Договор о передаче земельного участка в собственность взамен получения квартир в многоквартирном доме: Переселение из аварийного жилищного фонда.

Содержание

II. Обеспечение жилищных прав собственников жилых помещений, признанных непригодными для проживания 

Если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, жилищные права собственника жилого помещения в таком доме обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. путем выкупа изымаемого жилого помещения.В связи с возникающими в судебной практике вопросами о возможности возложения обязанности на орган государственной власти или местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, предоставить собственнику жилого помещения в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащем сносу, но не включенном в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, другое пригодное для проживания жилое помещение на праве собственности следует исходить из разъяснений, которые даны в подпункте «и» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации». Правильной является практика судов, учитывающих, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Так, Х., обращаясь в суд с иском к администрации города о предоставлении благоустроенного жилого помещения, равнозначного занимаемому ее семьей, свои исковые требования обосновала тем, что является собственником 43/98 доли в праве общей долевой собственности квартиры в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, районный суд указал, что администрацией города приняты постановления об изъятии жилого помещения, находящегося в аварийном многоквартирном доме, и об изъятии земельного участка для муниципальных нужд, Х. поставлена в известность о принятых решениях. При рассмотрении дела суд исходил из положений статьи 32 ЖК РФ, согласно которым на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии земельного участка и жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Поскольку соглашения сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не имелось, суд был не вправе обязать орган местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением.

 

Собственник жилого помещения в признанном аварийным и подлежащим сносу многоквартирном доме, если такой дом включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности.

По общему правилу, жилищные права собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, обеспечиваются в порядке, предусмотренном статьей 32 ЖК РФ, т.е. в случае, когда собственники жилых помещений в таком доме в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа.Другое жилое помещение взамен изымаемого в таком случае может быть предоставлено собственнику только при наличии соответствующего соглашения, достигнутого с органом местного самоуправления, и только с зачетом его стоимости в выкупную цену (часть 8 статьи 32 ЖК РФ).Вместе с тем, если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп.

При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.

Например, определением судебной коллегии областного суда было отменено решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска Б.В. и Б.Д. к мэрии города о предоставлении вне очереди жилого помещения на праве собственности.

Судом установлено, что Б.В. и Б.Д. являются сособственниками в равных долях жилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, признанном в 2005 году непригодным для проживания.

Материалами дела подтверждено, что данный жилой дом в рамках реализации программы переселения граждан из ветхого и аварийного муниципального жилищного фонда на 2004 — 2010 годы был включен в перечень многоквартирных домов, признанных до 1 января 2007 года в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу, однако ко времени рассмотрения дела требований к собственникам жилых помещений в многоквартирном жилом доме о его сносе или реконструкции, в том числе к истцам, в порядке статьи 32 ЖК РФ предъявлено не было.Учитывая длительное бездействие администрации муниципального образования, выразившееся в непринятии мер, определенных частью 10 статьи 32 ЖК РФ, и то, что аварийный многоквартирный дом, в котором находится спорное жилое помещение, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства», судебная коллегия пришла к обоснованному выводу, что истцы по своему выбору имеют право требовать либо выкупа жилого помещения, либо предоставления другого жилого помещения в собственность.

В связи с этим и учитывая заявленные требования, судебная коллегия приняла по делу новое решение о возложении на мэрию муниципального образования обязанности предоставить истцам в общую долевую собственность в равных долях равнозначное благоустроенное жилое помещение взамен помещения, признанного аварийным и непригодным для проживания.

 

Требование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего решение об изъятии жилого помещения, о выселении собственника такого жилого помещения и членов его семьи с предоставлением другого жилья на праве собственности не может быть удовлетворено, если между этими органом власти и собственником не достигнуто соглашение о предоставлении иного жилого помещения взамен изымаемого.

Анализ судебной практики рассмотрения дел по искам администрации муниципальных образований о переселении собственников аварийного жилья в другие жилые помещения, предоставляемые им на праве собственности (о понуждении к заключению договора мены жилых помещений, о выселении с предоставлением другого жилого помещения), свидетельствует об отсутствии сложившейся единообразной правоприменительной практики.

Ряд судов полагает возможным удовлетворение исков о принудительном переселении собственников жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и членов их семей в предлагаемые органами местного самоуправления жилые помещения, ссылаясь на равноценность и благоустроенность предлагаемого жилья.

Другие суды исходят из того, что предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома.

Позицию последних следует признать правильной, она нашла отражение и в судебной практике Верховного Суда Российской Федерации.

Так, решением суда первой инстанции, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам краевого суда, были удовлетворены исковые требования администрации муниципального образования к П.С. и П.Е. о прекращении права собственности, признании права собственности, выселении из жилого помещения в другое жилое помещение.

Как было установлено судом, П.С. и его супруге П.Е. администрацией муниципального образования была предложена мена квартиры общей площадью 35,6 кв. м в аварийном доме на однокомнатную квартиру общей площадью 46,7 кв. м, находящуюся в муниципальной собственности, в новом многоквартирном доме, однако ответчики отказались от переселения в предложенное жилое помещение.

Рассматривая дело, суды пришли к выводу о необходимости выселения супругов П. по основаниям, предусмотренным статьями 86 — 89 ЖК РФ, в предложенное жилое помещение, поскольку оно является более благоустроенным по сравнению с занимаемым, указав, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая П.С. квартира, включен в адресную программу края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, которой предусмотрено предоставление жилых помещений гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда.Отменяя состоявшиеся по делу судебные решения и направляя дело на новое рассмотрение, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отметила, что в порядке, установленном статьями 86 — 89 ЖК РФ, жилые помещения предоставляются гражданам, занимающим жилые помещения в подлежащем сносу доме по договору социального найма, в связи с чем указанные нормы права не подлежали применению при рассмотрении спора о выселении собственника подлежащего сносу жилого помещения.Кроме того, из содержания положений статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащихся в пунктах 20, 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», следует, что у собственника, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, жилое помещение может быть либо изъято путем выкупа, либо по соглашению с собственником ему может быть предоставлено другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену при условии соблюдения предварительной процедуры как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, и каждого жилого помещения, находящегося в таком доме, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.То обстоятельство, что многоквартирный дом, в котором находится принадлежащая ответчикам квартира, включен в перечень многоквартирных домов, в отношении которых планируется предоставление финансовой поддержки в соответствии с указанным выше законом на переселение граждан в рамках адресной программы края по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, не исключает обязанности соблюдения при переселении граждан, проживающих в домах, включенных в указанную программу, их прав с учетом положений жилищного законодательства, в частности статьи 32 ЖК РФ.Поскольку данных о том, что П.С. предлагалось выкупить принадлежащую ему на праве собственности квартиру в порядке, определенном статьей 32 ЖК РФ, не имелось, то П.С., как собственник жилого помещения в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, был лишен права на получение стоимости изымаемого имущества (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации N 18-КГ12-88).

В другом деле по иску администрации города к У. о прекращении права собственности на изымаемое жилое помещение, признании права собственности ответчика на предоставляемое взамен жилое помещение и выселении в предоставляемое жилое помещение и по встречному иску У. к администрации города о взыскании выкупной цены за квартиру судебные инстанции, установив, что между сторонами не было достигнуто соглашение о предоставлении У. другого жилого помещения взамен изымаемого, возложили на администрацию города обязанность выплатить выкупную цену жилого помещения, а также пришли к выводу о наличии правовых оснований для прекращения права собственности У. на принадлежащую ей на праве собственности квартиру и выселении ответчика из аварийного жилого дома в связи с принятием решения о его сносе.

 

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.Как показывает анализ судебной практики, суды в целом правильно применяют положения части 7 статьи 32 ЖК РФ, и при определении выкупной цены руководствуются примерным перечнем возможных убытков собственника, приведенным в указанной норме.

Например, при рассмотрении иска администрации района к В. о выкупе жилого помещения и по встречному иску В. к администрации района об установлении и взыскании выкупной цены жилого помещения судебные инстанции признали обоснованным включение в выкупную цену жилого помещения расходы В. на переезд, оплату услуг агентства недвижимости по подбору жилого помещения, оформление договора купли-продажи иного жилого помещения.

В другом деле суд признал необоснованными требования истцов о взыскании убытков, выразившихся, по их мнению, в расходах на оплату за наем двухкомнатной и однокомнатной квартир в период решения вопроса о выплате выкупной цены, поскольку решение об изъятии было принято в отношении одной комнаты площадью 24,4 кв. м в доме коридорной системы. При этом суд указал, что, по смыслу положений статьи 15 ГК РФ, возмещению подлежат расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. В данном случае суд пришел к выводу о чрезмерности произведенных истцами расходов.

Кроме того, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, суды обоснованно относят суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Например, определением судебной коллегии по гражданским делам областного суда было оставлено без изменения решение районного суда о частичном удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования к В.А. и членам его семьи об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании права муниципальной собственности, признании утратившими право пользования жилым помещением.

Судом установлено, что В.А. и В.Г. на праве собственности, возникшем на основании договора передачи квартиры в собственность, принадлежит трехкомнатная квартира в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу.

Рассматривая возражения ответчиков относительно размера предложенной администрацией муниципального образования выкупной цены, который не включал сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, суды первой и апелляционной инстанций указали следующее.

Изымаемое жилое помещение расположено в доме 1930 года постройки. Сведений о том, что с этого времени проводился капитальный ремонт дома, не представлено. Вступившим в законную силу решением районного суда, принятым по заявлению В.А. об оспаривании бездействия администрации муниципального образования по проведению работ по реконструкции дома, установлено, что планировалось произвести капитальный ремонт жилого дома с отселением граждан, однако каких-либо действий для его осуществления не произведено.

Установив, что обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации ответчиками жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, суд пришел к выводу, что невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения.

 

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».Правоприменительная практика свидетельствует, что единообразный подход к определению выкупной цены в судах на данное время не сложился, поскольку не все суды принимают во внимание, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (часть 1 статьи 36 ЖК РФ, пункт 1 статьи 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (часть 2 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).Поскольку положениями статей 36 — 38 ЖК РФ и статьи 290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья.

С учетом изложенного следует признать обоснованной практику тех судов, которые при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения учитывают в ее составе стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.

Например, при разрешении дела по иску администрации города к Д. об изъятии жилого помещения с выплатой выкупной цены, прекращении права собственности на жилое помещение, признании права муниципальной собственности на жилое помещение, выселении из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения судом при определении выкупной цены были учтены возражения ответчика, подтвержденные представленными доказательствами, о несогласии с предложенной администрацией выкупной ценой изымаемого жилого помещения, определенной без учета стоимости земельного участка.

Согласно части 2 статьи 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное жилое помещение.

Поскольку администрацией города было заявлено требование о переходе права собственности на помещение — квартиру ответчика в многоквартирном доме, то с переходом права собственности на помещение в многоквартирном доме переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, включая земельный участок, в отношении которого был проведен государственный кадастровый учет.

Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что отдельно стоимость земельного участка при выкупе жилого помещения не определяется, ибо предназначен он для обеспечения возможности пользования жилым помещением, суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что при определении выкупной цены необходимо учитывать рыночную стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей собственности на земельный участок под домом.

 

Возможность предоставления во внеочередном порядке жилых помещений по договору социального найма гражданам, проживавшим в признанном непригодным для проживания жилом помещении на основании договоров поднайма, коммерческого найма, безвозмездного пользования, действующим законодательством не предусмотрена.

Например, решением суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, было правомерно отказано в удовлетворении исковых требований А. и П. к администрации города о предоставлении однокомнатной благоустроенной квартиры, поскольку в ходе судебного разбирательства было установлено, что указанные граждане, хотя и состоят на учете нуждающихся в получении социального жилья, однако жилое помещение, признанное непригодным для проживания, принадлежало на праве собственности В., членами семьи которого истцы не являются. Собственнику непригодного для проживания жилого помещения В. предоставлено другое благоустроенное жилье.

Истцы проживали в помещении, принадлежащем В., на условиях коммерческого найма, не обладали ни правом собственности, ни правом владения и пользования жилым помещением по договору социального найма, в связи с чем не приобрели внеочередного права на предоставление жилого помещения по договору социального найма.

 

При рассмотрении дела о предоставлении жилого помещения собственнику, утратившему пригодное для проживания жилье, необходимо принимать во внимание весь комплекс юридически значимых обстоятельств, в том числе характер действий, приведших к уничтожению жилого помещения, наличие договора о страховании жилого помещения, объем страховых выплат.

Например, отказывая в удовлетворении исковых требований прокурора в защиту прав и интересов П. к администрации муниципального образования о предоставлении П. и членам его семьи вне очереди жилого помещения по договору социального найма, судебные инстанции исходили из того, что причиной пожара, в результате которого был уничтожен принадлежавший П. жилой дом, явились умышленные действия третьих лиц — Д. и К., вина которых установлена приговором районного суда, однако истец не пожелал воспользоваться правом предъявления иска к виновникам пожара, о чем свидетельствует имеющийся в материалах дела отказ от иска, вследствие чего на орган местного самоуправления не может быть возложена ответственность за неправомерные виновные действия третьих лиц (виновников пожара) в отношении потерпевшего.

Было учтено и то обстоятельство, что истец получил разрешение на строительство дома взамен сгоревшего и на выруб леса для восстановления дома, однако дом П. построен не был, а заготовленный лес продан истцом.

Страница не найдена — LSR.ru

АО «ЛСР. Недвижимость-М»

Смотреть сайт

ООО «ЛСР. Объект-М»

Смотреть сайт

ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Лучи»

Смотреть сайт

ООО «Ленинградка 58»

Смотреть сайт

ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Развитие»

Смотреть сайт

АО «Специализированный застройщик «ЛСР. Недвижимость-Урал»

Смотреть сайт

ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Урал»

Смотреть сайт

ООО «Специализированный застройщик «ЛСР. Ключи»

Смотреть сайт

О развитии территорий при переселении людей из аварийного и ветхого жилья // Администрация Беловского городского округа

По проекту федерального закона № 1023225-7 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», меняется механизм комплексного развития территорий при расселении людей из аварийного жилья и из жилья, подлежащего сносу.

От комплексного развития территории выиграют все участники, т.к. будут закреплены все гарантии, а также четко и единообразно урегулированы права и обязанности граждан. Принятие закона улучшит развитие жилой застройки, предоставит новые условия регионам для проведения реновации деградирующих жилых территорий, а гражданам даст новые возможности для приобретения комфортного и качественного жилья.

Комплексное развитие территорий – это деятельность, где участвуют органы власти, инвесторы, правообладатели объектов недвижимого имущества. В рамках чего  осуществляется подготовка документации по планировке территории, снос, реконструкция не отвечающих современным требованиям аварийных, ветхих и морально устаревших объектов капитального строительства, в том числе многоквартирных домов и объектов инфраструктуры. На их месте будут строиться новые многоквартирные дома, объекты коммунальной, социальной и транспортной инфраструктуры с благоустройством территории, созданные по единому проекту. Комплексное развитие территории позволит придать городам современный облик, а гражданам – улучшить свои жилищные условия.

Законопроектом предусматриваются определенные требования к территории, в отношении которой может быть принято решение о комплексном развитии. Так, не менее 50% должны занимать земельные участки, занятые аварийным или подлежащим сносу жильем, либо промышленной зоной. При этом центральная роль в принятии решения об осуществлении комплексного развития территории отводится субъектам Федерации. Регионы будут вправе:

— определять содержание программ по сносу и реконструкции многоквартирных домов;

— определять источники финансирования программы;

— учитывать  мнение жителей при ее формировании и реализации;

— определять технические характеристики многоквартирных домов, которые могут быть включены в такие адресные программы.

Законопроект не ограничивает источники, за счет которых может осуществляться деятельность по комплексному развитию территорий. Это могут быть деньги инвесторов, заключивших договоры о комплексном развитии территории, денежные средства бюджетной системы или средства правообладателей объектов недвижимости, расположенных непосредственно в границах территории.

Проектом предусматривается проведение публичных слушаний и общественных обсуждений генерального плана и планировке территории комплексного развития. При этом в проект адресной программы по сносу и реконструкции включаются только те дома, где две трети собственников и нанимателей поддержали данное решение.

Собственники квартир вправе до дня утверждения проекта планировки территории принять решение об исключении своего дома из проекта программы по сносу и реконструкции. Для принятия такого решения необходимо более одной трети голосов от общего числа всех собственников.

Реализовывать такие проекты будут только опытные застройщики. Юридическое лицо, заключающее договор о комплексном развитии территории, либо его участник должны иметь опыт не менее 3 лет в строительстве многоквартирных домов общей площадью в совокупности не менее 5000 м2.

Собственникам и нанимателям квартир, включенных в программу по сносу и реконструкции, взамен передаваемых в государственную собственность, по договору обязаны предоставить равнозначные жилые помещения в том же районе или получить равноценную денежную компенсацию.  В предоставление равноценного возмещения (денег или помещения) прописаны исключения, например, для жителей, в отношении которых зарегистрированы ограничения прав или у них есть обременения.

В случае, если такой договор не заключен в течение 90 дней со дня получения собственником жилого помещения проекта договора, заказным письмом с уведомлением о вручении, уполномоченный орган вправе обратиться в суд с требованиями:

— о понуждении собственника к заключению договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение;

— об освобождении жилого помещения в многоквартирном доме и передаче его в государственную (муниципальную) собственность;

— о государственной регистрации перехода права собственности на соответствующее жилое помещение.

Нанимателю жилого помещения взамен освобождаемой им квартиры  предоставляется равнозначное жилье по договору социального найма. При наличии заявления равнозначное жилое помещение может быть предоставлено человеку в собственность.

В отношении бизнеса нежилые помещения в многоквартирных домах, включенных в адресную программу по сносу и реконструкции, подлежат изъятию при условии их предварительного и равноценного возмещения. В случае прекращения действия договора аренды, предприниматели могут на тех же условиях заключить новый договор аренды равнозначного нежилого помещения на оставшийся до его истечения срок.

Комплексное развитие территорий: как будет работать новый механизм расселения старых домов

Возмещение за попадающее под снос жилье вне зависимости от региона должно быть равноценным и равнозначным, при этом у субъекта РФ будет право улучшить условия переселяемого из многоквартирного дома жильца, если позволяет бюджет программы. 

Закон предусматривает несколько вариантов компенсации за освобождаемую квартиру. 

  1. Денежное возмещение

Включает в себя рыночную стоимость жилья с учетом общего имущества, земельного участка, понесенных затрат и упущенной выгоды (ст. 32 Жилищного кодекса РФ). 

ВАЖНО! Денежное возмещение не положено собственникам квартир, где проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане. В этом случае можно только получить другое жилье.

  1. Квартира с зачетом возмещения

Зачет суммы возмещения за старую квартиру при предоставлении новой. 

Собственники вправе по письменному заявлению купить с доплатой более дорогое жилье, в том числе за счет средств материнского капитала, жилищных субсидий и социальных выплат.

  1. Равнозначное жилье

Равнозначной будет считаться квартира: 

  • жилая площадь которой не меньше прежней, а общая — больше; 
  • с тем же или большим количеством комнат;
  • находится в многоквартирном доме, расположенном в том же поселении, городском округе, где и освобождаемый под КРТ дом.
  • соответствует стандартам, установленным в регионе. 

Нанимателям жилья (по социальному найму) взамен освобождаемой предоставляется другая квартира в найм или даже в собственность.

ВАЖНО! Конкретные условия прописывают в договоре о передаче жилья. Проект договора собственнику квартиры должны направить заказным письмом с уведомлением о вручении. После этого у него есть 45 дней на то, чтобы обсудить условия и подписать договор. Если этот срок пропущен, квартиру могут изъять принудительно через суд с тем вариантом возмещения, которое истец укажет в исковом заявлении.

Об основных правилах перехода прав на жилье, находящееся в долевой собственности, под арестом также можно прочесть в законе о КРТ.

Часто задаваемые вопросы по реновации — Комплекс градостроительной политики и строительства города Москвы

Закон города Москвы от 17 мая 2017 года № 14 «О дополнительных гарантиях жилищных и имущественных прав физических и юридических лиц при осуществлении реновации жилищного фонда в городе Москве» предусматривает 13 гарантий жителям пятиэтажек:

1. Добровольность. Участие в реновации – только по решению собственников и нанимателей квартир. Решение принимается 2/3 голосов собственников и нанимателей.

2. Отказ от участия в программе – в любое время до момента заключения первого договора мены. Решение об отказе принимает общее собрание собственников и нанимателей квартир.

3. Равнозначная квартира: количество комнат – не менее чем в старой квартире. Жилая площадь – не менее жилплощади в старой квартире. Общая площадь – больше, чем в старой квартире за счет более просторных помещений общего пользования (кухня, прихожая, коридор, ванная, туалет).

4. Новая квартира – бесплатно и в собственность. По желанию владельцы неприватизированных квартир смогут сохранить социальный наем.

5. Переселение – только в своем районе. Гарантируется предоставление новой квартиры в том же районе (кроме Зеленограда и ТиНАО, где переселение возможно в пределах административного округа).

6. Улучшенная отделка. Новые квартиры будут пригодны для проживания без дополнительных ремонтных или отделочных работ.

7. Улучшение жилищных условий очередников. Очередники получат вне очереди новые квартиры по нормам предоставления жилплощади в зависимости от состава семьи. Двух переездов не потребуется.

8. Освобождение от взносов на капитальный ремонт: с момента включения дома в Программу реновации. Ранее собранные средства будут направлены на строительство новых домов.

9. Не устраивает равнозначная квартира – можно получить равноценную квартиру или денежную компенсацию. Размер компенсации будет равен рыночной стоимости старой квартиры.

10. Помощь в переезде. Помощь в переселении для всех категорий граждан осуществляется по заявкам, подаваемым в управу района (для ТАО и НАО – в префектуры округов). Основание – постановление Правительства Москвы от 19.06.2018 №577-ПП. 

11. Полноценное возмещение собственникам нежилых помещений. Собственники нежилых помещений получат возмещение стоимости своей недвижимости по рыночной цене или равноценное нежилое помещение.

12. Комфортная городская среда и качественные дома:

  • монолитные дома или современная панель;
  • возможность проведения перепланировки квартир;
  • остекление балконов и лоджий;
  • минимум лестниц – удобный вход в подъезд для инвалидов, пенсионеров и мам с колясками;
  • грузовые и пассажирские лифты;
  • удобные улицы и парковки;
  • широкие тротуары;
  • зеленые дворы и парки;
  • социальные объекты в шаговой доступности.

13. Налоговые льготы. Владельцы квартир в домах, включенных в Программу реновации, освобождены от уплаты следующих обязательных платежей:

  • госпошлина за регистрацию прав на жилое помещение;
  • налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при обмене старой квартиры на новую.

При продаже квартиры, полученной по Программе реновации, в срок владения, который влияет на НДФЛ, будет включен срок владения жилым помещением в сносимом доме (ст. 217.1. пункт 2 Налогового кодекса РФ).

Агентство регионального государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ульяновской области

Основанием для возникновения правоотношений в долевом строительстве является заключение договора участия в долевом строительстве. По договору участия в долевом строительстве, застройщик должен построить многоквартирный дом и передать его участникам долевого строительства (дольщикам), а дольщик обязан уплатить обусловленную договором цену и принять жилое помещение. Покупка квартиры в строящемся доме — это выгодный и надежный вариант улучшения жилищных условий. Во-первых, нет необходимости проверять юридическую чистоту покупаемого жилья т.к. у объекта отсутствуют риски, связанные с предыдущими хозяевами.

Во-вторых, цены на жилье в строящихся домах, как правило, ниже, чем в уже готовых.

В-третьих, новая квартира — это новые строительные материалы, современные коммуникации. Немаловажны также широкие возможности по планировке жилья и проведению отделочных работ.

Основным недостатком приобретения жилья по договору участия в долевом строительстве является то, что пройдет немалый срок, прежде чем покупатель сможет въехать в квартиру. Это связано с длительным процессом строительства, регистрации и заселения в новый дом.

Чтобы избежать неприятностей, связанных с недобросовестностью или банкротством застройщика, срывом сроков ввода дома в эксплуатацию, плохим качеством строящегося жилья, необходимо грамотно выбрать застройщика.

Застройщик — это юридическое лицо (организация, фирма), которая привлекает деньги дольщиков для строительства многоквартирных домов или других объектов недвижимости.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…» застройщик имеет право привлекать денежные средства дольщиков только после того, как получит разрешение на строительство, зарегистрирует право на землю и опубликует проектную декларацию.

Разрешение на строительство — это документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка. Оно дает право застройщику осуществлять строительство.

С целью строительства жилого дома, застройщик обязан иметь земельный участок в собственности или на праве аренды. Право на землю необходимо зарегистрировать в органах Федеральной регистрационной службы.

Чтобы понять, стоит ли иметь дело с тем или иным застройщиком, нужно получить информацию об уже возведенном им жилье, а именно: какие объекты он построил, сдавал ли их в срок, нет ли у него незавершенных «долгостроев». Целесообразно выяснить, какова репутация застройщика. Хорошо, если компания имеет успешно реализованные объекты. Если же организация еще ничего не построила, то следует задуматься, способна ли она завершить проект.

Прежде чем заключать договор участия в долевом строительстве, нужно попросить у застройщика разрешение на строительство, свидетельство о регистрации прав на землю, а также выяснить, опубликовал ли он проектную декларацию.

Проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и о проекте строительства. Ее публикуют в средствах массовой информации и (или) размещают в телекоммуникационных сетях общего пользования (например, в сети Интернет).

Информация о застройщике должна включать данные о его наименовании, адресе, регистрации, учредителях, финансовых результатах. Также Закон к ней относит сведения о проектах строительства многоквартирных домов, в которых принимал участие застройщик в течение последних трех лет.

Информация о проекте строительства содержит сведения о цели проекта, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на землю. Кроме того, в декларации обязательно указываются адрес строящегося дома, его описание, количество квартир, технические характеристики. Другие сведения, которые должна включать информация о проекте строительства, определены в ст. 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…».

Застройщик обязан представить для ознакомления любому обратившемуся гражданину учредительные документы, свидетельство о госрегистрации и постановке на учет в налоговом органе, отчетность о финансово-хозяйственной деятельности и бухгалтерский баланс.

Заключая договор участия в долевом строительстве, необходимо помнить о его существенных условиях. Ведь если в документе не определены существенные условия, он считается незаключенным (ст. 432 ГК).

К существенным условиям договора участия в долевом строительстве Закон относит: описание объекта долевого строительства; срок передачи жилого помещения дольщику; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на жилье.

Описание жилого помещения необходимо для того, чтобы дольщик приобрел именно ту квартиру, на которую рассчитывает. Оно включает сведения о строительном адресе дома, номере подъезда, этаже, количестве комнат в квартире, планировке, метраже, наличии или отсутствии отделки.

Срок передачи жилого помещения дольщику должен быть единым для всех участников долевого строительства. Если застройщик нарушил этот срок, он обязан выплатить дольщику неустойку (пени). Ее размер — 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. При этом если участник долевого строительства — гражданин, застройщик должен уплатить неустойку в двойном размере.

Если строительство многоквартирного дома или другого жилого помещения нельзя завершить в предусмотренный договором срок, застройщик обязан сообщить об этом дольщику и предложить ему изменить договор. Сделать это застройщик должен не позднее чем за два месяца до истечения периода передачи жилья. Изменение срока передачи объекта долевого строительства необходимо оформить дополнительным соглашением. Его составляют в письменном виде с подписями застройщика и дольщика, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Цена договора — это размер денежных средств, которые дольщик уплачивает для постройки жилья. Как правило, цену выражают в твердой сумме.

Дольщик может уплатить всю сумму сразу или вносить периодические платежи (каждый год, месяц или неделю).

Если цену договора дольщик оплачивает единовременно, то в случае просрочки платежа более чем на три месяца застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.

Если дольщик оплачивает цену договора периодическими взносами, то в случае систематического нарушения сроков внесения платежей застройщик также может отказаться от исполнения договора. Под систематическим нарушением Закон понимает нарушение срока внесения платежа более трех раз в течение 12 месяцев или просрочку более чем на три месяца.

Стороны вправе изменить цену договора после его заключения. Однако сделать это можно, только если подобная возможность предусмотрена условиями документа. В таком случае стороны подписывают соглашение об изменении цены договора.

Гарантийный срок на объект долевого строительства не должен быть меньше пяти лет. По общему правилу его исчисляют с момента передачи жилого помещения дольщику. Однако в договоре стороны могут предусмотреть другой порядок исчисления гарантийного срока.

Если в течение этого времени дольщик обнаружит нарушение требований к качеству жилого помещения, он вправе предъявить застройщику претензии и потребовать: безвозмездно устранить недостатки в разумный срок; уменьшить цену договора; возместить расходы на устранение недостатков.

Договор участия в долевом строительстве и право собственности на построенное жилье подлежат государственной регистрации. При этом регистрация договора и регистрация права собственности — это не одно и то же.

Требование о государственной регистрации договора — это требование к его форме. Договор участия в долевом строительстве считается заключенным с момента его регистрации. Регистрация призвана предотвратить нарушения прав дольщиков. На данном этапе еще раз проверяют право застройщика привлекать деньги путем заключения договоров участия в долевом строительстве. Помимо этого, государственная регистрация документа обеспечивает существование его текста в том виде, в каком он был подписан. Следовательно, никто не может внести изменения в зарегистрированный договор в одностороннем порядке.

Для регистрации договора необходимо представить в органы Федеральной регистрационной службы заявление от дольщика и застройщика и документы с описанием объекта долевого строительства. В них должны быть указаны местоположение и площадь жилья.

При государственной регистрации договора, заключенного застройщиком с первым дольщиком, наряду с этими документами нужно также подать разрешение на строительство, проектную декларацию и план строящегося жилья.

После того как застройщик передаст жилое помещение дольщику, регистрируют право собственности. Основанием для регистрации являются разрешение на ввод жилья в эксплуатацию и передаточный акт (или другой документ о передаче жилого помещения дольщику). Договор и право собственности регистрируют органы Федеральной регистрационной службы.

Зарегистрировать договор и право собственности они должны в течение месяца с момента подачи заявления и других документов, необходимых для данной процедуры.

Договор участия в долевом строительстве и право собственности на объект такого строительства считаются зарегистрированными с момента внесения записей о них в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. После прохождения всех этих процедур можно вздохнуть с облегчением и заняться обустройством своего нового жилья.

Застройщик должен передать дольщику жилое помещение не позднее срока, который предусмотрен договором. Причем сделать это он может только после того, как получит разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

Разрешение на ввод в эксплуатацию — это документ, который удостоверяет, что строительство произведено в полном объеме и жилье выполнено в соответствии с проектной документацией. Порядок его получения регламентирован Градостроительным кодексом. Разрешение выдают органы по строительному надзору.

Риск гибели или повреждения жилого помещения до его передачи дольщику несет застройщик. Он в письменном виде уведомляет дольщиков о завершении строительства. Также застройщик должен сообщить о необходимости принятия жилого помещения и о последствиях бездействия участника долевого строительства.

Дольщик обязан приступить к принятию жилого помещения в предусмотренный договором срок. Если же такой срок не установлен — в течение семи рабочих дней с момента получения сообщения от застройщика.

Если дольщик уклоняется от принятия жилого помещения, застройщик вправе составить односторонний акт передачи объекта долевого строительства. В таком случае риск случайной гибели жилья переходит к дольщику. Однако оформить односторонний акт застройщик может только при наличии определенных условий. Во-первых, должно пройти более двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи жилого помещения дольщику. Во-вторых, у застройщика должно быть свидетельство того, что дольщик получил от него сообщение о готовности жилого помещения к передаче.

Застройщик передает жилое помещение, а дольщик принимает его на основании передаточного акта, подписываемого сторонами. Вместо акта можно составить другой документ о передаче.

Принимая квартиру, дольщику необходимо учитывать следующее. Застройщик обязан передать такое жилое помещение, которое предусмотрено условиями договора. Если же эти условия не оговорены, жилье должно соответствовать требованиям технических и градостроительных регламентов, проектно-технической документации и т.п.

Если дольщик до подписания передаточного акта обнаружит в жилом помещении недостатки, он вправе потребовать от застройщика составления акта о несоответствии этого помещения требованиям, предъявляемым к качеству. Он также может отказаться от подписания передаточного акта до тех пор, пока застройщик не устранит обнаруженные недостатки.

Как быть, если в жилом помещении обнаружены неустранимые недостатки или погрешности, от которых нельзя избавиться без серьезных расходов и затрат времени? Такие недостатки Закон относит к существенным. В случае их обнаружения дольщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика вернуть ему деньги и уплатить проценты за их использование (ст. 9 Закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости…»).

Недвижимости | Город Детройт

Полезные ссылки и ресурсы

Ресурсный центр по развитию BSEED / PPR: Ресурсный центр по развитию Департамента строительства, безопасности, инженерии и окружающей среды для получения информации о разрешениях и о том, как запланировать бесплатное совещание по предварительному рассмотрению плана (настоятельно рекомендуется)

Портал зонирования: Интерактивный инструмент, показывающий, где определенное использование разрешено зонированием.

Detroit Economic Growth Corporation: Ведущее агентство Детройта по удержанию, привлечению и экономическому развитию бизнеса

Управление земельного банка Детройта: Работы по возвращению разрушенных и пустующих участков города в продуктивное использование в рамках различных программ продаж, чтобы сделать домовладение и покупку земли доступными для Детройтцев

Наземные проекты: Центральный ресурс для информации о покупке земли и разрешении земельных проектов, таких как городское сельское хозяйство, садоводство, благоустройство и другие производственные виды использования, будь то для получения прибыли или в качестве общественной деятельности

Департамент жилищного строительства и восстановления: Департамент жилищного строительства и восстановления поддерживает и расширяет районы, которые включают в себя возможности качественного доступного жилья для всех и экономические возможности за счет управления федеральным жилищным фондом, экономическим и общественным финансированием развития, регулированием местной жилищной политики и поддержание и создание возможностей для жилья со смешанным и смешанным доходом за счет преобразований за счет государственного и частного партнерства

Корпорация экономического развития штата Мичиган: Корпорация экономического развития штата Мичиган в сотрудничестве с более чем 100 партнерами по экономическому развитию позиционирует Мичиган как место для ведения бизнеса, помогает предприятиям в их стратегиях роста и способствует росту активных сообществ по всему штату

Управление жилищного строительства штата Мичиган: Служит народу Мичигана, сотрудничая с целью предоставления качественного и доступного жилья, являющегося краеугольным камнем разнообразных и процветающих сообществ.

Жилищная комиссия Детройта: Предоставляет качественное доступное жилье в безопасных условиях жизни для людей с низким и средним доходом на всей территории Детройта.

Детройт означает бизнес: Ресурсы для безопасного и эффективного ведения малого бизнеса в Детройте.

Департамент планирования и развития : Миссия Департамента планирования и развития города Детройта состоит в том, чтобы построить безопасный в своем будущем город, основанный на своих корнях и обнадеживающий в нынешнем состоянии. Видение, поддерживающее эту миссию, — это здоровый и красивый Детройт, построенный на инклюзивном росте, экономических возможностях и атмосфере доверия.

Детройтская коалиция CDFI: Детройтская коалиция CDFI — это совместная группа финансовых институтов развития сообществ (CDFI) и заинтересованных сторон Детройта, которые работают вместе над стратегическим расширением инвестиций, кредитов и банковских услуг CDFI в городе.

Часть 3. Жилищные вопросы (для частного домохозяйства)

[Вопросы h2-h28 задавались частным домохозяйствам.]


h5. Право владения жилым кварталом домохозяйства (за исключением земли)

[] 1 Владелец
[] 2 Покупка в рассрочку
[] 3 Аренда
[] 4 Бесплатная аренда за обслуживание
[] 5 Другая аренда бесплатно



H8.Право собственности на землю
Если владелец или покупает в рассрочку в h5

[] 1 Собственник земли
[] 2 Покупает в рассрочку
[] 3 Аренда
[] 4 Аренда бесплатно
[] 5 Другое (укажите) ____


3.35 Право собственности на землю:

Лицо в домашнем хозяйстве имеет право владеть земельной собственностью.

3.35.1. Собственник земли — лицо, имеющее право владеть земельной собственностью. В случае, если покупатель в рассрочку закладывает землю и платит банку в рассрочку, покупатель считается владельцем этой земли.

3.35.2. Выкуп земли в рассрочку — это покупка земли в рассрочку.
Когда оплата завершена, покупатель считается собственником земли.

3.35.3 Сдача земли в аренду означает строительство дома на земле, принадлежащей другим лицам, с уплатой арендной платы собственнику земли ежемесячно или ежегодно.

с. 37

3.35.4 Неуплата арендной платы означает, что домовладелец разрешает человеку построить дом на своей земле бесплатно.

Раздел 3 Вопросы по жилищным вопросам
(спрашивать только частное хозяйство)

Жилищные вопросы касаются мест проживания каждого частного домохозяйства в муниципальном районе.Для тех, кто находится за пределами муниципального района и Бангкока, спрашивайте только выборочные домохозяйства.

Руководство по опросу и записи

1. Спросите условия проживания по домохозяйству, а не по отдельности.
2. Если домохозяйство проживает во многих домах в одном районе, рассмотрите дом, в котором проживает глава домохозяйства.
3. Если несколько домашних хозяйств проживают в одном доме, рассмотрите условия проживания в основном домашнем хозяйстве, другие домашние хозяйства или условия жизни считаются комнатами в доме.
4. При записи ответа обведите только один кодовый номер. Если ответ — «другие», четко сформулируйте и запишите ответ.
5. Вопрос, для которого нет кода ответа, записи утверждения или номера в пустом месте в пунктирной линии.

H 4. Владение жилым помещением домохозяйства (за исключением земли)

Спросите «Каков статус владения у человека в этом домохозяйстве?» И обведите в кружок код, соответствующий только ответу.

1. Владелец
2. Наемный покупатель
3. Аренда
4.Живут без арендной платы, так как это часть заработной платы
5. Собственник разрешает жить без арендной платы

H 8. Право собственности на землю
Спрашивайте только домохозяйства, обведенные кодом 1, 2, которые являются «собственником» или «нанимателем» в (H 4).

Спросите: «Владеет ли кто-либо из членов семьи, нанимает покупателя, арендует или живет без уплаты арендной платы?» Обведите код, соответствующий ответу:

1. Владелец
2. Найм покупателя
3. Аренда
4. Проживание без внесения арендной платы
Другое (укажите ____)

Запишите в поле, если ответ отличается от четырех вышеупомянутых ответов в «Другое (укажите ____)»

Ключевые правовые аспекты — Шенандоа, Вирджиния

Общая юридическая терминология

Права на землю (недвижимость)

Права на землю (или недвижимость) следует рассматривать как набор прутиков или прутиков, связанных вместе, чтобы образовать пакет прав.Землевладельцы владеют такими правами, как:

  • Право на предоставление сервитутов (законных посягательств)
  • Права на полезные ископаемые под землей
  • Право на лесозаготовку и расчистку земли
  • Право продажи земельного участка.
  • Как и другие права.

Физические лица могут продавать определенные права на время или навсегда по соглашениям с компаниями для таких целей, как добыча полезных ископаемых или разработка трубопровода, соседу путем предоставления сервитута доступа к проезжей части или земельному фонду путем продажи определенных прав на застройку путем размещения землю под охранным сервитутом, а также множество других способов продажи индивидуальных прав вне пакета.Главный аспект, который следует убрать, заключается в том, что землевладельцы могут продавать определенные палки из своего набора, но при этом имеют возможность владеть землей и использовать оставшиеся права на землю.

Зонирование разделяет населенные пункты на разные зоны, что дает лицам, проживающим в таких зонах, различные наборы индивидуальных прав. Например, промышленная зона может иметь права на добычу полезных ископаемых, строительство завода или строительство сооружений, которые покрывают большую часть земельного участка или участка земли. На оборотной стороне жилой зоны могут не быть упомянутых ранее прав, однако зона может иметь права, которых промышленная зона не имеет, например, право на строительство дома, создание атмосферы, не нарушаемой шумом или загрязнением, или право на снять на короткий срок свободную комнату дома.

Евклидово и неевклидово зонирование

Происхождение:

Евклидово зонирование названо в честь ориентира. Village of Euclid, Ohio V. Ambler Realty Company , дело Верховного суда в 1926 году. Дело касается компании Ambler Realty, подающей в суд на деревню Евклид после того, как Евклид разделил участок земли, принадлежащий Эмблеру, на отдельное зонирование. районов, тем самым ограничивая ожидаемое развитие земельного участка Амблера. Верховный суд постановил, что спекулятивный ущерб, заявленный Эмблером, был недостаточным для признания недействительным постановления Евклида, и, кроме того, Суд постановил, что Евклид имел право разделить Деревню на отдельные районы зонирования, поскольку постановления о зонировании всегда будут поддерживаться до тех пор, пока они не превышают полицию. власть и есть некоторая связь с общественным благосостоянием.[1]

Значение:

Евклидово зонирование — это форма зонирования, при которой существуют разные районы для разных целей (например, жилые, коммерческие, промышленные и т. Д.), И разрешается только одно использование на каждый участок земли. Евклидово зонирование также известно как одноразовое зонирование.

Пример:

Район зонирования G-1 позволяет размещать дома на одну семью, парикмахерские, угловые магазины и общественные парки. Участку земли разрешено использовать только один раз на участок, это означает, что в домах для одной семьи не могут работать парикмахерские, а угловой магазин не может существовать на том же участке, что и общественный парк.Другой пример, связанный с ограничением, основанным на округах: Район зонирования R-1 разрешает только дома на одну семью на участках земли площадью один акр или более, а район зонирования B-1 допускает коммерческие предприятия на участках земли, которые составляют ¼ акра или более. Землевладельцы должны иметь участки земли в каждом отдельном районе зонирования, если они хотят иметь дом на одну семью и коммерческий бизнес.

Неевклидово зонирование:

Неевклидово или многоцелевое зонирование не соответствует методу зонирования, установленному Евклидовым зонированием, позволяющим многократное использование на одном участке земли и в пределах одного района зонирования.Это означает, что угловые магазины не только могут быть расположены рядом с общественным парком или домом для одной семьи, но также означает, что дом для одной семьи может располагаться наверху углового магазина и служить кондоминиумом или квартирой в окружении общественного пользования. парк. Неевклидово зонирование обычно применяется для того, чтобы сократить расстояние и время, необходимое жителям для поездок к повседневным удобствам, таким как места для работы, покупок, игр, еды и выполнения других задач или работы по дому.

Правило Диллона и строгое V.Свободное толкование [2]

Правило Диллона основано на двух судебных решениях, вынесенных судьей Джоном Ф. Диллоном из Айовы в 1868 году, и оно было официально закреплено в качестве краеугольного камня американского муниципального права в решении Верховного суда Хантер против города Питтсбург в 1907 году. Правило Диллона следует за ним. руководящие принципы, установленные так называемым строгим толкованием по сравнению с произвольным толкованием, оба из которых объясняются ниже:

Строгое толкование или правило Диллона:

Правительства, физические и юридические лица могут действовать только в соответствии с правами, полномочиями и обязанностями, явно предоставленными стороне.

Такие права, полномочия и обязанности включают те, которые подразумеваются или связаны с предоставленными правами, полномочиями и обязанностями.

Правительства, физические и юридические лица обязаны соблюдать положения, предоставленные им государством или руководящим органом.

Свободная интерпретация или домашнее правило:

Правительства, физические и юридические лица могут действовать в соответствии с правами, полномочиями и обязанностями до тех пор, пока в них не было прямо отказано стороне.

Такие права постоянно проверяются судебными органами.

Этот процесс обеспечивает местную автономию и ограничивает степень государственного вмешательства в дела местных органов власти, отдельных лиц или организаций.

Вирджиния обычно указывается как штат по правилу Диллона, что во многих случаях верно, но в других случаях — нет. В целом, Вирджиния известна как смешанный штат, где он демонстрирует качества штата, основанного на правиле Диллона, посредством изложения явных аспектов, которым местное правительство должно следовать, или ограничиваться или ограничиваться. В то же время, в Вирджинии есть множество дел, таких как зонирование с наложением крутых склонов, зонирование с наложением источников воды, кодовое зонирование на основе форм и другие аспекты, которые прямо не заявлены, но не были оспорены в судебном порядке.

Как отмечалось выше, строгое и необоснованное толкование также применяется к правам физических и юридических лиц, что очевидно из того, как могут толковаться местные постановления о зонировании. В большинстве населенных пунктов Вирджинии постановления о зонировании устанавливают, какие права и виды использования разрешены по праву, в качестве аксессуара или в соответствии с разрешением на условное использование (также называемым разрешением на специальное использование). Это означает, что местность ввела в действие Строгий стандарт толкования, согласно которому право или использование разрешено только в том случае, если это прямо указано в постановлении о зонировании.Другие населенные пункты будут следовать Свободной интерпретации, в которой конкретное или общее использование и права заявлены как запрещенные или регулируемые, но все другие виды использования, которые не указаны в списке, разрешены и не регулируются местным зонированием.

Закон о помехах

Неприятность можно описать как «то, что нужно не в том месте». Известный пример этого, вынесенный судьей Верховного суда Сазерлендом, — «свинья в гостиной, а не на скотном дворе». [3]

Есть три типа неприятностей:

Общедоступный:

Общественное неудобство отрицательно сказывается на здоровье, нравственности, безопасности, благополучии, комфорте или удобстве населения в целом.Это также влияет на неопределенное количество людей. Наконец, органы местного самоуправления могут быть обвинены в том, что они причиняют неудобства обществу, поскольку они бездействуют против них.

Примеры:

Загрязнение общественных водных путей, создание опасности для здоровья населения, блокирование общественного доступа к общественным удобствам и т. Д.

Частный:

Частное неудобство включает необоснованное вмешательство в использование или пользование землей без вторжения или физического вторжения и причиняет особый вред одному человеку или небольшой группе.Это преследуется как деликт против частного лица.

Смешанный:

Смесь частных и общественных неприятностей.

В соответствии с § 3.2-301 Вирджиния имеет право на ведение хозяйства в штате, а это означает, что если сельское хозяйство разрешено местными законами о зонировании, жалоба о неудобствах не может быть подана. Кроме того, жалобы о неудобствах действительны только в том случае, если они не существовали до того, как отдельное лицо или группа переехали в это место. Переход к неприятностям является недействительным иском и не подлежит рассмотрению в суде.

Выручка

Аспект выкупа включает в себя изъятие прав или собственности физических лиц без соблюдения надлежащей правовой процедуры.Решения местных органов власти, отмеченные как принятые, могут признать недействительными и в конечном итоге привести к отмене таких решений.

Обновление зон, изменение зон и введение в действие новых постановлений, связанных с зонированием, могут привести к тому, что определенные лица, группы или организации столкнутся с сокращением или увеличением количества прав и допустимых видов использования, которые им разрешено владеть. Это означает, что определенные действия по зонированию могут либо уменьшить, либо расширить набор прав. В соответствии с Пятой поправкой, отдельным лицам, группам и организациям должна быть предоставлена ​​справедливая законная процедура в случаях, когда собственность или права могут быть отобраны у указанной стороны.

Населенные пункты будут отражать в обновлениях Комплексного плана конкретные цели, а также карту будущего землепользования, аспекты, связанные с повышением зон, повторным зонированием и общими изменениями в использовании земель в будущем. Принятие таких изменений помогает защитить местность, если против нее подан иск в связи с предложенными изменениями, которые они приняли. Короче говоря, Всеобъемлющий план служит цели обеспечения поддержки полицейских полномочий Десятой поправки, а также обеспечения справедливой надлежащей правовой процедуры в соответствии с Пятой поправкой.

В дополнение к обеспечению справедливой надлежащей правовой процедуры в соответствии с Пятой поправкой, существует также аспект, изложенный в разделе I Четырнадцатой поправки, в котором всем лицам должна быть предоставлена ​​равная надлежащая правовая процедура. Это относится к решениям о землепользовании, поскольку решения, принимаемые местным правительством, должны быть связаны с использованием земли, а не с лицами, подавшими заявки на изменения, или с лицами, на которых такие изменения повлияют. Кроме того, хотя условные разрешения на использование (разрешения на специальное использование) и поправки к карте зонирования (повторное зонирование) не создают юридических прецедентов, рекомендуется использовать один и тот же процесс для обеспечения соблюдения Четырнадцатой поправки и предоставления лицам равных надлежащая правовая процедура.

Аспектов Конституции Соединенных Штатов:

Первая поправка

Конгресс не принимает никаких законов, касающихся установления религии или запрещающих свободное исповедание религии; или ограничение свободы слова или печати; или право народа на мирные собрания и ходатайство перед правительством о возмещении жалоб.

Четвертая поправка

Право людей на безопасность в отношении своих лиц, домов, документов и имущества от необоснованных обысков и конфискований не должно быть нарушено, и никакие ордера не должны выдаваться, кроме как по вероятной причине, подкрепленной клятвой или подтверждением, и в частности с описанием места обыска и лиц или вещей, подлежащих изъятию

Пятая поправка

Никто не может быть привлечен к ответственности за тяжкое преступление или иное печально известное преступление, кроме как по представлению или обвинительному заключению Большого жюри, за исключением случаев, возникающих в сухопутных или военно-морских силах, или в милиции, когда они находятся на действительной службе в срок. войны или общественной опасности; ни одно лицо не может быть дважды подвергнуто угрозе жизни или здоровью за одно и то же преступление; ни один из них не может быть принужден в рамках какого-либо уголовного дела быть свидетелем против самого себя, ни быть лишенным жизни, свободы или собственности без надлежащей правовой процедуры; частная собственность не может быть изъята в общественное пользование без справедливой компенсации.

Десятая поправка

Полномочия, не делегированные Соединенным Штатам Конституцией и не запрещенные ею штатам, сохраняются соответственно за штатами или за народом.

Четырнадцатая поправка

Раздел 1.

Все лица, рожденные или натурализованные в Соединенных Штатах и ​​подпадающие под их юрисдикцию, являются гражданами Соединенных Штатов и штата, в котором они проживают. Ни один штат не имеет права принимать или применять какой-либо закон, ограничивающий привилегии или иммунитеты граждан Соединенных Штатов; ни один штат не может лишать какое-либо лицо жизни, свободы или собственности без надлежащей правовой процедуры; и не отказывать любому лицу, находящемуся под его юрисдикцией, в равной защите закона.

Аспекты Кодекса штата Вирджиния:

Правовые намерения и статус комплексного плана

  • 15.2-2200. Декларация о законодательных намерениях
  • Улучшение общественного здоровья, безопасности, удобства и благосостояния.
  • И спланировать будущее развитие сообществ таким образом, чтобы:
    • Новые общественные центры должны быть построены с соответствующими дорожными, коммунальными, медицинскими, образовательными и развлекательными объектами.
    • Потребность в минеральных ресурсах и потребности сельского хозяйства, промышленности и бизнеса должны быть признаны в будущем росте.
    • Следует признать озабоченность военных объектов.
    • В жилых районах должна быть создана здоровая среда для семейной жизни.
    • Сохранение сельскохозяйственных и лесных угодий.
    • Рост сообщества должен соответствовать эффективному и экономному использованию государственных средств.
    • 15,2-2232. Правовой статус плана
  • Принятые комплексные планы определяют общее или приблизительное местоположение, характер и протяженность каждого объекта, показанного на плане.Следующие объекты не должны быть построены до тех пор, пока их общее или приблизительное расположение не будет представлено комиссии для утверждения как существенно соответствующие принятому комплексному плану, если они уже не указаны в принятом комплексном плане. Возможности следующие:
    • Улица или соединение с существующей улицей, парком или другим общественным местом.
    • Общественное здание или общественное строение.
    • Коммунальное предприятие или объект государственной службы, кроме железнодорожного объекта или подземного объекта природного газа или подземного электрораспределения коммунального предприятия, как это определено в подразделе (b) § 56-265.1 на сертифицированной территории обслуживания.
    • Телекоммуникационные башни.
    • Солнечные установки.

Штат Вирджиния Требования:

Согласно § 15.2-2210, все населенные пункты должны иметь комиссию по планированию.

Согласно § 15.2-2223, все населенные пункты должны подготовить и принять комплексный план, при этом необходимо учитывать следующее:

  • В стадии подготовки:
    • Комиссия должна провести всесторонние исследования и исследования существующих условий и тенденций роста, а также возможных будущих потребностей территории и жителей.
  • В комплексном плане должны быть:
    • Общее или приблизительное местоположение будущих общественных улучшений, таких как дороги.
    • Транспортный план, который:
      • Обнаруживает потребности и улучшения.
      • Распознает иерархию дорог.
      • Рассматривает методы согласования транспортной инфраструктуры с доступным и доступным жильем и общественными услугами для облегчения интеграции пожилых людей и лиц с ограниченными возможностями в общество.
      • Включает карту улучшений дорог и транспорта, а также сопутствующие расходы.
      • Соответствует плану Транспортного управления штата, Шестилетней программе усовершенствования и CTB.
      • Должен быть одобрен VDOT до принятия.
    • Показать долгосрочные рекомендации населенного пункта по общему развитию территории.
    • Обозначение территорий и реализация мероприятий по строительству, реабилитации и содержанию доступного жилья для удовлетворения текущих и будущих потребностей.
    • Стратегии по обеспечению широкополосной инфраструктуры, достаточной для удовлетворения текущих и будущих потребностей местности, ее жителей и предприятий.

Согласно § 15.2-2223, все населенные пункты должны подготовить и принять официальную карту с указанием:

  • Официально установленные общественные улицы, переулки, пешеходные дорожки, водные пути и общественные места.
  • Будущие или предлагаемые общественные улицы, переулки, пешеходные дорожки, водные пути и общественные места.

Согласно § 15.2-2223.1, все населенные пункты должны обозначить районы городского развития в своем комплексном плане и выполнить следующие действия:

  • Зоны развития городов должны учитывать прогнозируемый прирост населения не менее 10, но не более 20 лет. Официальные оценки должны поступать либо из Центра Уэлдона Купера UVA, Комиссии по трудоустройству Вирджинии или Бюро переписи населения США.
  • Границы городских территорий должны быть пересмотрены и, при необходимости, пересмотрены каждые пять лет с обновленными оценками роста населения.
  • Границы территорий городской застройки должны быть показаны на будущих картах землепользования.
  • Зоны городской застройки должны включать в себя принципы традиционного дизайна микрорайона:
    • Дорожная конструкция, удобная для пешеходов.
    • Соединение новых местных улиц с существующими местными улицами.
    • Связность автомобильных и пешеходных сетей.
    • Сохранение природных территорий.
    • Многофункциональные микрорайоны со смешанным типом жилья и доступным жильем.
    • Уменьшение задержек переднего и бокового двора.
    • Уменьшение ширины разделительных улиц и радиусов разворота на перекрестках.
  • Опишите любые финансовые и другие стимулы для развития.
  • Проконсультируйтесь о размещении и размере городских территорий с прилегающими населенными пунктами и местной районной комиссией по планированию.

Согласно § 15.2-2224, местные комиссии по планированию должны:

  • Обследование и изучение вопросов, связанных с комплексным планом, при составлении плана.
    • Если исторические территории не изучаются, их необходимо включить в план.
    • Если полезные ископаемые не изучаются, то они должны быть включены в план.
  • Обследование и изучение возможного будущего экономического роста и роста населения территории и потребностей.
  • Рекомендовать методы реализации в комплексном плане.
  • Приложите карту местности, охватываемой комплексным планом.

Согласно § 15.2-2230, местные комиссии по планированию должны пересматривать комплексный план каждые пять лет, чтобы определить, следует ли в него вносить поправки.

Согласно § 15.2-2240, все населенные пункты должны принять постановление о территориальном делении.

Пособия штата Вирджиния

Согласно § 15.2-2223, все населенные пункты могут включать в комплексный план, помимо прочего, следующие объекты общего развития территории:

  • Площади под государственную и частную застройку, такие как:
    • Жилые дома разных видов.
      • Включая жилье с ограничениями по возрасту.
    • Бизнес.
    • Промышленное.
    • Сельское хозяйство.
    • Минеральные ресурсы.
    • Консервация.
    • Активный и пассивный отдых.
    • Государственная служба.
    • Пойма и дренаж.
  • Система коммунальных служб, таких как:
    • Парки.
    • Спортивные игровые площадки.
    • Леса.
    • школ.
    • Детские площадки.
    • Общественные здания и учреждения.
    • Больницы.
    • Дома престарелых.
    • Вспомогательные общежития.
    • Общественные центры.
    • Гидротехнические сооружения.
    • Очистные сооружения или свалки.
  • Обозначение:
    • Исторические районы.
    • Районы для обновления города.
  • Области, в которых необходимо принять разумные меры для обеспечения постоянной доступности, качества и устойчивости подземных и поверхностных вод.
  • следующие:
    • Программа капитального ремонта.
    • Постановление о подразделении.
    • Постановление о зонировании.
    • Карты районирования.
    • Карты минерально-сырьевых районов.
    • Карты сельскохозяйственных и лесных районов.
  • Расположение существующих или предполагаемых центров утилизации.
  • Местонахождение:
    • Военные базы.
    • Военные инстилляции.
    • Военные аэропорты.
    • Прилегающие зоны безопасности.
  • Коридоры или маршруты линий электропередачи 150 кВ и более.

Согласно § 15.2-2223.1, все населенные пункты могут определять части городских территорий для передачи программ прав развития.

Согласно § 15.2-2230, местные комиссии по планированию могут:

  • Изучите такие вопросы при составлении комплексного плана:
    • Использование земли.
    • Сохранение сельскохозяйственных и лесных земель.
    • Производство продуктов питания и клетчатки.
    • Характеристики и условия существующей застройки.
    • Тенденции роста или изменений.
    • Природные ресурсы.
    • Исторические районы.
    • Доступность, качество и устойчивость подземных и поверхностных вод.
    • Геологические факторы.
    • Факторы населения.
    • Занятость.
    • Экологические и экономические факторы.
    • Существующие общественные объекты.
    • Дренаж.
    • Борьба с наводнениями и меры по предотвращению ущерба от наводнений.
    • Зоны затопления прорыва плотины и потенциальные воздействия на объекты ниже по течению.
    • Передача электроэнергии.
    • Широкополосная инфраструктура.
    • Улучшение дороги и предполагаемые затраты.
    • Транспортные средства.
    • Транспортные улучшения и любые расходы.
    • Потребность в доступном жилье как в населенном пункте, так и в районе планирования.
    • Любые прочие вопросы, касающиеся комплексного плана.
  • Рекомендуемые методы реализации, представленные в следующих формах, но не ограничиваясь:
    • Официальная карта;
    • Программа капитального ремонта;
    • Постановление о подразделении;
    • Постановление о зонировании и карты района;
    • Карта минеральных ресурсов;
    • Карта ресурсов для отдыха и спорта; и
    • Карта зон затопления прорыва плотины.

Согласно § 15.2-2230.1 комиссии по планированию могут провести исследование общественных объектов, которые могут потребоваться, если комплексный план будет полностью реализован. Это может включать, но не ограничивается:

  • Водопроводные, канализационные и очистные сооружения.
  • Школы
  • Объекты общественной безопасности.
  • Ул.
  • Шоссе.

Согласно § 15.2-2231, любой план округа может включать планирование объединенных городов, однако такое включение не должно рассматриваться как комплексный план для любого объединенного города, если это не рекомендовано городской комиссией.

Согласно § 15.2-2239, комиссии по планированию могут по указанию руководящего органа ежегодно подготавливать и пересматривать программу капитального ремонта.

Зонирование

  • 15,2-2280. Распоряжения о зонировании в целом

Любая местность может принять постановления о зонировании, регулирующие следующие аспекты:

  • Использование земли, зданий, строений и других помещений для сельскохозяйственных, деловых, промышленных, жилых, пойменных и иных специальных целей;
  • Размер, высота, площадь, объем, расположение, возведение, строительство, реконструкция, изменение, ремонт, техническое обслуживание, снос или снос сооружений;
  • Площадь и размеры земельного, водного и воздушного пространства, которые должны быть заняты зданиями, сооружениями и объектами, а также дворов, дворов и других открытых пространств, которые должны быть оставлены незанятыми для использования и сооружений, включая различия в размерах участков на основе от наличия и использования общественной или общественной системы водоснабжения или канализации; или
  • Раскопки или разработка почвы или других природных ресурсов.
  • 15.2-2281. Подведомственность населенных пунктов

В целях зонирования управляющий орган округа должен иметь юрисдикцию над всей некорпоративной территорией в округе, а управляющий орган муниципалитета должен иметь юрисдикцию над объединенной территорией муниципалитета.

  • 15,2-2282. Регламент должен быть единым

Все правила зонирования должны быть единообразными для каждого класса или типа зданий и использования на всей территории каждого округа, но правила в одном районе могут отличаться от правил в других округах.

  • 15,2-2283. Назначение постановления о зонировании

Постановления о зонировании должны иметь общую цель — способствовать здоровью, безопасности или общему благополучию населения и соответствовать целям § 15.2-2200. Цели следующие:

  • Обеспечить достаточное освещение, воздух, удобный доступ и защиту от пожара, наводнения, разрушения водохранилищ, преступлений и других опасностей;
  • Уменьшить или предотвратить заторы на общественных улицах;
  • Способствовать созданию удобного, привлекательного и гармоничного сообщества;
  • Содействовать обеспечению надлежащей полиции и противопожарной защиты, эвакуации при стихийных бедствиях, гражданской обороны, транспорта, водоснабжения, канализации, защиты от наводнений, школ, парков, лесов, детских площадок, мест отдыха, аэропортов и других общественных нужд;
  • Защищать от разрушения или посягательства на исторические районы и рабочие районы прибрежной застройки;
  • Защитите от одного или нескольких из следующего:
    • Перенаселенность земли.
    • Чрезмерная плотность населения по отношению к существующим или имеющимся общественным объектам.
    • Препятствие свету и воздуху.
    • Опасность и заторы при поездках и транспортировке.
    • Утрата жизни, здоровья или имущества в результате пожара, наводнения, разрушения сооружения водохранилища, паники или других опасностей.
  • Поощрять деятельность по экономическому развитию, которая обеспечивает желаемую занятость и увеличивает налоговую базу.
  • Обеспечивает охрану сельскохозяйственных и лесных земель, а также других земель, имеющих значение для защиты окружающей среды.
  • Защита подъездных спусков и других зон безопасности лицензированных аэропортов.
  • Создание и сохранение доступного жилья, подходящего для удовлетворения текущих и будущих потребностей местности, а также разумного соотношения текущих и будущих потребностей района планирования, в пределах которого расположен данный населенный пункт.
  • Обеспечить разумную защиту от посягательств на военную инфраструктуру.
  • Предоставить разумные изменения в соответствии с Законом об американцах с ограниченными возможностями 1990 года (42 U.S.C. § 12131 и последующие) или законы штата и федеральные законы о справедливом жилищном обеспечении, в зависимости от обстоятельств.
  • Разумные меры, не противоречащие применимым государственным стандартам качества воды, для защиты поверхностных и грунтовых вод, как это определено в § 62.1-255.
  • 15,2-2284. Вопросы, которые необходимо учитывать при составлении и применении постановлений о зонировании и округов.

При изменении карты зонирования населенного пункта необходимо учитывать следующие аспекты:

  • Существующее использование и характер собственности.
  • Комплексный план.
  • Пригодность имущества для различных целей.
  • Тенденции роста или изменения.
  • Текущие и будущие потребности общества, определенные демографическими и экономическими исследованиями.
  • Транспортные потребности сообщества.
  • Требования к аэропортам, жилью, школам, паркам, детским площадкам, зонам отдыха и другим коммунальным услугам.
  • Сохранение природных ресурсов.
  • Сохранение поймы.
  • Защита жизни и имущества от повреждений водозаборных сооружений.
  • Сохранение сельскохозяйственных и лесных земель.
  • Сохранение собственности и их ценностей.
  • Поощрение наиболее рационального использования земли на всей территории населенного пункта.

Район особого зонирования

  • 15,2-2294. Зонирование безопасности аэропорта

Любая местность, в которой есть или есть подходы к лицензированному аэропорту, правительству США или военному воздушному объекту, может принять постановление о наложении зонирования для регулирования высоты сооружений и естественного роста в целях безопасности аэронавигации.

  • 15,2-2295,1. Положение о строительстве горных хребтов

Любая местность, которая определяет охраняемые горные хребты, может регулировать высоту и расположение высоких зданий или сооружений на охраняемых горных хребтах. Такое постановление может быть постановлением о наложении зонирования.

Защищенный горный хребет определяется как высота 2000 футов или более и высота 500 футов или более над отметкой дна прилегающей долины.

  • 15.2-2295.2. Зоны затопления прорыва плотины

Населенный пункт может распоряжением потребовать внесения изменений в заявку на изменение карты зонирования (изменение зонирования), разрешение на специальное использование или специальное исключение для земель, предложенных в нанесенной на карту зоне затопления прорыва плотины.

  • 15,2-2305,1. Постановления о доступном жилье по жилищным единицам

Любой населенный пункт может внести поправки в постановление о местном зонировании, чтобы обеспечить доступную программу жилищного строительства. Такое постановление может уполномочить руководящий орган:

  • Установление соответствующих цен на доступную жилую единицу в масштабах всей юрисдикции на основе условий местного рынка.
  • Установить на всей территории юрисдикции руководящие принципы получения доступного жилья для жилищных единиц, соответствующие критериям дохода.
  • Предлагайте стимулы, отличные от увеличения плотности населения, такие как сокращение или отказ от разрешений, сборов за строительство и инфраструктуру, которые руководящий орган сочтет необходимыми для поощрения предоставления доступного жилья.

Любое постановление о зонировании, устанавливающее программу доступного жилья, может включать разумные положения, касающиеся следующего:

  • Применять требования программы доступного жилищного жилья к любому участку или его части с эквивалентной плотностью более одной единицы на акр и расположенным в пределах утвержденной канализационной зоны.
  • Отказ от платы, связанной со строительством, реконструкцией или реконструкцией сооружения.
  • Набор стандартов соответствия, а также процесс обжалования.
  • Создание местного жилищного фонда.
  • Требование строительства доступного жилья и предложения для продажи или аренды одновременно со строительством и свидетельства о заселении разумной доли квартир по рыночной ставке.
  • Управление и регулирование со стороны местного жилищного управления, руководящего органа или уполномоченного лица.
  • Местный жилищный орган, орган управления или назначенное лицо имеют исключительное право на покупку до 1/3 выставляемых на продажу единиц доступного жилья в застройке в течение 90 дней после завершения строительства и готовности жилой единицы к покупке.
  • Местный жилищный орган, управляющий орган или назначенное лицо имеют исключительное право на аренду до определенного процента доступного для сдачи в аренду жилья в течение контролируемого периода, определяемого местным жилищным управлением, руководящим органом или назначенным лицом.
  • Установление цен продажи доступного жилья на единицу жилья на территории всей юрисдикции местными жилищными властями, руководящим органом или уполномоченным лицом, которые первоначально корректируются каждые полгода.
  • Установление на территории всей юрисдикции доступных цен на аренду жилья местными жилищными властями или местными органами управления или их уполномоченным лицом, первоначально и корректируемых раз в полгода.
  • Требование, чтобы цены на продажу и аренду доступного жилья после первоначальной продажи или сделки по аренде контролировались местным жилищным управлением или местным органом управления или его уполномоченным лицом в течение периода от 15 до 50 лет. лет после первоначальной продажи или аренды каждой доступной жилой единицы.

Для любого четырехэтажного или более высокого здания с лифтом, по запросу заявителя местность должна учесть дополнительные расходы, связанные с проживанием в таком здании и определением того, будет ли такое жилье доступным.

У местного органа управления не должно быть более 280 дней на обработку планов участка или территориального деления, в которых предлагается разработка или строительство доступного жилья.

Следующие правила и положения должны быть приняты для создания программы надбавки за плотность доступного жилья и стандартов застройки:

  • Утвердить процедуры обработки заявки, утвержденной в этом подразделе.
  • Населенный пункт предоставляет бонус за плотность, если заявитель добровольно ищет и соглашается построить жилой комплекс, который будет содержать как минимум:
    • Десять процентов от общего числа единиц жилого комплекса, считающегося доступным.
    • Пять процентов от общего числа единиц жилого комплекса, считающегося доступным.]
  • Соискатель бонуса за плотность может потребовать снижения местных стандартов развития, которые физически препятствуют строительству проекта с плотностью, разрешенной данным разделом, или влияют на финансовую осуществимость проекта, представленного в соответствии с этим разделом.

Цена продажи и аренды доступного жилья в пределах застройки должна быть установлена ​​таким образом, чтобы владелец или заявитель, или оба не понесли экономических потерь в результате предоставления требуемых доступных по цене единиц жилья.

Местные органы власти не могут обусловливать подачу, рассмотрение или одобрение любой заявки на жилищную застройку решением заявителя о включении единиц жилья, которые считаются доступными.

  • 15.2-2306. Сохранение исторических мест и архитектурных памятников

Любой населенный пункт может принять постановление, устанавливающее исторические достопримечательности на территории, установленные Советом по историческим ресурсам Вирджинии, а также любые другие здания или сооружения на территории, представляющие важный исторический, архитектурный, археологический или культурный интерес, любые исторические районы. в пределах местности и районов, представляющих уникальную архитектурную ценность. Такое постановление может вносить поправки в существующее постановление о зонировании или предусматривать положения через наложенный район зонирования.

Руководящий орган может предусмотреть в постановлении, что никакие исторические достопримечательности, здания или сооружения в пределах какого-либо района не могут быть снесены, снесены или перемещены до тех пор, пока их снос, снос или перемещение не будет одобрено комиссией по обзору.

Управляющий орган должен обеспечить своим постановлением обжалование в окружном суде такого населенного пункта любого окончательного решения управляющего органа.

Управляющий орган уполномочен приобретать любым законным способом любую историческую территорию, достопримечательность, здание или строение, землю, относящуюся к ним, или любое имущество или интерес в них, которые, по мнению управляющего органа, должны быть приобретены, сохранены и поддержаны для использование, наблюдение, образование, удовольствие и благополучие людей.

Любой населенный пункт, который создает или расширяет местный исторический район в соответствии с настоящим разделом, должен идентифицировать и описывать все достопримечательности, здания или сооружения на территориях, рассматриваемых для включения в предлагаемый район.

  • 15,2-23 16,2. Населенные пункты могут предусматривать передачу прав на застройку

Любой населенный пункт постановлением может в целях сохранения и укрепления здоровья, безопасности и общего благосостояния населения устанавливать процедуры, методы и стандарты передачи прав на застройку.Такое постановление должно предусматривать:

  • Выпуск и регистрация инструментов, необходимых для отделения прав на застройку от передающей собственности, для передачи прав на застройку одной или нескольким сторонам или для закрепления прав застройки на одну или несколько получающих собственности.
  • Гарантия того, что запреты на использование и развитие переданной собственности связывают землевладельца и каждого правопреемника в интересах землевладельца.
  • Лишение передаваемых прав на застройку передающей собственности.
  • Покупка, продажа, обмен или другая передача передаваемых прав на застройку после разделения и до того, как права будут закреплены за принимающей собственностью.
  • Система для мониторинга отделения, владения, уступки и передачи передаваемых прав на застройку.
  • Карта или другое описание областей, обозначенных как области отправки и получения для передачи прав на застройку между объектами недвижимости.
  • Идентификация посылок, если таковые имеются, в зоне приема, которые не подходят для использования в качестве объектов собственности.
  • Разрешенное использование и максимальное увеличение плотности в зоне приема.
  • Минимальная площадь отправляемой собственности и минимальное уменьшение плотности отправляемой собственности, которые могут быть переданы при разделении или передаче прав на застройку.
  • Права на застройку, разрешенные для присоединения к районам отправления, должны быть равны или превышать права на застройку, разрешенные для отделения от районов отправки.
  • Оценка инфраструктуры в зоне приема, которая определяет способность зоны

принимать увеличения плотности.

  • Заявление считается одобренным после определения соответствия постановлению агентом комиссии по планированию.

В целях реализации положений закона населенные пункты могут указать в постановлении следующее:

  • Покупка всех или части таких прав на разработку, которая аннулирует приобретенные таким образом права на разработку.
  • Лишение прав на застройку существующей зонированной или разделенной собственности.
  • Владелец прав на такую ​​застройку подать заявление в местность о налоге на недвижимость

снижение выбросов на период до 25 лет, чтобы компенсировать владельцу таких прав на разработку справедливую рыночную стоимость всех или части прав на разработку, что приводит к аннулированию количества прав на разработку, равного сумме налоговой скидки, и такое снижение составляет

передается вместе с собственностью.

  • Владелец собственности должен запросить обозначение по месту жительства собственности владельца как

«отправляющая собственность» или «получающая собственность».

  • Прибавка на плотность застройки, которая должна быть преобразована в бонусную плотность при приеме

имущества путем увеличения плотности застройки на принимающей собственности или увеличения

квадратных футов коммерческого, промышленного или другого использования принимающей собственности, которые после преобразования аннулируют преобразованные таким образом права на застройку.

  • Приемные районы включают такие районы городской застройки или аналогично определенные районы в местности, установленной в соответствии с § 15.2-2223.1.
  • Отправка собственности после прекращения права на застройку для создания одного или

другие формы возобновляемой энергии, как определено в § 56-576, в соответствии с положениями местного постановления о зонировании.

  • Отправка собственности после прекращения права на застройку для производства сельскохозяйственной продукции или лесной продукции, как определено в § 15.2-4302, включая парки,

кемпингов и связанных с ними кемпингов.

  • Рассмотрение заявки комиссией по планированию для определения соответствия заявки положениям постановления.
  • Такие другие положения, которые местность сочтет необходимыми для помощи в реализации
  • положений настоящего закона.
  • Утверждение заявки при определении соответствия постановлению по
  • агент плановой комиссии.
  • Требование, чтобы застройка соответствовала любому проекту микрорайона, принятому в данной местности

стандартов, определенных в комплексном плане для принимающей территории, в которой будет происходить застройка, при условии, что такой стандарт проектирования был принят в комплексном плане и применялся к принимающей области до передачи права на застройку.

Населенный пункт может на основании постановления обозначать районы приема или объекты собственности, добавлять, дополнять или изменять свои обозначения областей приема или объектов собственности, или определять районы приема или объекты собственности, которые будут получать права на застройку только из определенных областей отправки или отправления. свойства, указанные в местности.

Любое предлагаемое разделение или передача прав на застройку может быть инициировано только по заявлению владельцев собственности отправляющей собственности, прав на застройку или получающей собственности, как иным образом предусмотрено в настоящем документе.

Населенный пункт не может требовать от владельцев собственности отделения или передачи прав на застройку в качестве условия застройки какой-либо собственности.

Владелец собственности может отделить права на застройку от отправляемой собственности в соответствии с положениями этого закона.

Права на застройку, изъятые в соответствии с настоящей статьей, являются интересами в недвижимом имуществе и должны рассматриваться как таковые для целей передачи и налогообложения.

Для целей адвалорного налогообложения недвижимого имущества стоимость передаваемого права на застройку считается относящейся к отправляемой собственности до тех пор, пока передаваемое право застройки не будет отделено от отдельного долевого участия в недвижимом имуществе и не будет учтено как передаваемое право на застройку, или пока передаваемое право на застройку не будет выделено и зарегистрировано как отдельная доля участия в недвижимом имуществе. используется в принимающей собственности и становится ее придатком.

Владелец отправляемой собственности, от которой отделяются права на застройку, должен предоставить копию документа с указанием книги документов и номера страницы, или инструмента или GPIN, налоговому оценщику недвижимости для данного населенного пункта.

Населенные пункты, время от времени, в зависимости от того, как населенный пункт определяет районы отправки и получения, должны включать карту, указанную в подразделе B 6, в комплексный план.

Никаких поправок к карте зонирования, ни каких-либо поправок к тексту постановления о зонировании в отношении применимого к нему района, инициированного руководящим органом, которые исключают или существенно ограничивают, сокращают или сокращают использование зон или плотность виды использования, разрешенные в районе зонирования, применимые к любой собственности, на которую были переданы права на застройку, должны быть эффективными в отношении такой собственности, за исключением случаев ошибки, мошенничества или существенного изменения обстоятельств, существенно влияющих на здоровье, безопасность или благополучие населения. .

Округ, принявший постановление в соответствии с этой статьей, может назначить приемлемые принимающие районы в любом инкорпорированном городе в пределах такого графства, если руководящий орган города также внес поправки в свое постановление о зонировании, чтобы определить те же районы как подходящие для получения плотности, переносимой из посылки. районы в округе.

Любой округ и прилегающий город могут добровольно заключить соглашение, позволяющее округу обозначать приемлемые принимающие районы в городе, если руководящий орган города также внес поправки в свое постановление о зонировании, чтобы определить те же районы как подходящие для передачи плотности. из районов отправки в округе.

[1] «Деревня Евклида против компании Ambler Realty». Ойез. По состоянию на 23 сентября 2020 г. https://www.oyez.org/cases/1900-1940/272us365.

[2] «Города 101 — Делегирование власти». Национальная лига городов. По состоянию на 23 сентября 2020 г. % 20правительств.

[3] «Деревня Евклид против компании Ambler Realty». Ойез. Доступ 23 сентября 2020 г.https://www.oyez.org/cases/1900-1940/272us365.

421-a — HPD

Налоговая льгота 421-a — это частичное освобождение от налогов для новых многоквартирных домов.

Щелкните тему или нажмите клавишу ввода в теме, чтобы отобразить ответ.

Новое строительство многоквартирных домов на участках, которые были свободными, преимущественно свободными или улучшенными с ненадлежащим использованием за три года до начала строительства. Здания в запретной зоне не имеют права, если они не содержат 20% доступных единиц.Строительство объекта должно начаться до 31 декабря 2015 года включительно и завершено не позднее 31 декабря 2019 года.

Как правило, здания в этих районах должны соответствовать дополнительным требованиям доступного жилья, чтобы иметь право на получение льгот.

Освобождение от периода строительства (до 3 лет) плюс 10 лет (2 года полных + 8 лет поэтапного отказа), 15 лет (11 лет полных + 4 года поэтапного отказа), 20 лет (12 лет полных + 8 лет фазы) высвобожден), или 25-летнее (21 полный + 4 года поэтапный отказ) освобождение после строительства от увеличения налогов на недвижимость в результате работ.

Продолжительность льгот зависит от местоположения, начала строительства и доступности проекта.

Все арендные единицы по рыночной ставке подлежат стабилизации арендной платы на время действия льгот, причем первоначальная арендная плата утверждается HPD. Доступная аренда квартир стабилизирована на 35 лет.

Разработчик обращается в HPD и получает сертификат соответствия. Департамент финансов (DOF) реализует льготы. Льготы могут быть применены после начала строительства.

Для получения дополнительной информации о соответствии требованиям 421-a, пожалуйста, свяжитесь с Отделом соответствия и правоприменения по телефону 212-863-7676.

Электронная почта: [email protected]

* Важное обновление COVID-19 *
В свете текущей вспышки COVID-19 HPD разрешает альтернативные способы подачи заявки и оплаты пошлин. См. Дополнительную информацию на странице «О налоговых льготах».

Сбор в размере 100 долларов должен быть внесен во время подачи заявки.

Подайте заполненное заявление по адресу: 421-a Program, Tax Incentive Programs, Room 8-C09, HPD, 100 Gold Street, New York, NY 10038. Взимается сбор в размере 100 долларов США.

Часы работы

Часы работы офиса приостановлены до дальнейшего уведомления. Пожалуйста, свяжитесь с [email protected]

Дополнительная информация

421-a Географическая зона исключения (GEA) с 1 июля 2008 г.

Новые функции

Посетите следующие ссылки на веб-странице DOF для получения дополнительной информации о том, какие объекты получают 421-a, а также для поиска конкретной собственности или квартиры, чтобы найти информацию о датах начала и окончания выплаты, текущем году выплаты и сумме выплаты.

421-a (16) Программа доступного жилья в Нью-Йорке

Щелкните тему или нажмите клавишу ввода в теме, чтобы отобразить ответ.

Программа New 421-a доступна для проектов, строительство которых начнется в период с 1 января 2016 г. по 15 июня 2022 г. и будет завершено 15 июня 2026 г. или ранее. Проекты, строительство которых началось 31 декабря 2015 г. или ранее, также могут выбрать в Новую программу, если они еще не получили пособие 421-а.

Потребуется только одна заявка, ее нужно будет подать в течение одного года после завершения, и льготы по строительству будут иметь обратную силу.

Проекты, которые не получают увеличенного 35-летнего пособия, должны будут соответствовать требованиям доступности и другим требованиям в течение 35 лет. Проекты, получившие повышенную 35-летнюю выгоду, будут иметь 40-летний период соблюдения требований.

Рыночная единица подлежит стабилизации арендной платы, за исключением случаев, когда в отсутствие льгот 421-a владелец имеет право исключить такую ​​рыночную единицу из системы стабилизации арендной платы при появлении вакансии по причине того, что ежемесячная арендная плата превышает любой установленный в соответствии с этим предел.

Изменения в Законе о налоге на недвижимое имущество 421-a

Глава 20 Закона 2015 года, вступившая в силу 15 июня 2015 года, внесла следующие изменения в раздел 421-а Закона о налоге на недвижимое имущество:

  • Продлен срок, к которому проект должен начать строительство, чтобы соответствовать требованиям существующей программы 421-a («Существующая программа») с 23 июня 2015 г. по 31 декабря 2015 г.
  • Требуется, чтобы любой проект, строительство которого началось после 15 июня 2015 г. и до 31 декабря 2015 г. или ранее, был завершен 31 декабря 2019 г. или ранее, чтобы соответствовать требованиям Существующей программы
  • Учреждена новая программа освобождения от налогов 421-a для любого проекта, строительство которого началось в период с 1 января 2016 года по 15 июня 2019 года и было завершено 15 июня 2023 года или ранее («Новая программа»), и при условии, что Новая программа не будет вступает в силу до тех пор, пока представители девелоперов жилой недвижимости и профсоюзов строителей не подпишут меморандум о взаимопонимании в отношении заработной платы строителей, выполняющих работы по 421-а проектам, которые включают более 15 квартир
  • Создана новая возможность для владельцев некоторых проектов, которые в настоящее время получают льготы 421-a, для продления освобождения на 10–15 лет в обмен на согласие сохранить существующие доступные по цене единицы и предоставить дополнительные доступные по цене единицы в течение этого периода («421- а (17) Программа »).

Глава 59 Закона 2017 года, вступившая в силу 10 апреля 2017 года, переименовала налоговые льготы, выданные в соответствии с разделом 421-a Закона о налоге на недвижимость, в Программу доступного жилья в Нью-Йорке и активировала новую программу, законодательно установив обсуждаемые требования. ниже, в отношении требований к минимальной средней почасовой заработной плате для строительных рабочих в проектах аренды, включающих триста или более жилых единиц. Глава 59 Закона 2017 г. внесла дополнительные изменения в Новую программу, на которые отдельно ссылаются выше в разделе «Новая программа 421-a».

Соответствующие критериям проекты по аренде, которые не имеют права на повышенное 35-летнее пособие, получат:

  • 100% освобождение на период строительства до трех лет; и
  • 35-летнее освобождение от уплаты налогов после строительства (100% освобождение в течение первых 25 лет и освобождение, равное процентной доле доступных квартир в течение последних 10 лет).

Эти проекты аренды должны будут выбрать один из трех вариантов доступности и соблюдать его в течение всего периода льгот:

Опция A

  • 25% единиц должны быть доступными по цене: не менее 10% до 40% AMI, 10% до 60% AMI и 5% до 130% AMI; и
  • Проект не может получать никаких государственных субсидий, кроме не облагаемых налогом поступлений от выпуска облигаций и налоговых льгот в размере 4%.

Опция B

  • 30% устройств должны быть доступными по цене: не менее 10% для AMI до 70% и 20% для AMI до 130%.

Опция C

  • По крайней мере 30% устройств должны быть доступны по цене до 130% от AMI;
  • Проект не может получать государственные субсидии; и
  • Проект не может быть расположен к югу от 96-й улицы в Манхэттене или в любом другом районе, установленном местным законодательством.

Соответствующие критериям проекты аренды с 300 или более жилых единиц, которые либо расположены в одном из районов с повышенной доступностью (части Манхэттена, Квинса и Бруклина), либо выберут соблюдение требований к минимальной средней почасовой заработной плате для строительных рабочих, получат:

  • 100% освобождение на период строительства до трех лет; и
  • 100% освобождение от уплаты налогов на 35 лет после завершения строительства.

Вариант D Проекты домовладения

Проекты домовладения, отвечающие критериям, получат:

  • 100% освобождение на период строительства до трех лет; и
  • 20-летнее освобождение от уплаты налога после строительства (100% -ное освобождение в течение первых 14 лет и 25% -ное освобождение в течение следующих шести лет) при установленном потолке оценки в размере 65 000 долларов США на жилую единицу.

Проекты домовладения должны отвечать следующим требованиям:

  • При первой оценке после завершения проект должен иметь среднюю оценочную стоимость, не превышающую 65 000 долларов за единицу;
  • Каждый покупатель в течение льготного периода должен дать письменное согласие на сохранение квартиры в качестве основного места жительства в течение как минимум первых пяти лет владения; и
  • Проект не может находиться на Манхэттене или содержать более 35 квартир.

Эти проекты аренды должны будут выбрать один из трех вариантов доступности и соблюдать его в течение расширенного периода ограничений (40 лет с момента завершения):

Опция E

  • 25% единиц должны быть доступными по цене: не менее 10% до 40% AMI, 10% до 60% AMI и 5% до 120% AMI; и
  • Проект не может получать никаких государственных субсидий, кроме не облагаемых налогом поступлений от выпуска облигаций и налоговых льгот в размере 4%.

Опция F

  • 30% устройств должны быть доступными по цене: не менее 10% для AMI до 70% и 20% для AMI до 130%.

Опция G

  • По крайней мере 30% устройств должны быть доступны по цене до 130% от AMI;
  • Проект не может получать государственные субсидии; и
  • Проект не может находиться в зоне повышенной доступности Манхэттена.

Утверждение, отказ или прекращение этих налоговых льгот не может быть основано на соблюдении требований к минимальной средней почасовой оплате труда строительных рабочих.Кроме того, трудовое соглашение по проекту удовлетворяет требованиям, и от налогообложения освобождаются подходящие многоквартирные дома, по крайней мере, 50% квартир которых доступны и ограничены для проживания отдельными лицами или семьями на уровне или ниже 125% от среднего дохода по району. Контроллер города Нью-Йорка является органом, обеспечивающим соблюдение требований к минимальной средней почасовой оплате труда строительных рабочих.

Прочие положения новой программы

  • Все сдаваемые в аренду жилые единицы в правомочном многоквартирном доме должны иметь те же общие входы и общие зоны, что и единицы по рыночной ставке в таком правомерном многоквартирном доме, и не должны быть изолированы от определенного этажа или области правомочного многоквартирного дома.
  • Преобладающие требования к заработной плате для служащих строительных служб соблюдаются контролером города Нью-Йорка и предусматривают, что все служащие строительных служб, нанятые заявителем на подходящем участке, должны получать применимую преобладающую заработную плату в течение всего периода ограничения (35 или 40 лет, в зависимости от обстоятельств). ) пока не:
    • подходящее многоквартирное жилище содержит менее тридцати единиц жилья; или
    • все жилые единицы в подходящем многоквартирном доме являются доступными по цене жилищными единицами, и не менее 50% таких доступных по цене единиц доступны по цене и ограничены для проживания отдельными лицами или семьями на уровне или ниже 125% от среднего дохода по району.
  • Если земля, на которой расположен соответствующий критериям участок, содержала ЛЮБЫЕ жилые единицы за три года до даты начала проекта, такой приемлемый участок должен содержать как минимум одну доступную жилищную единицу для каждой единицы жилья, которая существовала на указанную дату и впоследствии была снесена, удалена или перенастроил.
  • 31 мая 2021 г. или ранее этой даты комиссар Отдела жилищного строительства и обновления сообщества выпустит отчет, в котором анализируется экономическое влияние программы доступного жилья в Нью-Йорке.

Как подать заявку В свете текущей вспышки COVID-19 HPD разрешает альтернативные способы подачи заявки и оплаты пошлин. См. Дополнительную информацию на странице «О налоговых льготах».

* Важное обновление COVID-19 *
В свете текущей вспышки COVID-19 HPD разрешает альтернативные способы подачи заявки и оплаты пошлин. См. Дополнительную информацию на странице «О налоговых льготах».

Плата в размере 3000 долларов за жилую единицу должна быть предоставлена ​​во время подачи заявления.

421-a (17) Программа доступного жилья в Нью-Йорке

Щелкните тему или нажмите клавишу ввода в теме, чтобы отобразить ответ.

Глава 20 Закона 2015 года, вступившая в силу 15 июня 2015 года, внесла следующие изменения в раздел 421-а Закона о налоге на недвижимое имущество:

  • Создана новая возможность для владельцев некоторых проектов, которые в настоящее время получают пособие 421-a, для продления освобождения на 10–15 лет в обмен на согласие сохранить существующие доступные по цене единицы и предоставить дополнительные доступные по цене единицы в течение этого периода («421 -a (17) Программа »).

Программа 421-a (17) доступна только для проектов аренды, строительство которых началось до 1 июля 2008 г. и освобождено от уплаты налога 421-a на 20 или 25 лет.

Владельцы, которые решат участвовать, получат либо:

  • Дополнительные 10 лет 50% -ного освобождения (для собственности на 25 лет) или
  • Дополнительные 15 лет 50% -ного освобождения от налога (для собственности на 20 лет)

В течение этого периода дополнительных выплат владелец должен:

  • Сдайте в аренду не менее 20% квартир домохозяйствам, доход которых не превышает 100% AMI (и чей средний доход не превышает 80% AMI) и
  • Сдайте в аренду не менее 5% квартир домохозяйствам, доход которых не превышает 130% AMI

Первое требование идентично существующему требованию доступности, применимому к таким проектам (оно просто продлевает это требование еще на 10 или 15 лет).Второе требование — это увеличение сверх существующего требования доступности.

* Важное обновление COVID-19 *
В свете текущей вспышки COVID-19 HPD разрешает альтернативные способы подачи заявки и оплаты пошлин. См. Дополнительную информацию на странице «О налоговых льготах».

Плата в размере 3000 долларов за жилую единицу должна быть предоставлена ​​во время подачи заявления.

Первое требование идентично существующему требованию доступности, применимому к таким проектам (оно просто продлевает это требование еще на 10 или 15 лет).Второе требование — это увеличение сверх существующего требования доступности.

Arizona-2021-SB1095-Представлен

Принято законодательным собранием штата Аризона:

Раздел 1. Раздел 32-2101, Аризона, пересмотренный Устав изложить в следующей редакции:

.

START_STATUTE32-2101. Определения

В этой главе, если контекст не требует иного:

1. «Действовать согласованно» означает свидетельство сотрудничают в реализации согласованного плана.

2. «Реклама» означает попытку публикация, распространение, выставка, ходатайство или распространение, устное или написанные или для трансляции по радио или телевидению с целью побудить непосредственно или косвенно любое лицо, чтобы взять на себя какие-либо обязательства или приобрести какой-либо титул или проценты к землям, подпадающим под действие настоящей главы, в том числе договор купли-продажи земли, а также любые фотографии, рисунки или рисунки художников. презентации физических условий или объектов, существующих или существующих на имущество.В рекламу не входит:

(a) Доставленные пресс-релизы или другие сообщения в газеты, периодические издания или другие средства массовой информации для получения общей информации или в целях связей с общественностью, если газеты, периодические издания не взимают плату или другие средства массовой информации для публикации или использования любой части этих коммуникации.

(b) Сообщение акционерам следующего содержания:

(i) Годовые отчеты и промежуточные финансовые отчеты.

(ii) Материалы по доверенности.

(iii) Регистрационные ведомости.

(iv) Проспекты ценных бумаг.

(v) Заявки на листинг ценных бумаг на бирже обмены.

(vi) Проспекты.

(vii) Отчеты о собственности.

(viii) Заявления о размещении.

3. «Аффилированное лицо» означает лицо, которое: прямо или косвенно через одного или нескольких посредников, контролей, является контролируется указанным лицом или находится под общим контролем с ним.

4.«Ассоциированный брокер» означает лицензированного брокер, которого нанял другой брокер. Если иначе специально при условии, что ассоциированный брокер имеет те же лицензионные привилегии, что и продавец.

5. «Барьер» означает естественный или искусственный географическая особенность, которая препятствует практическому использованию земельных участков, разумно и экономически объединены или воссоединены, и это не было вызвано или созданный владельцем посылки.

6. «Обременение одеялом» означает любое ипотека, любой договор доверительного управления или любое другое обременение или залог, или свидетельствующие об уплате денег и влияющие на более чем одну партию или посылку разделенная земля или соглашение, затрагивающее более одного лота или земельного участка, по которому подразделение владеет подразделением по опциону, контракту на продажу или в доверительное управление соглашение.Обременение одеяла не включает налоги и взносы, взимаемые государственными органами.

7. «Доска» означает государственное недвижимое имущество. консультативный совет.

8. «Брокер» при использовании без изменение, означает лицо, имеющее лицензию брокера в соответствии с данной главой или который должен иметь лицензию брокера в соответствии с этой главой.

9. «Бизнес-брокер» означает недвижимость. брокер, который действует как посредник или агент между продавцами или покупателями, или обоими, при продаже или покупке, или и тех и других, предприятий или деловых возможностей, где аренда или продажа недвижимости является прямой или случайной частью сделка.

10. «Кемпинг» означает пространство, разработан и продвигается с целью размещения любого трейлера, палатки, палатки трейлер, пикап или другое подобное устройство, используемое для кемпинга.

11. «Кладбище» или «кладбище». свойство «означает любой один или комбинацию более чем одного из следование в месте, которое используется или предназначено для использования и предназначено для целей кладбища:

(а) Парк захоронений для земляных захоронений.

(b) Мавзолей для захоронений в склепе или хранилище.

(c) Крематорий или крематорий и колумбарий, для погребения.

(d) Участок кладбища, включая право захоронения, склепы, ниши и захоронения мавзолея.

12. «Кладбищенский маклер» означает другое лицо. чем брокер по недвижимости или продавец недвижимости, который, для другого, для компенсация:

(a) Продает, сдает в аренду или обменивает кладбищенское имущество, или услуги по погребению одного или другого лица или за его собственный счет.

(б) Предложения для другого или для собственного лица счет для покупки, продажи, аренды или обмена кладбищенской собственности или погребения Сервисы.

(c) ведет переговоры о купле-продаже, аренде или обмен кладбищенского имущества или услуги по погребению.

(d) ведет переговоры о покупке или продаже, аренде или обмениваются, или перечисляют, или ходатайствуют, или договариваются о ссуде или аренде кладбища недвижимость или услуги по погребению.

13. «Кладбищенский продавец» означает естественный лицо, которое действует от своего имени или через и от имени профессиональная компания с ограниченной ответственностью или профессиональная корпорация, привлеченная или от имени лицензированного брокера по кладбищу или недвижимости, или через от имени корпорации, товарищества или компании с ограниченной ответственностью, которая имеет лицензию брокера по кладбищу или недвижимости для совершения любых действий или транзакций входит в определение кладбищенского брокера.

14. «Комиссар» означает государственное недвижимое имущество. комиссар по недвижимости.

15. «Общий рекламный план» означает план, осуществляемый лицом или группой лиц, действующих согласованно, по предложению лоты для продажи или сдачи в аренду. Если земля предлагается на продажу лицом или группой лица, действующие сообща, и земля прилегающая или известная, обозначенная или рекламируется как обычная единица или под общим названием, земля считается, независимо от количества лотов, охватываемых каждым отдельным предложением, поскольку предлагается на продажу или в аренду в рамках общей рекламной план.Отдельные подразделения, продающие лоты или участки по отдельности плоские подразделения в рамках основного запланированного сообщества не считаются предлагать свои объединенные участки на продажу или в аренду как часть общего план продвижения.

16. «Компенсация» означает любую плату, комиссионные, зарплата, деньги или другое ценное вознаграждение за оказанные услуги или быть предоставленным, а также обещание возмещения, будь то условное или нет.

17. «Смежные» означает участки, участки или фракционные интересы, имеющие общую границу или точку.Много, участки или долевые интересы не являются смежными, если они разделены любое из следующего:

(а) Заграждение.

(b) Дорога, улица или шоссе, которое было установленным этим государством или любым агентством или политическим подразделением этого штат, который был определен федеральным правительством как межгосударственная автомагистраль или который регулярно поддерживался этим государством или каким-либо агентством или политическое подразделение этого государства и постоянно использовалось общественность, по крайней мере, последние пять лет.

18. «Контроль» или «контролируемый» означает лицо, которое в силу владения, права голоса, доверенности, доверенного лица, права управления, операционные права или другие права, имеет право вносить решения, обязательные для юридического лица, будь то корпорация, партнерство или любое другое другое лицо.

19. «Лицензиат корпорации» означает законно организованная корпорация, зарегистрированная в корпорации Аризоны комиссии, и у которого есть сотрудник, имеющий лицензию назначенного брокера в соответствии с к разделу 32‑2125.

20. «Департамент» означает государственное недвижимое имущество. отдел недвижимости.

21. «Назначенный брокер» означает естественный лицо, имеющее лицензию брокера в соответствии с данной главой, либо:

(a) Назначено действовать от имени нанимающего поместье, кладбище или членство в кемпинге.

(б) Ведение бизнеса в качестве индивидуального предпринимателя.

22. «Разработчик» означает лицо, предлагающее недвижимость в комплексе для продажи, аренды или использования, немедленно или в будущее, от собственного имени или от имени другого лица, в соответствии с эта глава.Разработчик не включает человека, чье участие с застройкой ограничивается перечислением собственности в застройке для продажи, аренды или использования.

23. «Развитие» означает любое подразделение, предлагаемое разделение или использование недвижимого имущества, на которое департамент уполномочен регулируют, в том числе обособленные и неделимые земли, кладбища, кондоминиумы, таймшеры, членские кемпинги и акционерные кооперативы.

24. «Нанимающий брокер» означает лицо, которое имеет лицензию или требуется под лицензией:

(a) Брокерская организация в соответствии с разделом 32‑2125, подраздел А.

(b) Индивидуальное предпринимательство, если индивидуальный предприниматель является брокер, имеющий лицензию в соответствии с данной главой.

25. «Дробная процентная ставка» означает безраздельная заинтересованность в улучшенных или неулучшенных землях, участках или участках любого размера создано для продажи или аренды и подтверждено квитанцией, справка, акт или другой документ, подтверждающий заинтересованность. Неделимый права на землю, участки или участки, созданные на имя мужа и жены в качестве общей собственности, совместно арендаторов или арендаторов совместно, или от имени других лица, которые, действуя вместе в рамках одной сделки, приобретают интересы без цели разделения интересов для настоящей или будущей продажи или аренда считается составляющей только одну дробную долю.

26. «Улучшенная партия или посылка» означает много или посылку подразделения, на котором есть партия или посылка жилое, коммерческое или производственное здание, или в отношении которого заключен договор был заключен между подразделением и покупателем, который обязывает разделить прямо или косвенно через строительного подрядчика, чтобы завершить строительство или полностью построить жилое, коммерческое или производственное здание на участке или участке в пределах двух лет после даты, когда Заключен договор купли-продажи лота.

27. «Неактивная лицензия» означает лицензию. который выдается в соответствии со статьей 2 настоящей главы лицензиату, находящемуся на неактивный статус в течение текущего периода лицензии и кто не занят или от имени брокера.

28. «Аренда» или «лизинг» включает любую аренду, будь то единовременную, основную или случайную часть сделки.

29. «Лицензия» означает всю или часть любое разрешение агентства, сертификат, одобрение, регистрация, публичный отчет, устав или аналогичная форма разрешения, требуемая данной главой.

30. «Лицензиат» означает лицо, которому лицензия на текущий лицензионный период была предоставлена ​​в соответствии с любым положением этой главе, и для целей раздела 32-2153, подраздел A, должен включать в себя оригинал соискатели лицензии.

31. «Срок действия лицензии» означает двухлетний период, начинающийся с даты первоначального выпуска или продления определенного лицензии и заканчивающейся датой истечения срока, если таковая имеется.

32. «Лицензиат общества с ограниченной ответственностью» означает законно организованную компанию с ограниченной ответственностью, в которой есть участник или менеджер, который является физическим лицом и имеет лицензию назначенного брокера в соответствии с разделом 32‑2125.

33. «Резервирование лота» означает выражение потенциальный покупатель заинтересован в покупке когда-нибудь в будущем разделенный или неделимый лот, единица или участок в этом состоянии. В целом случаях, последующие позитивные действия со стороны потенциального покупателя должны быть приняты для создания договорных обязательств по покупке.

34. «Основное запланированное сообщество» означает разработка, состоящая из двух или более отдельно расположенных подразделений и который либо подлежит генеральной декларации соглашений, условий или ограничения, подчиняется ограничительным соглашениям, достаточно единообразным в символ, чтобы четко обозначить общую схему улучшения улучшение или развитие девелоперской недвижимости, или управляется или управляется ассоциация хозяев.

35. «Участник» означает участника реального совет по недвижимости.

36. «Членский кемпинг-брокер» означает лицо, кроме продавца, которому за вознаграждение:

(а) Продажа, покупка, списки, обмен или аренда членские контракты на кемпинг.

(б) Предложения о продаже, покупке, обмене или аренде членские контракты на кемпинг.

(c) ведет переговоры или предлагает, пытается или соглашается вести переговоры о продаже, покупке, обмене или аренде членского кемпинга контракты.

(d) Рекламирует или позиционирует себя как занятого в бизнесе по продаже, покупке, обмену или аренде членского кемпинга контракты или консультирование по вопросам членских договоров о кемпинге.

(e) Помогает или направляет приобретение перспективных объектов, рассчитанных или предназначенных для получения продажа, покупка, листинг, обмен или аренда членских договоров о кемпинге.

(f) Выполняет любые из вышеперечисленных действий в качестве служащий или от имени оператора кемпинга членства или членского договора владелец.

37. «Членский договор кемпинга» означает соглашение, которое предлагается или продается в этом состоянии, подтверждающее право покупателя или лицензия на использование кемпинга или мест отдыха на открытом воздухе члена оператор кемпинга и включает членство, которое предусматривает это использование.

38. «Членский оператор кемпинга» означает предприятие, кроме того, которое освобождено от налогов в соответствии с разделом 501 (c) (3) внутренний налоговый кодекс 1986 года с поправками, который требует членства, оплачиваемого сбор или периодические платежи, одной из целей которого является кемпинг или открытый бассейн. отдых, в том числе использование кемпингов в первую очередь членами.Членство Оператор кемпинга не включает в себя кемпинговые или развлекательные парки трейлеров, которые открыты для широкой публики и содержат места для кемпинга, арендованные за плата за пользование или парк передвижного дома.

39. «Членский продавец кемпинга» означает физическое лицо, которое действует от своего имени или через и от имени профессионального общества с ограниченной ответственностью или профессиональной корпорации нанят или от имени лицензированного брокера по продаже кемпинга или недвижимости, или корпорацией, партнерством или компанией с ограниченной ответственностью или от ее имени который имеет лицензию членского кемпинга или брокера по недвижимости, для выполнения любых действовать или участвовать в любой транзакции способом, включенным в определение членство в кемпинге.

40. «Онлайн-курс» означает предварительное лицензирование. образование, которое является запланированным опытом обучения с географическим разделением которые могут быть синхронными или асинхронными, не требующими реального времени взаимодействие между студентом и преподавателем, использующее платформу с самостоятельные или предварительно записанные уроки и материалы, к которым студент может получить доступ через Интернет, чтобы продолжить обучение в удобном для студента темпе.

41. «Лицензиат партнерства» означает партнерство с генеральным управляющим партнером, имеющим лицензию назначенного брокер согласно разделу 32‑2125.

42. «Постоянный доступ», в соответствии с требованиями статья 4 настоящей главы означает постоянный доступ подразделения к любому федеральное шоссе, шоссе штата или округа.

43. «Постоянная забота» или «наделенный» забота «означает техническое обслуживание, поддержание и забота о заботе, во всем места, где были сделаны погребения, из для деревьев, кустарников, дорог, улиц и др. улучшения и украшения, содержащиеся в или составляющие часть кладбище, но не включает техническое обслуживание или ремонт ремонта памятники, гробницы, колпачки или другие искусственные украшения, как связанные с отдельными погребальными помещениями.

44. «Бессрочная или надёжная забота» кладбище «означает кладбище, на котором в какие участки или другие захоронения продаются или передаются под представление о том, что кладбище будет находиться под постоянной заботой или заботой бесплатно для покупателя после оплаты первоначальной покупки цена за лот, место захоронения или право погребения.

45. «Лицо» означает любое физическое лицо, корпорация, партнерство или компания и любая другая форма множественной организации для ведения бизнеса, иностранного или внутреннего.

46. «Частное кладбище» означает кладбище или место, не разрешенное статьей 6 настоящей главы, где захоронены или совершаются захоронения человеческих останков, при которых продажа или передача захоронения права или участки для захоронения не предаются гласности и в которых не более ежегодно происходит десять погребений или захоронений.

47. «Промоакция» или «промоакция» практика «означает рекламу и любое другое действие, практику, устройство или схему. прямо или косвенно склонять какое-либо лицо к принятию каких-либо обязательств или приобретать любой титул или интерес или использовать недвижимое имущество в соответствии с этим главы, включая встречи с потенциальными покупателями, организацию потенциальным покупателям для посещения недвижимости, путевых расходов и скидок, привилегии обмена, возврата и отмены.

48. «Недвижимость» включает права аренды. и любые земельные владения в соответствии с определением в разделе 33 главы 2, статьях 1 и 2, независимо от того, находится ли в этом состоянии.

49. «Агент по недвижимости» означает лицо, кроме продавца, который за другого и за вознаграждение:

(а) Продажа, обмен, покупка, аренда или сдача внаем недвижимость, бизнес и возможности для бизнеса или таймшер-интересы.

(b) Предложения о продаже, обмене, покупке, аренде или сдавать в аренду недвижимость, предприятия и бизнес-возможности или таймшер интересы.

(c) ведет переговоры или предлагает, пытается или соглашается вести переговоры о продаже, обмене, покупке, аренде или аренде недвижимости, бизнес и возможности для бизнеса или таймшер-интересы.

(d) Перечисляет или предлагает, пытается или соглашается перечислить реальные недвижимость, бизнес и возможности для бизнеса или таймшер интересы для продажи, сдача в аренду или обмен.

(e) Аукционы или предложения, попытки или согласие на аукционная недвижимость, бизнес и деловые возможности или таймшер-интересы.

(f) Покупает, продает, предлагает купить или продать или иным образом сделки с опционами на недвижимость, бизнес и деловые возможности или таймшер интересы или улучшения в сфере недвижимости, бизнеса и бизнеса возможности или интересы таймшера.

(g) Собирает или предлагает, пытается или соглашается собирать арендную плату за использование недвижимости, бизнеса и деловых возможностей или интересы таймшера. Это подразделение не обратиться к лицу, которое не является лицензиатом, которое работает на брокера по недвижимости или продавец недвижимости, который лично взимает арендную плату и связанные с ней сборы от имени брокера по недвижимости или продавца недвижимости для использования недвижимости как часть канцелярских обязанностей человека и который выдает квитанцию, когда арендная плата оплаченный.

(h) Рекламирует или позиционирует себя как занятого в бизнесе по покупке, продаже, обмену, аренде или сдаче в аренду недвижимости, бизнес и возможности для бизнеса, таймшер-интересы, консультации или консультирование по вопросам недвижимости, бизнеса и деловых возможностей или таймшер интересы.

(i) Помогает или направляет приобретение перспектив, которые рассчитаны на продажу, обмен, аренду или аренда недвижимости, бизнеса и деловых возможностей или таймшер интересы.

(j) Помогает или направляет переговоры о переговорах по любой сделке рассчитаны или предназначены для продажи, обмена, сдачи в аренду или сдачи внаем недвижимость, бизнес и возможности для бизнеса или таймшер-интересы.

(k) Инцидент с продажей недвижимости, бизнеса и возможности для бизнеса договариваются или предлагают, пытается или соглашается договориться о ссуде, обеспеченной или обеспеченной какой-либо ипотекой или другим обременением на или передачу недвижимости, бизнеса и деловых возможностей, или проценты по таймшеру в соответствии с разделом 32-2155, подраздел С.Это подразделение не применяется к ипотечным брокерам, как определено в и с учетом раздела 6, главы 9, статьи 1.

(l) Занимается бизнесом по оказанию помощи или предложению для оказания помощи другому лицу в подаче заявки на покупку или аренду или в размещение или проникновение на земли, принадлежащие государству или федеральному правительству.

(m) Претензии, требования, начисления, получение, сбор или контракты на сбор, чтобы собрать авансовый платеж в связи с любым трудоустройством, перечисленным в этом разделе, включая работу по продвижению продажи или аренды недвижимости путем внесения предоплаты, путем предоставления информации об аренде потенциальному арендатора за вознаграждение, уплачиваемое потенциальным арендатором, посредством рекламы или любого другого другое предложение о продаже, аренде, обмене или аренде недвижимости или продаже комплектов связаны с ним.Это не должно включать деятельность каких-либо средства массовой информации общего обращения или освещения, не задействованные в первую очередь в рекламе недвижимости или любой деятельности в средствах массовой информации, которая специально освобождены от применимости этой статьи в соответствии с разделом 32‑2121.

(n) Совершает любое из действий, перечисленных в подразделами (а) — (м) данного параграфа для продажи или аренды других чем недвижимость, если продажа или аренда недвижимости является частью, в зависимости от или вспомогательные к сделке.

(о) Выполняет любые действия, перечисленные в подразделах (а) — (м) настоящего пункта в качестве служащего или от имени владельца недвижимого имущества, или интереса к недвижимости, или улучшений, прикрепленных к недвижимость, за компенсацию.

(p) Выступает в качестве бизнес-брокера.

50. «Договор купли-продажи недвижимости» означает соглашение, в котором одна сторона соглашается передать право собственности на недвижимость другой стороны об удовлетворении указанных в договоре условий.

51. «Продавец недвижимости» означает физическое лицо, которое действует от своего имени или через и от имени профессиональная компания с ограниченной ответственностью или профессиональная корпорация, привлеченная лицензированным брокером по недвижимости или от его имени, или от имени или по поручению компания с ограниченной ответственностью, товарищество или корпорация, имеющая лицензию брокер по недвижимости, для выполнения любых действий или участия в любой транзакции в способ, включенный в определение брокера по операциям с недвижимостью в соответствии с разделом 32‑2155.

52. «Продажа» или «аренда» включает каждое распоряжение, передача, выбор, предложение или попытка избавиться или передавать недвижимое имущество, или проценты, использовать или имущество в недвижимом имуществе, включая предложение имущество в качестве приза или подарка, если денежная плата или вознаграждение за что-либо цель требуется.

53. «Продавец», когда используется без изменение, означает физическое лицо, которое действует от своего имени или через и от имени профессиональной компании с ограниченной ответственностью или профессиональная корпорация, имеющая лицензию в соответствии с этой главой, или любое лицо, необходимое для иметь лицензию продавца в соответствии с этой главой.

54. «Школа» означает физическое или юридическое лицо, которое предлагает курс обучения для завершения требований образования ведущие к лицензированию или продлению лицензии в соответствии с этой главой.

55. «Фондовый кооператив» означает корпорация, к которой применимо все следующее:

(a) Корпорация создается или используется для владения титулом на улучшенную недвижимость в платном режиме или сроком на несколько лет.

(b) Все или практически все акционеры каждая из корпораций получает право исключительного проживания в части недвижимое имущество, на которое корпорация владеет.

(c) Право проживания может быть передано только с одновременной передачей акций корпорации, принадлежащих лицо, имеющее право проживания.

56. «Подразделение» означает любое лицо, которое предлагает к продаже или аренде шесть или более лотов, участков или долей участия в подразделение или который вызывает разделение земли на подразделение для подразделения или для других, или кто обязуется развивать подразделение, но делает не включать государственный орган или должностное лицо, уполномоченное законом создавать подразделения.

57. «Подразделение» или «Подразделение» земель »:

(а) Означает улучшенные или неулучшенные земли или земли разделен или предлагается разделить с целью продажи или аренды, независимо от того, в ближайшее время или в будущем, на шесть или более лотов, участков или долей участия.

(b) Включает акционерный кооператив, земли, разделенные или предлагается разделить в рамках общего рекламного плана и жилой кондоминиумы, как определено в разделе 33 главы 9.

(c) Не включает:

(i) Предложения аренды на один год или менее.

(ii) Раздел или предполагаемый раздел земли размещены в этом штате на лоты или участки, каждый из которых составляет или будет тридцать шесть акров или более на площади, включая осевую линию выделенных дорог или сервитуты, если таковые имеются, прилегающие к участку или участку.

(iii) Аренда сельскохозяйственных земель или квартиры, офисы, магазины, отели, мотели, площадки или аналогичные помещения в пределах многоквартирный дом, производственное здание, поселок арендованных транспортных средств, арендуемое промышленное домашнее сообщество, арендуемое парк мобильных домов или коммерческое предприятие строительство.

(iv) Разделение или развитие участков, участки или доли в границах кладбища, бывшего сформированы и утверждены в соответствии с настоящей главой.

(v) Продажа или аренда лота, участка или дробной части проценты, возникающие через десять или более лет после продажи или аренды другого лота, участок или дробный интерес, если другой лот, участок или дробный интерес не подпадает под действие данной статьи и рассматривается как отдельная посылка, если, по расследованию комиссара есть доказательства намерения подразделения.

58. Таймшер или таймшер имущество «означает владение недвижимым имуществом или право владения недвижимым имуществом. имущество согласно статье 9 настоящей главы. Для целей В этой главе таймшер не является ценной бумагой, если он не соответствует определению обеспечение по разделу 44‑1801.

59. «Доверительный управляющий» означает:

(a) Лицо, указанное в соответствии с разделом 32-2194.27 действовать в качестве попечителя благотворительного фонда кладбища.

(b) Лицо, не имеющее юридического права на недвижимое имущество. имущество в доверительном управлении.Доверительный управляющий не считается быть разработчиком, подразделением, брокером или продавцом в рамках этой главы.

60. «Неулучшенный лот или посылка» означает лот. или посылка подразделения, не являющаяся улучшенной партией или посылкой.

61. «Неразделенные земли»:

(а) Означает землю или земли, разделенные или предложенные к разделен с целью продажи или аренды, как ближайшей, так и будущей, на шесть или более лотов, участков или долей процента, и лоты или участки тридцать шесть акров или более каждый, но менее ста шестидесяти акров каждый, или которые предлагаются, известны или рекламируются в рамках общего рекламного плана для продажа или аренда, за исключением того, что аренда сельскохозяйственной продукции не включается в эту определение.

(b) Включает любую землю, которая продается и которые в противном случае составили бы шестой лот, посылку или дробную проценты, если продажа происходит через десять или более лет после самого раннего из предыдущие пять продаж, и если все продажи состоят из собственности, которая была изначально находился на том же участке площадью тридцать шесть акров или больше и меньше ста шестидесяти акров. END_STATUTE

сек. 2. Раздел 32-2122, Аризона, пересмотренный. Устав изложить в следующей редакции:

.

START_STATUTE32-2122.Требуется лицензия для брокеров и продавцов

A. Эта статья применяется к любому лицу, действующему в вместимость:

1. Брокер по недвижимости.

2. Продавец недвижимости.

3. Кладбищенский маклер.

4. Кладбищенский продавец.

5. Членство в кемпинге.

6. Членство в кемпинге продавца.

B. Это должно быть незаконно для любого лица, корпорации, товарищества или ограниченной ответственности компания, чтобы заниматься любым бизнесом, занятием или деятельностью, перечисленной в подразделе A этого раздела без предварительного получения лицензии как предписано в этой главе и иным образом соблюдая положения данной главы.

C. Физическое лицо, корпорация, товарищество или компания с ограниченной ответственностью компания с ответственностью, которая имеет лицензию продавца или брокера в соответствии с этим статья или участие в какой-либо работе, для которой требуется лицензия в соответствии с эта статья соответствует требованиям этой главы в выполнение любых действий, включенных в определение брокера, если иное не предусмотрено данной главой.

D. Если иное не предусмотрено в этого подраздела, любое действие, принимая во внимание или ожидая компенсация, которая включена в определении брокера по недвижимости, брокера на кладбище или брокера членского кемпинга, является ли этот акт случайная часть транзакции или вся транзакция, составляет лицо, предлагающее или пытающееся выполнить действие брокера по недвижимости, или продавец недвижимости, брокер кладбища или продавец кладбища или членский брокер кемпинга или продавец членского кемпинга в смысл этой главы.Человек, который не лицензиат может собирать личную арендную плату и связанные с ней сборы за использование недвижимости в рамках канцелярских обязанностей лица, если оно работает на лицензиата, сбор арендной платы осуществляется от имени лицензиата, и лицо предоставляет квитанцию при оплате аренды. END_STATUTE

сек. 3. Раздел 32-2124, Аризона, пересмотренный. Устав изложить в следующей редакции:

.

START_STATUTE32-2124. Квалификация лицензиатов

A. Если иное не предусмотрено в данной главе, Комиссар должен потребовать доказательства, посредством заявления или иным образом, поскольку комиссар считает целесообразным с должным учетом интересов общественности, поскольку на честность, правдивость, хороший характер и компетентность соискателя и требует наличия у заявителя:

1.Если для оригинальной лицензии брокера по недвижимости, не менее трех лет фактического опыта работы в качестве лицензированного продавца недвижимости или брокером по недвижимости в течение пяти лет, непосредственно предшествующих времени заявление.

2. Если для лицензии оригинального кладбищенского брокера, либо действующая лицензия брокера по недвижимости, либо если заявитель не иметь действующую лицензию брокера по недвижимости, действующую не менее трех лет опыт работы продавцом на кладбище, брокером или лицензированным агентом по недвижимости продавец или брокер в течение пяти лет, непосредственно предшествующих времени заявление.

3. Если для первоначального членства кемпингового брокера лицензия, либо действующая лицензия брокера по недвижимости, либо если заявитель не имеет действующей лицензии брокера по недвижимости, по крайней мере, три года ‘ фактический опыт работы в качестве лицензированного продавца кемпинга или брокера или в качестве лицензированный продавец недвижимости или брокер в течение пяти лет сразу до момента подачи заявки.

4. Если для любого типа брокера или продавца лицензия, в которой не было отказано в лицензии в течение одного года, непосредственно предшествующего подаче заявки в этом штате согласно разделу 32-2153 или аналогичному статуту в любом другое состояние.

5. Если для любого типа брокера или продавца лицензия, лицензия не была отозвана в течение двух лет, непосредственно предшествующих приложение в этом состоянии в соответствии с разделом 32-2153 или аналогичным статут в любом другом штате.

6. Если повторно подаете заявку на лицензию, срок действия которой истек чем за один год до даты подачи заявления, соблюдены все текущие образования и требования к опыту и повторно сдает экзамен так же, как если бы соискатель подавали заявку на получение лицензии впервые.

7. Если для недвижимости, кладбища или членства лицензия кемпингового брокера, кроме заявления на продление, эквивалентная количество активного опыта в течение непосредственно предшествующих пяти лет в поле, в котором заявитель подает заявку на лицензию брокера, в качестве заменяет лицензированный активный опыт, в противном случае требуется в пунктах 1, 2 и 3 настоящего пункта. Лицензированный активный опыт требуемое может быть выполнено, если заявитель может продемонстрировать уполномоченному удовлетворение тем, что заявитель имеет эквивалентный опыт работы в последние пять лет, которые, если бы у заявителя была лицензия, были бы Достаточно для выполнения требований лицензированного опыта.

B. Все заявители, кроме заявителей на продление в соответствии с разделом 32‑2130 лицензии продавца недвижимости должны показывать удовлетворительное для комиссара доказательство того, что они выполнили реальный курс продавца недвижимости, прописанный и утвержденный комиссаром и это не менее девяноста учебных часов или их эквивалента. в школе недвижимости, сертифицированной комиссаром и удовлетворительно сдал экзамен по курсу.Заявитель может завершить недвижимость курс продавца, предписанный данным подразделом, через онлайн-курс, если онлайн-курс предлагается школой недвижимости, сертифицированной комиссар, но заявитель должен пройти экзамен в онлайн- конечно лично. Ни в коем случае продавец недвижимости не может завершение курса или его эквивалент быть более чем за десять лет до даты заявление, если во время подачи заявления комиссар определит в по усмотрению комиссара, что кандидат имеет опыт работы в реальной сфера, связанная с недвижимостью, и образование, которые вместе эквивалентны требование предварительного лицензионного образования.Комиссар может отказаться от всех или часть требований к предварительному лицензионному курсу, кроме двадцати семи часов Курс специально для Аризоны для заявителя, владеющего недвижимостью. лицензия в другом государстве.

C. Все заявители, кроме заявителей на продление в соответствии с разделом 32‑2130 для лицензии брокера по недвижимости должен показывать удовлетворительное для комиссара доказательство того, что они выполнили реальный курс маклера по недвижимости, который предписан и одобрен комиссаром и это не менее девяноста аудиторных часов или эквивалент обучения в школа недвижимости сертифицирована комиссаром и успешно сдана экзамен по курсу.Заявитель может заполнить настоящий курс маклера по недвижимости, предписанный данным подразделом, через онлайн-курс если онлайн-курс предлагается школой недвижимости, сертифицированной комиссаром, но заявитель должен пройти экзамен в режиме онлайн конечно лично. Ни в коем случае окончание курса риэлтора не может или его эквивалент быть более чем за десять лет до даты подачи заявки, если, на момент подачи заявки комиссар определяет в комиссаре по своему усмотрению, что заявитель имеет опыт работы в сфере недвижимости область и образование, которые вместе эквивалентны предварительному лицензионному образованию требование.Комиссар может отказаться от всего или части требования к предварительному лицензионному курсу, кроме двадцати семи часов специально для Аризоны конечно, для заявителя, имеющего действующую лицензию на недвижимость в другом штат.

D. Перед получением любой лицензии, предусмотренной настоящим главы, заявитель должен быть не моложе восемнадцати лет.

E. Комиссар должен письменно удостовериться, электронный или другой метод экспертизы, который претендент на недвижимость лицензия имеет:

1.Соответствующее знание английского языка, включая чтение, письмо и правописание, а также арифметические вычисления обычное дело в сфере недвижимости.

2. Как минимум понимание общих цель и юридические последствия любых практик, принципов и связанных с ними практик в сфере недвижимости. формы, включая агентские договоры, договоры о недвижимости, депозитные расписки, документы, ипотека, доверительные отношения, соглашения об обеспечении, купчая, земля договоров купли-продажи и управления имуществом, а также любых других областей, которые комиссар сочтет нужным и уместным.

3. Полное понимание обязательств. между принципалом и агентом, принципы недвижимости и бизнеса возможность практики, применимые каноны деловой этики, положения настоящей главы и правил, принятых в соответствии с принятыми в соответствии с этой главой.

4. Соответствующее знание другой недвижимости практики и принципы, определенные уполномоченным.

F. Комиссар должен письменно удостовериться, электронный или другой метод экспертизы, который соискатель лицензии У кладбищенского маклера или кладбищенского продавца:

1.Соответствующее знание английского языка, включая чтение, письмо и правописание, а также элементарную арифметику.

2. Общее представление о:

(a) Кладбищенские ассоциации, кладбищенские корпорации и обязанности директоров кладбища и служащих.

(б) Право собственности на земельный участок, акты, свидетельства право собственности, договоры купли-продажи, залоговое право и аренда.

(c) Создание, выделение, поддержание, управление, эксплуатация, благоустройство, сохранение и ведение кладбища.

(d) Положения данной главы и правила, принятые в соответствии с глава, касающаяся организации и регулирования кладбищ и лицензирование и регулирование кладбищенских брокеров и кладбищенских продавцов.

3. Общее понимание обязательств между принципалом и агентом, принципы кладбищенской практики и каноны деловой этики в отношении эксплуатации кладбищ и продажи кладбище в собственности.

G. Комиссар должен письменно удостовериться, электронный или другой метод экспертизы, который соискатель лицензии членский брокер кемпинга или членский продавец кемпинга имеет:

1. Соответствующее знание английского языка, включая чтение, письмо и правописание, а также элементарную арифметику.

2. Общее представление о:

(a) Общие цели и юридические последствия контракты и агентские договоры.

(b) Создание, обслуживание, управление и работает членский кемпинг.

(c) Положения данной главы и принятые правила в соответствии с настоящей главой относящиеся к организации и регулированию членских кемпингов и лицензирование и регулирование членских кемпинговых брокеров и членских кемпингов продавцы.

3. Общее понимание обязательств между принципалом и агентом и канонами деловой этики, относящимися к эксплуатация и продвижение членских кемпингов.

H. Претендент на продление недвижимости, кладбище или членская лицензия кемпингового брокера или продавца не требуется для сдать на экспертизу, если заявление подано в течение двенадцати месяцев после срок действия лицензии истекает, и лицензия не отменяется, не прекращается или не приостанавливается на момент подачи заявки.

I. Экзамен на брокерскую лицензию должен быть более требовательный, строгий и более широкий, чем экзамен на лицензия продавца.

J. Заявитель на должность продавца недвижимости или брокерская лицензия, который в настоящее время имеет как минимум эквивалентную лицензию в другом государство может быть освобождено от изъятия национальной части недвижимости экзамен, если заявитель может продемонстрировать сдачу национального экзамена в течение последних пяти лет, что удовлетворительно похоже на управляется кафедрой.

K. Идентификация каждого заявителя, чья лицензия требованию было разрешено удовлетворить эквивалентной альтернативой в соответствии с этим Раздел включается в годовой отчет о деятельности, представляемый Совет управляющему в соответствии с разделом 32‑2104.

L. Претендент на оригинальный объект недвижимости лицензия продавца, после выполнения требований подраздела B этот раздел, должен обеспечить сертификацию департамента во время заявление, подтверждающее завершение шестичасового инструктажа по недвижимости договорное право и составление договоров. Эта инструкция должна включать: участие заявителя в составлении договоров на покупку недвижимости имущество, листинговые договоры и договоры аренды.

M. Комиссар не выдает лицензию лицо, которое было осуждено за тяжкое преступление и которое в настоящее время заключен в тюрьму за осуждение, условно-досрочно освобожден или под надзором сообщества и под наблюдением сотрудника по условно-досрочному освобождению или общественного надзора или находящегося на испытательный срок в результате осуждения.

N. Комиссар должен потребовать заявитель за пределами штата на лицензию, выданную в соответствии с раздел 32-4302 о сдаче экзамена в соответствии с законами этого штата. в отношении этой главы до того, как комиссар выдаст лицензию заявитель.END_STATUTE

Может ли иностранец приобрести недвижимость в Японии?

Дата доставки: понедельник, 22 марта 2021 г.

В последнее время покупка недвижимости иностранцами в Японии увеличилась в связи с предстоящими Олимпийскими играми 2020 года, проводимыми в Токио, а также падением японской иены. Иностранцы из многих стран мира, таких как Европа, Америка, Азия и Океания, приехали в Японию, чтобы купить недвижимость в инвестиционных целях или для личного пользования.

Число иностранцев, покупающих недвижимость, такую ​​как кондоминиумы и коммерческие здания в Центральном Токио, а также курортную недвижимость на Хоккайдо, увеличивается.

Может ли иностранец приобрести недвижимость в Японии?

Короткий ответ: да, это возможно.

Иностранец может приобрести права собственности на японскую недвижимость, как и гражданин Японии. Право собственности на землю в Японии иностранцем также разрешено.

В Японии, в отличие от других стран, нет ограничений для иностранцев в зависимости от наличия у них статуса постоянного жителя, японского гражданства или типа визы.Это означает, что иностранцам разрешено владеть как землей, так и зданиями в Японии в качестве недвижимости.

Срок действия прав собственности не истекает, и иностранцы могут свободно покупать, продавать и наследовать недвижимость. Налог, уплачиваемый иностранцем при покупке, такой же, как и налог, уплачиваемый гражданином Японии.

Владение недвижимостью в Японии не означает, что иностранец сможет получить визу или статус постоянного жителя, потому что он владеет недвижимостью в Японии.

26 марта 2021 года парламент Японии принял закон об ограничении землепользования.
В последние годы рост покупок земли иностранцами на Хоккайдо и отдаленных островах стал проблемой, но японское правительство движется к введению ограничений на покупку недвижимости иностранцами.
>> Япония принимает закон об ограничении землепользования

Важные моменты для иностранца, покупающего недвижимость в Японии

Здесь мы хотели бы дать вам несколько советов о том, что вам нужно знать заранее, сравнить, чем процесс отличается от японского гражданина, и на что обратить внимание, когда иностранец покупает недвижимость в Японии.

Сделки с недвижимостью и информация о недвижимости в Японии

Сделки с недвижимостью в Японии обычно проводятся при посредничестве компаний, занимающихся недвижимостью, во избежание проблем с торговлей. Случаев прямых транзакций между физическими лицами очень мало. Информация о недвижимости для продажи регистрируется брокерскими компаниями по недвижимости или компаниями по недвижимости, которые продают недвижимость, например, в сетевой системе между компаниями по недвижимости, называемой REINS (информационная сетевая система по недвижимости), или на веб-сайтах частных порталов недвижимости.В Японии нет базы данных, которая управляет всей информацией о собственности и историей транзакций, как в других странах.

* В случае недавно построенной квартиры в кондоминиуме, она обычно регулируется договором между торговой компанией и покупателем до его завершения, и брокерские услуги со стороны компании по недвижимости не требуются (за исключением некоторых случаев, таких как новый кондоминиум после сдачи).

Поиск информации о недвижимости в Интернете

Любой желающий может искать информацию о собственности в Интернете.Прежде всего, рекомендуется искать недвижимость в соответствии с желаемыми условиями, такими как площадь объекта, бюджет, план этажа и возраст здания.

Сайты ведущих порталов недвижимости Японии

SUUMO: https://suumo.jp/
ДОМА: https://www.homes.co.jp/
на дому: https://www.athome.co.jp/

Хотя существует множество японских веб-сайтов с информацией о недвижимости, подобных упомянутым выше, очень мало веб-сайтов, которые передают обширную информацию о недвижимости на иностранных языках.

Сайты поддержки клиентов на иностранных языках

Мы здесь, в PLAZA HOMES, предоставляем большое количество информации о недвижимости в центре Токио на английском и китайском языках. Мы публикуем информацию о характеристиках каждого района в центре Токио и ряд сопутствующей информации для людей, которые рассматривают возможность покупки недвижимости. Посетите и посмотрите.

ДОМА ПЛАЗЫ: https://www.realestate-tokyo.com/buy/

Если вы ищете недвижимость по всей Японии, сдайте в собственность недвижимость.co.jp — это веб-сайт, который стоит посетить.
realestate.co.jp: https://realestate.co.jp/

Спросите у риелторской компании, оказывающей поддержку иностранным клиентам

По всей Японии насчитывается около 120 000 компаний, занимающихся недвижимостью, что, как говорят, в два раза больше, чем магазинов у дома, но есть несколько компаний, занимающихся недвижимостью, которые поддерживают покупку зарубежной недвижимости, и в настоящее время они работают только в центре Токио и некоторых других городских районах. такие как Иокогама, Кобе и Фукуока.

Покупка недвижимости обычно требует очень профессиональной и сложной процедуры и содержания контракта, а также очень дорогой суммы сделки, поэтому важно попросить надежную компанию по недвижимости выступить в качестве посредника. Кроме того, если вы иностранец, рекомендуется обратиться в компанию по недвижимости, имеющую опыт сделок с иностранцами, поскольку он отличается от такового с японцами. Некоторые отличия включают необходимость подготовки дополнительных документов и обработки денежных переводов за границу.

Мы в PLAZA HOMES поддерживаем иностранных клиентов, которые рассматривают возможность покупки недвижимости в центре Токио и его пригородах.

Кроме того, статья на нашем веб-сайте под названием «Англоговорящие риэлторы и специалисты по недвижимости в Японии» знакомит с компаниями по недвижимости, которые предоставляют поддержку клиентов на иностранных языках и расположены не в Токио, а в других регионах. Так что, пожалуйста, посетите и посмотрите.

Поток покупок недвижимости в Японии

Когда вы найдете недвижимость, которая вас интересует, попросите риэлторскую компанию посетить ее.Когда будет принято решение о том, какая недвижимость вы хотите приобрести, подайте заявку на покупку, обсудите условия покупки с продавцом, и все перейдет к процедуре заключения контракта.

Более подробную информацию о потоках покупок недвижимости можно найти в нашей статье «Руководство по покупке недвижимости в Японии».

Расходы на покупку недвижимости в Японии

При покупке недвижимости в Японии, различные расходы и налоги, такие как расходы на регистрацию, брокерские сборы и т. Д.требуются в дополнение к стоимости недвижимости. Каждая стоимость рассчитывается на основе стоимости имущества и оценочной стоимости основных средств. Когда вы начинаете искать недвижимость, составьте финансовый план вместе с 6-8% от стоимости недвижимости, которые могут потребоваться в качестве прочих расходов.

В нашей веб-статье, посвященной расходам и налогам на покупку недвижимости в Японии, вы найдете подробную информацию о том, когда и какие расходы вам нужно будет оплатить — от договора купли-продажи до доставки недвижимости.

Что нужно подготовить заранее, когда иностранец покупает недвижимость в Японии

Необходимые документы различаются в зависимости от того, живете вы в Японии или нет.

Резиденты Японии / имеющие статус проживания

■ Свидетельство с места жительства
■ Карта проживания / Свидетельство о специальном постоянном жителе
■ Печать (если вы не пользуетесь жилищным ссудой, она вам не нужна, если она у вас нет)
■ Свидетельство о печати (требуется при использовании жилищной ссуды) )
■ Документы, удостоверяющие личность (водительские права, паспорт и т. Д.).)


Нерезиденты в Японии / Лица, не имеющие статуса проживания

■ Аффидевит (подтверждение адреса, подпись) *
■ Документы, удостоверяющие личность (водительские права, паспорт и т. Д.)

* Аффидевит — это свидетельство о том, что составитель частных документов (частных документов, подписанных или скрепленных печатью автора) дал клятву перед нотариусом, что описание документов соответствует действительности, и что он поставил подпись и приложил печать на и получено от нотариуса.

В сделках по продаже недвижимости аффидевит используется в качестве документа, подтверждающего текущий адрес нерезидента в Японии и подписи лица, не зарегистрировавшего свою печать. Аффидевиты должны быть заверены нотариусом в вашей стране, но также могут быть заверены консульским отделом посольства вашей страны в Японии. Получить сертификат в Японии может быть невозможно, поэтому, прежде чем вы приедете в Японию для покупки недвижимости, мы рекомендуем вам заранее получить письменные показания под присягой в своей стране.О том, где заверять письменные показания и как оформлять документы, вы также можете спросить судебного специалиста (двуязычного на японском и английском языках), который связан с PLAZA HOMES.

Как иностранец может воспользоваться жилищным кредитом в Японии?

Иностранец также может получить жилищный кредит в японском финансовом учреждении. Однако из-за риска просрочки погашения многие финансовые учреждения придают большое значение тому, сколько иностранные заемщики обосновались в Японии, и проводят экспертизу ссуд с учетом того, имеют ли иностранные заемщики статус постоянного проживания или как долго они будут проживать. в Японии, в то время как их доходы также важны для проверки ссуды.

В нашей веб-статье «Руководство по ипотечным жилищным кредитам в Японии» мы предоставляем подробную информацию о финансовых учреждениях, которые предоставляют жилищные ссуды иностранцам, и их условиях.

Как оплатить покупку недвижимости денежным переводом из-за границы в Японию

Обычно при сделках по покупке недвижимости в Японии покупатель вносит депозит продавцу при заключении договора купли-продажи недвижимости и уплачивает оставшуюся сумму покупной стоимости во время расчета, а продавец сдает недвижимость, и тогда сделка завершается.В соответствии со сроками такой процедуры транзакции сумма покупки перечисляется на банковский счет продавца банковским переводом.

Если вы не являетесь резидентом Японии, скорее всего, у вас нет банковских счетов в Японии, поэтому вы будете переводить средства из-за границы. Денежные переводы из-за границы, которые затрудняют прогнозирование даты получения средств в Японии, могут вызвать проблемы с безопасностью транзакций. Поэтому во многих случаях вы вносите средства заранее на банковские счета компаний по недвижимости в Японии, которые являются брокерами транзакций вашей покупки, а затем оплачиваете стоимость покупки с банковских счетов тех же компаний по недвижимости в Японии.Поскольку вам необходимо перевести крупную сумму денег компаниям, занимающимся недвижимостью, для вас важно выбрать надежные компании по недвижимости, которые хорошо разбираются в сделках с недвижимостью с иностранцами и имеют опыт их проведения.

Мы здесь, в PLAZA HOMES, рекомендуем наш трастовый счет на имя PLAZA HOMES, на который вы можете депонировать средства, например, для покупки недвижимости, чтобы снизить риск перевода средств и облегчить движение таких средств в течение периода с момента заключения. договоров купли-продажи до расчетов.Для получения дополнительной информации см. Нашу веб-статью «Денежные переводы для покупки недвижимости (из-за границы в Японию)».

Обязательство по уведомлению в соответствии с Законом о валютном контроле и контроле за внешней торговлей

Когда иностранец, проживающий за границей (далее именуемый «нерезидент»), приобретает японскую недвижимость, это классифицируется как «сделка с капиталом» в соответствии с Законом о валютном контроле и контроле за внешней торговлей. Нерезидент, который будет приобретать недвижимость, должен заполнить и сдать форму уведомления, включая свое полное имя, а также стоимость приобретения министру финансов через Банк Японии в течение 20 дней с момента приобретения.

За исключением следующих случаев, когда отчет не требуется:

  1. Когда нерезидент приобретает недвижимость для собственного проживания или проживания своих родственников, служащих или сотрудников
  2. Когда нерезидент, ведущий некоммерческий бизнес в Японии, приобретает недвижимость для ведения коммерческой деятельности
  3. Когда нерезидент приобретает для собственного бизнеса офис
  4. Когда нерезидент приобретает недвижимость у другого нерезидента

Форма отчета 22, относящаяся к статье 55-3 Закона о валютном контроле и контроле за внешней торговлей
本 邦 に あ る 不動産 又 は に 関 す る 権 利 の 取得 関 す る 報告 書
Отчетность о приобретении и приобретении прав собственности на недвижимость в Японии
http : // www.boj.or.jp/z/tame/t-redown2014/nregt22.pdf

Место подачи:
〒103-8660 日本 郵 便 株式会社 日本 橋 郵 便 私 箱 30 号 日本 銀行 国際 局 国際 為 法 手 続 き ル ー プ

Почтовый ящик 30, Почтовое отделение Нихонбаши, Японская почтовая компания, 103-8660
C / O Группа процедур Закона о контроле за внешней торговлей, Секция платежного баланса, Международный департамент, Банк Японии

Ссылка на: страницу веб-сайта Банка Японии: http://www.boj.or.jp/about/services/tame/t-redown2014.htm/#p05

Обязанность платить налоги после приобретения недвижимости в Японии

Если вы владеете недвижимостью в Японии, вы должны ежегодно платить налог на основные фонды и налог на городское планирование.Кроме того, если вы сдаете в аренду недвижимость, которой владеете и имеете доход от аренды, с дохода от аренды взимается подоходный налог, и вам необходимо подавать ежегодную налоговую декларацию.

Следовательно, если налогоплательщиком недвижимости является нерезидент Японии, необходимо назначить налогового агента, который выполняет процедуры от имени налогоплательщика (такие как получение документов из налоговых органов, уплата налогов, таких как налог на имущество , и заполнение налоговых деклараций по налогу на прибыль в Японии), а также для подачи Уведомления налогового агента районному директору налоговой инспекции.

Кроме того, если у вас есть квартира, вам необходимо ежемесячно вносить плату за управление, резервный фонд на ремонт и т. Д. Управляющей компании кондоминиума.

Мы здесь, в PLAZA HOMES, предоставляем полный спектр услуг, от найма арендаторов до различных услуг по ремонту, включая агентские услуги по различным платежам и налоговым платежам за недвижимость в Японии для владельцев, проживающих за границей. Для получения дополнительной информации см. Нашу веб-статью «Услуги по управлению недвижимостью в Токио, Япония».

Справочные ссылки
■ Налоги на недвижимость в Японии — объяснение налога на основные фонды и налога на городское планирование для неяпонцев
■ Подоходный налог с аренды недвижимости в Японии

Ссылки на другие рекомендуемые статьи

■ О поддержке покупки недвижимости иностранными резидентами
>> Онлайн-поддержка покупки недвижимости иностранцами, не проживающими в Японии

■ Как сдать в аренду жилую недвижимость
>> Консультации по сдаче в аренду вашей недвижимости в Токио

■ О том, как иностранцы могут создать и открыть компанию в Японии
>> Как начать бизнес в Японии

■ О покупке недвижимости инвестиционной компанией или частным лицом
>> Частное лицо VS корпоративное инвестиционное владение недвижимостью в Японии

Fee Simple Ownership: что это такое?

Плата за простое владение дает право домовладельцу полностью пользоваться собственностью, включая землю и любые сооружения, которые могут быть возведены на ней.Это ограничено только законами о зонировании, ограничениями в делах или подразделениях и соглашениями.

Это, безусловно, самая распространенная форма собственности в США, и большинство домов на одну семью подпадают под этот тип собственности. Закон признает простую комиссионную собственность наивысшей формой собственности на недвижимость.

Что такое простая плата за владение?

Концепция простого владения за плату восходит к феодальным временам. Когда-то был обычай для некоторых рабочих, например, рыцарей, владеть землей в обмен на услуги, которые они оказывали своим повелителям.Точно так же властители несли ответственность за защиту этих рабочих. Эти договоренности назывались «феодальными владениями». Термин «плата» происходит от слова «феодальное владение».

В конечном итоге эти земельные владения были упразднены. Осталось «простое» владение без каких-либо условий.

  • Альтернативное имя: Комиссионное владение, имущественное право собственности, абсолютное владение, простая абсолютная комиссия

Как работает вознаграждение за простое владение

Продолжительность платного простого владения не ограничена, и вы можете делать с недвижимостью все, что захотите, при условии, что вы не нарушаете закон или иным образом не ущемляете общественное благосостояние.Вы можете свободно использовать собственность, продавать ее, сдавать в аренду или оставлять своим наследникам.

Вы можете и, вероятно, будете облагаться налогом на стоимость собственности, но вы также можете установить обременения, такие как ипотека.

Однако другие законы могут ограничивать простую плату за владение. Ваша свободная воля к собственности не означает, что вы можете безнаказанно убить кого-то в своем подвале. Другие по-прежнему вправе наложить арест на имущество, если вы не уплатите налоги на имущество или если кредитор получит судебное решение против вас за деньги, которые вы должны.

Угрозы владению могут возникать независимо от того, как вы владеете титулом, но простое владение за плату обеспечивает максимальную защиту.

Типы вознаграждения Простое владение

Серая область различий лежит между простой отменяемой собственностью и простой абсолютной собственностью. Плата за простое аннулируемое владение встречается реже. Он предусматривает пять возможных ограничений:

  • Налогообложение
  • Выкуп или собственность, которая потенциально может быть возвращена государству
  • Выдающееся владение или право правительства конфисковать собственность в ее пользование
  • Полицейская власть
  • Соглашения или ограничения, определяющие, как собственность может и не может быть использована; заветы обычно заключаются предыдущим владельцем и переносятся.

Решение Верховного суда Evans v. Abney, решение 1970 г., часто приводится в качестве примера договорного ограничения в отношении простой аннулируемой собственности. Богатый сенатор оставил большой участок земли своему городу — Мейкону, штат Джорджия, — как часть своего плана владения. Акт о передаче земли городу содержал отменяемое ограничение, согласно которому земля, впоследствии превращенная в парк, могла использоваться только белыми людьми.

Спустя несколько лет это противоречило Закону о гражданских правах, и проблема в конечном итоге перешла к США.С. Верховный суд. Суд поддержал федеральный закон, согласно которому парк должен быть открыт для всех. Семья сенатора возражала и утверждала, что имущественный план сенатора больше не подлежал исполнению, как было написано в то время.

Верховный суд принял эту лазейку, постановив, что закон о наследстве — который регулировал имущественный план сенатора и его доверие — фактически превзошел Закон о гражданских правах. Земля вернулась семье сенатора.

Сравните это с платой за простое владение.Не было бы никаких проблем, если бы город владел титулом на землю таким образом. Мейкон был бы волен делать с этим пакетом все, что ему заблагорассудится. Согласно федеральному закону, парк был бы открыт для всех.

Комиссия за простое владение по сравнению с арендой

Некоторые люди хотят владеть своим домом, а другие с таким же удовольствием сдадут его в аренду. Другие предпочитают владеть кондоминиумом или таунхаусом. Простая плата за владение контрастирует с арендой, чтобы покрыть эти варианты.

Комиссия за простое владение Аренда на правах аренды
Предоставляет право собственности на объект Предлагает полный доступ к собственности, но не право собственности
Собственник может обременять имущество в залог по ссуде Арендатор не может обременять имущество
Собственник может передать имущество наследникам Арендатор не имеет права передавать имущество наследникам
Никаких ограничений, кроме действий, не предусмотренных законом Могут действовать ограничения собственников

Настоящая арендованная собственность дает вам полное право пользования и доступ к собственности, но на самом деле вы ею не владеете.Вы в полной мере пользуетесь помещением, но вы не владеете домом, когда сдаете его в аренду, поэтому вы не можете обременять его или оставлять его своим наследникам в своем завещании. И многие договоры аренды налагают ограничения на арендаторов, такие как запрет на размещение домашних животных. Когда срок аренды истекает, собственность возвращается владельцу.

Когда вы покупаете квартиру, вы покупаете определенную единицу, но не землю, на которой расположено все здание.

Право аренды на землю также может распространяться на землю. У вас может быть право возделывать определенные акры в течение определенного количества лет, но вы не будете пользоваться теми же свободами, которые были бы, если бы вы купили их напрямую и получили бы простое право собственности за плату.Это тоже работает как договор аренды.

Ключевые выводы

  • Комиссионная плата за простое владение обеспечивает собственнику полное пользование имуществом и контроль над ним.
  • Комиссионные простые владельцы могут обременять собственность в качестве обеспечения ссуды и могут завещать ее бенефициару в завещании, но им по-прежнему запрещается нарушать закон или местные условия в отношении собственности или внутри нее.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *