Договор переуступки права собственности: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Содержание

Переуступка прав: особенности сделок - Полезные советы : Domofond.ru

Покупка недвижимости по схеме переуступки прав — сделка вполне законная и очень распространенная. Для того, чтобы она была безопасной, нужно учесть некоторые нюансы.

oatawa/Fotolia

Переуступка или цессия… Что все это значит?

Для начала давайте разберемся с понятиями. Переуступка — это сделка с передачей прав на объект недвижимости. То есть в этом случае вы покупаете не жилье (недвижимость), а лишь право требования на него (имущественное право). В данном случае права передает не застройщик и не девелопер, а, например, физическое лицо (то есть человек, который ранее оформил на себя, допустим студию). Цессия — это синоним переуступки на языке юристов (так что эти термины взаимозаменяемы, не пугайтесь, если будет встречать то одно слово, то другое). В рамках переуступки передаются имущественные права на строящийся объект долевого строительства, а также обязанности по договору, на основании которого эти права возникают.


Как выбрать новостройку и застройщика?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса


Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных типа: когда объект принадлежит физическому лицу и когда объект принадлежит юридическому лицу.

В обоих случаях речь идет о переуступке по ДДУ, так как переуступка как сделка возможна до вступления в собственность; после это будет уже обычная купля-продажа.

Рассмотрим первый вариант. В этой это ситуации человек, купивший квартиру в строящемся доме, выставляет ее на продажу, когда дом почти готов. Чаще всего речь идет об инвестировании: стоимость квартиры на этапе котлована и на финальной стадии строительства (за несколько месяцев до сдачи объекта) будет существенно различаться.

Особенность такого рода сделок в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ не прекращается — в нем лишь меняется дольщик. Это значит, что если договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом не устроит нынешнего покупателя, то придется либо отказываться от покупки, либо соглашаться на то, что есть. Внести правки не получится. Из хорошего — все обязанности застройщика, отраженные в первоначальном договоре, достанутся «по наследству» новоиспеченному участнику долевого строительства (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.).

«Иногда встречаются предложения о переуступке по предварительному ДДУ, но таких вариантов лучше остерегаться, ведь это не договор в полной мере, а фактически лишь бумага о намерении купить квартиру. Государственной регистрации такие договоры не подлежат, а значит, возможно мошенничество и двойные продажи. Только ДДУ и переуступка по ДДУ подлежат государственной регистрации в обязательном порядке», — отмечает юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Ирина Горская.


7 признаков новостроек, в которые стоит вкладывать деньги

5 советов тем, кто сегодня инвестирует в новостройки


Но есть и второй вариант — в этом случае договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом. Это может быть как подрядная организация, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте, так и инвестор строящегося объекта недвижимости. Глобально такая сделка не отличается от сделки между двумя физическими лицами: надо так же тщательно проверять первоначальный договор и оплату по нему. Расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и после государственной регистрации договора. Проверка юридической чистоты сделки — главная часть приобретения недвижимости по договору переуступки.

Нужно ли согласовывать переуступку с застройщиком?

Кстати, согласовывать переуступку с застройщиком обычно не нужно (кроме отдельных случаев, когда ДДУ содержит пункт, что уступка требования невозможна без его согласия), но уведомить застройщика о смене правообладателя на объект необходимо. Это в интересах покупателя, ведь в конечном счете он будет вступать в права собственности. Еще один нюанс, который важен скорее для продавца: некоторые застройщики берут плату на возможность оформить переуступку — она варьируется в среднем от 1% до 10% от стоимости объекта. Но никаких ограничений тут нет, и застройщик вполне может взять и 15% от суммы сделки.

«Вопрос о распределении расходов, связанных с оформлением договора уступки, четко не регламентирован и разрешается, исходя из конкретных условий. Существует вполне обоснованная позиция, согласно которой расходы по оформлению договора уступки возлагаются на дольщика, который и заключал с застройщиком ДДУ с условием об оплате расходов. Однако на практике они перекладывают свои обязательства по оплате на приобретателя либо повышают цену на расходы, связанные с оформление договора уступки. Действующее законодательство предполагает возможность отказаться от услуги по оформлению договора уступки. В частности, 214-ФЗ устанавливает, что в случае, если цена договора уступки оплачена в полном объеме, то допускается уступка права требования без согласия застройщика. Но если цена договора участия в долевом строительстве выплачена не полностью, то согласие застройщика обязательно. При этом положения ДДУ, навязывающие услуги по оформлению договоров уступки, можно оспорить в судебном порядке. Если ранее практика по таким спорам была крайне разнообразной, то сейчас все больше дел рассматривается в пользу участников долевого строительства», — отмечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина.


5 признаков того, что новостройка стала долгостроем

Сдача новостройки затягивается. Как расторгнуть договор, не теряя денег?


Выгода для продавца и риски для покупателя

Чаще всего мы имеем дело с ситуацией, когда человек инвестировал в строящийся объект и хочет заработать на разнице цен (цена квартиры возрастает пропорционально изменению стадии готовности объекта). Вступать в собственность, а потом продавать квартиру стало невыгодно из-за изменившихся правил налогообложения. С января 2016 года сделка не облагается налогом лишь в том случае, если объект был в собственности пять лет и более (стандартная налоговая ставка — 13% от стоимости).

В целом все прозрачно и достаточно безопасно. Однако не всегда переуступка оформляется на финальной стадии строительства — никто не запрещает делать это хоть на следующий день после оформления ДДУ. На сайте застройщика может значиться, что все квартиры проданы (особенно если объект был выставлен на продажу два-три года назад), а вот по переуступке их приобрести можно.

Ничего страшного в этом нет, но существуют риски. Следует очень тщательно изучить историю объекта, проектную декларацию, поискать в интернете форумы дольщиков и удостовериться, что этот объект не «заморозился» и не превратился в долгострой. Если еще не завершены монолитные работы, а, скажем, 80% квартир выставлены на продажу по договору переуступки, то это повод насторожиться.

Не пропустите:

Как инвестору посчитать, выгодно ли покупать конкретную квартиру?

Новостройку сдали на 7 лет позже. Мы можем продать квартиру без налога?

Что делать, если строительство затянулось: 11 полезных статей

5 главных законов о недвижимости 2017 года

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Переуступка прав собственности на квартиру в новостройке – что это?

Активные действия на рынке недвижимости не останавливаются ни на минуту, там всегда что-то происходит – возникают и исчезают новые тренды, застройщики, объекты… К слову, то же самое можно сказать и о важных и нужных для приобретения квартиры документах – они появляются, дорабатываются, видоизменяются, переназываются и забываются. Немудрено, что разобраться во всех них простому человеку практически не под силу – нужны какие-то специальные знания, чуть ли не юридические. Чтобы чуть облегчить эту задачу, мы решили рассказать вам об одном документе – полезном, но хитром, нужном, но рискованном, небольшом, но сложном. Встречайте – переуступка прав собственности на квартиру в новостройке!

Что это такое?

Основная сложность с переуступкой прав собственности в новостройке заключается в том, что на самом деле переуступаете вы не права собственности. Оформление квартиры в собственность – процесс сложный, и его мы даже не будем касаться, потому что к нашему делу он по сути не относится. Если новостройка ещё не построена, а квартиры в ней не готовы – какая такая собственность имеется в виду? Давайте лучше говорить просто “переуступка прав”. Или просто “переуступка”. А если вы не любитель простоты, можете говорить сложно, как настоящий юрист – “цессия”.

Итак, переуступка прав – это сделка, при которой права на квартиру в пока ещё не достроенном доме переходят от одного лица к другому. Если конкретизировать, чаще всего речь идёт о праве требования на квартиру, которое передаётся по договору долевого участия. Получается, переуступка прав – это замена одного дольщика на другого. Или, если заключён не ДДУ, а, скажем, предварительный договор купли-продажи, замена одного покупателя на другого. Вы получаете ещё не квартиру, не собственность, а право требования этой собственности. То есть можете просить у застройщика исполнить его обязанности.

Для лучшего понимания объясним на схожем примере. Представим, что вам подарили подарочную карту какого-либо магазина. Вы знаете, что в этом магазине ничего интересного для себя не найдёте, и решаете карту кому-то перепродать. Когда кто-то её у вас покупает, он ведь не приобретает что-то конкретное в том самом магазине, он получает только возможность. Так и переуступка прав в новостройке – ещё не передача квартиры из рук в руки, не перепродажа, а передача своеобразной подарочной карты на недвижимость. Правда, увы, без какого-либо выбора. Эх, может, подарочный сертификат в книжный был бы лучшим подарком?...

В сделке по переуступке участвуют как минимум трое – продавец (его ещё можно называть цедент), покупатель (цессионарий) и застройщик. А если вдруг первым покупателем, теперь выступающим в роли продавца, квартира была приобретена в ипотеку, к сделке добавится и ещё один участник – банк. Важно отметить, что продавцом в данном случае может выступать не только физическое лицо, но и юридическое – например, подрядная организация. Что каждый из участников сделки получит в результате?

В чём плюсы переуступки для продавца?

Приобретение квартиры на самых ранних этапах строительства – это почти всегда очень выгодная инвестиция. Пока у ЖК есть только название и котлован, многие боятся делать в него вложение, а застройщик идёт навстречу своим осторожным покупателям и предлагает первые квартиры по самым низким ценам. Перепродавая, а вернее, переуступая квартиру ближе к сдаче ЖК в эксплуатацию, вы можете неплохо заработать на своей первоначальной инвестиции. Особенно, если покрытый завесой тайны объект за время строительства оброс подробностями и стал желанной фигурой на рынке.

Даже если при приобретении квартиры вы не собирались её перепродавать и на этом навариваться, переуступка всё равно поможет вам получить деньги – по крайней мере, те, которые вы заплатили. В жизни бывает разное, обстоятельства меняются, и вдруг понадобившаяся крупная сумма денег может вернуться к вам вот таким образом.

Ну и да, к слову о меняющихся обстоятельствах. Бывает, что вы хотите отменить собственную покупку. Даже неважно, по какой причине – получили то же самое в подарок, или нашли что-то получше, или просто передумали. Переуступка прав – едва ли не единственный способ отказаться от уже приобретённой, но ещё не готовой к заселению квартиры. Не секрет, что чаще всего люди отказываются от квартир не в развивающихся жилых комплексах, а в тех, которые стоят на месте, не строятся или только ухудшаются с каждым новым решением застройщика. Так что переуступка – это ещё и хорошая (не самая хорошая в плане морали, но всё же) возможность лишить себя большой проблемы, взвалить её на кого-то другого.

В чём минусы переуступки для продавца?

Однако и для продавца сделка по переуступке прав – не всегда повод для радости, источник не только лишь сплошных плюсов. Чтобы организовать весь этот процесс, ему нужно получить согласие застройщика (и, если квартиру он брал в ипотеку, согласие банка), а сделать это бывает не так уж просто. Иногда застройщики даже накладывают запрет на реализацию квартир по переуступке. Ну кому будет приятно, если его недвижимость нужна людям только для заработка?

Если ограничение на переуступку прав застройщик не анонсировал, тоже не спешите радоваться. Вполне возможно, в договоре прописана комиссия, которую ему нужно будет заплатить за переуступку. Бывает, что это какая-то фиксированная сумма, а бывает, что и процент от суммы продажи. Так как законодательство данный вопрос не регулирует, процент этот может быть неприятно высок (скажем, 3-4%). Раз уж ввязались в переуступку, уклониться от выплаты процента никак не получится.

В конце концов, оформление переуступки прав – это сложный процесс, который потребует от вас больших сил. Нужно будет собрать целую гору документов – справку от застройщика, справку от банка, выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество… Если квартира приобреталась в браке, также понадобится нотариально заверенное согласие супруга на её перепродажу.

В чём плюсы переуступки для покупателя?

У покупателя квартиры по переуступке прав преимуществ от сделки, конечно, не так много, как у продавца, но у него они тоже есть. А иначе зачем бы он стал в ней участвовать?

Это, во-первых, возможность получить квартиру по цене ниже, чем у застройщика. Если вдруг жилой комплекс оказался очень популярным, а цены в нём резко скакнули, продавец сможет получить прибыль от переуступки. Но и даже если комплекс не оправдал ожиданий, и последние квартиры в нём распродаются со скидками, первые покупатели, решившиеся на переуступку, тоже вполне могут остаться в плюсе, не сильно завышая цену. Так что если вдруг ЖК вам не по карману – поищите переуступщиков.

Во-вторых, по переуступке прав покупатель может получить ровно ту квартиру, которую хочет. Конечно, столичный рынок недвижимости богат, недостатка в количестве и качестве предложений нет, но если вам понравилось определённое расположение, определённые виды, ну или даже определённый этаж определённого дома, которые ранее понравились кому-то ещё, переуступка прав – ваш единственный шанс на эту собственность.

В чём минусы переуступки для покупателя?

Но, конечно, для того, кто приобретает квартиру по переуступке прав, эта сделка несёт и определённые риски. Причём их гораздо больше, чем при обычной покупке квартиры напрямую у застройщика.

Сам факт того, что кто-то хочет переуступить права на свою квартиру ещё до её реализации, уже должен насторожить. Инвесторов на рынке, конечно, хватает, но хватает и ЖК-долгостроев или ЖК, которые по какой-то нелепой случайности ещё не признаны долгостроями, но на деле ими уже давно являются. Много и просто проблемных объектов – тех, что строятся, но с нарушениями, с ошибками, с недоделками. Если хотите участвовать в сделке по переуступке, проверьте застройщика и заинтересовавший вас объект с особой тщательностью.

Ещё один риск – не недобросовестный застройщик, а недобросовестный продавец. Если вдруг выяснится, что согласие застройщика на переуступку он не получал, сделку признают недействительной, а вернуть свои деньги вам будет не так уж просто. Так что готовьтесь и к тщательной проверке всех документов и не скупитесь на юристов.

Совсем недобросовестный продавец в данном случае – не тот, который оформил не все нужные документы, а тот, кто совершил сделку по переуступке не один раз. ДДУ в этом смысле хотя бы надёжен, он лишает такого риска, потому что регистрируется в Росреестре. Однако и с ним может быть не всё гладко – проверьте, не записаны ли в нём несовершеннолетние. Проверить, получено ли согласие супруга на переуступку квартиры, тоже было бы неплохо.

Наконец, к сожалению, юридические лица в качестве продавца не всегда оказываются более надёжны, чем физические. Представим, например, что какая-либо организация осуществляла для застройщика работы подрядчика, а вместо гонорара получила за это ряд квартир под продажу. На рынке недвижимости довольно часто бывает такое, что застройщик вдруг оказывается недоволен своим подрядчиком, меняет его на нового, а со старым разрывает все прежние отношения. И те, кто приобретал у него квартиру по переуступке прав, в таком случае оказываются не у порога нового жилья, а практически у разбитого корыта.

И всё-таки, переуступка – это хорошо или плохо?

Однозначного ответа на поставленный выше вопрос быть не может. У способа приобретения недвижимости через переуступку прав есть как достоинства, так и недостатки, и их хватает с любой стороны. На продавцов это возлагает лишние действия, но может в итоге принести им деньги. Для покупателей это больший риск, чем обычная покупка квартиры, но им это тоже может принести деньги – вернее, не принести, а сэкономить. Вот и решайте, что вы больше любите – рисковать или богатеть?

Георгий Парадный

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

https://realty.ria.ru/20200117/1563544106.html

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика - Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020

Переуступка прав по ДДУ: нюансы, сложности, риски дольщика

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная... Недвижимость РИА Новости, 17.01.2020

2020-01-17T14:34

2020-01-17T14:34

2020-01-17T14:34

риелторы

федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр)

москомстройинвест

новостройки

строительство

долевое строительство

дольщики

жилье

/html/head/meta[@name='og:title']/@content

/html/head/meta[@name='og:description']/@content

https://cdn24.img.ria.ru/images/realty/40396/59/403965988_0:318:3076:2048_1920x0_80_0_0_400ae24060f3be6de6db2f44557dd7c4.jpg

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.Зачем они так?Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро "Халимон и Партнеры" Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях. К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА "Центрюрсервис" Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он."Сам себе не продашь – никому не продашь" – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала "Обмани меня риелтор". "Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он", – поясняют они. То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала "Обмани меня риелтор". Подвох первый: ценаОдна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны. Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев. При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами. Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по "сейфовому" дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов. Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.Подвох второй: банкротство застройщикаЗато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты. Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы "Юст", адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса "Абсолют банка" Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.Подвох третий: темные личностиЕсли при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить "досье" только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации ("БИР-аналитик", "Картотека" и так далее), а также из СМИ.При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика. Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из "промежуточных звеньев" такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

https://realty.ria.ru/20191226/1562877411.html

https://realty.ria.ru/20190927/1559199642.html

https://realty.ria.ru/20191210/1562209640.html

https://realty.ria.ru/20191021/1560029973.html

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

2020

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Новости

ru-RU

https://realty.ria.ru/docs/about/copyright.html

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

https://cdn22.img.ria.ru/images/realty/40396/59/403965988_42:0:2773:2048_1920x0_80_0_0_9725fc37633caa808038ed22553dd566.jpg

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

Недвижимость РИА Новости

[email protected]

7 495 645-6601

ФГУП МИА «Россия сегодня»

https://xn--c1acbl2abdlkab1og.xn--p1ai/awards/

риелторы, федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (росреестр), москомстройинвест, новостройки, строительство, долевое строительство, дольщики, жилье, realty-гид – риа недвижимость

Продажи новостроек путем уступки права требования по ДДУ, в принципе, не являются новым явлением на рынке, однако сейчас в них появилась характерная особенность: переуступки оформляются от юридического лица физическому. Это происходит из-за того, что многие застройщики, стремясь сохранить право реализовывать квартиры без эскроу, продали большие объемы практически сами себе, точнее, аффилированным компаниям. Эксперты рассказали сайту "РИА Недвижимость" о том, какие риски и особенности несут в себе сделки по переуступке права по ДДУ от юрлица.

Зачем они так?

Первое, что нужно понимать о сделках через переуступку права по ДДУ – сами по себе они абсолютно законны, однако в некоторых случаях такая форма приобретения квартиры в новостройке может иметь нюансы. Кроме того, мотивация продажи именно через такой формат может таить в себе риски для дольщика, и здесь многое зависит от причин, побудивших застройщика реализовывать проект через переуступку.

В идеале предложения о переуступках прав требований по ДДУ, имеющиеся на рынке, – это договоры инвесторов строительства, партнеров застройщика, а также обычных потребителей, решивших перепродать строящуюся в новом доме квартиру, рассуждает старший юрист адвокатского бюро "Халимон и Партнеры" Денис Глухов. Имеет место также передача застройщиком квартир в качестве вознаграждения владельцу земельного участка, на котором реализуется проект, за работы подрядным организациям, за материалы – поставщикам.

Вместе с тем, нельзя отрицать, что такая форма реализации новостроек часто используется в недобросовестных целях.

26 декабря 2019, 13:14

Покупатели жилья в Москве оплатили безопасность будущих дольщиков

К основной опасности покупки квартиры по переуступке ДДУ является то, что, как правило, такие договоры появляются у не совсем добросовестных застройщиков, которые значительно нарушают сроки строительства, полагает адвокат, зампредседателя МКА "Центрюрсервис" Илья Прокофьев. При этом покупатель по такому договору переуступки приобретает не квартиру, а права и обязанности, предусмотренные договором долевого участия, следовательно, продавец не отвечает за исполнение застройщиком указанного договора и завершение строительства, добавляет он.

"Сам себе не продашь – никому не продашь" – главная идея застройщиков в 2019 году, отмечают авторы телеграм-канала "Обмани меня риелтор". "Мы так и не осознали до конца хорошо это для рынка или нет, как говорится, шоу маст гоу он", – поясняют они.

Одной из распространенных причин для реализации квартир через переуступку эксперты назвали потребность застройщиков в свободных средствах, расход которых был бы "невидим" для контролирующих органов.

То есть схема выглядит следующим образом: застройщик продает пул квартир по низкой цене аффилированному лицу. Именно это лицо в последующем будет осуществлять дальнейшие продажи уже физическим лицам. При этом взнос, оплачиваемый в компенсационный фонд, застройщиком будет рассчитываться от заниженной стоимости первичного договора, объясняет Глухов. При последующей продаже квартир в рынок прибыль будет оседать не у компании застройщика, а у иного лица, что также может использоваться в недобросовестных целях.

27 сентября 2019, 12:50

Опасность и комфорт: что нам дают и чем грозят онлайн-сервисы недвижимости

Мотивация застройщика очень простая – это невозможность вести полностью прозрачный белый бизнес в складывающихся десятилетиями условиях на рынке недвижимости, объясняют авторы канала "Обмани меня риелтор".

"Кроме уменьшения налогооблагаемой базы, застройщикам нужны наличные деньги, которые уходят не только поставщикам, но и на многочисленные взятки, откаты и прочие коррупционные составляющие. Печально, но кэш в строительстве требуется даже в таких высокоразвитых и уважающих закон странах, как США, Канада или Германия", – объясняют телеграмеры.

Подвох первый: цена

Одна из особенностей договоров переуступки (цессии) состоит в том, что условия изначального договора не изменяются после замены стороны.

Для дольщиков это означает, что застройщик отвечает перед покупателем по той цене, которая была указана в первичном договоре, отмечают в Москомстройинвесте.

"И если, например, гражданин захочет расторгнуть с застройщиком договор, то он вернет себе только первоначальную стоимость квартиры, а не ту, которую заплатил на основании договора переуступки прав требований по ДДУ", – поясняют эксперты ведомства.

Фиктивные продажи юрлицам застройщики оформляют с большим дисконтом, поскольку тем самым они занижают стоимость квартир. Таким образом застройщик минимизирует как свои личные риски, так и расходы аффилированных фирм, что позволяет им получать повышенную прибыль от продажи квартир, добавляет Прокофьев.

При этом сложилась практика, при которой в случае переуступки права требования по ДДУ приобретатель (то есть будущий дольщик) платит большую сумму. Необходимость этого ему обосновывают возросшей строительной готовностью новостройки или дополнительными услугами.

Чаще всего доплата до реальной стоимости осуществляется по "сейфовому" дополнительному соглашению об увеличении цены, либо просто по расписке, как отдельной, на сумму доплаты, так и общей, на всю переданную сумму, рассказывает партнер MGP Lawyers Денис Быканов.

10 декабря 2019, 13:34

Из дольщика в собственники: как оформить квартиру в новостройке

Получается, что в случае расторжения ДДУ дольщик не сможет получить ту часть денег, которую заплатил сверх указанной суммы в договоре с застройщиком, так как его договор цессии считается исполненным, и, следовательно, эти деньги он просто потеряет, предупреждают эксперты.

Подвох второй: банкротство застройщика

Зато в случае банкротства застройщика цена, указанная в ДДУ, имеет меньшее значение для дольщика, обращают внимание эксперты.

Дело в том, что возмещение уплачивается по цене квадратного метра, определенной отчетом оценщика, но не менее уплаченной цены ДДУ, так указано в статье 13 закона 218-ФЗ, объясняет ассоциированный партнер фирмы "Юст", адвокат Александр Рудяков. Так что нет оснований сомневаться в получении участниками долевого строительства возмещения, равного действительной рыночной стоимости квартиры.

Если дольщик будет не согласен с этой оценкой, он имеет право сам выбрать оценщика и провести оценку за свой счет, добавляет начальник управления правового обеспечения розничного бизнеса "Абсолют банка" Юрий Ухин. При этом в случае, если стоимость по его отчету будет выше стоимости по отчету оценщика конкурсного управляющего, дольщик может потребовать включить в реестр требований к застройщику наибольшую оценочную стоимость. Данный вопрос будет рассмотрен арбитражным судом в рамках дела о банкротстве застройщика. По нему выносится отдельное определение суда, которое также может быть обжаловано, объясняет Ухин.

Однако часть экспертов рекомендуют не слишком полагаться на это, так как практика применения закона пока не сформировалась, и остаются риски потери части денег.

С учетом того, что возмещение предусмотрено и в случаях, если по договорам участия в долевом строительстве застройщиком не уплачивались обязательные отчисления (взносы) в компенсационный фонд, вероятность реального получения рыночной стоимости квартиры не велика, рассуждает адвокат Московской коллегии адвокатов "Яковлев и Партнеры" Любовь Хохлова.

В случае несогласия с выплаченной компенсацией дольщик может воспользоваться своим конституционным правом, защитив свои права и законные интересы в суде, добавляет она.

Подвох третий: темные личности

Если при заключении обычного ДДУ осторожному дольщику нужно изучить "досье" только своего застройщика, то в случае с переуступкой, тем более от юрлица, ему придется осуществить проверку сразу нескольких компаний, предупреждают эксперты. В противном случае есть серьезный риск потери денег.

В первую очередь покупатель квартиры по переуступке должен удостовериться в том, что по объекту недвижимости проведены все необходимые оплаты: это платежные поручения, справки об оплате и так далее, рекомендуют в Москомстройинвесте. Платежи должны быть признаны действительными. В противном случае это может привести к тому, что гражданин остается без приобретенного жилья.

Переуступка возможна как в случае полной оплаты первоначальным покупателем квартиры, так и в том случае, если долг первоначального покупателя перед застройщиком переходит на нового приобретателя. Покупателю квартиры по переуступке желательно запросить у застройщика справку о наличии оплаты. Росреестр эту справку тоже запрашивает, советуют в ведомстве.

Целесообразно выяснить, давно ли создана компания, на которую оформлен ДДУ, велась ли фактическая хозяйственная деятельность такой компанией или нет, отмечает Рудяков. Так, если оплата по изначальному ДДУ осуществлялась посредством зачета прав требования к застройщику, вытекающих из якобы выполненных работ / оказанных услуг, а в последние годы в компании, например, работало 2-3 человека, плюс компания не платила налоги, – все это является негативным сигналом, предупреждает он. Получить эти сведения можно на сайтах арбитражных судов, в открытых источниках информации ("БИР-аналитик", "Картотека" и так далее), а также из СМИ.

21 октября 2019, 15:07

Без суда и следствия: как деньги должников могут списать с карты

При покупке новостройки через цессию риски потребителя умножаются на количество сделок, ранее совершенных с правами на получение квартир, рассуждает Быканов. Так что будущему дольщику в обязательном порядке необходимо проверить правовые основания предыдущих сделок по всей их цепочке от застройщика.

Рисков может быть достаточно много. Например, если впоследствии одно из "промежуточных звеньев" такой цепочки сделок обанкротится, то этот факт, в зависимости от сопутствующих условий сделки (например, если цена существенно ниже рыночной, либо расчеты по сделке не были произведены), может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру.

Такой риск особенно актуален для тех, кто купил право на квартиру в недостроенном доме, ведь в этом случае покупатель не получает защиту добросовестного приобретателя, так как он не получил право на готовую квартиру как вещь, подчеркивает Быканов. Приобретатель в этом случае всего лишь обладает правом требования к застройщику, а юридически защиту добросовестного приобретения может использовать только приобретатель вещи (готовой квартиры), но не права требования, коим является право по ДДУ, заключает эксперт.

Переуступка квартиры в новостройке – что это такое? Риски, права, нюансы

Последнее обновление: 27.01.2021

Вопрос:

Я собираюсь покупать квартиру в новостройке. Продавец предложил продать мне квартиру по переуступке прав требования. Что это такое? Какие риски здесь бывают? На что нужно обратить внимание?


Ответ:

Переуступка квартиры в новостройке – это один из способов продажи прав на строящуюся квартиру. Это довольно частое явление на первичном рынке недвижимости. Многие ошибочно полагают, что при такой продаже происходит переуступка прав собственности на квартиру, но это не так.

 

В период строительства дома, прав собственности на квартиры еще не существует, поэтому предметом торга становятся права требования на квартиру. Эти права требования возникают сначала у того, кто первым вступает в отношения с Застройщиком, и приобретает право требовать у него исполнения условий договора. Причем, этим приобретателем может быть как физлицо (например, дольщик), так и юрлицо (например, подрядчик или соинвестор строительства). А договором с Застройщиком может служить как Договор долевого участия, так и другой тип договора (например, Предварительный договор купли-продажи).

 

Эти самые права требования первичный приобретатель может реализовать как в виде получения квартиры (после сдачи дома), так и в виде продажи своих прав требования третьему лицу – конечному Покупателю квартиры. В последнем случае как раз и происходит продажа квартиры в новостройке по переуступке прав требования (уступку прав еще называют «цессией»). Фактически, при такой сделке между Застройщиком и конечным Покупателем квартиры всегда присутствует промежуточное звено – тот самый первичный приобретатель прав. 

 

Для конечного Покупателя риски переуступки прав на квартиру несколько выше, чем риск покупки квартиры непосредственно у Застройщика. Связано это с тем, что основания для уступки своих прав у Продавца могут быть под вопросом.

 

 

Продажа квартиры по переуступке прав – риски и нюансы

 

Чтобы продать (уступитьправа требования на квартиру в новостройке, эти права нужно иметь. И иметь их безусловно, без всяких «если…». А вот с этим как раз и бывают проблемы. 

 

Безусловное и подтвержденное регистрацией право требования на квартиру в новостройке существует только у Договора долевого участия (ДДУ). Соответственно, и переуступка этого права по такому договору не вызывает вопросов. А Договор переуступки прав на квартиру, заключенный на основе ДДУ, так же как и сам ДДУ, тоже подлежит государственной регистрации в Росреестре.

 

В остальных случаях, т.е. в случаях, когда права требования переуступаются на основе другого типа договора, регистрации такой переуступки НЕ происходит. Более того, исходные права требования могут быть под каким-нибудь условием, а значит, их существование зависит от выполнения этого условия.

 

Например, вариант, когда подрядчик строительства получает в качестве оплаты от Застройщика ряд квартир в доме (по договору с Застройщиком), но дом еще не завершен, а подрядчик уже переуступает свои права требования на квартиры третьим лицам (покупателям). Если все идет по плану, дом достраивается, и подрядчик выполняет все свои обязательства перед Застройщиком, то покупатели получают переуступленные им квартиры.

Но если между подрядчиком и Застройщиком возникнет спор и взаимные претензии (что бывает не так уж редко), то первоначальные права подрядчика на квартиры в доме могут быть аннулированы, в результате чего и конечные покупатели лишаются переуступленных им несуществующих прав на квартиры.

 

Проще говоря, риск покупки квартиры по переуступке прав требования существенно возрастает, если эта переуступка происходит НЕ на основании Договора долевого участия (ДДУ).

 

 

Бывает, что причиной продажи квартиры по переуступке прав является, например, затягивание Застройщиком сроков сдачи дома, низкое качество строительства, а то и вовсе предбанкротное состояние самого Застройщика. Первоначальный соинвестор (дольщик), разочаровавшись в проекте, может выйти из него, продав свои права требования на квартиру новому дольщику. Поэтому Покупателю здесь следует перед принятием решения основательно изучить сам проект строительства, его текущее состояние (ход стройки) и перспективы его завершения, а также – репутацию Застройщика, чтобы не купить кота в мешке, польстившись на привлекательную цену. Как это сделать – см. по ссылкам на соответствующие шаги нашей ИНСТРУКЦИИ.

 

Покупателю квартиры (цессионарию) следует помнить, что Продавец (первоначальный дольщик, цедент) не отвечает за действия Застройщика (ст.390 ГК РФ). И в случае нарушения сроков или качества строительства, нельзя будет расторгнуть договор переуступки прав, и потребовать от Продавца возврата уплаченных по нему денег. Покупателю, в случае чего, придется предъявлять претензии уже к самому Застройщику, и требовать неустоек и компенсаций именно с него.

 

Что здесь можно посоветовать Покупателю? В договоре переуступки можно вписать условие, при котором Продавец, уступающий свои права на квартиру, берет на себя поручительство за Застройщика. Тогда, согласно той же статье 390 ГК РФ, в случае остановки стройки или банкротства Застройщика, Покупатель имеет право, кроме всего прочего, требовать компенсации и от Продавца-поручителя. Правда, убедить Продавца принять на себя ответственность за «косяки» Застройщика, совсем непросто, а потому в практике это встречается крайне редко.

 

В сделке переуступки квартиры в новостройке есть еще и такой нюанс! В случае, если после переуступки прав на квартиру по ДДУ, сам ДДУ с Застройщиком будет расторгнут, то конечному Покупателю будет возвращена (от Застройщика) только начальная стоимость квартиры (та, которая указана в ДДУ), а не та, по которой права на квартиру были переуступлены. А поскольку стоимость квартиры по договору переуступки обычно выше, чем стоимость квартиры по начальному договору ДДУ, то Покупатель в этом случае рискует потерять часть своих денег. Такое может произойти, например, если из-за серьезных задержек строительства, Покупатель захочет расторгнуть договор с Застройщиком.

 

Еще один риск переуступки прав на квартиру в новостройке, выполненной в обход ДДУ (т.е. по любому другому типу договора) – это риск так называемых «двойных продаж» (подробнее о них – см. по ссылке). В случае же, когда права требования переуступаются по ДДУ, риск «двойных продаж» исчезает, благодаря государственной регистрации этих прав.

 

 

Вывод: при покупке квартиры в новостройке по переуступке прав, самое важное, на что нужно обращать внимание – это подтвержденное наличие самих прав, которые переуступаются, а также их безусловность.

Другими словами, риски переуступки прав на квартиру сильно снижаются для Покупателя, когда права переуступаются на основе зарегистрированного Договора долевого участия, и сам Договор уступки прав требования тоже проходит регистрацию в Росреестре.

 

В случае уступки (переуступки) на основе другого типа договора (не ДДУ), нужно разбираться в конкретной ситуации. Придется выяснять и убеждаться в существовании самих прав требования квартиры у Продавца, а также обоснованности их передачи (переуступки). В этом случае уже понадобится дополнительная консультация юриста применительно к условиям конкретной сделки.

 

Что такое «апартаменты»? Чем они лучше обычной квартиры? Или хуже? Смотри в заметке по ссылке.

 

И при любом раскладе, покупая квартиру в новостройке не у Застройщика, а у стороннего физлица или юрлица по переуступке прав, нужно всегда согласовывать это дело с самим Застройщиком, и получать от него письменное разрешение на такую сделку. Это исключает риск возможных неблагоприятных последствий, вызванных переуступкой прав (п.3 ст.382 ГК РФ).

 

На всякий случай напомним и о «стандартных» условиях покупки квартиры у физлица, которые применяются и в случае с переуступкой. Если основной договор ДДУ был заключен Продавцом в браке, то для сделки нужно будет согласие его супруги. А если в ДДУ фигурирует несовершеннолетний ребенок или недееспособный гражданин, то Продавцу придется предъявить еще и разрешение на сделку из Органов опеки и попечительства.

 

К слову о детях. Если окажется, что для оплаты основного договора ДДУ были использованы средства господдержки в виде материнского капитала (об этом должна быть информация в самом ДДУ), то все дети Продавца тоже должны присутствовать в ДДУ. Если же доли детям там не выделены, то это может стать поводом для признания первоначальной сделки недействительной, а значит и переуступки – тоже.

Как узнать, был ли использован маткапитал Продавцом квартиры – см. в отдельной заметке по ссылке.

 

И еще следует помнить, что переуступить права на квартиру в строящемся доме можно лишь до тех пор, пока дом еще не сдан, и квартира в нем не передана по Акту приема-передачи.

 

Отдельно стоит заметить, что уступка применяется также и в случае строительства кооперативных домов. Договор уступки прав и обязанностей участника ЖСК не подлежит государственной регистрации в Росреестре, и регламентируется уставом самого кооператива.

По этому поводу лучше почитать отдельную статью Глоссария о покупке кооперативных квартир.

 

 

Денежные расчеты при покупке-продаже квартиры по переуступке прав проводятся по тем же правилам, что и на вторичном рынке. Об этом подробно рассказано в статье Глоссария – Передача денег за квартиру.

 

Налоговые последствия переуступки прав на квартиру в новостройке такие же, как и при любых других сделках с квартирами. Подробнее об этом смотри в Глоссарии – Налоги и налоговые вычеты при покупке и продаже квартир.

 

Хочешь иметь под рукой опытного советника при покупке квартиры?
Услуги профильных юристов по недвижимости - ЗДЕСЬ.

 

Правила и последовательность действий при покупке квартиры в новостройке показаны на интерактивной схеме нашей .

Переуступка квартиры в новостройке: основные моменты, нюансы

17.05.2021
Переуступка или цессия — это процесс переоформления права требования жилья на другое лицо. Согласно договору переуступки старый дольщик продает это право новому владельцу. Поскольку квартира еще не достроена, покупатель не может получить право собственности, как в договоре купли-продажи. Он может потребовать жилье по завершении строительства, и застройщик обязан передать жилье в собственность новому дольщику. Если предыдущий покупатель жилья не выполнил финансовые обязательства перед застройщиком, по договору цессии они перейдут новому владельцу — цессионарию.

Условия для правомерности сделки

Покупка квартиры по переуступке может быть выполнена только на стадии строительства. При этом застройщик должен дать разрешение на осуществление данной сделки. Особенно если в договоре долевого участия прописано это условие. Составленный договор переуступки должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе сделка будет считаться неправомерной, и у нового дольщика не будет права требования на недвижимость.

Если старый дольщик — продавец или цедент по договору переуступки — не полностью выплатил цену за квартиру, вместе с правом на требование жилья к новому владельцу переходят и финансовые обязательства. Многие застройщики могут разрешать совершение цессий лишь после полного погашения задолженности.

Плюсы и минусы

Плюсы для продавца (цедента):
  • Денежная выгода — продавец может получить до 20% прибыли за продажу по переуступке, поскольку цена квартиры в активно строящемся доме выше, чем стоимость жилья на начальной стадии строительства.
Минусы для продавца:
  • Время — поскольку для подтверждения сделки необходимо получать разрешения и обращаться в Росреестр, цессия занимает больше времени, чем стандартная купля-продажа.
  • Налог — переуступка является сделкой с целью получения дохода, поэтому она облагается налогом.
Плюсы для покупателя (цессионария):
  • Стоимость — квартира по переуступке в строящемся доме стоит дешевле, чем жилье на первичном и вторичном рынке.
  • Выгода при перепродаже — после завершения строительства цессионарий может продать готовое жилье с выгодой до 50%.
Возможные минусы для покупателя:
  • Затяжная стройка или банкротство заказчика — в этом случае получение квартиры отложится на неопределенный срок.
  • Неисполненные финансовые обязательства предыдущего владельца — если цедент не полностью погасил задолженность перед застройщиком, она переходит на покупателя.
  • Риск потерять жилье, если не зарегистрировать сделку в Росреестре или неправильно оформить договор.
Многих минусов можно избежать или свести ущерб от них к минимуму, если правильно оформить договор.

Оформление договора переуступки

Договор переуступки дает право требования на жилье, но не право собственности, поскольку объект недвижимости еще не готов. Чтобы застройщик не признал сделку неправомерной, от него необходимо согласие на подтверждение сделки. Также при составлении договора цессии необходима справка о погашении цедентом задолженности перед компанией-застройщиком. Если долг не погашен, обязательства по выплате перейдут на покупателя.

Если квартира была приобретена в ипотеку, для совершения сделки и оформления договора также требуется разрешение от банка. Однако, многие банки не дают такое разрешение, если ипотека не погашена. Кроме того, может потребоваться письменное разрешение от супруга цедента, если жилье считается совместно нажитым.

Помимо данных покупателя, продавца и застройщика, сведений о договоре ДДУ, цены сделки и списка документов, который должен получить новый дольщик, в договоре можно указать ответственность застройщика. Она включает те же обязанности перед дольщиком, что записаны в ДДУ. Это позволит потребовать неустойку в случае невыполнения застройщиком указанных сроков или других условий.

После составления и подписания договора обязательно зарегистрируйте его в Росреестре. Это можно сделать в территориальном отделении Росреестра или в МФЦ.

Вам также будет интересно:

Журналисты «Утра России» рассказали о риске покупки квартиры по переуступке прав

Журналисты «Утра России» рассказали о риске покупки квартиры по переуступке прав

Покупая квартиру в новостройке не у застройщика, а у физического лица по переуступке прав по договору долевого участия человек может сэкономить немного денег, потому что цены такого жилья немного ниже рыночных. Но на этом все преимущества подобных сделок заканчиваются, как выяснили журналисты телеканала «Россия 1». Такая сделка несет в себе все те же правовые риски, что и покупка квартиры на вторичном рынке. Кроме того, покупатель лишается всех ипотечных льгот.

Объявлений о продаже квартир по переуступке прав в интернете становится все больше и больше. Многие граждане идут на сделку, полагая, что раз жилье новое, они смогут избежать большинства рисков. Но это далеко не так. Подобная сделка впоследствии может быть признана ничтожной, если, например, супруг продавца не давал на нее согласие, если продавец заявил, что он не осознавал, что делает, если он был признан банкротом и в ряде других случаев.

Героиня сюжета Анна уже пятый год борется за свои квадратные метры, ради которых она продала предыдущее и единственное жилье. Как оказалось, продавец, предложивший ей две квартиры по привлекательной цене, не имел на недвижимость никаких прав, и застройщик продал эти же квартиры другим людям. Поскольку сделка проводилась в простой письменной форме (без участия нотариуса) за ее чистоту и законность никто ответственность не нес, а все риски ложились на ее стороны. Продавец проблемного жилья просто исчез с деньгами. И теперь, пока идут долгие судебные разбирательства между Анной и застройщиком, женщина с семьей живет на съемной квартире.

Нередко физические лица, продающие жилье по переуступке прав, предлагают покупателю указать в договоре заниженную стоимость жилья. Они объясняют, что это «обычное дело», которое позволит им не платить налоги с продажи жилья, так как с момента его приобретения прошло слишком мало времени, либо грозятся поднять цену. Обычно покупатели соглашаются и подвергают себя еще одному риску, ведь если такая сделка будет оспорена, доказать, что квартира приобреталась за другую стоимость будет практически невозможно.

Эксперты заявляют о том, что в последнее годы общее количество мошенничеств с квартирами растет, а раскрываемость таких дел, напротив, падает. И одной из причин подобного положения дел является простая письменная форма сделки, когда продавец и покупатель могут фактически сами составить договор и отнести его в МФЦ. Большинство граждан не разбираются в сложных формулировках и юридических тонкостях подобного документа. Кроме того, при такой форме сделки существует риск, что подпись продавца будет попросту подделана, а он сам узнает, что лишился собственности лишь через продолжительное время.

Навести порядок на рынке недвижимости может помочь обязательная нотариальная форма для сделок с жильем. Это гарантирует чистоту и законность сделок, так как нотариус еще до удостоверения сделки проводит необходимый анализ документов. Он проверяет личности сторон и беседует с ними, разъясняя все пункты договора. Нотариус обязан убедиться в том, что стороны хотят заключить сделку именно на условиях, указанных в договоре и разъяснить все правовые последствия документа. После того, как договор будет подписан, нотариус направляет договор в Росреестр для регистрации права собственности. Кроме того, он может предложить безопасный и комфортный способ расчета по сделкам — депозит нотариуса. При таком способе расчета продавец не получит деньги, пока право собственности на недвижимость не перейдет к покупателю.

Немаловажно и то, что нотариус — единственный из профессиональных участников рынка недвижимости несет полную имущественную ответственность за свои действия. «В случае, если вина нотариуса будет доказана, вы всегда сможете взыскать с него ущерб в полном объеме, так как деятельность нотариуса застрахована», — пояснила член комиссии Федеральной нотариальной палаты по взаимодействию со СМИ и общественными организациями, нотариус Екатерина Лексакова.

Как по закону оформить покупку квартиры по переуступке в новостройке. Какие риски подстерегают покупателя. Что такое право требование и как оно соотносится с правом собственности на квартиру. Чем важен ДДУ. Примеры, как не потерять деньги и квартиру. Выгодные инвестиции в ремонт в 2021 году

Иногда встречается такая ситуация, когда долевой владелец квартиры решает продать свою долю стороннему лицу. Как называется такая ситуация? Переуступкой квартиры в новостройке, хотя и не совсем. Давайте разберемся.

Разбираемся в терминах

Начнем с того, что переуступка не влечет за собой перехода права собственности к покупателю, как это происходит в обычном случае. Дело в том, что на стадии строительства прав собственности нет вообще. Поэтому юристы говорят: по переуступке приобретают не собственность, а всего лишь право требование.

В чем отличие права требования от права собственности?

Право требования —это неотъемлемое право первоначального дольщика. Считается, что он, по договоренности с Застройщиком, предполагает успешное завершение объекта и поэтому заключает с ним договор о намерениях. Это может быть либо ДДУ (договор долевого участия), либо предварительной купли-продажи.

Вводится новое понятие – приобретатель, он же дольщик. Если приобретатель частное лицо, то он получает право требование на конкретную квартиру строящегося дома. Приобретателем может выступать и юрлицо, которое может получать право требования как на единичную квартиру, так и на несколько (по решению Застройщика).

Реализуется право требование двояко:

  • когда дом готов, оно переходит на право собственности квартиры;

  • пока дом не готов, дольщик имеет право продать свою долю третьей стороне по переуступке.

Итак, подытожим. Право требование – тип предварительной договоренности первичного инвестора с Застройщиком о том, что после окончания строительства дольщик получит в собственность квартиру, за которую отдал деньги. Но не раньше.

Комплексный ремонт квартир под ключ

  • Всё включено
    В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

  • Без вашего участия
    После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

  • Цена известна заранее
    Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

  • Фиксированный срок ремонта
    Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Риски и особенности

Третьей стороне, то есть второму покупателю, легче оказаться в рискованной ситуации, чем первому дольщику. Потому что он юридически связан только с продавцом, а не с Застройщиком. Если продавец юридическое лицо, то покупатель может и не знать об отношениях этого лица с Застройщиком. Это большой риск, как мы опишем ниже на примере.

Если же продавец – частник, то главный риск в том, что у него может не оказаться всей полноты права требования. Соответственно, покупая долю, приобретатель может лишиться правовой защиты сделки, вплоть до потери денег и квартиры.

Объясним подробнее. Единственным документом, который по закону гарантированно передает право требование, является договор долевого участия, ДДУ. Его зарегистрируют в Росреестре. Переуступка прав по ДДУ, с точки зрения легитимности сделки, считается безупречной. Если при продаже договор переуступки прав заключается на основе ДДУ, то он также считается легитимным.

Но как с этим на практике? С вариациями.

Важно! Если переуступка оформляется другими договорами, то фактической передачи прав требований не происходит!

Кроме того, в других договорах могут быть предусмотрены дополнительные условия перехода прав требования. Пока они не выполнены, сделка не считается легитимной.

Пример, как покупатель по переуступке может лишиться всего

Допустим, строительный подрядчик получил как оплату за свои услуги от Застройщика несколько квартир. Сделка оформлена договором не ДДУ, а иным. После этого подрядчик переуступает (продает) доли частным покупателям. И тоже не на основе ДДУ, а другого договора.

Время идет, вроде бы все нормально. Но в один прекрасный день подрядчик ссорится с Застройщиком, например, по причине взаимных претензий. Поскольку договор по переуступке прав подрядчика с Застройщиком не ДДУ и не зарегистрирован в госреестре, наступает катастрофа. Застройщик единоличным решением аннулирует ранее подписанный договор с подрядчиком. Соответственно, последний теряет право требования, лишается квартир, которые возвращаются в распоряжение Застройщика. Вслед за подрядчиком лишаются квартир в будущем доме и его клиенты-покупатели. Они страдают больше, поскольку еще теряют немалые средства, заплаченные за переуступку. Единственно, что им остается, - требовать возврат средств с подрядчика, что нереально из-за отсутствия договора долевого участия. Либо ждать и надеяться, что подрядчик через суд вернет свои права.

Важный вывод из примера! При наличии ДДУ любые отношения между Застройщиком-Продавцом-Покупателем можно урегулировать в законодательном режиме.

Это очень важно помнить всем, кто собирается купить квартиру в новостройке по переуступке.

Причины переуступки прав

Причины продажи долевого участия могут быть неблагоприятными для покупателя и вызываться не очень комфортными ситуациями. Распространенные случаи, когда строительство заморозилось, не соблюдаются нормы, от чего страдает качество работ, либо Застройщик попросту растратил средства инвесторов и находится в состоянии, близком к банкротству.

Разочарованные дольщики переуступают права требования другим покупателям (естественно, по сниженной цене), чтобы сохранить хотя бы первоначальные взносы. Новый дольщик оказывается в цейтноте. Поскольку добровольно попал в эту неприятную ситуацию, прельстившись дешевой ценой.

Отсюда вывод – причины продажи легко знать, если самому собрать информацию об объекте. Неплохо проверить деловую репутацию Застройщика, его законченные проекты, отзывы инвесторов, любые данные, которые помогут определиться с ситуацией.

Существенное дополнение

Важно! По закону (ст. 390 ГК) первоначальный дольщик или цедент не отвечает перед покупателем по переуступке прав за Застройщика. Если тот нарушит сроки строительства либо заморозит объект, свои претензии покупатель может адресовать только Застройщику.

Но по той же статье Гражданского кодекса, если в договоре переуступки указать пункт, что продавец отвечает за действия Застройщика перед покупателем, то ситуация меняется.

В случае проблем со строительством по вине Застройщика (и даже его банкротства) покупатель получает право требовать компенсацию с продавца. На бумаге звучит прекрасно, но в жизни встречается очень редко. Кто согласится на эту драконовскую ответственность поручаться за Застройщика, если первый дольщик и так продает свою долю, потому что потерял доверие к тому.

Совет на заметку

Не каждое предложение переуступки таит в себе опасность. Если ДДУ подписан, а Застройщик проверен и с ним все в порядке, то дом будет закончен, а новый дольщик обязательно получит долгожданную квартиру. Поскольку цена по переуступке иногда существенно ниже рыночной, у покупателя на руках остается немалая сумма денег, которую он планировал потратить на квартиру в новостройке. Хотим посоветовать разумно распорядиться этими средствами. Пока идет строительство, можно в квартире сделать комплексный ремонт. Когда дом будет готов, то не надо будет тратить дополнительные деньги на ремонт, а сразу въехать в обновленные апартаменты.

Единственный момент – ремонт желательно сделать силами сторонней строительной компании, а не строителей на объекте. Как показывает опыт, эти строители ничем не отличаются от частных бригад со всеми вытекающими последствиями. В случае с компанией можно заключить договор, определить сроки и зафиксировать цену за квадратный метр. Так клиент получит гарантированный результат без лишних хлопот и нервотрепки.

Резюме

Итак, главный вывод статьи – покупка квартиры по переуступке в новостройке должна заключаться только на основании Договора долевого участия (он должен быть у первоначального дольщика). Один лишь этот документ в состоянии свести почти к нулю все возможные риски. Если дольщик не соглашается на этот вариант, либо если у него нет договора ДДУ с Застройщиком, отказывайтесь от покупки!

Опубликовано: 26.02.2020 Автор: Александра Ремонтникова

Упрощенный договор уступки недвижимости

Ключевые выводы


Даже самые левополушарные специалисты-практики в сфере недвижимости могут оказаться подавленными юридическими формами, которые стали синонимом индустрии инвестиций. В частности, уступка по стратегии заработала запутанную репутацию для тех, кто не знаком с концепцией оптовой торговли. По крайней мере, существует большая вероятность, что стратегия выхода «уступка контрактной недвижимости» больше похожа на иностранный язык для новых инвесторов, чем на жизнеспособное средство для достижения цели.

Договор о переуступке недвижимости не такой сложный, как многие представляют, и от него не стоит уклоняться из-за непонимания. Вместо этого новым инвесторам необходимо научиться заключать договор с недвижимостью, поскольку эта конкретная стратегия выхода представляет собой один из лучших способов проникнуть в отрасль.

В этой статье мы разберем элементы договора переуступки недвижимости или договора оптовой продажи недвижимости и предложим стратегии, которые помогут инвесторам продвинуться по карьерной лестнице.

Что такое договор уступки недвижимого имущества?

Договор уступки недвижимого имущества - это оптовая стратегия, используемая инвесторами в недвижимость для облегчения продажи собственности между владельцем и конечным покупателем. Как следует из названия, стратегии переуступки контрактов будут свидетельствовать о том, что субъект собственности подписывает контракт с инвестором, который дает ему права на покупку дома. Это важное различие, поскольку договор дает инвестору только право купить дом; они фактически не завершают покупку.Однако после заключения контракта инвестор сохраняет за собой исключительное право на покупку дома. Это означает, что они могут продать свои права на покупку дома другому покупателю. Следовательно, когда оптовый торговец выполняет задание контакта, он продает не дом, а свои права на его покупку. Конечный покупатель заплатит оптовому небольшую комиссию за переуступку и купит дом у первоначального покупателя.

Стратегия контракта на уступку недвижимости настолько сильна, насколько сильны контракты, используемые в соглашении.Язык, используемый в соответствующем контракте, имеет первостепенное значение и должен четко определять, чего инвесторы и продавцы ожидают от сделки.

Есть несколько предостережений, которые следует учитывать при рассмотрении использования договоров купли-продажи недвижимости:

  • Запреты по контракту: Убедитесь, что в контракте, который вы заключили с продавцом собственности, нет запретов на будущие уступки. Это может создать серьезные проблемы в будущем. Убедитесь, что контракт составлен юристом, который специализируется на праве договоров уступки недвижимости.

  • Запреты в отношении собственности: домов HUD (собственность, полученная Департаментом жилищного строительства и городского развития), недвижимое имущество, находящееся в собственности или REO (имущество, переданное в собственность), а также перечисленные объекты не подлежат заключению договоров уступки. Например, у REO недвижимости есть 90-дневный период, прежде чем будет разрешена перепродажа.


[Вы контролируете свои финансы или ваши финансы контролируют вас? Зарегистрируйтесь, чтобы посетить наш БЕСПЛАТНЫЙ онлайн-курс по недвижимости и узнать, как инвестирование в недвижимость может помочь вам на пути к финансовой независимости.]


Что такое комиссия за уступку недвижимости?

Плата за переуступку недвижимости - это деньги, которые оптовый торговец может рассчитывать получить от конечного покупателя, когда он продаст ему свои права на покупку объекта недвижимости. Другими словами, комиссия за переуступку служит денежной компенсацией, присуждаемой оптовику за соединение первоначального продавца с конечным покупателем.

Опять же, любой контракт, используемый для раскрытия оптовой сделки, должен быть полностью прозрачным, и включение комиссии за уступку не является исключением.Тем не менее, условия выплаты инвестору при уступке контракта должны быть прописаны в самом контракте.

Стандартный размер комиссии за переуступку составляет 5000 долларов. Однако все сделки разные. Покупатели различаются по своим потребностям и критериям тратить свои деньги (например, на реабилитацию или на тех, кто покупает и удерживает). Как и при любых переговорах, важна правильная информация. Найдите время, чтобы узнать, сколько реально будет стоить недвижимость до и после ремонта. Затем добавьте к нему желаемую плату за назначение.

Традиционно инвесторы получают депозит при подписании Соглашения о передаче прав на куплю-продажу недвижимости . Оставшаяся часть комиссионного вознаграждения будет выплачена при закрытии сделки.

Договор переуступки против двойного закрытия

Стратегия договора уступки недвижимости - лишь один из двух методов, которые инвесторы могут использовать для оптовой сделки. В дополнение к переуступке контрактов инвесторы также могут выбрать двойное закрытие. Хотя обе стратегии по сути являются вариациями оптовой сделки, следует отметить несколько различий.

Двойное закрытие, также известное как закрытие спина к спине, заставит инвесторов фактически купить дом. Однако вместо того, чтобы удерживать его, они немедленно продадут актив, не восстанавливая его. Двойное закрытие не так традиционно быстро, как уступка контракта, но оно может быть в правильной ситуации. Двойное закрытие может занять до нескольких недель. В конце концов, двойное закрытие не сильно отличается от традиционного купли-продажи; они проявляются в течение нескольких недель вместо месяцев.

Стратегии переуступки недвижимости обычно являются первым вариантом, который инвесторы захотят рассмотреть, поскольку они немного проще и менее интересны. Тем не менее, методы контракта на переуступку недвижимости не обязательно лучше; они просто разные. Стратегия оптовой торговли, которую выбирает инвестор, полностью зависит от его ситуации. Например, если покупатель не может собрать финансирование достаточно быстро, ему может потребоваться инициировать двойное закрытие, потому что у него нет капитала для оплаты как затрат на приобретение, так и комиссии за уступку.Между тем, избранные институциональные кредиторы включают формулировки против ссуды в сценарии уступки контракта. Следовательно, любая последующая оптовая продажа должна быть переуступкой контракта.

Двойное закрытие и переуступка контрактов - это просто два способа достижения одной и той же цели. Ни один из них не лучше другого; они предназначены для использования в разных сценариях.

Изменение договоров о недвижимости

Те, кто не знаком с концепцией уступки договоров о недвижимости, могут знать ее как нечто иное: перелистывание договоров о недвижимости; если ни по какой другой причине, эти двое - одно в одном.Изменение контрактов на недвижимость - это просто еще один способ обозначить уступку контракта.

Законна ли уступка договора?

Да, переуступка контракта является законной при правильном исполнении. Оптовики должны соблюдать местные законы, регулирующие язык контрактов, поскольку в одних юрисдикциях нормативов больше, чем в других. Также становится все более распространенным переуступка контрактов юридическому лицу или ООО, а не физическому лицу, чтобы предотвратить возражения со стороны банка. Обратите внимание, что вам потребуется письменное согласие всех сторон, указанных в контракте, и не может быть никаких положений, нарушающих закон.Если у вас есть какие-либо вопросы о конкретном языке, который следует включить в контракт, всегда полезно проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости.

Как переуступить договор недвижимости

Стратегия оптовых инвестиций, использующая контракты на переуступку, имеет множество преимуществ, одним из которых является низкий входной барьер для инвесторов. Однако, несмотря на присущую ему прибыльность, многие инвесторы недооценивают этот процесс. Хотя это, вероятно, самая простая стратегия выхода из всех инвестиций в недвижимость, существует ряд шагов, которые необходимо предпринять, чтобы обеспечить своевременное и выгодное назначение контракта, не в последнюю очередь:

  1. Найдите подходящую недвижимость

  2. Получить шаблон договора о недвижимости

  3. Оформить договор

  4. Переуступить договор

  5. Собери сбор

1.Найдите подходящую недвижимость

Вам необходимо сократить количество потенциальных клиентов, будь то реклама в газетах, интернет-маркетинг или прямой почтовый маркетинг. Помните, что вы не просто ищете продавца: вам нужен мотивированный продавец, который будет продавать свою собственность по цене, соответствующей вашей инвестиционной стратегии.

Разница между обычным продавцом и мотивированным продавцом заключается в его безотлагательности. Мотивированный продавец хочет, чтобы его недвижимость была продана сейчас. Выберите продавца, который хочет избавиться от своей собственности в кратчайшие сроки.Это может быть потому, что они уезжают из штата или хотят как можно скорее купить другой дом в другом районе. Или они не хотят больше жить в этом доме по личным причинам. Ключ в том, чтобы знать их мотивацию к продаже и определить, достаточно ли этого намерения для немедленной продажи.

Зная, у кого покупать, оптовикам будет легче использовать одну из нескольких маркетинговых стратегий:

  • Прямая почтовая рассылка

  • Встречи по недвижимости

  • Местный маркетинг

  • Онлайн

2.Шаблон договора о приобретении недвижимости

Шаблоны договоров переуступки недвижимости доступны в Интернете. Хотя это заманчиво, пойти по пути «сделай сам», как правило, рекомендуется сначала показать это юристу. Таким образом, вы будете комфортно знать, что делаете все правильно и что у вас есть совет на случай возникновения каких-либо юридических проблем.

Одна из вещей, которые добавляют в надлежащие оптовые контракты на недвижимость, - это фраза «и / или назначает» рядом с вашим именем. Этот пункт дает вам право продать недвижимость или передать ее другому покупателю.

Вам необходимо сообщить об этом продавцу и при необходимости объяснить положение. Заверьте их, что они все равно получат сумму, о которой вы оба договорились, но это дает вам гибкость в сделках в будущем.

3. Оформить договор

В зависимости от законов вашего штата вам необходимо подать договор уступки недвижимости в юридическую компанию или адвокату для проведения поиска по титулу. Это независимые стороны, которые изучают историю собственности и следят за тем, чтобы на право владения не было залогового права.Затем они подписывают срок действия контракта.

4. Переуступить договор

Поиск покупателя, как и поиск продавца, требует правильной сегментации. Инвесторы должны использовать несколько возможностей при поиске покупателей, включая онлайн-маркетинг, листинговые сайты или сетевые группы. В сфере недвижимости этот процесс называется составлением списка покупателя и является важным шагом на пути к успеху в передаче контрактов.

После того, как вы нашли покупателя (надеюсь, из вашего постоянно растущего списка покупателей), убедитесь, что в вашем контракте есть формулировка, которая покрывает задаток, подлежащий выплате авансом.Это дает вам защиту от возможного нарушения контракта. Это также гарантирует вам прибыль вне зависимости от того, будет сделка закрыта или нет, так как задаток не возвращается. Насколько это будет зависеть от вас, если это должным образом обосновано.

5. Получите пошлину

Ваша прибыль от такой сделки зависит как от комиссии за переуступку, так и от разницы между согласованной стоимостью и суммой, которую вы продаете покупателю. Если вы и продавец решите, что купите недвижимость за 75 000 долларов и продадите ее покупателю за 80 000 долларов, вы получите прибыль в размере 5 000 долларов.Сделка закрывается, как только покупатель заплатит 80 000 долларов.

Передача прав по контракту

Для многих инвесторов наиболее привлекательным преимуществом уступки контракта является возможность получать прибыль, даже не покупая недвижимость. Это часто то, что привлекает людей к началу оптовой торговли, поскольку позволяет многим изучить основы недвижимости с относительно низкими ставками. Плата за переуступку может быть определена как процент от покупной цены или как установленная сумма, определяемая оптовиком.Стандартная комиссия составляет около 5000 долларов за контракт.

Потенциальная прибыль - не единственный положительный момент, связанный с уступкой контракта. Инвесторы также выигрывают от того, что их не добавляют в цепочку титулов, что может значительно сократить расходы и сроки, связанные со сделкой. Эта выгода может даже передаваться продавцу и конечному покупателю, поскольку они могут избежать уплаты гонорара агенту по недвижимости, выбрав уступку контракта. По сравнению с двойным закрытием (еще одна популярная стратегия оптовой торговли) инвесторы могут избежать двух наборов затрат на закрытие.Все эти плюсы могут положительно повлиять на чистую прибыль инвестора, что делает эту стратегию выхода весьма желательной.

Уступка договора консалтинг

Несмотря на то, что уступка контракта имеет множество преимуществ, есть несколько недостатков, о которых следует знать перед тем, как искать свою первую оптовую сделку. А именно, работа с покупателями и продавцами, которые, возможно, не знакомы с оптовой торговлей, может быть сложной задачей. Инвесторы должны быть готовы познакомить новичков с процессом и быть готовыми ответить на любые вопросы.Иногда продавцы намеренно не принимают условия контракта. Инвесторы должны быть готовы к тому, чтобы столкнуться с подобными ситуациями, чтобы не расстраиваться.

Еще одно препятствие, с которым могут столкнуться оптовики при работе с уступкой контракта, - это случаи, когда конечный покупатель хочет отказаться. Лучший способ защитить себя от подобных ситуаций - это составить список надежных покупателей и обеспечить безопасность процесса заключения контракта. Имейте в виду, что, хотя у этой стратегии выхода из недвижимости есть свои минусы, правильная подготовка может помочь инвесторам избежать любых серьезных проблем.

Сводка

Как и в любой другой сфере инвестирования в недвижимость, ни один аспект не приведет к успеху. Однако понимание того, как работает переуступка контракта на недвижимость , является жизненно важной частью этого бизнеса. Когда вы поймете множество уровней распределения контрактов и того, как работают оптовые продажи от начала до конца, вы станете более информированным, образованным и успешным инвестором.


Хотите узнать больше о том, как начать бизнес в сфере недвижимости?

Имея так много информации, открытие бизнеса в сфере недвижимости или LLC может быть сложным процессом.Наш новый онлайн-курс по недвижимости, организованный опытным инвестором Таном Мерриллом, охватывает основы, которые вам нужно знать, чтобы начать инвестировать в недвижимость. Эти проверенные временем стратегии помогут научить вас извлекать выгоду из текущих возможностей на рынке недвижимости.

Зарегистрируйтесь на наш БЕСПЛАТНЫЙ однодневный вебинар по недвижимости и начните узнавать, как начать успешный инвестиционный бизнес уже сегодня!

Переуступка контракта: Руководство для инвесторов в недвижимость

Существует несколько способов инвестирования в недвижимость помимо хорошо известных методов покупки арендуемой собственности или ремонта и ремонта домов.Один интересный и потенциально прибыльный способ заработать на недвижимости - это ее оптовая продажа. По сути, это означает, что вы обнаруживаете сделки с недвижимостью, которые на самом деле не собираетесь покупать, но планируете передать другому покупателю. Для этого вам необходимо использовать правовой принцип, известный как уступка контракта.

Имея это в виду, вот что означает уступка договора и как вы можете использовать его для получения прибыли от сделок с недвижимостью без необходимости вкладывать свой собственный капитал для приобретения собственности.

Что такое уступка договора?

Уступка контракта происходит, когда одна из сторон существующего контракта передает юридические обязательства по контракту другой стороне. В качестве основного примера переуступки контракта, если вы подписываете контракт с ландшафтной компанией на стрижку вашего газона каждые две недели, а ландшафтная компания передает ваш контракт другой компании в этом районе, новая компания принимает на себя обязательства (стрижка вашего газона). газон) и льготы (взыскание) по договору.

Теперь, в зависимости от языка исходного контракта, такое изменение может быть запрещено - по крайней мере, без вашего согласия. Некоторые контракты вообще запрещают уступку. Другие допускают переуступку контракта, но только в том случае, если другая сторона контракта (вы, в примере с ландшафтным дизайном) согласна с изменением.

Переуступка контракта в качестве стратегии инвестирования в недвижимость

Одна из стратегий инвестирования в недвижимость, которая приобрела популярность в последние годы, известна как оптовая торговля .Эта стратегия предполагает, что инвестор (оптовый торговец) ведет переговоры о заключении договора купли-продажи с продавцом и впоследствии передает этот договор на недвижимость покупателю, собирая плату за уступку своих усилий. Это также известно как переворачивание контрактов на недвижимость.

Вот ключевой момент в отношении договоров купли-продажи недвижимости: договор недвижимости не обязательно является обязательством для конкретного человека по покупке дома. Скорее, он дает человеку право на покупку этого конкретного дома, но это право может быть продано другому покупателю, если условия контракта позволяют это.

В качестве примера предположим, что я инвестор в недвижимость и хочу найти недвижимость по выгодной цене, которая будет приносить отличный денежный поток. Единственная проблема в том, что у меня нет времени или навыков ведения переговоров, чтобы находить действительно выгодные сделки. Однако, работая с оптовыми торговцами недвижимостью, я могу получить договор, который был ранее согласован, в обмен на вознаграждение.

Как работает оптовая продажа недвижимости?

Основная идея оптовой продажи недвижимости проста.Во-первых, вы находите недвижимость, продавец которой готов принять значительно меньшую рыночную стоимость в обмен на быструю и легкую продажу. Затем вы находите другого покупателя, который готов заплатить немного больше, чем цена контракта, и вы передаете ему контракт и получаете прибыль от разницы. Конечно, легче сказать, чем сделать.

Оптовые торговцы недвижимостью используют несколько методов для поиска недвижимости для продажи. Многие используют прямую рассылку, рекламируют свою готовность покупать дома в Интернете, размещают объявления в газетах и ​​используют другие стратегии для поиска продавцов.Большинство из них используют комбинацию нескольких стратегий, чтобы иметь наилучшие шансы на успешное заключение сделки. Например, если вы когда-либо видели вывеску о покупке уродливых домов в вашем городе, вероятно, ее поместил там оптовый торговец.

Чтобы бизнес-модель работала, оптовику необходимо ориентироваться на ситуации, когда домовладельцу необходимо как можно быстрее продать свой дом. Может быть, дом нуждается в ремонте, который они не хотят делать, но им нужно переехать из штата для новой работы.Или, может быть, они задерживают выплаты по ипотеке, и быстрая продажа может помочь им снова встать на ноги в финансовом отношении. Дело в том, что для поиска таких ситуаций обычно требуется немало усилий.

После того, как продавец будет найден и цена будет согласована, оптовый торговец будет использовать договор уступки недвижимости для завершения договора купли-продажи, и он прояснит продавцу, что договор может быть передан другому покупателю до согласованного: на дату закрытия. Затем оптовый торговец отправляет контракт на поиск по титулу (и, вероятно, имеет адвоката, который его рассмотрит), и, пока поиск по титулу свободен, оптовый торговец затем попытается найти конечного покупателя на недвижимость.

Форма назначения | Бесплатная переуступка контракта (США)

Назначение Страница из

Страница из

Переуступка

_________________________ от _________________________, _________________________, _________________________, __________ («Правоуступатель») передает все договорные права и обязательства Цедента по контракту от 28 июля 2021 года для _______________________________________________ с __________ от _________________________, _________________________, _________________________, __________, который прилагается к настоящему Соглашению как Приложение «А» к _________________________ от _________________________, _________________________, _________________________, __________ («Правопреемник»).

Принимая это во внимание, Цедент подтверждает получение __________ долларов США, уплаченных Цессионарием наличными.

Цедент гарантирует и заключает в себе следующие обязательства в отношении договорных прав, которые Цедент передал:

  1. , что они все еще должны перед Правоуступателем сверх всех требований о зачете или иным образом;
  2. , что Цедент имеет право уступить договор;
  3. , что Цедент после вступления в силу данной Передачи не получит и не примет уступленные договорные права;
  4. , что Цедент не будет совершать никаких действий, которые могут помешать или помешать Цессионарию реализовать уступленные договорные права; и
  5. , что Правоуступатель не совершал или сознательно не разрешал какое-либо действие, действие или вещь, в результате которой договорные права могут быть оспорены или затронуты каким-либо образом.

Цедент дает указание __________ выполнить договорные обязательства, которые в противном случае были бы причитающимися Цеденту, но которые были переданы, как указано здесь, с Цессионарием.

Согласовано, что настоящая уступка будет действовать в интересах и будет иметь обязательную силу для сторон данной уступки, их наследников, исполнителей, администраторов, правопреемников и правопреемников, соответственно.

Настоящее Соглашение будет толковаться в соответствии с законами штата _________________________ и регулироваться ими.

ПОДПИСАНО, ЗАПЕЧАТАНО И ДОСТАВЛЕНО
28 июля 2021 года в присутствии:

______________________________
НОТАРИАЛЬНОГО НОТАРИУСА НА И НА
Государство _________________________

_________________________________________
_________________________

ПОДПИСАНО, ЗАПЕЧАТАНО И ДОСТАВЛЕНО
28 июля 2021 года в присутствии:

______________________________
НОТАРИАЛЬНОГО НОТАРИУСА НА И НА
Государство _________________________

_________________________________________
_________________________

Что нужно знать инвесторам

Мир недвижимости наполнен жаргоном.Если вы новичок в этой области - и особенно если вы заинтересованы в оптовой торговле - вот термин, который вам необходимо знать: уступка контракта. Коротко и просто, вы:

  1. Найдите недвижимость значительно ниже рыночной стоимости
  2. Найдите другого покупателя - обычно инвестора в недвижимость - готового заплатить более высокую цену
  3. Передайте договор новому покупателю, который затем приобретет недвижимость.

В чем смысл этой практики? В сезон лучших продаж инвесторы очень заняты, пытаясь заблокировать как можно больше объектов недвижимости.Они хотят заполучить практически все, что принесет прибыль. Поиск дешевых домов занимает уйму времени, поэтому вместо этого они обращаются к оптовикам. Эти инвесторы сосредотачиваются на поиске хороших сделок и оставляют переключение, аренду и другие элементы другим профессионалам. Во время жаркого рынка мы рекомендуем оседлать бурю и назначить как можно больше сделок с недвижимостью.

Подробнее: Полное руководство для новичков по оптовой торговле недвижимостью

Законна ли уступка договора?

Да, при условии, что это разрешено условиями вашего соглашения с продавцом.

Раньше инвесторы просто указывали «Джон Доу и / или правопреемник» в качестве покупателя по контракту. Так продолжалось до 2008 года, когда банки начали возражать против этого пункта в контрактах на недвижимость, находящуюся в собственности (REO). Ваш пробег может варьироваться в зависимости от домовладельцев. Инвесторов подвергли резкой критике, поэтому этот пункт может вызвать дискомфорт у продавца.

Одно решение: заключите договор с трастом или ООО в качестве покупателя. Используя предприятие, у вас есть возможность передать его другому инвестору, поскольку договорные права принадлежат предприятию, а не физическому лицу.

Как работает переуступка контракта?

1. Найдите мотивированного продавца

Во-первых, давайте разберемся, что такое мотивированный продавец. Это физическое лицо, которому нужно , чтобы быстро продать недвижимость. Обычно в их жизни происходят какие-то несчастья, например, перевод на работу или, возможно, они обременены унаследованным имуществом. Имейте в виду, что существует огромный разрыв между , желающим продать , и , требующим для продажи. Знание, к какой категории относится ваш продавец, помогает вам понять, как справиться с ситуацией.

  • Необходимо продать: «Мне нужно продать этот дом сейчас, потому что я переезжаю в Мэриленд, чтобы позаботиться о моей больной матери, и у меня нет других членов семьи в этом районе».
  • Хочу продать: «Мне интересно посмотреть, сколько стоит мой дом, потому что в следующем году я, возможно, продам».

У сценария необходимости продажи есть веская причина. Во втором просто любопытство.

Существует множество способов найти мотивированных продавцов, например, автомобили за доллары, газетная реклама, интернет-маркетинг и прямой почтовый маркетинг.Если вы начнете исследовать маркетинг недвижимости, вы найдете множество вариантов, но убедитесь, что вы используете комбинацию этих стратегий.

2. Получить договор

В Интернете есть множество шаблонов договоров переуступки; однако - по крайней мере - убедитесь, что поверенный прочитал и одобрил документ. Это так важно по двум причинам.

  1. Комфортность, зная, что ваш договор юридически обоснован
  2. Возможность использовать этого поверенного в качестве адвоката в случае, если вы окажетесь в судебном процессе.

К вашему договору о назначении необходимо добавить критическое словоблудие: «и / или переуступает». Эти три слова дают вам право передать собственность другому заинтересованному покупателю, который заинтересован в этой собственности. (Обязательно внимательно прочтите договор купли-продажи с продавцом .) Когда вы получаете подписанный договор, теперь вы имеете равную долю в собственности и имеете определенную юридическую силу в том, что происходит.

Если переназначение действительно разрешено, включите в свой договор положение, в котором четко объясняется, что вы, как покупатель, являетесь инвестором в недвижимость и намерены передать договор новому покупателю.Попросите продавца подписать положение. Это снижает вероятность того, что продавец будет возражать новому покупателю и попытается выйти из соглашения. Заверьте их, что они все равно получат оговоренную сумму покупки.

Связано: Виртуальная оптовая торговля: как продавать недвижимость на любом рынке издалека

3. Отправить контракт на титул

Этот процесс может отличаться в каждом штате, но обычно есть титульная компания или заключительный поверенный, который будет проводить поиск титула.Поиск по названию проверит исторические записи собственности, чтобы убедиться, что на собственность нет залогов. Важно не продавать недвижимость с дефектным титулом. Титульная компания или доверенное лицо является независимой третьей стороной, нанятой для обеспечения справедливости сделки, как это согласовано в контракте.

4. Передать договор покупателю

Ага: больше маркетинга. Работа по поиску конечного покупателя или правопреемника может быть сложной, но как только у вас появится надежный покупатель, вы можете начать процесс закрытия сделки.

Когда вы найдете своего покупателя, попросите внести невозвращаемый задаток. Убедитесь, что в вашем соглашении есть формулировки, конкретно касающиеся задатка, например: «Цессионарий возместит цеденту уплаченные авансом деньги». Вы не хотите, чтобы правопреемник нарушил соглашение, что может привести к потере вашего задатка.

Когда покупатель вносит задаток, вы знаете, что он искренне интересуется недвижимостью и готов двигаться дальше.Этот гонорар обычно удерживается титульной компанией или закрывающим адвокатом.

5. Получайте деньги!

Вам платят, когда конечный покупатель переводит средства для сделки. Эти деньги покроют то, за что вы заявили, что готовы купить недвижимость у продавца, а также вашу комиссию за содействие при совершении сделки.

Например, если вы сказали продавцу, что купите дом за 45 000 долларов, а затем продали свою долю в собственности покупателю за 50 000 долларов, то ваша комиссия за переуступку составит 5000 долларов.

Примечание. Никогда не называйте комиссию за переуступку комиссией искателя. Это две очень разные вещи.

Связано: Окончательное руководство по использованию прямого почтового маркетинга для развития вашего бизнеса в сфере недвижимости

Прочие соображения

Это стандартная практика, когда задания выполняются только для прибыли в размере 5000 долларов или меньше. Но если вас устраивает продавец и покупатель, можно заключить договор с гораздо более высокой комиссией.

Если вас не устраивают все стороны транзакции, двойное (или одновременное) закрытие сохраняет анонимность обеих сторон транзакции.Имейте в виду: не все титульные компании согласятся провести двойное закрытие, поэтому это необходимо обсудить заранее.

Назначение договора не может быть выполнено для всех транзакций. Дома HUD, REO и перечисленная недвижимость имеют множество препятствий для этого типа транзакций. В отношении многих свойств REO кредитор гарантирует, что существует период выдержки - обычно 90 дней - перед тем, как вы сможете перепродать недвижимость. Но, как видите, уступка по контракту дает определенные преимущества при больших выплатах.


Инвесторы: Вы когда-нибудь подписывали контракт? Есть вопросы об этом процессе?

Сообщите мне свои мысли с комментарием!

Что такое переуступка контракта?

контракты оптовая торговля 12 сен.2019

Уступка договора - это когда одна сторона («цедент») имеет договор, по которому у нее есть определенные обязательства, и передает эти договорные обязательства другой стороне (известной как «цессионарий»).

В сфере недвижимости переуступка контрактов - это эффективная стратегия для достижения чрезвычайно высокой рентабельности инвестиций (ROI) при минимальном капитале и минимальных рисках.

Щелкните ниже и перейдите к нужному разделу в назначении контракта :

1. Что такое уступка недвижимого имущества?
2. Законно ли это?
3. Зачем нужен договор уступки недвижимого имущества?
4. Что такое комиссия за уступку?
5.Кто покупает контракты на недвижимость?
6. Как переуступить договор?
7. Как оптовикам платят?
8. Статья о уступке недвижимого имущества
9. Что такое договор уступки недвижимого имущества?
10. Уступка формы контракта
11. Уступка контракта против двойного закрытия
12. Распространенные заблуждения
13. Заключительные мысли

Что такое уступка в недвижимости?

Уступка договора по недвижимости - это когда одна сторона, у которой есть объект недвижимости по договору, уступает права по этому договору другой стороне.

Переуступка договоров о недвижимости - это распространенный способ «перевернуть» недвижимость без необходимости выходить из кармана с каким-либо капиталом. Использование контракта на переуступку недвижимости для получения прибыли также известно как оптовая продажа, изменение контрактов, контракты на продажу и дневная торговля недвижимостью.

Законно ли переуступать договор недвижимости?

Да, переуступка договоров недвижимости является законной. Однако бывают ситуации, когда назначение не выполняется, например:

  • Отсутствие согласия всех вовлеченных сторон. Важно получить письменное согласие всех сторон, участвующих в контракте.

Решение: Получите письменное согласие всех сторон.

  • Когда в существующем контракте указано, что он не подлежит переуступке. Вы не можете взять на себя уступку контракта, в котором указано, что он не подлежит переуступке.

Решение: Измените договор с разрешения всех вовлеченных сторон. Если заинтересованные стороны согласны с этим, вы можете изменить контракт, сделав его не подлежащим переуступке, а переуступаемым.

  • Недвижимость, имеющая определенные ограничения. Некоторые свойства, такие как короткие продажи, REO и HUD, могут иметь ограничения на действия, которые не позволяют вам выполнять уступку контракта в течение определенного периода времени.

Решение: Закрыть объект и продать его после снятия ограничения. Выйдите из собственности, если у вас есть соответствующие непредвиденные обстоятельства.

Всего переуступка договоров недвижимости законна. Фактически, все контракты могут быть переуступлены по умолчанию, если иное не указано в соглашении.

Как и во всем, что связано с контрактами, чрезвычайно важно прочитать контракт, который вы будете подписывать с любым продавцом недвижимости.

Рекомендуется обратиться к поверенному по недвижимости, чтобы ознакомиться с соглашением, которое вы планируете использовать при сделках с недвижимостью, и убедиться, что оно сформулировано правильно.

Зачем нужен договор уступки недвижимости?

Самая большая причина использовать договор уступки недвижимого имущества: вы можете получить прибыль от объекта недвижимости, исключительно передав свои договорные права.

Этот процесс называется «оптовой продажей» и является отличным способом перевернуть недвижимость, снижая при этом риски и используя как можно меньше денег.

Многие люди видят выставки, где инвесторы покупают, ремонтируют и продают дома. Весь этот процесс может занять месяцы и даже больше года, чтобы эффективно отремонтировать и перепродать недвижимость.

Кроме того, когда вы покупаете недвижимость, она всегда сопряжена с риском. Большинство инвесторов в недвижимость собирают деньги и вкладывают деньги других людей в свои сделки с недвижимостью, чтобы работать над несколькими проектами одновременно.Когда fix & flipper берет этот капитал в долг, обычно вместе с ним взимается процентная ставка.

Это означает, что каждый день, когда у fix & flipper есть дом, который они купили и ремонтируют, - это еще один день, когда они будут платить больше процентов на взятые в долг.

Когда используется договор уступки недвижимости, цель которого заключается в оптовой продаже («уступка договора») собственности, то вы практически исключаете любой риск. Это потому, что вы перекладываете все договорные обязательства на нового покупателя недвижимости.

Что такое комиссия за уступку недвижимости?

Комиссионная плата за уступку - это компенсация, которую цедент получает за продажу справедливой доли в договоре недвижимости другому покупателю («правопреемнику»). Это также известно как «оптовая плата».

Кто покупает контракты на недвижимость?

Инвесторы в недвижимость, такие как ремонтники и ласты, обычно покупают контракты на недвижимость у оптовых торговцев, чтобы иметь недвижимость для ремонта и перепродажи.

Как переуступить договор в сфере недвижимости?

Когда у вас есть недвижимость по контракту, самое время найти покупателя для контракта с недвижимостью. Затем между вами и покупателем оговаривается комиссия за уступку («оптовая комиссия»). Затем вам нужно будет подписать договор уступки купли-продажи недвижимости между вами и покупателем.

Как цедент вы передаете все свои обязанности и обязательства, которые вы согласовали в первоначальном договоре купли-продажи с продавцом собственности.Это означает, что покупатель должен приобрести недвижимость по первоначальной цене, согласованной между вами и продавцом, как указано в первоначальном контракте.

Тот факт, что цедент контракта не является тем, кто покупает недвижимость, не означает, что для закрытия сделки не требуется дополнительных работ. Как только будет найден покупатель, которому можно продать контракт, пора убедиться, что покупатель выполнил сделку и закрыл сделку.

Это делает важным наличие отличной титульной компании или юриста по недвижимости, которые займутся закрытием.Используете ли вы титульную компанию или поверенного, зависит от того, в каком штате вы находитесь. В некоторых штатах титульные компании занимаются закрытием, а в некоторых штатах этим занимаются поверенные.

Как получают деньги оптовые торговцы недвижимостью?

Оптовые торговцы недвижимостью получают деньги, когда происходит успешная уступка контракта. Условия получения оплаты должны быть указаны в Договоре уступки права купли-продажи недвижимости.

Важно: Все договорные, и никакие условия оплаты не являются твердыми, если они не согласованы и не подписаны в письменной форме.

Как оптовый торговец недвижимостью, вы можете получить залог при подписании договора уступки права купли-продажи недвижимости. Затем, когда сделка закрывается, оптовик может получить оставшуюся прибыль.

Например, если вы хотите получить оптовую плату в размере 20 000 долларов за дом, вы можете взять 50% -ный депозит в размере 10 000 долларов при переуступке контракта. Затем получите оставшиеся 50% от 10 000 долларов, когда недвижимость закроется.

Пункт уступки недвижимого имущества:

В некоторые контракты встроена оговорка о передаче прав на недвижимость. Вот пример условия уступки договора недвижимости:

«Уступка контракта: Стороны настоящего Контракта взаимно соглашаются, что он является обязательным для них, их наследников, исполнителей, администраторов, личных представителей, правопреемников и правопреемников. Все стороны соглашаются, что настоящий Контракт может быть передан любой стороне с целью получения прибыли ».

Также распространенной практикой является то, что первоначальный покупатель контракта ставит «и / или передает» рядом со своим именем.В дополнение к положению о переуступке недвижимости, фраза «и / или переуступка» еще более прояснит, что договор может быть переуступлен.

Что такое договор уступки недвижимого имущества?

Договор уступки недвижимого имущества также известен как договор уступки купли-продажи. Это отдельная документация к исходному контракту.

В договоре уступки недвижимого имущества указаны условия уступки, например, кто является цедентом / цессионарием, когда происходит платеж, и условия закрытия.

Передача формы договора

Вот пример формы договора уступки недвижимого имущества:

Вот еще один пример договора о переуступке недвижимого имущества в формате PDF от The Judicial Title Insurance Company.

Уступка контракта против двойного закрытия

Начинающие инвесторы всегда задаются вопросом, не возникнут ли у продавца проблемы с переуступкой контракта.Это зависит от продавца и вашей переписки с ним. Если вы общаетесь четко, то это обычно не проблема.

Это связано с тем, что продавец подписал юридический и имеющий обязательную силу контракт, обязывающий его выполнять условия контракта. Вы имеете полное право выполнить уступку по контракту, когда все сделано на законных основаниях.

У большинства продавцов, с которыми вы столкнетесь, не возникнет проблем с переуступкой и заключением сделки другой стороной.Продавцов обычно больше всего беспокоит то, что имеют место 2 вещи:

  1. , что они получают покупную цену за собственность, которая была первоначально согласована, и
  2. , что объект закрывается вовремя в согласованную дату.

Четко общайтесь с продавцом и выполняйте обязательства по контракту, и у вас не должно возникнуть проблем с переуступкой контракта на недвижимость.

Двойное закрытие может иметь место, когда у продавца есть проблема с уступкой контракта.

Двойное закрытие - это когда вы закрываете собственность (то есть фактически покупаете ее), а затем перепродаете собственность конечному покупателю, которому вы бы назначили контракт изначально.

Процесс двойного закрытия обычно выполняется как можно раньше, чтобы снизить риск для оптовика. Если по этой причине необходимы средства для закрытия объекта недвижимости, то транзакционное финансирование - отличный ресурс для любого инвестора.

Кредиторы, занимающиеся операционным финансированием, ссужают инвесторам в недвижимость краткосрочный капитал для сделок с двойным закрытием.

Распространенные заблуждения о переуступке договоров на недвижимость

Вообще, существует множество заблуждений относительно уступки договоров с недвижимостью и ее оптовой продажи.

Есть большая вероятность, что вы столкнетесь с агентами, брокерами, юристами и другими людьми с небольшим опытом договорного права, что приведет их к мнению , что уступка договоров недвижимости является незаконной.

Почему профессионалы в сфере недвижимости считают, что это незаконно?

Потому что они не знакомы с концепцией и думают, что вы - нелицензированное лицо, действующее как агент.

Важно понимать, что вы являетесь основным покупателем сделки и продаете справедливую долю в контракте другому покупателю. Вы не продаете саму недвижимость за комиссию, как это делает агент по недвижимости.

Было бы разумно осознавать, что вы, скорее всего, встретите людей, которые думают, что уступка контракта является незаконной. В таких ситуациях вам необходимо научить их тому, как работают договоры о передаче прав на недвижимость.

Это еще одна причина, по которой вы хотите иметь в своей команде хорошего юриста по недвижимости, который может объяснить законность назначения и оптовой продажи любому, с кем вы работаете.

Последние мысли об уступке контракта

Использование переуступки контракта в сфере недвижимости является выгодной стратегией выхода в сфере недвижимости. Если вы не хотите покупать, ремонтировать и переделывать недвижимость, то вы всегда можете просто продать ее оптом, если она находится по контракту с переуступкой.

Назначение контрактов на недвижимость практически не требует капитала, занимает гораздо меньше времени, чем другие инвестиционные стратегии, и является отличным способом быстро получить прибыль от ваших сделок.

Оставайтесь на связи с новостями и обновлениями!

Присоединяйтесь к нашему списку рассылки, чтобы получать последние новости и обновления от нашей команды.
Не волнуйтесь, ваша информация не будет передана.

Подписаться

Что такое переуступка недвижимости?

Процесс присвоения контракта включает несколько общих шагов.

Найдите подходящую недвижимость

Именно здесь происходит самая тяжелая работа - инвесторы используют множество различных маркетинговых тактик для поиска потенциальных клиентов и определения свойств, которые работают с их инвестиционной стратегией. Как правило, для того, чтобы оптовая торговля работала, оптовику нужен мотивированный продавец, который хочет выгрузить недвижимость как можно скорее. Это чувство срочности помогает оптовику договариваться о цене, которая будет привлекательной для покупателей и покрывает их комиссию за уступку.

СВЯЗАННЫЕ С: Что такое «вождение за доллары» и как это работает?

Подписание договора купли-продажи

Как только мотивированный продавец согласится продать свою собственность по сниженной цене, он подпишет договор купли-продажи с оптовым продавцом.Соглашение о покупке должно содержать формулировку, которая четко позволяет покупателю передать свои права по соглашению третьей стороне . Большинство стандартных договоров купли-продажи не включают этот язык по умолчанию, поэтому, если покупатель планирует продать / переуступить договор, он должен убедиться, что этот язык включен (примечание: поговорите с юристом, чтобы убедиться, что язык включен и правильно объяснен) .

СВЯЗАННЫЕ: Оптовые продажи стали проще! Всеобъемлющее руководство по назначению контрактов

Общайтесь, Общайтесь, Общайтесь

С самого начала оптовику важно сообщить своему продавцу о своем намерении уступить договор. Многие продавцы не знакомы с процессом уступки, поэтому, если роль покупателя будет меняться по ходу дела, продавец должен знать об этом во время или до того, как они подпишут первоначальный договор купли-продажи .

Найдите конечного покупателя

Это вторая половина работы оптовика - маркетинг для поиска покупателей. После того, как покупатель найден, оптовый торговец может передать контракт новой стороне и работать как с первоначальным продавцом, так и с конечным покупателем, чтобы назначить дату закрытия.

Переуступка осуществляется посредством простого «Соглашения о переуступке», и это позволяет новому покупателю занять место оптовика в качестве покупателя в первоначальном контракте.

Хотя этот документ технически заменяет оптовика новым конечным покупателем, оптовик не получает оплату, пока сделка не будет закрыта.

Большинство договоров переуступки включают формулировку невозмещаемого депозита от конечного покупателя, который защищает оптовика в случае отказа покупателя. Хотя в Интернете можно загрузить шаблоны договоров переуступки, это одна из ситуаций, когда большинство экспертов рекомендуют, чтобы ваши договоры были рассмотрены адвокатом.Формулировка задания должна быть точной и соответствовать законам вашего штата; Наличие адвоката для рассмотрения вашего контракта защитит вас от любых проблем в будущем.

Закройте транзакцию, назначьте контракт и получите комиссию за уступку

Оптовикам платят, как только конечный покупатель закрывает сделку. Плата за уступку может представлять собой фиксированную сумму, процент от покупной цены или разницу между первоначальной покупной ценой и покупной ценой конечного покупателя.

С помощью транзакции уступки конечный покупатель будет точно видеть, сколько получает оптовик, потому что конечный покупатель должен подписать заключительное заявление (в котором указана цена покупки у продавца) и договор уступки (в котором четко указывается комиссия за уступку). выплачивается оптовику).

Если размер комиссии за переуступку составляет разумную сумму по сравнению с покупной ценой, большинство серьезных инвесторов не будут стесняться ее платить. Однако, если комиссия за переуступку очень велика по сравнению с первоначальной покупной ценой (например, если первоначальный продавец согласился продать свою собственность за 10 000 долларов, оптовый торговец взимает комиссию за переуступку в размере 20 000 долларов, а стоимость собственности составляет 50 000 долларов), некоторые конечные покупатели могут не согласиться с этим.

В случаях, когда оптовый торговец имеет существенно более высокую маржу прибыли, двойное закрытие или традиционное закрытие является более безопасным способом закрыть оптовую сделку.Когда имеет место два отдельных закрытия, продавец и покупатель не могут видеть цифры и общую маржу прибыли, полученную оптовиком между двумя транзакциями.

Согласно UpCounsel, большинство договорных обязательств выполняется примерно за 5000 долларов, хотя в зависимости от недвижимости и рынка эта сумма может быть выше или ниже.

Назначение | Wex | Закон США

Уступка - это юридический термин, в соответствии с которым физическое лицо, «цедент», передает права, собственность или другие выгоды другому лицу, известному как «цессионарий».«Это понятие используется как в договорном, так и в имущественном праве. Термин может относиться либо к акту передачи, либо к передаваемым правам / имуществу / выгодам.

Договорное право

Согласно договорному праву уступка договора является одновременно: (1) уступкой прав; и (2) делегирование обязанностей при отсутствии доказательств иного. Например, если A заключает контракт с B на обучение B игре на гитаре за 50 долларов, A может передать этот контракт C. То есть, это назначение является одновременно: (1) уступкой прав A по контракту 50 долларам; и (2) делегирование обязанности A преподавать гитару C.В этом примере A является и «цедентом», и «делегатом», который делегирует обязанности другому (C), C известен как «должник», который должен выполнять обязательства перед цессионарием, а B является «цессионарием». с которого причитаются обязанности и который несет ответственность перед «должником».

(1) Передача прав / обязанностей по договорному праву

Есть несколько важных правил, касающихся уступок по договорному праву. Во-первых, если физическое лицо еще не обеспечило контракт на выполнение обязанностей другому лицу, он / она не может передать свое будущее право цессионарию.То есть, если А еще не заключил договор с В об обучении игре на гитаре В, А не может передать свои права С. Во-вторых, права не могут быть уступлены, если они существенно изменяют обязанности и права должника. В-третьих, должник может предъявить иск цессионарию напрямую, если цессионарий не платит ему / ей. Следуя предыдущему примеру, это означает, что C (должник) может предъявить иск B (правопреемнику), если C обучает B игре на гитаре, но B не платит C $ 50 взамен.

(2) Делегирование обязанностей

Если обещанное исполнение требует редкого гения или умения, то уполномоченный не может передать его должнику.Его можно делегировать только в том случае, если обещанная производительность более банальна. Кроме того, кредитор может подать иск, если цессионарий не выполняет свои обязательства. Тем не менее, делегат несет вторичную ответственность, если не было явного освобождения делегата. То есть, если B действительно хочет, чтобы C обучал игре на гитаре, но C отказывается, то B может подать в суд на C. Если C по-прежнему отказывается выступать, то B может заставить A выполнять свои обязанности в рамках вторичной ответственности.

Наконец, родственным понятием является новация, когда новый должник заменяет и освобождает старого должника.Если происходит новация, то обязанности первоначального должника аннулируются. Однако новация требует согласия первоначального кредитора.

Право собственности

Согласно праву собственности, уступка обычно возникает в ситуациях, когда арендодатель-арендатор. Например, А может арендовать квартиру у домовладельца Б, но хочет, чтобы другая сторона (С) перешла в собственность.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *