Договор пожизненной ренты это – Договор пожизненной ренты — Википедия

Содержание

Что такое пожизненная рента и как ее оформить?

Среди разных форм договоров приобретения недвижимости  (купли-продажи, дарения, наследования) есть еще такие варианты сделок как  договоры пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением. Суть их состоит в материальном обеспечении и помощи пожилому человеку в обмен на получение в собственность его недвижимости.

Фото: Lori

Обычно одной стороной такого договора становятся одинокие пожилые люди, которым сложно жить без материальной поддержки и ухода. Старикам в нашей стране непросто сохранить достойный уровень жизни - пенсии маленькие, квартплата и коммунальные платежи растут, требуются медикаменты и уход. И если у пожилого человека, оказавшегося в сложной материальной ситуации, есть в собственности квартира, то он может найти на нее претендента и заключить с ним договор пожизненной ренты,  сохраняя за собой право пользоваться жильем до конца жизни.

Чем рента отличается от пожизненного содержания?

Договоры пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением отличаются друг от друга тем, что в первом случае бабушке-владелице квартиры выплачивается ежемесячно оговоренная сумма, а во втором случае нужно взять на себя обязанности по ее содержанию, уходу и обеспечению всем необходимым. Нужно будет покупать продукты и одежду, убирать и ремонтировать квартиру, оплачивать коммунальные услуги, покупать лекарства, ухаживать, нанимать сиделку,  оплачивать лечение в стационаре, наконец, оплатить и организовать похороны.

Материальная помощь старику и участие в его жизни для многих может стать решением квартирного вопроса в будущем. Но как двум сторонам найти друг друга – советовать сложно.

Чаще всего люди находятся через «сарафанное радио» и родственные связи, реже через органы соцзащиты.  Обеим сторонам  важно хорошо знать тех людей, с которыми заключается подобный договор.

В 85% случаев это не близкая родня, но знакомые люди - соседи, дальние родственники, бывшие коллеги.

Как правильно заключить такой договор?

Если пожилой человек готов передать свою недвижимость другому лицу за уход и пожизненное материальное содержание, и есть тот, кто может содержать старика до его смерти и принять его недвижимость, то им нужно сделать несколько правильных шагов для заключения договора ренты.

Что прописать в договоре?

Необходимо обсудить и сформулировать перечень условий договора ренты - все детали подробно. Не нужно спешить, всем сторонам нужно вдумчиво подойти к составлению этого документа.  Стандартной формы договор не имеет, он всегда индивидуальный.  

Пожилой человек должен указать в договоре свои требования - что обязана делать другая сторона, плательщик ренты. В нем должны быть указаны все существенные условия и нюансы, предельно точно даны формулировки. Например, плательщик ренты должен перечислять определенную сумму не позднее оговоренного срока, сумма должна индексироваться с учетом роста инфляции. Если у второй стороны будут и другие обязанности (оплата услуг ЖКХ, покупка лекарств, уход и т.д. ) – их все нужно прописать.

Случаи в жизни бывают разные. Например, в момент подготовки документа пожилой человек был в общем-то здоров, но потом серьезно заболел, а в договоре уход за ним и обеспечение сиделкой и лекарствами не предусмотрены. Или, наоборот, в договоре ренты не предусмотрели смерть плательщика ренты и правила наследования этого договора. Словом, лучше предусмотреть все.

Понадобятся ли услуги юриста?

Решаясь на договор ренты, желательно проработать документ с юристом, который на основе своей практики добавит условия защиты пожилого человека в случае недобросовестности плательщика ренты, и, наоборот, снимет его риски, если нечестно поведет себя владелец.

Неграмотно составленный договор часто приводит к тому, что материальное положение старика остается на плачевном уровне, а квартира уже номинально является чужой.

Например, не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни. Если в договоре не прописан способ и сроки выплаты ренты, то старик не может пользоваться предназначенными для него деньгами или получает их раз в полгода.

Изменить условия договора по инициативе одной из сторон - очень сложная процедура. Именно поэтому лучше воспользоваться услугами юриста до заключения договора, а не при возникновении проблем.

Какие потребуются документы?

Владелец должен собрать все документы, подтверждающие его право собственности на недвижимость, на  которую заключается договор ренты. Потребуется справка о кадастровой стоимости объекта и данные обо всех  зарегистрированных в квартире лицах. Также необходимы оригиналы всех документов, подтверждающих личности обеих сторон договора.

Адвокат Петр Колдов рекомендует также взять справку из психоневрологического диспансера о состоянии здоровья владельца. «Обязательного требования об этом нет, - пояснил он, - но если у человека достаточно большой возраст и имеются серьёзные заболевания, я все же советую взять справку у психиатра, что на момент заключения договора владелец был здоров.  Этой справки будет достаточно, чтобы в случае споров наследники не смогли сослаться на невменяемость пожилого человека».

Нужно ли заверять договор ренты у нотариуса?

Да, договор ренты должен быть нотариально заверен в обязательном порядке. Со всеми вышеперечисленными документами сторонам необходимо прийти к нотариальную контору. Нотариус оценивает дееспособность владельца и осознанность его решения. На основании пакета документов он оформляет и заверяет договор пожизненной ренты.

Затем стороны должны передать в регистрационные органы заверенный нотариусом договор и оплатить госпошлину. После регистрации сделки выдается свидетельство о собственности, в котором будет указан новый владелец и обременение.

Новый владелец  - плательщик ренты - должен исполнять условия контракта  до смерти бывшего собственника недвижимости. И только тогда он сможет подать заявление о снятии обременения с квартиры, предоставив  справку о смерти бывшего владельца, после чего получит право использовать квартиру или дом по своему усмотрению.

Можно ли расторгнуть договор ренты?

Договоры ренты или пожизненного содержания с иждивением расторгаются исключительно  по соглашению сторон или через суд. Есть лишь два основания, по которым сделка признается ничтожной - это неисполнение условий договора и признание владельца на момент его заключения недееспособным.

Если условия договора соблюдались и пожилой человек в момент подписания договора был дееспособен, то договор ренты, по мнению адвокатов,  признать недействительным практически невозможно.

Если же у пожилого человека, получателя ренты, есть обоснованные претензии к исполнению условий договора, и он в суде это докажет, то суд расторгнет договор. На практике нередки случаи, когда пожилые люди обращаются в суд для расторжения договора.

«Иногда бывают случаи мошенничества со стороны стариков, - говорит Петр Колдов, - Но в основном пожилые люди расторгают договоры ренты, когда про них забывают и перестают за ними ухаживать».

Риски и подводные камни

К договорам ренты все относятся с некоторым опасением. И не зря – мошенников на рынке недвижимости хватает. Именно поэтому подобные сделки чаще всего и заключаются между знакомыми людьми. В любом случае, успокаивают юристы, защитить может собственно договор. Гарантия и защита сторон в подобной сделке - нотариальное заверение и суть договора ренты: до конца жизни пожилого человека новые собственники не смогут  продать квартиру, заложить, поселиться в ней, если это не оговорено в договоре ренты, и обязаны будут содержать своего подопечного.

Тем не менее, рассмотрим возможные риски сторон.

1. Ошибка пожилого человека в выборе партнера. Важно доверять, а затем доверие подкреплять грамотным и тщательно прописанным договором. Это субъективный фактор, но в нем суть. Можно симпатизировать человеку, прощать его необязательность или забывчивость, а в итоге столкнуться с систематическим неисполнением условий договора. А можно, наоборот, недолюбливать своего партнера, и раз за разом выискивать изъяны в его заботе. Здесь формула «ничего личного» не состоятельна. Поэтому нужно решить для себя - сможете ли вы долгие годы быть связанными с конкретным человеком таким контрактом или нет. Об этом же нужно задуматься и плательщику ренты.

2. Посильность ноши. Это риски и пожилого человека, и его партнера. Вполне возможно, что расходы на содержание старика с годами не уменьшатся, а возрастут.  Поэтому лучше постараться сразу реально оценить свои возможности, в том числе и финансовые.

3. Касается плательщика ренты - дождется ли он этой квартиры. Бывали случаи, когда старик переживал двух своих плательщиков ренты. Для того, чтобы исключить этот риск, нужно предусмотреть условия наследования квартиры (и, соответственно, обязательств по договору) в случае смерти плательщика ренты.

4. Плательщики ренты захотят переселить старика. Если в договоре ренты будет зафиксировано, что переезды исключены, то такое действие будет означать нарушение условий договора, и нужно обращаться в суд.

5. Пожилой человек хочет расторгнуть договор в одностороннем порядке через несколько лет после его подписания. «Признать договор недействительным лишь потому, что одна сторона его уже не хочет исполнять, нельзя,  - обращает внимание адвокат Петр Колдов. - Например, если плательщик ренты аккуратно выполняет все  условия договора, то получатель ренты не сможет расторгнуть его только потому, что ему так захотелось».

В адвокатской практике немало случаев мошенничества не только со стороны плательщиков ренты, но и со стороны бабушек и дедушек, которые под «благовидными» предлогами провоцируют неисполнение договора другой стороной, а потом пытаются расторгнуть договор ренты.

Например, они не забирают деньги, начинают препятствовать оплате коммунальных услуг и так далее. А в результате спешат в суд за расторжением договора на том основании, что два месяца не получали ренту. Если суд признает их претензии, то все ранее внесенные средства того, кто ухаживает, пропадают, а пожилой человек возвращает себе право собственности.

Юристы советуют плательщикам рент, озаботиться ведением журнала для сохранности чеков и квитанций о перечисленных или потраченных суммах. «Заведите привычку получать подпись старика в этом журнале. В судебных разбирательствах такие документы играют важную  роль», - отмечает Колдов.

6. Неисполнение условий договора со стороны плательщика ренты. В этом случае старикам, не мешкая, нужно идти в суд и расторгать договор.

7. Претензии родственников. Чаще всего о расторжении договора ренты после смерти пожилого человека настаивают родственники и на том основании, что на момент подписания договора он не отдавал отчета в своих действиях и был недееспособен. В этом случае полезна справка из психологического диспансера, взятая перед сделкой, и необходимо нотариальное заверение сделки. Можно, конечно, посмертно провести психолого - психиатрическую комплексную экспертизу на основе документов и показаний свидетелей - но это очень сложный процесс и часто безрезультатный.

Если договор ренты составлен грамотно, то остаются лишь риски неисполнения условий договора. Например, не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции, или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни. К примеру, в договоре не прописан способ и сроки выплаты ренты, тогда старик не может пользоваться предназначенными для него деньгами или получает их раз в полгода. Это приводит к тому, что его материальное положение остается на том же плачевном уровне, а квартира -  уже номинально чужая. Изменить условия договора по инициативе одной из сторон - очень сложная процедура. Именно поэтому лучше воспользоваться услугами юриста до заключения договора, а не при возникновении проблем.

realty.mail.ru

К чему обязывает договор ренты с пожизненным содержанием и как его заключить

Оглавление:

  1. Рента с пожизненным содержанием – что это?
  2. Особенности договора пожизненной ренты
  3. Обязательства плательщиков ренты
  4. Оформление договора ренты с пожизненным содержанием
  5. Защита прав рентополучателя
  6. Условия расторжения договора пожизненной ренты
  7. Признание сделки недействительной
  8. Безопасность рентоплательщика
  9. Налогообложение сторон
  10. Отзывы участников пожизненной ренты
  11. Итог

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости. А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира. Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на аренду жилья. Не самый удачный вариант и менять жилплощадь на меньшую квартиру с какой-то доплатой. Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов. Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно завещать квартиру внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить дарственную на квартиру или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ. Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица). Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя. Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход. Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

  • куда и с кем отправляетесь на сделку;
  • надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
  • проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать. Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса. Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции. В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

  1. Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
  2. Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
  3. Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
  4. Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
  5. Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
  6. Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода. Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько. При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными. Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Как оформить договор ренты с пожизненным содержанием? Он обязательно должен иметь сведения о том, каким способом стороны намерены передавать объект недвижимости – платно или на бесплатной основе. Это понятие касается рентных платежей. Платное отчуждение предполагает выплаты рентных платежей в форме конкретной суммы, определяющей стоимость передаваемого объекта. В этом случае между сторонами дополнительно должен быть заключен договор купли-продажи.

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что договор аренды предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором. И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику. Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

  1. При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
  2. Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
  3. Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
  4. Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

Отзывы участников пожизненной ренты

А что думают о ренте с пожизненным содержанием сами участники сделки? Вот несколько отзывов о договоре ренты с пожизненным содержанием:

  • Оксана. Есть квартира с одиноким престарелым рентополучателем. Сделку с ним (через своего родственника) заключил грамотный нотариус. Пенсионер в данный момент парализован, и ему требуется особый уход. Формально условия вроде бы соблюдаются – выплата денежной суммы (3 МРОТ) перечисляется на счет ежемесячно, но самое главное – постоянный уход – не осуществляется. Ухаживает за парализованным дальний родственник, суд решение о расторжении договора отклонил, так как формально условия выполняются.
  • Игорь Иванович. Влез в ренту 7 лет назад – трешка-хрущевка на последнем этаже. Бабушка претензии увеличивала с каждым днем: сначала кашу свари (в мои 22 года!), потом лекарств на 8 тысяч купил, коммуналку оплачивал, потом путевку ей купил в санаторий в Анапу…, короче, за эти 7 лет две стоимости квартиры выплатил, а когда намекнул об этом бабуле, договор она со мной расторгнула. Вот и все.
  • Екатерина. Сама не состою и, слава богу, у меня подруга в такой же ситуации. Квартира – двушка, первый этаж. С бабушкой уже 15 лет живут. В одной комнате бабуля, в другой они втроем с ребенком. Второго родить не решаются, уехать не могут и на день – бабулю надо кормить, она неходячая. На работу не устроишься – бабушке уход нужен. Еще и приплачивают ей (не знаю сколько). Если будете оформлять ренту, подумайте – самое оптимальное – только деньги, без ухода, а сиделку она сама наймет.

Итог

Выгода заключения пожизненного договора для получателя ренты:

  • сохранение возможности жить в своей квартире;
  • если условия договора нарушаются, его расторжение только в суде;
  • право залога на объект недвижимости.

Есть риск, что рентоплательщики окажутся непорядочными и ускорят кончину своего партнера по сделке.

Выгода плательщика ренты:

Риски плательщика ренты:

  • объект недвижимости остается в залоге у получателя ренты;
  • получатель имеет право расторгнуть соглашение;
  • полноправным собственником квартиры можно стать только после смерти получателя ренты.

В заключение надо заметить: если партнеры по сделке попались порядочные и условия договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением выполняются добросовестно, то это, действительно, гарантия спокойной старости.

www.domananeve.ru

Договор пожизненной ренты. «Подводные камни» процедуры

Есть немало способов стать собственником недвижимости: купля-продажа, наследование, дарение. Однако среди них есть и другой – приобретение жилья путем заключения договора пожизненной ренты. И если на Западе такой способ получения домашнего очага в собственность отнюдь не редок, в России его популярность только набирает обороты. Между тем вместе с ростом популярности договоров пожизненной ренты растет и количество  негодяев, пытающихся нажиться на таком виде сотрудничества… Поговорим подробнее о том, что же из себя представляет сам договор ренты, процедура его заключения и какие у данного вида сделки есть плюсы и минусы.

Что такое договор пожизненной ренты?

Договор ренты – это двухсторонний договор между плательщиком ренты (периодических платежей, которые уплачиваются в обмен на полученное имущество) и ее получателем. Другими словами, соглашение, по которому получатель ренты отдает свое имущество тому, кто выплачивает ему деньги на протяжении некоторого срока, определенного договором.

Рента может быть постоянной, пожизненной либо как пожизненное содержание с иждивением. Суть пожизненной ренты, о которой в данной статье идет речь, состоит в материальном обеспечении и помощи пожилому человеку в обмен на получение в собственность его недвижимости.

В России к услугам подобного вида ренты часто прибегают одинокие пожилые люди, о которых некому позаботиться. У них есть собственная жилплощадь, но нет родственников и достаточных средств к существованию – все это становится весомым доводом в пользу заключения договора пожизненной ренты, который выгоден как старикам, поскольку позволяет им обеспечить себе сносные условия жизни и получить небольшой дополнительный доход, и тем, кто заключит с ними этот договор (они за некую регулярную материальную помощь получают право собственности на его квартиру).

Между тем, понятное дело, при заключении такой сделки обе стороны могут нарваться на неприятности. В первую очередь пожилые люди могут столкнуться с мошенничеством – аферисты могут попытаться сжить старика со свету или обмануть с выплатами. Покупатель недвижимости может разом лишиться и права на жилье, и всех выплаченных денег, если так решит суд.

В связи с этим важно учитывать перед заключением такого вида ренты все возможные «подводные камни».

Риски сторон

Рассмотрим возможные риски, которым может подвергнуться любая из сторон заключаемого договора ренты.

  1. Ошибка в выборе. Пожилой человек может запросто ошибиться в выборе партнера. Он может изначально симпатизировать человеку, а потом столкнуться с невыполнением договора, связанным с необязательностью или забывчивостью второй стороны, а может заключить сделку с обязательным партнером, к которому при этом испытывать неприязнь. Из чего следует один закономерный вывод: в первую очередь, при заключении договора пожизненной ренты надо решить – сможете ли вы долгие годы быть связанными с конкретным человеком таким контрактом или нет. Об этом же нужно задуматься и плательщику ренты.
  2. И пожилой человек, и его партнер по сделке сталкиваются с таким риском, как посильность ноши. Вполне возможно, что расходы на содержание старика с годами не уменьшатся, а возрастут, если их ежемесячный размер не был оговорен заранее. В связи с этим лучше изначально постараться реально оценить свои финансовые возможности.
  3. Умения ждать. Этот риск касается главным образом партнера старика. А дождется ли он вообще этой квартиры. Так, бывали случаи, когда старик переживал своих плательщиков ренты. Чтобы исключить этот риск, эксперты советуют: обязательно предусмотрите условия наследования квартиры (и, соответственно, обязательств по договору) в случае смерти плательщика ренты.
  4. Великое переселение. Плательщики ренты могут захотеть переселить старика. В связи с этим важно указать в самом договоре ренты этот важный момент, связанный с переездом, исключен он или нет. Если исключен, а старик будет переселен, первая сторона сможет обратиться в суд.
  5. Расторжение. Пожилой человек может просто передумать и захотеть расторгнуть договор в одностороннем порядке через несколько лет после его подписания. И хоть, с одной стороны, эксперты отмечают, что получатель ренты не сможет этого сделать, если плательщик ренты аккуратно выполняет все  условия договора, то, с другой стороны, упоминается, что и такая практика имеет широкое распространение, поскольку и среди бабушек и дедушек есть аферисты, которые под разного рода «благовидными» предлогами провоцируют неисполнение договора другой стороной, а потом пытаются расторгнуть сделку. Например, они не забирают деньги, начинают препятствовать оплате коммунальных услуг и так далее. Потом же спешат в суд за расторжением договора на том основании, что два месяца не получали ренту. Если суд признает их претензии, то все ранее внесенные средства того, кто ухаживает, пропадают, а пожилой человек возвращает себе право собственности. В связи с этим юристы советуют плательщикам рент, озаботиться ведением журнала для сохранности чеков и квитанций о перечисленных или потраченных суммах.
  6. Неисполнение условий договора со стороны плательщика ренты. Если старик столкнётся с тем, что взявшая на себя обязательство сторона не выполняет условий договора, то он может обратиться в суд и расторгнуть договор.
  7. Претензии родственников. Чаще всего о расторжении договора ренты после смерти пожилого человека настаивают родственники на том основании, что на момент подписания договора он не отдавал себе отчета в своих действиях и был недееспособен. Чтобы обезопасить себя от такого риска, плательщик ренты может взять на получателя ренты справку из психологического диспансера и заверить ее нотариально.

При всем при этом для обеих сторон остаются риски неисполнения условий договора и недостаточной их прописанности в самом документе. Так, может быть не зафиксирована обязательная индексация суммы ренты в зависимости от инфляции, или упущен важный пункт оплаты сиделки в случае болезни. Все это в конечном счете может привести к расторжению сделки в одностороннем порядке, а значит, к потере квартиры. Чтобы обезопасить себя, эксперты советуют до заключения договора воспользоваться услугами профессионального юриста. 

Как заключить договор?

Перед заключением договора пожизненной ренты сторонам необходимо обговорить все его детали. Пожилой человек обязательно должен предельно точно указать в документе свои требования: дату перечисления денег, условия ухода, прочие нюансы. Нужно предусмотреть все, вплоть до мелочей, чтобы не возникло ситуации, когда пенсионер тяжело заболел, а условия его содержания во время болезни никак не обозначены в договоре.

Затем владелец квартиры должен собрать все документы, которые подтверждают его право собственности на недвижимость (справка о кадастровой стоимости жилья, сведения обо всех, кто зарегистрирован в нем).

После сбора необходимых документов нужно обратиться к нотариусу. Он оценит дееспособность владельца жилья и взвешенность его решения и заверит договор.

Затем стороны передают его вместе с оригиналами паспортов в регистрационные органы и оплачивают установленную госпошлину.

После регистрации сделки выдается свидетельство о собственности, где будут указаны новый владелец и его обязанности по отношению к прежнему владельцу.

Как расторгнуть договор?

Договоры пожизненной ренты расторгаются исключительно через суд и по соглашению обеих сторон. Сделку могут посчитать недействительной, только в двух случаях:

  • ее условия не исполняются;
  • владелец жилья на момент ее заключения был невменяем.

Если же все условия договора вовремя соблюдались, а пожилой человек был дееспособен в момент ее совершения, то разорвать договор ренты будет очень трудно.

www.fingramota.org

Что такое пожизненная рента квартиры

Среди разных форм договоров приобретения недвижимости (купли-продажи, дарения, наследования) есть такие варианты сделок как договоры пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением.

Суть их состоит в материальном обеспечении и помощи пожилому человеку в обмен на получение в собственность его недвижимости.

Бесплатная консультация юриста по телефону

Задать вопрос юристу

По Москве и Московской области

Санкт-Петербург и область

Федеральный номер

Рента – это передача в собственность какого-либо имущества за обязательство обеспечить содержание собственника этого имущества на протяжении определенного периода времени.

Договор ренты на передачу жилой недвижимости заключаются на весь период жизни собственника. О том, что представляет собой пожизненная рента и какие подводные камни она тоит мы расскажем в нашей статье.

 

Основные виды

  • Постоянная. Особенностью договора постоянной ренты является бессрочный характер обязательств по выплате ренты, не обусловленный сроком жизни получателя. Срок является существенным условием договора постоянной ренты. Получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности.
  • Пожизненная рента – особенный вид сделки, который предусматривать передачу недвижимости (или другого имущества) покупателю взамен на материальное содержание продавца. Считается самым распространенным и заключается в ежемесячных выплатах. Рентополучателем может быть только частное лицо. Договор заканчивает своё действие после смерти собственника.
  • Пожизненное содержание с иждивением. Обязательство сторон, в соответствии с которым, физическое лицо передает свое недвижимое имущество в собственность плательщику ренты, а плательщик обязуется обеспечивать пожизненное содержание и иждивение этого человека. Немного отличается от предыдущих, поскольку здесь уже рентоплательщик обязуется содержать получателя до конца его жизни. После согласования всех условий, рентоплательщик будет обязан выполнять все потребности владельца жилья. Рентоплательщик должен ознакомиться с каждым пунктом, чтобы знать, какие обязательства у него могут возникнуть.

Два варианта передачи жилья

Бесплатно

Бесплатная передача недвижимости чаще всего передаётся в том случаи, если получатель ренты хорошо знаком с плательщиком. В таких случаях договор может заключаться или же все действия выполняются под «честное слово». Но плательщику всё равно придётся оплачивать услуги нотариуса, госпошлины и др.

Уплата разового платежа

Если жильё передаётся плательщику с условием разового платежа, тогда он должен оплатить от 20 до 50% от реальной стоимости жилья. Если все операции производятся через фирму-посредника, тогда стоимость оплачивается в размере 10% от рыночной стоимости недвижимости.

Процесс заключения договора пожизненной ренты

Собственник квартиры может и не выступать в роли рентополучателя. Договор может заключаться в пользу третьего лица. Например, у пожилого человека есть дети, которым квартира не нужна, тогда они заключают его с плательщиком и получают ренту. Но при этом собственник продолжает жить в квартире.

  1. Договор заключается в свободной форме. Все требования прописываются от лица получателя ренты. Собственник квартиры должен прописать все свои требования к плательщику. Это касается ежемесячного платежа, услуг, покупка продуктов, лекарств и прочие нюансы. Может случиться так, что на момент составления договора получатель был в здравии, но после заболел и за ним требуется присмотр, а в договоре этого не указано. Или же плательщик скоропостижно скончался, а завещания на право наследства нет. Чтобы не случалось таких ситуаций, необходимо заранее прописывать все нюансы.
  2. Владелец жилья обязан предоставить все документы, подтверждающие его право на собственность. Первое, что потребуется – это кадастровая справка, в которой прописывается полная стоимость квартиры, а также информация о лицах, которые зарегистрированы в квартире. Если собственник очень старый, тогда следует потребовать справку из психоневрологического учреждения, которая подтвердит его вменяемость.
  3. Все документы предоставляются нотариусу. Он оценивает психическое состояние владельца квартиры и возможность давления со стороны плательщика.
  4. Договор, заверенный нотариусом, передаётся в регистрационный орган, а также оплачивается госпошлина. В зарегистрированном свидетельстве указывается новый собственник квартиры и обременение.

После предоставления справки о смерти бывшего хозяина квартиры, плательщик может подавать заявление о снятии обременения. Это даст ему право на полное распоряжение жилплощадью.

Риски, которые касаются обеих сторон:

  • Выбрать недобросовестного человека
  • Рентоплательщик может не потянуть груз ноши.
  • Возможность не дождаться обещанной квартиры.
  • Плательщик, несмотря на прописанные условия, может захотеть переселить пожилого человека. Такая ситуация может привести к судебным разбирательствам.
  • Если получатель захочет расторгнуть договор, а плательщик выполняет все условия, то могут возникнуть трудности.
  • Невыполнение условий договора со стороны плательщика.
  • Несогласие родственников. После смерти, они могут подать в суд с просьбой о расторжении.
 Скачать договор пожизненной ренты на квартиру в формате MS Word.

Пакет основных документов

Для того чтобы выполнить передачу квартиры в пожизненную ренту следует собрать все документы, которые должны соответствовать всем нормам законодательства.

  • Заявление на гос. регистрацию.
  • Паспорта и их копии лиц, которые участвуют в сделке пожизненной ренты.
  • Нотариально заверенное согласие со стороны супругов с обеих сторон. Если какая-либо сторона договора не состоит в браке, тогда справка не нужна.
  • Получатель ренты, должен предоставить все документы, которые подтверждают его право на собственность жилья.
  • Рентополучатель также предоставляет копию финансового лицевого счёта и выписку из домовой книги.
  • Владелец квартиры получает в БТИ справку по форме 11-а, в которой указывается стоимость оценённой квартиры или другой жилплощади.
  • Предоставляется тех. паспорт с указанием поэтажного плана дома. Также прилагается экспликация, которая представляет собой чертёж и описание каждой комнаты, её назначение.
  • Договор, заверенный у нотариуса
  • После оплаты госпошлины, квитанция также прилагается ко всему пакету перечисленных документов.

Кто может являться рентоплательщиком

Может выступать как физическое лицо, так и юридическое. Следует учитывать, тот факт, что рентоплательщик не имеет прав на жильё, полученное от владельца, который ещё жив. Данная недвижимость не продаётся, не меняется.

Плюсы и минусы рентоплательщика

Преимущества:

  • Низкая плата за недвижимость. Подобная услуга стоит на порядок меньше, нежели покупка новой квартиры.
  • Уменьшаются шансы, что хозяин в любой момент может выгнать плательщика на улицу.

Недостатки:

  • Нет прав собственности на жилье до смерти получателя.
  • Возможность попасть на недобросовестного получателя.
  • Постоянный уход и удовлетворение всех потребностей пожилого человека.

Плюсы и минусы получателя

Преимущества:

  • Пожизненное сохранение прав на проживание в квартире получателем ренты, а также его семьи.
  • Возможность дополнительного заработка.
  • Получение услуг от плательщика.

Недостатки:

  • Возможность попасть на мошенников.
  • Недобросовестное выполнение услуг

Основные обязанности

  1. Необходимо создать хорошие условия для проживания пожилого человека и ни в чём его не ущемлять.
  2. Контроль питания. Питание должно соответствовать его возрасту и состоянию здоровья. Также плательщик может ходить за покупками, если это оговорено.
  3. Позаботится о наличии одежды, которая должна быть на любую погоду, в хорошем состоянии.
  4. В случае, если пожилой человек не может сам за собой ухаживать, рентолательщик обязан за ним смотреть.
  5. Вызов скорой помощи или предоставление первой медицинской помощи.
  6. После смерти получателя ренты, плательщик должен оплатить все ритуальные услуги.

Условия расторжения

Главной причиной является невыполнение обязанностей со стороны рентоплательщика. В этом случае, хозяин может обратиться в суд с требованием о выкупе ренты, расторжении договора и даже выплате моральной компенсации.

  • Если есть согласие сторон без каких-либо претензий
  • В случае если получатель не согласен с расторжением договора, то тогда рента не расторгается.
  • Если получатель продаёт своё жильё и покупает новое, тогда в этом случаи на него переходят все обязательства со старого . Плательщик ничего при этом не теряет, он просто становится рентоплательщиком другого жилья.
  • Все изменения в обязательном порядке фиксируют в росреестре.

Недействительным договор признается в следующих случаях:

  • Рентоплательщик совершил насильственные действия или обманул рентополучателя, и таким образом получил жилплощадь.
  • В случае когда совершалась сделка, один из её участников был недееспособный или же было обманут.

Случаются ситуации, когда уже договор подписан и плательщик уже живёт с получателем, но выясняются нюансы неверного составления договора и он признаётся недействительным.

Такие ситуации может возникнуть, когда пожилой человек, имея родственников, всё равно передаёт своё жилью в ренту. Здесь уже родственники, начинают выяснять, по каким причинам, квартира была передана в ренту и часто выясняется, что был совершен обман со стороны плательщика.

Бесплатная консультация юриста по телефону

Задать вопрос юристу

По Москве и Московской области

Санкт-Петербург и область

Федеральный номер

homeurist.com

16 Договор ренты

  1. Понятие, значение, место договора ренты в системе гп. Виды договора ренты

Статья 583 ГК – по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущества, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо в виде предоставления средств на его содержание в иной форме.

Договор имеет длительную историю. Он возник в Египте в средние века. Причина – в тот период потенциальные покупатели недвижимости использовали трудности с наличным приобретением, поэтому потом выплачивались периодические платежи (рента), Тогда же определены были основные разновидности (постоянная – вечная рента, пожизненное содержание и прочее). Наше законодательство в дореволюционный период практика знала, но законодательство не закрепляло. Впервые была попытка закрепить в проекте гражданского уложения, но не закрепилось. Далее кодексы не закрепляли. Но они имели место на практике. Впервые законодательно был закреплен данный договор в ГК 1964 года, где появилось 2 статьи для данного договора (продажа жилого дома с тем, что покупатель позже будет содержать продавца пожизненно).

Место договора. Существует 3 позиции:

  1. Это разновидность договора купли-продажи. Возникла в 1964 году

  2. Это самостоятельный договор, отличающийся от купли-продажи тем, что круг участников договора ограничен, отношения носят длящийся характер, встречное предоставление носит особый характер, так как оно заранее не определено по размеру

  3. Это разновидность договора возмездного оказания услуг. Услугодатель – это получатель ренты. Недостаток позиции в том, что договор ренты направлен на передачу имущества в собственность, а в данном договоре – осуществление действий.

2 позиция является наиболее обоснованной. Договор является возмездным, реальным, односторонне обязывающий, рисковый характер договора (алеаторный). Риск в том, что объем ренты неопределенный, обязательство не определено по времени.

Особенность в том, что субсидиарно к договору ренты могут применяться положения о договоре купли-продажи, либо положения о договоре дарения. Отношения купли-продажи - если имущество изначально за плату, дарения – если передается безвозмездно.

Предмет договора – имущество, пожизненное содержание с иждивением – предмет – только недвижимое имущество, в остальных – любое. Имущественные права не могут быть предметом договора. Вещи могут быть и в качестве ценные бумаги и деньги. Безналичные деньги и бездокументарные ценные бумаги – предметом договора не могут выступать (это только позиция, так как это имущественное право больше). Если предметом ренты являются недвижимое имущество: здание, сооружение; то рента выступает в качестве обременения права собственности. Это значит, если лицо получило предмет ренты в собственность, продает ее, то все обязанности переходят к новому собственнику. Так как это обременение, то продавец обязан об этом уведомлять покупателя. В отношении движимого имущества, такого обременения не наступает, поэтому рента прекращается.

Форма договора:

Обязательное нотариальное удостоверение. Это форма обязательно нотариальная. Договор ренты, предметом которой является недвижимость, подлежит государственной регистрации. Нарушение 1 требования (об удостоверении нотариусом) влечет недействительность договора, нарушение 2 требования – незаключенность.

Стороны договора

Получатель ренты – лицо, передающее имущество в собственность и получающее доход (ренту) и плательщик ренты. Субъектный состав варьируется от вида договора ренты. Получателями ренты в договоре пожизненной ренты и в договоре пожизненного содержания с иждивением могут выступать только граждане; в постоянной ренте – граждане и некоммерческие организации. В качестве плательщика могут выступать кто угодно.

Цена договора ренты. Условие цены может состоять из нескольких элементов. Если имущество передается под выплату ренты возмездно, то цена договора складывается из стоимости имущества и ренты платежей, если передача безвозмездна, то цена включает только рентные платежи. Если не оговаривается возмездность или безвозмездность, то предполагается безвозмездность и используются правила договора дарения.

В случае, если под выплату ренты передается недвижимое имущество, то получатель ренты приобретает право залога на это имущество для обеспечения требований, связанных с рентными платежами.

Виды ренты:

  1. Договор постоянной ренты

По нему рентные платежи выплачиваются бессрочно

  1. Договор пожизненной ренты

По нему рентные платежи выплачиваются в течение срока жизни получателя

Договор пожизненного содержания с иждивением – разновидность договора пожизненной ренты.

studfiles.net

Договор пожизненной ренты - это... Что такое Договор пожизненной ренты?

Эта статья или раздел описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия).

Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов.

Догово́р пожи́зненной ре́нты — соглашение, в соответствии с которым получатель ренты передает принадлежащее ему имущество в собственность плательщика ренты, а тот в свою очередь обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренты определённую денежную сумму, при этом срок обязательства по выплате этой суммы определяется сроком жизни получателя ренты или указанного им третьего лица[1] (лиц)[2].

Договор в России

Предмет и существенные условия договора

Предметом договора пожизненной ренты может быть как движимое, так и недвижимое имущество[1][Прим. 1]. Существенными условиями договора являются форма и размер рентных платежей. Рентные платежи по договору пожизненной ренты могут выплачиваться исключительно в форме денежных средств[3][Прим. 2]. Размер рентных платежей устанавливается по соглашению сторон, но не должен быть менее одной величины прожиточного минимума[Прим. 3], если имущество под выплату ренты отчуждается безвозмездно, и подлежит индексированию с учётом повышения этой величины[4], а также с учётом инфляции[5]. Рентные платежи выплачиваются в течение всей жизни получателя ренты с определённой периодичностью, как правило, если иное не предусмотрено договором, в конце каждого календарного месяца[6].

Стороны договора

Получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо. Плательщиком ренты, согласно общим правилам о договоре ренты, может быть любое сделкоспособное физическое или юридическое лицо. Закон допускает установление пожизненной ренты в пользу третьего лица или нескольких лиц, при этом, если размер их долей в праве на получение ренты не определён договором, то они считаются равными[2]. В случае смерти одного из получателей ренты происходит приращение его доли к долям других получателей ренты, если только договор этого не исключает.

Если пожизненная рента устанавливается в отношении лица, умершего к моменту заключения договора, то такой договор ничтожен[7].

Прекращение договора

По общему правилу, договор пожизненной ренты прекращается со смертью рентного кредитора. Таким образом, исключается любая возможность переход прав получателя ренты иным лицам, в том числе путём уступки требования или в порядке наследования[Прим. 4], за исключением случаев, когда речь идёт о долевом участии. В случае, если обязательство по выплате ренты, действует в отношении нескольких лиц, то оно прекращается с момента смерти последнего из них[2]. В период жизни получателя ренты договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Закон предусматривает возможность прекращения договора в одностороннем порядке при наличии существенного нарушения обязательства со стороны рентного должника. При этом законом не определено в точности, какие нарушения считаются существенными. Исходя из смысла данного обязательства к таковым следует отнести такие нарушения, которые влекут для получателя ренты значительный ущерб, то есть лишают его представления, на которое он был вправе расчитывать при заключении договора, а именно:

  • Чрезмерная и (или) систематическая задержка рентных платежей, а также отказ от их выплаты;
  • Непредоставление необходимого обеспечения ренты;
  • Нарушение плательщиком ренты иных условий договора, которым придано существенное значение.

При существенном нарушении договора получатель ренты вправе по своему усмотрению либо требовать от плательщика ренты её выкупа, либо расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков[8]. Выкуп имущества, переданного под выплату ренты, осуществляется по цене, заранее оговоренной сторонами в договоре или определённой в соответствии с законом[9]. Если под выплату ренты имущество было отчуждено безвозмездно, получатель ренты вправе требовать возврата этого имущества с зачётом его стоимости в счёт выкупной цены ренты[10].

При расторжении договора со взысканием убытков получателю ренты возмещаются все его имущественные потери, включая стоимость переданного имущества, с одновременным зачётом полученных им от плательщика ренты средств в виде рентных платежей и компенсации за это имущество. При этом получатель ренты не вправе, по общему правилу, настаивать на возврате имущества.

Риски

Риск случайной гибели или повреждения имущества всецело несёт плательщик ренты, то есть случайная гибель или повреждение имущества не освобождает его от обязательства по уплате рентных платежей[11]. В этом случае он также не вправе требовать выкупа ренты.

Литература

Первоисточники
Исследования
  • Алексеев С. С. Гражданское право. — М.: Проспект, 2012. — 536 с. — ISBN 978-5-392-03276-1.
  • Сергеев А. П. Гражданское право. В 3-х тт. Т. 2. — М.: РГ-Пресс, 2012. — 880 с. — ISBN 978-5-9988-0067-2.
  • Суханов Е. А. Гражданское право. В 4-х тт. Т. 3: Общая часть. — М.: Волтерс Клувер, 2008. — 800 с. — ISBN 978-5-466-00100-7.

Примечания

  1. В отличие от договора пожизненного содержания с иждивением, предметом которого может быть только недвижимое имущество. См. п. 1 ст. 601 ГК РФ.
  2. В отличие от договора пожизненного содержания с иждивением, в котором в качестве рентных платежей может выступать обеспечение потребностей рентного кредитора. См. п. 1 ст. 602 ГК РФ.
  3. В договоре пожизненного содержания с иждивением — не менее двух величин. См. п. 2 ст. 602 ГК РФ.
  4. В отличие от договора постоянной ренты, в котором переход прав допускается. См. п. 2 ст. 589 ГК РФ
Источники
  1. 1 2 п. 1 ст. 596 ГК РФ
  2. 1 2 3 п. 2 ст. 596 ГК РФ
  3. п. 1 ст. 597 ГК РФ
  4. п. 2 ст. 597 ГК РФ
  5. ст. 318 ГК РФ
  6. п. 1 ст. 598 ГК РФ
  7. п. 3 ст. 596 ГК РФ
  8. п. 1 ст. 599 ГК РФ
  9. ст. 594 ГК РФ
  10. п. 2 ст. 599 ГК РФ
  11. ст.600 ГК РФ

Ссылки

biograf.academic.ru

образец, плюсы и минусы, основные нюансы :: SYL.ru

Многие граждане, обладающие определенным имуществом, могут составить с другими людьми или компаниями договор пожизненной ренты, на основании которого до окончания своей жизни они будут получать определенные выплаты для оптимального существования за свое имущество. После их смерти недвижимость переходит плательщику средств. Такое соглашение обладает плюсами и минусами для каждого участника. Но при этом должны учитываться правила составления документа, а также риски, с которыми сталкиваются участники, так как обычно родственники рентополучателя обращаются в суд для оспаривания сделки после смерти владельца имущества.

Законодательное регулирование

Основная информация о правилах использования пожизненной ренты содержится в гл. 33 ГК. В каждой статье имеются свои важные нюансы:

  • ст. 583 описывает суть договора, заключающуюся в том, что осуществляется двусторонняя сделка, на основании которой один участник получает имущество второй стороны при пожизненном содержании;
  • ст. 584 требует заверять документацию нотариально, а также рентное имущество должно быть официально зарегистрировано на участника соглашения;
  • ст. 585 устанавливает возможность применения платного или бесплатного принципа отчуждения ценностей;
  • ст. 586 включает разные виды имущества, которые могут быть отчуждены на основании данного соглашения, например, сюда относятся го рода недвижимость, участки земли или даже компании, а также указывается на ответственность рентополучателя за имущество;
  • ст. 587 содержит все права и обязанности, которыми наделяются участники соглашения после подписания договора;
  • ст. 588 имеет сведения об ответственности, применяемой в отношении участника соглашения, нарушающего сроки перечисления или получения средств.

Поэтому каждый гражданин, планирующий становиться участником такой сделки, должен тщательно разобраться во всех ее нюансах, чтобы не нарушить требования законодательства. Если будут нарушаться условия, то это может стать основанием для признания такого договора недействительным.

Какие существуют виды ренты?

Рента может быть представлена в нескольких видах. В любом случае требуется перечисление определенных платежей, причем они могут выплачиваться ежеквартально, каждый месяц или раз в год. Существует три вида сделок:

  • договор пожизненной ренты;
  • постоянная рента;
  • содержание с иждивением.

Рента в месяц не может быть ниже, чем величина МРОТ, а если дополнительно устанавливается иждивение, то выплата должна быть больше двух МРОТ. Требуется обязательная и автоматическая индексация при изменении данного показателя.

Нюансы контракта

Наиболее часто предпочитают участники сделки составлять договор пожизненной ренты с иждивением. Все условия в данном документе являются индивидуальными, так как они зависят от того, какое именно имущество выступает в качестве основного элемента соглашения.

Пользоваться желательно изначально типовой формой, после чего в нее вносятся необходимые изменения. Образец договора пожизненной ренты располагается ниже.

Какие включаются пункты?

При заполнении данного документа учитывается необходимость вносить информацию в разные пункты соглашения. К основным сведениям относятся:

  • название документа;
  • реквизиты сторон, представленные Ф.И.О, адресами проживания и сведениями, содержащимися в их паспортах;
  • дата формирования и подписания соглашения;
  • место составления контракта;
  • предмет договора, в качестве которого обычно выступает определенная недвижимость, например, квартира, комната или дом;
  • условия соглашения, предъявляемые к каждому участнику;
  • обязанности и права, которыми наделяются обе стороны;
  • дополнительные условия при необходимости;
  • требования, предъявляемые друг к другу участниками.

Обязательно договор пожизненной ренты должен заверяться нотариусом. Специалист дополнительно проверяет правильность составления документа, поэтому при необходимости в него могут вноситься нужные корректировки.

Плюсы и минусы

Составление такого соглашения обладает положительными и отрицательными сторонами. Каждый человек, планирующий подписание договора, должен оценить его особенности.

Плюсы и минусы договора пожизненной ренты имеются как для рентополучателя, так и для рентодателя. Преимущества составления данного контракта:

  • имеются гарантии, что рентополучатель получит всю сумму, представленную стоимостью его квартиры, и только после этого перестанет быть владельцем данной недвижимости;
  • если при жизни владельца не была перечислена плательщиком вся сумма, то на нее могут рассчитывать наследники;
  • рента может выплачиваться не только денежными средствами, но и услугами, например, помощью в лечении, ведением хозяйства, покупкой продуктов питания, проведением ремонта или выполнением других аналогичных задач, но стоимость каждой такой услуги должна оцениваться заранее в твердой сумме средств;
  • допускается оговаривать в соглашении помощь не только для непосредственного получателя ренты, но и для его родственников.

К минусам относится то, что не получится в любой момент времени плательщику выплатить всю оставшуюся сумму средств, чтобы стать владельцем недвижимости. Невозможна рента без перечисления средств, поэтому только услугами получить жилье не получится. Выплаты считаются достаточно высокими, причем минимально они равны в месяц величине МРОТ. Если перечисления будут меньше установленного размера, то это может стать основанием, чтобы договор ренты с пожизненным содержанием был оспорен в суде.

Договор исполняется только при добросовестном подходе к своим обязанностям со стороны плательщика ренты. Если гражданин, выплачивающий ренту, умирает, то он и его наследники остаются без жилья даже при условии, что ранее на основании соглашения регулярно вносились платежи по контракту. Частой является ситуация, когда наследники умершего рентополучателя пытаются оспорить договор пожизненной ренты с иждивением, так как не хотят лишаться недвижимости, причем в судебной практике встречались ситуации, когда действительно успешно оспаривался контракт. В этом случае плательщик ренты остается без недвижимости, а также ему не возвращаются ранее перечисленные средства. К минусам относится то, что у рентополучателя так же имеются определенные возможности для расторжения контракта.

Стороны соглашения

Допускается заключать данный контракт физлицами, которые должны быть дееспособными и совершеннолетними. Разрешается заключение договоров пожизненной ренты с компаниями.

В законодательстве отсутствуют ограничения относительно количества плательщиков ренты или ее получателей. К основным условиям относится то, что коммерческие предприятия не могут выступать получателями средств. Деньги должны перечисляться исключительно владельцам имущества.

Предмет договора

Предметом такого соглашения обычно является разная недвижимость. При этом важно убедиться, что получатель ренты является официальным владельцем данного объекта, поэтому у него должны иметься соответствующие документы на жилье.

В договор ренты с пожизненным содержанием обязательно включаются сведения о:

  • стоимости передаваемого на основании соглашения имущества;
  • праве собственности на этот объект;
  • месте расположения квартиры или дома;
  • общей площади недвижимости;
  • количестве прописанных на жилплощади лицах;
  • технических параметрах жилого помещения.

Дополнительно предметом соглашения выступают рентные выплаты. Они должны прописываться в договоре, а также должны индексироваться с увеличением МРОТа.

Какими правами наделяются стороны?

Гражданин, являющийся плательщиком ренты, может в будущем рассчитывать на получение недвижимости. За счет составления данного соглашения можно выбрать оптимальную недвижимость. Ее стоимость обычно устанавливается на приемлемом уровне.

Получение выплат передается по наследству, поэтому, если рентополучатель умирает до получения полной стоимости квартиры, то далее выплачиваются средства его наследникам. Переуступка прав на ренту может осуществляться в отношении других лиц, если данный факт предусматривается контрактом.

Нюансы сделки

При заключении договора ренты на квартиру с пожизненным содержанием, предметом такого соглашения может выступать только объект недвижимости. При составлении данного соглашения должны учитываться некоторые значимые нюансы. К ним относится:

  • договор пожизненной ренты должен содержать только четкие и понятные условия, поэтому не допускается наличие каких-либо завуалированных или путаных формулировок;
  • обязательно указывается в документе, каков размер платежа, когда должны перечисляться средства, возможна ли переуступка прав, а также приводится ответственность для каждого участника соглашения при нарушении пунктов данного контракта;
  • могут прописываться дополнительные услуги, которые должны оказываться плательщиком ренты;
  • непременно указывается, какие именно действия должны выполняться рентодателем;
  • нередко имеется несколько плательщиков или получателей ренты, а при таких условиях важно указывать, какими правами и обязанности наделяется каждый участник;
  • если получатель средств состоит в официальном браке, то перед заключением договора требуется в письменном виде получить от супруга разрешение на формирование документа.

Только при учете данных условий можно минимизировать риски каждой стороны, а также получить документ, обладающий юридической силой. Правильный образец договора ренты с пожизненным содержанием непременно заверяется нотариально.

Как заключается соглашение?

Процедура проведения данной сделки считается простой и понятной. Для этого выполняются действия гражданами:

  • принимается решение о необходимости составления соглашения;
  • далее оба участника сделки должны обратиться к нотариусу;
  • специалисту передаются документы на квартиру, а также личная документация каждого гражданина;
  • на жилье требуется передать выписку из ЕГРН, правоустанавливающие бумаги, техпаспорт и технический план, а также выписки из БТИ, домовой книги и других учреждений, что гарантирует юридическую чистоту данной сделки;
  • если планируется перечисление средств на счет в банке, то рентополучатель должен взять в банковском учреждении справку, содержащую реквизиты счета;
  • проверяется вся документация нотариусом, после чего составляется акт;
  • изучаются все условия договора пожизненной ренты гражданами;
  • если отсутствуют претензии, то подписывается документ.

Если предполагается изначальное отчуждение имущества, то данный процесс должен фиксироваться в Росреестре.

Какой устанавливается размер платежа?

Значимым условием данного соглашения выступает размер ренты. Минимально размер платежа равен МРОТ. Обязательно проводится автоматическое увеличение данной денежной суммы при индексации показателя.

Дополнительно стороны могут самостоятельно определить оптимальный размер платежа. Для этого первоначально обычно привлекается оценщик, чтобы определить реальную стоимость недвижимости. Полученное значение распределяется по годам или месяцам, что позволяет выявить оптимальный размер выплаты. Выявленная сумма обязательно прописывается в договоре пожизненной ренты на квартиру.

Как выплачиваются средства?

Деньги рентополучателю могут перечисляться разными способами. Условия выплаты средств перечисляются в договоре ренты и пожизненного содержания с иждивением. Наиболее часто используются для этого способы:

  • перечисление средств на банковский счет получателя;
  • использование почтовых переводов;
  • передача наличных средств, но каждый такой процесс должен сопровождаться составлением официальной расписки, чтобы у плательщика имелись доказательства того, что он своевременно справлялся со своими обязанностями;
  • использование депозита нотариуса, если рентополучатель уклоняется от получения денег, стараясь таким способом расторгнуть соглашение.

Если рентополучатель просто передумал передавать свою недвижимость другому участнику соглашения, то это не может становиться основанием для расторжения договора. Поэтому вторая сторона может принудительно через нотариуса передавать ему плату по договору ренты.

Что делать при гибели имущества?

Возможна ситуация, когда недвижимость по разным причинам не может использоваться далее для проживания. Например, она уничтожается из-за пожара или стихийных бедствий.

При таких условиях плательщик ренты может потребовать от владельца имущества возврата всех ранее полученных средств по контракту. Это обусловлено тем, что отсутствует предмет соглашения, поэтому документ признается недействительным. Но нередко в договоре прописывается, что, если отсутствует вина владельца имущества, то он не будет возвращать деньги плательщику.

Условия для расторжения контракта

Наиболее часто для расторжения договора пожизненной ренты приходится гражданам обращаться в суд. Добровольно стороны редко могут прийти к компромиссу.

На основании решения суда сделка может быть признана оспоримой или ничтожной. В первом случае придется внести в соглашение дополнительные пункты и условия. Во второй ситуации контракт теряет юридическую силу.

Каждая сторона имеет возможность подать иск в суд для расторжения контракта. При этом должны иметься веские основания и официальные доказательства того, что по тем или иным причинам соглашение должно признаваться недействительным.

Какие риски возникают?

При использовании пожизненной ренты возникает множество рисков у каждой стороны сделки. Плательщики встречаются с такими сложностями:

  • сделка может быть невыгодной, так как за счет длительности перечисления средств итоговая стоимость недвижимости будет меньше, чем выплаченная за нее сумма;
  • часто в договоре указывается, что, если портится или уничтожается имущество без вины владельца, то плательщик не сможет вернуть ранее выплаченные деньги, при этом он не сможет рассчитывать на получение объекта недвижимости;
  • существует вероятность, что сам рентополучатель или его родственники смогут оспорить сделку и оставить себе имущество, а вернуть средства будет практически невозможно.

Рентополучатель также сталкивается с определенными рисками. К ним относится то, что плательщик ренты может воспользоваться разными преступными действиями для сокращения срока жизни гражданина. Также часто пожилые люди, не имеющие родственников, становятся жертвами мошенников, заключающих с ними соглашения ренты, по которым выплачиваются незначительные средства.

Для предотвращения наступления вышеуказанных рисков следует ответственно подходить к процессу формирования договора. В нем должны иметься все необходимые пункты. Также предварительно надо убедиться, что участниками соглашения выступают совершеннолетние и дееспособные граждане.

Таким образом, договор ренты считается востребованным и интересным соглашением. По нему предполагается получение недвижимости на основании перечисления владельцу до его смерти определенной суммы средств. Имеются минусы и плюсы договора пожизненной ренты на квартиру, поэтому каждый человек, который планирует подписывать данный контракт, должен изучить нюансы этого процесса. Каждый участник соглашения сталкивается с определенными рисками и сложностями, поэтому важно составлять документ правильно, а также заверить его нотариально и зарегистрировать официальным образом.

www.syl.ru

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *