Договор предварительный на покупку квартиры: Зачем заключать предварительный договор купли-продажи — Российская газета

Что такое предварительный договор и зачем он нужен

В сделках с недвижимостью договор купли-продажи не всегда получится заключить сразу же — например, нужно время на сбор документов или денег. Чтобы кто-то из участников не отказался от сделки и не сорвал планы, заключают предварительный договор.

Чтобы этот документ принял судья в случае разногласий, нужно соблюсти законный порядок и учесть нюансы при его составлении. Рассказываем, что нужно знать покупателю и как обезопасить себя от потенциальных проблем.

Что такое предварительный договор

Предварительный договор купли-продажи квартиры — это юридический инструмент, который поможет заставить стороны заключить и зарегистрировать в Росреестре главный договор. Причем с условиями, прописанными в предварительном.

Такой договор используют, когда стороны не могут заключить сделку сразу же. Например, покупатель квартиры оформляет ипотеку, ему нужно время на сбор документов. За это время стороны заключают предварительный договор, и, возможно, на этом этапе покупатель передает продавцу задаток за квартиру.

Предварительный договор кажется несложным инструментом и нужен, по большому счету, для подстраховки интересов обеих сторон. Проблемы начинаются, когда покупатель или продавец решает отказаться от сделки — тогда вторая может попробовать через суд заключить сделку или потребовать компенсацию. Поэтому в договоре нужно прописывать не только нюансы будущей сделки, но и алгоритм расторжения, в подробностях.

Требования к предварительным договорам

То, каким должен быть предварительный договор купли-продажи квартиры, изложено в ст. 429 ГК РФ, в позиции Верховного суда к этому инструменту и в разъяснениях судебной практики по этой статье ГК РФ. Вот что должно быть в договоре, чтобы его признали законным.

Предмет договора. Это юридический термин, означающий ключевое действие, которые должны выполнить стороны. В случае сделки с квартирой — продавец обязан передать недвижимость покупателю.

Чтобы понять, какую конкретно квартиру передают, нужно описать ее характеристики. Главное — кадастровый номер жилья — узнает его можно через сервис Росреестра по адресу или заказав выписку из ЕГРН в МФЦ. Для вторичного жилья этого достаточно.

Если квартира продается в строящемся доме, по переуступке, стоит добавить в договор существенные параметры недвижимости — ее строительный адрес, площадь, расположение в доме и на этаже.

Пример описания квартиры для строящегося дома: «Продавец передает покупателю объект — квартиру площадью 101 кв. м, расположенную по строительному адресу г. Москва, улица Ленина, дом № 101, квартира № 45, в доме, который возводят на земельному участке под кадастровым номером 64:00:0000053:223, на пятом надземном этаже, в блок-секции Д, подъезде № 4».

Минимальное содержание договора. Кроме предмета договора, в нем должны быть прописаны существенные условия — это информация, которую нужно добавить в договор по закону.

К предварительным договорам нет особых требований — достаточно добавить в них предмет договора и данные сторон. Например, не обязательно указывать цену. Таким образом вы как бы говорите: «Да, мы точно договорились о сделке, и уверены в том, что сойдемся в цене».

Если не договоритесь, придется идти в суд и обсуждать будущую сделку там. Получается, что цена квартиры в итоге будет устанавливаться судьей.

Чтобы этого не произошло, добавляйте в договор максимум подробно расписанных условий.

Срок действия договора.Так называют период, в который стороны должны запустить процесс заключения главного договора. Когда срок не указывают, считается, что он равен году.

Если стороны не заключат сделку в указанный срок или одна из сторон не предложит подписать договор, то предварительный документ будет автоматически расторгнут и станет недействительным.

Регистрация договора. Предварительный договор стороны обязаны заверить у нотариуса только тогда, когда и главный договор нужно проводить аналогичным способом. Например, это сделки с продажей доли квартиры или сделки с несовершеннолетними.

Добровольно зарегистрировать у нотариуса можно любой договор, вас в этом не ограничивают. Такое заверение — небольшая страховка. Например, если нотариус заподозрит, что одна из сторон недееспособна, или увидит другое потенциальное нарушение прав, он может предупредить об этом и отказаться от заверения такого договора. А может и не отказаться.

Если не заверять предварительный договор продажи квартиры с несовершеннолетними у нотариуса, договор по закону признают ничтожным — то есть он не будет иметь юридической силы и его не примут в суде как доказательство

Что еще важно добавить в предварительный договор

Де-факто предварительный договор стоит воспринимать как главный — прописывайте в него все условия, о котором хотите договориться с другой стороной сделки. Вот необходимый минимум.

Документы-основания. Добавьте в предварительный договор информацию о том, на каком основании в продавца есть право распоряжаться квартирой. Например, это может быть договор купли-продажи с прошлым собственником. Или договор долевого участия и разрешение застройщика о том, что он не против продажи права требования на эту недвижимость.

Гарантии продавца. В этот пункт нужно включить обещание продавца о том, что квартира не обременена правами других лиц. Например, она не под арестом, не находится в залоге, не является обязательством по какому-то кредиту или другой сделке.

Если квартира куплена с помощью маткапитала, то продавец должен гарантировать соблюдение прав детей и наличие выделенных им долей. Если без маткапитала — так и напишите, что продавец гарантирует отсутствие наличие прав на долю в жилье из-за маткапитала в продаваемой квартире.

Наличие зарегистрированных лиц. В этом пункте прописывается порядок и сроки, в которые квартира освобождается от зарегистрированных там граждан.

Сюда же добавьте гарантии продавца о том, что он не умалчивает о гражданах, которые имеют право проживания в квартире, пусть и без прав собственности. Например, никто из зарегистрированных ранее не отбывает наказание в колонии, или не находится на воинской службе — такие люди выписываются из жилья, но не теряют право жить там после возвращения на «гражданку».

Цена квартиры. Укажите полную сумму, за которую планируется провести куплю-продажу.

Наличие предоплаты. Укажите, в какой форме передана предоплата, если такая есть:

• Задаток — если сделка отменяется по вине продавца, его придется вернуть в двойном размере. По вине покупателя — задаток остается у продавца.
• Аванс — возвращается или остается соответственно та же сумма, что и давалась.
• Обеспечительный платеж — его можно считать предоплатой, но об этом нужно указать в договоре. Отличие такого платежа от аванса и задатка — им можно пользоваться еще до сделки. Например, оплачивать расходы на пошлины или услуги юристов.

Срок и формат передачи квартиры.

Необязательно указывать точный срок, достаточно добавить переменную — например, написать, что «квартира передается покупателю в течение семи рабочих дней после передачи прав на недвижимость и появления такой записи в Едином государственном реестре недвижимости».

Наличие мебели и состояние квартиры. Это важно, если покупается жилье на вторичном рынке, например, в бизнес-сегменте — там мебель, техника и сам ремонт влияют на цену сделки. Пропишите в договоре, какие предметы интерьера продавец должен оставить, какие есть недостатки в ремонте.

Порядок расчетов. Как вы планируете рассчитаться уже после подписания главного договора. Например, через наличные, арендовать банковскую ячейку или воспользоваться сервисом быстрых расчетов. Добавьте в этот пункт решение о том, кто оплачивает сопутствующие расходы на сделку.

Порядок расторжения договора. Укажите, в каких случаях стороны могут расторгнуть договор без штрафов. Как должно происходить расторжение — например, нужно обмениваться заказными письмами или достаточно отправки письма по email. Если последнее, добавьте пункт с перечнем адресов почты и указанием, что стороны согласны считать такие письма юридическими значимыми.

Ответственность сторон. Сюда стоит добавить данные о компенсации в случае одностороннего расторжения договора, отказа в его заключении или уклонении от этого. Под уклонением понимают ситуацию, когда сторона не отказывается прямо от сделки, но всячески препятствует её заключению — например, затягивает сроки, опаздывает, по надуманным предлогом ищет поводы иначе оттянуть сделку.

Страховка покупателя. В сделках с недвижимостью больше рискует покупатель. Поэтому ему нужно предусмотреть варианты, когда он должен иметь возможность без компенсаций и штрафов отказаться от заключения договора. Например, не идти на сделку, если обнаружатся новые обстоятельства в документах на жилье — появятся сведения о новых собственниках, органы опеки откажутся давать разрешение на продажу квартиры с ребенком, станет известно о претендующих на квартиру наследниках.

Особенности предварительного договора купли-продажи с застройщиком

Предварительный договор купли-продажи с застройщиком является фактически тем же самым инструментом, что и преддоговор в обычной купли-продаже — это инструмент «бронирования» недвижимости, пока готовятся документы для главной сделки. Но есть несколько нюансов.

ДДУ в соответствии со ст. 48 ФЗ-218 нужно регистрировать в Росреестре — данные о сделке заносят в базу ЕГРН. Это исключает так называемые «задвоенные продажи» — когда недобросовестный застройщик продает одно и то же жилье несколько раз. Преддоговора в ЕГРН не заносятся, соответственно, никто не может дать гарантию, что застройщик не заключил договор на ту же квартиру с кем-то еще.

Договор долевого участия нужно оплачивать только после государственной регистрации сделки — норма прописана в п. 3 ст. 5 ФЗ-214. Лучше отказаться от сделки, если застройщик предлагает внести какие-то деньги на этапе подписания предварительного договора — все расчеты  проводите после того, как в ЕГРН зарегистрируют главный договор.

Риски при составлении предварительного договора

В сделке с недвижимостью больше рискует покупатель — продавцу стоит договориться о безопасном способе передачи денег и всё. Преддоговор сокращает вероятность появления проблем, но не гарантирует полную безопасность сторонам.

Продавец отказывается от сделки. Сам факт наличия подписанного предварительного договора не означает, что покупатель гарантированно получит жилье. Если продавец передумает, ситуация будет развиваться в зависимости от того, что указано в договоре.

• Если это согласовано сторонами, продавец возвращает предоплату в нужном размере или выплачивает компенсацию, на этом сделка заканчивается.
• Или продавец вовсе отказывается исполнять обязательства. Тогда покупателю нужно идти в суд и надеяться, что решение будет в его пользу. Гражданские дела такого типа не распространены — многие не хотят судиться, потому что результат неизвестен, а потратиться на юриста придется.

Как правило, стороны договариваются о компенсации без суда.

Суд признает договор недействительным. Даже если одна сторона пойдет в суд, это не обязательно означает принуждение к сделке. Если в преддоговоре нарушена форма заключения или не согласованы все существенные условия, его могут признать недействительным.

Продавец исчезает с предоплатой. Если предварительный договор не нужно заверять у нотариуса, то де-факто его нигде не нужно регистрировать. Поэтому недобросовестному продавцу ничего не мешает взять с одного или нескольких покупателей предоплату и исчезнуть.

Избежать такого риска можно с помощью гарантов — независимой стороны, которая будет хранить деньги и контролировать сделку, например, агентства недвижимости.

Квартира продается с обременением. Продавец может умолчать, что на квартире есть запрет на сделки — например, она в залоге у банка или в ней имеет право пожизненно проживать другой человек. Чтобы этого избежать, самостоятельно закажите выписку и ЕГРН — в ней должна быть указана вся информация.

Выписка не гарантирует отсутствия обременений. Например, старая ипотека туда может и не попасть, так как база собирается с 1998 года, и в начале пополнялась не всеми сделками и с техническими ошибками.

Поэтому пропишите в преддоговоре гарантии — обещание продавца о том, что квартира на момент сделки не обременена. Добавьте ответственность за нарушение, например, штраф.

Как расторгнуть преддоговор

Принципы расторжения или принуждения сторон к заключению обязательных договоров прописаны в ст. 445 ГК РФ. Вот какие есть варианты.

По соглашению стороны — когда вы вместе с другой стороной передумали заключать сделку.

Оформляйте соглашение письменно. Это поможет избежать неожиданных исков. Если так не сделать, оппонент по сделке может обратиться в суд и заявить, что вы затягиваете заключение договора. Устные же договоренности, если нет записи и свидетельства, в расчет не берутся.

Срок действия договора закончился. Договор считается расторгнут, если его условия не выполнены, а стороны не предъявили друг другу претензий.

Для обращения в суд у сторон есть полгода с момента, когда главный договор должен быть заключен.

В одностороннем порядке. Это возможно, если такой порядок вы предусмотрели в самом договоре. Например, решили, что любая сторона может отказаться от сделки, если выплатит другой компенсацию в определенном размере.

В оговоренных случаях. В договоре указывается возможность расторжения без санкций в определенных случаях. Например, если у покупателя ипотека, а банк отказал в выдаче денег. Или появляются новые обстоятельства в сделке — допустим, на квартиру предъявляет права новый наследник.

Через суд. Если любая из сторон не согласна заключить или расторгнуть договор, они имеют право в оговоренный законом срок обратиться в суд. Гарантий, какое решение примет судья, дать никто не может — всё зависит от конкретной ситуации и деталей, прописанных в вашем договоре.

Чек-лист для составления предварительного договора

Относитесь к предварительному договору также, как к главному. Идеально, если для составления главного договора купли-продажи вам достаточно убрать слово «предварительный» и синонимы из первого договора.

• Будьте внимательны, составляя предварительный договор. Если в нем не будут прописаны полностью технические характеристики квартиры и другие нюансы сделки, то в суде такой договор могут признать ничтожным.
• Предоплата не должна быть слишком большой. Какого-то конкретного и установленного законом уровня нет, стоит ориентироваться на рыночные реалии. Например, в Москве средним по рынку считается задаток в размере 1-3% от полной стоимости недвижимости. В бизнес-сегментах аванс может доходить до 10%.
• Заключайте предварительный договор в той же форме, что и главный. Если для второго нужен нотариус, то и первый придется заверить.
• Согласуйте все денежные вопросы в предварительном договоре. Если цену не прописать, то в случае конфликта ее будет устанавливать суд.
• Укажите в договоре порядок расторжения и санкции за это. Например, можно расторгнуть договор в одностороннем порядке, но только через письменное уведомление и с выплатой компенсации другой стороне.

Чем больше условий будет прописано в предварительном договоре, тем лучше.

Предварительный договор и договор задатка | JBI в прессе

Каждый хоть раз в своей жизни был продавцом либо покупателем квартиры или частного домовладения! И повсеместно на практике договор купли-продажи жилых помещений сопровождается (а точнее было бы сказать – предвосхищается) оформлением задатка. В то же время в современном гражданском обороте недвижимости независимо от ее вида все большее распространение получают так называемые преддоговорные соглашения, которые стороны заключают на стадии переговоров до того, как подписать основной «окончательный» договор (предварительные договоры, запродажные записи, письма о намерениях, меморандумы о намерениях и о взаимопонимании, рамочные соглашения и т.д.).

Из них с позиции российского законодательства наибольшее значение имеет предварительный договор, поскольку согласно отечественному праву только он может связать стороны обязательствами по заключению в будущем какого-либо договора, в то время как другие преддоговорные соглашения таких обязательств не порождают.

Неспроста поэтому при оформлении сделок с жилыми помещениями растет популярность предварительного договора. Однако, несмотря на наличие в ГК РФ специальных норм, посвященных предварительному договору (ст. 429), практика показывает, что стороны, заключая такие договоры, часто не имеют адекватного представления о сущности вытекающих из них обязательств. В связи с этим при применении конструкции предварительного договора возникает множество весьма актуальных теоретических и практических вопросов.

В частности, очень острым является вопрос о допустимости применения для обеспечения обязательств по предварительному договору задатка. Особенно это касается отношений, связанных с оборотом жилых помещений, поскольку задаток традиционно является одним из самых распространенных способов обеспечения исполнения денежных обязательств при совершении сделок с жильем. Лица, желающие совершить договор продажи жилого помещения, часто заключают между собой предварительный договор, в котором обязуются совершить договор продажи в будущем. Договор этот заключается с целью юридического закрепления намерений сторон и регламентации их взаимоотношений в период подготовки к заключению основного договора. При этом в предварительном договоре нередко предусматривается, что при его подписании будущий покупатель передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая именуется задатком и после заключения договора продажи жилого помещения зачитывается в счет причитающихся по нему платежей. В случае необоснованного отказа от заключения основного договора покупатель теряет сумму внесенного задатка, а продавец обязуется вернуть ее в двойном размере.

Вышеуказанная ситуация предполагает, что:

а) задатком обеспечивается обязательство сторон заключить договор продажи в будущем, т.е. обязательство, вытекающее из предварительного договора;

б) сумма задатка, внесенного в целях обеспечения исполнения предварительного договора, при нормальном развитии отношений выполняет платежную функцию по еще не заключенному договору купли-продажи.

Можно ли считать подобное обеспечение задатком в том смысле, который вкладывает в это понятие ГК РФ?

Согласно п. 1 ст. 380 ГК «задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения». Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме. Из этого определения следует, что задаток — это денежная сумма, которая выполняет одновременно три функции: платежную, удостоверительную, обеспечительную. Задаток подтверждает заключение обеспеченного договора, обеспечивает исполнение вытекающих из него обязательств и при нормальном развитии отношений засчитывается в счет платы, причитающейся по обеспеченному договору. Задаток может применяться только для обеспечения исполнения договорных обязательств. В рамках внедоговорных обязательств он неприменим. Кроме того, платежная функция задатка предполагает, что он может использоваться для обеспечения только тех договорных обязательств, которые являются денежными. Утрата задатком хотя бы одного из вышеуказанных качеств лишает его свойства задатка.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила о соблюдении письменной формы эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Но, как уже было отмечено выше, договор купли-продажи жилого дома, квартиры, жилого помещения подлежит государственной регистрации и только после государственной регистрации считается заключенным и вступившим в силу. Государственная регистрация имеет для договора купли-продажи жилья решающее и конститутивное значение, ибо без осуществления такой государственной регистрации договор не приобретает юридическую силу.

В результате мы получаем, что сторонами, при заключении договора купли-продажи жилья и до вступления его в силу (государственной регистрации), оформляется задаток как обеспечение уже имеющего силу договора и возникшего обязательства!

Это есть прямое противоречие закону, который, закрепляя определение задатка, четко указал на его акцессорный характер и обязательное наличие реально существующего договорного обязательства, в обеспечение которого и оформляется задаток.

Т.е. задаток не может быть a priori (в принципе) оформлен в обеспечение еще не прошедшего государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения.

Интересна история законодательного закрепления преддоговорных отношений. Если в России 19 века отказавшегося от заключения будущего обязательства никто, в т.ч. суд, не мог обязать (принудить) заключить основной договора, то в Советской России все было с точностью, наоборот: в случае уклонения одной из сторон от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, суд по иску другой стороны мог не только взыскать с не правой стороны причиненные уклонением убытки, но и признать соответствующий договор совершенным на предусмотренных в предварительном договоре условиях.

Современное действующее гражданское законодательство в этом вопросе заняло, на мой взгляд, золотую середину.

Основы гражданского законодательства 1991 г. и вслед за ними ГК РФ (ст. 429 и п. 4 ст. 445) определили порядок заключения, обязательные требования к форме и содержанию предварительного договора, а также последствия его нарушения, включая возможность заявления требования о понуждении заключить договор. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Таким образом, цель предварительного договора изначально всегда заключалась в установлении обязательств неимущественного (организационного) характера — обязанности сторон заключить договор в будущем. Сфера действия предварительного договора — приготовление к конкретному соглашению, как правило, имущественного характера. И с этой точки зрения, любой выход за эти пределы нужно расценивать, как неоправданное расширение действия норм о предварительном договоре.

В тоже время, обязать заключить такой договор как договор купли-продажи жилья – передать покупателю квартиру за определенную договором сумму – суд может просто не в состоянии, поскольку квартира, например, может быть уже к этому моменту просто продана. Поэтому, последствием неисполнения обязанности по заключению реального основного договора, каковым является договор купли-продажи недвижимого имущества, может быть только возложение на неисправную сторону предварительного договора обязанности возместить другой стороне убытки и (или) применение к ней предусмотренных предварительным договором штрафных санкций.

Итак, предварительный договор носит организационный характер и не должен порождать имущественных, а тем более денежных, обязательств. Следовательно, в рамках данного договора платежная функция задатка реализована быть не может. Указание на то, что сумма, переданная будущим покупателем будущему продавцу при совершении предварительного договора, зачитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, ведь основной договор еще не заключен. Но, даже если абстрагироваться от последнего обстоятельства, следует признать, что основной и предварительный договор — это хотя и взаимосвязанные, но, тем не менее, самостоятельные договоры. С момента заключения основного договора вытекающее из предварительного договора обязательство прекращается исполнением (ст. 408 ГК РФ). Таким образом, основной и предварительный договоры существуют в различном временном диапазоне. Реализовать функции задатка в рамках двух совершенно разных по своей правовой природе и временному бытию договорах невозможно. Такой вариант, как и вариант, когда задатком обеспечивается еще не возникшее обязательство, противоречит дополнительному характеру правоотношения, основанного на соглашении о задатке. Последнее возникает и прекращается одновременно с основным и всегда следует его судьбе при правопреемстве. Оно не может «прыгать» с одного основного обязательства на другое или одновременно «обслуживать» несколько основных обязательств.

Уже из вышеизложенных рассуждений следует вывод, что в отношениях по отчуждению жилья классическая конструкция задатка неприменима.

Предварительный договор покупки жилья должен быть совершен как минимум в простой письменной форме. Устная форма здесь недопустима. В случае, когда по такому договору одной стороной передается часть причитающейся другой стороне суммы, то она передается не в доказательство заключения договора (нечего доказывать), но во исполнение договора… В то же время если договор не был облечен в требуемую законом простую письменную форму, но уплачен задаток (доказано, что передан именно задаток), то уплата задатка служит доказательством самого факта заключения договора. При обеспечении договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, удостоверительная функция задатка также остается невостребованной.

Что же касается договоров, подлежащих государственной регистрации, к каковым относится и договор покупки жилья, то для их обеспечения задаток тем более не подходит. Для них государственная регистрация имеет решающее значение: до момента ее совершения они считаются незаключенными. Поскольку до такой регистрации обязательства не возникает, постольку о задатке говорить не приходится (невозможно доказать факт существования того, чего нет). Соглашение о задатке оказывается ничтожным в связи с отсутствием основного обязательства. Денежные средства, выданные в качестве задатка, подлежат возврату покупателю. При этом причины неисполнения основного договора не имеют значения, т.к. незаключенный договор не порождает обязательств сторон по его исполнению.

Таким образом, сумма, передаваемая одной из сторон другой стороне при совершении предварительного договора в обеспечение исполнения вытекающих из него обязательств или будущих обязательств, которые должны возникнуть на основании основного договора, предусмотренного предварительным договором, не может рассматриваться в качестве задатка в смысле ст. 380 ГК РФ. По этой причине ее вообще не следует именовать задатком, чтобы избежать явного юридического предрассудка.

Какой же выход из ситуации?

На мой взгляд, самым оптимальным выходом было бы законодательно предоставить участникам правоотношений по отчуждению недвижимости свободу выбора применения всех предусмотренных законом договорных конструкций: предварительный договор, задаток и др. Это стало бы возможным при отказе от государственной регистрации сделок – Учреждениям юстиции вполне достаточно было бы регистрировать только права на недвижимое имущество и их обременения. Впрочем, это теория.

В связи с тем, что судебная практика наконец-то начинает идти по пути признания за договором задатка максимум соглашения об оплате аванса в счет будущей сделки по отчуждению имущества, абсолютное большинство идет по пути установления в предварительном договоре финансовых санкций в размере, равном сумме данного аванса. Смысл таких действий в стремлении обеспечить данное сторонами обязательство заключить договор в будущем денежными суммами в виде неустойки (штрафа) за отказ в заключение будущего договора, поскольку с точки зрения негативных последствий для недобросовестной стороны и соответственно получения компенсации в виде неустойки для добросовестной стороны такой договор является более привлекательным для сторон

Справедливости ради необходимо сказать, что на практике есть и другие, альтернативные предварительному договору, варианты обеспечения сделок с недвижимостью.

Некоторые практики (риэлтеры, юристы) предлагают следующий интересный выход из такой ситуации:

Для обеспечения обязательства по подписанному, но еще не прошедшему государственному регистрацию, договору купли-продажи жилого помещения предлагается создавать некий фонд, состоящий из денежных отчислений каждой из сторон договора, или одной стороны по договоренности, который отдавался бы на хранение независимому третьему лицу (риэлтеру, нотариусу) и подлежал бы переходу в случае нарушения договорных обязательств добросовестной стороне. Однако в таком возникает вопрос легитимности хранения денежных средств как вида предпринимательской деятельности третьего лица. Впрочем, на наш взгляд, такая схема возможна в будущем при привлечении к участию в процессе специализированных на хранении денежных средств юридических лиц – банков и иных финансово-кредитных организаций.

Такие обеспечительные меры договорных обязательств в сфере оборота недвижимости не предусмотрены действующим законодательством, однако и не противоречит таковому, и поэтому вполне может быть взято на вооружение участниками гражданских отношений купли-продажи жилых помещений.

Конечно, покупатель и продавец всегда будут находиться по разные стороны баррикад – один пытается купить подешевле с минимумом риска, другой продать подороже с наименьшими потерями для себя. Однако некоторые рекомендации при заключении предварительного договора для защиты добросовестной стороны от лица, желающего нажиться на сделке, можно дать общие:

1. Если Вы заключаете предварительный договор при посредничестве риэлтерской компании (90 — 95% всех сделок), в Ваших интересах включить третьей стороной в договор это агентство недвижимости в лице директора или иного правомочного лица, действующего на основании доверенности, но никак не просто менеджера. В случае спора между покупателем и продавцом о возврате суммы аванса риэлтерская компания как сторона по договору будет привлечена судом, скорее всего в качестве третьего лица. Показания такого лица могут оказаться решающими при установлении вины любой из сторон договора в не заключении основного договора купли-продажи и, соответственно, вынесении решения о взыскании суммы аванса и суммы неустойки с виновного лица.

2. В условиях договора предусмотрите явку сторон в определенные: нотариальную контору, дату и время. Таким образом, в возникновения судебного спора у Вас будет дополнительный факт (а то и свидетель в лице конкретного нотариуса) добропорядочности Ваших намерений относительно покупки (продажи) жилья на заранее оговоренных условиях.

3. По возможности по всем значительным вопросам (особенно, при не достижении компромисса) старайтесь письменно общаться со своей стороной по договору. При этом не стоит экономить на почтовых расходах: если Вам не удается вручить письмо под расписку (по мимо подписи в таком случае требуйте от руки написать: «копию письма получил плюс Ф.И.О.»), письма должны быть направлены заказным с уведомлением. Такая подстраховка в виде именно доказательств своевременного уведомления стороны по делу в судебном процессе, возможно, окажет важнейшее значение при вынесении решения.

Это может быть и уведомление о дате (времени) заключения дополнительного соглашения к предварительному или основному договору, и письма, касающиеся документов, необходимых для заключения сделки и т.д. Сюда не относиться направление претензии стороне по делу – досудебный порядок не обязателен.

4. Максимально подробно указывайте в предварительном договоре – кто, за что и в каком размере несет расходы и ответственность за несоблюдение условий договора. Цель такого договора – подготовить в оговоренный сторонами срок все необходимые к заключению основного договора документы. И роль риэлтерской компании в этом процессе далеко не последняя. Поэтому идеальный вариант, делающий честь любому риэлтеру – установление ответственности фирмы, обеспечивающей процесс сбора документов.

5. В случае внесения аванса иностранной валютой в разделе «расчеты» либо «платежи» указывайте рублевый эквивалент, а также на какую дату (получения, заключения договора) и по какому курсу (ЦБ РФ, покупки или продажи определенного банка) производиться оплата.

6. Ответственность сторон – самый «скользкий» раздел договора. Наилучшим вариантом было бы максимально полно указать все возможные основания ответственности и описать процедуру установления вины.

В заключении хочу успокоить так называемых «виновников» не состоявшихся сделок с недвижимостью. Их положение не безнадежно. Даже, если есть все основания полагать, что их вина на 100 % будет установлена и доказана в суде, обращаться в этот государственный орган по разрешению споров можно и нужно, ибо в конечном итоге соразмерность вины и финансовой санкции субъективно устанавливает конкретный судья, в совокупности оценивающий все обстоятельства дела: размер причиненных убытков, материальное и иное положение сторон, последующее поведение сторон, «форс-мажорные» обстоятельства и т.д. Поэтому, почти всегда суд в порядке ст. 333 ГК РФ значительно уменьшает неустойку, изначально, как правило, равную сумме внесенного аванса.

 

Проскурин О. Е., партнёр Юридической фирмы «JBI Эксперт»

Статья 429 ГК РФ 2016-2019. Предварительный договор . ЮрИнспекция

Гражданский кодекс РФ.Статья 429. Предварительный договор 1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.Статья 550. Форма договора продажи недвижимостиДоговор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.Статья 163. Нотариально удостоверенные сделки1. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:1) в случаях, указанных в законе;2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.(КонсультантПлюс: примечание. О случаях, когда нотариальное удостоверение сделок обязательно, см. также статьи 185, 187, 339, 349, 389, 584, 1124 ГК РФ) .Таким образом, нотариальное удостоверение такого договора по закону обязательным не является. Но если банк будет настаивать и если правилами софинансирования не предусмотрено иное, возможно, лучше согласиться на нотариальное удостоверение.

образец в Сбербанке, ВТБ и других банках

Одним из самых важных пунктов осуществления ипотечного кредитования является грамотное заключение договора купли-продажи приобретаемой в кредит недвижимости. Прежде чем подписывать документ необходимо детально изучить каждый пункт договора, который не должен ущемлять права заемщика. Желательно подключить опытного юриста, который поможет разобраться во всех тонкостях оформления подобной документации. В данной статье речь пойдет об основных правилах и нюансах оформления договора купли-продажи ипотечной недвижимости.

Содержание

Скрыть

1. Подробнее о договоре
   1. Предмет договора
      1. Основные условия
         1. Источник оплаты и порядок расчетов
            1. Срок действия договора
               1. Права и обязанности сторон
                  1. Образец заполнения договора
                     1. Основные нюансы и возможные ошибки
                        1. Бланк договора
                           1. Что такое предварительный договор купли продажи?

                              Подробнее о договоре

                              Данный документ представляет собой своеобразное подтверждение того, что приобретаемая недвижимость находится в залоге у банка до окончания выплат по кредиту. При заключении данного вида договора необходимо обязательное участие двух сторон — кредитной организации, выдающей ипотеку, а также заемщика. В стандартном договоре указываются обязательные для заполнения пункты — заемщику необходимо внимательно вносить все требуемые данные и тщательно проверять информацию, представленную в документе. В договоре обязательно указывается предмет ипотеки — залоговое имущество, приобретаемое заемщиком. Дополнительно фиксируется точный срок окончания ипотечных выплат.

                              Также прописываются права и обязанности сторон, заключающих ипотечную сделку.

                              Предмет договора

                              Согласно ст. 554 ГК РФ предметом ипотечного договора является приобретаемая недвижимость. До момента окончания ипотечных выплат квартира находится в собственности банка — всё это детально отображается в договоре с указанием точных информационных данных о приобретаемой недвижимости. В договоре обязательно указывается общая площадь, количество комнат, особенности планировки, а также цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

                              Основные условия

                              Существует перечень обязательных условий, при отсутствии хотя бы одного из которых документ не будет иметь юридическую силу. Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках сделки, а также предмет договора. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки.

                              В документе обязательно прописываются паспортные данные участников, точные адреса их регистрации, а также ИНН. Также указывается полная информация обо всех документах, подтверждающих, что продавец является владельцем имущества (договор дарения, купли-продажи и так далее). Прописывается детальная характеристика предмета осуществляемой сделки — точный адрес, общая площадь имущества, а также наличие возможных обременений. Также указывается цена приобретаемой в ипотеку недвижимости.

                              Дополнительно в договоре указывается полный перечень всех лиц, которые будут проживать в квартире. Среди важных условий можно выделить указание информации о состоянии квартиры с упоминанием ключевых особенностей планировки, сведений о ремонте и наличии предметов мебели. Также может прилагаться дополнительная справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

                              Дополнительно могут быть указаны сведения о тех, кто несет все расходы по сделке — оплата нотариальных пошлин и так далее.

                              Источник оплаты и порядок расчетов

                              В ипотечном договоре обязательно указывается общая сумма, переданная банку до подписания договора. При наличии первоначального взноса в ипотечном договоре купли-продажи обязательно указывается, что часть средств заемщик внес из личных сбережений, а другая часть оплаты предоставляется банком в качестве кредита.

                              В договоре прописывается процент, который начисляется на общую сумму кредита. Также указываются сведения о полном нахождении приобретаемой квартиры в залоге кредитора (банковской организации).В разделе заключаемых договорных обязательств — «Особенности расчетов между сторонами» указываются данные об общей стоимости залоговой квартиры. Также детально прописываются все этапы выплаты долга.

                              Срок действия договора

                              Договор купли-продажи ипотечной квартиры вступает в силу сразу после момента подписания. При этом в договоре обязательно указываются сроки ипотечного залога, которые действуют до момента окончательного выполнения обязательств между банком и держателем ипотеки.

                              Права и обязанности сторон

                              Данный пункт договора является самым объемным. В обязанности продавца входит наличие обязательной страховки объекта ипотеки от всех существующих рисков — повреждения, утраты имущества и так далее. При этом необходимо предоставить копии документов, которые будут подтверждать факт наличия страховки. Дополнительно в договоре прописывается стандартный пункт об обязательном уведомлении кредитора о любых возникающих изменениях условий страховки.

                              В данном пункте указываются условия, при которых обе стороны могут законно требовать расторжения существующего договора, а также применения штрафных санкций.

                              Образец заполнения договора

                              Заключение сделки предполагает обязательное наличие предварительного договора купли-продажи, образец которого представлен ниже.

                              
                              

                              Образец предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

                              
                              

                              Договор купли продажи с использованием ипотеки Сбербанка

                              
                              

                              Основные нюансы и возможные ошибки

                              Подписывая стандартный договор купли-продажи ипотеки, необходимо учитывать важные нюансы. Важно обращать внимание на цену, которая обозначена в договоре и внимательно изучить пункт, касающийся размера ипотечной ставки. В договоре на приобретение ипотечной недвижимости необходимо предусмотреть следующие нюансы:

                              1. Стандартный порядок расчетов. Необходимо заранее договориться о том, кто понесет дополнительные расходы по ипотечной сделке. Всё дело в том, что в тарифах некоторых стандартных кредитных учреждений предусмотрены дополнительные комиссии за снятие, также перевод денежных средств.
                              2. Также необходимо обратить внимание на срок передачи ипотечной недвижимости. Дату передачи залоговой квартиры необходимо заранее обсудить и указать в документе. Если на момент ипотечной сделки в квартире прописаны иные лица, необходимо указать точные сроки их выписки.
                              3. Важно проверять все введённые данные договора. При совершении любых ошибок при подписании документа он может не пройти государственную регистрацию. Опытные юристы советуют, что договор купли-продажи ипотечной недвижимости необходимо перечитывать несколько раз — чаще всего важная информация, предоставляемая банком, прописывается мелким шрифтом.

                              В договоре могут встречаться профессиональные термины, значение которых необходимо сразу уточнить у юриста. Следует помнить, что после подписания договора расторгнуть его практически невозможно (сделать это можно только через суд при наличии серьезных нарушений второй стороны — участника подписания договора).

                              Бланк договора

                              Договор купли-продажи квартиры, приобретаемой в ипотеку, можно оформить в простой письменной форме, а также в нотариальной. Выбор будет непосредственно зависеть от желания участников сделки и их юридических интересов. При подписании простого письменного договора важно грамотно составлять каждый пункт.

                              Текст документа может помочь составить нотариус — помощь профессионального специалиста позволит учесть все важные нюансы оформления и правильно заполнить все пункты.

                              Что такое предварительный договор купли продажи?

                              Заключение предварительного договора является обязательным при оформлении ипотечной сделки. Всё дело в том, что для сбора документации необходимо время и чтобы ни один из участников договора не смог поменять решение заключается специальный вид договора — предварительный, который также как и основной, имеет собственную юридическую силу.Сразу же после подписания договора обеими сторонами он вступает в силу.

                              По предварительному договору не стоит соглашаться на полную выплату стоимости квартиры. – читать статью на Novostroy-M.ru

                              О рисках предварительного договора купли-продажи (ПДКП) недвижимости и способах их минимизации порталу Novostroy-M.ru рассказал начальник правового управления ГК «МИГ-Недвижимость» Сергей Крахин.

                              Предварительный договор не отвечает требованиям 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…», в связи с чем нормы этого закона, в том числе касающиеся прав покупателя и обязанностей застройщика перед покупателем, на предварительный договор не распространяются. Кроме того, основываясь на нормах ст. 429 Гражданского кодекса РФ, ПДКП подтверждает лишь намерение сторон оформить в будущем сделку.

                              Исходя из этих факторов, можно сказать, что:

                              — предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком разрешительных документов на строительство недвижимости, не наделяет покупателя полным безусловным (неоспоримым) имущественным правом требовать от застройщика квартиру после ввода объекта в эксплуатацию;

                              — предварительный договор, заключенный на период до получения застройщиком права собственности на недвижимость, не гарантирует переход к покупателю права собственности на недвижимость.

                              Не предусматривается и государственная регистрация предварительного договора. А согласно Гражданскому кодексу РФ и 214-ФЗ, сделка по купле-продаже недвижимости или прав на нее считается действительной и заключенной только в момент государственной регистрации перехода к покупателю права собственности или имущественного права на недвижимость.

                              Таким образом, можно говорить о том, что для покупателя заключение с застройщиком ПДКП несет множество рисков.

                              Основные риски

                              Помимо опасности, связанной с тем, что нормы о правах приобретателя и обязанностях застройщика перед покупателем по 214-ФЗ не распространяются на предварительный договор, существуют и другие риски. 

                              Поскольку предварительный договор служит лишь намерением совершить основную сделку в будущем, застройщик вправе:

                              — потребовать повышения цены недвижимости в качестве условия заключения основного договора;

                              — расторгнуть предварительный договор или не заключить основной договор, возвратив покупателю денежные средства за покупку недвижимости без выплаты покупателю неустойки и возмещения убытков, и после расторжения предварительного договора, даже до момента возврата денежных средств покупателю, продать недвижимость другому лицу.

                              При этом маловероятно, что покупатель сможет взыскать с застройщика неустойку и убытки за отказ от подписания основного договора.

                              Более того, при расторжении ПДКП, а также при незаключении основного договора законом не устанавливается срок возврата застройщиком покупателю денежных средств.

                              Таким образом, не стоит заключать предварительный договор ДДУ и купли-продажи (в период отсутствия у застройщика разрешительных документов на строительство) до достижения 70% строительной готовности объекта.

                              По большому счету, целесообразно соглашаться на заключение предварительного договора только если покупатель заинтересован в покупке недвижимости в каком-то определенном районе или доме, т.е. не рассматривает альтернативы (при условии, что готовность объекта не менее 70%, при этом ведется активное строительство, и в ПДКП установлена дата завершения строительства, дата заключения основного договора и передачи недвижимости покупателю, дата представления основного договора в орган регистрации, а также, по возможности, значительные санкции, применимые к застройщику при нарушении любого (каждого) из обязательств застройщика, и/или когда объект построен и введен в эксплуатацию, и застройщиком осуществляется государственная регистрация.

                              Минимизация рисков

                              В предварительном договоре должны быть четко прописаны все существенные условия будущего основного договора и характеристики будущей недвижимости, включая информацию:

                              — о земельном участке, на котором будет строиться объект,

                              — о разрешении на строительство,

                              — о праве на него застройщика,

                              — о площади недвижимости,

                              — о количестве помещений (комнат),

                              — об этаже,

                              — о не подлежащей изменению цене,

                              — о сроке заключения основного договора,

                              — об ответственности застройщика за отказ от заключения основного договора, его незаключения, расторжения предварительного договора.

                              Кроме того, не стоит соглашаться на 100% выплату цены недвижимости по предварительному договору. Лучше в ПДКП прописать условие об оплате стоимости недвижимости по основному договору, либо по частям — по предварительному и основному (большую — по основному).

                              Нельзя также соглашаться, чтобы оплата недвижимости в ПДКП значилась как задаток, поскольку при расторжении этого договора по инициативе покупателя задаток в соответствии с п.2 ст.381 Гражданского кодекса РФ не подлежит возврату.

                              Дата публикации 24 июля 2014

                              Есть ли разница между авансом и задатком при покупке недвижимости?

                              27.04.2021

                              Если продавец и покупатель согласовали условия покупки квартиры и готовятся к сделке, Продавец снимает объявление о продаже, готовит документы, а Покупатель подготавливает сумму для оплаты недвижимости, и для того, чтобы закрепить серьезность своих намерений друг другу стороны заключают соглашение об авансе или о задатке.

                              Понятия аванса как такового нет в Гражданском кодексе. Ст. 487 ГК РФ регулирует предварительную оплату товара: в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором.

                              Есть ли разница между авансом и задатком при покупке недвижимости?

                              При передаче предоплаты важно взять с продавца расписку о получении денег и оформить соглашение об авансе или о задатке.

                              Можно дополнить или заменить соглашения предварительным договором купли-продажи, в котором будет указана информация о предоплате.

                              При отказе покупателя от сделки задаток, в отличие от аванса за квартиру, не возвращается, продавец же, передумав продавать, обязан вернуть его покупателю в двукратном размере.

                              Соглашение об авансе, о задатке, так же, как и предварительный договор, можно заключить у нотариуса.

                              Если вы покупаете недвижимость по интересной для вас цене, и как вариант, нужно дождаться оформления наследственных прав, лучше заключить предварительный договор, в котором предусмотреть, в каком порядке, на какой счет и в какие сроки производится оплата. Зачастую по такого рода договорам, когда продавцу быстро нужны деньги, а покупатель готов заплатить сразу и приобрести выгодно, обращение к нотариусу – наилучший способ закрепления договоренности.

                              Есть ли разница между авансом и задатком при покупке недвижимости?

                              Согласно закону, если покупатель выполнил все условия по предварительному договору, произвел оплату, а продавец уклоняется от заключения договора, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Договор будет считаться заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

                              Вопросы оплаты фиксируются в предварительном договоре, нотариус вправе произвести видеофиксацию удостоверения предварительного договора, расчеты стороны могут провести через публичный депозитный счет нотариуса, нотариус проверит действительность паспортов, установит личность сторон, запросит сведения о дееспособности, проверит стороны на банкротство и исключит участие в сделке лица, в отношении которого имеются сведения о причастности его к террористической деятельности или экстремизму, и прогарантирует личной полной имущественной ответственностью, что все эти обстоятельства были изучены и сторонам последствия заключения сделки были разъяснены.

                              В случае нотариального удостоверения предварительного договора шансы на своевременное заключение основного договора купли-продажи при выполнении покупателем всех условий по оплате значительно выше, так как очевидна перспектива получения покупателем положительного судебного решения.

                              Если речь идет о покупке квартиры в обычном порядке, по рыночной стоимости, порядок действий подскажет брокер/агент недвижимости. По многим сделкам продавцы не берут аванс, так как возможно в зависимости от изменения курса валюты внезапное удорожание квартиры, и аванс никого не удержит от отказа покупать/продавать. Задаток также по отношению к стоимости всей квартиры не является тем инструментом, который заставит пойти сторону на невыгодную для себя сделку, практика внесения аванса или задатка в значительной сумме отсутствует, случаи внесения задатка крайне редки – правовая модель есть, продажу регулирует рынок. Фактически небольшая предварительная оплата включается в стоимость квартиры и подтверждает намерения сторон заключить сделку.

                              Есть ли разница между авансом и задатком при покупке недвижимости?

                              Соглашение об авансе/задатке также можно заключить у нотариуса, нотариус произведет все необходимые проверочные действия, в соглашении можно зафиксировать факт передачи денежных средств в присутствии нотариуса.

                              Если для вас цена привлекательна и аванс/задаток считаете значительным для контрагента, дополнительно стоит подстраховать договоренность и обратиться к нотариусу.

                              Если цена квартиры в рынке, и стороны допускают, что продавец может отказаться от сделки и вернуть аванс, либо покупатель может найти что-то поинтереснее, потерять аванс и приобрести другую недвижимость – оформляйте соглашения распиской и договорами в простой письменной форме.

                              Нотариус с его комплексом действий — проверкой правоустанавливающих документов, полномочий представителя, видеофиксацией, протоколами фиксирования информации со слов заявителя, расчетами через депозит, электронной регистрацией перехода права собственности на недвижимое имущество однозначно незаменим при заключении основного договора купли-продажи квартиры и предварительных договоров на крупные суммы – в этом случае потраченное на оформление время и уплаченный тариф сберегут нервы, силы, еще большее время и деньги и избавят от недобросовестных претензий и судебных передряг.

                              Об авторе

                              Лексакова Екатерина Олеговна
                              Нотариус г.Москвы

                              Лексакова Екатерина Олеговна

                              Предварительный договор на покупку земельного участка

                              Покупка или продажа недвижимого имущества – довольно важное для обеих сторон сделки событие. Зачастую многие из тех, кто вступает в данный вид юридических отношений, рискуют запутаться в процедуальных тонкостях.

                              Как структурировать согласование и подписание соглашения о купле-продаже недвижимости, когда уже известно имя приобретателя?

                              Чтобы придать некую упорядоченность процедуре заключения сделки на данном этапе часто подписывают предварительный договор купли-продажи земельного участка или объекта жилья. Данный вид контракта стороны заключают для того, чтобы не допустить негативных последствий в случае возникновения непредвиденных ситуаций.

                              Кроме того, предварительный договор купли / продажи участка – дополнительная гарантия серьезности намерений обеих сторон соглашения. Это приобретает особенную важность в тех случаях, когда подписание предусматривает уплату задатка продавцу. Он, в свою очередь, обязуется не перепродавать свою собственность другим покупателям до момента подписания настоящего договора и не повышать ее стоимость. Будущий владелец недвижимости, уже внесший за нее часть средств, тоже вряд ли продолжит поиски других вариантов.

                              Итак, в чем суть предварительного договора покупки участка или квартиры?

                              Главное его отличие от настоящего договора – не нужно регистрировать такой документ в Госреестре. Гарантии, предоставляемые сторонами друг другу, формулируются на основе условий, также прописанных в договоре.

                              Для упрощения процедуры составления и подписания имеются бланки (например, предварительного договора на продажу земельного участка или жилья), а также образцы заполнения. Их можно найти на порталах государственных услуг или у соответствующих специалистов.

                              А если будущий покупатель все же захочет в силу каких-то причин отказаться от своего приобретения и аннулировать сделку? Он должен будет выплатить несостоявшемуся продавцу энную сумму в качестве компенсации.

                              В договоре обязательно следует указать следующие сведения:

                              • паспортные данные участников,
                                

                              • адрес недвижимости,
                                

                              • подробная информация об объекте сделки,
                                

                              • полная стоимость,
                                

                              • даты, когда было подписано предварительное соглашение и снята недвижимость с учета,
                                

                              • условия и сроки оплаты.

                              Предварительный договор купли-продажи земельного участка во многом идентичен соглашению о передаче прав собственности на жилье, за исключением одной немаловажной детали. Согласно российскому законодательству, совершить продажу частного дома без земли, на которой он находится, нельзя. Таким образом, единственное существенное отличие договора на дом будет заключаться в отдельном пункте, где будет обозначен тот факт, что совместно с постройкой продается и земля, на которой она располагается.

                              Участок становится частью предмета договора и, соответственно, в документе должны присутствовать все необходимые данные из бумаг на землю и характеристики территории. Сведения об участке и доме + их стоимость указываются отдельно.

                              Можно заключить, что соблюдение условий предварительно соглашения является крайне важным и желательным для обеих сторон. Если же кто-то из них не выполняет взятые на себя обязательства, вторая сторона вправе обратиться в суд с исковым заявлением и требовать материальной компенсации.

                              Во избежание подобных нежелательных ситуаций не рекомендуется входить в фазу подписания предварительного договора, если строительство дома, готовящегося на продажу, еще не завершено.

                              Что такое предварительный договор на недвижимость? | Home Guides

                              Первым официальным юридическим шагом, предпринятым при покупке недвижимости, является заключение предварительного договора о недвижимости, согласно «California Real Estate Practice» Лоуэлла Андерсона и Даниэля Отто. Согласно «Основному руководству по контрактам на недвижимость» Марка Варды, законы Калифорнии, а также действующие в других штатах, требуют, чтобы стороны, желающие передать недвижимость посредством продажи, заключили предварительный договор на недвижимость.

                              Функция

                              Функция предварительного договора о недвижимости состоит в том, чтобы изложить общие условия продажи, согласованные между покупателем и продавцом. Контракт подписывается обеими сторонами и определяет способ закрытия, то есть фактическую продажу и передачу права собственности на недвижимость.

                              Характеристики

                              Общие черты предварительного договора о недвижимости включают имена покупателя и продавца, юридическое описание или, по крайней мере, почтовый адрес собственности и дату, на которую планируется провести закрытие, по данным Департамента Калифорнии. недвижимости.Строка для подписи включена для каждой стороны контракта.

                              Соображения

                              При подготовке предварительного договора о недвижимости покупатель обычно желает предусмотреть положение, позволяющее ему отказаться от заключения сделки без штрафа, если он не может получить соответствующее финансирование для оплаты недвижимости. Продавцы предпочитают вести переговоры с потенциальным покупателем, у которого есть предварительное одобрение на получение ипотечной ссуды на недвижимость.

                              Заблуждения

                              Повторяющееся заблуждение, связанное с предварительным договором о недвижимости, заключается в том, что по соглашению право собственности на недвижимость передается от продавца к покупателю.Фактически, предварительный договор о недвижимости просто устанавливает основу и очерчивает общие параметры для окончательной сделки купли-продажи и передачи права собственности — процесса, который происходит позднее.

                              Временные рамки

                              Стороны обладают правом в соответствии с законодательством Калифорнии и законами о недвижимости в других штатах устанавливать дату, до которой должно произойти закрытие сделки. Другими словами, стороны назначают дату и время для того, чтобы у покупателя были средства, готовые для покупки недвижимости, а для продавца — для обеспечения того, чтобы право собственности на недвижимость было свободным и свободным от каких-либо залогов и готово к передаче права собственности.

                              Ссылки

                              Ресурсы

                              Биография писателя

                              Майк Бреммел начал писать в 1982 году. Он является автором / лектором двух романов, представленных на международном рынке, «Бросок тени» и «Мотылек Миллера». Бреммель работал в штате Управления по связям со СМИ Белого дома. Он имеет степень бакалавра журналистики и политологии Бенедиктинского колледжа и степень доктора юридических наук Университета Уошберна. Он также учился в Брунельском университете в Лондоне.

                              Что такое предварительный договор на недвижимость?

                              Предварительный договор о недвижимости — это первый юридический шаг к покупке вашего дома. Проще говоря, это соглашение, в котором изложены условия, на которых продавец будет продавать, а покупатель купит недвижимость. Предварительный договор не передает собственность, но указывает дату в будущем (дату закрытия), когда собственность будет передана, и устанавливает условия (непредвиденные обстоятельства), которые должны быть выполнены до закрытия.Договор о недвижимости — это юридическое соглашение. После того, как он подписан надлежащим образом, ни одна из сторон не может отказаться от сделки, если не будут выполнены одно или несколько непредвиденных обстоятельств.

                              Назначение

                              Целью предварительного договора о недвижимости является определение условий продажи, согласованных продавцом и покупателем. Это дает обеим сторонам гарантии юридического соглашения, в то же время давая каждой из них время, чтобы очистить право залога, провести осмотр и оценку дома, а также организовать средства для продажи до фактического закрытия.Договоры купли-продажи недвижимости должны быть в письменной форме и подписаны всеми сторонами. Сам документ не обязательно должен быть длинным или особо формальным. Многие жилищные контракты составлены в простой общей форме, в которой перечислены основные условия, такие как наименование сторон, собственность и цена. Конкретные и необычные условия обычно записываются в приложении, которое подписывается одновременно с основным контрактом и прилагается к нему. Дополнение является частью условий контракта. Обычно подписываются два экземпляра договора купли-продажи; один для продавца и один для покупателя.

                              Общие условия

                              Предварительный договор должен содержать как минимум полные имена и адреса сторон; адрес недвижимости и ее юридическое описание; цена, подлежащая уплате, и способ оплаты; и дату закрытия. Кроме того, он содержит подробную информацию о первоначальном взносе покупателя и любых согласованных дополнительных расходах сверх покупной цены. Контракт потребует от продавца предоставить передаточный акт при закрытии. Это юридический документ, по которому недвижимость переходит к покупателю или получателю гранта.Обычно это гарантийный акт, который содержит определенные заявления продавца о действительности и товарности его права собственности.

                              Условные обязательства

                              Условные обязательства являются обычным явлением в договорах с недвижимостью. Обычно покупатель жилья не получает окончательного утверждения по жилищному кредиту до тех пор, пока не будет заключен договор купли-продажи, поэтому используются непредвиденные обстоятельства, чтобы сделать сделку обусловленной получением ссуды покупателем. В противном случае он может отказаться от закрытия сделки без штрафных санкций. Другие общие непредвиденные обстоятельства связаны с оценкой имущества по цене покупки или выше или с прохождением осмотра дома способом, который устраивает покупателя.После выполнения условий контракта ни продавец, ни покупатель не могут отказаться от контракта без штрафных санкций.

                              По умолчанию

                              Если одна из сторон не соблюдает одно или несколько условий контракта, у другой стороны будет ряд доступных средств правовой защиты. Как минимум, дефолтный покупатель рискует своим залогом. Суд может назначить конкретное исполнение, чтобы заставить стороны завершить передачу. В качестве альтернативы стороны могут потребовать расторжения договора вместе с возмещением денежного ущерба в качестве возмещения для покрытия понесенных ими расходов.

                              Предварительный договор собственности

                              21 февраля 2015 г.

                              Юридический, Broosco Team

                              Предварительное соглашение о передаче недвижимого имущества является договорным правовым актом, в соответствии с которым продавец и предполагаемый владелец переданного имущества обещает потенциальному покупателю явиться и подписать перед нотариусом окончательный контракт на закупку. Основными особенностями предварительного договора являются:

                              • Окончательный договор передачи не подписывается, но владелец / продавец дает обещание, что он подпишет окончательный договор.Поэтому следует четко указать, что предварительное соглашение НЕ является имущественным актом, что практически означает, что покупатель не приобретает право собственности на недвижимость после подписания предварительного соглашения.
                              • Это должен быть нотариальный акт. Этот процесс намного проще, чем подписание договора купли-продажи, поскольку, кроме свидетельства о налоге на имущество, никаких других сертификатов не требуется, из тех, которые обычно требуются для окончательного договора.
                              • Он не зарегистрирован в Земельной книге / кадастровой службе, поэтому стороны не обременены никакими регистрационными сборами, но в то же время отсутствие гласности предварительного договора влечет за собой риск недобросовестного собственника подписать несколько предварительных соглашений. «обещание» одной и той же собственности нескольким потенциальным покупателям, используя в своих интересах неспособность покупателя проверить взаимодействие продавца с другими покупателями.
                              • Для заключения предварительного договора налоговые платежи не требуются.
                              • Вещные права на имущество остались прежними. Поскольку право собственности на имущество не передается по предварительному соглашению, возможно, что это имущество обременено обременениями, претензиями, отчуждением права выкупа и т. окончательный контракт, а не потенциальному покупателю.

                              Исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что помимо юридического и технического контроля (розыск документов, городское законодательство и т. Д.)), который требуется при каждой передаче собственности перед заключением окончательного договора купли-продажи или предварительного соглашения, настоятельно рекомендуется провести поиск платежеспособности владельца и нерешенных финансовых вопросов, чтобы свести к минимуму риск неудачной передачи собственности. к завершению в связи с возможной задолженностью продавца.

                              Проверка возможности подписания предварительного соглашения в отношении окончательного контракта также является абсолютной необходимостью, учитывая согласованный график продажи или выполнение определенных условий.В любом случае рекомендуется, чтобы при подписании предварительного соглашения все необходимые процедуры были завершены, и недвижимость была передана покупателю как можно скорее, чтобы не оставлять его потенциальное право собственности на долгое время под сомнением.

                              © 2015-2021 Broosco. Все права защищены

                              Предварительный договор: 5 важных вопросов

                              Предварительный договор — это первый шаг в покупке новой недвижимости. Это важный юридический документ, подобный обещанию покупки, которое предшествует покупке недвижимости у предыдущего владельца, но он обладает определенными характеристиками и спецификациями, которые необходимо знать, прежде чем приступить к покупке нового дома.

                              Вот 5 вопросов и ответов, которые помогут вам разобраться в предварительном контракте.

                              1. Что такое предварительный договор?

                              В качестве первого шага при покупке нового дома или дома в стадии строительства предварительный договор связывает должника-покупателя и продавца. Подписывая его, должник-покупатель обязуется купить недвижимость, указанную в предварительном договоре, и уплатить согласованную цену. Застройщик обещает построить дом в соответствии со спецификациями, изложенными в предварительном договоре, передать его должнику-покупателю и передать юридическое право собственности на имущество должнику-покупателю.

                              2. Какую информацию он содержит?

                              В предварительном договоре содержится:

                              • Наименование и адрес перспективного обещателя-покупателя и продавца
                              • Адрес и номер лота собственности, размеры здания и лота
                              • Дата сдачи объекта недвижимости продавцом
                              • Подробная цена продажи, включая способ оплаты
                              • Описание работ, выполняемых продавцом
                              • Обязательства как должника-покупателя, так и продавца
                              • Срок оформления договора
                              • Подписи обеих сторон

                              3.Это обязательно?

                              Да. Гражданский кодекс Qubec гласит, что, когда застройщик продает дом, который является новым или строящимся, обещающему покупателю, который намеревается жить в нем, сделке должен предшествовать предварительный договор.

                              Предварительный договор применяется только в том случае, если и здание, и участок принадлежат продавцу. Когда дом построен на участке, принадлежащем должнику-покупателю, сделке предшествует договор предприятия.

                              4.Можно ли расторгнуть договор?

                              Покупке существующей недвижимости предшествует подписание предложения о покупке. Когда этот документ подписан двумя сторонами, он становится юридически обязательным как для обещателя-покупателя, так и для продавца и не позволяет им отказаться от продажи. С предварительным договором дело обстоит иначе. Гражданский кодекс Qubec допускает 10-дневный период расторжения договора для должника-покупателя, подписавшего предварительный договор. В этом случае поставщик может потребовать возмещение равное 0.5% от продажной цены, если этим правом пользуется должник-покупатель. Например, если цена продажи составляет 200 000 долларов, то обещатель-покупатель, который отказывается от продажи в течение 10-дневного периода, должен будет выплатить компенсацию в размере 1 000 долларов поставщику.

                              Внимание: для применимости этот пункт должен быть включен в предварительный договор.

                              5. Чего мне следует остерегаться?

                              Перед тем, как совершить покупку новой собственности, должник-покупатель должен убедиться, что застройщик аккредитован программой гарантии для новых домов.В Квебеке есть две возможные аккредитации: гарантия APCHQ Abritat (список аккредитованных строителей вы найдете здесь) и гарантия Qualit Habitation, которая также включает список строителей. Преимущество гарантии, помимо прочего, заключается в возмещении расходов в случае задержки сдачи проекта.

                              Важно опасаться самодельных предварительных договоров, то есть договоров, составленных застройщиком, потому что они могут быть разработаны в пользу застройщика.Они часто оставляют кредитора-покупателя на откуп застройщику, когда речь идет о таких важных пунктах, как: штраф в случае просрочки, безлимитное увеличение продажной цены во время строительства и т. Д.

                              Таким образом, обещающему-покупателю настоятельно рекомендуется убедиться, что предварительный договор одобрен APCHQ или ACQ. В противном случае важно внимательно прочитать документ, в идеале при поддержке профессионала в сфере недвижимости.

                              Эксперты goMaison.com также рекомендуют запрашивать подробные планы и описательную документацию незавершенных работ в приложении к контракту.План реализации, описывающий ориентацию и положение здания, план строительства и описательный план с подробным описанием отделочных материалов, цветов, точных размеров готовых помещений и т. Д., Должны быть включены в контракт.

                              И, наконец, помните, что никогда не следует полагаться на устное соглашение. Получите все в письменном виде, чтобы обеспечить четкое понимание и предсказуемый результат!

                              Что такое предварительный договор купли-продажи? — Юридическая фирма по недвижимости Италия

                              В нашей предыдущей статье мы говорили о комплексной проверке недвижимости.Но что будет дальше? Если вы решили, где купить дом в Италии, и уверены в своей покупке, вам нужно будет пройти через несколько этапов.

                              В первую очередь покупателю необходимо сделать предложение о покупке. Как только продавец примет его, сделка станет обязательной для обеих сторон. На этом этапе стороны должны будут подписать предварительный договор купли-продажи ( Contratto Preliminare или Compromesso ).

                              Это важный шаг, и ничего нельзя оставлять на волю случая.В этом контракте излагаются условия продажи и требования , которые должны быть выполнены . Следует отметить, что , это , — это договор. обязывает обе стороны подписать окончательный договор.

                              Предварительный договор купли-продажи всегда должен включать :

                              • Полное имя, дата и место рождения, национальный идентификационный номер (т.е.Налоговый кодекс Италии), гражданство обеих сторон. Иностранцы также должны будут предоставить номер своего паспорта;
                              • Идентификационные данные собственности;
                              • Подробная информация, относящаяся к строительной лицензии или заявке на строительную лицензию;
                              • Технические спецификации ( capitolato ), относящиеся к зданию, которое не может быть изменено без согласия обеих сторон;
                              • Срок сдачи;
                              • Ипотека или иное бремя;
                              • Согласованная окончательная цена и способ оплаты;
                              • Безусловное обязательство продавца продать недвижимость в согласованную дату закрытия сделки или до нее.Кроме того, продавец гарантирует отсутствие ограничений или каких-либо незаконченных прав третьих лиц.

                              Если одна из сторон является иностранцем, предварительный договор должен быть составлен на итальянском языке, а затем переведен.

                              При подписании этого соглашения необходимо внести залог (обычно 10% или 30% от стоимости покупной цены). Есть два вида депозита:

                              1. C aparra confirmatoria . Если покупатель не выполняет определенные обязательства, продавец может расторгнуть договор ( rescissione del contratto ), и покупатель автоматически потеряет весь внесенный залог.Если, с другой стороны, продавец не выполняет свои обязательства, покупатель будет иметь законное право на возмещение.
                              2. Caparra penitenziale . Любая или обе стороны могут расторгнуть соглашение. Если договор расторгается покупателем, продавец сохраняет залог, тогда как если продавец расторгает договор, покупатель получает возврат депозита.

                              Внесение депозита может иметь последствия, если одна из сторон передумает после его внесения.Поэтому перед подписанием Предварительного договора чрезвычайно важно, чтобы был осмотрен компетентным лицом , чтобы избежать неприятных сюрпризов как для продавца, так и для покупателя. Мы здесь, чтобы помочь нашим клиентам понять все нюансы того, как работает недвижимость в Италии.

                              Предварительный договор купли-продажи должен быть зарегистрирован в налоговой инспекции Италии. На этом этапе покупатель должен будет оплатить часть гонорара заранее, но затем эта сумма будет вычтена из общей суммы, подлежащей уплате, когда обе стороны подпишут Окончательный акт перед итальянским нотариусом.Во время регистрации Предварительного контракта должны быть уплачены следующие налоги: 0,5% от депозита и 3% первоначального взноса от покупной цены (эта сумма будет возвращена после подписания Окончательного контракта).

                              Как упоминалось ранее, предварительный договор является обязательным для обеих сторон . Он будет включен в Окончательный договор купли-продажи ( Rogito ), который знаменует собой завершение сделки с недвижимостью.

                              Если вы решили инвестировать в Италию, мы предлагаем вам обратиться за помощью к итальянскому профессионалу.В Italian Real Estate Lawyers мы помогаем нашим клиентам на протяжении всего процесса покупки недвижимости в соответствии с конкретными потребностями наших клиентов и без необходимости их физического присутствия в Италии на любом этапе процесса.

                              Фактически, мы знаем, что если вы проживаете за границей, вы не сможете поехать в Италию для подписания договора купли-продажи. Однако вы можете подписать доверенность , которая позволит кому-либо другому (включая нас) подписывать важные юридические документы от вашего имени.Если вам интересно узнать, как это работает, не пропустите нашу статью на следующей неделе.

                              Предварительный договор на покупку недвижимости в Болгарии

                              В настоящее время практически невозможно заключить договор купли-продажи недвижимости без подписания к нему предварительного договора. Этот метод необходим, поскольку болгарская правовая система, в отличие от немецкой, не регулирует принципы разделения и абстракции, и по этой причине обязательные положения договора не могут быть полностью включены в нотариальный акт, который регулирует только передача собственности.

                              В этой статье обсуждаются чисто юридические аспекты предварительного договора купли-продажи недвижимости в Болгарии и даются практические советы людям и компаниям, в том числе с учетом судебной практики по спорам, возникшим в процессе иметь дело.

                              Покупка недвижимости обычно состоит из двух этапов:

                              1. Заключение предварительного договора между сторонами;
                              2. Заключение сделки нотариально;

                              Существенное и главное различие между двумя контрактами заключается в достигнутом эффекте.В то время как предварительный договор регулирует и определенным образом обеспечивает чисто обязательные юридические аспекты сделки — то есть соглашение о закупочной цене, условия закупки, сроки, права и обязанности сторон — в основном контракте достигается так называемая « эффект передачи »- чисто формальная передача имущества от продавца к покупателю.

                              Важно учитывать, что в Болгарии подписание предварительного договора не устанавливает права собственности для покупателя.Последний устанавливается сразу после закрытия сделки нотариально, соответственно после вступления в силу решения суда о заключении окончательного договора.

                              I. Правовые положения о предварительном договоре

                              Статья 19 Болгарского Закона об обязательствах и договорах регулирует институт предварительного договора. В отличие от окончательного договора, который требует нотариального заверения, письменной формы достаточно для предварительного договора.Предварительный договор должен включать договоренности относительно основных условий покупки, то есть цены покупки, условий оплаты и сроков подписания окончательного договора.

                              При оформлении нотариального акта и передаче имущества продавец должен доказать государственному нотариусу свое право собственности на недвижимое имущество. Такое требование не касается предварительного договора. Неважно, является ли продавец собственником недвижимости на момент подписания предварительного договора.Последнее не является обязательным для юридической силы предварительного договора. Предварительный договор представляет собой обещание о продаже недвижимости. Частые юридические конструкции — это ответственность продавца за приобретение / создание недвижимости, а затем за ее передачу во время выполнения определенных требований и после получения определенной цены от покупателя. Это наиболее частый случай в так называемых договорах подряда на строительство, когда лицо (продавец / строительство / подрядчик) обязуется построить недвижимость, при этом в большинстве случаев право собственности должно быть передано после ввода последнего в эксплуатацию. путем приобретения Акта № 16 и подписания нотариально заверенного окончательного контракта.

                              Предварительный договор на покупку недвижимости действует только в том случае, если недвижимость индивидуализирована в деталях. В соответствии с обязательной прецедентной практикой Верховного кассационного суда явным требованием в предварительном договоре является индивидуализация недвижимости путем описания ее поверхности и комнат внутри, а также описания ее границ, поскольку «поверхность представляет собой лишь функцию границ недвижимости ». Например, в предварительном договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны номер квартиры, гараж, площадь, этаж, на котором расположена квартира, описание комнат, общие части дома, а также соседи.

                              II. Почему нужно подписывать предварительный договор?

                              Предварительный договор включает в себя сугубо практические качества, которые проявляются в процессе покупки недвижимости. Чаще всего подписание предварительного договора приводит к извлечению предложения на недвижимость с рынка недвижимости. Для этого покупатель уплачивает определенный процент от покупной цены (обычно 10% от общей цены) заранее, на что стороны договора в большинстве случаев, хотя и не всегда, соглашаются в качестве залога (на практике, часто называемой деньги за отказ) в соответствии со статьей 93 Закона Болгарии об обязательствах и договорах.В случае, если продавец не выполняет свое обязательство по передаче недвижимости нотариально, покупатель имеет право потребовать двойного возврата депозита.

                              В случае, если покупатель не может оплатить всю покупную цену, в рамках предварительного договора может быть организована рассрочка платежа, и таким образом может быть выделено время для получения оставшейся части цены. Во многих случаях покупатель устанавливает предварительный договор в качестве основы для переговоров о предоставлении ипотечного кредита для оплаты покупной цены.С другой стороны, банки предоставляют эту ссуду при условии, что они будут зарегистрированы на первой позиции в качестве ипотеки для обеспечения своего требования.

                              Еще одной важной характеристикой предварительного договора купли-продажи недвижимости в Болгарии являются меры безопасности, которые стороны договора согласовывают внутри. В связи с этим продавец обычно обязан получить справку об обременениях недвижимого имущества — ипотеках, арестах, зарегистрированных претензиях, обоснованном праве пользования и т. Д.- ко дню подписания окончательного контракта. Если это требование не выполняется, это служит основанием для расторжения договора другой стороной.

                              III. Неисполнение обязательств, Требование о заключении окончательного контракта

                              В основном стороны договора договариваются в рамках предварительного договора о день и время, когда они посетят конкретную государственную нотариальную контору для завершения сделки. По разным причинам подписание окончательного контракта происходит нечасто.Наиболее частой причиной этого является невозможность получения покупателем остатка цены или отсутствие продавца в определенный день и время. В таких случаях важно, чтобы сторона, не допустившая дефолта, потребовала от государственного нотариуса составления протокола выписки, в котором указывается, что он / она присутствует в нотариальной конторе и готова к заключению окончательного контракта ( покупатель присутствует и готов оплатить оставшуюся часть покупной цены или продавец присутствует и принес документы, необходимые для оформления нотариального акта).

                              В этом случае недобросовестная сторона имеет два варианта. Первый вариант позволяет ему / ей предложить стороне, нарушившей договор, выполнить свои договорные обязательства, предоставив ему / ей разумный срок для этого. В приглашении указывается, что в случае неисполнения установленных сроков договор будет считаться расторгнутым. В случае аннулирования контракта сторона, не нарушившая договор, может потребовать возмещения уплаченных сумм, а если некоторые из них были явно согласованы в качестве депозита, — потребовать возмещения в двойной сумме.

                              Второй вариант дает право добросовестной стороне подать иск в соответствии со статьей 19, абз. 3 Закона об обязательствах и договорах для заключения окончательного договора. В большинстве случаев истцом является покупатель, который уплатил определенный процент от покупной цены, но позже продавец отказался передать право собственности на недвижимость. В таких судебных процедурах истец должен доказать, что он является стороной, добросовестной по соглашению. Чаще всего протокол заявления, выданный нотариусом, служит доказательством того, что истец выполнил свои обязательства по предварительному договору.

                              В таких судебных процедурах по ст. 19, п. 3 Закона об обязательствах и договорах взимается судебный сбор в размере 4%, исчисляемый более налоговой оценки недвижимости (что означает 1% от общей налоговой оценки). При этом следует отметить, что иск по ст. 19, п. 3 Закона об обязательствах и договорах регистрируется в Реестре недвижимого имущества Регистрационного агентства. Регистрация имеет публичный и анонсирующий эффект для любых третьих лиц. Государственная пошлина в размере 0.Уплачивается 1% из расчета более налоговой оценки недвижимости — не менее 10 лв.

                              Болгарский суд принимает решение о заключении окончательного договора, соответственно передает право собственности на недвижимость, после того как убедится, что продавец является реальным владельцем недвижимости. Судебное решение включает требование, доказательства об уплате нотариальных сборов, сборов в соответствии с Законом о муниципальных налогах и сборах, а также плату за регистрацию перевода в Регистрационном агентстве.Суд постановляет наложить арест на недвижимость, чтобы обеспечить выполнение вышеуказанных платежей. Дистанция удаляется, как только производятся платежи.

                              Автор статьи — Петар Куленски — адвокат Адвокатского бюро «Русков».

                              От 12 шагов до покупки недвижимости во Франции

                              Важные детали для покупки дома во Франции

                              Покупка недвижимости во Франции может показаться сложной задачей, особенно если вы никогда не делали этого раньше и не говорите по-французски.

                              Не волнуйтесь, это руководство простыми словами объяснит каждый этап процесса, чтобы вы точно понимали, что и когда произойдет. На самом деле это довольно просто, и мы поможем вам на каждом этапе.

                              Ниже представлена ​​простая инфографика, объясняющая процесс покупки недвижимости во Франции. Если вы прокрутите вниз, вы сможете прочитать, что означает каждый шаг. В противном случае используйте быструю навигацию для перехода к определенным разделам.

                              Внизу страницы вы увидите ориентировочную информацию о том, сколько времени может занять каждый шаг.

                              Подробнее

                              Подробнее о каждом этапе процесса покупки

                              Быстрая навигация

                              1. Предложение покупателя принято
                              2. Избран нотариус
                              3. Подписать предварительный договор
                              4. Покупатель оформляет залог
                              5. Десятидневный период ожидания покупателя
                              6. Покупатель организует полную покупку средств
                              7. Нотариус составляет окончательный акт — «Acte Authentique de Vente»
                              8. Денежные средства переведены на счет условного депонирования нотариуса
                              9. Окончательный договор, подписанный покупателем и продавцом
                              10. Продавец платит налог на прирост капитала (если есть)
                              11. Покупатель получает ключи от объекта недвижимости
                              12. Празднуйте с шампанским
                              13. Сколько времени это займет?

                              1.Предложение покупателя принято

                              Первым шагом при покупке недвижимости во Франции является принятие продавцом предложения покупателя. Это можно сделать лично, по телефону или по электронной почте. Обычно агентство свяжется с вами, чтобы сообщить вам хорошие новости.

                              Еще не время для шампанского, так как до заключения сделки предстоит еще кое-что, но вы можете отметить это пораньше.

                              Вернуться к навигации ⇧

                              2. Выбран нотариус

                              Нотариус, или «нотариус», как их называют по-французски, является государственным служащим.Юридический специалист, действующий от имени государства и назначенный министром юстиции для составления заверенных контрактов от имени покупателя и продавца. При желании продавец также может выбрать себе нотариуса, поэтому в некоторых случаях может быть более одного нотариуса.

                              Звучит устрашающе, но с правильным нотариусом вы будете в надежных руках.

                              Тот факт, что акт оформлен нотариусом, является гарантией его законности и подлинности. Нотариус обязан предоставить покупателю полную информацию о характере и содержании подписанного договора и его последствиях.Их основная роль — обеспечить транзакцию, гарантировать неоспоримый титул собственности и собрать все налоги, причитающиеся государству.

                              Очевидно, что, несмотря на большое количество нотариусов во Франции, не все из них говорят по-английски. Чтобы помочь вам найти того, кто знает, мы составили этот список нотариусов Французской Ривьеры. В противном случае этот сайт позволяет вам искать нотариусов по регионам. Затем вам нужно будет узнать, предлагают ли они необходимые вам услуги.

                              После того, как нотариус внесет свою лепту, пора поставить свою подпись на пунктирной линии.

                              Сколько стоит нотариус?

                              Сумма, уплаченная за нотариуса, зависит от возраста объекта недвижимости.

                              • Существующая недвижимость — от 7% до 10% от покупной цены, без учета комиссий агентства недвижимости.
                              • Последние / новые объекты недвижимости — 2% сборов за передачу права собственности и регистрационных налогов, плюс НДС по ставке 20% от покупной цены (за исключением продаж между частными лицами), за исключением сборов агентства недвижимости. Несмотря на то, что многие называют эти сборы «гонорарами нотариуса», нотариус получает только около 1% от продажной цены собственности.

                              Несмотря на то, что многие называют эти сборы «гонорарами нотариуса», нотариус получает только около 1% от продажной цены собственности. Оставшаяся сумма идет в правительство на оплату гербового сбора и регистрационного налога.

                              Государство регулирует нотариальные сборы, размер которых зависит от цены продажи недвижимости.

                              Данная стоимость оплачивается покупателем. Если имеется более одного нотариуса, затраты для покупателя остаются прежними, и эта сумма делится между двумя нотариусами в соотношении 50/50.

                              Примечание. Нотариальные расходы не учитывают стоимость ипотеки или создания компании, если вы собираетесь приобрести недвижимость именно таким способом (подробнее об этом в шаге 6).

                              Находка: англоговорящие нотариусы на Французской Ривьере.

                              Вернуться к навигации ⇧

                              3. Подписать предварительный договор «Compromis de Vente»

                              Это известно как «Compromis de Vente» по-французски.

                              Третий шаг в процессе покупки недвижимости во Франции — подписание предварительного договора.Это обещание продать и купить недвижимость.

                              Он оформляется нотариусом после получения от продавца следующих документов:

                              • Право собственности
                              • Подтверждение того, что здание соответствует всем правовым нормам
                              • Отчет об асбесте, электропроводке, природных рисках и т. Д.

                              Этот контракт включает в себя все условия продажи и указывает дату завершения. Контракт подчиняется условиям, невыполнение которых может аннулировать покупку:

                              • Обоснование того, что недвижимость принадлежит продавцу и что нет никаких препятствий для его продажи.
                              • Отказ Ратуши на основании ее права упредить продажу.
                              • Любые отлагательные условия, например:
                              • Покупатель получает кредит в банке по льготной ставке
                              • Покупатель, продающий сначала собственный дом
                              • Разрешение на строительство для внесения конструктивных изменений в дом / участок
                              • Любые другие договоренности между покупателем и продавцом

                              Вернуться к навигации ⇧

                              4.Покупатель оформляет залог

                              Теперь мы к чему-то приближаемся. Пришло время для первой финансовой операции.

                              Покупатель и продавец согласовали цену. Предварительный договор подписан. На этом этапе покупатель должен перечислить нотариусу залог в размере от 5 до 10% согласованной стоимости недвижимости. Эта сумма будет храниться на счете условного депонирования до финальной транзакции.

                              Перевод осуществляется безналичным расчетом.

                              Вернуться к навигации ⇧

                              5.10-дневный период ожидания покупателя

                              Покупатель пользуется 10-дневным периодом обдумывания после получения копии предварительного контракта. Продавец не получает выгоды от этого периода обдумывания; это только защищает покупателя.

                              Если покупатель решит снять средства в течение этого периода, ему необходимо вернуть 100% суммы, переведенной на счет условного депонирования. На этом процесс покупки прекращается.

                              Покупатель может изменить свое решение по любой причине и не должен его оправдывать, чтобы получить полный возврат депозита в течение этого десятидневного периода охлаждения.

                              Что происходит после 10-дневного периода охлаждения?

                              Помимо условий, изложенных в шаге 3 (подписание предварительного контракта / Compromis de Vente), если покупатель решает, что он больше не хочет заключать сделку после периода обдумывания, продавец имеет право удержать депозит в размере до 10% от продажной цены недвижимости в качестве компенсации.

                              Вернуться к навигации ⇧

                              6. Покупатель организует полную закупку средств

                              Пришло время подумать о правильном способе покупки недвижимости и распределения средств.У вас есть возможность решить, собираетесь ли вы совершать покупку как физическое лицо или как компания.

                              Трасты не признаются во Франции. Часто, если покупатель является акционером компании во Франции или Монако, покупка осуществляется через их компанию.

                              Существуют и другие, более сложные платежные системы, которые можно использовать с помощью специализированного юриста.

                              Если требуется банковский кредит, получение ответа от французского банка может занять до двух месяцев.Затем вам придется подождать не менее десяти дней, чтобы принять предложение. Предложение банка действует 30 дней. Вы должны воспользоваться ссудой в течение четырех месяцев после ее принятия.

                              Вернуться к навигации ⇧

                              7. Нотариус составляет заключительный акт «Acte Authentique de Vente»

                              После того, как эти шаги будут выполнены и нотариальная контора провела все необходимые административные проверки, можно составить окончательный акт, который называется «acte authentique de vente». Обычно между подписанием предварительного контракта и заключительным актом проходит три-четыре месяца.

                              Вернуться к навигации ⇧

                              8. Денежные средства, переведенные на счет условного депонирования нотариуса

                              Примечание. Шаги 8, 9 и 10 выполняются одновременно.

                              В день подписания окончательного акта остаток стоимости недвижимости (от 90% до 95% в зависимости от внесенного депозита) должен быть оплачен через депозитный счет нотариуса.

                              Через несколько недель деньги переводятся на счет продавца нотариусом.

                              Как объяснялось в шаге 2, покупатель должен заплатить комиссию, которая обычно составляет 7% от общей стоимости недвижимости.Это включает в себя нотариальный сбор в размере 1% от общей стоимости, налог на покупку в размере примерно 5,89% от цены и административные расходы.

                              Если для покупки недвижимости используется компания, покупатель, подписавший предварительный договор от своего имени, заменит свою компанию, что означает, что договор не облагается никакими налогами.

                              После завершения всех формальностей нотариус закроет счета для обеих сторон.

                              Вернуться к навигации ⇧

                              9.Заключительный акт, подписанный покупателем

                              Примечание. Это происходит одновременно с шагами 8 и 10.

                              Настоящий окончательный акт подписывается в присутствии всех сторон. Продавец и покупатель встречаются со своими нотариусами и агентом по недвижимости. Выделены тонкости условий продажи, затем документы подписываются обеими сторонами и заверяются нотариусами.

                              Вернуться к навигации ⇧

                              10. Продавец платит налог на прирост капитала (если есть)

                              Примечание. Это происходит одновременно с шагами 8 и 9.

                              Продавец должен уплатить налог на прирост капитала (если таковой подлежит) через счет нотариуса, который регистрирует договор в Ипотечной конторе. Как правило, если недвижимость является основным домом продавца, налог на прирост капитала не взимается. Если это второй дом, вероятно, придется платить налог на прирост капитала. Это возьмет на себя нотариус.

                              Вернуться к навигации ⇧

                              11. Покупатель получает ключи от объекта недвижимости

                              Наконец, момент, которого вы так долго ждали! Теперь покупатель владеет недвижимостью и может забрать ключи у нотариуса и въехать.

                              Вернуться к навигации ⇧

                              12. Праздник с шампанским

                              Для особых случаев нужны особые напитки.