Договор задатка на квартиру: Договор задатка при покупке квартиры

Содержание

Возвращают ли аванс при покупке квартиры?

Когда речь идет о покупке квартиры, в сделке фигурируют достаточно крупные суммы денег. В очень редких случаях договор заключается одномоментно, с одноразовой выплатой полной стоимости недвижимости. В основном, в начале оформляется его предварительный вариант или даже устное соглашение о передаче определенной суммы в счет будущего платежа. В обиходе эта сумма именуется залогом. Поскольку любая сделка по многим причинам может не состояться, всех потенциальных покупателей интересует вопрос: как вернуть залог за квартиру по договору?

Каким бывает залог по договору купли-продажи?

Для начала нужно разобраться, что именно принято называть залогом, согласно законодательству. Под ним подразумевают некоторую нефиксированную сумму, которую покупатель передает продавцу, а тот принимает, в счет будущей оплаты и в качестве гарантии совершения окончательной сделки. Иными словами, покупатель с помощью этих средств закрепляет за собой право приобретения жилья, а продавец обязуется продать его именно этому покупателю.

Залог бывает двух видов: аванс и задаток, при этом законом регламентируется только последний. Согласно статьям 380 и 381 Гражданского Кодекса РФ, задаток накладывает на стороны определенные обязательства и ответственность за нарушение условий договора.

Аванс, в свою очередь, хоть и служит своеобразным гарантом окончательного перехода имущества от продавца к покупателю, не гарантирует 100%-го исполнения всех обязательств и в большинстве случаев не ведет к каким бы то ни было санкциям относительно стороны, нарушившей предварительные договоренности.

Важно знать, что для оформления задатка следует обязательно составлять предварительный договор, в котором прописывать, что переданная покупателю сумма является именно задатком. В противном случае она автоматически будет признана авансом со всеми вытекающими последствиями.

Можно ли вернуть аванс или задаток за квартиру при расторжении договора?

В идеальной ситуации все оказывается достаточно просто. Покупатель и продавец составляют предварительный договор с авансом или задатком, а через какое-то время после полной оплаты оформляют у нотариуса договор купли-продажи. Однако если сделка идет не так гладко, важно знать, возвращается ли залог за квартиру в случае ее срыва?

Любой вид залога за недвижимость можно вернуть, но каждый из них имеет свои нюансы и правила.

Возвращение задатка за квартиру

Обеспечение сделки с помощью задатка подразумевает определенные штрафные санкции за нарушение ее условий одной из сторон. Все эти моменты прописываются или в предварительном договоре купли-продажи, или в договоре задатка, который можно оформить как с агентством недвижимости, так и с продавцом напрямую.

Согласно статье 381 ГК РФ, если покупатель решил отказаться от сделки, абсолютно вся сумма задатка остается у продавца. Исключения составляют только те случаи, когда по уважительным причинам покупатель не смог явиться в назначенный день для заключения основного договора, но предупредил об этом заранее. Тогда предварительное соглашение может быть продлено без применения штрафных мер. Также договор задатка подлежит аннулированию в случае форс-мажорных обстоятельств.

По сравнению с покупателем, продавец несет немного большую ответственность за срыв договоренностей по его вине. Если он передумал продавать квартиру именно тому покупателю, с которым заключил договор задатка, он обязан вернуть сумму залога в двойном размере. Размер этой пени может быть и меньше, но только при условии, что это заранее оговорено и прописано в соглашении.

Несмотря на строгость обозначенных в законах правил, часто можно услышать вопрос: как вернуть задаток, если передумал покупать квартиру? Подобное развитие событий, хоть и нечасто, но вполне возможно. Иногда возникают обстоятельства, когда по причине серьезной болезни покупатель не может выполнить свои обязательства по предварительному договору купли-продажи. Или же банк отказывает ему в предоставлении ипотечного кредита. В таком случае он может рассчитывать на возвращение задатка, но только при одном условии: подобные риски должны быть заранее учтены и зафиксированы в договоре. Стороны имеют право вносить в него любые необходимые на их взгляд пункты, в том числе и такого рода.

Возврат аванса при покупке квартиры

Аванс – это любая разновидность залога, которая не является задатком. Возврат аванса при расторжении договора купли-продажи возможен в любом случае, если в предварительном договоре не указаны другие условия. В этих условиях может содержаться упоминание о штрафных санкциях. Согласно им, если виновником срыва сделки является покупатель, продавец имеет право на удержание всей суммы аванса или ее части в качестве компенсации.

То же самое касается и продавца. Если после передачи аванса он передумал или нашел другого покупателя, первый покупатель может также требовать возмещения ущерба. Однако это происходит только тогда, когда авансовый договор предусматривает такое возмещение.

Поскольку аванс не вполне регламентируется законом, на практике, когда дело доходит до суда, к одному из виновников применяются минимальные штрафные санкции, а в большинстве случаев – просто расторгается предварительный договор, а аванс подлежит возврату.

Иногда встречается информация, что, если сделка расторгается по вине покупателя, продавец вправе оставить аванс себе. Это не соответствует истине, поскольку с точки зрения закона само понятие аванса не подразумевает слишком серьезной ответственности. На деле некоторые суды все же могут удовлетворить иск продавца, если будет доказано, что из-за отказа покупателя от сделки он понес определенный ущерб.

В случае, когда продавец отказывается возвращать авансовые средства, покупателю нужно обратиться в суд. Если его вины в срыве сделки нет, продавцу даже могут выдвинуть обвинения в необоснованном обогащении. Также покупатель имеет право потребовать определенный процент средств за временное пользование суммой аванса.

В каком случае аванс не возвращается?

Возврат предоплаты за квартиру, если она оформлена в виде аванса, невозможен по нескольким причинам. Первая из них – это передача залога, которая сопровождается устными договоренностями. Если продавец в этой ситуации станет отрицать наличие возвратного аванса при покупке квартиры, доказать факт получения им денег будет практически невозможно. Поэтому специалисты настоятельно рекомендуют, по меньшей мере, обеспечить сделку распиской, а лучше – составить договор аванса или задатка.

Вторая причина, как уже было упомянуто выше, заключается во внесении в договор залога пунктов относительно его возврата или невозврата. Если там было сказано, что в случае отсутствия у покупателя весомых причин для расторжения договора аванс остается у продавца, первый не может претендовать на возврат денег. Желательно, чтобы примерный характер таких весомых причин также был перечислен в соглашении.

Третий повод для того, чтобы аванс остался у продавца, – соответствующее решение суда. Положительный вердикт по такого рода иску возможен в том случае, когда будет доказано грубое нарушение договоренностей со стороны покупателя.

Как правильно оформить предварительное соглашение?

С помощью предварительного договора можно зафиксировать факт передачи не только задатка, но и аванса. Договор составляется и, желательно, заверяется у нотариуса, при желании в него вносятся уточняющие пункты, согласованные сторонами. Предварительное соглашения обязательно должно содержать следующие данные:

инициалы продавца и покупателя;
их паспортные данные и адрес проживания;
описание предмета сделки с указанием его стоимости;
срок для выполнения обязательств;
сумма залога с обязательным указанием, что речь идет именно о задатке;
ответственность сторон и судьба аванса в случае расторжения договора.

Относительно залога за недвижимость, финансовые потери и ответственность несет виновная сторона. В реальности спорные случаи в вопросах, кто виноват, встречаются повсеместно. Поэтому самым лучшим решением при передаче аванса или задатка продавцу будет составление предварительного договора купли-продажи с обязательным внесением в него пунктов обо всех теоретически возможных ситуациях, которые могут привести к разрыву договоренностей. Идеально, если подобное предварительное соглашение будет составлено с помощью хорошего юриста и учитывать все обоюдные пожелания сторон.

Соглашение о задатке | Юридическая фирма De Facto

Образец соглашения о задатке по договору купли-продажи квартиры.

СОГЛАШЕНИЕ О ЗАДАТКЕ

город ___________ «_____» _________ 20___ года

____________________________________________________, именуемый (ая)
в дальнейшем «Покупатель», с одной стороны,
и ____________________________________________________
именуемый (ая) в дальнейшем «Продавец», с другой стороны, заключили настоящее соглашение:

1. Предмет соглашения

1.1. При подписании настоящего соглашения Покупатель передает, а Продавец получает задаток в размере ____________________ (_________________________________________________) тенге, в обеспечение выполнения обязательств по заключению и в счет причитающихся платежей по договору купли-продажи квартиры по адресу: город ____________________________________, улица ______________________________, дом №_____, квартира №______. (далее по тексту – «Квартира»).

1.2. Указанная квартира принадлежит Продавцу на праве собственности на основании _______________________________________.

1.3. Полная продажная стоимость Квартиры составляет __________________ (___________________________) тенге. Сумма, указананя в п.1.1 настоящего Соглашения, включается в указанную стоимость.

1.4. Стоимость Квартиры, оговоренная в п.1.3 настоящего Соглашения, может быть изменена только с обоюдного согласия Сторон.

1.5. Указанный договор купли-продажи Квартиры должен быть заключен в срок до «____» _______________ 20___ года.

2. Обязанности сторон

2.1. Покупатель обязан заключить договор купли-продажи Квартиры с Продавцом в течение срока действия настоящего Соглашения.

2.2. В случае отказа Покупателя от заключения или незаключения договора купли-продажи Квартиры с Продавцом по вине Покупателя, задаток остается у Продавца.

2.3. Продавец обязан после получения задатка, оговоренного в п.1.1 настоящего Соглашения, не заключать договоров купли-продажи Квартиры или иных договоров об отчуждении Квартиры, предварительных договоров, соглашений о задатке с иными лицами в течение срока действия настоящего Соглашения.

2.4. В случае отказа Продавца от заключения договора или незаключения купли-продажи Квартиры с Покупателем по вине Продавца, Продавец выплачивает Покупателю двойную сумму задатка.

2.5. Сторона, ответственная за неисполнение настоящего Соглашения, обязана возместить другой стороне все понесенные убытки, связанные с неисполнением обязательств по настоящему Соглашению.

3. Заключительные положения

3.1. Любые изменения и дополнения к настоящему Соглашению имеют силу только в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны обеими Сторонами.

3.2. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу.

3.3. Во всем остальном, не предусмотренном настоящим Соглашением, Стороны будут руководствоваться действующим законодательством Республики Казахстан.

4. Адреса, ревизиты и подписи сторон

Покупатель Продавец

_____________________ _____________________

Как составить договор аренды квартиры | Home Guides

By Tom Streissguth

Когда арендодатель и арендатор договариваются об аренде квартиры, арендодатель должен подготовить договор, известный как договор аренды, в котором излагаются условия аренды. В договор аренды необходимо включить несколько важных моментов, чтобы защитить обе стороны в случае каких-либо разногласий или проблем, которые возникнут в будущем. Чем детальнее договор аренды, тем больше условий будет понятно обеим сторонам, и тем меньше шансов на недопонимание или судебные разбирательства любого рода.

Укажите арендодателя и всех арендаторов в верхней части договора, а также адрес аренды и контактную информацию арендодателя: адрес, телефон и, если возможно, адрес электронной почты. Арендодатель является стороной, предоставляющей аренду, или арендодателем; арендатор – сторона, сдающая имущество в аренду.
Заголовок следующего раздела «Аренда». Укажите даты начала и окончания аренды, сумму ежемесячной арендной платы и адрес, по которому арендная плата должна быть оплачена. Укажите в начале каждого месяца крайний срок уплаты арендной платы и любого штрафа, который будет взиматься за просрочку платежа. Также дайте штраф за любые возвращенные чеки.
Начать еще один раздел под названием «Гарантийный депозит». Укажите сумму депозита и обстоятельства, при которых депозит будет взиматься и удерживаться арендодателем. Укажите период времени, в течение которого арендодатель должен вернуть залог в конце срока аренды при выполнении арендатором всех обязательств по аренде. Это также раздел для перечисления условий отдельного залога для домашних животных.
Заголовок следующего раздела «Коммунальные услуги». Перечислите коммунальные услуги, за которые арендодатель и арендатор обязаны платить каждый. В большинстве договоров аренды есть формулировка, освобождающая арендодателя от любой ответственности за неисправную работу или установку коммунальных услуг, таких как телефон, кабель, электричество и газовое оборудование, со стороны арендатора.
Начать новый раздел под названием «Состояние помещений». Арендодатель гарантирует, а арендатор соглашается с тем, что помещение находится в хорошем состоянии на момент начала срока аренды. Арендатор обязан сообщать арендодателю о любых повреждениях или необходимом ремонте незамедлительно и, в некоторых случаях, в письменной форме. Арендатор также несет ответственность за обычное содержание и техническое обслуживание имущества.
Начало следующего раздела «Доступ». В этом разделе объясняется, что арендодатель должен иметь доступ к имуществу для осмотра или ремонта. Арендодатель также обычно имеет доступ с предварительным уведомлением к собственности, чтобы показать ее потенциальным будущим арендаторам.
Название следующего раздела «Ответственность и страхование». Арендатор обязуется оградить арендодателя от ответственности за любой ущерб или травмы, возникшие в результате несчастного случая, нормального использования имущества или ремонта, о котором арендатор не уведомил арендодателя, а также возместить арендодателю все претензии гости или посетители, возникшие в результате одних и тех же обстоятельств.
Можно добавить дополнительные разделы, описывающие политику выезда; любые местные постановления, касающиеся аренды и деятельности арендатора и его или ее гостей; политики по умолчанию и выселения; принудительное отчуждение; страховка от пожара; отказ от личного имущества; складское хозяйство; парковка; политика субаренды; и условия проживания в таких вопросах, как курение, употребление наркотиков или хранение огнестрельного оружия.