Договор строительный: ГК РФ § 3. Строительный подряд \ КонсультантПлюс

Вправе ли заказчик заключить договор об осуществлении строительного контроля раньше, чем контракт на выполнение строительных работ?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: указанный в вопросе договор может быть заключен и ранее договора подряда. Само по себе это обстоятельство не является нарушением.

Обоснование вывода

Прежде всего отметим, что действующее законодательство не содержит определения понятия «технический надзор». В соответствии с п. 6.2 Положения о заказчике-застройщике (едином заказчике, дирекции строящегося предприятия) и техническом надзоре (утв. постановлением Госстроя СССР от 02.02.1988 № 16), основными задачами технического надзора являются контроль за соблюдением проектных решений, сроков строительства и требований нормативных документов, в том числе качества строительно-монтажных работ, соответствия стоимости строительства, реконструкции, расширения, технического перевооружения предприятий (объектов) утвержденным в установленном порядке проектам и сметам.

Исходя из приведенного определения технический надзор является частью строительной функции, определяемой Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ) как «строительный контроль». Под строительным контролем, как следует из ч. 1 ст. 53 ГрК РФ, понимается деятельность по проверке соответствия выполняемых работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства проектной документации, требованиям технических регламентов, результатам инженерных изысканий, требованиям градостроительного плана земельного участка, а также в выявлении недостатков работ (см. также Положение о проведении строительного контроля при осуществлении строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов капитального строительства (утв. ­постановлением Правительства РФ от 21.06.2010 № 468)).

Согласно ч. 2 ст. 53 ГрК РФ в случае осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта на основании договора строительный контроль проводится, помимо лица, осуществляющего строительство, также застройщиком или заказчиком либо привлекаемым ими на основании договора физическим или юридическим лицом. Застройщик или заказчик по своей инициативе может привлекать лицо, осуществляющее подготовку проектной документации, для проверки соответствия выполняемых работ проектной документации. Каких-либо исключений из этого правила ГрК РФ не предусмотрено.

При этом работы по осуществлению строительного контроля могут выполняться привлекаемым для этого заказчиком (застройщиком) лицом, имеющим свидетельство о допуске к таким работам (ч. 2 ст. 52, ч. 4 ст. 55.8 ГрК РФ, п. 32 Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального ­строительства (утв. приказом Минрегиона России от 30.12.2009 № 624)).

Ни ГрК РФ, ни ГК РФ, ни Федеральным законом от 05.04.2013 № ­44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд», ни иными нормативными актами не установлено каких-либо требований о соотношении сроков, в которые должны заключаться договор подряда и договор об осуществлении строительного контроля (ст. 53 ГрК РФ) в отношении выполняемых по договору подряда работ.

Соответственно, договор об осуществлении строительного контроля может быть заключен как до, так и после даты заключения договора подряда. Если имеется возможность определить предмет и все существенные условия договора об осуществлении строительного контроля, такой договор, как нам представляется, может быть заключен заказчиком и до заключения договора подряда. Само по себе это не является нарушением и не может повлечь каких-либо неблагоприятных последствий.

Как правильно составить строительный договор

Особенности составления договора подряда на проведение строительных или ремонтных работ: специфика, основные пункты, сметно-проектная документация.

Фото: Legion-Media

Ремонтно-строительные работы настолько хлопотны и затратны, что их часто сравнивают с вселенским потопом. Вы решили не заниматься самодеятельностью и прибегнуть к услугам строительно-ремонтных бригад? Тогда прежде всего необходимо составить договор строительного подряда, зафиксировав в нем все ваши пожелания и предпочтения и обеспечив себе гарантии для разрешения спорных ситуаций, если таковые неожиданно возникнут.

Итак, вы готовы совершить решительный шаг и начать ремонт, но знаете, что осуществить задуманное самостоятельно не удастся. Подготовительный этап ремонта или строительства состоит из нескольких элементов.

• Во-первых, следует определиться с объемом предстоящих работ (условно назовем это технической частью).
• Во-вторых, на основе плана ремонта (или строительства) надо составить смету — она поможет сориентироваться в размере затрат (это материальная часть подготовки).
• В-третьих, необходимо заключить договор, который и определит ваши отношения с подрядчиком (данная часть — юридическая). Все три элемента связаны между собой.

Мы не станем рассказывать о том, каким образом выбрать подрядчика, а начнем сразу с улаживания юридических формальностей. Тем более что проектно-сметная документация ремонта или строительства является крайне важной частью договора.

Специфика договора строительного подряда

Следуя нормам Гражданского кодекса РФ, мы будем заключать договор строительного подряда. Он необходим в том случае, если требуется осуществить строительство здания, ремонт помещения, а также выполнить монтажные или пусконаладочные работы (ст.740 Гражданского кодекса РФ).

По договору строительного подряда подрядчик (то есть бригада строителей или ремонтных рабочих) обязуется в установленный срок построить по заданию заказчика (то есть вашему) определенный объект либо выполнить ремонтные работы, а заказчик — создать необходимые условия для их выполнения, принять результат и уплатить установленную договором цену.

Кажется, что все достаточно просто, но договор подряда на проведение строительных или ремонтных работ довольно сложен. Каждый объект недвижимости имеет свои особенности, в выполнении работ участвуют разные бригады, да и сроки выполнения заказа и размеры материальных затрат сторон довольно велики. И самое главное — конечный результат реализации договора: ваше жилище, которое хочется сделать максимально уютным и комфортным.

Именно поэтому на этапе заключения договора можно и нужно сделать все для того, чтобы если не исключить возникновение конфликтных ситуаций, то хотя бы их предусмотреть.

Ведь каждому понятно, что практически любой спор между заказчиком и подрядчиком в деле строительства может привести к ощутимым для обеих сторон убыткам, причем не только материальным. Известны случаи, когда недовольные поведением домовладельца строители оставляли ему «сюрпризы» в виде искривленного дымохода или сырого яйца за деревянной обшивкой.

Содержание договора

Содержание договора строительного подряда зависит от многих факторов, к которым относят масштабы ремонта или строительства, пожелания сторон, состав ремонтной бригады. Именно поэтому формы договора на все случаи жизни просто нет. Определять условия работы подрядных организаций будет сам заказчик, то есть вы. Вы инициируете строительство или ремонт, предоставляете проект работ (документацию и смету), а также объект и, самое главное, являетесь потребителем законченного объекта строительства или ремонта.

Прежде всего стоит сказать, что договор строительного подряда заключают в простой письменной форме. Каждый договор строительного подряда уникален, так же как и сам объект строительства или ремонта. В договоре надо указать:

1. наименование сторон, предмет договора;
2. сроки выполнения работ;
3. порядок выполнения работ, цену и порядок расчетов сторон;
4. обязанности заказчика и подрядчика;
5. порядок контроля заказчиком качества выполняемых подрядчиком работ, механизм сдачи и приемки работ, гарантии качества работ;
6. порядок разрешения споров;
7. правоотношения с субподрядчиками;
8. основания и порядок приостановления работ и расторжения контракта.

Основные пункты строительного договора

Особенности составления договора рассмотрим на примерах. Воспользуемся рядовым договором подряда на ремонт квартиры.

1. Предмет договора

Впервую очередь обратимся к предмету договора — это не только работы, которые надо провести, но и их итог. В договоре должно быть точно указано, хотите ли вы произвести капитальный ремонт или готовы ограничиться косметическим, будете ли строить загородный дом, отделывать его и подводить коммуникации или же оплачиваете только возведение кирпичной коробки.

2. Порядок предоставления материалов

Следующий вопрос, который обязательно должен быть закреплен в договоре, — порядок предоставления материалов, необходимых для проведения ремонта или строительства. Традиционно эти материалы подрядчик закупает самостоятельно по договоренности с заказчиком. Но если вы хотите сами приобрести все необходимое, то никаких препятствий в законодательстве не существует. Достаточно только предусмотреть это в договоре.

Наиболее актуально такое решение в случаях, когда речь идет о ремонте, особенно если вы привлекаете дизайнера или декоратора, — посредством договора можно закрепить свои требования к оформлению квартиры и материалам, которые будут при этом использованы (например, флизелиновые, а не виниловые или тканевые обои, причем выбирать и покупать их вы собираетесь самостоятельно).

3. Качество материалов

Та сторона, в обязанности которой входит обеспечение строительства, несет ответственность за качество стройматериалов.

Поэтому если купленные заказчиком материалы использовать невозможно (или возможно, но это отрицательно скажется на качестве ремонта либо строительства), то подрядчик вправе требовать замены материалов или оборудования в разумный срок. В случае невыполнения требования подрядчик вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от заказчика не только заплатить за те работы, которые были произведены, но и возместить убытки от простоя строительной бригады, не покрытые этой суммой.

Во многом результат ремонта зависит от того, насколько хорошо налажено взаимодействие между подрядчиком и заказчиком. Юристы советуют включать в договор подряда пункты, обязывающие подрядчика сообщать заказчику информацию о ходе работ. Тогда заказчик всегда сможет своевременно корректировать план действий или заменять стройматериалы, качество которых вызывает сомнения у подрядчика.

Фото: Murexin

4. Сроки проведения работ

Подрядчик обязуется провести работы, указанные в договоре, в определенный срок, который тоже должен быть оговорен. Разумеется, существует вероятность, что процесс затянется и сроки придется пересматривать, но это тоже следует предусмотреть в тексте договора.

День, с которого начинается выполнение работ, чаще всего связан с датой предоставления строительной площадки, но иногда и с датой выплаты аванса или передачи заказчиком части необходимых для проведения ремонта материалов. Кроме того, по желанию заказчика в договоре можно установить промежуточные сроки выполнения отдельных видов работ (окончание возведения отдельных частей сооружения). Обычно в договоре оговаривают и штрафные санкции, если подрядчик нарушает сроки выполнения работ.

Как показывает практика, пункты, касающиеся сдачи-приемки работ, — одни из самых важных частей договора. Право собственности на построенный объект или на результаты ремонта окончательно переходит к заказчику после подписания соответствующего акта. Именно с этого момента не только начинается гарантийный срок на ваш ремонт или строительство (который может составлять 5 лет), но и определяется срок исковой давности, если качество работ вас не устроит

5.

Условия досрочного расторжения договора

Еще один важный момент: в договоре необходимо прописать условия его досрочного расторжения по инициативе заказчика. На любом этапе строительства или ремонта заказчик имеет право отказаться от их завершения. В этом случае подрядчик должен получить оплату тех работ, которые уже были проведены, а также неустойку. Если вы предполагаете вероятность возникновения денежных затруднений во время строительства или ремонта, в договоре можно предусмотреть возможность приостановления работ.

6. Ответственность по рискам

По общему правилу ответственность за риск случайной гибели или повреждения объекта до его приемки заказчиком несет подрядчик. Но иногда повреждения бывают вызваны качеством материалов или оборудования, которые предоставил заказчик. Тогда при условии, что подрядчик предупреждал заказчика о том, что использование этих материалов может ухудшить качество работ или вообще привести к полному разрушению объекта, заказчик будет обязан возместить подрядчику стоимость выполненных работ.

7. Стоимость работ

Цена, указанная в договоре, может быть твердой или приблизительной (ее еще называют открытой). Если в договоре не отмечено, какая определена цена, то считается, что это твердая цена, то есть она не изменяется в течение всего периода строительства и указывают ее вместе с конкретным сроком выполнения работ. Разница между этой ценой и фактической стоимостью ремонта или строительства и есть доход подрядчика (поэтому подрядчик, заинтересованный в снижении расходов по строительству, должен соблюдать баланс между качеством работ и стоимостью материалов). В случае если фактическая стоимость строительства превысила твердую цену, подрядчик погашает разницу за счет собственных средств.

Твердая цена может быть определена и на основе сметы ранее построенного (или отремонтированного) аналогичного объекта с учетом текущего уровня цен, для чего подрядчик будет использовать коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства (их устанавливают региональные центры по ценообразованию в строительстве).

По смыслу положений Гражданского кодекса РФ, регламентирующих механизм оплаты произведенных работ, предполагается, что работы оплачиваются по их окончании. Размер оплаты предусмотрен сметой, а сроки и порядок устанавливают договором строительного подряда. В качестве расчетного определяют любой период, необходимый для ремонта или строительства (месяц, квартал, год). Можно дополнительно к договору составить график выполнения работ и их оплаты — так вы получите дополнительные возможности для контроля качества работы на каждом этапе. Такой график будет приложением к договору. В некоторых случаях подрядчик может настоять на внесении предоплаты (обычно так делают при больших объемах работ). Более подробно на ценах подряда мы остановимся при рассмотрении вопросов, связанных с составлением сметно-проектной документации.

8. Сдача-приемка работ

По окончании работ осуществляется приемка. Обычно ее производят за счет заказчика. Не забудьте включить в договор порядок проведения предварительных испытаний инженерных систем или их частей (особенно если при этом должны присутствовать представители контролирующих государственных органов). Например, если по вашему проекту в квартире должны быть устроены полы с подогревом, встраиваемую электрическую систему надо проверить на предмет ее противопожарной безопасности.

Сдачу работ оформляют актом, который должны подписать подрядчик и заказчик. Правда, неудовлетворенный результатами работы заказчик (или недовольный суммой оплаты подрядчик) имеет право отказаться от подписания акта приемки-передачи, о чем делают пометку в документе, которую заверяет подписью другая сторона. Возникновение разногласий в процессе приема работы может быть поводом для обращения в суд и оспаривания договора. Но надо помнить, что такой односторонний акт сдачи или приемки суд сочтет недействительным, если мотивы отказа будут признаны обоснованными.

Особых указаний на то, как должен вести себя подрядчик, если заказчик не принял результаты работы в срок, в законе нет. Поэтому лучше указать предельный срок приемки в договоре. Не принимая по каким-то причинам выполненную работу в срок или сознательно затягивая приемку, вы должны знать: риск случайной гибели объекта признают перешедшим к заказчику с момента, когда его передача должна состояться.

9. Гарантийный срок ремонта

Интересно, что и у строительных, и у ремонтных работ есть гарантийный срок. Он может составлять в соответствии с Гражданским кодексом РФ 5 лет. Обратите на это внимание: если в тексте договора, который вам предлагает подписать подрядчик, указан меньший срок, то это ущемляет ваши права и нарушает нормы ст. 756 ГК РФ, закрепляющей предельный пятилетний срок обнаружения недостатков качества строительных работ (не путать с общим договором подряда, для которого предельный гарантийный срок составляет 2 года, что закреплено в п. 2 ст. 724 Гражданского кодекса РФ). В течение этого времени подрядчик несет ответственность за обнаруженные заказчиком недостатки. Правда, надо помнить, что некоторые недостатки ремонта или строительства могут быть связаны с нормальным износом объекта строительства или ремонта, неверной его эксплуатацией или несоблюдением инструкций по эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами.

Чтобы обезопасить ваше строительство или ремонт, можно его застраховать, благо Гражданский кодекс РФ предусматривает такую возможность. Страхование в строительном подряде имеет свои временные границы — оно прекращается вместе с прекращением самого договора подряда и распространяется на результаты труда подрядчика. Прежде всего страхуют риск случайной гибели или повреждения всего используемого в строительстве или при ремонте имущества, включая различного рода материалы.

Наконец, текст договора завершают реквизиты сторон и подписи. Обратите внимание на наименование подрядчика, то есть той организации, которая будет выполнять все работы. Необходимо, чтобы в договоре был указан юридический адрес подрядчика, соответствующий его учредительным документам (если ваш подрядчик — юридическое лицо) или адрес фактического проживания и паспортные данные (когда вы нанимаете конкретного работника).

Обязательно проверьте, чтобы в договор были внесены:

• номера банковских счетов подрядчика-организации,
• номер свидетельства о государственной регистрации подрядчика
• информация о лицензии подрядчика,
• индивидуальный номер налогоплательщика (как для подрядчика-организации, так и для подрядчика — физического лица).

Особо пристально изучите лицензию — чтобы срок, на который она выдана, не закончился в середине строительно-ремонтного процесса.

Вся информация о подрядчике и заказчике должна быть полной и точной. Учтите, что при возникновении споров между сторонами и обращении в суд документы нередко рассылают по указанным адресам. Кроме того, в качестве обеспечения по иску может быть применен арест денежных средств, находящихся на расчетном счете, названном в договоре подряда.

Смета поможет вам определить размер затрат. При составлении договора обязательно обратите внимание на то, когда и в каком порядке вам предстоит расплачиваться с подрядчиком, — закон дает возможность сделать это таким способом, который будет наиболее удобен сторонам соглашения. Обычно заказчик оплачивает работы после окончательной сдачи результатов (если, конечно, в договоре нет условия о предварительной оплате части работ).

Пример договора подряда

Договор подряда на ремонт квартиры по адресу: г. Москва, ул. Кленовая, д. 5, корп. 2, кв. 54 г. Москва «___»__________2018г.

ООО «Строительная фирма «Ремонт и строительство» в лице генерального директора Ивана Андреевича Артемова (именуемая в дальнейшем «Подрядчик») с одной стороны и Александр Петрович Иванов (именуемый в дальнейшем «Заказчик») с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. Подрядчик обязуется произвести в квартире Заказчика своими силами, инструментами, механизмами ремонт помещения согласно прилагаемым к договору дизайн-проекту и смете, с соблюдением требований CНиПов.

2. Заказчик предоставляет материалы или авансирует Подрядчика. Подрядчик отвечает за неправильное использование этих материалов. По окончании работ Подрядчик обязан предоставить Заказчику отчет о расходовании материалов и возвратить остаток.

3. Подрядчик обязан своевременно предупредить Заказчика:

1) о непригодности или недоброкачественности материала, полученного от Заказчика для выполнения конкретных работ;

2) о том, что соблюдение указаний Заказчика грозит годности объекта либо качеству или прочности выполняемой работы;

3) о наличии иных, не зависящих от Подрядчика, обстоятельств, грозящих годности или прочности выполняемого объекта.

4. Подрядчик обязуется начать ремонт квартиры «___»_____________ 2018 г. и закончить его «___»____________ 2018 г.

При необходимости изменения срока начала или окончания работ каждая из сторон обязана сообщить об этом другой стороне не позднее чем за 48 часов до его наступления. Об изменении сроков делается соответствующая запись в обоих экземплярах договора.

5. В случае нарушения Подрядчиком срока начала или окончания работ он уплачивает Заказчику за каждый просроченный день пеню в размере 0,1 % стоимости ремонта, но не более 10 %. При нарушении таких сроков по вине Заказчика последний несет ту же ответственность. Пеню в указанном размере Заказчик уплачивает Подрядчику также при просрочке оплаты задолженности за материалы и сделанную работу.

6. При наличии уважительных причин Заказчик вправе во всякое время до окончания работы отказаться от договора, уплатив Подрядчику вознаграждение за ту часть работы, которая уже была выполнена, и возместив ему убытки, причиненные расторжением договора, с зачетом того, что Подрядчик сберег вследствие расторжения договора.

7. Подрядчик отвечает за повреждение или порчу находящихся в ремонтируемых помещениях мебели, полов, электроприборов, электропроводки, санитарно-технического оборудования, стекол и другого имущества.

8. Заказчик уплачивает Подрядчику при подписании настоящего договора аванс в размере не менее 50 % стоимости работ.

9. Заказчик обязан принять выполненные работы в день их завершения. Претензии могут быть заявлены Заказчиком Подрядчику в течение 1 мес со дня приемки работ. В случае разногласия между Заказчиком и Подрядчиком по качеству произведенного ремонта Заказчик вправе требовать назначения экспертизы. Оплата экспертизы проводится стороной, против которой вынесено решение экспертизы. Обязанность организации экспертизы возлагается на Подрядчика. При основательности претензии Подрядчик должен за свой счет в недельный срок устранить недоделки.

10. По поводу отступлений Подрядчика от условий договора, ухудшивших работу, или иных недостатков в работе Заказчик независимо от заявления претензий Подрядчику вправе предъявить иск в суд в течение 6 мес, а если недостатки не могли быть обнаружены при обычном способе приемки работы — в течение 1 года со дня приемки работы.

Сметно-проектная документация

Итак, договор по основным пунктам составлен. Но как подрядчик узнает, что именно вы хотите получить в результате ремонта или строительства? Чтобы подрядчик четко следовал вашим идеям, а результат вас не удивил, необходимо дополнить договор строительного подряда технической документацией и сметой, определяющей стоимость работ (цену договора). Помните, что в договоре строительного подряда нужно предусмотреть, какая из сторон и в какой срок обязана предоставить техническую документацию. Обычно это осуществляет заказчик. В случае если это должен сделать подрядчик, техническая документация непременно подлежит одобрению заказчиком. В договоре рекомендуется установить состав документации.

Техническая документация — это набор схем, чертежей, графиков, расчетов и иных документов, необходимых для выполнения подрядных строительных или ремонтных работ. Она нужна для того, чтобы обеспечить правильность строительства и определить размеры денежных затрат.

Фото: Legion-Media

При выявлении необходимости проведения дополнительных работ вовсе не обязательно вносить изменения в договор — достаточно предусмотреть возможность корректировки плановых данных, что позволит менять техническую документацию и смету.

Очень важно верно определить сметную стоимость проекта. В нее будут включены затраты на строительство и ремонт, юридическое оформление результатов строительства (и ремонта — если вы сделали перепланировку), стоимость стройматериалов. Можно составить локальную смету (первичный сметный документ на отдельные виды работ в соответствии с рабочим проектом), которая ляжет в основу объектной сметы. Действующее законодательство не предусматривает каких-либо исключений для составления проектно-сметной документации на строительство объектов с низкой стоимостью или с небольшими сроками работы, то есть все перечисленные элементы должны быть в той или иной степени продуманы. Именно техническая документация является заданием заказчика, в соответствии с которым подрядчик должен выполнить определенную работу.

Если в ходе ремонта (строительства) подрядчик обнаружит, что какие-либо работы в документации не учтены, но провести их необходимо, и поэтому сметная стоимость строительства увеличится, он должен сообщить об этом заказчику. Вашей реакции подрядчик будет ждать 10 дней (если другой срок не предусмотрен договором), после чего обязан приостановить работы, причем все убытки будут отнесены на счет заказчика. Поэтому необходимо постоянно поддерживать контакт с подрядчиком. Однако если можете доказать, что проводить дополнительные работы не было необходимости, то вы не обязаны оплачивать понесенные подрядчиком дополнительные расходы.

Подрядчик отвечает за все допущенные им отступления от технической документации проекта, а также за нарушения строительных норм и правил. Тем не менее он имеет право пойти на мелкие отклонения от технической документации без согласия заказчика, если докажет, что они не повлияли на качество объекта.

А если ваши планы изменились в процессе строительства или проведения ремонтных работ? У заказчика есть право вносить в техническую документацию изменения, однако существуют два важных условия — техническое и материальное.

1. Во-первых, изменения не должны существенно поменять характер предусмотренных договором работ.
2. И во-вторых, вызываемые этими изменениями дополнительные работы по стоимости не должны превышать 10% от указанной в смете общей стоимости строительства.

Но ведь возможно и такое, что вы решите кардинально поменять характер договора. Тогда необходимо составить дополнительную смету и быть готовым к тому, что подрядчик может потребовать возмещения расходов, которые он понес в связи с этим. То же относится и к случаям, когда подрядчик выявил дефекты в технической документации, подготовленной заказчиком, и вынужден был их устранять.

Контроль качества

Каждый заказчик, безусловно, заинтересован в качестве выполняемых для него работ. Именно поэтому вы наделены правом контролировать качество работ, проводимых подрядчиком. Для этого вы можете составить план промежуточной приемки работ. Тем не менее основным условием проведения проверки качества работ является невмешательство в оперативно-хозяйственную деятельность подрядчика.

Фото: ShutterStock/Fotodom.ru

Обнаружив отступления от условий договора, вы должны немедленно проинформировать об этом подрядчика. Если вы по каким-то причинам этого не сделаете (постесняетесь или решите, что это не столь важно), то автоматически утратите право ссылаться в дальнейшем на обнаруженные недостатки, хотя контроль за качеством ремонта или строительства не является обязанностью заказчика. Подрядчик, ненадлежащим образом выполнивший работы, не может ссылаться на то, что это произошло из-за отсутствия подобного контроля. Таким образом, лучше последовать совету тех, кто уже строил или ремонтировал свое жилье, и стараться решать все вопросы непосредственно с подрядчиком — прорабом и его бригадой.

Итак, подводя итог, еще раз скажем: будьте внимательны при составлении договора строительного подряда и подготовке сметно-проектной документации к нему. От того, насколько тщательно вы пропишете все ваши пожелания, будет зависеть качество работ. Не поскупитесь — при ведении сложных строительных работ вы можете пригласить на договорной основе инженера или специализированную организацию, которая поможет вам в подготовке документации и разработке проекта.

Материал подготовила

Юлия Тихомирова

Четыре обычных строительных контракта, которые вам нужно понять

Четыре стандартных строительных контракта, которые вам нужно понять

Кейтлин Суини

Строительный контракт — это соглашение между двумя или более сторонами о выполнении строительных работ по проекту в соответствии с определенными условиями. Эти контракты состоят из общих и специальных условий. В них рассматриваются такие темы, как объем работ, платежи, график и качество, чтобы учитывать права и обязанности каждой стороны. В отрасли существует множество типов строительных контрактов, но вот четыре типа, с которыми должны быть знакомы все профессионалы.

Контракт с оговоренной суммой

Контракт с оговоренной суммой, также называемый договором с единовременной оплатой или договором с фиксированной ценой, является основной формой соглашения между подрядчиком и владельцем. Этот контракт следует использовать, если объем и график проекта определены надлежащим образом, чтобы позволить подрядчику полностью оценить стоимость проекта.

Контракт с оговоренной суммой требует, чтобы подрядчик согласился нести ответственность за надлежащее выполнение работы по установленной цене. По сути, владелец переложил риск затрат по проекту на подрядчика, который, как ожидается, потребует более высокой наценки, чтобы предвидеть непредвиденные проблемы.

Если фактические затраты на рабочую силу и материалы превысят расчетные, прибыль подрядчика будет уменьшена. Если фактические затраты ниже, прибыль подрядчика увеличивается. В любом случае, стоимость для владельца одинакова. Одним из примеров контракта с оговоренной суммой является Контрактный документ AIA A101-2017, Стандартная форма соглашения между владельцем и подрядчиком, где основой платежа является оговоренная сумма.

Контракт «затраты плюс»

Контракты «затраты плюс» часто используются, когда объем работ не определен четко, например, когда дизайн проекта все еще находится на стадии завершения, а владелец хочет начать строительство. Владелец соглашается оплатить стоимость работы, включая всю работу субподрядчика по торговле, рабочую силу, материалы и оборудование, а также сумму накладных расходов и прибыль подрядчика. Поскольку подрядчику возмещаются только фактические затраты плюс плата за накладные расходы и прибыль, если фактические затраты ниже предполагаемых, владелец получает сбережения. Если фактические затраты выше расчетных, владелец должен оплатить дополнительную сумму, если только стоимость не ограничена гарантированной максимальной ценой. Преимущество контракта «затраты плюс» заключается в том, что проект приведет к тому, что было задумано, даже если затраты будут высокими. Однако, несмотря на меньший риск для подрядчика, эти контракты труднее отслеживать, и требуется больший контроль. Наиболее распространенные контракты «затраты плюс»:

• Затраты плюс фиксированный процент – компенсация подрядчику накладных расходов и прибыли основана на проценте от фактических затрат.
• Затраты плюс фиксированная плата – Компенсация подрядчику основана на фиксированной сумме, не зависящей от окончательной стоимости проекта. Заказчик обязуется возместить фактические затраты подрядчика независимо от суммы, а также уплатить оговоренный гонорар независимо от суммы фактических затрат.
• Стоимость плюс фиксированная плата с гарантированной максимальной ценой Контракт – компенсация основана на фиксированной денежной сумме. Общая стоимость проекта для владельца не будет превышать согласованный верхний предел. Одним из примеров контракта «Затраты плюс фиксированное вознаграждение с гарантированной максимальной ценой» является Контрактный документ AIA A102-2017, Стандартная форма соглашения между владельцем и подрядчиком, где основой платежа является стоимость работ плюс вознаграждение с гарантированной максимальной ценой.

Общие контракты на строительство

Контракт на проектирование и строительство

Контракт на проектирование и строительство подходит, когда владелец хочет, чтобы одна организация отвечала как за проектирование, так и за строительство. Проектирование-строительство обычно является предпочтительным методом заключения контрактов при сжатых сроках, а контракты на проектирование-строительство часто заключаются путем переговоров, а не через процесс торгов.

По контракту на проектирование и строительство владелец нанимает строителя-проектировщика (обычно подрядчика) для выполнения всего проекта. Проектировщик несет ответственность за все проектирование и строительство, необходимые для завершения проекта. Поскольку организация, занимающаяся проектированием и строительством, возглавляет весь проект, ей может потребоваться нанять архитекторов, инженеров, подрядчиков или субподрядчиков для выполнения проекта. Одним из примеров контракта на проектирование и строительство является A142–2014, Стандартная форма соглашения между проектировщиком-строителем и подрядчиком.

Контракт на комплексную реализацию проекта

Контракты на комплексную реализацию проекта (IPD) — это подход к реализации проекта, который объединяет людей, системы, бизнес-структуры и практики в процесс, который совместно использует таланты и знания всех участников для оптимизации результатов проекта. , повысить ценность для владельца, сократить количество отходов и максимально повысить эффективность на всех этапах проектирования, изготовления и строительства.

Принципы IPD могут применяться к различным договорным соглашениям, и команды IPD могут включать в себя членов, выходящих далеко за рамки базовой триады владельца, архитектора и подрядчика. Этот тип контракта обеспечивает большую прозрачность для всех сторон, участвующих в строительном проекте. Кроме того, как риск, так и вознаграждение разделяют стороны, заключающие этот контракт. Одним из примеров контракта на комплексную реализацию проекта является A19.5-2008, Типовая форма соглашения между Заказчиком и Подрядчиком о комплексной реализации проекта.

Эти основные типы контрактов могут иметь множество вариаций и могут быть адаптированы для удовлетворения конкретных потребностей продукта или проекта. Используя Контрактные документы AIA, владельцы, подрядчики, архитекторы, консультанты и юристы могут выбирать и настраивать более 180 стандартных строительных контрактов и форм.

Для получения дополнительной информации и образцов контрактов на строительство посетите Контрактные документы AIA.

Кейтлин Суини — специалист по маркетингу и образованию в группе глобальных инноваций Американского института архитекторов.

8 Основные виды строительных контрактов

Контракт есть контракт, верно? Вы описываете, что и когда будет доставлено, сколько клиент должен, и ставите подпись на пунктирной линии. Если бы это было так просто. Существует множество видов строительных подрядов. В строительной отрасли используются различные виды соглашений в зависимости от масштаба проекта, сроков реализации, графика, бюджета и вовлеченных сторон.

Знание того, какой контракт использовать, имеет решающее значение для обеспечения успешного результата доставки, удовлетворенности клиентов и прибыли. Мы упростили задачу, собрав восемь наиболее распространенных типов строительных контрактов и подробно описав плюсы и минусы каждого из них.

---

Основные выводы

• Знание того, какой генеральный подряд на строительство использовать и когда его использовать, жизненно важно для успешного проекта, удовлетворения ваших клиентов и вашей прибыли.
• Договор подряда на строительство объединяет всех участников проекта на одной странице.
• Восемь типов строительных контрактов включают:
  • • контракт на строительство по принципу «затраты плюс»
    • контракт на проектирование и строительство
    • контракт с гарантированной максимальной ценой
    • поощрительный договор на строительство
    • договор комплексной реализации проекта
    • договор с единовременной оплатой
    • контракт на время и материалы
    • цена за единицу контракт
• Каждый вид договора подряда на строительство имеет свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать перед его применением.

---

1. Контракт «затраты плюс»

По договору «затраты плюс» подрядчикам оплачиваются все их расходы, связанные со строительством. Это затратная часть имени. Затраты могут включать прямые затраты, такие как рабочая сила, материалы, расходные материалы и т. д. Они также включают накладные расходы, такие как страхование, пробег, часть арендной платы за офис. Кроме того, они также получают согласованную сумму прибыли. Это «плюс».

Льготы

Этот тип строительного контракта обычно рассматривается подрядчиками довольно благосклонно. Казалось бы, нет риска потерять деньги на материалах. Кроме того, вы знаете, что получите прибыль. Эти типы контрактов особенно полезны, когда у вас недостаточно информации, чтобы предоставить полную оценку работы, или объем работ не определен четко. Они также отдают предпочтение качеству.

Недостатки

Тем не менее, есть несколько деталей об этих типах контрактов, о которых следует знать. Во-первых, вам нужно будет отслеживать все свои расходы и быть готовым представить их. Это может потребовать дополнительных ресурсов и трудозатрат с вашей стороны. Вы также можете быть ограничены в том, сколько вы можете потратить. Некоторые контракты «затраты плюс» включают пункты о «не превышении» суммы затрат.

2. Контракт на проектирование и строительство

Традиционно владельцы получают готовые проекты до подачи заявок на строительство. Это приводит к двум отдельным контрактам и более длительному процессу. Но контракт на проектирование и строительство делает вещи по-другому. Как следует из названия, контракт на проектирование и строительство одновременно учитывает затраты на проектирование и строительство. В соответствии с этим типом контракта процесс строительства фактически начинается до того, как будет завершен окончательный проект. Этот процесс экономит время и деньги владельца, объединяя проектирование и сдачу строительного объекта в один контракт. Это также помогает оптимизировать коммуникации и создавать повторяемые процессы.

Преимущества

Договор на проектирование и строительство помогает ускорить процесс и избежать споров между проектировщиком и строителем. Он популярен среди организаций, которые хотят ускорить реализацию проектов, воспользоваться преимуществами совместной работы и оптимизировать процессы. Дизайнеры также вносят больший вклад в процесс построения чертежей, что снижает потребность в изменениях.

Недостатки

Некоторые плюсы контрактов на проектирование и строительство также могут привести к минусам. Поскольку фазы конкурентных торгов нет, окончательные затраты для владельца могут быть выше. Также сложнее оценить затраты из-за необходимости сотрудничества между дизайнером и строителем.

3. Контракт с гарантированной максимальной ценой

В соответствии с контрактом с гарантированной максимальной ценой (GMP) максимальная сумма, которую владелец должен заплатить подрядчику, ограничена. Контракт GMP ограничивает сумму, которую должен будет заплатить владелец, а любые дополнительные расходы покрываются подрядчиком. Эти соглашения ограничивают риск затрат для клиента. Они четко определяют максимальную сумму, которую владелец должен будет заплатить, что значительно упрощает составление бюджета.

Преимущества

GMP включает затраты на рабочую силу, материалы, накладные расходы и процент этих затрат для получения прибыли. Если окончательные затраты входят в GMP, заказчик может получить всю экономию средств или разделить их с подрядчиком. Для подрядчиков это также может помочь ускорить процесс кредитования.

Недостатки

Подобно договору «затраты плюс», это соглашение требует тщательного рассмотрения и анализа расходов. Это может занять особенно много времени в крупных многоэтапных проектах. Это также возлагает большую часть рисков на подрядчика. Если первоначальная смета оказывается ниже окончательной стоимости, подрядчик может потерять деньги на проекте.

4. Поощрительные строительные контракты

Поощрительные контракты предусматривают согласованную оплату подрядчика, если проект будет сдан к определенной дате и в определенный момент. Если проект сдается по более низкой цене и/или к намеченному сроку, подрядчик получает дополнительную оплату. Сумма, которую они получают, указывается в контракте и может основываться на скользящей шкале. Другими словами, подрядчик заинтересован в том, чтобы контролировать расходы и придерживаться графика.

Преимущества

Эти контракты полезны не только для контроля затрат и сроков. Они также помогают создать более совместный процесс, в котором подрядчик имеет больше сопричастности. Из-за поэтапного подхода к стимулированию подрядчик и владелец часто больше общаются и ищут инновационные способы выполнения работы.

Недостатки

Поощрительные контракты требуют дополнительных переговоров для определения поощрений. Для подрядчиков важно убедиться, что затраты и сроки достижимы. Если условия не ясны, это может оставить место для споров. Подрядчики должны четко определить, как выглядит удовлетворение поощрения, чтобы не было недопонимания при реализации проекта.

5. Интегрированный контракт на реализацию проекта

Согласно Lean IPD, «Интегрированная реализация проекта (IPD) — это модель реализации строительных проектов с использованием единого контракта на проектирование и строительство с гарантированной моделью совместного риска и вознаграждения. расходы, отказ от ответственности между членами команды, операционная система, основанная на принципах бережливого производства, и культура сотрудничества».

Контракт IPD представляет собой многостороннее соглашение между проектной фирмой, строителем и владельцем. Сюда также могут входить торговые партнеры. Субподрядчики обычно подпадают под действие контракта с подрядчиком. Контракт свяжет субподрядчиков с подрядчиком, но они не будут выступать в качестве подписанта, как подрядчик. Как и в контракте на проектирование и строительство, он объединяет все результаты в один контракт.

Этот тип строительного контракта распределяет риски и выгоды проекта между проектировщиком, строителем и владельцем в зависимости от финансовых результатов проекта. Контракт IPD обычно включает расходы на проектирование, строительство и общие непредвиденные расходы. Стороны риска и вознаграждения (т. е. стороны, подписавшие контракт) соглашаются получить оплату своих затрат и совместную экономию, если проект соответствует требованиям к производительности, изложенным в контракте. Эти стороны договариваются о единовременной прибыли, если проект соответствует определенным финансовым результатам.

Преимущества

Контракты IPD популярны среди команд, которые хотят отдавать приоритет инновациям и сотрудничеству. Они способствуют чувству сопричастности и командной работы, поскольку все стороны должны работать вместе для достижения желаемого вознаграждения. Они также справедливо распределяют риск и вознаграждение между сторонами и способствуют большей ответственности за результаты проекта.

Недостатки

Однако контракт ИПД не волшебная палочка. Каждая сторона должна оставаться приверженной модели IPD или рискует вернуться к традиционным методам реализации проекта. IPD все еще является относительно новой отраслью, поэтому некоторые дизайнерские фирмы и субподрядчики могут не захотеть в ней участвовать. Некоторым подрядчикам также трудно обеспечить финансирование этих проектов.

6. Контракт с единовременной оплатой

При заключении контракта с паушальной оплатой подрядчик выполняет проект по заранее установленной цене. Подрядчик назовет общую цену проекта, а не предложит цену за результаты. Соглашение относительно простое и хорошо работает для проектов с четко определенным объемом. Они популярны благодаря простой работе, не требующей подробных расчетов. Эти типы строительных контрактов также упрощают администрирование и оценку денежных потоков.

Льготы

Контракт с единовременной оплатой представляет собой удобоваримую, простую в планировании цифру для владельца. Эти соглашения также упрощают бизнес-анализ и процесс выбора. Они дают подрядчику возможность сосредоточиться на качестве, материалах и производительности. В отличие от контрактов на время и материалы, контракты с паушальной оплатой не требуют такого пристального надзора и одобрения со стороны владельца.

Недостатки

Контракты с фиксированной суммой обычно не подходят для более сложных проектов. Они не учитывают изменения материальных затрат, условий участка или запросов владельца. Чтобы контракт с единовременной оплатой окупился, вы должны иметь возможность легко оценить график проекта, материалы, затраты на рабочую силу, накладные расходы и размер прибыли.

7. Контракт на время и материалы

По контракту на время и материалы (T&M) владелец платит согласованную цену, основанную на времени, затраченном на проект, необходимых материалах и включенной норме прибыли. Как и договор с единовременной оплатой, это соглашение является простым и понятным. Однако контракты T&M обеспечивают большую гибкость в отношении стоимости материалов и учитывают ставки оплаты труда. Они также могут включать наценку на материалы, если они приобретаются по оптовым ценам.

Преимущества

Контракты на контроль и техническое обслуживание помогают владельцу планировать общие расходы, снижая при этом риск со стороны подрядчика в случае колебаний стоимости материалов и рабочей силы. Они также помогают предотвратить методы сокращения затрат, поскольку подрядчик знает, что получит прибыль.

Недостатки

У этого типа соглашения есть некоторые потенциальные недостатки. Окончательная стоимость для владельцев менее прозрачна, что может привести к спорам, если цены вырастут. Неточные оценки также потенциально могут снизить размер прибыли подрядчика.

8. Контракт о цене за единицу

В договоре о цене за единицу указаны цены за единицу, которые могут включать материалы, рабочую силу, накладные расходы, поставки и прибыль. Владелец платит подрядчику на основе единиц по согласованным ставкам. Контракт может включать или не включать количество единиц, необходимых для завершения проекта, но, скорее всего, будет включать по крайней мере смету.

Преимущества

Эти контракты хорошо работают с проектами, которые можно легко разделить на блоки. Если ваш проект в значительной степени зависит от цены единиц и включает в себя повторяющиеся задачи, договор о цене за единицу может быть хорошим выбором. Подрядчики, использующие контракты с оплатой за единицу, находят выгодным простое выставление счетов и разделение рисков.

Недостатки

Они не всегда подходят для сложных проектов, требующих сложных задач и множества различных материалов.