Статья 162 ЖК РФ — Договор управления многоквартирным домом
1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.
1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.
2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.
2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:
1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;
2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157. 2 настоящего Кодекса;
3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;
4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.
5. Договор управления многоквартирным домом заключается:
1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;
2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;
3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.
6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.
8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.
8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.
10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.
11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.
12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
-
Статья 20 ЖК РФ
Государственный жилищный надзор, муниципальный жилищный контроль и общественный жилищный контроль
4.2. Основаниями для проведения внеплановой проверки наряду с основаниями, указанными в части 2 статьи 10 Федерального закона от 26 декабря 2008 года N 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», являются поступления, в частности посредством системы, в орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля обращений и заявлений граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей, юридических лиц, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, выявление органом государственного жилищного надзора, органом муниципального жилищного контроля в системе информации о фактах нарушения требований правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и .
.. Открыть статью -
Статья 91.20 ЖК РФ
Управление наемным домом
1. Управление наемным домом осуществляется с учетом требований, установленных частями 1 — 1.2, 15 и 16 статьи 161 ЖК РФ, наймодателем жилых помещений в таком доме, если собственником такого дома или помещений в нем не принято решение о том, что управление таким домом осуществляется управляющей организацией в соответствии с частями 2.3, 9 и 10 статьи 161 ЖК РФ по договору управления, заключенному в соответствии со статьей 162 ЖК РФ собственником или управомоченным им наймодателем. Открыть статью
-
Статья 161.1 ЖК РФ
Совет многоквартирного дома
4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенностей, выданных собственниками помещений в многоквартирном доме, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ; Открыть статью
-
Статья 165 ЖК РФ
Создание условий для управления многоквартирными домами
1.
1. Орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, указанных в части 8 статьи 20 ЖК РФ общественных объединений, иных некоммерческих организаций о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 ЖК РФ, в пятидневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом. Открыть статью -
Статья 175 ЖК РФ
Специальный счет
8. В случае принятия решения о ликвидации и (или) реорганизации владельца специального счета, признания владельца специального счета банкротом, а также в случае, если управляющей организацией, товариществом собственников жилья или жилищным кооперативом, являющимися владельцами специального счета, прекращено управление многоквартирным домом на основании решения общего собрания собственников помещений в этом доме либо такое прекращение деятельности по управлению многоквартирным домом предусмотрено законодательством или решением суда, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании принять решение о выборе владельца специального счета или об изменении способа формирования фонда капитального ремонта. Указанное решение должно быть принято и реализовано не позднее чем в течение двух месяцев с даты прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом, прекращения управления многоквартирным домом лицами, являющимися владельцами специального счета и указанными в настоящей части.
Дата прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом определяется в соответствии с требованиями статей 162 и 200 ЖК РФ. Открыть статью -
Статья 198 ЖК РФ
Порядок размещения лицензиатом сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат. Основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации, исключения сведений о многоквартирном доме из указанного реестра
4. При выполнении требований о размещении указанных сведений в системе и внесении органом государственного жилищного надзора изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления многоквартирным домом лицензиат имеет право осуществлять деятельность по управлению таким домом с даты, определяемой в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ, за исключением случая, указанного в части 7 настоящей статьи.
Открыть статью -
Статья 200 ЖК РФ
Прекращение деятельности по управлению многоквартирными домами в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, прекращением действия лицензии или ее аннулированием
1) возникновения в соответствии с частью 7 статьи 162 ЖК РФ обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса; Открыть статью
Новости и информация | Об изменении количества голосов собственников, необходимых для принятия решения о выборе способа управления МКД, выборе УК
Напоминаем, что в соответствии с требованиями ч. 3 ст. 45 ЖК РФ, общее собрание собственников считается правомочным принимать решение, если в нем участвуют собственники помещений, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников.
В свою очередь за принятие решения о выборе способа управления многоквартирным домом, в том числе о выборе способа управления – управляющая организация, должно проголосовать «ЗА» более половины собственников, принимающих участие в данном собрании собственников (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
В данном случае речь идет о простом большинстве – это более 50% голосов собственников, которое рассчитывается исходя не из общего количества голосов в доме, а исходя из количества голосов собственников, присутствующих на собрании (письмо Минстроя России от 01.12.2021 № 28612-ОГ/04 «О решениях общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, по вопросам поставленным на голосование»).
Следовательно, в настоящее время ЖК РФ устанавливает, что для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом достаточно получить голоса собственников, площадь которых в совокупности составляет более 25% площади всех помещений в многоквартирном доме. Таким образом, воля большинства участвующих в собрании собственников становится общей волей всех собственников.
При этом согласно ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления между определенной собранием управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным, если его подписали собственники, обладающие более чем 50 % голосов
от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
Очевидно, что в ч. 1 ст. 162 ЖК РФ речь идет не о простом большинстве участвующих в собрании, а о большинстве голосов от общего числа голосов всех собственников.
Из вышеизложенного видно, что наблюдается противоречие положений ЖК РФ, которое способствует возникновению ряда проблем в процессе реализации способа управления многоквартирным домом – управляющая организация. Так, например, возникает проблематичность, а порой и невозможность подписания договора управления многоквартирным домом более 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, так как, по сути, половина от этого количества собственников могли отказаться от голосования, или голосовать против выбранной управляющей организации. Следовательно, заинтересованность и желание граждан, голосовавших против выбранной простым большинством собственников управляющей организации, подписывать договор управления отсутствует.
Федеральным законом от 11.06.2022 № 165-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» внесены изменения в ст. 44 и ст. 46 ЖК РФ, подлежащие применению с 01.09.2022, согласно которым для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом, в том числе, выборе управляющей организации необходимо более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Указанными изменениями устранено существующее правовое противоречие положений ЖК РФ, возникающее при выборе управляющей организации и подписании договора управления многоквартирным домом с такой организацией.
Что такое соглашение об управлении имуществом
Отказ от ответственности: информация на этом веб-сайте предназначена только для общих информационных целей и не предназначена для замены или замены каких-либо юридических, консультационных, налоговых или других профессиональных консультаций или услуг.
Независимо от того, вложили ли вы средства в многоквартирный жилой дом или пытаетесь продать фермерский дом, доставшийся вам в наследство от двоюродной бабушки, управляющий недвижимостью может стать желанным дополнением к команде. Управляющий недвижимостью может привести к лучшему обслуживанию квартир, повышению прибыльности и более качественным жильцам.
Кроме того, когда у вас меньше задач, вы получаете свободное время, необходимое для исследования новых инвестиций. Вы даже можете найти способы, которыми управляющий недвижимостью может помочь с расширением вашего портфеля недвижимости.
Независимо от причины, по которой вы наняли фирму по управлению недвижимостью, как только вы нашли свою идеальную пару, что дальше?
Пришло время составить важнейший договор управления имуществом.
Что такое соглашение об управлении имуществом?
Итак, вы нашли перспективного управляющего недвижимостью. Подпишемся на пунктирной линии. По сути, это то, что представляет собой соглашение об управлении недвижимостью: две стороны излагают свои обязанности и излагают в письменной форме дальнейшее партнерство.
Соглашение об управлении имуществом (PMA) — это договор между владельцем имущества и управляющим имуществом. Это идеальное место, чтобы сгладить детали того, что произойдет и что не произойдет в ваших предстоящих профессиональных отношениях.
Почему важен договор об управлении недвижимостью?
Документированные соглашения служат многим целям, главной из которых является защита всех вовлеченных сторон. Как и в случае с другими партнерствами, необходимо указать, за что несет ответственность каждая сторона. Целью договора управления недвижимостью является уточнение роли как владельца собственности, так и управляющего.
PMA гарантирует, что каждый знает, что делать в повседневной жизни, и может свести к минимуму споры в дальнейшем. В конце концов, вы хотите знать, что ваши инвестиции в надежных руках. PMA описывает ежедневные задачи по управлению недвижимостью, такие как ответы на запросы арендаторов, решение текущих вопросов обслуживания и заполнение трудоемких документов.
Что должен включать договор управления имуществом?
Хотя точные формулировки соглашений об управлении недвижимостью могут сильно различаться, есть несколько ключевых элементов, которые всегда должны присутствовать.
Кто: Стороны контракта
Верхняя часть документа должна начинаться с полных юридических имен всех тех, кто подписывает. Укажите имя владельца недвижимости или название компании, занимающейся арендой, а также название и контактную информацию фирмы по управлению недвижимостью. Также в этом разделе должна быть указана дата вступления договора в силу.
Что: Услуги по управлению имуществом
Здесь следует как можно более подробно указать, какие услуги по управлению имуществом будут включены. Хотя потребности разных владельцев различаются, обычно управляющие недвижимостью берут на себя одно или все из следующих действий:
- Лизинговые услуги
- Сбор арендной платы
- Просроченные платежи и несоблюдение требований
- Профилактическое техническое обслуживание и ремонт
- Отношения с арендаторами
- Бухгалтерский учет и отчеты
при создании этого раздела. Если вы не знаете, с чего начать при рассмотрении потребностей арендаторов, опросы показывают, что арендаторы предпочитают управляющих недвижимостью, которые:
- Проявляйте столько же интереса к удовлетворению жителей после того, как они въедут, как и раньше.
- Установите четкие и последовательные ожидания с самого начала.
- Предоставление возможностей для выполнения стандартных процедур аренды.
- Доступны в часы, когда они дома.
- Сообщите им, что вы получили их сообщение и когда ожидать ответа.
Рассмотрение желаний арендатора наряду со своими собственными поможет при включении всех необходимых элементов в ваше окончательное соглашение.
Когда: Срок действия контракта
Вы также захотите включить формулировку, касающуюся дат соглашения и того, что делать, если произойдет самое худшее. В этом разделе часто указывается установленная дата прекращения или продления контракта, какие события могут привести к досрочному расторжению соглашения, что делать, если кто-то хочет досрочно расторгнуть контракт, и как вовлеченные лица выполнят любые невыполненные обязательства в этом случае. .
Чья: Обязанности владельца
Помимо четкого указания, какие услуги по управлению недвижимостью будут предлагаться, в соглашении об управлении недвижимостью перечислены обязанности владельца. Чаще всего владелец, который хочет работать с управляющей компанией, соглашается иметь:
- Зарезервируйте средства для планирования непредвиденных расходов.
- Страховка арендодателя, которая, вероятно, в любом случае требуется по закону в вашем штате.
- Окончательное утверждение арендаторов всех квартир.
- Право входа в собственность, которой они владеют.
Конечно, есть ограничения на то, на что имеет право владелец, когда его собственность занята. Лучше ознакомиться с несколькими вещами, которые арендодатели не могут сделать.
Сколько: Сборы
Хотя фактическая месячная сумма может значительно варьироваться, управляющие недвижимостью обычно взимают один из двух способов: ежемесячный процент от арендной платы или фиксированную сумму. И то, и другое является общепринятой практикой и принято в отрасли. Вам просто нужно узнать, что лучше всего подходит для вас и ваших инвестиций в недвижимость.
Принимая во внимание все эти движущиеся части, хорошая новость заключается в том, что вам не нужно изобретать велосипед, создавая соглашение об управлении имуществом с нуля. Мы настоятельно рекомендуем начать с шаблона и настроить язык в соответствии с вашей ситуацией, чтобы сэкономить время.
Различия между штатами, которые следует учитывать
Так много различий между штатами, когда речь заходит о рынке недвижимости, в том числе о том, нужно ли управляющим недвижимостью получать какой-либо тип лицензии, что вы можете делать с залоговыми депозитами и даже сколько арендной платы вы можете взимать. Хотя некоторые вещи остаются неизменными по всей стране, например, необходимость соблюдения законов о предоставлении жилья с равными возможностями и справедливом жилье, необходимо ознакомиться с законами штата до заключения соглашения, чтобы убедиться, что вы не окажетесь в правовой неопределенности.