Договор о намерении заключить договор аренды нежилого помещения: Скачать Договор о намерениях заключить договор аренды

Содержание

Образец соглашения о намерениях заключить договор аренды, суть документа, как не допустить ошибок

Нередко после завершения переговоров стороны незамедлительно приступают к оформлению всех бумаг. Намного безопаснее и разумнее начать с образца соглашения о намерениях заключить договор аренды, отложив принятие окончательного решения.

Содержание:

Что это за соглашение
Правовое регулирование
Суть документа
Чем отличается от предварительного договора
Что выгоднее заключать
Последствия подписания одного контракта вместо другого
Обязательно ли исполнять соглашение
Для чего нужен документ
Срок действия
Кто имеет полномочия для составления
Как составить
Важные разделы
Ключевые положения и участники сделки
Ключевые моменты составления
Обязанности наймодателя
Обязанности нанимателя
Оформление
Нужно ли регистрировать
Образец соглашения о намерениях
Как защититься от ошибок
Гарантии для сторон сделки
Есть разница для уже построенного и строящегося здания
Какие риски могут быть
Особенности документа между юридическими и физлицами

Что это за соглашение

Такое соглашение оформляется в тех ситуациях, когда требуется зафиксировать предварительные договоренности, которые были достигнуты между сторонами. На это бывают разные причины.

Помимо аренды, необходимость может возникнуть, чтобы заявить о планах сотрудничества. Такая практика распространена среди бизнесменов, арендующих помещения для своих производственных нужд.

Предприниматели уделяют большое значение поиску таких площадей, на которых можно организовать торговлю или устроить склад. Чтобы стороны были уверены в том, что сделка состоится, принято подписывать данное соглашение.

Правовое регулирование

В законодательстве данное соглашение не регламентировано, но оно активно используется среди граждан.

Разбираясь в его юридическом статусе, окажется, что по своей сути оно сродни предварительному договору. Но к нему не применимы требования, имеющиеся у договора по гражданскому законодательству.

Суть документа

Документ является предварительным обязательством выполнить определенные функции, в нашем случае заключить арендный договор.

В нем описывается, по какому принципу планируется дальнейшее оформление документации. В частности, указываются сроки, когда стороны рассчитывают воплотить свои намерения в жизнь.

Подробные детали указывать не принято.

Чем отличается от предварительного договора

Несведущие люди могут легко перепутать данное соглашение с предварительным договором. Это будет ошибкой, ведь они совершенно разные.

Принципиальное отличие в том, что договор составляется по заранее известной структуре, она прописана на юридическом уровне. В нем детально указаны все базовые условия. Стороны гарантируют подписание основного договора через определенный период (указывается крайний срок для этого).

Соглашение призвано лишь зафиксировать стадию переговоров, которая достигнута в данный момент.

Что выгоднее заключать

Однозначно решить дилемму, вынесенную в подзаголовок, нельзя. Все зависит от целей и конкретной ситуации. Когда один из партнеров не до конца уверен в своих намерениях, выбор стоит сделать в пользу соглашения. Оно позволит зафиксировать определенный успех, достигнутый в переговорах, даст время подумать.

Если же партнер рассчитывает на гарантированное и скорейшее оформление документов, то рекомендуется остановиться на договоре. Здесь детально описана процедура, подписывающие стороны дают определенные гарантии того, что бумаги будут в результате оформлены.

Последствия подписания одного контракта вместо другого

Заключение договора, а не соглашения, может спровоцировать проблемы при оформлении основного контракта. Особенно если потребуется внести какие-то изменения. Даже учитывая, что у документа минимум юридических последствий. Однако из-за максимально расплывчатых формулировок появляется много маневров, чтобы интерпретировать все так, как удобно. В некоторых случаях это может стать фактором психологического воздействия.

Поэтому соглашение с юридической точки зрения является более щадящим вариантом. Ведь при этом никаких обязательств и гарантий стороны на себя не берут.

В договоре указывается не только сам предмет отношений, но и конечная дата подписания, базовые параметры, изменить которые весьма проблематично.

Обязательно ли исполнять соглашение

На законодательном уровне обязательства по исполнению такого соглашения не установлены. При возникновении подобной потребности есть возможность отказаться от выполнения любых обязательств, не понеся никаких потерь.

Правда, существует судебная практика, когда суды принимают решение считать соглашение значимой бумагой с юридической точки зрения. Такое происходит, когда присутствуют формальные приметы договора. К тому же суды придают особое значение, если для реализации документа в жизнь сторонами предпринимались конкретные действия, были понесены траты.

В такой ситуации есть вероятность, что будет решено принудить участников соглашения до конца исполнить свои намерения.

Для чего нужен документ

Данное соглашение необходимо, чтобы отметить достигнутые договоренности в конкретный момент. Помимо этого с его помощью удается установить шаги, которые стороны планируют выполнить, чтобы воплотить задуманное в жизнь.

Когда речь идет об отношениях между предпринимателями, это способствует повышению их ответственности, чаще приводит к воплощению задуманного в жизнь.

Само по себе соглашение не обладает правовой силой, фактически подписывающие его стороны не несут дополнительной ответственности.

Срок действия

Из-за того, что на законодательном уровне бумага не считается обязательной для оформления, предельных сроков официально не установлено. Стороны должны самостоятельно определить, на протяжении какого временного отрезка соглашение будет считаться действующим.

После истечения установленной даты участникам соглашения необходимо встретиться еще раз, чтобы продлить сотрудничество, заключив окончательный договор. В качестве альтернативы можно прекратить дальнейшее взаимодействие.

Кто имеет полномочия для составления

Документ, которому посвящена эта статья, оформляется без привязок к каким-то шаблонам. Это может сделать совершенно любой работник заинтересованной компании или физлицо. Чаще всего, такую задачу поручают юристу или делопроизводителю. Желательно, чтобы работник имел непосредственное отношение к тем функциям, которые будут указаны в соглашении.

При этом никаких строгих требований нет. Как правило, выбирают опытного и квалифицированного специалиста, которому доверяет руководство. Ему необходимо иметь представления о российском законодательстве в сфере гражданского права, без этих знаний составить документ будет непросто.

Как составить

Так как документ не имеет юридической силы, отсутствуют базовые требования, которые предъявляются при его составлении. У участников соглашения есть возможность формировать его по своему усмотрению. Они могут ориентироваться только на собственные потребности и представления о том, каким должен быть этот документ.

Достаточно того, чтобы по своей базовой структуре соглашение отвечало стандартам, существующим в отечественном делопроизводстве. Существуют определенные данные, которые должны в нем содержаться в обязательном порядке.

Видео о том, как составить документ:

Важные разделы

Стороны имеют право вносить в этот документ любые разделы, которые посчитают значимыми. В них могут быть зафиксированы определенные моменты или базовые требования, которые планируется исполнить.

Часто присутствуют следующие разделы:

Название самого документа.
Место подписания и дата, когда оно состоялось.
Идентификация участников. Для граждан указать фамилию, имя и отчество, для юрлиц – полные данные организации, по которым ее можно идентифицировать (в том числе фактический и юридический адрес, место регистрации, как правило, используются сведения из устава).
Объект, вокруг которого в будущем планируется заключение сделки.
Подробное описание недвижимости с предполагаемой арендной ставкой.
Базовые моменты, которые планируется сохранить в окончательном договоре, когда он будет заключаться.
Сроки, в которые его планируют подписать.
Ответственность, которую стороны понесут, если не выполнят условия сделки.
Если вносится авансовый платеж или задаток, этот факт в обязательном порядке должен быть отражен в документе.
Под соглашением представители расписываются.

Чем большее число перечисленных пунктов окажется отражено, тем больше шансов, что его признают официальной бумагой, наряду с договором.

Ключевые положения и участники сделки

Сторонами будущей сделки становятся физические или юрлица, подписавшие данный документ. Их именуют нанимателем и наймодателем.

Особые условия устанавливаются персонально. Например, если объектом соглашения является недвижимость, следует привести ее подробное описание.

Ключевые моменты составления

Учитывая интересы обеих сторон, составляется документ, который призван отразить их и оберегать права.

Важно, чтобы объект недвижимости был подробно описан. Чем детальнее это будет сделано, тем больше шансов, что суд признает его официальный статус.

Указываются технические параметры помещения, в частности:

точный адрес
площадь
количество этажей во всем здании, на каком конкретно этаже расположен данный объект
что имеется внутри (например, мебель, коммуникации)

Иногда дополнительно прикладывают техническую документацию. В ее качестве может выступать план, полученный из БТИ.

Обязанности наймодателя

Лицо, выступающее наймодателем, в рамках заключенного соглашения обязуется:

Обеспечить нанимателю доступ в оговоренное помещение, чтобы он мог его использовать на определенных до этого условиях.
Допускается прописать ответственность, которую может понести наймодатель, если не выполнит обещание в указанный срок.

О действиях сторон договора аренды смотрите видео:

Рекомендуется предусмотреть ситуации, которые могут воспрепятствовать исполнению договора, в том числе непреодолимой силы.

Обязанности нанимателя

Со своей стороны наниматель обязуется:

Принять объект недвижимости во временное пользование, придерживаясь оговоренных ранее условий.
Гарантировать своевременное внесение платежей.
Поддержание помещения в надлежащем состоянии.

Дополнительно указываются возможные штрафные санкции в случае нарушения любого из пунктов.

Оформление

Каким образом оформить соглашение также решают сами участники, которые его подписывают. Например, не имеет принципиального значения распечатывать бумагу на компьютере или писать ее от руки. Точно также может быть использован обычный бланк А4 или фирменный бланк одной из компаний.

Обязательно соблюсти только условие, которое заключается в том, чтобы под документом поставили подписи официальные представители каждой из сторон. Как правило, это руководители или сотрудники, которых они официально уполномочили. Использование отпечатанных подписей или факсимильных автографов не допускается.

Если соглашение заключается с юридическим лицом, у которого есть печать организации, ее тоже стоит поставить на этом документе. Соглашение должно быть оформлено в двух экземплярах – по одному каждой из сторон.

Нужно ли регистрировать

Так как соглашение не имеет конкретной юридической силы, установленной на законодательном уровне, регистрировать его не нужно.

Образец соглашения о намерениях

Образец сразу даст полное представление о том, как должен выглядеть этот документ. Необходимо отметить, что в точности ориентироваться на него нет необходимости, так как допускается оформление соглашения в произвольном порядке.

Как защититься от ошибок

Стоит учитывать, что устные договоренности вообще не будут иметь юридической силы, поэтому документ должен быть составлен обязательно в письменном виде.

При подготовке соглашения во избежание разногласий в будущем рекомендуется придерживаться существующих образцов для подобных юридических документов.

Обязательно следует описать помещение, которое является объектом соглашения. Важно, чтобы его можно было однозначно идентифицировать. Если этого сделать не удается, это становится одной из самых распространенных и существенных ошибок.

По договоренности между сторонами прописывается срок, указываются права и обязанности каждого лица, участвующего в соглашении. Принимая во внимание все эти рекомендации, неприятностей при оформлении этого документа удастся избежать.

Гарантии для сторон сделки

Гарантии для сторон наступают только в случае заключения предварительного договора. В этом случае документ следует составить в соответствии с Гражданским кодексом, который требует, чтобы он был заключен в той же форме, что и основной договор. Поэтому уже на ранних стадиях следует придерживаться норм законодательства, описывающих требования к договорам аренды помещений.

Если речь идет только о соглашении о намерении, у сторон нет никаких гарантий. Исключение может быть сделано только в том случае, если суд решит признать юридическую силу документа.

Есть разница для уже построенного и строящегося здания

Основное отличие состоит в том, что при составлении соглашения на готовое здание в нем указываются все технические характеристики, по которым можно идентифицировать помещение, а также саму постройку, вносятся реквизиты, полученные при государственности регистрации права собственности.

Когда здание еще не достроено, фиксируются только те сведения, что есть об объекте в данный момент.

Какие риски могут быть

Основной риск, который существует, заключается в том, что соглашение не имеет юридической силы, поэтому стороны не несут никакой ответственности, если не исполнят взятые на себя обязательства.

Особенности документа между юридическими и физлицами

Такое соглашение может быть заключено не только между организациями, но и между физическим и юридическим лицом.

Никаких принципиальных отличий не будет. Документ также следует оформить в письменной форме, а нотариальная доверенность для него не требуется. Разница будет заключаться только в том, на каких основаниях будет идентифицирована каждая сторона.

Если физическому лицу достаточно предоставить сведения, указанные в общегражданском паспорте, то юрлицу потребуется приводить регистрационные данные компании или фирмы.

Соглашение о намерении заключить договор аренды – популярный документ на рынке недвижимости. Его оформление приобретает большое значение для предприятий и организаций, желающих на определенной стадии переговоров зафиксировать достигнутые договоренности.

Наверх

Весьма распространенной является ситуация, когда нежилые площади предлагаются в аренду еще на стадии строительства торгового или офисного центра, то есть до ввода здания в эксплуатацию и регистрации права собственности. У предпринимателей возникает закономерный вопрос, как правильно оформить документ о намерениях, ведь предмета сделки фактически еще не существует. На помощь приходит предварительный договор аренды нежилого помещения, порядок заключения и действие которого регламентированы ст. 429 ГК РФ. Соглашение представляет собой бумагу о намерениях, на основании которого в дальнейшем будет составлен окончательный вариант. По предварительному документу стороны обязуются в определенный срок заключить договор аренды на нежилое помещение, согласно утвержденным условиям.

Предметом предварительного договора выступает обязательство участников, выраженное в письменной форме, о проведении главной сделки по аренде в отношении конкретного объекта. Основная часть документа отводится перечислению условий заключаемого соглашения.

Это позволяет арендатору и арендодателю:
Утвердиться, что основной договор будет заключен — например, даже если объект еще не достроен.

Зафиксировать условия предстоящей сделки — особенности, время.

Арендатору закрепить за собой право получения недвижимости, то есть договор охраняет его от передачи объекта другим лицам.

Избежать споров и разногласий — все условия письменно обозначены.

Покрыть убытки в случае несоблюдения соглашения.

Важно четко сформулировать предмет договора, в отношении какого объекта действует документ: указать адрес, площадь, собственника и иную идентифицирующую информацию. Если помещение еще не введено в эксплуатацию и не имеет владельца, в соглашение вносятся сведения из проектных бумаг. То есть договор предаренды может быть заключен даже при отсутствии у потенциального арендодателя права собственности на нежилой объект.

Обязательные условия предварительного договора аренды
Обязательные пункты соглашения о будущей аренде приведены в п. 3 ст. 429 ГК РФ. Документ должен содержать предмет и условия основного договора. Помимо характеристик помещения, указываются:
Сроки заключения договора — например, в течение определенного времени после приобретения прав собственности арендодателем.

Целевое назначение объекта.

Период действия основного договора.

Отсутствие обременений и иных претендентов.

Срок передачи объекта после подписания окончательной бумаги, сопровождение сделки актами приема-передачи с указанием текущего технического состояния помещения.

Документ перечисляет права и обязанности сторон, которые впоследствии могут помочь в разрешении споров и конфликтов: например, в отношении оплаты капремонта, правил эксплуатации площади, нюансов и сроков внесения арендных платежей, действий при их задержке, условий расторжения отношений и так далее.

Срок заключения основной сделки
Период действия договора предаренды регламентирован п. 4 ст.429 ГК РФ. Стороны должны указать в документе срок, в который участники обязуются подписать соглашение. Им могут выступать неминуемые события, конкретные даты или временные отрезки (ст. 190 ГК РФ).
Внимание! Закон допускает отсутствие срока заключения в документе — в этом случае основной договор должен быть подписан в течение года после подписания соглашения предаренды.
В соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ обязательства по преддоговору аренды прекратятся, если до завершения утвержденного срока основной договор не будет заключен или одна из сторон не направит другой предложение об оформлении бумаги.
Форма предварительного договора
Законодательством бланк подобного документа не утвержден, но п.2 ст.429 ГК РФ указывает на необходимость его составления в форме основного договора. Если таковой не установлено, соглашение заключается в письменном виде. Без фиксации пунктов соглашения на бумаге в надлежащем виде договор будет признан ничтожным.
Внимание! Арендные контракты заключаются подписанием сторонами единого документа (ст. 651 ГК РФ).
Образец стандартного соглашения предаренды имеет структуру:
Название документа, место и дата заключения.

Данные об участниках сделки.

Предмет договора с подробным описанием его характеристик, назначения объекта, срока действия главного договора, времени передачи помещения и иных ключевых условий.

Права и обязанности сторон.

Обеспечение исполнения обязательств — договор предаренды редко заключается безвозмездно, чаще он предполагает внесение арендатором некоторой суммы в пользу арендодателя (так называемого задатка, авансового, гарантийного, обеспечительного платежа).

Порядок арендных расчетов.

Ответственность участников.

Порядок изменения и расторжения договора.

Особенности разрешения споров.

Заключительные положения.

Реквизиты и подписи участников.

Следует учесть, что государственная регистрация предварительного договора аренды не требуется (п. 14 Письма Президента ВАС РФ № 59 от 16.02.01).
Последствия незаключения основного договора
Если одна из сторон отказывает второй в заключении основного договора, нарушая положения соглашения о предаренде, пострадавший участник вправе обратиться в арбитражный суд с требованием принудительно оформить документ. Заявление может быть подано в течение шести месяцев с момента неисполнения взятого на себя обязательства. В этом случае успех дела напрямую зависит от правильности заключенного соглашения предаренды. Суд рассматривает спор сторон, в результате основной договор считается заключенным с момента вступления в силу судебного решения или с даты, в нем указанной (п.5 ст.429 ГК РФ).
Внимание! Требовать что-либо по предварительному договору будет уже невозможно после вступления в силу основного документа (Постановление ФАС СЗО по делу № А56–21025/2008 от 20.05.09).
Уклоняющаяся сторона обязана возместить пострадавшему участнику причиненные убытки. Если был предусмотрен обеспечительный платеж (задаток), и арендатор отказался заключать основной договор, деньги останутся у арендодателя. При уклонении последнего осуществляется возврат средств (иногда с процентами, в двойном размере).
Предварительный договор аренды нежилого помещения выполняет организационную функцию, создавая юридические предпосылки для оформления главного соглашения. Документ подтверждает намерения сторон и гарантирует совершение сделки в случае правильного его оформления.
Письмо о намерениях (LOI) для недвижимости
Что такое письмо о намерениях?
Письмо о намерениях, или сокращенно «LOI», представляет собой одно- или двухстраничное необязывающее письмо-предложение , в основном используемое в коммерческой недвижимости . LOI короткие и простые, охватывают некоторые основные условия сделки и начинают процесс коммерческой покупки.
Письма о намерениях могут использоваться как для коммерческой аренды , так и для продажи .
Поскольку сделки с коммерческой недвижимостью обычно заключаются на основе индивидуальных договоров аренды или договоров купли-продажи и могут быть довольно сложными, LOI может быть настоящим экономия времени и экономия денег , поскольку он пытается достичь соглашения между покупателем и продавцом по ключевым моментам сделки (цена, условия, время), прежде чем любая из сторон инвестирует значительное количество ресурсов для аренды или покупки. договор составлен и проверен юристами.
Агенты по коммерческой недвижимости все время используют письма о намерениях, в то время как брокеры по жилой недвижимости используют Соглашение о покупке жилья для предложений, поэтому многие агенты по коммерческой недвижимости не знакомы с LOI или с тем, как его написать.
Шаблон письма о намерениях
Условия письма о намерениях отличаются для аренды и продажи. Прилагаются два образца шаблонов LOI, один для продажи и один для аренды.
Как написать письмо о намерениях
Электронные письма о намерениях содержат некоторые основные термины, которые вы постоянно в них видите. Вы можете поместить туда почти все, что вы можете придумать, но не переусердствуйте, указав в них каждую деталь сделки (например, как вы распределяете использование газа на главном счетчике для тройной чистой аренды), сохраните это для договор купли-продажи или аренды.
Как написать письмо о намерении приобрести недвижимость:
— Заголовок
Хотя это и не требуется, большинство агентов предпочитает размещать свой логотип в заголовке LOI или использовать фирменный бланк своей компании в соответствии с традициями написания письмо.
-Информация агента по листингу
Это тот, кому вы адресуете письмо. Снова традиция писать письма.
-Адрес(а) объекта недвижимости
-Краткие комментарии
Мне нравится персонализировать свои LOI, написав короткое замечание о покупателе и о том, почему ему нужна недвижимость. Вы можете оставить его довольно общим, если хотите, с таким предложением, как «От имени покупателя я рад представить это предложение о покупке помещений, упомянутых выше, на следующих условиях:»
-Помещения
A Описание недвижимости — либо SQFT, либо другие структуры, если это лучше описано с точки зрения улучшений. Например: отдельно стоящий ресторан с прилегающей парковкой.
-Buyer Name
-price
-DownPayment
-Дю. -Комиссия
Как написать письмо о намерении сдать недвижимость в аренду:
Коммерческие LOI для аренды выглядят иначе и имеют другие условия, чем LOIS для покупки.
Формат тот же, но пункты разные:
— Снижение арендной платы
В зависимости от рыночных условий и вашего местного рынка может быть снижение арендной платы.
— Улучшения арендатора (TI)
Если вы меняете использование помещения или улучшаете полностью незавершенное помещение, могут потребоваться некоторые улучшения арендатора. Они являются предметом переговоров между арендатором и арендодателем.
— Тип аренды
Брутто-модифицированный и Тройной нетто — два наиболее распространенных типа аренды, которые я встречаю в Лос-Анджелесе.
— Плата за содержание помещений общего пользования (CAM)
При коммерческой аренде арендаторы обычно оплачивают часть, если не все, расходы арендодателя в рамках аренды, включая содержание имущества и налоги при тройной чистой аренде.
-Мебель
Если в номере есть мебель, то с указанием что оставить, что убрать.
-Коммунальные услуги
Общие коммунальные услуги: электричество, газ, вода и мусор, но также могут быть включены HVAC, уборщик, камердинер или охранники.
-Продолжительность аренды
При коммерческой аренде арендодателям требуются более длительные сроки, обычно от 3 до 5 лет. Если вы хотите 2 года или меньше, иногда вы можете найти субаренду.
— Возможность продления аренды
Аренда обычно предусматривает возможность продления аренды на тот же срок, что и первоначальная аренда.
— График повышения арендной платы
Поскольку коммерческие договоры аренды более продолжительны, арендодатели обычно хотят увеличить арендную плату, иногда на 3% в год, чтобы покрыть растущие расходы.
— Гарантийный депозит
Гарантийный депозит является предметом переговоров, для коммерческих помещений ограничений нет, но я обычно вижу в среднем 1-2 месяца аренды.
— Статья об удержании
Если арендатор остается до конца срока аренды, не продлевает и не выезжает, арендодатель может повысить арендную плату на 150%.
-Вывески
Для бизнеса вывески могут быть очень важны. Часто вы увидите пункт об этом.
-Парковка
В большинстве арендованных домов предусмотрена парковка. Для более крупных зданий они рекламируют коэффициенты парковки, основанные на количестве парковочных мест на квадратный метр брутто. Например, 2 парковочных места на 1000 кв. Таким образом, если вы арендовали офисное помещение площадью 2300 кв. футов, вы получите 2 парковочных места.
Поскольку Письмо о намерениях является Письмом и Не контрактом , они не имеют обязательной силы. Иногда агент по коммерческому листингу просит покупателя и продавца подписать LOI в качестве выражения добросовестности, но сам LOI не является обязывающим контрактом или подлежит принудительному исполнению.
Если ваш первоначальный LOI не принимается, иногда агент по листингу возвращает совершенно новый LOI или исправляет LOI, который был им отправлен. Redlining — это вещь, связанная с коммерческой недвижимостью, я думаю, это потому, что сторонам нравится отслеживать изменения, это сводит меня с ума, потому что я не люблю смотреть на пункты, которые были переписаны или удалены, но он ведет учет изменений. .
Письма о намерениях в переговорах по коммерческой аренде
Любой, кто участвовал в сделке с недвижимостью, будь то профессионал или непрофессионал, несомненно, был разочарован сложностью процесса аренды или продажи.

«Прошли те времена, когда наши предки сидели у костра и торговались за обмен каменных топоров на медвежьи шкуры. Сегодня ставки гораздо выше, а переговоры намного сложнее. Сделки редко заключаются за один сеанс переговоров. Скорее, они являются продуктом постепенного процесса, в ходе которого по частям достигаются соглашения по целому ряду вопросов в ходе серии личных встреч, телефонных звонков, электронных писем и писем с участием корпоративных должностных лиц, юристов, банкиров, бухгалтеров, архитекторы, инженеры и другие». (Коупленд против Баскин Роббинс США, 117 Cal. Rptr. 2d 875, 884-885)
Арендодатели и арендаторы обычно полагаются на письма о намерениях, чтобы сделать переговоры об аренде более эффективными и структурированными. Зачастую они составляются брокерами, которые умеют оценивать деловые возможности и вести стратегические переговоры о деловых условиях, но могут не иметь такого опыта в тонком составлении юридических документов. К сожалению, небрежно составленное письмо о намерениях или чрезмерно озабоченные принципалы могут непреднамеренно создать дополнительный уровень сложности и ответственности в лизинговой сделке.

Цель этой статьи состоит в том, чтобы изложить некоторые важные соображения и проблемы, связанные с использованием и составлением писем о намерениях в контексте коммерческого лизинга.
В контексте коммерческой аренды письма о намерениях представляют собой письменные документы, в которых излагаются или фиксируются определенные гипотетические условия, которые арендодатель и арендатор обязались или признали и которые будут рассмотрены в окончательном соглашении. Письмо о намерениях может быть не чем иным, как перечнем условий. С другой стороны, в зависимости от сложности сделки, письмо о намерениях может быть многостраничным письмом или меморандумом с изложением некоторых или всех существенных моментов сделки. В лучшем случае письма о намерениях способствуют эффективности и скорости, а также снижают стоимость подготовки окончательных документов. В худшем случае они становятся препятствием для заключения сделки или, не дай Бог, непреднамеренной увековечиванием незавершенного соглашения между сторонами.

Что и сколько деталей должно быть включено?
Письма о намерениях могут быть краткими, включающими только основные термины, или достаточно подробными. Договариваться ли о многих условиях или просто соглашаться с изложением ключевых условий — это стратегическое решение, которое будет зависеть от сложности сделки, от того, есть ли у одной или обеих сторон особые потребности и кто эти стороны. Когда стороны пытаются создать всеобъемлющее письмо о намерениях, они рискуют потерять эффективность, которая является его основной целью.

Письма о намерениях обычно включают основные условия, такие как описание помещения, личность арендодателя и арендатора, базовую арендную плату, залог и срок аренды. Они могут также включать разрешенные виды использования, переуступку и субаренду, улучшения арендатора и гарантийные положения. Если стороне требуется конкретное условие или положение, эта сторона должна тщательно обдумать, будет ли лучше начать переговоры с менее подробным письмом о намерениях или лучше рассмотреть потенциальное положение, нарушающее условия сделки, прежде чем делать значительные инвестиции. в переговорах.
Привязывать или нет.
Письма о намерениях могут быть обязательными, необязательными или включать некоторые обязательные положения. Типичное письмо о намерениях коммерческой аренды будет включать некоторые или все существенные условия аренды, которые еще предстоит составить. В большинстве случаев стороны намерены сделать письмо о намерениях необязательным документом, который служит основой для договора аренды и теоретически должен помочь ускорить процесс.

Обязательные письма о намерениях редко встречаются в большинстве случаев аренды, хотя есть и некоторые исключения. Если одна из сторон, как правило, арендатор, считает, что аренда предлагает особенно хорошую возможность, или если арендатор собирается потратить значительные суммы на комплексную проверку или проектные работы, арендатор может захотеть «зафиксировать» эти условия путем составление обязывающего письма о намерениях. Арендодатели, скорее всего, будут менее заинтересованы в этом, так как им, возможно, придется отказаться от более выгодных предложений, которые поступают после оформления письма о намерениях, но пока еще ведутся переговоры об аренде.

Тем не менее, есть некоторые положения, которые обычно лучше сделать обязательными. Например, соглашения о конфиденциальности, доступе к определенной информации, запреты на дальнейший маркетинг или принятие предложений, обязательство добросовестно вести переговоры, сроки исполнения или соглашения об оплате определенных предварительных затрат, если они включены, должны иметь обязательную силу. Если эти положения включены в явно необязательное письмо о намерениях, они должны быть составлены таким образом, чтобы признать их обязывающее действие. С другой стороны, некоторые из этих вопросов лучше всего решить в отдельном обязательном соглашении, таком как соглашение о раннем доступе.
Это обязательно?
Вопрос о том, является ли письмо о намерениях обязывающим или нет, в конечном итоге может быть определен судом; поэтому следует соблюдать осторожность при составлении. Суды будут учитывать ожидания и намерения сторон, чтобы определить, является ли письмо о намерениях обязательным или необязательным. Если стороны предполагают, что письмо о намерениях не будет иметь обязательной силы до оформления окончательных документов, письмо должно включать определенные заявления, указывающие на их намерение. Во-первых, отказ от каких-либо обязывающих намерений, за исключением конкретных исключений. Во-вторых, заявление о том, что не должно быть обязывающего соглашения до оформления официального письменного договора аренды. Хотя это хорошее начало, этих заявлений может быть недостаточно, чтобы гарантировать, что необязывающее письмо не станет обязывающим соглашением.
Признаки намерения связать.
Суды установили, что намерение сторон при исполнении письма о намерениях может быть определено несколькими способами, включая формулировку, использованную в письме о намерениях, и рассмотрение поведения сторон. Во-первых, суды будут обращать внимание на язык самого письма о намерениях. Составляющая сторона должна позаботиться о выборе терминологии и использовании времени. Письмо о намерениях, как правило, не должно упоминаться, например, как «аренда» или «принятие» окончательного предложения. Предпочтение отдается использованию сослагательного наклонения, указывающего на то, что соглашение еще не достигнуто. Выбор слов и время слов может быть важным письменным указанием на намерение. Еще одним показателем является то, содержит ли письмо о намерениях все существенные условия и специфика этих условий. Поскольку соглашение не может быть заключено в случае отсутствия существенного условия, важно в качестве первого шага включить формулировку о том, что письмо о намерениях не включает все существенные условия, если оно действительно не имеет обязательной силы. Учитывая, что для заключения договора аренды необходимо очень мало условий (идентификация арендодателя и арендатора, описание помещения, срок аренды и размер арендной платы, а также время и способ платежа), положение о том, что письмо о намерениях не включает все должны быть включены существенные условия, предусмотренные сторонами.
Поведение сторон может свидетельствовать об их намерениях, несмотря на то, что формулировка отрицает их обязательную силу. Если стороны ведут себя так, как будто у них есть соглашение, может быть заключен обязывающий договор. Частичной производительности может быть достаточно. Например, вступление во владение помещением и уплата арендной платы могут быть достаточными, даже если другие условия, такие как приобретение страховки, передача в аренду и т. д., не были выполнены. По этой причине следует включить заявление об отказе от частичного исполнения в качестве указания на обязательную силу письма.
Налагает ли письмо о намерениях обязанность добросовестности и добросовестности?
Общепризнанно, что соглашения о согласии не имеют исковой силы. Однако в деле Коупленд против Баскин Роббинс, США, Апелляционный суд Калифорнии рассмотрел вопрос о том, можно ли заключить соглашение о ведении переговоров, и если да, то применимы ли к нему обязательства добросовестности и добросовестности. Суд определил, что соглашение о ведении переговоров является подлежащим исполнению договором, в отличие от не имеющего исковой силы «соглашения о согласии».
Обязательство вести переговоры может быть прямо выражено в письме о намерениях или может подразумеваться. В Коупленде соглашение о ведении переговоров не было прямым положением письма о намерениях. На самом деле это подразумевалось не более чем из положения, в котором Баскин Роббинс согласилась заключить отдельное соглашение о переупаковке.
Соглашения о переговорах, как и все контракты, налагают обязательство добросовестности и честности. Обязанность вести переговоры добросовестно не означает, что стороны должны в конечном итоге прийти к соглашению, скорее, их усилия должны быть добросовестными. В деле Copeland компания Baskin Robbins понесла ответственность за недобросовестное ведение переговоров, когда она в одностороннем порядке прекратила переговоры.
Сторона может быть признана ответственной за убытки, связанные с доверием, за ее неспособность вести переговоры добросовестно. Эти убытки могут включать наличные убытки и могут включать или не включать издержки упущенной выгоды. Однако ожидаемые убытки не являются средством правовой защиты. Чтобы избежать этой потенциальной ответственности, письмо о намерениях должно включать прямо выраженный отказ от любого соглашения вести переговоры или вести переговоры добросовестно, если стороны не намерены применять такую обязанность.
Действовать с осторожностью
Письма о намерениях — невероятно ценный инструмент, который может помочь как арендодателям, так и арендаторам в контроле переговоров об аренде и эффективном составлении договоров аренды. Однако, как следует из этой статьи, они нагружены ловушками для неосторожных и неочевидными возможностями ответственности. Адвокаты, а также арендодатели и арендаторы должны действовать очень осторожно, чтобы гарантировать, что письмо о намерениях действительно выражает намерение сторон.

Эльва Д. Хардинг представляет арендодателей и арендаторов коммерческих помещений в переговорах и сделках по коммерческой аренде. Если у вас есть вопросы о письмах о намерениях или коммерческой аренде, свяжитесь с Elva по телефону (925) 215-4577; eharding@edhlegal.