Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами бланк: Образец договора переуступки права аренды земельного участка

образец договора переуступки и уступки, алгоритм передачи прав

Что такое уступка и переуступка права аренды ЗУ?

Аренда участка не передаёт права имущественного распоряжения, делегируя лишь право использования по целевому назначению на основании законодательных положений, изложенных в статьях 624 ГК РФ, п. 2 ст. 15, п. 8 ст. 22.

Соответственно, в отличие от имущественной сделки, которая имеет реальный имущественный объект, в роли которого выступает участок, переуступка права аренды земельного участка подразумевает виртуальный переход права на пользование по договору цессии, без участия материальных характеристик передаваемого объекта.

Эти дефиниции важны в понятийном смысле, отражая нормы и правила формы собственности, регламентированные гражданским законодательством.

Аренда земельного участка – имущественная сделка, в которой вправе участвовать лишь владелец участка. Он может распоряжаться объектом, но передаваемое им право пользования исключает аналогичные действия со стороны лиц, получаемых участок на основании найма. То есть арендатор не получает равных с собственником (арендодателем) вещных прав.

В то же время арендатор наделяется определёнными гражданскими полномочиями и допускается к распоряжению владением ЗУ в их пределах. Эти пределы ограничены правом пользования, которые арендатор может передать новому участнику, копируя в его сторону правовые позиции.

Подробнее о правах и обязанностях сторон сделки читайте в нашей статье.

Отличия от субаренды

Переуступка прав отличается от субаренды тем, что по договору цессии арендатор, выступая источником перехода прав новому субъекту правообладания, выходит из участия (подробнее о заключении договора субаренды). Лицо, принявшее переуступленное право, становится непосредственным субъектом распоряжения ЗУ, на основе существующего договора аренды, заключённого с собственником. При субаренде такого не происходит.

Арендатор оставляет за собой изначальные правовые позиции, полученные по договору с собственником, передавая в пользование непосредственно участок, но не права на него.

Кардинальные различия заключаются в следующем:

1. Договор цессии передаёт право, полученное от арендодателя в полной мере, исключая предшествующего правообладателя в лице арендатора из гражданско-правовых отношений, прекращая его право пользования участком в момент подписания договора.
2. Субаренда сохраняет все полученные от собственника права на ЗУ, арендатор передаёт лишь возможность использовать участок третьим лицам, осуществляя поднаём, но неся за него ответственное исполнений пунктов договора перед собственником.
3. Договор уступки подразумевает неограниченные возможности перехода цессионарных прав от одного лица к другому.
4. Договор субаренды не допускает для лиц дальнейшего распоряжения ЗУ.

Так как договор аренды предусматривает возмездную передачу недвижимости, переуступка прав допускает получение компенсации при заключении договора цессии. Компенсация передаётся разовым платежом. При субаренде получение компенсации не допускается, так как пользование участком предусматривает систематические выплаты средств.

Этот вид права имеет определённые преимущества, что позволяет более чётко регулировать правовые позиции преемника, в лице которого могут выступать арендаторы и цессионарии. На этом основании разработан алгоритм уступки права аренды земельного участка, который отличается от переуступки только субъектом изначальной инициативы, в лице которого выступает не арендатор, а арендодатель.

Соответственно, первую транзакцию перехода прав так же допустимо определять в качестве уступки права аренды, в то время как все последующие процедуры будут определяться переуступкой. Разночтения могут возникнуть и в соответствии со статусом сторон.

Договор о передаче права аренды земельного участка, заключённый юридическими лицами, обычно оформляют как «уступку» прав, а между физическими – как «переуступку».

Пошаговая инструкция по передаче прав

Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.

Наш лучший юрист ждет ваш вопрос:

8 (800) 101-43-92

Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника. Эти преимущества перехода прав в сравнении с заключением нового договора аренды несомненны и используются практически во всех случаях.

Для составления договора цессии потребуются документы:

1. паспорта сторон;
2. кадастровый паспорт ЗУ;
3. справка об отсутствии обременений и ареста;
4. зарегистрированный договор аренды ЗУ (подробнее о регистрации читайте здесь).

На основании имеющихся сведений составляется договор цессии, который определяет пользование правами аренды участка лицу, с указанием его персональных данных.

Лица, заключающие соглашение о переуступке, определяются в роли сторон. Предметом такового определяется не сам земельный участок, а пакет документации, который предоставляет статус правообладателя в отношении данного ЗУ. Однако здесь содержатся такие сведения об участке, которые определяют:

• кадастровый номер;
• общую площадь;
• адрес и место расположения;
• отсутствие (наличие) обременений.

Все условия, которые перечислены в качестве юридических действий, допустимых в отношении надела, отражаются в тексте. Например:

• разрешение на выкуп ЗУ;
• сроки найма;
• условия продления и расторжения;
• условия целевого использования.

Эта информация дополняется сведениями о договоре аренды, которым регламентированы правовые действия. После определения предмета соглашения, следует перейти к формулированию основных положений. Они составляются в стандартной форме и содержатся в пунктах и подпунктах. В их числе обычно используют следующие:

• Оплата компенсации за переуступку и текущая арендная плата.
• Перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства. А так же – вновь возникшие права и обязанности.
• Связанные с переуступкой права третьих лиц.
• Ответственность сторон за не исполнение положений договоров аренды и переуступки.
• Действия в случае форс-мажора, обстоятельства непреодолимой силы.
• Срок действия положений соглашения.
• Рассмотрение и разрешение споров.

В заключение указывают количество экземпляров и необходимость регистрации документа в Росреестре.

СКАЧАТЬ ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ ПЕРЕУСТУПКИ И УСТУПКИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗУ ВЫ МОЖЕТЕ В КОНЦЕ СТАТЬИ

После заключения договора, составляется акт передачи документации. В него входит перечень всех имеющихся по земельному участку документов. Основным является договор аренды, составленный непосредственно с собственником и подписанный им собственноручно. А также – все имеющиеся приложения к нему. Акт подписывается сторонами, что характеризует процедуру передачи прав по договору аренды земельного участка как завершённую.

Особенности переуступки

Договор, определяющий положения переуступки прав не может выходить за рамки договора аренды, преувеличивая и преуменьшая полномочия преемника. Например:

• Срок действия не допускает превышения в сравнении с основным соглашением.
• Полномочия предусмотренного распоряжения не позволяют вносить новые соответствующие пункты.
• Если основной документ запрещает выкуп или субаренду, эти действия недопустимо вносить в соглашение цессии.
• Недопустимо изменять установленную арендную плату.

Кроме этого, следует иметь договора предшествующих преемников цессионариев, так как переход права составляет титульную характеристику земельного имущества. Утрата одного из звеньев в лице очередного правопреемника должна срочно восполняться соответствующими юридическими процедурами.

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны, так как переход права по данному документу санкционирован не будет.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.

Документы на тему статьи

ПОСЛЕДНИЙ шанс задать вопрос вопрос нашему лучшему юристу:
Артему Комарову 👑

8 (800) 101-43-92

Оценка права аренды земельного участка

Появились вопросы по услуге?

Закажите обратный звонок, и мы с радостью ответим на интересующие вас вопросы по услугам!

Заказать услугу

Проведём независимую оценку стоимости аренды земельного участка любой площади с определением рыночной цены объекта и оформлением официального отчёта. Данные аналитические мероприятия позволят рассчитать оптимальную цену аренды, защитить интересы собственника и арендатора, что поможет своевременно предотвратить имущественные споры и судебные разбирательства. Все работы проводятся в соответствии с распоряжением Министерства имущественных отношений РФ №568-р и федеральными стандартами оценки.

 

Цели проведения оценки

Оценка арендной платы земельного участка, вне зависимости от целевого назначения недвижимости, проводится для достижения следующих целей:

• Определение оптимальной ежемесячной или ежегодной ставки при заключении арендного, либо субарендного договора между правообладателем и заинтересованным лицом.
• Прогнозирование перспективного развития территории и возможного роста цен на земельные участки в рассматриваемом регионе для расчёта повышающего коэффициента при заключении договора более чем на 12 месяцев.
• Расчёт ставки земельного налога с ожидаемых доходов правообладателя при сдаче участка в аренду.
• Снижение потенциальных финансовых рисков при оформлении долгосрочного арендного контракта (на 5 лет и более).
• Учёт стоимости арендной платы в уставном капитале компании, составлении бизнес-плана, либо при регистрации партнёрских отношений.
• Оформление залога для банка при получении заёмных средств или при рефинансировании кредита.
• Решение спорных вопросов между участниками договорных обязательств в досудебном порядке, либо с участием органа власти, для вынесения справедливого решения в пользу истца или ответчика.

При выполнении оценочных мероприятий наши сотрудники учитывают все прямые и косвенные факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта недвижимости и размер арендной ставки.

К ним относятся такие важные критерии, как локация недвижимости, удалённость от автомобильных трасс, категория земель, перепад рельефа, наличие подъездных дорог, железнодорожных путей, инженерной инфраструктуры, а также технических условий на присоединение и форма собственности, закреплённая за законным правообладателем.

Кто может проводить оценку

Оценочные мероприятия в отношении земельных участков с составлением официального отчёта могут проводить следующие категории физических или юридических лиц:

• Государственные или частные компании, аккредитованные органом власти для предоставления отчёта об оценке для суда, включённые в перечень рекомендованных учреждений.
• Коммерческие предприятия, являющиеся аффилированными структурами банковских учреждений, либо работающие в их интересах.
• Частные компании, располагающие необходимыми документами, сертификатами и лицензиями, что даёт им право на оформление отчётов об оценке.
• Физические лица, прошедшие аттестацию и имеющие соответствующие дипломы государственного образца. Данные оценщики должны быть зарегистрированы в налоговом органе в качестве самозанятых лиц и располагать соответствующими документами.

Наша компания располагает всеми необходимыми уставными документами, кодами ОКВЭД, лицензиями, сертификатами СРО, а также штатом аттестованных независимых оценщиков. Наши официальные отчёты принимаются к рассмотрению большинством коммерческих банков, а также органами судебной власти вне зависимости от целей и сути требований истцов к ответчикам.

Необходимые документы

После заключения договора с нашей оценочной компанией уполномоченное лицо запрашивает у заказчика перечень следующих официальных документов для составления оценочного отчёта:

• Свидетельство о праве собственности на рассматриваемый объект недвижимости, закреплённое за заинтересованным лицом.
• Кадастровый паспорт участка с прилагаемыми к нему графическими материалами – планом земельного надела с географическими координатами.
• При необходимости – свидетельства об объединении нескольких участков в один земельный надел, расположение сервитутов, план красных линий при наличии дорог федерального значения по границам объекта.
• При наличии – отчёты об инженерно-геологических и экологических изысканиях, оценка потенциальной подтопляемости территории в паводковый период.
• Топографическая съёмка, выполненная в масштабе, с указанием всех существующих объектов капитального строительства, а также зон с перепадом рельефа.
• Сведения о расположении земельного участка в природоохранных зонах, при наличии в непосредственной близости лесного массива или зарегистрированного водоёма.
• Документ, на основании которого состоялась регистрация права в отношении заявителя – договор купли продажи, аренды, дарения, переуступки прав, зарегистрированный в кадастровой палате.
• Если участок находится в собственности коммерческого предприятия – учредительные документы данного юридического лица.
• Финансовые показатели компании за последние годы.
• Документы, свидетельствующие об отсутствии обременений, долговых обязательств компании, факта нахождения в залоге или в аресте.
• При наличии – технические условия на присоединение к инженерным сетям, полученные по результатам достигнутых договорённостей с балансодержателями.

При необходимости оценщик также может запросить дополнительный набор правоустанавливающих документов, графических или текстовых разделов проекта, если данные сведения помогут составить отчёт для оценки стоимости аренды земельного участка.

Что включается в отчёт после экспертной оценки стоимости аренды земельного участка

По результатам оценочных мероприятий уполномоченный от нашей компании сотрудник составляет подробный отчёт, который включает в себя следующе сведения:

org/ItemList»>
• Наименование оценочной компании.
• Подробные сведения о заявителе.
• Кадастровый номер земельного участка.
• Краткая характеристика оцениваемого земельного объекта – особенности рельефа, форма, площадь, гидрогеологические характеристики.
• Описание прилегающей транспортной и социальной инфраструктуры.
• Указание вида разрешённого использования, категории земель.
• Сведения об инженерных коммуникациях и сооружениях.
• Перспективы развития земельного участка.
• Описание планировочных ограничений.
• Оценка стоимости объекта.
• Анализ прогнозируемого развития территории.
• Указание возможных корректирующих коэффициентов при заключении долгосрочного договора аренды земельного участка.
• Расчёт стоимости арендной платы.

Каждый отчёт удостоверяется личной подписью уполномоченного лица, а также синей печатью организации, что говорит о наступлении ответственности за результаты предоставленных расчётов рыночной стоимости аренды.

Для заказа оценки аренды земельного участка с соблюдением федерального стандарта в нашей компании позвоните нам по многоканальному номеру телефона, указанному на сайте, либо оставьте свой письменный запрос в окне обратной связи. Мы перезвоним Вам в течение дня для уточнения деталей заявки, проведения консультации, а также для согласования времени встречи на объекте.

Мы много лет работаем в сфере оценки недвижимости, располагаем штатом опытных сотрудников, давно зарекомендовали себя как надёжный партнёр для многих физических и юридических лиц.

Все работы выполняются строго по официальному договору, а наши расценки – оптимальные в сравнении с многими другими компаниями.

Определение и принцип работы (2022)

Что такое уступка права аренды?

Договор аренды является правоустанавливающим документом, который передает все права, которыми обладал арендатор или арендатор на имущество, другому лицу. Правопреемник занимает место цедента в отношениях между арендодателем и арендатором.

Вы можете посмотреть пример договора аренды здесь .

Как работает переуступка аренды

В тех случаях, когда арендатор хочет или должен выйти из договора аренды до истечения срока его действия, уступка права аренды предоставляет юридическую возможность уступить или передать права аренды кому-либо еще. Например, если в коммерческая аренда предприятие арендует помещение на 12 месяцев, но предприятие переезжает или закрывается через 10 месяцев, лицо может

передавать аренду другому лицу путем уступки права аренды. В этом случае им не нужно будет платить арендную плату за последние два месяца, поскольку ответственность за это будет нести новый назначенный арендатор.

Однако, прежде чем первоначальный арендатор может быть освобожден от любых обязанностей, связанных с арендой, необходимо выполнить другие требования. Арендодатель должен дать согласие на передачу аренды посредством документа «Лицензия на уступку». Крайне важно заполнить этот документ, прежде чем переходить к передаче аренды в качестве арендодатель может отказаться утвердить задание.

Разница между уступкой аренды и субаренды

Передача оставшейся доли в аренде, также известная как уступка, возможна, когда существуют подразумеваемые права на уступку. Некоторые договоры аренды не допускают переуступки или совместного использования имущества или имущества по договору аренды. Цессия обеспечивает полную передачу прав на имущество от одного арендатора к другому.

Цедент больше не несет ответственности за арендную плату или коммунальные услуги и другие расходы, которые он мог понести по договору аренды. Здесь правопреемник становится арендатором и берет на себя все обязанности, такие как арендная плата. Однако, если правопреемник не освобождается от всех обязательств арендодателем, он остается ответственным в случае невыполнения обязательств новым арендатором.

А субаренда новый договор аренды между арендатором (или субарендодателем) и третьей стороной (или субарендодателем) на часть арендной платы. Оригинал договор аренды между арендодателем и субарендодателем (или первоначальным арендатором) остается в силе. Первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за выполнение всех обязанностей, предусмотренных договором аренды.

Вот некоторые ключевые отличия между сдачей в субаренду и уступкой аренды:

• При субаренде первоначальный договор аренды остается в силе.
• Первоначальный арендатор сохраняет за собой все обязанности по договору субаренды.
• Субаренда может заключаться не только в отношении всего имущества, например, в отношении комнаты, общей площади, части арендуемого помещения и т. д.
• Субаренда может быть на часть срока аренды. Например, арендатор может сдать недвижимость в субаренду на месяц, а затем сохранить ее после того, как третья сторона завершит свою месячную субаренду.
• Поскольку договор субаренды находится между арендатором и третьей стороной, арендная плата часто является предметом переговоров, исходя из срока субаренды и других обстоятельств.
• Третье лицо в договоре субаренды не имеет прямых отношений с арендодателем.
• Субарендатору необходимо получить согласие как арендатора, так и арендодателя на любой ремонт или изменение имущества во время их субаренды.

Вот еще о переуступке аренды здесь .

Познакомьтесь с юристами на нашей платформе

Майкл М.

308 проектов на СС

Просмотр профиля

Элберт Т.

4 проекта на СС

Просмотр профиля

Брайан Б.

138 проектов на СС

Просмотр профиля

Грегори Ф.

7 проектов на СС

Просмотр профиля

Стороны, участвующие в договоре аренды

В договоре аренды участвуют три стороны: арендодатель или владелец имущества, цедент и цессионарий. Первоначальный договор аренды заключается между арендодателем и арендатором или цедентом. В договоре аренды излагаются обязанности и ответственность обеих сторон, когда речь идет об аренде имущества. Теперь, когда арендатор решает передать аренду третьему лицу, третье лицо называется правопреемником. Правопреемник берет на себя обязанности, предусмотренные первоначальным договором аренды между цедентом и арендодателем. арендодатель должен дать согласие к уступке аренды до уступки.

Например, Джейк арендует коммерческую недвижимость для своего бизнеса у Пола на два года, начиная с января 2013 года по январь 2015 года. В январе 2014 года Джейк переживает финансовый кризис и вынужден закрыть свой бизнес, чтобы переехать в другой город. Джейк не хочет продолжать платить арендную плату за имущество, поскольку он не будет использовать его в течение года, оставшегося до окончания срока аренды. Друг Джейка, Джон, скоро превратит свой цифровой бизнес в обычный магазин. Джон искал место, чтобы дать толчок своему предприятию. Джейк может передать свое помещение на оставшуюся часть срока аренды Джону посредством переуступки аренды. Джейку нужно будет получить одобрение своего арендодателя, а затем начать процесс назначения. Здесь Джейк будет правопреемником, который передает все свои обязанности и ответственность, связанные с арендой, Джону, который будет правопреемником.

Подробнее о договорах аренды можно прочитать здесь .

Изображение через Pexels от RODNAE

Переуступка аренды от продавца к покупателю

В случае с жилой недвижимостью арендодатель может переуступить свои права аренды новому покупателю здания. Арендодатель уступит право взимать арендную плату покупателю. Это позволит покупателю взимать всю арендную плату с существующих арендаторов в этой собственности. Эта уступка может также включать уступку обеспечительных депозитов, если стороны согласны с этим. Этот тип уступки обеспечивает защиту покупателя, чтобы он мог взимать арендную плату за собственность.

Переуступка права аренды от продавца покупателю также требует, чтобы все арендаторы были осведомлены о продаже имущества. Покупатель-продавец должен надлежащим образом уведомить арендаторов вместе с уведомлением о переуступке аренды, подписанным как покупателем, так и продавцом. Арендаторы также должны быть проинформированы о контактной информации нового арендодателя и способах оплаты, которые будут использоваться для выплаты арендной платы новому арендодателю.

Подробнее о договорах аренды между покупателем и продавцом см. здесь .

Получить помощь с переуступкой аренды

У вас есть вопросы по аренде и вы хотите поговорить со специалистом? Опубликовать проект сегодня на ContractsCounsel и получать предложения от юристы по недвижимости которые специализируются на аренде.

Задания: Основной закон | Stimmel Law

Уступка прав или обязательств является обычным договорным событием в соответствии с законом, и право на уступку (или запрет на уступку) содержится в большинстве соглашений, договоров аренды и бизнес-структурных документов, созданных в Соединенных Штатах.

Как и со многими широко используемыми терминами, люди знакомы с этим термином, но часто не осознают или полностью не осознают его значение. Концепция уступки прав и обязанностей является одной из тех простых концепций с широким спектром разветвлений в договорном и деловом контексте, и во многих случаях закон налагает серьезные ограничения на действительность и последствия уступки. Четкие договорные положения, касающиеся уступок и прав, должны быть в каждом создаваемом документе и структуре, и в этой статье будет показано, почему такое составление необходимо для создания надлежащих и эффективных контрактов и структур.

Читатель должен сначала прочитать статью о Субъектах с Ограниченной Ответственностью в США и Контрактах , так как информация в этих статьях будет использоваться в этой статье.

 

Основные определения и понятия:

Цессия — это передача прав, принадлежащих одной стороне, называемой «цедентом», другой стороне, называемой «цессионарием». Правовая природа уступки и договорные условия договора между сторонами определяют некоторые дополнительные права и обязанности, сопровождающие уступку. Уступка прав по договору обычно полностью передает правопреемнику права на получение выгод, вытекающих из договора. Обычно срок уступки ограничивается передачей нематериальных прав, таких как договорные права и права, связанные с собственностью. Merchants Service Co. против суда мелких тяжб , 35 Cal. 2d 109, 113–114 (Кал. 1950 г.).

Уступка, как правило, разрешена в соответствии с законом, если нет прямого запрета на уступку в основном договоре или договоре аренды. В тех случаях, когда уступки разрешены, цеденту не нужно консультироваться с другой стороной договора, а он может просто уступить права в этот момент. Однако переуступка не может оказывать неблагоприятного воздействия на обязанности другой стороны договора и не может уменьшать шансы другой стороны на получение полного исполнения. Цедент, как правило, остается ответственным, если другая сторона договора не договорилась об ином.

Последствием действительной уступки является устранение частной жизни между цедентом и должником и создание частной жизни между должником и цессионарием. Приватность обычно определяется как прямые и непосредственные договорные отношения. См. дело Merchants выше.

Кроме того, чтобы назначение было эффективным в большинстве юрисдикций, оно должно происходить в настоящем. Обычно право на будущее не передается; уступка наделяет непосредственными правами и обязанностями.

Для создания уступки не требуется какой-либо конкретной формулировки, если цедент ясно заявляет о своем намерении передать определенные договорные права цессионарию. Поскольку из-за двусмысленных или расплывчатых формулировок может возникнуть дорогостоящий судебный процесс, очень важно получить правильную формулировку. Соглашение должно отражать намерение передать права и может быть устным или письменным, а передаваемые права должны быть определенными.

Обратите внимание, что уступка доли представляет собой передачу некоторого идентифицируемого имущества, требования или права от цедента к цессионарию. Уступка действует для передачи цессионарию всех прав, титула или интереса цедента в переданной вещи. Передача всех прав, правового титула и интересов передает все, чем владел цедент в переданной вещи, и цессионарий стоит на месте цедента. Knott против McDonald’s Corp. ., 985 F. Supp. 1222 г. (Северная Дакота Кал. 1997)

Стороны должны иметь намерение осуществить уступку во время передачи, хотя нет необходимости в каком-либо конкретном языке или процедуре. Еще в деле National Reserve Co. против Metropolitan Trust Co ., 17 Cal. 2d 827 (Cal. 1941) суд постановил, что при определении того, какие права или интересы переходят в рамках уступки, намерение сторон, выраженное в документе, имеет решающее значение.

Намерение сторон уступки является вопросом факта, который должен быть выведен не только из документа, подписанного сторонами, но и из сопутствующих обстоятельств. Когда нет письменных доказательств намерения передать какое-либо идентифицируемое имущество, требование или право, необходимо тщательно изучить сопутствующие обстоятельства и действия сторон, чтобы установить их намерения. Strosberg v. Brauvin Realty Servs., 295 Ill. App. 3d 17 (Ill. App. Ct. 1st Dist. 1998)

Общее правило, применимое к уступкам прав выбора в действии, заключается в том, что уступка, если нет иного договора, влечет за собой все ценные бумаги, находящиеся в собственности цедента как обеспечения требования и всех сопутствующих прав и наделяет правопреемника справедливым правом собственности на такие залоговые ценные бумаги и сопутствующие права. Однако безоговорочная уступка договора или выбора в действии, без указания намерений сторон, наделяет цессионария переуступленным договором или выбором, а также всеми правами и средствами правовой защиты, связанными с ним.

Дополнительные примеры: В Strosberg v. Brauvin Realty Servs ., 295 Ill. App. 3d 17 (Ill. App. Ct. 1st Dist. 1998), суд постановил, что правопреемник стороны в соглашении о субординации имеет право на выгоды и подлежит бремени соглашения. В деле Florida E.C.R. Co. v. Eno , 99 Fla. 887 (Fla. 1930) суд постановил, что простая уступка всех причитающихся сумм сама по себе не создает никакой иной или иной ответственности владельца перед правопреемником, кроме которая существовала от собственника к цеденту.

И обратите внимание, что даже если уступка наделяет цессионария всеми правами, средствами правовой защиты и условными выгодами, которые относятся к уступленной вещи, те, которые принадлежат лично цеденту и предназначены исключительно для его выгоды, не переуступаются. Rasp v. Hidden Valley Lake, Inc. ., 519 N.E.2d 153, 158 (Ind. Ct. App. 1988). Таким образом, если базовое соглашение предусматривает, что услуга может быть предоставлена ​​только X, X не может уступить это право Y.0004

Хотя разница между новацией и уступкой может показаться незначительной, она существенна. «Новация — это акт, посредством которого одна сторона передает все свои обязательства и выгоды по договору третьей стороне». При нововведении третья сторона успешно заменяет первоначальную сторону в качестве стороны договора. «При новации договора другая договаривающаяся сторона должна оставаться в том же положении, в котором она находилась до внесения новации».

 

Примеры:

Субаренда – это передача, при которой арендатор сохраняет право повторного входа в арендуемое помещение. Однако, если арендатор передает все арендованное имущество, не сохраняя за собой права на повторный въезд или другого обратного интереса, то передача является уступкой. Цедент обычно также освобождается от ответственности перед арендодателем только в том случае, если арендодатель соглашается или допускает это право в договоре аренды. При субаренде первоначальный арендатор не освобождается от обязательств по первоначальной аренде.

 

Уступка по праву справедливости:

Уступка по праву справедливости — это уступка, в которой у кого-то есть будущие интересы, и она недействительна по закону, но действительна в суде справедливости. В деле Национальный банк Республики против United Sec. Жизнь Инс. & Trust Co. , 17 App. DC 112 (DC Cir. 1900), суд постановил, что для того, чтобы представлять собой справедливое назначение выбора в действии, в целом должно произойти следующее: все, что сказано в письменной форме или сделано, во исполнение соглашения и за ценное вознаграждение или во внимание предшествующего долга, привести в действие выбор или фонд, вышедший из-под контроля владельца, и присвоить его другому лицу или в пользу другого лица, равносильно справедливой уступке. Таким образом, соглашение между должником и кредитором о том, что долг должен быть выплачен из определенного фонда, направляемого должнику, может действовать как уступка по праву справедливости.

В деле Egypt Navigation Co. против Baker Invs. Corp. , 2008 г., США. LEXIS 30804 (S.D.N.Y., 14 апреля 2008 г.) суд постановил, что уступка по праву справедливости имеет место в соответствии с английским правом, когда цедент с намерением передать свое право на выбор в действии информирует цессионария о переданном таким образом праве.

Исполнительное соглашение или декларация о доверительном управлении также являются уступками по праву справедливости, если они не могут быть исполнены как уступки в судебном порядке, но подлежат исполнению судом справедливости, осуществляющим разумное усмотрение в соответствии с обстоятельствами дела. Поскольку Калифорния сочетает в себе суды справедливости и суды общей юрисдикции, один и тот же суд будет заслушивать аргументы относительно того, имела ли место справедливая уступка. Довольно часто такая помощь предоставляется во избежание мошенничества или неосновательного обогащения.

Обратите внимание, что получение задания мошенническим путем делает задание недействительным. Мошенничество разрушает действительность всего, во что оно входит. Он делает недействительными самые торжественные контракты, документы и даже судебные решения. Уокер против Рича , 79 Cal. Приложение. 139 (Калифорнийское приложение 1926 г.). Если уступка совершена с мошенническим намерением задержать, воспрепятствовать или обмануть кредиторов, то она фактически недействительна как мошенническая. См. нашу статью о переводах мошенническим кредиторам .

Но учтите, что мотивы, побудившие цедента совершить передачу, будут считаться несущественными и не будут представлять собой защиты от действия цессионария, если уступка считается действительной во всех других отношениях.

 

Исполнимость уступок:

Возможность передачи права по договору определяется правом места заключения договора. Действительность и последствия уступки определяются законом места уступки. Действительность уступки договорного права регулируется правом государства, имеющего наиболее существенное отношение к уступке и сторонам.

В некоторых юрисдикциях традиционные нормы коллизионного права, регулирующие уступки, были отклонены, и применяется право места, имеющего наиболее значимые контакты с уступкой. В деле 90 139 Даунс против Американского мутанта. Ответственность Инс. Co ., 14 NY2d 266 (NY 1964), жена и ее муж расстались, и жена получила решение о разводе с мужем в Нью-Йорке. Решение требовало, чтобы муж выплачивал жене определенную ежегодную сумму. Муж отдавал жене 50 процентов своей будущей зарплаты, жалованья и заработка. Соглашение уполномочивало работодателя производить такие выплаты жене.

После того, как муж переехал из Нью-Йорка, жена узнала, что он работает у работодателя в Массачусетсе. Она прислала соответствующее уведомление и потребовала оплаты по договору. Работодатель отказался, и жена подала иск о принудительном исполнении. Суд отметил, что Массачусетс не запрещал присвоение заработной платы мужа. Более того, закон штата Массачусетс не имел решающей силы, поскольку Нью-Йорк имел наиболее важное отношение к уступке. Поэтому суд вынес решение в пользу жены.

Таким образом, действительность уступки определяется с учетом закона суда, имеющего наиболее существенное отношение к самой уступке. Чтобы определить применимое право уступок, суд должен обратиться к праву государства, которое наиболее существенно связано с рассматриваемым им основным вопросом.

Уступка договорных прав:

Как правило, закон разрешает уступку договорных прав, за исключением случаев, когда замена прав существенно меняет обязанности должника, существенно увеличивает бремя или риск, возлагаемые на должника по договору, существенно уменьшить шансы на получение обратного исполнения или существенно снизить ценность исполнения для должника. Рестат 2d Контрактов, § 317(2)(a). Это предполагает, что в основном соглашении ничего не говорится о праве уступки.

Если договор прямо исключает уступку, договорное право не подлежит уступке. Вопрос о том, подлежит ли договор переуступке, зависит от договорного намерения, и чтобы распознать это намерение, необходимо обратиться к языку, используемому сторонами.

При отсутствии прямо выраженного положения об обратном права и обязанности по двустороннему исполнительному договору, который не предполагает личных навыков, доверия или уверенности, могут быть переданы без согласия другой стороны. Но обратите внимание, что уступка недействительна, если она существенно изменит обязанности и ответственность другой стороны. Как только уступка вступает в силу, цессионарий становится на место цедента и принимает на себя все права цедента. Следовательно, после действительной уступки право цедента на исполнение аннулируется, передается цессионарию, и цессионарий обладает теми же правами, выгодами и средствами правовой защиты, которыми когда-то владел цедент. Robert Lamb Hart Planners & Architects против Evergreen, Ltd. , 787 F. Supp. 753 (Ю. Д. Огайо, 1992).

С другой стороны, на право цессионария в отношении должника распространяются «все ограничения права цедента, все возражения против него, а также все зачеты и встречные требования, которые были бы доступны против цедента, если бы не было уступки , при условии, что эти возражения и взаимозачеты основаны на фактах, существовавших на момент выполнения задания». См. Роберт Лэмб , корпус, выше.

Контракт может ограничивать переуступку полномочий. Как правило, договорные положения, которые ограничивают уступку контракта без согласия должника, являются действительными и подлежащими исполнению, даже если на уступку имеется законное разрешение. Ограничение права назначать часто неэффективно, если это ограничение не указано прямо и точно. Оговорки против уступки эффективны только в том случае, если они содержат четкие и недвусмысленные формулировки запрета. Оговорки против уступки защищают только должника и не влияют на сделку между цессионарием и цедентом.

Обычно запрет на уступку договора не препятствует уступке права на получение причитающихся платежей, если только обстоятельства не указывают на обратное. Более того, договаривающиеся стороны не могут простым положением о неуступке предотвратить фактическое отчуждение права на денежные средства, подлежащее уплате в соответствии с договором.

Положение контракта, запрещающее или ограничивающее уступку, может быть отменено, или сторона может действовать таким образом, чтобы не возражать против уступки, например, фактически ратифицировав уступку. От права аннулировать уступку, совершенную в нарушение положения о запрете уступки, можно отказаться либо до, либо после уступки. Смотрите нашу статью о Контракты.

 

Положения о неконкуренции и переуступки прав:

Для большинства покупателей бизнеса критически важно обеспечить, чтобы ключевые сотрудники приобретаемого бизнеса не могли создать конкурирующую компанию. Некоторые штаты строго ограничивают такие пункты, некоторые разрешают их. Калифорния ограничивает положения о неконкуренции, разрешая их только при определенных обстоятельствах. Общий вопрос в тех штатах, которые разрешают их, заключается в том, могут ли такие права быть переданы новой стороне, например покупателю покупателя.

Соглашение о неконкуренции, также называемое неконкурентной оговоркой, представляет собой официальное соглашение, запрещающее одной стороне выполнять аналогичную работу или бизнес в пределах обозначенной территории в течение определенного периода времени. Этот тип пункта обычно включается в договоры между работодателем и работником, а также в договоры между покупателем и продавцом бизнеса.

Многие работники подписывают соглашение о неконкуренции в рамках оформления документов, необходимых для трудоустройства. Это может быть отдельный документ, аналогичный соглашению о неразглашении, или он может быть скрыт в ряде других пунктов контракта. Соглашение о неконкуренции, как правило, является законным и подлежит исполнению, хотя есть некоторые исключения и ограничения.

Всякий раз, когда компания набирает квалифицированных сотрудников, она тратит значительное количество времени и средств на их обучение. Например, химику-исследователю или инженеру-конструктору часто требуются годы, прежде чем он приобретет практические знания о линейке продуктов компании, включая коммерческие секреты и особо важную информацию. Однако, как только сотрудник получает эти знания и опыт, может произойти все, что угодно. Сотрудник может работать в компании до выхода на пенсию, принять более выгодное предложение от конкурирующей компании или начать свой собственный бизнес.

Соглашение о неконкуренции может охватывать ряд потенциальных проблем между работодателями и бывшими работниками. Многие компании тратят годы на развитие местной базы клиентов или клиентов. Важно, чтобы эта клиентская база не попала в руки местных конкурентов. Когда сотрудник подписывает соглашение о неконкуренции, он или она обычно соглашается не использовать инсайдерскую информацию о клиентской базе компании, чтобы поставить компанию в невыгодное положение. Соглашение о неконкуренции часто определяет широкий географический район, который считается закрытым для бывших сотрудников, возможно, десятки или сотни миль.

Еще одна проблема, связанная с соглашением о неконкуренции, — это потенциальная «утечка мозгов». Некоторые бывшие высокопоставленные сотрудники могут попытаться нанять других из той же компании, чтобы создать новую конкуренцию. Удержание сотрудников, особенно тех, кто обладает уникальными навыками или собственными знаниями, жизненно важно для большинства компаний, поэтому соглашение о неконкуренции может предусматривать определенные ограничения на найм или прием на работу сотрудников.

Соглашение о неконкуренции может также определять определенный период времени, прежде чем бывший сотрудник сможет искать работу в аналогичной области. Многие компании предлагают существенное выходное пособие, чтобы убедиться, что бывшие сотрудники финансово платежеспособны, пока не будут выполнены условия договора о неконкуренции.

Поскольку использование соглашения о неконкуренции может быть спорным, несколько штатов, включая Калифорнию, в значительной степени запретили этот тип договорных формулировок. Юридическое обеспечение соблюдения этих соглашений ложится на отдельные штаты, и многие из них встали на сторону работника в ходе арбитража или судебного разбирательства. Соглашение о неконкуренции должно быть разумным и конкретным, с определенными периодами времени и зонами действия. Если соглашение дает компании слишком много власти над бывшими сотрудниками или является двусмысленным, суды штатов могут объявить его чрезмерным и, следовательно, не имеющим исковой силы. В таком случае работник может воспользоваться любой возможностью трудоустройства, включая работу на прямого конкурента или создание собственной новой компании.

Было установлено, что обязательство работника не конкурировать может быть уступлено , когда один бизнес передается другому, что слияние не является уступкой обязательства не конкурировать, и что соглашение не конкурировать подлежит принудительному исполнению правопреемник работодателя, если назначение не создает дополнительного бремени занятости или других неудобств для работника. Однако в некоторых штатах, таких как Гавайи, также было установлено, что соглашение о неконкуренции не может быть передано, и в соответствии с различными законами по разным причинам такие соглашения не подлежат исполнению в отношении работника преемником работодателя. Гавайи против Gannett Pac. Corp. , 99 F. Supp. 2d 1241 (D. Haw. 1999)

Крайне важно получить информацию о соответствующем законодательстве применимого штата, прежде чем разрабатывать или пытаться применять права уступки в этой конкретной области.

 

Заключение:

В современном деловом мире с быстро меняющимися структурами, соглашениями, сотрудниками и проектами способность распределять права и обязанности необходима для обеспечения гибкости и приспособления к новым ситуациям. И наоборот, способность удержать договаривающуюся сторону в сделке может иметь важное значение для будущего стороны. Таким образом, закон об уступках и ограничениях на них является важнейшим аспектом любого соглашения и любой структуры. Договаривающиеся стороны часто обращают внимание на это основное положение или вписывают его в сделку в последнюю минуту, но оно легко может стать наиболее важной частью сделки.

Например, один из наших клиентов пришел в офис возмущенным тем, что его партнер по крупному экспортному соглашению, у которого были отличные связи в Бразилии, вместо этого решил заняться другим предприятием и передал соглашение стороне, неизвестной нашему клиенту. и без деловых контактов, которые наш клиент считал жизненно важными.