Заключение и расторжение договора управления домом с управляющей компанией
- Главная
- Заключение и расторжение договора управления домом с управляющей компанией
Заключение и расторжение договора управления домом с управляющей компанией
Заключение договора с управляющей компанией в сфере ЖКХДоговор с управляющей компанией заключается на срок от 1 года до 5 лет.
Предметом договора управления является оказание управляющей компанией услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставление коммунальных услуг собственникам помещений дома. Стороной договора управления является, с одной стороны, – управляющая организация, с другой – все собственники помещений дома или ТСЖ, ЖСК в лице его уполномоченного органа.
Договор управления заключен не со всеми собственникамиЖилищный кодекс содержит норму, в соответствии с которой договор управления должен быть заключен с каждым собственником помещения (ст. 162 ЖК РФ). Некоторые граждане, по своему истолковав данную норму права, полагают, что если договор управления с конкретным собственником не подписан, то и обязательств по договору управления у данного собственника не возникло. Это ошибочное понимание закона.
Основанием для возникновения обязанности вносить оплату по договору управления многоквартирным домом является принятое решение общего собрания собственников (не обжалованное в суде или признанное судом законным) о выборе способа управления домом, выборе конкретной управляющей компании. Если договор управления подписан при этом, большинством собственников, то факт отсутствия подписи в договоре ряда собственников не влияет на уже возникшие правоотношения. Платить управляющей компании теперь обязаны все собственники помещений.
Расторжение договора управления домом с управляющей компаниейПо общему правилу, расторжение договора возможно по соглашению сторон или по решению суда. Об этом указано также в ч. 8 статьи 162 ЖК РФ.
Договор управления многоквартирным домом прекращается также в случае окончания срока его действия, если стороны (собственники решением общего собрания или управляющая компания) заявили о прекращении договора до истечения указанного срока.
По решению суда, согласно ч.2 статьи 450 ГК РФ, договор может быть расторгнут при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.
Иной случай, предусмотрен пунктами 8.1., 8.2. статьи 162 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которыми собственники вправе отказаться от услуг управляющей компании в одностороннем порядке, если последней не выполняются условия договора управления.
- См. далее Односторонний отказ от управляющей компании (договора управления МКД).
Вернуться к началу обзора судебной практики: «Смена управляющей компании в сфере ЖКХ. Судебная практика», где даны ответы на вопросы «можно ли отказаться в одностороннем порядке от договора управления с управляющей компанией, выбрать другую управляющую организацию», «необходимо ли доказывать, что управляющая компания не выполняет условия договора управления многоквартирным жилым домом», «какова практика арбитражных судов и судов общей юрисдикции по вопросу отказа от услуг управляющей компании (смены управляющей компании)?
образец типового соглашения на обслуживание многоквартирного дома, где его взять собственникам жилья для ознакомления, порядок заключения Правосудие
Организация расчетов и определение цены Контроль над лицевым счетом Возможность создания резервного фонда Отчетность
Порядок действий, если договор не оформлен Можно ли не платить, если документ не оформлен? Необходимость заключения для собственника нежилого помещения
Действия при отсутствии подписи
Понятие и назначение документа
Между владельцами недвижимости и управляющей компанией договор заключается в письменной форме на срок не менее 1 года.
Первая сторона – это люди, которые владеют недвижимостью по конкретному адресу.
Вторая – это управляющая компания, которая действует на основании устава. Данная юридическая организация должна обеспечивать содержание и ремонт подотчетного имущества, а также предоставлять ряд услуг владельцам квартир.
Законодательная база
Документ, который регламентирует правоотношения между сторонами – Жилищный кодекс РФ. В ст.162 указано, что владельцы квартир могут передать полномочия регулирования хозяйственных и коммунальных вопросов выбранной управляющей компании. Выбранная организация должна иметь лицензию на осуществление подобной деятельности.
Важно! Вся деятельность руководящей организации должна соответствовать требованиям местных и федеральных органов власти, существующей нормативно-правовой базе сферы коммунального хозяйства.
Процедура заключения соглашения с собственниками жилья
Процедура, которая предшествует вступлению исполнительной организации в свои права, включает следующие этапы:
Подготовка проекта документа. Занимаются этим люди, которые входят в совет правления дома.
Предварительное согласование договора. Подготовленный проект документа необходимо обсудить со всеми членами совета многоквартирного дома и представителями управляющей компании ЖКХ.
Ознакомление собственников квартир. Все владельцы недвижимости имеют право на ознакомление с подготовленным вариантом документа и внесение своих предложений, замечаний.
Подготовка окончательного варианта документа и утверждение его на общем собрании. Жильцы должны быть оповещены об организации сбора по данному вопросу.
Подписание протокола собрания, копия которого передается в офис управляющей компании.
Подписание договора. Происходит в конце процедуры между сторонами соглашения.
В заключенном соглашении определяется:
- Местонахождение многоквартирного дома.
- Общий состав имущества.
- Спектр оказываемых жителям дома работ, услуг.
- Перечень возможных ремонтных работ.
- Список предоставляемых коммунальных услуг.
- Условия внесения изменений.
- Порядок расчета стоимости.
- Цена, выплачиваемая жителями за содержание, ремонт помещения.
- Порядок оплаты коммунальных платежей собственниками квартир.
- Способ предоставления отчетности и т.д.
С момента подписания документа управляющей компании дается по закону 30 дней, в течение которых она должна вступить в свои полномочия.
Изменение и расторжение документа производится в порядке, установленном гражданским законодательством. Если после окончания срока действия документа никто не подает заявление о завершении сотрудничества, договор автоматически продлевается, при этом, его условия и срок действия остаются неизменными.
Структура типового договора обслуживания многоквартирного дома управляющей компанией
В соглашении должны указываться:
- объект;
- субъекты;
- права сторон, их обязанности, ответственность;
- правила определения цены и проведения расчетов;
- порядок предоставления отчетности.
Справка: в договоре объектом соглашения выступает сам многоквартирный дом. В документе должно быть обозначено точное местонахождение здания и его характеристики (количество подъездов, этажей и т.д.). Субъектами являются две стороны – УК и владельцы квартир.
Права и обязанности УК
В договоре в обязательном порядке указываются все обязанности управляющей компании:
- Приступает к своим обязанностям максимум через 30 дней после подписания договора.
- Оказывает гражданам зафиксированные в документе услуги: выдача квитанций, предоставление справок и т.д.
- Обеспечивает надлежащее состояние зданий и прилегающих территорий — подъездов, подвалов, крыш, детских площадок, стоянок и т.д.
- Сотрудничает с подрядными организациями.
- Сотрудничает с организациями, предоставляющими необходимые ресурсы.
- Предоставляет качественные коммунальные услуги в нужном объеме — вода, свет, отопление, газ, вывоз мусора и т. д.
- Обеспечивает надлежащее функционирование всех систем — лифты, водоснабжение, отопление, электроэнергия, инженерные системы и т.д. в рамках своей компетенции.
- Производит капитальный ремонт.
- Производит текущие ремонтные работы в случае порчи, выхода из строя, поломки имущества.
- Вызывает при необходимости аварийные бригады.
- Предварительно оповещает жителей о проведении текущих осмотров и ремонтных работ.
- Уведомляет граждан о возможных отключениях воды, света, газа или отопления в связи с плановыми или аварийными работами.
- В положенные сроки начисляет платежи, производит их сбор и перерасчет.
- Учитывает и хранит все жалобы, заявки, обращения собственников и следит за их исполнением.
- Обеспечивает ведение, учет и хранение бухгалтерских, финансовых, хозяйственных, статистических документов.
- Минимум за 30 дней до конца года отчитывается перед жильцами в письменной форме. Подобные отчеты должны находиться в местах, доступных для всех заинтересованных лиц (например, доски объявлений).
- Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.
Кроме обязанностей, в договоре фиксируются и права управляющей компании:
- Требовать от жильца оплаты в положенные сроки установленных цен за квартиру и за коммунальные услуги.
- Начислять неустойку на просроченные платежи.
- Принимать меры принудительного взыскания положенных сумм со злостных неплательщиков, в том числе обращаться в суд.
- Принимать решение о найме третьих лиц для выполнения различного спектра необходимых работ и заключении с ними договоров.
- Вносить предложения относительно проведения капитального ремонта.
- Назначать внеплановые собрания собственников с целью обсуждения возникших вопросов.
- Осуществлять иные услуги, не оговоренные в документе, на платной основе.
- Иные права, установленные федеральным и местным законодательством.
В видео рассказывается про права и обязанности УК, согласно договору:
youtube.com/embed/2uGpNVuVKig?feature=oembed» frameborder=»0″ allow=»accelerometer; autoplay; encrypted-media; gyroscope; picture-in-picture» allowfullscreen=»»>Права и обязанности собственников жилья
В договоре отдельными пунктами прописываются следующие обязанности собственников:
- Вносить своевременную оплату за жилье, коммунальные платежи.
- Соблюдать порядок и не мусорить в общественных местах (в подъездах, в лифтах, возле мусоропровода, на прилегающих к подъезду территориях и на детских площадках).
- Не использовать канализацию и мусоропровод для избавления от ненадлежащих отходов. Например, выбрасывание крупногабаритных предметов или жидкостей в мусоропровод.
- Не использовать пассажирский лифт для перевозки тяжелых грузов.
- Самостоятельно вывозить строительный мусор и отходы, которые образуются после ремонтных работ в квартире.
- Соблюдать правила безопасности при использовании газа, воды, огня и т.д.
- Не выполнять работы, которые могут нанести вред общему имуществу.
- Сообщать обо всех обнаруженных неисправностях в работе систем и приборов, за техническое состояние которых несет ответственность непосредственно управляющая компания.
- Содержать в исправности оборудование, связанное с предоставлением коммунальных услуг (батареи, трубы, счетчики).
- Иные обязанности, установленные федеральным и местным законодательством.
Как и управляющая компания, помимо обязательств, собственники имеют свои права, регламентированные договором:
- Ожидать исполнения управляющей компанией всего спектра необходимых услуг.
- Получать в полном объеме и в положенные сроки коммунальные услуги.
- Получать необходимые справки и выписки по требованию.
- Заранее быть информированными об изменении тарифов (не менее, чем за 5 дней).
- Требовать перерасчета платежей при необходимости.
- Инициировать проведение внеочередных общих собраний с целью внесения предложений об изменении или расторжении существующего договора.
- Подавать жалобы, претензии и заявления при наличии нарушений со стороны специалистов управляющей компании.
- Получать отчетность о проделанной работе по итогам каждого года.
Обе стороны несут ответственность за любое нарушение, либо неисполнение обязательств. Исключение составляют случаи, когда нарушение обязательств произошло по независящим от сторон причинам — стихийные бедствия, катастрофы, террористические акты и т.д.
Собственник несет ответственность за неуплату в срок коммунальных платежей и за иные нарушения указываемых в договоре обязательств. За несвоевременную оплату платежей он несет наказание в виде начисления пени.
Скачать бланк типового договора между управляющей компанией и жильцами многоквартирного дома
Скачать образец договора между управляющей компанией и жильцами многоквартирного дома
Важные положения
Составлять соглашение необходимо очень внимательно, тщательно прописывая все положения. Именно договором, будут регламентироваться такие важные в сфере взаимодействия управляющей компании и жильцов вопросы, как ценообразование и отчетность.
Организация расчетов и определение цены
Период для проведения всех расчетов определяется одним календарным месяцем. Срок оплаты счетов – до 10 числа месяца, который следует за оплачиваемым истекшим месяцем.
Размер оплаты может изменяться в соответствии с изменением ставок тарифов, которые производятся на уровне местных органов власти. Вносить сведения в типовой договор управления МКД об изменении цен управляющей организации не требуется.
Счета на оплату собственники получают через почтовый ящик. Если квартира сдается в наем, а проживающие в ней лица не производят своевременную оплату квитанций, обязанность по погашению задолженности возлагается на владельца помещения.
Важно! Цена соглашения складывается из следующих показателей: размер затрат на содержание и ремонт здания (текущий и капитальный) и плата за коммунальные платежи (отопление, водоснабжение, электричество, газ).
Стоимость содержания здания и проведения ремонтных работ определяется на общем собрании жильцов при согласовании с представителями исполнительной организации. Цена устанавливается минимум на год.
Плата за коммунальные платежи определяется, исходя из показаний приборов учета. Если в квартире счетчики отсутствуют, то расчет производится на основании средних величин, принятых органами местного управления.
Контроль над лицевым счетом
В соответствии с положениями заключенного соглашения, УК несет ответственность за ведение финансово-лицевого счета, который открывается конкретно на дом.
Собственники имеют право организовать контроль за распределением средств их лицевого счета, посредством изучения предоставляемой по запросу подробной отчетности о деятельности управляющей компании.
Возможность создания резервного фонда
При заключении договора, УК может внести предложение о создании так называемых резервных фондов.
Подобные фонды необходимы для выделения части денежных средств на дополнительные расходы — текущий ремонт и иные непредвиденные нужды.
Как правило, резерв формируется из части сумм, оплачиваемых на содержание и ремонт жилья. Владельцы квартир должны быть информированы о наличии подобных фондов, о количестве перечисляемых в фонд сумм и о порядке их расходования.
О том, какую информацию должны предоставлять УК собственникам читайте здесь. А из этой публикации вы можете узнать о способах контроля УК.
Отчетность
Руководящая организация должна минимум за 30 дней до окончания года предоставлять жильцам отчетность о проделанной работе за прошедший год.
Отчет должен быть вывешен в месте общего пользования, в нем указываются сведения о проведенных в течение года работах, сведения о статьях расходования средств.
Где взять соглашение для ознакомления?
Договор с УК должен быть на руках у собственника, он выдается при выборе способа управления и управляющей организации. Если же соглашения на руках нет, то найти экземпляр договора с УК не сложно.
Достаточно сделать официальный запрос в обслуживающую дом организацию на предоставление соглашения для ознакомления или других нужд. По запросу гражданину обязаны предоставить копию документа.
Обязательно ли нужно его заключать?
Собственников жилья, которые не согласны с выбором УК, либо просто не желают выполнять требуемые соглашением обязательства, задаются вопросом о том, обязательно ли им нужно заключать договор с управляющей компанией.
Отсутствие заключенных документов у несогласных собственников создает неопределенность в их правоотношениях с управляющей компанией.
В подобной ситуации, когда собственник отказывается заключать договор с управляющей компанией, решить проблему можно единственным способом – на общем собрании жильцов нужно принять коллективное решение о выборе лица, уполномоченного от общего имени заключить соглашение. В этом случае одной стороной будет УК, а второй стороной – уполномоченное лицо, представляющее интересы всех собственников, при этом, согласие должны выразить не менее 50% проживающих в доме.
Внимание! С точки зрения жилищного законодательства, заключенный на основании мнения большинства документ между УК и уполномоченным лицом является юридически признанным и подлежащим исполнению.
Документ составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у выбранного представителя. Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию.
На практике подобные ситуации часто приводят к спорам, которые решаются в судебном порядке. Так, граждане могут приобрести квартиру в доме с уже существующей УК и наличием договоров у каждого собственника. Несогласие новых жильцов с положениями документа и нежелание оплачивать счета может привести к необходимости переноса вопроса в суд.
Многие задаются вопросом о том, можно ли не платить, если договор с управляющей компанией не заключен? Хотелось бы! Но так это или нет, рассмотрим далее.
Порядок действий, если договор не оформлен
Нежелание отдельных владельцев квартир заключать договора с УК, приводят к необходимости совершения следующих действий со стороны других собственников:
- Объявить об общем сборе жильцов.
- Выбрать большинством голосов представителя дома (обычно это председатель).
- Максимально согласовать положения будущего документа.
- Передать председателю полномочия по подписанию с УК документа в двух экземплярах.
Можно ли не платить, если документ не оформлен?
Отсутствие оформленного договора с управляющей компании не является основанием для отказа от оплаты необходимых сумм за коммунальные услуги.
Если посредством сбора всех жильцов был избран уполномоченный представитель, который от имени всего дома заключил договор, то отсутствие индивидуального документа не означает возможность отказа от оплаты работы УК.
Если же с управляющей компанией и собственников вообще не оформлен никакой договор, возникает необходимость выбора другого исполнителя и заключения с ним соответствующего соглашения.
Справка: жители дома в любом случае потребляют коммунальные услуги и используют здание для проживания, поэтому при отсутствии оплаты на появившиеся задолженности будет начисляться пеня. Часто подобные ситуации приводят к разбирательствам в судебном порядке.
Необходимость заключения для собственника нежилого помещения
Оплата за содержание и ремонт жилого МКД не является ж/к услугой. В соответствии со ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности должен участвовать в расходах по содержанию общего имущества.
Если домом управляет управляющая компания, которой вносят оплату все жильцы, то у собственника нежилого помещения есть такая же обязанность, как и у владельцев жилых квартир. Эта обязанность диктуется ст.46 ЖК РФ о решении общего собрания собственников дома.
УК вправе подать в суд в случае отказа владельца нежилого помещения заключать соглашение , в соответствии со ст. 445 ГК РФ «Заключение договора в обязательном порядке».
Кто и как подписывает?
Подписание производится двумя способами:
Оформление индивидуальных договоров — управляющая компания подписывает соглашение лично с каждым собственником квартир в МКД.
Подписание документа с представителем дома. В таком случае, один экземпляр соглашения остается у управляющей компании, второй – у уполномоченного лица, представляющего интересы всех владельцев квартир.
Любой из жильцов имеет право при необходимости потребовать копию данного документа.
Уполномоченным лицом обычно является председатель правления дома, выбранный на общем сборе. Если по объективным причинам он выполнить свои обязанности не может (болезнь, отъезд и т.д.), за него это может сделать один из членов правления.
Действия при отсутствии подписи
Важно! Отсутствие подписи собственника делает документ недействительным. Управляющая компания наделяется полномочиями только в том случае, если все жильцы поставили подписи или выразили согласие с выбором уполномоченного лица для заключения единого документа в двух экземплярах.
Для вступления документа в силу необходимо обеспечить подписание индивидуальных договоров со всеми владельцами квартир или подписать документ с уполномоченным лицом.
Из видео вы узнаете, почему заключать договор с УК действительно важно и каким способом он помогает контролировать работу управляющей компании:
Итак, договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией позволяет обеспечить решение возникающих хозяйственных вопросов специалистами. При составлении документа сторонам важно подробно прописывать взаимные права и обязанности.
8 (800) 302-76-94
Это быстро и бесплатно!
Трудовые договоры: Письменное заявление о занятости
Перейти к содержанию справочника
Работодатель должен выдать работникам и работникам документ, в котором указаны основные условия занятости, когда они приступают к работе. Это известно как «письменное заявление о трудовых отношениях». Это не трудовой договор.
Письменное заявление состоит из:
- основного документа (известного как «основное заявление»)
- более широкое письменное заявление
Работодатель должен предоставить основное заявление в первый день работы и расширенное письменное заявление в течение 2 месяцев после начала работы.
Работодатели должны сообщать сотрудникам или работникам о любых изменениях в письменном заявлении. Они должны сделать это в течение одного месяца после внесения изменений.
Существуют специальные правила для агентств в отношении документов, которые они должны предоставлять работникам агентств.
Главное заявление должно включать как минимум:
- имя работодателя
- имя сотрудника или работника, должность или описание работы и дата начала работы
- сколько и как часто будет получать служащий или рабочий
- часов и дней работы, а также если и как они могут меняться (также если служащим или работникам придется работать по воскресеньям, в ночное время или сверхурочно)
- право на отпуск (и если это включает праздничные дни)
- , где будет работать сотрудник или рабочий и может ли им потребоваться переехать
- , если сотрудник или рабочий работает в разных местах, где они будут и какой адрес работодателя
- предполагаемая продолжительность работы (и дата окончания, если это срочный контракт)
- сколько длится испытательный срок и каковы его условия
- любые другие льготы (например, ваучеры по уходу за ребенком и обед)
- обязательное обучение, оплачиваемое работодателем или нет
Для наемных работников также должна быть указана дата начала предыдущей работы, если она засчитывается в период непрерывной занятости.
Работа за границей
Если служащий или рабочий должен работать за пределами Великобритании более месяца, основное заявление должно также включать:- как долго он будет находиться за границей
- в какой валюте им будут платить
- какую дополнительную оплату или льготы они получат
- условия, касающиеся их возвращения в Великобританию
Другая информация, которую работодатель должен предоставить в первый день
В первый день работы работодатель также должен предоставить работнику или работнику информацию о:
- выплаты по болезни и процедуры
- другой оплачиваемый отпуск (например, отпуск по беременности и родам и отпуск по уходу за ребенком)
- период уведомления
Работодатель может выбрать, следует ли включить эту информацию в основное заявление или представить ее в отдельном документе. Если они предоставляют его в отдельном документе, это должно быть что-то, к чему сотрудник или рабочий имеет разумный доступ, например, во внутренней сети работодателя.
Работодатели должны в течение 2 месяцев после начала работы предоставить сотрудникам и рабочим расширенное письменное заявление. Это должно включать информацию о:
- пенсии и пенсионные программы
- коллективные договоры
- любое другое право на необязательное обучение, предоставляемое работодателем
- дисциплинарные процедуры и процедуры рассмотрения жалоб
Посмотреть версию всего руководства для печати
Соглашение о выходе из ЕС и Великобритании | Европейская комиссия
Соглашение о выходе между ЕС и Великобританией | Европейская комиссияПерейти к основному содержанию
Узнайте о результатах прошлых переговоров: Соглашение о выходе с его главами о правах граждан и Протокол по Ирландии/Северной Ирландии.
Соглашение о выходе, заключенное между Европейским Союзом и Соединенным Королевством, устанавливает условия организованного выхода Соединенного Королевства из ЕС в соответствии со статьей 50 Договора о Европейском Союзе.
Соглашение о выходе вступило в силу 1 февраля 2020 г. после того, как было согласовано 17 октября 2019 г. Оно состоит, среди прочего, из Протокола по Ирландии и Северной Ирландии.
Объяснение Соглашения о выходе между ЕС и Великобританией (слайды)
06 июля 2020 г.
Английский (1,6 МБ — PDF)
ЗагрузитьPDF — 1,6 МБ
- Общие положения: , устанавливающие стандартные положения для правильного понимания и применения Соглашения о выходе.
- Права граждан : защита жизненного выбора более чем 5 миллионов граждан ЕС в Соединенном Королевстве и более 1 миллиона граждан Соединенного Королевства в странах ЕС, защита их права на пребывание и обеспечение того, чтобы они могли продолжать вносить свой вклад в их сообщества.
- Вопросы разделения: обеспечил плавное свертывание и позволил упорядоченно выйти из Соединенного Королевства, включая, среди прочего:
- позволил товарам, размещенным на рынке до окончания перехода в соответствии с правилами ЕС, продолжать движение к месту назначения
- защищает существующие права интеллектуальной собственности, включая географические указания
- прекращение текущих процедур, связанных с сотрудничеством полиции и судебных органов по уголовным делам и другим административным и судебным процедурам
- касается использования и защиты данных и информации, которыми обмениваются до окончания переходного периода .
- решает проблемы, связанные с Евратомом .
- Переходный период (1 февраля – 31 декабря 2020 г.) , в течение которого ЕС относился к Соединенному Королевству как к государству-члену, за исключением участия в институтах и структурах управления ЕС. ЕС и Великобритания использовали эти месяцы для переговоров по Соглашению о торговле и сотрудничестве между ЕС и Великобританией.
- Финансовое урегулирование: обеспечение выполнения Соединенным Королевством и ЕС всех финансовых обязательств, взятых на себя, когда Соединенное Королевство было членом ЕС.
- Общая структура управления Соглашения о выходе: обеспечение эффективного управления, реализации и обеспечения выполнения соглашения, включая соответствующие механизмы урегулирования споров.
- Ирландия : действующее с юридической точки зрения решение, которое позволяет избежать жесткой границы на острове Ирландия, защищает экономику острова и Соглашение Страстной пятницы (Белфаст) во всех его аспектах, а также гарантирует целостность единого рынка ЕС.