Договор с управляющей компанией в многоквартирном доме как заключить: Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом

Статья 162 ЖК РФ. Договор управления многоквартирным домом

1. Договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями настоящего Кодекса, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме. 1.1. В случае, предусмотренном частью 13 статьи 161 настоящего Кодекса, с каждым лицом, принявшим от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещение в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, заключается договор управления многоквартирным домом. При этом такие лица выступают в качестве одной стороны заключаемого договора, если они составляют более чем пятьдесят процентов от их общего числа.

КонсультантПлюс: примечание.

2. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157. 2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.2.1. Договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном настоящей статьей, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.3. В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со статьей 157. 2 настоящего Кодекса;3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со статьей 157.2 настоящего Кодекса;4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.4. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.5. Договор управления многоквартирным домом заключается:1) в случае, указанном в части 1 настоящей статьи, на срок не менее чем один год, но не более чем пять лет;2) в случаях, указанных в частях 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не менее чем один год, но не более чем три года;3) в случае, указанном в части 14 статьи 161 настоящего Кодекса, на срок не более чем три месяца.6. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

7. Управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом.

8. Изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.8.1. Собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.8.2. Собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.9. Управление многоквартирным домом, который находится в собственности жилищного кооператива или в котором создано товарищество собственников жилья, осуществляется с учетом положений разделов V и VI настоящего Кодекса.10. Управляющая организация в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному или жилищно-строительному кооперативу либо иному специализированному потребительскому кооперативу, а в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если данный собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.11. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год, а также размещает указанный отчет в системе.12. Если по результатам исполнения договора управления многоквартирным домом в соответствии с размещенным в системе отчетом о выполнении договора управления фактические расходы управляющей организации оказались меньше тех, которые учитывались при установлении размера платы за содержание жилого помещения, при условии оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом, оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, указанная разница остается в распоряжении управляющей организации при условии, что полученная управляющей организацией экономия не привела к ненадлежащему качеству оказанных услуг и (или) выполненных работ по управлению многоквартирным домом, оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предусмотренных таким договором, подтвержденному в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. При этом договором управления многоквартирным домом может быть предусмотрено иное распределение полученной управляющей организацией экономии.

Оформление коллективного договора с управляющей компанией

Пункт 4 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ относит выбор способа управления многоквартирным домом к исключительной компетенции общего собрания собственников.

Часть 3 ст. 161 ЖК РФ устанавливает правомочие общего собственников многоквартирным домом выбрать и изменить способ управления в любое время на основании его решения.

Одним из способов управления является управление управляющей организацией.

В силу ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами.

Договор может быть составлен в письменной или в электронной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.

Обратите внимание, что несмотря на подписание единого договора управления, каждый собственник помещения в многоквартирном доме самостоятельно исполняет обязанности по договору управления многоквартирным домом, в том числе обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги, и не отвечает по обязательствам других собственников помещений в данном доме.

Оговорка о том, что стороной договора выступают собственники, обладающие более чем 50% голосов, сделана еще в 2011 году (ЖК РФ в редакции Федерального закона от 04.06.2011 N 123-ФЗ).

С самой первой редакции ЖК РФ было предусмотрено, что договор заключается на условиях, определенных в решении общего собрания собственников.

Важно, что всегда условия договора управления были для всех собственников одинаковыми, нельзя было отдельному гражданину внести собственные коррективы в текст договора (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ). Эта норма также не измена с момента первой публикации ЖК РФ.

В вашей ситуации управляющая организация лукавит, пытаясь заставить граждан принять решения, не основанные на положениях закона.

Можно предположить, что срок договора управления заканчивается, а управляющая организация пытается навязать собственникам договор в новой редакции.

Никакого обязательного требования о перезаключении договора закон не содержит.

Рекомендуем уточнить срок действия существующего договора управления. Если он истекает, стоит рассмотреть возможность заключения нового договора управления, но при этом его необходимо проработать, чтобы собственники, опираяясь на него, могли защитить свои права.

Памятка о порядке заключения договора управления МКД

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Можно выделить основные этапы заключения договора: подготовка проекта, предварительное согласование и обсуждение существенных условий договора членами Совета МКД и управляющей компанией, ознакомление с проектом собственников помещений, подготовка окончательного варианта договора, проведение общего собрания собственников по утверждению условий договоров управления и подписание индивидуальных договоров.

На общем собрании собственников помещений решается такие важные вопросы как: срок действия договора (от 1 до 5 лет), права и обязанности сторон, порядок оплаты услуг, порядок оформления актов выполненных работ, сроки и порядок представления годового отчета управляющей компании.

Решение общего собрания о выборе управляющей организации, а также условиях, на которых собственники желают заключить договор управления, указываются в протоколе общего собрания, копия которого должна быть представлена в управляющую компанию.

Договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

При этом собственники помещений, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.

 

Официальный портал муниципального образования ‘Город Томск’: Взаимоотношения с УК

Что должно быть указано в договоре с УК?

Во-первых, не надо заключать договор с УК сроком более чем на один год. За год вы вполне можете разобраться, устраивает ли вас эта управляющая компания. Тогда в случае удовлетворительной работы УК можно заключить договор и на более длительный срок, но не более пяти лет. Не забудьте, что договор управления МКД заключается между каждым собственником и УК.

В этом договоре обязательно должны быть указаны:

состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет УК;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

порядок осуществления контроля за выполнением УК обязательств по договору управления.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия такой договор автоматически продлевается на тот же срок и на тех же условиях, что были указаны в договоре.

Если УК не выполняет условий договора, собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора. За тридцать дней до прекращения договора УК обязана передать техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Это может быть как другая УК, так и ТСЖ, и жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, или, в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений, даже один из собственников, указанный в решении общего собрания собственников о выборе способа управления таким домом. Если же такой собственник не указан, — то любой собственник помещения в таком доме.

Не забудьте, что УК в течение первого квартала текущего года должна представлять собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора за предыдущий год, если иное не установлено договором.

На что обратить внимание при заключении договора с УК?

Главное — составить договор с УК так, чтобы заставить управляющую организацию уважать собственников вашего дома и относиться к управлению домом ответственно. Для этого попросите представить УК акт о состоянии общего имущества. Обязательно включите в договор управления необходимый вам перечень работ и услуг, обеспечивающих комфортные условия проживания в доме. Чтобы отчетливее понимать реальную стоимость услуг, потребуйте от управляющей компании составить смету по каждому виду работ и услуг, включенных в договор управления. Заключайте договор только на один год. Это позволит в случае необходимости через год выбрать другого «управляющего».

Договор на срок более года можно заключать только при условии привлечения управляющей компанией инвестиций в модернизацию дома. Не забудьте потребовать представить расчеты по окупаемости инвестиций!

В договор управления многоквартирным домом включите обязанность управляющей организации периодически отчитываться перед собственниками (жителями) о проводимых работах путем вывешивания отчетов на досках объявлений. И предусмотрите в договоре управления штрафные санкции в случае нарушения его условий.

Как распознать недобросовестную управляющую компанию?

В первую очередь, необходимо проверить учредительные документы УК. Зная название фирмы, легко проверить, существует ли такая организация на самом деле — достаточно получить сведения из Единого государственного реестра юридических лиц или потребовать такую выписку у представителей УК.

Второе, на что следует обратить внимание, — это то, как давно компания работает на рынке коммунальных услуг. Чем дольше она работает, тем больше у нее своих наработок и связей. Хорошо, если стаж уже есть. Следовательно, вы можете опросить жильцов тех домов, которые уже управляются этой УК, и поинтересоваться, каков уровень оказываемых компанией услуг. Хуже, если компания образована недавно, тогда следует выяснить прошлое ее руководителей и главных специалистов, как давно они занимаются этим бизнесом, где начинали и чего достигли.

Договор с УК необходимо читать самым внимательным образом. Не надейтесь только на себя. Хорошо, если вы проведете юридическую экспертизу договора с привлечением консультантов, специализирующихся по этим вопросам, либо сотрудников жилищной инспекции.

Выясните, какие услуги и за какие деньги вам будут оказываться. Помните, что тарифы на основные коммунальные услуги (водо-, газо-, тепло-, энергоснабжение) регулируются государством. А вот остальные — техобслуживание, вывоз мусора и прочее — зависят от условий каждого конкретного дома, вплоть до экономии на уборщице. Все должно быть точно записано в договоре. По первому вашему требованию вам должны разъяснить, что входит в ту или иную сумму, откуда она вообще взялась. В договоре должна быть указана ответственность за его неисполнение компанией: в каком порядке будет признаваться это неисполнение и какие меры оно повлечет для компании.

Если всего вышеперечисленного нет, значит, компания недобросовестно относится к своим обязанностям. Бывают такие случаи, когда компании подделывают протоколы общего собрания собственников жилья. Столкнувшись с ситуацией, когда УК уже выбрана, но ни вы, ни ваши соседи даже и не слышали о прошедших выборах, не то, что принимали в них участие, проверьте правильность проведения собрания, его правомочность и сам факт его проведения.

Договор с временной управляющей компанией начнёт действовать автоматически

Фото: АГН Москва

В законодательстве предлагается определить начало действия договора управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений. На пленарном заседании Совета Федерации 16 декабря одобрен соответствующий закон.

Поправки внесены Правительством в Жилищный кодекс. Договор с жителями домов сможет считаться заключённым с момента назначения местными властями временной управляющей компании.

Сегодня временную управляющую компанию в многоквартирных домах, жильцы которых не определились со способом управления или не выбрали управляющую организацию самостоятельно, могут назначить органы местного самоуправления на срок до одного года. Порядок принятия такого решения регулируется Правительством Российской Федерации.

Однако собственники помещений в многоквартирном доме, не определившие управляющую организацию, по разным причинам могут не заключить договор с назначенной им компанией. В связи с этим, кабмин предлагает считать такой договор заключённым с того дня, когда муниципалитет примет решение об определении управляющей организации.

При этом орган местного самоуправления должен будет письменно уведомить всех собственников квартир о принятии решения и об условиях договора управления этим домом в течение пяти рабочих дней. Данный подход предотвратит проблемы с содержанием дома и предоставлением коммунальных услуг, считают авторы инициативы.

«Правовыми последствиями принятия федерального закона станет стабилизация управления многоквартирными домами управляющими организациями, осуществляющими свою деятельность на основании решения органов местного самоуправления», — отметил член Комитета Совета Федерации по федеративному устройству, региональной политике, местному самоуправлению и делам Севера Вадим Харлов.

Также читайте о том, какие законы вступают в силу в сентябре.

Где написано, что я как собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязана заключить договор управления с управляющей компанией?, Москва | вопрос №13794528 от 22.09.2021

Конкретно в п.6 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 09.09.2017) «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (вместе с «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов»)

6. Предоставление коммунальных услуг потребителю осуществляется на основании возмездного договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, из числа договоров, указанных в пунктах 9, 10, 11 и 12 настоящих Правил.

Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, может быть заключен с исполнителем в письменной форме или путем совершения потребителем действий, свидетельствующих о его намерении потреблять коммунальные услуги или о фактическом потреблении таких услуг (далее — конклюдентные действия).

Поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией.

Управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный кооператив, жилищно-строительный кооператив или иной потребительский кооператив предоставляет ресурсоснабжающим организациям, поставляющим коммунальные ресурсы в многоквартирный дом, сведения о собственниках нежилых помещений в многоквартирном доме, а также направляет уведомления собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме о необходимости заключения договоров ресурсоснабжения непосредственно с ресурсоснабжающими организациями.

В случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования).

Вам помог ответ?ДаНет

Переход на прямые договора — Физическим лицам

В связи с изменениями жилищного законодательства с 03.04.2018 собственники помещений в многоквартирных домах (МКД) наделены правом перехода на прямые договоры — договоры, содержащие положения о предоставлении коммунальных услуг — с ресурсоснабжающими организациями (РСО).

Одновременно ресурсоснабжающим организациям также предоставлено право одностороннего отказа от заключенного с исполнителем коммунальных услуг (управляющей компанией, ТСЖ, ЖСК и т.п.) договора ресурсоснабжения и заключения прямого договора с каждым собственником помещения в многоквартирном доме.

Односторонний отказ РСО от заключенного с исполнителем коммунальных услуг договора допустим при наличии у последнего задолженности, равной или превышающей две среднемесячные величины обязательств по оплате по договору ресурсоснабжения.

При переходе на прямые договоры отношения по поставке коммунальных ресурсов в помещения МКД возникают непосредственно между каждым из собственников помещений и ресурсоснабжающей организацией, минуя управляющую организацию дома.

Основания и процедура перехода на прямые договоры предусмотрены ст. 157.2 Жилищного кодекса РФ.

Для перехода на прямые договоры по инициативе собственников помещений МКД необходимо на общем собрании принять решение о заключении собственниками помещений прямых договоров непосредственно с ресурсоснабжающими организациями. В протоколе общего собрания собственников помещений также должна быть отражена дата перехода на «прямые» договоры.

При принятии соответствующего решения прямые договоры с каждым собственником помещения в МКД будут считаться заключенными с даты, определенной в решении общего собрания собственников помещений в МКД. При этом РСО вправе перенести указанный срок, но не более, чем на три календарных месяца.

Прямые договоры заключаются на неопределенный срок в соответствии с типовыми договорами, утвержденными Правительством РФ (а до их утверждения – в соответствии с нормами жилищного законодательства), при этом заключение договора в письменной форме не требуется (ч. 6 ст. 157.2 ЖК РФ).

 

Нормативно-правовая база:

Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. N 59-ФЗ

Приказ Минстроя России № 44/пр

Постановление Правительства РФ от 13.07.2019 № 897

Типовой договор на оказание коммунальных услуг физическим лицам

Документы, необходимые для перехода на прямые договоры по инициативе собственников:

Алгоритм проведения общего собрания собственников помещений

Инструкция по оформлению протокола

Протокол общего собрания

Добро пожаловать в ПАО «МОЭК»!

Что происходит с управляющим при продаже здания?

Что происходит с управляющим недвижимостью при продаже здания? В настоящее время я управляю зданием с более чем 50 юнитами, и я только что узнал, что здание сейчас находится на депонировании. Компания по управлению недвижимостью, в которой я работаю, не будет иметь для меня вакансии, когда это здание будет построено, поэтому у них, кажется, создается впечатление, что новые покупатели сохранят меня. Покупатели фактически ремонтируют здание, поэтому они выгонят всех нынешних арендаторов.Мой менеджер, кажется, думает, что это будет долгий процесс, и им понадобится, чтобы я остался и ухаживал за зданием в течение этого времени. Какой здесь прецедент?

— Лос-Анджелес, Калифорния

Ваша ситуация немного мутная, потому что, как я читал ваше письмо, вы являетесь сотрудником управляющей компании, у которой есть контракт с нынешними владельцами здания, но у вас нет заключите этот контракт сами. Итак, есть два уровня, на которые следует обратить внимание: отношения вашего работодателя со старыми и новыми владельцами и то, как этот контракт переходит от одного владельца к другому.Тогда следующий уровень, на который следует обратить внимание, — это продолжение вашей работы в управляющей фирме.

Давайте посмотрим на это с точки зрения вашего работодателя:

Когда кто-то покупает компанию или собственность у другого, есть два способа сделать это: вы можете сделать это через продажу акций или продажу активов.

При продаже акций покупатель просто покупает все акции компании. Право собственности на активы не меняется: если покупатель покупает акции корпорации ABC, а корпорация ABC владеет вашим зданием, то корпорация ABC продолжает владеть вашим зданием.Владельцы здания ABC продают свои доли в компании покупателям. Здание просто идет вместе с акциями.

При продаже активов акции ABC Corporation остаются у первоначальных владельцев. Покупатели просто платят наличными — непосредственно владельцам или корпорации ABC — и собственность становится их собственностью.

Разница важна из-за разветвленности контрактов: если вы покупаете корпорацию, вы берете на себя все ее активы и все обязательства.Это включает в себя все контракты. В случае продажи актива договор остается в силе, в том числе и договор между владельцами старой собственности и вашей управляющей компанией.

Если продажа была не продажей акций, а продажей актива, то договор не прекращается… он просто отделяется от собственности. С точки зрения бухгалтерского учета договор вашего работодателя с компанией остается в качестве обязательства на балансе старых владельцев (и в качестве актива на балансе вашего работодателя.)

Если ваш работодатель не согласится на иное, договор по-прежнему применяется в любом случае — и тот, у кого еще есть договор на управление, несет ответственность либо за оставшиеся платежи, либо за выполнение любых положений о прекращении договора, содержащихся в договоре.

Продажа активов и продажа акций имеют разные налоговые последствия, которые здесь не имеют отношения … важно помнить, что происходит с обязательствами компании (например, форвардный контракт на услуги по управлению недвижимостью) при различных видах продаж.

Более подробная информация о продаже активов и акций в целом доступна здесь.

Здесь есть несколько уровней сложности … может случиться так, что ваш работодатель заключил договор с материнской компанией, которая продала дочернюю компанию — так что ваш договор может остаться со старыми владельцами, даже если покупатели купили акции компании. дочерняя компания, которой принадлежала недвижимость, но не ваш контракт. Но ты получил идею.

Независимо от того, как была приобретена недвижимость — при продаже актива или продаже акций — договор не исчезает.Это просто становится ответственностью новой группы людей. Они либо должны выполнить и завершить срок контракта, заплатить сбор за отмену — независимо от того, что ваш работодатель договорился, когда они составляли контракт, — либо они не выполнят обязательств, и в этом случае ваш работодатель вполне может подать иск о взыскании недостающих платежей. .

В этот момент ваш работодатель становится похожим на любого арендодателя, обеспечивающего исполнение договора аренды: другая сторона несет ответственность за платежи по оставшейся части аренды!

Теперь конкретно о вашей ситуации: мне кажется, что ваш работодатель разговаривал со своим клиентом, и если продавец понимает, что покупатель планирует удержать вас на борту в течение процедуры ремонта, это может быть лучшей информацией продолжать.Это намекает мне на то, что новые владельцы берут на себя контракт на управление — по крайней мере, на время.

Вот что я узнал: выяснить, кто покупатель. Посмотрите, какой еще недвижимостью они владеют. Если ими всеми управляет одна и та же компания, у вашей работы могут возникнуть проблемы. У нового владельца есть своя управляющая компания, с которой ему нравится работать. Если бы я был на вашем месте, я бы передал им свое резюме. Они, вероятно, не хотят изобретать велосипед, и для них было бы хорошо, если бы вы продолжили работу над проектом, если вы хорошо поработали.

С другой стороны, если ваш работодатель доверил вам строительство более 50 единиц, он, вероятно, захочет оставить вас. Такой опыт и продемонстрированная надежность не растут на деревьях. Если ваш работодатель ожидает, что новые владельцы будут держать вас на борту хотя бы в течение длительного процесса ремонта, они, вероятно, изо всех сил пытаются найти новый контракт, чтобы заменить тот, который вы можете потерять, — и удержать вас на борту.

Вот где полезно быть источником дождя для вашей компании. Есть ли у вас какие-либо контакты, которые нужно поработать? Можете ли вы помочь с поиском новой собственности для управления? Пришло время применить эти навыки на практике!

5 основных проблем управления квартирами как инвестора в недвижимость

Наличие одной или нескольких инвестиций в многоквартирную недвижимость может держать вас на пути к созданию благосостояния поколений и большей свободы и возможностей в будущем.

Вы можете подумать, что хорошее расположение, ухоженные квартиры, привлекательные общие зоны и необходимые удобства — это то, что будет поддерживать высокий уровень заполняемости и стоимость вашего многоквартирного дома.

По правде говоря, этого недостаточно.

Напротив, успех инвестирования в многоквартирные дома зависит от умного управления недвижимостью.

Хорошее управление многоквартирным домом может стать разницей между прибыльной инвестицией и ошибкой, связанной с отрицательным денежным потоком.

Возникает вопрос: как вы управляете жилым комплексом?

Как инвестор, вы должны решить, будете ли вы нанимать стороннюю компанию по управлению недвижимостью или самостоятельно управлять недвижимостью.

При оценке вариантов управления многоквартирным домом учитывайте следующее. :

• Размер и возраст объекта
• Местонахождение имущества
• Ваши личные интересы
• Ваши навыки тайм-менеджмента
• Как вы цените свое время

1.Наем управления многоквартирным домом

Грамотный найм — одно из важнейших бизнес-решений, которые может принять владелец инвестиционной недвижимости.

Если вы решите нанять компанию по управлению недвижимостью, поиск такой компании, которая соответствует вашим потребностям в управлении квартирами, — это только первый шаг.

Инвесторы в многосемейную недвижимость также должны искать компанию, которая должным образом обучает своих сотрудников и общается так, как это лучше всего подходит вам как владельцу инвестиционной собственности.Хотите добавить приложение на свой телефон? Или вы предпочитаете электронную почту? Возможно, телефонный звонок лучше всего подходит, когда управляющая компания должна связаться с вами.

Персонал управления жилым комплексом будет работать напрямую с вашими арендаторами, чтобы помочь им:

• процесс лизинга
• осуществляет платежи и
• проблемы с обслуживанием.

Наличие хорошо обученного персонала может изменить опыт.Оптимальное обслуживание клиентов имеет первостепенное значение, когда дело доходит до того, чтобы ваши арендаторы были довольны и доход приносил непостоянно.

Управление малыми многоквартирными домами

Небольшие многоквартирные дома, состоящие из 20 или менее квартир, часто управляются инвестором, который умеет работать напрямую с арендаторами и у него есть время, чтобы взять на себя эту роль по управлению многоквартирным домом.

Управление недвижимостью — это работа, требующая приверженности и определенных навыков.

Каковы обязанности управляющего квартирой?

Управляющие квартирами несут ответственность за повседневную деятельность многоквартирного или многоквартирного комплекса. Часто эти обязанности включают:

• Работа с жалобами, комментариями и запросами арендаторов
• Сбор арендной платы
• Внесение денег
• Связь с арендаторами, не внесшими арендную плату
• Планирование назначения и показ квартир потенциальным арендаторам
• Обслуживание жилого комплекса

Если вы все же решите нанять профессионального управляющего недвижимостью, важно понимать, что вы можете заплатить гораздо более высокую цену за единицу в небольших многоквартирных домах, чем в больших многоквартирных домах.

Почему? Поскольку расходы на управление недвижимостью не распределяются между большим количеством единиц, вы не понимаете, какую экономию за счет увеличения вы получаете с более крупными объектами недвижимости.

Кроме того, меньшие по размеру многоквартирные дома приводят к меньшему количеству проблем с арендаторами и меньшим количеством обязанностей по обслуживанию.

Управление большими многоквартирными домами

С другой стороны, если вы инвестируете в недвижимость с большими многоквартирными домами или продолжаете формировать портфель, подумайте о найме внешней управляющей компании.

Для управления большим многоквартирным домом требуется больше времени и ресурсов. У них будет большее количество арендаторов, которым потребуются ответы на их вопросы или опасения, и большее количество квартир необходимо будет сдать в аренду.

Владение несколькими зданиями усложняет управление.

Когда вы нанимаете солидную компанию по управлению недвижимостью, вы можете в конечном итоге заработать больше денег в долгосрочной перспективе из-за более активного повседневного ухода за недвижимостью.Когда управляющий будет заниматься повреждениями и ремонтом по мере их возникновения, ваш многоквартирный дом будет оставаться в отличной форме.

Когда вы нанимаете хорошую компанию по управлению недвижимостью, вы должны ожидать:

• Чтобы сэкономить время, поскольку вы отказываетесь от многих обязанностей, которые вы выполняли в прошлом, управляющему имуществом.

• Опыт управляющей компании по подбору арендаторов и заполнению вакансий.

• Лицо, знакомое с законами и правами арендаторов и домовладельцев, включая законы штата и федеральные законы о дискриминации и т. Д.

Как вы управляете несколькими объектами аренды?

Местоположение вашей инвестиционной собственности может повлиять на ваше решение о том, как ею управлять.

Если инвестиционный портфель обычно расположен в одном конкретном районе, но также имеет одно или два объекта недвижимости в других местах, может иметь смысл передать управление этими объектами по контракту.Время в пути, связанное с наблюдением за зданиями, расположенными не рядом друг с другом, может не окупиться.

2. Увеличение стоимости жилого комплекса

Институт

CCIM (CCIM), ведущие эксперты в области коммерческой инвестиционной недвижимости, отлично справился с этими проблемами в своей статье «Максимизируйте стоимость квартир с помощью стратегического управления». По словам Стивена Х. Шолдера из CCIM, стремясь максимизировать стоимость многоквартирного дома, управляющая компания должна сосредоточить внимание на:

• Эффективная валовая прибыль («EGI») за счет сохранения высокой заполняемости при перемещении арендной платы на рынок
• Дисциплинированные операционные расходы со строгим расчетом заработной платы и контрактными услугами
• Чистая операционная прибыль («NOI») Рост за счет эффективного и ориентированного на рынок управления недвижимостью

Давайте рассмотрим каждый из них.

Эффективный валовой доход

Чтобы не отставать от инфляции и оптимизировать инвестирование в многоквартирные дома, вам следует периодически проверять индивидуальную арендную плату по активам в сравнении с максимальной рыночной арендной платой для данного района.

Стремитесь найти баланс между высокой заполняемостью и приведением арендной платы за ваши активы в соответствие с рыночной арендной платой в этом районе.

Ожидается дополнительное увеличение арендной платы.Медленный перенос арендной платы арендатора при продлении приведет к максимальной эффективности инвестиционного актива в недвижимость в кратчайшие сроки.

Дисциплинированные операционные расходы

Как отмечалось выше, строгий расчет заработной платы и контрактные услуги являются ключом к дисциплинированным операционным расходам. Для этого определите и обрисуйте все ожидаемые расходы, связанные с вашим инвестиционным активом. Возможно, имеет смысл добавить строку расходов для непредвиденных расходов, которые могут возникнуть в течение данного года.

Изменения в некоторых операционных расходах, такие как повышение налогов или ставок оплачиваемых владельцем коммунальных услуг, могут быть вне вашего контроля. Планирование и учет непредвиденных обстоятельств заставят вас чувствовать себя хорошо подготовленным, а не несчастным, когда возникнут непредвиденные расходы.

Чистая операционная прибыль

Многие инвесторы в недвижимость знакомы со стратегией увеличения общей стоимости ваших активов. Кроме того, вы также можете быть заинтересованы в увеличении чистой операционной прибыли активов, прибыльности вашей инвестиционной собственности после устранения расходов.

Управляющие недвижимостью должны не только управлять недвижимостью изо дня в день, но и понимать ваши цели. Когда вы эффективно увеличиваете доход и управляете многоквартирным домом, чтобы уменьшить неэффективность, вполне вероятно, что ваша собственность приведет к чистому операционному росту.

3. Сдам в аренду Квартиры

Основы многоквартирной собственности сильно отличаются от основ другой коммерческой недвижимости.

На рынках без контроля арендной платы аренда квартир обычно составляет 12 месяцев.

Арендная плата повышается настолько часто и настолько, насколько позволяет рынок. Кроме того, практически отсутствуют надбавки за улучшение жилищных условий. Квартиры в зонах с контролируемой арендной платой сдаются в аренду «как есть» — чистые, с ковровым покрытием, свежеокрашенные и готовые к немедленному заселению.

Сдача квартиры в аренду — это относительно простой процесс. Без посредников, без сложных условий и без переговоров, если потенциальный арендатор уйдет, то, скорее всего, не откажется и другой.

Квартиры состоят из большого количества индивидуальных домохозяйств.По данным CBRE, мирового лидера в области аналитики недвижимости, средний оборот нескольких семей продолжает снижаться, однако

Годовой оборот обычно составляет от 50% до 75% или даже выше.

Согласно CBRE, тенденции во время пандемии опустились ниже отметки 50%.

В результате лизинг — это непрерывный процесс, и обеспечение отличного обслуживания клиентов имеет решающее значение для обеспечения продления .С точки зрения инвестиций скорость имеет решающее значение.

Чем быстрее сдаются квартиры, тем выше денежный поток от собственности .

Часто, независимо от размера собственности, процесс аренды может исчерпать любое дополнительное время, которое инвестор имеет для управления или создания портфеля. Давление на ваше личное время и ресурсы.

4. Использование технологий управления недвижимостью

В прошлом отсутствие качественных технологий и систем было проблемой для управления многоквартирными домами.Бумажным или компьютерным системам не хватало технологий, которые у нас есть сегодня. Теперь есть множество вариантов на выбор.

Сегодня управляющие недвижимостью и владельцы могут минимизировать переделки, высвободить больше времени, принимать запросы арендаторов в режиме онлайн и показывать квартиры в виртуальных турах. Сбор арендной платы можно автоматизировать, а время, затрачиваемое на бухгалтерский учет, значительно сокращается.

Для инвесторов и управляющих недвижимостью это означает, что программное обеспечение и технологии управления недвижимостью могут помочь повысить эффективность там, где это было невозможно раньше.

Повышение эффективности приводит к ускоренному росту бизнеса и дает возможность уделять больше времени и энергии на обслуживание клиентов, удержание и аренду.

5. Управление арендаторами многоквартирных домов

Поиск арендаторов

Без арендаторов ваша инвестиционная недвижимость не будет процветать, но иногда управление арендаторами само по себе является проблемой.Поскольку каждый владелец недвижимости, инвестирующей в недвижимость, знает, что поиск хороших арендаторов — это самое важное, что вы можете сделать, чтобы максимизировать свои инвестиции.

Начнем с поиска арендаторов.

Процесс поиска жильцов для вашего многоквартирного дома сложен. После получения отчетов о кредите, выселении и криминальном прошлом вам все равно необходимо:

• Дополнительная информация по ссылкам заявителя
• Сделайте проверку доходов
• И интервью с потенциальными арендаторами

Убедитесь, что вы прошли этот процесс быстро, чтобы не потерять квалифицированных арендаторов.

Ремонтные работы и рекламации арендатора

Как только вы найдете арендаторов, которые переехали в квартиру, скорее всего, наступит время, когда возникнет ремонт или возникнет рекламация. Если вы наняли компанию по управлению недвижимостью для управления многоквартирным домом, они смогут справиться со всем этим процессом, но если вы сами управляете имуществом, помните, что вам необходимо своевременно реагировать.

Арендаторы, которые вовремя вносят арендную плату, не захотят долго ждать решения проблем.

Для решения этих проблем с обслуживанием наличие доверенных подрядчиков для выполнения аварийного ремонта, замены дорогостоящих предметов, а также обслуживания и освежения единиц оборудования между арендаторами поможет обеспечить бесперебойную работу вашего бизнеса.

Выселение арендаторов

Если вы занимаетесь инвестициями в недвижимость в течение длительного времени, вам следует ожидать, что в какой-то момент вам придется выселить арендатора.

Выселение — это юридический процесс, который может быть сложной задачей для всех участников. Никто не хочет проходить процесс выселения, и, чтобы избежать судебного преследования, вы должны тщательно выполнять каждый шаг. Если возникает необходимость выселения арендатора, лучше всего проконсультироваться с юристом.

Выселение — один из встроенных рисков инвестирования в недвижимость. Ожидание того, что вам нужно будет справиться с этой проблемой, и наличие плана для этого поможет свести к минимуму сбои.

Упрощенное управление многоквартирным домом

Есть несколько проблем при управлении многоквартирными домами в качестве инвестора в недвижимость. Однако при тщательном управлении большинство проблем можно преодолеть с помощью:

• продуманный найм компании по управлению недвижимостью
• с технологией и
• готовит план того, как вы будете реагировать на проблемы, жалобы и техническое обслуживание арендаторов.

Чтобы оптимизировать стоимость вашего многоквартирного дома, ищите способы увеличения вашего дохода, которые должны включать в себя дисциплинирование около при поддержании низких эксплуатационных расходов .

Узнайте, что потенциальные арендаторы на вашем рынке ожидают от сдачи в аренду, и определите способы оправдать их ожидания. Помните, что — это нормально для смены арендаторов , но наличие непрерывного процесса для поиска новых арендаторов предоставит вам наилучшее положение для максимизации вложений в недвижимость.

Что еще вас интересует об управлении многоквартирными домами?

Поделитесь с нами своими вопросами или комментариями ниже!

Северо-восточная группа частных клиентов ориентирована на помощь инвесторам, владельцам и синдикаторам многосемейной недвижимости среднего размера на сумму от 1 до 50 миллионов долларов в Северо-Восточном и Юго-восточном регионах. Мы представляем продавцов исключительно в их интересах.

Мы устанавливаем доверительные отношения, предоставляя знания и рекомендации, чтобы помочь нашим клиентам в достижении их индивидуальных целей по увеличению стоимости и окупаемости их инвестиций в недвижимость.Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать больше.

Если вам понравился этот пост, поделитесь им!

Примечание редактора: этот пост был первоначально опубликован в феврале 2014 года и был полностью переработан и обновлен для обеспечения точности и полноты.

Расторжение договора

Автор Джордан Муэла в статьях об управлении собственностью

Обязательно прочтите наше введение в эту серию статей о контрактах на управление недвижимостью.

В продолжение нашей предыдущей статьи, вот еще несколько пунктов, на которые следует обратить внимание в контрактах на управление недвижимостью, которые вы просматриваете:

Срок (также известный как «Срок действия соглашения», «Срок удержания»)

Большинству компаний по управлению недвижимостью требуется срок контракта 1-2 года, и очень немногие предлагают ежемесячные услуги. Имейте в виду, что договор будет юридически обязательным после его исполнения (подписания), даже если дата начала или «период действия» может начаться позже.По истечении первоначального или «основного» срока контракт может автоматически продлеваться на другой срок, повторяя процесс каждый раз, когда наступает срок истечения. Узнайте, на какой срок вас обяжет автоматическое продление, он может быть больше, чем исходный, о чем было бы важно знать. Кроме того, если вы хотите предотвратить это автоматическое продление, вам, возможно, придется предоставить письменное уведомление как минимум за 15–30 дней до его проведения.

Прекращение действия собственника

Оговорка о расторжении договора — очень важная часть контракта.Это будет определять, при каких обстоятельствах вы или менеджер можете преждевременно прекратить отношения и какие штрафы или расходы вы понесете. Без плана выхода вы можете оказаться в ловушке, если отношения не сложатся. Узнайте, сколько уведомлений требует управляющая компания, прежде чем разрешить расторжение контракта (обычно 30 дней, но некоторым компаниям требуется до 90). Кроме того, требуется ли в контракте «причина» в качестве предварительного условия для предоставления этого уведомления? Если это так, в соглашении необходимо указать, что именно квалифицируется как «причина».

Будут ли взиматься сборы или штрафы за досрочное расторжение контракта? Не все менеджеры взимают комиссию; если они это сделают, это будет либо прямая фиксированная плата (300–500 долларов США), либо что-то условное. Условия могут варьироваться в широких пределах: от необходимости платить пошлину при отмене в течение начального периода вакансии до необходимости уплаты пошлины только в случае отмены после того, как арендатор был поселен, или в течение первых 12 месяцев. Худший сценарий? Мы видели контракты, которые в случае досрочного расторжения по-прежнему требуют уплаты ежемесячных управленческих сборов в течение оставшегося срока (-ов) аренды, а также другие контракты, требующие общей платы за управление в течение срока действия контракта (на основе запланированной арендной платы). ) с предоплатой в качестве предварительного условия для досрочного расторжения.

В идеале вам нужен контракт, который допускает расторжение без причины с уведомлением за 30 дней. Имейте в виду, что хотя этот пункт является законным способом для управляющей фирмы защитить себя от авансовых инвестиций в недвижимость только для того, чтобы получить залог от владельца, он также свидетельствует о вере компании в ее способность удовлетворить потребности своих клиентов. Если им приходится применять чрезмерные затраты на переключение (плата за завершение), чтобы удержать клиентов, это плохой знак.

Также должно быть положение, позволяющее выйти из контракта без штрафных санкций в случае, если менеджер не сможет обеспечить арендатора в течение длительного периода времени (3-4 месяца).

Когда вы все же решите расторгнуть договор, убедитесь, что ваша письменная дата расторжения отражает точную дату истечения срока действия контракта, в противном случае вы можете нести ответственность за штрафы, упомянутые выше.

Прекращение действия агента

Обратите особое внимание на обстоятельства, при которых управляющая компания расторгает договор, уведомление, которое она вам направит, и финансовые последствия, которые это будет иметь. Ниже приведены некоторые выдержки из реальных контрактов, описывающие обстоятельства, которые позволяют руководству принять решение о расторжении контракта:

… если агент по своему единоличному усмотрению считает, что продолжение соглашения подвергает себя ответственности или нарушает свои обязанности перед арендаторами или любыми другими лицами. (pdf: rudolphrealestate.com)

Если Брокер определит, что Брокер не может продолжать эффективно предоставлять лизинговые и управленческие услуги Владельцу по любой причине в любое время в течение этого соглашения … (pdf: austinlandlord.com)

… если Владелец не сможет своевременно профинансировать ремонт, требуемый законом, постановлением или постановлением любого города, округа или штата, и / или поддерживать состояние арендуемой собственности в пригодном для проживания состоянии, как того требует договор об аренде и / или применимые разделы кодекса Калифорнии или решения по апелляциям, если Владелец не выполняет в кратчайшие сроки какое-либо Уведомление об исправлениях или постановления суда, изданное правительством.(pdf: rmhomes4rent.com)

… Владелец произвел искажение существенных фактов, касающихся недвижимости, арендатора и / или статуса отношений арендодатель-арендатор, если таковые имеются, либо действовал или не действует в строгом соответствии с настоящим Экспресс-менеджментом собственности Соглашение и авторизация, или отказывается каким-либо образом сотрудничать с Агентом в управлении этой недвижимостью (pdf: rmhomes4rent.com)

Имейте в виду, что некоторые контракты даже не содержат оговорки о прекращении действия агента, но если они есть, они могут включать очень широкий и общий список обстоятельств.Убедитесь, что договор дает вам право направить соответствующее уведомление (за 30 дней), если это действительно произойдет. Наконец, выясните, каковы будут финансовые последствия увольнения агента. В худшем случае вы можете столкнуться с ситуацией, подобной описанной ниже:

В случае прекращения действия настоящего Соглашения (имя не разглашается) и Авторизации по причине, разрешенной данным разделом, указанное прекращение не освобождает и не освобождает Владельца от его ответственности по оплате Агенту расходов и управленческих сборов в течение всего срока действия этого ( имя не разглашается) Соглашение.

Обязанности при расторжении договора

После того, как вы или управляющая компания решили разорвать отношения, еще есть важные вещи, которые должны произойти, чтобы полностью разорвать отношения. Владельцам необходимо произвести окончательный платеж управляющей компании для расчета по счету, и договор должен охватывать следующие задачи управляющей компании:

• Предоставить владельцу окончательный финансовый отчет вместе с оставшейся арендной платой за вычетом агентских гонораров и средств, необходимых для покрытия всех непогашенных расходов, понесенных управляющим в процессе управления имуществом.Должен быть некоторый параметр времени, определяющий, как быстро это произойдет после завершения. Кроме того, проверьте, содержит ли контракт пункт, дающий менеджеру разрешение удерживать средства собственника полностью или частично, например, в резерве, в течение определенного периода времени. Обычно это 30-60 дней и делается для того, чтобы убедиться, что все расходы оплачены, например, уже понесенные, но еще не оплаченные.
• Обеспечить собственника необходимыми записями и документами. Это будет включать список обязательств арендатора по гарантийному депозиту, копии договоров аренды и других документов, заключенных от имени владельца.
• Предоставить владельцу запись об обязательствах арендатора по гарантийному депозиту.
• Переведите гарантийный депозит владельцу или новому агенту владельца за вычетом соответствующих вычетов, предусмотренных контрактом.
• Предоставьте арендаторам письменное уведомление о точной долларовой сумме залогового депозита и проинформируйте их о том, что владельцы или новый агент владельца теперь несут ответственность за возврат их гарантийного депозита.
• Предоставьте арендаторам письменное уведомление о том, что они больше не управляют недвижимостью, и предоставьте им контактную информацию нового агента или представителя владельца.

По умолчанию

Если одна из сторон нарушит договор, сколько времени у них будет для устранения проблемы, прежде чем другая сторона получит право расторгнуть договор? (Диапазон от 0 до 30 дней)

Посредничество и арбитраж

Указывает ли в контракте использование посредника или арбитра для разрешения споров? Если да, то кто председательствует и каков процесс? Кто оплачивает их услуги? Обратите внимание, что есть разница между посредничеством и арбитражем.

Гонорары адвокатов

В случае, если для урегулирования спора по контракту потребуется судебное разбирательство, будет ли выигравшая сторона иметь право на разумные гонорары адвоката? Проверьте, не ограничивает ли договор эту сумму, и если это так, то предприятие, имеющее больше денежных средств, может иметь неотъемлемое преимущество в случае возникновения спора.

В нашей следующей и последней статьях этой серии мы собираемся предоставить вам простое для понимания описание некоторых общих юридических положений и концепций, охватываемых контрактом.

Далее: Компенсация и пункты котельной

Назад к найму компании по управлению недвижимостью — Полное руководство

Окончание аренды — РУКОВОДСТВО

Когда дело доходит до поиска идеальной недвижимости для сдачи в аренду, иногда может пройти несколько недель, прежде чем вы найдете наиболее идеальную арендуемую недвижимость для ваших нужд.После того, как вы нашли свой идеальный дом и квартиру, пришло время подписать договор аренды / аренды, чтобы все было в порядке, а затем вы могли въехать. Но что происходит, когда что-то происходит в вашей жизни, и вам нужно расторгнуть договор аренды рано? Это частый вопрос, и мы хотим предоставить вам всю информацию о прекращении аренды в этой статье, чтобы вы не оказались в неведении, если окажетесь в ситуации, когда вам придется досрочно расторгнуть договор аренды.

Договор аренды / аренды — это юридический документ, в котором излагается все, с чем вы соглашаетесь, когда речь идет о вашей арендуемой собственности, и обычно договор аренды не предназначен для досрочного прекращения.Вы абсолютно можете досрочно расторгнуть договор аренды, однако это может повлечь за собой несколько штрафов, которые мы обсудим в этой статье. Давайте сначала рассмотрим некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов по этой теме.

Что может делать арендодатель, когда арендатор выезжает до истечения срока аренды

Очень важно знать, что по закону арендатор не может расторгнуть договор аренды до истечения срока его действия, если не применяется закон штата. Когда дело доходит до закона штата, в каждом штате будут свои правила для арендодателя и арендатора, в которых указано, при каких обстоятельствах арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды / аренды.Например, в некоторых штатах арендатор может начать процесс прекращения аренды, если дом становится небезопасным или пригодным для проживания, а домовладелец не принял никаких мер для исправления ситуации.

Если у арендатора есть веская причина, почему он досрочно прекращает договор аренды, то государство требует, чтобы арендодатель сдал объект недвижимости в аренду другому арендатору, чтобы возместить убытки. Арендодателю необходимо сдать недвижимость в аренду, чтобы компенсировать потерю дохода, но только в том случае, если арендатор является квалифицированным арендатором, который действительно сможет платить ежемесячную арендную плату и не причинить никакого ущерба собственности.

Если арендатор досрочно расторгает договор аренды без уважительной причины для расторжения, то арендодатель имеет полное право подать в суд на арендатора за потерю дохода в соответствии с законодательством штата. Арендодатель имеет полное законное право подать иск против арендатора, если потеря дохода в результате досрочного прекращения аренды превышает сумму его гарантийного депозита. Важно знать, что домовладелец должен подавать в суд на арендатора только после того, как он сдает свою недвижимость в аренду другому арендатору.Поступая таким образом, арендодатель лучше поймет, сколько подать в суд на бывшего арендатора. Арендодателю разрешается предъявить иск предыдущему арендатору о возмещении затрат на поиск нового арендатора, периода времени, в течение которого объект недвижимости был свободен, и разницы в сумме арендной платы между ним и новым арендатором.

Сколько уведомлений необходимо предоставить арендатору для прекращения помесячной аренды?

Все это будет зависеть от штата, в котором арендатор снимает жилье, однако в большинстве штатов арендатор должен будет предоставить домовладельцу письменное уведомление за 30 дней до того, как их месячный договор аренды может быть прекращен.Обычно арендатору разрешается подать уведомление о прекращении действия договора в любой день месяца. Но в некоторых договорах аренды будет указано, что арендатор может направить письменное уведомление о расторжении договора аренды только в определенные дни месяца. В этой ситуации арендатору придется подождать до указанного дня, чтобы передать домовладельцу уведомление о расторжении договора.

Следует ли вам нанять юриста, который поможет вам досрочно завершить договор аренды?

Когда дело доходит до законов об аренде, иногда все может быть довольно сложным, и когда вы, как арендатор, попадаете в ситуации, когда вам абсолютно необходимо расторгнуть договор аренды / аренды рано, тогда часто бывает трудно понять, что делать в этих сложных ситуациях.Один из вариантов, который у вас есть как у арендатора, чтобы получить информацию о досрочном прекращении аренды, — это отправиться в Google и прочитать статьи, подобные этой, на тему прекращения аренды.

А вот статьи вроде этой, хотя и содержат хорошую практическую информацию. Они не служат источником юридических указаний, поэтому вы можете обратиться за помощью к профессионалу, если вы абсолютно не знаете, что делать дальше. Хотя найм юриста увеличит ваши расходы, в долгосрочной перспективе он может окупиться, чтобы помочь вам завершить договор аренды и упростить весь процесс, чтобы у вас было минимум головных болей и разочарований.

Теперь, когда мы рассмотрели некоторые из наиболее часто задаваемых вопросов, давайте прямо сейчас рассмотрим некоторые из причин, по которым арендатор досрочно расторгнет договор аренды.

Взаимное соглашение о досрочном прекращении аренды

Так будет не во всех ситуациях, но иногда, если у вас есть очень понимающий домовладелец, вы можете прийти к взаимному соглашению, когда дело доходит до досрочного прекращения аренды. Взаимное соглашение может быть достигнуто по ряду причин, некоторые из которых включают:

• Избегать споров между арендаторами
• Избегать судебных издержек на процесс выселения
• Получать плату, которую арендатор предлагает заплатить
• Избегать стоимость строительного инспектора в случае необходимости ремонта
• Иметь доступ к квартире для ремонта или
• Иметь доступ к квартире, чтобы они могли ее продать

Это 6 наиболее распространенных причин, по которым домовладелец и Арендатор может обоюдно согласиться на досрочное расторжение договора аренды.На наш взгляд, наиболее частой причиной из этого списка было бы уклонение от судебных дел. Судебное дело часто может затягиваться, и большинство арендодателей и арендаторов не хотят доводить дело до суда, если в этом нет крайней необходимости. Таким образом, по этой причине они просто взаимно согласились бы досрочно расторгнуть договор аренды, чтобы избежать хлопот, связанных с судебным разбирательством.

Обратите внимание, что, когда арендодатель и арендатор взаимно соглашаются досрочно расторгнуть договор аренды, расторжение должно быть оформлено в письменной форме, а также что каждое отдельное лицо, включенное в договор аренды / аренды, также должно согласиться с расторжением.В некоторых случаях домовладелец потребует оплату. Арендатор по закону не должен платить какую-либо сумму, превышающую стоимость операции по досрочному расторжению договора аренды. Такие вещи, как стоимость поиска нового арендатора и разница между арендной платой старых и новых арендаторов, а также любые рекламные расходы, понесенные арендодателем.

Конструктивное выселение из-за каких-либо проблем со здоровьем и безопасностью

Не всякая сдаваемая в аренду недвижимость будет идеальной, и дом / квартира могут быть в идеальном жилом состоянии, когда арендатор въезжает.Со временем что-то может пойти не так в доме из-за ряда факторов, и эти вещи, которые происходят в арендуемой единице, могут вызвать серьезные проблемы со здоровьем и безопасностью для арендатора, который живет в собственности.

В качестве примера, если арендуемая квартира внезапно покрылась токсичной плесенью повсюду, и это было доведено до сведения арендодателя. По закону домовладелец обязан исправить ситуацию и избавиться от токсичной плесени. Основная проблема заключается в сроках, которые потребуются, чтобы избавиться от плесени.Иногда это может занять всего несколько дней, а иногда и пару недель. Особенно в связи со всем, что происходит в мире прямо сейчас, большинство вещей откладываются, и на то, чтобы что-то сделать, потребуется гораздо больше времени, чем обычно.

Очевидно, что арендодатель не может ожидать, что арендатор будет жить в доме с токсичной плесенью в течение нескольких недель, поэтому в подобной ситуации арендатор может решить, что он предпочел бы выехать из арендуемой квартиры и досрочно расторгнуть договор аренды, потому что дом пригоден для проживания.Другой вариант, который есть у арендатора, — это найти другое место для жизни, пока будет удалена токсичная плесень. Но давайте будем честными, это трудоемкая задача — попытаться найти новый дом в любой момент, и от них не потребуется подписывать новый договор аренды, например, если арендатор переезжает с друзьями и семьей на эти несколько недель. Обычно это не тот вариант, который выбирают арендаторы, сталкивающиеся с этой проблемой. Им намного проще досрочно расторгнуть договор аренды, а затем найти новый дом или квартиру в идеальном жилом состоянии.

Как Закон о безопасном жилье соотносится с досрочным прекращением аренды

Закон о безопасном жилье определяется как закон, который дает вам или кому-либо в вашей семье, кто является жертвой домашнего или сексуального насилия (включая насилие при свидании, преследование, жестокое обращение с детьми и жестокое обращение с пожилыми людьми) право на:

• досрочно расторгнуть договор аренды (письменный или устный) и покинуть дом. Арендаторы, должным образом соблюдающие закон, не несут ответственности за причитающуюся арендную плату после своего отъезда.
• Поменяйте замки, чтобы обидчик не мог попасть в дом в экстренной ситуации.Вы можете сделать это в письменном или устном договоре аренды.

Когда арендатор подозревает, что он может подвергнуться опасности из-за вышеупомянутых вещей, он должен написать домовладельцу письменное письмо, указав это и в соответствии с законом, в соответствии с которым они хотели бы расторгнуть договор аренды.

Когда заканчивается обычный договор аренды

Независимо от того, снимаете ли вы аренду на помесячной основе или на год, важно знать, каковы обычные процедуры, когда срок вашей аренды подходит к концу. Имейте в виду, что арендодатель не обязан продлевать договор аренды только потому, что срок его действия истек.Если вы хотите продлить договор аренды или расторгнуть какие-либо договоры аренды после истечения срока действия текущего договора аренды, вам необходимо сообщить об этом арендодателю в письменном письме, в котором говорится, что вы хотели бы либо продлить договор аренды, либо расторгнуть его и найти новую. место для жизни.

Арендодатель не имеет юридических обязательств продлевать договор аренды, за исключением следующих случаев:

• Арендодатель решает не продлевать договор аренды из-за дискриминационных или ответных причин.
• Действует пункт об автоматическом продлении, и арендодатель не направил соответствующее письменное уведомление, чтобы остановить это.

Заключение:

Итак, снимаете ли вы ежемесячно или имеете фиксированный срок аренды / договора аренды. Мы думаем, что информация, содержащаяся в этой статье, будет вам очень полезна и поможет вам принять лучшее решение, когда дело доходит до прекращения аренды до того, как она должна закончиться.

В этой статье мы постарались осветить все наиболее важные ключевые моменты. Но если по какой-то причине у вас все еще есть какие-либо вопросы или проблемы, пожалуйста, свяжитесь с нами здесь, и мы будем более чем рады помочь вам и ответить на все ваши вопросы.Имея многолетний опыт работы в сфере аренды, мы более чем квалифицированы, чтобы помочь вам со всем, что вам может понадобиться.

Если вы хотите назначить звонок или встречу, перейдите сюда, и вы можете сделать это и не стесняйтесь просматривать остальную часть нашего веб-сайта, где мы рассмотрели несколько тем, связанных с недвижимостью, которые, как мы думаем, вы получите большое значение из. Предоставление вам хорошего обслуживания — наш приоритет номер 1, и мы рады помочь вам со всеми вашими потребностями в аренде.

Сводка

Название статьи

Окончание аренды

Описание

Вот что вам следует знать

Автор

LegacyPM

Имя издателя

LegacyPM

Общие условия размещения логотипа

Услуги для иностранных студентов и ученых

Жилье 101: Что это означает?

Вы услышите много разных терминов, обозначающих необходимые шаги для получения съемной квартиры в доме в Дэвисе.Ниже приведены некоторые из наиболее часто используемых терминов, с которыми вам следует ознакомиться, прежде чем искать жилье.

• Договор аренды или аренды : Договор между вами и вашим арендодателем, в котором вы соглашаетесь платить определенную сумму арендной платы за определенное количество месяцев. Если вы съедете до истечения срока действия договора, ваш домовладелец потребует, чтобы вы продолжали платить арендную плату за оставшиеся месяцы аренды или до тех пор, пока другой арендатор не переедет в .Перед подписанием договора аренды очень важно понять условия этого договора.
• Квартира в субаренду или «Субаренда»: Квартира (или комната) в субаренду означает, что человек покидает квартиру или комнату в квартире или таунхаусе до окончания срока действия договора аренды, временного или постоянного. В любом случае у них есть контракт с арендодателем, срок действия которого еще не истек. В случае «субаренды» вы либо будете нести ответственность по контракту временно, либо можете нести ответственность по остальной части контракта, если лицо, у которого вы субарендуете, не намеревается вернуться до истечения срока контракта.Важно иметь возможность ознакомиться с контрактом и / или ознакомиться с ожиданиями, привилегиями и ограничениями субаренды в письменной форме, прежде чем соглашаться сдавать комнату или квартиру в субаренду. Во многих случаях «летняя субаренда» обычна и удобна. Однако в остальное время года субаренда может означать, что вы согласились взять на себя все обязательства по ранее подписанному контракту. Перед подтверждением сдачи в субаренду важно понять соглашение. Если субаренда предназначена для комнаты в квартире или таунхаусе, также важно понимать все вопросы, например, есть ли другие соседи по комнате; наличие прачечной и кухни; собираетесь ли вы платить часть газа, электричества, Wi-Fi и т. д.
• Гарантийный депозит : Деньги, которые вы должны заплатить, прежде чем переехать в жилье. Если вы повредите что-либо в арендуемом имуществе, эти деньги будут использованы для устранения ущерба, нанесенного имуществу. Этот залог иногда возвращается, если вы не повредили имущество.
• Компания по управлению недвижимостью : Компания, которой платят за управление арендуемой собственностью для владельца собственности. Компания находит арендаторов и следит за тем, чтобы арендаторы соблюдали договор аренды. Компания также может предоставить базовое техническое обслуживание.
• Управляющий апартаментами : Ответственное лицо вашего многоквартирного дома. Менеджерам платят за решение проблем и финансовых вопросов (сбор арендной платы, залога и т. Д.). Иногда они также сдают в аренду квартиры в многоквартирном доме.
• Арендодатель: Собственник, сдающий дома или квартиры арендаторам.
• Арендатор: Лицо, снимающее дом или квартиру.
• Коммунальные услуги : Услуги, такие как вода, газ, электричество и вывоз мусора.Эти услуги могут быть включены в арендную плату — обычно они не включены. В вашем договоре аренды будет указано, включены ли коммунальные услуги. В противном случае важно спросить, какой, вероятно, будет дополнительная сумма, которую вам придется платить каждый месяц.

Orlando Property Management, Дома в Орландо в аренду

Atrium Management Company специализируется в первую очередь на управлении односемейной и многоквартирной недвижимостью класса A и B. Нынешние владельцы Адам Вонус и Майкл Краузе приобрели Atrium в конце 2014 года.В то время под управлением Атриума находилось около 200 дверей. Благодаря в основном сарафанному радио и маркетингу, основанному на репутации, Atrium выросла до более чем 1500 арендованных и управляемых дверей. Atrium использует подход к управлению недвижимостью, основанный на небольшой команде, что позволяет ей поддерживать чувство маленькой компании и ориентированность на клиента по мере того, как компания продолжает расти и расширяться.

Atrium недавно был удостоен следующих наград: Inc 5000, №45 — Самая быстрорастущая компания в Орландо, №281 — Самая быстрорастущая компания во Флориде, №157 — Самая быстрорастущая компания в сфере недвижимости в стране и №3711 — Самая быстрорастущая компания в стране.2018 Orlando Business Journal # 4 Лучшие места для работы в категории 25 сотрудников и меньше. Лауреат премии Orlando Business Journal 2019 Best Places to Work в категории 25 сотрудников и меньше (# место еще не объявлено). Премия Orlando Business Journal за влияние на сообщество в области жилой недвижимости, 2017 г. 2019 Майкл Краузе занимает пост президента Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью Центральной Флориды.Атриум также входит в Консультативный совет по программе управления недвижимостью Валенсийского колледжа.

Миссия

Atrium состоит в том, чтобы использовать сочетание высоких технологий, здравого смысла и индивидуального обслуживания мирового класса для улучшения итоговых показателей наших клиентов и облегчения процесса аренды для потенциальных арендаторов. Работая с Atrium Property Management, вы можете рассчитывать на честную и надежную команду. Наша цель — превзойти ожидания наших клиентов и постоянно поднимать планку для отрасли.

Как правильно создать компанию по управлению недвижимостью

Примечание редактора: Хотите узнать, как открыть компанию по управлению недвижимостью? Ты не одинок. Многие новые управляющие недвижимостью и опытные профессионалы в сфере недвижимости ежедневно приходят в Buildium с этим вопросом. Чтобы составить этот всеобъемлющий пост, мы опирались на часто задаваемые вопросы и беседы с клиентами Buildium, а также на наш собственный более чем 15-летний опыт в сфере управления недвижимостью.

По прогнозам, к 2023 году отрасль управления недвижимостью достигнет примерно 22 миллиардов долларов. Такой рост делает ее привлекательной для управляющих недвижимостью, которые хотят создать компанию по управлению недвижимостью с нуля, открыть больше дверей — или даже брокеров по недвижимости, желающих попробовать это.

Тем не менее, есть о чем подумать, прежде чем вы с головой погрузитесь в управление недвижимостью. В этой статье мы приводим исчерпывающий список того, что вам нужно сделать, прежде чем вы откроете двери своего бизнеса для владельцев и жителей.

Прочтите всю статью или переходите к каждому разделу, чтобы получить представление о каждой части тяжелой работы, которая требуется для открытия собственного бизнеса по управлению недвижимостью.

Как открыть компанию по управлению недвижимостью: Руководство по статьям

Создание вашей управляющей компании

Организация ваших финансов

Начало вашего бизнеса

Маркетинг вашей компании по управлению недвижимостью

Получение первой собственности

Как создать свой резидентский опыт

Управление недвижимостью

# 1: Создание вашей управляющей компании

Прежде чем делать что-либо еще, вам необходимо получить надлежащую лицензию, зарегистрировать название своей компании и создать бизнес-план — что мы рекомендуем сделать в первую очередь, чтобы вы могли оценить открывающиеся перед вами возможности.

Как написать бизнес-план управления недвижимостью?

Бизнес-план служит основой для всего вашего бизнеса по управлению недвижимостью. Суть в том, чтобы продумать все аспекты вашей компании, от стартового капитала до безубыточности.

Согласно Управлению малого бизнеса (SBA), официальный бизнес-план содержит следующие элементы:

• Краткое содержание
• Описание компании
• Анализ рынка
• Организация и управление
• Описание услуги или продукта
• Маркетинг и продажи
• Запрос на финансирование
• Финансовые прогнозы
• Приложение

SBA также предоставляет примеры бизнес-планов для тех, кто пишет их впервые.

отчет

Какие лицензии и сертификаты необходимы для работы управляющим недвижимостью?

Лишь в нескольких штатах не требуется каких-либо лицензий для управляющих недвижимостью. Перед тем, как начать свой бизнес, убедитесь, что у вас есть актуальные лицензии на практику в вашем штате, тем более, что в наши дни жилищные правила, как правило, быстро меняются.

• Лицензия брокера по недвижимости: Лицензированный брокер по недвижимости прошел курсы и сдал экзамен, который охватывает управление недвижимостью, а также такие темы, как страхование, налоги и контракты.
• Лицензия управляющего недвижимостью: для получения лицензии управляющего недвижимостью также требуются курсовая работа и экзамен.

Некоторые сертификаты, хотя и не требуются, помогут расширить ваш бизнес. Например, сертифицированный управляющий недвижимостью имеет лицензию брокера по недвижимости и прошел курс по вопросам управления недвижимостью.

Наконец, существуют национальные и международные ассоциации, которые могут помочь вам в установлении контактов, укрепить доверие к вашему бизнесу и взрастить ваших сотрудников с помощью непрерывного образования и сертификации в области управления недвижимостью.В их число входят:

• Институт управления недвижимостью (IREM)
• Национальная квартирная ассоциация (NAA)
• Национальная ассоциация управляющих жилой недвижимостью (NARPM)
• Национальная ассоциация риэлторов (НАР)

Получите подробную информацию о лицензиях, сертификатах и ​​ассоциациях в нашем блоге: Сертификаты управления недвижимостью, которые дают вам преимущество.

Как вы регистрируете свой бизнес по управлению недвижимостью?

Затем вам нужно подать налоговую декларацию о своей компании и выбрать юридическое лицо.Это очень важно, чтобы ваши личные активы были защищены и отделяли от вашего бизнеса.

Большинство фирм по управлению недвижимостью создаются как LLC или корпорации с ограниченной ответственностью, но S-Corps и C-Corps также являются сильными соперниками с большей правовой защитой.

Вам нужно будет подумать о том, хотите ли вы регистрироваться как сквозной бизнес, такой как LLC, когда деньги проходят через бизнес напрямую к вам, или вы хотите регистрироваться как корпорация C и получать оплату как наемный работник.

C-корпорации рискуют столкнуться с проблемой двойного налогообложения, но вам не стоит беспокоиться об этом, если у вас есть хороший бухгалтер, знающий законы. S-корпорации перекладывают налоги на акционеров, поэтому нет шансов на двойное налогообложение. Прибыль облагается налогом как личный доход, а не как доход от бизнеса.

Узнайте больше о регистрации налогового статуса вашего бизнеса здесь.

# 2: Организация ваших финансов

Есть ли у вас цель по доходам на первый финансовый год? Если нет, подумайте об одном — он должен быть в вашем бизнес-плане.На какой доход вы рассчитываете? Какие у вас будут расходы? Сколько стоит откладывать на непредвиденное?

Помните обо всем этом, когда начинаете планировать финансовое будущее своей компании.

Как настроить учет имущества

Отследить собственность ваших владельцев можно просто, обновив таблицу (хотя мы не рекомендуем этого делать). Существуют комплексные платформы бухгалтерского учета управления недвижимостью, которые могут не только помочь вам отслеживать арендную плату и сборы, но также могут отслеживать расходы и оплачивать регулярные счета.

Они также могут помочь вам отслеживать поступающие и уходящие деньги. Доход может включать арендную плату и другие потоки доходов, полученные, например, от арендаторов. В то время как уходящие деньги могут включать ремонт и другие платежи поставщикам за техническое обслуживание.

Совет

Pro: настройка структуры вашего банковского счета создаст основу для дисциплинированного бухгалтерского учета. Во-первых, вы всегда хотите хранить свои гарантийные депозиты на законном трастовом счете, с отдельным счетом для собственности ваших владельцев и еще одним операционным счетом для вашего бизнеса.

Если вам нужно напомнить о бухгалтерском учете (как и почти все), ознакомьтесь с нашим веб-семинаром по бухгалтерскому учету для не бухгалтеров 1) и 2) руководства.

На какие расходы следует рассчитывать?

Записывайте все ежемесячные, ежеквартальные и ежегодные расходы. Ничего не упускайте. Отслеживание каждой потраченной копейки поможет вам установить реалистичные цели по доходам и избежать финансовых проблем.

В ваши расходы, скорее всего, войдут:

• Заработная плата и сборы с поставщика: Это заработная плата ваших сотрудников (и вас самих), а также деньги, которые ваши подрядчики взимают с вас за услуги.
• Накладные расходы: Сюда входят расходные материалы, а также аренда и коммунальные услуги для обычных зданий.
• Прочие сборы за услуги: сюда входят любые программы, которые вы используете для управления своим бизнесом или для помощи в поиске потенциальных владельцев и жителей недвижимости.
• Членские взносы: Если вы состоите в какой-либо ассоциации по управлению недвижимостью, включите стоимость членства в свои расчеты.

Прогнозирование доходов и постановка целей

Вы можете ожидать, что большая часть вашего дохода будет поступать от платы за управление, которая обычно представляет собой процент от взимаемой арендной платы.Однако некоторые предприятия взимают фиксированную плату за основные услуги. Затем владельцы могут выбрать дополнительные услуги за более высокую плату.

Прочие доходы будут получены от штрафов за просрочку платежа, платы за замену ключа или замка, платы за привлечение жителей, надбавок к счетам за обслуживание и других более мелких сборов и сборов. Ознакомьтесь с полным списком здесь.

Вернуться к началу ↑

# 3: Развитие вашего бизнеса

После того, как вы заложили основу, самое время начать собирать вместе элементы, которые будут подпитывать ваши усилия — людей и технологии, которые они будут использовать.

Как вы должны структурировать команду по управлению недвижимостью?

Есть две основные модели, которые вы можете использовать для своего бизнеса по управлению недвижимостью. Первый — начать с должности генерального управляющего недвижимостью, который берет на себя все управленческие обязанности. Это будет включать в себя аренду, инспекции, общение с жильцами, связь с владельцем, сборы и арендную плату, а также техническое обслуживание.

Другой вариант — нанять сотрудников для более точного выполнения ролей. У вас может быть один сотрудник, занимающийся арендой и другим техническим обслуживанием, а с ними работают специалисты по ремонту или подрядчики.

В этом случае у вас будет более определенная организационная структура с подчиненными вам уровнями сотрудников.

Определение вашей команды

Если вы только начинаете, ваш персонал будет минимальным. Это может быть даже ты на время, и это нормально. По мере вашего роста вы будете привлекать людей, которые будут вам помогать.

Ваш персонал может состоять из сотрудников, работающих полный или неполный рабочий день, или сотрудников, работающих по контракту. Первый шаг — решить, какую работу вам нужно выполнить, а затем определить, стоит ли привлекать кого-то к зарплате или отдавать на аутсорсинг.

сотрудников, занятых полный или неполный рабочий день, которых вы можете считать:

• Управляющие дополнительным имуществом
• Администраторы или администраторы (если у вас обычный офис)
• Обслуживающий персонал
• Торговые представители
• Заработная плата и кредиторская задолженность
• Лизинговые агенты
• Показаны координаторы
• Координаторы выезда
• Менеджеры на местах
• Менеджеры по техническому обслуживанию
• Офис-менеджеры (для физического помещения)
• Координаторы обслуживания
• Специалисты по маркетингу

И то, что их нет в платежной ведомости, не означает, что в члене команды или компании нет острой необходимости.Ниже приведены некоторые подрядчики, на которых полагаются управляющие недвижимостью:

• Бухгалтер (хороший бухгалтер всегда будет вашим самым надежным советником)
• Юристы по недвижимости (также партнер, чтобы убедиться, что вы соблюдаете закон и защищены от потенциальной ответственности)
• Подрядчики, такие как маляры, сантехники, кровельщики, дворники, уборщики бассейнов, слесари, трубочисты или специалисты по HVAC
• Представители службы поддержки клиентов / резидентов
• Персонал информационных технологий (ИТ)

При приеме на работу любого поставщика обязательно получите копию его лицензии, страхового свидетельства и сертификата залога (если он у них есть), чтобы защитить вашу компанию, если что-то пойдет не так.Кроме того, постарайтесь бороться за снижение ставки для владельцев вашей собственности — они оценят, что вы много работали, чтобы сэкономить им деньги.

Совет

Pro: существуют программные решения, которые могут стать центром всех ваших операций. Buildium, например, предоставляет платформу, которая помогает решать задачи бухгалтерского учета, регистрации, обмена данными и обслуживания, сокращая потребность в дополнительном персонале.

Поиск и найм нужных людей

После того, как вы определили, какие должности с полным или неполным рабочим днем ​​вам нужны, пора найти персонал, который сможет это осуществить.Этот процесс состоит из двух этапов. Во-первых, вам нужно пригласить сильных кандидатов на собеседование. Для этого напишите четкие описания вакансий и используйте объявления, которые действительно отражают культуру (и преимущества) вашей компании. Разместите свою рекламу в нужных для вашей аудитории местах.

Ассоциации, такие как NARPM, имеют свои собственные доски объявлений о вакансиях для управляющих недвижимостью, и большинство основных сайтов по поиску вакансий, таких как Indeed и ZipRecruiter, также перечисляют связанные вакансии.

Как только вы наняли нужных людей, вы захотите их сохранить.Вы также хотите, чтобы они стали проповедниками вашей компании и вашей культуры. Помните, что счастливые сотрудники — один из самых мощных инструментов для привлечения новых талантов, а также для представления вашего бренда жителям и владельцам недвижимости. В конце концов, они первые, кто продвигает вашу репутацию.

Чтобы ваши сотрудники были довольны и развивали свой бизнес, с самого начала создайте сильную корпоративную культуру. Предоставляйте конкурентные преимущества, оставайтесь на связи с их потребностями и подталкивайте их к обучению и профессиональному развитию.

Построение отношений с собственниками

Совершенно очевидно, что ценные отношения с сотрудниками могут построить прочный бизнес, как и отношения с владельцами недвижимости в вашем районе.

Это начинается с установления ожиданий еще до того, как владелец недвижимости станет клиентом. Поговорите с потенциальными клиентами, прежде чем подписывать контракт, чтобы понять, что они ищут в фирме по управлению недвижимостью, и объясните, что именно вы можете им предоставить.

Постоянно поддерживайте связь, отправляйте ежемесячные отчеты о розыгрыше владельцев и дайте им возможность задавать вопросы и делиться отзывами. В то же время вы должны чувствовать себя уверенно, предоставляя собственникам активную обратную связь и выявляя возможности для дополнительных источников дохода.

Вы хотите предоставить своим владельцам лучшее обслуживание клиентов и наилучшие условия проживания для ваших жителей.

Какие технологии и программное обеспечение для управления недвижимостью вам нужны?

Для каждого бизнеса найдется программное обеспечение.

Quickbooks может управлять всеми финансовыми операциями вашего бизнес-аккаунта, от счетов до прибылей и убытков. Вы также можете использовать его для управления налогами и аудитами.

Google предоставляет веб-инструменты, которые конкурируют с Microsoft Office Suite. Создавайте документы, таблицы и даже слайд-презентации. И вы можете хранить и делиться своими документами на Google Диске.

MailChimp может помочь вам организовать вашу электронную почту, а SurveyMonkey может помочь вам собрать отзывы от жителей.

Нет никаких сомнений в том, что вам понадобятся программные инструменты, которые помогут вам вести бизнес.Выбор правильных — это список ваших бизнес-функций и исследование того, какие программные инструменты могут сэкономить ваше время, ресурсы и деньги.

В частности, для управляющих недвижимостью существуют платформы SaaS (программное обеспечение как услуга), которые удовлетворяют специфические потребности вашего бизнеса без необходимости создавать слишком много программных решений.

Например,

Buildium дает вам возможность принимать арендную плату онлайн, а также централизовать учет вашего имущества.Вы также можете обрабатывать запросы на техническое обслуживание, проверки собственности и даже страхование арендаторов.

Для тех, кто часто бывает вне дома, использование мобильных технологий для управления имуществом может сделать ваш бизнес динамичным и работать из любого места.

Вернуться к началу ↑

# 4: Маркетинг вашей компании по управлению недвижимостью

Важной частью успешного развития вашего бизнеса является брендинг и маркетинг.

Ваш бренд определяет, кто вы и чем занимаетесь как компания.Он должен прямо отражать вашу культуру и ценности. Вы — компания по управлению бутик-недвижимостью, предоставляющая специализированные услуги? Вы ориентируетесь на ТСЖ или элитную недвижимость класса А? Все эти факторы способствуют развитию вашего бренда.

После того, как вы определили свой бренд, пора начинать маркетинг. Независимо от того, делаете ли вы это сами или нанимаете фирму, вам следует активно продвигать свой бизнес через свой веб-сайт, социальные сети, платную рекламу и местные сети.

Как увеличить свой портфель с нуля

На данный момент у вас может быть только одно имущество в вашем портфеле или вообще ни одного.Вам нужно привлечь много потенциальных клиентов, чтобы начать создавать свое портфолио, что называется «питанием вершины маркетинговой воронки».

Это когда вы набрасываете широкую сеть, привлекаете потенциальных владельцев недвижимости и инвесторов, а затем начинаете говорить с ними о ваших услугах, чтобы заинтересовать их и приблизить их к подписанию с вами контракта.

Но эти зацепки приходят не на пустом месте. Начать нужно с многогранной маркетинговой стратегии для привлечения потенциальных клиентов. Вы можете сделать это с помощью следующих инструментов:

• Ваш веб-сайт: Ваш веб-сайт — это ваша цифровая витрина.Оптимизируйте его как для владельцев недвижимости, так и для жителей, чтобы произвести первое впечатление своим брендом.
• Контент-маркетинг: Создайте блог, в котором рассматриваются проблемы владельцев и жителей. Это сделает вас экспертом в своей области, надежным партнером в предоставлении лучших услуг как для владельцев, так и для жителей.
• Социальные сети: Найдите нужные каналы социальных сетей для своей аудитории и начните публиковать сообщения. Взаимодействуйте со своими подписчиками, прося их комментировать, и всегда отвечайте на запросы, жалобы или комплименты.Вы также можете делиться контентом и комментировать чужие сообщения. Социальные сети помогают вам оставаться в курсе, не имея ресурсов, необходимых для создания нового контента.
• Сайты для отзывов: Если ваши владельцы или жители довольны вашими услугами, попросите их написать отзыв в Google, LinkedIn, Better Business Bureau или Yelp, чтобы повысить вашу репутацию и привлечь больше потенциальных клиентов.
• Местные деловые мероприятия: устанавливайте связи и делитесь своим опытом, чтобы привлекать новый бизнес в свое сообщество и поддерживать молву, особенно с местными группами инвесторов.
• Платный поиск: Настройте таргетинг на определенные поисковые запросы, которые используют потенциальные клиенты, и сделайте ставки на них, чтобы ваше имя появилось первым в поиске.
• Услуги поиска партнеров и торговых площадок: Воспользуйтесь одной из этих услуг, например All Property Management, для проведения маркетинговой работы за вас.
• Профессиональные рекомендации: Поощрение рекомендаций от других специалистов по недвижимости, таких как брокеры или инвесторы, — это начало построения долгосрочных и прибыльных отношений.Совет профессионала: вполне возможно, что вы платите брокерам денежное вознаграждение и даете им преимущественное право отказа при любых продажах недвижимости, которые всплывают у ваших владельцев.

Хотите узнать больше о наполнении своей маркетинговой воронки? В этом посте вы узнаете, как улучшить свою игру лидогенерации.

# 5: Получение первой собственности

У вас появился первый клиент. Поздравляю! А теперь пора поговорить о гонорарах и подписать контракт. Вот несколько советов, которые помогут вам определить структуру ваших комиссионных и то, как вам следует обращаться с контрактами.

Как установить структуру ценообразования?

Когда дело доходит до установления комиссий, обязательно изучите вопрос. Узнайте, сколько другие управляющие взимают плату за аналогичные услуги в сопоставимых объектах недвижимости. Посмотрите на свои собственные цели по доходам, чтобы увидеть, можете ли вы предложить более конкурентоспособные цены, и подумайте о типах недвижимости, которую вы берете на себя.

Сохранение конкурентоспособности может зависеть от структуры ценообразования и того, что включено в вашу текущую плату за управление , , которая включает базовую услугу.

Хотя в большинстве случаев эта плата включает в себя обслуживание жителей, прием арендной платы, выполнение технического обслуживания и проведение проверок, вы должны быть уверены, что не придерживаетесь универсального подхода, который делает это практически невозможным. чтобы получить прибыль.

Если у вас уже есть значительный портфель, вам нужно знать, сколько вы будете платить каждому управляющему недвижимостью. Если вы привлечете их в качестве независимого подрядчика, будете ли вы компенсировать им количество квартир, валовую арендную плату или процент полученной арендной платы? Опять же, все это сложные вопросы, на которые можно ответить, зная свой рынок и его персонал.

При этом есть три распространенных способа, которыми управляющие недвижимостью обычно устанавливают текущую плату за управление:

• Процентные сборы: Некоторые предполагают, что плата за управление имуществом составляет от 8 до 12 процентов арендной платы, в то время как другие рекомендуют другие ставки. Реальность такова, что это будет зависеть от вашего местного рынка и формулы ваших собственных услуг, поэтому обязательно проведите исследование.
• Фиксированная плата: Некоторые управляющие недвижимостью взимают фиксированную плату за основные услуги и предлагают другие услуги в виде пакета или по выбору.Это позволяет владельцам недвижимости настраивать свои услуги и выбирать только то, что им нужно.
• Сборы за проект: Если владельцу вашей недвижимости требуются разовые услуги, это лучший и самый доступный вариант для него. Они не будут платить за услуги, которыми не пользуются регулярно, и они это оценят.

Плата по меню, которую следует учитывать, включает плату за установку, плату за аренду, плату за просрочку платежа, плату за пустую единицу и плату за выселение:

• Сборы за установку: Это единовременная плата за установку в вашей системе.Это еще проще оправдать, если у вас есть платформа для управления недвижимостью. Совет для профессионалов: многие из наших клиентов используют технологии управления недвижимостью в своих коммерческих предложениях, чтобы продемонстрировать добавленную стоимость с помощью таких функций, как отчетность владельцев и порталы для жителей.
• Сборы за аренду: Когда недвижимость пустует, эта единовременная плата помогает вам покрыть ваши услуги от поиска нового жителя до его заселения (например, синдикация листинга аренды, показы, просмотр, сдача в аренду и въезд).
• Сборы за продление аренды: Этот сбор покрывает продление аренды, что может быть разумной идеей, если существует строгий процесс продления.
• Сборы за выселение: Хотя вы явно хотите избежать выселения посредством надлежащей проверки арендаторов, иногда они случаются. Этот сбор поможет покрыть время, которое вы потратите на юридический процесс в качестве представителя владельца собственности.

Опять же, зная свой рынок и твердое представление о том, как вы тратите свои ресурсы, вы сможете лучше понять, как лучше всего устанавливать цены, которые со временем будут меняться.Узнайте больше о настройке структуры ценообразования и сборов здесь.

Создание надежных управленческих контрактов

Помните старую поговорку: крепкие заборы — хорошие соседи? Что ж, прочные контракты делают стабильные деловые отношения. В контракте должны быть прописаны роли и обязанности управляющего недвижимостью.

Хорошо продуманный контракт будет включать

• Комиссия за управление
• Охват в нерабочее время
• Время работы и отпуск
• Компенсация рабочего, страхование ответственности и возмещение убытков
• Будете ли проживать вы или управляющие вашим имуществом
• Бюджеты на техническое обслуживание и ремонт
• Чрезвычайные фонды
• Подробное описание обещанных услуг
• График выставления счетов и штрафов за неуплату

Мы рекомендуем всегда иметь юриста для просмотра ваших контрактов, чтобы убедиться, что все заблокировано, и составить из него шаблон для всех ваших переговоров по контракту.

Вернуться к началу ↑

# 6: Как создать свой резидентский опыт

Вы и ваша команда будете общаться с жителями каждый день. Создание незабываемых впечатлений от проживания, когда арендаторы заинтересованы и довольны, поддерживает бесперебойную работу вашей недвижимости, помогает вам привлекать других жителей из уст в уста и укрепляет вашу репутацию среди владельцев недвижимости.

Для этого выберите подходящих жителей для вашей собственности, воспитайте чувство общности и поддерживайте открытые линии связи.

Обеспечение комфортного проживания и удобства для ваших жителей

Опыт проживания и предоставляемые вами услуги будут зависеть от предпочтений жителей, которых привлекает ваша недвижимость. Жители ищут более четырех стен и крыши. Им нужно удобное устройство, соответствующее их образу жизни, и они чувствуют себя как дома , . Квартиры в городе могут привлекать молодых специалистов, но они также могут привлекать пенсионеров, стремящихся к сокращению. Дома и кондоминиумы могут привлекать семьи.

Принимайте во внимание ваше постоянное население во всех аспектах вашего бизнеса по управлению недвижимостью, от планирования действий в чрезвычайных ситуациях до объектов и обычных коммуникаций.

Например, пожилым людям может быть удобнее получать сообщения по электронной почте или письма в свои почтовые ящики. Их предпочтительной платформой социальных сетей, скорее всего, является Facebook. Между тем, молодая семья может предпочесть текстовые уведомления и больше внимания уделять удобной парковке.

Совет

Pro: используйте онлайн-центр для жителей (или портал), чтобы ваши жители могли получить доступ к необходимой им информации, оплачивать аренду и общаться с вами через удобное мобильное приложение.

Если вы управляете многоквартирными домами с местами общего пользования, думали ли вы, какие удобства вы хотели бы предложить своим жильцам? Такие привилегии, как рабочие места с календарем событий, фитнес-зоны на открытом воздухе и почтовые ящики для пакетов Amazon, помогают объектам выделиться на фоне остальных. Часто вы не сможете контролировать , что такое удобства, но вы можете создать удивительную культуру проживания и контролировать то, как вы ее продвигаете.

Как обрабатывать жалобы, запросы и споры

При каждой жалобе, запросе или споре выслушивайте своих жителей и дайте им понять, что вы серьезно относитесь к их проблемам.Если вы можете что-то решить или исправить, сделайте это как можно быстрее и сообщите жильцам график.

Если что-то вы не можете исправить, объясните, почему.

Как создавать планы действий в чрезвычайных ситуациях

Управляющим недвижимостью нужны планы действий в чрезвычайных ситуациях на все случаи жизни, от пожаров и прорыва труб до землетрясений и ураганов. Ваши планы должны быть четкими, подробными и адаптированными к видам чрезвычайных ситуаций и стихийных бедствий, типичных для вашего региона.

Узнайте больше о создании планов действий в чрезвычайных ситуациях здесь.

# 7: Управление недвижимостью

После того, как вы решите — или рынок решит за вас, — на какой тип недвижимости ориентироваться (односемейные, многоквартирные, кондоминиумы и т. Д.), Пора задуматься о требованиях, которым вы должны будете соответствовать для управления ими.

Обработка, техническое обслуживание и ремонт

Выбор предложения услуг по техническому обслуживанию и ремонту может быть большой выгодой для потенциальных клиентов, которые не хотят тратить время и деньги на поддержание своей собственности или устранение неожиданных проблем.И это также выигрыш для вашего бизнеса, так как вы можете увеличить стоимость ремонта и избавиться от лишних хлопот у владельцев недвижимости.

Вот некоторые вещи, о которых следует помнить, если вы решите предлагать эти услуги:

• Включите в свой контракт пункт, в котором точно указывается, какие услуги вы будете предоставлять и как они будут оплачиваться.
• Убедитесь, что ваша страховка ответственности покрывает всю работу, которую вы выполняете, а также всех сотрудников и подрядчиков, которые выполняют эту работу за вас.
• Создайте надежную систему нарядов на работу. Вы даже можете использовать такую ​​платформу, как Buildium, чтобы побудить жителей отправлять заказы на работу онлайн. Затем используйте его, чтобы отслеживать работу от начала до конца.

Сборка лизинговых услуг

Большой плюс, который предлагают многие управляющие компании, — это заполнение вакансий. Очевидно, вы захотите свести к минимуму незанятые квартиры, которые будут стоить вам и вашим владельцам денег в виде потери арендной платы.

Точно так же вы захотите убедиться, что у вас есть бережливый и средний процесс, позволяющий быстро, эффективно и с сильным первым впечатлением от сделки до аренды привести в свои дома высококлассных жителей.Здесь технологии могут принести большие плоды. Ниже приведены все способы, которыми технологии могут стать ракетным топливом для вашего лизингового процесса.

1. Маркетинговые объявления: Чтобы продавать объявление, вам необходимо рекламировать его и привлекать качественных арендаторов. Многие платформы управления недвижимостью имеют синдикацию списков аренды, которые вы можете использовать для размещения одного объявления на нескольких сайтах, таких как Zillow и Trulia, одним щелчком мыши.
2. Показов: После того, как вы привлечете заинтересованных арендаторов, вы запланируете показы, которые сами по себе могут стать работой на полную ставку.Вот почему программы для показа и расписания могут значительно сэкономить время.
3. Проверка резидентов: Затем вам нужно будет проверить кандидатов с помощью такого партнера, как Transunion, который специализируется на проверке биографических данных.
4. Лизинг: Наконец, вы хотите сделать процесс лизинга быстрым, удобным и полностью организованным. Программное обеспечение для управления недвижимостью также предлагает вам простое решение, позволяющее избежать бумажной работы и собирать подписи в электронном виде и хранить их в Интернете.
5. Осмотр имущества: По мере въезда и выезда жильцов, а также во время срока аренды вам необходимо проводить осмотры. Почему бы не проводить проверки через мобильное приложение? Это гарантирует, что повреждения, превышающие нормальный износ, будут зарегистрированы, отремонтированы и оплачены правильной стороной при соблюдении строительных норм и правил города и штата.

Как оставаться послушным

Говоря о строительных нормах и правилах, их соответствие — очень большая часть вашей работы, которую нельзя упускать из виду.Вам предстоит соблюдать правила и нормы, касающиеся таких вещей, как лифты, канализация и разрешения на строительство. Вам также нужно будет пройти регулярный осмотр в пожарной части, которая будет искать в собственности размещение детекторов дыма, огнетушителей и указателей для пожарных выходов.

Узнайте больше о юридических аспектах и ​​нормах соответствия здесь.

Что ваш следующий шаг?

Чтобы добиться успеха в управлении недвижимостью, вам понадобятся отличные навыки обслуживания клиентов и управления проектами.Вам необходимо быть в курсе отраслевых тенденций, а также местных норм и правил.

Вы должны будете знать, как продвигать свой бизнес и свою недвижимость, привлекать потенциальных клиентов и жителей по маркетинговой воронке и подписывать контракты и договоры аренды.