Договор тсж с управляющей компанией с: Отношения товарищества собственников жилья и управляющей компании при заключении договора управления многоквартирным домом

Отношения товарищества собственников жилья и управляющей компании при заключении договора управления многоквартирным домом

ТСЖ может быть нелегко управлять домом из-за нехватки сотрудников и ресурсов, поэтому правление товарищества заключает договор управления с управляющей компанией.

Расскажем, какие обязательства ложатся на УК и ТСЖ, если между ними заключён договор управления, и кто платит штрафы в случае ненадлежащего выполнения работ и услуг по управлению МКД.

Взаимодействие УК и ТСЖ

Как ТСЖ выбирает управляющую организацию

Общее собрание собственников помещений МКД выбирает управляющую компанию, только если способ управления домом – управляющая организация.

Если способ управления в МКД – жилищное объединение, то именно его представители решают, с какой УО заключить договор управления. Порядок выбора управляющей компании и заключения с ней договора управления регулирует устав ТСЖ.

Правил, которыми может руководствоваться ТСЖ для выбора управляющей компании, нет. Главное, чтобы кандидат имел лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ).

Выбор УК и условия договора управления можно закрепить одним из следующих способов:

• приказом председателя,
• протоколом заседания правления,
• протоколом общего собрания членов.

Рекомендуем прописать в договоре управления, что вы будете считать:

• несвоевременным исполнением обязательств,
• неисполнением обязательств.

Вот как может выглядеть стандартная ситуация по выбору управляющей компании для заключения договора управления с ТСЖ.

ТСЖ решает и закрепляет в уставе, что выбирать УК и утверждать условия договора управления оно будет на заседании правления ТСЖ. В ТСЖ поступает несколько заявок от управляющих компаний.

Согласно уставу ТСЖ, решение о выборе управляющей компании и заключении договора управления принимается простым большинством голосов. На очередном заседании правление ТСЖ рассматривает предложения УО. За одно из них голосует 9 членов правления ТСЖ из 13. Решение принято.

Как сменить управляющую компанию в доме, где есть ТСЖ

Как строятся отношения ТСЖ и УК, если они заключили договор управления

Договор с управляющей организацией ТСЖ заключает в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ. Функции управления, обязанность по обслуживанию и текущему ремонту и предоставлению коммунальных услуг ТСЖ полностью передаёт УК. Способ управления не меняется, а ТСЖ ещё и получает право контролировать работу управляющей компании (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

В результате все отношения с собственниками ТСЖ переводит на УК, хотя собственники не являются стороной договора. Требования к качеству работ и услуг жильцы предъявляют к управляющей компании, так как в договоре управления указываются их права и обязанности. ТСЖ остаётся лишь посредником между собственниками помещений и управляющей организацией.

Вознаграждение членам правления ТСЖ

В отношении кого проводится лицензионный и жилищный контроль

Если УК взяла многоквартирный дом под управление, в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора, она должна разместить в ГИС ЖКХ договор управления МКД, протокол собрания, на котором было принято решение об изменении способа управления домом и прикрепить дом к договору. В тот же срок УК направляет оригиналы документов в орган ГЖН (ч. 2. ст.198 ЖК РФ). Получается, что дом, в котором создано ТСЖ, попадает в лицензию управляющей компании.

Включить МКД в лицензию или нет, решает ГЖИ. Лицензиат лишь подаёт заявление и необходимые документы. Порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ установлены приказом Минстроя РФ от 25.12.2015 № 938/пр.

На практике часто встречаются случаи включения в лицензию управляющей компании многоквартирных домов, в которых ТСЖ заключило договор управления с УК.

МКД включили в лицензию управляющей компании. С этого момента в отношении УК начинает осуществляться лицензионный контроль. Но дом и под управлением ТСЖ, поэтому в его отношении в этом случае может осуществляться жилищный надзор.

Здесь начинается путаница: административная ответственность лежит на ТСЖ в рамках жилищного надзора. Но МКД включён в лицензию управляющей компании, а это значит, что управляющая компания попадает под штрафы в рамках лицензионного контроля. Такие штрафы выше, чем те, которые ТСЖ может получить в рамках жилищного надзора.

При проведении проверок управляющие компании могут попытаться сделать так, чтобы штрафы получали ТСЖ. Суммы штрафов меньше, УК возместит ТСЖ такой штраф и не будет нести ответственность за ненадлежащее выполнение своих обязательств.

Чтобы избежать разногласий ТСЖ и УК в вопросе об оплате штрафов органов ГЖН, рекомендуем включать условия об их оплате в условия договора управления. Договор станет главным аргументом и в решении спорных вопросов между УО и ТСЖ, и при проверке ГЖИ.

выды и образцы, взаимодействие между УК и ТСЖ

ТСЖ является способом управления многоквартирным домом. Не всегда ТСЖ имеет возможность или желание осуществлять грамотное управление, именно поэтому юридической практикой допускается возможность заключения договора ТСЖ с УК.
Допускается всего лишь два вида договоренностей, один из которых предусматривает полномочия управления или же подряда (оказания тех или иных хозяйственных или финансовых услуг). Разберемся подробнее с соглашениями, которые можно заключить.

ТСЖ как способ управления домом, особенности

ТСЖ – это товарищество собственников жилья. По сути своей, это один из способов управления многоквартирным домом. Товарищество обслуживает жильцов также, как и управляющая организация.

Товарищество является юридическим лицом и считается созданным с момента надлежащей государственной регистрации. Все вопросы, волнующие жильцов в доме, разрешаются данной организацией путем проведения общих собраний. Порядок их созыва регулируется Жилищным кодексом РФ. Как правило, в общих собраниях, проводимых ТСЖ, должны участвовать все жильцы. Решения принимаются большинством голосов. Должны быть выслушаны мнения каждого, кто изъявит желание их высказать.

Данная управляющая организация должна предоставлять собственникам всю необходимую информацию по поводу проведения работ, оказания услуг и др. Они обязаны протоколировать все решения, ими принимающиеся. Они обязаны осуществлять управление общим имуществом, заключать необходимые договоры, поддерживать дом в надлежащем состоянии.

Жильцы МКД (многоквартирного дома) сами имеют право выбирать способ управления. Никто не имеет право навязывать тот или иной вариант. Расторгнуть или заключить соглашение можно абсолютно в любое время.

Может ли ТСЖ заключить договор с управляющей компанией

ТСЖ при всей ее удобности, не является все таки профессиональной организацией по управлению домами. Поэтому не всегда они могут рационально осуществлять некоторые полномочия по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями.

Поэтому зачастую ТСЖ нанимают для выполнения работ УК, одновременно при этом занимаясь управлением многоквартирным домом. Нанятая управляющая компания непосредственным управлением не занимается, а лишь осуществляет хозяйственную работу и взаимодействует с поставщиками коммунальных услуг.

Как заключить договор ТСЖ с УК

Законодательно четко установлено, что граждане могут выбрать лишь один способ управления. Нельзя одновременно осуществлять управление многоквартирным домом сразу несколькими способами.

Именно поэтому между правоприменителями постоянно ведутся споры о том, а можно ли ТСЖ заключать договоры с УК, является ли это правомерным?

Товарищество собственников жилья может заключать соглашение с управляющей компанией в целях передачи ей некоторых своих полномочий. Заключение соглашения и подписание бумаги происходит по правилам, предусмотренным жилищным и гражданским кодексами.

Товарищество, путем заключения такого договора передает часть своих полномочий только тем управляющим компаниям, которые имеют лицензию на право выполнения данного вида предпринимательской деятельности. ТСЖ или ЖСК имеют право выбрать абсолютно любую организацию для управления.

При всем этом, товарищество управляет многоквартирным домом, а УК является лишь выполняющей работы подряда, во взаимоотношениях с жильцами УК практически не участвует.

Должна ли организация заключившая договор с ТСЖ иметь лицензию

В той ситуации, когда речь идет именно об управляющей компании, то вся ее деятельность может быть осуществлена исключительно при наличии лицензии. Однако не всегда товарищество собственников жилья заключает договоры именно с УК. ТСЖ имеет право заключать соглашения абсолютно с любыми фирмами, занимающимися оказанием тех или иных услуг, которым для осуществления предпринимательской деятельности не нужно никакое государственное разрешение.

Поэтому в качестве подрядной организации может быть использовано не только коммерческое юридическое лицо, но и индивидуальный предприниматель. Заключение договора с частными лицами, как правило, не допускается.

Виды договоров ТСЖ с УК

В юридической практике сложилось всего два вида договора, которые между данными структурами могут быть заключены:

1. Договор подряда.
2. Возмездного оказания услуг (управленческий).

О подрядном договоре уже рассказывалось выше. По факту, это соглашение об оказании хозяйственных услуг. Но помимо этого вида соглашения есть и другой, при котором не ТСЖ является главенствующим звеном, но сама управляющая компания! Такое бывает в ситуациях, когда Товарищество не в силах по объективным причинам заниматься управлением. Поэтому все управленческие функции передаются именно управляющей организации.

Иных форм договоров на сегодняшний день не предусмотрено. Заключение иных соглашений правлением Товарищества должно происходить по нормам и правилам, предусмотренным как жилищным, так и гражданским законодательством.

Договор управления ТСЖ с управляющей организацией, образец

Как и любое другое соглашение, данный договор обязательно должен включать в себя такие элементы как:

1. Название на документы.
2. Указание на реквизиты сторон.
3. Существо правоотношения.
4. Права и обязанности.
5. Дата и место подписания.

По договору управления УК берет на себя весь комплекс управленческих полномочий, включая заключения новых соглашений, оказания услуг, поставки коммунальных благ и др. Товарищество же является главенствующей управленческой структурой в многоквартирном доме и все вопросы жильцы разрешают именно через ТСЖ.

Образец договора. ⇐

Договор обслуживания ТСЖ с управляющей организацией

Это второй вид соглашения, который может заключить управляющая компания с ТСЖ. Такое соглашение именуется еще договором подряда.

В этой ситуации никаких управленческих функций в этой ситуации управляющей компании не предоставляется. Данное соглашение заключается по конкретному факту необходимости оказания услуг. Структура бумаги та же, что и для управленческого договора.

Подрядный договор может быть заключен не только с управляющей организацией, но и с любой другой коммерческой фирмой, оказывающей те или иные услуги.

Образец документа. ⇐

Права и обязанности сторон

Любое соглашение, именуемое договором, должно иметь раздел, именуемый «права и обязанности сторон». В этом разделе должно быть указано, какие именно действия имеет возможность выполнять управляющая организация. В зависимости от конкретного вида соглашения предусматриваются и различные права.

Для примера возьмем договор обслуживания. Согласно этому акту УК имеет право:

• получать необходимые материалы необходимые для работы;
• получать оплату;
• требовать выполнения обязанностей от ТСЖ и др.

Товарищество, в свою очередь, имеет право требовать добросовестного выполнения работы в разумные сроки.

Ответственность

В рамках гражданского законодательства предусмотрена ответственность в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами договора своих обязанностей.

Как правило, в этом случае предусмотрена исключительно материальная ответственность. Сторона, чьи права нарушены, имеет право потребовать разумной компенсации в рамках судебного разбирательства.

Как ТСЖ забрать дом у управляющей компании

В данной ситуации все достаточно просто. Граждане, проживающие в многоквартирном доме, имеет право провести общее собрание и разрешить вопросы управления своим общим имуществом. В той ситуации, когда все граждане проголосуют за расторжение договора с управляющей компанией, то соглашение прекращает свое действие. Еще одним общим собранием избирается новый способ управления – в данной ситуации ТСЖ.

Порядок создания и деятельности ТСЖ регулируется Жилищным Кодексом РФ.

Таким образом, управляющая компания имеет право действовать по договору совместно с ТСЖ. Законом предусмотрено лишь два вида соглашения, каждое из которых имеет свои особенности и нюансы.

Договор между ТСЖ и УК: на управление, обслуживание многоквартирным домом, различия

Каким образом совершаются правоотношения между товариществом собственников жилых помещений и управляющей организацией? Такой вопрос задают многие жильцы многоквартирных домов. В данной статье рассмотрим порядок оформления взаимодействия этих двух организаций по поводу управления имуществом собственников недвижимости.

Согласно Жилищному Кодексу РФ одной стороной такого соглашения выступает УК, а другой стороной договора могут быть как владельцы жилья в жилом доме, так и Жилищно-строительные кооперативы и ТСН.

Иначе говоря, у организованного ТСЖ в доме есть право выбора – самостоятельно управлять недвижимым имуществом, заключить соглашение на обслуживание с подрядчиком либо заключить договор с управляющей организацией, передав ей полномочия по управлению домом.

Управление имуществом ТСЖ

В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК, жильцы многоквартирного жилого дома имеют право выбрать один из следующих способов управления домом:

• с помощью управляющей компании;
• посредством создания товарищества собственников жилья;
• сформировав ТСН;
• путем участия в жилищно-строительном кооперативе;
• или выбрав непосредственное управление домом.

Функции по управлению домом включают в себя:

• оказание жилищно-коммунальных услуг;
• выполнение ремонтных работ и содержание общедомового имущества дома;
• сдача в аренду части общего имущества сторонним лицам согласно принятому решению общего собрания владельцев жилых помещений (такое право ТСЖ закреплено в ст. 137 ЖК РФ).

Важно помнить, что все полученные с жильцов дома средства могут расходоваться только на цели, установленные в Уставе ТСЖ.

Согласно ст. 161 Жилищного кодекса, владельцы квартир в многоквартирном доме не вправе выбирать в 1-м доме сразу несколько вышеуказанных способов управления. Однако, здесь имеется одна особенность.

Статья 162 ЖК устанавливает возможность собственников, избрав на собрании одну форму управления домом, по факту использовать 2 способа управления объектом.

В соответствии с ч. 2 этой статьи на основании по договору между ТСЖ и УК, последняя должна предоставлять услуги и выполнять работы по управлению домом, эксплуатации и содержанию общедомового имущества, обеспечению своевременного предоставления коммунальных ресурсов.

Договор управления может быт заключен не только товариществом собственников, но также непосредственно жильцами дома.

В результате чего, владельцы квартир, проголосовав на собрании за создание ТСЖ, могут при помощи такого объединения оформить договор на управление с УК, что будет полностью соответствовать действующим нормам жилищного и гражданского закона.

Нужно осознавать, что договор управления многоквартирным домом между УК и ТСЖ не является соглашением по обслуживанию жилого дома, который заключается этими же организациями. Разберем далее оба договора более детально.

Договор управления, заключаемый УК и ТСЖ

В этом случае товарищество собственников помещений осуществляет передачу полномочий по управлению УК в полном объеме, наряду с функциями по содержанию и обслуживанию общедомового имущества многоквартирного жилого дома, оказанию услуг ЖКХ.

Несмотря на то, что с юридической точки зрения владельцы квартир в доме не выступают стороной договора, по факту его заключения между жильцами и управляющей компанией возникают правовые отношения.

При этом требования относительно качества оказываемых услуг жильцы предъявляют к управляющей конторе, т.к. в договоре определены такие полномочия.

Такой режим управления МКЖД приводит к тому, что полномочия ТСЖ ограничены:

• товарищество не получает коммунальные платежи с владельцев жилья на управление имуществом;
• не совершает распоряжение полученными с жильцов обязательными платежами;
• правление и председатель выполняют ограниченный круг обязанностей, т.е. все полномочия переданы управляющей организации;
• органы руководства осуществляют только обязанности по контролю за работой УК и могут расторгнуть при необходимости договор по управлению МКЖД;
• выплата вознаграждения председателю ТСЖ и членам правления совершается по решению общего собрания собственников жилья. Данное условие должно быть включено в договор с УК;
• Срок договора между УК и ТСЖ не установлен в законе, поэтому может оформляться на любой период;
• Правом на расторжение данного соглашения обладает правление, при этом не требуется принятие решения общего собрания ТСЖ;
• От имени ТСЖ договор подписывается его председателем, соглашение действует в отношении всех владельцев жилья в многоквартирном жилом доме;
• Ответственности за надлежащее состояние общего имущества, инженерных коммуникаций и качество оказываемых услуг и выполняемых работ не возлагается на товарищество;

Претензии относительно качества предоставляемых услуг, поддержание состояния инженерных сетей, требования о раскрытии необходимых данных (по Постановлению Правительства РФ № 731), меры ответственности за нарушение законодательных норм должны предъявляться в отношении управляющей компании.

Автор статьи, практикующий юрист, эксперт по жилищному праву и ипотеке.

Задать вопрос

Не требуется составление и утверждение смены расходов и доходов по результатам отчетного периода, предоставления отчетов о расходовании денежных средств жильцов, т.к. обязанности управления переданы к УК.

 

Договор на обслуживание

Данный способ взаимоотношений означает передачу товариществом собственников жилья не функций управления МКЖД к УК, а лишь отдельных обязанностей, если возникает такая необходимость.

К примеру, могут передаваться обязанности по эксплуатации и содержанию общедомового имущества в многоквартирном доме. При этом управляющая организация выполняет функции подрядной компании.

В этом случае деятельность товарищества связана со следующими особенностями:

• ТСЖ управляет общим имуществом, совершает контроль за предоставлением услуг ЖКХ гражданам, проживающим в доме;
• Жалобы относительно качества предоставляемых услуг и работ владельцами жилья предъявляются непосредственно к ТСЖ;
• УК не осуществляет управление жилым домом и не получает коммунальные платежи, поэтому не может расходовать средства жильцов;
• Управляющая компания получает оплату за выполнение своих обязанностей по договору обслуживания. Стоимость услуг по соглашению возмездного оказания услуг устанавливаются ТСЖ и УК;
• Договор оформляется на основании решения общего собрания в рамках сметы расходов на текущий год.

В результате чего требования относительно качества оказываемых услуг ЖКХ, содержания и ремонта имущества, раскрытию сведений по Постановлению № 731, ответственность за нарушения законодательных норм должны предъявляться к товариществу собственников жилых помещений дома.

Если УК виновно во взыскании с ТСЖ штрафа жилищной инспекцией или иными надзорными контролирующими органами, при предоставлении некачественных коммунальных услуг жильцам в доме при заключённом договоре обслуживания, то товарищество может в судебном порядке взыскать ущерб с УК, как с подрядной компании по договору.

Размер членских взносов на обслуживание, содержание, выполнение ремонтных работ общедомового имущества принимается на собрании членов товарищества в соответствии со сметой расходов и доходов на предстоящий год.

Величина взносов должна быть равной для всех владельцев жилья в доме, вне зависимости от членства в ТСЖ.

Выводы

Таким образом, вышеуказанные нюансы в функциях ТСЖ и УК отличают характер правоотношений между ними по договорам обслуживания и управления.

По договору управления УК выступает в качестве исполнителя услуг, а товарищество осуществляет контроль за их качеством.

В рамках договора обслуживания ответственность за качество работ несет ТСЖ, а управляющая контора является всего лишь подрядной компанией и получает вознаграждение в соответствии с предметом договора возмездного оказания услуг.

Окончательное право выбора способа взаимодействия УК и ТСЖ остается за жильцами дома, но важно знать, что передаче функций управления к управляющей организации товарищество существенного ограничивается в своих правах. Если заключается договор обслуживания, то ТСЖ сохраняет полный объем своих полномочий по управлению МКЖД и расходованию полученных с жителей дома платежей и взносов.

Для того, чтобы председатель или члены правления не смогли без разрешения собственников жилья в доме оформить договор с УО, следует внести в Устав ТСЖ пункт о том, что передать функции по управлению домом может только собрание членов товарищества. Лишь в этом случае будет осуществлена основная цель формирования ТСЖ, которая заключается в самостоятельном эффективном управлении недвижимостью жильцами дома.

Видео: Управляющая компания или ТСЖ —  как сэкономить на услугах ЖКХ:

Загрузка…

Похожие материалы:

Договор тсж с управляющей компанией

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор тсж с управляющей компанией (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Договор тсж с управляющей компанией

Судебная практика: Договор тсж с управляющей компанией Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2020 год: Статья 157.2 «Предоставление коммунальных услуг ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами» ЖК РФ»Согласно положениям части 5 статьи 157.2 Жилищного кодекса Российской Федерации договор ресурсоснабжения считается прекращенным в части снабжения коммунальными ресурсами в целях предоставления соответствующей коммунальной услуги собственникам и пользователям помещений в многоквартирном доме и продолжает действовать в части приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме. До введения указанной нормы расторжение договора ресурсоснабжения с товариществом собственников жилья, управляющей компанией влекло, при сохранении той же границы раздела балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности, переход собственников на обслуживание ресурсоснабжающей организации, в том числе и в части снабжения общего имущества многоквартирного дома (подпункт «е» пункта 17 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 N 354 в редакции от 26.12.2016).»

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 58 «Пониженные тарифы страховых взносов для отдельных категорий плательщиков страховых взносов в переходный период 2011 — 2027 годов» Федерального закона «О страховых взносах в Пенсионный фонд Российской Федерации, Фонд социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования»
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Управление ПФР установило, что общество необоснованно применяло пониженный тариф страховых взносов, поскольку основной вид деятельности общества не соответствовал заявленному ОКВЭД по группе 45 «Строительство». Суд установил, что общество фактически осуществляло ликвидацию неисправностей на внутридомовых коммунальных сетях и инженерном оборудовании многоквартирных домов, зданий, состоящих в управлении у организаций-заказчиков. Названные работы выполнялись обществом на основании договоров подряда, заключенных с управляющими организациями, товариществами собственников жилья, а не с собственниками помещений. При этом общество не доказало, что договоры имели своей целью строительство или реконструкцию, а также выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. Кроме того, стоимость работ определялась без разбивки на конкретные виды, что не позволило определить долю доходов по строительству. Раздельный учет хозяйственных операций общество не вело. При таких обстоятельствах суд признал, что обществом не соблюдены условия для применения пониженного тарифа страховых взносов.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Договор тсж с управляющей компанией Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Путеводитель по судебной практике. Доверительное управление имуществом4.1. Вывод из судебной практики: Между управляющей компанией и товариществом собственников жилья может быть заключен договор доверительного управления недвижимым имуществом с соблюдением требований пп. 4, 6 ст. 148 ЖК РФ и требований п. п. 2, 3 ст. 1017 ГК РФ.

Нормативные акты: Договор тсж с управляющей компанией «Жилищный кодекс Российской Федерации» от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 28.06.2021)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.07.2021)7.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между товариществом собственников жилья и управляющей организацией, товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления товариществом собственников жилья деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2013 года»
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.11.2013)
(Извлечение)Ответ. В соответствии с ч. 6 ст. 20 ЖК РФ органы государственного жилищного надзора вправе обратиться в суд с заявлениями о ликвидации товарищества, о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с нарушением требований этого Кодекса, и о признании договора управления данным домом недействительным в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава товарищества собственников жилья, внесенных в устав изменений обязательным требованиям или в случаях выявления нарушений порядка создания товарищества собственников жилья, выбора управляющей организации, утверждения условий договора управления многоквартирным домом и его заключения.

механизм и практика — АСУ «Жилищный стандарт»

Заключение управляющей организацией договора управления с ТСЖ: механизм и практика

       

         Договор управления многоквартирным домом является специальной разновидностью договоров, заключаемых в целях надлежащего управления многоквартирным домом. Как правило, такие договоры заключаются между собственниками и управляющей организацией. Значительно реже они встречаются, когда сторонами по договору управления является ТСЖ, как заказчик, а управляющая организация – как исполнитель. Между тем, данная конструкция договорных отношений имеет хороший потенциал, т.к. позволяет по-новому взглянуть на ситуацию «Заказчик – Исполнитель».

 

        Зачем управляющей организации заключать договор с ТСЖ

        Рынок ЖКХ-услуг носит концентрированный, а местами монополизированный характер (особенно, если речь идет про небольшие муниципальные образования или закрытые города – ЗАТО). Монополизация всегда ведет к росту цены при низком уровне сервиса и плохом качестве оказываемых услуг.

        Так, по данным, которые приводятся в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2035 года, с помощью ТСЖ управляется лишь 13,5% многоквартирных домов, а в 78% случаев собственники выбрали управляющие компании. И хотя формально государство заявляет, что приоритетным способом управления МКД является ТСЖ (хотя на деле мы видим обратные процессы), нужно учитывать, что дело не в способе управления, а в механизме обратной связи и нормальной работе заказчика (жителей) и исполнителя (управляющей организации).

        На рынке представлено довольно много управляющих организаций, которые безобразно делают свою работу. Вместе с тем, есть много примеров неудачных ТСЖ, которые также приводят дом к упадку. Жители стремятся создать ТСЖ для того, чтобы сформировать того самого заказчика услуг (ответственного собственника), попытки создания которого не прекращались все эти годы и до настоящего времени не увенчались успехом. Между тем, управляющей организации заказчик услуг в лице ответственного собственника по большому счету не нужен, поскольку он будет мешать делать бизнес.

        Такая ситуация создает дополнительное давление внутри системы и рано или поздно проблемы отсутствия обратной связи так или иначе сдетонируют. Между тем, смысл заключения договора управления многоквартирным домом между ТСЖ и управляющей организацией состоит в том, чтобы объединить заказчика услуг и их исполнителя для работы в интересах дома и жителей с одновременной возможностью заработка.

        Преимущества для управляющей организации от заключения договора с ТСЖ состоят в следующем:

1. Формируется заказчик жилищно-коммунальных услуг с определенной в законе субъектностью (в виде юридического лица, правления, с набором прав и обязанностей).
2. Создается актив дома в лице правления, который будет формировать обратную связь между управляющей организацией и жителями.
3. Внутреннее понимание у жителей, что «у нас в доме ТСЖ, а не УК»; нужно помнить, что большинству комфортнее от осознания, что ТСЖ является для них чем-то своим по сравнению со сторонней управляющей организацией.

        В качестве контрдовода управляющей организации будет один и очень простой: «Все эти пункты мы можем реализовать и без ТСЖ». Но тогда встает простой вопрос: если все так замечательно, то почему же дома уходят из управляющей организации в ТСЖ? Ответ очевиден: работа с жителями – это отдельное искусство, навык, который необходимо вырабатывать и реализовывать, но которым обладают не все. И тут мы снова упираемся в ситуацию, что управляющей организации ответственный и заинтересованный собственник не нужен, потому что он будет мешать работать.

 

        Как управляющей организации заключать договор с ТСЖ

        В построении рабочей схемы договорных отношений между ТСЖ и управляющей организации – нет места романтике. У актива дома должно быть верное целеполагание, понимание, какие цели необходимо достичь и в какой срок.

        Разберем алгоритм заключения управляющей организацией договора управления многоквартирным домом с ТСЖ:

        1.Определение условий договора и тарифа. Внутри этого этапа правление ТСЖ определяет тот набор и услуг, который необходимо получать для дома, а управляющая организация просчитает тариф, достаточный для финансирования требуемого сервиса.

2. Инициируется общее собрание, на котором принимается решение о заключении договора управления между ТСЖ и управляющей домом организацией. Одновременно собственники утверждают тариф.
3. Затем управляющая организация подает пакет документов в орган государственного жилищного надзора в целях внесения изменений в реестр лицензий субъекта. После того, как дом будет закреплен за управляющей организацией, она приступит к управлению им.

 

        Сложные вопросы «ленивого ТСЖ»

        Большую сложность при заключении управляющей организацией договора управления с ТСЖ вызывает финансовая сторона дела. И здесь мы имеем некий парадокс и отсутствие понятного правового регулирования. Если в доме есть ТСЖ, то данное юридическое лицо необходимо содержать и финансировать (в части бухгалтерского учета или оплаты работы председателя).

        Между тем, формальное и фактическое управление многоквартирным домом будет осуществляться управляющей организацией (дом будет находиться в ее лицензии). Однако в случае договора управления роль управляющей организации – исполнитель, а не заказчик. Тогда выставление квитанций должно будет осуществляться на реквизиты ТСЖ, которое будет переводить управляющей организации денежные средства за оказанные услуги, оказываемые по договору управления.

        Ряд управляющих организаций идет по пути так называемого расщепления платежей, когда денежные средства платятся на счет расчетного центра, выступающего платежным агентом. Другой путь предполагает, что управляющая организация собирает деньги на свой счет и из них платит заработную плату председателю и возмещает расходы на ведение ТСЖ как юридического лица. Эти схемы нельзя считать правильными, поскольку нарушается баланс интересов заказчика и исполнителя.

        На наш взгляд, если управляющая организация решит пойти по пути заключения договора с ТСЖ, чрезвычайно важна правильная конструкция договорных отношений, сам договор должен быть максимально выверен, в нем важно прописать все возможные аспекты взаимодействия ТСЖ и управляющей организации.

        Возможно заключение трехсторонних договоров, между ТСЖ, платежным агентом и управляющей организацией. Нелишне устно проговорить права и обязанности сторон, что позволит избежать конфликтов в будущем.

        Как уже отмечалось, в Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации до 2035 года ТСЖ указано в качестве «приоритетного» способа управления многоквартирным домом, что отражает стремление государства сформировать заказчика услуг ЖКХ. Несмотря на кажущиеся сложности, работа управляющей организации для ТСЖ по-своему интересна, а рабочие схемы взаимодействия и эффективного решения вопросов позволяют по-новому взглянуть на процессы управления и оптимизировать их. Все большее количество управляющих организаций идут не только по пути обслуживающих ТСЖ организаций, но и по модели «УК – ТСЖ».

        Вместе с тем, создание в каждом доме ТСЖ и заключение договора управления с ним – не может являться самоцелью, поскольку все эти вопросы необходимо решать индивидуально, исходя из конкретного запроса жителей на сервис и согласия за этот сервис платить.

 

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук

https://pavelkuznetzov.ru/

Договор между ТСЖ и управляющей компанией

Договор между ТСЖ и управляющей компанией предусматривает заключение соглашения между членами ТСЖ и управкомпанией.

В нем обязательно отображаются данные:

• о том, в каком городе находится дом;
• от какого числа заключается договор;
• о председателе ТСЖ.

Кроме того, должно быть полное наименование управляющей компании и данные о директоре.

Сам договор включает в себя следующие обязательные пункты:

• общее положение;
• предмет договора;
• обязанности каждого из участников;
• права участников;
• ответственность;
• порядок расчетов;
• контроль;
• спорные моменты;
• сроки действия, способы и порядки изменения;
• заключительные этапы.

Также обязательно наличие всех данных о реквизитах сторон.

Управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом может осуществляться способом выбора управляющей компании или созданием ТСЖ. Но многие сегодня предпочитают организовывать товарищества собственников жилья.

При этом удобней оплачивать услуги ЖКХ, если дом относится к управляющей компании. Именно поэтому размешено совмещать эти виды управления домом.

Товарищество собственников жилья

ТСЖ – это некоммерческая организация, которая состоит из собственников жилых помещений.

Если дом находится под управлением ТСЖ, то любой владелец квартиры вправе потребовать отчеты, сметы, квитанции о ходе денежных средств. Чего не скажешь об управляющей компании.

Единственное неудобство заключается в том, что люди не могут повлиять на распределение долгов, образовавшихся из-за нерадивых плательщиков.

Именно поэтому многие голосуют против организации товарищества.

Но не так давно стало возможным привлечение управляющей компании к детальности, связанной с товариществом.

Привлечение УК

Если привлечена управляющая компания, то собрание собственников жилья может:

• установить контроль УК и проверить расход финансов;
• внести дополнительные изменения или выбрать другую УК.

Но далеко не всегда сотрудничество такого плана проходит гладко и без эксцессов. Иногда управляющая компания может банально не реагировать на различные требования собственников.

Поэтому при выборе УК следует руководствоваться данными и отзывами о ней.

Если было принято решение привлечь управляющую компании, то необходимо заключить с ней договор:

• подписание осуществляется через председателя;
• голосование в таком случае проводится все равно, но оно может быть осуществлено заочным путем.

Многие жильцы жалуются, что им навязывают выбор, кидая в ящик бумагу о голосовании. При этом не нужно игнорировать данный вопрос. Это приведет к тому, что выбор действительно будет сделан за жильца.

Нужно поинтересоваться, что за управляющая компания предлагает свои услуги. Следует учитывать, что сменить компанию очень трудно.

Законодательство

Статья 161 пункт 2 Жилищного кодекса РФ регулирует данный вопрос. Согласно данному закону управляющая компания совместно с ТСЖ является альтернативой в ведении деятельности по обслуживанию дома.

Заключение договора между ТСЖ и УК регулируется статьей 137 ЖК РФ, уставом ТСЖ.

Во время заключения договора ТСЖ является представителем собственников, согласно статье 138 пункту 8 ЖК РФ.

Договор между ТСЖ и управляющей компанией

Договор между ТСЖ и УК заключается, если во время голосования более 50% опрошенных согласились на этот шаг. ТСЖ не вправе единолично решать подобные вопросы.

Если договор с УК был заключен против воли жильцов, то его можно обжаловать в арбитражном суде.

По договору УК берет на себя обязательства по совершению юридических, фактических действий, направленных на работы по управлению многоквартирным домом.

Здесь можно скачать образец договора на обслуживание между ТСЖ и УК.

За все выполненные действия ТСЖ оплачивает УК вознаграждение. К договору обязательно приложение, где указывается перечень услуг.

Права и обязанности сторон

По договору УК обязуется выполнять различные ремонтные работы, приводить в порядок придомовую территорию и прочее.

Управляющая компания обязуется:

• содержать общее имущество в порядке, согласно санитарно-эксплуатационным нормам;
• гарантировать безопасные условия для проживания граждан;
• согласно постановлению Правительства РФ N 307 от 23.05.2006 года предоставлять коммунальные услуги;
• выбирать исполнителей ремонтных работ;
• контролировать соответствие договорам;
• фиксировать факты ненадлежащего исполнения договора;
• подготавливать дома к зимней эксплуатации;
• следить за техническим состоянием домов;
• представлять товарищество в судах;
• гарантировать сохранность объектов;
• обеспечивать ТСЖ данными о ремонтных организациях;
• сохранять техническую документацию;
• вести все перерасчеты и сборы платежей за к/у;
• выполнять обязательства, прописанные в договоре.

Товарищество собственников жилья должно:

• использовать имущество в доме согласно его назначению;
• оплачивать услуги согласно установленному порядку;
• давать свободный доступ к помещениям, для осмотра, обслуживания и ремонта;
• за счет своих средств осуществлять ремонт;
• в течение 1 недели уведомить УК о выселении жильцов;
• самостоятельно снимать показания счетчиков.

Ответственность

Если обязательства по договору были невыполненные или осуществлены ненадлежащим образом, то каждая из сторон несет наказание, согласно заключенному договору.

Обычно штрафные санкции сводятся к оплате пени.

Если управляющая организация причинила ущерб общедомовому имуществу, то она обязана возместить все потери и их ликвидацию.

Контроль за исполнением

Управляющая организация по итогам своей деятельности обязана предоставлять отчеты:

1. Контроль движения финансовых средств осуществляется с помощью изучения всех расчетов, отчетов и квитанций.
2. Оценка качества проводимых работ также осуществляется в обязательном порядке.
3. Необходимо изучать данные о своевременном внесении платежей.
4. УК должна всегда иметь планы по реализации ремонта жилого фонда.

Если имеются жалобы, то должен быть составлен акт в присутствии представителей УК. По его результатам проводятся процедура устранения в срок, указанный в договоре.

Весомый показатель – снижение жалоб на качество коммунального обслуживания.

Плюсы и минусы

Преимущества такого «дуэта» в 2020 году ничем не отличаются от 2020. Положительной стороной данного вопроса является то, что жильцам не придется искать способы проведения ремонтных работ, значительно экономится время. В некоторых случаях можно немного сэкономить.

Отрицательной чертой является тот факт, что выбор управляющей компании легко подделать, даже если за это не голосовало 50% жильцов.

Кроме того, ТСЖ окажется всего лишь посредником между собственниками квартир и управляющей компанией.

Если управляющая компания сделает что-либо не так, то председатель ТСЖ имеет право представлять жильцов дома в суде.

На видео о взаимодействии ТСЖ с УК

Является ли ТСЖ управляющей компанией?

Вынесенный в заголовок статьи вопрос является актуальным для большого количества россиян, живущих в многоквартирных жилых домах. Ответ на него не так прост, каким кажется на первый взгляд. Давайте попробуем разобраться, является ли ТСЖ управляющей компанией.

Особенности ТСЖ и УК

Под товариществом собственников жилья понимается юридическое лицо, созданное непосредственными владельцами МКД и зарегистрированное по всем правилам. Целью ТСЖ выступает руководство общим имуществом собственников, причем в полном объеме. В это кроется ключевое отличие от УК, которая создается для получения прибыли.

Второе важное отличие – собранные денежные средства размещаются на счете ТСЖ, то есть фактически находятся в распоряжении самих владельцев жилья. Аналогичным образом – решением собственников — назначается персонал организации.

С управляющей компанией все не так. Ее расчетный счет никак не связан с жильцами, как и назначенные для управления домом сотрудники.

Учитывая сказанное, становится понятным, почему именно ТСЖ некоторые специалисты считают оптимальной формой для управления жильем. Причем были рассмотрены далеко не все преимущества такого подхода к решению проблемы. Например, серьезным достоинством выступает намного более редкое образование задолженности по квартплате в том случае, когда домом управляют сами собственники.

Возможности совмещения функций товарищества и УК

Важно понимать, что функции обеих организаций в значительной мере пересекаются. ТСЖ вправе выбирать, заниматься управлением дома самостоятельно, или заключить договор с УК. Это позволяет положительно ответить на вопрос, могут ли существовать одновременно управляющая компания и ТСЖ. При выборе такого варианта следует четко разграничить функции каждой из сторон.

Здесь следует рассмотреть преимущества управления домом со стороны УК. Главное – это наличие квалифицированного персонала, имеющего опыт выполнения подобных работ. Дополнительный и очень существенный плюс – выстроенные отношения с поставщиками коммунальных услуг, которых попросту нет у товарищества собственников.

В случае заключения договора между товариществом собственников и управляющей компанией формально руководит процессом товарищество. Но фактически функции управления переходят к УК. Распределение ответственности и обязанностей определяется содержанием договора. Документ оформляется по одному из двух вариантов – договор подряда или договор управления. В первом случае ТСЖ получает большей полномочий, во втором – меньше.

Вывод

Разобраться в хитросплетениях отечественного законодательства, регламентирующего процедуру управления МКД, непросто. Правильный ответ на вопрос, является ли ТСЖ управляющей организацией, является отрицательным. В то же время, товарищество имеет право взять на себя функции УК в полном объеме.

Обратиться за консультацией

Мы даем разъяснения по важным юридическим вопросам — это бесплатно

Что проверять Контракт ТСЖ

Члены правления ТСЖ берут на себя широкий круг обязанностей, необходимых для благополучия сообщества и его жителей. Это совсем не простая работа, и именно здесь может вмешаться управляющая компания ТСЖ и облегчить часть бремени от вашего имени. Хотя при выборе управляющей компании необходимо учитывать множество аспектов, совет директоров должен уделять особое внимание договору ТСЖ.

Зачем нужен договор ТСЖ

Важно, чтобы правление и менеджер ТСЖ придерживались одной и той же позиции, когда дело касается вопросов сообщества.Справедливое и ясное соглашение об управлении ТСЖ гарантирует, что в дальнейшем не будет никаких сюрпризов как для ассоциации, так и для управляющей компании. Услуги, базовые сборы, дополнительные сборы, условия контрактов и обязательства должны быть согласованы до того, как совет директоров подпишет договор на управление ТСЖ.

7 вещей, на которые следует обратить внимание при заключении договоров с товариществами домовладельцев

Вот на что следует обратить внимание при заключении договора ТСЖ:

1. Тарифы и услуги Управляющей компании ТСЖ

Сколько денег будет взимать управляющая компания с вашей ассоциации каждый месяц? И за эту цену, какие услуги вы можете ожидать от своего менеджера ТСЖ?

В надлежащих договорах ассоциации домовладельцев должна быть указана основная ежемесячная плата за управление, а также краткое описание услуг, включенных в основной договор.Разбивка управленческих сборов и услуг позволит совету директоров увидеть, как будут использоваться средства ассоциации.

2. Описание объема работ

Помимо общей разбивки услуг, ваш контракт с ТСЖ должен также включать подробные сведения об объеме работы, которую должен выполнить ваш менеджер ТСЖ. Вот некоторые из услуг, которые следует включить:

• Основные услуги, оказываемые управляющим ТСЖ
• Услуги, которые правление ТСЖ продолжит выполнять самостоятельно
• Проверка и одобрение новых резидентов
• Оценка и / или сбор арендной платы
• Контроль и одобрение технического обслуживания
• Финансирование или обслуживание и ремонт

Эти сведения помогут совету директоров разобраться в расходах на управление.Чем шире объем работы, тем выше будет менеджмент, и наоборот. В соглашении ТСЖ также должно быть четко указано, какие услуги или задачи управляющая компания не будет выполнять ни при каких обстоятельствах.

3. Дополнительные услуги и сборы

Иногда ассоциации имеют особые потребности, которые не покрываются базовыми сборами и услугами за управление. Ваше соглашение об управлении ТСЖ должно также включать список дополнительных услуг, которые может предоставить их руководство, и их стоимость.

Когда дело доходит до управленческих сборов, меньшее — не обязательно лучше. Ассоциация может сначала сэкономить деньги, но в конечном итоге потратит больше, потому что за большинство необходимых им услуг взимается дополнительная плата. Важно иметь договор об управлении ТСЖ, в котором четко указано, какие услуги включены в базовую плату, а какие потребуют дополнительных сборов. Таким образом, для обеих сторон не будет сюрпризов.

4. Тип и качество предоставляемых управленческих услуг

Ассоциации также должны учитывать тип и качество услуг, предоставляемых их управляющей компанией.Ваш менеджер ТСЖ управляет несколькими сообществами одновременно? Если да, сможет ли он / она предоставить ожидаемый уровень обслуживания? Правление также должно определить, нужен ли им офисный менеджер, который в основном занимается административными задачами, или им нужен кто-то для выполнения повседневных операций на местах.

Более высокий гонорар за управление может быть оправдан, если вы получаете квалифицированного менеджера ТСЖ со значительным опытом в области управления, финансов, законодательства и других общественных вопросов.Менеджер ТСЖ будет очень полезен, если сообщество внезапно столкнется с проблемами, не охваченными стандартным контрактом на управление.

5. Срок действия контракта и автоматическое продление

В соглашении об управлении ТСЖ должны быть указаны точные даты начала и окончания контракта. Советам директоров следует избегать подписания многолетних контрактов, особенно если они еще не ознакомились с реальными возможностями выбранной ими управляющей компании ТСЖ. Однако большинству компаний требуется минимальный срок контракта 12 месяцев.

Вы также захотите узнать, есть ли в контракте пункт об автоматическом продлении. Это сделано для того, чтобы у совета директоров было достаточно времени, чтобы назначить встречу с управляющей компанией до автоматического продления контракта. При необходимости используйте эту возможность для изменения условий оплаты и услуг.

6. Политика прекращения действия

Политика расторжения должна быть включена в соглашение об управлении ТСЖ. Включите подробную информацию о том, когда ТСЖ имеет право прекратить предоставление услуг и наоборот.Например, правление может принять решение о расторжении контракта, если управляющая компания не может удовлетворить их потребности. Одна сторона может взимать плату за расторжение, если другая отменяет без уважительной причины.

Правление и управляющая компания также должны договориться о том, сколько уведомлений следует направить, если одна из сторон решит досрочно расторгнуть договор. Обычно это от 30 до 90 дней.

7. Ответственность и страховая защита

Ответственность — это еще одна вещь, на которую следует обратить внимание в вашем соглашении об управлении ТСЖ.Компании могут включать оговорку о безвредности, чтобы защитить управляющего ТСЖ от ответственности. Например, они не будут нести финансовую ответственность за любой ущерб, причиненный сторонним поставщиком, которого они наняли. Совет директоров должен изучить этот раздел и убедиться, что управляющая компания будет нести ответственность за юридические вопросы, возникающие из-за халатности менеджера.

Ассоциации также должны уточнить у своей страховой компании, есть ли у них уже покрытие для управления ТСЖ. В противном случае совету директоров может потребоваться обновить свой план страхования.Это будет очень полезно, если против ТСЖ или управляющего ТСЖ будет предъявлен иск.

Прежде чем подписывать договор ТСЖ, помните…

Не поддавайтесь давлению, чтобы сразу же подписать договор об управлении ТСЖ. На рассмотрение контракта может уйти от 1 до 3 недель. Убедитесь, что соглашение об управлении соответствует вашим ожиданиям и охватывает все потребности вашего сообщества. Проверьте контракт на наличие неблагоприятных положений, таких как вечнозеленая оговорка или оговорка о праве преимущественного отказа, которые могут поставить вашу ассоциацию в затруднительное положение в будущем.

Если вам нужно договориться, это также будет лучшее время для этого. Также будет полезно, чтобы ваш поверенный ТСЖ ознакомился с контрактом, чтобы увидеть, все ли подлежит рассмотрению с юридической точки зрения.

После подписания договора на управление ТСЖ вносить изменения будет сложно. Ваша управляющая компания может разрешить внесение поправок, если аргументы правдивы. Однако все же лучше все уладить до подписания контракта обеими сторонами.

Контракт ТСЖ может гарантировать успех вашего сообщества

Хорошие рабочие отношения между советом директоров и управляющей компанией могут помочь вашему сообществу процветать.Один из способов гарантировать это — иметь четкое и четко определенное соглашение об управлении ТСЖ. Все вопросы ассоциации должны быть разъяснены так, чтобы обе стороны знали, чего от них ждут. Правильное понимание договора ТСЖ гарантирует, что правление и менеджмент выполняют свои обязанности — и делают их хорошо.

СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:

соглашений об управлении ассоциациями домовладельцев: десять основных вопросов

В качестве юрисконсульта большого числа ассоциаций домовладельцев нас часто просят пересмотреть соглашения об управлении, предлагаемые управляющими компаниями ассоциаций.В этой статье рассматриваются основные правовые вопросы, которые мы регулярно видим в соглашениях об управлении с ассоциациями домовладельцев. Ваш совет директоров должен всегда консультироваться с опытным юристом перед заключением каких-либо контрактов от имени вашей ассоциации домовладельцев.

Проблема № 10: Имеет ли ассоциация достаточные юридические полномочия для заключения предлагаемого соглашения об управлении?
Перед заключением каких-либо юридических соглашений совет директоров должен изучить руководящие документы, чтобы убедиться в отсутствии ограничений на их право связывать ассоциацию договором.Часто в регулирующих документах есть конкретные ограничения прав по договору ассоциации. Обычно регулирующие документы ограничивают продолжительность контрактов максимум двумя (2) годами и / или имеют ограничение на уведомление о расторжении. Некоторые регулирующие документы требуют, чтобы контракты прекращались после уведомления за шестьдесят (60) дней. Совет директоров и юрисконсульт ассоциации должны убедиться, что контракты соответствуют этим ограничениям, если таковые имеются.

Проблема № 9: Есть ли в соглашении об управлении пункт об автоматическом продлении?
Управляющие компании любят поддерживать долгосрочные отношения с клиентами из ассоциации домовладельцев.В результате управляющие компании используют соглашения, содержащие положения об автоматическом продлении. Эти пункты могут стать ловушкой для неосторожных и могут продлить соглашения на более длительный период, чем ожидает совет. Типичное положение об автоматическом продлении гласит, что контракт автоматически продлевается на следующий срок, если ассоциация не уведомляет управляющую компанию о своем намерении не продлевать срок до определенной даты. Совет директоров и юрисконсульт ассоциации должны убедиться, что они согласны с положениями об автоматическом продлении.

Проблема № 8: Управленческие услуги: что покрывается, а что нет?
Правление должно убедиться, что знает, какие услуги покрываются соглашением об управлении, а какие не покрываются. Обычное соглашение об управлении охватывает бухгалтерскую поддержку, присутствие на собраниях, уведомления, рассылки, координацию с поставщиками, уведомления о нарушениях, сбор взносов / сборов. В соглашении должно быть указано, что покрывается, а что нет.

Проблема № 7: Как обращаются с сотрудниками на месте и чьи они?
Если в ассоциации есть сотрудники, смотрители или другой персонал, этот персонал обычно нанимается управляющей компанией, а не ассоциацией.Ассоциация должна знать, что если их сотрудники являются сотрудниками управляющей компании, то управляющая компания, а не ассоциация, имеет право нанимать, увольнять и дисциплинировать сотрудников. Ассоциации следует рассмотреть возможность пересмотра соглашения об управлении, чтобы дать совету директоров право вносить определенный вклад в принятие решений о найме.

Вопрос № 6: Кто отвечает за страховые полисы, претензии и продление страховых полисов?
Если управляющая компания будет координировать страховые полисы ассоциации и поддерживать их в актуальном состоянии, соглашение об управлении должно включать требование о том, чтобы управляющая компания предоставила совету директоров заблаговременное уведомление о дате прекращения действия любых полисов, а также любые уведомления о прекращении или невозобновлении, которые он получает.Это позволит правлению убедиться, что существующие или новые политики обеспечивают адекватное покрытие ассоциации.

Вопрос № 5: Какие бухгалтерские функции выполняет управляющая компания и согласовываются ли они с сертифицированной аудиторской фирмой?
Как правило, управляющая компания составляет годовой бюджет и собирает взносы / взносы с отдельных владельцев. Ассоциация должна следить за тем, чтобы бухгалтерские отчеты содержали достаточно подробностей о доходах и расходах ассоциации.В соглашении об управлении должно быть предусмотрено, что управляющая компания координирует свои действия с сертифицированным бухгалтером ассоциации для выполнения любых необходимых ежегодных обзоров или аудитов финансов ассоциации.

Проблема № 4: Разрешает ли соглашение об управлении аварийный ремонт и содержит ли оно соответствующие ограничения на расходы?
Важно, чтобы соглашение об управлении надлежащим образом предоставляло руководителю полномочия обрабатывать небольшие и / или срочные запросы на ремонт без необходимости получать предложения и / или одобрение совета, а также ограничивало их право тратить деньги ассоциации без одобрения.Мы рекомендуем ограничить расходы на предметы, не предназначенные для чрезвычайных ситуаций. Правление должно пересмотреть полномочия и лимиты расходов, чтобы убедиться, что они уместны.

Вопрос № 3: Как собираются взносы / взносы и какие действия может использовать управляющая компания в этом процессе?
Поскольку взносы — это жизненная сила ассоциации, совет директоров должен понимать процесс взимания и то, что управляющая компания уполномочена делать. Предоставляет ли договор руководителю право принимать решения без консультации с советом директоров? Может ли управляющая компания использовать коллекторское агентство или юриста по сбору платежей, и какие полномочия у менеджера для найма таких сторон?

Вопрос № 2: Содержит ли соглашение об управлении ограничение ответственности, компенсацию или другую формулировку отказа, ограничивающую ответственность управляющей компании? Если да, то насколько широк язык?
Контракты на управление обычно включают положения, которые ограничивают ответственность управляющей компании и требуют, чтобы ассоциация возместила ей убытки от претензий, которые могут быть предъявлены в результате того, что управляющая компания выступает в качестве агента ассоциации.Юрисконсульт должен ознакомиться с этими положениями, чтобы убедиться, что ограничения ответственности являются подходящими (например, будет ли управляющая компания нести ответственность за преступные или умышленные действия? Как насчет грубой небрежности или обычной небрежности?). Эти положения должны быть внимательно изучены юристом и, возможно, согласованы с тем, что будет справедливым по отношению к обеим сторонам.

Проблема №1: Если отношения развиваются не так, как планировалось, каковы права сторон на расторжение договора и текущая ответственность, если таковая имеется?
Соглашение об управлении должно содержать хорошо составленное положение о расторжении, которое четко определяет права каждой стороны на расторжение.Часто бывает полезно иметь положение о досрочном расторжении по причине, которое можно использовать, если управляющая компания не выполняет требования соглашения.

Дэвид Г. Хельмут, эсквайр и Hellmuth & Johnson, PLLC, представляют большое количество ассоциаций домовладельцев, включая кондоминиумы, кооперативы и ассоциации таунхаусов, в различных юридических вопросах. Более подробную информацию о г-на Хельмуте и юридической фирме можно найти на сайте www.hjlawfirm.com.

Щелкните здесь, чтобы просмотреть PDF-файл этой статьи .

Что такое договоры управления ТСЖ? — How 2 HOA

Существует много ответственности и много работы, связанной с управлением ТСЖ, и некоторые советы директоров решают не брать все это на себя. Вместо этого они нанимают управляющую компанию. Выбор стороннего менеджера ТСЖ позволяет ассоциации делегировать некоторые из своих обязанностей другим компаниям, которые более подготовлены для ведения дел с ТСЖ.Важно выбрать правильную компанию для управления ассоциацией домовладельцев, поскольку они будут выполнять как большие, так и мелкие обязанности от имени сообщества. При выборе управляющей компании ТСЖ следует учитывать несколько факторов, поэтому читайте дальше, чтобы узнать, чего вам следует искать (и избегать), прежде чем принимать решение.

Выбор подходящей управляющей компании

Одна из ваших первых обязанностей при поиске управляющей компании ассоциации домовладельцев — это поспрашивать о рекомендациях.Убедитесь, что управляющая компания, которую вы нанимаете, имеет подтвержденный послужной список. Вы хотите знать, что они справятся со своей работой. Наличие надежной компании поможет совету директоров, и сообщество сможет спокойно отдыхать, зная, что они в надежных руках.

При найме управляющей компании следует учитывать несколько моментов. Очень важно знать, сколько работы им потребуется. Убедитесь, что они — и ваши! — ожидания разумны. Управляющие компании ТСЖ не любят сюрпризов. Как дополнительная услуга, которую вы хотите добавить постфактум, точно так же, как вы не хотите удивляться дополнительной плате в будущем.Убедитесь, что вы честно и открыто говорите с управляющей компанией вашей ТСЖ.

Также разберитесь, что управляющая компания включает в свой объем работы. Будет ли менеджер сосредоточиваться только на административных задачах или они будут разговаривать с домовладельцами? Если у вас есть особые требования, например количество посещений в месяц, им нужно знать об этом с самого начала. У вас есть какие-то области или проекты, которым нужна помощь? Проверьте, есть ли у менеджера опыт работы с подобными проектами.

Если вы сравниваете цены, убедитесь, что сравниваемые услуги совпадают.В противном случае одна компания может быть дешевле, потому что вы не получите от нее столько услуг. Спросите у других ТСЖ, которыми они в настоящее время пользуются услугами этой управляющей компании, как им нравится работать с компанией. Обязательно проверяйте их ссылки.

Кому нужен контракт на управление?

Нужен ли он вообще ассоциации? Некоторые менеджеры предлагают с вами сделку «без контракта», но отсутствие контракта может вызвать у вас гораздо больше проблем в будущем. И вы, и менеджер должны понимать ожидания и объем работы, которую обе стороны ожидают выполнить.Вы оба также должны знать, как (и когда) менеджер будет оплачиваться. Контракт должен быть ясным и справедливым для обеих сторон.

Без контракта менеджер мог быстро повысить цены в любой момент, или компания могла взимать с вас плату за услугу, которую вы не оговаривали заранее. Если вы как ТСЖ не в состоянии установить план работы и оплатить в письменной форме. Затем вы формально обязаны платить управляющей компании за ее услуги по любой цене, которую они назначают.

Если что-то пойдет не так и контракт отсутствует, члены сами могут подать иск против ТСЖ за невыполнение своих фидуциарных обязательств.Защитите себя и своих участников, убедившись, что у вас есть действующий, имеющий исковую силу контракт.

Схема контракта на управление

Несколько шаблонов контрактов ТСЖ можно найти с помощью простого поиска в Google. Вашей ассоциации, вероятно, потребуется адаптировать эти контракты к потребностям вашего сообщества. Документы должны соответствовать вашим CC&R (Соглашения, условия и ограничения), а также всем применимым законам. Надежные и надежные контракты на управление ТСЖ должны охватывать следующие восемь тем:

• Назначение управляющей компании.
• Сотрудники заведующего. Сами управляющие компании являются подрядчиками, а не сотрудниками ТСЖ.
• Обязанности руководителя. Управляющая компания, от ведения финансовой документации до управления имуществом, часто проводит собрания участников и выполняет большую часть повседневных дел. Они собирают взносы и взносы, а также должны обрабатывать неплатежи. Они заботятся о поиске аудиторов для бухгалтерских книг и проверяют правильность финансовых показателей.
• Хороший контракт должен охватывать такие обязанности ассоциации, как предоставление средств, планов и документации.В контракте должно быть указано имя человека в ТСЖ, который будет контактировать с ним управляющим.
• В контрактах должны быть указаны все услуги управляющей компании. Если будут какие-то дополнительные услуги, как они будут выставляться?
• Условия договора. В этом разделе также рассматривается пункт о расторжении, в котором описывается, как можно расторгнуть соглашение. Обычно срок обслуживания составляет год, хотя, конечно, ТСЖ может продолжить продление контракта, если им понравятся услуги.Часто в контрактах указано, что любой из вас может расторгнуть соглашение через 30 или 60 дней без комиссии или штрафа. По истечении этого периода правила и комиссии должны быть указаны в контракте.
• Ответственность. Здесь подробно описаны страховые полисы для ассоциации и менеджера. Менеджер может найти или посоветовать разумную страховку для ТСЖ.
• Общие положения, охватывающие объем самого контракта. Например, есть ли какие-либо элементы, которые могут привести к аннулированию контракта? Здесь также следует отметить любые конфликты интересов.

Заключение

ТСЖ может решить передать на подряд определенные управленческие задачи. При найме сторонней управляющей компании необходимо учитывать множество моментов. После того, как вы выбрали подходящую компанию, важно разработать тщательный и подробный договор между управляющей компанией и ТСЖ. Он защищает как компанию, так и домовладельцев от любых проблем в будущем. Хорошая управляющая компания ценится и приносит пользу тому, как вы управляете своим сообществом, поэтому проявите должную осмотрительность, нанимая компанию, чтобы помочь вашему району.

Управляющая компания / Контракты — Сеть общественных объединений

Государственные ресурсы

Поиск тем по категориям

Поиск тем по категориям Выберите категорию Бухгалтеры и ассоциации (7) Бухгалтерский учет (67) Администрация / отчеты (205) Агенты и претензии (3) Старение на месте (37) Статьи Алабамы (22) Новости Alabama Condo & HOA (96) Статьи Аляски (18) Новости Аляски Кондо и ТСЖ (24) Изменяющие документы (113) Удобства / Поля для гольфа / Бассейны (557) Ежегодные / Общие собрания (219) Арбитраж / Посредничество (20) Архитектурный контроль (154) Статьи Аризоны (270) Arizona Condo & HOA News (388) Arkansas Articles (15) Arkansas Condo & HOA News (58) Audits (40) Australia Articles (205) Australia Strata News (243) Банковское дело и кредитование (48) Заседания совета директоров (305) Советы — Общие (880) Бюджеты / Оценки / Сборы (282) Строительные сообщества (330) Здания (307) Покупка и продажа (350) Статьи Калифорнии (1040) Новости Калифорнийских кондоминиумов и ТСЖ (1339) Статьи Канады (1515) Canada Condo, Strata & HOA News (1768) Обсуждение дел (1414) Контрольные списки (28) Клубный дом (4) Коллекции (687) Статьи Колорадо (48 2) Colorado Condo & HOA News (597) Комитеты (99) Связь — Общие (139) Связь с владельцами (153) Соображения общественных ассоциаций (29) Статьи о кондоминиумах и ТСЖ (6888) Пожары в кондоминиумах (908) Статьи Коннектикута (60) Коннектикут Condo & HOA News (174) Строительные дефекты (353) Коронавирус (COVID-19) (907) Коронавирус (COVID-19) Канада (192) Создание правил и регистров (110) DC Condo & HOA News (75) Работа со СМИ (21) Delaware Articles (23) Delaware Condo & HOA News (55) Девелоперы (267) Директора и должностные лица (91) Чрезвычайные ситуации и долгосрочное планирование (320) Дисплеи и знаки (336) Разрешение споров (221) Статьи округа Колумбия ( 59) Документы и правила — общие (203) Дроны (88) Новости кондоминиумов Дубая (2) Обязанности и ответственность (169) Выборы (146) Электромобили (131) Энергосбережение / водосбережение / солнечная энергия (437) Обеспечение соблюдения правил и положений (458) ) Окружающая среда (127) Этика (47) Справедливые условия проживания / дискриминация (306) Федеральные законы / законы штата (146) FHA / HUD (156) Фидуциарные обязанности (53) Финансы — Ge neral (212) Пожарная безопасность (249) Первая поправка (61) Флаги (228) Флоридские статьи (1806) Florida Condo & HOA News (2991) Мошенничество и хищение (591) Общая ответственность (99) Статьи Джорджии (159) Georgia Condo & Новости ТСЖ (240) Управление (25) Земли / Ландшафтный дизайн / Дороги (264) Оружие (29) Статьи о Гавайях (33) Новости Гавайских кондоминиумов и ТСЖ (152) История (14) Накопление запасов (42) Квартиры в отелях (3) Юмор (33) ) Статьи Айдахо (48) Новости Айдахо Кондо и ТСЖ (73) Статьи Иллинойса (521) Новости Кондо Иллинойса и ТСЖ (825) Статьи Индианы (59) Новости Индианы Кондо и ТСЖ (149) Передняя страница отраслевых новостей (67) Инфраструктура (531 ) Страхование — Общее (429) Страхование владельцев (119) Международные (30) Международные новости кондоминиума и ТСЖ (572) Интернет (73) Статьи Айовы (23) Новости Кондо Айовы и ТСЖ (47) Статьи Канзаса (15) Канзасские кондо и Новости HOA (38) Статьи Кентукки (47) Kentucky Condo & HOA News (57) Юридические и законодательные новости (4043) Законодательные статьи (1438) Жизнь в ассоциации (19) Статьи Луизианы (20) Louisiana Condo И Новости ТСЖ (101) Статьи штата Мэн (204) Кондоминиумы штата Мэн и Новости ТСЖ (20) Техническое обслуживание — Общее (274) Управление — Общее (289) Управляющая компания / Контракты (78) Марихуана (151) Статьи Мэриленда (256) Мэриленд Кондо и Новости ТСЖ (222) Статьи Массачусетса (317) Новости Кондо и ТСЖ Массачусетса (214) Статьи Мичигана (344) Новости Кондо Мичигана и ТСЖ (286) Статьи Миннесоты (64) Новости Кондо Миннесоты и ТСЖ (101) Статьи Миссисипи (17) Миссисипи Condo & HOA News (73) Missouri Articles (37) Missouri Condo & HOA News (169) Mold (52) Montana Articles (13) Montana Condo & HOA News (36) National Condo & HOA News (9,910) Статьи Небраски (14) Nebraska Condo & HOA News (38) Невада Статьи (102) Nevada Condo & HOA News (538) Нью-Хэмпширские статьи (261) New Hampshire Condo & HOA News (111) Нью-Джерси Статьи (370) New Jersey Condo & HOA News (250) ) Статьи Нью-Мексико (17) Новости кондоминиумов Нью-Мексико и ТСЖ (59) Новые владельцы (17) Статьи Нью-Йорка (693) Новости кондоминиумов, кооперативов и ТСЖ Нью-Йорка (553) Информационные бюллетени (27) Шум (82) Статьи Северной Каролины (516) Новости Кондо Северной Каролины и ТСЖ (399) Статьи Северной Дакоты (14) Новости Кондо Северной Дакоты и ТСЖ (12) Неприятности (69) Статьи Огайо (160) Кондо и ТСЖ Огайо Новости (193) Статьи Оклахомы (21) Новости Oklahoma Condo и HOA (63) Op / Ed (619) Статьи Oregon (159) Новости Oregon Condo и HOA (94) Владельцы — общие (346) Парковка (148) Парламентская процедура (21) ) Статьи Пенсильвании (74) Новости кондоминиумов Пенсильвании и ТСЖ (185) Борьба с вредителями (43) Домашние животные (250) Статьи о филиппинских кондоминиумах и ТСЖ (22) Новости филиппинских кондоминиумов (47) Бассейны (23) Президент (36) Процедуры (7) Собственность И несчастные случаи (2) Религия (77) Аренда (154) Резервные объекты (93) Сертификаты резервов (2) Исследования заповедников (87) Запасы (179) Статьи Род-Айленда (225) Новости Кондо Род-Айленда и ТСЖ (25) Секретарь (51) ) Безопасность (427) Жилье для престарелых (104) Служебные / Комфортные / Животные-компаньоны (269) Краткосрочная аренда (436) Сингапур (80) Курение (164) Социальные сети (77) Южная Африка (11) ЮАР Корпоративные и общественные организации A News (19) Статьи Южной Каролины (96) Новости кондоминиумов Южной Каролины и ТСЖ (341) Статьи Южной Дакоты (13) Новости кондоминиумов Южной Дакоты и ТСЖ (11) Вопросы персонала (2) Ливневые пруды / удерживающие пруды (55) Налоги (133) ) Технологии — Общие (233) Статьи Теннесси (71) Tennessee Condo & HOA News (125) Техасские статьи (522) Texas Condo & HOA News (559) Таймшер (21) Переходный период (74) Казначей (43) U.Новости S Territories Condo и HOA (13) Без категорий (13) Статьи о территориях США (16) Статьи Юты (85) Новости Юты о кондоминиумах и ТСЖ (91) Контракты с поставщиками (49) Продавцы — страхование и залоговые права (5) Статьи Вермонта (233) Vermont Condo & HOA News (24) Насилие в ассоциациях (93) Вирджинские статьи (214) Virginia Condo & HOA News (382) Волонтерство (101) Вашингтонские статьи (321) Washington Condo & HOA News (172) Веб-сайты (46) Запад Статьи Вирджинии (26) Новости кондоминиумов Западной Вирджинии и ТСЖ (26) Статьи Висконсина (149) Новости кондоминиумов Висконсина и ТСЖ (78) Работа с бухгалтерами (17) Работа с ассоциациями (20) Работа с адвокатами (108) Работа с советами директоров (75) ) Работа с подрядчиками / поставщиками (157) Работа с правительством (494) Работа со страховыми агентами (18) Работа с руководством (77) Работа с собственниками (134) Статьи Вайоминга (12) Новости Wyoming Condo & HOA (19)

18 Годы освещают новости и статьи ассоциации

Сеть общественных ассоциаций (CAN) является крупнейшей F Ресурс REE для кондоминиумов, ассоциаций домовладельцев (HOA) и владельцев собственности (POA), Planned Unit Developments (PUD), Common Interest Developments (CID) и общественных ассоциаций.Он разработан, чтобы помочь владельцам, членам правления и комитетов, арендаторам, а также менеджерам, юристам, бухгалтерам, страховым агентам и поставщикам, которые работают с ними. Сейчас здесь доступно более 28 000 статей и ссылок на новости. Воспользуйтесь поиском выше, чтобы найти то, что вам нужно, или выберите категорию для просмотра. Из соображений авторского права мы можем использовать только короткий отрывок из статьи, прежде чем ссылаться на полную статью. Мы действительно используем программу, которая проверяет, работает ли ссылка, но все может измениться между поисками.Приносим извинения, если ссылки, по которой вы переходите, больше нет.

Что совету ТСЖ следует учесть перед подписанием контракта на управление

Если правление ТСЖ решило нанять управляющую компанию для повседневной работы ассоциации домовладельцев, важно пересмотреть контракт и уделить пристальное внимание к тому, что фактически заключает в себе управляющая компания.

Как и любое другое деловое соглашение, Ассоциация будет заключать договорное соглашение с управляющей компанией, и есть некоторые важные вопросы, которые Совет директоров должен задать перед подписанием, обозначенным пунктирной линией.

Охватывает ли договор то, что совет ТСЖ хочет, чтобы управляющая компания делала?

• Обязанности, сборы и ожидания обеих сторон должны быть четко указаны.

Содержит ли контракт то, что Ассоциации не требуется от компании?

• Например, подрядчик говорит, что менеджер позаботится обо всех почтовых отправлениях, но секретарь Правления более чем счастлив продолжить эту задачу.

Нужно ли обсудить дополнительную плату?

• Например, почтовые расходы, копии или дополнительное время менеджера, такое как канцелярское время, которое может взиматься почасово, когда необходимо выполнить крупную рассылку или составить бюджет.

Какова политика отмены в случае, если ассоциация домовладельцев хочет расторгнуть договор?

• Важно понимать, сколько необходимо уведомлений и взимаются ли сборы в случае досрочного расторжения контракта.

Будет ли контракт автоматически продлен?

• Заключит ли Правление многолетний контракт или нет, зависит от того, что указано в руководящих документах Ассоциации. Если контракт автоматически продлевается, члены правления ТСЖ должны не забыть назначить время для встречи с управляющей компанией до продления, чтобы дать обеим сторонам возможность обсудить, все ли работает хорошо или нет.Пришло время пересмотреть такие вещи, как комиссионные, управленческие обязанности и т. Д.

Покроет ли страхование ассоциации защиту менеджера в случае судебного иска?

• Если ТСЖ и управляющий поданы в суд, контракт управляющего часто требует, чтобы страхование ТСЖ покрыло их защиту (если действие не является результатом халатности управляющего). Совету директоров следует проконсультироваться со своим страховым агентом, чтобы узнать, доступно ли покрытие и каковы могут быть дополнительные расходы.

Ассоциация домовладельцев обязана знать, что подписывается, чтобы члены совета директоров выполняли свои обязанности по защите, поддержанию и развитию Ассоциации. Члены совета директоров могут даже захотеть рассмотреть возможность рассмотрения контракта третьей стороной, например юридической фирмой.

Хорошая управляющая компания должна рассматривать это как прекрасную возможность быть открытой и наладить хорошие отношения с правлением ТСЖ. Позволяя Правлению удостовериться, что ему комфортно с документами, он также задает тон будущим отношениям, укрепляя уверенность и доверие.

Вы торгуете своим контрактом на управление? Сначала прочтите эти семь советов и образцы запросов предложений

Август 2014 г.

Нужна помощь в найме подходящей управляющей компании? Мы вас прикрыли.

Вот семь советов от инсайдеров отрасли и пять образцов запросов предложений, которые вы можете использовать для анализа объема информации, которую вам необходимо собрать о претендентах.

1. Узнайте, чем занимается ваша ТСЖ. «Убедитесь, что вы понимаете объем работы, которую выполняет ваше руководство», — советует Дженни Ки, вице-президент RealManage из Остина, штат Техас, из Сан-Рафаэля, Калифорния., компания по управлению ассоциациями, которая курирует недвижимость в Аризоне, Калифорнии, Колорадо, Флориде, Луизиане, Неваде и Техасе. «Вы хотите иметь возможность сказать:« В прошлом году мы разослали 5000 писем и оштрафовали 200 владельцев ». И «Мы хотим, чтобы вы отвечали на все звонки в течение [определенного времени]».

   «Вам необходимо знать эти вещи, чтобы вы могли объяснить менеджерам, является ли управление вашей ассоциацией большой работой или нет, что позволяет им правильно оценивать ее», — говорит Ки. «Некоторые управляющие компании предлагают цену, потому что они хотят бизнес.Затем они могут вернуться и сказать: «Мы не осознавали, что вы этого хотели» или «Мы не осознавали, что вы отправили столько уведомлений о нарушениях».

2. Спросите философию управляющей компании. «Я бы не стал заниматься юридическими вопросами, такими как оговорка о расторжении договора, — говорит Брэд ван Ройен, партнер компании Home Encounter, Тампа, Флорида, которая управляет 15 общественными ассоциациями, насчитывающими около 3000 владельцев. . Ищите философские вопросы.Управляющая компания — это закрытая или оперативная компания? Есть большая разница. На мой взгляд, появляется все больше фирм двух типов: одни из них более административные, а другие больше ездят на автомобиле и разговаривают с домовладельцами. Формулируйте свои вопросы о типе управления, которое вы собираетесь получить ».
3. Наймите компанию, а не менеджера. « Я советую учитывать общие ресурсы и опыт управляющей компании », — говорит Эндрю Шлегель, CCAM ®, исполнительный вице-президент по управлению сообществами округа Ориндж и Лос-Анджелеса в FirstService Residential в Алисо Вьехо, Калифорния.«Ищите то, что демонстрирует его технологические ресурсы, его способность привлекать хороших талантов и его способность предоставить вам специальные знания по конкретным проектам или проблемам, которые могут у вас возникнуть.

   » Во многих запросах предложений есть вопросы о том, кто является менеджером будут и заявления о том, что совет директоров хочет встретиться с менеджером заранее, — объясняет Шлегель. — Но в большинстве управляющих компаний менеджеры не сидят и ждут, пока их направят на счета. Я даже видел ситуации, когда советы директоров говорили: «Нам нужно знать, кто будет нашим новым менеджером, и именно так мы сделаем свой выбор.- Но могу сказать, что это буду я, приду на три месяца, а потом больше не появлюсь. Выбирайте управляющую компанию, а не менеджера ».

4. Не стоит слишком задумываться о гипотетических вопросах. « Иногда члены совета директоров предлагают нам сценарии и спрашивают, как мы с ними справимся, — объясняет Ройен ». Но со всеми будут обращаться по-разному, потому что все зависит от того, что предусмотрено вашими руководящими документами. Сказать, как бы вы справились с конкретной ситуацией, не всегда так черно-белым, как вы думаете.С другой стороны, я всегда использую эти вопросы, чтобы отправить электронное письмо и вступить в диалог с советом директоров, который ставит меня в более выгодное положение, чем менеджеры, печатающие простые ответы на запросы предложений ».
5. Сравните цены с умом. « Сделать Конечно, цены равны яблокам, а не яблокам, — говорит Ки. — Мы достаточно учитываем ставки. Но убедитесь, что дополнительных затрат не слишком много, и что вы сравниваете ставки на основе разбивки сопоставимых затрат ».

   Шлегель соглашается.« Ценообразование всегда сложно, потому что все зависит от того, что включено в базовую ежемесячную плату за управление. ,» он говорит.«Мой совет — получить матрицу того, что включено, а что не включено в базовую плату за управление. Мы часто находим, что другая компания предлагает около 2500 долларов в месяц, а мы находимся на уровне 2800 долларов. Затем правление обнаруживает, что эта другая компания взимает с вас плату за занимает минуты, и за все, кроме часового заседания совета директоров, они начнут взимать с вас больше.
   

   «Вот почему мы начали переходить на полуинклюзивное соглашение об управлении, — говорит Шлегель. — Есть определенные затраты, которые, как мы знаем, будут быть там каждый месяц, как за почтовые расходы.Таким образом, мы не отправляем счет-фактуру, в котором говорится, что мы сделали 852 копии по цене X каждая, и совет директоров должен задаться вопросом, хорошее или плохое число — 852 ».

6. Также поговорите со своей нынешней компанией. Если нет действительно веской причины не делать этого — например, растраты или других неправомерных действий — убедитесь, что вы начали диалог с вашей нынешней управляющей компанией, чтобы увидеть, сделают ли незначительные изменения в существующем соглашении вас счастливыми и помогут избежать головных болей в переходный период. Не думаю, что советы директоров тратят достаточно времени на разговоры со своей нынешней управляющей компанией, прежде чем предлагать контракт, и я понимаю, почему », — говорит Ки.«Это неудобно. Но это действительно может помочь».
7. Используйте запросы предложений не только для контрактов на управление. «Не используйте их только для новой управляющей компании», — советует ван Ройен. «Используйте [RFP] для всех услуг, например, вашего контракта на благоустройство территории. В Интернете есть множество шаблонов. Просто поищите в Интернете« запрос предложений для ландшафтного дизайна ». Затем используйте лучшие, чтобы создать свой собственный запрос предложений, добавив вопросы, относящиеся к тому, что вы ищете «.

5 Образцы запросов предложений для управления ТСЖ

Образец 1, предоставленный Биллом Уорроллом, вице-президентом FirstService Residential, Голливуд, Флорида.

Образец 2, предоставлен Стивеном Паркером, президентом FirstService Residential Nevada, Лас-Вегас, Невада.

Образец 3. Предоставлено Биллом Уорроллом, вице-президентом FirstService Residential, Голливуд, Флорида.

Пример 4. Предоставлено Дженни Ки, вице-президентом RealManage, Остин, Техас.

Пример 5. Предоставлено Дженни Ки, вице-президентом RealManage, Остин, Техас.

Примечание редактора: вы заметите, что в этих образцах запросов предложений используются разное форматирование и стили.Мы сохранили документы в том виде, в котором они были предоставлены, с минимальным редактированием или без него, чтобы вы могли видеть различные подходы, применяемые другими общественными ассоциациями, которые отправили запросы предложений нашим участникам, которые, в свою очередь, великодушно согласились поделиться ими с читателями HOAleader.com. .

Что нужно знать о ТСЖ

Многие жилые районы имеют структуру товарищества домовладельцев (ТСЖ), чтобы поддерживать чистую и сплоченную атмосферу в районе.Кроме того, когда вы покупаете кондоминиум, таунхаус или дом на одну семью в рамках «запланированной застройки», вы также можете столкнуться со структурой ТСЖ.

Хотя ТСЖ иногда избавляет домовладельца от некоторых обязанностей, они также могут иметь некоторые обязательства домовладельца. Прежде чем купить дом, который делает вас частью ТСЖ, вот что вам нужно знать и вопросы, которые вы должны задать как ассоциации, так и вам и вашей семье.

Ключевые выводы

• Многие кондоминиумы, кооперативы и даже некоторые районы имеют ассоциации домовладельцев (ТСЖ), состоящие из жителей-членов.
• Члены ТСЖ избираются из числа жителей и служат для обслуживания территории, страхования, коммунальных услуг, а также общих финансов строительного комплекса или сообщества.
• Большинство ТСЖ требуют, чтобы все владельцы квартир вносили ежемесячную плату за обслуживание, а также могут потребовать специальных одноразовых взносов для покрытия крупных общественных расходов.
• В уставе ТСЖ будет разъяснено, какие обязанности являются ассоциациями, а какие — собственниками квартир.

ТСЖ

Для перехода к запланированной застройке часто требуется, чтобы вы присоединились к ТСЖ сообщества и оплатили его сборы, чтобы помочь покрыть содержание общих частей, общих строений и экстерьеров.Членство также обязывает вас соблюдать договоренности, условия и ограничения ассоциации (CC&R). Эти правила могут помешать вашей мечте, например, о фиолетовой входной двери или о том, чтобы оставить свой фургон на подъездной дорожке, поскольку CC&R обычно включают положения о внешнем виде вашего дома и транспортных средствах, которые вы можете припарковать за его пределами.

Статистически, согласно анализу данных прикладного микроэкономиста Вятта Дж., У американцев один шанс из пяти жить в доме, являющемся частью ТСЖ.Кларк.С тех пор, как была составлена ​​оценка Кларка (в 2017 году), недвижимость с ТСЖ продолжила расти.

Подходит ли вам жизнь в плановой застройке? И если да, то у каких из них есть ТСЖ, которые могут вам больше подойти? Ответы на эти вопросы зависят не только от ваших финансов, но и от вашего энтузиазма по поводу общих удобств, терпимости к правилам и нормам и комфорта с самоуправлением — поскольку за большинством ТСЖ наблюдают добровольцы, живущие в застройке.

9 советов по работе с ассоциациями домовладельцев

1.Комиссионные сборы широко варьируются

Исследование Trulia, в котором использовались данные опроса американского сообщества, показало, что ежемесячные сборы ТСЖ в 2015 году составляли в среднем 331 доллар в месяц. Средние значения варьировались от минимума в 218 долларов в месяц в Уоррене, штат Мичиган, до максимума в 571 доллар в Нью-Йорке. Трулия обнаружила, что сборы обычно выше в старых зданиях и комплексах с большим количеством единиц в целом.

По словам Нейта Мартинеса, агента по недвижимости в RE / MAX Professionals в Глендейле, штат Аризона, на стоимость также влияет количество и размер удобств в комплексе.Например, в комплексе, охраняемом воротами, с клубом и полем для гольфа, вероятно, будет взиматься более высокая плата, чем в случае с минимальной безопасностью и скромной общей площадью.

Сборы могут различаться даже в пределах застройки из-за различий в площади, расположении и ориентации, все из которых могут повлиять на то, сколько потребуется собственности на содержание.

Большинство услуг по множественному листингу (MLS) включают сборы ТСЖ в листинг недвижимости. Это должно гарантировать, что вы можете получить доступ к информации через REMAX.com, Zillow.com, Realtor.com и другие листинговые сайты, по словам Мартинеса.

Вы также должны узнать, как часто и на сколько увеличивались комиссии. Если можете, получите распечатанную историю взносов ТСЖ по годам за последние 10 лет. Мартинес говорит, что сборы за ТСЖ обычно повышаются не чаще, чем ежегодно. По опыту Мартинеса, увеличение ТСЖ обычно составляет от трех до пяти лет вперед с использованием оценок будущих затрат на коммунальные услуги, рабочую силу, техническое обслуживание и многое другое.

Изучите эти прогнозы, если они доступны. Поскольку это всего лишь приблизительные данные, Мартинес предлагает вам также проверить сумму, на которую сборы могут увеличиваться каждый год в соответствии с уставом ТСЖ. В новом комплексе это исследование может помочь определить, были ли первоначальные сборы ТСЖ привлекательно, даже искусственно занижены, чтобы привлечь домовладельцев, и могут ли они со временем значительно увеличиться, чтобы покрыть разрыв между доходами и затратами.

В качестве альтернативы может иметь место и обратное, то есть сборы ТСЖ за новую застройку могут со временем немного снизиться по мере того, как к застройке добавляется больше домов, и больше домовладельцев доступно для разделения постоянных затрат ТСЖ.

2. То, что вы получаете, тоже варьируется

«Когда вы покупаете дом в управляемом сообществе, вы фактически покупаете набор юридических обязательств и прав в дополнение к физическому жилому пространству», — говорит Джон Мэннинг, управляющий брокер RE / MAX on Market в Сиэтле. Точные права, услуги и удобства, за которые несет ответственность ТСЖ, могут варьироваться в зависимости от взимаемых сборов. «В закрытом сообществе может быть обслуживание ворот как единственное соглашение между домовладельцами, или может существовать ТСЖ с юридическими полномочиями управлять гораздо большим количеством», — говорит он.

Посмотрите, что включено (и не включено), что повлияет на ваши семейные финансы. Придется ли вам платить, например, за вывоз мусора? Включены ли коммунальные услуги? Какие? А как насчет кабельного и / или интернет-сервиса?

Имейте в виду, что вы будете платить за льготы, например за удобства для отдыха, независимо от того, пользуетесь вы ими или нет. Узнайте часы работы таких удобств, как бассейны и теннисные корты, чтобы определить, подходят ли они вашему расписанию. Если вы думаете, что захотите поделиться этими удобствами с друзьями или семьей, ознакомьтесь с правилами и тарифами, касающимися использования гостями.

Выровняйте сборы — а также их включения и исключения — по сравнению с другими разработками в этой области, особенно с теми, которые уже включены в ваш короткий список. «Если вы хотите узнать о диапазонах ТСЖ для вашего региона, лучший ресурс — это обратиться к профессиональному брокеру по недвижимости, который хорошо разбирается в ассоциациях домовладельцев», — говорит брокер Мэннинг.

3. Могут применяться дополнительные сборы

ТСЖ может использовать один из нескольких подходов к управлению финансами.Этот выбор особенно влияет на то, как он финансирует непредвиденные расходы и такие капитальные вложения, как замена системы HVAC.

По словам Джона Мэннинга, управляющего брокера RE / MAX on Market в Сиэтле: «Некоторые ассоциации предпочитают наличие большого резерва наличности для выполнения технических, юридических или управленческих обязательств по мере их возникновения. Другие имеют более низкие комиссионные сборы и полагаются на специальные оценки — фонды. взимается вне сборов ТСЖ — за ремонт и техническое обслуживание ». Эти сборы аналогичны налоговым начислениям, которые иногда взимаются местными органами власти.

Вот как работает маршрут оценки: когда возникают крупные расходы, такие как замена крыши или лифта, а в резервах ТСЖ не хватает средств для их оплаты, ассоциация может взимать с каждого домовладельца специальную оценку. Эти сборы могут исчисляться тысячами долларов.

По словам Мэннинга, размер резервного фонда будет зависеть не только от подхода ТСЖ, но и от возраста, состояния и удобств здания. Разработки часто составляют многолетние планы ремонтов и капитальных вложений, включая их годовые затраты и ожидаемый остаток в резервном фонде на то время, когда потребуются затраты.

Попросите показать эти документы, обращая особое внимание на то, насколько необходимые расходы совпадают с балансом резервного фонда. При изучении этих таблиц может быть полезна профессиональная помощь. Его компания, по словам Мэннинга, должна «предлагать клиентам обсудить финансовую отчетность с бухгалтером, [который является] экспертом по анализу финансовых показателей [событий]».

ТСЖ должно быть в состоянии предоставить такой список. Спросите также, не планируются ли в будущем какие-либо специальные оценки.Обратите внимание, что эффект масштаба может означать, что специальные взносы для определенных капитальных затрат могут быть меньше в ТСЖ, в которых много членов, и выше в ТСЖ меньшего размера, где на аналогичные расходы будет меньше домовладельцев, которые будут их финансировать.

4. Комиссии и одобрение ипотеки

Рассматривая покупку недвижимости в рамках запланированного развития, вы, конечно же, учитываете влияние взносов ТСЖ на ваши общие финансы. То же самое и с потенциальными ипотечными кредиторами.

Как и в случае с налогами на недвижимость (которые, кстати, не включены в сборы ТСЖ в большинстве проектов), банки будут учитывать ваши ежемесячные сборы ТСЖ при принятии решения о том, какой размер ипотеки вы сможете себе позволить.В результате вы можете столкнуться с неприятными компромиссами при выборе собственности. Более высокие сборы ТСЖ могут оставить вам меньшую утвержденную сумму, которую вы потратите на свой дом, по сравнению с выбором альтернативной собственности с низкими сборами или без них.

Интересно, что наличие сборов не обязательно снижает стоимость собственности; во всяком случае, есть свидетельства обратного эффекта. Исследование, проведенное микроэкономистом Кларком, показало, что после уравновешивания размера и местоположения дома недвижимость, входившая в состав ТСЖ, продавалась в среднем примерно на 4% дороже, чем те, которые не входили в ассоциацию.Он обнаружил, что премия наиболее высока, когда дом и новостройка новые; он снижается с возрастом.

Ваш потенциальный кредитор может предоставить сумму платежа по ипотеке, и у вас уже должны быть цифры налога на имущество и комиссии ТСЖ. Если вы только начинаете поиск дома и еще не имеете отношений с кредиторами, воспользуйтесь онлайн-калькулятором ипотечного кредита, чтобы оценить вероятный платеж по ипотечному кредиту по основной сумме, которую вы ищете, и ввести другую соответствующую информацию, включая вашу плановый первоначальный взнос.

Опять же, это может предоставить любой кредитор, с которым вы разговариваете. В качестве альтернативы, многие онлайн-калькуляторы ипотечных кредитов, в том числе тот, который мы связали с вышеупомянутым, также позволяют запрашивать у ипотечных кредиторов котировки по ставкам и максимальным утвержденным суммам.

5. Число заветов

Поскольку правила и положения любого конкретного ТСЖ могут быть уникальными, не полагайтесь на информацию из вторых рук или прошлый опыт в других разработках, чтобы узнать, каковы правила и договоренности ТСЖ.И хорошенько подумай, сможешь ли ты с ними жить.

Если вы не можете найти CC&R в Интернете, на веб-сайте ТСЖ попросите своего агента по недвижимости приобрести их для вас или получите их, связавшись напрямую с ТСЖ. Обязательно проверьте актуальность документа, прежде чем заходить слишком далеко в процесс покупки.

Вы можете обнаружить, что у вас больше ограничений, чем вы думаете. В дополнение к регулированию цвета дверей и т. не редкость, например), насколько высокими могут быть заборы и какие типы покрытий можно использовать на окнах, выходящих на улицу.

Если экологически чистый образ жизни является личным приоритетом, проверьте зеленые положения ТСЖ, начиная с того, что можно посадить вокруг вашего дома, и как можно поддерживать эту растительность.

Например, некоторые ТСЖ не допускают ксерискапирования, экологически чистой формы озеленения для засушливого климата, и могут ограничивать размер и состав любого сада, который вы сажаете. Правила могут также предписывать использование определенных удобрений, пестицидов или спринклерных систем для ухода за двором и запрещать подобные компостные кучи и солнечные батареи.

Проверьте, нет ли языка, который может помешать или даже затруднить сдачу в аренду вашей собственности. То, что считается обычным, может зависеть от юрисдикции. «В районе Сиэтла часто встречаются запреты на краткосрочную аренду [на время отпуска]. ТСЖ заинтересованы в ограничении процента квартир, не занимаемых собственниками, поскольку ипотечные кредиторы могут неохотно ссужать ссуды на здания с высокой арендуемой заполняемостью », — говорит Мэннинг.

6. Управление конфликтами

Как и в любом сообществе, в рамках запланированного развития возникают разногласия, иногда из-за того, что некоторые жители нарушают или нарушают правила.Перед покупкой узнайте, как устанавливаются и соблюдаются правила, а также какие наказания применяются к нарушителям правил.

Санкции могут быть строгими. В некоторых ТСЖ последствия могут включать в себя наложение штрафа или судебного иска или наложение ТСЖ залогового права на ваш дом. Обратите особое внимание на то, может ли ТСЖ взыскать взыскание с вашей собственности за неуплату взносов ТСЖ или неуплату штрафов в результате нарушений CC&R.

Спросите о процессе разрешения любых конфликтов, а также о том, как ТСЖ вносит дополнения или изменения в правила.

Запросите список или другой отчет о конфликтах и ​​нарушениях правил, которые ассоциация должна была устранить. Если в этой информации нет подробностей о судебных процессах, спросите о них. Обязательно проверьте любые прошлые, настоящие или ожидающие рассмотрения судебные процессы, в которых участвует ТСЖ. Также просмотрите исход любых таких случаев.

7. Репутация ТСЖ

Поскольку ассоциация, по сути, служит гипер-местным правительством для сообщества, стоит посмотреть, кто ею управляет и насколько хорошо эти люди работают вместе.

За ТСЖ очень часто наблюдают жители сообщества, которые занимают свои должности в качестве волонтеров и избираются членами ассоциации. Однако некоторые ассоциации полностью управляются профессионально. Если частная компания управляет ТСЖ, изучите ее репутацию перед покупкой. Если у ТСЖ есть сотрудники или компании, которым она поручает задачи, спросите об этих организациях и о той работе, которую они выполняют.

По возможности поговорите с некоторыми из нынешних владельцев здания — желательно с теми, кто не состоит в совете ТСЖ и живет в этом здании несколько лет.Насколько коллегиально функционирует правление? Различия во мнениях обычно решаются вежливо и конструктивно? Обратите внимание на признаки частой, даже постоянной драмы. Как и в случае с некоторыми другими руководящими органами, ТСЖ могут столкнуться с эгоизмом, властными играми и мелкой политикой.

Выделите время для разговора с президентом ТСЖ, чтобы понять, хотите ли вы, чтобы этот человек принимал от вашего имени решения по поводу развития. Спросите президента также об интересе жителей к работе в совете: есть ли у них высокая мотивация для этого или относительное безразличие? Этот разговор также может побудить вас (или нет) однажды стать членом совета директоров, что потребовало бы вашего избрания и отказа от свободного времени для ваших новых обязанностей.

8. Соответствие ТСЖ

Не полагайтесь на то, что вас правильно предупредят о каких-либо проблемах между ассоциацией и текущим владельцем дома, который вас интересует. Если своевременно не спросить об этих проблемах, это может привести к их унаследованию при вступлении во владение имуществом.

Некоторые потенциальные проблемы могут быть очевидны, например, мертвый или заросший ландшафт или отслаивающаяся краска. И наоборот, внес ли владелец внешние улучшения или другие изменения в собственность без одобрения ТСЖ? Если эти изменения не соответствуют правилам, что могло бы случиться с вами, если бы вы владели недвижимостью? Вы можете заставить владельца решить проблемы в рамках договора купли-продажи или предоставить наличные при закрытии сделки.

9. Страхование ответственности

Как и в случае владения недвижимостью, страхование в рамках запланированного развития также может быть разделено, при этом ТСЖ покрывает одни опасности или области, а домовладелец несет ответственность за другие.

Это часто предусмотрено законом штата. Во Флориде, например, ТСЖ кондоминиума должно застраховать все общее имущество, которое включает в себя все части здания вплоть до незавершенного гипсокартона. Между тем, домовладелец несет ответственность за страхование всего личного имущества в своем доме, включая бытовую технику, полы, мебель, оконные рамы и т. Д.

Проверьте закон штата, в котором вы будете жить, чтобы узнать точное разделение требований. Подтвердите, что ТСЖ для объекта недвижимости, который вы рассматриваете, соответствует этим требованиям.

Страхование от катастроф особенно важно, если вы планируете купить квартиру или таунхаус в районе, подверженном крупным стихийным бедствиям, таким как наводнения, землетрясения, метели, лесные пожары, торнадо или ураганы. «На Тихоокеанском Северо-Западе страхование от землетрясений очень распространено [в запланированных застройках], хотя и не требуется», — говорит Мэннинг.

Проверьте, предоставляет ли ТСЖ дополнительное покрытие в качестве привилегии владения в рамках проекта. «[A] дальновидное ТСЖ может сделать кондоминиум более привлекательным», — говорит Мэннинг. Они могут добавить «страхование от землетрясения и других видов страхования от опасностей, [которое] будет отражено в взносах домовладельца в ТСЖ». Вы, конечно же, должны подтвердить, распространяется ли такое дополнительное покрытие на районы, за которые домовладелец несет юридическую ответственность, или только на те, которые находятся в ведении ТСЖ.

Итог

Жить в запланированной застройке — и частично руководствоваться правилами ТСЖ — может быть смешанным благословением. Он предлагает перспективу обмена некоторого контроля над вашим домом на меньшие обязанности по его содержанию, а также на пользование общими удобствами и безопасностью. Однако он также может сменить разнообразный внешний вид типичного района на более однородный, хотя и с меньшими шансами на то, что соседский вкус украшений или небрежные привычки обслуживания станут для вас проблемой.

То, насколько хорошо вы примете эти компромиссы, повлияет на то, насколько вы будете счастливы в кондоминиуме или другом «запланированном доме». Если вы решите совершить покупку, обязательно привлеките профессионалов, в том числе агента по недвижимости, который знаком с планируемыми застройками и ТСЖ, поскольку у них есть ряд необычных аспектов по сравнению с покупкой дома на одну семью.

.