Инвестиционный договор в строительстве и совместная деятельность – АКГ «Деловой профиль»
Инвестиционный договор является одним из самых распространенных видов договоров при финансировании строительства. Заключив такой договор, стороны (как правило, это юридические лица) начинают финансирование, проектирование и строительство будущего объекта недвижимости как жилого, так и нежилого назначения. Часто одной из сторон в договоре выступает городская администрация, реже — некоммерческая организация, которые предоставляют для строительства земельный участок на определенных условиях. Договаривающиеся стороны закрепляют в договоре условия своего участия, объем финансирования и доли площадей, которые перейдут к ним после завершения стройки.
История вопроса и Постановление Пленума ВАС
Широкому распространению инвестиционных договоров способствовало принятие Закона РСФСР от 26.06.1991 N 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», который появился на несколько лет раньше, чем Гражданский кодекс (часть вторая ГК РФ, например, вступила в силу 1 марта 1996 г.
Возможно, именно по причине того, что первый Закон об инвестиционной деятельности был принят раньше Гражданского кодекса, а Закон об инвестиционной деятельности в форме капвложений — позже него, среди специалистов шли постоянные споры о том, имеет инвестиционный договор самостоятельный характер наряду с другими видами гражданско-правовых договоров, указанных в Гражданском кодексе, или нет. Ведь от юридической квалификации договора во многом зависит налогообложение у подписавших его сторон. Арбитражная практика по этому вопросу не была единообразна.
Эти споры прекратились, когда летом 2011 г. Пленум ВАС постановил: при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам гл.
При этом Пленум ВАС сделал оговорку (абз. 2 п. 11), что разъяснения, содержащиеся в данном Постановлении (за исключением абз. 2 п. 4, где говорится о купле-продаже, когда не установлено иное), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве .
После этого ФАС округов, руководствуясь обязательными для них разъяснениями Пленума ВАС, стали направлять на новое рассмотрение поступившие к ним дела, возникшие из споров по инвестиционным строительным договорам, указывая в своих постановлениях, что нижестоящим судам при новом рассмотрении дел необходимо установить правовую природу этих договоров.
Специалисты снова начали спорить, но уже о том, правилам какой главы Гражданского кодекса больше всего соответствуют инвестиционные строительные договоры.
Так как же их квалифицировать?
Юристы, аудиторы и налоговые консультанты стали высказывать разные мнения, как следует квалифицировать инвестиционные строительные договоры. Ведь различная их квалификация существенно изменяет порядок налогообложения у сторон договора, и в первую очередь по НДС.
Одни склонялись к тому, что такие договоры, скорее всего, надо расценивать как договоры купли-продажи будущей недвижимости, аргументируя это ссылкой на Постановление N 54, где, помимо прочего, было сказано, что, если не установлено иное, арбитражным судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи (абз. 2 п. 4 Постановления N 54). Сторонники данного подхода утверждали, что тем самым ВАС априори расценил договор долевого участия в строительстве жилья как договор купли-продажи будущей недвижимости, а инвестиционный договор более всего схож с договором долевого участия.
Другие специалисты делали вывод, что инвестиционные договоры по финансированию строительства, вероятнее всего, надо расценивать как договоры подряда, так как в этом же Постановлении N 54 указано, что если по условиям договора одна сторона имеет в собственности или на ином праве земельный участок и предоставляет его другой стороне для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, то это нужно расценивать как строительный подряд (п. 6 Постановления N 54). Противники данной точки зрения говорили, что для договора строительного подряда существенным условием является наличие технической документации, которая часто отсутствует на момент его заключения.
Третьи, ссылаясь на п. 7 Постановления N 54, утверждали, что чаще всего инвестиционный договор содержит в себе условия, позволяющие расценить его как договор о совместной деятельности (простого товарищества). На это им возражали оппоненты, указывая на нормы ст. 1041 ГК РФ, где говорится о том, что совместная деятельность для предпринимательских целей возможна только для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей, а инвестиционные контракты чаще всего заключаются с некоммерческими организациями (городскими администрациями и учреждениями).
Были и четвертые, которые исходили из буквального прочтения абз. 1 п. 4 Постановления N 54 и обращали внимание на «и т.д.» в конце текста, делая вывод, что тем самым ВАС не исключает применение к инвестиционным договорам правил других глав ГК РФ, а именно гл. 52 «Агентирование» и гл. 49 «Поручение».
Специалисты и другие заинтересованные лица также ждали, что по существу вопроса свое мнение выскажет Минфин, ведь согласно ст. 34.2 НК РФ именно это ведомство дает письменные разъяснения налоговым органам, налогоплательщикам и налоговым агентам по вопросам применения налогового законодательства. Но Минфин высказывать свою точку зрения не спешил.
Инвестиционный договор как совместная деятельность -мнение судов
В 2012 г. ФАС МО и Девятый арбитражный апелляционный суд (9-й ААС) вынесли ряд постановлений по спорам, возникающим из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства и реконструкции объектов недвижимости, постановив при этом, что между сторонами инвестиционной деятельности установились отношения, урегулированные правилами гл.
Обратите внимание! Основное значение этих судебных решений в том, что инвестиционные договоры, признанные договорами о совместной деятельности (простого товарищества), заключались между коммерческой организацией и некоммерческой. При этом первая изначально заключала договор в целях получения прибыли, а согласно нормам ст. 1041 ГК РФ сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
Иными словами, суды решили, что заключение договора о совместной деятельности допускается даже в том случае, когда одна из сторон, являясь коммерческой организацией, участвует в нем для получения прибыли, а другая сторона (некоммерческая организация) — для достижения иного полезного эффекта.
С этого места поподробнее…
Рассматривая спор по инвестиционному договору между Правительством Москвы и коммерческой организацией, ФАС МО (Постановление от 30.
08.2012 N А40-6920/12-76-64) признал сложившиеся между ними отношения по договору совместной деятельностью (простым товариществом).
В данном случае коммерческая организация, именуемая в контракте инвестором, обязалась за счет собственных и (или) привлеченных средств:
— произвести проектирование и строительство на освобождаемой территории жилого комплекса, а также объектов социальной инфраструктуры: детского сада, блока начальных классов и городских инженерных сетей к объектам;
— осуществить перекладку двух воздушных ЛЭП-110 кВт в подземный коллектор и перенос 250 гаражей-ракушек.
При этом в собственность Правительства Москвы в лице Департамента имущества подлежат передаче 100% площадей детского сада и блока начальных классов, а также 40% встроенно-пристроенных нежилых площадей.
Примечание. Прямое участие муниципальных образований в имущественном обороте посредством инвестиционной деятельности в целях достижения положительного социального эффекта допускается действующим законодательством в силу положений гл.
5 ГК РФ, ст. ст. 1 и 19 Федерального закона N 39-ФЗ, ст. ст. 1 и 2 Закона РСФСР N 1488-1 (Постановление Президиума ВАС РФ N 13356/08).
Суд указал на следующее. Поскольку из содержания инвестиционного контракта не следует, что целью обеих сторон договора являлось осуществление предпринимательской деятельности, действующим законодательством допускается прямое участие Правительства Москвы как государственного органа в инвестиционной деятельности в целях достижения положительного социального эффекта. При этом ФАС МО отметил, что данная правовая позиция изложена в Постановлениях Президиума ВАС РФ от 29.11.2005 N 10477/05 и от 17.02.2009 N 13356/08.
Здесь, помимо прочего, интересна ссылка на Постановление Президиума ВАС РФ N 13356/08, где рассматривалось дело по иску прокурора Новосибирской области, который обратился в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным инвестиционного договора между администрацией и коммерческим обществом. Прокурор счел данный договор ничтожным, противоречащим требованиям п.
2 ст. 1041 ГК РФ (где говорится, что договор о совместной деятельности для предпринимательских целей вправе заключать лишь коммерческие организации и индивидуальные предприниматели). Президиум ВАС признал мнение прокурора незаконным, указав, что целью объединения вкладов администрации и общества являлось завершение строительства объекта, а не дальнейшее его коммерческое использование.
Еще пример. Девятый арбитражный апелляционный суд, рассматривая спор, возникший из инвестиционного контракта по финансированию строительства недвижимости между Всероссийским обществом слепых (ВОС, истец) и коммерческой фирмой (ответчик), также указал, что между сторонами установились отношения по совместной реализации инвестиционного проекта, которые регулируются правилами гл. 55 «Простое товарищество» ГК РФ. В результате арбитры признали необоснованным довод ответчика, что ВОС не вносило земельный участок по строительному адресу в качестве своего вклада в совместную деятельность, отметив при этом, что на момент заключения инвестиционного контракта между ВОС и Москомземом по указанному адресу были оформлены земельно-правовые отношения (Постановление от 26.
09.2012 N 09АП-26401/2012-ГК).
К сведению. Оба судебных решения вынесены с учетом Постановления N 54, в котором говорится о необходимости определять правовую природу инвестиционных контрактов согласно нормам Гражданского кодекса.
Есть и другие судебные акты 2012 г., где суды классифицируют инвестиционные договоры как договоры простого товарищества. Из них хочется выделить Постановление ФАС МО от 09.06.2012 N А40-75578/10-105-656. В данном случае предметом инвестиционного контракта явилась реализация проекта по реконструкции зданий с целью осуществления программы комплексной реконструкции в центральной части г. Москвы. Согласно контракту инвестор обязался за свой счет произвести проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы по зданиям, а после завершения их реконструкции жилая и нежилая площади будут распределены в определенных пропорциях между сторонами контракта. Кроме того, в соответствии с условиями инвестиционного контракта организация приобрела и передала г.
Москве несколько квартир для отселения граждан из подлежащего реконструкции здания, а город обязался компенсировать затраты общества на отселение граждан.
Изучив обстоятельства дела, суд апелляционной инстанции квалифицировал правоотношения сторон как договор простого товарищества, а ФАС МО согласился с этими выводами.
Интересно также Постановление 9-го ААС от 23.07.2012 N 09АП-17455/2012-ГК, 09АП-18617/2012-ГК по делу N А40-55260/11-127-492, где рассматривался спор по иску коммерческого общества к Правительству Москвы о выделении в натуре доли в здании. Здесь суд признал договор о долевом участии по строительству многоэтажного гаража-стоянки между коммерческим обществом и Правительством Москвы как договор простого товарищества, не согласившись при этом с позицией Правительства Москвы, квалифицировавшего его в качестве договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
И хотя Правительство Москвы, проиграв этот суд, обжаловало его в кассационном порядке в ФАС МО и на момент написания данного материала рассмотрение дела еще не закончено (заинтересованные читатели могут узнать о нем на официальном сайте http://www.
fasmo.arbitr.ru/), обстоятельство, что суды первой и апелляционной инстанций не согласились с мнением города о классификации договора как договора купли-продажи, а расценили его (со ссылкой на Постановление N 54) в качестве договора простого товарищества, свидетельствует о том, что у арбитражных судей сложилась достаточно устойчивая правовая позиция по данному вопросу.
К сведению. Также суды классифицировали инвестиционный договор как договор простого товарищества в следующих судебных актах:
— Постановления ФАС МО от 21.08.2012 N А40-115362/10-64-1059, от 27.06.2012 N А40-79908/11-127-717;
— Постановления 9-го ААС от 05.09.2012 N 09АП-24338/2012-ГК, от 30.08.2012 N 09АП-3276/2012-ГК, от 12.09.2012 N 09АП-24027/2012-ГК, 09АП-24130/2012-ГК.
Что же делать?
Для начала скажем, чего делать не надо. Не надо огульно расценивать имеющийся у организации инвестиционный договор в качестве договора о совместной деятельности только потому, что в его названии есть слово «инвестиционный».
Ведь согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Толкование договора и, следовательно, установление его правовой природы производятся также путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. При этом принимаются во внимание также обычаи делового оборота.
После заключений, изложенных в вышеупомянутых судебных решениях, правовая неопределенность при классификации инвестиционных строительных договоров значительно снизилась, так как суды неоднократно приходили к выводу о допустимости совместной деятельности между коммерческой фирмой (для получения в дальнейшем прибыли) и некоммерческой организацией (для получения иного полезного результата).
Таким образом, организациям, имеющим инвестиционные контракты, следует по-новому рассмотреть их основные положения и условия. Вполне вероятно, что при новом взгляде на эти договоры, учитывая «свежую» арбитражную практику, юристы и налоговые консультанты изменят свое мнение об их правовой квалификации.
Это, в свою очередь, может повлечь существенное уточнение ранее исчисленных налоговых обязательств или изменить планируемые налоговые последствия по ранее заключенным инвестиционным контрактам.
Применительно к совместной деятельности напомним, что в Налоговом кодексе установлены особенности обложения НДС при осуществлении операций в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности). Согласно нормам ст. 174.1 НК РФ по договору о совместной деятельности (простого товарищества) только один товарищ, ведущий общие дела, ведет налоговый учет по этой деятельности и принимает к вычету «входящий» НДС.
В этой связи представляет интерес Постановление ФАС МО от 07.09.2012 N А40-134931/11-129-560, где изложены обстоятельства спора между налоговым органом и обществом, которое до завершения исполнения инвестиционного контракта в полном объеме заявило к вычету 100% «входящего» НДС, предъявленного ему поставщиками и подрядчиками. При этом по условиям инвестиционного контракта помещения в объекте предварительно распределяются так, что только 70% площадей строящегося объекта будут принадлежать обществу.
Налоговый орган исходил из того, что налогоплательщик сможет использовать в хозяйственной деятельности лишь 70% объекта и поэтому применит вычет налога лишь в соответствующей части.
Рассматривая дело, суды признали позицию инспекции незаконной, указав: поскольку вкладом общества в инвестиционную деятельность является финансирование строительства в полном объеме, оно приобретало работы (принимало к учету) и несло за свой счет расходы по их оплате. При наличии выставленных ему подрядчиками счетов-фактур общество было вправе применить налоговый вычет в полном объеме независимо от того, в каких долях будут распределены помещения. При этом суды (см. Постановление 9-го ААС от 11.05.2012 N 09АП-10745/2012-АК, 09АП-10748/2012-АК) применили норму п. 3 ст. 174.1 НК РФ, согласно которой налоговый вычет по товарам (работам, услугам), приобретаемым в рамках договора простого товарищества (совместной деятельности), предоставляется только участнику товарищества, ведущему общие дела.
Аналогичная позиция изложена также в Постановлениях ФАС МО от 22.
07.2011 N КА-А40/7416-11-2, от 09.06.2010 N КА-А40/5677-10. Иными словами, можно говорить о сложившейся арбитражной практике по данному вопросу.
С учетом изложенного полагаем, что у налогоплательщиков, осуществляющих реализацию инвестиционных проектов на основании договоров с администрациями городов и учреждениями, есть шансы отстоять в судебном порядке правомерность применения в полном объеме вычетов по «входящему» НДС, при этом не начисляя налог со стоимости объектов, подлежащих передаче городу или учреждению.
Источник: Журнал «Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение»
О включении в договор условий, ущемляющих права потребителя в сфере долевого строительства жилья от 19.11.20
О включении в договор условий, ущемляющих права потребителя в сфере долевого строительства жилья
В целях реализации статьи 8.3 Федерального закона от 26 декабря 2008 г. № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля», Управлением Роспотребнадзора по Республике Саха (Якутия) проведено 11 проверок без взаимодействия в отношении застройщиков и 9 проверок находятся на стадии проведения.
В рамках данных проверок проверялось соответствие условий договоров требованиям Гражданского кодекса РФ, Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домой и иных объектов недвижимости» и Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей».
Анализ договоров участия в долевом строительстве показал, что наиболее характерными ущемляющими права потребителей являются условия:
— о праве застройщика в одностороннем порядке изменять сроки завершения строительства и передачи жилых помещений потребителям, что является нарушением пункта 3 статьи 6 Закона о долевом строительстве, статьям 450-451 ГК РФ. Изменение сроков оформляется дополнительным соглашением сторон при условии согласия потребителя и подписания им дополнительного соглашения;
— о праве застройщика в одностороннем порядке менять цену и что измененная цена договора становиться обязательной для сторон с момента получения потребителем уведомления от застройщика об этом, что не соответствует части 2 статьи 5 Закона о долевом строительстве и статье 310 ГК РФ.
Изменение цены оформляется дополнительным соглашением сторон при условии согласия потребителя и подписания им дополнительного соглашения;
— об обязанности потребителя оплачивать выставленные застройщиком счета по оплате за жилищно-коммунальные услуги, что не соответствует статье 421 ГК РФ и статье 153 Жилищного кодекса РФ. Обязанность по оплате возникает у потребителя с даты подписания акта-приема передачи жилого помещения;
— об ограничении потребителя в праве предъявить требования о соразмерном уменьшении покупной цены по договору, об устранении недостатков застройщиком в разумный срок, о возмещении своих расходов на устранение недостатков в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора и обязательных требований. Право потребителя на указанные требования прямо установлено статьей 7 Закона о долевом строительстве, пунктом 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей;
— о том, что если измеренная организацией, осуществляющей технический учет и инвентаризацию объектов капитального строительства, площадь будет меньше той, которую оплатил участник это не считается недостатком объекта, что не соответствует части 1 статьи 7 Закона о долевом строительстве и статье 309 ГК РФ.
Отступление от условий заключенного договора не допускается;
— об ограничении права потребителя на отказ в любое время от договора долевого строительства, что не соответствует статье 9 Закона о долевом строительстве, статье 32 Закона о защите прав потребителей и статьям 715 и 717 ГК РФ. Потребитель имеет право в любое время отказаться от договора с возмещением расходов, понесенных застройщиком;
— о праве застройщика не возвращать потребителю разницу в стоимости объекта, если объект будет построен меньшей площади, чем ту которою оплатил потребитель, что является нарушением части 2 статьи 7 Закона о долевом строительстве, пункта 1 статьи 39 Закона о защите прав потребителей и статьи 309 ГК РФ. Оплате подлежит стоимость реально построенного и переданного объекта по фактической площади. Излишне уплаченные денежные средства подлежат возврату;
— о праве застройщика в случае любого нарушения потребителем срока оплаты расторгнуть договор участия в долевом строительстве в одностороннем порядке, что не соответствует части 4 и части 6 статьи 5 Закона о долевом строительстве.
Односторонний отказ допускается при систематическом нарушении потребителем сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца;
— о праве застройщика в случае расторжения договора участия в долевом строительстве вернуть денежные средства участнику с нарушением сроков установленных Законом. Пунктом 2 статьи 9 Закона о долевом строительстве установлен двадцатидневный срок возврата денежных средств потребителю;
— об обязанности участника долевого строительства принять на себя обязательство оплатить расходы застройщика (страховая премия), понесенные в связи с заключением договора страхования гражданской ответственности застройщика, что является нарушением статьи 15.2 Закона о долевом строительстве. Обязанность по страхованию возложена на застройщика и не может возлагаться на другие лица;
— о праве потребителя в случае обнаружения скрытых дефектов жилого помещения (квартиры) потребовать от застройщика только безвозмездного устранения недостатков, что является нарушением части 2 и части 8 статьи 7 Закона о защите прав потребителей и пункта 1 статьи 29 Закона о защите прав потребителей.
Потребителю также дано право выбора иных требований: на соразмерное уменьшение цены договора и возмещение своих расходов на устранение недостатков;
— о праве потребителя взыскивать с застройщика за нарушение сроков строительства пеню, исчисляемую от суммы только фактически уплаченной цены договора, что не соответствует части 6 статьи 5 Закона о долевом строительстве. Размер пени исчисляется от всей стоимости объекта;
— о том, что потребитель обязан уплатить полную цену до государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, что является нарушением части 3 статьи 5 Закона о долевом строительстве. Полная оплата вносится потребителем только после государственной регистрации договора.
В случае выявления вышеуказанных условий в заключенных Вами договорах, либо в проектах заключаемых договоров долевого строительства жилья, просим обратиться с письменным заявлением в адрес Управления Роспотребнадзора по Республике Саха (Якутия) для принятия мер и дальнейшего обращения в суд.
Обращение можно подать в электронном виде через официальный сайт: 14.rospotrebnadzor.ru — раздел «Прием обращений граждан», предварительно ознакомившись с порядком приема и рассмотрения обращений граждан. либо направить средствами почтовой службы по адресу: 677027, г. Якутск, ул. Ойунского, д. 9.
Напоминаем, что Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека создан государственный информационный ресурс в области защиты прав потребителей (ГИР ЗПП) — zpp.rospotrebnadzor.ru, где можно ознакомиться с нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, а также иными актами, содержащими обязательные требования к товарам (работам, услугам), судебной практикой Роспотребнадзора, советами потребителям на актуальные темы, ознакомиться с ответами на часто встречающиеся вопросы и т.д.
5 ключевых типов строительных контрактов
— 12 минут чтения пять распространенных типов строительных контрактов: паушальная сумма ( или фиксированная цена), время и материалы (T&M), цена за единицу, гарантированная максимальная цена (GMP) и затраты плюс.
Каждый из этих типов контрактов подходит для одних проектов и не подходит для других, и каждый из них имеет как преимущества, так и недостатки для различных заинтересованных сторон, участвующих в строительном проекте.
Примечательно, что многие проекты включают разные типы контрактов для разных этапов или аспектов работы. Более подробная информация о каждом типе строительного контракта может помочь вам найти правильные условия для управления финансовыми рисками в вашем проекте.
Содержание
Обзор строительных контрактовКаждый строительный проект сталкивается с уникальными проблемами, и различные типы контрактов подходят для различных ситуаций.
| Тип контракта | Определение | Описание |
|---|---|---|
| Паушальная сумма | Стороны договариваются о фиксированной цене для всего проекта или этапа. | Лучше всего подходит для проектов с четко определенным объемом работ . |
| Время и материалы | Счет подрядчиков за все материальные затраты и труд по почасовой ставке . | Полезно для проектов с неопределенным объемом . |
| Цена за единицу | Работа делится на единиц фиксированной стоимости , и подрядчики выставляют счет за каждую единицу отдельно. | Полезно для проектов с неопределенным количеством повторяющихся элементов . |
| Гарантированная максимальная цена (GMP) | Контракт устанавливает верхний предел затрат , а генеральный директор или руководитель строительства берет на себя дополнительные расходы. | Зарезервировано для проектов с известным масштабом и задачами . |
| Затраты плюс | Подрядчики получают оплату проектных затрат плюс заранее установленную норму прибыли . | Выгодно для подрядчиков по проектам со многими потенциальными заказами на изменение . |
Понимание рисков и преимуществ каждого типа контракта поможет вам сделать лучший выбор для вашего проекта. В конечном счете, выбор правильных контрактов для ваших проектов является важной частью финансового управления строительством, поскольку контракты напрямую влияют на ваши расходы, доходы и прибыль.
1. Контракты с фиксированной суммойКонтракты с фиксированной ценой, также называемые контрактами с фиксированной ценой, устанавливают фиксированную цену на все материалы и труд, необходимые для выполнения работы.
Это самый простой и распространенный вид строительного подряда. Контракты с единовременной оплатой особенно хорошо подходят для проектов с четко определенным объемом работ, что позволяет подрядчикам точно оценить стоимость проекта.
Хотя контракты с единовременной оплатой чрезвычайно полезны, у них есть недостатки.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Может привести к увеличению прибыли . Хорошо рассчитанная заявка может покрыть все затраты по проекту и обеспечить значительную норму прибыли. | Потенциальный стимул срезать углы . Поскольку окончательная стоимость фиксирована, подрядчики могут срезать углы, чтобы увеличить свою прибыль. |
| Простое сравнение предложений . С фиксированными общими затратами владельцы недвижимости могут легко выбирать среди предложений. | Расходы могут сократить прибыль . Если подрядчики не будут осторожны в управлении затратами, их прибыль может исчезнуть. |
Контракты с фиксированной суммой полезны для владельцев собственности на этапе торгов, но во время строительства владельцы должны помнить, что генеральные подрядчики заинтересованы в том, чтобы уложиться в бюджет.
По этой причине многие владельцы предпочитают нанимать менеджера по строительству в качестве своего представителя на строительной площадке.
Контракты с единовременной оплатой также выгодны генеральным подрядчикам, особенно тем, кто составляет точные сметы и предложения. При фиксированной общей стоимости проекта генеральные менеджеры, которые управляют своими затратами во время строительства, могут в конечном итоге получить стабильную прибыль.
2. Контракты на время и материалыКонтракты на время и материалы — также называемые контрактами на контрольно-измерительные работы — возмещают подрядчикам материальные затраты и выплачивают фиксированную дневную или почасовую заработную плату за оплату труда.
Этот тип контракта предлагает дополнительную защиту для подрядчиков, которые имеют большую уверенность в том, что их расходы будут покрыты на протяжении всего проекта.
Примечательно, что материальные и трудовые затраты имеют несколько дополнительных факторов, встроенных в договор:
Затраты на материалы включают стоимость самих материалов, транспортные расходы и наценку (обычно от 10 до 30 процентов).
Затраты на оплату труда включают базовую заработную плату, накладные и административные расходы и норму прибыли. Это называется нагруженной ставкой труда.
Контракты на время и материалы могут быть выгодны во многих ситуациях, но важно также понимать риски этого типа контракта.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Снижает риск для генеральных подрядчиков . Поскольку фактические затраты оплачивает владелец, GC может управлять задержками и изменениями. | Повышает риск для владельцев . Если в контракт не включен пункт «не превышать», владельцы сталкиваются с неизвестными и потенциально высокими затратами. |
| Прибыль предсказуема . Наценка заложена как в стоимость материалов, так и в стоимость рабочей силы, поэтому ГК знает свою норму прибыли. | Расходы на отслеживание могут быть обременительными . Подрядчики сталкиваются с административной проблемой, связанной с отслеживанием и представлением часов работы и материальных затрат. |
Для многих владельцев недвижимости контракт на контроль и техническое обслуживание менее привлекателен, чем контракт с фиксированной ценой, поскольку общая стоимость неизвестна в начале строительства. Тем не менее, многие контракты на время и материалы включают пункты «не превышать», которые устанавливают максимальную цену или максимальное количество рабочих часов. Эти пункты могут создать стимулы для генерального подрядчика завершить работу своевременно и в рамках бюджета — в противном случае они сократят свою собственную прибыль.
Для подрядчиков контракт на контроль и техническое обслуживание облегчает создание идеальной сметы. Все строительные проекты связаны с рисками, неизвестными переменными, задержками, изменениями и многим другим. С контрактом на время и материалы подрядчики снижают свой риск, гарантируя, что проект останется прибыльным, даже если он столкнется с препятствиями.
Тем не менее, потенциал роста прибыли для этого типа контракта также может быть более ограниченным.
Контракты с единичной ценой устанавливают фиксированную цену для отдельного повторяющегося аспекта проекта, который определяется как «единица».
Например, подрядчик, строящий 10 миль шоссе, может подписать договор о цене за единицу, при этом каждая миля шоссе представляет собой единицу. Одни и те же труд и материалы будут использоваться для каждой мили дороги, поэтому подрядчик выставляет счет за каждую из этих единиц по фиксированной цене. Если объем проекта меняется — например, если необходимо построить дополнительные участки шоссе — подрядчик просто выставляет счет за дополнительные единицы после завершения.
Контракты с ценой за единицу особенно полезны в ситуациях, когда неизвестно, сколько единиц работы потребуется.
Например, подрядчик может удалить грязь во время подготовки площадки, выставляя счет за каждый ярд удаленного грунта как за единицу с фиксированной стоимостью.
Важно отметить, что цена за единицу включает все затраты подрядчика — труд, материалы, накладные расходы — и надбавку к прибыли.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Упрощает отслеживание и выставление счетов . Вместо выставления счетов за рабочее время или материалы подрядчики просто выставляют счет за каждую единицу. | Низкие цены могут погубить подрядчиков . В то время как контракты с ценой за единицу обеспечивают гибкость, единица с низкой ценой может уничтожить прибыль подрядчика. |
| Поддерживает гибкие проекты . Проекты с неизвестным объемом или продолжительностью хорошо соответствуют удельным ценам. | Владелец не знает общей стоимости . Хотя владельцы собственности будут знать стоимость единицы, они могут не знать общее количество и требуемые единицы. |
Преимущество для владельцев недвижимости заключается в упрощении общих переговоров по контракту. Однако ценообразование за единицу также может скрыть весь объем проекта, поэтому владельцы должны помнить, что они примерно понимают, за сколько единиц, вероятно, будет выставлен счет.
Подрядчики получают выгоду от ценообразования за единицу, поскольку у них меньше административных накладных расходов за счет выставления счетов за единицы, а не за рабочее время или материалы. Однако подрядчики, использующие расценки за единицу, должны следить за тем, чтобы их цены покрывали все их затраты (включая накладные расходы) и приносили прибыль.
Высвободите денежный поток для своего следующего проекта.
Узнайте, имеет ли ваша компания право на 120-дневный срок на закупку материалов.
Зарегистрируйтесь сейчас
4.
Контракты с гарантированной максимальной ценой (GMP) Контракт с гарантированной максимальной ценой (GMP) устанавливает максимальную стоимость проекта для владельца собственности. За любые расходы, превышающие максимальную цену, несет ответственность генеральный подрядчик, который в результате уменьшит свою прибыль.
В контракте GMP генеральный подрядчик использует таблицу значений для оценки общей стоимости проекта. В дополнение к этим прямым затратам подрядчик также включает накладные расходы и прибыль. При таком типе контракта генеральный подрядчик выступает в роли управляющего строительством с риском (CMAR). CMAR наблюдает за проектом от начала до конца, и они рискуют заплатить из своего кармана за превышение бюджета.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
Снижение риска для владельцев . Владельцы знают максимальную стоимость до начала проекта. | Риск перерасхода средств для GC . ГК должен тщательно оценивать проект, иначе он рискует заплатить из своего кармана. |
| Упрощает проект для GC . Планы проекта часто дорабатываются до начала строительства, поэтому заказы на изменения сводятся к минимуму. | Административные затраты на прозрачность бухгалтерского учета . Подрядчики должны вести сложные бухгалтерские записи, чтобы владельцы могли просматривать их в рамках контракта. |
Владельцам проектов GMP не нужно беспокоиться о превышении бюджета, поскольку максимальная цена устанавливается до начала строительства. Кроме того, большинство контрактов GMP включают положение о том, что владельцы могут просматривать финансовые отчеты подрядчика, поэтому владельцы могут проверять затраты по проекту, чтобы обеспечить справедливость.
Для подрядчиков проекты GMP часто проще, поскольку многие детали проекта прорабатываются заранее, что снижает потребность в заказах на изменение.
Однако подрядчики также сталкиваются с двумя существенными рисками при заключении контрактов с гарантированной максимальной ценой: перерасход средств и административное бремя.
Без очень точного графика значений подрядчики рискуют установить слишком низкую GMP и оплачивать проектные расходы из своего кармана. Кроме того, положения об открытых книгах требуют высокой степени финансовой прозрачности, что увеличивает административные расходы проекта.
5. Контракты «издержки плюс»Контракт «издержки плюс» возмещает подрядчикам затраты на строительство — рабочую силу, материалы и оборудование — вместе с заранее установленной ставкой наценки или фиксированной платой.
В контрактах «затраты плюс» покрываются как прямые, так и косвенные затраты, а наценка обычно рассчитывается как определенный процент от общих затрат. Прямые затраты — это те, которые конкретно связаны с проектом (например, рабочая сила, материалы или оборудование только для этой работы), в то время как косвенные затраты — это накладные расходы, необходимые для поддержания бизнеса (например, страхование, офисные помещения и подписки на программное обеспечение).
В то время как все прямые затраты покрываются в рамках контракта «затраты плюс», косвенные затраты обычно покрываются на процентной основе, при этом точная сумма варьируется в зависимости от продолжительности и масштаба проекта.
Примечательно, что подрядчик не может просто выставить счет на оплату без какого-либо обоснования. Перед началом проекта подрядчик предоставляет владельцу смету расходов. В договоре может быть также оговорен максимальный предел, выше которого затраты не возмещаются.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Меньший риск для подрядчиков . Подрядчики знают, что их затраты будут возмещены, даже если цены вырастут. | Стоимость проекта неизвестна . Полную стоимость собственник не знает заранее. |
Стимулы для управления затратами . И владельцы, и подрядчики заинтересованы в управлении проектными затратами. | Тщательное отслеживание расходов . Подрядчики должны тщательно отслеживать расходы, подлежащие возмещению. |
Для владельцев договоры «затраты плюс» оставляют некоторую неопределенность в отношении общей стоимости проекта, но это можно исправить, установив предел возмещения затрат. Кроме того, некоторые контракты с оплатой по принципу «затраты плюс» включают бонусы за производительность или другие поощрения, побуждающие подрядчиков приходить раньше срока и в рамках бюджета.
Для подрядчиков контракты «издержки плюс» снижают риск и неопределенность, поскольку они будут возмещены, даже если цены на материалы или рабочую силу вырастут. Однако подрядчики должны тщательно подсчитывать свои косвенные затраты, чтобы гарантировать, что их прибыль в конечном итоге не будет использована для покрытия накладных расходов.
Какой контракт подходит для вашей работы? Не существует универсального контракта на строительство и идеального контракта для любой ситуации.
Тем не менее, есть рекомендации, которым вы можете следовать, чтобы выбрать тип контракта, который, вероятно, хорошо сочетается с проектом.
Вот несколько вещей, о которых следует помнить:
Если ваш проект имеет четко определенный объем работ , контракт с единовременной оплатой является простым решением, поскольку подрядчики должны иметь возможность точно оценить затраты.
Если объем проекта неясен , подрядчики могут сделать ставку на контракты на время и материалы, чтобы снизить риск.
Если проект включает повторную работу , контракты с ценой за единицу предлагают упрощенное ценообразование и возможность легко расширить объем проекта.
Если проект имеет фиксированный бюджет , контракты с гарантированной максимальной ценой снижают финансовый риск владельца.
Если проект включает неопределенность в оценке , контракт «затраты плюс» может быстро запустить проект с ограниченным риском для подрядчиков.
Можно использовать разные типы контрактов для каждой фазы или аспекта более крупного проекта, и многие контракты включают дублирование нескольких типов. Например, для проектов «издержки плюс» обычно указывается максимальная цена.
Независимо от типа контракта, по которому вы работаете, внимательно прочитайте условия. Понимание контракта является одним из наиболее важных шагов к снижению финансового риска на работе.
Категории:
Строительные финансы
Теги:
Контракт на строительство
Написано
Райан О’Доннелл
Райан О’Доннелл работает в Procore в качестве старшего менеджера по продукту, Financials. Всю свою карьеру он работал в сфере финансирования строительства, в том числе занимал должности контролера и финансового директора в Terminal Construction Corporation в Нью-Йорке, старшего вице-президента по коммерческой недвижимости в M&T Bank и старшего аудитора Kiewit Infrastructure Group. Райан получил степень магистра делового администрирования в области бухгалтерского учета и финансов в Университете Рутгерса.
Он живет в Нью-Йорке.
Дэниел Грей
18 статей
Любитель всего, от книг и настольных игр до футбола и зябликов, Дэниел специализируется на написании статей на темы строительства и финансов с целью помочь бизнесу в строительной отрасли расти.
Просмотреть профиль5 основных типов строительных контрактов
— 12 минут чтения , 2023
Существует пять распространенных типов строительных контрактов: паушальная сумма (или фиксированная цена), время и материалы (T&M), цена за единицу, гарантированная максимальная цена (GMP) и затраты плюс. Каждый из этих типов контрактов подходит для одних проектов и не подходит для других, и каждый из них имеет как преимущества, так и недостатки для различных заинтересованных сторон, участвующих в строительном проекте.
Примечательно, что многие проекты включают разные типы контрактов для разных этапов или аспектов работы. Более подробная информация о каждом типе строительного контракта может помочь вам найти правильные условия для управления финансовыми рисками в вашем проекте.
Содержание
Обзор строительных контрактовКаждый строительный проект сталкивается с уникальными проблемами, и различные типы контрактов подходят для различных ситуаций.
| Тип контракта | Определение | Описание |
|---|---|---|
| Паушальная сумма | Стороны договариваются о 90 019 фиксированная цена за весь проект или этап. | Лучше всего подходит для проектов с оценкой четко определенный объем работ . |
| Время и материалы | Счет подрядчиков за все материальные затраты и труд по почасовой ставке . | Полезно для проектов с неопределенной областью действия . |
| Цена за единицу | Работа делится на единиц фиксированной стоимости , и подрядчики выставляют счет за каждую единицу отдельно. | Полезно для проектов с неопределенным количеством повторяющихся элементов . |
| Гарантированная максимальная цена (GMP) | Контракт устанавливает верхний предел затрат , а генеральный директор или руководитель строительства берет на себя дополнительные расходы. | Зарезервировано для проектов с известным масштабом и задачами . |
| Затраты плюс | Подрядчики получают оплату проектных затрат плюс заранее установленную норму прибыли . | Выгодно для подрядчиков по проектам со многими потенциальными заказами на изменение . |
Понимание рисков и преимуществ каждого типа контракта поможет вам сделать лучший выбор для вашего проекта. В конечном счете, выбор правильных контрактов для ваших проектов является важной частью финансового управления строительством, поскольку контракты напрямую влияют на ваши расходы, доходы и прибыль.
1. Контракты с фиксированной суммой Контракты с фиксированной ценой, также называемые контрактами с фиксированной ценой, устанавливают фиксированную цену на все материалы и рабочую силу, необходимые для выполнения работы.
Это самый простой и распространенный тип строительного контракта. Контракты с единовременной оплатой особенно хорошо подходят для проектов с четко определенным объемом работ, что позволяет подрядчикам точно оценить стоимость проекта.
Хотя контракты с единовременной оплатой чрезвычайно полезны, у них есть недостатки.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Может привести к увеличению прибыли . Хорошо рассчитанная заявка может покрыть все затраты по проекту и обеспечить значительную норму прибыли. | Потенциальный стимул срезать углы . Поскольку окончательная стоимость фиксирована, подрядчики могут срезать углы, чтобы увеличить свою прибыль. |
| Простое сравнение предложений . С фиксированными общими затратами владельцы недвижимости могут легко выбирать среди предложений. | Расходы могут сократить прибыль . Если подрядчики не будут осторожны в управлении затратами, их прибыль может исчезнуть. |
Контракты с фиксированной суммой полезны для владельцев собственности на этапе торгов, но во время строительства владельцы должны помнить, что генеральные подрядчики заинтересованы в том, чтобы уложиться в бюджет. По этой причине многие владельцы предпочитают нанимать менеджера по строительству в качестве своего представителя на строительной площадке.
Контракты с единовременной оплатой также приносят пользу генеральным подрядчикам, особенно тем, кто составляет точные сметы и предложения. При фиксированной общей стоимости проекта генеральные менеджеры, которые управляют своими затратами во время строительства, могут в конечном итоге получить стабильную прибыль.
2. Контракты на время и материалы Контракты на время и материалы — также называемые контрактами на контрольно-измерительные работы — возмещают подрядчикам материальные затраты и выплачивают фиксированную дневную или почасовую заработную плату за оплату труда.
Этот тип контракта предлагает дополнительную защиту для подрядчиков, которые имеют большую уверенность в том, что их расходы будут покрыты на протяжении всего проекта.
Примечательно, что затраты на материалы и рабочую силу имеют несколько дополнительных факторов, встроенных в договор:
Затраты на материалы включают стоимость самих материалов, транспортные расходы и наценку (обычно от 10 до 30 процентов). .
Затраты на оплату труда включают базовую заработную плату, накладные и административные расходы и норму прибыли. Это называется нагруженной ставкой труда.
Контракты на время и материалы могут быть выгодны во многих ситуациях, но важно также понимать риски этого типа контракта.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
Снижает риск для генеральных подрядчиков . Поскольку фактические затраты оплачивает владелец, GC может управлять задержками и изменениями. | Повышает риск для владельцев . Если в контракт не включен пункт «не превышать», владельцы сталкиваются с неизвестными и потенциально высокими затратами. |
| Прибыль предсказуема . Наценка заложена как в стоимость материалов, так и в стоимость рабочей силы, поэтому ГК знает свою норму прибыли. | Расходы на отслеживание могут быть обременительными . Подрядчики сталкиваются с административной проблемой, связанной с отслеживанием и представлением часов работы и материальных затрат. |
Для многих владельцев недвижимости контракт на контроль и техническое обслуживание менее привлекателен, чем контракт с фиксированной ценой, поскольку общая стоимость неизвестна в начале строительства. Тем не менее, многие контракты на время и материалы включают пункты «не превышать», которые устанавливают максимальную цену или максимальное количество рабочих часов. Эти пункты могут создать стимулы для генерального подрядчика завершить работу своевременно и в рамках бюджета — в противном случае они сократят свою собственную прибыль.
Для подрядчиков контракт на контроль и техническое обслуживание облегчает создание идеальной сметы. Все строительные проекты связаны с рисками, неизвестными переменными, задержками, изменениями и многим другим. С контрактом на время и материалы подрядчики снижают собственный риск, гарантируя, что проект останется прибыльным, даже если он столкнется с препятствиями. Тем не менее, потенциал роста прибыли для этого типа контракта также может быть более ограниченным.
Уменьшают ли контракты на время и материалы ответственность подрядчиков? Объясняет эксперт по строительным контрактам Ноа Совен. 3. Контракты с единичной ценойКонтракты с единичной ценой устанавливают фиксированную цену для отдельного повторяющегося аспекта проекта, который определяется как «единица».
Например, подрядчик, строящий 10 миль шоссе, может подписать договор о цене за единицу, при этом каждая миля шоссе представляет собой единицу. Одни и те же труд и материалы будут использоваться для каждой мили дороги, поэтому подрядчик выставляет счет за каждую из этих единиц по фиксированной цене.
Если объем проекта меняется — например, если необходимо построить дополнительные участки шоссе — подрядчик просто выставляет счет за дополнительные единицы после завершения.
Контракты с ценой за единицу особенно полезны в ситуациях, когда неизвестно, сколько единиц работы потребуется. Например, подрядчик может удалить грязь во время подготовки площадки, выставляя счет за каждый ярд удаленного грунта как за единицу с фиксированной стоимостью.
Важно отметить, что цена за единицу включает все затраты подрядчика — труд, материалы, накладные расходы — и надбавку к прибыли.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Упрощает отслеживание и выставление счетов . Вместо выставления счетов за рабочее время или материалы подрядчики просто выставляют счет за каждую единицу. | Низкие цены могут погубить подрядчиков . В то время как контракты с ценой за единицу обеспечивают гибкость, единица с низкой ценой может уничтожить прибыль подрядчика. |
| Поддерживает гибкие проекты . Проекты с неизвестным объемом или продолжительностью хорошо соответствуют удельным ценам. | Владелец не знает общей стоимости . Хотя владельцы собственности будут знать стоимость единицы, они могут не знать общее количество и требуемые единицы. |
Преимущество для владельцев недвижимости заключается в упрощении общих переговоров по контракту. Однако ценообразование за единицу также может скрыть весь объем проекта, поэтому владельцы должны помнить, что они примерно понимают, за сколько единиц, вероятно, будет выставлен счет.
Подрядчики получают выгоду от ценообразования за единицу, поскольку у них меньше административных накладных расходов за счет выставления счетов за единицы, а не за рабочее время или материалы. Однако подрядчики, использующие расценки за единицу, должны следить за тем, чтобы их цены покрывали все их затраты (включая накладные расходы) и приносили прибыль.
Высвободите денежный поток для своего следующего проекта.
Узнайте, имеет ли ваша компания право на 120-дневный срок на закупку материалов.
Зарегистрируйтесь сейчас
4. Контракты с гарантированной максимальной ценой (GMP)Контракт с гарантированной максимальной ценой (GMP) устанавливает максимальную стоимость проекта для владельца собственности. За любые расходы, превышающие максимальную цену, несет ответственность генеральный подрядчик, который в результате уменьшит свою прибыль.
В контракте GMP генеральный подрядчик использует таблицу значений для оценки общей стоимости проекта. В дополнение к этим прямым затратам подрядчик также включает накладные расходы и прибыль. При таком типе контракта генеральный подрядчик выступает в роли управляющего строительством с риском (CMAR). CMAR наблюдает за проектом от начала до конца, и они рискуют заплатить из своего кармана за превышение бюджета.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
| Снижение риска для владельцев . Владельцы знают максимальную стоимость до начала проекта. | Риск перерасхода средств для GC . ГК должен тщательно оценивать проект, иначе он рискует заплатить из своего кармана. |
| Упрощает проект для GC . Планы проекта часто дорабатываются до начала строительства, поэтому заказы на изменения сводятся к минимуму. | Административные затраты на прозрачность бухгалтерского учета . Подрядчики должны вести сложные бухгалтерские записи, чтобы владельцы могли просматривать их в рамках контракта. |
Владельцам проектов GMP не нужно беспокоиться о превышении бюджета, поскольку максимальная цена устанавливается до начала строительства. Кроме того, большинство контрактов GMP включают положение о том, что владельцы могут просматривать финансовые отчеты подрядчика, поэтому владельцы могут проверять затраты по проекту, чтобы обеспечить справедливость.
Для подрядчиков проекты GMP часто проще, поскольку многие детали проекта прорабатываются заранее, что снижает потребность в заказах на изменение. Однако подрядчики также сталкиваются с двумя существенными рисками при заключении контрактов с гарантированной максимальной ценой: перерасход средств и административное бремя.
Без очень точного графика значений подрядчики рискуют установить слишком низкую GMP и оплачивать проектные расходы из своего кармана. Кроме того, положения об открытых книгах требуют высокой степени финансовой прозрачности, что увеличивает административные расходы проекта.
5. Контракты «издержки плюс»Контракт «издержки плюс» возмещает подрядчикам затраты на строительство — рабочую силу, материалы и оборудование — вместе с заранее установленной ставкой наценки или фиксированной платой.
В контрактах «затраты плюс» покрываются как прямые, так и косвенные затраты, а наценка обычно рассчитывается как определенный процент от общих затрат.
Прямые затраты — это те, которые конкретно связаны с проектом (например, рабочая сила, материалы или оборудование только для этой работы), в то время как косвенные затраты — это накладные расходы, необходимые для поддержания бизнеса (например, страхование, офисные помещения и подписки на программное обеспечение).
В то время как все прямые затраты покрываются в рамках контракта «затраты плюс», косвенные затраты обычно покрываются на процентной основе, при этом точная сумма варьируется в зависимости от продолжительности и масштаба проекта.
Примечательно, что подрядчик не может просто выставить счет на оплату без какого-либо обоснования. Перед началом проекта подрядчик предоставляет владельцу смету расходов. В договоре может быть также оговорен максимальный предел, выше которого затраты не возмещаются.
| Преимущества | Недостатки |
|---|---|
Меньший риск для подрядчиков . Подрядчики знают, что их затраты будут возмещены, даже если цены вырастут. | Стоимость проекта неизвестна . Полную стоимость собственник не знает заранее. |
| Стимулы для управления затратами . И владельцы, и подрядчики заинтересованы в управлении проектными затратами. | Тщательное отслеживание расходов . Подрядчики должны тщательно отслеживать расходы, подлежащие возмещению. |
Для владельцев договоры «затраты плюс» оставляют некоторую неопределенность в отношении общей стоимости проекта, но это можно исправить, установив предел возмещения затрат. Кроме того, некоторые контракты с оплатой по принципу «затраты плюс» включают бонусы за производительность или другие поощрения, побуждающие подрядчиков приходить раньше срока и в рамках бюджета.
Для подрядчиков контракты «издержки плюс» снижают риск и неопределенность, поскольку они будут возмещены, даже если цены на материалы или рабочую силу вырастут. Однако подрядчики должны тщательно подсчитывать свои косвенные затраты, чтобы гарантировать, что их прибыль в конечном итоге не будет использована для покрытия накладных расходов.
Не существует универсального контракта на строительство и идеального контракта для любой ситуации. Тем не менее, есть рекомендации, которым вы можете следовать, чтобы выбрать тип контракта, который, вероятно, хорошо сочетается с проектом.
Вот несколько вещей, о которых следует помнить:
Если ваш проект имеет четко определенный объем работ , контракт с единовременной оплатой является простым решением, поскольку подрядчики должны иметь возможность точно оценить затраты.
Если объем проекта неясен , подрядчики могут сделать ставку на контракты на время и материалы, чтобы снизить риск.
Если проект включает повторную работу , контракты с ценой за единицу предлагают упрощенное ценообразование и возможность легко расширить объем проекта.
Если проект имеет фиксированный бюджет , контракты с гарантированной максимальной ценой снижают финансовый риск владельца.
Если проект включает неопределенность в оценке , контракт «затраты плюс» может быстро запустить проект с ограниченным риском для подрядчиков.
Можно использовать разные типы контрактов для каждой фазы или аспекта более крупного проекта, и многие контракты включают дублирование нескольких типов. Например, для проектов «издержки плюс» обычно указывается максимальная цена.
Независимо от типа контракта, по которому вы работаете, внимательно прочитайте условия. Понимание контракта является одним из наиболее важных шагов к снижению финансового риска на работе.
Категории:
Строительные финансы
Теги:
Контракт на строительство
Написано
Райан О’Доннелл
Райан О’Доннелл работает в Procore в качестве старшего менеджера по продукту, Financials. Всю свою карьеру он работал в сфере финансирования строительства, в том числе занимал должности контролера и финансового директора в Terminal Construction Corporation в Нью-Йорке, старшего вице-президента по коммерческой недвижимости в M&T Bank и старшего аудитора Kiewit Infrastructure Group.