Договор обмена с доплатой квартиры: Обмен квартиры с доплатой на другую: как происходит, документы, налог

Содержание

Как проходит обмен недвижимости? — Полезные советы : Domofond.ru

Обмен недвижимости — довольно распространенное явление на рынке вторичного жилья. При этом прямой обмен «объект на объект» используется довольно редко. В большинстве случаев задействуется доплата или в сделку включается другое имущество, рассказывает руководитель премии UrbanAwards Ольга Хасанова.

Followtheflow/Depositphotos

О корректности терминов

Прежде всего, нужно сделать оговорку, что на самом деле слово «обмен» подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет не о собственниках, а о нанимателях (например, муниципальных квартир). В рыночной сделке правильнее говорить о мене.

При этом договор мены в своих основных положениях мало отличается от стандартного договора купли-продажи. Более того, на практике вместо мены часто проводят двойную сделку по купле-продаже недвижимости — эта форма привычнее для всех сторон, у нее меньше рисков.

Какие права дает муниципальное жилье?

Можно ли обменять неприватизированную квартиру?

Другой возможный сценарий — альтернативная сделка. Ее плюс в том, что между продавцом и покупателем нет жесткой взаимной привязки, так что у сторон есть комфортное «пространство для маневра». Продавец избавляется от ненужной ему квартиры и вкладывает полученные деньги в покупку другого жилья.

Все ли так просто?

Обмен (будем использовать этот укоренившийся в обиходе термин) считается довольно сложной операцией. Дело здесь не в процедуре: набор документов не отличается от купли-продажи.

Главное затруднение возникает при подборе адекватного объекта (одного или нескольких). На вторичном рынке более или менее близкий эквивалент — редкость. Комбинация большого количества параметров (включая возраст дома, перепланировки, необходимость ремонта, характер отделки, наличие неисправностей, репутация соседей и т. д.) делает каждый лот если и не уникальным, то куда менее стандартизированным по сравнению с жильем в новостройках. Привязка к определенному району, высотности, строительному материалу еще сильнее сужает выборку. Кроме того, вкусы и цели у людей, участвующих в обмене, совпадают довольно редко. И это еще одна причина, почему прямой обмен уступает место альтернативным типам сделок.

Что если цена квартир при обмене не совпадает?

Чаще всего цену квартир при обмене нужно уравновесить доплатой с одной из сторон. Размер доплаты определяют по итогам процедуры оценки. Важно сказать, что доплата не обязательно деньги: это может быть мебель, новый ремонт, движимое имущество, нежилые объекты (гараж или место в паркинге, подсобное помещение, кладовая) и т. д. В некоторых случаях несколько лотов продаются, чтобы на вырученные деньги купить один, и наоборот. Таким образом, в сделке участвует целый комплекс разнообразного имущества, которое обязательно должно быть описано в договоре. Грамотно оформить такой документ можно только в агентстве недвижимости, поскольку он требует участия квалифицированных риелторов, оценщиков и юристов.

Какие риски при обмене приватизированной квартиры на муниципальную?

Возможен ли обмен жильем между городами?

Как обменять квартиру на другую?

В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:

1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).

2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.

3. Собрать пакет документов:

паспорт,
правоустанавливающие документы,
выписку из ЕГРП,
кадастровый паспорт,
справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
справку о составе семьи,
свидетельство о регистрации или расторжении брака,
письменное согласие со стороны супруга,
проект договора,
квитанцию об оплате госпошлины,
заявление на регистрацию сделки.

4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.

Как проходит обмен ипотечной квартиры

Закон не накладывает специальных ограничений на обмен квартиры или дома с непогашенным кредитом. Но в такой сделке обязательно должен участвовать банк, который выдал кредит. И эта процедура далеко не формальная. С точки зрения банка, происходит смена залогового объекта, и новый объект должен быть не менее ликвидным и качественным, чем предыдущий. Банки охотнее дают согласие на мену, если заемщик аккуратно вносил платежи по крайней мере два года. Сотрудники банка должны убедиться в юридической чистоте и хорошем состоянии объекта.

Заемщик обращается в банк с заявлением на согласование мены или продажи. К заявлению нужно приложить паспорт, идентификационный номер, свидетельство о браке, паспорт и письменное согласие супруга, а также документ, подтверждающий отсутствие задолженности по ипотечным платежам.

Альтернативная сделка: как это работает?

В чем преимущества альтернативной сделки?

Если речь идет о прямом обмене, банк налагает ипотечное обременение на новый объект и снимает с предыдущего.

Если заемщик переезжает в более дорогую квартиру, используют другую схему, основанную на договоре купли-продажи. Клиент подает заявление на согласование и заявку на новый кредит — банк налагает обременение по новому кредиту на новый объект (по нему также должны быть собраны все документы) и снимает обременение с предыдущего объекта, который контрагент получает по сделке по купле-продаже.

Самый сложный вариант — обмен на квартиру меньшей площади с доплатой. Банки редко дают согласие на такие сделки, поскольку стоимость залога снижается. Решением может стать потребительский кредит, который покрывает остаток ипотечной задолженности. Полученная в результате мены доплата несколько смягчит издержки.

Налоги при обмене жилья

С точки зрения налоговых органов обмен — это две обычные сделки купли-продажи недвижимости. И на них распространяются общие правила: если к моменту заключения договора квартира или дом находились в собственности менее пяти лет, нужно заплатить 13-процентный налог на доход (разницу между стоимостью продажи или покупки), причем обе стороны сохраняют право на вычет.

Важно напомнить, что сделка мены (как и любая другая) считается состоявшейся, когда вы получите выписку из единого государственного реестра недвижимости.

Не пропустите:

Обмен жилья по трейд-ин – стоит ли с ним связываться?

Могу ли я обменять квартиру в Казахстане на квартиру в России?

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Существует ли рассрочка между частными лицами?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Обмен приватизированных квартир

Статус приватизированной квартиры означает, что она находится в частной собственности. При этом количество собственников не ограничено, и им может быть как одно лицо, так и несколько физических лиц, владеющих долями в квартире. Право собственности раскрывается через возможности владения, пользования и распоряжения вещью. В данном случае возможность обмена квартиры как раз является ярким примером распоряжения собственностью. Приватизированную (частную) квартиру можно обменять на аналогичную частную квартиру. До 2005 года можно было обменивать приватизированную квартиру на неприватизированную, то есть муниципальную, собственником которой является не конкретное физическое лицо, а административное образование. Однако в настоящее время юридически такая процедура невозможна, и обмен допускается только между неприватизированными квартирами.

Кстати, обмен возможен, только когда речь идет о неприватизированных квартирах. Если же квартиры частные, то правильным будет термин мена. Как оформить обмен, что делать, если один из собственников приватизированного жилья выступает против сделки, рассмотрим.

Особенности договора мены жилья

Для передачи права собственности на жилье от одного собственника к другому Гражданским кодексом предусмотрено несколько юридически значимых процедур: дарение, купля-продажа, передача наследства. Мена, наряду с вышеперечисленными способами, является одним из вариантов передачи права собственности. Договор мены закреплен в Гражданском кодексе РФ. Согласно статистическим данным, сделки с недвижимостью, на основе договора мены, составляют менее 10% от всего объема.

Определение договора мены дано в статье 567 ГК РФ. Именно в Гражданском кодексе содержатся основные положения, регулирующие правоотношения. Исходя из определения данного договора, можно выделить его существенные условия, т.е. положения, без которых договор считается юридически неверным.

К существенным условиям договора мены относится:

Условие о взаимообязанности. Как и в любом договоре у сторон есть свои обязанности, даже в безвозмездном договоре дарения одаряемый обязуется принять дар. В договоре мены стороны взаимообязаны.

Условие о равноценности. Обмениваемые квартиры должны быть равноценными. Предметом договора мены может выступать любой объект недвижимости, при этом предмет мены с одной стороны может фактически отличаться от предмета мены другой стороны, например, обмен квартиры и машины, однако вещи должны быть равноценными.
Особенные условия. Если речь идет о неравноценных квартирах (обмен трехкомнатной квартиры на однокомнатную или обмен квартиры в новостройке на вторичное жилье), то в договоре должны быть прописаны условия об оплате разницы стоимости жилья.
Стоимость обмениваемых квартир (для этого можно использовать заключение оценщика). Если имущество неравноценно, то в договоре указывается размер доплаты. Доплата определяется по общему правилу, исходя из разницы между стоимостью двух объектов недвижимости, либо иным способом, определенным в условиях договора.

Описание и характеристика квартир. Для квартиры должны быть прописаны технические характеристики, площадь, этажность, тип, количество комнат, адрес и т.д.

Договор дарения можно составить в простой письменной форме, по желанию можно заверить у нотариуса. Однако если одной из сторон договора является несовершеннолетний собственник или лицо, ограниченное в дееспособности по иным причинам, то подобная сделка должна быть заверена у нотариуса в обязательном порядке. Если по договору мены собственниками являются несколько лиц и каждый из них отчуждает свою долю, то нотариально удостоверение также обязательно.

Договор составляется и подписывается для каждой из сторон сделки, дополнительный экземпляр подписанного договора нужно приготовить для регистрирующего органа.

На что следует обратить внимание

При составлении договора мены и последующей реализации сделки можно натолкнуться на подводные камни. В частности, нередко трудности возникают в следующем:

Собственники недвижимости: в договоре недвижимости обязательно нужно указать документ-основание права собственности. Но этого недостаточно: для передачи квартиры обе стороны должны представить выписку из ЕГРП и выписку из домовой книги. Выписка из домовой книги показывает всех лиц, зарегистрированных по адресу квартиры. Выписка из ЕГРП показывает всех лиц, имеющих право собственности на квартиру. Это особенно важно, если квартира находится в совместной долевой собственности либо обременена особым статусом лица, прописанным и проживающим в квартире. Выписка раскрывает не только собственников, но и иных лиц, имеющих право пользования квартирой, подлежащей обмену. Например, таким лицами могут быть арендаторы, получатели ренты или лица, ранее являвшиеся членами семьи владельца квартиры. Если вовремя не установить права иных лиц на владение/пользование, то сделка мены может быть оспорена в суде и признана недействительной. Подобные факты влекут существенные последствия для стороны, реализующей по договору «чистое» жилье.

сдачи квартиры подписывается акт приема-передачи. В нем необходимо указать вещи, которые остаются в квартире. Так же нередки случаи, когда фактически квартира не готова к приему новых собственников, даже несмотря на то, что договор мены уже подписан и документы поданы на регистрацию в уполномоченный орган. Определите в договоре момент полного освобождения квартиры, он может быть связан с конкретной датой либо событием.

Процесс обмена квартирами

Напомним, что мене подлежат только приватизированные квартиры, между неприватизированными квартирами возможен обмен. Но ЖК РФ не допускает обмен приватизированной (частной) квартиры на муниципальную.

Процесс обмена квартирами, как и оформление любой сделки, сводится к сбору необходимых документов. Когда мы говорим о юридических сделках, то в первую очередь возникает вопрос об их правомерности. Договор мены законный, если соблюдены права всех лиц, которые имеют отношение к квартире, в качестве собственника. Перед заключением договора нужно подготовить ряд важных документов касательно квартиры:

заключение оценщика о рыночной стоимости жилья;
свидетельство о праве собственности и/или иные документы, на основании которых можно установить законность права собственности на квартиру или долю в ней;
выписку из домовой книги;
кадастровый паспорт;
выписку из ЕГРП.

Эти документы важны для сторон именно на этапе, предшествующем подписанию договора мены. Стороны должны проверить чистоту сделки, выявив собственников квартиры, т.к. мена квартиры возможна только при согласии всех собственников. Если в качестве одного из собственников квартиры выступает несовершеннолетний, в частности, ребенок, не достигший 14 лет, то его интересы по сделке представляет один из родителей либо иной законный представитель.

Второй пакет документов потребуется для регистрации сделки, он подается в Росреестр и включает в себя:

квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию;
подписанные экземпляры договора;
заявление от каждой стороны, в котором содержится просьба зарегистрировать переход права собственности от одного лица к другому;
документы, удостоверяющие личности всех подписантов договора мены;
документ, подтверждающий право собственности на квартиру, долю в квартире;
согласие супруга на проведение сделки;
согласие органа опеки/попечительства, паспортные данные законного представителя, свидетельство о рождении, если стороной сделки является несовершеннолетний;
иные документы, подготовленные сторонами на договорном этапе.

Порядок обмена

Вся процедура обмена квартирами сводится к ряду последовательных действий:

Для чистоты сделки в первую очередь нужно определиться с ценой квартиры. Цена объекта недвижимости является одним из существенных условий договора и в идеале должна подтверждаться документами, например, заключением оценщика о рыночной стоимости жилья.
Второй этап связан с подготовкой и проверкой сторонами договора документов.
Заключение договора мены. Если есть особые основания, то договор нужно удостоверить нотариально.
Проведение оплаты. Если по договору мены необходимо сделать предоплату, как правило, ее проводят до регистрации сделки.
Передача пакета документов, в том числе договора и заявлений в Росреестр. Напомним, что при этом должны присутствовать обе стороны сделки.
Регистрация права собственности на квартиру. Зарегистрировать право собственности на новый объект недвижимости, полученный по договору мены, можно в Росреестре. Пакет документов предоставляется непосредственно в регистрирующий орган или в МФЦ.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом подтверждается выдачей заявителям выписки из ЕГРП. Это означает, что квартира перешла новым собственникам.

Обмен с доплатой

Важным условием договора мены является равноценность объектов. Часто фактической равноценности добиться невозможно, поэтому договор мены подразумевает доплату для одной из сторон.

Обмен квартиры с доплатой можно провести через альтернативную сделку и заключить договор купли-продажи. В этом случае обмен квартиры с доплатой происходит по следующей схеме:

Заключение договора купли-продажи: одновременная продажа и одновременная покупка квартиры, которую вы выбрали заранее в качестве квартиры для обмена.
Одновременная регистрация договоров для перехода права собственности.

Подобные сделки ничем не отличаются от заключения обычного договора купли-продажи жилья. Получатель доплаты также должен будет заплатить НДФЛ, а лицо, которое оплачивает доплату, вправе получить налоговый вычет в следующем году, но только при условии владения недвижимостью более 3 лет.

Размен квартиры долями

Обмен доли в квартире возможен с юридической стороны. Однако, согласно статье 246 ГК РФ, распоряжение имуществом, которое находится в общей долевой собственности, возможно только по соглашению всех собственников. Кроме того, обратим внимание на нормы статьи 250 ГК РФ, она распространяет свое действие не только на договор купли-продажи, но и на договор мены.

Делаем вывод: при отчуждении долевой собственности необходимо уведомить другого собственника о своем намерении, т.к. он имеет преимущественное право приобретения доли. И только если второй долевой собственник откажется от своего преимущественного права, можно будет заключить договор мены с третьим лицом. При этом все уведомления должны направляться в письменном виде.

Без согласия собственников приватизированную квартиру нельзя обменять. Такая сделка будет признана недействительной. Аналогичное правило действует и в отношении неприватизированных, т.е. муниципальных квартир. Без согласия всех лиц, зарегистрированных в муниципальном жилье, обменять квартиру нельзя.

Но в некоторых случаях возможны исключения, такие вопросы решаются в суде.

Обмен по решению суда

Довольно часто возникают случаи, когда согласие на обмен от одного из собственников или зарегистрированных лиц получить невозможно. Это могут быть личные причины, нежелание человека менять место жительства. Нередко собственник просто не может найти контакты и получить согласие, без которого договор мены считается незаконным. Что тогда?

Обмен на основании решения суда называется принудительным. Принудительный обмен может быть реализован только в отношении муниципального жилья. Если же квартира в собственности, то дольщик может обратиться в суд с просьбой о выделении ему причитающейся доли в натуре.

Суд выносит решение, в котором постановляет произвести обмен даже без наличия согласия кого-либо из прописанных в нем лиц, если речь идет о муниципальной квартире. В этом случае нужно обратиться в суд и подать исковое заявление о принудительном обмене жилой площади. Иск подается в районный суд по месту проживания ответчика.

Если эта страница была вам полезна, посоветуйте её своим знакомым:

Комментарии пользователей

Добавить комментарий

Ошибка! Авторизируйтесь, чтобы добавить комментарий.

Процесс обмена квартирами — что нужно знать

Также для запланированного обмена квартир используется доступный альтернативный способ, например, составление на обмениваемые объекты отдельного действующего ДКП.

Способы обмена зависят от ситуации, причем разница в договорах отсутствует. При наличии подходящего варианта рекомендуется заключение мены, тогда как при поисках желательно использование ДКП, который ускорит проведение процедуры.

Как правильно обменять квартиру с доплатой

Перед началом обмена одной из квартир на другую часто возникает вопрос о степени равнозначности двух этих объектов. Покупателя интересует необходимость доплаты за приобретение большого объекта, а продавца то, на какую именно сумму он может претендовать.

Сегодня все операции с внушительными цифрами обязательно фиксируются, а обмен оформляется юридически, что позволяет застраховаться от серьезных рисков.

Как осуществить обмен квартирами:

Две жилые квартиры являются одинаковыми по некоторым техническим и эксплуатационным характеристикам, но располагаются в разных по престижности городских районах.
Один человек желает обменять квартиру на жильё меньшей площади для заработка определенной суммы наличных средств, а другой улучшает собственные условия проживания и может доплатить за расширение.

В таком случае без доплаты невозможно обойтись, причём её размер определяется разными путями:

обоюдное согласие сторон и дальнейшее оформление сделки;
поиск необходимого консенсуса, так как продавец желает получения максимальной цены, а покупатель – минимальных затрат.

Неравнозначный процесс обмена квартирами подразумевает обязательное отражение ценовой разницы в заключенном договоре.

Размен квартиры: с чего начать?

Каждый проводимый обмен жилья обладает своими нюансами, разными обстоятельствами и некоторыми трудностями. Чаще всего к ним относятся физическая доступность жилой квартиры, а также юридическая сторона сделки:

Договор мены квартир, советы по проведению сделки в 2021

Здравствуйте Татьяна!

В соответствии со ст. 432 ГК РФ Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

То есть, если Договор мены был составлен в надлежащей форме и содержит все существенные условия, то он считается заключенным.

В соответствии со ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Согласно ст.463 ГК РФ если продавец отказывается передать покупателю проданный товар, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи.

При отказе продавца передать индивидуально-определенную вещь покупатель вправе предъявить продавцу требования, предусмотренные статьей 398 ГК РФ, согласно которой:

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

То есть, если Вы не передали предмет мены в установленный Договором срок, то Упр. Минсоцразвития вправе требовать передачи ему жилья в судебном порядке либо -возмещения убытков, связанных с неисполнением Вами Договора.

Согласно ст. 569 ГК РФ в случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых товаров не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать товар после передачи товара другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств

Согласно ст. 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

То есть, если Вы не исполните свою обязанность по Договору передать жилье Управлению МИнсоцразвития, то оно вправе расторгнуть Договор и потребовать возмещения своих убытков. Согласно деловому обычаю отказ от договора в одностороннем порядке производится после надлежащего уведомления Стороны по ДОговору.

Также Управление Вправе было приостановить исполнение своих обязательств.

Таким образом, если Вы не получили письменного уведомления об одностороннем отказе от исполнения Договора мены, то он действует.

Согласно ст. 570 ГК РФ Если законом или договором мены не предусмотрено иное, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим по договору мены в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

В силу ст.131 ГК РФ Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

То есть, право собственности Упр. Минсоцразвития на жилье переходит после его регистрации в Росреестре.

В силу п.3 ст.551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Законодатель не устанавливает срока, в течение которого переход права на недвижимость должен быть зарегистрирован в органах юстиции.

То есть, если Вы будете уклоняться от регистрации права собственности в РОсреестре, то Управление вправе в любой момент потребовать признания своего права собственности на жилье в судебном порядке.

Если Вы желаете расторгнуть Договор, то Вам следует заключить с УПравлением соответствующее СОглашение.

Смогу Вас проконсультировать по порядку расторжения Договора в Чате или по скайпу.

С уважением Ф. Тамара

Договор обмена квартирами – нюансы заключения сделки

Автор Алина Чиркина На чтение 7 мин. Просмотров 592 Опубликовано 20.04.2021

Улучшить жилищные условия за счет приобретения нового жилья могут себе позволить не все семьи. В подобной ситуации наиболее выгодным вариантом является мена с доплатой либо без нее. Но договор обмена квартирами, также как и сама процедура имеют некоторые особенности, которые отличают процесс покупки жилья. Чтобы застраховать себя от потери недвижимости необходимо учитывать все аспекты.

Содержание статьи:

Понятие мены и участники процедуры обмена квартирами

В силу ст.567 ГК РФ меной является передача товара либо недвижимости аналогичного качества и стоимости участниками сделки друг другу. При обмене стороны выступают одновременно и продавцами и покупателями, учитывая, что они передают жилое помещение и получает иную квартиру в собственность.

В рамках ст.568 ГК РФ предполагается передача равноценного товара, как по цене, так и по качеству. Однако в виду того, что обмен зачастую осуществляется с целью улучшить жилищные условия посредством получения квартиры с большим метражом либо же его уменьшением в связи с отсутствием необходимости в большом жилом помещении, ч.2 ст.568 ГК РФ предусмотрено правило о доплате в виде разницы в цене.

Во исполнение ст.209 ГК РФ владельцы недвижимости вправе не только ею владеть, но и распоряжаться, что предполагает возможность, как продажи, так и обмена квартиры в порядке определенном главой 31 ГК РФ. Однако законом допускает мену не только между собственниками, но и нанимателями квартир по договору социального найма. Так в ст.72 ЖК РФ за квартиросъемщиками закреплено право произвести обмен квартир по согласованию с наймодателем, а именно местной администрацией.

Обмен квартиры по договору социального найма

В рамках норм ЖК РФ государству принадлежит часть жилищного фонда с целью исполнения конституционных гарантий граждан РФ об улучшении жилищных условий. В каждом городе свой жилищный фонд, которым распоряжаются органы местного самоуправления, предоставляя квартиры лицам на основании договора социального найма в порядке норм ст.60 ЖК РФ.

В силу норм ЖК РФ обмен социальными квартирами возможен только между двумя нанимателями жилых помещений в одном и том же городе, то есть в пределах полномочий органа местного самоуправления. Во исполнение ст.72 ЖК РФ для обмена квартиры в порядке договора мены требуется согласие всех членов семьи квартиросъемщика, включая и временно отсутствующих, в письменной форме.

Если согласие не достигнуто, разногласия разрешаются в судебном порядке. В случае если членами семьи являются несовершеннолетние, привлечение органа опеки и попечительства обязательно. При этом заключить договор обмена социального жилья можно с учетом норм ст.73 ЖДК РФ, в которой предусмотрены определенные ограничения. В частности, не рассматривается вопрос о мене в случае:

предъявления иска к нанимателю о расторжении договора социального найма;
спора права пользования квартирой;
признания дома с социальной квартирой подлежащей обмену аварийным или ветхим;
муниципалитет принял решение о капитальном ремонте дома с грядущей перепланировкой.

Важно! В случае если один из квартиросъемщиков страдает хроническим заболеванием, в заключение договора обмена может быть отказано, учитывая, что в рамках ст.57 ЖК РФ граждане данной категории вправе претендовать на отдельное жилое помещение.

Для заключения договора мены нанимателями социального жилья требуется подать заявление в органы местного самоуправления с приложением документов:

паспорта;
свидетельства о рождении детей;
договора о заключении социального найма;
справки о регистрации всех лиц;
письменного согласия всех членов семьи;
разрешение опеки, если оформляется договор обмена квартиры с детьми.

Важно! Подтверждение отсутствия задолженности по текущим платежам обязательно ввиду того, что при наличии неоплаченных счетов муниципалитет не только вправе отказать в заключение договора мены, но и расторгнуть соглашении о предоставлении жилья в социальный найм.

Договор обмена квартирами без доплаты

Мена жилых помещений во исполнение норм ст.567 ГК РФ изначально предполагает равнозначное качество квартиры и ее цены, что не всегда возможно соблюсти. Так, жилые помещения, расположенные в центре города стоят дороже, влияет на стоимость и окружающая инфраструктура.

Также к учету следует принять год сдачи в эксплуатацию многоквартирного дома и его общее состояние. Принимается в расчет и метраж жилого помещения. Ведь планировка может быть и подобной, но жилые комнаты в противовес вспомогательным могут быть и меньше. Именно поэтому в договоре обмена квартирами без доплаты необходимо указать все особенности жилого помещения, перечисленные выше во избежание спорных вопросов впоследствии.

Наряду с техническими характеристиками квартиры, будущим владельцам следует обратить внимание на:

порядок получения прав собственности во избежание отмены договора;
прописанных лиц, которые могут обладать и правом пожизненного проживания;
задолженность по текущим платежам за коммунальные услуги.

Важно! В случае обмена квартиры без доплаты в состоянии, требующем ремонта, технические характеристики жилого помещения необходимо подробно прописать в договоре мены в виду того, что во исполнение норм ст.568 ГК РФ принимающая сторона дополнительно понесет еще и расходы на переоформление прав собственности.

Договор обмена квартирами образец: https://pravo812.ru/dokumenty-blanki-zayavleniya/1384-obraztsy-dokumentov-i-gotovye-blanki-dlya-skachivaniya.html

Договор обмена квартиры с доплатой

Как правило, обмен квартирами производиться в случае, если семья ждет пополнения и желает расширить квартирные метры либо же в ситуации, когда дети выросли и проживать двум престарелым людям в огромной квартире уже накладно. Учитывая, что условия мены не равноценны, стороны заключают договор с доплатой, то есть с разницей стоимости жилья.

При этом самостоятельно устанавливать размер внесения дополнительных средств не желательно в виду того, что покупная стоимость жилья в разных районах не одинакова и формируется на основании не только метража, но и состояния дома, а также инфраструктуры. Во избежание спорных ситуаций, оценку жилья следует произвести с привлечением эксперта и исходить из реальной рыночной стоимости жилого помещения.

Важно! Оформить договор обмена квартирами с доплатой материнским капиталом не получиться в виду того, что нормами ФЗ №256 подобная процедура не предусмотрена во избежание мошеннических схем.

Нюансы заключения договора мены квартир

На переход права собственности на жилое помещение не влияет принадлежность владельцев к определенной категории. Именно поэтому можно оформить договор обмена квартиры между родственниками, а также любыми лицами, имеющими в собственности жилое помещение. При этом в отличие от купли либо продажи жилья, мена будет осуществляться по так называемой упрощенной схеме, состоящей всего из нескольких действий:

поиск жилого помещения;
оценка квартир и обсуждение условий обмена;
заключение договора;
перерегистрация прав собственности в Росреестре.

Договор оформляется один на оба жилых объекта. Процесс может занять всего несколько дней, переехать можно уже через 5–7 дней. Во избежание спорных моментов, а также изменения решения в процессе переоформления желательно оформить предварительный договор обмена квартирами, который в силу ст.429 ГК РФ может выступить основанием для понуждения к заключению основного соглашения.

Мнение эксперта

Елена Бондаренко

Высшее юридическое образование Специализация: недвижимость, трудовое и семейное право

Об эксперте

При оформлении договора обмена квартиры необходимо обратить внимание не только на размер доплаты и состояние жилого помещения, но и процедуру перехода права собственности. Если квартира была получена по наследству, даже через год возможны судебные разбирательства между наследниками. Также следует учесть, что обмен квартиры – это переход права собственности ввиду чего согласие супруга, даже бывшего, после расторжения брака в течение 3-х лет обязательно, в письменной форме и нотариально заверенное.

Тонкости при обмене квартиры

Обмен квартирами происходит в том случае, если не хватает средств на покупку нового жилья или нет возможности платить кредит или ипотеку.

Обмен квартиры требует тщательного внимания, нужно знать некоторые тонкости при обмене, когда выгодно менять и как правильно нужно оформлять сделку.

Заключение договора. Как показывает практика при обмене квартиры чаще всего используют понятие «мена», тем не менее проще будет заключить договор о купли-продажи. Заключение обычного договора купли-продажи поможет избежать дополнительных хлопот. Если владельцы недвижимости согласны обменять квартиры, то нет смысла проводить дополнительные процедуры, например, делать оценку недвижимости. Тем не менее вам придется заплатить госпошлину.
Также есть достоинства мены – не требуется доплата, если вы обменяете максимально равноценные объекты.

Необходимые документы для заключения сделки:

• Паспорт.
• Регистрационный номер владельца.
• Технические бумаги.
• Выписка из домовой книги.
• Справка о том, что у вас нет долгов.

Как защитить себя от обмана при заключении сделки по обмену квартиры. Если вам всё понравилось в новой квартире и вы решили её обменять, не торопитесь, сначала нужно тщательно проверить всю недвижимость, которая участвует в сделке. Лучше всего обратитесь к специалистам и вы сможете узнать нет ли проблем с выбранным жильем: соответствует ли техпаспорт реальности, не прописаны ли там другие люди, были ли подозрительные продажи или обмены ранее. Если вы не хотите привлекать к сделке специалистов, хотите сами проводить сделку, то следует запросить выписку на сайте ЕГРП про второго собственника.

Обмен жилья, приобретенного в ипотеку. Обмен жилья, купленного в ипотеку возможен, но в том случае если нет никаких обременений. При заключении сделки будет не две стороны, а три – добавится банк.

Только с разрешением банка сможете обменять квартиру, также придется делать оценку объекта, но это будет за ваш счёт. Оценку объекта вы должны предоставить в банк. Если же получено одобрение банка, можете смело менять квартиру по обычной схеме.

В том случае, если у Вас неравноценные сделки. В настоящее время очень часто происходят неравноценные сделки, в этом нет ничего особенного. При заключении сделки нет никаких законодательных ограничений, нужно только договориться со второй стороной. Если условия неравные, Вам нужно договориться об оплате. Также при обмене квартиры можно воспользоваться материнским капиталом, земельным участком.

Обмен квартиры с доплатой. Помним о главном. | Жилсоцгарантия

Обмен квартиры с доплатой. Помним о главном.

Вопрос о доплате при обмене квартиры на другое жилье является одним из самых волнующих на рынке недвижимости столицы. И это понятно – размер денежной компенсации, которую при обмене должны будете заплатить вы, или должны будут заплатить вам, при операциях с жильем составляет суммы с пятью, или даже с шестью нулями, и никто не хочет переплатить или недополучить положенную ему сумму.

Так как же совершить обмен квартиры с доплатой, чтобы все его участники в итоге не только получили искомые варианты, но и были бы согласны, что сумма доплаты определена честно и справедливо?

Прежде чем ответить на этот вопрос, дадим разъяснения. Так называемый обмен квартир сегодня чаще всего предполагает продажу одного объекта недвижимости с одновременной покупкой другого или других. Именно такой подход позволяет найти максимум вариантов решения жилищного вопроса. Особенностью обмена через куплю – продажу является необходимость синхронно заниматься поиском как покупателя на свою недвижимость, так и подходящих вариантов для покупки, а затем также синхронно совершить обе сделки.

Что же касается именно обмена жилыми помещениями, то он встречается в наши дни в небольших объемах и, действительно, представляет собой прямой обмен одной квартиры на другую. Особенность такой сделки в сложностях, которые возникают при поиске необходимого варианта, ведь владельцу жилья, которое понравилось вам, должно понравиться и ваше. А такая вероятность ничтожно мала. Именно поэтому такие сделки практикуется чаще всего среди родственников или знакомых, согласных обменяться друг с другом принадлежащими им квартирами. В этом случае заключается договор мены.

В последнее время на московском рынке жилой недвижимости стал широко применяться еще один способ обмена – обмен по схеме «трейд — ин». Им пользуются владельцы вторичных квартир при их обмене на новостройку. В этом случае вторичная квартира выкупается застройщиком или представляющим его интересы риэлторским агентством, а на деньги от продажи сразу покупаются квадратные метры в новом доме. Особенность сделки по «трейд- ин» в том, что продажа вторичной квартиры застройщику является, по сути, срочным выкупом, а срочный выкуп всегда подразумевает потерю собственником существенной доли от рыночной стоимости продаваемого объекта.

Мы назвали традиционные способы обмена квартир в Москве, каждый из которых практически всегда подразумевает доплату. Исключение, и то не всегда, составляет замена одной квартиры на другую путем заключения договора мены. Что же касается обмена через куплю – продажу, то вопроса о размере денежной компенсации не избежать. Так как определить размер доплаты?

Во-первых, усвоить, что каждая квартира уникальна и имеет, соответственно, свою, и только свою рыночную цену. И дело не только в доме, районе, наличии современной инфраструктуры, этаже и метраже. Дело и в пейзаже, который наблюдается из окна, и социальном окружении, и экологии и еще десятке параметров, которые надо учесть при определении ее стоимости.

Во-вторых, обратиться в риэлторскую компанию за профессиональной оценкой. Обратиться даже в случае, если вы чувствуете, что в состоянии самостоятельно заниматься обменом. Профессиональная оценка – это первый и очень важный этап в обмене жилья. Она позволяет сразу правильно расставить приоритеты и определить круг поисков, исключая невозможные, с точки зрения допустимой доплаты, варианты.

В-третьих, помнить, что рыночная стоимость квартиры – величина временная, сильно подверженная меняющейся ситуации на рынке. Поэтому, если оценка несвежая, она может неверно отражать стоимость квартиры на момент обмена, что сослужит вам плохую службу – вы потратите время на поиск вариантов, которые, в результате, не подойдут вам или другой стороне по финансовым соображениям. Приведем пример. В 2017 и 2018 годах на вторичный рынок жилья столицы огромное влияние оказал стремительно развивающийся рынок новостроек. Из-за большого объема предложений и относительно невысокой стоимости квадратного метра в новых домах, покупатели с большим энтузиазмом стали приобретать жилье у застройщиков, что привело к падению спроса на вторичное жилье. Владельцы «вторичек», в большинстве своем, никак не отреагировали на эти изменения, и до сих пор продолжают выставлять на продажу свои объекты по завышенным ценам. В результате жизнь на вторичном рынке до недавнего времени замерла, и продать здесь квартиру удается только тем, кто согласился играть по правилам рынка.

И последнее. Если вас заинтересовал какой-то объект, но вы никак не можете достигнуть соглашения с его владельцем по размеру компенсации, попросите грамотного риэлтора взять на себя урегулирование вопроса. Дело в том, что несговорчивый собственник также как и вы заинтересован в обмене своей квартиры, и, возможно, причина его несговорчивости в размере доплаты, которую должен заплатить он за свой вариант обмена. Опытный специалист учтет интересы всех собственников, найдет им подходящие объекты, проведет переговоры и выстроит цепочку из обмениваемых квартир таким образом, чтобы все сделки купли – продажи прошли одновременно.

Что можно и чего нельзя делать при передаче квартиры в аренду

Вы не ожидали этого, подписывая годовой договор аренды несколько месяцев назад, но оказалось, что вам нужно…

Вы не ожидали этого, подписывая годовой договор аренды несколько месяцев назад, но оказалось, что вам нужно выехать из квартиры до истечения этих 12 месяцев. Один из вариантов — найти кого-нибудь, кто возьмет на себя вашу аренду.

Что такое договор аренды?

Принятие аренды, также известное как уступка аренды, происходит, когда новый арендатор принимает на себя оставшийся срок аренды уходящего арендатора с одобрения арендодателя.В отличие от субаренды, когда первоначальный арендатор остается ответственным за уплату арендной платы и состояние квартиры, уступка аренды полностью исключает первоначального арендатора из договора.

Существуют правовые положения, которые позволяют расторгнуть договор аренды без штрафных санкций, включая переезд на действительную военную службу и отказ домовладельца поддерживать пригодные для жизни условия. Однако, если вы расторгаете договор аренды по какой-либо другой причине, поговорите со своим арендодателем о вариантах перерыва, которые помогут вам избежать больших сборов.Например, вы можете сдать квартиру в субаренду или покинуть квартиру и продолжать платить арендную плату до тех пор, пока домовладелец не найдет нового арендатора.

Но лучшим вариантом может быть договор аренды, если арендодатель разрешит это и вы сможете найти квалифицированного арендатора. А если вы арендатор и ищете краткосрочный вариант, получение чьей-либо аренды может стать отличным способом воспользоваться более низкими арендными ставками. Мы разобрали, что можно и чего нельзя делать при сдаче квартиры в аренду как уходящему, так и новому арендатору.

[ Прочтите: Соображения при аренде комнаты]

Поиск кого-то, кто возьмет на себя вашу аренду

Принятие в аренду требует не только поиска квалифицированного арендатора, но также одобрения и сотрудничества вашего арендодателя. Даже если все пойдет по плану, вы можете рассчитывать на оплату дополнительной месячной арендной платы или сбора, чтобы покрыть процесс подачи заявки и оформить документы для нового арендатора.

Виктор Мота, владелец и управляющий компанией Mota Properties в Анкоридже, Аляска, говорит, что запросы на переоформление аренды являются обычным делом, но не без штрафных санкций.«Вы потеряли залог и, вероятно, арендную плату в следующем месяце», — говорит он, добавляя, что это типичный случай передачи в аренду одного из его владений.

Вот что можно и нельзя, если кто-то возьмет на себя вашу аренду:

— Прочтите договор аренды.

— Поговорите со своим домовладельцем.

— Предлагайте стимулы.

— Не забывайте об уборке.

Прочтите договор аренды

Прежде чем размещать объявление для арендатора, желающего взять на себя вашу аренду, проверьте свой договор аренды, чтобы убедиться, что это разрешено.В договоре аренды может быть указано, что уступка аренды не разрешена или что субаренда или разрыв аренды предпочтительны.

Даже если ваш договор исключает передачу права аренды, объясните ситуацию своему арендодателю, как только вы полностью поймете, что находится в вашем договоре аренды. «Сначала прочтите договор аренды. Но независимо от того, что говорится в договоре аренды, всегда обращайтесь к арендодателю. … Вы оба хотите быть уверены, что находитесь на одной странице, — говорит Фил Хориган, основатель Leasebreak.com, онлайн-платформы в Нью-Йорке для краткосрочной аренды, субаренды и поглощения.Ваш арендодатель может с пониманием относиться к вашей ситуации, или вы можете лучше понять, как расторгнуть договор аренды.

Поговорите со своим арендодателем

Обращение к арендодателю для спокойного разговора о возможных вариантах поможет упростить процесс передачи права аренды. По словам Хориган, вам часто требуется содействие арендодателя для проверки кредитоспособности или оформления документов.

Не во всех штатах есть законы, прямо регулирующие вопросы аренды, и в этом случае применяются параметры, установленные в контракте.В других случаях, однако, государство может разрешить домовладельцу устанавливать правила или штрафы в отношении переоформления аренды.

В соответствии с законодательством штата Миссури, например, домовладелец имеет право удвоить арендную плату по существующему договору аренды, если арендатор попросит кого-то принять собственность без предварительного разрешения арендодателя.

[ Прочтите: Арендодатель повышает арендную плату? Вот ваши варианты]

Предлагайте льготы

Как и в случае с субарендой, вам может больше повезти с поиском нового арендатора, если вы немного подсластите сделку: покроете залог, заплатите за весь месяц, даже если вы переезжаете в середине месяца, или покроете стоимость заявки и проверка кредитоспособности, которую арендодатель требует для нового арендатора.

Укажите на любые сделки по аренде, которые вы могли получить при подписании договора аренды. Обратите внимание на скидку 100 долларов в месяц за 12-месячную аренду, которую вы получили, например, это показывает, почему эта краткосрочная аренда может предлагать более дешевую аренду, чем другая квартира в том же комплексе.

Не забывайте об уборке

Хотя ваш домовладелец может согласиться позволить новому арендатору взять на себя вашу аренду, сделка может не включать в себя профессиональную уборку и покраску до того, как он или она переедет.Перед отъездом тщательно очистите арендованный объект, в том числе стены, ковер, духовку, плиту, морозильную камеру, шкафы и ванную комнату.

Как получить чью-то аренду

Возможно, вам нужно будет снять квартиру всего на несколько месяцев, или, может быть, вы надеетесь найти более дешевую аренду и избежать аренды на год — в любом случае, переуступка аренды может быть для вас хорошим вариантом.

Вот что можно и чего нельзя делать при сдаче квартиры в аренду:

— Подготовьтесь к проверке кредитоспособности.

— Уточняйте условия.

— Не заходите за спину домовладельца.

Подготовьтесь к проверке кредитоспособности

Тот факт, что вы нашли квартиру или дом в аренду через физическое лицо, не означает, что вы можете пропустить стандартный процесс утверждения домовладельцем. «Будьте готовы к проверке кредитоспособности (и заполнению) заявки», — говорит Хориган.

Чтобы официально взять на себя чей-либо договор аренды, большинству арендодателей требуется тот же процесс подачи заявки, а также проверка данных и кредитоспособности, которая проводится для каждого потенциального арендатора.Итог: если вы не соответствуете критериям аренды собственности при нормальных обстоятельствах, не ожидайте, что вы претендуете на получение права аренды.

Уточняйте условия

Чтобы согласиться на переуступку аренды, домовладелец может потребовать дополнительную плату или может не захотеть профессионально убирать и красить квартиру между съемщиками. Однако уходящий арендатор может предложить оплатить профессиональную уборку или убрать ее сам. В любом случае узнайте, в каком состоянии вы можете ожидать квартиру, заранее.Спросите у выезжающего арендатора, а также уточните у арендодателя, чтобы убедиться, что вы находитесь на той же странице.

«Чем больше информации вы получите от арендодателя, тем лучше», — говорит Хориган.

[ Прочтите: 12 способов украсить квартиру с ограниченным бюджетом]

Не уходи за спиной домовладельца

Может показаться излишним спрашивать арендодателя, когда уходящий арендатор уже сказал вам, что передача аренды будет в порядке. Но как будущий арендатор квартиры вы хотите убедиться, что у вас есть разрешение домовладельца.Задокументируйте любое одобрение, чтобы избежать потенциальных проблем в будущем.

По окончании первоначального срока аренды у вас обычно есть возможность продлить ее, если вы хотите остаться на более длительный срок. Поскольку это продление, вам не придется платить еще один сбор за подачу заявления на аренду или плату за обслуживание. Но если вы предпочитаете вариант краткосрочной аренды, у вас будет несложно сказать домовладельцу, что вы уйдете в конце срока аренды.

Другие работы У.С. Новости

7 способов сделать совместное проживание успешным

Какие ограничения может ваш домовладелец установить при хранении оружия?

Разговор с арендодателем о вашем домашнем или служебном животном

Что можно и чего нельзя делать при передаче квартиры в аренду первоначально было опубликовано на usnews.com

12 распространенных юридических ошибок и как их избежать

Ознакомьтесь с фактами о 12 распространенных юридических ошибках.Знайте закон, чтобы не совершать подобных ошибок.

Факт №1: Устные контракты остаются контрактами

Для того, чтобы договор имел исковую силу в соответствии с законом, не обязательно заключать его в письменной форме. Если вы обещаете что-то купить, а кто-то другой обещает это вам продать, возможно, вы только что заключили контракт. Ваше обещание равносильно подписанию контракта. Сюда входит аренда квартир.

Факт № 2: После того, как вы заплатите или подпишете — не планируйте отказываться от

Многие люди думают, что даже после того, как они заплатят за что-то или подпишут контракт, у них все еще есть несколько дней, чтобы разорвать контракт.НО, за некоторыми редкими исключениями, после того, как вы заплатите или подпишете контракт, вы не сможете выйти из него. Контракт — это соглашение, имеющее юридическую силу. Осознание того, что вы заключили плохую сделку, не является достаточной причиной для расторжения контракта.

Если вы хотите расторгнуть договор или вернуть то, за что уже заплатили, спрашивайте! Это нормально — попросить человека, с которым вы заключили сделку, отпустить вас из нее. Кроме того, имея дело с бизнесом, спросите, какова их политика «возврата и обмена». Они могут позволить вам передумать и оставить вас в качестве клиента.

Исключения:

Продавец нарушил закон во время продажи: большинство продаж может быть отменено, если продавец совершил мошенничество или нарушил закон.
Правило охлаждения: если вы покупаете что-то у себя дома, на работе, в общежитии или в краткосрочном деловом месте, например, на съезде или в гостиничном номере, арендуемом продавцом, у вас есть 3 дня после продажи, чтобы отменить его. Но только не в том случае, если вся продажа будет осуществляться по телефону или по почте. И только если цена меньше 25,00 $

Факт № 3: Сначала выплачиваются проценты

По большинству кредитов и долгов начисляются проценты.Когда вы начинаете выплачивать долг, ваши платежи в первую очередь идут на погашение процентов, если иное не оговорено в соглашении в письменной форме. Это стандартная деловая практика.

Если ваши платежи недостаточно велики, чтобы покрыть проценты, вы никогда не погасите ссуду. Если ваших платежей недостаточно для выплаты процентов, вы можете даже оказаться в долгу больше, чем когда вы начали. Вот почему так важно получить кредит под низкие проценты.

Перед тем, как подписать договор с заинтересованностью:

узнайте, сколько долларов в месяц вы будете платить в качестве процентов.
узнайте, сколько месяцев вы будете платить.
спрашивают, есть ли способ получить более низкую процентную ставку.
получите договор в письменной форме и сохраните его.

Факт №4: Осторожно! Если вы подписываете контракт с кем-то другим, вы застряли с ним

Многие люди получают ипотечные кредиты, автокредиты, снимают квартиры или подписывают другие контракты с супругами или спутниками. Прежде чем вы это сделаете, помните, что другое лицо по контракту является совладельцем с вами.

Если вы расстаетесь или разводитесь, вы все равно останетесь совладельцами, если только вы не сделаете что-то для изменения первоначального контракта, чтобы исключить из него имя одного человека.Другой человек почти всегда должен сначала согласиться на изменение. Иногда это будет означать продажу того, что вы купили, и разделение денег. Иногда бывает очень сложно исключить чье-то имя из контракта. (увидеть ниже).

Факт № 5: Если вы подпишете контракт с кем-то другим, они могут выставить вам счет

Когда вы подписываете ипотеку, ссуду на покупку автомобиля, аренду квартиры или что-то еще, где вы подписываете совместную подпись за кого-то по долгу, если соподписавшаяся сторона не платит свою долю, кредитор по договору (ипотечная компания, домовладелец, и т.п.) попросит вас заплатить все. Если в исходном контракте не указано, как будет разделен счет, кредитор не будет заботиться о вашей договоренности с вашей подписавшей стороны. Кредитору нужны только деньги — от вас.

Например: вы с другом соглашаетесь разделить квартиру и разделяете арендную плату 50 на 50. Вы оба (или только вы) подписываете договор аренды на 1 год. Если ваш друг съедет, вы все равно должны заплатить ВСЮ арендную плату, иначе домовладелец выселит вас. Арендодатель может даже подать на вас в суд на все деньги.

Факт № 6: За коммунальные услуги обычно вы отвечаете — укажите их на свое имя

Если в договоре аренды не указано, что коммунальные услуги включены в арендную плату, ВЫ должны указать их на свое имя. Если вы оставите счет на имя арендодателя, вы нарушите договор аренды. Если вы оставите это на имя старого арендатора, вы воруете у старого арендатора.

Когда вы будете готовы к выезду, ВЫ должны принять меры, чтобы коммунальная компания сняла показания счетчика и отключила свои услуги (газ, кабель или электричество).Не ждите, что это сделает домовладелец.

Если вы переедете, не отключив коммунальные услуги, домовладелец или новый арендатор могут не позволить коммунальной компании проверить счетчик и отключить электричество. Тогда ВАМ придется платить по чужим счетам, даже если вы там больше не живете.

Факт № 7: Никогда не снимайте жилье по обещанию домовладельца отремонтировать

Иногда, когда домовладелец хочет снять квартиру или дом, в котором есть проблемы, которые необходимо устранить, он сообщает потенциальным арендаторам, что он будет использовать арендную плату за первый месяц для оплаты ремонта и подготовит ее до вашего въезда.Или он пообещает решить проблемы после того, как вы переедете.

Вы не должны подписывать договор аренды или отдавать арендодателю какие-либо деньги, если квартира нуждается в ремонте, прежде чем вы сможете в нее въехать. Если квартира находится в таком плохом состоянии, что вы не можете в ней безопасно жить, арендодатель незаконно сдавать ее в аренду. вы или кто-то еще.

После того, как вы переедете или отдадите арендодателю деньги, у него больше не будет стимула делать ремонт. Он, вероятно, сохранит ваши деньги и никогда не сделает ремонт.

Если вы так сильно хотите или нуждаетесь в квартире, получите письмо за подписью домовладельца, в котором будет указано, что именно он будет ремонтировать, и точную дату, когда это будет сделано.Если хозяин не даст вам такое письмо, это, вероятно, означает, что он не собирается делать ремонт!

Факт № 8: Когда вы выезжаете, возьмите свои вещи или потеряйте их

При выезде из дома или квартиры вы должны взять с собой все свои вещи до даты выезда. Начните переезжать пораньше, чтобы успеть к концу срока аренды. При необходимости храните вещи в доме друга. Всегда перемещайте в первую очередь самые ценные вещи (например, телевизоры, украшения).

После даты выселения, или после того, как вы сообщите домовладельцу о своем выезде, или после того, как вы сдадите ключ, арендодатель имеет законное право делать все, что он хочет, с вещами, которые вы оставите, даже если это в коробках или на крыльце.

Оставлять вещи позади означает, что вы их бросили — они вам больше не нужны. Если они вам нужны, вы должны брать их при переезде.

Когда дом или квартира пустуют, также очень высока вероятность того, что кто-то ворвется и украдет все, что осталось.

Если домовладелец говорит, что вы можете оставить собственность и вернуться за ней позже, ПОЛУЧИТЕ ЭТО В ПИСЬМО и поместите копию на имущество, чтобы любой обслуживающий персонал знал, что нельзя брать или выбрасывать ее.

Факт № 9: Никто не может «исправить» ваш кредитный отчет

Если информация в вашем кредитном отчете верна, она останется там, какой бы плохой она ни была.

Единственный способ удалить информацию из вашего кредитного отчета — это если он слишком старый или неправильный.

Для просроченных счетов информация может оставаться в вашем кредитном отчете только в течение 7 лет после последнего запланированного платежа;

Если счет поступает в коллекторское агентство или «списан», он может оставаться в силе еще на 6 месяцев.

Судебные решения против вас могут оставаться в силе на 7 лет или до истечения срока давности (в зависимости от того, что дольше).

Банкротство

продолжается 10 лет — это означает, что долг может быть снят с вашего кредитного отчета раньше (7 лет), если вы не подадите заявление о банкротстве.

Если в вашем кредитном отчете есть что-то, чего не должно быть, кредитное бюро должно удалить это БЕСПЛАТНО.

Никогда не платите кому-либо, чтобы «исправить» ваш кредит. Они тебя грабят!

Факт № 10: Автомобиль репо? Дом продан по выкупу? Вы все еще можете быть должны деньги

Когда ваш автомобиль возвращен в собственность или ваш дом продан из-за того, что вы не осуществили платежи, кредитор (ссудная компания) должен продать дом или машину и использовать деньги для выплаты вашего долга.

Если продажа не приносит достаточно денег для выплаты вашего долга (а этого почти никогда не бывает), вы должны выплатить оставшуюся часть. Сумма, оставшаяся к оплате, называется «дефицитом».

Суд может арестовать вашу заработную плату или продать часть вашего имущества, чтобы погасить недостачу.
После повторного вступления во владение или потери права выкупа сохраните все письма, которые вы получите об этом. Они могут быть вам очень полезны, если кредитная компания не соблюдает закон.

Факт №11: Контракты на обслуживание подержанных автомобилей и расширенные гарантии почти никогда не стоят денег

Многие дилеры по продаже подержанных автомобилей предлагают «сервисные контракты» или «расширенные гарантии».«Это отдельные контракты, по которым вы доплачиваете при покупке автомобиля.

Дилеры утверждают, что они выгодны, но правда в том, что дилеры продают их, потому что они зарабатывают на них так много денег. Цена, которую вы взимаете за контракт, может превышать его фактическую стоимость на сотни долларов.

Многие контракты не охватывают те части вашего автомобиля, которые, скорее всего, сломаются. Они закрывают только те части, которые редко ломаются.

Если дилер пытается продать вам контракт на обслуживание или расширенную гарантию, спросите, почему он сам не дает гарантии на автомобиль бесплатно.Если он предлагает гарантировать машину, ПОЛУЧИТЕ В ПИСЬМО!

Факт №12: Услуги быстрого возврата налогов могут стоить вам пачки

Некоторые составители налоговой декларации говорят, что могут вернуть вам деньги быстрее, чем IRS. Чего они не хотят, чтобы вы знали, так это того, что они на самом деле дают вам ссуду до тех пор, пока вам не вернут деньги.

Проблема в том, что ваш возврат может быть меньше, чем вы ожидали, возможно, из-за неправильной уплаты налогов или из-за того, что IRS забрал ваш возврат из-за задолженности по налогам, алиментов на ребенка или студенческой ссуды.

Тогда налоговый инспектор может подать на вас в суд, чтобы вернуть свою ссуду.

ИЛИ, если вы должны деньги банку, выдавшему ссуду (вы можете даже не осознавать, что это банковский ссуда), банк может забрать ваши деньги себе.

В следующий раз просто скажите IRS, что хотите, чтобы возврат был переведен прямо на ваш банковский счет — это будет достаточно быстро, вы не будете беспокоиться о ссуде, и это будет бесплатно.

бирж по разделу кода 1031

Что такое обратный обмен?

Обратный обмен — это сделка, при которой налогоплательщик обнаружил Замещающую собственность, которую он желает приобрести, но не продал свою Отказанную собственность.При обратном обмене налогоплательщик приобретает Замещающую собственность, «припарковав» ее вместе с жилым помещением до тех пор, пока Выброшенная собственность не будет продана. Это достигается путем создания ООО с одним участником, членом которого является арендатор. ООО и налогоплательщик заключают договор, предусматривающий, что ООО будет владеть имуществом до тех пор, пока Выброшенное имущество не будет продано, а затем обменять его на Замещающее имущество при форвардном обмене.

Пока арендатор владеет Замещающим имуществом, он должен оплачивать все расходы и обращаться с имуществом так, как если бы он принадлежал ему, а не налогоплательщику, а арендатор потребует, чтобы сумма депозита налогоплательщика была достаточной для покрытия страховых взносов, налогов на недвижимость и любых других расходов. права собственности, но налогоплательщик имеет право сдавать недвижимость в аренду или управлять ею.Если налогоплательщик сдает его в аренду, договор аренды может предусматривать для налогоплательщика уплату налогов или покупку страховки, поэтому управление будет проще и будет осуществляться непосредственно за счет налогоплательщика

Для того, чтобы LLC приобрела Замещающую собственность в обратном обмене, налогоплательщик должен ссудить LLC средства, необходимые для покупки, поскольку у Налогоплательщика не будет выручки от продажи Выброшенной собственности. LLC предоставит налогоплательщику вексель, обеспеченный ипотекой или доверительным актом на Замещающую собственность, для документального подтверждения ссуды.Налогоплательщик может заложить Выброшенное имущество или Замещающее имущество или использовать кредитную линию собственного капитала для получения средств, необходимых для покупки. Если налогоплательщик закладывает Замещающую собственность, ипотека будет предоставлена ООО и будет без права регресса, но примечание может быть подписано налогоплательщиком.

Когда Выброшенная собственность продается, налогоплательщик и арендодатель заключают соглашение об обмене, и вырученные средства используются для погашения векселя, чтобы налогоплательщик получил обратно денежные средства, ссуды для покупки.Доли участия в ООО могут быть переданы налогоплательщику, а не собственность, что позволяет избежать второго налога на передачу.

Прекращение договора аренды в Чикаго — объяснение

Когда арендаторы заключают договор аренды, они редко рассчитывают переехать до истечения срока его действия. К сожалению, жизненные обстоятельства или плохие отношения арендодателя с арендодателем иногда приводят к необходимости переезда до истечения срока аренды. Последствия расторжения договора аренды в Чикаго без законных оснований часто застают арендаторов врасплох.В этом посте будут рассмотрены последствия расторжения договора аренды без юридических оснований и некоторые альтернативы того, как выйти из договора аренды в Чикаго.

Как расторгнуть договор аренды квартиры в Чикаго?

Когда арендатор и домовладелец подписывают договор аренды, арендатор обещает платить арендную плату за определенный период времени в обмен на право занимать квартиру; это юридически обязывающий договор. Если арендатор перестает платить, даже если он или она съезжает, арендодатель предъявляет к арендатору требование о нарушении договора.Стоимость требования арендодателя рассчитывается на основе общей суммы арендной платы, оставшейся к уплате в течение срока аренды, плюс разумные маркетинговые расходы за вычетом любой арендной платы, которую арендодатель получает от нового арендатора. Арендодатель обязан принять разумные меры для поиска нового арендатора. Таким образом, арендатор, незаконно расторгающий договор аренды, может быть должен много тысяч долларов, особенно если расторжение договора происходит зимой, когда трудно найти новых арендаторов.

Учитывая существенную ответственность за ненадлежащее расторжение договора аренды, арендаторы часто заинтересованы в том, чтобы узнать о законном прекращении договора аренды.Как выйти из договора аренды в рамках закона? Есть несколько способов.

Как выйти из договора аренды квартиры?

Когда арендаторы обнаруживают, что им необходимо расторгнуть договор аренды, сначала они должны попытаться достичь взаимоприемлемого соглашения со своим арендодателем. Арендаторы не имеют права требовать соглашения, но его часто можно достичь, особенно летом, когда легко найти новых арендаторов для сдачи квартир в аренду. Если арендатор и арендодатель достигают соглашения о расторжении договора аренды, важно, чтобы оно было задокументировано в письменной форме, подписано обеими сторонами и включало следующие основные условия:

Дата прекращения, передачи квартиры и прекращения коммунальных услуг;
Освобождение арендатора от аренды квартиры в Чикаго без дальнейшего уплаты арендной платы;
Срок и сумма согласованной компенсации арендодателю; и
Будет ли залог конфискован или возвращен в соответствии с законом (RLTO).

Арендаторы, заинтересованные в юридическом расторжении договора аренды по соглашению, должны как можно больше уведомить своего арендодателя и быть открытыми к тому факту, что может потребоваться плата за расторжение договора. Арендатор никогда не должен соглашаться только с устным соглашением и гарантировать, что письменное соглашение прекращает ответственность за дальнейшую аренду.

Сколько стоит расторжение договора аренды?

Выкуп аналогичен прекращению аренды по соглашению, но часто является правом. Закон об арендодателях Чикаго не требует выкупа, но многие крупные арендодатели включают такие положения в договоры аренды.При расторжении договора аренды путем выполнения пункта о выкупе арендатор обычно должен уведомить арендодателя о намерении выполнить пункт за 30 или 60 дней, заполнив форму. Затем арендатор должен оплатить выкуп, обычно за 2-3 месяца аренды, до освобождения. При рассмотрении вопроса о выкупе арендаторам следует внимательно прочитать положение, чтобы убедиться, что обязанность по уплате арендной платы отменена. Были случаи, когда домовладельцы включали положения о выкупе, которые прекращали ответственность за аренду только в случае обнаружения нового арендатора.

Как расторгнуть договор аренды, сдав в субаренду и сдав квартиру?

Субаренда и освобождение — разные методы прекращения аренды для расторжения договора аренды. Многие домовладельцы и арендаторы не понимают разницы между ними, но различие очень важно.

Арендаторы в Чикаго имеют законное право сдавать квартиры в субаренду. Арендодатель может потребовать согласия на субаренду, но в согласии нельзя отказать безосновательно. Как правило, это означает, что арендодатель не может отказать субарендатору, который соответствует законным стандартам арендодателя, таким как кредитоспособность, при условии, что эти стандарты не превышают тех, которые арендодатель требовал от первоначального арендатора.

В случае субаренды квартиры в Чикаго первоначальный арендатор принимает на себя роль домовладельца перед субарендатором. Первоначальный арендатор продолжает нести ответственность за аренду квартиры, ущерб и неправомерные действия субарендатора. Первоначальный арендатор также принимает на себя все обязанности арендодателя в соответствии с законодательством Чикаго о арендодателях и арендаторах. Субаренда рискованна и редко рекомендуется.

В отличие от субаренды, когда арендатор освобождается, первоначальный арендатор не становится арендодателем и не несет ответственности за поведение нового арендатора.Повторная сдача в аренду предполагает, что первоначальный арендатор представляет арендодателю нового арендатора, а арендодатель подписывает договор аренды квартиры в Чикаго с новым арендатором; это освобождает первоначального арендатора от дальнейших обязательств по договору аренды. Арендаторы в Чикаго не имеют законного права на повторную сдачу в аренду, но многие домовладельцы это разрешают. Повторная сдача в аренду является желательным способом расторжения договора аренды и дает справедливый результат для обеих сторон.

* В этой статье предполагается, что собственность регулируется Постановлением о арендодателях и арендодателях в Чикаго.Наиболее распространенный класс незащищенных квартир — это квартиры в зданиях, занимаемых владельцами, из шести или менее квартир. Список всех типов собственности, освобожденных от налогообложения, можно найти в 5-12-020 Муниципального кодекса Чикаго.

* Нарушение договора аренды из-за условий, влияющих на пригодность квартиры для проживания, и другие нарушения арендодателем местного и государственного законодательства рассматриваются в разделе «Права арендаторов» ресурсов Domu для арендаторов из Чикаго.

–

Дж. Эндрю Брабендер предоставил юридическую помощь для этой должности.Брабендер — поверенный в юридической фирме Brabender & Cheng, LLC, которая представляет интересы арендаторов Чикаго при расторжении договоров аренды, спорах о залогах и других исках в соответствии с Постановлением о арендодателях и арендаторах жилых помещений.

Заявление об ограничении ответственности: ООО «Дому» не является юридической фирмой. Domu не предоставляет юридических консультаций в своем информационном бюллетене, блоге или на любом другом форуме. Любые мнения, высказанные Дж. Эндрю Брабендером, являются его собственными. Он не агент Дому. Этот материал предназначен для ознакомления общественности с общей информацией.Пожалуйста, проконсультируйтесь с адвокатом, прежде чем действовать.

договоров аренды жилья: чего ожидать

Federica

Обновлено 7 сентября • 6 минут на чтение

Когда вы ищете студенческую квартиру или идеальную отдельную комнату рядом с университетом для стажировки или новой работы, каждый имеет собственное представление о том, что важно для их проживания. Для некоторых главное — цена и ограниченный бюджет, а для других местоположение имеет решающее значение.Тем не менее, одна вещь, с которой каждый должен будет столкнуться в какой-то момент, — это чрезвычайно важный договор аренды.

Часто сложная терминология, используемая в договоре аренды, может показаться ошеломляющей, но помните, что подписание договора аренды — необходимость , так что этого нельзя избежать. На самом деле, никогда не вступайте в устное соглашение с домовладельцем. Контракт заключается для защиты арендатора так же, как и физического лица или компании, сдающих недвижимость в аренду.

Вещи могут несколько отличаться от страны к стране, но в основном содержат одни и те же компоненты и требуют их.

Сюда входят:

Требования к информации
Необходимая документация
Юридические разъяснения
Ваши условия и права
Расторжение или продление договора
Дополнительные комиссии
Словарь терминов и жаргона

Самое главное, эта статья поможет избежать недопонимания между вами и вашим новым арендодателем. Итак, приступим!

1.Убедитесь, что ваше имя верное

Некоторым это может показаться очевидным, но домовладельцы могут проинформировать студентов, которые делят квартиру, что в договоре аренды требуется только одно имя. Тем не менее, может привести к разного рода проблемам в будущем .

Наличие одного имени в договоре аренды означает, что одно имя будет указано в налоговых декларациях и счетах за коммунальные услуги, и что одно лицо несет полную ответственность за все платежи. К тому же, если вы поссоритесь с одним из соседей по комнате, все может усложниться.

Даже после того, как вы переедете, что-то может возникнуть. Налоговые декларации задним числом или окончательный счет за коммунальные услуги могут не поступить до того, как вы переедете, и эти платежи будут выплачиваться на арендатора, имя которого указано в договоре аренды.

2. Оплата аренды

Конечно, платежей должны быть четко прописаны в договоре аренды . Некоторые контракты могут включать в себя коммунальные услуги, такие как вода, электричество и даже Wi-Fi. Однако другие могут включать только базовую арендную плату, поэтому укажите это перед подписанием, если у вас есть какие-либо вопросы.

В зависимости от арендуемой площади может быть дороже большая комната или комната с определенным видом. Удобства также могут быть ключевым фактором.

Всегда проверяйте, содержит ли договор аренды подробную разбивку суммы . Это может быть особенно полезно при совместном проживании, чтобы можно было легко разделить платежи.

3. Остерегайтесь дополнительных комиссий

Вы можете ожидать несколько разных затрат, связанных с переездом.При выделении бюджета вам может потребоваться включить:

Комиссия агентства:

Если вы решите бронировать через агентство, вам придется заплатить разные дорогие сборы. Плата за бронирование на жилищных площадках намного дешевле.

Депозитов:

Многие домовладельцы требуют уплаты арендной платы за один или два месяца для обеспечения безопасности, или же может потребоваться внести залог для защиты мебели или техники.

Комиссия за онлайн-платформу:

Если вы используете онлайн-платформу, размер комиссии будет указан заранее, чтобы не было никаких сюрпризов.Например, на платформах «все включено», таких как HousingAnywhere, комиссия за бронирование будет составлять 25% от арендной платы за первый месяц. Однако некоторые другие онлайн-платформы могут взимать индивидуальную плату за связь с рекламодателями и арендодателями. Итак, убедитесь, что платформа предлагает сборов по системе «все включено» , если вы надеетесь избежать дополнительных затрат.

Всегда следите за тем, чтобы эти суммы были четко указаны в вашем договоре аренды, а также в сроках, а также в том, подлежат ли они возмещению и на каких условиях.

4. Условия договора аренды

Договор аренды также будет включать информацию о том, что можно, а что нельзя делать с недвижимостью. Например, если вы снимаете квартиру без мебели и надеетесь повесить произведения искусства или покрасить кухню, убедитесь, что ваш договор об аренде позволяет это, иначе вы не получите обратно залог.

Кроме того, обычно существуют другие общие ограничения, такие как запрет на курение или размещение с домашними животными.

5. Провести инвентаризацию жилого помещения

Перед тем, как заселиться, необходимо сделать фотографий всего в доме и провести инвентаризацию.Кроме того, если есть какие-либо повреждения, они также будут отмечены здесь. Если во время вашего пребывания вы заметите что-либо, чего нет в списке, немедленно сообщите об этом арендодателю или агентству в письменной форме, чтобы это можно было включить.

Кроме того, постарайтесь не отставать от любых повреждений, нанесенных имуществу на протяжении всего срока аренды, и от того, как они возникают, чтобы вы могли легко решить, как будет производиться оплата за ремонт.

6. Ограничения поведения

Даже если вы сделаете квартиру или комнату своим домом, в отношении вашего поведения все равно будут возникать определенные ожидания.Убедитесь, что они определены в договоре аренды.

Хотя это, безусловно, может относиться к предотвращению шумных вечеринок по выходным, это также может включать в себя особые обязанности, которые необходимо выполнять ежедневно, чтобы обеспечить поддержание в надлежащем состоянии собственности. Если этого не сделать, это может стать поводом для выселения.

7. Два основных типа договоров аренды

Если вы собираетесь остаться на определенное время с определенной датой окончания, вы обычно подписываете контракт с фиксированным сроком .Если ваши планы не высечены на камне, у вас, скорее всего, будет бессрочный контракт.

Срочные договоры аренды включают:

Дата окончания договора аренды
Нет досрочного расторжения договора
Штрафы, если домовладелец соглашается досрочно расторгнуть договор

Бессрочные договоры аренды включают:

Без даты окончания
Договор может быть расторгнут арендодателем при наличии юридических причин
Время уведомления должно быть указано в вашем договоре аренды — обычно от одного до трех месяцев

8.Чего ожидать от своих прав и обязанностей

В договоре аренды должно быть подробно описано все, что ожидается от вас как арендатора, включая ваши обязанности по договору. Однако он также должен включать ваши права как арендатора , чтобы вы знали, находится ли то, что вы испытываете, в рамках вашего договора аренды.

Права арендаторов

Имущество должно быть готово и доступно на момент начала контракта
Жилье должно быть в жилом состоянии
Имущество необходимо сдать и принять лично
Арендодатели обязаны произвести необходимый ремонт квартиры или комнаты
Должен получить уведомление, прежде чем арендодатель войдет в собственность
Должна быть указана причина для освобождения и заблаговременно

Обязанности арендаторов

Необходимо оплатить согласованную арендную плату в установленное время
Должен соблюдать все правила
Оплатить любой ущерб, нанесенный имуществу
Укажите уважительную причину и заблаговременно извещайте, чтобы покинуть собственность

9.Условия договора аренды и жаргон

Депозит:

Депозит — это заранее определенная сумма денег, которую арендатор предоставит арендодателю, который будет держать эти деньги у себя, если имуществу будет нанесен какой-либо ущерб.

Опись:

Опись будет включать в себя список всего, что находится в комнате или квартире.

Положения о прекращении / прекращении действия:

Эти положения и условия будут применяться к способам, которыми арендатор может расторгнуть договор аренды или досрочно расторгнуть договор об аренде.

Арендодатель:

Арендодатель — это физическое лицо, компания или агентство, у которого арендатор арендует недвижимость. Они также могут сами управлять недвижимостью или предоставить агента, который будет контактировать с арендатором для ремонта и т. Д.

Сдающее агентство:

Агентство по сдаче в аренду может рассматриваться как посредник между домовладельцем и арендатором. Они могут потребовать плату за помощь в оформлении документов или за хранение залога во время аренды.

Арендатор:

Арендатор — это физическое лицо или группа людей, которые будут сдавать недвижимость в аренду.

Аренда земли:

Земельная рента — это деньги, которые собираются домовладельцем и затем выплачиваются землевладельцу. Часть вашей арендной платы будет использована в качестве арендной платы за землю; вы можете увидеть это в разбивке вашей арендной платы.

Передача:

Передача — это то, что происходит, когда домовладелец «передает» комнату или квартиру арендатору или группе арендаторов, включая инвентарь.

Расходы на техническое обслуживание:

Этот сбор представляет собой дополнительную плату, которую арендатор (-ы) должны платить вместе с арендной платой.Например, если у вас есть сад, то арендатор может потребовать плату за поддержание сада в хорошем состоянии.

Период уведомления:

Период уведомления — это время после того, как было сделано уведомление об отпуске, позволяющее арендодателю найти новых арендаторов для комнаты или квартиры, или когда арендодатель просит арендаторов освободить недвижимость.

Помещения:

Помещение может включать квартиру, дом, земельный участок или что-либо еще, что может быть определено как местоположение.

Субаренда:

Субаренда жилья означает, что первоначальный арендатор разрешает другому арендатору сдавать недвижимость в аренду на определенный срок, при этом первоначальный арендатор несет ответственность за все платежи. Кроме того, субаренда разрешена только с явного согласия арендодателя, и это незаконно, если арендная плата будет выше первоначальной суммы, установленной арендодателем.

Многое уходит на поиск подходящего жилья и обеспечение того, чтобы договор аренды включал все необходимые компоненты.Просто убедитесь, что вы охватили все основы, прочтите все, что написано мелким шрифтом, и будьте готовы наслаждаться своим новым домом!

Новые меры защиты для арендаторов штата Нью-Йорк

14 июня 2019 года губернатор штата Нью-Йорк подписал закон, предусматривающий новые меры защиты арендаторов. Этот закон называется Законом о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. Он был принят для решения некоторых давних проблем, с которыми сталкиваются арендаторы. Изменения вступили в силу в течение нескольких месяцев летом и осенью 2019 года.Защита арендаторов до и после въезда была усилена. Законопроект также включает важные изменения в судебных процедурах по выселению, призванные сохранить права аренды с более сбалансированными правами между арендодателями и арендаторами. В этом сообщении блога объясняются ключевые аспекты нового закона для арендаторов в северной части штата Нью-Йорк.

До въезда

Для многих арендаторов предварительные затраты как условие въезда являются огромным финансовым бременем. Некоторым из-за этих затрат не удается найти доступное жилье.

Сборы за подачу заявления теперь запрещены, а стоимость проверки кредитоспособности или биографических данных ограничена 20 долларами. Арендаторы могут получить копию отчетов за определенную плату. Арендодатели должны принять предоставленную арендатором справку или проверку кредитоспособности. Отчет, предоставленный арендатором, должен быть не старше 30 дней. Арендодатели не могут взимать арендную плату более одного месяца в качестве залога, а также они не могут требовать арендную плату за первый и последний месяц в качестве условия проживания.

В прошлом домовладельцы могли отказать заявителю на основании их участия в иске о выселении.Судебные записи и базы данных о выселении могут быть использованы для «черного списка» арендаторов независимо от того, было ли действие выселения законным. В настоящее время такая практика запрещена и влечет за собой штрафы до 1000 долларов США, которые применяются только Генеральным прокурором штата Нью-Йорк. Арендодатели должны указать другую причину для отклонения заявки. Кроме того, судебные протоколы, касающиеся выселения из изъятой собственности, должны быть запечатаны и оставаться конфиденциальными. Использование такой информации запрещено. Обратите внимание, что решение о выселении может повлиять на кредитный отчет.Арендаторам по-прежнему может быть отказано в жилье на основании плохой кредитной истории.

Арендаторы теперь имеют право осматривать свою квартиру после подписания договора аренды. Теперь у них есть возможность задокументировать состояние квартиры перед заселением. Они имеют право на подписанное письменное соглашение с подробным описанием состояния собственности и конкретным указанием любых существующих дефектов или повреждений. Этот документ подписывают как арендатор, так и собственник недвижимости. Затем он может быть использован арендатором в качестве доказательства в иске в суде мелких тяжб против арендодателя о возврате его гарантийного депозита.

Для получения дополнительной информации о проверках квартир и контрольного списка предметов, которые необходимо проверить во время проверки, см. Залог.

Во время занятия

Дополнительная защита в соответствии с новым законом защищает арендаторов во время заселения. Согласно старому закону, крайние и незаконные меры по отстранению людей от просроченной аренды имущества влекли за собой гражданские санкции, которые не препятствовали такому поведению. Примеры этих мер включают снятие дверей, замену замков и удаление мебели.Попытка использовать эту и другие тактики для незаконного выселения арендатора теперь квалифицируется как проступок класса А, преступление. Сотрудники правоохранительных органов могут обвинить арендодателей в преступлении, которые пытаются выселить арендаторов без предварительного обращения в суд.

Для получения более подробной информации о незаконных выселениях см. Незаконные выселения.

Арендаторы могут попросить квитанцию об оплате аренды. Если арендная плата оплачивается лично наличными или денежным переводом, арендатор имеет право на немедленную квитанцию об арендной плате. Если арендная плата выплачивается любым другим способом, кроме личного, домовладелец должен предоставить запрошенную письменную квитанцию об оплате в течение 15 дней.Если арендная плата оплачивается чеком, арендатор имеет право получить квитанцию, если он попросит об этом.

Если домовладелец хочет повысить арендную плату на 5% или более или не продлевать договор аренды, он должен заранее сообщить арендатору:

Если арендатор проживает в квартире более одного года, но менее двух лет или имеет срок аренды не менее одного года, но менее двух лет, домовладелец должен уведомить об этом как минимум за шестьдесят дней.

Если арендодатель не уведомит должным образом, аренда продолжается в соответствии с существующим договором аренды или аренды.Требуемый период уведомления должен пройти до вступления в силу повышения арендной платы или невозобновления аренды. Эти правила применяются независимо от того, что сказано в договоре аренды или аренды.

Те же правила не применяются, если арендатор решает не продлевать договор аренды или аренды. Арендатор, решивший не продлевать договор аренды по окончании фиксированного срока аренды, не должен уведомлять об этом. Арендатор с месячной арендной платой должен сообщить домовладельцу, что они не продлевают срок аренды за месяц вперед.

Новый закон добавляет некоторые меры защиты для арендаторов, которые съезжают до окончания срока аренды или договора аренды.Теперь ожидается, что домовладельцы попытаются повторно сдать квартиру в аренду, прежде чем забрать оставшуюся часть арендной платы за своего бывшего арендатора. Это называется «смягчением ущерба». В прошлом от домовладельцев не ожидалось смягчения ущерба. Арендаторы, которые освободили квартиру, должны были нести оставшуюся арендную плату под угрозой судебного разбирательства. Теперь домовладельцу, возможно, придется доказать, что они пытались сдать квартиру другому лицу, прежде чем вернуть полную сумму невыплаченной арендной платы.

Закон 2019 года также касается несвоевременной оплаты аренды.Ранее, если арендатор пропускал арендную плату, ему отправлялось уведомление о просрочке платежа за 3 дня. Теперь, если арендная плата не выплачивается в течение 5 дней после наступления срока платежа, домовладелец должен письменно уведомить об этом арендатора заказным письмом. Арендатор может указать в качестве аргумента в защиту отказа арендодателя направить уведомление заказным письмом.

Уведомление за 5 дней просто сообщает арендатору, что арендная плата просрочена. Если арендная плата не выплачивается вовремя, домовладелец может подать письменное требование об уплате арендной платы в течение 14 дней или будет подано заявление о выселении.Этот документ должен быть подан так же, как и официальные судебные документы.

Судебные заседания

Если арендная плата не была уплачена до даты, указанной в 14-дневном уведомлении, домовладелец может вручить два документа: Уведомление о петиции и Петицию. В Уведомлении о петиции указываются подробности того, когда и где будет явка в суд и что произойдет, если арендатор не явится в суд. Обычно неявка в суд приводит к выселению по умолчанию. В петиции разъясняются основания для процедуры выселения.В случае невыплаты арендной платы в нем поясняется, что арендатор предстает перед судом из-за того, что он задолжал деньги. Эти документы подаются вместе. Оба должны быть вручены не позднее, чем за 10 дней до даты суда, указанной в петиции. Если арендная плата выплачивается полностью в любой момент до даты суда, домовладелец должен принять оплату и отказаться от выселения.

Закон 2019 года дает арендаторам, которым грозит выселение, больше времени для защиты. Во-первых, арендатор может попросить отложить слушание, чтобы найти адвоката, который будет его представлять.Впоследствии арендатор может попросить отложить слушание как минимум на 14 дней, если есть оспариваемые факты. Это называется отложением слушания. Арендатор имеет возможность один раз попросить об отложении слушания. Первый раз, когда арендатор просит отсрочки для поиска адвоката, отсрочка не засчитывается.

Существуют новые меры защиты для арендаторов, которым грозит выселение после жалоб на плохие условия. Теперь доказательство того, что арендатор подал жалобу на условия в течение года после подачи заявления о выселении, создает презумпцию того, что выселение является ответом на жалобу.Эти доказательства могут быть использованы в качестве защиты в суде при разбирательстве дела о выселении. Новый закон распространяется на арендаторов, подавших жалобы непосредственно арендодателю или его агенту, а также жалобы в государственные органы. Арендаторы, которые принимают участие в организации арендаторов, также могут заявить о возмездии в качестве защиты.

Хорошая практика — документировать все жалобы, адресованные домовладельцу или иным образом. Это помогает арендатору отстаивать свои права в суде. См. Раздел «Общение с арендодателем» для получения дополнительной информации.

Если суд вынесет решение в пользу домовладельца, председательствующий судья может выдать ордер на выселение. Это официальное постановление суда, которое дает маршалу право забрать арендатора и его имущество. После дня оказания услуги должно пройти не менее 14 дней, прежде чем Ордер может быть исполнен. Раньше Ордер мог быть исполнен через 3 дня после дня вручения. Ордер может быть исполнен только в рабочие дни в светлое время суток. Суд должен указать в ордере самую раннюю дату казни.Если арендатор уплачивает суду всю причитающуюся сумму до исполнения ордера, ордер должен быть аннулирован.

Если суды сочтут, что неизбежное выселение вызовет крайние трудности, ордер на выселение может быть отложен на срок до 1 года. Суд может взвесить такие факторы, как зачисление детей в местную школу, отсутствие доступной аренды или то, может ли выселение значительно усугубить текущее состояние здоровья при принятии решения о сохранении ордера на выселение.Суд также должен рассмотреть вопрос о том, нанесет ли их решение неоправданный вред домовладельцу. Пребывание не выдается, если суд установит, что арендатор вел нежелательные действия, которые привели к уведомлению о невозобновлении.

Кроме того, в ноябре 2019 года был подписан закон о внесении изменений в Закон о множественном резидентстве. См. Законопроект здесь. Это изменение не зависит от Закона о стабильности жилья и защите арендаторов от 2019 года. Закон требует, чтобы арендодатели имели справку о заселении для сбора арендной платы или выселения арендаторов за неуплату арендной платы.Справка о заселении — это документ, подтверждающий, что здание достаточно безопасное и чистое. Это правило применяется к зданиям, в которых после 1952 года построено три или более квартир.

Для получения более подробной информации о процедурах выселения см. Общая информация о выселении для Нью-Йорка — LawNY.

Переезд

Вскоре после того, как арендатор заявляет, что они планируют выезд, арендодатель должен письменно уведомить арендатора о праве на проверку. Если арендатор просит о проведении проверки, домовладелец должен направить письменное уведомление за 48 часов с указанием даты и времени проверки.Это позволяет арендатору присутствовать при осмотре. Осмотр должен быть проведен за 1-2 недели до выезда. После этого домовладелец должен предоставить арендатору список необходимых ремонтов или уборок. Список не может включать повреждения, связанные с естественным износом. Арендатор может «вылечить» любую проблему, обнаруженную при осмотре. Все, что арендатор не исправит в списке, может быть вычтено из его гарантийного депозита. В течение 14 дней после выселения арендодатель должен вернуть остаток залога.

Арендодатель должен иметь возможность обосновать сохранение всего или части гарантийного депозита. Несоблюдение правильной процедуры внесения залога может привести к штрафным убыткам.

Для получения дополнительной информации о гарантийных депозитах см. Гарантийные депозиты.
Надеемся, эта информация была для вас полезной. Посетите lawny.org/findlegalinformation, чтобы узнать о важных обновлениях для арендаторов штата Нью-Йорк

Последняя редакция: июнь 2020 г.

Как разорвать договор аренды, не заплатив арендодателю ни цента!

Многим арендаторам жилых и коммерческих помещений, пострадавшим от пандемии COVID-19, необходимо прекратить долгосрочную аренду.Это руководство покажет арендаторам, как расторгнуть договор аренды, не платя арендодателю никакой дополнительной арендной платы.

ПРЕРЫВАНИЕ АРЕНДЫ ЖИЛОГО ДОМА

Заявить о конструктивном выселении

Во многих случаях у арендаторов будет юридическая причина, основанная на действиях или бездействии их арендодателя, чтобы выселиться без какой-либо дополнительной оплаты арендной платы. Если нарушения со стороны вашего арендодателя будут повсеместными и достаточно серьезными, вы сможете не только выселиться без штрафных санкций, но и подать на арендодателя в суд за конструктивное выселение.

Преследование : проникновение в вашу квартиру без уведомления, а также физические или словесные угрозы являются примерами преследований арендодателя. Если домогательства являются продолжительными и достаточно серьезными, вы можете аннулировать договор аренды, съехать и не платить арендодателю дальнейшую арендную плату в соответствии с соглашением.

Пригодность : Все соглашения об аренде жилья содержат «подразумеваемую гарантию пригодности для проживания», что означает, что ваш арендодатель обязан убедиться, что, как минимум, в доме нет паразитов, имеется соответствующее отопление и водопровод. , и электричество, и есть горячая и холодная вода.При определенных чрезвычайных обстоятельствах арендатор может съехать из нежилого помещения для аренды, и арендодатель не имеет права взимать арендную плату с этого арендатора.

Незаконная квартира : Если вы живете в квартире свекрови, в коттедже на заднем дворе, в квартире в гараже, доме для бабушек, в подвале или на чердаке, квартира может быть незаконной. Согласно законам Калифорнии, контракты, заключенные с незаконной целью, например, аренда незаконного жилья, являются недействительными. Если ваша квартира незаконна, вы можете съехать, и ваш арендодатель не имеет права на дополнительную арендную плату.

Помеха : Ссоры между соседями — обычное дело, но некоторые могут быть настолько серьезными, что доходят до уровня неприятностей. Чрезмерный шум или курение со стороны других жильцов в здании — частые неприятности, которые, если их не остановит ваш домовладелец, могут заставить вас покинуть ваш дом.

Опасные условия : Если вы получили травму на собственности из-за небезопасного состояния, о котором ваш арендодатель знал или должен был знать, но не смог его отремонтировать, ваш арендодатель может быть привлечен к ответственности за травму, и вы можете съехать без оплата дальнейшей аренды.

Если арендатор конструктивно выселяется, арендодатель может нести ответственность за возврат арендной платы арендатора, будущую арендную плату, эмоциональные страдания, гонорары адвоката, а в некоторых юрисдикциях с контролируемой арендной платой ущерб арендатору будет утроен.

Укажите на нарушениях со стороны арендодателя, чтобы уменьшить ваш долг

Арендаторы, которым грозит дополнительная арендная плата за расторжение договора аренды, должны указать на нарушения арендодателем, чтобы договориться о сокращении своей задолженности.Даже если нарушение арендодателем не достигает уровня конструктивного требования о выселении, арендаторы все равно могут утверждать, что их арендодатель не произвел ремонт или вторгся в их частную жизнь, что гарантирует уменьшение долга. Кроме того, сокращение жилищных услуг или удобств, таких как закрытие бассейна или тренажерного зала на территории из-за правил социального дистанцирования без справедливой компенсации, является рычагом для уменьшения суммы задолженности.

Арендаторам, у которых остается много времени по контракту, следует попытаться договориться о сумме платежа в обмен на освобождение от договора.Возможно, в вашем договоре уже есть пункт о «выкупе» аренды. Поскольку большинство арендаторов защищены от выселения во время чрезвычайного положения, объявленного губернатором, ваш арендодатель может согласиться сохранить ваш гарантийный депозит, который обычно равен арендной плате за один-два месяца, чтобы расторгнуть договор, а не иметь дело с арендатором, который не может платить арендную плату и кого нельзя выселить.

Арендодатели обязаны уменьшить свой ущерб

Если с вашей квартирой нет проблем, ваш домовладелец все равно обязан приложить разумные и добросовестные усилия для повторной аренды квартиры как можно скорее, но вы будете нести ответственность за оставшуюся часть аренды, пока арендодатель не найдет новый арендатор.

Поскольку арендаторы несут ответственность за аренду до тех пор, пока не будет найдена замена, что будет затруднительно, пока действует временное убежище, им следует принять меры для ограничения своей ответственности. Убедитесь, что арендодатель активно продает квартиру. Если ваш домовладелец не предпринимает попыток сдать квартиру повторно, возможно, он не имеет права на получение от вас дополнительной арендной платы. Арендаторы также могут разместить объявление об аренде, чтобы помочь найти замену, но в объявлении должно быть указано, что это сообщение принадлежит существующему арендатору.

Последствия расторжения договора аренды

Ваш домовладелец может подать на вас в суд мелких тяжб в отношении причитающейся арендной платы и любых личных убытков, которые он мог понести. На арендаторе лежит обязанность доказать, что арендодатель не предпринял никаких усилий для повторной сдачи квартиры в аренду и, следовательно, не имеет права на дополнительную арендную плату. Свидетельства, такие как свидетельские показания ваших соседей, скриншоты компьютерных поисков рекламы и необоснованный отказ потенциальных арендаторов, могут быть использованы для доказательства того, что арендодатель не смог уменьшить нанесенный им ущерб.В случае успеха арендатор может уменьшить или устранить задолженность арендодателя.

Если причитающаяся сумма превышает 10 000 долларов, домовладелец может подать иск в суд высшей инстанции. Арендаторам следует проверить договор аренды, чтобы определить, несут ли они ответственность за оплату услуг адвоката арендодателя. В большинстве случаев из-за затрат и времени, необходимых для судебного разбирательства, домовладельцы часто готовы вести переговоры с арендатором и согласиться на некоторую сумму денег сейчас, а не доводить дело до конца.

Вместо того, чтобы подавать в суд, домовладелец может решить отвезти вас в коллекцию.Если вы получили письмо от коллекторского агентства, немедленно ответьте письменно. Если долг законный, лучше всего работать с кредитором. Большинство кредиторов примут к оплате сниженное предложение и не рассчитывают получить полную сумму.

Хотя это и не идеально, но в крайнем случае арендаторам, имеющим значительную задолженность по арендной плате перед предыдущим домовладельцем, может потребоваться подать заявление о банкротстве.

РАЗРЫВ КОММЕРЧЕСКОЙ АРЕНДЫ

Ищите эти пункты в договоре аренды

Многим коммерческим арендаторам необходимо разорвать договор аренды, потому что они не могут работать из-за законов о приютах на месте COVID-19.Ниже приведены несколько общих положений, которые арендаторы должны учитывать в своем соглашении, которые могут освободить их от договора.

Форс-мажор : Это положение иногда называют оговоркой о «стихийных бедствиях». Этот пункт позволяет арендатору расторгнуть договор, если события, не зависящие от сторон, не позволяют арендодателю или арендатору выполнить свои договорные обязательства. Стихийные бедствия, такие как землетрясения, или другие события, такие как война или террористические акты, — это некоторые события, которые могут быть перечислены в этом пункте.Оговорки о форс-мажорных обстоятельствах имеют узкое толкование, и суды не будут выходить за рамки конкретных событий, перечисленных в договоре аренды. Таким образом, арендаторы, желающие применить это положение во время пандемии, должны указать в своем контракте формулировку, которая конкретно относится к чрезвычайным ситуациям в области общественного здравоохранения, эпидемиям и / или пандемиям.

Снижение операций со-арендатора : Аренда торговых площадей в торговых центрах или торговых центрах может содержать этот пункт. Поскольку арендатор розничной торговли зависит от пешеходной посещаемости, которая в значительной степени зависит от уровня и характера занятости других помещений в торговом центре, их контракты могут содержать условия, касающиеся уровня и характера занятости, которые арендодатель должен поддерживать.Если арендодатель не может выполнить эти требования и это затрагивает бизнес арендатора, этот пункт может быть задействован и потенциально позволяет арендатору расторгнуть договор.

Доктрина нарушения цели : Эта доктрина доступна, даже если это не конкретный пункт в договоре аренды. На него можно ссылаться, когда непредвиденные обстоятельства или события мешают арендатору выполнить основную цель соглашения. Цель должна быть такой, которую предполагали как арендодатель, так и арендатор во время заключения договора.Эта доктрина часто применяется, когда действия правительства подрывают способность арендатора выполнять свою основную цель. Арендаторы должны понимать, что эта доктрина будет успешной только тогда, когда цель аренды становится невозможной навсегда, а не только временно.

Ваш арендодатель может быть обязан смягчить последствия

Многие договоры коммерческой аренды возлагают бремя уменьшения ущерба на арендатора. Как правило, арендодатель не может просто позволить собственности оставаться пустой и рассчитывать на то, что арендатор будет продолжать платить арендную плату; они должны сдать квартиру повторно как можно скорее.Тем не менее, домовладелец может решить продолжить аренду даже после того, как арендатор уйдет, и может продолжать взимать арендную плату с этого арендатора без необходимости смягчать его. Для этого в договоре должно быть конкретно зарезервировано это право, а также должно быть предоставлено арендатору возможность сдавать в субаренду и / или переуступать, что по существу перекладывает бремя смягчения на арендатора.

В любом случае арендаторам следует попытаться вести переговоры со своим арендодателем, особенно сейчас, когда малые предприятия не могут быть выселены из-за неспособности платить арендную плату.Ваш арендодатель может пожелать оставить вам залог, если он достаточно большой, в обмен на освобождение вас от договора.

Заявить о конструктивном выселении

Иск о конструктивном выселении сложнее в коммерческой аренде, чем в жилой. Многие договоры коммерческой аренды содержат положения, которые отказывают арендатору от права расторгнуть договор и ограничивают средства правовой защиты арендатора в случае неисполнения арендодателем денежного ущерба и / или судебного запрета. Суды соблюдают эти положения и не разрешают арендатору защищать конструктивное выселение, если арендодатель преследует арендатора, нарушившего свои обязательства, за аренду.

Однако, если ваш договор аренды не содержит этого отказа, и вы освобождаетесь из-за серьезно отложенного технического обслуживания или ремонта, опасных условий, вызывающих травмы, или постоянного неудобства, у вас может быть защита в виде конструктивного выселения. Если вы вынуждены покинуть дом из-за действий или бездействия арендодателя, он может не иметь права на дальнейшие арендные платежи.

Если коммерческий арендатор может потребовать конструктивного выселения и предъявить иск своему домовладельцу о возмещении ущерба, он может потребовать возврата арендной платы, будущей арендной платы, возмещения убытков в связи с потерей бизнеса и гонораров адвокатам.

Последствия расторжения договора аренды

Поскольку сумма арендной платы, причитающаяся при расторжении арендатором договора коммерческой аренды, может быть значительной, арендодатель, скорее всего, подаст иск в суд высшей инстанции, а не в суд мелких тяжб. В этом случае арендатор может нести ответственность за оплату услуг адвоката арендодателя, если он проиграет в суде. Проверьте договор аренды на предмет оплаты услуг адвоката. Арендаторам следует попытаться договориться, если им предъявят иск. Учитывая стоимость и время, которые требуются для судебного разбирательства дел, домовладельцы часто готовы согласиться на некоторую сумму денег прямо сейчас, а не доводить дело до конца в судебном порядке.

Маловероятно, что коммерческий арендатор будет отправлен в коллекции. Обычно арендодатель требует достаточно большой арендной платы, чтобы он мог подать в суд. Но если арендатор все же получит письмо от коллекторского агентства, он должен немедленно ответить в письменной форме. Если долг законный, лучше всего работать с кредитором. Большинство кредиторов примут к оплате сниженное предложение и не рассчитывают получить полную сумму.

Хотя это и не идеально, в крайнем случае арендаторам, имеющим значительную задолженность по арендной плате перед предыдущим арендодателем, возможно, придется рассмотреть вопрос о банкротстве.

Когда арендаторам следует обращаться к адвокату? Это руководство не заменяет собой юридическую консультацию юриста по правам арендатора по вашему конкретному вопросу.