Ст. 46.2 ГрК РФ. Договор о развитии застроенной территории
1. По договору о развитии застроенной территории (далее также — договор) одна сторона обязуется в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц выполнить обязательства в соответствии с пунктами 3 — 6 части 3 настоящей статьи, а другая сторона (орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения обязательств в соответствии с пунктами 7 — 9 части 3 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
2. Договор заключается органом местного самоуправления, принявшим решение о развитии застроенной территории, с победителем открытого аукциона на право заключить такой договор или иным лицом в соответствии с частями 17.2, 17.3, 25 и 28 статьи 46.3 настоящего Кодекса.
3. Существенными условиями договора являются:
1) сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адресов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции;
2) цена права на заключение договора;
3) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки подготовки таких документов;
4) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
5) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления, принятого в соответствии с жилищным законодательством, жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности, Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, в случае, если таким собственникам были переданы жилые помещения в соответствии с пунктом 4 настоящей части; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
6) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с утвержденным проектом планировки застроенной территории, в том числе в соответствии с этапами строительства, а также с графиками осуществления строительства каждого объекта капитального строительства в предусмотренные указанными графиками сроки;
7) обязательство органа местного самоуправления утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, в соответствии с документами территориального планирования, правилами землепользования и застройки, а также утвержденными органом местного самоуправления расчетными показателями минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
8) обязательство органа местного самоуправления принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
9) обязательство органа местного самоуправления после выполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 — 5 настоящей части, предоставить указанному лицу без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам; максимальные сроки выполнения указанного обязательства. Договором может быть предусмотрено предоставление таких земельных участков по мере выполнения обязательств, предусмотренных пунктами 4 и 5 настоящей части;
10) срок договора;
11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора.
4. В договоре наряду с указанными в части 3 настоящей статьи существенными условиями могут быть предусмотрены иные существенные условия, в том числе:
1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки выполнения указанного обязательства;
2) указание видов объектов, предусмотренных пунктом 1 настоящей части и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность; условия и сроки такой передачи;
3) условия и объем участия органа местного самоуправления в развитии застроенной территории с указанием соответствующих сроков;
4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления;
5) обязательство органа местного самоуправления обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках; максимальные сроки выполнения указанного обязательства.
5. При этом запрещается включение в договор условия о передаче в государственную или муниципальную собственность жилых помещений, за исключением жилых помещений, указанных в пункте 4 части 3 настоящей статьи, а также установление иных условий договора, если такие условия влекут за собой дополнительные расходы лица, заключившего договор с органом местного самоуправления.
6. Приобретение прав на земельные участки и объекты капитального строительства, расположенные в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и не подлежащие изъятию для муниципальных нужд, лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
7. При осуществлении оборота предоставленных в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи земельных участков к новым правообладателям переходят обязанности по выполнению требований, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также иных требований, если они являются существенными условиями договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи и определяют обязательства заключившего договор с органом местного самоуправления лица, подлежащие выполнению после предоставления указанных земельных участков.
8. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, и иных обязательств, если они являются существенными условиями договора и подлежат выполнению после предоставления земельных участков в соответствии с частью 8 статьи 46.1 настоящего Кодекса и пунктом 9 части 3 настоящей статьи, права на соответствующие земельные участки могут быть прекращены в соответствии с земельным законодательством и гражданским законодательством.
9. Орган местного самоуправления в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, обязательств, предусмотренных пунктами 3 — 5 части 3 и пунктом 4 части 4 настоящей статьи;
2) неисполнения лицом, заключившим договор с органом местного самоуправления, или в соответствии с частью 7 настоящей статьи новыми правообладателями земельных участков обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 3 настоящей статьи, а также пунктами 1 и 2 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором;
3) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.
10. Лицо, заключившее договор с органом местного самоуправления, в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения органом местного самоуправления обязательств, предусмотренных пунктами 7 — 9 части 3 настоящей статьи, а также пунктом 3 части 4 настоящей статьи, если такие обязательства предусмотрены договором;
2) в иных случаях, установленных федеральным законом или договором.
См. все связанные документы >>>
Статья 46.9 ГрК РФ. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества
1. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее также — комплексное развитие территории по инициативе правообладателей) является одним из видов деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории.
2. Комплексному развитию по инициативе правообладателей подлежит территория, в границах которой находятся земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, находящиеся как в государственной, муниципальной собственности (в том числе предоставленные в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации третьим лицам), так и в собственности физических или юридических лиц.
3. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется одним или несколькими правообладателями земельных участков и (или) объектов недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории, в том числе лицами, которым земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, в безвозмездное пользование в соответствии с земельным законодательством (далее в настоящей статье также — правообладатель). При этом участие правообладателя, не являющегося собственником земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, в комплексном развитии территории по инициативе правообладателей допускается в случае, если срок действия его прав на земельный участок составляет на день заключения в соответствии с настоящей статьей договора о комплексном развитии территории не менее чем пять лет.
4. Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется на основании договоров о комплексном развитии территории, заключаемых органами местного самоуправления с правообладателями земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества (далее в настоящей статье — договор). В случае, если комплексное развитие территории по инициативе правообладателей осуществляется двумя и более правообладателями, правообладатели заключают соглашение о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей (далее в настоящей статье — соглашение).
5. Условиями соглашения являются:
1) сведения о границах территории (в том числе кадастровые номера земельных участков (при наличии), их площадь, местоположение, перечень расположенных на них объектов недвижимого имущества), в отношении которой предполагается осуществление комплексного развития территории по инициативе правообладателей;
2) обязательства сторон, возникающие в связи с реализацией мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей, в том числе по обеспечению подготовки и утверждения документации по планировке территории;
3) порядок и условия распределения между правообладателями расходов на осуществление мероприятий по комплексному развитию территории по инициативе правообладателей, включая подготовку документации по планировке территории, и доходов от реализации ими инвестиционных проектов в рамках комплексного развития территории по инициативе правообладателей;
4) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение соглашения.
6. В соглашении наряду с указанными в части 5 настоящей статьи условиями могут быть предусмотрены иные условия, в том числе порядок и условия распределения между правообладателями расходов на строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в случаях, если строительство таких объектов не предусмотрено программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программами комплексного развития транспортной инфраструктуры, программами комплексного развития социальной инфраструктуры за счет средств местного бюджета, средств организаций коммунального комплекса, субъектов естественных монополий. Не допускается включение в договор и соглашение условий, предусматривающих строительство таких объектов за счет правообладателей, в случае, если их строительство предусмотрено программами комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры, программами комплексного развития транспортной инфраструктуры, программами комплексного развития социальной инфраструктуры за счет средств местного бюджета, средств организаций коммунального комплекса, субъектов естественных монополий.
7. Документация по планировке территории применительно к территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, подготавливается на основании заключенного правообладателями соглашения. Подготовка такой документации осуществляется правообладателями применительно к территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию, в границах земельных участков, правообладатели которых заключили соглашение.
8. В случае, если в границы территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, включены земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности, при подготовке документации по планировке территории размещение объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур осуществляется в границах земельных участков, которые находятся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц. В случае невозможности размещения таких объектов на земельных участках, находящихся в государственной и (или) муниципальной собственности, при подготовке документации по планировке территории зоны планируемого размещения таких объектов устанавливаются в границах земельных участков, принадлежащих правообладателям, заключившим соглашения, пропорционально площади этих земельных участков с учетом их разрешенного использования и установленных в соответствии с земельным законодательством ограничений их использования. Земельные участки, находящиеся в государственной и (или) муниципальной собственности и не обремененные правами третьих лиц, предоставляются правообладателям, которые заключили договор, для целей строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в аренду без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством.
9. В целях заключения договора правообладатель или заключившие соглашение правообладатели направляют в уполномоченный орган местного самоуправления подготовленные в соответствии с настоящим Кодексом проект планировки территории и проект межевания территории, а также проект договора и в случае, если правообладателей не менее чем два, соглашение. При этом указанный проект договора может устанавливать исключительно права и обязанности правообладателей.
10. Уполномоченный орган местного самоуправления осуществляет проверку указанных в части 9 настоящей статьи проекта планировки территории и проекта межевания территории в части соответствия требованиям, указанным в части 10 статьи 45 настоящего Кодекса, в течение тридцати дней со дня поступления таких проектов, по результатам которой утверждает проект планировки территории и проект межевания территории или принимает решение об отклонении таких проектов и о направлении их на доработку. Документация по планировке территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей, утверждается без проведения общественных обсуждений или публичных слушаний.
11. Заключение договора с правообладателем или правообладателями осуществляется без проведения аукциона на право заключения договора. Подписанный уполномоченным органом проект договора направляется им правообладателю или правообладателям в течение тридцати дней со дня утверждения указанных в части 9 настоящей статьи проекта планировки территории и проекта межевания территории. Подписание договора правообладателем или правообладателями осуществляется в течение тридцати дней со дня получения ими договора.
12. По договору правообладатель или правообладатели обязуются в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обеспечить осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, а уполномоченный орган местного самоуправления обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств. Соглашение (при наличии) является неотъемлемой частью договора.
13. В договоре содержатся сведения о земельных участках, образующих территорию, в отношении которой заключается договор (кадастровые номера земельных участков (при наличии), их площадь, местоположение, перечень расположенных на таких земельных участках объектов недвижимого имущества, права на такие земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества), и сведения об элементах планировочной структуры, в границах которых расположена территория, подлежащая комплексному развитию по инициативе правообладателей.
14. Условиями договора являются:
1) разграничение обязательств сторон по осуществлению мероприятий, необходимых для осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, обязательств по изменению видов разрешенного использования земельных участков, образованию земельных участков, установлению сервитутов, обеспечению осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества;
2) разграничение обязательств сторон по благоустройству территории, подлежащей комплексному развитию по инициативе правообладателей;
3) обязательства уполномоченного органа местного самоуправления обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, необходимых для функционирования объектов капитального строительства жилого, производственного, общественно-делового и иного назначения и обеспечения жизнедеятельности граждан, или обязательства правообладателей обеспечить размещение таких объектов за счет собственных средств в соответствии с опережающими графиками проектирования, строительства, реконструкции указанных объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур;
4) сроки и очередность (этапность) осуществления мероприятий, предусмотренных пунктами 1 — 3 настоящей части, включая предельные сроки завершения строительства объектов капитального строительства;
5) срок действия договора, который может быть установлен не более чем на пятнадцать лет;
6) ответственность сторон договора за нарушение обязательств, предусмотренных договором;
7) срок, в течение которого правообладатели, не заключившие соглашения и договора, вправе присоединиться к соглашению и договору;
8) виды льгот (при наличии), предоставляемых правообладателям в соответствии с настоящим Кодексом, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, а также порядок и условия их предоставления, прекращения.
15. Договором могут быть предусмотрены обязательства правообладателя безвозмездно передать в муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств правообладателя. В этом случае договором определяются перечень таких объектов и условия их передачи.
16. В случае, если документацией по планировке территории на земельном участке правообладателя предусмотрено размещение объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, договором могут быть предусмотрены компенсационные мероприятия в отношении такого правообладателя, в том числе:
1) предоставление правообладателю налоговых льгот и (или) равноценных земельных участков в случае безвозмездной передачи объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и (или) земельных участков, на которых расположены такие объекты, в муниципальную собственность;
2) снижение арендной платы за находящийся в муниципальной собственности земельный участок в случае, если земельный участок предоставлен правообладателю по договору аренды.
17. Правообладатели, отказавшиеся от заключения соглашения и договора, вправе присоединиться к договору в течение срока, установленного соглашением и (или) договором. Присоединение таких правообладателей к договору осуществляется при условии заключения ими с правообладателями, заключившими договор, дополнительного соглашения в соответствии с частями 5 и 6 настоящей статьи и направления ими в уполномоченный орган местного самоуправления согласованного с правообладателями, заключившими договор, проекта внесения изменений в подготовленные проект планировки территории и проект межевания территории применительно к земельным участкам правообладателей, принявших решение присоединиться к договору.
18. Прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор, в связи с его разделом или возникновение у третьих лиц прав на земельные участки, образованные из такого земельного участка, не является основанием для прекращения прав и обязанностей, определенных договором.
19. Договор может быть расторгнут по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством, исключительно по решению суда, за исключением случаев, предусмотренных частями 21 — 24 и 28 настоящей статьи.
20. В случае одностороннего отказа одного или нескольких правообладателей от договора (исполнения договора), договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного таким правообладателям в аренду без проведения торгов в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, расторгается по требованию арендодателя в соответствии с земельным законодательством. Отчуждение объекта незавершенного строительства (в том числе сооружения, строительство которого не завершено), расположенного на таком земельном участке, осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.
21. В случае одностороннего отказа одного или нескольких правообладателей от договора (исполнения договора) документация по планировке территории в отношении земельного участка такого правообладателя или таких правообладателей признается недействующей.
22. Уполномоченный орган местного самоуправления имеет право на односторонний отказ от договора (исполнения договора), заключенного с одним или несколькими правообладателями, по следующим основаниям:
1) неисполнение правообладателем или правообладателями обязательств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 14 настоящей статьи;
2) местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования для размещения объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, предусмотренных договором.
23. В случае одностороннего отказа уполномоченного органа местного самоуправления от договора (исполнения договора) по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 22 настоящей статьи, правообладатель или правообладатели обязаны возместить органу местного самоуправления убытки, причиненные неисполнением обязательств, предусмотренных пунктами 3 и 4 части 14 настоящей статьи. При расчетах размеров возмещения убытки определяются с учетом расходов, понесенных уполномоченным органом местного самоуправления в связи с консервацией объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, строительство которых в соответствии с договором осуществлено органом местного самоуправления.
24. В случае одностороннего отказа уполномоченного органа местного самоуправления от договора (исполнения договора) по основанию, предусмотренному пунктом 2 части 22 настоящей статьи, правообладатель или правообладатели, заключившие договор, вправе осуществить мероприятия, предусмотренные документацией по планировке территории, при условии проектирования и строительства, реконструкции объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории за счет собственных средств. В этом случае правообладатель или правообладатели представляют в уполномоченный орган местного самоуправления на утверждение изменения в документацию по планировке территории, предусматривающие включение в нее уточненных опережающих графиков проектирования и строительства, реконструкции предусмотренных документацией по планировке территории объектов капитального строительства.
25. В случае, предусмотренном частью 24 настоящей статьи, уполномоченный орган местного самоуправления обязан в десятидневный срок утвердить представленные изменения в документацию по планировке территории или отклонить их и направить правообладателю или правообладателям на доработку. Отклонение изменений в документацию по планировке территории допускается только в случае, если представленные уточненные графики не соответствуют требованиям, предусмотренным частью 24 настоящей статьи.
26. Уполномоченный орган местного самоуправления обязан по требованию правообладателя или правообладателей возместить убытки, причиненные указанным правообладателю или правообладателям неисполнением уполномоченным органом местного самоуправления обязательств, предусмотренных пунктом 3 части 14 настоящей статьи.
27. В случае, предусмотренном пунктом 2 части 22 настоящей статьи, уполномоченный орган местного самоуправления по требованию правообладателя или правообладателей, от договора (исполнения договора) с которыми такой орган местного самоуправления отказался, обязан возместить указанным правообладателю или правообладателям убытки, причиненные в связи с этим отказом от договора (исполнения договора).
28. Правообладатель или правообладатели, заключившие договор с уполномоченным органом местного самоуправления, имеют право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) в случае, если местным бюджетом на текущий финансовый год и плановый период не предусмотрены расходные обязательства муниципального образования по проектированию и строительству предусмотренных договором объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур. В этом случае права и обязанности правообладателя или правообладателей и уполномоченного органа местного самоуправления определяются частями 24 — 27 настоящей статьи.
Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления
Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением зон мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории и строительством в них, а также изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве и Московской области.
| Представительство в уполномоченных органах Осуществляем юридическое и организационное сопровождение проектов, связанных с установлением и изменением границ санитарно-защитных зон. Готовы предложить комплексное юридическое сопровождение инвестиционных и строительных проектов по вопросам получения разрешительной документации, договорных отношении между участниками проекта и т.д. |
Представление интересов в суде Готовы представлять интересы по спорам:
|
Взаимодействие с проектировщиками и экспертами Готовы обеспечить привлечение для реализации Вашего проекта квалифицированных специалистов в области проектирования, расчёта границ санитарно-защитных зон, аккредитованные лаборатории для проведения замеров и т.д. |
| Подготовка юридических заключений Проводим проверку участка на предмет вхождения в санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования, влияния данных зон на возможность застройки и иного использования участков или зданий, возможности пересмотра границ таких зон. Также готовы провести проверку участка перед сделкой по иным гражданско-правовым, земельным и градостроительным вопросам. |
Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов Если нежилой объект построен сравнительно недавно – нужно проверить, что право на него зарегистрировано законно и нет риска признания самовольной постройкой. Одного наличия зарегистрированного права недостаточно – необходимо проверить документы на строительство и ввод в эксплуатацию. В отношении земельного участка – проверим законность его формирования и предоставления в собственность или аренду. |
По вопросам:
Комплексное развитие территории
Режим комплексного развития территории по инициативе уполномоченного органа предоставляет органам местного самоуправления и городским властям городов федерального значения широкие полномочия по изъятию нежилой недвижимости и дальнейшему предоставлению соответствующих территорий инвесторам для комплексной застройки.
В первую очередь, данная схема актуальна для принудительной ликвидации значительных по площади промышленных зон в Москве и иных крупных городах, в целях передачи освобождаемых территорий для жилой и коммерческой застройки крупным частным инвесторам.
Основания для применения режима комплексного развития территории по инициативе органов местного самоуправления
Данный режим распространяется на территории, которые включены правилами землепользования и застройки в территории мероприятий по комплексному устойчивому развитию территории (КУРТ).
Заключение договора о комплексном развитии территории по инициативе муниципалитета возможно в случаях, если более 50% земельных участков в пределах данной территории соответствует одному из следующих критериев:
- заняты аварийной недвижимостью, либо недвижимостью, которая предполагается к сносу согласно адресной программе, и эта недвижимость не относится к многоквартирным домам;
- заняты объектами капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос и реконструкция которых планируется на основании утвержденной муниципальной адресной программы;
- имеют разрешенное использование, противоречащее градостроительному регламенту, установленному ПЗЗ;
- заняты не соответствующей градостроительному регламенту недвижимостью;
- заняты объектами капитального строительства, признанными самовольными постройками.
То есть данный режим предназначен для «принудительной» реорганизации территорий, занятых неэффективно используемой нежилой недвижимостью (в отличие от договора о развитии застроенной территории, применяемого в отношении жилой застройки).
Изъятие земельных участков и объектов недвижимости на подлежащей комплексному развитию территории
Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления может быть принято как в отношении публичных земельных участков, так и участков, находящихся в частной собственности.
В последнем случае правообладателям направляется уведомление с предложением заключить договор о комплексном развитии территории. Если правообладатели согласны с данным предложением, заключается договор о комплексном развитии по инициативе правообладателей. В противном случае, органы местного самоуправления изымают частные участки и находящиеся на них объекты недвижимого имущества. При этом установлен довольно жесткий 6-месячный срок на подготовку и согласование проекта планировки и условий договора о комплексном развитии по инициативе правообладателей.
То есть, фактически, уполномоченный орган, затягивая процесс согласования данных документов, может блокировать заключение договора с правообладателями, что влечет изъятие у них недвижимости.
Таким образом, для зон КУРТ предусмотрено особое основание для изъятия земельных участков. Причем данное основание применяется ко всем участкам и объектам, вошедшим в территорию комплексного развития, в том числе, к соответствующим градостроительному регламенту и эффективно используемым.
В отличие от иных случаев изъятия для государственных и муниципальных нужд, прямо предполагается, что участки изымаются в пользу частного инвестора, под изъятие подпадают все участки в пределах подлежащей развитию территории, не применяется общее правило о допустимости изъятия только при отсутствии иных вариантов размещения объекта.
Следует учитывать, что если положения о комплексном развитии территории внесены в Правила землепользования и застройки, которые не признаны недействительными в соответствующей части, то законных оснований оспорить изъятие, вероятнее всего, не будет. Соответственно, для правообладателей участков, желающих их сохранить, принципиально важным является момент утверждения ПЗЗ или внесения в них соответствующих изменений. В ряде случаев может быть актуально оспаривание ПЗЗ (актов о внесении изменений в ПЗЗ) в судебном порядке.
Компенсация за изъятие недвижимости для государственных или муниципальных нужд
Отдельной проблемой является определение размера компенсации за изъятие объектов недвижимости и его судебное оспаривание.
При изъятии земельных участков и объектов, расположенных в границах подлежащей комплексному развитию территории, размер возмещения в силу закона подлежит определению исходя из рыночной стоимости изымаемой недвижимости, включая убытки правообладателей в связи с невозможностью исполнения ими обязательств перед третьими лицами, а также упущенную выгоду.
Вместе с тем, определяя размер возмещения уполномоченный орган основывается на выводах независимого (ясно, от кого) эксперта в отчете об оценке, в то время как обязанность по представлению доказательств несения убытков полностью возлагается на правообладателя изымаемой недвижимости.
Размер и порядок выплаты возмещения указывается в проекте соглашения об изъятии недвижимости, направляемом уполномоченным органом правообладателям изымаемой недвижимости с приложением отчета об оценке.
Отметим, что правообладатель вправе не согласиться с определенным уполномоченным органом размером возмещения и оспорить его в судебном порядке.
Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления
Договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления заключается на аукционе.
Предмет договора сводится к тому, что частный инвестор обязуется:
- подготовить проект планировки территории и (в его составе) проект межевания;
- построить предусмотренные договором и проектом планировки объекты недвижимости. При этом такая недвижимость в полном объеме становится собственностью застройщика (кроме объектов инфраструктуры, их судьба определяется договором).
Инфраструктура (социальная, коммунальная, транспортная и т.д.) развиваемой территории, включая объекты образования и здравоохранения, может создаваться за счет как инвестора, так и публичного субъекта. Аналогично, договором о комплексном развитии территории распределяются между сторонами и обязанности по благоустройству территории.
Уполномоченный орган обязуется принять по ходатайству инвестора решение об изъятии расположенных на развиваемой территории участков и объектов недвижимости. При этом выплату компенсации собственникам изымаемой недвижимости осуществляет инвестор.
После прекращения права собственности прежнего правообладателя участки поступают инвестору в собственность (либо передаются в аренду, если являются ограниченными в обороте). Участки, находящиеся в государственной собственности, в отношении которых прекращаются ранее действовавшие договоры аренды, передаются инвестору в аренду без торгов.
Также уполномоченный орган передает инвестору в аренду без торгов свободные участки из земель государственной и муниципальной собственности.
Схема договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления весьма актуальна для реновации «проблемных» территорий существующей застройки – например, в г. Москве таким образом может проводиться застройка нефункционирующих промзон.
Но при этом неизбежно возникновение значительного числа споров, связанных с изъятием недвижимости у собственников, а также с желанием собственников заключить договор о комплексном развитии по своей инициативе.
Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей недвижимости
Правовой центр ДВА М готов предложить широкий спектр юридических услуг, связанных с установлением зон комплексного развития территории (КУРТ) и строительством в них, а также изменением градостроительного регламента, видов разрешенного использования земельных участков в Москве и Московской области.
| Представительство в уполномоченных органах Осуществляем юридическое и организационное сопровождение проектов, связанных с установлением и изменением границ санитарно-защитных зон. Готовы предложить комплексное юридическое сопровождение инвестиционных и строительных проектов по вопросам получения разрешительной документации, договорных отношении между участниками проекта и т.д. |
Представление интересов в суде Готовы представлять интересы по спорам:
|
Взаимодействие с проектировщиками и экспертами Готовы обеспечить привлечение для реализации Вашего проекта квалифицированных специалистов в области проектирования, расчёта границ санитарно-защитных зон, аккредитованные лаборатории для проведения замеров и т.д. |
| Подготовка юридических заключений Проводим проверку участка на предмет вхождения в санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования, влияния данных зон на возможность застройки и иного использования участков или зданий, возможности пересмотра границ таких зон. Также готовы провести проверку участка перед сделкой по иным гражданско-правовым, земельным и градостроительным вопросам. |
Комплексное юридическое сопровождение строительных и инвестиционных проектов Если нежилой объект построен сравнительно недавно – нужно проверить, что право на него зарегистрировано законно и нет риска признания самовольной постройкой. Одного наличия зарегистрированного права недостаточно – необходимо проверить документы на строительство и ввод в эксплуатацию. В отношении земельного участка – проверим законность его формирования и предоставления в собственность или аренду. |
По вопросам:
Комплексное развитие территории по инициативе правообладателей предполагает комплексную застройку территории собственниками и арендаторами (по долгосрочным договорам) расположенных на данной территории участков и объектов недвижимости.
При этом соответствующие земельные участки должны быть включены правилами землепользования и застройки в территории комплексного устойчивого развития (КУРТ).
Наиболее актуально применение договора о комплексном развитии территории при застройке перепрофилируемых промышленных зон и иных достаточно крупных территорий, застроенных неэффективно используемой недвижимостью, а также свободных земель (в т.ч. бывших сельскохозяйственных), включенных в границы населенных пунктов. В том числе – для массового жилищного строительства на таких территориях.
При этом заключение такого договора может быть фактически принудительным. Так, в случае, если действующими ПЗЗ территория отнесена к зоне комплексного устойчивого развития (КУРТ) то новое строительство и реконструкция с изменением технико-экономических параметров в «обычном» порядке больше не допускаются. Другая альтернатива в данном случае – внесение изменений в правила землепользования и застройки.
Кроме того, в ряде случаев заключение договора является для правообладателей альтернативой изъятию объектов недвижимости в рамках процедуры комплексного развития территории по инициативе органа местного самоуправления.
Предмет договора о комплексном развитии территории сводится к тому, что частный субъект – один или несколько правообладателей земельных участков или объектов капитального строительства — обязуются построить предусмотренные договором объекты недвижимости. При этом такая недвижимость в полном объеме становится собственностью застройщика (кроме объектов инфраструктуры, их судьба определяется договором).
Участие в комплексном развитии территории правообладателей всех земельных участков в границах конкретной зоны КУРТ не является обязательным.
При этом лицо, которое обращается за заключением договора комплексного развития территории по инициативе правообладателей первым, разрабатывает проект планировки территории и заключает договор только в отношении своего земельного участка.
В случае, если в последующем правообладатели земельных участков, расположенных в той же зоне, захотят присоединиться к договору, они будут вынуждены согласовывать проект изменений в изначально разработанный проект планировки территории со всеми сторонами договора о комплексном развитии территории.
Инфраструктура (социальная, коммунальная, транспортная и т.д.) развиваемой территории, включая объекты образования и здравоохранения, может создаваться за счет как правообладателей участков, так и публичного субъекта – муниципалитета или региональных властей. Аналогично распределяются между сторонами и обязанности по благоустройству территории.
Инфраструктура размещается, в первую очередь, на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вошедших в территорию комплексного развития. Если строительство инфраструктуры возложено на частного субъекта – такие участки предоставляются ему в аренду без торгов.
Также частному субъекту могут предоставляться льготы по арендной плате и налоговые льготы.
Также на публичный субъект возлагаются обязанности юридического характера – обеспечить, исходя из своих полномочий, формирование земельных участков и в соответствии с проектом планировки, изменение их разрешенного использования и т.д.
Для реализации комплексного развития территории по инициативе правообладателей является обязательной подготовка проекта планировки территории и (в его составе) проекта межевания. Причем такие проекты готовятся силами правообладателя (правообладателей) участков еще до заключения договора. При этом принятия отдельного решения о подготовке проекта планировки территории со стороны уполномоченного органа не требуется.
Подготовленный проект договора о комплексном развитии территории либо утверждается уполномоченным органом, либо может быть направлен на доработку, отказ в утверждении проекта планировки в данном случае законом не предусмотрен.
При этом проект планировки утверждается без публичных слушаний.
Таким образом, договор развития территории по инициативе правообладателей позволяет в сокращенные, по сравнению с общим порядком, сроки обеспечить оформление градостроительной документации, разрешить вопросы создания инфраструктуры. И, соответственно, быстрее приступить непосредственно к проектированию и строительству.
Однако основной и непростой задачей для потенциального инвестора является внесение положений о комплексном развитии соответствующей территории в правила землепользования и застройки, установление для нее приемлемых видов разрешенного использования и параметров строительства.
В данном случае, если зона комплексного устойчивого развития территории (КУРТ), в ПЗЗ не установлена, либо параметры существующей зоны не устраивают инвестора – необходимо инициировать изменение правил землепользования и застройки. В рамках процедуры изменения ПЗЗ предстоит обосновать, что строительство объектов конкретного вида и с конкретными параметрами соответствует задачам комплексного устойчивого развития соответствующей территории и представлениям чиновников о перспективах развития населенного пункта (а не только интересам инвестора).
С данной целью необходим предварительный градостроительный аудит территории на предмет возможных в перспективе вариантов ее использования, установления нового градостроительного регламента.
Разумные пределы возможного изменения ПЗЗ необходимо определять с учетом расположения конкретной территории и ее соседства с теми или иными объектами, обеспеченности транспортом и иной инфраструктурой, имеющихся стратегических планов по развитию населенного пункта.
3.1. Инвестор обязуется: |
________________ |
MRSC — Соглашения о развитии
На этой странице представлен обзор соглашений о развитии для местных органов власти в штате Вашингтон, включая примеры из различных городов и округов.
Обзор
Соглашение о застройке — это добровольный договор между местной юрисдикцией и лицом, владеющим или контролирующим собственность в пределах юрисдикции, с подробным описанием обязательств обеих сторон и указанием стандартов и условий, которые будут регулировать развитие собственности.Хотя соглашения являются добровольными, после заключения они становятся обязательными для сторон и их правопреемников.
Соглашение о разработке предоставляет разработчику гарантии того, что правила разработки, применимые к проекту, не изменятся в течение срока действия соглашения. Городу или округу могут потребоваться условия для смягчения воздействия проекта, а также разъяснения относительно этапов проекта и сроков общественных улучшений. RCW 36.70B.170 описывает тип стандартов разработки, которые уместны в соглашении о разработке.
Законодательные органы / требования законодательства
Закон о проверке местных проектов (Глава 36.70B RCW), принятый в 1995 году, предоставляет конкретные полномочия и руководство для соглашений о развитии. В частности, см. RCW 36.70B.170 — .210 и WAC 365-196-845.
Местные юрисдикции должны проводить публичные слушания до утверждения соглашения о застройке и могут устанавливать только плату за воздействие, выделение средств, меры по смягчению последствий и стандарты в соответствии с другими законами. RCW 36.70B.180 затрагивает права, закрепленные за разработкой.
Примеры соглашений о разработке
Небольшие проекты
Крупные или сложные проекты
Поправки, соглашения о продлении и прекращении действия
Долгосрочные соглашения о разработке иногда требуют изменений по мере изменения рыночных или других условий. Точно так же застройщику может потребоваться расторгнуть соглашение, если он не может получить финансирование или если он хочет сделать что-то совершенно иное с недвижимостью. Любая из сторон может попытаться расторгнуть соглашение, если условия соглашения не были выполнены.Большинство соглашений предоставляют некоторую гибкость для таких изменений, если стороны согласны.
Примеры
Уведомлений о Земельном Развитии | Услуги по землеустройству
Услуги по развитию земли упрощают процесс получения разрешений на строительство
Изменения запускаются сегодня 16 ноября 2020 г.
В рамках изменения, которое упростит для клиентов подачу заявки на разрешение на строительство в округе Фэйрфакс, Land Development Services (LDS) обновила ProjectDox, свою систему проверки планов.С этим обновлением LDS упростила процесс подачи заявки на получение разрешения и плана, поэтому все планы строительства можно отправлять через ProjectDox. Проверка округом планов на соответствие строительным нормам и правилам является важным шагом в процессе выдачи разрешений для нескольких типов разрешений.
«Мы гордимся тем, что можем предложить строителям жилых и коммерческих помещений, а также строителям-строителям, занимающимся благоустройством дома, упорядоченный, полностью электронный процесс обзора плана строительства», — сказал Уильям Д. Хикс, P.E., директор по земельному развитию.«Мы понимаем, получая разрешение не является забавной частью улучшения наших домов и коммерческих зданий, поэтому сотрудники упорно трудятся каждый день, чтобы найти способы, чтобы постоянно улучшать процесс,» сказал Хикс.
Информация для вернувшихся пользователей
В ProjectDox добавлены десять новых типов разрешений:
- Коммерческое электрооборудование
- Коммерческая механика
- Коммерческая сантехника
- Коммерческий бассейн
- Снос
- Переоборудование интерьера Жилой
- Новый таунхаус
- Жилая пристройка
- Жилой бассейн
- Подпорная стенка
Эти дополнения не отменяют существующие типы разрешений, уже имеющиеся в ProjectDox:
- Новостройки
- Коммерческие изменения
- Новостройки на одну семью
Вышеуказанные типы разрешений относятся только к разрешениям на строительство; Не было никаких изменений в разрешениях на строительство в FIDO, таких как разрешение на план участка или разрешение на планы выравнивания засыпки.
Чтобы эффективно расширить ProjectDox, LDS пришлось сократить количество типов разрешений в FIDO. Многие ранее использовавшиеся типы разрешений, такие как разрешение на колоду, больше не доступны в FIDO с расширением ProjectDox.
Посетите наши Руководство по типам разрешений на проживание и Руководство по типам коммерческих разрешений, чтобы определить, на какое разрешение вы будете подавать заявление в рамках новой обновленной системы.
Мы понимаем, что любые изменения — даже положительные — поначалу могут немного расстраивать. Сотрудники LDS готовы предложить дополнительную поддержку ePlans:
Общий процесс выдачи разрешений не изменился.Все разрешения начинаются в FIDO. Следующие веб-страницы были обновлены, чтобы показать процесс доступа к ProjectDox для загрузки ваших планов:
В дополнение к указанным выше руководствам по типам разрешений для жилых и коммерческих помещений, вернувшиеся пользователи могут также найти полезными следующие таблицы:
ProjectDox Типы разрешений на жилое и коммерческое строительство
Опционные соглашения на покупку земли
Представьте, что застройщик определяет участок земли, который, по его мнению, имеет значительный потенциал будущего развития, но получение планирования не может быть гарантировано.Застройщик может опасаться покупки земли, но он все равно хотел бы получить долю в земле, чтобы обеспечить достаточную безопасность для покрытия затрат на планирование. Точно так же землевладельцы, располагающие земельным участком, подходящим для застройки, могут пожелать получить планирование на своей земле, чтобы реализовать потенциал планирования, но они не захотят сами оплачивать затраты на планирование. Какие стратегии могут быть использованы как землевладельцами, так и застройщиками, чтобы помочь в таких сделках с землей?
Опционные соглашения
Застройщик и землевладелец могут заключить опционное соглашение, которое дает застройщику возможность приобрести землю (обычно по согласованной сумме или по рыночной цене за вычетом заранее согласованных вычетов) и возможность получить планирование без риска что они будут вынуждены приобрести земельный участок без планирования.Заключение опционного соглашения также может принести пользу землевладельцам, так как они могут получить более высокую цену за свою землю без необходимости вкладывать собственные средства в планирование.
Чем полезны опционные соглашения для разработчиков?
Наиболее распространенная форма опционного соглашения (известная как «опцион колл») полезна для разработчика при изучении жизнеспособности потенциальной разработки.
Часто в обмен на выплату суммы опциона застройщик может по своему усмотрению решить, желает ли он приобрести земельный участок.Затем застройщик может подать заявку на разрешение на строительство, зная, что, если заявка на планирование будет неудачной, он или она не обязаны покупать участок земли, но что если планирование предоставлено и создает жизнеспособную схему, у них есть возможность приобрести землю. на известных условиях.
Опционное соглашение может быть зарегистрировано путем уведомления в Земельном реестре, который обеспечивает защиту застройщика, если землевладелец продаст землю третьей стороне.
Чем полезны опционные соглашения для землевладельцев?
ОпционыCall полезны для землевладельцев, поскольку они могут выставить свою землю под застройку, не сталкиваясь со сложностями и затратами, связанными с получением разрешения на застройку.Дополнительным преимуществом для землевладельцев является то, что цена, подлежащая уплате за землю по опциону, обычно основана на том, что участок является жизнеспособным участком застройки, и, следовательно, земля получит выгоду от более высокой цены, отражающей потенциал планирования.
Также может использоваться другая форма опционного соглашения (известная как «пут-опцион»), которая дает землевладельцу возможность принудить застройщика купить землю. Землевладелец может быть обязан заплатить застройщику сумму опциона, но у землевладельца нет обязательства продавать землю.
В отличие от опциона колл, опцион пут не создает интереса к земле и поэтому не может быть зарегистрирован в Земельной книге.
Можно ли комбинировать опцион пут и опцион колл?
Перекрестные опционы, или опционы пут и колл, возникают, когда застройщику предоставляется опцион колл, в обмен на который застройщик предоставляет землевладельцу опцион пут. Эта форма опционного соглашения может быть полезна, когда застройщик определяет конкретный земельный участок, который он может пожелать приобрести в будущем, но землевладелец желает вынудить застройщика выкупить весь земельный участок.
Каковы налоговые последствия опционного соглашения?
Закон гласит, что приобретение опциона на покупку земли само по себе является сделкой с землей — это означает, что застройщик должен будет соблюдать требования SDLT как в отношении Опциона, так и любой последующей передачи земли, если вознаграждение выплачивается по каждой части транзакция превышает уведомляемый уровень (в настоящее время 40 000 фунтов стерлингов). Застройщик также должен опасаться любых последствий НДС, убедившись, что сумма опциона либо включает НДС, либо является исключительной, и НДС на землю известен с самого начала, и даются гарантии, что это не будет изменено землевладельцем в течение течение Опционного периода.
Землевладелец может нести обязательство по налогу на прирост капитала, поскольку опцион рассматривается по закону как актив, который реализуется в счет оплаты суммы опциона.
Если вы землевладелец или застройщик, желающий заключить опционное соглашение или любую другую сделку с землей, пожалуйста, свяжитесь с нашей командой по недвижимости по адресу [email protected] или позвоните по телефону 01276 686222.
Это отражает закон на дату публикации и написано как общее руководство.Он не содержит исчерпывающих юридических рекомендаций, к которым следует обращаться в случае необходимости в отношении конкретного вопроса.
Договоры на застройку
Взаимодействие с другими людьмиЧто такое структура многоуровневого доступа и ценных бумаг?
Город Калгари использует многоуровневую систему для ранжирования потенциальных показателей застройщика в соответствии с соглашениями и требованиями строительных проектов. Затем этот рейтинг определяет количество ценных бумаг, которые застройщик должен опубликовать до начала строительства.Этот процесс известен как Tiering and Securities (T&S) и является частью Соглашения о развитии города, которое обновляется ежегодно.
Почему городские власти вносят изменения в процесс многоуровневого обслуживания и ценных бумаг?
Городские власти хотят обеспечить благоприятную для бизнеса среду для разработчиков, устраняя препятствия для выхода на рынок. Чтобы помочь в достижении этой цели, городские власти обновили структуру T&S. Изменения упрощают процесс, упрощают требования к ценным бумагам и стимулируют разработчиков вкладывать средства в такие проекты, как дома, предприятия, учреждения и удобства, которые делают Калгари прекрасным местом для жизни.
Когда изменения вступают в силу и где я могу просмотреть подробности?
В январе 2020 года The City и BILD в принципе согласились с рекомендациями. В феврале было подписано подтверждающее письмо с описанием поддержки отрасли, и окончательные изменения были утверждены.
Что представляет собой пересмотренная структура уровней?
Прежняя нумерованная трехуровневая система (1, 2 или 3) была обновлена до буквенной пятиуровневой (A, B, C, D, E) системы. Требования к безопасности были снижены, и исправления Framework позволяют более быстрое продвижение вверх по системе.Версия версии предоставляет разработчикам большую финансовую гибкость.
При размещении на уровнеучитываются послужной список каждого разработчика, использование критически важной инфраструктуры (например, тротуары, контроль эрозии, водопровод, ливневые пруды и т. Д.), А также изменения рыночных и экономических условий.
Создана таблица преобразования между старой системой и новой. В соответствии с нашей обычной практикой, сотрудники городского отдела координации согласований Калгари свяжутся с отдельными разработчиками и обсудят уровни уровней.
Как изменения повлияют на разработчиков, впервые вышедших на рынок Калгари?
В 2020 году рейтинг новых застройщиков в T&S попадет в уровень D с уровнем безопасности, установленным на уровне 65 процентов от предполагаемых затрат на строительство, в отличие от прежних 100 процентов от расчетных затрат на строительство.
Что делать, если разработчик считает, что назначенный им уровень не отражает уровень риска?
Согласно нашей стандартной практике, сотрудники Calgary Approvals Coordination встретятся с разработчиком для проверки расчетов безопасности, признания опыта, записей и рекомендаций, а также других определяющих факторов.
Как вы обеспечите постоянное совершенствование процесса T&S?
Понимание тенденций и поддержка отрасли — ключевая цель компании Planning & Development. Городские власти постоянно ищут способы улучшить обслуживание клиентов и с этой целью рассматривают ценные отзывы, которые помогают построить более динамичный город.
Способы постоянного улучшения T&S включают:
- Лучшие показатели
- Изучите дополнительные стимулы для хорошей работы
- Непрерывный мониторинг производительности
- Регулярные проверки состояния здоровья
- Ежегодные обзоры и обновления соглашения о разработке
- Продолжение взаимодействия и построение отношений
Что делать, если у меня уже есть Соглашение о разработке — коснутся ли меня изменения?
Изменения коснутся проектов, начиная с 2020 года.
Какие факторы влияют на требования к ценным бумагам?
- Изменения обеспечивают равенство между уровнями, безопасность рассчитывается как процент от стоимости строительства.
- Ключевые показатели эффективности влияют на размещение на уровнях, обеспечивая стимул для хорошей работы.
- Разработчик будет двигаться вверх, когда будут выполнены критерии предыдущих уровней.
- Более точные определения второстепенных и основных критериев эффективности.
- Использование критически важной инфраструктуры позволяет рассчитать уровень безопасности начального уровня и позволяет сравнительно снизить уровень безопасности для высоких уровней.
Применимость GST по Соглашению о совместной разработке
Соглашение о совместной застройке (также известное как JDA) — это договор между землевладельцем и застройщиком о строительстве нового проекта на земле владельца. Застройщик строит здания и прочее. Напротив, собственник земли предоставит землю для строительства здания. Кроме того, существует 2 вида соглашений о совместной разработке (JDA), а именно:
- Соглашение о совместном освоении территорий (JDA)
- Соглашение о совместной разработке доходов (JDA)
Однако главный вопрос возникает о применимости GST к Соглашению о совместной разработке (JDA).
Стороны, участвующие в Соглашении о совместной разработке (JDA)
Вот сделки и стороны, которые могут быть вовлечены в JDA (Соглашение о совместной разработке):
В соответствии с Соглашением о совместной застройке (JDA) землевладелец должен передать право на разработку застройщику. Взамен землевладелец получает постоянные строительные услуги от застройщика в течение определенного периода времени. Более того, GST применяется во время предоставления таких строительных услуг.
- Разработчик для конечного потребителя
Для оказания строительных услуг застройщик заключает договоры на строительство с покупателями жилья. Более того, на такие строительные услуги действует налог на товары и услуги. Однако есть загвоздка в применимости налога на товары и услуги при сделке с недвижимостью. Если свойство находится в стадии строительства, тогда GST применяется к транзакции собственности, в противном случае, если свойство полностью построено, то GST не применяется к нему.
Достоинства соглашения о совместной разработке (JDA)
Вот список некоторых важных достоинств соглашений о совместной разработке (JDA):
- Стороны могут частично снизить стоимость госпошлины.
- От застройщика изначально не требуется инвестировать в землю или участок.
- Недвижимость будет быстро развиваться и потребует меньше оборотных средств на согласование и сравнительно строительство.
- Согласно Соглашению о Совместном Развитии (JDA) сторона может получить обеспеченную ссуду, предоставив участок или землю.
- Инвестор получит наибольшую выгоду, поскольку получит грамотное рассмотрение.
Применимость GST к соглашению о совместной разработке (JDA)
После внедрения GST для устранения сомнений в сфере недвижимости в отношении применимости GST по Соглашению о совместном развитии (JDA) правительство предписало некоторые положения относительно этого посредством уведомления по указанному вопросу. Вот содержание такого уведомления на непрофессиональном языке:
В момент, когда застройщик заключает договор с землевладельцем с использованием Соглашения о совместном застройке (JDA), GST подлежит уплате владельцем земли в то время, когда застройщик передает обратно права или владение землевладельцу путем подписания земельного участка. письмо / передаточный акт.
Разберемся в этом на примере
Если землевладелец передает свою землю застройщику и через некоторое время взамен получает построенную собственность, то в таком случае землевладелец будет обязан уплатить GST. При этом ставка GST на такой перевод составляет 18%.
Договор купли-продажи земельных участков, требующих политики развития
ОБЩИЕ ЗАКОНЫ МАССАЧУСЕТСА
ОБЩИЕ ЗАКОНЫ МАССАЧУСЕТСА ЧАСТЬ I.АДМИНИСТРАЦИЯ ПРАВИТЕЛЬСТВА. РАЗДЕЛ II. ИСПОЛНИТЕЛЬНЫЕ И АДМИНИСТРАТИВНЫЕ ЛИЦА СООБЩЕСТВА. ГЛАВА 21Е. ВЫБРОС НЕФТИ И ОПАСНЫХ МАТЕРИАЛОВ МАССАЧУСЕТТС
ПодробнееРуководство по самообслуживанию сотрудников
Введение Портал самообслуживания сотрудников PDS (ESS) — это интерактивный веб-инструмент, позволяющий просматривать и управлять важной информацией о вас, ваших льготах и вашем вознаграждении.Портал
ПодробнееАКТ АВАРИЙНОЙ СИТУАЦИИ
Провинция Альберта Пересмотренный Устав Альберты 2000 г. Действующий по состоянию на 11 декабря 2013 г. Объединение офисов, опубликованное принтером Alberta Queen s Printer Принтер Альберты Королевы 7-й этаж, Park Plaza 10611-98 Avenue
ПодробнееПрограмма сотрудничества штата Техас
Что такое программа сотрудничества штата Техас? Программа CO-OP штата Техас, созданная в соответствии с законодательством в 1979 году, предлагает участникам уникальную возможность извлечь максимальную выгоду из
. ПодробнееНА ГЛАВНУЮ.
НА ГЛАВНУЮ ТОЛЬКО ВАС НЕ НУЖДАЕТСЯ! Мы верим в вас, и ваш дом — важная инвестиция, позвольте нам помочь вам.Наши опытные профессиональные сотрудники будут работать с вами, чтобы выбрать правильные варианты ипотеки
ПодробнееEagle Riders НАША МИССИЯ
Наездники на орлах НАША МИССИЯ Развлечься в семейной организации, посвященной удовольствию от мотоциклов и безопасному катанию, одновременно продвигая Братский Орден Орлов. Кто такие наездники на орлах?
ПодробнееПоложение о регулировании свободных зданий
Постановление о регулировании вакантных зданий A-35 Введено в действие 23 ноября 2009 г. Настоящий подзаконный акт напечатан с санкции Совета лондонского Сити, Онтарио, Канада. Заявление об ограничении ответственности: следующее объединение
ПодробнееЧто для меня делают РИЭЛТОРЫ?
Что для меня делают РИЭЛТОРЫ? Для чего был составлен этот список? Опросы показывают, что многие домовладельцы и покупатели домов не осведомлены об истинной ценности РИЭЛТОРА в ходе сделки с недвижимостью.
ПодробнееДОГОВОР ОБ УПРАВЛЕНИИ ИМУЩЕСТВОМ
СОГЛАШЕНИЕ ОБ УПРАВЛЕНИИ НЕДВИЖИМОСТЬЮ MASTER ADVOCATES REAL ESTATE SERVICES PTY LTD ABN 59 169 821 407 (АГЕНТ) И [УКАЗАТЬ ИМЯ КЛИЕНТА] (КЛИЕНТ) ДАТА: МЕЖДУ: MASTER ADVOCATES REAL ESTATE SERVICES PTY
ПодробнееУсловия Затраты покупателя на закрытие сделки
Направление ВИНДЗОР !!! SASHA MILETIC S VIP ПРОГРАММА ДОМАШНЕЙ ОХОТЫ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ Условия Корректировка стоимости закрытия покупателем Ежегодные налоги на недвижимость будут распределены между Продавцом и Покупателем начиная с
ПодробнееНАСТОЯЩИЙ ДОГОВОР АРЕНДЫ заключен и заключен в этот день 2014 года между, именуемым в дальнейшем «Арендатор», и
144 с.Jefferson Townhome Lease НАСТОЯЩИЙ ДОГОВОР ОБ АРЕНДЕ заключен в этот день 2014 года между, далее именуемым «Арендатор», и SMSDC, LLC и их правопреемниками, именуемыми в дальнейшем
ПодробнееГЛАВА 9 Банкротство муниципалитета
СУДЫ США HTTP://WWW.USCOURTS.GOV/FEDERALCOURTS/BANKRUPTCY/BANKRUPTCY BASICS / CHAPTER9.ASPX ГЛАВА 9 Банкротство муниципалитетов Глава Кодекса о банкротстве, предусматривающая реорганизацию муниципалитетов
ПодробнееСДАЧА И УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ
АРЕНДА И УПРАВЛЕНИЕ ИМУЩЕСТВОМ РУКОВОДСТВО ПО НАШИМ УСЛУГАМ 25 Carfax, Horsham West Sussex Rh22 1EE Телефон: 01403 252200 Факс: 01403 218062 Электронная почта: lettings @ courtneygreen.co.uk Веб-сайт: www.courtneygreen.co.uk
ПодробнееИнформационный лист о продаже земли
Продажа земли Информационный лист 1 Решение Право кредитора на продажу земли Часть 7 CEA, Часть 3 Нормативные акты CE Закон и постановления о гражданском правоприменении дают правоприменительному кредитору право продавать землю, находящуюся в собственности
ПодробнееРаботодатель / Деловое сообщество
(1) Цель Электронный перевод почти всех удерживаемых платежей Уменьшение количества ошибок при переводе, совершаемых плательщиками дохода Уменьшение ошибок распределения Уменьшение потерянных входящих платежей Уменьшение времени, затрачиваемого сотрудниками алиментов на ребенка
ПодробнееУСТАВ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО КОМИТЕТА
ПРАВИТЕЛЬСТВЕННЫЙ СОВЕТ СМИТСОНОВСКОГО УЧРЕЖДЕНИЯ УСТАВ ИСПОЛНИТЕЛЬНОГО КОМИТЕТА СЕНТЯБРЬ 2008 I.Учреждение Попечительским советом Исполнительный комитет Попечительского совета учреждается в соответствии с
. ПодробнееПРИМЕРЫ ИГРОВОЙ ПОЛИТИКИ
ПРИМЕРЫ ИГРОВОЙ ПОЛИТИКИ Arizona 5-522. Использование денежных средств в государственном лотерейном фонде A. Деньги в государственном лотерейном фонде расходуются только на следующие цели и в установленном порядке: 1. Для
ПодробнееРаздел32-9q стр. 1 (9-97)
Раздел 32-9q стр. 1 (9-97) СОДЕРЖАНИЕ Реализация программы ссуды для стимулирования занятости и программы ссуды для экономического развития в соответствии с разделом 32-9q Общих положений Устава …. 32-9q-1
ПодробнееОБЩИЙ ДОХОД И НАЛОГОВЫЕ ПОМОЩИ
455 РЕКОМЕНДАЦИИ ПО СОВМЕСТНОМУ ДОХОДУ И НАЛОГОВОМУ ПОМОЩЬЮ ПО БЮДЖЕТУ ГУБЕРНАТОРА Источник FY01 FY02% Изменение FY03% Изменение скорректированной базы по фондам Рекомендуется за FY01 Рекомендуется за FY02 GPR 1 717 508 900 1 715 169 400-0.1
ПодробнееДЛЯ ВСЕХ ЗАЯВИТЕЛЕЙ НА РАЗРЕШЕНИЕ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПАРКА:
Региональные парки T: 250.478.3344 490 Atkins Avenue F: 250.478.5416 Виктория, Британская Колумбия, Канада V9B 2Z8 www.crd.bc.ca/parks ДЛЯ ВСЕХ ЗАЯВИТЕЛЕЙ НА РАЗРЕШЕНИЕ НА ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ПАРКОВ: Региональные парки управляют всей деятельностью и использованием в пределах
ПодробнееV. Заключение Мы здесь, чтобы помочь
1 Преимущества London Health предлагает вам и вашим клиентам Администраторы здравоохранения в Лондоне.40 Commercial Way, E. Providence, RI 02914. P # 401-435-4700. 4700. Веб: www.londonhealthusa.com Содержание 2 I. Введение
ПодробнееГОРОД КИНГСТОН. Онтарио
ГОРОД КИНГСТОН, Онтарио. 2010-17 ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОБЪЯВЛЕНИИ СТАВОК НА ГАЗ (1425445 Ontario Limited, действующая как Utilities Kingston) ПРИНЯТО: 15 декабря 2009 г.