Нужно ли получать согласие застройщика для переуступки прав на квартиру?
По своей правовой сути «переуступкой» принято называть заключение договора уступки прав требования (цессии) в рамках положений главы 24 Гражданского кодекса РФ. Так, согласно ч. 2 ст. 382 ГК РФ для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором. В случае с договором долевого участия застройщики обычно предусматривают иное и включают правило о необходимости получения согласия застройщика для заключения договора уступки прав требования (цессии). В лучшем случае застройщик включает такое условие чтобы вести учет получающих квартиры лиц, в некоторых случаях застройщик оценит выдаваемое согласие в определенную денежную сумму.
При совершении уступки прав требования необходимо уведомить должника о такой сделке, поскольку в силу ч. 3 ст. 382 ГК РФ если должник не был уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.
Несмотря на возможность установления запрета в договоре на совершение сделки по уступке прав требования в Федеральном законе от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрены иные правила. Следует отметить, что 214-ФЗ содержит специальные нормы, которые имеют приоритет перед общими положениями ГК РФ, однако, закон «Об участии в долевом строительстве…» распространяется только на объекты, строительство которых начато после 01.04.2014 (ст. 27 Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ).
Статья 11. Уступка прав требований по договору
1. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
При строительстве объекта не по правилам 214-ФЗ включенное условие об обязательном получении согласия застройщика на заключение договора уступки прав требования (цессии) необходимо будет исполнять, т.к. исключение предусмотренное ст. 11 Закона «Об участии в долевом строительстве…» № 214-ФЗ не будет на него распространяться в силу положений ст.
Таким образом, уступка прав требования по договору долевого участия возможна без согласия застройщика если строительство осуществляется в рамках 214-ФЗ и денежные средства полностью внесены в счет оплаты стоимости квартиры первым дольщиком. Вопрос частичной уступки прав по договору долевого участия обсуждается на нашем форуме в теме «Договор уступки прав требования неустойки по договору долевого участия».
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
с какими сложностями может столкнуться покупатель?
ВверхПродажи новостроек через договор переуступки (цессии) довольно часто встречаются в крупных городах, в частности в Санкт-Петербурге. Цессия — соглашение, по которому передаются права и обязанности по договору участия в долевом строительстве жилья от одного первоначального участника строительства к другому. Возможность переуступить права требования по договору участия в долевом строительстве предусмотрена ст.
11 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Такая возможность переуступить права требования на ещё строящееся жилье очень востребована среди инвесторов в недвижимость, поскольку дает возможность продать объект до оформления его в собственность.
Однако сейчас у таких договоров начала проявляться новая особенность – всё чаще переуступки начали оформлять от юридического лица физическому. Особенно популярно это стало после введения экроу-счетов, застройщики продают квартиры практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям, чтобы избежать новой модели.
Обычно такая схема выглядит следующим образом: часть квартир застройщик по сниженной цене продаёт аффилированной компании. Именно она уже по рыночной цене будет перепродавать эти квартиры частным покупателям. При этом застройщик убивает сразу двух зайцев: взнос в компенсационный фонд, который оплачивает застройщик, рассчитывается от заниженной стоимости первичного договора, плюс прибыль от повторной реализации будет не на его счетах.
Сама по себе переуступка права по ДДУ совершенно законна. Это могут быть и договоры простых потребителей, по каким-то причинам решивших продать недвижимость в строящемся доме, или вознаграждение застройщика подрядчикам, поставщикам или владельцам земли, на которой реализуется проект.
Давайте рассмотрим, с какими проблемами в этом случае может столкнуться потенциальный покупатель.
1. Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Т.е. фиктивные ДДУ аффилированной компании застройщик оформляет по минимальной цене.
2. Но в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика. В этом случае возмещение рассчитывается из цены квадратного метра, определённой отчётом оценщика, но не менее цены, указанной в ДДУ. Причём дольщик имеет право пригласить своего оценщика, если будет не согласен с предоставленной оценкой конкурсного управляющего, и потребовать включить в реестр требований к застройщику именно наибольшую стоимость.
3. Если при заключении обычного ДДУ в сделке участвуют двое: застройщик и покупатель, то при продаже квартиры через переуступку таких звеньев в цепочке может быть значительно больше. А значит, возрастает риск, что какое-то из этих звеньев окажется недобросовестным. Ни для кого не секрет, что перед покупкой квартиры в строящемся доме необходимо собрать максимум информации о застройщике. А в случае с переуступкой, тем более от юрлица, придется осуществить проверку сразу нескольких компаний. В противном случае есть серьёзный риск потерять квартиру. В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее.
4. Существует также понятие добросовестного приобретателя.
Добросовестным считается приобретатель, который не знал и не мог знать, что он приобрёл имущество у лица, которое не вправе его отчуждать. И по общему правилу, если добросовестный приобретатель купил имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, то собственник вправе истребовать это имущество только в тех случаях, когда оно утеряно собственником или лицом, которому оно было передано собственником во владение, либо было похищено у них, либо выбыло из владения иным путем помимо их воли. Т.е. вновь купленная квартира в этом случае должна остаться у конечного приобретателя. Но покупатели, оформляющие договор переуступки, не получают защиту добросовестного приобретателя, так как они не получили право на готовую квартиру как вещь. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ.
Договоры уступки, новации и строительства — Какова ваша цель?
Рассмотрим не слишком гипотетическую ситуацию, когда стороны строительного проекта (заказчик, подрядчик и субподрядчик) заключают передаточный акт, предполагая, что заказчик, утратив доверие к подрядчику, напрямую привлекает субподрядчика к завершить субподрядные работы.
Но что, если никакого присвоения не произошло? Каковы условия договора, по которому субподрядчик выполняет работы для заказчика?
Потенциальные риски при переуступке
В строительных проектах главные подрядчики часто переуступают выгоду от своих ключевых субподрядов работодателю в случае невыполнения подрядчиком своих обязательств и последующего расторжения основного договора. Затем работодатель может обеспечить соблюдение прав в субподряде против субподрядчика, включая исправление работ и выполнение определенных обязательств.
Тем не менее, существуют потенциальные риски, связанные с назначением в этих ситуациях, поскольку решение Суда по технологиям и строительству в Energy Works (Hull) Ltd против MW High Tech Projects UK Ltd продемонстрировано. Мы обсуждали это решение в разделе «Заключение субподряда при расторжении договора: от каких прав отказывается подрядчик»? В данном случае характер задания означал, что генеральный подрядчик не мог предъявлять требования, предъявляемые заказчиком к его субподрядчику по субподряду.
Это ограничило возможность главного подрядчика «переложить» любую ответственность, которую он имел по основному контракту, на субподрядчика.
Но что, если передаточный акт не вступит в силу как уступка?
Уступка против новации
Как уступка, так и новация являются формами передачи прав по договору от одной стороны к другой. Однако они очень разные и по своему действию. Уступка передает выгоду от договора от одной стороны к другой, но только выгоду, а не бремя. Напротив, новация переносит как выгоду, так и бремя договора с одной стороны на другую. Новация создает новые договорные отношения – заключается «новый» договор.
Другое ключевое отличие новации заключается в том, что необходимо получить согласие всех заинтересованных сторон, поэтому новация почти всегда осуществляется посредством трехстороннего соглашения. В случае уступки не всегда требуется получение согласия, в зависимости от того, что предусмотрено конкретными условиями договора.
При принятии решения о переуступке или новации стороны должны учитывать (i) существует ли фактически бремя новации, (ii) будет ли лицо, получившее новацию, готово взять на себя бремя, (iii) согласятся ли все стороны на новацию и действительно заключить договор.
Если по договору нет обременения по передаче, то уступка, вероятно, будет наиболее подходящим способом передачи прав.
Акт уступки или новации?
Несмотря на то, что документ может быть помечен как передаточный акт, если в нем есть ссылки на передачу « обязанностей и обязательств » и он является трехсторонним соглашением, это характерно для новации, а не для уступки.
Ключевым вопросом в таких обстоятельствах является установление того, действительно ли использование слов « присвоение » и « присвоение » влияет на характеристики документа.
Суды несколько раз рассматривали этот вопрос о характеристике. В деле Burdana v Leeds Teaching Hospitals NHS Trust [2017] EWCA Civ 1980 Апелляционный суд большинством голосов постановил, что на основании фактов дела, хотя в рассматриваемом передаточном акте упоминается « уступка ». пользы и бремени, при должном анализе действительно было новшество.
Кроме того, в деле Langston Group Corporation v Cardiff City FC [2008] EWHC 535, Briggs J ясно показал, что, хотя в рассматриваемом соглашении об изменении не использовалось слово « новация » и не описывалось как таковое, обстоятельства и последствия соглашения действительно были новацией и был заключен новый договор.
Может случиться так, что даже если документ не описывает себя как нововведение, но обладает его ключевыми характеристиками, то с точки зрения толкования суды признают, что документ вступает в силу как нововведение.
Основные характеристики новации
При заключении документа, который претендует на роль передаточного акта, действуйте осторожно, так как он вполне может вступить в силу как новация, особенно если присутствуют следующие характеристики:
- Является трехсторонним соглашение;
- Все стороны дают свое согласие;
- Новатор освобожден от обязательств;
- Произошло принятие условий новации со стороны новатора и замещающей стороны; и
- Предусмотрены средства правовой защиты.
Какова ваша цель?
Хотя документ вполне может быть помечен как уступка, он может иметь характеристики и действовать как новация. Стороны должны проявлять осторожность и учитывать, чего они хотят достичь, принимая решение о том, уступать ли права или обновлять их вместе с обязательствами.
Эта статья была написана Анной Сауэрби и Эвелин Стрекер. Для получения дополнительной информации свяжитесь с Анной или Эвелин или с вашим обычным контактным лицом Charles Russell Speechlys.
Покупатель нарушил обязательство добросовестности, не заполнив соглашение о переуступке — строительство и планирование в договор уступки с другим покупателем до дата завершения. Обычно согласие разработчика это необходимо, и может взиматься плата. Назначение соглашение представляет собой отдельный договор между первоначальным покупателем, т.к. цедент и правопреемник по договору купли-продажи (АПС). Дело
Чандран против Панну , 2022 ONSC 3278 (CanLII) , касающийся обязательств и добросовестного долга цедент для завершения сделки по уступке. В августе 2020 года ответчик (GP) заключил APS для
приобрести недвижимость перед строительством в Каледон, Онтарио, у
разработчика за 1 060 990 долларов. GP был опытным агентом по недвижимости
инвестор и продал два других дома в том же районе, что сделало
прибыль в размере примерно 1 269 600,00 долларов США от этих продаж за два
месяцы.
APS содержал пункт назначения, который требовал от GP получить предварительное письменное согласие разработчика перед передачей APS и оплатить «комиссию за администрирование и обработку» в размере 5000 долларов и гонорары юриста застройщика в размере 550 долларов.
В марте 2021 г. GP согласилась передать APS заявителям в соответствии с письменным Соглашением о переуступке, в котором говорилось, что GP запрашивает согласие застройщика на уступку и оплатить любые необходимые сборы. Соглашение об уступке дополнительно предусматривает что в случае отказа застройщика предоставить письменное согласие к уступке, то договор уступки становится недействительным и недействительным, и все депозитные деньги должны быть возвращены в полном объеме.
Соглашение об уступке требовало от заявителей оплаты 1 360 100 долларов США для GP при закрытии APS с депозитом в размере 41 000 долларов США. Они внесли залог, как и требовалось.
В июле 2021 года застройщик увеличил плату за присвоение
АПС до 35 000 долларов.
GP еще не получил согласие разработчика
к заданию.
Дата завершения продажи имущества от разработчика к GP был продлен на ноябрь и декабрь 2021 года в связи с отчасти из-за продолжающегося COVID-19пандемия.
Однако ГП не запрашивала согласия разработчика на уступка его доли в APS заявителям. ГП не оплатить любую комиссию, взимаемую разработчиком за задание.
29.11.2021 ГП внес изменения в АПС с разработчиком, подставив свою жену М.Г. в качестве покупателя. MG был в курсе предполагаемое присвоение APS заявителям.
В декабре 2021 года адвокат заявителей написал адвокат, подтверждающий, что ГП по-прежнему была обязана закрыть Договор о переуступке прав. Однако в ответ адвокат ГП посоветовал что его офис никогда не получал указаний от GP искать задание от разработчика.
Сделка покупки была закрыта на следующий день, и MG стал
зарегистрированный владелец недвижимости. Заявители не были
уведомлен о поправке к APS, заменяющей MG на GP в качестве
покупатель.
В течение всего этого периода заявители оставались готовыми, желающие и способные заключить Соглашение об уступке, и они предоставили документы об утверждении ипотеки в GP, показывающие, что они финансирование на месте.
Также за этот период стоимость имущества увеличилась до примерно $1,900 000, согласно Сравнительному рынку Анализ.
Впоследствии заявители возбудили дело против Г.П. MG, утверждая, что GP не приняла всех разумных мер для заключить договор уступки и тем самым нарушил обязанность добросовестность, причитающаяся им в сложившихся обстоятельствах. Они искали Орден требуя от MG передать им право собственности.
В ответ Г.П. заявил, что он может заменить MG в качестве
покупатель недвижимости, потому что застройщик не дал согласия на
присвоение АПС заявителям. ГП также утверждал, что
он вступил в договор о назначении на том основании, что
плата за согласие разработчика составит 5550 долларов, и что он находится под
нет обязанности получать согласие застройщика после оплаты
увеличилась до 35 000 долларов.
Судья по ходатайству отклонил доводы ГП на основании что продавец имущества обязан действовать добросовестно и принять все разумные меры для завершения сделки: Нгуен против Ху , 2022 ONSC 2666 , в пп. 61-75 со ссылкой на Dynamic Transport Ltd. против О.К. Детейлинг ООО ., 1978 CanLII 215 (SCC).
На основании доказательств суд решил, что Г.П. долг добросовестности по отношению к заявителям, не запрашивая согласие застройщика на уступку его доли в APS заявителям и неуплатой сборов застройщика за то, что дал свое согласие.
Суд установил, что Договор уступки не был при условии, что разработчик взимает 5550 долларов за согласие на задание, и если плата в размере 35 000 долларов США была необоснованно затребована, то GP был обязан либо уплатить повышенную пошлину, либо обратиться в суд. освобождая его от этой обязанности. Он не сделал ни того, ни другого.
Поправка к APS для замены MG в качестве покупателя
собственность была еще одним нарушением Соглашения об уступке.
мг,
в свою очередь, вступил в измененный APS, зная, что GP нарушил
соглашения об уступке его доли в APS
заявители.
В результате суд установил, что MG имеет право собственности на имущество в доверительное управление заявителями и приказал ей передать титул заявителям после выплаты ими остатка суммы в размере 1 360 100 долларов США. покупной цены, после внесения внесенного ими депозита в маклер.
Если бы условия Договора уступки были предусмотрены на будущее непредвиденные обстоятельства, такие как значительное увеличение плата за уступку разработчика, GP, возможно, смогла избежать результат. Решение показывает, что как только покупатель вступает в соглашение об уступке, как правило, они обязаны принять шаги для завершения сделки, а не одностороннее решение что им не нужно делать это на основании непредвиденного событие.
Содержание этой статьи предназначено для предоставления общего
руководство по теме. Следует обратиться за консультацией к специалисту
о ваших конкретных обстоятельствах.
ПОПУЛЯРНЫЕ СТАТЬИ ПО ТЕМЕ: Недвижимость и строительство из Канады
Осторожно: решения вызывают серьезные новые недостатки коммерческих контрактов
Dickinson Wright PLLC всегда можно найти в таких документах, как договоры купли-продажи, письма-обязательства…
Важные вопросы, которые необходимо рассмотреть перед расторжением контракта на строительство: 3065448 Manitoba Ltd. против Bolay
Thompson Dorfman Sweatman LLP
проект.
Поручительство на строительных проектах: основы
Thompson Dorfman Sweatman LLP
Рассмотрение вопроса о том, уместно ли поручительство в вашем строительном проекте, потребует анализа того, как риски распределяются между владельцем и подрядчиком.
Работа с положениями о перепланировке в коммерческой аренде
Miller Thomson LLP
Поговорка «изменения — единственная постоянная в жизни» — это то, что, безусловно, применимо в наши дни в области коммерческой аренды.