Договор о намерении заключить договор аренды: Соглашение о намерениях. Образец 2021 года

Содержание

Договор о намерениях | Консультации компании "РосКо"

Что представляет собой договор о намерениях? В чем его различия от предварительного договора? Обязательно ли его исполнять?

Прежде всего, отметим, что в гражданском законодательстве такая конструкция договора отсутствует, однако в соответствии с п.2 ст.421 ГК РФ стороны вправе заключить договор, не предусмотренный законом и иными правовыми актами (непоименованный договор).

Так, стороны могут закрепить свое желание о сотрудничестве в протоколе (соглашении, меморандуме, договоре). 
Такой договор (соглашение) чаще всего называют договором (соглашением) о намерениях. Соглашение о намерениях не влечет юридических последствий заключить основной договор (в отличие от предварительного договора), за исключением случаев, когда в договоре о намерениях содержатся признаки, характерные для предварительного договора.

При оценке судом того, является ли договор непоименованным, принимается во внимание не его название, а предмет договора, действительное содержание прав и обязанностей сторон, распределение рисков и т.д. (п.5 Постановление Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 г. №16 «О свободе договора и ее пределах»).

Важно!

То есть если стороны назвали соглашение договором о намерениях, то наполнили договор существенными условиями, характерными для предварительного договора, то суд переквалифицирует соглашение о намерениях в предварительный договор и, соответственно, может обязать стороны к заключению основного договора. 

Какие условия позволяют переквалифицировать договор о намерениях в предварительный?

Как уже было отмечено, договор о намерениях не содержит обязательств сторон и нет никаких жестких правил относительно его оформления.

В договоре о намерениях обычно приводится следующая информация: 


  • наименование контрагентов в соответствии с учредительными документами;

  • содержание договора о намерениях (например, организация встреч, этапы планируемого сотрудничества, ценовой диапазон на товары, работы, услуги и т.п.).


В отличие от соглашения о намерениях предварительный договор четко структурирован, имеет обязательные условия и содержит обязательства сторон.

И поскольку такое соглашение содержит конкретные обязанности сторон, то стороны должны их исполнить (п.1 ст.420, п.2 ст.421, ст.309 ГК РФ). 

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

Так, высшими судьями была рассмотрена следующая ситуация.

Компания обратилась в суд об обязании исполнить в полном объеме обязанности, принятые в протоколе о намерениях, а именно: совершить все необходимые действия в соответствии с протоколом о намерениях для заключения и регистрации долгосрочного договора аренды на 19,8 кв. м, на условиях типового договора аренды и на условиях по арендной плате, определенной независимым оценщиком, в том числе согласовать указанный договор аренды с Федеральным агентством по управлению государственным имуществом, Федеральным агентством научных организаций, а в случае необходимости - иными государственными инстанциями.

Компания занимает спорные помещения и вносит плату за их использование с 2004 года, то есть фактически является арендатором. По ее мнению, протокол о намерениях отвечает требованиям, предъявляемым к предварительному договору, поскольку содержит все необходимые условия. 

ДОСУДЕБНОЕ УРЕГУЛИРОВАНИЕ СПОРОВ

Важно!

Однако высшие судьи отметили, что протокол о намерениях не содержит существенного условия договора аренды (соглашения о размере арендной платы за помещение), а также обстоятельство несогласованности сторонами объекта договора аренды, ввиду определения лишь приблизительной площади помещения. Судьи также признают неосновательными доводы о фактическом пользовании помещением с 2004 года, поскольку данные обстоятельства не отменяют необходимость соблюдения требований к форме и содержанию договора аренды (Определение ВС РФ от 23.08.2017 г. №305-ЭС17-11160). 

Договор о намерениях (образец)

Образец договора о намерениях представлен ниже:

ДОГОВОР О НАМЕРЕНИЯХ

заключить договор купли-продажи

г. Москва                                                                                                           «14»февраля 2019 г.

Общество с ограниченной ответственностью «Лютик» в лице генерального директора Лютикова Нарцисса Федоровича, действующего на основании устава, с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Цветочек» в лице генерального директора Цветкова Венера Раиловича, действующего на основании устава, с другой стороны, совместно именуемые в
дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор (далее по тесту – Договор) о нижеследующем.

1. Стороны исходят из того, что их интересам соответствует обсуждение поставки пластмассовых изделий.

2. Стороны изъявляют намерение заключить договор купли-продажи сроком на один год.

3. Стороны намереваются обсудить график поставок пластмассовых изделий, диапазон цен на поставляемые изделия.

4. Для обсуждения проекта поставки пластмассовых изделий Стороны планируют провести несколько встреч до 20 ноября 2019 года.

5. Стороны назначают своих полномочных представителей для проведения консультаций и переговоров на предмет реализации предусмотренных настоящим договором договоренностей.

6. Настоящийдоговор не налагает на Стороны никаких юридических обязательств.

7. Подписи Сторон.

Общество с ограниченной ответственностью

«Лютик»

126009, г. Москва, ул. Новая Басманная, д.9/1

ИНН/КПП 725123436/770801001

р/с 40702810400000001234 в АКБ «Звездный»

к/с 30101810400000004253

БИК 044583222

ОГРН 1234567890124

Генеральный

директор  _______  Н.Ф.Лютиков

Общество с ограниченной ответственностью «Цветочек»

126009, г.Москва, ул. Новая Басманная, д. 20

ИНН/КПП 7708123456/770801001

р/с 40702810400000004525 в АКБ «Звездный»

к/с 30101810400000000222

БИК 044583222

ОГРН 1234567890123

Генеральный

директор  _______  В.Р. Цветков

Если в договоре о намерениях указать, что стороны в дальнейшем обязуются заключить договор купли-продажи, а также перечислить его существенные условия, то такой договор может быть признан предварительным договором. 

ЮРИДИЧЕСКИЕ УСЛУГИ С ROSCO!

Юристы «РосКо» всегда помогут разобраться во всех тонкостях законодательства

Составление договора юристом, цена которого доступна, станет гарантией отсутствия ошибок, охвата всех данных и соответствия закону. Они своими знаниями компенсируют стоимость услуги: составление и оформление договоров будет качественным, с учетом всех нюансов.

Важно!

Эксперты компании «РосКо» возьмут на себя разработку нового договора (в т.ч. договора о намерениях), пролонгацию «старого» договора, учитывая специфику вашего бизнеса, пожелания.

Наш юрист по заключению договоров сможет грамотно и с выгодой для Вас изложить условия соглашения и избежать правовые риски, возникающие из договоров.

Юристы «РосКо» обладают существенным опытом по составлению договоров, сопровождению сделок и судебных процессов.

Наши юристы по составлению договоров могут составить любой коммерческий договор между юридическими лицами (договор купли-продажи, поставки, аренды, подряда, об оказании услуг, займа, перевозки, хранения, поручения, комиссии, агентирования и пр.). 


Мы обладаем огромным опытом по составлению корпоративных, трудовых договоров и договоров в отношении объектов интеллектуальной собственности. 

Наша компания оказывает услуги по составлению и разработке договоров в Москве и обеспечивает их стабильно высокое качество и доступную стоимость.

Мы поможем сократить все перспективные риски, получить от контрагентов желаемые результаты и избежать неоднозначных толкований и «белых пятен».


Образец соглашения о намерениях заключить договор аренды, порядок оформления

Нередко после завершения переговоров стороны незамедлительно приступают к оформлению всех бумаг. Намного безопаснее и разумнее начать с образца соглашения о намерениях заключить договор аренды, отложив принятие окончательного решения.

Что это за соглашение

Такое соглашение оформляется в тех ситуациях, когда требуется зафиксировать предварительные договоренности, которые были достигнуты между сторонами. На это бывают разные причины.

Помимо аренды, необходимость может возникнуть, чтобы заявить о планах сотрудничества. Такая практика распространена среди бизнесменов, арендующих помещения для своих производственных нужд.

Предприниматели уделяют большое значение поиску таких площадей, на которых можно организовать торговлю или устроить склад. Чтобы стороны были уверены в том, что сделка состоится, принято подписывать данное соглашение.

Правовое регулирование

В законодательстве данное соглашение не регламентировано, но оно активно используется среди граждан.

Разбираясь в его юридическом статусе, окажется, что по своей сути оно сродни предварительному договору. Но к нему не применимы требования, имеющиеся у договора по гражданскому законодательству.

Суть документа

Документ является предварительным обязательством выполнить определенные функции, в нашем случае заключить арендный договор.

В нем описывается, по какому принципу планируется дальнейшее оформление документации. В частности, указываются сроки, когда стороны рассчитывают воплотить свои намерения в жизнь.

Подробные детали указывать не принято.

Чем отличается от предварительного договора

Несведущие люди могут легко перепутать данное соглашение с предварительным договором. Это будет ошибкой, ведь они совершенно разные.

Принципиальное отличие в том, что договор составляется по заранее известной структуре, она прописана на юридическом уровне. В нем детально указаны все базовые условия. Стороны гарантируют подписание основного договора через определенный период (указывается крайний срок для этого).

Соглашение призвано лишь зафиксировать стадию переговоров, которая достигнута в данный момент.

Что выгоднее заключать

Однозначно решить дилемму, вынесенную в подзаголовок, нельзя. Все зависит от целей и конкретной ситуации. Когда один из партнеров не до конца уверен в своих намерениях, выбор стоит сделать в пользу соглашения. Оно позволит зафиксировать определенный успех, достигнутый в переговорах, даст время подумать.

Если же партнер рассчитывает на гарантированное и скорейшее оформление документов, то рекомендуется остановиться на договоре. Здесь детально описана процедура, подписывающие стороны дают определенные гарантии того, что бумаги будут в результате оформлены.

Последствия подписания одного контракта вместо другого

Заключение договора, а не соглашения, может спровоцировать проблемы при оформлении основного контракта. Особенно если потребуется внести какие-то изменения. Даже учитывая, что у документа минимум юридических последствий. Однако из-за максимально расплывчатых формулировок появляется много маневров, чтобы интерпретировать все так, как удобно. В некоторых случаях это может стать фактором психологического воздействия.

Поэтому соглашение с юридической точки зрения является более щадящим вариантом. Ведь при этом никаких обязательств и гарантий стороны на себя не берут.

В договоре указывается не только сам предмет отношений, но и конечная дата подписания, базовые параметры, изменить которые весьма проблематично.

Обязательно ли исполнять соглашение

На законодательном уровне обязательства по исполнению такого соглашения не установлены. При возникновении подобной потребности есть возможность отказаться от выполнения любых обязательств, не понеся никаких потерь.

Правда, существует судебная практика, когда суды принимают решение считать соглашение значимой бумагой с юридической точки зрения. Такое происходит, когда присутствуют формальные приметы договора. К тому же суды придают особое значение, если для реализации документа в жизнь сторонами предпринимались конкретные действия, были понесены траты.

В такой ситуации есть вероятность, что будет решено принудить участников соглашения до конца исполнить свои намерения.

Для чего нужен документ

Данное соглашение необходимо, чтобы отметить достигнутые договоренности в конкретный момент. Помимо этого с его помощью удается установить шаги, которые стороны планируют выполнить, чтобы воплотить задуманное в жизнь.

Когда речь идет об отношениях между предпринимателями, это способствует повышению их ответственности, чаще приводит к воплощению задуманного в жизнь.

Само по себе соглашение не обладает правовой силой, фактически подписывающие его стороны не несут дополнительной ответственности.

Срок действия

Из-за того, что на законодательном уровне бумага не считается обязательной для оформления, предельных сроков официально не установлено. Стороны должны самостоятельно определить, на протяжении какого временного отрезка соглашение будет считаться действующим.

После истечения установленной даты участникам соглашения необходимо встретиться еще раз, чтобы продлить сотрудничество, заключив окончательный договор. В качестве альтернативы можно прекратить дальнейшее взаимодействие.

Кто имеет полномочия для составления

Документ, которому посвящена эта статья, оформляется без привязок к каким-то шаблонам. Это может сделать совершенно любой работник заинтересованной компании или физлицо. Чаще всего, такую задачу поручают юристу или делопроизводителю. Желательно, чтобы работник имел непосредственное отношение к тем функциям, которые будут указаны в соглашении.

При этом никаких строгих требований нет. Как правило, выбирают опытного и квалифицированного специалиста, которому доверяет руководство. Ему необходимо иметь представления о российском законодательстве в сфере гражданского права, без этих знаний составить документ будет непросто.

Как составить

Так как документ не имеет юридической силы, отсутствуют базовые требования, которые предъявляются при его составлении. У участников соглашения есть возможность формировать его по своему усмотрению. Они могут ориентироваться только на собственные потребности и представления о том, каким должен быть этот документ.

Достаточно того, чтобы по своей базовой структуре соглашение отвечало стандартам, существующим в отечественном делопроизводстве. Существуют определенные данные, которые должны в нем содержаться в обязательном порядке.

Видео о том, как составить документ:

Важные разделы

Стороны имеют право вносить в этот документ любые разделы, которые посчитают значимыми. В них могут быть зафиксированы определенные моменты или базовые требования, которые планируется исполнить.

Часто присутствуют следующие разделы:

  1. Название самого документа.
  2. Место подписания и дата, когда оно состоялось.
  3. Идентификация участников. Для граждан указать фамилию, имя и отчество, для юрлиц – полные данные организации, по которым ее можно идентифицировать (в том числе фактический и юридический адрес, место регистрации, как правило, используются сведения из устава).
  4. Объект, вокруг которого в будущем планируется заключение сделки.
  5. Подробное описание недвижимости с предполагаемой арендной ставкой.
  6. Базовые моменты, которые планируется сохранить в окончательном договоре, когда он будет заключаться.
  7. Сроки, в которые его планируют подписать.
  8. Ответственность, которую стороны понесут, если не выполнят условия сделки.
  9. Если вносится авансовый платеж или задаток, этот факт в обязательном порядке должен быть отражен в документе.
  10. Под соглашением представители расписываются.

Чем большее число перечисленных пунктов окажется отражено, тем больше шансов, что его признают официальной бумагой, наряду с договором.

Ключевые положения и участники сделки

Сторонами будущей сделки становятся физические или юрлица, подписавшие данный документ. Их именуют нанимателем и наймодателем.

Особые условия устанавливаются персонально. Например, если объектом соглашения является недвижимость, следует привести ее подробное описание.

Ключевые моменты составления

Учитывая интересы обеих сторон, составляется документ, который призван отразить их и оберегать права.

Важно, чтобы объект недвижимости был подробно описан. Чем детальнее это будет сделано, тем больше шансов, что суд признает его официальный статус.

Указываются технические параметры помещения, в частности:

  • точный адрес
  • площадь
  • количество этажей во всем здании, на каком конкретно этаже расположен данный объект
  • что имеется внутри (например, мебель, коммуникации)

Иногда дополнительно прикладывают техническую документацию. В ее качестве может выступать план, полученный из БТИ.

Обязанности наймодателя

Лицо, выступающее наймодателем, в рамках заключенного соглашения обязуется:

  1. Обеспечить нанимателю доступ в оговоренное помещение, чтобы он мог его использовать на определенных до этого условиях.
  2. Допускается прописать ответственность, которую может понести наймодатель, если не выполнит обещание в указанный срок.

О действиях сторон договора аренды смотрите видео:

Рекомендуется предусмотреть ситуации, которые могут воспрепятствовать исполнению договора, в том числе непреодолимой силы.

Обязанности нанимателя

Со своей стороны наниматель обязуется:

  1. Принять объект недвижимости во временное пользование, придерживаясь оговоренных ранее условий.
  2. Гарантировать своевременное внесение платежей.
  3. Поддержание помещения в надлежащем состоянии.

Дополнительно указываются возможные штрафные санкции в случае нарушения любого из пунктов.

Оформление

Каким образом оформить соглашение также решают сами участники, которые его подписывают. Например, не имеет принципиального значения распечатывать бумагу на компьютере или писать ее от руки. Точно также может быть использован обычный бланк А4 или фирменный бланк одной из компаний.

Обязательно соблюсти только условие, которое заключается в том, чтобы под документом поставили подписи официальные представители каждой из сторон. Как правило, это руководители или сотрудники, которых они официально уполномочили. Использование отпечатанных подписей или факсимильных автографов не допускается.

Если соглашение заключается с юридическим лицом, у которого есть печать организации, ее тоже стоит поставить на этом документе. Соглашение должно быть оформлено в двух экземплярах – по одному каждой из сторон.

Нужно ли регистрировать

Так как соглашение не имеет конкретной юридической силы, установленной на законодательном уровне, регистрировать его не нужно.

Образец соглашения о намерениях

Образец сразу даст полное представление о том, как должен выглядеть этот документ. Необходимо отметить, что в точности ориентироваться на него нет необходимости, так как допускается оформление соглашения в произвольном порядке.

Как защититься от ошибок

Стоит учитывать, что устные договоренности вообще не будут иметь юридической силы, поэтому документ должен быть составлен обязательно в письменном виде.

При подготовке соглашения во избежание разногласий в будущем рекомендуется придерживаться существующих образцов для подобных юридических документов.

Обязательно следует описать помещение, которое является объектом соглашения. Важно, чтобы его можно было однозначно идентифицировать. Если этого сделать не удается, это становится одной из самых распространенных и существенных ошибок.

По договоренности между сторонами прописывается срок, указываются права и обязанности каждого лица, участвующего в соглашении. Принимая во внимание все эти рекомендации, неприятностей при оформлении этого документа удастся избежать.

Гарантии для сторон сделки

Гарантии для сторон наступают только в случае заключения предварительного договора. В этом случае документ следует составить в соответствии с Гражданским кодексом, который требует, чтобы он был заключен в той же форме, что и основной договор. Поэтому уже на ранних стадиях следует придерживаться норм законодательства, описывающих требования к договорам аренды помещений.

Если речь идет только о соглашении о намерении, у сторон нет никаких гарантий. Исключение может быть сделано только в том случае, если суд решит признать юридическую силу документа.

Есть разница для уже построенного и строящегося здания

Основное отличие состоит в том, что при составлении соглашения на готовое здание в нем указываются все технические характеристики, по которым можно идентифицировать помещение, а также саму постройку, вносятся реквизиты, полученные при государственности регистрации права собственности.

Когда здание еще не достроено, фиксируются только те сведения, что есть об объекте в данный момент.

Какие риски могут быть

Основной риск, который существует, заключается в том, что соглашение не имеет юридической силы, поэтому стороны не несут никакой ответственности, если не исполнят взятые на себя обязательства.

Особенности документа между юридическими и физлицами

Такое соглашение может быть заключено не только между организациями, но и между физическим и юридическим лицом.

Никаких принципиальных отличий не будет. Документ также следует оформить в письменной форме, а нотариальная доверенность для него не требуется. Разница будет заключаться только в том, на каких основаниях будет идентифицирована каждая сторона.

Если физическому лицу достаточно предоставить сведения, указанные в общегражданском паспорте, то юрлицу потребуется приводить регистрационные данные компании или фирмы.

Соглашение о намерении заключить договор аренды – популярный документ на рынке недвижимости. Его оформление приобретает большое значение для предприятий и организаций, желающих на определенной стадии переговоров зафиксировать достигнутые договоренности.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Соглашение о намерениях, образец и пример составления

Термин “соглашение о намерениях” в Гражданском кодексе (ГК РФ) не найти. Хотя на практике это удобный инструмент. Документ, фиксирующий намерения сторон, можно использовать как «страховку» от недобросовестного поведения в будущем. Применяется соглашение о намерениях как самостоятельно, так и после получения уведомления о заключении договора или вступления в переговоры о будущей сделке.

Нормами ГК РФ урегулирован предварительный договор – его форма, содержание и последствия неисполнения. Соглашение о намерениях подлежит меньшей степени защиты. В частности, принудить заключить основной договор затруднительно. Но с 2015 г. есть нормы ст. 434.1 и 431.2 ГК РФ, которые можно использовать при обращении в суд в случае нарушения положений соглашения о намерениях. Если же соглашение о намерениях составлено с учетом норм ст. 429 ГК РФ (предварительный договор), то судебная защита может оказаться более эффективной.

О наиболее важных нюансах соглашения о намерениях мы расскажем ниже, а специальные вопросы можно задать дежурному юристу сайта.

Скачать образец:

  Ходатайство о дополнительном решении

Пример соглашения о намерениях

Соглашение о намерениях

 

г. Кемерово 11 апреля 2018 г.

Мы, нижеподписавшиеся,

Общество с ограниченной ответственностью «Сибириада», ОГРН 114945246813, место нахождения: 650015, Россия, Кемеровская область, г. Кемерово, ул. Заводская, 14, оф. 305, в лице директора Синюхина Константина Борисовича, действующего на основании Устава, именуемое «Сторона 1» с одной стороны,

Общество с ограниченной ответственностью «СпартаК», ОГРН 14568951364, место нахождения: 650153, Россия, Кемеровская область, г. Новокузнецк, ул. Ленина, 105, в лице представителя Иванова Аркадия Степановича, паспорт гражданина РФ серии 01 14 № 1946325, выдан Отделом внутренних дел г. Новокузнецка Кемеровской области 03.06.2005 года, код подразделения 425-315, адрес регистрации: Кемеровская область, город Новокузнецк, ул. Лазурная, д. 105, кв. 12, действующий на основании доверенности № 5 от 27.02.2018 года, именуемое «Сторона 2» с другой стороны

а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. Стороны руководствуются по существу настоящего Соглашения действующим законодательством Российской Федерации, прямо или косвенно регламентирующим отношения Сторон, учредительными документами Сторон, а также нормативно-правовыми актами, которые могут быть приняты компетентными органами в период действия настоящего Соглашения.
  2. Стороны пришли к соглашению, что их намерениям и интересам, производственному и финансовому потенциалу соответствуют установление долгосрочного и взаимовыгодного сотрудничества в области аренды земельных участков 42:31:38923:16, 42:31:38923:17, 42:31:38923:20, расположенных к пос. Таштагол Новокузнецкой области Кемеровской области.
  3. Сторона 2 с момента подписания настоящего Соглашения обязуется подготовить документацию и выполнить за свой счет следующие действия:

– подготовить межевой план каждого земельного участка,

– осуществить постановку на кадастровый учет каждого земельного участка

– заключить с уполномоченным органом договоры аренды земельного участка с правом передачи прав и обязанностей третьим лицам.

  1. Сторона 1 обязуется заключить со Стороной 2 договоры субаренды земельных участков в течение 10 рабочих дней после подписания Стороной 2 основных договоров аренды с уполномоченным органом. Срок, цена, обязанности Сторон устанавливаются договором субаренды по договоренности.
  2. Стороны обязуются не вмешиваться в оперативную деятельность друг друга.
  3. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента подписания и действует до 01 октября 2017 года. По окончании срока действия Соглашение утрачивает силу и не связывает Стороны обязательством.
  4. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному экземпляру для каждой из Сторон.
  5. Реквизиты сторон:

Директор ООО «Сибириада» К.Б. Синюхин

Представитель ООО «СпартаК» А.С. Иванов

Что такое соглашение о намерениях

Соглашение о намерениях применяется для фиксации воли сторон относительно какой-либо деятельности. Основной договор при этом не заключается по причине отсутствия возможности – обязательных документов, финансирования и др. или нецелесообразности.

При этом, если речь идет о конкретной сделке, к примеру, продаже автомобиля, недвижимости, иного товара, целесообразнее заключить именно предварительный договор, правильно описав предмет и иные существенные условия. А когда смыслом договоренности является закрепить волю сторон совместно действовать в определенной сфере – соглашение о намерениях.

В рамках подписанного соглашения о намерениях могут заключаться сделки разного вида. От поставки товара, агентского договора до купли-продажи объектов. Наличие соглашения о намерениях позволит использовать его в качестве доказательства по гражданским делам, подтвердить волю сторон, взыскать убытки или неустойку.

Как составить соглашение о намерениях

Поскольку речь идет о фиксации воли сторон, соглашение о намерениях оформляется в письменной форме. Документ содержит вводную часть, основную и реквизиты сторон.

В преамбуле (вводной части) документа указываются дата и место составления, наименование сторон и их идентифицирующие признаки – основной государственный регистрационный номер (ОГРН) для организации, ОГРНИП для индивидуального предпринимателя, паспортные данные для гражданина. От организации действует без доверенности только лицо, прямо указанное в Уставе (обычно это директор, председатель и т.п.). Полномочия иного лица (представителя организации) должны быть выражены в доверенности от юридического лица.

Основная часть документа закрепляет собственно намерения сторон: в какой сфере они планируют применить общие усилия, какая цель такого сотрудничества. Можно включить обязанности сторон, в том числе обозначить сроки заключения основного договора и условия, на которых он заключается. Ответственность указывается по усмотрению и договоренности сторон.

Реквизиты сторон соглашения о намерениях содержат, в том числе, подписи сторон с расшифровкой.

Судебная практика по ст. 434.1 и 431.2 Гражданского кодекса РФ только начинает складываться. Но стоит отметить, что наличие письменного соглашения о намерениях, в которых четко прописан предмет и цель, являются не только инструментом защиты прав при вероятном судебном разбирательстве, но и могут повлиять на деловую репутацию сторон.

Договор о намерениях – что это такое, как правильно составить, образец

Под договором о намерениях в российском правовом поле часто подразумевается предварительный договор. Таковой документ может подтверждать наличие воли сторон заключить основной договор и предусматривать ответственность за несоблюдение такового намерения. Рассмотрим, что такое договор о намерениях, чем он отличается от письма, протокола и соглашения о намерениях, а также как его составить.


Оглавление: 
1. Договор о намерениях и его отличия от соглашения, письма и протокола
2. Как составить договор о намерении, образец
3. Отдельные нюансы заключения договора о намерении

Договор о намерениях и его отличия от соглашения, письма и протокола

Понятие договора о намерениях является целиком и полностью тождественным предварительному договору. Правовое регулирование такового вопроса с точки зрения российского законодательства обеспечивается положениями ст. 429 ГК РФ. В частности, статья устанавливает основные права и обязанности сторон, участвующих в заключении предварительного договора, порядок реализации такового документа и его юридическую значимость.

Так, за отказ в заключении основного договора могут предусматриваться санкции, обозначенные в тексте предварительного договора, либо может быть направлен иск в суд с требованием принуждения к заключению основного договора.

Также, в деловой практике существуют и другие схожие документы, к которым относятся письма, протоколы и соглашения о намерении. Главное их отличие от договора о намерении заключается в том, что таковые документы могут устанавливать желание сторон заключить в будущем определенный договор, условия такового договора и последующего сотрудничества, однако, при этом, эти документы не имеют принудительной юридической силы.

Соответственно, привлечь к ответственности лицо за отказ от заключения основного договора можно исключительно на основании договора о намерениях, а не письма, протокола или соглашения.

В то же самое время, соглашения, письма и протоколы являются официальными деловыми документами и могут использоваться при судебных разбирательствах, например – для подтверждения и уточнения факта существования определенных договоренностей и иных нюансов. Но обязательной принуждающей юридической силой они не обладают.

Установленных форм для всех видов подобной предварительной документации не предусмотрено. Однако договор в любом случае должен иметь в себе определенные информационные моменты, в то время как соглашения, письма и протоколы могут составляться в абсолютно свободной форме.

Как составить договор о намерении, образец

Скачать образец договора о намерениях.

Составление договора о намерении заключить основной договор по большей части не регламентировано. В частности, как и для большинства других договоров, законодательно нет установленной обязательной формы.

В то же самое время, к предварительным договорам применяется ряд обязательных требований – как касающихся заключения договоров в целом, так и характерных исключительно для предварительных отношений. В целом, договор о намерении должен содержать следующие пункты:

  • Установочные данные сторон. К ним относятся ФИО физических лиц, либо наименование юридического лица вместе с фамилией и инициалами подписывающего его должностного лица.
  • Краткое описание будущего договора, который будет заключаться сторонами впоследствии. При этом должно быть четко указано, какого типа будет таковой договор, касательно какого характера сделки он будет заключаться, а также ряд иных нюансов. Нечеткая формулировка может привести к признанию договора ничтожным либо к последующим спорным ситуациям.
  • Сроки, необходимые для подписания основного договора. Этот пункт не является обязательным – если сроки заключения основного договора не указаны, считается что они составляют не более года с момента заключения предварительного документа.
  • Ответственность сторон и обеспечение договора. В тексте договора о намерении могут рассматриваться условия, при которых стороны рискуют быть привлечены к ответственности друг перед другом, характер таковой ответственности, обязанность выплаты неустоек или компенсаций. Кроме этого предварительный договор может подразумевать внесение авансового платежа или какого-либо иного обеспечения.
  • Подписи сторон и печати, если договор заключается с участием юридических лиц.

Важный факт

Предварительные договора заключаются в обязательном порядке в той форме, в каковой будет заключаться и основной договор. То есть если предварительный договор оформлен в простой письменной форме, то нотариальное заверение основного договора будет считаться недопустимым. Аналогичные требования применяются и в обратной ситуации.

Отдельные нюансы заключения договора о намерении

Чтобы договор имел юридическую силу, в его тексте в обязательном порядке должно быть прямое указание обязательств сторон заключить впоследствии основной договор. Если заключение последующего договора не предусмотрено, а в тексте будут лишь формулировки относительно обязанности или намерения начать ведение совместной деятельности, произвести закупку, без упоминания непосредственно заключения договора – таковой документ может быть признан не имеющим юридической силы.

Спорной ситуацией является и заключение договора о намерении, касающегося будущих сделок с недвижимостью. Действующее законодательство предусматривает обязательную регистрацию сделок с недвижимым имуществом в Росреестре. Однако в регистрации предварительного договора сотрудники такового органа отказывают.

Обоснование такового отказа заключается в том, что регистрации подлежат сделки с недвижимостью, которые касаются непосредственного приобретения или отчуждения права собственности на неё. Соответственно, регистрации в Росреестре должен подлежать лишь основной договор в таковой ситуации.

В целом, нарушение условий договора о намерении является основанием для подачи искового заявления в суд. При этом суд может постановить принудительно заключить основной договор. Решение суда по таковому вопросу может включать и конкретные формулировки договора, подлежащего заключению между сторонами.

Загрузка...

Соотношение предварительного договора и договора о намерении Текст научной статьи по специальности «Право»

Право

Вестник Нижегородского университета им. Н.И. Лобачевского,2016, № 3, с. 153-156

153

УДК 347.44

СООТНОШЕНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА И ДОГОВОРА О НАМЕРЕНИИ

© 2016 г. А.В. Петухова

Нижегородский государственный университет им. Н.И. Лобачевского, Н. Новгород

[email protected]

Поступила в редакцию 31.05.2016

Основу гражданского оборота составляют сделки, а значит, основная задача для законодателя -обеспечить действенный механизм формирования добросовестного поведения субъектов гражданских правоотношений. Для согласования условий будущего договора стороны могут подписать предварительный договор, соглашение (протокол, договор) о намерениях. Однако между этими формами соглашений существует принципиальная разница, которая может отразиться на возможности защитить интересы сторон в судебном порядке.

Ключевые слова: протокол о намерении, предварительный договор, договор, гражданские споры.

Федеральным законом от 08.03.2015 г. № 42-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса РФ» были внесены поправки, вступившие в законную силу с 01 июня 2015 года. Данные поправки сделали механизм применения предварительного договора более эффективным.

Существуют различные ситуации, когда сторонам приходится согласовать основные условия будущей сделки в преддоговорном порядке. Еще К. Победоносцев отмечал: «Заключение договора бывает результатом предварительного переговора, за которым, наконец, следует соглашение воли; на это приготовление к нему требуется некоторое время», «таким образом, окончательному соглашению двух воль может предшествовать целый ряд переговоров» [1].

В этом случае можно использовать соглашение (договор или протокол) о намерении или предварительный договор.

Важно помнить, что Гражданский кодекс РФ содержит законодательное закрепление только конструкции предварительного договора (статья 429 ГК РФ). Именно предварительный договор является тем инструментом, который способен обеспечить гарантии заключения договора в будущем.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен быть заключен в форме, установленной для основного договора. В случае если форма основного договора не установлена, то предварительный дого-

вор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

С 1 июня 2015 года внесены изменения, согласно которым предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. Таким образом, законодатель отказался от необходимости в предварительный договор включать положения о существенных условиях договора, так как отсутствие данных о них и приводит к необходимости для сторон заключать предварительный договор.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона на основании п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ вправе в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательств по заключению договора обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

С 1 июня 2015 г. вступили в законную силу положения, согласно которым в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную

силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Соглашение (договор, протокол) о намерении как форма договора не предусмотрено нормами гражданского законодательства, поэтому у сторон нет возможности определить обязательные реквизиты, содержание и проч. Данные условия устанавливаются сторонами самостоятельно исходя из конкретных обстоятельств дела. На практике подобного рода соглашения составляются в процессе деловых переговоров и фиксируют сам факт наличия договоренности сторон.

Если обратиться к нормам Гражданского кодекса, то согласно статье 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязаны согласовать только два условия: предмет основного договора и срок для его подписания.

Важно помнить, что предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества (работ или услуг). Так, например, О.П. Шевченко в своей работе «Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры?» отмечает: «Предметом предварительного договора купли-продажи является не покупка квартиры как таковой, а лишь намерение сторон в будущем заключить основной договор купли-продажи. Соответственно, не может быть гарантий получения уже оплаченной покупателем квартиры. Суд не может признать право собственности на квартиру, так как договор не содержит обязательства продавца передать квартиру покупателю. Если же покупатель обратится в суд с иском о понуждении заключения основного договора купли-продажи, то велика вероятность подачи встречного иска о признании предварительного договора купли-продажи квартиры недействительным или незаключенным» [2]. Подобные вопросы возникают и относительно аренды недвижимости, находящейся на стадии строительства. Еще в 2001 г. Президиум ВАС1 указал, что предназначения договора аренды и предварительного договора аренды различны. Если первый призван регулировать отношения с имуществом, то второй сделкой с недвижимостью не является. Предмет предварительного договора - обязательство сторон по поводу заключения будущего договора. На данном основании Президиум ВАС сделал вывод, что такой договор не подлежит

государственной регистрации и имеет юридическую силу. Что касается срока, то он тоже должен быть четко оговорен в договоре. Так С.В. Манохова указывает: «Нередко судьи указывают на нечеткое установление срока, в который должен быть заключен договор аренды (когда, например, вместо конкретной даты обозначено определенное событие - основной договор аренды будет заключен с даты государственной регистрации права собственности на объект недвижимости). В этом случае есть риск, что арбитры посчитают, будто в договоре такой срок не предусмотрен, следовательно, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора» [3].

С 1 июня 2015 года в предварительном договоре содержится лишь указание на то, что в будущем в основной сделке стороны определят существенные условия сделки (без указания таковых в предварительном договоре). В дальнейшем изменить основные условия (предмет договора) они смогут только по обоюдному решению.

В свою очередь, соглашение о намерениях должно содержать наименование сторон, перечень необходимых действий сторон (фактически их основные права и обязанности), правовой результат, который должен быть достигнут в результате совершения данных действий. Такой документ может содержать условия о действиях большого количества участников (более двух), а значит, может быть подписан всеми договаривающимися сторонами.

По общему правилу, соглашение о намерениях содержит наименования договаривающихся сторон, декларируемые ими цели, перечень действий, направленных на согласованный сторонами результат, и требования, предъявляемые сторонами к таким действиям. Как и в любом двустороннем документе, в соглашении (договоре) о намерениях должны быть подписи договаривающихся сторон. Состав лиц, участвующих в подписании протокола о намерениях, определяется исключительно волей сторон и той деятельностью, которую предполагают вести контрагенты. В законодательстве не установлено никаких препятствий к тому, чтобы заключать соглашения о намерениях более чем между двумя партнерами.

Таким образом, из положений действующего законодательства следует, что предварительный договор может содержать единственное обязательство сторон - заключить основной договор в будущем. При этом основной договор должен быть заключен на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Соглашения же о намерениях, не отвечающие требованиям, предъявляемым законода-

Соотношение предварительного договора и договора о намерении

155

тельством к предварительным договорам, подлежат лишь добровольному исполнению. Здесь не будут содержаться те условия, которые позволят с точки зрения законодательства квалифицировать его в качестве предварительного. Значит, принудить к заключению и исполнению договора стороной невозможно даже через суд. В этом заключается главное отличие соглашений (договоров, протоколов) о намерениях от предварительных договоров.

Несмотря на то что соглашение о намерениях не может по российскому гражданскому законодательству считаться договором, заключаемым в соответствии с предъявляемыми законом требованиями и само по себе не влечет правовых последствий, субъекты предпринимательской деятельности нередко придают ему определяющее значение, рассматривают его как полноценный договор. На практике имеют место факты обращения в арбитражные суды сторон соглашений о намерениях в связи с невыполнением их контрагентами данного соглашения. При рассмотрении таких заявлений арбитражные суды вынуждены разрешать спор исходя из фактически сложившихся отношений без учета условий упомянутого соглашения [4].

При определенных условиях соглашение о намерениях могут быть квалифицированы судами в качестве предварительных договоров.

Такими условиями являются указание на пред-

2

мет соглашения, сроки и иные условия .

Также существует и обратная практика, когда договор сторонами назван предварительным, однако суд в процессе дал заключение о том, что данный договор не отвечает установленным законом требованиям. Например, согласно Постановлению Пленума ВАС РФ, «если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном договоре установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате .

Для обращения в суд сторонам необходимо доказать следующие обстоятельства:

- Обязанность заключить сделку возникла в силу закона или иного договора. Соответственно сторонам необходимо привести конкретную норму закона или положение договора.

- Нужно доказать факт нарушения прав, уклонения от заключения договора стороной, то есть возможность нарушения прав сторон уклонением от заключения договора.

Срок заключения сторонами основного договора должен быть указан в предварительном договоре. Однако если такой срок сторонами не определен, действует презумпция, согласно которой основной договор подлежит заключению в течение одного года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ). Во всех случаях срок заключения основного договора остается существенным условием предварительного договора: либо этот срок устанавливается сторонами, либо он признается равным одному году с момента заключения предварительного договора. Правовым последствием истечения срока, предусмотренного предварительным договором для заключения основного договора, является прекращение обязательств, возникших из пред-

4

варительного договора .

Если же в соглашении указывается на намерение сторон в будущем обсудить проект договора, то такое соглашение не может быть квалифицировано как предварительный договор, поскольку оно не порождает возникновение обязанностей сторон заключить в будущем основной договор .

Таким образом, введение новых правил в правила о предварительном договоре будут способствовать обеспечению гарантированной юридической связи между сторонами договора до заключения основного договора, возможности принудительного требования исполнения условий, а также отсрочению обсуждения ее существенных условий.

Примечания

1. Информационное письмо ВАС от 16.02.2001 г. / № 59 « Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними» // Вестник ВАС РФ, 2001. № 4.

2. См., например, Постановление ФАС Московского округа от 12.03.2010 № КГ А-40/14547-09 // СПС «Консультант Плюс».

3. Определение Верховного Суда РФ от 08.12.2015 г. № 5-КГ15-165 (Судебная коллегия по гражданским делам) // СПС «Консультант Плюс».

4. Постановление Арбитражного суда ЗападноСибирского округа от 22.12.2014 г. № Ф04-12663/2014) // СПС «Консультант Плюс».

5. Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2014 г. № 05АП-9520/2014 // СПС «Консультант Плюс».

Список литературы

1. Победоносцев К. Курс гражданского права. Ч. 3. Договоры и обязательства. СПб., 1896. С. 109.

2. Шевченко О.П. Каковы гарантии и риски заключения предварительного договора купли-продажи квартиры? // Электронный журнал «Азбука права». 19.05.2016.

3. Манохова С.В. Если торговый центр еще не введен в эксплуатацию: правовые вопросы // Торговля: бухгалтерский учет и налогообложение. 2015. № 10.

4. Шевченко Е.Е. Заключение гражданско-правовых договоров: проблемы теории и судебно-арбитражной практики. М.: Инфотропик Медиа, 2012. 312 с.

5. Егорова М.А. Переговоры о заключении договора (комментарий к ст. 7 434.1 ГК РФ) // Право и экономика. 2015. № 12. С. 22-28.

6. Илюшина М.Н. Предварительный договор в новеллах ГК РФ: новое содержание и новые регулятивные возможности для договоров купли-продажи жилых помещений // Семейное и жилищное право. 2016. № 1. С. 36-40.

7. Спор о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства в виде квартиры (на основании судебной практики Московского городского суда) // Электронный журнал «Помощник адвоката». 2016.

THE RELATION BETWEEN A PRELIMINARY AGREEMENT AND A LETTER OF INTENT

A.V. Petukhova

Civil turnover is based on transactions, therefore the legislator's main task is to provide an effective mechanism for ensuring that the subjects of civil relations act in good faith. To agree the terms of their future contract, the parties may sign a preliminary agreement or a letter (protocol, agreement) of intent. However, there is a fundamental difference between these forms of agreements that may affect the ability to protect the parties' interests in court.

Keywords: letter of intent, preliminary agreement, contract, civil disputes.

References

1. Pobedonoscev K. Kurs grazhdanskogo prava. Ch. 3. Dogovory i obyazatel'stva. SPb., 1896. S. 109.

2. Shevchenko O.P. Kakovy garantii i riski za-klyucheniya predvaritel'nogo dogovora kupli-prodazhi kvartiry? // Ehlektronnyj zhurnal «Azbuka prava». 19.05.2016.

3. Manohova S.V. Esli torgovyj centr eshche ne vveden v ehkspluataciyu: pravovye voprosy // Tor-govlya: buhgalterskij uchet i nalogooblozhenie. 2015. № 10.

4. Shevchenko E.E. Zaklyuchenie grazhdansko-pravovyh dogovorov: problemy teorii i sudebno-arbitrazhnoj praktiki. M.: Infotropik Media, 2012. 312 s.

5. Egorova M.A. Peregovory o zaklyuchenii dogovora (kommentarij k st. 7 434.1 GK RF) // Pravo i ehkonomikа. 2015. № 12. S. 22-28.

6. Ilyushina M.N. Predvaritel'nyj dogovor v novellah GK RF: novoe soderzhanie i novye regulyativnye vozmozhnosti dlya dogovorov kupli-prodazhi zhilyh pomeshchenij // Semejnoe i zhilishchnoe pravo. 2016. № 1. S. 36-40.

7. Spor o priznanii prava sobstvennosti na dolyu v ob"ekte nezavershennogo stroitel'stva v vide kvartiry (na osnovanii sudebnoj praktiki Moskovskogo gorodskogo suda) // Ehlektronnyj zhurnal «Pomoshchnik advokata». 2016.

Соглашение о намерениях. Образец и бланк для скачивания 2021 года

Можно сколько угодно искать понятие «соглашение о намерениях» в ГК или ГПК РФ, но так его и не найти, поскольку российское законодательство, вместо термина «соглашение о намерениях» применяет понятие «предварительного договора».

Файлы в .DOC:Бланк соглашения о намеренияхОбразец соглашения о намерениях

Происхождение термина

Во всех странах с развитым договорным правом существует понятие договора о намерениях. Российская Федерация в этом случае – не исключение, хотя в законодательстве РФ этот термин звучит как «предварительный договор».

Общепринятая договорная терминология проникла в обиход россиян, и именно так появились не подкрепленные законодательно соглашения о намерениях. В юриспруденции это называется «нео-юстицией» и следует думать, что законодательная инициатива в скором времени введет в ГК РФ понятие договора о намерениях вместо предварительного договора.

Смысл соглашения

Интернет раз за разом плодит длинные статьи, в которых подробно описывается процедура заключения соглашения о намерениях, то есть заключение между двумя сторонами акта, который для закона не существует.

Поэтому в рамках данной статьи мы будем говорить только о том, что существует реально, то есть о предварительном договоре.

Сразу скажем, что предварительный договор – это не обязательство сторон. Это закрепленное на бумаге намерение сторон в будущем совершить определенные действия, например, заключить договор купли-продажи квартиры или аренды земельного участка.

То есть стороны фиксируют и таким образом резервируют друг за другом потенциальные договорные отношения.

Еще одним крупным заблуждением является распространенное мнение о том, что предварительный договор – это гарантия осуществления сделки. Это не так. Никакое намерение не может быть обязательным. То есть любая из сторон может передумать заключать в будущем сделку.

Именно поэтому предварительный договор так часто бывает сопряжен с договором задатка, который либо возвращается в двойном размере, либо остается у потенциального продавца в случае отказа сторон от заключения сделки.

Если бы предварительный договор, то есть договор о намерениях имел хоть какую-то обязательную силу, законодательство не предусмотрело бы компенсацию одной стороне в случае отказа другой стороны от совершения сделки.

Таким образом, соглашение о намерениях – это всего лишь проект возможной сделки, не обязывающий стороны заключить эту сделку. Однако в предварительном договоре есть некоторый смысл. Например:

  • он дает сторонам хотя и не гарантию, но некоторую убежденность, что сделка осуществится;
  • он дает сторонам возможность подготовиться к сделке в надежде, что у контрагента серьезные намерения;
  • он служит проектом для будущего основного договора, поскольку предварительный договор включает в себя все основные показатели будущей сделки;
  • он дает возможность сторонам на легальных основаниях ознакомиться с документацией друг друга. Так, покупатель может проверить документы на квартиру, а продавец выяснить, не является ли покупатель мошенником.

Относительно каких намерений может быть заключен договор

Принято считать, что предварительный договор может быть заключен в отношении материальных объектов или услуг.

Вряд ли это можно считать правильным, поскольку договор, не порождающий обязанностей, в идеале может заключаться по поводу чего угодно, тем более что при отсутствии взаимообязательств договор не может быть обжалован, оспорен или опротестован. Образно говоря, по договору о намерениях контрагенты вполне могут договориться о покупке пирамиды Хеопса.

Объединение с договором задатка

Договор задатка – это еще один способ закрепить намерение, поэтому задаток часто объединяется с договором о намерениях в единое целое – предварительный договор с задатком.

Задаток гарантирует контрагентам хотя бы частичную компенсацию возможных затрат и потерь времени в случае отказа одной из сторон от совершения сделки.

Так, в случае отказа продавца он будет обязан вернуть покупателю задаток в двойном размере. В случае отказа покупателя задаток ему возвращен не будет.

Составляем соглашение

Еще раз повторим, что предварительный договор является аналогом основного договора. Сразу уточним, что договор – это не обязательно многостраничный текст с множеством пунктов и подпунктов.

Договор – это отражение договоренности сторон, а договоренность не обязана быть оформлена на уровне международного контракта. Поэтому договор может быть вполне кратким. Главное, чтобы он четко отвечал на вопрос кто, кому, сколько, за сколько и когда должен сделать, продать, построить и т.д. Эти вопросы относятся к существенным условиям сделки, и без них любой договор будет ничтожным.

Что же касается предварительного договора, то по общему правилу он должен содержать в себе примерно всё то же самое, что и основной договор, с существенной оговоркой, что сделка планируется на будущее, и стороны фиксируют свои намерения.

Помимо этого предварительный договор должен содержать в себе сведения о том, когда именно контрагенты намерены заключить основной договор. При желании можно воспользоваться имеющимся на нашем сайте типовым шаблоном договора о намерениях.

По общим правилам предварительный договор о намерениях включает в себя следующие сведения:

  • наименование контрагентов, намеревающихся совершить сделку;
  • предмет договора, то есть то, о чем заключается договор – о продаже конкретной квартиры, о предоставлении определенных услуг и т.д.

Поскольку предварительный – аналог основного, то предмет договора должен быть описан детально. Если речь идет о квартире, то должен быть указан адрес, площадь, количество комнат и основные характеристики;

  • цена, о которой стороны договорились;
  • предполагаемая дата сделки;
  • сведения о задатке, если задаток имеет место.

Ходит множество слухов об опасности подписания договора о намерениях, в силу которого якобы людей через суд обязывали заключить невыгодный договор. Не стоит уделять этим слухам внимание. Ни один суд в мире не может запретить контрагентам отказаться от намерений.

Дополнительно заметим, что договор о намерениях, как не содержащий в себе обязывающих условий, не нуждается в нотариальном удостоверении, даже если закон предусматривает это для основных договоров подобного типа.

29760/02-89-355 - Архив судебных решений

от 22 ноября 2002 года Дело N А40-29760/02-89-355

Арбитражный суд рассмотрел дело по иску Департамента имущества города Москвы к ГУП "Оптово-посредническая хозрасчетная фирма "Лескомплект", 3-е лицо ГП ДЭЗ ТУ "Мещанское" о встречном иске ГУП "Оптово-посредническая хозрасчетная фирма "Лескомплект" об обязании Департамента имущества города Москвы заключить договор аренды, установил:

Департаментом государственного и муниципального имущества города Москвы предъявлен иск к ГУП "Оптово-посредническая хозрасчетная фирма "Лескомплект" о выселении ответчика из нежилого помещения общей площадью 757,2 кв.м, расположенного по адресу: Москва, ул.Щепкина, д.9, стр.1 в связи с прекращением договора аренды.

К участию в деле привлечено в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ГП "ДЭЗ ТУ "Мещанское".

На основании ст.48 АПК РФ была произведена процессуальная замена истца на Департамент имущества города Москвы.

ГУП "Оптово-посредническая хозрасчетная фирма "Лескомплект" предъявила к Департаменту имущества города Москвы встречный иск об обязании заключить договор аренды на вышеуказанные площади. Встречное исковое заявление рассматривается вновь на основании постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 28.03.2002 N КГ-А40/1605-02 и в связи с отменой постановления арбитражного суда апелляционной инстанции г.Москвы от 04.09.2002, определения суда первой инстанции от 30.05.2002 по делу N А40-29760/01-59-355 о прекращении производства по встречному иску.

При новом рассмотрении встречного иска кассационная инстанция указала на то, что подлежат исследованию вопросы, имеющие существенное значение для разрешения спора, а именно:

Арендатор, защищая свое право на возобновление договора аренды в судебном порядке, для обоснования своих требований обязан представить документы, подтверждающие намерение арендодателя сдать другому арендатору имущество, ранее находившееся у него в аренде по договору, срок которого истек, или передачу этого имущества в аренду другому арендатору. Истец по встречному иску должен доказать, что он не нарушал условий договора аренды, дать согласие возобновить договор аренды при тех условиях, на которых арендодатель заключил или предполагал заключить договор аренды с другим арендатором.

Кроме того, кассационная инстанция указала, что подлежат проверке доводы ГУП ОПХФ "Лескомплект" о том, что от него приняты документы на пролонгацию договора - письма (л.д.34 и 122, т.1), в которых сообщается о том, что проект договора и расчет арендной платы находятся у арендодателя и балансодержателя на подписи.

При новом рассмотрении истец по встречному иску, настаивал на своих исковых требованиях, ссылаясь на основания, изложенные во встречном иске и дополнительно ссылаясь на то, что арендодателем была направлена оферта с предложением заключить договор - письма от 24.12.2001 N 01/24585, от 07.09.2001 N 01/16677-з (л.д.34, 122 т.1) и уточнил, что просит обязать ДГМИ г.Москвы заключить договор, полученный им от ДГМИ г.Москвы (л.д.123-131, т.1). Истец заявил также о том, что намерения арендодателя продлить арендные отношения выражались в конкретных действиях: истцу был выдан бланк договора аренды для подписания.

Ответчик по встречному иску - Департамент имущества города Москвы против удовлетворения исковых требований возражал, ссылаясь на то, что им был направлен отказ от пролонгации договора аренды, на то, что ответчиком условия договора аренды исполнялись ненадлежащим образом, а также на то, что у арендодателя отсутствуют намерения сдавать спорное имущество в аренду, так как собственник распорядился спорное помещение передать в оперативное управление Московскому городскому объединению архивов, о чем принято постановление Правительства Москвы от 07.05.2002 N 334-ПП. Кроме того, ответчик заявил о том, что бланк договора аренды, выданный истцу, был никем не подписан и в нем не был указан предмета договора - площадь помещений и цена договора.

Изучив материалы дела, выслушав доводы представителей сторон, суд считает, что исковые требования по встречному иску удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

В соответствии со ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, а в соответствии с ч.2 ст.433 договор, по которому предусматривается передача имущества, считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества. Форма договора аренды помещения определена ст.651 ГК РФ - он заключается в письменной форме, путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами.

Поскольку всех существенных условий договора аренды в письмах, которые истец считает офертой, не указывается, приема-передачи имущества не осуществлялось и единого документа сторонами не подписано, суд не может согласиться с доводами заявителя о том, что договор аренды заключен посредством направления оферты и ее акцепта. Кроме того, истцом не представлено доказательство соблюдения им правил ст.438 ГК РФ.

Во встречном исковом заявлении истец ссылается на то, что он вправе требовать заключения договора аренды на новый срок на основании ст.ст.610, 621 ГК РФ, так как является добросовестным арендатором.

В соответствии со ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

В обоснование того, что истец (арендатор) намеревался продлить договор аренды от 30.01.96 N 1-84/96, суду представлено письмо от 28.12.2000 N 01/29 (л.д.31, т.1)

Поскольку срок договора аренды N 1-84/96 от 30.01.96 истекал 01.01.2001, направление арендодателю письма о намерении продлить договор за три дня до окончания срока нельзя признать разумным.

Кроме того, арендодателем было направлено арендатору письмо от 21.12.2000 N 646ув00 о непролонгации договора аренды.

Дальнейшая переписка велась сторонами уже после истечения срока договора аренды. Так, письмо от 07.09.2001 N 01/16677-з (л.д.34, т.1), об исследовании которого указала кассационная инстанция, не содержит сведений о намерении арендодателя заключить договор, оно лишь сообщает, что пакет документов на пролонгацию договора аренды находится на рассмотрении. Намерение рассмотреть пакет документов не подтверждает намерения заключить договор.

Из письма от 24.12.2001 N 01/24585 (л.д.122, т.1), также не усматривается безусловного намерения арендодателя заключить договор аренды - в нем сообщается, что документы находятся на исполнении и проект договора выдан для подписания арендатором и балансодержателем. Подписание проекта договора является подтверждением того, что одна из сторон согласна с его условиями, и при отсутствии такого согласия вопрос о заключении договора не может рассматриваться другой стороной. Таким образом, то, что истцу был выдан проект договора для подписания, не может расцениваться, как намерение заключить договор, так как был фактически выдан бланк договора - не подписанный арендодателем. Кроме того, в выданном проекте (бланке) не были указаны площади помещений и стоимость аренды, т.е. фактически отсутствовали существенные условия договора. С учетом вышеизложенного, конклюдентных действий со стороны арендодателя не усматривается.

Исследуя вопрос о наличии у истца преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, суд также не усматривает правомерности требования истца о заключении договора аренды, так как им не представлены доказательства, что арендодатель намеревается сдать спорное помещение другому арендатору. Суду представлены доказательства отсутствия намерения арендодателя сдавать спорные помещения в аренду - Правительство Москвы своим постановлением от 07.05.2002 N 334-ПП передало спорные помещения в оперативное управление (л.д.90, т.2).

Таким образом, отсутствуют условия для реализации преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Кроме того, как следует из имеющихся в деле материалов, истец не исполнял своих обязанностей по договору аренды надлежащим образом - им допускались нарушения во внесении арендной платы, (л.д.53-55, т.1).

На основании вышеизложенного нарушения прав ГУП "Оптово-посредническая хозрасчетная фирма "Лескомплект" по основаниям, изложенным во встречном иске, не усматривается.

Руководствуясь ст.ст.12, 421, 432, 433, 438, 610, 621, 651 ГК РФ, а также ст.ст.64, 67, 132, 170, 257, 259, 273, 276, 289 АПК РФ, суд решил:

Во встречном иске ГУП "Оптово-посредническая хозрасчетная фирма "Лес-комплект" об обязании Департамента имущества города Москвы заключить договор аренды на нежилое помещение общей площадью 757,2 кв.м, расположенное по адресу: Москва, ул.Щепкина, д.9, стр.1 отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца и в порядке кассационного производства в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Дата изготовления мотивированного решения 22.11.2002.

Судья
...

     
     
     
Текст документа сверен по:
рассылка
     

Бесплатное письмо о намерении сдать жилую недвижимость в аренду - PDF

Письмо о намерениях аренды жилого помещения используется для демонстрации желания потенциального арендатора подписать имеющий обязательную силу договор аренды. Письмо о намерениях обычно составляется домовладельцем и выдается заявителям на аренду, которые проявляют интерес к аренде жилой недвижимости. Письмо проинформирует заявителя о важных условиях аренды и укажет дату, до которой эти условия должны быть приняты. Если заявитель сочтет условия аренды подходящими, он может подписать и вернуть документ арендодателю, тем самым подтверждая свое намерение подписать формальное соглашение.

Договор аренды жилого помещения - это юридический документ, в котором изложены в письменной форме условия аренды, согласованные между арендодателем и арендатором. Среди этих условий будет срок аренды, который обычно составляет один (1) год, хотя краткосрочные контракты и помесячная аренда также довольно распространены. Жильцы будут обязаны вносить платежи в срок, указанный в договоре аренды, чтобы избежать штрафов за просрочку платежа или возможного выселения. Если арендатор не выполняет свои требования к аренде, домовладелец может прекратить аренду и инициировать процедуру выселения в суде.Обратите внимание, что всегда следует ссылаться на законы штата, прежде чем пытаться преждевременно расторгнуть договор аренды.


Договор аренды жилого помещения

Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx), OpenDocument

ДОКЛАД О НАМЕРЕНИЯХ ЖИЛОЙ АРЕНДЫ

Дата вступления в силу: 14 мая 2019 г.

RE: Намерение сдать в аренду жилую недвижимость

Это письмо о намерениях сдать в аренду жилую недвижимость («Письмо о намерениях») представляет собой основные условия не имеющего обязательной силы соглашения между Арендатором и Арендодателем.После составления этого письма о намерениях может быть заключено официальное соглашение в интересах участвующих сторон.

I. Арендатор : Конни Догерти («Арендатор»).

II. Арендодатель : Шариф Африн («Арендодатель»).

III. Адрес помещения : 1234 Fake St. unit 101, Джефферсон-Сити, штат Миссури, 65101 («Помещения»).

IV. Срок аренды : Срок аренды составляет фиксированный период, начинающийся 1 августа 2019 года и истекающий 1 августа 2020 года.

V. Базовая арендная плата : Базовая арендная плата в размере семи сотен долларов (700 долларов США) должна выплачиваться ежемесячно 1 числа каждого месяца с первым платежом до или после начала аренды («Базовая арендная плата»).

VI. Расходы : В дополнение к Базовой арендной плате Арендатор должен оплачивать следующие ежемесячные расходы: Электричество и газовое отопление.

Арендодатель обязан оплачивать следующие ежемесячные расходы: Все прочие расходы, связанные с Помещением.

VII. Просроченная аренда : Если Арендатор не уплатит Базовую арендную плату в течение более чем 15 дней после наступления срока платежа, может взиматься плата за просрочку в размере пяти долларов (5 долларов США) каждый день до тех пор, пока не будет выплачена просроченная сумма.

VIII. Залог : Залог в размере двухсот долларов (200 долларов США) должен быть внесен до или после подписания договора аренды.

IX. Субаренда : Арендатор не может передавать Помещение в субаренду без предварительного письменного согласия Арендодателя.

X. Меблировка : Арендодатель обставит Помещение следующими предметами: Нет.

XI. Приборы : Арендодатель предоставляет в Помещение следующие приборы для использования Арендатором: Холодильник, плита, стиральная машина, сушилка.

XII. Парковка : Арендодатель предоставляет 1 парковочное место Арендатору за плату в размере Нулевых долларов (0 долларов США).

XIII. Домашние животные : Арендатор имеет право на 2 домашних животных в Помещении.Разрешены следующие виды домашних животных: кошки, собаки, небольшие животные в клетках.

XIV. Прекращение аренды : Арендатор имеет право прекратить аренду, уведомив Арендодателя не менее чем за 90 дней.

XV. Дополнительные положения : Арендатор может использовать подвальное хранилище для хранения личных вещей во время их аренды.

XVI. Валюта : все упоминания валюты или использование значка «$» должны относиться к доллару США.

XVII в. Применимый закон : Настоящее письмо о намерениях регулируется законами штата Миссури.

XVIII. Принятие : Если вы согласны с вышеупомянутыми условиями, пожалуйста, подпишите и верните дубликат настоящего Письма о намерениях не позднее 1 июня 2019 г.

АРЕНДАТОР

Подпись арендатора ______________________ Дата ______________________

Имя печатным шрифтом ______________________

АРЕНДОДАТЕЛЬ

Подпись арендодателя ______________________ Дата ______________________

Имя печатным шрифтом ______________________

Скачать : Adobe PDF, Microsoft Word (.docx), текст открытого документа (.odt)

Шаг 1 - Получите шаблон для выдачи письма о намерениях аренды жилого помещения

Шаблон на этой странице можно загрузить в форматах, определенных для кнопок, представленных в образце изображения на этой странице. Выберите «PDF», «Word» или «ODT». Три ссылки, помеченные как эти типы файлов, также были предоставлены выше для вашего удобства.

Шаг 2. Создание информации об отправителе в качестве обратного адреса

Как правило, владелец или управляющий собственности будет лицом, генерирующим и выпускающим это письмо (как в нашем примере), однако это письмо может быть также выдано Арендатором.Первая задача, независимо от того, кто ее отправляет, будет заключаться в том, чтобы идентифицировать компанию, юридическое лицо или физическое лицо, отправляющее это письмо. Это удостоверение личности должно быть указано в первой доступной строке, а официальный адрес этой Стороны должен быть указан под именем. Для этого отчета доступны три дополнительные строки. Если требуется больше, вы можете скопировать и вставить дополнительные строки, чтобы они соответствовали полному адресу.

Шаг 3 - Укажите дату вступления в силу настоящего письма

«Дата вступления в силу», приложенная к этому письму, будет играть важную роль в качестве идентифицирующей детали при подаче, а также для установки даты начала для любых сроков, которые могут быть задействованы.Таким образом, найдите пустую строку с надписью «Дата вступления в силу» и укажите календарную дату, которую вы хотите использовать для создания этой корреспонденции.

Шаг 4. Запишите почтовую информацию получателя

Следующая серия пустых строк будет искать точный почтовый адрес, на который направлено это письмо, начиная с полного имени его Получателя.

Шаг 5. Усиление эффекта этой буквы

В этом письме будет представлена ​​основная информация об аренде, к которой оно относится, и оно должно быть обозначено как обязательное или необязательное в рамках первого абзаца.Выделенные жирным шрифтом слова «Привязка» и «Без привязки» отмечены соответствующим флажком в первом абзаце. Если ожидается, что Арендодатель и Арендатор будут придерживаться этого письма, установите флажок «Обязательный», а другой оставьте пустым. Если сотрудничество этих сторон будет добровольным, отметьте второй флажок («Необязательный»), чтобы указать, что суд не обязательно может принуждать к соблюдению или от него следует ожидать.

Шаг 6 - Назовите надлежащую сторону в качестве арендатора

Основная часть этого письма будет разделена на разделы или статьи, цель которых состоит в изложении условий, требований, ограничений и срока аренды жилого помещения.первая статья посвящена Арендатору (потенциальному арендатору) объекта недвижимости. Поставьте его или ее имя в поле перед надписью в скобках «Арендатор» в «I. Арендатор ».

Шаг 7. Определение арендодателя жилой недвижимости

Арендодатель, также известный как Арендодатель или Собственник, имеющий право сдавать в аренду жилое помещение, также должен быть четко указан для целей данного письма. Вторая статья, озаглавленная «II. Арендодатель »предоставляет пустую строку, в которой необходимо указать юридическое лицо этого юридического лица.Это должно быть Юридическое лицо, которое заключает договор аренды с Арендатором. Если это компания по управлению недвижимостью, запишите соответствующий суффикс (если есть), необходимый для этого имени.

Шаг 8 - Задокументируйте физическое местонахождение соответствующей собственности

Собственность, которая обсуждается в договоре аренды и будет сдана в аренду Арендатору, является следующей темой, которой предстоит заняться. В «III. Адрес помещения ». Используйте пространство, представленное сразу после этого ярлыка, для записи номера здания, улицы / дороги и т. Д.название, номер квартиры (если применимо), город, штат и почтовый индекс, где можно увидеть и посетить жилую недвижимость.

Шаг 9 - Определите срок аренды объекта недвижимости

Диалог относительно срока аренды в этом документе будет искать в статье «IV. Срок аренды." Пара операторов флажков будет использоваться для определения и сообщения о том, когда соответствующий срок аренды начнется и когда и как он закончится. Флажок, соответствующий точному описанию, должен быть отмечен как определение срока аренды.Если будет определенный диапазон дат для времени, когда Арендодатель будет сдавать жилую недвижимость Арендатору по соответствующему договору аренды, отметьте здесь первый флажок и укажите первый календарный день, когда договор аренды будет действовать, используя пространство до слова «Начало…» Первый выбор в «IV. Address Of Premises »продолжается с запросом месяца и года, когда этот договор аренды начинается (чтобы сопровождать первый календарный день), и производится на следующих двух пустых местах, затем окончательная календарная дата вступления в силу соглашения указывается в трех пустых строках после« Истекает » На… »Если это не так, оставьте первый вариант невыделенным и просмотрите следующий.Если аренда будет на помесячной основе, тогда отметьте флажок рядом с фразой «Срок аренды…», затем введите первый календарный день, месяц и год, в течение которых аренда вступает в силу. предоставлены пустые места. Напоминание: следует выбрать только один из этих операторов флажка, а затем заполнить его информацией.

Шаг 10 - Отчет о базовой арендной плате, требуемой по договору аренды

Сумма арендной платы, которую Арендатор обязан уплатить Арендодателю, будет указана в «V.Базовая арендная плата ». В первой доступной строке этого параграфа требуется выписывать сумму в долларах, которую Арендодатель ожидает ежемесячно. Обратите внимание на место второй пустой строки в скобках со знаком доллара. Запишите числовое значение ежемесячной арендной платы в этой строке, чтобы зафиксировать ожидаемую сумму. Найдите промежуток между словами «… будет выплачиваться ежемесячно», а затем заполните его календарным днем, определяющим, когда должна быть выплачена арендная плата.

Шаг 11 - Обсуждение обязательств по расходам на проживание

Естественно, после выплаты арендной платы необходимо будет выполнить некоторые дополнительные обязанности по содержанию дома.В «VI. Расходы », в этом письме должно быть указано, какая сторона будет нести ответственность за дополнительные« Расходы »(т. Е. Коммунальные услуги). Первый набор строк должен быть заполнен списком коммунальных услуг и дополнительных расходов, которые Арендатор должен оплатить при аренде недвижимости. Второй набор пустых строк в «VI. Расходы »должен содержать перечень расходов на недвижимость, которые Арендодатель должен поддерживать для Арендатора в течение срока действия договора аренды.

Шаг 12 - Раскрытие штрафа за просрочку арендной платы

Опоздание является серьезной темой, когда речь идет об арендной плате, поэтому разместите это обсуждение в соответствующем договоре аренды, а затем обратите внимание на статью с пометкой «VII.Поздняя аренда ». В первой пустой строке этой статьи укажите количество дней, в течение которых неоплаченная арендная плата будет считаться просроченной. Помимо определения того, когда арендная плата будет объявлена ​​с опозданием, в этой статье потребуется точная сумма, которая будет выплачена в качестве платы за просрочку, когда арендная плата просрочена. Напишите эту сумму в строке между фразой «… A Late Fee Of» и словом «Dollars», затем воспроизведите эту же сумму в числовом виде после знака доллара.

Шаг 13 - Подтверждение необходимого залога для аренды жилого дома

Сумма в долларах, которая должна быть представлена ​​Арендодателю в качестве обеспечения от любого имущественного ущерба арендованному имуществу во время действия договора, должна быть указана в пустой строке в «VIII.Залог ». После того, как вы выписали сумму обеспечения, введите ее в виде числа в круглых скобках.

Шаг 14 - Перечислите всю мебель, предоставленную арендодателем

Следующая статья, которую необходимо рассмотреть, - «X. Меблировка », где Арендодатель предоставит инвентарь всей мебели вместе с недвижимостью, пока она сдана в аренду. Создайте этот контент по строкам в этом разделе.

Шаг 15 - Учет всех бытовых приборов, включенных в собственность

Если Арендодатель будет снабжать помещение техникой, то каждая должна быть оформлена документально.Используйте пустую строку в «XI. Приборы », чтобы представить эту информацию для ознакомления.

Шаг 16. Решение проблемы парковки

Многие жилые объекты будут иметь дополнительное преимущество в виде одного или нескольких парковочных мест, доступных Арендатору. В таком случае найдите статью «XII. Парковка », затем введите количество парковочных мест, доступных Арендатору, в пустое место после слова« Арендодатель предоставит… ». В следующих двух доступных строках требуется отчет о том, сколько необходимо заплатить за доступную парковку (затем записывается численно) Арендатором.После этого в этом заявлении необходимо установить один из двух флажков, чтобы указать, подлежит ли выплате эта сумма «при подписании договора аренды» или «ежемесячно». В приведенном ниже примере Арендатору нужно будет оплатить плату за парковку только один раз во время подписания договора аренды.

Шаг 18 - Предоставьте условия аренды, применимые к домашним животным арендатора

Многие Арендаторы захотят узнать политику собственности в отношении домашних животных, поэтому тринадцатая статья («XIII. Домашние животные») позволит составить такой отчет.Во-первых, запишите количество домашних животных, которых Арендатору будет разрешено содержать в помещении во время аренды, после слов «… имеет право». В пустой строке, отображаемой в этом разделе, требуется список различных типов домашних животных, которые Арендатор может содержать во время аренды.

Шаг 19 - Представьте условия успешного прекращения аренды

Порядок прекращения аренды должен быть определен до того, как придет время. Обычно это оговаривается в договоре аренды, поэтому найдите эту информацию и обратите внимание на статью с заголовком «XIV.Прекращение аренды », где следует обсудить возможность досрочного прекращения аренды и влияние этого действия на его или ее статус. Необходимо установить один из флажков, чтобы отразить позицию соответствующего соглашения по этой теме. Если существуют приемлемые обстоятельства, при которых Арендатор в этом договоре аренды может решить прекратить свои обязательства по его содержанию, отметьте первый флажок и предоставьте количество «Дней», которое Арендатор должен предоставить Арендодателю, прежде чем сделать это. Обратите внимание, что этот выбор часто используется при помесячной аренде.Если Арендатору не разрешено расторгнуть договор аренды и он должен его соблюдать до тех пор, пока он не прекратится естественным образом, отметьте второй флажок (соответствующий фразе «Арендатор не имеет…». Стоит отметить, что этот выбор обычно будет парным. однако при срочном договоре аренды он не отменяет никаких законов, которые утверждали бы иное (т. е. арендатор подвергается физической опасности в результате сдачи в аренду собственности).

Шаг 20 - Предоставление дополнительной документации для не обсужденных условий аренды

«XV.Дополнительные положения »предназначен для получения документации по темам, которые содержатся в договоре аренды, но еще не обсуждались. Все такие условия аренды, ограничения или дополнения должны быть записаны в пустых строках, составляющих эту статью.

Шаг 21 - Укрепление государства, в котором регулируется это письмо и договор аренды

Соответствующий договор аренды будет находиться в юрисдикции судебной системы штата. В «XVII в. Применимое право », введите название штата, в котором находится данная юрисдикция, в пустой строке этой статьи.

Шаг 22 - Официальная дата принятия этого содержания должна быть задокументирована

Последняя статья, требующая внимания, - «XVIII. Принятие ». Это заявление требует предоставления срока подачи этого письма. После отправки Получатель (Арендатор) должен подписать его и вернуть Отправителю (Арендодателю). Последний календарный день, когда это письмо может быть получено как действительное намерение, должен быть указан в пустой строке, прикрепленной к термину «… Не позднее.”

Шаг 23 - Для подтверждения намерений требуется подпись арендатора

После получения этого письма Арендатор должен его тщательно изучить. Если Арендатор решил оформить договор аренды, как это представлено в этих документах, он или она должны подписать строку «Подпись арендатора». В строке «Дата» потребуется указать месяц, день и год подписания. В качестве пояснения Арендатор также должен напечатать свое имя на этом документе.

Шаг 24. Арендодатель должен подтвердить содержание этого письма

Арендодатель должен подписать это письмо для подтверждения его подлинности. Следующая строка подписи зарезервирована за Арендодателем. Обратите внимание, что Арендодатель подписал и датировал этот документ перед отправкой его Арендатору, чтобы он вступил в силу после подписи Арендатора. Ожидается, что Арендатор вернет это письмо. Если Арендодатель предпочитает, он или она может решить подписать его при получении.Порядок подписей и крайние сроки основаны исключительно на содержании, указанном выше подготовителем. Арендодатель должен напечатать свое имя. Это поможет идентифицировать его или ее как Сторону подписи.

Письмо о намерениях | Ласт и Фаоро |

«ПИСЬМА О НАМЕРЕНИЯХ» И ИХ ВЛИЯНИЕ НА ПРОИЗВОДСТВО КОММЕРЧЕСКОЙ АРЕНДЫ

В этой статье дается базовое объяснение «Письма о намерениях». Эта статья не предназначена для предоставления читателям юридических консультаций.Письма о намерениях могут различаться по сложности и степени, в которой связаны договаривающиеся стороны. Независимо от того, является ли письмо о намерениях обязывающим, частично обязывающим или необязательным, окажет значительное влияние на окончательное соглашение об аренде. Следовательно, эта статья не предназначена для замены совета юриста по конкретной проблеме или сделке. Если у читателя есть конкретный юридический вопрос или ему нужна юридическая консультация, читателю следует обратиться к юристу.

В Last & Faoro коммерческие арендаторы регулярно привлекаются к нам для рассмотрения, составления проектов и переговоров по коммерческой аренде.К сожалению, прежде чем нам будет предоставлена ​​возможность ознакомиться с предлагаемым договором аренды, основные «деловые условия» договора аренды сужаются или определяются (риэлторами или обсуждениями между арендодателем и арендатором) в соответствии с минимально обсужденным или согласованным «Письмом о намерениях». . Следовательно, во многих случаях наша способность помогать коммерческим арендаторам существенно ограничивается. Многие Арендодатели отказываются обсуждать или расширять «деловые условия» или потребности Арендаторов, не полностью изложенные или не предусмотренные в оформленном «Письме о намерениях» (LOI).

ЧТО ТАКОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ О НАМЕРЕНИЯХ ДЛЯ СДЕЛКИ КОММЕРЧЕСКОГО ЛИЗИНГА?

LOI - это документ, устанавливающий первоначальную структуру договора аренды, излагающий сущность некоторых или многих из предложенных условий аренды. Письмо о намерениях написано как набросок определенных гипотетических условий, по которым арендатор и домовладелец будут «вести переговоры» для заключения «окончательного» договора аренды. Детали и глубина каждого LOI будут различаться в зависимости от сложности договора аренды и вовлеченных сторон.Хотя LOI не требуется, LOI обеспечивает подтверждение основных моментов переговоров до составления договора аренды. Кроме того, подробное письмо о намерениях позволяет адвокатам сосредоточиться на условиях, наиболее важных для сторон, сокращая транзакционные издержки и судебные издержки.

ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО О НАМЕРЕНИЯХ

Большинство LOI не связывают ни одну из вовлеченных сторон. Однако LOI могут быть обязательными, необязательными или включать несколько обязательных положений. Суды Калифорнии последовательно постановляли, что если стороны предполагали, что LOI не будет иметь обязательной силы до момента подписания окончательных документов по аренде, LOI должен включать определенные заявления, указывающие на необязательное намерение.Заявление об отсутствии обязывающего соглашения до завершения официально письменного и подписанного договора аренды обеспечивает основу для необязательного LOI. Однако заявления о неприсоединении может быть недостаточно, чтобы гарантировать, что LOI не станет обязательным соглашением.

Если ПВН не является обязательным ни для арендодателя, ни для потенциального арендатора, оно должно содержать исчерпывающий отказ от ответственности. Заявление об ограничении ответственности должно включать: (1) LOI не является обязательным для сторон; (2) это просто предлагаемый список условий, которые стороны могут принять во внимание при заключении обязательного договора аренды; (3) ни одна из сторон не будет связана обязательствами до тех пор, пока стороны не договорятся об аренде и не утвердят их соответствующие поверенные; (4) Письмо о намерениях не является предложением об аренде помещения; (5) LOI не предназначено для толкования как обязывающего одну из сторон вести переговоры с другой или препятствовать любой из сторон вести переговоры с третьей стороной; (6) подразумеваемый договор добросовестности и честности не связан с письмами о намерениях; (7) стороны могут продолжать переговоры с другими сторонами; и (8) любое использование стороной условий LOI находится на ее риске.

Арендодатели и арендаторы могут согласиться быть частично или полностью связанными условиями LOI в определенных обстоятельствах. Например, обстоятельства, при которых будут возникать значительные затраты на подготовку документации по аренде или когда недвижимость временно снимается с рынка, LOI может содержать обязательные положения. Определенные положения должны быть обязательными для сторон. Например: соглашение о конфиденциальности; ограничения на дальнейший маркетинг или предложения; обязательство вести добросовестные переговоры; или соглашения об оплате определенных указанных затрат.Если включены эти или любые подобные условия, они должны быть обязательными. Если LOI содержит обязательные положения, стороны должны позаботиться о том, чтобы очертить средства правовой защиты или права, доступные сторонам, в случае нарушения любого из обязательных условий. Составитель ПВН должен тщательно выбирать слова и слово в напряжении, так как это может быть важным письменным указанием на намерение быть связанным.

ОФОРМЛЕНИЕ ЗАЯВЛЕНИЯ О НАМЕРЕНИЯХ

Как обсуждалось выше, LOI может быть частично обязательным или необязательным.Чтобы продемонстрировать, что LOI не является обязательным соглашением и чтобы сделка продолжалась, составитель LOI должен указать даты, к которым официальное соглашение будет завершено и подписано. Составитель должен также установить дату, к которой срок действия LOI будет прекращен, если не будет достигнуто формального соглашения. Дополнительный пункт, который может быть включен, определяет, какие условия отсутствуют, и будет определен официальным / окончательным соглашением об аренде. Следует признать, что действия вовлеченных сторон могут повлиять на решение суда относительно того, является ли LOI обязательным или нет.Если сторона не готова быть связанной со всеми условиями в LOI, эта сторона должна избегать таких действий, как вступление во владение помещением и оплата аренды или выпуск пресс-релиза с объявлением о «сделке» до завершения окончательного договора аренды.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Письма о намерениях - ценные инструменты как для арендодателей, так и для арендаторов в процессе переговоров по аренде. Однако, как обсуждалось в статье, письмо о намерениях может неожиданно связать стороны, если оно не составлено тщательно.Арендодателям и арендаторам рекомендуется, чтобы юридические консультации проводились заблаговременно, ДО , подписывается письмо о намерениях, чтобы избежать проблем в будущем. Для физических лиц или агентов компании критически важно понимать свои потенциальные обязанности и обязательства. ДО (a) согласия на Письмо о намерениях; (б) составление письма о намерениях; или (c) подача письма о намерениях арендодателю. Хотя вышеприведенная статья была предназначена для выделения некоторых необходимых пунктов, чтобы избежать обязательных писем о намерениях, в ней не рассматриваются все вопросы, которые необходимо учитывать.

Деннис Л. Фаоро является партнером Last & Faoro, специализирующимся в сфере недвижимости и строительного права более 25 лет, помогая подрядчикам, владельцам недвижимости, коммерческим арендаторам, девелоперам и риэлторам в вопросах недвижимости и строительства. С ним можно связаться по телефону (650) 696-8350 или по электронной почте [адрес электронной почты защищен]

.

Деннис Л. Фаоро

Last & Faoro

177 Bovet Road

Люкс 550

Сан-Матео, Калифорния 94402

Тел .: (650) 696-8350

Факс: (650) 696-8365

Письмо о намерениях на аренду офиса

Сегодня мы собираемся погрузиться в то, что обычно является самым первым юридическим документом, представляемым арендодателю, который арендует коммерческое офисное помещение: письмо о намерениях на аренду.В конце этой публикации найдите ссылку для загрузки шаблона LOI для офиса, а также видео-обзор документа.

Как говорится, у вас никогда не будет второго шанса на первое впечатление. Письмо о намерениях играет важную роль в тональности и параметрах переговорного процесса. Он передает ориентировочные термины в тональности и воспринимаемый уровень профессионализма стороны, если они хотят поддерживать сделку и деловые отношения на долгие годы.

Примечание Спенсера: Это первая часть из растущего раздела, который мы называем «А.CRE Legal ». Один из ведущих адвокатов Техаса по недвижимости, Рональд Роде, любезно предложил поделиться своим временем, опытом и открыть свою библиотеку юридических шаблонов по недвижимости для аудитории A.CRE. Щелкните здесь, чтобы узнать больше о Роне или связаться с ним напрямую.

Конкретные условия обычно включают описание арендуемого помещения, цену за квадратный фут, период комплексной проверки, гарантийный депозит, дату исполнения, дату начала, обязательства по финансовой отчетности, стороны договора аренды, разрешенное использование, возможность переуступки и т. Д.

У вас никогда не будет второго шанса на первое впечатление, и Письмо о намерениях - это первое впечатление .

Когда имеет смысл использовать это Письмо о намерениях

Я сделаю предположение, что вы - юридическое лицо, созданное либо для специальной цели сдачи в аренду недвижимости для вашего бизнеса, либо для использования вашего обычного действующего предприятия. Часто мои клиенты работают с коммерческим брокером, который составляет и отправляет LOI. Тем не менее, есть много арендаторов, которые отказываются от брокера и просят своего поверенного предоставить LOI напрямую.

В общем, коммерческий брокер служит барометром рыночных ставок, тенденций в местной отрасли, возможно, личных отношений с соответствующим брокером и т. Д. Коммерческий поверенный не может полностью заменить местного брокера, но некоторые задачи могут выполняться совместно покупателем и его или ее поверенным.

Я также собираюсь представить несколько различных образцов писем о намерениях для таких сценариев, как владелец институционального уровня, мама и папа или собственность семьи, а также любая уникальная ситуация для обращения к иностранным продавцам и т. Д.

Юридический документ, но не подлежащее исполнению соглашение

Письмо о намерениях является юридическим документом, но не обязательным соглашением. Другими словами, это юридический документ с точными определениями и общепринятыми положениями, но, несмотря на подписи обеих сторон, не существует имеющего исковую силу соглашения, требующего от одной стороны завершить описанную транзакцию.

Есть много юридических документов или положений, которые не могут быть предназначены для исполнения в суде.Например, Меморандум о взаимопонимании между двумя компаниями может содержать подробное описание того, как эти две компании будут работать вместе, но при отсутствии второго, имеющего исковую силу соглашения, Меморандума о взаимопонимании будет недостаточно в суде.

Некоторые положения, например, конфиденциальность, правила судебного разбирательства, гонорары адвокатов и т. Д., Могут потребовать принудительного исполнения. Будьте очень осторожны при смешивании положений в рамках более широкого соглашения. Если вы вводите оговорки, подлежащие исполнению, необходимо тщательно продумать выбор слов.

LOI обычно не имеет обязательной силы, но стороны должны быть осторожны, чтобы не составить обязательный LOI, поскольку это действительно происходит, и суды применяют условия LOI, как если бы это было фактическое соглашение. 18 июля 2017 года Апелляционный суд Далласа отменил вердикт присяжных на сумму более 535 миллионов долларов против Enterprise Products Partners LP, оставив Energy Transfer Partners LP (ETP) с пустыми руками. Это поддерживает предполагаемый стандарт «необязательной» формулировки в качестве общего, когда другие термины кажутся противоречащими друг другу. Этот звук был слышен, когда совместные предприятия среднего звена вздохнули с облегчением.

Описание помещения в LOI

При аренде коммерческого офиса арендуемое помещение должно быть идентифицировано с достаточной точностью, чтобы Арендодатель знал, какое пространство в какой собственности интересует Арендатора, особенно если он владеет несколькими объектами недвижимости с аналогичными характеристиками. Арендованное помещение также должно включать любые ссылки на ключевые предположения о совместном общем доступе, таком как входы, места для парковки и т. Д. Точность в том, что вас интересует, продемонстрирует надлежащую осмотрительность.

Цена аренды в LOI

Цена - это просто цифра. Но сколько стоит аренда офиса? Какие компоненты может взимать арендодатель по закону? Подумайте об основных категориях расходов по аренде, которые могут повлиять на «сделку или нет».

Несмотря на то, что вы хотите представить конкурентоспособное предложение, вы также не хотите тратить время, свое собственное и время продавцов, на заключение сделки, которая прекратится, как только будет обнаружен полный объем допустимых сборов Арендодателя.

Период должной осмотрительности в LOI

Часто Арендатор предоставляет Арендодателю кредит на Улучшение Арендатора для оплаты адаптации арендуемого помещения. В каком состоянии находится офис и сколько работы нужно сделать, чтобы его подготовить к заселению? После создания сметы строительства решите, сколько из этой стоимости должен заплатить Арендодатель. У вас есть подрядчики готовы войти в собственность? На конкурентном рынке более короткий период комплексной проверки в сочетании с точными оценками может привести к очень короткому периоду проверки.Однако это требует тщательной подготовки предварительного предложения и системы, которая может быть реализована быстро и часто без сбоев.

Гарантийный депозит в LOI

Залог также может быть инструментом, используемым Арендодателями для снижения риска невыплаты арендной платы. Арендаторы часто могут использовать это, чтобы компенсировать более низкую годовую арендную плату, но увеличивая вероятность полной оплаты.

С другой стороны, передача наличных в их руки делает две вещи. A) это резко увеличивает ваши затраты на возмещение этих средств, если они удерживаются, и B) препятствует Арендатору получать доход от инвестиций на эти средства.

Сколько нужно внести, чтобы к нему относились серьезно? Это область, в которой брокер сможет дать совет, основываясь на предыдущем опыте, но умножение месячной арендной платы - хорошее практическое правило. Залог часто может быть использован для компенсации желания арендодателя получить корпоративную или личную гарантию по аренде.

Имейте в виду, что это часто означает шестизначный депозит. Будьте готовы уйти, если ваши первоначальные условия отражают то, что вам нужно для сделки. Опять же, более высокий задаток демонстрирует более высокую вероятность выполнения в течение срока аренды.Также существует соответствующая сумма риска, если в договоре аренды возникнут конфликты финансовой ответственности.

Сроки в LOI

Дата исполнения и дата начала, это, пожалуй, самая распространенная проблема при расчете сроков, несмотря на то, что она кажется простой функцией времени, но с учетом нескольких правил для «более поздних» или строительных задержек без очевидного источника часто возникают разногласия между Арендодатель и Арендатор в установленные сроки.Если вы сможете четко описать последствия на временной шкале с задержками строительства, у вас будет более плавный путь к занятию.

Обязательства по предоставлению финансовой отчетности в LOI

Это очень широко описывает то, что Арендатор намеревается предоставить Арендодателю до подписания Договора аренды, продолжающегося в течение срока действия Договора. Типичная финансовая отчетность включает федеральные налоговые декларации, отчеты о прибылях и убытках, денежный поток, баланс и т. Д.

Текущие обязательства обычно состоят из их части.Неаудированные годовые прибыли и убытки с налоговыми декларациями являются обычным явлением. Цель состоит в том, чтобы обеспечить Арендодателю достаточную безопасность финансового здоровья Арендатора, не возлагая чрезмерное бремя на Арендатора и не раскрывая такой объем информации, который подрывает ваш бизнес.

Стороны договора аренды и разрешенного использования в договоре о намерениях

Стороны договора аренды и разрешенное использование часто связаны между собой, но опытные стороны могут использовать «Лизинговую организацию». Это организация с единственным (специальным) назначением, которая используется исключительно для подписания договора аренды и не имеет прямого права собственности на денежные средства или доход в пределах компания.Компания не владеет никакими активами и потребует от Арендодателя увидеть это различие и потребует корпоративную гарантию для компенсации.

То, как компания намеревается использовать помещения, также может влиять на то, какое предприятие подписывает договор аренды. Подумайте, будут ли у вас ежедневные клиенты, обучение клиентов или доставка продукции.

Заключительные мысли о LOI для аренды офиса

Я рассмотрел многие, но не все возможные термины, которые входят в ваше следующее письмо о намерениях .Цель всегда остается неизменной, и разные Арендаторы будут структурировать разные элементы, чтобы передать свою уникальную цель.

Если вы работаете с Арендатором, возможно, все, что вам нужно сделать, это записать электронное письмо с указанием умеренного интереса к собственности, и Арендодатель заполнит ваш почтовый ящик.

Понимая ваши цели по отношению к целям Арендодателя, учитывая, что они, вероятно, не знают, кто вы, какие договоры аренды вы выполняли в прошлом и насколько вы заинтересованы в этой собственности, LOI может стать очень важным документом.

Прохождение письма о намерениях на аренду офиса

В дополнение к вышесказанному, я создал пошаговое руководство по этому письму о намерениях. Если у вас есть какие-либо вопросы, не стесняйтесь обращаться к нам.


Скачать письмо о намерениях на аренду офиса

Чтобы сделать этот юридический шаблон доступным для всех, он предлагается на основе «Плати, сколько сможешь» без минимума (введите 0 долларов, если хотите) или максимума (ваша поддержка помогает поддерживать поступление контента - обычно шаблоны юридических документов продаются по цене от 100 долларов США).Просто введите цену вместе с адресом электронной почты, на который будет отправлена ​​ссылка для загрузки, а затем нажмите «Продолжить».

Мы регулярно обновляем шаблон (см. Примечания к версии). Платные участники шаблона получают новую ссылку для скачивания по электронной почте каждый раз, когда модель обновляется.


Примечания к версии

версия 1.0

Бесплатное письмо о расторжении договора аренды | Как написать и образец уведомления

Письмо о прекращении аренды - это уведомление, которое можно использовать для досрочного прекращения договора аренды или подтверждения того, что истекающий срок аренды не будет продлен.

Если вы хотите прекратить ежемесячную или еженедельную аренду, используйте вместо этого наше уведомление о выселении.

Для справки, прекращение аренды имеет несколько других наименований:

  • Письмо о досрочном прекращении аренды
  • Уведомление о прекращении аренды
  • Уведомление о прекращении аренды
  • Уведомление о прекращении аренды
  • Расторжение договора аренды

Бесплатная загрузка шаблон письма о прекращении аренды

Арендатору от Арендодателя

Используйте это письмо о расторжении договора аренды, чтобы расторгнуть договор аренды с вашим арендатором.

Арендодателю от Арендатора

Используйте это письмо о расторжении договора аренды, чтобы расторгнуть договор аренды с арендодателем.

Оглавление
  1. Когда мне нужно письмо о досрочном расторжении договора аренды?
  2. Почему вам следует использовать письмо о расторжении договора аренды
  3. Наиболее частые ситуации расторжения договора
  4. Как написать письмо о расторжении договора аренды

Когда мне нужно письмо о досрочном расторжении договора аренды?

Когда вам нужно письмо о расторжении договора аренды?

Некоторые договоры аренды требуют отправки уведомления, если отношения арендодателя и арендатора прекратятся.Если вы хотите досрочно расторгнуть договор, используйте письмо о расторжении договора аренды, чтобы официально сообщить о необходимости расторгнуть договор. Например, годовой договор аренды может автоматически продлеваться, если не будет сделано уведомление за один или два месяца. Расширенное предупреждение дает Арендодателю время найти другого арендатора и дает Арендатору достаточно времени, чтобы найти новый дом.

В некоторых штатах требуется, чтобы Арендатор уведомлялся за минимальное количество дней до прекращения периодической аренды или помесячной аренды.Подготовьте уведомление о выселении с минимальными установленными законом требованиями к уведомлению о периодической сдаче в аренду.

В ситуациях, когда арендодатель проходит процесс выселения с арендатором, уведомление или соглашение показывают суду, что арендодатель сделал справедливое предупреждение. Надеюсь, Арендодатель документировал все письменные письма и уведомления, отправляемые Арендатору. Хороший документальный след может сэкономить время Арендодателю в будущем, если к делу будет привлечен судья.

Как Арендатор, у вас может быть очень веская причина досрочно расторгнуть договор.Если вы попросили арендодателя починить обогреватель зимой, но безуспешно, возможно, вам будет полезно отправить последнее письмо. Уведомление арендатора о расторжении договора аренды для арендодателя может объяснить, почему вы считаете, что арендодатель нарушил подразумеваемую гарантию пригодности для проживания, и почему вам необходимо расторгнуть договор и найти теплый дом для вас и вашей семьи.

Письмо о расторжении договора аренды может использоваться для досрочного прекращения договора аренды или для подтверждения того, что истекающий срок аренды не будет продлен.

Почему следует использовать письмо о расторжении договора аренды

Что произойдет, если вы его не воспользуетесь?

Если вы не воспользуетесь письмом о расторжении договора аренды, суд может не сочувствовать вашей ситуации. Закон не одобряет Арендаторов, которые просто выезжают без какого-либо уведомления, или Арендодателей, которые высылают своих Арендаторов без предварительного предупреждения. Обществу лучше, когда люди могут ожидать, что их договор аренды на один год будет выполнен.

Ожидается, что вместо того, чтобы просто уйти, Арендаторы будут разговаривать со своими Арендодателями о том, почему им нужно уехать.Арендаторы могут предложить это место в субаренду другому надежному лицу или дать арендодателю возможность отремонтировать обогреватель (если они еще этого не сделали).

Вот некоторые из возможных последствий отказа от письма о расторжении договора.

Последствия арендодателя Последствия арендатора
Потеря денег
Потеря денег
  • Потеря гарантийного депозита
  • Должен выплачивать арендную плату в прошлом или оставшуюся часть срока аренды
Потеря времени
  • Явка в суд
  • Найти и нанять адвоката
Потеря времени
  • Плохая история аренды затрудняет поиск нового места
Психологические страдания
  • Арендатор подает в суд за трудности, связанные с невозможностью найти новый дом
Психологические страдания
  • Арендодатель подает в суд за задолженность по аренде
  • Плохая кредитная история на семь лет, если судья вынесет решение о кредитоспособности

Наиболее частые ситуации прекращения действия

Когда часто используется письмо о расторжении договора?

Людям часто требуется расторжение договора аренды, когда обстоятельства меняются для арендатора или арендодателя.

Вот несколько распространенных ситуаций, когда вам может потребоваться досрочно расторгнуть договор аренды и уйти до истечения срока действия договора аренды.

Арендодатель Арендатор
  • Продажа дома, квартиры или квартиры
  • Переезд на новую работу или брак
  • Недвижимость, отчуждаемая в собственность
  • Необходимость в другом помещении, где могут разместиться дети или домашние животные
  • Реконструкция помещения
  • Нарушения Жилищного кодекса создали небезопасные или опасные жилищные условия
  • Имущество, переданное в выдающееся владение для общественного пользования, например, новая библиотека
  • Невозможно жить в доме, потому что арендодатель неоднократно не ремонтировал обогреватель или кондиционер
  • Арендодатель требует от полиции выселить Арендаторов, подозреваемых в бандитских действиях или причинении вреда наркотикам (продажа наркотиков)
  • Помещения разрушены или стали частично непригодными для жизни или непригодными для использования
  • Начало процесса выселения, поскольку арендатор не платил арендную плату или нарушил договор аренды
  • Отпуск на военную службу
  • Стихийное бедствие, такое как наводнение или землетрясение, разрушило место
  • Проблемы со здоровьем семьи
  • Есть два способа расторгнуть договор аренды и освободить обе стороны от их обязательств.

    1. Если только ОДНА сторона желает прекратить отношения, Арендодатель или Арендатор могут в одностороннем порядке отправить другой стороне Уведомление о расторжении договора аренды.
    2. Если ОБЕИ стороны согласны, Арендодатель и Арендатор могут подписать взаимно согласованное Соглашение о прекращении аренды.

    Как написать письмо о расторжении договора аренды

    В простом письме о расторжении договора аренды будут указаны следующие основные элементы:

    • Арендодатель: имя лица, владеющего арендуемым Помещением
    • Арендатор: имя стороны, которая арендует Помещение и платит Арендодателю
    • Исходный договор аренды: наименование, начало и дата окончания договора
    • Дата выселения: , когда Арендатор выезжает и покидает собственность
    • Адрес для пересылки: , куда отправлять будущие уведомления или гарантийный депозит
    • Причина расторжения: объяснение расторжения договора

    4+ письма о намерениях на аренду

    Получите бесплатное письмо о намерениях арендовать шаблоны для составления такого письма в течение нескольких минут.Письмо о намерениях, также известное как LOI, обычно является официальным документом, подчеркивающим соглашение между буксиром, а иногда и несколькими сторонами до заключения соглашения. Аналогичным образом, в сфере недвижимости он показывает намерение двух сторон, то есть арендодателя и арендатора, которые передают в аренду или аренду недвижимое имущество, например дом или квартиру. Очень часто самым первым шагом к заключению договора коммерческой аренды является составление письма или документа, называемого письмом о намерениях аренды.

    Письмо о намерении сдать в аренду излагает намерение в конечном итоге заключить договор аренды с владельцем или арендодателем со ссылкой на взаимосогласованные условия. Это основная часть процедуры переговоров, рассмотрения и подписания договора аренды. Для арендодателя это означает, что человек намеренно хочет сдать недвижимость в аренду. Точно так же, как только он будет подписан, ваш арендодатель уйдет, чтобы с нетерпением ждать других потенциальных арендаторов и особенно сосредоточиться на переговорах с вами о сделке.Тем не менее, рекомендуется перед переговорами убедиться, что арендодатель, с которым вы имеете дело, является фактическим владельцем собственности.

    Тем не менее, для целей аренды и лизинга письмо о намерениях будет состоять из такой информации, как заявление о вашем намерении сдать недвижимость, дата, имя арендатора, адрес и контактная информация, имя арендодателя, адрес и контактная информация, подписи, имя и адрес предмета (собственности) и т. д. и т. д. Пользователи, желающие составить письмо о намерениях на аренду для сдачи в аренду, могут использовать наши шаблоны писем о намерениях, которые, несомненно, помогут им составить собственное письмо в короткие сроки.Рассмотрите эти шаблоны, чтобы облегчить вашу работу.

    Ниже приведены бесплатные шаблоны писем о намерениях на аренду

    Связанные

    Письмо о намерениях по коммерческой аренде (LOI) Основы

    В предыдущем посте, посвященном вашей серии коммерческих договоров аренды, мы обсудили ценность найма брокера и кратко обсудили письма о намерениях. В последнее время у нас было много вопросов о письмах о намерениях, поэтому я сделаю небольшой обход, чтобы затронуть эту тему более подробно.Я надеюсь, что этот пост поможет пролить свет на то, что такое письмо о намерениях и почему это важная часть понимания вашей коммерческой аренды.

    Что такое письмо о намерениях о коммерческой аренде?

    Письмо о намерениях (LOI) - это документ, который включает важные условия сделки по аренде коммерческой недвижимости и объединяет эти условия в письменной форме до подготовки коммерческой аренды. Письмо о намерениях предназначено для обеспечения того, чтобы стороны пришли к единому мнению о важных моментах сделки на ранних этапах процесса аренды.Письма о намерениях являются важной частью процесса аренды, потому что хорошо составленное письмо о намерениях сделает общие переговоры об аренде более гладкими и эффективными.

    Кто пишет письмо о намерениях о коммерческой аренде?

    Обычно письмо о намерениях составляется брокером арендатора, хотя иногда письмо о намерениях готовит арендодатель. В письме о намерениях подробно описаны условия ведения бизнеса, которые сторона, составляющая письмо о намерениях, намеревается согласовать при коммерческой аренде.Стороны будут рассматривать и согласовывать проекты письма о намерениях до тех пор, пока обе стороны не будут уверены, что они согласовали существенные условия. В таком случае письмо о намерениях является основным документом, который сторона, составляющая договор аренды (как правило, арендодатель), будет использовать для составления первоначального проекта.

    Что обычно включает в себя письмо о намерениях о коммерческой аренде?

    Письмо о намерениях, как правило, включает все существенные условия ведения бизнеса, такие как арендная плата (базовая арендная плата и расходы), какие стимулы, такие как надбавки за улучшение условий арендатора и бесплатная арендная плата (также называемая снижение арендной платы), будут включены в сделку, и аналогичные условия что каждая сторона хочет видеть в окончательной аренде.Если у вашей компании есть какие-либо особые требования к аренде - такие как парковка, особые требования к знакам, особые часы работы, требования к размещению на открытом воздухе - вы должны убедиться, что они включены в письмо о намерениях. Письмо о намерениях служит для документирования условий, по которым стороны договариваются, поэтому вы, как правило, захотите записать все, что вы или ваш брокер согласовали (и все, что вы, возможно, до сих пор не упомянули, что является существенным для вашего бизнеса. ). У вашего брокера должно быть хорошее письмо о намерениях, которое он будет использовать в качестве отправной точки.

    Имеет ли обязательную юридическую силу письмо о коммерческой аренде?

    Письмо о намерениях о коммерческой аренде почти всегда не имеет обязательной силы, что означает, что на самом деле оно не предназначено для принудительного исполнения. Но по-прежнему очень важно, чтобы стороны установили неотъемлемые условия в письменной форме, чтобы они могли проработать любые детали на ранних этапах переговоров по аренде.

    Иногда определенные условия письма о намерениях, такие как положения о конфиденциальности, являются обязательными для сторон.Вам следует внимательно изучить свое письмо о намерениях, чтобы убедиться, что оно не было непреднамеренно представлено в качестве обязывающего предложения, и что вы случайно не заключаете обязывающее соглашение на определенных (или всех) условиях.

    Письма о намерениях очень важны с юридической точки зрения, потому что они составляют основу договора аренды, но, как правило, они не содержат многих конкретных юридических терминов. При этом часто «юридические» условия, такие как уступка и субаренда, страхование и аналогичные положения, будут включены в письмо о намерениях, чтобы у сторон было время подготовиться к выполнению обязательств и когда эти условия являются существенными для деловых операций компании. арендатор.Но во всех случаях, за исключением договоров аренды с очень высокой стоимостью, стороны обычно не оговаривают юридические условия в письме о намерениях.

    Хотя письмо о намерениях обычно не включает много конкретных «юридических терминов» и, как правило, не имеет обязательной силы, все же часто бывает полезно, чтобы юрист, имеющий опыт работы в коммерческой аренде, взглянул на письмо о намерениях, чтобы убедиться в его ясности. . Часто условия LOI будут написаны расплывчато (как из-за неточного выбора слов, так и из-за того, что брокеры могут воспринять это как хороший такт переговоров.) Также часто будут иметь место незавершенные дела, которые не были увязаны в письме о намерениях, или отсутствующие условия будут непреднамеренно исключены из LOI. Стороны могут сэкономить много денег на стадии лизинга, потратив немного денег (и времени) на стадии письма о намерениях, обеспечивая надлежащее обсуждение и подтверждение существенных условий.

    Также имейте в виду, что если вы начнете изменять свои юридические отношения с другой стороной без более качественного письменного соглашения, письмо о намерениях может рассматриваться как убедительное доказательство в любом споре по условиям этих конкретных отношений.Проще говоря: иногда письмо о намерениях может быть использовано в пользу или против вас на законных основаниях, даже если оно не имеет обязательной юридической силы.

    Что еще важно учитывать при заключении договора о коммерческой аренде?

    В сфере недвижимости считается «дурным тоном» отступать от всего, что было согласовано в письме о намерениях, даже если письмо о намерениях технически не является обязательным и не подлежит исполнению. Иногда сделка может развалиться, и отношения начинаются не с той ноги, когда стороны нуждаются или иным образом решают пересмотреть письмо о намерениях о коммерческой аренде после того, как стороны уже согласовали условия в предыдущем LOI.Это часто происходит, когда стороны не полностью рассмотрели условия с кем-то опытным и знающим, а затем на этапе аренды обнаруживают, что они допустили ошибки при согласовании письма о намерениях. Перед подписанием письма о намерениях рекомендуется напрямую поговорить с вашим брокером и адвокатом о намерениях.

    Подробно рассмотрите свое письмо о намерениях по коммерческой аренде. Убедитесь, что он ясен, краток и включает все существенные термины.

    Для получения дополнительной информации о том, как рассмотреть и составить письмо о намерениях по коммерческой аренде (LOI), свяжитесь с нами сегодня. Ознакомьтесь с пониманием вашей серии договоров коммерческой аренды для получения дополнительной информации о коммерческой аренде и подробного обсуждения многих условий, которые вам следует рассмотреть, включив в свое следующее письмо о намерениях.

    Фото: Крис RubberDragon | Flickr
    Фото: Chris RubberDragon | Flickr

    коммерческий брокер коммерческий арендатор условия аренды письмо о намерениях


    Гидеон Дионн

    Гидеон ловил форель нахлыстом в реках трех континентов.


    Письмо о намерениях. Основы | Whitman Legal Solutions, LLC

    Дети часто пробуют играть на музыкальном инструменте перед уроками. В музыкальных школах могут быть «детские зоопарки» с инструментами, в которых дети дошкольного возраста знакомятся с различными инструментами, позволяя им прикасаться к ним. Летние лагеря для детей младшего возраста могут позволить ребенку попробовать играть на музыкальном инструменте в течение трех или четырех недель, чтобы увидеть, нравится ли им играть на нем.

    Компании по аренде инструментов могут предложить месячный пробный период.Или они могут позволить ребенку менять инструменты, если первый инструмент, который они попробуют, не подходит.

    Пробовать арендовать коммерческое помещение не так просто, как музыкальные инструменты. Для арендодателя дорого готовить помещение для арендатора, а переезд в арендуемое помещение, чтобы опробовать его, является дорогостоящим и разрушительным для бизнеса арендатора.

    Однако арендодатели и арендаторы нашли способ «опробовать» свои отношения, чтобы убедиться, подходят ли они. Они используют письма о намерениях (LOI), чтобы убедиться, что они согласны с основными условиями аренды, прежде чем тратить время и тысячи долларов на переговоры об официальной аренде.Поскольку LOI не является юридически обязывающим, арендатор может перейти в другое арендуемое помещение, если он не может договориться о приемлемой аренде - так же, как студент-музыкальный студент может перейти к другому инструменту.

    Эта статья является частью серии статей о коммерческой аренде, в которой обсуждаются письма о намерениях. В предыдущих статьях этой серии обсуждаются типы аренды и плата за обслуживание общих территорий.

    Что такое письмо о намерениях?

    LOI - это короткий письменный документ, подписанный арендодателем и арендатором, в котором описаны основные условия аренды.Подписывая LOI, арендодатель и арендатор могут убедиться, что они согласны с основными условиями аренды, прежде чем тратить время и нести расходы на подготовку и переговоры об аренде. Как минимум, LOI должен описывать, что арендатор арендует и сколько это будет стоить.

    Описание того, что арендатор арендует

    Коммерческая аренда обычно подразумевает не только аренду помещения. В договоре аренды может содержаться описание улучшений арендатора (TI), адаптации помещения арендодателем к потребностям арендатора.Кроме того, в договоре аренды может быть указано право арендатора использовать удобства собственности, такие как парковка.

    Описание арендуемой площади

    LOI должен описывать пространство, которое арендатор сдает в аренду. То, как LOI описывает пространство, зависит от конкретного объекта размещения. Количество единиц может быть достаточным, если единицы четко определены и размер, форма или пространство не изменятся с ТИ. Однако, если арендатор арендует только часть этажа или существующее пространство, то LOI должен описывать это пространство.Описание может быть основано на площади и местоположении или схеме, приложенной к LOI, но оно должно описывать пространство достаточно подробно, чтобы стороны знали, что они согласны.

    Улучшения арендатора

    В офисных помещениях арендодатели часто предоставляют пособие TI, чтобы приспособить пространство к потребностям арендатора. Резервы TI редко встречаются в других классах активов. Надбавка TI может быть указана как общая сумма в долларах или в долларах за квадратный фут.Если последнее, то стороны должны согласовать площадь в квадратных метрах в LOI.

    В торговых помещениях арендаторы чаще платят за улучшение арендуемого помещения. Независимо от того, кто будет платить за улучшения, следует указать в предложении в LOI.

    Парковка

    В LOI должно быть указано, какие права арендатор будет иметь на парковочные места. Это может включать зарезервированные места или право на совместную парковку в порядке очереди. В LOI должно быть указано, включена ли парковка в арендную плату или арендатор должен доплачивать за нее.Если арендатор должен доплачивать, LOI должен описывать, как будет рассчитываться плата за парковку.

    Срок

    В LOI должно быть указано количество месяцев или лет, в течение которых аренда будет действовать. В нем также должно быть указано, может ли арендатор досрочно расторгнуть договор аренды и взимается ли плата за досрочное расторжение. В LOI также должно быть указано, может ли арендатор продлить договор аренды в конце первоначального срока.

    Описание того, сколько платит арендатор

    Аренда

    Письмо о намерениях должно описывать, сколько арендатор будет платить арендодателю, начиная с арендной платы.В письме о намерениях либо должна быть указана ежемесячная сумма арендной платы, либо должно быть объяснено, как она будет рассчитываться. Если в течение срока аренды произойдет повышение арендной платы, в LOI следует указать это и указать, насколько это будет увеличение. Если есть льготы по аренде (бесплатная аренда), это тоже должно быть в LOI.

    В розничной аренде может быть процентная рента, когда арендодатель получает процент от валового дохода арендатора. Если это так, LOI должен включать подробную информацию о процентной арендной плате, включая любые этажи, процент и то, основан ли он на валовом доходе или другом числе.

    Обслуживание помещений общего пользования

    В некоторых случаях аренды домовладелец оплачивает расходы на содержание «общих частей» или общих частей здания, а затем передает их арендаторам. Эти сборы, называемые платами за обслуживание территории общего пользования (CAM), могут включать такие вещи, как коммунальные услуги, обслуживание уборки, налоги и страхование. В письме-письме должно быть указано, должен ли арендатор оплачивать сборы CAM, и предоставлена ​​основная информация о том, как будут рассчитываться сборы.

    Залог

    Если арендатор платит гарантийный депозит, в письме-письме должно быть указано количество депозита, когда он подлежит оплате, а также условия, на которых он подлежит возмещению.

    Прочие сборы

    Если арендатор должен оплачивать любые другие сборы, такие как парковка, отдельно измеряемые коммунальные услуги или коммунальные услуги в нерабочее время, это может быть указано в LOI. Например, один домовладелец, которого я представлял, обеспечивал HVAC только с 7:00 до 19:00 с понедельника по пятницу. Когда он арендовал место под круглосуточный колл-центр, колл-центр должен был оплатить HVAC за расходы домовладельца на предоставление коммунальных услуг колл-центру с 19:00 до 7:00 с понедельника по пятницу и по выходным.

    Если арендатор должен оплатить расходы на улучшение определенного имущества, это должно быть указано в LOI. Например, однажды я договорился об аренде маникюрного салона в элитном торговом центре. Поскольку при укладке и уходе за акриловыми гвоздями может образовываться пыль и сильный запах, в LOI говорится, что домовладелец потребовал, чтобы салон установил и оплатил специальную систему вентиляции.

    Брокерские комиссии

    В письме о намерениях должно быть указано, какие брокеры участвовали в переговорах по аренде, и должно быть указано, кто будет платить брокеру.Обычно арендодатель платит брокерам.

    Другие термины, которые могут быть в LOI

    Расширение арендатора

    Если у арендатора есть возможность арендовать дополнительную площадь, LOI должен описывать площадь и способ определения арендной платы. Любое право арендатора на первый отказ на смежной площади также должно быть в LOI.

    Кредитные требования

    Если домовладелец еще не утвердил кредит арендатора, в письме о намерениях следует указать это и объяснить, какую информацию арендатор должен предоставить.Если домовладелец требует личной гарантии от владельца малого бизнеса и других средств повышения кредитного качества (, например, залоговое право на собственность арендатора), в LOI должны быть описаны эти условия.

    Особые обстоятельства

    Любые важные термины, уникальные для арендатора, должны быть включены в LOI. Например, если арендатор хочет иметь возможность передать аренду аффилированному лицу без одобрения арендодателя, или арендатор имеет исключительное право вести определенный вид бизнеса в торговом центре, в LOI следует указать это.

    LOI не является обязательным контрактом

    Студент-музыкальный студент может не захотеть отдаваться первому инструменту, который он попробует. Аналогичным образом, хотя LOI служит основой для аренды, стороны обычно не хотят, чтобы он был обязывающим контрактом, даже если он включает несколько положений, которые стороны хотят, чтобы они были обязательными. Например, LOI может включать положение об исключительности, которое запрещает домовладельцу продолжать продажу помещения, пока стороны ведут переговоры об аренде.

    К сожалению, как обсуждалось в моей предыдущей статье «Является ли ваше письмо о намерениях постоянным и обязательным, иногда LOI содержат формулировки, которые преобразуют их в обязательные контракты, несмотря на противоположные намерения сторон. Привлечение опытного юриста по недвижимости перед подписанием LOI может помочь предотвратить эту ошибку и гарантировать, что LOI включает ключевые бизнес-термины.

    Эта серия основана на опыте Элизабет Уитман и ее увлечении классической музыкой, чтобы проиллюстрировать творческие решения юридических проблем, с которыми сталкиваются предприятия и инвесторы в недвижимость.

    Оставить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *