Договор переуступки прав на квартиру в новостройке: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Переуступка прав в новостройке: что нужно знать :: Жилье :: РБК Недвижимость

Рассказываем, как приобрести квартиру в строящемся ЖК у дольщика и какие риски есть у подобной сделки

Фото: ronstik\shutterstock

Высокий спрос на недвижимость привел к тому, что предложение новостроек в Москве сократилось до исторического минимума. Но даже если застройщик уже завершил продажу квартир в строящемся доме, жилье в приглянувшейся новостройке еще можно попробовать приобрести у дольщиков. Такие сделки совершают путем переуступки права по договорам долевого участия (ДДУ).

Рассказываем, как происходит процедура переуступки прав, какие достоинства и недостатки есть у этой процедуры.

Что такое цессия

Цессия, или переуступка права требования по договору участия в долевом строительстве — это передача прав и обязанностей по ДДУ от одного лица другому. «Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене», — говорит генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина.

Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК.

Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.

Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, напоминает частнопрактикующий юрист Андрей Лямзин. «Вы покупаете не жилье, а только право требования на объект недвижимости, которого, по сути, еще нет (этим договор отличается от договора купли-продажи). В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости», — поясняет эксперт.

Фото: Kekyalyaynen\shutterstock

Виды переуступки

Все сделки по переуступке можно разделить на два основных вида в зависимости от статуса собственника: физическое это лицо или юридическое. Основная разница между ними состоит в форме расчета.

«Если переуступка оформляется от юридического лица физическому, сделка глобально не отличается от сделки между двумя физическими лицами. Но расчет по такому договору возможен только в безналичной форме и только после государственной регистрации договора», — подчеркивает Наталья Шаталина.

Процедура переуступки прав

Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.

«Девелопер должен передать покупателю подтверждающие оплату документы. Если квартира куплена в ипотеку, требуется представить справку об отсутствии обременений», — подчеркивает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Если ДДУ не оплачен в полном объеме, оформление переуступки возможно только при получении согласия от застройщика. В этом случае также потребуется включить в договор переуступки положение о переходе долга к новому дольщику, добавляет Надежда Коркка. Затем происходит подписание документации (в том числе передаточного акта), и договор направляется на регистрацию в Росреестр. После этого покупатель рассчитывается с продавцом. Вместе с правами требования новый дольщик получает от прежнего оригинал ДДУ.

Фото: Indypendenz\shutterstock

Особенности и риски

С введением в регулирующий долевое строительство закон № 214-ФЗ требований о расчетах с застройщиком через эскроу-счета схема переуступки изменилась. Помимо уступки самого договора долевого участия, теперь переуступаются также права на эскроу-счет, открытый предыдущим дольщиком.

Хотя эскроу-счет и открывается на имя конкретного человека, права на размещенные на нем деньги, включая право на их получение со счета при незавершенном строительстве, можно передать новому дольщику. При переуступке это происходит с момента государственной регистрации договора.

Один из рисков, как отмечает Наталия Шаталина, — возможность купить права требования на жилье, которые уже переуступались: например, подрядчик-юрлицо продал квартиру по переуступке частному инвестору, а тот, в свою очередь, конечному покупателю.

«Если впоследствии одно из промежуточных звеньев обанкротится, этот факт может поставить под сомнение и правомочия конечного приобретателя права на квартиру. И если она находится в недостроенном доме, покупатель не получает защиту по праву добросовестного приобретателя — ее может использовать только приобретатель готовой квартиры», — объясняет Наталья Шаталина.

Еще одна особенность сделок переуступки в том, что при оформлении документов действие первого ДДУ в строительстве не прекращается, в нем лишь происходит замена дольщика. Это значит, что в договор, заключенный ранее между застройщиком и текущим продавцом, внести какие-либо правки не получится.

«Все обязанности застройщика, закрепленные в первоначальном договоре, будут действовать в отношении нового приобретателя (сроки выполнения работ, цена квартиры, гарантийный срок и т. д.). А все обязанности, указанные в договоре долевого участия в строительстве, принимает новый участник долевого строительства. В этом есть один существенный недостаток: если ДДУ по каким-то причинам будет признан недействительным, новый дольщик не сможет предъявить претензии к застройщику, только к продавцу», — отмечает Шаталина.

Мало того, как подчеркивает эксперт, есть вероятность, что суд признает незаконной уступку прав по недействительному договору. В этом случает у застройщика не останется вообще никаких обязательств перед новым дольщиком.

Есть и еще один риск: в ДДУ указана стоимость, по которой квартиру приобретал первый дольщик. Как правило, переуступка происходит уже на другой стадии строительной готовности дома — а это уже другая стоимость квартиры. На цене также сказывается рыночная ситуация — в результате новый дольщик покупает жилье по цене заметно выше, чем указана в ДДУ. Это значит, что при задержке ввода дома или других судебных разбирательствах с застройщиком все штрафы в пользу нового дольщика будут рассчитываться из суммы меньшей, чем та, которую он реально заплатил.

Фото: Evannovostro\shutterstock

Читайте также: Переуступка прав: как устроена перепродажа квартир в новостройках

Как обезопасить себя

Как говорят опрошенные «РБК-Недвижимостью» эксперты, сейчас случаи недобросовестности продавцов при переуступке встречаются все реже, но перед сделкой все-таки необходима проверка по ряду факторов. По словам председателя совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирины Доброхотовой, минимальный чек-лист для покупателя жилья по договору цессии включает в себя следующие пункты:

• во-первых, покупателю необходимо проверить, внес ли дольщик все платежи по ДДУ. Для этого нужно запросить у застройщика справку об исполнении финансовых обязательств и квитанции на общую сумму ДДУ у продавца;
• во-вторых, ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН, это можно проверить по штампу на оригинале договора или заказать выписку из ЕГРН на земельный участок, на котором ведется строительство дома;
• в-третьих, необходимо удостовериться в отсутствии залога прав по ДДУ. Об этом свидетельствует штамп на оригинале ДДУ, содержащий слова «произведена государственная регистрация залога прав по ДДУ» или «произведена государственная регистрация ипотеки». Отсутствие залога также можно проверить в выписке ЕГРН;
• в-четвертых, следует проверить самого продавца. Нужно узнать, не является ли продавец банкротом, фигурантом судебных дел, не имеет ли долгов у судебных приставов и действителен ли его паспорт. Эту информацию можно получить на сайтах городского суда, Федеральной службы судебных приставов, Единого федерального реестра сведений о банкротстве, Главного управления по вопросам миграции МВД России.

Читайте также:

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Покупка жилья в новостройке обычно проходит с участием двух сторон: собственно покупателя и застройщика. Но иногда случается, что все квартиры с удачными планировками уже проданы. Многие начинают тут же искать другую новостройку, но не всегда это так уж необходимо. Существует так называемый договор цессии или договор переуступки права на квартиру в новостройке. С его помощью можно приобрести квадратные метры, которые застройщик уже продал.

Что такое переуступка

Подробно о договоре переуступки квартиры в новостройке мы писали в отдельной статье. Она называется «Что такое договор цессии простыми словами». Там термину дается определение, а также поясняется, как можно купить и продать квартиру подобным образом.

Автор фото — Alexander Yampolsky, flickr.com

Если говорить кратко, то переуступка или цессия — это передача прав на получение долга от одного лица к другому. Заключая договор с застройщиком, вы покупаете не объект, а права на его получение. Эти же права передаются по договору переуступки жилья. Как именно это делается — читайте в указанной статье. А пока поговорим о плюсах и минусах таких сделок.

Переуступку часто практикуют инвесторы, которые приобретают квартиры на ранних этапах строительства, а потом перепродают их людям, не готовым рисковать и платить за квадратные метры на этапе котлована. Также ей пользуются те, кто купил долю в новостройке, но срочно захотел вернуть вложенные средства. Для таких людей цессия — единственный выход.

Преимущества договора переуступки

В большинстве своем покупка квартиры по договору переуступки — весьма выгодная для покупателя сделка. Если вы ведете дела с инвестором, то ему невыгодно затягивать с продажей. У таких дельцов обычно по несколько квартир и еще определенное количество уже присмотрено. Они готовы продать имеющееся жилье сравнительно недорого, чтобы поскорее получить прибыль. Если же человек продает свою долю по личным обстоятельствам, он тоже больше смотрит на сроки, чем на выгоду.Другие преимущества договора переуступки:

1. Можно найти квартиру лучше, чем предлагает застройщик. Как правило, инвесторы выкупают жилье на лучших этажах и с самым приятным видом из окна.
2. Минимальный риск, что стройка остановится и здание не будет сдано.
3. Нередко продавцы демпингуют, стараясь как можно скорее найти покупателя. В итоге можно приобрести квартиру даже дешевле, чем у застройщика.
4. На рынке переуступок нет рисков получить квартиру вместе с претендующими на нее наследниками, что на вторичке не редкость. Дополнительные гарантии дает сам застройщик, т. к. он тоже участвует в сделке. Он дорожит своей репутацией и старается не допускать расторжения договоров переуступки.

Автор фото — Alexander Yampolsky, flickr.com

Переуступка весьма популярна, так как она позволяет сравнительно дешево купить квартиру, которая уже точно будет построена. Покупателю не нужно рисковать и вкладываться на этапе котлована, а инвестор зарабатывает свою разницу в цене. Однако у подобного рода сделок есть и неприятные моменты.

Недостатки покупки недвижимости по договору переуступки

Особых подводных камней договор переуступки квартиры в строящемся доме под собой не имеет. Как и в случае с любой новостройкой, существуют риски, что девелопер не справится со своими обязательствами по какой-то причине, то есть просто не построит ваш дом. Чтобы избежать такого развития событий, необходимо тщательно изучать и сам ЖК (есть ли разрешение на строительство, права на участок и т. д.), и информацию о застройщике. Про большинство питерских компаний есть много подробностей в открытом доступе.

Специфические для покупки квартиры по договору переуступки риски:

1. Предлагать переуступку может не тот человек, который зарегистрирован дольщиком. Это обязательно нужно проверить. Если кто-то выступает от лица дольщика, у него должна быть нотариальная доверенность.
2. Застройщик может запрещать переуступки в договоре ДДУ. Обязательно убедитесь, что подобного пункта в нем нет. А желательно вообще получить разрешительное письмо от девелопера, чтобы в будущем точно не было проблем.
3. Если сделка будет признана незаконной, то все обязательства застройщика перед тем, кто заключил договор цессии, исчезнут. Предъявить претензии можно будет только тому, кто продал вам свое право требования доли в строящемся доме.
4. Почти всегда у покупателя нет времени подумать. Сделка перестает быть возможной, как только сдается дом, поэтому инвесторы стараются успеть до этого момента. Потом им придется уже оформлять договор купли-продажи.

Некоторые покупатели не задумываются, что при покупке квартиры по договору переуступки также нужно проверять продавца. Если он состоит в браке, потребуется разрешение от супруга. Осложняют сделку и несовершеннолетние дети. Не имеет значения, построены ли уже квадратные метры или нет, семья владельца может оспорить сделку в суде.

Изображение из Public domain

Особого внимания требуют сделки, в которых участвует подрядчик. Застройщики нередко расплачиваются с ними квартирами, а не деньгами. В этом случае нужно не просто изучить деятельность фирмы, с которой вы заключаете договор цессии, но и убедиться, что все обязательства перед девелопером она выполнила в полном объеме. Внимательно читайте ДДУ, а лучше обратитесь к представителям застройщика, которые скажут, нет ли у них претензий к подрядчику.

Мы кратко обсудили, что такое договор переуступки права на квартиру, и подробно разобрали плюсы и минусы такого подхода. Надеемся, что наш материал поможет вам приобрести жилье мечты, даже если его уже успел кто-то купить у застройщика. А если будут сложности с поиском подходящей квартиры, загляните в наш каталог новостроек. Огромное количество самого разного жилья ждет вашего внимания!

Переуступка права собственности на квартиру – что это такое?

Сегодня сделки, совершаемые при помощи переуступки прав достаточно распространены. Они абсолютно законны и полностью безопасны.

Содержание:

1. Что такое переуступка прав на квартиру?
2. Виды переуступок
3. Особенности и возможные риски
4. Как продать квартиру по переуступке?

В случае, если вас интересуют квартиры в Сочи без переуступки прав, и вы желаете приобрести недвижимость напрямую от застройщика, обращайтесь к сотрудникам компании «Винсент Недвижимость»! Мы будем искренне рады помочь вам в вопросах поиска и выбора самого лучшего варианта, устраивающего по всем параметрам!

Прежде чем рассказать вам о видах и особенностях, предлагаем начать с элементарных азов и разобраться с терминологией. Переуступка прав на квартиру в жилом комплексе или в новостройке – это сделка, которая подразумевает передачу прав собственности на объект недвижимого имущества. Иногда переуступку называют цессией – это юридический термин, но своей сути он от этого не теряет.

Когда человек приобретает недвижимость в строящемся жилом комплексе, он заключает с застройщиком договор долевого участия. Полноценным собственником он станет только после ввода дома в эксплуатацию. Ситуации бывают разные: кто-то решает переехать в другой город, а кто-то находит более интересный для себя вариант. Ввиду того, что до окончания строительных работ, продать квартиру дольщик не может, осуществляется переуступка прав собственности на квартиру в новостройке.

Сразу бы хотелось обратить ваше внимание на то, что такие сделки абсолютно законны и встречаются достаточно часто. Они регламентируются Федеральным Законом № 214 «Об участии в долевом строительстве». Более того, к ним часто прибегают в тех случаях, когда человек приобретает квартиру на стадии котлована с целью инвестирования и решает продать жилье после повышения стоимости.

Назад к содержанию

Переуступка права требования на квартиру бывает следующих видов:

• Объект принадлежит физическому лицу;
• Квартира оформлена на организацию или юридическое лицо.

В первом случае все предельно просто и понятно. Выше мы приводили примеры. Сюда относятся ситуации, когда покупатель решает продать свою квартиру до конца строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. В этом случае действие текущего договора долевого участия не прекращается и в нем меняется только ФИО и паспортные данные дольщика.

Недостатком можно выделить только то, что невозможно внести коррективы, касающиеся договорных отношений. Если человека, решающего купить квартиру по переуступке, в договоре что-то не устраивает, то остается два варианта развития событий: соглашаться на условия или искать другую квартиру.

В случае, когда договор переуступки заключается не с физическим, а с юридическим лицом, нужно очень внимательно изучить первоначальный договор, а также проверить – точно ли он оплачен. Обращаем ваше внимание на то, что оплата по такому договору осуществляется исключительно путем безналичного расчета и только после регистрации договора в Росреестре!

Еще один важный момент, касающийся переуступки – это согласование с застройщиком. Обычно этого делать не нужно, кроме тех случаев, когда это прописано в ДДУ. Однако, в интересах покупателя стоит уведомление, поскольку собственником квартиры по итогу станет он. Отдельные компании могут взимать плату за переоформление договора. Это важно уточнить заблаговременно.

Назад к содержанию

В целом, право переуступки квартиры в строящемся доме – это в каком-то смысле более безопасная сделка, чем покупка квартиры по договору долевого участия. Практика показывает, что с договором цессии продают квартиры в домах, которые уже почти построены, соответственно – риски сводятся к минимуму.

Еще одним важным преимуществом переуступки является возможность купить квартиру на более выгодных условиях чем тогда, когда жилой комплекс будет уже введен в эксплуатацию. Часто по переуступке покупают квартиры для инвестирования, чтобы перепродать их дороже после сдачи дома.

Что касается сложностей в такой сделке, то здесь нужно учитывать тот факт, что помимо продавца и покупателя в сделке присутствуют третьи лица – застройщик и, если квартира приобреталась в ипотеку, то банк.

В момент продажи первый покупатель снимает с себя абсолютно всю ответственность и, если вдруг, застройщик окажется недобросовестным или же обанкротится, то все судебные тяжбы лягут на плечи того, кто покупает квартиру по переуступке. Поэтому перед покупкой нужно узнать о цели продажи, а также проверить застройщика.

В ситуации, если квартира куплена в ипотеку, объект недвижимости не может быть передан покупателю без согласия банка. Здесь сначала нужно решить вопрос с финансовой организацией, в которой вы получали кредит, а затем уже искать покупателей и заниматься переоформлением. Обращаем ваше внимание на то, что переуступка прав собственности в обязательном порядке должна быть зарегистрирована в Росреестре!

Назад к содержанию

Сделка с договором цессии не представляет ничего сложного, но к ней нужно подойти максимально ответственно. Можно выделить следующие этапы данной процедуры:

1. Подготовка;
2. Составление и подписание договора;
3. Регистрация в Росреестре или МФЦ.

На этапе подготовки покупателям нужно запросить у продавца договор долевого участия и изучить его самым внимательным образом. Кроме договора, запросите дополнительные соглашения (если они есть), техническую документацию. Особое внимание уделите таким пунктам как оплата, срок ввода жилого комплекса в эксплуатацию. Лучше всего привлечь к сделке специалиста по недвижимости, имеющего за спиной опыт работы с продажей квартир по переуступке.

Продавцам на данном этапе лучше всего получить у застройщика справку об оплате и согласие на переуступку прав собственности (если договор подразумевает оповещение). Важно! Если квартира была куплена в браке, то дополнительно потребуется нотариально заверенное согласие супруга на продажу.

Если в ДДУ вас все устроило, то переходим ко второму этапу – составлению договора цессии (переуступки, передачи права). Иногда застройщик может предложить свои услуги и предоставить уже готовый образец договора. Еще раз внимательно с ним ознакомьтесь и уделите должное внимание каждому из пунктов.

Если долг продавца перед застройщиком покрыт не в полном объеме, то условия перевода долга на покупателей указываются в одном из первых пунктов договора цессии. При таких обстоятельствах застройщика нужно оповестить в обязательном порядке.

Опять же, лучшим решением в данном случае станет обращение к юристу, который поможет составить все максимально грамотно, учтет интересы сторон и не упустит ничего из виду.

Третий этап – это регистрация сделки. Для этого сторонам нужно обратиться в Росреестр или МФЦ, оплатить государственную пошлину и сдать документы:

• Копии паспортов продавца и покупателя;
• Подписанный договор цессии;
• ДДУ между продавцом и застройщиком.

Дополнительно может потребоваться согласие супруга на покупку (если квартира покупается с привлечением ипотечных средств), письменное согласие застройщика. Перечень всех необходимых документов лучше уточнить заблаговременно. В среднем, регистрация переуступки занимает от 7 до 10 дней. По истечению срока, сторонам нужно будет вновь посетить МФЦ для того, чтобы забрать новые документы.

Назад к содержанию

Порядок оформления договора цесcии в новостройке

  Цессия или переуступка права требования является на современном первичном рынке недвижимости одним из наиболее применяемых и распространенных способов приобретения жилья в новостройках.

 Перед сдачей построенного дома, на завершительном этапе жилищного строительства, как правило, все ликвидные квартиры бывают распроданы.  Именно поэтому цессия — это практически единственный вариант для потенциального покупателя приобрести жилое помещение перед сдачей нового дома в понравившемся объекте.

 С переуступкой прав в долевом строительстве связаны определенные юридические риски, поэтому потенциальному покупателю, решившему воспользоваться правовым механизмом цессии на первичном рынке жилья, нужно точно понимать, как происходит процедура переуступки, а также соизмерять выгоды и риски своего приобретения.

 Юридическая природа и суть переуступки права требования.

 Цессия – это фактически сделка купли-продажи жилья, оформленная по договору переуступки. По данному договору дольщик (то есть продавец квартиры в новостройке) передает другой стороне – цессионарию – свои обязательства и права, вытекающие из соглашения долевого участия, оформленного дольщиком с компанией-застройщиком.

  Договоры цессии очень востребованы среди инвесторов, покупающих у застройщика жилье, как правило, еще на этапе получения разрешений на строительство, а затем перепродающих квартиры на последних стадиях застройки по более высокой цене. Механизм переуступки используется и для покупателей жилья в новом доме, которые по каким-то причинам передумали и хотят вернуть вложенные средства. Для них договор цессии – это практически единственная возможность избежать штрафов, которые предусмотрены в договоре с компанией-застройщиком при расторжении соглашения долевого участия. Продавая свою недостроенную квартиру через договор переуступки, дольщик не только может вернуть уплаченные финансовые средства в полном объеме, но и получить определенную прибыль, поскольку квартиры в строящемся доме обычно с начала продажи и до окончания строительных работ растут в цене.

 Цессия возможна только до перехода прав на жилье от строительной фирмы к участнику долевого строительства. То есть переуступка прав дольщика возможна только до тех пор, пока эти права на строящееся жилье не были реализованы. Когда права на построенную квартиру переданы дольщику, то есть после оформления акта приема-передачи жилья, договор переуступки уже оформить не получится.

 Особенность соглашения цессии в том, что покупатель квартиры, заключивший договор переуступки, приобретает права и обязанности цедента (продавца) в полном объеме и в будущем обязуется выполнять все условия первоначального договора долевого участия. К примеру, если в соглашении дольщик и компания-застройщик оговорили условия рассрочки, цессионарий может производить выплаты только по данной схеме рассрочки. Он уже не может оговаривать в соглашении какие-то свои индивидуальные условия.

 Основные преимущества и недостатки механизма цессии в новостройках

Главные преимущества при заключении договора цессии для покупателя состоят в следующем: появляется возможность купить жилье именно в понравившемся доме, если квартиры уже раскуплены; иногда покупка квартиры по переуступке выгодна для приобретателя с финансовой точки зрения. Во-первых, продавцы, желая побыстрее продать квартиры, зачастую предлагают на стадии завершения строительства нового дома цены ниже, чем у официального застройщика.

 На практике, разница на стоимость квартиры, установленной компанией-застройщиком и частным инвестором, может варьироваться от 3 до 25 процентов; во многих случая покупка жилья с использованием механизма цессии выгодна покупателям при ипотечном кредитовании. Если покупатель, оформивший ипотеку, покупает квартиру у застройщика на начальной стадии, ему приходится в течение нескольких месяцев (а иногда и лет) выплачивать проценты по ипотеке без возможности заселиться в приобретенное жилье. При этом зачастую проценты по ипотеке до сдачи нового дома в эксплуатацию гораздо выше в сравнении со сданным объектом.

 Заключая договор цессии на завершительном этапе строительства (при отсутствии возможности заключить договор долевого участия), покупатель начинает выплачивать ипотеку непосредственно перед переездом в новое жилье. 

 О преимуществах переуступки прав для продавца уже говорилось. Это, прежде всего, реальная возможность заработать на росте цен, происходящем на различных этапах строительства новостройки, а также возможность вернуть деньги, внесенные по договору долевого участия, без штрафных санкций от застройщика. Основной недостаток переуступки прав – это увеличение рисков покупателя в сравнении с заключением договора долевого участия с застройщиком.

 Основные риски по договору цессии

 Несмотря на то, что заключение соглашения цессии связано с целым рядом рисков для потенциального покупателя, большинство из этих рисков при внимательном изучении условий сделки и наличии определенных правовых знаний можно свести практически к «нолю». Итак, назовем основные риски при заключении соглашения переуступки прав на жилье в новом доме.  

1. Один из основных рисков покупателя квартиры в новостройке, оформляющего договор переуступки прав, состоит в возможном признании договора цессии недействительным. Если соглашение между цедентом и цессионарием по каким-то причинам будет признано с юридической точки зрения недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только к цеденту, а не компании-застройщику. Чтобы избежать такой неприятной ситуации, покупателю нужно проконтролировать правильность заключения договора цессии, с соблюдением сторонами обязательных условий.

 По закону договор переуступки прав будет считаться действительным при условии: полной оплаты дольщиком всей суммы, обозначенной в договоре долевого участия. Все оплаты должны быть подтверждены соглашением о зачете взаимных требований; наличия письменного согласия компании-застройщика на переуступку прав, возникших по первоначальному договору долевого участия, если такое согласие требуется в самом договоре дольщика и застройщика; наличия разрешения кредитной организации, если квартира приобреталась участником долевого строительства с использованием ипотечного финансирования. Если при заключении договора цессии вышеперечисленные требования были нарушены, то, согласно статье 390 Гражданского кодекса РФ, ответственность перед цессионарием несет первоначальный участник долевого строительства. Покупатель квартиры имеет право в случае признания цессии недействительной потребовать от цедента вернуть все полученные по сделке финансовые средства, а также возместить убытки и проценты за пользование деньгами. Тем не менее, на практике вернуть свои деньги бывает не всегда просто.

2. Возможное банкротство застройщика. Риск столкнуться с финансовой несостоятельностью застройщика может возникнуть не только при переуступке прав, но и при первоначальном долевом участии. Однако зачастую массовые продажи квартир в новостройке, особенно по заниженной цене, могут быть вызваны именно предстоящим банкротством компании-застройщика, значительным затягиванием сроков строительства или существенным нарушением застройщиком условий договора. В данном случае цедент, уступивший свое право на недостроенную квартиру в новом доме, независимо от того знал он о проблемах застройщика при оформлении цессии или нет, не отвечает перед новым дольщиком за дальнейшее развитие строительства. После заключения соглашения переуступки прав новый покупатель, недовольный сроками застройки или качеством нового дома, не сможет предъявить продавцу, уступившему жилье, никаких претензий.

 Требования можно предъявить только к застройщику. Однако при финансовой несостоятельности строительной фирмы, вернуть деньги цессионарию будет не совсем просто. Чтобы избежать подобных проблем, покупателю рекомендуется перед покупкой внимательно изучить проектную и разрешительную документацию застройщика, навести справки о его финансовом состоянии и проверить состояние незавершенного строительства. Кроме того, возможно включение в условия соглашения цессии пункта о поручительстве цедента. При достижении согласия сторон цессии, в договоре указывается обязательство цедента принять на себя поручительство, если компания-застройщик не предаст цессионарию готовую квартиру до определенного срока.

 Если же новый дольщик в дальнейшем расторгнет договор долевого участия с компанией-застройщиком, указанное поручительство будет считаться ничтожным. Как показывает практика, подобные условия о поручительстве цедента включаются в соглашение переуступки достаточно редко.

3. Двойная переуступка прав по соглашению долевого участия. В практике встречаются случаи, когда одна и та же квартира с помощью договора цессии продается два раза. При этом, исходя из принятых по подобным делам судебных решений, жилое помещение реально достается покупателю, который первый оформил договор и зарегистрировал его. Остальные дольщики получают только право требования с застройщика. Потенциальному покупателю жилья в новостройке нужно внимательно изучать условия предстоящей сделки и четко понимать, что согласно российскому законодательству о долевом строительстве, переуступка прав на жилье предусмотрена только в одной правовой форме, а именно по соглашению долевого участия.

 Соглашения переуступки, как и основные договора долевого участия, нуждаются в обязательной государственной регистрации. Если строительная фирма предлагает купить квартиру по какой-то иной схеме, риски участников долевого строительства повышаются. Иногда вместо договоров долевого участия используются: инвестиционные соглашения; предварительные соглашения купли-продажи; предварительные соглашения долевого участия; вексельные схемы. Наличие таких договоров еще не говорит о недобросовестности застройщика или о каких-то попытках мошенничества, однако для снижения рисков потенциальному покупателю целесообразно избегать таких не совсем легальных схем продажи, не подлежащих обязательной регистрации в Росреестре. Чтобы избежать вышеуказанных рисков, на договор цессии можно соглашаться, если: приобретаемое жилое помещение продано первоначальному участнику по соглашению долевого участия; оплата по договору цессии производится только после регистрации в Росреестре прав.

4. Еще один риск цессионария – это нарушение цедентом условия об обязательном письменном уведомлении компании-застройщика о передаче прав на жилье, являющееся предметом соглашения долевого участия.

 Правила оформления цессии.

Как уже говорилось, цессия оформляется в виде письменного соглашения, подлежащего государственной регистрации. Нужно убедиться, что прежний дольщик письменно уведомил застройщика о проведенной сделке. При заключении соглашения цессии чаще всего для передачи денег используется механизм банковских ячеек. Пройдя процедуру регистрации соглашения переуступки прав, продавец может получить деньги. Обычно участие застройщика при заключении договора цессии необязательно. Но многие строительные фирмы вносят в договор долевого участия отдельное условие об обязательности получения своего согласия при передаче цедентом прав на квартиру цессионарию. В этой ситуации привлечение застройщика к оформлению сделки потребуется. Если к моменту переуступки прав дольщик еще не выплатил стоимость квартиры в полном размере, письменное одобрение цессии застройщиком обязательно. В договоре цессии прописываются условия о переводе долга перед компанией-застройщиком на цессионария.

Источник: http://infonedvizhimost.com/kvartira/pereustupka-prav-sobstvennosti/v-novostrojke.html Недвижимость инфо © http://infonedvizhimost.com/

Покупка квартиры по переуступке прав: риски

​Вопрос о покупке жилья рано или поздно возникает в каждой семье. Приобретение недвижимого имущества – процесс долгий, сложный, трудоемкий и требующий немалых материальных ресурсов. Халатный подход к проверке покупаемой квартиры и неправильное оформление сделки по купле-продаже жилья может лишить денежных средств и квадратных метров. И чаще всего это касается покупки квартир в новостройках, на которые еще не получено свидетельство о собственности. Рисков, связанных с ней, достаточно много, и поэтому к процессу приобретения жилья в новостройке следует отнестись более чем внимательно. Сегодня мы разберем основные риски при покупке квартиры по переуступке прав в строящемся и сданном доме.

Какой вид договора заключается с покупателем на квартиру в новом доме

Договор, заключаемый при приобретении жилья в новостройке, может быть нескольких видов, и это зависит от стадии строительства, на которой он находится в конкретный момент.

1. Договор долевого участия. Он заключается на любой стадии строительства дома, вплоть до сдачи объекта в непосредственную эксплуатацию, то есть до принятия его госкомиссией. Заключается непосредственно с застройщиком.
2. Договор переуступки прав (требований). Этот договор, как и первый, может быть заключен в период от начала строительства до ввода дома в эксплуатацию, но заключается он уже не с застройщиком, а с физическим/юридическим лицом, которое уже приобрело данный объект недвижимости у строительной фирмы по договору долевого участия. Или с лицом, которое купило квартиру также по переуступке прав у того, кто заключал ДДУ. Таким образом, цепочка подобных договоров может быть практически бесконечной. В тот момент, когда дом считается сданным, т.е. принятым госкомиссией и введен в эксплуатацию, регистрацию договоров переуступки больше не проводят.
3. Договор предварительной купли-продажи. Этот вид может быть заключен в период, когда дом сдан, но документы о собственности на квартиру еще не получены. Этот временной период, когда дом уже полностью готов и непосредственно собственник квартиры (по договору ДУ или переуступки) оформляет свидетельство о собственности на недвижимость. Такое оформление в новостройках может тянуться достаточно долго – до 1 года, и иногда возникают ситуации, когда вступления в права собственности решаются по суду.
4. Договор купли-продажи. Это обычный договор, который заключается, когда квартира в новостройке уже имеет владельца со свидетельством о собственности.

Договор переуступки в новостройке и риски, связанные с ним

Как понятно из вышеуказанного, договор переуступки заключается с физическим/юридическим лицом, на приобретение у него квартиры в доме, который находится на этапе строительства. Покупка по этому документу может быть оформлена, пока дом не введен в эксплуатацию.

Практика заключения таких договоров перед самой сдачей дома распространена потому, что такие объекты приобретаются инвесторами на стадии рытья котлована, по более низкой цене, но регистрировать квартиру в собственность для них не имеет смысла. Они стараются реализовать ее до этого момента. К тому же, никому не хочется сталкиваться с тем временным промежутком, возможно длительным, когда происходит оформление жилья в собственность. В этот период продать объект невозможно, и получается такое непонятное состояние.

Какова суть договора переуступки прав (или цессии)? Он заключается на основе первоначального договора с застройщиком – договором «дольщика». То есть существует первый покупатель квартиры, который, скорее всего, приобрел ее в самом начале строительства непосредственно у застройщика. И между ними был заключен ДДУ, который в обязательном порядке регистрируется в Росреестре. На основании него и заключаются дальнейшие договора цессии, а фактически просто происходит перемена покупателя в договоре ДДУ. Таких перемен может быть много. Поэтому при оформлении сделки нужно проверять наличие и точность первоначальных документов, которые передаются стороне, приобретающей квартиру по договору переуступки:

1. Договор долевого участия. Этот первоначальный договор с застройщиком в оригинальном варианте находится у последнего покупателя квартиры, в любом случае. Он должен быть зарегистрирован в Росреестре, иначе недействителен.
2. Все договора переуступки, имевшие место после заключения ДДУ. Это необходимо для того, чтобы можно было проследить всю цепочку покупателей объекта.
3. Квитанции об оплате объекта недвижимости. Все подлинные чеки и платежные поручения, в зависимости от того, как происходила оплата, также передаются покупающей стороне. Что касается оплаты объекта недвижимости, то она может быть произведена как в полном объеме, так и нет, по договоренности с застройщиком, например, о рассрочке. Если задолженность по квартире существует, то она переходит новому покупателю. Но важно другое – у продавца может существовать и просроченная задолженность. Здесь следует проконсультироваться непосредственно у застройщика о возможных долгах продавца, поскольку просроченная задолженность является большим препятствием в успешном приобретении квартиры, так как строительная компания может в некоторых случаях отсудить ее за просроченные долги.
4. Согласие застройщика на переуступку. В принципе, законодательно этого можно и не делать, но такой пункт предусмотрен практически во всех договорах долевого участи – извещать застройщика о переходе прав. Поэтому лучше всего получить его разрешение на эту сделку. К тому же, договор переуступки означает не только приобретение прав требований на квартиру, но и получение определенных обязанностей. В случае если за продавцом перед застройщиком существуют долги, то они либо погашаются до заключения договора переуступки, либо переходят новому покупателю. Только в этом случае застройщик даст согласие. Переход долга по объекту недвижимости может оформляться отдельным договором, подписываемым вместе с переуступкой, а может быть включен как пункт в сам договор цессии.
5. Акт приема-передачи всех вышеуказанных документов, подписываемый обеими сторонами договора переуступки.
6. Согласие супруга/супруги со стороны продавца на осуществление данной сделки. Ведь квартира, приобретенная по ДДУ, также является совместно нажитой собственностью. А если собственность совместная, то и продавцов в договоре переуступки должно быть несколько.

Наличие всех этих документов обязательно, что обезопасит покупателя от признания сделки недействительной.

Договор переуступки прав (цессии) обязательно должен пройти регистрацию в уполномоченных органах! В ином случае доказать его действительность будет проблематично.

При решении о покупке квартиры по переуступке прав/требований необходимо внимательно изучить данные первоначального договора: объект недвижимости должен иметь точные характеристики, поэтажный план с его расположением и т.д. Также в договоре необходимо указывать реальную цену квартиры.

Кода дом уже сдан, также могут возникнуть проблемы. Причем не важно, какой заключен договор – долевого участия или переуступки. Получить свидетельство о собственности иногда не так просто. Вроде бы дом уже полностью готов, принят госкомиссией, но его окончательное оформление в собственность не происходит. Это зависит от того, что оформление новостройки проходит множество этапов, в которых участвуют не только застройщик и «дольщики», но и поставщики, инвесторы, которые вложили  свои денежные средства. Между участниками не редко возникают споры по поводу взаиморасчетов, задолженностей и т.п., которые решаются в судебном порядке. Пока эти споры не будут урегулированы,  оформление собственности не происходит.

Большие риски могут быть связаны с таким понятием, как двойные продажи, как умышленные, так и случайные. Это означает, что одна квартира может быть продана нескольким лицам. Происходит это от того, что заключаются не только договора долевого строительства, но и различные виды инвестиционных договоров, переуступки и предварительные продажи. Поэтому, заключая переуступку на квартиру или предварительный договор покупки, необходимо, чтобы он основывался только на зарегистрированных в госорганах ДДУ, потому что только по ним ведется учет в Росреестре. В остальных случаях, когда учет на государственном уровне не ведется, можно приобрести квартиру, у которой уже есть владельцы.

Что такое ДДУ и что нужно о нем знать

Многие покупатели квартир в новостройках не вполне понимают, что такое договор долевого участия (ДДУ). Из-за этого они чувствуют неуверенность, когда речь заходит о реализации жилья таким способом. Однако цены на новостройки Москвы и Московской области постоянно растут, а ДДУ – реальный шанс сэкономить, и пренебрегать им только из-за нехватки знаний не стоит.

1. Что же подразумевает под собой договор долевого участия?
2. Какие права он дает?
3. От каких ситуаций защищает?
4. Наконец, есть ли подводные камни, о которых следует знать перед заключением такого договора?

Рассмотрим основные моменты в этой статье.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия – это документ, который дает возможность приобрести недвижимость на стадии строительства, т.е. до момента ввода жилого объекта в эксплуатацию. Мы не можем купить квартиру в строящемся доме с помощью договора купли-продажи, поскольку она еще не существует и на нее невозможно оформить право собственности. В то время как ДДУ предоставляет дольщику право требовать объект, который был указан в договоре.

Долевой договор заключается между будущим собственником и застройщиком: первый вкладывает в строительство определенный объем средств, а второй берет на себя обязательства предоставить ему квартиру, когда жилой комплекс будет построен. После сдачи объекта дольщик может оформить право собственности по ДДУ.

Заключается договор в бумажном или в электронном виде – во втором случае необходима электронная подпись (ЭЦП), которую можно получить на портале Госуслуг. Каждый ДДУ регистрируется в Росреестре.

По букве закона

Договоры долевого участия регулируются Федеральным законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…». Изменения в этот закон, вступившие в силу в 2018 году, играют в пользу дольщиков: теперь их средства надежно защищены, ведь до ввода объекта в эксплуатацию они хранятся на специальном счете в банке – так называемом эскроу-счете. Эскроу-счет, как правило, открывается в банке, который осуществляет финансирование строительства объекта . Девелопер получает деньги дольщиков, хранящиеся на счетах эксроу только после ввода дома в эксплуатацию. Если же застройщик не выполнит своих обещаний, дольщикам вернут потраченные деньги.

ДДУ: плюсы и минусы

Договор долевого участия на настоящий момент – это самый безопасный способ приобрести строящееся жилье.

Главные плюсы заключения ДДУ:

• Защита законом

Здесь на стороне покупателей выступает не только Федеральный закон №214-ФЗ, но и закон «О защите прав потребителей». Так, в первом случае дольщик сможет претендовать на неустойку за просрочку, а во втором – получить моральную компенсацию из-за срыва сроков сдачи жилого объекта.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи квартиры участнику долевого строительства застройщик уплачивает ему неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

• Только одна продажа

Поскольку ДДУ подлежит обязательной регистрации, недобросовестный девелопер не сможет продать приобретенную вами квартиру кому-то еще.

• Знаешь, что берешь

В договоре указывают все параметры будущего жилья: если что-то пойдет не так, застройщик будет вынужден выплатить компенсацию. Также там прописывают точную стоимость объекта и сроки его передачи будущему владельцу. При любых нарушениях покупатель может требовать неустойку или даже возврат денег.

Купленные по ДДУ объекты после сдачи в эксплуатацию имеют пятилетнюю гарантию на безвозмездное устранение строительных недостатков. Девелопер должен соблюдать положенные сроки: минимум пять лет на стены и крышу дома, а также минимум три года на коммуникации и прочее технологическое оборудование.

Минусы ДДУ:

• «Но это неточно»

Можно сказать, что недостаток покупки жилья по договору долевого участия один – изменения сроков сдачи дома и характеристик приобретаемой квартиры все же возможны. Так, застройщик вправе перенести сдачу объекта, предупредив об этом дольщика не менее чем за два месяца до истечения срока передачи с предложением заключить дополнительное соглашение о новых сроках. Стоит заметить, что максимальное число переносов в законе не указано. Однако при несоблюдении сроков передачи жилья дольщику последний имеет полное право на получение неустойки. В любом случае для сокращения рисков следует отнестись к выбору компании-девелопера с особенной тщательностью.

На что обратить внимание перед подписанием ДДУ

Договор долевого участия – это типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайтах застройщиков. Но перед тем, как подписывать ДДУ, стоит уделить внимание ряду моментов:

• Обязательно проверьте данные об объекте и дольщике на предмет ошибок или опечаток
• Сверьте цену договора и схему оплаты. Рекомендуется прописать, как будет производиться расчет, если метраж квартиры в реальности окажется больше или меньше указанного в проекте;
• В договоре должны быть приведены четкие сроки передачи объекта;
• Если в стоимость приобретаемого жилья включена отделка, то для таких квартир обычно составляется приложение к договору с описанием перечня работ.

Как оплатить квартиру по ДДУ

Цена жилья и порядок оплаты указаны в договоре долевого участия. Это может быть как единовременная оплата покупки за счет собственных средств, так и приобретение квартиры в рассрочку или в ипотеку, т.е. здесь возможности те же, как и в случае приобретения жилья по договору купли-продажи.

Что значит переуступка прав по ДДУ

Многие слышали о переуступке прав по договору долевого участия. Однако что означает такая схема и безопасна ли она? По сути, переуступка – это возможность купить или продать право требования у застройщика квартиры, которая была приобретена по ДДУ у девелопера. Просто в такой ситуации сделка совершается уже не с самим застройщиком, а с другим дольщиком, которым может выступать физическое или юридическое лицо.

При оформлении переуступки прав заключается так называемый договор цессии: он фиксирует переход объекта от первоначального покупателя к новому. Договор нужно зарегистрировать в Росреестре. Важно помнить, что при банкротстве девелопера новый собственник может претендовать лишь на ту сумму, которая прописана в изначальном ДДУ, а не на ту, которую он заплатил по договору переуступки.

Переуступка прав на квартиру | Переуступка права требования

Покупка новой квартиры не всегда происходит напрямую от застройщика к покупателю. Довольно часто строящееся жилье перепродается, при этом инвесторы передают право на приобретение недвижимости третьим лицам. Данную схему можно осуществить до сдачи дома в эксплуатацию, когда еще не получены правоустанавливающие документы на квартиру. При этом первоначальный инвестор (лицо, купившее квартиру непосредственно у застройщика) передает за определенную плату другому физическому лицу свое право на получение нового жилья после завершения строительства. Эта схема и называется переуступкой права требования.

Плюсы и минусы переуступки

По разным данным, треть всех заключаемых сделок с недвижимостью в новостройках Москвы проводится по договору о переуступке. В ряде проектов на старте продаж частными инвесторами выкупаются квартиры целыми блоками. Затем инвесторы фиксируют прибыль, уступая другим покупателям свои права на будущие квартиры по мере готовности объекта (и роста цен на квадратные метры). Однако перепродажа жилья может быть связана и с личными обстоятельствами, сложившимися у инвестора. В любом случае легитимность переуступки не оспаривается, если операция проводится по одной из законных схем, применяемых при продаже недвижимости (ПДКП, ДДУ, ЖСК). Квартиры, продаваемые по переуступке, в большинстве случаев дешевле недвижимости, предлагаемой застройщиком, а также жилья с оформленным правом собственности.

Человеку, покупающему квартиру по переуступке, надо понимать, что при этом ему передаются не только права участника долевого строительства, но и обязанности, а главное, риски, которые могут быть связаны с нарушениями, допущенными недобросовестным застройщиком. Поэтому покупатель должен внимательно ознакомиться со всеми пунктами договора, оценив планируемые сроки ввода объекта в эксплуатацию с реальным положением дел на стройплощадке. Объективная оценка всех обстоятельств сделки поможет избежать возможных рисков или хотя бы морально к ним приготовиться (см. «Что делать если вы купили долгострой?»).

Что должен знать покупатель?

• При оформлении переуступки обязательно указывается тип первоначального договора, на основании которого возможна передача права требования собственности.
• В документе подлежит обязательной фиксации сумма и порядок расчетов, иначе сделку могут признать незаконной.
• Покупателю необходимо лично проверить наличие разрешительных документов у застройщика на проведение работ.
• Договор уступки права требования заверяется нотариально.
• Покупатель должен известить застройщика о совершении сделки, независимо от того, оговорено это условие в первоначальном договоре или нет.

«По закону согласовывать переуступку права на будущую квартиру с застройщиком покупатель не обязан»

Однако на практике лучше иметь документальное подтверждение согласия застройщика. Запрещение застройщиком перепродажи прав на квартиры в новостройках противоречит существующему законодательству. В соответствии с законом, у любого участника долевого строительства существует возможность заключения договора уступки права требования, которая наступает с момента оформления государственной регистрации ДДУ и сохраняется вплоть до подписания передаточного акта.

Как относятся к переуступке застройщики?

У застройщиков нет официально закрепленного права ограничения свободы клиентов по заключению договоров уступки прав на квартиру. Однако это не мешает им в действовать по своему усмотрению в реальной ситуации. Многие застройщики, заключая договор с первичным инвестором, оговаривают в документе порядок обязательного уведомления компании в случае продажи квартиры по переуступке права требования. Как правило, застройщика необходимо письменно уведомить о факте переуступки не позднее 10 дней с даты государственной регистрации нового договора.

Некоторые компании занимают более жесткую позицию в этом вопросе, прописывая в договоре с первичным покупателем невозможность переуступки. При этом исключается демпинг со стороны временных игроков-инвесторов, а также проводится своеобразный «фейсконтроль» при реализации объектов недвижимости премиум-класса. Не возникает путаницы при оформлении документов и снижается вероятность допущения ошибок. Компании-застройщику удается избежать множества проблем.

Необходимость обязательного согласования переуступки с застройщиком прописывается на данный момент практически во всех заключаемых договорах долевого участия. На практике застройщики редко отказывают своим клиентам продавать свои квартиры в период их строительства, правда, при этом компании требуют обязательной оплаты полной стоимости договора. Для ограничения количества переуступок застройщик увеличивает стоимость данной услуги.

Желательно, чтобы при сделке по переуступке прав на квартиру застройщик выступал в качестве третьей стороны. При этом покупателю необходимо проверить, как обстоят дела с расчетом за квартиру у первичного инвестора с застройщиком.

Внимание: финансовые вопросы

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке облагается налогом, уплата которого по закону возлагается на первого инвестора. Величина налога рассчитывается со всей суммы сделки, а не с разницы между суммой инвестиции и размером уступки. Нередки случаи перекладывания финансовых обязательств первым покупателем на плечи нового дольщика. Консенсус достигается в процессе торга, при этом стороны, как правило, соглашаются поделить расходы между собой поровну.

В договоре уступки необходимо отражать реальную цену сделки, потому что от этого зависит размер налогового вычета, на который может рассчитывать дольщик при покупке квартиры. Также отражение реальной цены сделки важно при предъявлении претензий к участнику долевого строительства.

«Все подводные камни при оформлении сделок по переуступке права требования кроются в материальных отношениях участвующих сторон»

Проблемы могут возникнуть в случае умалчивания первичным инвестором факта частичной оплаты квартиры по ДДУ. Также первый покупатель может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка. Для регистрации договора переуступки все обременения должны быть сняты. По договоренности с новым инвестором долг по кредиту может быть переоформлен на него. Эксперты советуют окончательно рассчитываться по договору переуступки после осуществления его государственной регистрации.

Подписав договор и зарегистрировав его, покупатель квартиры должен иметь на руках следующие документы:

• основной договор, по которому совершалась уступка;
• подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;
• акт передачи упомянутых выше документов;
• подтверждение согласия застройщика на переуступку;
• оригинал договора уступки.

Покупка квартир по договорам переуступки в ближайшее время не потеряет своей актуальности. Такая перспектива объясняется наличием большого числа инвесторов, извлекающих выгоду из приобретения недвижимости на начальных этапах строительства. Помимо этого велик процент покупателей, меняющих свое решение о покупке квартиры в процессе возведения новостройки по различным причинам частного характера.

Навигация по назначению аренды жилого помещения

Как арендатор вы можете захотеть выйти из своего договора аренды жилого помещения, не уплачивая оставшуюся квартплату. Аналогичным образом, если вы арендодатель и продаете арендуемую недвижимость, покупатель теперь должен собирать арендную плату с арендаторов, которые могут не знать, что вы продали недвижимость. В обеих ситуациях передача аренды с освобождением для арендатора и передача аренды с уведомлением арендодателя достигают этих целей.

Передача аренды арендатором

Если вы являетесь арендатором и хотите уехать до окончания срока аренды, вы можете передать договор аренды третьему лицу, если арендодатель не позволит вам выйти из договора аренды.Затем третья сторона становится новым арендатором, который связан условиями первоначального договора аренды и платит арендную плату арендодателю.

Чаще всего договор аренды не допускает переуступку без согласия арендодателя, но в договорах аренды часто указывается, что арендодатель не может необоснованно отказать в согласии. Если вы представите арендатора, который продемонстрировал историю платежей по предыдущим договорам аренды и был образцовым арендатором, арендодатель должен дать согласие на уступку.

Форма уступки аренды должна включать места, которые должны подписать арендатор-цедент, новый арендатор-правопреемник и арендодатель.Если основной договор аренды допускает переуступку, то арендатору не требуется разрешение арендодателя; Арендатор может подписать договор уступки аренды без подписи арендодателя.

Если домовладелец разрешает переуступку аренды, вы, как арендатор, также хотите, чтобы он подписал разрешение, в котором говорится, что вы не несете ответственности за неуплату нового арендатора или за любой причиненный ею ущерб. Без такого релиза вы все равно можете нести ответственность за оба.

Когда вы, как арендатор, уступаете договор аренды, вы подписываете соглашение, которое гласит либо «Передача аренды», «Соглашение о принятии аренды», либо «Соглашение о переуступке и вступлении в силу».»Предположение об аренде означает, что новый арендатор принимает на себя ваши обязательства, такие как оплата аренды и поддержание квартиры в хорошем состоянии.

Передача аренды по сравнению с субарендой

Переуступка аренды передает все права арендатора на собственность третьей стороне. С другой стороны, в случае субаренды арендатор передает только часть оставшейся суммы аренды. Например, если у первоначального арендатора остается шесть месяцев до окончания срока аренды, и он передает все шесть месяцев третьей стороне, арендатор навсегда передает свои права на проживание в собственности третьей стороне.Однако, если арендатор разрешает этой третьей стороне оставаться в помещении только на три месяца, а арендатор намеревается вернуться через три месяца, он сдает помещение в субаренду.

Передача аренды домовладельцем

Арендодатель может передать право сбора арендной платы тому, кто приобрел недвижимость. Передача права аренды продавцом покупателю позволяет новому арендодателю взимать арендную плату со всех без исключения текущих арендаторов в здании. Формулировка уступки арендодателя в договоре аренды может включать в себя назначение гарантийного депозита, если стороны согласны с этим.Передача аренды арендодателем покупателю обеспечивает покупателю защиту, позволяющую ему взимать арендную плату.

Передача аренды арендодателем покупателю бессмысленна, если арендаторы не знают, что арендодатель продал недвижимость, поэтому важно, чтобы цедент-арендодатель уведомил арендаторов надлежащим образом. Уведомление об уступке аренды, которое представляет собой форму, подписанную как цедентом-арендодателем, так и цессионарием или новым арендодателем, является одним из способов направления уведомления. Другой способ — отправить письмо на бланке арендодателя.В любом случае в уведомлении должен быть указан адрес нового арендодателя и порядок выплаты арендной платы.

И арендодатели, и арендаторы, которые становятся цедентами, должны подписать формальное соглашение об аренде, которое поставщик онлайн-услуг может подготовить для вас. Если вы арендатор, назначивший аренду, попробуйте получить разрешение, иначе вы все равно будете нести ответственность перед домовладельцем. Если вы арендодатель, убедитесь, что вы можете рассчитывать на то, что новый арендатор будет платить арендную плату, прежде чем вы освободите основного арендатора от его обязательств по договору аренды.

Передача условий договора аренды: образец 601

Передача договора аренды . Арендатор признает и соглашается с тем, что Арендодатель может продавать, переуступать, закладывать или иным образом передавать свои права по настоящему Договору и / или в Оборудовании другим лицам («Правопреемники») без какого-либо согласия Арендатора, при условии, однако, что Арендатор будет незамедлительно уведомлен о любой уступке и что каждый Цессионарий должен прямо принять уступку в соответствии с настоящим Договором аренды и Уставом и согласиться признать права Арендатора по настоящему Договору аренды, в том числе право на беспрепятственное пользование, использование и владение Оборудованием до тех пор, пока не существует случая неисполнения обязательств по Договору аренды, во время и в соответствии с Разделом 21.2 после, срок настоящей аренды; при условии, что, несмотря на вышесказанное, если таким Цессионарием является PDS Funding 2004-A, LLC или любой из ее правопреемников или правопреемников, такая уступка будет осуществляться в соответствии с условиями этого определенного Уведомления, Согласия и Подтверждения уступки или продажи даже дата настоящего Соглашения между Арендодателем, Арендатором, PDS, Cruise II, ITG, ITG Palm Beach, LLC и International Thoroughbred Breeders, Inc. Соответственно, Арендатор и Арендодатель соглашаются, что после такого поручения Арендатор (i) должен подтвердить такое поручение в письменной форме путем оформление Уведомления, согласия и подтверждения уступки, предоставленных Арендодателем; (ii) незамедлительно выплачивает всю Арендную плату, причитающуюся назначенным Правопреемникам, несмотря на любые возражения, зачет, уменьшение, возмещение, уменьшение или встречные претензии, которые Арендатор может иметь к Арендодателю; (iii) не разрешает вносить поправки в Договор аренды, Устав или какой-либо график аренды, или отменять его условия без предварительного письменного согласия Правопреемников; (iv) не требует от Правопреемников выполнения каких-либо обязательств Арендодателя в соответствии с таким Графиком аренды; (v) не должен прекращать или пытаться расторгнуть Арендный договор, Устав или любой График аренды из-за любого неисполнения Арендодателем неисполнения обязательств, если такое неисполнение не приведет к отказу Арендатора в спокойном пользовании, использовании и владении Оборудованием; и (vi) признает, что любой Цессионарий может передать свои права и интересы с той же силой и действием, что и уступка, описанная в данном документе.Арендатор не вправе уступать этот договор аренды, чартер или график аренды или уступать свои права или субаренду в отношении Оборудования или каких-либо интересов в нем, кроме как в соответствии с определенным Уставом Sub-Bareboat, действующим на четную дату настоящего Соглашения между Арендатором и ITG, без Арендодателя и его Предварительное письменное согласие Цессионария, в котором не должно быть необоснованно отказано.

Джек Ферско — Краткое изложение вопросов, касающихся уступки и субаренды: Юридическая фирма Нью-Джерси; Адвокаты Нью-Джерси, Адвокаты

Программные материалы для «Критических вопросов при составлении проекта и ведении переговоров по договорам аренды офисов, розничной торговли, производственной и земельной аренды»

NJICLE

12.13

1. Тишина

(a) При отсутствии прямого запрета на аренду арендатор имеет право уступать, сдавать в субаренду, закладывать права аренды и иным образом передавать права аренды и права аренды.

(i) См. Berkeley Development Co. против Great Atlantic & Pacific Tea Company , 214 N.J. Super. 227 (Отдел Закона 1986 г.).

2. Привилегия

(a) Арендодатель и арендатор имеют право собственности на недвижимость и договор.

(b) Конфиденциальность контракта позволяет одной из сторон выполнить обещания другой стороны.

(c) Право на владение недвижимостью позволяет стороне выполнять только те обещания, которые связаны с землей.

(i) Чтобы завет считался действующим с землей, суть обетования должна касаться и касаться земли.

(ii) «Вкратце, можно сказать, что обещание касается земли и касается земли, если оно напрямую связано с характером, качеством, ценностью, использованием, пользованием и эксплуатацией помещений.Марк А. Сенн, Аренда коммерческой недвижимости: подготовка, переговоры и формы (5 ^th ed., Wolters Kluwer Law & Business), стр. С 13-13 по 13-14.

(iii) Соглашения или обещания, которые, как было установлено, выполняются с землей и могут быть исполнены правопреемником в интересах арендодателя, включают:

(A) Оплата аренды;

(B) Ограничения права арендатора на передачу доли;

(C) Обязанность платить налоги и страхование;

(D) Обязанность произвести ремонт;

(E) Положения об освобождении от ответственности в пользу домовладельца; и

(F) Право арендодателя прекратить аренду после продажи собственности.

(iv) Соглашения или обещания, которые, как было установлено, связаны с землей и могут быть применены в отношении правопреемника домовладельца, имеющего право собственности, включают:

(A) Завет спокойного наслаждения;

(B) Право арендатора на продление срока аренды;

(C) Возможность арендатора приобрести недвижимость; и

(D) Право арендатора запрещать арендодателю конкурировать с арендатором.

(d) Переуступка.

(i) После уступки аренды арендатором домовладелец имеет имущественное право на наследство с правопреемником.

(ii) При уступке аренды арендатором арендодатель и цессионарий имеют право на участие в договоре только в том случае, если цессионарий согласился принять договор аренды.

(A) Без участия в контракте (1) домовладелец не может заставить цессионария соблюдать условия аренды и 2) цессионарий не может заставить арендодателя соблюдать условия аренды.

(e) Субаренда.

(i) Главный домовладелец и субарендатор не имеют права собственности или права заключать договор.

(ii) Ни арендодатель, ни субарендатор не могут принудительно применять положения об аренде или субаренде в отношении другой стороны.

(iii) Субарендатор должен полагаться на субарендатора для обеспечения исполнения договора аренды в отношении основного арендодателя.

3. Назначение vs.Субаренда — Обычно

(a) Уступка — передача всей арендуемой площади на оставшийся срок.

(i) Примечание: Assignment pro tanto — уступка всех прав по договору аренды на меньшую, чем полную площадь.

(b) Субаренда — передача менее всей арендуемой площади или передача менее полного срока.

(i) Сохранение возвратного интереса, независимо от его краткости, создает субаренду.

(ii) Сохранение права повторного входа на рынок в случае неисполнения обязательств не считается сохранением возвратного интереса.

(c) Суды будут рассматривать суть сделки, а не ее форму, при определении того, существует ли субаренда или уступка.

(i) См. Berkeley Development Co. против Great Atlantic & Pacific Tea Company , 214 N.J. Super. 227 (Отдел Закона 1986 г.).

(d) Если иное не предусмотрено договором аренды, передача права собственности на предприятие не является ни уступкой, ни субарендой. См. Posner против Air Brakes & Equipment Corp. , 2 N.J. Super. 187 (гл. Отдел 1948 г.).

(e) Если иное не предусмотрено договором аренды, передача в силу закона, например слияние, не является нарушением оговорки о запрете уступки. См. Сегал против Greater Valley Terminal Corp., 83 Нью-Джерси Супер. 120 (Приложение Div. 1964).

4. Конкурирующие интересы арендодателя и арендатора

(a) Зависит от ряда факторов:

(i) Размещение одного арендатора по сравнению с многоквартирным размещением; и

(ii) Тип аренды:

(А) Промышленный;

(В) Офис; и

(C) Розничная торговля.

(б) Арендодатель.

(i) Хочет получить все преимущества недвижимости.

(ii) Забота о кредитоспособности арендатора / цессионария / субарендатора.

(iii) Обеспокоенность по поводу продления гарантии, если таковая имеется.

(iv) Торговый центр:

(A) Набор арендаторов;

(B) Процентная рента;

(C) ограничения радиуса;

(D) Якорный арендатор vs.сопровождение арендатора; и

(E) Тематический центр — например, в магазине одежды не обязательно будет супермаркет; высококлассная розничная торговля не хочет «магазин у дома».

(v) Использование.

(A) Воздействие на парковку (например, дерматолог или адвокат).

(B) Воздействие на движение (автомобильное и пешеходное).

(C) Влияние на HVAC (сверхурочная работа, центр обработки данных).

(D) Инициируйте применимость Закона о восстановлении промышленных площадок или иным образом обращайтесь с опасными горючими веществами, повышающими уровень риска.

(E) Влияние на положения об исключительном использовании / прекращение действия.

(vi) Изменения в физическом пространстве (что связано с условиями аренды, изменениями и восстановлением).

(vii) Субарендность — некоторые дополнительные проблемы, поскольку могут быть задействованы два арендатора на пространство (несколько вывесок, требуемые изменения для размещения двух арендаторов, повышенный спрос на ОВК).

(viii) Возможность приспособиться к росту других арендаторов.

(c) Арендатор.

(i) Гибкость для роста или сокращения в соответствии с требованиями бизнеса.

(ii) Возможность получать доход (через субаренду) в плохие экономические времена.

(iii) Возможность продажи бизнеса или слияния / консолидации с материнской / дочерней / аффилированной компанией.

(iv) Защита ответственности.

5. Полное ограничение на передачу

(a) Типичная отправная точка в договоре аренды — полное ограничение на занятие кем-либо, кроме арендатора, и на передачу, включая уступку, субаренду, ипотеку, обременение, лицензию, концессию, продажу или передачу акций, долю партнерства или членскую долю, и другие переводы в силу закона.

(i) См. Форму в приложении Приложение A .

(b) Арендатор захочет, чтобы Арендодатель, по крайней мере, не отказывал необоснованно в согласии на уступку и субаренду.

(c) Арендатор может также захотеть получить право без согласия: (i) передавать (уступать / субарендовать) материнской, дочерней, аффилированной компании или покупателю все или практически все свои активы, (ii) передавать посредством операции право в связи с слиянием или объединением, (iii) передать (в отношении обслуживающей компании — юридическая фирма, бухгалтерская фирма, маркетинговая фирма) в связи с допуском или выходом партнера, (iv) передать в связи с «публичное раскрытие» арендатора и (iv) передача (если это семейный бизнес) для целей планирования наследования или имущественного планирования.

(d) В той мере, в какой арендодатель соглашается на право уступки или субаренды без согласия, арендодатель должен обусловливать действительность любой передачи получением арендодателем оригинального подписанного договора уступки и уступки по форме и содержанию, удовлетворяющим арендодателя.

6. Согласие

(a) Правило большинства, которому следуют в Нью-Джерси, предусматривает, что домовладелец не должен быть разумным в предоставлении или отказе в своем согласии.

(i) См. Jonas v. Prutaub Joint Venture , 237 N.J. Super. 137 (Приложение Div. 1989), сертификат. ден. 121 Нью-Джерси 628 (1990).

(b) Арендатор желает, чтобы договор с арендодателем не отказывал, не обуславливал и не откладывал согласие без всяких оснований.

(i) Стандарт доказательства — что будет делать разумный человек в положении домовладельца.

(ii) Бремя доказывания лежит на арендаторе.

(c) Некоторые случаи прецедентного права, когда домовладелец согласился не отказывать необоснованно в согласии

(i) Арендодатель не может отказать в согласии, потому что потенциальный субарендатор является арендатором арендодателя в другом здании. Экономический интерес арендодателя не является разумным основанием для отказа в согласии. См. Krieger v. Helmsley-Spear Inc. , 62 N.J. 423 (1973).

(ii) Арендодатель должен разумно рассмотреть предлагаемое изменение в использовании, даже если оно нарушает положение об использовании в договоре аренды. См. Ringwood Assoc. v. Jack’s of Rt. 23, Inc. , 153 N.J. Super. 294 (Law Div. 1977), affd 166 N.J. Super. 36 (Приложение Div. 1979).

(iii) Согласие арендодателя на удержание должно быть связано с «« защитой арендодателя при его владении и эксплуатации конкретного имущества, а не с целью его общей экономической защиты »». Buck Consultants, Inc., v. Glenpointe Associates v. Mellon Financial Corporation , 217 Fed. Прибл.142, 148, 2007 Приложение США. LEXIS 3016 (3d. Cir. 2007), со ссылкой на Krieger v. Helmsley-Spear Inc. , 62 N.J. 423 (1973).

(d) Ringwood определяет, может ли арендодатель обоснованно отказать в согласии.

(i) Будет ли арендатор-цедент гарантировать выплату арендной платы и выполнение договорных обязательств по аренде правопреемником.

(ii) Финансовая платежеспособность предполагаемого правопреемника.

(iii) Характер деятельности предполагаемого правопреемника.

(iv) Соответствие бизнеса предполагаемого правопреемника сданным в аренду помещениям.

(v) Необходимость переоборудования сданных в аренду помещений для размещения бизнеса предполагаемого правопреемника.

(e) Арендодатель должен перечислить факторы, которые он может принять во внимание в своем решении при оценке запроса о согласии, которые должны включать, в качестве примера, и которые, в случае их обнаружения, считаются определяющими для арендодателя отказать в согласии, само по себе разумно:

(i) Обладает ли предлагаемый правопреемник достаточной финансовой устойчивостью и опытом.

(A) Арендатор захочет знать, что финансовая устойчивость предлагаемого правопреемника сравнивается с его собственным финансовым положением — что арендодатель не стремится улучшить свое положение (и тогда вопрос перейдет в дату оценки, т. Е. Начало аренды или присвоение). Арендатор может также захотеть оспорить это требование в целом, если арендатор должен нести ответственность за платеж / выполнение обязательств по договору аренды.

(ii) Соответствуют ли деловые операции предполагаемого правопреемника качеству деловых операций арендатора и характеру собственности / здания.

(A) Арендатор захочет иметь некоторую гибкость, если характер бизнеса соответствует характеру собственности и других арендаторов.

(iii) Соответствует ли предлагаемое использование правопреемником положению об использовании аренды или иным образом приведет к неисполнению арендодателем другого договора аренды (например, положения об исключительном использовании договора аренды другого арендатора).

(iv) Будет ли использование предполагаемого правопреемника инициировать применение Закона о восстановлении промышленных площадок или иным образом связано с использованием, обработкой, хранением или удалением опасных или легковоспламеняющихся веществ.

(v) Повысит ли бизнес / операции предлагаемого правопреемника стоимость эксплуатации здания (например, потребность в HVAC / требования безопасности), вызовет ли соблюдение требований / затрат закона (например, соответствие ADA), увеличит стоимость восстановления здания или увеличить транспортный поток (пешеходный / автомобильный).

(A) Арендатор захочет иметь возможность обратиться, имея право оплатить дополнительные расходы или обеспечить восстановление.

(vi) Является ли предлагаемый правопреемник или любое аффилированное лицо арендатором арендодателя в собственности или другой собственности арендодателя или его аффилированных лиц.

(A) Арендатор захочет ограничить это перспективой, с которой арендодатель фактически вел переговоры в течение указанного периода времени и касающейся собственности или другого имущества в указанном радиусе собственности.

(vii) Является ли предлагаемый правопреемник государственным органом или агентством.

(viii) Будет ли сделка нарушать или иным образом требовать предварительного согласия земельного арендодателя или залогодержателя.

(ix) В случае, если аренда гарантирована, требуется ли / предоставляется согласие поручителя на предложенную сделку и продление гарантии.

(f) Арендодатель должен предусмотреть свои обязательства по рассмотрению запроса о согласии.

(i) Арендатор не нарушил договор аренды.

(ii) Предлагаемый правопреемник (и связанные с ним аффилированные лица) не является текущим арендатором арендодателя или аффилированного лица арендодателя.

(iii) Любой запрос должен быть оформлен в письменной форме.

(iv) Арендатор сохраняет основную солидарную ответственность перед предлагаемым правопреемником.

(A) Арендодатель должен прояснить, что арендатор — цедент не имеет права на прибыль от перевода сданных в аренду помещений в случае неисполнения обязательств цессионарием. См. N.J. Industrial Properties, Inc. против Y.C. & V.L., Inc. , 100 N.J. 432 (1985).

(B) Арендодатель также должен прояснить, что предлагаемый правопреемник принимает на себя всю ответственность по аренде.

(1) Большинство исполнителей хотят брать на себя ответственность только с даты назначения.

(2) Арендатор, особенно если он призван нести основную ответственность, солидарно и по отдельности, с предлагаемым цессионарием, будет требовать от арендодателя соглашения (для облегчения его сделки по переуступке) о том, что ответственность предлагаемого цессионария начинается в день переуступки.

(v) Сборы.

(A) Арендодатель захочет получить компенсацию судебных издержек в связи со сделкой.

(B) Арендодатель может пожелать уплатить административный сбор за рассмотрение запроса о согласии. Некоторые договоры аренды предусматривают, что арендатор должен оплатить административный сбор в размере 1000-1500 долларов, который должен быть отправлен вместе с запросом на согласие.

(vi) Арендодатель не несет ответственности перед брокером за комиссионные.

(A) Арендодателю необходимо внимательно изучить любое эксклюзивное брокерское соглашение, которое он мог заключить, чтобы убедиться, что у брокера нет претензий на комиссию по любой сделке по аренде, связанной с недвижимостью, распространяющейся на сделку уступки / субаренды.

(g) Запрос на согласие должен включать:

(i) Имя, адрес, владелец и контактное лицо предлагаемого правопреемника / субарендатора;

(ii) Информация о других местах проведения операций;

(iii) подробный отчет о деловых операциях, включая часы работы и характер продуктов / веществ, которые обрабатываются или хранятся;

(iv) являются ли какие-либо продукты / вещества, которые обрабатываются или хранятся, опасными или легковоспламеняющимися;

(v) Является ли предлагаемый цессионарий / субарендатор государственным органом или агентством.

(vi) Финансовая отчетность;

(vii) Банковские справки;

(viii) Подробное описание делового опыта предполагаемого правопреемника в целом и, в частности, в области предполагаемых операций; и

(ix) Подробное раскрытие финансовых условий уступки или субаренды, в зависимости от обстоятельств, а также копия субаренды в случае субаренды.

(A) Арендатор не захочет быть принужденным к заключению соглашения до того, как он заручится согласием арендодателя, поскольку ни арендатор, ни предлагаемый субарендатор не захотят нести время или затраты на согласование документа о сделке, если арендодатель захочет отвоевать место или не согласится.

(h) Арендодатель должен предусмотреть, что предоставление согласия не считается предоставлением какой-либо будущей сделки.

(i) Арендатор (A) захочет потребовать от арендодателя указать основания для отказа в согласии, если он решит это сделать, и (B) хочет, чтобы согласие арендодателя считалось полученным, если в согласованные сроки арендодатель не оформить подробное опровержение.

(j) См. Форму в приложении Приложение B .

7. Последствия неправомерного отказа в согласии

(a) Соглашение арендодателя не отказывать необоснованно в согласии является положительным соглашением, в соответствии с которым арендодатель может предъявить иск о возмещении ущерба в случае нарушения.

(b) Средства правовой защиты арендатора от необоснованного отказа арендодателя в согласии могут включать:

(i) Ущерб;

(ii) удельные характеристики; и

(iii) Прекращение аренды.

(c) Некоторое прецедентное право.

(i) Арендатор имеет право на возмещение убытков на основании упущенной выгоды от субаренды и фактических расходов, понесенных в отношении арендованных помещений, включая коммунальные услуги. См. Passaic Distributors Inc. против Sherman Company, 386 F. Supp. 647 (1974).

(ii) Арендатор имеет право расторгнуть договор аренды. См. Ringwood Assoc. v. Jack’s of Rt. 23, Inc. , 153 N.J. Super. 294 (Закон Div.1977), aff’d 166 N.J. Super. 36 (Приложение Div. 1979).

(d) Арендодатель захочет наложить ограничение на средства правовой защиты.

(i) Ограничить арендатора конкретными характеристиками и, возможно, возмещением судебных издержек, если арендатор является преобладающей стороной.

(ii) Если арендодатель применяет ограниченный набор средств правовой защиты, арендатор будет иметь право расторгнуть договор аренды или потребовать возмещения убытков в случае недобросовестных действий арендодателя.

8. Право арендодателя на получение прибыли или участие в ней

(a) Право на повторную поимку.

(i) Арендодатель захочет получить право на возврат помещения в случае субаренды или уступки, чтобы воспользоваться преимуществами повышенного рынка.

(A) Вот почему арендодатель потребует подробную копию финансовых условий предлагаемого переуступки или субаренды, когда его попросят дать согласие.Арендодатель может захотеть заключить прямой договор аренды с предлагаемым правопреемником или субарендатором.

(ii) Арендатор захочет исключить из повторного захвата:

(A) Уступка в связи с продажей бизнеса;

(B) Передача (в случае семейного бизнеса), которая осуществляется в связи с планированием наследования или наследственным планированием; и

(C) Передача, совершенная в связи со слиянием / объединением с материнской / дочерней / зависимой компанией.

(iii) Арендатор будет требовать возмещения неамортизированных улучшений арендованного имущества в случае его повторного изъятия.

(b) Право на прибыль.

(i) Арендодатель захочет участвовать в прибыли арендатора в отношении уступки или субаренды.

(ii) Вопрос сосредотачивается на том, что составляет прибыль, поскольку арендатор захочет исключить затраты на сделку.

(A) Стоимость транзакции должна быть тщательно разграничена, чтобы обе стороны понимали ее компоненты.

(B) Арендатор захочет, чтобы расходы включали:

(1) Брокерские сборы;

(2) Юридические услуги;

(3) Улучшения, которые должны быть сделаны для цессионария / субарендатора; и

(4) Оставшиеся неамортизированные улучшения арендованного имущества.

(iii) Решает, когда должна выплачиваться прибыль и на основании ли сборов или причитающихся платежей.

(iv) Арендодатель пожелает обеспечить, чтобы никакие поправки не могли повлиять на прибыль.

9. Субаренда

(а) Доля субарендатора

(i) Субарендатор захочет решить следующие вопросы.

(A) Свидетельство об эстоппеле от главного домовладельца.См. Форму в приложении Приложение C .

(B) Соглашение о признании от основного арендодателя и SNDA от кредитора основного арендодателя. См. Форму соглашения о признании, приложенную как Приложение D . Субарендатор хочет знать, что, если арендатор / субарендатор нарушит свои обязательства, владение субарендатором не будет нарушено. Вопросы включают в себя то, по какому соглашению (первичная аренда или субаренда) арендодатель соглашается признать субарендатора, а субарендатор должен подчиняться главному арендодателю.Очень важно проверять ипотечные документы, чтобы убедиться, что эта сделка не противоречит никаким положениям об ипотеке, например положениям об исключении права регресса. В условиях аренды земли земельный домовладелец может пожелать обеспечить, чтобы его SNDA «взорвалась» в случае, если арендатор земли не выполняет свои обязательства и совокупная арендная плата по субаренде не равна, как минимум, арендной плате за землю.

(C) Право иметь дело непосредственно с арендодателем в отношении вывесок, сверхурочного использования систем отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха, отказа арендодателя от сделки с субарендатором.

(D) Отказ от суброгации домовладельца.

(E) Право на принудительное исполнение условий основной аренды от имени арендатора / субарендатора, включая право аудита.

(F) Финансовая жизнеспособность арендатора / субарендатора. Сохранение жизнеспособности арендатора / субподрядчика является значительным, если аренда по субаренде не покрывает полную арендную плату, причитающуюся по первому договору аренды.

(G) Обязательства по восстановлению по договору первичной аренды, если таковые имеются.

(b) Доля первоклассного арендодателя.

(i) Передача залога в субаренду под обеспечение. См. Форму в приложении Exhibit E .

(ii) Страхование / отказ от суброгации.

(iii) Должно ли осуществление права субаренды влиять на определенные права и выгоды арендатора, включая уступки, предоставленные арендатору, права на продление, варианты покупки, эксклюзивные права и положения о прекращении действия договора.

(iv) Прекращение субаренды при отказе от основной аренды в случае банкротства. См. 380 Yorktown Food Corp. v. 380 Downing Drive , 2012 WL 2360897 (N.Y. Sup. 2012).

(c) Арендодатель имеет право требовать владения от субарендатора в иске об аренде с указанием как арендатора, так и субарендатора. См. Fogel 152-158 Realty, LLC против Sport-A-Rama Corp. , 2013 г., штат Нью-Джерси, Супер. Отменить публикацию. LEXIS 2550 (Отделение Закона 2013 г.).

10. Переуступка

(а) Доля цессионария.

(i) Предлагаемый правопреемник захочет знать, что договор аренды находится в хорошем состоянии и что арендатор не нарушает обязательства.

(б) Доля арендатора-цедента.

(i) Арендатор-цедент попытается обеспечить освобождение от будущих обязательств по договору аренды. Это вызовет вопросы, касающиеся чистой стоимости предлагаемого правопреемника.

(ii) Обратите внимание, что существенное изменение договора аренды с цессионарием может рассматриваться как прекращение существующего договора аренды и заключение нового договора аренды, что освобождает арендатора-цедента от дальнейшей ответственности. См. Морс и Гамильтон Лимитед Партнершип против. Гурмэ Бейгл Компани d / b / a East Coast Bagel & Deli , 2000 г., Огайо, приложение. LEXIS 4492 (2000).

(c) Доля арендодателя.

(i) Арендодатель хочет, чтобы арендатор и предполагаемый правопреемник несли основную, солидарную или солидарную ответственность.

(ii) Должно ли осуществление права уступки повлиять на определенные права арендатора, включая права на продление, варианты покупки и эксклюзивные права.

(iii) Арендодатель не захочет освобождать арендатора / цедента от экологической ответственности.

(iv) Когда чистая стоимость активов становится проблемой —

(A) Вы смотрите на чистую стоимость или материальную чистую стоимость — включая добрую волю или только материальные активы?

(B) Требуется ли вам сертификат CPA?

(v) Продолжение действия существующей гарантии аренды.

(d) См. Форму в приложении Приложение F .

11. Возмещение убытков

(a) В случае лишения собственности арендатора — влияет ли желание субарендатора остаться на обязательство арендодателя по уменьшению ущерба, если арендодатель не разрешает субарендатору остаться?

Источники

Марк А. Сенн, Аренда коммерческой недвижимости: подготовка, переговоры и формы (5-е изд.2013).

1 Сделки с коммерческой недвижимостью в Нью-Джерси (изд. Джека Ферско, 3-е изд. 2010 г.).

Милтон Р. Фридман и Патрик А. Рэндольф младший, Фридман по аренде (5-е изд. 2005 г.).

Раздел 6.15 Субаренда и уступка

Раздел 6.15 Субаренда и уступка

(Действует с 24 марта 1998 г., за исключением пунктов (a) и (f), которые вступают в силу 25 мая 1998 г.; с поправками и перенумерованием 21 декабря 1999 г.)

Раздел 6.15A Субаренда и уступка — если договор аренды включает в себя Абсолютный запрет на субаренду и уступку

(изменено 29 марта 2005 г.; изменено 4 декабря 2015 г.)

Этот Раздел 6.15A применяется только в том случае, если договор аренды или аренды включает абсолютный запрет на субаренду и уступку.

(a) Для соглашений, заключенных 25 мая 1998 г. или после этой даты, нарушение абсолютного запрета на субаренду или уступку может служить основанием для прекращения аренды в соответствии с требованиями Раздела 37 Постановления.9 (a) (2) (A) и подраздел (b) ниже, только если такой запрет был надлежащим образом раскрыт арендатору и согласован с ним в начале аренды. Для целей данного подраздела адекватное раскрытие информации должно включать выполнение одного из следующих требований:

(1) запрет на субаренду или переуступку изложен крупным или жирным шрифтом в договоре аренды или аренды и отдельно парафируется арендатором; или

(2) домовладелец предоставил арендатору письменное объяснение значения абсолютного запрета либо в рамках письменного договора аренды или аренды, либо в отдельном письменном виде.

(b) Если в договоре об аренде или аренде указано количество арендаторов, которые будут проживать в квартире, или если открытое и устоявшееся поведение арендодателя и арендаторов установило, что арендная плата включает более одного арендатора (без учета любого дополнительного утвержденного арендатора). в соответствии с разделами 37.9 (a) (2) (B) или 37.9 (a) (2) (C) Постановления), то замена одного или нескольких арендаторов равным количеством арендаторов с учетом подразделов (c) и (d) ниже, не является нарушением договора аренды или аренды для целей прекращения аренды в соответствии с Разделом 37.9 (а) (2) Постановления.

(c) Если арендатор обращается к арендодателю с письменным запросом о разрешении на субаренду в соответствии с Разделом 37.9 (a) (2) (A), и арендодатель не отклоняет запрос в письменной форме с описанием причин для отказ в запросе, включая конкретные факты, подтверждающие причины отказа, в течение четырнадцати (14) дней с момента получения письменного запроса арендатора субаренда считается одобренной в соответствии с Разделом 37.9 (a) (2) (A) Постановления. Если запрос арендатора направлен арендодателю по почте, запрос считается полученным на пятый календарный день после даты штемпеля.Если запрос арендатора отправлен арендодателю по электронной почте, запрос считается полученным на второй календарный день после даты отправки электронного письма. Если запрос арендатора доставлен лично арендодателю, запрос считается полученным в день доставки. Для целей настоящего подраздела 6.15A (c) 14-дневный период начинается со дня, когда арендодатель получил письменный запрос арендатора.

(d) (1) Неспособность арендатора получить согласие арендодателя на субаренду или переуступку лицу, указанному в подразделе 6.Пункт 15A (b) выше не является нарушением договора аренды или аренды для целей выселения в соответствии с разделом 37.9 (a) (2) Постановления, если субаренда или переуступка считаются утвержденными в соответствии с подразделом (c) выше или если домовладелец необоснованно отклонил, в соответствии с подразделом (e) ниже, запрос арендатора о замене уходящего арендатора, и были выполнены следующие требования:

(i) Арендатор запросил письменное разрешение арендодателя на субаренду или переуступку до начала проживания предлагаемого нового арендатора или нового субарендатора в квартире.

(ii) У арендодателя есть пять календарных дней после получения письменного запроса арендатора, чтобы попросить арендатора подать заполненную стандартную форму заявки для предлагаемого нового арендатора или субарендатора или предоставить достаточно информации, чтобы арендодатель мог провести типичную проверку биографических данных, включая полное имя, дату рождения и рекомендации, если требуется. Пятидневный период начинается на следующий день после получения письменного запроса арендатора о разрешении на замену уходящего арендатора или субарендатора.Арендодатель может запросить кредитную информацию или информацию о доходах только в том случае, если новый арендатор или новый субарендатор будет юридически обязан выплатить арендодателю часть или всю арендную плату. Ничто в Разделе 6.15A не может быть истолковано как разрешающее домовладельцу требовать от соседа по комнате для выплаты арендодателю части или всей арендной платы.

(iii) У арендатора есть пять календарных дней после получения своевременного запроса арендодателя в соответствии с подразделом 6.15A (d) (1) (ii), чтобы предоставить арендодателю заявку предлагаемого нового арендатора или нового субарендатора или типичную информацию для проверки биографических данных.Пятидневный период начинается на следующий день после фактического получения запроса арендодателя.

(iv) Предлагаемый новый арендатор или новый субарендатор соответствует стандартным стандартам разумного применения арендодателя, за исключением того, что кредитоспособность не может быть основанием для отказа арендатора в просьбе заменить уходящего арендатора, если новый арендатор или новый субарендатор не будет юридически обязаны выплачивать арендодателю часть или всю арендную плату;

(v) Предлагаемый новый арендатор или новый субарендатор, по запросу арендодателя, согласился в письменной форме быть связанным текущим договором аренды между арендодателем и арендатором;

(vi) Арендатор без уважительной причины не запрашивал у арендодателя согласие на замену уходящего арендатора в соответствии с настоящим разделом 6.15A более одного раза на одного арендатора, проживающего в квартире в течение предыдущих 12 месяцев;

(vii) Арендатор требует замены уходящего арендатора или арендаторов на такое же количество новых арендаторов.

(2) Этот подраздел (d) не применяется к передаче всей квартиры в аренду или субаренду целиком.

(e) Отказ арендодателя в письменном запросе арендатора о замене уходящего арендатора не может считаться необоснованным при некоторых обстоятельствах, включая, помимо прочего, следующие:

(1) где предлагаемый новый арендатор или субарендатор будет юридически обязан уплатить часть или всю арендную плату арендодателю, и арендодатель может установить недостаточную кредитоспособность предлагаемого нового арендатора или нового субарендатора;

(2), если арендодатель своевременно обратился к предлагаемому новому арендатору или субарендатору с просьбой заполнить стандартную форму заявления арендодателя или предоставить достаточную информацию, позволяющую арендодателю провести типичную проверку биографических данных, а предлагаемый новый арендатор или субарендатор не соответствует требованиям в течение пяти календарных дней с момента фактического получения арендатором запроса арендодателя;

(3), где арендодатель может установить, что предлагаемый новый арендатор или субарендатор намеренно исказил существенные факты в стандартной форме заявления арендодателя или предоставил арендодателю существенную дезинформацию, которая мешает арендодателю провести обычную проверку биографических данных;

(4), где домовладелец может установить, что предлагаемый новый арендатор или субарендатор представляет прямую угрозу здоровью, безопасности или защищенности других жителей недвижимости; и,

(5), где домовладелец может установить, что предлагаемый новый арендатор или субарендатор представляет прямую угрозу безопасности или физической структуре собственности.

(f) Ничто в данном Разделе не препятствует арендодателю предоставить заменяющему новому арендатору или новому субарендатору письменное уведомление, как предусмотрено в Разделе 6.14, о том, что арендатор не является первоначальным арендатором, как определено в Разделе 6.14 (a) (1), и что когда последний первоначальный житель покидает помещение, создается новая арендная плата для целей определения арендной платы в соответствии с Постановлением об аренде. Кроме того, ничто в этом разделе 6.15A не должно служить для отказа, изменения или модификации прав арендодателя в соответствии с Законом об аренде жилья Коста-Хокинс (§§ 1954 Гражданского кодекса Калифорнии.50 et seq.) , чтобы ввести неограниченное повышение арендной платы после того, как последний (ые) жильцы перестанут постоянно проживать в квартире.

(g) Если в договоре об аренде или аренде указано количество арендаторов, которые будут проживать в единице, или если открытое и устоявшееся поведение арендодателя и арендаторов установило, что аренда включает более одного арендатора, необоснованный отказ арендодателя в Письменный запрос арендатора о замене одного или нескольких арендаторов равным количеством арендаторов в соответствии с подразделами 6.15A (d) (1) (i) — (vii) выше, может представлять собой уменьшение жилищных услуг в соответствии с Разделом 10.10 настоящих Правил. Для целей подраздела 6.15A (g) отсутствие ответа арендодателя на письменный запрос арендатора в течение 14 календарных дней считается одобрением в соответствии с подразделом 6.15A (c) и не считается необоснованным отказом арендатора в просьбе арендатора. заменить уходящего арендатора.

(h) В случае, если арендодатель отказывает арендатору в просьбе заменить уходящего арендатора в соответствии с Разделом 6.15A, домовладелец или арендатор могут подать петицию в Совет, чтобы определить, был ли отказ арендодателя в удовлетворении запроса обоснованным.

(i) Любая петиция, поданная в соответствии с подразделом 6.15A (g) или (h), должна быть ускорена.

Раздел 6.15B Субаренда и уступка — если договор аренды содержит пункт Требование согласия арендодателя на субаренду и уступку

(изменено 29 марта 2005 г.; изменено 4 декабря 2015 г.)

Настоящий Раздел 6.15B применяется только в том случае, если договор аренды или аренды включает пункт, требующий согласия арендодателя на уступку или субаренду.

(a) Если в договоре об аренде или аренде указано количество арендаторов, которые будут проживать в квартире, или если открытое и устоявшееся поведение арендодателя и арендаторов установило, что арендная плата включает более одного арендатора (не считая любого дополнительного арендатора, утвержденного в соответствии с разделами 37.9 (a) (2) (B) или 37.9 (a) (2) (C) Постановления), то замена одного или нескольких арендаторов равным числом арендаторов с учетом подразделов (b) и (c) ниже, не является нарушением договора аренды или аренды для целей прекращения аренды в соответствии с Разделом 37.9 (а) (2) Постановления.

(b) Если арендатор обращается к арендодателю с письменным запросом о разрешении на субаренду в соответствии с Разделом 37.9 (a) (2) (A), и арендодатель не отклоняет запрос в письменной форме с описанием причин для отказ, включая конкретные факты, подтверждающие причины отказа, запроса в течение четырнадцати (14) дней с момента получения письменного запроса арендатора, субаренда считается одобренной в соответствии с Разделом 37.9 (a) (2) (A) Постановления. Если запрос арендатора направлен арендодателю по почте, запрос считается полученным на пятый календарный день после даты штемпеля.Если запрос арендатора отправлен арендодателю по электронной почте, запрос считается полученным на второй календарный день после даты отправки электронного письма. Если запрос арендатора доставлен лично арендодателю, запрос считается полученным в день доставки. Для целей данного подраздела 6.15B (b) 14-дневный период начинается со дня получения арендодателем письменного запроса арендатора.

(c) (1) Неспособность арендатора получить согласие арендодателя на субаренду или переуступку лицу, указанному в подразделе 6.Пункт 15B (a) выше не является нарушением договора аренды или аренды для целей выселения в соответствии с разделом 37.9 (a) (2) Постановления, если субаренда или переуступка считаются утвержденными в соответствии с подразделом (b) выше или если домовладелец необоснованно отклонил, в соответствии с подразделом (d) ниже, запрос арендатора о замене уходящего арендатора, и были выполнены следующие требования:

(i) Арендатор запросил письменное разрешение арендодателя на субаренду или переуступку до начала проживания предлагаемого нового арендатора или нового субарендатора в квартире;

(ii) У арендодателя есть пять календарных дней после получения письменного запроса арендатора, чтобы попросить арендатора подать заполненную стандартную форму заявки для предлагаемого нового арендатора или субарендатора или предоставить достаточно информации, чтобы арендодатель мог провести типичную проверку биографических данных, включая полное имя, дату рождения и рекомендации, если требуется.Пятидневный период начинается на следующий день после получения письменного запроса арендатора о разрешении на замену уходящего арендатора или субарендатора. Арендодатель может запросить кредитную информацию или информацию о доходах только в том случае, если новый арендатор или новый субарендатор будет юридически обязан выплатить арендодателю часть или всю арендную плату. Ничто в Разделе 6.15B не должно толковаться как разрешающее домовладельцу требовать от другого соседа по комнате для выплаты арендодателю части или всей арендной платы.

(iii) У арендатора есть пять календарных дней после получения своевременного запроса арендодателя в соответствии с подразделом 6.15B (c) (1) (ii) для предоставления домовладельцу заявления о предложении нового арендатора или нового субарендатора или типовой информации для проверки биографических данных. Пятидневный период начинается на следующий день после фактического получения запроса арендодателя.

(iv) Предлагаемый новый арендатор или новый субарендатор соответствует стандартным стандартам разумного применения арендодателя, за исключением того, что кредитоспособность не может быть основанием для отказа арендатора в просьбе заменить уходящего арендатора, если новый арендатор или новый субарендатор не будет юридически обязаны выплачивать арендодателю часть или всю арендную плату;

(v) Предлагаемый новый арендатор или новый субарендатор, по запросу арендодателя, согласился в письменной форме быть связанным текущим договором аренды между арендодателем и арендатором;

(vi) Арендатор без уважительной причины не запрашивал у арендодателя согласие на замену уходящего арендатора в соответствии с настоящим разделом 6.15B более одного раза на одного арендатора, проживающего в квартире в течение предыдущих 12 месяцев;

(vii) Арендатор требует замены уходящего арендатора или арендаторов на такое же количество новых арендаторов.

(2) Настоящий подраздел (c) не применяется к передаче всей квартиры в аренду или субаренду целиком.

(d) Отказ арендодателя в письменном запросе арендатора о замене уходящего арендатора не может считаться необоснованным при некоторых обстоятельствах, включая, помимо прочего, следующие:

(1) где предлагаемый новый арендатор или субарендатор будет юридически обязан уплатить часть или всю арендную плату арендодателю, и арендодатель может установить недостаточную кредитоспособность предлагаемого нового арендатора или нового субарендатора;

(2), если арендодатель своевременно обратился к предлагаемому новому арендатору или субарендатору с просьбой заполнить стандартную форму заявления арендодателя или предоставить достаточную информацию, позволяющую арендодателю провести типичную проверку биографических данных, а предлагаемый новый арендатор или субарендатор не соответствует требованиям в течение пяти календарных дней с момента фактического получения арендатором запроса арендодателя;

(3), где арендодатель может установить, что предлагаемый новый арендатор или субарендатор намеренно исказил существенные факты в стандартной форме заявления арендодателя или предоставил арендодателю существенную дезинформацию, которая мешает арендодателю провести обычную проверку биографических данных;

(4), где домовладелец может установить, что предлагаемый новый арендатор или субарендатор представляет прямую угрозу здоровью, безопасности или защищенности других жителей недвижимости; и,

(5), где домовладелец может установить, что предлагаемый новый арендатор или субарендатор представляет прямую угрозу безопасности или физической структуре собственности.

(e) Ничто в данном Разделе не препятствует арендодателю предоставить заменяющему новому арендатору или новому субарендатору письменное уведомление, как предусмотрено в Разделе 6.14, что арендатор не является первоначальным арендатором, как определено в Разделе 6.14 (a) (1), и что когда последний первоначальный житель покидает помещение, создается новая арендная плата для целей определения арендной платы в соответствии с Постановлением об аренде. Кроме того, ничто в этом Разделе 6.15B не должно служить для отказа, изменения или модификации прав арендодателя в соответствии с Законом об аренде жилья Коста-Хокинс (§§ 1954 Гражданского кодекса Калифорнии.50 et seq.) , чтобы ввести неограниченное повышение арендной платы после того, как последний (ые) жильцы перестанут постоянно проживать в квартире.

(f) Если в договоре об аренде или аренде указано количество арендаторов, которые будут проживать в единице, или если открытое и устоявшееся поведение арендодателя и арендаторов установило, что аренда включает более одного арендатора, необоснованный отказ арендодателя в Письменный запрос арендатора о замене одного или нескольких арендаторов равным количеством арендаторов в соответствии с подразделами 6.15B (c) (1) (i) — (vii) выше, может представлять собой уменьшение жилищных услуг в соответствии с Разделом 10.10 настоящих Правил. Для целей подраздела 6.15B (f) отсутствие ответа арендодателя на письменный запрос арендатора в течение 14 календарных дней считается одобрением согласно подразделу 6.15B (b) и не считается необоснованным отказом арендатора в просьбе арендатора. заменить уходящего арендатора.

(g) В случае, если домовладелец отказывает арендатору в просьбе заменить уходящего арендатора в соответствии с Разделом 6.15B, домовладелец или арендатор могут подать петицию в Совет, чтобы определить, был ли отказ арендодателя в удовлетворении запроса обоснованным.

(h) Любая петиция, поданная в соответствии с подразделом 6.15B (f) или (g), должна быть ускорена.

Раздел 6.15C Основные арендаторы

(Подразделы (3) (a) — (f) добавлены 21 августа 2001 г .; Подраздел (3) изменены 16 апреля 2002 г.)

(1) Для любой аренды, начинающейся 25 мая 1998 г. или после этой даты, домовладелец, который не является зарегистрированным владельцем собственности и который проживает в одной съемной квартире со своим арендатором («Основной арендатор»), может выселить указанный арендатор без уважительной причины, как того требует Раздел 37.9 (а) только в том случае, если до начала аренды Главный Арендатор письменно проинформирует арендатора о том, что на аренду не распространяются положения Раздела 37.9 об уважительной причине. Арендодатель, который является зарегистрированным владельцем собственности и проживает в одной арендуемой квартире со своим арендатором, не подлежит этому дополнительному требованию о раскрытии информации.

(2) Кроме того, для любой аренды, начинающейся 25 мая 1998 г. или после этой даты, Главный арендатор должен сообщить арендатору в письменной форме до начала аренды сумму арендной платы, которую Главный арендатор обязан выплатить собственнику недвижимость.

(3) Частичная субаренда . В случае, если Основной арендатор не передает в субаренду всю арендуемую единицу, как предусмотрено в Разделе 37.3 (c), тогда Основной арендатор может взимать с субарендатора (-ов) не более, чем пропорциональную долю субарендатора (-ей) от общей текущей уплаченной арендной платы. арендодателю от Главного арендатора за жилье и жилищные услуги, на которые субарендатор имеет право в соответствии с субарендой. Нарушение этого раздела главным арендатором не является основанием для выселения в соответствии с разделом 37.9.

(a) Допустимая пропорциональная доля общей арендной платы может быть рассчитана на основе площади в квадратных футах, совместно используемой и / или занятой исключительно субарендатором; или сумма, по существу пропорциональная площади, занимаемой и / или совместно используемой с субарендатором (например, три человека разделяют всю арендную плату на три части), или любой другой метод распределения арендной платы таким образом, что субарендатор платит Главному арендатору не больше, чем Главный арендатор Арендатор оплачивает домовладельцу жилищные и жилищные услуги, на которые субарендатор имеет право по субаренде.При установлении надлежащей начальной базовой арендной платы сторонами или Советом по аренде могут быть учтены дополнительные жилищные услуги (например, коммунальные услуги), предоставляемые Генеральным арендатором или какие-либо особые обязательства перед ним, или свидетельства относительного удобства или стоимости комнат. когда это будет сочтено целесообразным. Любая методика, которая переносит бремя арендной платы таким образом, что субарендатор (-ы) платит значительно больше, чем их часть в квадратных футах, или значительно больше, чем пропорциональная доля общей арендной платы, выплачиваемая арендодателю, с опровержением считается превышающей законную ограничение.

(b) Главный арендатор или субарендатор (-ы) может ходатайствовать перед Советом о корректировке первоначальной арендной платы субарендатора.

(c) Если часть сквозного капитального ремонта или увеличения коммунальных услуг выделяется субарендатору, она должна быть идентифицирована отдельно и не включена в базовую арендную плату субарендатора. Такие суммы регулируются приведенными здесь правилами и должны быть прекращены или пересчитаны в соответствии с применимыми правилами. Любая сумма, которая неправильно рассчитана или не отменена должным образом, не допускается.

(d) В случае любого спора относительно любого допустимого увеличения или распределения, или любой уплаченной суммы арендной платы, которая не является арендной платой, субарендатор может подать иск о незаконном повышении арендной платы, чтобы разрешить вопрос между субарендатором и Основным арендатором, как если бы Главный Арендатор был владельцем здания. Запрещенное или ненадлежащее увеличение не имеет юридической силы.

(e) Для любого договора субаренды, заключенного до 22 августа 2001 г. или ранее, когда арендная плата по субаренде не рассчитывалась, как предусмотрено в настоящем документе, Главный арендатор должен иметь шесть месяцев с даты вступления в силу настоящего постановления, чтобы уведомить о скорректированной надлежащей арендной плате и возмещать любые переплаты, уплаченные после даты вступления в силу этого раздела.В это время нельзя подавать ходатайства о переплате.

(f) Для любого договора субаренды, заключенного после 22 августа 2001 г., когда арендная плата за субаренду не рассчитывалась, как предусмотрено в настоящем документе, часть арендной платы субарендатора, превышающая сумму, разрешенную в соответствии с настоящим Разделом 6.15C (3) недействителен.

Раздел 6.15D Дополнительные члены семьи — если договор аренды ограничивает Количество жильцов или ограничивает или запрещает субаренду

(добавлено 29 марта 2005 г.; изменено 4 декабря 2015 г.)

(a) Настоящий Раздел 6.15D применяется, когда договор аренды или аренды включает пункт

.

, ограничивающий количество жильцов или ограничивающий или запрещающий сдачу в субаренду или переуступку, и арендатор, проживающий в квартире, просит добавить к нему ребенка, родителя, внука, бабушку или дедушку, брата или сестру, или супруга или домашнего партнера (как определено в разделах 62.1–62.8 КоАП) таких родственников, супруга или сожителя арендатора. Этот Раздел 6.15D не применяется, если договор аренды или аренды не включает в себя ни ограничения количества жильцов, ни каких-либо ограничений на субаренду или переуступку.

(b) Если арендатор делает письменный запрос домовладельцу о разрешении добавить лицо, указанное в подразделе 6.15D (a) выше, и арендодатель не отклоняет запрос в письменной форме с описанием причин отказа в запрос, включая конкретные факты, подтверждающие причины отказа, в течение четырнадцати (14) дней с момента получения письменного запроса арендатора запрос арендатора о дополнительном лице считается одобренным в соответствии с разделом 37.9 (a) (2) (B) Постановления. ).Если запрос арендатора направлен арендодателю по почте, запрос считается полученным на пятый календарный день после даты штемпеля. Если запрос арендатора отправлен арендодателю по электронной почте, запрос считается полученным на второй календарный день после даты отправки электронного письма. Если запрос арендатора доставлен лично арендодателю, запрос считается полученным в день доставки. Для целей настоящего подраздела 6.15D (b) 14-дневный период начинается со дня получения арендодателем письменного запроса арендатора.

(c) Неспособность арендатора получить согласие арендодателя на добавление члена семьи, указанного в подпункте 6.15D (a) выше, не является нарушением договора аренды или аренды для целей выселения в соответствии с разделом 37.9 (a) Постановления. (2), если дополнительный член семьи считается утвержденным в соответствии с подразделом (b) выше, или если дополнительный член семьи является несовершеннолетним ребенком, разрешенным в соответствии с подразделом 6.15D (a) выше, или когда домовладелец необоснованно отказал, в соответствии с в подразделе (d) ниже просьба арендатора добавить дополнительного члена семьи разрешена в соответствии с подразделом 6.15D (a) выше, который не является несовершеннолетним ребенком и соблюдены следующие требования:

(1) Арендатор в письменной форме запросил разрешение арендодателя добавить в квартиру еще одного члена семьи и указал родство этого лица с арендатором.

(2) У арендодателя есть пять календарных дней после получения письменного запроса арендатора, чтобы попросить арендатора подать заполненную стандартную форму заявления на предлагаемого дополнительного члена семьи или предоставить достаточную информацию, позволяющую арендодателю подтвердить родство лица с арендатора и провести обычную проверку биографических данных, включая полное имя, дату рождения и рекомендации, если требуется.Пятидневный период начинается на следующий день после получения письменного запроса арендатора о разрешении добавить в квартиру еще одного члена семьи. Арендодатель может запросить кредитную информацию или информацию о доходе только в том случае, если дополнительный член семьи будет юридически обязан выплатить арендодателю часть или всю арендную плату. Ничто в Разделе 6.15D не должно толковаться как разрешающее домовладельцу требовать от дополнительного члена семьи уплачивать арендодателю часть или всю арендную плату.

(3) У арендатора есть пять календарных дней после получения своевременного запроса арендодателя в соответствии с подразделом 6.15D (c) (2), чтобы предоставить домовладельцу заявление о дополнительном члене семьи или типичную информацию для проверки биографических данных. Пятидневный период начинается на следующий день после фактического получения запроса арендодателя.

(4) Дополнительный член семьи соответствует обычным стандартам разумного применения арендодателя, за исключением того, что платежеспособность не может быть основанием для отказа арендатора в просьбе арендатора о дополнительном члене семьи, если дополнительный член семьи не будет юридически обязан платить некоторые или вся арендная плата арендодателю;

(5) Дополнительный член семьи, по просьбе домовладельца, письменно согласился быть связанным текущим договором аренды между домовладельцем и съемщиком.

(6) С дополнительным членом семьи общее количество жильцов не превышает меньшее из следующих значений: (а) два человека в арендуемой студии, три человека в квартире с одной спальней, четыре человека в квартире с двумя спальнями, шесть человек в квартире с тремя спальнями или восемь человек в квартире с четырьмя спальнями, или (b) количество жителей, разрешенное в соответствии с законодательством штата и / или другими местными кодексами (например, кодексами планирования, жилищного строительства, пожарной безопасности и строительства).

(d) Отклонение домовладельцем письменного запроса арендатора о добавлении дополнительного члена семьи, разрешенного в соответствии с подразделом 6.15D (a) выше не может считаться необоснованным при некоторых обстоятельствах, включая, помимо прочего, следующее:

(1), если общее количество людей в блоке превышает (или с предложенным дополнительным жильцом (-ами) будет больше) меньшее из:

(i) два человека в квартире-студии, три человека в квартире с одной спальней, четыре человека в квартире с двумя спальнями, шесть человек в квартире с тремя спальнями или восемь человек в квартире с четырьмя спальнями; или

(ii) максимальное количество, разрешенное в квартире согласно Разделу 503 Жилищного кодекса Сан-Франциско;

(2), где предлагаемый дополнительный член семьи будет юридически обязан уплатить часть или всю арендную плату арендодателю, и арендодатель может установить неплатежеспособность предлагаемого дополнительного члена семьи;

(3), если домовладелец своевременно обратился к предлагаемому дополнительному члену семьи с просьбой заполнить стандартную форму заявления арендодателя или предоставить достаточную информацию, позволяющую арендодателю провести типичную проверку биографических данных, а предлагаемый дополнительный член семьи не соответствует требованиям в течение пяти календарные дни фактического получения арендатором запроса арендодателя;

(4), где арендодатель может установить, что предлагаемый дополнительный член семьи намеренно исказил важные факты в стандартной форме заявления арендодателя или предоставил арендодателю существенную дезинформацию, которая мешает арендодателю провести обычную проверку биографических данных;

(5), где домовладелец может установить, что предлагаемый дополнительный член семьи представляет прямую угрозу здоровью, безопасности или защищенности других жителей недвижимости; и,

(6), где домовладелец может установить, что предлагаемый дополнительный член семьи представляет прямую угрозу безопасности или физической структуре собственности.

(e) Ничто в этом Разделе не препятствует домовладельцу предоставить дополнительному члену семьи, проживающему в квартире, письменное уведомление, как предусмотрено в Разделе 6.14, о том, что этот человек не является первоначальным жильцом, как это определено в Разделе 6.14 (a) (1), и что когда последний первоначальный житель освобождает помещение, создается новое арендуемое помещение для целей определения арендной платы в соответствии с Постановлением об аренде. Кроме того, ничто в этом разделе 6.15D не должно служить для отказа, изменения или модификации прав арендодателя в соответствии с Законом об аренде жилья Коста-Хокинс (§§ 1954 Гражданского кодекса Калифорнии.50 et seq.), Чтобы ввести неограниченное повышение арендной платы, как только последний (ые) жильцы перестанут постоянно проживать в квартире.

(f) Необоснованный отказ арендодателя в письменном запросе арендатора о добавлении в квартиру ребенка, родителя, внука, дедушки или бабушки, брата или сестры, супруга или домашнего партнера (как определено в разделах 62.1–62.8 Административного кодекса) ) таких родственников, супруга или сожителя арендатора в соответствии с подразделами 6.15D (c) (1) — (6) выше, может представлять собой уменьшение жилищных услуг в соответствии с разделом 10.10 настоящего Положения. Для целей подраздела 6.15D (f) отсутствие ответа арендодателя на письменный запрос арендатора в течение 14 календарных дней считается одобрением в соответствии с подразделом 6.15D (b) и не считается необоснованным отказом арендатора в просьбе арендатора. дополнение к ячейке члена семьи, указанного в подразделе 6.15D (a) выше.

(g) В случае, если арендодатель отказывает арендатору в просьбе дополнительного члена семьи в соответствии с разделом 6.15D, арендодатель или арендатор могут подать петицию в Совет, чтобы определить, был ли отказ арендодателя в удовлетворении запроса обоснованным.

(h) Любая петиция, поданная в соответствии с подразделом 6.15D или (g), должна быть ускорена.

Раздел 6.15E Дополнительные жильцы, не являющиеся членами семьи — в случае аренды Соглашение ограничивает количество жильцов или ограничивает или запрещает Субаренда

(Добавлено 4 декабря 2015 г.)

(a) Этот Раздел 6.15E применяется, когда договор аренды или аренды включает пункт, ограничивающий количество жильцов или ограничивающий или запрещающий субаренду или переуступку, и арендатор, который проживает в квартире, запрашивает разрешение арендодателя добавить дополнительного жильца к жилью. арендуемая единица, которая будет превышать количество людей, разрешенное договором аренды или аренды или открытым и устоявшимся поведением сторон.Этот Раздел 6.15E не применяется, если договор аренды или аренды не включает ни ограничения количества жильцов, ни каких-либо ограничений на субаренду или переуступку. Для целей настоящего Раздела 6.15E термин «дополнительное лицо» не должен включать лиц, которые занимают квартиру в качестве туристического или временного использования, как определено в Разделе 41A.5 Административного кодекса, или лиц, которые считаются членами семьи в соответствии с Разделом 6.15D ( а).

(b) Если арендатор обращается к арендодателю с письменным запросом о разрешении добавить дополнительного жильца к арендуемой квартире, и арендодатель не отклоняет запрос в письменной форме с описанием причин отклонения запроса, включая конкретные факты, подтверждающие причины отказа, в течение четырнадцати (14) дней с момента получения письменного запроса арендатора запрос арендатора о дополнительном жильце считается одобренным в соответствии с разделом 37 Постановления.9 (а) (2) (В). Если запрос арендатора направлен арендодателю по почте, запрос считается полученным на пятый календарный день после даты штемпеля. Если запрос арендатора отправлен арендодателю по электронной почте, запрос считается полученным на второй календарный день после даты отправки электронного письма. Если запрос арендатора доставлен лично арендодателю, запрос считается полученным в день доставки. Для целей настоящего подраздела 6.15E (b) 14-дневный период начинает отсчитываться на следующий день после получения арендодателем письменного запроса арендатора.

(c) Неспособность арендатора получить согласие арендодателя на добавление лица, указанного в подпункте 6.15E (a) выше, не является нарушением договора аренды или аренды для целей выселения в соответствии с разделом 37.9 (a) Постановления ( 2), если дополнительное лицо считается утвержденным в соответствии с подразделом (b) выше или когда домовладелец необоснованно отклонил в соответствии с подразделом (d) ниже запрос арендатора о добавлении дополнительного лица, разрешенного в соответствии с подразделом 6.15E (a) выше, и были выполнены следующие требования:

(1) Арендатор запросил письменное разрешение арендодателя на добавление дополнительного жильца в квартиру.

(2) У арендодателя есть пять календарных дней после получения письменного запроса арендатора, чтобы попросить арендатора подать заполненную стандартную форму заявления на предлагаемого дополнительного жильца или предоставить достаточную информацию, позволяющую арендодателю провести типичную проверку биографических данных, включая полную имя, дата рождения и рекомендации, если требуется.Пятидневный период начинается на следующий день после получения письменного запроса арендатора о разрешении добавить в квартиру дополнительного жильца. Арендодатель может запросить кредитную информацию или информацию о доходах только в том случае, если дополнительный житель будет юридически обязан выплатить арендодателю часть или всю арендную плату. Ничто в Разделе 6.15E не должно толковаться как разрешающее домовладельцу требовать от дополнительного жильца платить арендодателю часть или всю арендную плату.

(3) У арендатора есть пять календарных дней после получения своевременного запроса арендодателя в соответствии с подразделом 6.15E (c) (2), чтобы предоставить домовладельцу заявление о дополнительном жильце или типичную информацию для проверки биографических данных. Пятидневный период начинается на следующий день после фактического получения запроса арендодателя.

(4) Дополнительный жилец соответствует стандартным нормам разумного применения арендодателя, за исключением того, что кредитоспособность не может быть основанием для отказа арендатора в просьбе арендатора дополнительного жильца, если дополнительный жильец не будет юридически обязан оплатить часть или все арендная плата арендодателю.

(5) Дополнительный житель, по запросу арендодателя, письменно согласился быть связанным текущим договором аренды между арендодателем и арендатором.

(6) С дополнительным жильцом, общее количество жильцов не превышает меньшее из (а) двух человек в студии, трех человек в квартире с одной спальней, четырех человек в квартире с двумя спальнями, шести человек в квартире с тремя спальнями, или восемь человек в квартире с четырьмя спальнями, или (b) количество человек, разрешенное законодательством штата и / или другими местными кодексами.

(d) Отказ арендодателя в письменном запросе арендатора о добавлении дополнительного лица, разрешенного в соответствии с подразделом 6.15E (a) выше, не может считаться необоснованным при некоторых обстоятельствах, включая, помимо прочего, следующие:

(1), где арендодатель проживает в той же арендуемой квартире, что и арендатор;

(2), если общее количество людей в блоке превышает (или с предложением дополнительных жильцов (ов) будет больше) меньшее из:

(i) два человека в квартире-студии, три человека в квартире с одной спальней, четыре человека в квартире с двумя спальнями, шесть человек в квартире с тремя спальнями или восемь человек в квартире с четырьмя спальнями; или

(ii) максимальное количество, разрешенное в квартире согласно Разделу 503 Жилищного кодекса Сан-Франциско;

(3), где предлагаемый дополнительный житель будет юридически обязан уплатить часть или всю арендную плату арендодателю, и арендодатель может установить отсутствие кредитоспособности предлагаемого дополнительного жильца;

(4), если арендодатель своевременно обратился к предлагаемому дополнительному арендатору с просьбой заполнить стандартную форму заявления арендодателя или предоставить достаточную информацию, позволяющую арендодателю провести типичную проверку биографических данных, а предлагаемый дополнительный арендатор не выполняет требования в течение пяти календарных дней. о фактическом получении арендатором запроса арендодателя;

(5), где арендодатель может установить, что предлагаемый дополнительный жильец намеренно исказил важные факты в стандартной форме заявления арендодателя или предоставил арендодателю существенную дезинформацию, которая мешает арендодателю провести обычную проверку биографических данных;

(6), где домовладелец может установить, что предлагаемое дополнительное жильцов представляет прямую угрозу здоровью, безопасности или защищенности других жителей дома;

(7), где домовладелец может установить, что предлагаемый дополнительный жильец представляет прямую угрозу безопасности или физической структуре собственности; и,

(8), где дополнительный житель потребует от домовладельца увеличения мощности электрического или горячего водоснабжения в здании или адаптации других систем здания или существующих удобств, и оплата таких улучшений представляет собой финансовые трудности для арендодателя, как это определено Судья по административным делам Совета по аренде.

(e) Ничто в этом Разделе не препятствует домовладельцу предоставить дополнительному жильцу письменное уведомление, как предусмотрено в Разделе 6.14, о том, что жилец не является первоначальным жильцом, как определено в Разделе 6.14 (а) (1), и что когда последний оригинал арендатор освобождает помещение, создается новая арендная плата для целей определения арендной платы в соответствии с Постановлением об аренде. Кроме того, ничто в этом Разделе 6.15E не служит для отказа, изменения или модификации прав арендодателя в соответствии с Законом об аренде жилья Коста-Хокинс (§§ 1954 Гражданского кодекса Калифорнии.50 et seq.), Чтобы ввести неограниченное повышение арендной платы, как только последний (ые) жильцы перестанут постоянно проживать в квартире.

(f) Необоснованный отказ арендодателя в письменном запросе арендатора о добавлении к квартире лица, указанного в подразделе 6.15E (a) выше, с учетом подразделов 6.15E (c) (1) — (6) выше, может составляют уменьшение жилищных услуг в соответствии с разделом 10.10 настоящих правил. Для целей подраздела 6.15E (f) отсутствие ответа арендодателя на письменный запрос арендатора в течение 14 календарных дней считается одобрением в соответствии с подразделом 6.15E (b) и не должно рассматриваться как необоснованный отказ арендатора в просьбе арендатора о добавлении в квартиру лица, указанного в подразделе 6.15E (a) выше.

(g) В случае, если арендодатель отказывает арендатору в запросе дополнительного лица в соответствии с Разделами 6.15E, арендодатель или арендатор могут подать петицию в Совет, чтобы определить, был ли отказ арендодателя в удовлетворении запроса обоснованным.

(h) Любая петиция, поданная в соответствии с подразделом 6.15E (f) или (g), должна быть ускорена.

Стандарты уступки и согласия в коммерческой аренде

Положения о переуступке в коммерческой аренде являются предметом интенсивных переговоров и очень важны как для арендодателей, так и для арендаторов. В этой статье представлен краткий обзор положения о переуступке в коммерческой аренде как офисной, так и торговой.

Положения о переуступке в коммерческой аренде являются предметом интенсивных переговоров и очень важны как для арендодателей, так и для арендаторов. Когда доля арендатора в аренде переуступается, арендатор передает всю свою долю владения и 100% арендованных помещений третьей стороне на весь оставшийся срок аренды.Для арендатора положение о переуступке представляет собой потенциальную стратегию выхода, зависящую, конечно, от местного рынка, и повышенную гибкость для будущих потребностей. Для арендодателя задание обеспечивает большую безопасность потока доходов и, как мы надеемся, избежание банкротства или дефолта арендатора, сохраняя при этом его здание занятым. Стремление арендатора к гибкости и потребность арендодателя в контроле — вот что является предметом переговоров. В этой статье представлен краткий обзор положения о переуступке в коммерческой аренде, как офисной, так и торговой, с особым вниманием к законам Мэриленда, Вирджинии и округа Колумбия.Стандарт арендодателя по предоставлению согласия на запрос о переуступке будет пересмотрен, и в заключение мы предложим предлагаемый язык.

Что делать, если договор аренды не содержит условия уступки?

Закон традиционно способствует свободному отчуждению собственности. Следовательно, в соответствии с законодательством почти каждого штата, если в договоре аренды не указывается, требуется ли согласие арендодателя на уступку, то коммерческий арендатор имеет право уступить свою долю.Это верно для Мэриленда, Вирджинии и округа Колумбия. Учитывая этот исходный уровень, почти каждая форма аренды будет содержать подробное положение, описывающее процесс уступки. Однако обратите внимание, что в большинстве штатов коммерческая аренда может иметь прямой запрет на уступку прав. Такое положение, вероятно, не станет отправной точкой для самых искушенных арендаторов.

Что означает разумное?

Если договор аренды просто предусматривает, что арендатор требует согласия арендодателя на уступку, но не включает стандарт для предоставления или отказа в таком согласии, то во многих штатах подразумеваемый стандарт заключается в том, что в согласии арендодателя не может быть необоснованно отказано.Исторически это была точка зрения меньшинства, при этом историческое правило позволяло домовладельцу отказывать в согласии по любой причине. Подразумеваемая обязанность разумности теперь стала больше нормой, так как все больше государств занимают эту позицию, когда сталкиваются с проблемой. В Мэриленде существует конкретная прецедентная практика, устанавливающая эту норму, и большинство судов в Вирджинии и Вашингтоне, округ Колумбия, подразумевают такое соглашение о добросовестности и честности. Однако в большинстве штатов домовладельцу предоставляется исключительное право предоставлять или отказывать в своем согласии, если в договоре аренды четко указано, что в договоре аренды должно быть прямо указано, что согласие арендодателя может быть предоставлено или отказано в предоставлении согласия по единоличному и абсолютному субъективному усмотрению. арендодатель.Опять же, искушенный арендатор с любыми рычагами никогда не должен соглашаться на такое положение.

В большинстве договорных договоров аренды вместо этого будет содержаться положение, требующее от арендодателя согласия на уступку, но в таком согласии не будет необоснованно отказано. Арендатор, скорее всего, также попытается включить в обязательство арендодателя необоснованно не откладывать и не обусловливать свое согласие. Короткая оговорка без дальнейшего определения того, что составляет «разумность», обычно благоприятствует арендатору, и арендодатели обычно предпочитают включать конкретные стандарты в отношении критериев, которые он может учитывать при разумном решении, давать ли согласие на уступку.Без такой конкретности определение «разумного» затруднительно, поскольку арендодатель и арендатор явно будут иметь разные точки зрения, и это может остаться в качестве фактического вопроса, который будет решаться в судебном процессе. Типичным определением (изложенным в Пересчете (Второй) собственности) будет определение разумно осмотрительного человека на позиции арендодателя, выполняющего разумную коммерческую ответственность.

При отсутствии подробного положения, в котором перечисляются критерии, которые домовладелец может учитывать при обоснованном рассмотрении запроса на уступку, домовладелец обычно считается разумным, если он принимает во внимание определенные общие общие факторы.Во-первых, домовладелец рассматривает предполагаемое использование цессионарием. В условиях розничной торговли домовладелец будет обеспокоен тем, соответствует ли предлагаемое использование существующему центру и / или нарушает ли существующие эксклюзивные или страховые требования. В офисных помещениях домовладелец может проверить ожидаемое движение и износ здания. Во-вторых, домовладелец рассмотрит кредитоспособность правопреемника. Арендодатель (и цедент) захотят быть уверенными в том, что цессионарий способен выполнять обязательства арендатора по договору аренды, а крупный кредитоспособный арендатор увеличивает стоимость актива.Цедент может утверждать, что строгий финансовый тест (например, минимальная чистая стоимость активов) является несправедливым, поскольку цедент, скорее всего, не будет освобожден после уступки, и арендодатель все еще может преследовать цедента в случае неисполнения обязательств. В-третьих, домовладелец рассмотрит опыт и историю цедента. Как упоминалось выше, арендодатели предпочитают подробный список, в котором излагаются многие факторы, которые они могут включить в обоснованное рассмотрение запроса на переуступку аренды.

Без дальнейшего установления критериев арендодатель подвергает себя риску оспаривания со стороны арендатора того, что отказ в согласии является необоснованным.

При определении «разумного» суды обычно не разрешают арендодателю отказать или обусловить согласие на уступку по чисто экономическим причинам, когда арендодатель приводит к существенному увеличению того, на что он имел право по договору аренды. В Вашингтоне, округ Колумбия, существует устоявшаяся прецедентная практика, согласно которой для арендодателя неразумно отказывать в согласии исключительно для получения экономической уступки или улучшения своего экономического положения.Например, суд не счел бы разумным, чтобы арендодатель обусловливал свое согласие тем, что цессионарий платит значительно увеличенную арендную плату. Вместо этого, как обсуждается ниже, арендодателям следует стремиться защитить свои интересы на рынке повышения арендной платы, предусмотрев либо раздел излишков арендной платы, либо право на возврат.

Каковы типичные положения в статье о переуступке?

Как обсуждалось выше, арендаторы обычно предпочитают положение о краткосрочной переуступке, просто требующее, чтобы арендодатель не отказывал необоснованно, не обуславливал или не откладывал свое согласие на переуступку.Но большинство договоров аренды составляются арендодателями, и с течением времени положения о передаче права собственности претерпели изменения и стали содержать множество типичных положений в дополнение к дальнейшему определению «разумности», включая следующие ниже.

• Разделение сверхнормативной арендной платы. Поскольку многие штаты не разрешают арендодателю обусловливать свое согласие улучшением его экономического положения (например, g. , путем увеличения арендной платы), большинство договоров аренды вместо этого содержат положение, согласно которому арендодатель имеет право на все или на часть арендной платы. прибыль.Прибыль может означать увеличение арендной платы или даже более широкое толкование с учетом стоимости помещения при продаже бизнеса арендатора. Аргумент арендодателя состоит в том, что он не хочет, чтобы арендаторы конкурировали на рынке недвижимости. Арендатор должен отступить и, конечно же, попытаться снизить долю долей, исключить любое вознаграждение, полученное при продаже бизнеса арендатора, и делиться прибылью только после того, как были сначала вычтены все разумные расходы арендатора, понесенные в связи с уступкой.
• Корпоративные переводы. Поскольку покупка юридического лица, являющегося арендатором, скорее всего, не считается уступкой по закону, в большинстве договоров аренды четко указывается, что любая такая корпоративная продажа, включая продажу либо контрольного пакета акций, либо практически всех активов арендатора, считается переуступкой для целей аренды. Арендатор должен обеспечивать разрешенные передачи для типичных слияний и поглощений при определенных условиях, а также выполнять обычные передачи акций (или других долей собственности) между существующими партнерами или для целей планирования наследственного имущества.Арендодатель, скорее всего, примет разрешенную концепцию передачи при условии, что он получит надлежащее уведомление и юридическое лицо-преемник станет правопреемником всех активов первоначального арендатора с приемлемой чистой стоимостью.
• Комиссия за рассмотрение задания. Большинство арендодателей включают в свои формы аренды требование о возмещении арендатором юридических и административных расходов, понесенных при рассмотрении запроса на согласие и подготовке уступки. Арендатор явно хочет, чтобы эти сборы оставались разумными и соответствующими требованиям местного рынка.
• Права на повторный захват. Арендодатели любят включать в себя явное право вернуть помещение в случае, если арендатор придет к нему, чтобы запросить согласие на уступку. Оговорка о возвращении позволяет арендодателю расторгнуть договор аренды, если рыночная арендная плата увеличилась или если ему необходимо помещение для другого использования. Сложные арендаторы должны отталкиваться здесь настолько, насколько позволяет кредитное плечо, пытаться ограничить периоды времени и, если ничего другого, пытаться получить право аннулировать повторный захват, отозвав свой запрос на согласие.
• Средство правовой защиты арендатора. Чтобы защитить себя от требований о возмещении ущерба со стороны арендатора, если арендодатель отказывает в своем согласии на запрошенную уступку, арендодатели часто включают положение, согласно которому арендатор отказывается от своих прав на денежный ущерб в такой ситуации и может только добиваться судебного запрета. Арендатор должен попытаться удалить это положение или, по крайней мере, если позволяет рычаг, предоставить право требовать возмещения убытков, если впоследствии будет установлено, что домовладелец действовал недобросовестно.

Условия переуступки тщательно согласовываются, и коммерческий арендодатель и арендатор должны быть ознакомлены с применимым местным законодательством и знать рынок для сопоставимой сделки. ( Примечание: Автор представляет офисных и торговых арендодателей и арендаторов по всей Вирджинии, Мэриленду и округу Колумбия.) Примеры положений о разумности как для офисного, так и для розничного использования копируются ниже для справки.

Торговая аренда

Арендодатель и Арендатор соглашаются, в качестве примера и без ограничений, что для Арендодателя будет разумным отказать в своем согласии, если существует или может существовать любая из следующих ситуаций: деловой опыт ведения бизнеса того типа, который разрешен по настоящей Аренде, и с качеством, требуемым по настоящей Аренде; (ii) текущая чистая стоимость предлагаемого правопреемника ниже, чем у Арендатора либо на дату предлагаемой уступки, либо на дату настоящего Договора аренды; (iii) Предлагаемое задание потребует изменений Помещений, влияющих на системы или структуру Здания; (iv) Предлагаемая уступка потребует изменения условий настоящего Договора аренды или приведет к нарушению каких-либо условий Арендодателя в любом другом договоре аренды, страховом полисе, соглашении о финансировании или другом соглашении, относящемся к Торговому центру, включая, помимо прочего, условия соблюдения радиуса действия. , местонахождение, использование и / или эксклюзивность; (v) Предлагаемое назначение будет противоречить основному использованию любого существующего арендатора в Торговом центре или любого зарегистрированного инструмента, к которому привязан Торговый центр; и / или (vi) Предлагаемая уступка или субаренда приведет к снижению Арендной платы, взимаемой Арендодателем в течение любой части срока действия настоящего Договора.

Аренда офиса

Без ограничения других разумных оснований для отказа в согласии, стороны настоящим соглашаются с тем, что в соответствии с настоящим Договором аренды и любым применимым законодательством для Арендодателя будет разумным отказать в согласии на любую предлагаемую Передачу, если применяется одно или несколько из следующих условий: (i) Правопреемник имеет характер или репутацию или занимается бизнесом, который не соответствует качеству Здания; (ii) Принимающая сторона намеревается использовать Помещения для целей, которые не разрешены по настоящему Договору аренды; (iii) Правопреемник является государственным учреждением; (iv) Передача происходит до первой годовщины Даты начала аренды; (v) Собственный капитал Получателя составляет менее 10 000 000 долларов.00; (vi) Предлагаемая Передача вызовет нарушение или повлечет за собой прекращение другого договора аренды помещения в Здании; или (vii) Либо предлагаемый Преемник, либо любое физическое или юридическое лицо, которое прямо или косвенно контролирует, контролируется или находится под общим контролем с предлагаемым Преемником, (i) занимает место в Здании на момент запроса для получения согласия, или (ii) ведет переговоры с Арендодателем об аренде помещения в Здании в это время, или (iii) ведет переговоры с Арендодателем в течение шести (6) месяцев, непосредственно предшествующих Уведомлению о передаче.

Перепечатано с разрешения мартовского выпуска Закона и стратегии о коммерческой аренде © ALM Media Properties, LLC, 2020. Все права защищены. Дальнейшее копирование без разрешения запрещено, свяжитесь с 877-257-3382 или [email protected].

В чем разница между субарендой и перевыпуском?

Разница между субарендой и субарендой заключается в том, кто несет ответственность за арендную плату и уход за квартирой.

• «Переселение» означает, что новый арендатор несет ответственность за квартиру и платит арендодателю
• «Субаренда» или «субаренда» означает, что арендную плату платит кто-то другой, но первоначальный арендатор по-прежнему несет ответственность за арендную плату и ущерб, нанесенный жилью.

Перепуск и субаренда относятся к различным способам сдачи недвижимости в аренду арендатору.Хотя в обоих случаях участвует третья сторона, заключающая договор аренды, первоначально подписанный между домовладельцем и первоначальным арендатором, это разные типы договоренностей. Часто в договорах аренды объясняется, может ли арендатор сдавать недвижимость в субаренду и может ли она быть передана в аренду другому арендатору, поэтому понимание этих условий может помочь предотвратить путаницу и юридические проблемы в дальнейшем.

Дополнительные статьи и ресурсы см. В разделе «Закон о арендодателях» FindLaw.

Переуступка арендуемого имущества

Арендодатель сдает собственность, если новый арендатор подписывает совершенно новый договор аренды.Это также известно как передача аренды новой стороне. Повторная сдача имущества в аренду аннулирует первоначальный договор аренды и освобождает первоначального арендатора от любых продолжающихся обязательств. Переход к другому арендатору устанавливает совершенно новые договорные отношения между новым арендатором и арендодателем.

Недвижимость может быть продана по любому количеству причин, но часто обычно происходит после взаимно согласованного досрочного расторжения первоначального договора аренды. Существенные изменения в жизни, такие как перевод работы или рождение ребенка, могут привести к тому, что арендатору придется переехать до окончания срока аренды.Иногда проблемного арендатора просят уехать или выселяют, позволяя домовладельцу передать собственность кому-то другому.

Расторжение договора аренды не освобождает от обязанности платить арендную плату. Арендодатель должен приложить «все усилия», чтобы как можно скорее найти нового арендатора. Это ограничивает размер арендной платы, за которую первоначальный арендатор будет нести ответственность после прекращения аренды до даты контракта. В интересах первоначального арендатора также найти нового арендатора.

Сдача в субаренду арендуемого имущества

Когда арендатор, имя которого указано в договоре аренды, сдает в аренду комнату, часть или все имущество другому лицу, это считается субарендой (или субарендой). Субарендатор должен платить арендную плату и соблюдать условия аренды, но основной арендатор остается в конечном итоге ответственным за аренду. Таким образом, если субарендатор имеет задолженность по арендной плате, арендодатель имеет возможность предъявить иск первоначальному арендатору за невыплаченную арендную плату.

Сдача вашей собственности другому лицу на короткий период (менее всего срока аренды) также является распространенным вариантом субаренды.Студент университета может арендовать квартиру на год и попытаться сдать ее в субаренду на лето, если вернется домой.

Основной арендатор часто несет ответственность за действия субарендатора. Если субарендатор нарушит вандализм собственности, основной арендатор может нести ответственность. Большинство арендодателей запрещают арендаторам сдавать в субаренду, если арендатор не внес плату и арендодатель не дал предварительного письменного согласия. Сдача в субаренду без разрешения может считаться нарушением договора аренды.

Если есть проблема с субарендатором и первоначальный арендатор составил проект договора субаренды, в некоторых случаях первоначальный арендатор может подать уведомление о выселении. Арендодатель также может выселить субарендатора, направив уведомление о выполнении или выходе, что означает, что первоначальный арендатор несет ответственность за выселение субарендатора и может столкнуться с выселением за невыполнение этого требования.

Субаренда, перепродажа или другие проблемы? Адвокат может помочь

Часто споры между арендодателями и арендаторами могут решаться неформально.Но если вы оказались в ситуации, когда это невозможно, вам следует рассмотреть возможность обращения в суд. Вы должны знать законы своего штата и то, как они могут применяться в вашем случае. Может быть хорошей идеей встретиться с поверенным арендодателя-арендатора, если вы участвуете в споре, связанном с субарендой или переводом собственности в субаренду.

Передача аренды — Арендодателем / Арендодателем — Форма ИРЦ 595

Перевод любых процентов

Договор коммерческой аренды, заключаемый арендатором, содержит положение о передаче в субаренду.Это положение также называется:

• ограничение на перевод положение;
• положение об отчуждении ; и
• Предположение об аренде .

Это положение , ограничивающее передачу, либо запрещает любую передачу интересов арендатора в арендованном имуществе, либо требует согласия арендодателя до уступки, субаренды или дальнейшего обременения арендной доли арендатора. Если положение разрешает уступку или субаренду, в нем говорится, что согласие арендодателя требует изменения условий аренды или что в согласии арендодателя не будет необоснованно отказано.[См. RPI формы 552 §9 и 552-7]

При уступке права аренды, принадлежащей первоначальному арендатору по договору аренды, вся доля арендатора в собственности передается следующему арендатору , при этом первоначальному арендатору не остается никакой доли владения. Однако в случае уступки первоначальный арендатор, указанный в договоре аренды, продолжает нести ответственность за исполнение арендатором-преемником по договору аренды, независимо от того, согласен ли домовладелец на уступку, или что арендатор-правопреемник несет основную ответственность по обязательствам по аренде.

Акт принятия правопреемником арендатора ответственности по договору аренды предыдущего арендатора называется допущением . [См. Форму 596 RPI ]

Для того, чтобы первоначальный арендатор освободился от своих обязательств по договору аренды по переуступке, необходимо согласовать и заключить новацию (также известную как замена ответственности ) арендодателем, а также первоначальным и первоначальным арендодателем. наследники арендаторов. [ Samuels v. Ottinger (1915) 169 C 209]

В отличие от уступки, при заключении субаренды с субарендатором первоначальный арендатор (который теперь является главным арендатором ) передает субарендатору меньше, чем вся доля основного арендатора в собственности. Кроме того, по истечении срока субаренды право собственности возвращается к основному арендатору.

Главный арендатор, предоставляющий субаренду, остается обязанным выполнять обязательства в соответствии с условиями генерального договора аренды.Субарендатор не принимает на себя обязательств по основной аренде. Однако субарендатор не имеет права каким-либо образом нарушать генеральное соглашение об аренде. Субарендатор получает копию генерального договора аренды в качестве приложения к новому договору аренды, который они заключают для создания субаренды. [См. RPI Form 552 §2.5]

Распоряжение арендатора о передаче права владения

Рассмотрим арендатора, который продает или передает бизнес, в котором они работают, новому владельцу бизнеса.Вместе с продажей бизнеса аренда помещения, которое занимает бизнес, также переходит к новому владельцу бизнеса.

Арендатор просит арендодателя освободить его от любых дальнейших обязательств и ответственности, вытекающих из договора аренды. С согласия арендодателя арендатор и новый владелец бизнеса оформляют уступку формы аренды, передавая долю владения в собственности первоначального арендатора следующему арендатору. Для дальнейшего освобождения от любых обязательств и ответственности, возникающих по основному договору аренды, также ведутся переговоры и заключаются новация между домовладельцем, первоначальным и последующим арендатором.[См. Форму 596 RPI ]

Форма Переуступка аренды — Арендатором / Арендатором Форма , опубликованная RPI (Realty Publications, Inc.) , используется арендатором, когда покупатель арендной доли арендатора в собственности вступает во владение и принимает на себя права арендатора и обязательства по договору аренды или лизинга. Таким образом, он служит для передачи покупателю права собственности арендатора на недвижимость. [См. Форму 596 RPI ]

Назначение аренды — Арендатором / Арендатором ссылки на форму:

• первоначальный договор аренды и помещения, подлежащие переуступке [см. RPI Form 596 §1];
• арендатор-правопреемник, которому передается аренда [см. RPI Form 596 §2]; и
• согласие правопреемника арендатора на принятие и своевременное выполнение всех обязательств арендатора по договору аренды.[См. RPI Форма 596 §3]

Форма уступки аренды подписывается арендатором и правопреемником в присутствии нотариуса при записи передачи. Затем форма записывается в офис регистратора округа в округе, в котором расположены помещения.

Переуступка собственника по продаже доходного имущества

Аналогичным образом и в сопоставлении рассмотрим владельца доходной собственности, на которую распространяется договор об аренде или аренде, который намеревается продать или передать свое комиссионное право собственности на недвижимость новому владельцу.Здесь, помимо подписания договора о предоставлении недвижимости, собственник также вводит уступку всех договоров аренды, заключенных с существующими арендаторами.

Владелец доходной недвижимости уступает свою долю в существующих договорах аренды в рамках сделки в отношении:

• одновременная продажа комиссионных прав на объект недвижимости;
• одновременное создание основного арендодателя в качестве арендодателя с основным арендатором; или
• продажа существующего договора аренды без одновременной продажи и передачи права собственности на объект недвижимости.[См. Форму 595 RPI ]

Назначение аренды — Собственником / арендодателем , опубликованное в RPI используется владельцем доходной собственности, брокером или условным депонированием, когда покупатель собственности принимает на себя права и обязанности собственника по заключенным договорам аренды и аренды. с существующими арендаторами, чтобы передать долю собственника в договорах аренды покупателю. [См. Форму 595 RPI ]

Переуступка аренды — Собственником / арендодателем ссылки на форму:

• первоначальный договор аренды и помещения, подлежащие переуступке [см. RPI Form 595 §1];
• цель перевода [см. RPI Form 595 §2];
• новый владелец, которому передана аренда [см. RPI Form 595 §3]; и
• согласие нового собственника на принятие и своевременное исполнение всех обязательств арендодателя по договору аренды.