижимость для отдыха финансируются по-разному.

Если вы можете претендовать на покупку, не приносящую дохода, купите ее как дом для отдыха. Вы получите более высокую процентную ставку по ипотеке, а получить квалификацию будет проще, если доход от аренды не рассматривается.

Однако, если вам нужно сдать свое жилье в аренду, чтобы позволить себе его, ваша покупка становится инвестиционной собственностью, а не вторым домом.

Если вы можете претендовать на покупку, не приносящую никакого дохода, купите ее как дом для отдыха. Вы получите лучшую процентную ставку по ипотеке.

В этом случае ваш ипотечный кредитор захочет увидеть оценку с сопоставимым графиком аренды. Этот документ сообщает андеррайтеру о потенциальном доходе от собственности.

Кредитор считает 75% ожидаемой арендной платы вашим доходом, а ежемесячная ипотека, налоги и страховка добавляются к вашим расходам при расчете отношения долга к доходу (DTI).

Ипотечные кредиты на инвестиционную недвижимость часто требуют как минимум 20% первоначального взноса, потому что получить ипотечное страхование для таких покупок очень сложно. Ставки по ипотечным кредитам для инвестиционной собственности могут составлять 50 базисных пунктов (0,5%) или выше, чем ставки для основного жилья.

Могу ли я использовать доход от аренды для оплаты ипотечного кредита на второй дом?

Владение вторым домом может быть не таким дорогим, как кажется на первый взгляд. Причина: потенциальный доход от аренды.

Некоторые домовладельцы оплачивают свои ежемесячные платежи по ипотеке, сдавая в аренду свой загородный дом, когда они им не пользуются. Эта практика разрешена большинством кредиторов.

Рост популярности Airbnb и подобных сервисов облегчает покупателям жилья для отдыха получение периодического дохода от аренды.

Но хотя доход от аренды может поддержать ваш денежный поток, он не поможет вам претендовать на получение ипотечного кредита. Вы можете использовать доход от аренды только для того, чтобы получить право на настоящую ипотеку с инвестиционной недвижимостью, а не на второй ипотечный кредит.

Новые изменения правил разрешают частичную аренду

Fannie Mae, агентство, которое создает правила для большинства ипотечных кредитов в стране, обновило свою позицию по этому вопросу.

Хотя вы по-прежнему не можете использовать доход от аренды для получения кредита, Fannie Mae теперь говорит, что кредиторы могут рассматривать недвижимость как «второй дом», а не как «инвестиционную недвижимость», даже если обнаружен доход от аренды.

Доход от сдачи в аренду не может быть использован для получения ипотечного кредита на второй дом. Но вы можете использовать доход от аренды для выплаты ипотеки, как только вы станете владельцем дома.

Это важно. Правило может не вступить в силу при покупке, но наверняка сработает, если вы захотите рефинансировать в будущем.

Ставки по ипотеке на второе жилье ниже, чем на сдаваемую в аренду и инвестиционную недвижимость. А требования к первоначальному взносу для вторых домов более мягкие.

Убедитесь, что недвижимость соответствует всем требованиям второго дома, чтобы не платить более высокие процентные ставки сейчас и не рефинансировать позже.

Доход от аренды имеет налоговые последствия

Также обратите внимание, что, хотя доход от аренды не повлияет на получение кредита, доход облагается налогом.

Если в вашем загородном доме есть арендаторы более 15 дней в году, вы должны указать арендную плату как доход в IRS.

Но вы также можете претендовать на налоговые вычеты, такие как вычет процентов по ипотеке и вычет ваших расходов на содержание дома. Обратитесь к налоговому специалисту, чтобы узнать наверняка.

Ипотечные опционы на второй дом

Если вы подумываете о покупке второго дома в этом году, вы можете оплатить покупку несколькими способами.

Возможно, вам даже не придется брать кредит на второй дом.

Это самые популярные способы внесения первоначального взноса или оплаты наличными за второй дом.

1. Используйте рефинансирование наличными для вашего основного дома

За последние несколько лет многие домовладельцы вложили значительный капитал в свое основное или сдаваемое в аренду жилье. Они могут использовать этот капитал через рефинансирование наличными.

Например, предположим, что домовладелец должен 100 000 долларов по ипотеке, но его дом теперь оценивается в 200 000 долларов из-за повышения стоимости. Они могли изъять часть капитала, рефинансировав его в более крупную ссуду и взяв разницу наличными.

В этом случае заемщик будет иметь доступ к существенному первоначальному взносу за второй дом:

• Сумма нового кредита: 160 000 долларов США
• Текущая ипотека: 100 000 долларов США
• Заключительные расходы: 3 000 долларов США
• Доступные денежные средства для первоначального взноса: 57 000 долларов США

Заемщики с хорошей кредитной историей могут занять до 80% текущей стоимости своего дома с помощью соответствующего кредита. Другие типы кредита позволяют даже более высокий процент.

Например, ветераны могут иметь доступ к 100 процентам своего капитала, если они используют ссуду наличными VA.

2. Откройте ссуду под залог дома или HELO на ваш текущий дом

Согласно ежегодному опросу покупателей загородных домов, проведенному NAR, кредитная линия под залог дома (HELOC) для основного места жительства является излюбленным источником финансирования для покупателей второго дома.

Если у вас сейчас достаточно капитала в вашем доме, вы можете просто взять кредитную линию и сразу купить второй дом или использовать средства для внесения первоначального взноса.

Этот вариант устранит необходимость рефинансирования вашей текущей ипотеки. Вы сохраните свой первый ипотечный кредит без изменений и добавите еще один кредит с другими условиями.

Вам может понадобиться HELOC, если вы недавно сделали рефинансирование по очень низкой ставке. Открытие кредитной линии не влияет на ваш первый платеж по ипотеке.

Как правило, для получения HELOC кандидатам требуется хороший или отличный кредит. Но эти вторые ипотечные кредиты имеют некоторые интересные льготы.

После одобрения деньги, полученные от кредита, принадлежат вам, и вы можете использовать их по своему усмотрению. Вы можете использовать доступный кредит, погасить его, а затем использовать его снова в течение срока кредита HELOC.

Кроме того, вы можете избежать более высоких затрат на закрытие, которые вам придется заплатить, взяв новую первичную ипотеку.

Если вас не устраивают плавающие процентные ставки, предусмотренные в большинстве программ HELOC, вы можете получить ссуду под залог недвижимости с фиксированной процентной ставкой.

Фиксированный вариант имеет несколько более высокую ставку, но имеет лучшую встроенную стабильность платежей, что делает его хорошим выбором для некоторых покупателей второго дома.

3. Получить кредит на второй дом себе

Как обсуждалось выше, другой вариант — получить кредит через обычное финансирование.