Договоры аренды или договора аренды как правильно: Договор аренды — образцы и правила составления договоров аренды квартиры, нежилого посещения и автомобиля

Договоры или договора — как правильно поставить ударение

Договор, крем, профессор: при употреблении слов во множественном числе нередко сомневаются по поводу окончания – «-ы» или «-а»? Договоры или договора? Верное написание несложно проверить, обратившись к правилам словообразования в русском языке. Еще один вариант – запомнить логические подсказки.

Правильное написание

Договора или договоры? Верное употребление существительного во множественном числе только одно: «договоры». Правильные примеры написания:

• «Она сложила все договоры в сейф».
• «Мне кажется, что последние договоры заключены на невыгодных условиях».
• «Василий Семенович знал, что эти договоры – шанс для его предприятия».
• «После того как договоры были подписаны, присутствующие устроили банкет».
• «В правовой сфере договоры – важнейшие документы».

Употребление окончания «-а» во множественном числе слова некорректное. Нельзя сказать: «он положил договора на стол», «на руках у руководителя были все договора аренды».

Это форма слова в единственном числе родительного падежа (проверочный вопрос – «нет чего?»):

• «Без договора сделка признается недействительной».
• «Второй экземпляр договора купли-продажи остался у продавца».
• «Рыба договора – образец данного документа».
• «В пунктах договора должны быть перечислены права и обязанности арендодателя и арендатора».
• «С этого договора началась новая веха развития компании».
• «Подготовьте пакет документов для составления договора».

«Согласно договора или договору»? Правильный – второй вариант. Согласно чему? Согласно договору.

Объяснение окончания

«Договор», «по договору» — 2 склонение, мужской род. Большинство таких словоформ во множественном числе имеют окончание «-и» или 2-ы»:

• «пионер – пионеры»;
• «крем – кремы»;
• «коридор – коридоры»;
• «пол – полы»;
• «торт – торты».

Однако существует категория слов мужского рода 2 склонения, которые отличаются во множественном числе уже окончаниями «-а/я»:

• «дом – дома»;
• «стул – стулья»;
• «доктор – доктора»;
• «сторож – сторожа».

Путаница возникает из-за того, что «договор» по форме и произношению близок к «профессору», «трактору», «катеру», которые во множественном числе именительного падежа оканчиваются на «-а».

С позиции словообразования более правильными считаются окончания «и/ы». Существование в современном языке окончаний «а/я» — это отголоски прошлого. Ранее в русском языке было не два, а три числа: множественное, двойственное и единственное». Завершение слова на «-а/я» характерно именно для двойственного. Сегодня оно не выделяется, а окончания сохранились.

Двойственное число обозначало парность, два связанных между собой предмета, существующих только вместе. Пример употребления: очеса – много глаз, очи – два, око – один. В современном языке осталось не так много слов в двойственном числе: бока, глаза, рога. Но еще во времена Ломоносова это были единственные существительные в неединственном числе с ударным окончанием.

С 19 века ситуация стала изменяться: вместо «веки» (в значение «столетие») стали употреблять «века», вместо «вечеры» — «вечера». В 20 веке использовались сотни слов во множественном числе с ударными окончаниями, свойственными для бывшего двойственного. Но «договоры» не вошли в их число.

Как запомнить?

Чтобы не путаться с выбором ударения, достаточно запомнить несколько правил-подсказок для всех существительных 2 склонения мужского рода, завершающихся на «-ор»:

1. Если слово обозначает нечто неодушевленное, во множественном числе – окончание «-ы/и».
2. Если предмет одушевленный, то сложнее: в некоторых случаях верным будет «-и/ы», а в других – «-а/я». При сомнениях лучше воспользоваться словарем.

Проверку выполнить просто:

1. «Двухсторонний договор». Мужской род, 2 склонение, неодушевленный предмет. Значит, во множественном числе «договоры». То же самое в отношении словосочетания «двусторонний договор».
2. «Директор». Мужской род, 2 склонение, одушевленный предмет. Во множественном уже другое окончание – «директора».
3. «Индуктор». Мужской род, 2 склонение, неодушевленный предмет. Во множественном – «индукторы».

Но есть слова, которые не подчиняются этому правилу-подсказке: «конструктор (профессия) – конструкторы», «трактор – трактора», «катер – катера». Тут при затруднении нужно проверить написание в словаре.

Действенный вариант запомнить верное окончание – это мнемонические шутки, присказки. Например, двустишие «наши директора – мастера, а ваши договоры – воры».

Верное ударение

Еще одно затруднение со словом – правильное произношение. «Договор» или «договор»? Первый вариант. Он всегда сохраняется и при склонении: «подписанный договор – подписанные договОры». Во множественном числе ударение падает на ту же букву:

1. «Александр Степанович хранил все договоры».
2. «Эти договоры – только ваша заслуга».
3. «Он нарушил все договоры, заключенные с постоянным контрагентом».

С производными словами иначе: «по договорЕнности». В каких-то случаях ударение не вызывает сомнений. Например, «договорнОй отдел».

Неверные формы произношения:

1. «Я подписал все необходимые договора и с чистой совестью ухожу в отпуск».
2. «Понимаю, что договоры с вами – это больше, чем юридический документ».
3. «Согласно договора» — тоже неверная форм. Слова не согласованы между собой.

Что касается формы слова «договора» (единственное число, родительный падеж), окончание сохраняется то же, что и в начальном варианте («двусторонний договОр – это обязательное условие»). Примеры верного употребления:

1. «С незначительного договора началось их многолетнее сотрудничества».
2. «Для подписания этого договора у меня недостаточные полномочия».
3. «Копии договора уже лежали в его портфеле».

Верное произношение: «в соответствии с договором». В иных падежах ударение тоже сохраняется.

Прогнозы на будущее

Согласно договору или договора? Форма слова во множественном числе «договоры» верная только для современного русского языка.

Есть вероятность, что в будущем не будет ошибкой сказать «многочисленные договора». Так как сильна тенденция быстрого и агрессивного распространения окончания бывшего двойственного числа «-а/я».

Ударение тоже не стоит на месте. В последнем издании Большого орфоэпического словаря в разговорной форме уже не признается неправильным «договор». Такое произношение теперь допустимо наравне с «договор» («согласно договору»).

Правильная употребление слова во множественном числе – «договоры». Сохраняется окончание начальной формы («договОр»). Окончание «-а» употребляется с данным словом, но только в родительном падеже единственного числа («положения договора»).

Договор аренды — как написать правильно

А. Гордон

Поисковые запросы «Скачать договор аренды», «Типовой договор аренды», «Как написать договор аренды» и т.п. — одни из самых востребованных в поиске, касающиеся зданий, нежилых помещений и квартир

Ответ на на все эти запросы абсолютно прост: Как написать договор аренды знает юрист по недвижимости.

Еще лучше знает — практикующий в суде адвокат по недвижимости. Нужно правильно написать договор аренды — ищите юриста по недвижимости.
Альтернатива — пройти курс юридического факультета и затем набраться практического опыта.

Дело в том, что не существует «типового договора аренды». Тексты договоров, что размещают в интернете — это в лучшем случае результат разработки договора для конкретной недвижимости, для конкретной ситуации, и редко в таком договоре учтены особенности вашей ситуации.

В большинстве случаев бесплатные договоры аренды из интернета — это формальное переложение основных требований Гражданского кодекса об аренде недвижимости. Все обязательное учтено или нет — как вам повезет.

 

Как правильно написать договор аренды квартиры

Например, самые распространенные договоры аренды — на аренду квартир.

Большинство «типовых» договоров на аренду квартир содержат «типовые условия». Использование таких договоров приводит собственников квартир — арендодателей к конкретным финансовым потерям — убыткам.

Очень частая ситуация: оплату за квартиру арендаторы переводят на карту собственника-арендодателя, и в сданной квартире такие собственники появляются редко. Неприятные сюрпризы ожидают таких собственников-арендодателей при выезде арендаторов. Первый вариант — при выезде в квартире обнаруживается стойкий запах кошек, собак и т.п. живности. Второй вариант — запаха нет, но обнаруживают ободранные зверьем стены, поврежденную мебель. Причем часто запах не удается убрать даже ободрав всю отделку до бетона.

Результат один — требуется косметический ремонт. А это и время и деньги. И часто очень значительные деньги. Кто будет оплачивать ? На эти случаи в договоре аренды нужны соответствующие условия.

Другая ситуация:

Большинство квартир в Москве и Подмосковье, сдаются на длительные сроки с мебелью, с кухней, с бытовой техникой и сан-тех оборудованием. Случается, что при возврате квартиры оборудование  оказывается поврежденным, реже -замененным на более дешевое. Печально, но в большинстве таких ситуаций собственники не могут доказать и потребовать возместить причиненный ущерб.

Третья ситуация:

Собственники квартир-арендодатели, в дополнение к вышеописанным ситуациям, или без таковых, могут быть неприятно удивлены, обнаружив после непоступления очередного платежа за аренду квартиры отсутствие в квартире арендаторов. В Москве это частое явление, когда заключив долгосрочный договор  аренды, арендаторы «исчезают» через месяц-другой. Причина проста — размер арендной платы. Попробуйте быстро найти арендаторов в мае ? Скорее всего придется ждать сентября, да и ставка аренды в мае снижается.

Все перечисленные ситуации, абсолютно не похожие по обстоятельствам, имеют общие последствия — убытки собственников — арендодателей квартир. В большинстве случаев эти убытки тяжело возместить.

Вместе с тем, нужно  предвидеть возможность появление таких ситуаций, и стараться устранить их на этапе заключения договора аренды квартиры.Конечно, при подписании договора это делать поздно, если у арендодателя неправильно составленный договор аренды, и он неправильно его заключает.

 

Как правильно написать договор аренды нежилого помещения

Составить договор аренды нежилого помещения, написать договор аренды апартаментов, офисных помещений, зданий, еще более ответственная и сложная задача, поскольку финансовые потери по таким договорам могут исчисляться многими миллионами.

Недавний случай. Клиент обратился за помощью: нужен адвокат по недвижимости — в суд по спору по аренде нежилой недвижимости.

Суть проблемы — собственник здания в Москве и арендатор не могут договориться об изменении размера арендной платы. При этом договор аренды здания составлен профессионально.

Знакомимся с текстом договора, пояснениями собственника, перепиской. И, вот ошибка.

При заключении договора собственник-арендодатель решил использовать имевшийся у него договор аренды, и самостоятельно, без консультации с юристом по недвижимости, по просьбе арендатора, изменил несколько пунктов договора.
Именно эти пункты и стали причиной спора и создали препятствия к законным требованиям арендодателя.

Бесспорно, собственник решает на каких условиях он сдает в аренду свою недвижимость.

В данном конкретном случае, опытный юрист по недвижимости сразу разъяснил бы собственнику последствия  предложенных арендатором изменений договора аренды. Юрист по недвижимости посоветовал бы, как написать изменения, что бы защитить интересы собственника-арендодателя.

В данном случае обошлись без консультации юриста по недвижимости, и изменили несколько слов в договоре.

Результат — потери арендодателя за год аренды составили почти сто тысяч долларов (около 10% от размера арендной платы).

 

По состоянию на 25 апреля 2018г.

Адвокат по недвижимости Гордон А.Э.

Составляем договор аренды правильно — СКБ Контур

Внимание — на полномочия 

Когда подходящий объект найден, не торопитесь подписывать договор. Если вы планируете арендовать помещения у собственника-организации, проверьте документы, дающие право подписывать соответствующий договор: устав, протокол о назначении (избрании) на должность, доверенность и т п.  Если же речь идет о представителе собственника, изучите доверенность или договор (доверительного управления или посреднический). В нем должно быть указано, что представитель имеет право сдать данное помещение в аренду на требуемых условиях. Не забудьте посмотреть и документы, подтверждающие, что полномочия представителю выдал именно собственник.

Проверяйте недвижимость

Чтобы проверить объект недвижимости, запросите выписку из реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в подразделении Федеральной регистрационной службы. Этот документ подтвердит, что свидетельства, предъявленные вам арендодателем, действительны по настоящее время. Также вы узнаете, нет ли каких-то притязаний на данное имущество со стороны третьих лиц. Это особенно важно, если аренда планируется на длительный срок, а адрес будет указываться в рекламных материалах.

Выбирайте юрлицо

Если в течение всего срока аренды в арендуемом помещении планируется проведение ремонта за счет арендатора, рекомендуем арендовать помещение у юрлица. Договор с индивидуальными предпринимателями и тем более с физлицами таит потенциальный риск непризнания расходов на ремонт. Поскольку наверняка включать в расходы можно только затраты на ремонт амортизируемого имущества (п. 2 ст. 260 НК РФ), а амортизируют имущество арендодатели-юрлица. Законность учета расходов на ремонт такого имущества у арендодателя ИП или физлица — предмет постоянных споров. Причем единого мнения нет даже у контролирующих органов (см., Письма Минфина России от 01.02.2011 № 03-03-06/1/51 и от 13.12.2010 № 03-03-06/1/773).

Указывайте цель аренды

Избегайте подобных формулировок: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается арендатору для ведения хозяйственной деятельности». В данном случае не получится предъявить претензии в части несоответствия помещения конкретным нуждам арендатора, например, если нельзя организовать столовую из-за несоответствия требованиям пожарной безопасности или требованиям СЭС.

Если в договоре прописано, для каких целей арендуется помещение, а оно не соответствует ожиданиям арендатора, он может отказаться от оплаты и расторгнуть договор (ст. 612 ГК РФ). Например, в договоре указано, что помещение снимается под магазин, но переданное в аренду имущество запрещено реконструировать, и арендатор не может использовать помещение по целевому назначению. Значит, нет оснований для перечисления арендной платы (см. Определение ВАС РФ от 26.02.2008 № 1897/08).

Прописывайте все «блага цивилизации»

Также не стоит писать: «Помещение, указанное в настоящем договоре, передается в состоянии, соответствующем потребностям арендатора». Такая формулировка не позволяет отказаться от оплаты аренды, если в помещении прекращено оказание коммунальных услуг, услуг связи, демонтировано или отключено необходимое оборудование. Причем не важно, пользовался ли арендатор какое-то время этим оборудованием или нет, в том числе и для ведения бизнеса.

Пропишите конкретные условия в договоре или в акте приемки-передачи. Перечислите все коммуникации (электричество, воду, канализацию, газ, интернет, телефон), к которым подключено помещение, укажите, какое оборудование установлено, и проверьте его работоспособность. Тогда при полном (не временном!) прекращении оказания соответствующих услуг или отключении оборудования  у вас будет основание не оплачивать аренду.

Четко распределяйте расходы

Согласно ГК РФ расходы по содержанию арендуемого имущества должен нести арендатор, если договором не установлено иное. Но на практике часто арендатор не может оплатить коммунальные платежи, потому что у него нет прямых договоров  с поставщиком этих услуг. Эти договоры заключены арендодателем, поэтому он обязан их оплачивать.

Также не стоит писать: «Арендатор оплачивает стоимость потребленных при использовании арендуемого имущества коммунальных услуг на основании счетов коммунальных служб». Это условие не позволяет точно определить, являются ли выплаты компенсирующими расходы арендатора или уплачиваются напрямую коммунальным службам. В последнем случае проверяющие могут признать их необоснованными и документально неподтвержденными.

Укажите в договоре, что арендатор перечисляет оплату коммунальных платежей арендодателю сверх арендной платы, при этом арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных услуг. Это позволит бухгалтериям не запутаться в учете доходов и расходов, а также устранить возможные налоговые риски, поскольку соответствует рекомендациям налоговых органов.

Регулируйте госрегистрацию

С одной стороны, регистрация договоров дает дополнительные гарантии сторонам. С другой — это финансовые и временные затраты. Регистрируются только те договоры аренды зданий и сооружений, которые заключены на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Если вы решили не регистрировать договор аренды, можно:

• Заключить его на срок менее года и установить правило об автоматической (при отсутствии возражения сторон) пролонгации на новый срок на тех же условиях. Будьте внимательны при указании сроков аренды. Например, указание срока с 1.11.2013 по 31.10.2014 означает, что договор заключен на год и его надо регистрировать. Лучше указать, например, 11 месяцев.
• Не указывать в договоре срок аренды. Тогда он будет считаться бессрочным и регистрировать его не надо (п.  2 ст. 610 ГК РФ). 
• Установить в первоначальном договоре срок 11 месяцев, а по его окончании не выполнять зафиксированную в ГК РФ процедуру прекращения договора. Тогда он «трансформируется» в бессрочный (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Улучшения — в договор!

Несмотря на то, что часто арендатор производит улучшение имущества еще до того, как въедет в помещение, правила проведения таких улучшений крайне редко прописывают в договоре. А ведь для улучшений в НК РФ установлен особый режим налогообложения, который напрямую зависит от условий договора. Есть три варианта, как можно прописать улучшения в договоре:

• Расходы на улучшения, произведенные без согласия арендодателя, не возмещаются, а согласованные улучшения компенсируются арендодателем, но лишь по окончании срока аренды (ст. 623 ГК РФ).
• Стоимость улучшений возмещается (засчитывается в арендную плату) не по окончании договора аренды, а сразу после их выполнения. Тогда арендатор не сможет амортизировать данные улучшения, поскольку сразу после зачета стоимости улучшений право на их амортизацию перейдет к арендодателю (п.  2 ст. 259 НК РФ).
• Стоимость неотделимых улучшений не возмещается вообще никогда, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя. Это позволяет арендатору амортизировать стоимость произведенных улучшений в течение всего срока действия договора аренды.

Правда, рассчитываться амортизация будет исходя из срока полезного использования объекта аренды в целом. И, хотя норма амортизации будет относительно небольшой, часть (тем большую, чем дольше срок аренды) расходов на улучшения арендатор все же сможет компенсировать за счет снижения налоговой базы.

Алексей Крайнев, налоговый юрист

ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ (НАЙМА) В ТУРЦИИ

Просмотров: 404

Многие иностранцы, желающие получить ВНЖ вынуждены арендовать квартиру, виллу или дом в Турции. Найдутся и те, кто желает сдать в аренду собственную недвижимость в Турции. Арендодателем и Арендатором в Турции могут быть как физические, так и юридические лица. Данной статьёй мы начинаем серию публикаций, раскрывающих вопросы аренды недвижимости в Турции. В них мы детально ответим на часто задаваемые вопросы обращающихся в нашу компанию клиентов, а также обстоятельно отобразим важные нюансы, от заключения до расторжения договора аренды, права арендодателя и арендатора, и взыскания долгов за не оплаченные долги по договору аренды. В свою очередь читатель найдет ответ на многие правовые вопросы, с которыми сталкиваются иностранные арендаторы или арендодатели.

Снять квартиру или арендовать офис в Турции, казалось бы, не составит особого труда. Рынок недвижимости Турции богат и разнообразен. Как говорится бери не хочу! Однако, как только перед нанимателем или арендодателем появляется типовой контракт (договор), где всё казалось бы просто – заплати, получи арендованное имущество или вселяйся и пользуйся, сменяется настороженным настроением и вопросом – а правильно ли  я делаю? И на этом этапе начинается нервный поиск информации как правильно заключить договор аренды в Турции? Те кто прошел через горький опыт, согласятся со мной что заблаговременный  поиск правовой информации о грамотной аренде квартиры или коммерческой недвижимости в Турции был не безосновательным.  Поскольку, чем учится на горьком опыте, лучше вооружиться знаниями заранее, и детально изучить юридическую информацию, которая пригодится на практике во время  процедуры заключения или расторжения договора аренды по турецкому праву. Так как правовой информацию в русскоязычном сегменте крайне мало, было принято решение заполнить данный пробел серией статьей про аренду имущества в Турции. Для того чтобы быть в курсе выхода новых статей не забудьте подписываться на на наш ТЕЛЕГРАМ канал и делится ссылками с друзьями.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПОНЯТИЯ «АРЕНДА ИМУЩЕСТВА» В ТУРЦИИ

Иностранные граждане, выходцы из бывшего союза, при заключении договора аренды в Турции часто настаивают что бы турецкие адвокаты правильно формулировали и различали понятия найма и аренды. После данного замечания, изучив иностранное право, стало ясным что в Гражданском Кодексе бывшего союза и ряда других стран  четко разделяет договор найма жилого помещения, который заключается с физическим лицом, и договор коммерческой аренды (может быть и жилое помещения), который заключается между юридическими лицами. Следовательно, согласно Гражданского кодекса, например Украины, Беларуси, Казахстана или  РФ, по договору найма жилого помещения одна сторона наймодатель, предоставляет нанимателю (физическому лицу) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. А под договором аренды подразумевается аренда жилого помещения, который заключается с юридическим лицом или аренда жилого и не жилого помещения где нанимателем является юридическое лицо.

Согласно Обязательственному Кодекса Турции,  термин «наем» тождественно понятию «аренда». Следовательно в юридической литературе Турции есть лишь один термин – «договор аренды», а различие употребление термина найма  или аренды может лишь нести информативность между иностранными гражданами. Иными словами, согласно законам Турции использование термина «найма» или «аренды» связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных странах.

Если в статьях местами будут применены понятия «договор аренды» или «договор найма», нужно будет понимать это как случаи, когда физическое лицо или компания сдает движимое имущество, жилье, офис или иные объекты (с крышами) другому в рамках договора аренды.

В иностранном праве (в частности бывшего союза) где выражение «аренда квартиры», не подразумевает сдачу её физическим лицом для проживания физическому лицу, т.е. такая формулировка за пределами Турции является ошибочной (так как на самом деле, аренда это термин, описывающий взаимоотношения с юридическим лицом), выражение «заключать договор аренды» подразумевает заключение договора аренды с юридическим лицом, физические же лица могут заключать между собой лишь договор найма. Повторюсь, в Турецком праве указанная разница не имеет никакого значения. Судья рассматривая споры об аренде недвижимости не будет рассматривать каким образом стороны назвали заключенный договор. Судья в турецком суде лишь обратит внимание на волеизъявление сторон и наличия существенных условий которые должны имеется в договоре аренды (найма).

---

Не забудьте поделиться полезной информацией с друзьями в соц.сетях. Подписывайтесь  на наш ТЕЛЕГРАМ канал, будьте в курсе новостей, новых статей, историй и практики иностранцев в Турции. Следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.

---

ВАЖНОСТЬ ИЗУЧЕНИЕ ТОНКОСТЕЙ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

Отличие сделок с недвижимостью (договор аренды) от любых других сделок, которые мы совершаем ежедневно (будь то покупка булки хлеба или бензин для автомобиля), состоит в том, что правила для сделок с недвижимостью детально определены и прописаны в Обязательственном Кодексе Турции (далее ОКТ). Когда мы покупаем повседневные товары, то совершаем такую сделку в произвольной форме. Если же мы решились оформить сделку с недвижимостью, то обязаны следовать предписанной ОКТ норме закона, иначе заключенный договор может быть признана недействительной, а потерпевшая сторона «договора аренды» не в силах будет отстоять свои интересы в суде.

ПРАВОВАЯ ОСНОВА ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

Договор аренды (найма) в Турции регламентируется Обязательственным кодексом Турции (ОКТ) под номером 6098 статьями 299 – 378 где описаны все детали обязательств и взаимоотношений между арендодателем и арендатором.  Статья 299 ОКТ характеризуя его основные свойства определяет договор аренды следующим образом: «По договору аренды арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) вещь за плату в пользование.» По определению закона можно сделать вывод что данный договор имеет взаимообязывающий характер и в результате этого порождает полную обязанность для обеих сторон где основным признаком аренды является одно лицо (арендодатель, наймодателю) передающий другому лицу за определенную плату (арендатору, нанимателю) имущество во временное владение и пользование.

Нужно заметить, находясь под влиянием индустриального века, нормы Обязательственного Кодекса Турции направлены на максимальную защиту арендатора, которому в прошлом веке требовалась усиленная защита прав перед владельцем имущества. Хотя, на сегодняшний день недвижимость в Турции уже не является дефицитным продуктом, однако ОКТ не изменил лояльное отношение к арендатору и продолжает бережно защищать права арендатора выраженное в таких статьях как 307 (право занижения наемной платы при наличии дефекта), ст. 327 и ст. 328 (автоматическое продление договора при отсутствии уведомления арендодателем о расторжении договора аренды и т.д.).

Немаловажный факт, ОКТ различает два основных вида аренды:

• первое это общие правила аренды имущества (вещи) и недвижимости,

• и аренда производительной вещи (аренда сада, фермы и тд).

Каждый из этих видов арендных отношений имеют свои особенности которые будут описаны  в серии статей об арендном праве. Вместе с этим, нужно сделать ударение на очень важный момент. Рассматривая договор аренды недвижимого или движимого имущества законодатель установил:

• общие правила для аренды движимого или недвижимого имущества (земля или нежилое помещение без крыши),

• и специальные правила для аренды недвижимости с кровельным покрытием (жилое или производственное помещение имеющий крышу).  

Т.е, в Турецком праве недвижимость разграничена на два вида, это недвижимость с крышей (офис, дома, вила и тд), и недвижимость без крыши (без кровельного покрытия). Для недвижимости без кровли применяются общие правила, а для аренды недвижимости с крышей имеются специальные положения.  Разбирая темы будут рассмотрены общие понятия и правила регулирующие отношения между Арендатором и Арендодателем. Однако, когда в теме нужно будет показать различие жилого или производственного помещения имеющий крышу (квартира, офис, дом, завод и т.д.), буду отдельно акцентировать внимание на различие в условиях договора аренды.

СТОРОНЫ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

Сторонами договора аренды являются Арендодатель (Kiraya veren) и Арендатор (Kiracı). Арендодателями могут быть собственники, а также лица, уполномоченные договором или законом Турции действовать от имени собственника или государства. К последним относятся лица, обладающие полномочиями распоряжаться государственным и муниципальным  имуществом. Вместе с этим Арендодателем или Арендатором может выступать юридическое или физическое лицо.

Физические лица Арендодатель и Арендатор имеет право заключать договор аренды после исполнения совершеннолетия (18 лет). Несовершеннолетние лица подобные сделки могут заключать лишь с одобрения законных представителей.

Согласно п.1 ст. 186 Гражданского Кодекса Турции, супруги при заключения договора аренды квартиры (общее семейное имущество) должны совместно действовать, иными словами один из супругов не может самостоятельно заключать договор аренды общего семейного места жительства. Для этой цели если договор заключает один из супругов, второй супруг должен дать доверенность на заключение договора аренды недвижимости. Такое же положение применяется при расторжении договора аренды. Если один супругов самостоятельно заключил или расторгнул договор аренды второй супруг может подать исковое заявление в суд на расторжения договора.

СУЩЕСТВЕННЫЕ ПРИЗНАКИ ДОГОВОРА АРЕНДЫ В ТУРЦИИ

1. Договор Аренды Наделяет Обязательствами Обе Стороны Договора

Договор аренды относится к числу синаллагматических, подразумевающие возникновение прав и обязанностей у обеих сторон договора. Арендодатель может предоставить Арендатору только право самостоятельного или совместного пользования имуществом на определённый срок или бессрочно.

Основная обязанность Арендодателя по договору аренды это предоставления Арендатору имущество в надлежащем состоянии, соответствующем условиям договора аренды. Имущество, сданное в аренду, должно быть передано Арендатору в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии определенного срока в разумный отрезок времени. При невыполнении этой обязанности Арендодателем, Арендатор может выдвинуть право с требованием передать в свое пользование арендованное имущество и потребовать от Арендодателя возместить убытки, причиненные вследствие несвоевременной передачи предмета договора аренды.

Арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны Арендатору. Арендодатель также не несет ответственность за те недостатки, которые Арендатор обнаружил, но не возразил во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в пользование.

Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на Арендодателя. Речь идет о таких недостатках, которые препятствуют использованию арендованного имущества по назначению как полностью, так и частично.

---

На нашем ТЕЛЕГРАМ канале вы всегда сможете быть в курсе новостей, новых статей, истории и практика иностранцев в Турции. Подписывайтесь и следите за полезными ПУБЛИКАЦИЯМИ.

---

2. Достижение Сторонами Соглашения о Существенных Условиях

Существенные условия в договорах это такие условия, без прямого согласования которых договор не считается заключенным и не порождает правовые последствия. В случае отсутствия существенных условий, данный пробел в договоре аренды носит фатальный исход. Поэтому, договор аренды считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям. Иными словами, момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Передача имущества Арендатору является  обязательным исполнением заключенного договора аренды. Этот нюанс имеет важное значение в том плане, что только после согласованного в устной форме, или после подписания договора (если требуется его нотариального оформление), для сторон может наступать предусмотренная договором ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора. Следовательно, если стороны не согласовали, не выразили своё волеизъявление по существенным условиям договора, ни Арендодатель ни Арендатор не могут выдвигать требования   передачи имущества в пользование или требовать оплату за пользование предметом договора аренды. В таких случаях, договор аренды без наличия существенных признаков, судом Турции может быть переквалифицировано в другой вид договора или признана полностью недействительной с момента его заключения.

3. Договор Аренды Имеет Возмездный Характер

Договор аренды является возмездным. В отличии, например, от такого договора, как ссуда, договор аренды всегда предполагает оплату. При этом следует помнить что, отсутствие в договоре информации о размере арендных платежей,  может повлечь за собой признание такого договора недействительным.

Правда, в силу своей специфики недействительности, договор аренды имеет свои особенности. По общему правилу, недействительность договора влечет за собой необходимость возвращения сторон договора в их первоначальное (преддоговорное) состояние. В связи с этим договор должен быть признан недействительным и прекращает действие только на будущие события. Условно говоря, с юридической точки зрения, если договор будет признан недействительным, каждый останется при своем, Арендатор попользуется вещью а Арендодатель может пользоваться полученной оплатой за переданное имущество. Исключения составляют случаи, когда с требованием о взыскании налогов полученного по договору аренды  обращаются налоговые органы которым абсолютно “фиолетово”[1] признан договор недействительным или нет, прибыль получена, заплати налоги и спи спокойно.

Стоимость аренды имущества в Турции должна быть согласованна между гражданами Турции в национальной валюте. Вместе с тем, иностранцы могут в договоре аренды указать  сумму аренды в иностранной валюте или привязывать стоимость аренды к стоимости золота, пшеницы и т.п.

В договоре аренды стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть одну из форм оплаты: денежную или натуральную. Если стоимость договора аренды согласована на условиях одна часть денежными единицами, а другая часть в виде рабочей силы, такой договор считается комбинированным. Бесплатным же договор аренды не бывает.

На практике наиболее распространенной является именно денежная форма оплаты, которая применяется в виде платеже установленных в твердой денежной сумме. Возможна также оплата в виде установленного процента от доходов, полученных арендатором за счет использования арендованного имущества, и другие формы оплаты. Плата за пользование имуществом по договору аренды вносится ежемесячно. Стороны в праве предусмотреть другую периодичность внесения платы за пользование предмета договора аренды.

Однако абстрактное указание в договоре размера арендной платы за определенный период (например, год) еще не может считаться согласованным сроком внесения платы за использование арендованного имущества. Поэтому многое будет зависеть от конкретных формулировок в договоре. Если в договоре четко указано, что арендная плата за использование предмета аренды вносится ежегодно в начале или в конце года, такое указание можно считать установленным сроком внесения платы по договору.

4. Договор Аренды Является Срочным

Договор аренды является срочным, следовательно, имущество передается в пользование нанимателю на определенный срок. Стороны в договоре аренды могут предусмотреть срок аренды перед заключением договора, или во время действия договора аренды. Если срок аренды (найма) не установлен, любая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, должна уведомить (лучше письменно для доказательства в суде) в срок, установленный договором или законом вторую сторону о намерении расторгнуть договор.  

Для отдельных видов имущества может предусматриваться особое правовое регулирование. Так, специальным законодательством, например, могут быть установлены ограничения максимального срока договора аренды. Например, срок действия договора аренды государственной земли в Турции определяется по соглашению сторон, но не может превышать 49 лет.

Опять же Арендодатель не может свободно передать квартиру Арендатору на сутки или на час. Для того что бы сдать в аренду квартиру на сутки, требуется получить специальную лицензию, позволяющую эксплуатировать предмет договора с целью сдачи в аренду на сутки.

Ограничение максимального или минимального сроков договора аренды является императивным требованием (требующий безусловного подчинения) законодателя, которое не может быть изменено по соглашению сторон. В таком случае, даже если стороны заключили договор на более длительный срок, чем это разрешается специальным законом, считается, что договор заключен на срок, который может быть допустимым (максимальным) по закону.

Если между сторонами был заключен договор аренды недвижимости на неопределенный срок, однако специальным законом установлено ограничение максимального срока договора аренды, то договор прекращается по истечении допустимых (максимальных) сроков законом.

В то же время ОКТ устанавливает правовые последствия продолжения Арендатором пользования имуществом после истечения срока действия договора аренды. Так, договор аренды может быть продлен на срок, который был ранее установлен договором, если наниматель продолжает пользоваться имуществом после истечения срока арендного договора в Турции. В этом случае после наступившего нового срока, Арендодатель не вправе предъявить возражения против пройденного этапа невозврата. Если же у Арендодателя имеются возражения против пролонгации действия договора аренды, он обязан сообщить об этом Арендодателю в течение срока, указанного в законе. Следовательно, возражение к «пролонгация аренды» подразумевает отказ Арендодателем или Арендатором продление арендных отношений по истечении периода действия договора.   Стороны, продолжающие пользоваться имуществом по умолчанию продлят договор автоматически на срок, определенный в договоре. В случаях недвижимостей имеющий крышу, Арендодатель не может расторгнуть договор пока не будут явные причины, позволяющие расторгнуть договор в одностороннем порядке, или же пока не пройдет 10 лет с момента заключения договора аренды.

Из описанного выше можно сделать вывод, основная идея, заложенная в законодательном регулировании отношений аренды, заключается в следующем: если стороны договора аренды не заявляют о своем желании прекратить договорные отношения в связи с истечением установленного в договоре срока или изменить условия аренды, использования имущества должно осуществляться дальше на тех же условиях и без необходимости переоформления отношений. Такое положение значительно упрощает задачу сторонам договора и не создает угрозы возникновения временного пробела, когда действие старого договора закончилось, а новый еще не заключен, что в случае аренды земли особенно важно.

5. Правильное Определение Объекта (Предмета, Имущества) Договора

Предметом договора аренды является индивидуально-определенная вещь, как движимая, так и недвижимая, не теряющая своих свойств в процессе ее использования. Сдача некоторых вещей в аренду может быть ограничена законом (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон). Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ОКТ, но и специальных норм административного права Турции. Имущества (вещи), являющиеся объектами договора аренды, должны обладать некоторыми признаками:

а) Вещь должна быть неупотребляемой, т.е. не терять своих натуральных свойств в процессе использования. К таким вещам можно отнести: земельные участки, квартиры, другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства, одежда, интернет сервер и т. д.;

б) Вещь должна быть индивидуально-определенной имеющие критерии определения предмета;

в) передача вещи в аренду должна влечь временное отчуждение собственником права пользования этой вещью.

Предметом договора найма (аренды) может быть непотребительская вещь, определенная индивидуальными признаками и которая сохраняет свой первоначальный вид при неоднократном использовании (помещение, оборудование, автомобили). Законодательством Турции могут устанавливаться виды имущества, которые не могут быть предметом договора аренды (например, запрет на услуги суррогатной матери или аренда рабочей силы раба). В данном случае может идти речь об имуществе, изъятом из гражданского оборота, а также вещи с ограниченной оборотоспособностью. Однако, еще раз необходимо подчеркнуть, в Турецком праве существует два вида аренды: аренда движимого и недвижимого имущества, и производственная аренда. Поэтому аренды лицензионных прав, торговой марки или право производства могут рассматриваться нормами регулирующие правилами аренды производительной вещи.

Если предмет договора состоит из нескольких предметов, в этом случае будут применяться правила установленные для комбинированных договоров.

Быть владельцем имущества Арендодателю не обязательно. Арендатор в рамках закона получив одобрение у Арендодателя (на правах субарендодателя) может передавать вещь субарендатору. Если Арендодатель не одобрит договор аренды, субарендодатель будет нести самостоятельную ответственность перед субарендатором.

Договор аренды, Образец шаблона договора аренды | Соглашения.Org

Договор аренды — это документ, в котором излагаются условия, регулирующие договор аренды. Обычно он создается между двумя физическими лицами, сторонами, компаниями или коммерческими предприятиями, чтобы гарантировать, что принципиальное соглашение между ними относительно аренды объекта или услуги может иметь юридическую силу и прозрачность. В основном это могут быть виды договоров, но о договорах аренды квартиры или жилого помещения можно услышать больше всего. Помимо договоров аренды жилья, другие виды договоров аренды могут включать:

Это соглашение является юридическим документом, следовательно, оно должно включать в себя положения об аренде, которые определяет правительство штата определенного штата США. Это гарантирует, что в случае нарушения контракта дело может быть признано и зарегистрировано в этом конкретном суде Соединенных Штатов. Необходимо учитывать несколько важных моментов, которые могут сделать идеальный договор аренды еще более надежным и надежным.

• Должна быть предоставлена ​​информация относительно реквизитов арендатора и арендодателя. Также необходимо указать реквизиты объекта, который будет сдаваться в аренду, например, стоимость объекта, его состояние при сдаче в аренду и так далее. Следовательно, в случае повреждения изделия виновная сторона может быть наказана в соответствии с законодательством США.
• Вся информация, содержащаяся в договорах аренды, должна быть точной и правильной. Поскольку этот документ будет иметь юридическую силу, он не должен содержать непреднамеренных ошибок, которые в крайних случаях могут привести к судебному преследованию (1) как дезинформирование суда или предоставление ложной информации.
• Это соглашение должно быть составлено профессионалами, знакомыми с юридической терминологией и способом составления документов об аренде. Они должны быть написаны в соответствии с требованиями законодательства страны, и это особенно важно. Следовательно, при составлении или составлении этого соглашения необходимо проявить большую осторожность.

Преимущества договора аренды

Договоры аренды имеют много преимуществ в Соединенных Штатах. Вот некоторые из них:

• Обеспечивает прозрачность работы по данному соглашению.Он гарантирует, что закон страны признает и ратифицирует соглашение, и, таким образом, он имеет как архивную, так и документальную ценность.
• В случае какой-либо путаницы, он может быть использован, чтобы обратиться к спорному вопросу. Таким образом, его можно использовать для обеспечения отсутствия нарушения договора (2), которое в противном случае может остаться безнаказанным.

Аренда и договоры аренды — Бельгия

• Регионы
  • Брюссель
  • Антверпен
• Как
• Реклама
• Блоги
• Новости

• Мой Angloinfo

Меню Пользователь

• Как записаться
• Жилой
• Аренда жилья
• Договор аренды

Бельгия Как добраться

• Переезд
  • Файл страны
    • Таблицы преобразования
    • Обзор страны
    • Факты о стране
    • Праздничные дни
    • Летнее время
    • Телефонные справочники
  • Резиденция
    • Бельгийское гражданство
    • Удостоверения личности
    • Регистрация: ЕС
    • Регистрация: не из ЕС
    • Консульские услуги
    • Национальная администрация
  • Перемещение домашних животных
    • Перемещение домашних животных: ЕС
    • Перемещение домашних животных: не из ЕС
    • Другие животные
    • Переноски для домашних животных
  • Контрольный список для переезда
  • Покидая Бельгию
  • Голосование
    • Голосование: Великобритания
    • Голосовать: Австралия
    • Голосовать: Канада
    • Голосовать: Ирландия
    • Голосование: Новая Зеландия
    • Голосование: ЮАР
    • Голосовать: США
  • Полезные контакты
• Корпус
  • Покупка недвижимости
    • Процесс покупки
    • Затраты на покупку
  • Аренда жилья
    • Договор аренды
    • Прекращение аренды
    • Депозит
    • Прочие расходы на аренду
  • Жаргон собственности
  • Настройка дома
    • Мобильный телефон
    • Газ и Электричество
    • вода
    • Городской телефон
    • Интернет
    • Телевидение
    • Обустройство дома
    • Переработка отходов
  • Дом на колесах
  • Почтовая система
  • Полезные контакты
• За работой
  • Разрешения на работу
    • Сотрудников
    • Частный предприниматель
  • Занятость
    • Трудовой договор
    • Защита и преимущества
    • Прекращение работы
    • Поиск работы
  • Самостоятельная занятость
    • Профессиональные карты
    • Настройка
    • Налоги
    • Социальное обеспечение
    • Фонды и поддержка
  • Начать бизнес
    • Требования
    • Процесс настройки
    • Настройка критериев
    • Фонды и поддержка
    • Обязанности работодателя
  • Структуры компании
    • Публичная компания с ограниченной ответственностью
    • Общество с ограниченной ответственностью
    • Кооперативы
    • Партнерские отношения
    • Неакционерная корпорация
    • Благотворительные организации
    • Самостоятельная занятость
  • Безработица
  • Полезные контакты
• Деньги
  • Подоходный налог
    • Налоговые ставки
    • Налоговая декларация
  • Бельгийские налоги
    • Налог на прирост капитала
    • Налог на наследство
    • Налог на недвижимость
  • Бизнес налоги
    • Директор компании по налогам
    • Налог на прибыль
    • Особые налоговые вопросы
  • Банковское дело
    • Условия обмена валют
    • Оффшорный банкинг
    • Открытие счета
    • Использование учетной записи
    • Утерянные карты и телефоны
    • Банковская терминология
  • Социальное обеспечение
    • Право и регистрация
    • Самостоятельная занятость
    • Льготы
  • Пенсии и завещания
    • Закон о наследстве
    • Пенсии
    • Завещания
  • Полезные контакты
• Семья
  • Обучение и образование
    • Школьная система
    • Международные школы
    • В поисках школы
    • Зачисление
    • Специальное образование
    • Учебный год
  • Воспитание малышей
    • Здравоохранение
    • Уход за детьми и образование
  • Жизнь с подростками
    • Подростковые проблемы
    • Активный отдых
    • Занятость молодежи
    • Подростковые водители

PPT — Раздел 467 договоров аренды 21 января 2011 Налоговый раздел ABA — Возмещение капитала и лизинг Презентация в PowerPoint

Раздел 467 договоров аренды 21 января 2011 Налоговый раздел ABA — Возврат капитала и лизинг

Заявление об отказе от ответственности НАЛОГОВЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ В ДАННОМ СООБЩЕНИИ НЕ ПРЕДНАЗНАЧЕНЫ ИЛИ НАПИСАНЫ ДЛЯ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ И НЕ МОГУТ ИСПОЛЬЗОВАТЬСЯ КЛИЕНТОМ ИЛИ ЛЮБЫМ ДРУГИМ ЛИЦОМ ИЛИ ОРГАНИЗАЦИЕЙ ДЛЯ (i) ИЗБЕЖАНИЯ НАЛОГООБЛОЖЕНИЙ, КОТОРЫЕ МОГУТ НАЛОЖИТЬСЯ НА ЛЮБОГО НАЛОГООПЛАТЕЛЯ ИЛИ (ii) МАРКЕТИНГ ИЛИ РЕКОМЕНДАЦИИ ДРУГОМУ СТОРОНЕ ПО ВОПРОСАМ, ЗАДАННЫМ ЗДЕСЬ.

Раздел 467 Законодательная структура Раздел 467 договоров аренды определяется как: • Соглашения, письменные или устные, которые предусматривают использование материального имущества и рассматриваются как договоры аренды для целей федерального подоходного налога, которые имеют: • Совокупную арендную плату, превышающую 250 000 долларов ИЛИ ЛИБО • Отсроченная или предоплаченная арендная плата, ИЛИ • Повышение или понижение арендной платы • Обратите внимание, что любое соглашение об аренде, которое требует (или может требовать) условных платежей, как правило, предполагает увеличение или уменьшение арендной платы (за некоторыми исключениями)

Раздел 467Три метода начисления • Базовый метод — просто следуйте условиям аренды • Пропорциональное начисление арендной платы • Постоянное начисление арендной платы

Раздел 467 Метод № 1 Следуйте положениям аренды • Соблюдайте положения аренды, если: • Аренда не является дисквалифицированной leaseback nora дисквалифицированный долгосрочный договор аренды, и • Аренда предусматривает «адекватную процентную ставку на фиксированную арендную плату» • L легкость предусматривает «адекватные проценты по фиксированной арендной плате», если: • в аренде нет отсроченной или предоплаченной арендной платы или • в аренде предусмотрена отсроченная или предоплаченная арендная плата и предусмотрены проценты по отсроченной или предварительно оплаченной арендной плате по единой фиксированной ставке, не ниже 110% AFR , и выплачиваются или суммируются не реже одного раза в год, с отсроченной или предоплаченной арендной платой, корректируемой не реже одного раза в год для отражения правильной суммы

Раздел 467 Метод № 1 Следуйте Положениям об аренде • Графики платежей обычно представляют собой распределение арендной платы для целей раздела 467 • Использование арендной платы график платежей, если нет отдельного графика распределения арендной платы • Например — выходные арендные платы в графике платежей и нет отдельного графика распределения арендной платы • Нулевая арендная плата, выделенная на период отпусков арендной платы • Обычно не приводит к невыполнению арендного договора в договоре аренды

Раздел 467 Пропорционально Начисление арендной платы • Применяйте пропорциональное начисление арендной платы, если: • Аренда не предусматривает «адекватных процентов на фиксированную арендную плату» (i. е. предоплата отсроченной аренды и не требуются адекватные проценты), и • Аренда не является дисквалифицированной обратной арендой или дисквалифицированным договором долгосрочной аренды • Часть каждого арендного платежа будет переквалифицирована как проценты • Проценты для всех целей кодекса (например, пассивный убыток правила, ограничения на вычеты процентов, налог у источника и т. д.)

Раздел 467 Что такое предоплата или отсроченная аренда? В договоре аренды будет раздел, в котором будет указана арендная плата за каждый год И еще один раздел, указывающий, когда подлежит уплате • Арендная плата предоплачивается, если совокупная арендная плата, подлежащая выплате до конца любого года, превышает совокупную арендную плату, распределенную на все периоды до конца следующего года • Арендная плата откладывается, если совокупная арендная плата, распределенная на все периоды до конца любого года, превышает совокупную арендную плату, подлежащую уплате на конец следующего года • Фактически, арендная плата может быть отсрочена или предоплачена в течение одного года, при этом аренда не является договором аренды по Разделу 467

Отсроченная арендная плата vs. Предоплаченная арендная плата

Пример предоплаты арендной платы — расчет пропорциональной арендной платы • Один платеж в год 1 = 1 800 000 долларов • Выделено 510 000 долларов в год1; 600 000 лет2; 690 000 год3 • ПС платежа при 10% = 1800 000 долл. • ПС при 10% отчислений = 1 477 911 долл. • Разделите ПС выплат на ПС распределений = 1,217935

Пример предоплаты ренты — Итого по разделу 467 Арендная плата и проценты

Пример отсроченной арендной платы — расчет пропорциональной арендной платы • Один платеж в год 3 = 1 800 000 долларов • Выделено 510 000 долларов в год1; 600 000 лет2; 690 000 год3 • PV платежа @ 10% = 1 352 366 долларов США • PV @ 10% отчислений = 1 477 911 долларов США • Разделите PV платежей на PV распределений = 0.915053

Пример отсроченной аренды — Итого по разделу 467 Аренда и проценты

Дисквалифицированная обратная аренда и долгосрочные договоры аренды • Обратная аренда • Если арендатор имел долю в течение 2 лет после аренды у арендодателя • Долгосрочная Договор аренды • Срок аренды превышает 75% установленного законом срока возврата имущества; например, • Установленный законом период возмещения, не подлежащий амортизации срок службы актива • Для недвижимого имущества установленный законом период возмещения составляет 19 лет • Договор обратной аренды или долгосрочной аренды не подлежит действию, если: • Основной целью предоставления увеличения или уменьшения арендной платы является избежание Федеральный подоходный налог, и • IRS решает рассматривать соглашение как дисквалифицированное

Пример отсроченной арендной платы — постоянный расчет арендной платы • Один платеж в 3-м году = 1,800,000 долларов • PV платежа @ 10% = 1 352 366 долларов • PV @ 10% от 1 доллара Предполагается, что к оплате в последний день каждого периода начисления = 2 доллара США. 486852 • Разделите ПС платежей на ПС в размере 1 долл. США = • Постоянный коэффициент арендной платы в размере 543 806 долл. США

Пример отсроченной арендной платы — общая сумма арендной платы по разделу 467 и процентов по

Основная цель «A» (не THE) — избежать налога • Постоянное начисление арендной платы не применяется, если договор аренды не дисквалифицируется • Чтобы не допустить дисквалификации, договор должен иметь основную цель уклонения от уплаты налогов • Как применяется критерий основной цели? • Соглашение будет «тщательно изучено», если разумно ожидать «значительной» разницы между предельной налоговой ставкой арендодателя и арендатора в какой-то момент в течение срока аренды.• Более 10% является значительным с учетом NOL, переходящих остатков кредита, AMT и распределения партнерств.

Безопасные гавани, чтобы избежать постоянного начисления арендной платы • Увеличение или уменьшение арендной платы не считается мотивированным уклонением от уплаты налогов, в частности, если: • Ежегодная арендная плата находится в пределах 10% от средней годовой арендной платы • Где договор аренды представляет собой долгосрочное соглашение, и по крайней мере 90% имущества, подлежащего соглашению, является недвижимым имуществом, допускается 15% отклонение • Если применяется тест 10%, исключите период бесплатной аренды <3 месяцев при расчетах, если концессия происходит в начале аренды • Если применяется критерий 15%, исключите период бесплатной аренды до 24 месяцев или 10% от срока аренды, если это коммерчески целесообразно. • Увеличение или уменьшение арендной платы, относящееся к одному отпуску аренды в течение одного последовательного периода, если отпуск аренды составляет 3 месяца или меньше. в начале срока аренды или не превышает 24 месяцев и является коммерчески разумным в месте использования собственности

Безопасные гавани, чтобы избежать постоянного начисления арендной платы • Safe Harbour (продолжение): • Увеличение или уменьшение арендной платы, связанное с определенным условным положением об аренде, включая: • оговоренное процентное положение об арендной плате (арендная плата равна фиксированному проценту от продаж или продаж арендатора) • Корректировка на основе индекса разумных цен • Положение, обязывающее арендатора оплачивать затраты третьей стороне • Положение, требующее уплаты пени за просрочку платежа • Резерв налогового возмещения • Резерв по переменной процентной ставке

Раздел 467 и модификации договора аренды • Если аренда «существенно изменено », оно рассматривается как новое соглашение, заключенное на дату изменения. • Необходимо заново определить, является ли аренда договором аренды согласно Разделу 467 и применяется ли пропорциональное или постоянное начисление арендной платы. • Безопасные гавани — несущественные изменение, если: • Изменение арендной платы исключительно в результате рефинансирования долга арендодателя, возникшего в связи с приобретением имущества, • Изменение арендной платы в любой период аренды не v или более чем на 1% от первоначальной арендной платы за этот период, или • Изменение арендной платы в связи с обязательствами арендатора по оплате расходов третьей стороны и некоторых других видов условных платежей • Изменение арендодателя или арендатора, как правило, не является существенным изменением

Раздел 467 Возврат • Если арендодатель передает имущество, являющееся предметом обратной аренды или долгосрочного соглашения (не дисквалифицированного), и в договоре аренды имеется некоторая сумма просроченной арендной платы », арендодатель должен вернуть в качестве обычного дохода сумму прибыли от продажи, равной доходу, который он получил бы, если бы по договору аренды производилось постоянное начисление арендной платы сверх фактически сообщенного дохода

Раздел 467 Изменения метода • Автоматическое согласие, как правило, доступно для изменения использования метода распределения арендной платы • Приложение. Раздел 20.01 Rev. Proc. 2008-52, с изменениями разд. 2.24 Rev. Proc. 2009-39 (автоматическое изменение № 136) • Не применимо к налогоплательщикам, которым требуется использовать метод постоянного или пропорционального начисления арендной платы • Необходимо приложить к Форме 3115 копию одного из договоров аренды согласно разделу 467, на который распространяется изменение (или, по крайней мере, арендная плата) распределения страниц) • Отсутствие защиты аудита, если IRS решит, что договор аренды по разделу 467 не соответствует условиям договора аренды с обратной арендой или долгосрочного договора

Раздел 467 Изменение метода • Автоматическое согласие (продолжение.) • Как правило, отслеживайте случаи, когда налогоплательщики непреднамеренно следовали книге • Налогоплательщик признает отсроченную арендную плату линейным методом в течение срока действия договора аренды, даже если требуется использовать метод распределения арендной платы в соответствии с разделом 467 • Все другие изменения, как правило, неавтоматические • Rev.