Договор отступного по недвижимости: Соглашение об отступном: передача имущества и другие варианты

Содержание

Передача недвижимости по отступному \ Акты, образцы, формы, договоры \ Консультант Плюс

]]>

Подборка наиболее важных документов по запросу Передача недвижимости по отступному (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов: Передача недвижимости по отступному

Судебная практика: Передача недвижимости по отступному Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:
Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 146 «Объект налогообложения» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(Юридическая компания «TAXOLOGY»)Признавая правомерным доначисление НДС по операции передачи недвижимого имущества в качестве отступного в счет исполнения обязательств по договору займа, суд указал, что передача имущества в качестве отступного в целях погашения обязательств по договору займа признается реализацией имущества в соответствии со ст. 39 НК РФ. Предоставление отступного не является исполнением обязательств по договору займа, поскольку с предоставлением отступного меняется в целом способ исполнения договора, прекращаются обязательства сторон по первоначальному способу исполнения и на стороны возлагаются другие, новые обязательства, возникающие из соглашения об отступном (денежная форма возврата займа более не исполняется сторонами).
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Подборка судебных решений за 2018 год: Статья 146 «Объект налогообложения» главы 21 «Налог на добавленную стоимость» НК РФ
(ООО «Журнал «Налоги и финансовое право»)Как указал суд, признавая позицию ИП неправомерной, он по договору получил заем, обеспечив его возврат залогом приобретаемого на заемные средства имущества. В целях погашения обязательств по договору было заключено и исполнено соглашение об отступном, по которому взамен возврата займа налогоплательщик предоставил заимодавцу недвижимое имущество. Передача имущества в качестве отступного в целях погашения обязательств по договору займа происходит на возмездной основе и, следовательно, является реализацией имущества. В связи с этим передающая сторона обязана исчислить НДС с реализации, а получающая — вправе принять налог к вычету.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Передача недвижимости по отступному
Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:

Путеводитель по сделкам. Отступное. Общая информацияЕсли должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на недвижимость, переданную ему в качестве отступного, кредитор вправе потребовать осуществить такую регистрацию (п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.06.2020 N 6).

Нормативные акты: Передача недвижимости по отступному Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 N 102
Индивидуальный предприниматель (далее — предприниматель) обратился в арбитражный суд с требованием к коммерческому банку (далее — банк) о переводе прав и обязанностей приобретателя доли в праве общей собственности на объекты недвижимого имущества, переданные ответчику по соглашению об отступном.

RiskOver.ru — экспертная юридическая система

Соответствие закону соглашения об отступном

Предметом отступного являются имущество, которое должник передает кредитору взамен исполнения обязательства: вещи, включая недвижимость. Не следует забывать о том, что некоторые объекты гражданских прав изъяты или ограничены в обороте (ст. 129 ГК РФ), поэтому в соглашении об отступном должны быть использованы только оборотоспособные объекты.
Таким образом, основным требованием, вытекающим из столь широко понимаемого предмета отступного, является необходимость при заключении соглашения об отступном учитывать особенности правового режима каждого из названных предметов. Например, если предмет отступного -недвижимость, то соглашение не может быть исполнено без государственной регистрации перехода соответствующих прав на нее (

на соглашении об отступном должен быть проставлен соотвествующий штамп о переходе права собственности на недвижимость).
Отступное является платой за отказ от исполнения обязательств и возможно во всех случаях,когда имеется обязанность одной стороны совершить определенные действия в пользу другой стороны, т.е. в отношении договорных обязательств. Поскольку стороны заключают договорные обязательства добровольно (на основе согласованной воли), то и в любой момент могут изменить или прекратить свои обязательства на условиях, которые отвечают их интересам.
Иная ситуация о допустимости отступного складывается в отношении обязательств, возникающих в силу установленной законом обязанности возместить причиненный вред, возвратить неосновательно полученное имущество,предоставить содержание другим лицам.Данные обязательства направлены, прежде всего, на защиту интересов потерпевшей стороны. Поэтому по общему правилу прекращение таких обязательств иным способом, отличным от исполнения, следует считать недопустимым.
Соглашение об отступном является консенсуальной сделкой,то есть соглашение вступает в силу с того момента, как стороны договорились обо всех его условиях. С этого момента прекращается обязанность должника предоставить кредитору первоначальный предмет исполнения, а у кредитора возникает право требовать от должника предоставления отступного. При этом срок предоставления отступного может и не совпадать с моментом заключения соглашения.
Из условий,которые должны быть согласованы сторонами при заключении соглашения об отступном, в ст. 409 ГК РФ названы размер, сроки и порядок предоставления отступного.
Стороны свободны в установлении любого размера отступного. При этом интерес представляет проблема соотношения размера первоначального исполнения с размером предлагаемого взамен отступного.
Казалось бы, когда замена одного исполнения другим связана для сторон с определенными издержками, причем не только имущественного свойства, размер отступного должен быть по крайней мере не меньшим, чем стоимость первоначального исполнения.Однако анализ судебно — арбитражной практики приводит к обратным выводам. Часто кредитор, принимая отступное, соглашается на получение имущества значительно меньшей ценности, чем то, на которое он мог бы рассчитывать при первоначальном исполнении. Связано это прежде всего с нестабильностью рыночных отношений, что вынуждает кредитора довольствоваться хотя бы малым перед угрозой получить еще меньшее либо не получить ничего.
Срок предоставления отступного, который стороны также свободны определить исходя из своих интересов, может как превышать сроки исполнения обязательства, так и не выходить за их пределы. Также в соглашении об отступном, согласно которому в качестве отступного была передана недвижимость, должны содержаться данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (кадастровый / условный/инвентарный номер, точный адрес и т.д.), в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, цена передаваемой недвижимости.  

Единственным условием, ограничивающим свободу сторон в выборе модели взаимоотношений по представлению отступного, является требование о соответствии этой модели обязательным для сторон нормам и правилам, установленным законом и иными правовыми актами (п. 1 ст. 422ГК РФ).
ГК не содержит специальных условий о форме соглашения об отступном и,по мнению автора, форма такой сделки должна подчиняться правилам, установленным в законе для сделок вообще (ст. 158 ГК РФ) и для двусторонних сделок — договоров (ст. 434 ГК РФ).
Но при заключении соглашения об отступном необходимо принимать во внимание требования, предъявляемые к форме первоначального обязательства (договора).
Ведь если предметом отступного является имущество, не требующее нотариального оформления, то достаточно простой письменной формы для его действительности.

Но если первоначальное обязательство было удостоверено нотариально, то стороны для его прекращения должны также нотариально удостоверить соглашение об отступном, хотя предмет отступного этого и не требует.
Таким образом, форма соглашения об отступном должна соответствовать форме первоначального (основного) обязательства и подчиняться требованиям, вытекающим из характера или размера предмета отступного.

Порядок заключения соглашения об оступном аналогичен порядку заключения иных сделок.

Если соглашение заключалось с юридическим лицом, то должен был быть соблюден порядок одобрения крупной сделки (если соглашение являлось крупной сделкой),  порядок одобрения сделки с заинтересованностью (если соглашение было такой сделкой), должны были быть соблюдены установленные уставом юридического лица, действующим на дату заключения соглашения об отступном, ограничения полномочий руководителя этого юридического лица (если они касались заключения  соглашения).

Необходимо выяснить не возбуждалась ли в отношении юридического лица, предоставившего отступное, процедура банкротства, так как согласно ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» сделки, совершеные в установленный этим законом период до банкротства и после принятия заявления о банкротстве могут быть признаны недействительными. Кроме того, настороженность должно вызвать то, что цена (либо рыночная стоимость) предмета отступного существенно отличается от денежной оценки прекращенных отступным обязательств (это может являться основанием для оспаривани соглашения об отступном).

Если соглашение заключалось с физическим лицом, состоявшим в браке на дату приобретения переданной в качестве отступного недвижимости, то на заключение соглашения должно было быть представлено нотариально удостоверенное согласие супруги / супруга передавшего отступное лица. Если соглашение об отступном заключалось по доверенности, то необходимо проверить эту доверенность на предмет того выдана ли она стороной соглашения об отступном, содержит ли она необходимые для совершения отступного полномочия и не истек ли срок ее действия на дату заключения соглашения об отступном, а также не была ли она отозвана на эту дату.

 

 

 

Залог недвижимости и отступное

Полное описание

Одним из способов обеспечения имущественной безопасности предприятия является передача недвижимого имущества в залог дружественной компании.

Данный способ способствует сохранению контроля над имуществом в случае непредвиденных и быстрых попыток захвата активов. Состояние защищенности имущества с помощью залога может поддерживаться сколь угодно долго.

При попытке захвата активов данное имущество может быть передано кредитору в счет исполнения предприятием перед кредитором своего обязательства.

В этом случае, кредитор обращает взыскание на предмет залога. Здесь возможны три пути:

1) передача предмета залога в собственность Залогодержателя на основании внесудебного соглашения между залогодержателем и залогодателем;

2) реализация имущества на торгах на основании внесудебного соглашения между залогодержателем и залогодателем в порядке, предусмотренном ст. 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

3) Предъявление кредитором иска в суд по основному обязательству с одновременным обращением взыскания на предмет залога. После получения исполнительного листа кредитор предъявляет его к исполнению в службу судебных приставов, которая выбирает специализированную организацию для проведения торгов, и имущество продается.

Основным достоинством данной схемы является то, что, согласно ст. 334 ГК РФ, залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение за счет заложенного имущества. Даже при наличии других кредиторов, претендующих на активы, залогодержатель находится в более выгодной позиции.

Особенности:

В соглашении о внесудебном порядке обращения взыскании на заложенное имущество не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок (п. 3 ст. 55 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В целях сохранения фактической возможности прямого получения Залогодержателем предмета ипотеки можем предложить вариант с использованием отступного (ст. 409 ГК РФ).

Отступное

Правомерность заключения соглашения, в соответствии с которым, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, предмет залога переходит в собственность кредитора в качестве отступного, подтверждается п. 46 Постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ». Действительно, ст. 55 ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предоставляет залогодателю и залогодержателю право заключить соглашение об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке при условии наличия нотариально удостоверенного согласия залогодателя.

Однако если соглашение об отступном предусматривает передачу должником кредитору недвижимости, то в силу ст. 131 ГК РФ такая сделка подлежит обязательной государственной регистрации. Соответственно, органы, осуществляющие государственную регистрацию, не имеют права отказывать в принятии на регистрацию такого рода договоров и обязаны их регистрировать, если они не нарушают императивных норм права, а сторонами представлены все необходимые для регистрации документы.

Из условий, которые должны быть согласованы сторонами при заключении соглашения об отступном, в ст. 409 ГК РФ названы размер, сроки и порядок предоставления отступного.

Стороны свободны в установлении любого размера отступного.

Срок предоставления отступного, который стороны также свободны определить исходя из своих интересов, может как превышать сроки исполнения обязательства, так и не выходить за их пределы. Соглашение об отступном может заключаться как при установлении обязательства, так и в период его действия.

В то же время соглашение об отступном, подписанное в день заключения кредитного договора одновременно с его исполнением, рассматривается судебно-арбитражной практикой в качестве притворной сделки, т.к. пользования кредитом фактически не было (Постановление Президиума ВАС РФ от 09.12.97г. № 5246/97). Судебно-арбитражная практика свидетельствует также о том, что соглашение об отступном обычно заключается после того, как обязательство нарушено одной из сторон.

Если соглашение об отступном было заключено после нарушения обязательства со стороны должника, то действия сторон являются правомерными и не противоречат действующему законодательству.

Начальник отдела

«Юридические услуги в сфере строительства,

недвижимости и земельных отношений»

ООО «Юридическая фирма «Лекс»

Е.С. Юшков

Соглашение об отступном. Правовая основа отступного

В соответствии с положениями статьи 409 Гражданского кодекса Российской  Федерации (далее — ГК РФ) по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного — уплатой денежных средств или передачей иного имущества. 

Таким образом, отступное представляет собой один из способов прекращения обязательств, предусмотренный действующим законодательством и выражающийся в выплате денежных средств или предоставлении какого-либо имущества кредитору. Соответствующее соглашение заключается между сторонами договора и содержит в себе волеизъявление кредитора и должника.
Законом не установлены требования к соглашению об отступном, но если исходить из того, что такая форма прекращения обязательств может иметь место только при совместном волеизъявлении сторон, то соглашение об отступном является сделкой.
Соответственно, в данном случае актуальными будут требования ГК РФ к форме и содержанию договора: соглашение должно быть составлено в письменном виде, подписано обеими сторонами, и в нем должны быть сформулированы основные условия, которые должник и кредитор посчитают необходимым зафиксировать.
К числу основных условий, которые необходимо сторонам оговорить в соглашении об отступном следует отнести: вид отступного, сроки и порядок исполнения, обязательство, которое отступное заменяет.
По общему правилу, отступное должно покрывать все неисполненное обязательство, однако стороны могут оговорить и частичное погашение обязательств.
Отступное может выражаться не только в денежном эквиваленте, но и в оказании услуг, выполнении работ или передаче имущества. В случае, если отступное заключается в передаче недвижимого имущества, необходимо учитывать нормы закона о государственной регистрации недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение.
Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в ГК РФ.
Поскольку статья 409 ГК РФ не содержит требований о государственной регистрации соглашения, определяющего размер, сроки и порядок предоставления в качестве отступного недвижимого имущества, то, следовательно, такое соглашение не нуждается в отдельной государственной регистрации. Государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество, предоставляемое в качестве отступного (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Законодатель также не предъявляет отдельных требований при регистрации перехода права по соглашению об отступном, поэтому к отступному применяются обычные положения к регистрации перехода прав на имущество посредством двухсторонних сделок, в том числе в отношении оплаты государственной пошлины, подачи заявлений и документов, необходимых для осуществлении государственной регистрации.


Начальник отдела регистрации объектов недвижимости нежилого назначения и ипотеки Т.М. Никитюк

 

Пленум ВС дал толкование прекращению обязательств — Верховный Суд Российской Федерации

Толкование норм Гражданского кодекса поможет не только судьям, но и всем юристам — разъяснения поспособствуют правильному оформлению соглашений и договоров о новации, отступном и зачете. Пленум ВС вновь прошел в режиме онлайн. В Пленуме приняли участие 84 судьи Верховного суда, а также заместитель генпрокурора Виктор Гринь, замминистра юстиции Алиса Безродная, полномочный представитель, предправления Ассоциации юристов России Владимир Груздев и другие.

Хотя Гражданский кодекс предусматривает достаточно много способов прекращения обязательств, этот перечень не является закрытым — а это значит, что кредитор и должник могут в своем соглашении предусмотреть не упомянутое в законе основание прекращение обязательства. Прекратить можно любое обязательство — как то, что возникло из договора, так и внедоговорное, подчеркивает Пленум ВС. Стороны также вправе самостоятельно определить последствия его прекращения. 

Тем не менее, основные формы прекращения обязательств Пленум ВС подробно разъяснил в 41 пункте документа — ссылка на текст проекта есть в конце материала. Версия не финальная — по итогам заседания разъяснения направили на доработку.

1. Отступное: деньгами или услугами

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного – то есть оплатой деньгами или другим имуществом. При этом, как подчеркивает ВС, в качестве отступного можно выполнить для кредитора работы или оказать ему услуги — правила ГК этого не исключают. Стороны вправе согласовать условие о предоставлении отступного на любой стадии существования обязательства — даже до его просрочки.

При этом соглашение об отступном может быть исполнено и в будущем времени. Тогда оно становится факультативным обязательством, а у должника появляется выбор — исполнить первоначальное обязательство или предоставить отступное. У кредитора выбора в таком случае не остается — он обязан принять любое исполнение.

Если стороны договорились, что отступное должно быть предоставлено в срок, то до истечения этого срока кредитор не вправе требовать исполнения первоначального обязательства. Как только срок заканчивается, кредитор теряет право требовать отступное, но возвращает право на первоначальное обязательство.

Зачастую к соглашениям об отступном применяются более строгие правила, чем к основному соглашению. Например, когда в качестве отступного предоставляются доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, то соглашение об отступном должно быть нотариально удостоверено. А если отступное — это недвижимость, а должник уклоняется от регистрации перехода права собственности на этот объект, кредитор вправе добиваться такой регистрации.

Если должник и кредитор дорожат своими отношениями, они могут заключить соглашение об отступном даже когда срок исковой давности по первоначальному обязательству уже истек. В таком случае соглашение об отступном можно квалифицировать как признание долга. Тогда течение срока исковой давности начнется заново.

2. Зачет: каждый при своем

Гражданский кодекс закрепляет — если стороны хотят прекратить обязательства с помощью зачета, их требования друг к другу должны быть встречными однородными. То есть, деньги за деньги, услуга за услугу. Стороны после осуществления зачета должны оказаться в том же положении, как если бы оба обязательства были прекращены исполнением. При этом основание возникновение требований во внимание не принимается.

Пленум ВС выделяет понятия активного и пассивного требований. Активное — это требование лица, которое заявляет о зачете. Пассивное — это требование к самому заявителю. «Такое разделение необходимо, поскольку при совершении зачета для каждого из этих требований предъявляются разные условия», — объяснил Иван Разумов, судья экономколлегии ВС. Например, для активного требования обязательно должен наступить срок — потребовать исполнения заранее с помощью зачета не выйдет. Зато для пассивного требования такой критерий не устанавливается — то есть, сторона, заявляющая о зачете, вправе исполнить свое обязательства досрочно. Также по пассивному требованию может быть пропущен срок исковой давности — а по активному нет.

Для зачета необходимо и достаточно заявления одной стороны, подчеркивает Пленум ВС. Без заявления зачет невозможен, обязательства между сторонами продолжат существовать — даже если есть все условия для зачета.


3. Новация: не совсем отступное

Новация существенно отличается от отступного — потому что первоначальное обязательство прекращается с момента заключения соглашения о новации, а не с момента фактического исполнения нового обязательства. Поэтому Пленум ВС разъясняет, что волеизъявление сторон о новации должно быть выражено «прямо и однозначно», чтобы его нельзя было перепутать с отступным.

Проект содержит разъяснение, согласно которому соглашение сторон, которое уточняет размер долга или срок исполнения обязательства, не является новацией. Но если, например, у стороны возник долг по договору купли-продажи или аренды — обязательство по нему можно заменить займом. Соглашение об этом будет считаться новацией, и с момента его заключения у должника возникнет обязанность по уплате процентов за пользование займом.

Истечение срока исковой давности по первоначальному обязательству не помешает сторонам заключить соглашение о новации. Срок исковой давности по обязательству, возникшему в результате новации, начинает течь заново.


4. Прощение долга: только с согласия должника

В своих разъяснениях Пленум ВС подчеркивает: прощение долга — это не дарение. Прощая долг, кредитор может получить выгоду по другому обязательству — или и вовсе преследовать другой экономический интерес. Как и в случае с отступным, обязательство может быть прекращено прощением долга в части. Допускается прощение долга как по основному, так и по дополнительным требованиям — например, неустойке.

Одним из пунктов постановления Верховный суд относит прощение долга к двусторонним сделкам. То есть, для прощения долга необходимо согласие должника. Если должник против — прощения не будет.


5. Невозможность исполнения: повышенная актуальность

«Раздел о прекращении обязательств невозможностью исполнения стал к завершению работы над проектом чрезвычайно актуальным, чего никто не мог себе представить в тот момент, когда эта работа только начиналась», — заявил на заседании Пленума судья ВС Сергей Асташов, намекая на трудности, с которыми столкнулись многие компании во время эпидемии коронавируса. Невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство — как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц. Пленум ВС распределяет, в числе прочего, риски наступления невозможности исполнения и разъясняет, в каком порядке должны возмещаться убытки.

Один из пунктов предусматривает, что только у кредитора есть право отказаться от договора из-за утраты интереса к обязательству, просроченному из-за обстоятельств временного характера. Должнику такой возможности не оставили. «Представляется, что этот пункт подлежит некоторой корректировке», — сказал Асташов. Возможно, ко «второму» чтению документа это положение изменят.


6. Ликвидация: исключения из правил

Последний раздел проекта посвящен случаям прекращения обязательств из-за ликвидации юридического лица. Но не только — потому что в случае исключения юридического лица из ЕГРЮЛ как недействующего, для своих обязательств оно будет считаться ликвидированным (по правилам ст. 419 ГК).

По общему правилу ликвидация юрлица является основанием для прекращения обязательства. Но из этого правила есть допускаются исключения. Например, если обязательства переходят к другому лицу в силу закона (ст. 700 и 1093 ГК), то это лицо становится правопреемником ликвидированного юридического лица по соответствующим обязательствам.

Участники ликвидированного юридического лица, равно как и его кредиторы, не вправе самостоятельно обращаться с обязательственными требованиями юридического лица к его должникам — в частности с требованием вернуть переданное в аренду имущество, оплатить стоимость переданных товаров. В таком случае Пленум ВС предлагает обращаться в суд с заявлением о назначении процедуры распределения обнаруженного имущества среди лиц, имеющих на это право.

Верховный Суд РФ подтвердил, что передача имущества в качестве отступного облагается налогом | ФНС России

Дата публикации: 28.05.2019 17:40

Верховный Суд РФ подтвердил, что передача имущества в качестве отступного признается его реализацией, а полученный от нее доход подлежит учету при исчислении налоговой базы по УСН.

Налогоплательщик заключил кредитный договор с банком и договор займа с индивидуальным предпринимателем. Позже его долг перед банком также был переведен на ИП. Чтобы погасить долги, налогоплательщик передал ИП в качестве отступного недвижимое имущество — магазин. Индивидуальный предприниматель же принял на себя обязательство оплатить долги налогоплательщика на сумму отступного.

Во время камеральной проверки декларации инспекция выявила, что при передаче магазина в качестве отступного у налогоплательщика возник доход, который не был отражен в составе налогооблагаемой базы по УСН. Поэтому она доначислила ему налог, штраф и пени.

Налогоплательщик не согласился с решением инспекции и обратился в суд. Он сослался на то, что не получал никакого дохода, а лишь рассчитался по заемным обязательствам. При этом передача денежных средств и имущества в счет погашения займа не облагается налогом, так как не является реализацией.

Суды трех инстанций отказали налогоплательщику. Они указали, что по соглашению об отступном заемщик становится продавцом, а заимодавец — покупателем. Поэтому вместе с имуществом передаются и права собственности на него на возмездной основе, что является реализацией (п. 1, 3 ст. 38), даже если она производится для погашения займа. Суды также обратили внимание на то, что при такой передаче стоимость имущества должна быть включена (определение от 31.01.2017 № 309-КГ16-13100) в состав доходов от реализации, которые учитываются (346.15 НК РФ) при определении налоговой базы по налогу по УСН.

Не согласившись с выводами судов нижестоящих инстанций, налогоплательщик обратился в Верховный Суд РФ, который отказал ему в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Договор об отступном, регистрация договоров об отступном.

Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации прав на недвижимое имущество, возникшее на основании договора об отступном:

  • Договор об обязательствах;
  • Договор об отступном;
  • Документы, подтверждающие, что право собственности зарегистрировано в ЕГРП ;
  • Протокол заседания совета директоров (наблюдательного совета), общего собрания акционеров, (либо решение учредителя) с решением о совершении сделки или выписки из него
    или
    Справки о стоимости предмета сделки в процентах относительно балансовой стоимости активов АО или от стоимости имущества ООО по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения ( документ подписан руководителем и главным бухгалтером и скреплен печатью общества, а также копия, заверенная в установленном порядке , а также копия, удостоверенная в установленном порядке ;
  • Согласие другого супруга на совершение сделки или запись нотариуса об изъятии такого согласия при нотариальном удостоверении договора ( для супругов, распоряжающихся общим недвижимым имуществом).

Наша компания также предлагает услуги по регистрации недвижимости.

Выгодное предложение для владельцев нежилых помещений от Апекс Недвижимость.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости? | Домашняя страница Руководства

Уильям Пирраглиа Обновлено 20 ноября 2018 г.

Покупатели могут расторгнуть контракты на недвижимость при определенных условиях. У продавцов меньше возможностей для отмены, но им может быть разрешено удерживать депозиты покупателя, если соглашения о покупке отменяются по какой-либо причине или без нее. Однако покупатели жилья не могут отступить только потому, что передумали. Как правило, что-то должно пойти не так, например, с недвижимостью, нуждающейся в ремонте, или срывом финансирования покупателя.

Совет

Договоры купли-продажи недвижимости содержат несколько этапов непредвиденных обстоятельств продажи. Если какие-либо из этих непредвиденных обстоятельств не могут быть выполнены, покупатель или продавец имеют возможность расторгнуть договор.

Когда непредвиденные обстоятельства не могут быть выполнены

Большинство договоров купли-продажи недвижимости содержат непредвиденные обстоятельства для получения финансирования, удовлетворительные проверки дома и на наличие вредителей, а также требования о том, чтобы продавцы сообщали о любых известных проблемах с недвижимостью.Если покупатель не сможет получить ипотечное обязательство к указанной в соглашении дате, если при осмотре дома будут обнаружены серьезные недостатки, требующие ремонта, или если будет обнаружено, что продавец не сообщил о серьезных проблемах с домом, потенциальный покупатель может прекратить договор о покупке. Обычно есть короткий промежуток времени, около десяти дней.

Варианты расторжения договора продавцом

Возможности продавца расторгнуть договор купли-продажи ограничены.Это совершенно логично, поскольку они хотят продать, согласились с предложенной ценой и приняли условия и непредвиденные обстоятельства, запрошенные покупателем. Если при осмотре дома выявляются проблемы с недвижимостью, продавец может отказать в их устранении или предложить внести средства для покрытия необходимого ремонта. После этого у покупателя есть выбор: отменить или принять предложение продавца о возмещении ущерба за ремонт. В этой ситуации продавец не может сам расторгнуть договор, но, возможно, он сможет заставить руку покупателя.

Состояние недвижимости

В договорах купли-продажи обычно есть формулировка, которая требует, чтобы недвижимость была доставлена ​​покупателю практически в том же состоянии, в каком находился дом, когда покупатель сделал предложение и согласился на покупку. Если между подписанием договора купли-продажи и закрытием продажи возникнут повреждения или проблемы, покупатель имеет право расторгнуть договор без штрафных санкций.

Проблемы при расторжении

Если все условия контракта соблюдены, расторжение договора купли-продажи становится затруднительным.Некоторые штаты рассматривают контракты на покупку недвижимости как соглашения о «конкретном исполнении», согласно которым при соблюдении всех непредвиденных обстоятельств обе стороны должны выполнить условия контракта. Это означает, что покупатель должен купить, а продавец продать недвижимость. Если покупатель больше не хочет недвижимость, все равно должно произойти закрытие сделки. Покупатель — теперь новый владелец — собственности может выставить ее на продажу сразу после закрытия, но покупатель должен получить право собственности в этих юрисдикциях. Если покупатель расторгает договор купли-продажи без юридических оснований после того, как выполнены все непредвиденные обстоятельства, продавцы могут оставить любые средства покупателя, выплаченные в качестве задатка.В соответствии с Гражданским кодексом Калифорнии, для отмены всего процесса необходимо подать обе инструкции по отмене условного депонирования, подписанные как покупателем, так и продавцом, а также аннулирование договора купли-продажи. Возврат депозита зависит от условий отмены бронирования.

Проблемы с титулом

Если продавец жилья не может предоставить покупателю хороший титул, покупатели могут расторгнуть договоры купли-продажи. Неспособность продавца передать «чистый» титул покупателю позволяет покупателю расторгнуть договор купли-продажи на всей территории Соединенных Штатов.Продавцы должны принять меры, чтобы убрать потенциальные «облака» над своим титулом, прежде чем приступить к продаже. Продавцы или их титульные компании, которые не могут предложить четкие права собственности на недвижимость, не могут заключать договоры купли-продажи, что позволяет покупателям расторгать контракты.

Бесплатное письмо о расторжении договора купли-продажи — PDF

Письмо о расторжении договора купли-продажи подписывается как покупателем, так и продавцом при расторжении договора купли-продажи. Целью письма является признание того, что каждая сторона сделки соглашается обезопасить друг друга, поскольку любые претензии могут возникнуть в связи с условиями, указанными в договоре купли-продажи.Кроме того, в письме указывается, куда должен быть возвращен задаток и какая сумма должна быть возвращена. После авторизации агент или третье (третье) лицо, владеющее депонированными средствами, будет обязано вернуться стороне, указанной в письме.

Загрузить в формате Adobe PDF, Microsoft Word (.docx) или Open Document Text (.odt)

1 — Бланк расторжения, показанный на изображении, должен быть загружен

Найдите изображение для предварительного просмотра на этой странице.Вы можете просмотреть его, выделив его мышью. Когда вы будете готовы продолжить, нажмите кнопки PDF, Word или ODT рядом с изображением, чтобы получить доступ к одной из этих версий файла просматриваемой формы. Если у вас нет программного обеспечения для редактирования любого из этих форматов, вы все равно можете распечатать PDF-файл с помощью современного браузера.

2 — Предоставление описания сторон и расторгнутого договора

Во введении будут изложены некоторые основные факты, касающиеся расторжения договора купли-продажи.Естественно, чтобы это утверждение было применимо к текущей ситуации, вам нужно будет привести некоторые основные факты. Начните с записи полного имени Покупателя на первом пустом месте. Это имя должно появиться точно так же, как в соответствующем договоре купли-продажи. Кроме того, укажите полное имя Продавца во втором пустом поле точно так, как оно указано в расторгаемом договоре купли-продажи. Один из распространенных способов идентифицировать соглашение (кроме ссылки на его заголовок) — назвать дату вступления в силу.Найдите эту дату в обсуждаемом договоре купли-продажи, затем сообщите об этом, используя два пустых места в последних двух пустых строках этого абзаца.

3 — Задокументируйте сумму в долларах, которую каждая сторона получает в результате расторжения договора

Часто различные организации ожидают денег при расторжении договора купли-продажи (особенно когда речь идет о недвижимости). Независимо от стороны или причины выдачи денег (например, депозиты, условное депонирование и т. Д.), В эти документы должен быть включен отчет, в котором задокументирована каждая сторона, которая должна получить деньги в результате расторжения контракта.Найдите абзац, начинающийся жирным шрифтом «Кроме того». Непосредственно под этим абзацем находятся два столбца пустых строк. Введите каждую сумму, которая должна быть выплачена, в пустую строку со знаком доллара. Затем запишите полное имя каждой организации, получившей указанную сумму в долларах, в соседней строке следующего столбца (после слова «Кому»).

4 — Для этого исполнения требуется несколько подписавших сторон

Покупатель, Продавец и Агент, указанные в договоре купли-продажи, на который ссылается этот документ, должны каждый поставить свою подпись с указанием даты.Для поставки таких товаров будет достаточно места для двух Покупателей, двух Продавцов и двух Агентов, однако, если в любой из этих сторон есть другие организации, вы можете добавить дополнительные строки для подписи. Покупатель будет первым лицом, подписавшим этот документ. Каждый должен будет подписать строку «Подпись покупателя», а затем ввести текущую дату в соседней строке.

Затем каждый продавец, участвующий в первоначальном договоре купли-продажи, должен поставить свою подпись в уникальной строке «Подпись продавца», а затем сразу после подписания указать текущую дату в пустой строке с надписью «Дата.”

Наконец, каждый агент, участвовавший в договоре купли-продажи, должен поставить свою подпись. Предусмотрены две отдельные строчки (каждая с пометкой «Подпись агента»), так что до двух агентов могут подписать свои имена. Дата, когда каждый из них поставил свою подпись, также должна быть указана в строке «Дата» подписавшейся стороной во время подписания.

Как расторгнуть договор купли-продажи жилья

Точно так же, как лучшее время думать о продаже дома — это когда вы решаете купить дом, лучше всего думать о расторжении договора — это когда вы подписываете договор.Это означает любое соглашение: контракт на покупку недвижимости, известный как предложение о покупке, или брокерское соглашение покупателя, документы для рефинансирования ипотеки, листинговое соглашение или любой документ, который требует от вас выполнения.

Прежде чем подписывать подобные юридические документы, спросите, как вы можете отменить подписку, если что-то пойдет не так, как вы надеетесь, или если вы передумаете. Если вы не получили удовлетворительного ответа или не можете понять его самостоятельно, прочитав положения об отмене, не подписывайте его, пока адвокат не ознакомится с ним и не проконсультирует вас.Вот что вам следует знать о расторжении договоров купли-продажи и листинга.

Ключевые выводы

  • Вы можете расторгнуть договор купли-продажи и получить обратно свой задаток при определенных обстоятельствах.
  • Отменить листинговые соглашения труднее, поскольку они могут содержать положения о безопасности или защите.
  • Если брокер отклоняет ваш запрос на расторжение договора листинга, попросите его назначить вам другого агента.
  • Если действенных решений нет, позвоните юристу по недвижимости для получения помощи при расторжении договора.

Как отменить договор купли-продажи

Вы можете отменить договор покупки и получить обратно свой задаток при определенных обстоятельствах. Вот что следует учитывать при расторжении договора о покупке.

  • Прочтите ваше соглашение: Попросите вашего агента или юриста указать на положения об отмене. В некоторых штатах все проверки завершаются заранее, и после подписания предложения о покупке оно становится обязательным. В других штатах проверки проводятся после подписания предложения и предусматривают возврат депозита покупателя, если предложение отменено из-за проверки.
  • Федеральный закон дает покупателям 10 дней для проверки на наличие свинцовой краски: Спросите своего агента по недвижимости или юриста, если вам нужно отменить подписку в течение этого периода времени. Спросите, как вы это делаете и в какой форме подписывать. Вы можете отказаться от этого права в письменной форме, но немногие покупатели осмотрительно подумают об этом. Большинство домов, построенных после 1978 года, не содержат краски на основе свинца.
  • Аннулирование до наступления периода непредвиденных обстоятельств: В некоторых регионах страны домашний осмотр проводится после подписания договора купли-продажи.Вы можете обнаружить существенные дефекты, которые заставят вас отказаться от контракта, а состояние собственности может быть отражено в вашем контракте в качестве непредвиденных обстоятельств. Другим непредвиденным обстоятельством может быть оценка или заем. Если вы не можете получить ссуду или ваша оценка не соответствует продажной цене, вы можете отменить ее.
  • После истечения периодов проверок: В некоторых штатах по умолчанию установлены временные рамки для завершения проверок. Например, в Калифорнии стандартный период по умолчанию для завершения проверок составляет 17 дней.Однако, если вы не снимаете все непредвиденные обстоятельства, этот период времени продлевается до тех пор, пока не будут сняты непредвиденные расходы. Другими словами, вы не теряете право на отмену просто потому, что срок расторжения контракта истек или истек. Это продолжается до тех пор, пока продавец не возразит.

Если период проверки истек, продавец может направить покупателю уведомление о выполнении, которое требует действий в течение определенного периода времени (обычно 72 часа). Если вы не подпишете заявление о непредвиденных расходах в течение этого периода времени и не доставите его, продавец может расторгнуть договор.

Как отменить листинговое соглашение

Листинговое соглашение — это документ, который вы используете для подтверждения работы с конкретным агентом по недвижимости. Перед тем, как подписать соглашение о листинге, спросите своего агента, можете ли вы быть освобождены по какой-либо причине, даже если эта причина такова: «Я хочу провести листинг у другого брокера». Если ваш агент скажет вам «Нет», возможно, вы не захотите перечислять это в его компании.

Если вы не спрашивали своего агента об отмене до подписания, имейте в виду, что списки исключительных прав на продажу содержат пункт о безопасности или защите.Если вы попросите агента отменить размещение, а он откажется, позвоните в его брокерскую службу и запросите отмену. Ваше объявление, хотите верьте, хотите нет, не находится между вами и вашим агентом. Это между вами и брокерской фирмой.

Если брокер отклоняет ваш запрос на отмену, попросите брокерское бюро назначить вам другого агента. Большинство брокеров с радостью назначат другого агента и сохранят листинг в компании. Брокерская служба часто будет платить вашему уволенному агенту реферальный сбор.

Если действенных решений нет, позвоните юристу по недвижимости для получения помощи при расторжении договора, но сначала сообщите брокеру о своих намерениях.Иногда этого достаточно, чтобы получить освобождение.

Попросите вашего агента предоставить вам форму, которая называется прекращением действия посреднических услуг покупателя. TBA, выданное Калифорнийской ассоциацией риэлторов, например, отменяет устные или письменные агентские соглашения, если они надлежащим образом подтверждены и выполнены.

Расторжение договора и расторжение договора: что гласит закон?

Деблокирование и расторжение договора купли-продажи может использоваться в случае, если стороны соглашаются аннулировать исполненный договор, но существует множество причин, по которым у вас может не быть полностью оформленного расторжения и расторжения договора.Вот несколько примеров.

Орландо, Флорида — Florida Realtors® предлагает множество форм для оказания помощи риелторам в их сделках. Одной из этих форм является Разъяснение и расторжение договора купли-продажи, которое может использоваться в случае, если стороны соглашаются отменить исполненный договор, освободить друг друга (а также задействованных брокерских компаний) от ответственности и дать указание любому условному депонированию. агент по выплате депозита (ов).

Однако важно отметить: не все транзакции, которые не удалось закрыть, будут иметь версию этой формы в файле транзакции.С юридической точки зрения может быть множество причин, по которым не было полностью оформлено Разрешение и Отмена. Обратите внимание, что в этой статье не рассматриваются какие-либо возможные правила MLS относительно необходимости выпуска и отмены. (См. Статью Дорогой Анны «Расторжение и расторжение контракта: что говорит MLS?»)

Несколько примеров:

1. В контракте говорится о расторжении и освобождении, и стороны просто предпочитают не подписывать его в зависимости от обстоятельств.

Вот что я имею в виду: в зависимости от типа вашего контракта и условий вполне возможно, что форма о расторжении и аннулировании не нужна.

Например, предположим, что у сторон есть договор купли-продажи жилого помещения «ASIS» с адвокатской коллегией Флориды / Флориды, и покупатель расторгает договор в течение периода проверки. Допустим, они решили сделать это в 8-й день 15-дневного периода проверки, и депозит не должен быть внесен до окончания периода проверки. Формулировка параграфа 12 этого контракта в соответствующей части гласит, что для того, чтобы покупатель мог воспользоваться своим правом на расторжение, покупатель « может расторгнуть настоящий Контракт, отправив письменное уведомление о таком выборе Продавцу до истечения периода проверки. … После этого Покупатель и Продавец освобождаются от всех дальнейших обязательств по настоящему Контракту.

Что это значит? Все, что покупатель должен сделать здесь, чтобы отказаться от контракта, — это отправить продавцу письменное уведомление до окончания периода проверки. Вот и все. Письменное уведомление может быть отправлено разными способами, в том числе по электронной почте.

Учитывая тот факт, что условное депонирование не подлежит освобождению, поскольку покупатель отказался от сделки до наступления срока внесения депозита, агент условного депонирования не должен получать никаких указаний о разблокировании. Если вы агент покупателя отправляет письменное уведомление об отказе агенту по листингу по электронной почте, сохраните это электронное письмо в файле, чтобы продемонстрировать соблюдение покупателем условий контракта.В этом примере продавец может просто перейти к следующему покупателю.

2. Отсутствие договоренности сторон о выдаче эскроу

В этом примере покупатель отправляет продавцу уведомление о расторжении и аннулировании, указывающее, что покупатель должен получить обратно задаток. Однако продавец не соглашается, вычеркивает имя покупателя и указывает имя продавца в качестве стороны, которая должна получить залог.

Здесь нет полностью оформленного разрешения и отмены, поскольку продавец внес изменения в форму, которую отправил покупатель.Если они не могут прийти к какому-либо соглашению в этом примере, Release and Cancellation мало что делает в отношении транзакции, кроме как показывает, что каждая из сторон чувствовала себя вправе получить залог. Хотя это может быть добавлено в файл транзакции как доказательство разногласий, сама форма не имеет большого значения, поскольку стороны так и не пришли к соглашению.

Если вы являетесь агентом, столкнувшимся с этим сценарием, не забудьте указать своим клиентам на раздел о разрешении споров в контракте для следующего шага, если стороны не могут прийти к соглашению.

3. Стороны рассматривают возможность судебного разбирательства

В этом примере, независимо от любого спора по условному депонированию, возможно, что одна (или обе) стороны недовольны транзакцией и рассматривают возможность судебного разбирательства.

В этом случае стороны (или сторона) могут отказать в подписании разрешения и аннулирования агентством по продаже недвижимости Флориды на основании раздела об отказе от ответственности. Если сторона подписывает эту форму, а затем решает подать в суд, выполнение этой конкретной формы может стать юридическим препятствием для этой стороны.

В целом, хотя многие транзакции могут содержать полностью оформленную форму разрешения и отмены риэлторов Флориды, некоторые из них не содержат по ряду причин. Важный вывод — помнить, что не все транзакции одинаковы, что может привести к множеству разных результатов, включая использование или отсутствие такового документа о разрешении и аннулировании.

Вам не обязательно иметь одинаковые документы в каждой транзакции, и это нормально! Ведение хороших записей в тех ситуациях, когда нет разрешения и отмены, будь то электронное письмо, текст или письменный отчет о телефонном звонке, является хорошим бизнес-протоколом на случай, если что-то произойдет позже.

Мередит Карузо — помощник главного юрисконсульта риэлторов Флориды

© 2020 Florida Realtors®

Отмена договора и сделки купли-продажи недвижимости

Эта статья касается расторжения договора купли-продажи недвижимости и сделки

Договор купли-продажи недвижимости — это юридически обязательное соглашение между покупателем дома и продавцом дома. Перед тем, как каждая из сторон подпишет договор купли-продажи недвижимости, они обе должны внимательно его изучить.Отмена договора купли-продажи недвижимости может быть произведена, если в договоре указаны непредвиденные обстоятельства. Каждая сторона имеет право отменить договор. Продавец или покупатель жилья могут просто отказаться от договора купли-продажи недвижимости только потому, что передумали. У покупателя дома есть задаток, который он может потерять при расторжении договора купли-продажи недвижимости при отсутствии непредвиденных обстоятельств. Продавцы могут преследовать их за дополнительные убытки, а не только за задаток. Продавцы могут обеспечить соблюдение договора о недвижимости и его состояние для покупателя, отменяющего договор о покупке недвижимости.С другой стороны, покупатели также могут принудить продавца к расторжению договора о недвижимости без причины. В этой статье мы обсудим и рассмотрим расторжение договора и сделки купли-продажи недвижимости.

Покупатели жилья и договоры купли-продажи недвижимости

Покупатели жилья, заинтересованные в покупке дома через риэлтора, размещают письменное предложение. Продавец просматривает предложение о покупке и решает, принять предложение или встречное предложение. После согласования цены и продавец, и покупатель договариваются о непредвиденных обстоятельствах и дате закрытия.

Условные обязательства по договорам купли-продажи недвижимости могут быть следующими:

  • может быть определенное время, в течение которого покупатель дома должен провести осмотр собственности
  • определенное время для получения одобрения ипотеки (также называется периодом непредвиденных обстоятельств ипотеки)

Прочие непредвиденные обстоятельства, такие как ремонт, который необходимо провести до закрытия.

Залог при покупке дома

Покупатель дома также должен будет предоставить продавцу задаток: задаток зачисляется в счет первоначального взноса покупателя дома.Хранится риэлтором и / или поверенным продавца на счете условного депонирования. Если покупатель отменяет договор купли-продажи недвижимости в течение отведенного времени из-за непредвиденных обстоятельств, задаток возвращается покупателям. Если покупатель расторгает договор купли-продажи недвижимости по причинам и причинам, не указанным в договоре купли-продажи недвижимости, покупатель рискует потерять задаток. Продавец дома может предъявить иск покупателю дома за нарушение договора.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: типичные непредвиденные обстоятельства

Типичные условные обязательства по договорам купли-продажи недвижимости включают следующее:

  • непредвиденные расходы на домашнюю инспекцию
  • условные обязательства по ипотеке
  • Кондоминиум и / или рассмотрение документов ТСЖ
  • непредвиденные расходы, в том числе оценочные

Непредвиденные расходы по оценке жилья

Первое, что делает покупатель дома, — это заказывает осмотр дома, как правило, перед оценкой.Большинство продавцов дома дают покупателю 10 дней на проведение осмотра дома. Если осмотр дома не заказан и не проведен в течение 10 дней, покупатель жилья отказывается от непредвиденного случая осмотра дома. При покупке кондоминиума требования к ипотеке ужесточаются. Кредиторы требуют либо ограниченного обзора , либо полного обзора финансовых ассоциации домовладельцев кондоминиума и документов. Если ограниченная или полная проверка кондоминиума не соответствует стандартам кредитора, покупатель может расторгнуть договор купли-продажи недвижимости.Их задаток нужно вернуть.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: непредвиденное финансирование

Самым важным непредвиденным обстоятельством является непредвиденное обстоятельство ипотеки. У покупателя дома есть определенное время, чтобы получить одобрение кредита. Если покупатель дома не может получить одобрение ссуды и не имеет оговорки о непредвиденных обстоятельствах по ипотеке, покупатели могут расторгнуть договор купли-продажи недвижимости и получить обратно свой задаток. Другой вопрос — аттестация. Если объект недвижимости не оценивается, покупатели могут расторгнуть договор купли-продажи недвижимости, и их задаток должен быть возвращен.Однако в случае заниженных оценок и покупатели, и продавцы повторно согласовывают закупочную цену, чтобы сделка состоялась. В других случаях кредитор покупателя жилья может запросить опровержение оценки, если обе стороны твердо уверены, что оценщик неправильно оценил недвижимость. Сопоставимые продажи должны быть предоставлены риэлтором продавца для обоснования опровержения оценки.

Расторжение договора купли-продажи недвижимости: отсутствие непредвиденных обстоятельств

В случаях, когда имеется несколько предложений, многие покупатели жилья подпишут договор купли-продажи недвижимости без каких-либо непредвиденных обстоятельств.Это означает, что покупатель дома обязан приобрести объект недвижимости «как есть». Отказывается от всех прав на домашний осмотр, непредвиденные обстоятельства по ипотеке, непредвиденные обстоятельства по оценке и другие непредвиденные обстоятельства. Это крайне не рекомендуется. Покупатели, которые решают отменить сделку с недвижимостью и не имеют никаких обязательств по договору купли-продажи, рискуют потерять задаток. Продавцы также могут прийти после нарушения контракта.

Продавцы дома

У продавцов жилья меньше возможностей расторгнуть договор купли-продажи недвижимости.Им нужно хорошо подумать, прежде чем они обязуются продать свою собственность по определенной цене. Как только продавец подпишет договор на недвижимость и получит более выгодное предложение без каких-либо непредвиденных обстоятельств, отмена договора купли-продажи недвижимости откроет двери для судебного иска за нарушение договора. Продавец дома может написать оговорку в договоре купли-продажи недвижимости. Оговорка об исключении — это положение, которое позволяет продавцу принять другое предложение о покупке от другого покупателя дома в течение определенного периода времени.Это позволит продавцу дома отказаться от договора купли-продажи недвижимости. Этот период времени короткий. В большинстве случаев как покупатели, так и продавцы домов, а также риэлторы, ипотечные банкиры, титульные компании и все, кто участвует в сделке с недвижимостью, работают вместе, чтобы совершить сделку с недвижимостью. Как покупатели, так и продавцы домов могут попросить о продлении даты закрытия, и в большинстве случаев продление предоставляется.

Правильное расторжение контракта с недвижимостью

Как агент по недвижимости, вы можете услышать одно из худших слов — это то, что ваш клиент хочет расторгнуть свой контракт.Хотя это огорчает, это всего лишь часть работы. Поскольку уведомлять другую сторону о том, что они либо не продадут свой дом, либо не смогут купить дом, никогда не бывает забавным, у вас может возникнуть соблазн просто как можно быстрее завершить этот процесс. Но остановись! Расторгнуть контракт не так просто, как просто отправить быстрое электронное письмо, текстовое сообщение или позвонить по телефону. Вы должны быть уверены, что расторгаете договор правильным образом — используя правильную форму — чтобы защитить своего клиента.

Согласно Предложению Северной Каролины о покупке и Контракту, как Покупатель, так и Продавец имеют право расторгнуть контракт в определенных случаях «после письменного уведомления» другой стороны. К счастью, Коллегия адвокатов Северной Каролины и Ассоциация REALTORS®, Inc. Северной Каролины предоставили формы расторжения, которые охватывают практически любую ситуацию расторжения.

Формы расторжения

В частности, есть четыре формы расторжения на выбор при расторжении Стандартной формы 2-T Предложение о покупке и Контракт:

1) Уведомление покупателя о том, что Продавец осуществляет свое одностороннее право на прекращение действия предложения о покупке и заключения договора

2) Уведомление Продавца о том, что Покупатель осуществляет свое одностороннее право на прекращение действия предложения о покупке и заключения договора

3) Расторжение договора по взаимному соглашению без возврата задатка

4) Расторжение договора по взаимному соглашению с выдачей задатка

Как Уведомление для покупателя, так и Уведомление для Продавца используются, когда либо Покупатель, либо Продавец имеют право на основании договора в одностороннем порядке расторгнуть договор.Правильная причина расторжения должна быть выбрана или отмечена в форме. На второй странице Уведомления для Покупателя о том, что Продавец осуществляет свое одностороннее право на прекращение действия договора, Покупатель и Продавец должны заполнить и подписать, что Покупатель и Продавец согласны или не согласны с тем, что задаток может быть выплачен Покупателю. Аналогичным образом, на второй странице Уведомления Продавцу о том, что Покупатель осуществляет свое одностороннее право на расторжение договора, Продавец подтверждает, что Покупатель имеет право на возмещение задатка в результате расторжения договора Покупателем, как указано на первой странице. страница.Эта вторая страница ДОЛЖНА быть подписана Продавцом, чтобы агент условного депонирования выплачивал задаток.

Как расторжение договора по взаимному соглашению с освобождением задатка, так и без возврата задатка используются, когда обе стороны соглашаются расторгнуть договор. Решающий фактор, для какой формы использовать, зависит от того, договорились ли стороны о том, где будет высвобожден задаток.

Подробнее о спорах о задатках.

В этот момент вы можете подумать, что, если мне нужно прекратить действие предложения о покупке и заключения договора на новое строительство или свободную землю. Вам повезло. Ассоциация адвокатов Северной Каролины и Ассоциация риэлторов Северной Каролины®, Inc. также имеют особые формы расторжения этих договоров, аналогичные рассмотренным выше.

Правильное расторжение контракта так же важно, как и правильное заключение контракта, чтобы быть уверенным в том, что вы защищаете своего клиента.И помните, если у вас есть какие-либо вопросы относительно надлежащего расторжения контракта, обратитесь к своему доверенному юристу по недвижимости.

Отмена покупателя и право продавца на документы

Вот ситуация: покупатель отменил продажу на основании информации в отчете о проверке. Хотя Покупатель может иметь право отменить в течение периода проверки, Продавец отказывается освободить депозит Покупателя, если Покупатель не предоставит копии своих отчетов о проверке. Покупатель отказывается, если Продавец не соглашается возместить ему стоимость проверок.Продавец отказывается. Кто выигрывает?

Как и в большинстве случаев, касающихся законодательства о недвижимости, ответ заключается в четких условиях письменного договора. Большинство риэлторов используют договор купли-продажи жилого дома в ЦАР (RPA-CA), и в этой и аналогичных формах CAR ответы ясны:

1. Покупатель может отменить и получить обратно свой депозит. — Согласно параграфу 14, Покупатель имеет право в течение Периода непредвиденных обстоятельств: 1) принять Собственность и отменить непредвиденные обстоятельства; 2) Требовать от Продавца ремонта; или 3) Отменить Соглашение.Нет договорных обязательств о том, что Покупатель обосновывает отмену на основе содержания любого отчета о проверке. Фактически п. 12.А. прямо заявляет, что непредвиденные обстоятельства распространяются на «принятие Покупателем условий и любых других вопросов, влияющих на Собственность…». Таким образом, согласно условиям Контракта, Покупатель имеет право отменить подписку по любой причине и получить обратно свой депозит, если отмена происходит до окончания Периода непредвиденных обстоятельств.

2. Покупатель должен предоставить Продавцу копии любых проверок — в соответствии с параграфом 12.B.II, Покупатель должен «предоставить Продавцу бесплатно полные копии всех таких отчетов о расследованиях, полученных Покупателем, и это обязательство остается в силе после прекращения действия настоящего Соглашения». Если Покупатель отказывается предоставить копии отчетов о проверке или требует оплаты, Покупатель нарушает Параграф 12.B.II, и Продавец будет юридически оправдан в отказе освободить Залог за покупку Покупателя. Это особенно важно, потому что, если в любом таком отчете упоминаются неблагоприятные условия, продавец захочет узнать об этом и определить, существует ли обязательство по раскрытию информации для будущих покупателей.

Есть ли лазейки, которые могли бы изменить эти выводы? Юристы занимаются поиском фактов, подтверждающих позицию их клиента. Например, закон Калифорнии признает, что в каждом контракте или соглашении подразумевается обещание добросовестности и честности . Это означает, что каждая сторона не будет делать ничего, что несправедливо ущемляет право любой другой стороны на получение выгод по контракту; однако подразумеваемое обещание добросовестности и честной деловой практики не может создавать обязательств, несовместимых с условиями контракта.Итак, если Покупатель просто передумает или найдет недвижимость, которая ему больше нравится, а затем откажется от нее, не обнаружив какого-либо конкретного дефекта, является ли это нарушением добросовестности и добросовестности? Можно утверждать, что это…. но тогда RPA прямо предоставляет Покупателю это безусловное право.

Многие тысячи долларов и многие месяцы можно потратить на посредничество, а затем на судебное разбирательство или арбитраж по этому вопросу. Между тем, покупатель не получает обратно свои депозитные деньги для покупки другой собственности, а дом Продавца может оставаться или не оставаться связанным на условном депонировании.По этой причине быстрое урегулирование может быть наиболее целесообразным решением, даже если и покупатель, и продавец считают, что они правы.

Адвокаты BPE Law Group, P.C. консультировать и представлять покупателей, продавцов и их агентов по недвижимости при решении их юридических проблем и разрешении споров. Если вы хотите получить у нас консультацию, позвоните в наш офис по телефону (916) 966-2260 или напишите мне по электронной почте [email protected]

Эта статья не предназначена для использования в качестве юридической консультации, и ее не следует воспринимать как юридическую консультацию.Каждый случай требует изучения конкретных фактов и истории, а также официального соглашения о предоставлении услуг. Пожалуйста, не стесняйтесь обращаться к нам, если вам нужна юридическая консультация и вы заинтересованы в том, чтобы мы могли вам помочь.

.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.