Договор найма жилого помещения договор аренды в чем разница: Отличия договора аренды от договора найма

Договор найма жилого помещения

Договор найма жилого помещения имеет ряд принципиальных отличий от договора аренды. Они регламентированы законом, в соответствии с ними составляется также и договор найма квартиры, любых других объектов недвижимости. Чем отличается договор аренды квартиры от договора найма, как он заключается – выясняем в этой статье.

Договор найма и договор аренды: отличия

Как правило, говоря о договоре аренды, подразумеваются варианты найма жилья на коммерческой основе. Иными словами, владелец квартиры сдает ее в аренду и получает от этого доход – арендатор платит фиксированную сумму. Это и есть основная цель заключаемого договора найма.

Впрочем, в рамках закона понятия договора аренды и договора найма четки и достаточно конкретно разделены:

• Договор аренды жилого помещения – подписывается юридическим лицом;
• Договор коммерческого найма жилья – подписывается физическими лицами.

Если планируется сдача квартиры квартирантам, то есть, один гражданин сдает жилье другому, речь идет о договоре коммерческого найма жилого помещения. Это регламентировано в главе 35 Гражданского кодекса РФ.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник (наймодатель) — предоставляет другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Нормы законодательства необходимо учитывать, если планируется составление договора найма помещения.

Составление договора

Договор – базовый документ для двух сторон сделки по коммерческому найму жилья. Согласно ст. 674 Гражданского кодекса РФ, заключать его можно исключительно в письменной форме.

В договоре необходимо как можно более подробно прописать все существенные условия и нюансы. Важно, чтобы они были разъяснены и понятны каждому из участников.

Предмет договора

Предмет договора – подробное и детальное описание жилого помещения, которое предоставляется на условиях коммерческого найма. Нужно указать:

• Адрес помещения;
• Этаж, на котором находится помещение;
• Число комнат;
• Наличие в жилом помещении мебели.

Детальность описания остается на усмотрение участников договора.

Важно! Чем более подробным будет описание предмета договора, тем больше шансов на то, что в спорной ситуации участники сделки смогут аргументированно отстоять свои права. Часто именно договор становится ключевым доказательством при судебных разбирательствах, и его наличие в корне может изменить ход дела.

Права и обязанности

В соответствующем пункте договора прописываются обязанности и права участников договора. Также следует перечислить условия договора найма, которые имеют отношение к помещению:

• Условия использования помещения;
• Требования к сохранности;
• Условия для возможного вселения других граждан;
• Сроки и условия оплаты;
• Порядок проведения ремонта.

Порядок предоставления коммунальных услуг также прописывается в этом пункте, и тоже – как можно более детально.

Оплата

Этот пункт в договоре, как правило, фиксируется отдельно. В нем прописываются условия, касающиеся финансов, подробности оплаты.

Участники сделки

В этом пункте указываются паспортные данные каждого из участников сделки, контактные данные, реквизиты для внесения платежей. Можно указать любые данные личного характера, которые будут иметь значение, и которые стороны сделки посчитают нужными.

Для того, чтобы правильно оформить договор найма, можно ориентироваться на готовый шаблон соглашения.

Образец заявления

Образец договора найма жилого помещения

Скачать

Сроки договора

Срок действия договора аренды жилого помещения – один из самых важных моментов. В тексте соглашения желательно прописать этот пункт.

Обратите внимание! Если пункт о сроках отсутствует в договоре, в соответствии с законом он будет считаться заключенным на пять лет – это регламентировано ст. 683 Гражданского кодекса РФ.

Непредвиденные ситуации

Договор найма жилого помещения может пригодиться в непредвиденных обстоятельствах. Одно из них – намерение собственника выселить арендатора.

Пример

Собственник квартиры Антон заключил договор найма жилого помещения с Вадимом на два года. Однако спустя полгода Антон решил продать свою квартиру, и объявил Вадиму о необходимости освободить жилье. Вадим отказался, сославшись на свое законное право оставаться на жилой арендованной площади на период, указанный в договоре.

Важно знать, что даже если собственник жилого помещения меняется, то арендатор может сохранять за собой права, зафиксированные в договоре.

В соответствии с гл. 35 ГК РФ ст. 674, переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Иными словами, владелец квартиры или жилой отдельной комнаты, который продает ее, не имеет законного права выселять арендатора даже после ее реализации. Исключение – соответствующий пункт, указанный в договоре. И если владелец квартиры продает ее кому-либо другому, то арендатор может оставаться в квартире, однако платить он будет уже новому владельцу.

Важные условия

Как уже отмечалось, чем более подробным будет договор найма жилого помещения, тем лучше. Так что можно порекомендовать включить в него не только обязательные, но и дополнительные пункты.

Оплата коммунальных услуг

В соответствии со ст. 678 ГК РФ, оплата коммунальных услуг – обязанность, которая возлагается на нанимателя. Впрочем, стороны имеют право договориться и на других условиях.

Пример

Анатолий, сдавая квартиру Владиславу, договорился с ним, что Владислав будет оплачивать только те услуги, которые связаны с оборудованием учета, и которыми пользуется исключительно арендатор – это доступ в интернет, потребление воды и электричества.

Фиксируя такой пункт в договоре, владелец жилого помещения может ориентироваться на собственные представления об удобстве, а также учитывать пожелания арендатора.

Ремонт

Ремонт может стать дополнительной статьей расходов для того, кто арендует помещение. В соответствии с Гражданским кодексом РФ:

• обязанность по проведению ремонта текущего характера возлагается на арендатора;
• обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на собственника.

Впрочем, и этот момент при необходимости и при желании сторон можно пересмотреть и изменить.

Срок

Жилье, находящееся в частной собственности, в отличие от социального найма, может быть сдано в найм на конкретный срок – он не должен превышать пяти лет. Если срок заключения договора найма менее года, он считается краткосрочным. Это основные виды используемых договоров найма.

Дополнительные условия

В зависимости от обстоятельств, мнения и пожелания сторон, в текст договора можно внести условия, согласованные заранее. Важно, чтобы ни одного из них не ущемляло права сторон. К примеру, наймодатель имеет право потребовать, чтобы в его квартире не держали домашних животных.

Наниматель и его права

Так как наниматель жилого помещения считается стороной договора, наименее защищенной от различных рисков, ГК РФ предусмотрен расширенный спектр договорных прав для него.

Так, наниматель имеет право расторгнуть договор на сдачу квартиры в одностороннем порядке в любое время, но при следующих условиях:

• При наличии согласия лиц, проживающих с ним;
• При условии письменного предупреждения наймодателя как минимум за три месяца до предполагаемого расторжения.

Почему именно три месяца? Потому что в рамках Гражданского кодекса невозможно зафиксировать такой срок.

Обратите внимание! На практике далеко не всегда стороны соблюдают установленный в три месяца срок. Чаще всего, сторонам удается мирно урегулировать спор, однако если это не получается, они обращаются в суд.

Наймодатель и его права

Наймодатель имеет права досрочно выселить нанимателя – для этого ему придется обращаться в суд. Кроме того, для этого должны быть условия.

Условия для досрочного выселения

Условие	Обстоятельства
1	Наниматель не оплачивает проживание в течение шести месяцев, если договор на съем стандартный
2	Наниматель не оплачивает проживание более двух месяцев подряд, если нужно заполнить краткосрочный договор найма
3	Наниматель портит жилье и имущество, принадлежащее наймодателю
4	Жилье используется не по назначению
5	Наниматель регулярно нарушает интересы и права соседей

В то же время суд может обязать нанимателя устранить нарушения, которые привели к иску, и на их устранение отводится год. Расторгнуть договор о съеме наймодатель получит возможность исключительно при повторном обращении в суд, однако и это судебное решение, если наниматель попросит, может быть исполнено с отсрочкой до одного года.

Судебная практика: расторжение договора найма жилого помещения

Наталья Иванова обратилась в суд с иском к наймодателю о признании незаконным расторжения договора найма жилья в одностороннем порядке, а также выселения из съемной квартиры, о взыскании убытков и компенсации морального вреда.

• Районный суд отказал в удовлетворении иска, сославшись на то, что стороны договора имели право согласовать основания его одностороннего расторжения во внесудебном порядке, и что истица своевременно не внесла плату за жилье, и что предусмотренный договором порядок его расторжения был соблюден наймодателем.
• Областной суд и кассационный суд поддержали решение районного суда, указав, что гл. 35 ГК РФ не запрещает досрочное расторжение договора найма жилья в одностороннем порядке нанимателем либо наймодателем при наступлении согласованных ими условий.

Наталья Иванова направила жалобу в Конституционный Суд РФ, отметив, что суды общей юрисдикции, ориентируясь на п. 2 ст. 687 ГК РФ, признали соответствующую норму диспозитивной, то есть, позволяющей изменять соглашением сторон договора найма жилья судебный порядок его расторжения по требованию наймодателя, закрепленный в этом пункте вместе с невнесением нанимателем платы за жилое помещение более двух раз. Истица считала, что оспариваемые положения противоречат Конституции РФ.

Изучив материалы, Конституционный Суд отметил, что предмет рассмотрения — абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ как применяемый в судебной практике во взаимосвязи с п. 1 ст. 310, п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 422, п. 1 ст. 450 и п. 2 ст. 450.1 Кодекса для решения вопроса о праве наймодателя жилья по договору краткосрочного коммерческого найма расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке при наступлении указанных в нем оснований, отличающихся от тех, что предусмотрены вышеуказанной спорной нормой.

Статья 687 ГК РФ – специальная в соотношении с устанавливающими общий порядок расторжения договора ст. 450-452 Кодекса. Однако есть различия в регулировании договора найма в зависимости от того, является ли он краткосрочным. При определенных обстоятельствах и наймодатель может оказаться стороной, чьи интересы не могут быть эффективно защищены при применении судебного порядка расторжения договора, нарушенного другой стороной.

Таким образом, даже при существенном нарушении договора нанимателем наймодатель продолжает быть связанным договором, несет бремя финансовых потерь. Соответственно, стороны могут включать в договор краткосрочного найма жилого помещения условия его расторжения в случае нарушения, которые отличаются от условий, предусмотренных в абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ.

Читайте также Временная регистрация

Частые вопросы

Чем отличается договор аренды от договора коммерческого найма жилья?

+

Договор аренды жилого помещения подписывается юридическим лицом, договор коммерческого найма жилья подписывается физическими лицами.

Может ли владелец при продаже квартиры выселить арендатора раньше срока?

+

Владелец квартиры, который продает ее, не имеет законного права выселять арендатора даже после ее реализации. Исключение – соответствующий пункт, указанный в договоре.

Кто должен оплачивать коммунальные услуги – наймодатель и наниматель?

+

В соответствии со ст. 678 ГК РФ, оплата коммунальных услуг – обязанность, которая возлагается на нанимателя. Впрочем, стороны имеют право договориться и на других условиях.

Кто обязан делать ремонт в сдаваемой квартире?

+

В соответствии с Гражданским кодексом РФ, обязанность по проведению ремонта текущего характера возлагается на арендатора, а обязанность по проведению капитального ремонта возлагается на собственника.

Заключение эксперта

На каких условиях заключается конкретный договор аренды — зависит только от его сторон. Очень важно корректно сформулировать все его пункты, предусмотреть ключевые, имеющие значение моменты. В процессе может быть использована простая договорная форма — в качестве основы, которую легко дополнить и переформулировать некоторые моменты. Содержание подписываемого договора найма должно быть исчерпывающим — на случай, если стороны решат отстаивать свои интересы в суде.

Срок действия договора аренды — договор краткосрочного и долгосрочного найма

На какой срок заключать договор, стороны решают сами.

Но в законодательстве предусмотрены ограничения по срокам для отдельных видов договоров, и особенности прав и обязанностей сторон в зависимости от срока договора.

Поэтому мы решили подготовить для вас отдельную статью, посвященную именно срокам договоров найма жилья.

Срок в договоре найма

В соответствии с п.1 ст. 683 ГК РФ, договор найма заключается на срок, не превышающий пяти лет.

Если же срок в договоре не прописывать, то он будет считаться заключенным на максимальный срок, то есть на пять лет.

Договор краткосрочного найма жилого помещения

Отдельно выделяется краткосрочный наем – договор, заключенный на срок до одного года (п. 2 ст. 683 ГК РФ).

купить договор краткосрочного найма с комментариями юристов портала и шаблоном для заполнения

Особенность краткосрочного найма в том, что по такому договору нанимателя можно ограничить в некоторых правах, а именно:

1. У нанимателя не будет преимущественного права на заключение договора на новый срок.
2. Наниматель не сможет поселить в квартире постоянно проживающих с ним граждан, а также временных жильцов.
3. Наниматель не будет иметь право сдать квартиру в поднаем.
4. У нанимателя не будет права потребовать с согласия наймодателя заменить в договоре нанимателя на одного из граждан, постоянно проживающих с ним.
5. В случае обращения наймодателя в суд с требованием расторгнуть договор по одному из оснований, перечисленных в п. 2 ст. 687 ГК РФ, наниматель не сможет потребовать предоставить ему срок для устранения нарушения условий договора, а также отсрочить решение суда о расторжении договора.

Но все эти ограничения могут быть отменены соответствующими условиями самого договора, если стороны сочтут это нужным.

Отличие краткосрочного и долгосрочного договоров аренды жилья

Наряду с возможностью ограничения прав нанимателя имеется еще одно отличие между краткосрочным и долгосрочным договором найма. Ограничение  права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

купить договор долгосрочного найма с комментариями юристов портала и шаблоном для заполнения

Если хотите получить более подробную информацию о договоре найма в целом и о правах и обязанностях сторон по данному виду договора, предлагаем вам ознакомиться с соответствующими статьями, размещенными на нашем портале.

Еще раз обращаем Ваше внимание, что в соответствии с изменениями в ГК РФ, вступившими в силу 22 июля 2014г. наем жилого помещения по договору, заключенному на срок не менее года, подлежит государственной регистрации.

Остались вопросы? – проконсультируйтесь с юристом Портала

 

 

Сдаете жилье? Мы поможем!

У нас на Портале Вы можете:

• Абсолютно бесплатно скачать шаблон договора найма или аренды жилого помещения 
• Купить договора найма и аренды на все случаи жизни и доп. соглашения с комментариями наших юристов в магазине договоров (от 100р)
• Ваш случай «более сложный», и вам не подходит стандартный образец договора? – наш юрист сформирует для Вас договор найма, составленный с учетом всех Ваших потребностей.
• А еще мы Вас проконсультируем, поможем оформить налоговый вычет, определиться с формой налогообложения. Наши услуги для арендодателей и арендаторов
  

 

Договор аренды или договор аренды: что следует использовать для вашей собственности?

Договор аренды или договор аренды: что следует использовать для вашей собственности? Белль Вонг, J.D.

Хотите знать, следует ли вам сдавать в аренду свою собственность, используя договор аренды или договор аренды? Читайте дальше, чтобы узнать о существенных различиях между этими двумя распространенными типами договоров аренды.

Belle Wong, J.D.
, обновлено 10 февраля 2023 г. · 3 минуты чтения

Люди часто используют термины «договор аренды» и «договор аренды» как синонимы, но между ними существуют существенные различия. Если вы владеете недвижимостью и думаете о сдаче ее в аренду, важно знать различия, чтобы вы могли выбрать тип договора, который лучше всего подходит вам как арендодателю.

Договор аренды

Договор аренды представляет собой договор аренды имущества на определенный срок. Договоры аренды обычно охватывают 12 месяцев, хотя период аренды является предметом переговоров.

В коммерческих ситуациях, например, компании могут договориться о пяти- или 10-летнем сроке. Или жилой арендатор может захотеть долгосрочную аренду, если он уверен, что захочет остаться в собственности на два или более года.

Арендатор — коммерческий или жилой — может захотеть заключить договор аренды на срок более года, потому что все остальные условия договора фиксированы в течение периода аренды. Другими словами, арендодатель не может изменять какие-либо условия, в том числе размер арендной платы, на протяжении всего срока аренды. Однако подписание долгосрочного договора аренды может быть выгодным для вас как арендодателя, поскольку обеспечивает большую стабильность, особенно если вы владеете недвижимостью в районе, где трудно найти арендаторов.

Ваш арендатор не может досрочно расторгнуть договор аренды без вашего согласия. Если они это сделают, они нарушат контракт. Когда срок аренды заканчивается, само соглашение заканчивается, и, если и вы, и арендатор желаете продолжить договор аренды, вам нужно будет заключить новый договор аренды.

Договор аренды

В отличие от договора аренды, договор аренды больше подходит для краткосрочной аренды. Типичный период, охватываемый договором аренды, составляет 30 дней, хотя в некоторых ситуациях может использоваться еще более короткий период, например, еженедельно или даже ежедневно.

Основным преимуществом договора аренды для арендодателей является возможность гибкого увеличения взимаемой суммы, поскольку условия фиксированы только на период аренды. Тем не менее, вам все равно нужно будет уведомить арендатора о своем намерении увеличить арендную плату. Как правило, требуется уведомление за 30 дней, но в некоторых штатах требуется более длительное уведомление, например, за 60 дней, поэтому всегда проверяйте законы штата на предмет фактических требований.

Если вы используете договор аренды, вы будете выбирать из арендаторов, которым нужна гибкость краткосрочной аренды. Например, человек, переезжающий в ваш район в поисках краткосрочной работы, вероятно, с большей вероятностью подпишет договор аренды, чем договор аренды. Если вы живете недалеко от колледжа, вы также можете обнаружить, что студенты колледжа также предпочитают гибкость договора аренды.

Договоры аренды продлеваются автоматически по истечении срока аренды, но их легко расторгнуть, поскольку срок действия очень короткий. Главное требование заключается в том, что сторона, желающая расторгнуть договор, должна уведомить об этом намерении.

Выбор между договором аренды и договором аренды

Как потенциальный арендодатель, выбор между договором аренды и договором аренды во многом зависит от вашей конкретной ситуации. Например, если ваша собственность находится в районе, где арендная плата колеблется в зависимости от сезона, договор об аренде может быть более выгодным, поскольку у вас будет возможность корректировать арендную плату ежемесячно.

Если, однако, вашей целью является гарантированный доход, договор аренды может быть предпочтительнее, так как он фиксирует вашего арендатора (и, следовательно, ваш ежемесячный доход от аренды) на более длительный срок. Будь то для того, чтобы избежать слишком частого процесса выбора арендатора или для обеспечения ваших ежемесячных целей по доходу, договор аренды может быть более выгодным.

Как арендодатель, важно знать различия между договором аренды и договором аренды, чтобы вы могли выбрать тип, который лучше всего подходит для ваших целей и потребностей.

Готовы заключить договор аренды? УЗНАТЬ БОЛЬШЕ

Об авторе

Belle Wong, J.D.

Белль Вонг — писатель-фрилансер, специализирующийся на малом бизнесе, личных финансах, банковском деле и технологиях/SAAS. Она проводит ч… Читать далее

Похожие темы

Эта часть сайта предназначена только для информационных целей. Содержание не юридическая консультация. Заявления и мнения являются выражением автора, не LegalZoom, и не были оценены LegalZoom на точность, полноты или изменения в законе.

Чем отличается договор аренды от договора аренды?

© Физкес |

Термины «договор аренды» и «договор аренды» часто используются взаимозаменяемо, но важно знать, что это не одно и то же.

Вы должны знать, что ваши обязанности и права будут различаться в зависимости от типа договора, который вы заключаете. Ниже мы рассмотрим основные различия между этими двумя типами договоров:

Что такое договор аренды?

All Business объясняют, как «соглашения об аренде обычно представляют собой ежемесячные контракты без каких-либо долгосрочных требований. В конце каждого 30-дневного периода арендодатель и арендатор могут свободно изменять условия договора аренды». Арендодатель может предложить помещение другому лицу или увеличить арендную плату. Кроме того, арендатор может принять решение о переезде в другую собственность. Договоры аренды, как правило, продлеваются автоматически в конце каждого месяца по соглашению сторон.

Преимущества договора аренды

В некоторых ситуациях договор аренды может быть выгоден, поскольку он обеспечивает гибкость. Арендодатель может попросить арендатора освободить помещение, если ему внезапно понадобится помещение, или может увеличить арендную плату, когда захочет. Принимая во внимание, что договоры аренды могут быть привлекательными для некоторых арендаторов с краткосрочными потребностями, таких как студенты или путешественники, поскольку они дают свободу передвижения так часто, как им нравится.

Однако важно помнить, что это менее безопасный вариант при аренде. Как арендатор, это означает, что нет никакой гарантии, что вы сможете оставаться в собственности столько, сколько пожелаете. Для арендодателей нет гарантий получения стабильных арендных платежей, поскольку арендаторы могут принять решение о выезде в короткие сроки, оставив недвижимость незанятой.

Что такое договор аренды?

С другой стороны, договор аренды имеет установленный срок и дает арендаторам право оставаться в сдаваемом в аренду помещении в течение фиксированного периода времени. Обычно это 12 месяцев, но может быть любой период времени, от трех месяцев до 24+ месяцев. В течение срока аренды как арендодатель, так и арендатор взаимно соглашаются на фиксированные условия, такие как сумма арендной платы, продолжительность аренды и т. д. Ни одна из сторон не может изменить эти условия без письменного согласия другой стороны. Вы даже можете выбрать профессиональную лизинговую компанию, которая предложит наиболее приемлемые условия в зависимости от ваших потребностей и требований.

По словам Кистоуна, «арендодатели предпочитают иметь дело с арендаторами, которых представляет агент», и это делает договоры аренды более безопасным вариантом при аренде.

Преимущества договора аренды

Договор аренды обеспечивает долгосрочную гарантию и является взаимовыгодным как для арендодателя, так и для арендатора. Основная выгода для арендодателей заключается в том, что она обеспечивает стабильность гарантированного, долгосрочного дохода. Это также означает, что арендодатели могут тратить меньше ресурсов на поиск и подготовку недвижимости для новых арендаторов.

Для арендаторов договор аренды дает уверенность в том, что они могут жить в собственности в течение определенного периода времени по фиксированной цене. Это также экономит на расходах, связанных с переездом, которые включают в себя такие вещи, как: агентские сборы, депозиты и расходы на аренду фургона.

Продолжительность и условия аренды документированы и не могут быть изменены без согласия обеих сторон. Это гарантирует, что арендодатель не может заставить арендатора выехать или произвольно увеличить арендную плату. Точно так же арендатор не может просто принять решение покинуть собственность без последствий.

Эксперты Legal Nature заявляют: «Соглашение об аренде очень подробно описывает обязанности обеих сторон во время аренды и включает всю необходимую информацию для обеспечения защиты обеих сторон».