Договор паевого взноса это: Чем отличается договор паевого участия от договора долевого участия?

Содержание

На что обратить внимание, чтобы покупка долгожданной квартиры не обернулась кошмаром

ОбществоОбщество: ИСПЫТАНО НА СЕБЕ

25 октября 2021 15:25

Продолжаем отвечать на вопросы читателей

Фото предоставлено пресс-службой Domex.ru

Покупка квартиры — вопрос серьезный. Как грамотно действовать на всех этапах приобретения жилья разбираемся с коммерческим директором федерального портала по новостройкам Domex.ru Кочневым Сергеем Вячеславовичем.

Слышала, что кроме договора долевого участия существует такая форма, как договор ЖСК. Что это такое?

Договор ЖСК. Договора жилищно-строительного кооператива (ЖСК) — это схема продажи еще не построенного жилья с помощью паев (паевых взносов). По факту речь идет о вступлении в сообщество людей, которые собрались построить дом. Когда вы заключаете договор с ЖСК, то становитесь членом ЖСК или пайщиком. Решение о создании кооператива принимается непосредственно учредителями, которые становятся его членами после процедуры регистрации организации. В состав объединения должно входить не менее пяти участников. А максимальное количество участников ЖСК должно соответствовать количеству квартир в жилом доме. В состав объединения могут входить как юридические, так и физические лица.

Фото предоставлено пресс-службой Domex.ru

К плюсам ЖСК можно отнести:

— Пайщики принимают участие в собраниях ЖСК, для решения вопросов, связанных со строительством. Кроме того, члены объединения имеют доступ к финансовой информации кооператива. Каждый из участников вправе отслеживать расход средств.

— Если компания-застройщик по каким-либо причинам не может завершить строительство, члены кооператива имеют право самостоятельно нанять нового подрядчика.

— Паевые взносы не облагаются налогами и могут выплачиваться в рассрочку без процентов. Действующими нормами Гражданского кодекса РФ не предусмотрена обязанность, выплаты полного объема средств до момента завершения строительства. Паевые взносы могут выплачиваться и на протяжении нескольких лет после завершения строительных работ и сдачи недвижимости в эксплуатацию.

К минусам ЖСК можно отнести:

— Оплата дополнительного взноса за вступление в ЖСК — обычно это 1 — 3 % от стоимости квартиры.

— Есть опасность двойных продаж, так как договор о накоплении паев — это документ, не подлежащий стандартной процедуре государственной регистрации.

— Член кооператива вправе продать свой пай исключительно с согласия общего собрания ЖСК. При этом продавец выходит из кооператива, а покупатель должен в него вступить.

— Отношения застройщика и пайщиков не подпадают под регламент закона «О защите прав потребителя». А значит, если сроки строительства будут сорваны или обнаружатся какие-либо недостатки после сдачи объекта в эксплуатацию, членам кооператива некого будет привлечь к ответственности. Для страховки необходимо в договоре паенакопления указать дату завершения строительных работ и гарантийный срок на готовый объект.

— Необходимо внимательно ознакомиться с положениями устава, регламентирующими процедуру возврата средств и выплаты штрафов, при выходе из кооператива. При выходе из состава ЖСК пайщик может претендовать только на ранее уплаченную сумму взноса Информация об условиях и сроках возврата паевого взноса также должна быть прописана в уставе.

Оставляйте свои вопросы по теме в комментариях. Обязательно ответим на них в следующих публикациях.

Материал предоставлен пресс-службой СМ-арт

Договор уплаты паевых взносов в кооператив на новострои в 2021

Сегодня у нас еще одна интересная для многих тема инвестирования в строительство, членство в жилищно-строительных кооперативах (сокращенно ЖСК). Давайте же разберемся, насколько надежным и, по мнению многих, простым, является данный способ инвестирования.

Существует немало способов капиталовложения в возводящуюся недвижимость, о них мы уже упоминали в прошлой статье о купле-продаже имущественных прав. Но, пожалуй, самым популярным, является инвестирование в ЖСК. Его популярность довольно просто объяснить, ведь многие другие способы подразумевают под собой дополнительные расходы, затраты времени и привлечение госконтроля.

Если углубится в историю, то договор об уплате паевых взносов в ЖСК, будет, пожалуй, самым давним способом инвестирования и объединения жителей для возведения жилых домов. Подобные объединения постепенно появлялись с 1920х годов. А пик развития строительных кооперативов пришелся на послевоенное время, когда численность населения начала резко возрастать. Так с 1958 года ЖСК получило право на полноценное существование и занялось решением строительных проблем, разделившись на определенные виды.

Виды и задачи кооператива.

Кооперативы делаться на несколько видов, и каждый из видов выполняет свои поставленные цели:

Производственные
Потребительские
Обслуживающие

Ну а по своей деятельности, они так же разделяются на:

Сельскохозяйственные
Гаражные
Жилищно-строительные и т.д.

Так, жилищно-строительный кооператив – это обслуживающий кооператив, который предоставляет услуги для осуществления хозяйственной деятельности. ЖСК, некоммерческая организация, можно сказать добровольное объединение физических и юридических лиц, их паевых взносов, необходимых для участия в возведении и реконструкции жилых объектов. По Налоговому кодексу Украины п.157.8, ст.157, получение паевого взноса от членов кооператива не облагается налогом на прибыль.

Как работает схема инвестирования через паевые взносы в кооператив.

При заключении договора об участии и паевых взносах, между инвестором и жилищно-строительным кооперативом, первый вносит вступительный взнос в кооператив, размер и порядок которого, оговорен в документах, с целью получить жилище в собственность. После окончания строительства и введения объекта в эксплуатацию, ЖСК оформляет право собственности на себя по ст. 384 ГК Украины, после этого осуществляется обмен пая внесенного инвестором на саму квартиру, по договору мены.

Так же в функции работы ЖСК, входит и обеспечение эксплуатации домов, например реконструкция и ремонты, так как сдача объекта не завершающая стадия.

Но по ст. 5 ЗУ «Об объединениях сособственников многоквартирного дома» возможна реорганизация, что есть хорошим вариантом для владельцев жилой площади.

Как получить членство в кооперативе.

По ст. 10 ЗУ «О кооперации» членами кооперативов могут становиться граждане Украины, от 16 лет, иностранцы, лица без гражданства, и так же юридические лица, как Украины, так и иностранные. Чтобы получить членство в кооперативе, нужно письменное заявление, квитанция об оплате вступительного взноса и пая, предусмотренного уставом кооператива, а так же утвержденное, на общем собрании, разрешение от председателя.

Одним из важных моментов на общем голосовании, есть то, что каждый член ЖСК имеет один голос, вне зависимости от площади жилья. Членство в кооперативе делится на полноправное и ассоциированное, отличается оно тем, что ассоциированное, позволяет использовать лишь совещательный голос, но так же обладает правом возврата внесенного пая, если кооператив прекратит свою деятельность. Ассоциированное членство позволяет не углубляться в деятельность кооператива, что помогает избежать ненужных проблем, которые могут помещать будущему строительству, в случае если члены ЖСК не пришли к единому мнению.

Именно для подобных ситуаций, лицу, которое инвестирует проект, предлагается ассоциированное членство, что помогает себя обезопасить.

Но, минусы в подобном членстве так же имеются. Например, то, что до обмена паевого взноса на квартиру, собственником жилья является ЖСК и инвесторы, которые числятся не полноправными, не принимают участие в распоряжении имуществом кооператива. А значит, полноправные члены, могут распорядиться имуществом, без согласия ассоциированных лиц. В таком случае. Решение об отчуждении прав на жилье, не будет нарушать законодательство, а вот для инвестора момент станет не самым приятным.

Имущественная ответственность.

Согласно Закону Украины «О кооперации» ст. 27 кооператив несет ответственность по своим обязательствам всеми имеющимися в наличии материальными средствами. Для своих целей ЖСК приобретает и использует финансовые ресурсы и имущество, за счет вступительных и паев взносов членов кооператива, благотворительности и т.д. И является владельцем объектов и денежных взносов. Как и другие застройщики, ЖСК, так же может привлекать кредитные средства на возведение зданий. Но используются эти средства в случае, если взносов не достаточно для обеспечения всего спектра строительных работ. Если же строительный кооператив, не сможет выполнить свои обязательства по кредитному договору, на возводимый объект будет наложено взыскание, и в этой ситуации инвесторы могут потерять вложенный ими пай.

Плюсы и минусы договора об уплате паевых взносов в ЖСК.

К плюсам данного договора, можно отнести:

Простота подобной схемы, для инвесторов
Малозатратный способ реализации жилья, с возможностью модификации налогообложения, для застройщиков
Возможность участвовать в управлении ЖСК, имея полноправное членство в кооперативе

Недостатков немного больше, рассмотрим и их:

Кооператив несет ответственность всем своим имуществом
Нет контроля со стороны третьих лиц, из-за чего есть возможность двойных продаж
Дополнительные затраты во время договора мены
Если полноправные члены кооператива не пришли к единому мнению, возможны конфликты с дальнейшим участием в судебных разбирательствах
Есть возможность использования средств не по назначению

При всех этих минусах, возникает вопрос, как же себя обезопасить. Все что необходимо инвестору для заключения договора об уплате паевых взносов, обратит внимание на такие моменты, как репутация ЖСК и уже реализованные кооперативом проекты. Детально изучить договор, о вступлении в ЖСК и подробно рассмотреть процедуру выхода. Стоит уточнить так же, каким образом вносится пай, и общую сумму всех последующих платежей. И важно, проверить документы, разрешающие ведения строительных работ, и количество членов жилищно-строительного кооператива, так как их количество должно совпадать с количеством строящихся квартир.

Выводы

Само собой, в нынешнее время рынок недвижимости вносит свои поправки для инвестирования строительства, и ЖСК не могут похвастаться былой востребованностью и надежностью, как раньше в условиях госконтроля.

Однако, если детально все изучить, найти порядочного застройщика, подобная схема капиталовложения имеет место быть, и успешно работать предоставляя людям новое жилье.

Контракт на акции компании

Контракт на акции компании, также называемый акционерным соглашением, включает условия нового бизнеса для всех, кто работает в компании. 3 min read

1. Важные части юридического Соглашения
2. Что такое акционерное соглашение?
3. Что должно быть включено в акционерное соглашение?
4. Почему акционерные соглашения важны?

Договор на акции компании, также называемый акционерным соглашением, включает условия нового бизнеса для всех, кто работает в компании. В нем также подробно описывается, будут ли права на интеллектуальную собственность принадлежать учредителям или инвесторам и как акции будут передаваться или продаваться.

Важные части юридических соглашений

Новые компании должны иметь довольно простые юридические соглашения, но они должны помнить две важные цифры:

50,1 процента — это количество голосов, необходимое для легального контроля над советом директоров
66,67% голосов необходимо для внесения других изменений в корпоративную структуру

Как правило, учредители не должны беспокоиться о долгосрочных финансовых вопросах в своих первых юридических соглашениях. Вместо того, чтобы сосредотачиваться на надежном соглашении, которое охватывает все на свете, основатели должны сосредоточиться на ожидаемой продолжительности жизни компании, которая обычно длится до следующего раунда финансирования.

Что такое акционерное соглашение?

Акционерное соглашение — это соглашение между акционерами корпорации. Он устанавливает, как компания организована, как она будет работать и какие права и обязанности будут иметь акционеры. В нем также указано, как будут выпущены акции.

Акционерное соглашение должно иметь разумные условия и не может быть использовано для обмана кого-либо. Хотя акционерное соглашение должно быть уникальным для нужд корпорации, оно все равно должно охватывать определенные ключевые положения, в том числе:

Права и обязанности корпорации и акционеров
При наличии ограничений на передачу акций
Процесс и правила выбора совета директоров и корпоративных должностных лиц

Что должно быть включено в акционерное соглашение?

Есть несколько ключевых элементов, которые необходимо включить в акционерное соглашение, чтобы оно было понятным и действительным. К основным относятся следующие:

Требования к акционерам
Требования для участия в совете директоров
Процесс в случае смерти, банкротства, выхода на пенсию или увольнения акционера
Стоимость акций
Если компания обязана купить акции у уходящего акционера и цена этих акций.

Соглашение также может включать пункты, касающиеся следующих вопросов:

Выборы правления. В соглашении должно быть указано, какие типы акционеров имеют право избирать корпоративных директоров. Включение этого в документ помогает гарантировать, что важные учредители должным образом представлены в совете директоров.
Специальные одобрения акционеров. Соглашение может разрешить определенным группам акционеров одобрять определенные корпоративные изменения. Это может включать в себя такие вещи, как создание нового класса акций или одобрение продажи компании.
Ограничения на передачу акций. Большинство акционерных соглашений ограничивают передачу акций, если это не является обстоятельством, оговоренным заранее. Это делается для того, чтобы акции компании не попали не к тем инвесторам.
Преимущественное право. Во многих случаях акционеры дают инвесторам возможность получить свою пропорциональную долю любых новых продуктов или акций компании, что называется преимущественным правом. Обычно это происходит при начальном финансировании и венчурных сделках.

Права на перетаскивание. Также типичными для большинства венчурных сделок являются права перетаскивания, которые требуют от миноритарных акционеров продажи своих акций или голосования в поддержку приобретения.
Положения об обратном наделении правами. Некоторые основатели хотят, чтобы их соучредители достигли определенных вех или достижений в компании, чтобы заработать больше акций. Если это так, в акционерном соглашении должен быть пункт, дающий компании право выкупить акции, которые не заработали соучредители. Компании или другим акционерам обычно разрешается покупать эти акции за небольшую плату или бесплатно.

Почему акционерные соглашения важны?

Акционерное соглашение ценно, потому что оно помогает разъяснить, чего изначально хотели основатели компании. Это уточнение может помочь свести к минимуму любые будущие споры. Создание фактического документа также заставляет учредителей и акционеров продумывать множество возможных сценариев и иметь план до того, как они произойдут.

Деловые партнеры часто начинают в хороших отношениях, но потом расходятся. Хотя этого нельзя предвидеть, хорошо написанное акционерное соглашение может помочь предотвратить крупный ущерб или судебные иски в случае разногласий. В акционерном соглашении подробно описывается, о чем договорились обе стороны до разногласий, что может помешать одному учредителю или акционеру сделать что-то радикальное в отношении ведения бизнеса.

Если вам нужна помощь с договором на акции компании, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Все, что вам нужно знать

Договор купли-продажи акций определяется как юридический договор между продавцом и покупателем, в котором они могут называться продавцом и покупателем.3 min read

1. Соглашение о покупке акций
2. Кому нужно соглашение о покупке акций?
3. Какая информация и типы акций содержатся в соглашении о покупке акций?
4. На что распространяется соглашение о покупке акций?

Обновлено 2 июля 2020 г.:

Договор купли-продажи акций определяется как юридический договор между продавцом и покупателем. В договоре они могут быть указаны как продавец и покупатель. Конкретное количество акций указано в договоре по заявленной цене. Это соглашение доказывает, что продажа и ее условия были согласованы взаимно.

Соглашение о покупке акций

Соглашение о покупке акций представляет собой соглашение, в котором окончательно оговариваются все условия, касающиеся продажи и покупки акций компании. Это не то же самое, что договор купли-продажи активов, где активы покупаются и продаются вместо акций. В договоре купли-продажи акций указаны следующие пункты:

Название компании.
Номинальная стоимость акций.
Имя покупателя.
Гарантии и заверения продавца и покупателя.
Возможные проблемы сотрудников, такие как льготы и бонусы.
Сколько акций продается.
Где и когда происходит транзакция.
Соглашение о возмещении непредвиденных расходов.

Перед заключением соглашения составляется письмо о намерениях, объясняющее предполагаемую продажу. Покупатель должен проявить должную осмотрительность и убедиться, что договор купли-продажи и письмо о намерениях имеют одинаковые условия. Продавец должен обратить особое внимание на раздел купли-продажи, а также на раздел гарантий и представлений. В разделе купли-продажи должны быть те же условия, что и в письме о намерениях. Если будут обнаружены какие-либо различия, это, вероятно, связано с надлежащей осмотрительностью покупателя и должно быть согласовано до заключения соглашения о покупке акций.

Необходимо проверить гарантии и обязанности, чтобы убедиться в отсутствии неверных утверждений. Если это произойдет и будет обнаружено позже, возможны судебные иски и обращение за помощью. После сделки может быть произведена корректировка покупной цены, когда продавец должен возместить покупателю, если есть искажения.

Кому необходимо соглашение о покупке акций?

Если корпорация или физическое лицо покупает или продает акции компании совместно с другим предприятием или физическим лицом, им следует использовать договор купли-продажи акций. Например, если в бизнесе есть два партнера, которые имеют равные доли, и один выходит из партнерства, соглашение о покупке акций может быть использовано для покупки их акций в бизнесе. Когда все акции выкуплены, вместо них можно использовать договор купли-продажи.

В договоре купли-продажи акций содержится информация о компании, для которой передаются акции, продавце и покупателе акций, какое право распространяется на соглашение, тип продаваемых акций, а также сколько акций продается и по какой цене . В этом соглашении также указаны сведения об оплате, в том числе о необходимости внесения депозита, сроках полной оплаты и дате закрытия соглашения.

Обычно акции определяют два типа классов и акций. Основные из них — голосующие и не голосующие. Голосующие акции позволяют акционеру высказывать мнение о решениях совета директоров и корпоративной политике. Акционеры без права голоса не могут голосовать за изменения в совете директоров или за корпоративную политику.

На что распространяется соглашение о покупке акций?

Интерпретация содержится в соглашении о покупке акций, которое дает определения для всех терминов, используемых в соглашении. Также перечислены продажи и покупки акций, которые охватывают корректировки покупных цен, детализируют покупную цену и способы разрешения споров. Гарантии и заверения покупателя и продавца содержат все заявления, которые покупатель и продавец подписывают и утверждают, что они верны. Также рассматривается все, что связано с сотрудниками, в том числе условия их льгот и порядок обработки начисленных бонусов.

Также будет указана информация о любых компенсациях, которые будут предоставлены покупателем или продавцом, которые покрывают любые расходы, которые могут возникнуть после сделки из-за условий, которые существовали до закрытия сделки. Специальный налоговый режим, на который может иметь право покупатель или продавец, также указан в соглашении.

Если вам нужна помощь с соглашением о покупке акций, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel. UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы на UpCounsel приходят из юридических школ, таких как Гарвардский юридический и Йельский юридический, и в среднем имеют 14-летний юридический опыт, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.