Договор управления многоквартирным домом 2019 – 162. /

Договор управления многоквартирным домом 2019

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Договор управления многоквартирным домом изменяется и (или) расторгается в порядке, установленном гражданским законодательством (ч. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Гражданское законодательство допускает одностороннее изменение и расторжение договора, если это предусмотрено законом или договором. В случае одностороннего отказа от договора, когда такой отказ допускается законом, договор считается расторгнутым (п. 4 ст. 450, п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора, если до истечения срока действия договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом (ч. 4 ст. 161, ч. 8.1 ст. 162 ЖК РФ).

Собственникам помещений в многоквартирном доме предоставлено право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п. 2 ст. 453 ГК РФ).

Для расторжения договора с управляющей организацией собственникам помещений необходимо сделать следующее.

Шаг 1. Проведите общее собрание собственников помещений

В повестку дня общего собрания должен быть включен вопрос о расторжении договора с управляющей организацией и выборе иной управляющей организации или об изменении (выборе) способа управления домом (ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Шаг 2. Направьте уведомление о принятом решении в управляющую организацию

В течение пяти дней уведомление о принятом на собрании решении (о расторжении договора) с приложением копии решения необходимо направить в (п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 N 416):

  • организацию, ранее управлявшую домом;
  • орган государственного жилищного надзора (орган муниципального жилищного контроля).

Если момент прекращения договора при одностороннем отказе от него не согласован в договоре, то договор будет считаться прекращенным с момента получения стороной уведомления об отказе другой стороны от договора. При этом уведомление считается доставленным и в том случае, если оно фактически не было получено по причинам, зависящим от адресата (абз. 2 п. 1 ст. 165.1, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ; п. п. 63, 67 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).

Примечание. В одностороннем порядке договор управления многоквартирным домом расторгается путем проведения общего собрания собственников помещений также и в случае выбора собственниками иных способов управления многоквартирным домом, таких как ТСЖ, жилищный кооператив, специализированный потребительский кооператив ( ч. 2 ст. 161 , ч. 1 ст. 44 ЖК РФ).

Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме? >>>

Прекращение договора управления многоквартирным домом

Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», 2009, N 4

По данным Министра регионального развития РФ, приоритет при выборе способов управления многоквартирным домом отдается управляющей организации. Так, в конце 2008 г. доля многоквартирных домов, находящихся в ведении управляющих организаций, выбранных собственниками, составила более 32,2%. Безусловно, у данного способа управления есть и плюсы, и минусы. Сложности же могут возникнуть, когда минусы преобладают и появляется необходимость прекратить договор управления. Для расторжения указанного договора следует понимать, кем, когда, на каких основаниях и в каком порядке это может быть сделано. Попытаемся ответить на поставленные вопросы, обратившись к гражданскому и жилищному законодательству, а также используя разъяснения компетентных ведомств и арбитражную практику.

Оговоримся сразу, что договор может быть прекращен одним из следующих способов:

  • в связи с окончанием срока его действия;
  • по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ;
  • в связи с прекращением обязательств в порядке, предусмотренном гл. 26 ГК РФ .

Последний способ не будет рассмотрен в рамках данной статьи.

Нормы о договоре управления многоквартирным домом содержатся в ст. 162 ЖК РФ. По данному договору одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления ТСЖ либо органов управления жилищного или иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (п. 2 ст. 162 ЖК РФ). Таким образом, говоря о расторжении договора управления, необходимо будет рассмотреть как минимум две ситуации — расторжение договора управления, заключенного между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей компанией, и расторжение договора управления, заключенного между ТСЖ и управляющей компанией.

Инициатор прекращения договора

Любой договор может быть расторгнут стороной по такому договору. То есть, отвечая на вопрос, кто может расторгнуть договор управления, следует говорить, во-первых, о собственниках жилых помещений в многоквартирном доме, во-вторых, о ТСЖ , в-третьих, об управляющей организации. Понятно, что ТСЖ и управляющая организация при заключении, а значит, и при расторжении договора действуют в лице своих органов.

Договоримся, что все сказанное о ТСЖ в полной мере может быть распространено на поименованные в законе жилищные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы.

Что касается собственников помещений, то на этот счет Жилищный кодекс содержит правило, согласно которому договор управления заключается по решению общего собрания собственников и подписывается с каждым из них. Подобное правило о порядке расторжения договора предусмотрено в п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ при существенном нарушении договора со стороны управляющей организации. Между тем логично предположить, что при наличии любого из оснований к расторжению договора необходимо проведение общего собрания собственников помещений в доме. Это подтверждается и судебной практикой, которая будет рассмотрена ниже. Таким образом, важно помнить, что стороной по договору управления многоквартирным домом являются собственники помещений (что обуславливает необходимость подписания договора с каждым из них), которые согласуют свою волю путем участия в общем собрании.

Общие основания прекращения договора

В части причин изменения и расторжения договора управления п. 8 ст. 162 ЖК РФ содержит отсылку к нормам гражданского законодательства. В ст. ст. 450 и 451 ГК РФ сказано, что договор изменяется и расторгается:

  1. По соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
  2. По требованию одной из сторон по решению суда только:
  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
  1. При существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Рассмотрим каждое из указанных оснований.

Мирный способ: отказ от пролонгации

Как правило, договор управления содержит условия о возможности его досрочного расторжения по инициативе одной из сторон при обязательном направлении письменного заявления в установленный срок и о возможности расторжения договора по взаимному соглашению сторон.

Здесь же следует обратиться к п. 6 ст. 162 ЖК РФ, в соответствии с которым при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены этим договором. Договор управления многоквартирным домом срочный — максимальный срок для него установлен в пять лет, а минимальный — один год (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Для юридических лиц (ТСЖ и управляющей организации) достаточно направления письма в адрес контрагента (управляющей организации и каждого собственника соответственно) с заявлением о прекращении договора. Собственники (в доме, где способом управления не выбрано ТСЖ), как было указано выше, действуют посредством принятия решений на общем собрании. Таким образом, для отказа от заключения договора на новый срок необходимо провести общее собрание собственников помещений, в повестке дня которого будет соответствующее положение. Кроме того, на этом же собрании имеет смысл избрать новый способ управления домом либо новую управляющую организацию, а также выбрать лицо, которое будет ответственно за доведение результатов голосования до управляющей организации, направление в ее адрес заявления с отказом от продления договора на новый срок и требованием о передаче технической и иной документации, необходимой для управления многоквартирным домом. В случае если такого собрания не проведено, к заявлению об отказе в пролонгации контракта не приложен протокол общего собрания собственников, управляющая организация вправе считать договор управления продленным. Обычно для собственников помещений прекращение договора управления в связи с истечением срока договора означает выбор нового способа управления, а это обязательно влечет расторжение договора с предыдущей управляющей организацией в любом случае, вне зависимости от истечения срока договора .

Определение ВАС РФ от 24.10.2008 N 13261/08.

Несколько слов о пролонгации

Вернемся к п. 6 ст. 162 ЖК РФ, которым установлено, что договор управления в случае отсутствия заявления одной из сторон считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Представляется, что данная норма несколько не согласована с п. 7 ст. 156 ЖК РФ: цена договора производна от размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, а этот размер определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. Поэтому если первоначальный договор был заключен на год, цена договора установлена на общем собрании также на этот год, то в случае автоматической пролонгации договора может показаться, что не определено одно из существенных условий, предусмотренных п. 2 ст. 162 ЖК РФ, на будущий год. Однако п. 4 ст. 158 ЖК РФ разрешает данную коллизию: если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Итак, в случае если общее собрание по каким-либо причинам не состоялось, при условии пролонгации договора управляющая организация обязана применить тарифы, установленные органом местного самоуправления, а все остальные условия договора остаются в силе. Отсюда вывод: непроведение общего собрания собственников помещений и неучастие в нем всегда невыгодны, главным образом самим же собственникам.

Изменение способа управления — одностороннее прекращение договора

Согласно п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в данном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Названной нормой фактически предусмотрен еще один способ одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом, о котором уже говорилось выше, — смена способа управления домом. Определением ВАС РФ от 24.10.2008 N 13261/08 признано: суды пришли к верному выводу, что, приняв согласно протоколу от 18.03.2007 решение о выборе управляющей организацией общества «Связькабельстрой-2», собственники помещений в доме заявили отказ от договора управления с обществом «ДомКом», и поскольку истец был уведомлен об указанном решении, то договоры, заключенные собственниками помещений с обществом «ДомКом», признаны прекращенными .

Постановление ФАС ЗСО от 05.02.2009 N Ф04-639/2009(42-А70-13).

Добавим, что создание и государственная регистрация ТСЖ не являются сами по себе выражением выбора способа управления , поскольку ТСЖ может быть выбрано в качестве управляющей организации в иных домах, помимо того, на основе которого оно создано. В повестку дня общего собрания собственников помещений при создании ТСЖ необходимо внести отдельный вопрос о выборе способа управления многоквартирным домом, для того чтобы ТСЖ после его государственной регистрации стало законным «хозяином в доме».

Если договор управления заключен по итогам открытого конкурса

Жилищный кодекс выделяет особый субъект договора управления — управляющую организацию, выбранную по конкурсу органом местного самоуправления (п. 4 ст. 161, п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Особенность в том, что собственники помещений ограничены в праве расторжения договора, даже если выбрали иной способ управления. Повторим, по общему правилу п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления может быть изменен в любое время (а договор управления в этом случае считается расторгнутым). В случае заключения договора управления по результатам открытого конкурса собственники вправе принять решение об изменении способа управления в любое время (до истечения срока действия договора), но договор управления может быть расторгнут собственниками помещений в одностороннем порядке только по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора (п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ). Получается своеобразная санкция за нерасторопность и нерадивость хозяев — это с одной стороны.

С другой стороны, выбранная по конкурсу управляющая организация также оказывается в нестабильном положении, поскольку не имеет преимущества продления договора в случае отсутствия заявления о расторжении договора. Такой вывод следует из п. 6 ст. 161 ЖК РФ, согласно которому орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса , созывает собрание собственников для решения вопроса о выборе способа управления домом (если собственники не приняли такое решение ранее). Естественно, всегда есть шанс, что выбранная по конкурсу организация вполне устроит собственников и они предпочтут ее в качестве способа управления на новый период.

Этот срок может варьироваться от года до трех лет (п. 5 ст. 162 ЖК РФ).

Существенное нарушение договора

Выше нами были рассмотрены способы расторжения договора во внесудебном порядке, однако жилищным и гражданским законодательством предусмотрены случаи, когда только суд вправе решить вопрос о расторжении договора управления. Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (ст. 450 ГК РФ).

Жилищный кодекс конкретизирует общие нормы ГК РФ в п. 8.1 ст. 162 следующим образом: собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора. Подчеркнем, что в приведенной норме говорится о любых условиях договора, не только о существенных. Однако суды применяют указанные нормы всегда в совокупности, поэтому в договоре для надежности толкования следует предусмотреть все возможные основания для расторжения в случае его нарушения. Наиболее распространенными нарушениями являются:

  • систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств;
  • непредставление управляющей организацией отчета о выполнении договора управления;
  • причинение вреда вследствие действий (бездействия) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома.

Требование об изменении или о расторжении договора управления может быть заявлено заинтересованной стороной в суд только после получения отказа другой стороны от изменения или расторжения договора либо в случае отсутствия ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в 30-дневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Так как решение об отказе от исполнения договора принимается на общем собрании собственников помещений, логично на этом же собрании выбрать новый способ управления домом либо иную управляющую организацию, поскольку у собственников возникает такая обязанность, а также возможность наступления последствий ее неисполнения в виде выбора органом местного самоуправления управляющей организации по конкурсу.

Если инициатор расторжения договора — управляющая организация

Во всех приведенных ситуациях инициатором расторжения договора управления выступала сторона, получающая услуги по данному договору. Но не исключена и обратная ситуация — когда в одностороннем порядке от исполнения договора откажется управляющая организация. Этот отказ возможен по аналогичным основаниям во внесудебном и судебном порядке.

В любом случае требование о расторжении договора должно быть направлено всем собственникам помещений в многоквартирном доме как стороне по договору управления. Такой подход соответствует п. 4 ст. 162 ЖК РФ, согласно которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников. Иначе говоря, расторжению подлежат все договоры, заключенные управляющей организацией с собственниками помещений в многоквартирном доме.

Иски в суд о расторжении договора управляющие организации подают, как правило, в связи с неуплатой собственниками вознаграждения по договору. Редкость таких дел в судах объясняется их процессуальной сложностью, поскольку ответчиками будут выступать все собственники помещений, так как согласно п. 1 ст. 322 ГК РФ они несут солидарную обязанность (ответственность) перед управляющей организацией ввиду неделимости предмета обязательства — эксплуатация общего имущества многоквартирного дома (является неделимым в силу пп. 1 п. 4 ст. 37 ЖК РФ). Конечно, истец может ходатайствовать перед судом об объединении всех дел в одно производство для их совместного рассмотрения и разрешения (п. 4 ст. 151 ГПК РФ). Но, на наш взгляд, это тот случай, когда управляющей организации легче дождаться истечения срока договора, если иная возможность досрочного прекращения не предусмотрена.

Последствия такого расторжения договора похожи на последствия вышеописанных ситуаций — собственники оказываются перед необходимостью выбора способа управления домом, если они своим правом выбора не воспользуются, за них это сделают местные власти.

Расчеты сторон и предоставление коммунальных услуг

При любом из способов расторжения договора управления многоквартирным домом крайне актуальными становятся финансовый вопрос и порядок предоставления коммунальных услуг.

В соответствии с Гражданским кодексом и п. 8 ст. 162 ЖК РФ если у сторон расторгаемого договора управления осталась задолженность, то ими должны быть возмещены взаимные убытки. Например, частью собственников помещений должен быть возвращен долг по оплате жилых помещений и коммунальных услуг, управляющей организацией должна быть возвращена стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ (пп. «б» п. 10 Письма Минрегиона России от 26.03.2007 N 5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации»).

Добавим к данному пояснению Минрегиона, что стоимость оплаченных, но не выполненных услуг и работ будет рассматриваться как неосновательное обогащение в соответствии с гл. 60 ГК РФ. Кроме того, на основании этих же норм возможно взыскание с управляющей организации сумм, накопленных на капитальный ремонт, и иных целевых сборов, хотя лучше предусмотреть порядок такой передачи непосредственно в договоре управления (см. Постановление ФАС ДВО от 17.03.2009 N Ф03-811/2009).

Что касается вопроса предоставления коммунальных услуг, то, как мы уже отмечали, следует учитывать время, необходимое для передачи управления домом другой организации, поскольку при расторжении договора управления из цепи «ресурсоснабжающая организация — коммунальный ресурс — исполнитель коммунальной услуги — коммунальная услуга — потребитель» выпадает очень важное звено — исполнитель коммунальной услуги и возникают сложности при расчетах.

Обсуждения

Протокол разногласий к Договору предлагаемому Управляющей компанией.

33 сообщения

Просьба всем заинтересованным лицам ознакомится. Правка запрещена, пожелания, предложения выносите, обсудим, если будет необходимо дополним, изменим. Над этим протоколом проработали двое суток. По хорошему, надо набрать кворум более 50%, беря во внимание, что в доме 363 квартиры, желательно подписаться 200 собственникам. Всем удачи. Мнение выраженное в протоколе не навязывается, поэтому в комментариях только предложения, не надо писать все пропало, я не верю, тем более да пошли Вы. ))))

п.24. ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 6 мая 2011 г. N 354 «О ПРЕДОСТАВЛЕНИИ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ СОБСТВЕННИКАМ И ПОЛЬЗОВАТЕЛЯМ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ И ЖИЛЫХ ДОМОВ «:
При наличии разногласий по полученному от исполнителя проекту договора, содержащего положения о предоставлении комму

pravovojrezultat.ru

Нюансы при заключении договора управления многоквартирным домом и его образец на 2019 год

Управление многоквартирным домом должно быть всецело направлено на улучшение условий проживания собственников квартир.

Перед обладателями жилплощади в таком доме ставится выбор нескольких вариантов осуществления управления:

  • Самими жильцами-собственниками,
  • Посредством создания ТСЖ или жилищного кооператива,
  • Управляющей организацией на условиях договора управления.

Фактически система управления определяется на общем собранием собственников путем голосования. Принятое решение может быть изменено в любой момент путем очередного собрания жильцов.

Между кем заключается договор?

Если обладателями квартир многоквартирного дома не было создано ТСЖ, то они сами могут заключать договор с управляющей компанией.

Если товарищество собственников было создано, то именно оно заключает договор управления домом.

Статья 162 Жилищного кодекса РФ устанавливает следующие возможные стороны такого договора:

  • одной стороной обязательно является управляющая компания;
  • второй стороной в зависимости он выбранного способа управления домом могут выступать — собственники жилых помещений дома, ТСЖ в лице правления или председателя правления, жилищный кооператив, лица, которым дом был передан застройщиком.

Образец типового договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией, актуальный на 2019 год, можно скачать здесь.

Существенные условия договора

Управляющая компания должна обеспечивать комплекс мер, направленных на:

  • осуществление работ и оказание услуг, связанных с управлением домом с большим количеством квартир;
  • оказание услуг, направленных на содержание общедомового имущества;
  • выполнение ремонтных работ этого имущества;
  • оказание коммунальных услуг.

В описании предмета соглашения должны быть четко прописаны и следующие пункты:

  • адрес дома, подлежащего управлению с привлечением управляющей организации;
  • перечень общедомового имущества и его подробное описание;
  • список услуг по содержанию в должном состоянии имущества общего пользования;
  • предоставляемые управляющей организацией коммунальные услуги и нормативы качества их предоставления.

В договоре управления в обязательном порядке должна содержаться следующая информация:

  • сроки, отведенные на осуществление необходимых работ и оказание услуг;
  • список всех необходимых работ и услуг по содержанию и ремонту и восстановлению общедомового имущества;
  • как будет контролироваться работа управляющей организации и выполнение ей всех оговоренных в договоре обязательств;
  • оплата обладателями жилых площадей за работу, выполняемую управляющей организацией;
  • величина и порядок оплаты коммунальных услуг, а также содержания и ремонта многоквартирного дома.

Права и обязанности управляющей компании

В обязанности управляющей компании входит:

  • оказание услуг и осуществление необходимых работ, направленных на управление домом;
  • осуществление текущих ремонтных мероприятий и содержание общедомовых коммуникаций;
  • обязанности, связанные с оказанием коммунальных услуг;
  • обеспечение безопасных условий жизнедеятельности;
  • поддержание общего имущества в надлежащем состоянии;
  • разрешение вопросов, связанных с эксплуатацией этого имущества;
  • прочие обязанности, такие как составление актов выполненных работ, сбор жалоб от собственников, информирование жильцов и т.д.

Управляющая организация имеет право:

  • самостоятельно определять первоочередность работ в соответствии с состоянием общедомового имущества, а также сроки, порядок и способы их осуществления;
  • выбирать подрядные организации для выполнения тех или иных работ;
  • требовать от жильцов многоквартирного дома своевременной и надлежащей оплаты коммунальных услуг;
  • проверять правильность и правдивость переданных показаний приборов учета;
  • при необходимости обеспечивать доступ к помещениям общего пользования сторонним лицам для устранения аварии или каких-либо неполадок;
  • привлекать для осуществления работ сторонние организации;
  • присутствовать на общих собраниях собственников жилых помещений;
  • реализовывать прочие права, не противоречащие действующему законодательству.

Порядок отчета УК о работе и контроль ее деятельности

Как правило, четкий порядок отчета управляющей компании перед собственниками содержит сам договор.

Он должен составляться и доводиться до жильцов либо регулярно на какую-то конкретную дату, либо по окончании выполнения какой-то работы или оказания услуги.

Отчет должен быть комплексным и всесторонне описывать состояние дома и общего имущества как с технической, так и с материальной стороны:

  • затраты на ремонтные работы и благоустройство;
  • стоимость коммунальных услуг;
  • техническое и санитарное состояние;
  • принятые меры, направленные на обеспечение пожарной безопасности.

Также в отчете должен содержаться план работ на предстоящий период с приложенной к нему сметой расходов.

Собственники жилых помещений могут потребовать от управляющей компании отчет в любое время в случае ненадлежащего выполнения ей своих обязанностей по содержанию многоквартирного дома.

Контроль за деятельностью управленцев осуществляется собственниками жилых помещений путем совместного осмотра и оценки состояния общедомового имущества, проверки правильности и целесообразности расходования денежных средств, оценки качества оказанных услуг, проверки предоставленных управляющей компанией отчетов.

Условия расторжения

Договор управления может быть расторгнут по инициативе любой из сторон.

Собственники могут выступить инициаторами в случае выбора иного способа управления или в результате принятия решения о смене управляющей компании.

О предстоящем расторжении управляющая копания должна быть предупреждена не менее чем за два месяца.

Если инициатива исходит от управляющей организации, то она обязана предупредить собственников не позднее, чем за месяц до прекращения договора.

Договор также может быть расторгнут по обоюдному соглашению сторон или в связи с окончанием его срока действия. В этом случае стороны также должны быть оповещены в двухмесячный срок.

Подводные камни в договоре

Первое, на что нужно обратить особое внимание, это прописанные в договоре сроки выполнения компанией тех или иных работ.

Если отсутствуют конкретные даты или они указаны размыто, то работы могут вестись в течение многих дней, а может и месяцев.

В данном случае выходом из положения может стать заключение дополнительного соглашения к договору управления многоквартирным домом, в котором все работы и их сроки будут прописаны.

Ответственность сторон должна быть описана максимально подробно и конкретно. При этом четко должна быть указана ответственность исполняющей стороны, а не просто информация о ней.

Детально должны быть расписаны все цены и расценки за весь перечень услуг. Жильцам нужно знать конкретные цифры и за что они выставляются. В квитанциях недопустимо наличие общих фраз, только четкие формулировки.

Должна быть прописана периодичность отчета управляющей организации перед собственниками, в противном случае он может не предоставляться годами.

Управление многоквартирным домом – важная составляющая комфортного проживания в нем. Для обеспечения надлежащего управления многоквартирным домом с компанией, которой вверятся имущество, заключается подробный и грамотный договор.

Для его составления или правовой оценки текста договора, предлагаемого управляющей компанией, лучше пригласить юриста.

Только в этом случае с большой вероятностью удастся избежать проблем в будущем. А для этого перед заключением такого документа рекомендуется проконсультироваться с юристом, специалистом в этой области.

Видео: Разработан проект типового договора с управляющими компаниями

В небольшой лекции рассказывается, о том, как должен выглядеть образцовый договор управления многоквартриным домом.

В таком документе должны быть учтены интересы как жильцов дома, так и управляющей компании и подрядных и ресурсопоставляющих организаций. Приводятся основные положения правильного договора с управляющей компанией.

mytaganrog.ru

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией 2019

Договор управления многоквартирным домом – что нужно знать

Договор с управляющей компанией заключается на основании решения собрания собственников помещений или результатов конкурса, проводимого органом местного самоуправления после введения новостройки в эксплуатацию (ст. 161, статья 162 ЖК РФ). Договор управления многоквартирным домом и его условия, утвержденные собственниками, являются такими же обязательными для всех жильцов, как и при выборе УК по результатам конкурса, когда условия определяют власти.

Законным является и такое изменение цены, которое зависит от роста тарифа. Если УК предусмотрела в договоре возможность брать больше денег с собственников в связи с ростом тарифов, то изменение стоимости ремонта и содержания имущества не будет считаться произвольным. Основанием для действий УК в таких случаях являются акты органа местного самоуправления об изменениях тарифов (см. ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, Апелляционное определение Верховного Суда Удмуртской Республики от 10 июня 2015 г. по делу № 33-2054/2015).

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией

3.1.2. Организовывать заключение с Исполнителями заказа договоров о поставке Собственнику жилищно-коммунальных услуг, необходимых для использования помещения по назначению, жизнеобеспечения Собственника и членов его семьи, а также для поддержания многоквартирного дома, в котором находится принадлежащее Собственнику помещение, в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

3.1.5. Для принятия решений на Общем собрании Собственников помещений в многоквартирном доме вносить предложения об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

  • С момента принятия такого решения каждая квартира должна самостоятельно и от себя лично перезаключать все договора на оплату всех коммунальных платежей. Это выгодный момент для жильцов, поскольку теперь они отвечают только за себя и не будут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Оплату жильцы будут проводить напрямую, в соответствующей организации.
  • Устранение посредников дает еще один положительный момент: никто больше не припишет придуманной суммы и не опечатается в минус жильцу. Такие ситуации знакомы каждому, когда в полученной квитанции на оплату появляются странные приписки, начисления за не проживающих жильцов, "ошибки" в перерасчетах и т.д. При непосредственном управлении все эти недочеты исчезнут.
  • Если возникает задолженность, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают. Все оплаты становятся прозрачными, дополнительные услуги и стоимость за них делится на все квартиры в доме или в подъезде. Все решения по благоустройству, переоборудованию и прочим бытовым вопросам обсуждаются коллегиально.
  • Технические работы по поддержанию хорошего состояния дома могут выполняться за счет самих жильцов или же придется нанять фирму. Только при найме организации необходимо заключить правильный договор, где будет указано, что именно должна делать фирма и в какие сроки.

Когда официально появилась возможность управления многоквартирным домом непосредственно собственниками, жильцы стали менять форму управления. Действительно, на первый взгляд самоуправление имеет много преимуществ и кажется самым эффективным методом. Но на деле оказалось, что непосредственное управление многоквартирным домом имеет подводные камни, с которыми пришлось столкнуться многим людям, чьи дома перешли на такой вид управления.

Расторжение договоров управления многоквартирными жилыми домами: законодательство и правовые позиции ВАС РФ

Поскольку в ходе рассмотрения дела не было установлено, что ответчиком нарушены условия договора, а возможность отказа от договора без указания причин самим этим договором не предусмотрена, то порядок расторжения договора собственниками помещений не соблюден, для удовлетворения иска не было оснований.

Согласно части 1.1 статьи 165 орган местного самоуправления на основании обращения собственников помещений в многоквартирном доме, председателя совета многоквартирного дома о невыполнении управляющей организацией обязательств в 5-дневный срок проводит внеплановую проверку деятельности управляющей организации. В случае, если по результатам указанной проверки выявлено невыполнение управляющей организацией условий договора управления многоквартирным домом, орган местного самоуправления не позднее чем через пятнадцать дней со дня соответствующего обращения созывает собрание собственников помещений в данном доме для решения вопросов о расторжении договора с такой управляющей организацией и о выборе новой управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

Договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией 2018

В тематической статье из журнала «Управление МКД» вы найдете не только описания необходимых изменений договора управления МКД, но и примеры формулировок из этого документа. Для лучшего понимания подготовивший материал эксперт привел неправильную и правильную формулировку. Вторую можно напрямую перенести в свой договор. В том числе, в статье есть формулировки для пункта о начале действия ДУ.

  • где располагается ближайший офис управляющей компании;
  • как происходит прием владельцев помещений в офисе УК. Директор управляющей компании или иные уполномоченные лица должны проводить его, как минимум, 1 раз в месяц;
  • каковы основные сроки реагирования на обращения граждан;
  • как собственнику обратиться в офис УК или МФЦ при условии подписания договора с этим центром.

Заключение договора на управление многоквартирным домом

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Если заключен контракт управления многоквартирным домом с управляющей компанией в соответствии с п. 22 ч. 1 ст. 93 Закона о контрактной системе, тогда компенсация управляющей компании, обслуживающей многоквартирный жилой дом, за содержание и текущий ремонт помещений, находящихся в таком доме, подпадет под действие п. 22 ч. 1 ст. 93 Закона о контрактной системе. Вместе с тем, такая компенсация будет выражена в оплате услуг, работ управляющей компании по контракту управления многоквартирным домом.

Договор управления многоквартирным домом

Второе исключение из правила, установленного ч. 5 ст. 162 ЖК РФ, является новеллой законодательства об управлении многоквартирными домами. В соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, введенной Федеральным законом от 4 июня 2011 г. № 12З-ФЗ, договор управления многоквартирным домом между застройщиком и выбранной им управляющей организацией действует до момента заключения договора управления с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, проводимого органом местного самоуправления.

Помимо срока действия в договоре управления многоквартирным домом могут указываться сроки исполнения контрагентами их обязанностей. Вопрос об этой разновидности сроков не урегулирован нормами о договоре управления многоквартирным домом. Однако практика заключения подобных договоров показывает, что стороны в большинстве случаев определяют сроки исполнения отдельных работ и услуг. Как правило, в договорах устанавливается периодичность выполнения работ, связанных с уборкой придомовой территории, содержанием лестничных клеток, подвалов и чердаков. Это заслуживает положительной оценки, поскольку отсутствие согласованных сроков исполнения обязательств вызывает необходимость прибегнуть к правилу ст. 314 ГК РФ об исполнении обязательств в разумный срок. При этом большое количество подлежащих выполнению работ и услуг, а также оценочный характер понятия «разумный срок», безусловно, осложнят исполнение договора управления многоквартирным домом. Отсутствие согласованных сроков по выполнению отдельных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, а также связанных с оказанием коммунальных услуг может быть восполнено положениями некоторых нормативных правовых актов. Так, в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда 1 В юридической литературе встречается мнение, что принятие решения о при — влечении управляющей организации к управлению многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, должно осуществляться общим собранием его членов (См.: Свит Ю.П. Договор управления многоквартирным домом: заключение, содержание //Жилищное право. — 2007. — № 3. — С. 25). Представляется, что данный подход справедлив только в том случае, если данный вопрос отнесен к компетенции общего собрания членов ТСЖ его уставом. определены сроки плановых осмотров жилых зданий, сроки подготовки жилищного фонда к сезонной эксплуатации, периодичность ремонта подъездов, уборки тротуаров в зимнее и летнее время и т.д. Положения Правил предоставления коммунальных услуг гражданам восполняют условия о сроках оказания коммунальных услуг. Так, в соответствии с п. 12 Правил, если собственники помещений в многоквартирном доме не установили условия определения даты начала и (или) окончания отопительного периода или дату начала и (или) окончания отопительного периода, то данные сроки устанавливаются уполномоченным органом. При этом начато отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже +8 ’С, а конец отопительного периода — при среднесуточной температуре наружного воздуха выше +8°С в течение пяти суток подряд. Отопительный период должен начинаться или заканчиваться со дня, следующего за последним днем указанного периода. Новые Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов также содержат положения о сроках оказания коммунальных услуг (п. 5).

Порядок заключения договора управления многоквартирным домом

  • перечень оказываемых услуг должен быть подробным и включать в себя все положения, оговоренные в Постановлении №290;
  • порядок изменения оказываемых услуг;
  • перечень коммунальных услуг;
  • порядок ценообразования, а также взыскания задолженности;
  • подробное руководство по осуществлению контроля, включая сроки запросов и предоставляемую в них информацию.
  • предмет договора, а именно оказание услуг по содержанию МКД;
  • существенные условия, которые подразумевают состав имущества и перечень оказываемых услуг;
  • обязательные условия, а именно, стоимость и порядок отчетности, а также срок действия соглашения;
  • заключительные условия, регламентирующие ответственность сторон и порядок расторжения договорных отношений.

Профессиональное управление многоквартирными домами

  • Общее имущество собственников МКД: состав, характеристики, проблемные моменты. Граница общего имущества и имущества собственников. Граница общего имущества – и имущества РСО
  • Паркинги: изменение правового статуса, оформление и порядок участия в СОИ
  • Помещения. Особенности отдельных видов нежилых помещений (встроено-пристроенные помещение). Понуждение о переводе нежилого помещения в жилое
  • Проблемное поле объекта управления – конструктивные элементы здания
  • Проблемное поле объекта управления – земельный участок многоквартирного дома – как оформить. Порядок использования земельного участка, строительство на земельном участке. Извлечение доходов
  • Проблемное поле объекта управления – внутридомовые и внешние инженерные сети. Что делать, если нас заставляют принимать бесхозные сети, если перед нами есть частный собственник сетей. Как и кому платить, с кем заключать договоры и по каким тарифам. Что делать, если внешние сети и оборудование строил застройщик – принимать ли их
  • Коммерческое использование общего имущества МКД: варианты, правила голосования и включения в договор, устав, протокол общего собрания. Оформление договора использования общего имущества: как назвать договор, основные стороны, предмет, содержание и стоимость
  • Качество услуг и контроль за ним. Подписание актов по СОИ МКД. Условия и порядок произведения перерасчетов за некачественное выполнение работ и услуг по СОИ и КУ в МКД
  • Виды осмотров общего имущества МКД
  • Обоснование увеличения размера платы за содержание жилья
  • Новый порядок работы аварийно-диспетчерской службы
  • Дополнительные стандарты управления МКД: как соблюсти все требования

Практикум: Проведение хронометража операций. Нормирование отдельных операций

  • Содержание и примеры применения метода экспертных оценок
  • Стандартизация процесса ценообразования в организации
  • Разработка методики ценообразования при управлении недвижимостью
  • Определение плана управления и производственной программы
  • Определение перечня необходимых работ и услуг, связанных с управлением, содержанием и ремонтом недвижимости

    Актуальный на 2019 год образец договора управления многоквартирным домом

    Для принятия решения необходимо организовать общее собрание собственников, на котором будет утверждена конкретная Управляющая компания, ранее победившая конкурентов на открытом конкурсе, организованном городской Администрацией. Для принятия решения должны одновременно соблюдаться 2 требования:

    1. Характеристика многоквартирного дома (адрес, общая площадь жилых и нежилых помещений, год постройки, год последнего капитального ремонта и другие данные).
    2. Состав общедомового имущества – очень важное приложение, в котором детально приводится весь перечень общего имущества. Именно за его содержание и ремонт отвечает Управляющая компания; все остальные объекты – предмет ответственности собственников.
    3. Перечень всех услуг и работ, которые будет проводить компания непосредственно (или с привлечением других организаций) для содержания общего имущества. Перечисляются виды работ, а также их периодичность – например, «ежедневно» или «по мере необходимости».
    4. Аналогичный перечень приводится и для описания работ по текущему ремонту общего имущества.

    Договор управления многоквартирным домом

    В данной ситуации необходимо руководствоваться ЖК РФ. В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники могут выбрать один из трех способов управления домом, в том числе управление ТСЖ и управление управляющей организацией. При этом не допускается одновременное управление одним домом двумя разными способами (Постановление Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 г. №1093/10).

    В случае создания ТСЖ договор с Управляющей компанией многоквартирного жилого дома должен быть расторгнут на основании ЖК, но в самом договоре с УК прописано, что создание ТСЖ не является основанием для расторжения договора с УК. Как быть в данной ситуации? Чем руководствоваться?

    Договор управления многоквартирным домом (между управляющей компанией и собственником помещения; с дополнительными услугами) (ЗАО — Юринформ В, 2008)

    1.3. Исполнители — организации различных форм собственности, на которые Управляющим на договорной основе возложены обязательства по предоставлению Собственнику работ (услуг) по капитальному ремонту, тепло-, водоснабжению, канализованию, электроснабжению, газоснабжению.

    — принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения Собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;