Договор между собственником нежилого помещения и тсж: Договор на содержание жилья между ТСЖ и собственниками-нечленами ТСЖ

Если в жилом доме имеются нежилые помещения, то автоматически встает вопрос о взаимоотношениях собственников нежилых помещений с управляющим домом, будь то управляющая компания или созданное ТСЖ.

Само понятие «нежилое помещение» включает не только подвалы, лестничные клетки, чердаки, но и жилые помещения, которые в порядке, регламентированном ЖК РФ, были переведены в нежилые либо изначально строились такими. Чаще всего это помещения на первом этаже, которые переоборудуют под магазины, офисы и т. п. с целью ведения коммерческой деятельности. Важным моментом в данном вопросе является, есть ли собственник у данного нежилого помещения, то есть имеется ли свидетельство регистрации права собственности. Как правило, собственник, конечно же, есть, а соответственно, он должен выполнять все те же правила и обязанности, что и собственник жилого помещения данного дома, так как его нежилое помещение является частью всего дома. Каких-то отдельных условий и требований к собственнику нежилого помещения законодательство не предъявляет, в связи с этим собственнику нежилого помещения также необходимо оплачивать коммунальные услуги и нести расходы по содержанию общего имущества согласно п. 1 ст. 39 ЖК РФ.

Логично предположить, что собственники нежилых помещений, оплатив коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества, захотят учесть данные расходы. Согласно пп.пп. 5, 6 п. 1 ст. 254 НК РФ такие расходы считаются материальными и признаются на дату подписания налогоплательщиком акта приема-передачи услуг (работ) (п. 2 ст. 272 НК РФ). Поэтому собственникам нежилых помещений необходим акт от управляющей компании либо ТСЖ, обслуживающих дом. И ТСЖ, и управляющие компании, согласно ЖК РФ, не обязаны предоставлять такие акты, т. к. достаточным основанием для оплаты услуг является платежный документ, который получают собственники жилых помещений и, соответственно, и нежилых, на том простом основании, что находятся они в равных условиях.

Управляющим компаниям несложно пойти навстречу собственникам нежилых помещений и составить акт, а вот ТСЖ, отказывая, будут правы, так как оплата коммунальных услуг, содержания и ремонта жилья не является доходом ТСЖ, а выставление акта будет свидетельствовать об обратном, и могут возникнуть налоговые риски (в связи с тем, что акт является первичным документом, которым заказчик подтверждает получение результатов работы, а именно: совершение хозяйственной операции по реализации, что должно нести за собой получение выручки). Также управляющие домом не обязаны выделять долю стоимости фактически выполненных работ (услуг) для каждого собственника лично, а соответственно, и выставлять им индивидуальный акт.

Согласно постановлению Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10 размер платы устанавливается одинаковым для всех собственников помещений. Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Расходы по содержанию общего имущества дома собственник обязан нести даже если отсутствуют договорные отношения с управляющим домом, акты выполненных работ, счета-фактуры, расходы на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и коммунальные услуги (определение ВАС РФ от 20.08.2013 № ВАС-11308/13, определение ВАС РФ от 21.06.2013 № ВАС-7345/13). Собственники могут рассчитывать только на экземпляр договора управления многоквартирным домом, который заключается управляющей компанией с собственниками. Причем именно экземпляр, а не отдельный договор, так как договор заключается между управляющей компанией и собственниками, обладающими более 50% голосов от общего числа голосов собственников дома.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Отсутствие отдельного договора не освобождает собственника нежилого помещения от обязанности уплаты коммунальных услуг и расходов по содержанию и ремонту общего имущества.

Так как ЖК РФ утверждает, что от управляющего требуется только платежный документ (ч. 2 ст. 155 ЖК РФ) для собственников, то владельцам нежилых помещений остается только согласиться, даже если, по мнению собственников нежилых помещений, равные условия с собственниками жилых кажутся им несправедливыми.

Неплохим решением может стать составление особого договора между ТСЖ и собственником нежилого помещения. Это не такой же договор управления, как между УК и собственником нежилого помещения. Его главное отличие в том, что в нем могут содержаться различные условия, которые как раз и будут отличать данного собственника от собственника жилого помещения. Важно предусмотреть момент пользования данным собственником общим имуществом и возможность доступа ТСЖ в помещение собственника, так как возможны случаи, когда там могут находиться какие-то важные технические объекты, влияющие на состояние всего дома. Не стоит забывать и о благоустройстве территории, так как собственники нежилых помещений, открывающие, например, магазин в данном помещении, порой могут придерживаться определенной корпоративной стилистики и обустраивать территорию около своего магазина отличным от остального дома образом.

Также необходимо помнить, что если в доме установлен общий прибор учета, то расчет услуг необходимо производить, учитывая площадь и нежилого помещения, иначе переплачивать будут жильцы. При наличии в доме подвалов важно знать, оформлены ли они в собственность как нежилые либо принадлежат к общему имуществу дома. За общее имущество плата по отоплению, электроснабжению возлагается на всех собственников.

ВАЖНО В РАБОТЕ

Невыставление платежных документов управляющей организацией не снимает с собственника обязанности вносить плату, так как не может быть расценено как просрочка, допущенная кредитором, но освобождает от уплаты пеней.

Какие акты может составлять УК?

Снова обратимся к ЖК РФ. Он предусматривает составление актов на весь объем и стоимость работ (услуг), выполненных управляющей компанией или ТСЖ, подписанных председателем дома, так как именно на него возлагается осуществление контроля над выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и(или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества дома. Также им подписываются акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и(или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества. Собственники нежилых помещений могут запросить копии таких актов, но обязательность их предоставления законодательством не закреплена.

В случае претензий со стороны собственников к размеру выставленной платы может быть составлен акт согласно Правилам изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и(или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № ВАС-11308/13 (при отсутствии подписанных актов приемки работ (услуг)).

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Акт об оказании услуг (выполнении работ) – это первичный учетный документ, которым оформляется оказание услуг (передача результатов работ). Подписание акта сторонами означает, что заказчик подтверждает потребление услуги (получение результатов работ) в указанном в акте объеме. В общем случае составление такого акта свидетельствует о совершении хозяйственной операции по реализации и влечет формирование выручки в бухгалтерском учете, признание доходов в налоговом учете.

Коммунальные услуги

Как известно, такие коммунальные услуги как горячее/холодное водоснабжение, водоотведение, вывоз ТБО, электроснабжение и газоснабжение оказываются непрерывно и расчет их происходит по итогам месяца по фактическому либо нормативному потреблению. Отопление, соответственно, рассчитывается только в отопительный сезон. Акты выполненных работ (услуг) могут быть составлены управляющей компанией на сумму фактически оказанных в течение расчетного периода услуг, то есть на такую же сумму, что и в ежемесячном платежном документе, выставляемом собственникам, так как это сумма для формирования выручки УК.

СОВЕТ АВТОРА

ТСЖ выставлять акты по коммунальным услугам не рекомендуется, чтобы не возникли вопросы формирования выручки от реализации.

По отоплению акты следует выставлять только в отопительном сезоне, даже если плата по данной услуге начисляется в течение всего календарного года.

Содержание общего имущества

Акты по данной услуге верно выставлять в конце года, хотя оплата ее производится ежемесячно. Дело в том, что работы и услуги на средства по данному тарифу производятся в разной мере и степени в течение всего года и полный их объем можно оценить только по его завершении.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Для управляющих компаний целесообразно указать в учетной политике понятие «выручка по мере готовности», что позволит считать ежемесячное содержание общего имущества, согласно начисленной плате, оказанным в полном объеме.

Для ТСЖ возможно выставление актов и ежемесячно на неполную сумму, так как средства от данного тарифа частично идут на заработную плату сотрудников ТСЖ (бухгалтера, юриста, дворника, слесаря, уборщицы и т. д.), вознаграждение председателю и членам правления ТСЖ, которые выплачиваются ежемесячно. По остальным работам и услугам также следует составлять акт по окончании года.

Ремонт общего имущества

Помимо содержания общего имущества собственники платят еще за текущий ремонт. Данные средства следует отнести к целевым (пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ), выставлять по ним ежемесячные акты не нужно, тем более не нужно заниматься выделением суммы по всему акту на оказанные работы (услуги) конкретному собственнику согласно его доле собственности в общем имуществе. Акт может быть составлен по факту завершения работ (услуг) и сдачи их в полном объеме.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Собственникам для признания их расходов по данному тарифу в фактическом объеме может быть сделана бухгалтерская справка, в которой можно рассчитать именно его долю расхода. Но, как правило, он делает это самостоятельно.

Выставление актов по капитальному ремонту считается неверным как для ТСЖ, так и для УК, так как и для тех, и для других данные средства носят целевой характер, соответственно не представляют выручку. Данные средства расходуются только на определенные цели, и по ним следует отчитываться в Жилищную инспекцию.

Платежный документ = первичный учетный документ?

Платежный документ, выставляемый собственникам, не является равнозначным первичному учетному документу, т. к. не содержит всех обязательных реквизитов согласно ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». Например, в платежном документе отсутствуют дата составления и лица, ответственные за его составление, также в платежных документах нет ничьих подписей, что вполне логично (не будет же подписываться бухгалтером или председателем каждая «платежка», тем более если в ТСЖ входит не один дом!).

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Если собственнику требуется первичный платежный документ, им может быть бухгалтерская справка, содержащая все необходимые для этого реквизиты, а платежный документ можно просто приложить к данной справке.

Акт об оказании услуг необязателен

Собственникам нежилых помещений необходимы первичные документы, которыми они смогут подтвердить расход. Как мы уже выяснили, платежный документ не является первичным документом, а выставление актов не обязательно для управляющих домом (а в некоторых случаях и не должно осуществляться, например, по капитальному ремонту). Но как же в таком случае быть собственникам?

Во-первых, следует иметь экземпляр договора с УК или ТСЖ по управлению многоквартирным домом. Во-вторых, все платежные документы, выставляемые ежемесячно с приложенными к ним документами, подтверждающими факт оплаты (платежные поручения в случае безналичной формы или квитанции/чеки, если оплата производилась налично). И в-третьих, составленные бухгалтерские справки по каждому платежному документу. Этих документов будет достаточно для признания расходов собственнику.

В случае возникновения задолженности собственника возникает спорный вопрос: нужен ли акт для подтверждения задолженности? Мнения расходятся, но исходя из арбитражной практики можно сделать вывод, что и здесь акт не носит обязательного характера, так как для подтверждения задолженности собственника УК или ТСЖ достаточно доказать факт осуществления деятельности по управлению домом и расчет задолженности собственника, который основывается на установленном, согласно всем правилам, размере платы и показателе площади помещения.

Собственники нежилых помещений самостоятельно должны заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями, так как ТСЖ не являются исполнителями по коммунальным услугам для собственников нежилых помещений и большинство собственников нежилых помещений используют их в коммерческих целях, что по Правилам не соответствует определению потребителя коммунальных услуг.

Но часто ресурсоснабжающим организациям проще работать через УК или ТСЖ, так как удобнее иметь одного абонента, а не ряд собственников. В данном случае для подтверждения задолженности необходимо предъявить данные об объеме потребленных услуг согласно индивидуальным приборам учета и нормативный акт об установленном тарифе.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

В случае отсутствия технической возможности предоставления услуги в нежилое помещение отдельно от остального дома собственник нежилого помещения заключает договор с ТСЖ.

Отсутствие платежных документов не освобождает от уплаты основного долга, только от уплаты пеней. Отсутствие договорных отношений, актов, счетов-фактур также не освобождает собственника от уплаты (определение ВАС РФ от 20.08.2013 № ВАС-11308/13, постановления ФАС ВСО от 20.02.2014 № А33-1792/2013, ФАС ЗСО от 25.02.2013 № А45-15805/2012).

Вся плата в целом – расход

Собственник может учесть в составе расходов абсолютно всю плату, которую он осуществляет УК или ТСЖ (коммунальные услуги, содержание и ремонт общего имущества, капитальный ремонт). Как говорилось выше, коммунальные услуги и услуги по содержанию и ремонту общего имущества относятся к материальным согласно ст. 254 НК РФ. Собственник нежилого помещения, как правило, использует его для осуществления коммерческой деятельности. Оплата платежных документов, выставляемых ему, является его обязанностью, так почему же он не может учесть в составе расходов его организации расход, который вызван в связи с владением данным помещением, используемым им для деятельности его организации, с целью осуществления финансово-хозяйственной деятельности.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

Суммы по платежным документам УК и ТСЖ являются в силу своей специфики безвозвратными, так как, оплачивая их, собственник получает определенный уровень благоустройства своей собственности в виде жилого или нежилого помещения. Возвратной может стать только сумма, уплаченная по капитальному ремонту, в случае, например, признания дома аварийным или его сноса (ч. 2 ст. 174 ЖК РФ).

Счет-фактура при УСН

Сумма НДС выделяется только при составлении акта юридическим лицам и предпринимателям на основании общего акта приемки работ (услуг) и бухгалтерской справки, в которой указана доля облагаемой выручки от реализации работ (услуг) по содержанию общего имущества.

В договоре управления многоквартирным домом требуется пояснить факт включения НДС для уплаты УК, в соответствии с требованиями налогового законодательства, в цену договора, так как согласно п. 6 ст. 168 НК РФ в выделении НДС нет необходимости во всех документах по расчету с физическими лицами, а порядок определения цены договора должен устанавливаться договором управления (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Оформление счетов-фактур при реализации коммунальных услуг, предоставляемых УК собственнику нежилого помещения, являющемуся юридическим лицом, производится в общем порядке. Сумма НДС в этом случае подлежит вычету у собственника нежилых помещений согласно ст.ст. 171 и 172 НК РФ.

ПОЛЕЗНО ЗНАТЬ

При совершении операций, не подлежащих налогообложению в соответствии со ст. 149 НК РФ, налогоплательщик не обязан составлять счета-фактуры, вести книги покупок и книги продаж.

Если произошли операции как облагаемые, так и не облагаемые НДС, например, за отдельную плату осуществляется услуга по управлению домом, то НДС выставляется на стоимость услуги управления.

В счет-фактуру услуга «содержание общего имущества» будет включена УК, так как реализация этих услуг отражается ежемесячно по начисленной сумме.

А вот по текущему и капитальному ремонту составлять счета-фактуры не нужно, так как эти услуги не являются реализацией. НДС будет начисляться только при непосредственном проведении работ.

По отоплению счета-фактуры следует выставлять только в отопительный сезон. В остальной период фактически внесенные суммы, превышающие стоимость ранее оказанных услуг, оформляются как аванс.

ТСЖ Московское шоссе, дом 55 корпус 3

Разъяснение правоотношений между юридическим лицом ТСЖ и собственниками, которые не являются членами ТСЖ.

Согласно п. 2 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано «заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества». Это не договор управления многоквартирным домом. В этом договоре должны быть указаны обязательства ТСЖ перед собственником помещения в доме, не являющимся членом ТСЖ (практически те же обязательства, что и перед членами ТСЖ) и обязательства такого собственника (в первую очередь по своевременной оплате).
Поскольку к данному договору применяются общие положения о договорах, содержащиеся в Гражданском кодексе, для него обязательна письменная форма, а порядок заключения договора в данном случае регулируется ст. 445 ГК РФ, в соответствии с которой ТСЖ должно направить проект договора (оферту) собственнику помещения. Последний в 30-дневный срок обязан направить извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (то есть составить протокол разногласий к проекту договора). Если ответа от собственника помещения не последовало, ТСЖ может считать свою обязанность исполненной, но договор так и остается незаключенным.

Между тем необходимо учесть, что предъявление товариществом собственнику счета, в котором отражены существенные условия договора на оплату содержания и ремонта общего имущества (перечень выполненных работ и оказанных услуг и их стоимость, оплачиваемая собственником) и коммунальных услуг, а также оплата такого счета собственником могут расцениваться как заключение сторонами договора о содержании общего имущества (п. 3 ст. 434, п. 3 ст. 438 ГК РФ). Кроме того, ВАС рассматривает фактическое пользование потребителем услугами в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК РФ как акцепт абонентом оферты, предложенной стороной, оказывающей услуги (выполняющей работы). А условия предоставления услуг и выполнения работ ежегодно утверждаются на общем собрании членов ТСЖ, где устанавливается их перечень и стоимость (которые являются существенными условиями рассматриваемого договора).

Таким образом, отношения между собственником помещения, не являющимся членом ТСЖ, и товариществом строятся на основании устава товарищества, решений общих собраний членов ТСЖ, а также главным образом Жилищного кодекса и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

Обязанность ТСЖ по выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД является его уставной обязанностью (п. 1 ст. 135, п. 1 ст. 138, п. 1, 2 ст. 161 ЖК РФ). При этом ТСЖ обязано управлять всем комплексом имущества многоквартирного дома, а собственники, не являющиеся членами ТСЖ, не могут отказаться от предоставления им данных услуг, так как в силу п. 4 ст. 37 ЖК РФ выделение доли в праве общей собственности на имущество МКД в натуре невозможно. Получается, что стороны могут обойтись без такого договора.

Товарищество, исполняя свои обязанности по содержанию и ремонту общего имущества МКД, всегда сможет взыскать плату за оказание данных услуг и выполнение работ на основании закона, вне зависимости от того, является ли собственник членом ТСЖ, заключен с ним договор или нет. Такое право предоставлено товариществу законом. Во-первых, в ст. 210 ГК РФ установлен общий принцип возложения бремени содержания имущества на его собственника, который получил развитие в ст. 30 ЖК РФ. Во-вторых, обязанность собственника по внесению платы предусмотрена п. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ, а также п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.

В соответствии с Жилищным кодексом ТСЖ и собственники помещений в многоквартирном доме строят свои отношения на основании законодательства РФ, устава ТСЖ, договоров о предоставлении коммунальных услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Так как понятие «собственник помещения в многоквартирном доме» очень широкое и статус лица при выборе способа управления посредством ТСЖ определяется в зависимости от того, является ли оно, кроме всего прочего, членом ТСЖ, а также собственником жилого или нежилого помещения. На сегодняшний день детальное правовое регулирование рассматриваемых договоров относительно всех категорий лиц в жилищном праве отсутствует. Те домовладельцы, которые не вступили в ТСЖ, не утрачивают иные правовые связи, кроме членства в товариществе.
Но, Конституционный Суд РФ признал, что если часть домовладельцев отказывается вступать в члены ТСЖ, то это не освобождает их от участия в несении расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации.

Также, само ТСЖ не имеет права нарушать права домовладельцев, которые не вступили в ТСЖ, устанавливая какие либо льготы по владению и использованию общей долевой собственностью только для членов ТСЖ, или налагая на домовладельцев, не членов ТСЖ, какие либо дополнительные обязанности, которые выходят за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.

Отказ собственников помещений в многоквартирном доме от вступления в члены товарищества или исключение и выход из ТСЖ не освобождает их от бремени несения расходов по содержанию и ремонту принадлежащих им помещений в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, а также оплаты коммунальных и иных услуг.
Данные собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить с товариществом собственников жилья договор о содержании и ремонте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и несению расходов по его содержанию, эксплуатации и ремонту.

Текст Договора ТСЖ «Московское шоссе 55-3»

Заключать ли договор с ТСН? – ТСН «Лесопарковая-2»

Несмотря на то, что большинство собственников в нашем доме являются членами ТСЖ (и это не доставляет им каких-либо неудобств), есть собственники нежелающие обременять себя членством в каких-либо организациях. Они имеют на это полное право, но в данном случае у них возникает обязанность заключить с нами договор. Однако есть ряд жителей, которые по непонятным причинам отказываются даже заключать договор. Они аргументируют это тем,  что отношения между ТСН и собственниками имеют характер договорных, а это, по их мнению, значит, с отсутствием договора ТСН не может ничего требовать у таких жителей.

Согласны, отношения по предоставлению услуг и выполнению работ по содержанию жилья между ТСЖ и собственниками помещений, не являющимися членами ТСЖ, являются договорными, однако при отсутствии соответствующего договора, подписанного сторонами, такие договорные отношения являются фактически сложившимися. Отсутствие договора в письменной форме, подписанного сторонами, не влечет за собой освобождение какой-либо из сторон договора от исполнения соответствующих обязанностей и реализации соответствующих прав. Как ТСЖ не имеет права отказываться от выполнения тех или иных работ, ссылаясь на отсутствие подписанного договора, так и собственники помещений дома не имеют права отказываться от оплаты выполняемых ТСЖ работ по причине отсутствия такого договора. Договорные отношения считаются фактически сложившимися, условия договора определяются в соответствии с действующим жилищным законодательством РФ.

Приведенная позиция подтверждается судебной практикой.

Пунктом 6 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 установлено: «Если сторона приняла от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе недобросовестно ссылаться на то, что договор является незаключенным (пункт 3 статьи 432 ГК РФ)». Таким образом, в случае надлежащего исполнения ТСЖ работ и предоставления услуг по управлению МКД, по содержанию и текущему ремонту общего имущества, то есть при фактическом исполнении ТСЖ договора на предоставление указанных услуг, ссылка отдельного собственника помещения МКД на отсутствие заключенного договора неправомерна.

Пунктом 3 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 N 49 установлено: «Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен». То есть, ненадлежащее оформление договора не может являться основанием его неисполнения.

Пунктом 12 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 N 22 установлено: «12. Наниматели и собственники обязаны вносить плату за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме независимо от факта пользования общим имуществом, например лифтом. Отсутствие письменного договора управления у собственника с управляющей организацией не освобождает его от внесения платы за содержание общего имущества (часть 3 статьи 30, часть 1 статьи 36, пункт 2 части 1 и пункт 1 части 2 статьи 154, часть 1 статьи 158, часть 1 статьи 162 ЖК РФ)».

Определением Верховного суда РФ от 22.01.2019 по делу N 308-ЭС18-14220, А63-935/2018 установлено:

«В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (статья 249 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в частности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Как следует из части 1 статьи 39 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя плату за содержание жилого помещения, в том числе плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме (часть 2 статьи 154 ЖК РФ).

Собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения (часть 1 статьи 158 ЖК РФ).

В силу части 4 статьи 158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).

…

Таким образом, из приведенных положений статей 210, 249 ГК РФ, части 3 статьи 30, статей 36, 37, 39, 154, 158 ЖК РФ следует, что собственник помещения в многоквартирном доме, в том числе собственник нежилого помещения, обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и текущий ремонт общего имущества, коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества и взносов на капитальный ремонт.

Данная обязанность возникает в силу закона и не обусловлена наличием договорных отношений собственника нежилого помещения с управляющей компанией или товариществом собственников жилья.

Указанный вывод подтвержден пунктом 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» (далее — Постановление N 22).

Таким образом, отсутствие заключенного договора никак не мешает товариществу требовать обязательства с собственника, но ставит этого собственника в неудобное положение, поскольку у него отсутствует документ для выстраивания отношений с товариществом.

Особенности договора между РСО и собственниками нежилых помещений

Предмет договора ресурсоснабжения, особенности расчетов
В соответствии с абзацем 3 пункта 6 Правил 354 «поставка холодной воды, горячей воды, тепловой энергии, электрической энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договоров ресурсоснабжения, заключенных в письменной форме непосредственно с ресурсоснабжающей организацией». В соответствии с абзацем 3 пункта 7 Правил 354 «поставка холодной воды, горячей воды, электрической энергии, тепловой энергии и газа в нежилое помещение в многоквартирном доме, а также отведение сточных вод осуществляются на основании договора ресурсоснабжения, заключенного в письменной форме с ресурсоснабжающей организацией, который должен соответствовать положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении». Для отопления тот же пункт 7 Правил 354 устанавливает специальное требование: «определение объема потребленной в нежилом помещении тепловой энергии и способа осуществления потребителями оплаты коммунальной услуги по отоплению осуществляется в соответствии с настоящими Правилами».
Согласно абзацу 5 пункта 6 Правил 354 «в случае отсутствия у потребителя в нежилом помещении письменного договора ресурсоснабжения, предусматривающего поставку коммунальных ресурсов в нежилое помещение в многоквартирном доме, заключенного с ресурсоснабжающей организацией, объем коммунальных ресурсов, потребленных в таком нежилом помещении, определяется ресурсоснабжающей организацией расчетными способами, предусмотренными законодательством Российской Федерации о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении для случаев бездоговорного потребления (самовольного пользования)».
Таким образом, расчет объемов потребления всех коммунальных ресурсов, кроме теплоэнергии на нужды отопления, производится в соответствии не с Правилами 354, не с ПП РФ от 14.02.2012 № 124, не с иными нормативными правовыми актами (НПА) жилищного законодательства, а в соответствии с НПА именно гражданского законодательства — о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении и газоснабжении. Расчет объема потребления теплоэнергии с целью отопления производится в соответствии с Правилами 354, однако сам договор ресурсоснабжения при этом должен соответствовать именно законодательству о теплоснабжении.
В соответствии с абзацем 3 пункта 7 Правил 354 «в случае несоответствия указанного договора положениям законодательства Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении договор считается заключенным на условиях, предусмотренных законодательством Российской Федерации о водоснабжении, водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении, газоснабжении и настоящими Правилами».
Стоит отметить, что гражданское законодательство о водоснабжении и водоотведении, электроснабжении, теплоснабжении и газоснабжении предусматривает возможность заключения договоров ресурсоснабжения только в том случае, если сеть потребителя ресурса непосредственно присоединена к сети РСО. А поскольку нежилое помещение находится в многоквартирном доме (далее – МКД), то сеть нежилого помещения присоединяется не к сети РСО, а к внутридомовой сети МКД (которая, в свою очередь, присоединяется к сети РСО), из чего можно сделать вывод, что заключение договора ресурсоснабжения между собственникм нежилого помещения в МКД и РСО не основано на законе. Однако, такой вывод не будет правильным, поскольку Правила 354 прямо указывают на необходимость заключения договоров ресурсоснабжения между РСО и собственниками нежилых помещений, и то обстоятельство, что сеть нежилого помещения не имеет прямого подключения к сети РСО, не может являться основанием для уклонения от заключения такого договора.
Важнейшей частью договора ресурсоснабжения является порядок расчета объема потребленного в нежилом помещении коммунального ресурса. И если для случаев оборудования нежилого помещения индивидуальными приборами учета (ИПУ) коммунальных ресурсов расчет объемов их потребления и в жилищном, и в гражданском законодательстве одинаков, то при отсутствии ИПУ к порядку расчета объемов потребления возникают вопросы.

Заключение
В настоящей статье проанализированы требования к договорам ресурсоснабжения между РСО и собственниками нежилых помещений в МКД. Из приведенного анализа следует, что переход на договоры с РСО не означает простой смены лица, в пользу которого собственники нежилых помещений оплачивают коммунальные услуги, а влечет за собой ряд изменений порядка расчета стоимости потребленных коммунальных ресурсов.
Можно предположить, что договоры между РСО и нежилыми помещениями названы договорами ресурсоснабжения, а не договорами предоставления коммунальных услуг с целью исключения появления в одном МКД нескольких исполнителей коммунальных услуг. Однако, установлением требований о соответствии таких договоров именно нормам гражданского, а не жилищного законодательства создан ряд неопределенностей (исключением является поставка теплоэнергии для целей отопления – методы расчета этого коммунального ресурса не меняются – по всем остальным коммунальным ресурсам неизбежно будут возникать вопросы, требующие разрешения надзорными органами и судами).
Например, различия порядков расчета, установленных жилищным и гражданским законодательством, может привести к некорректному расчету объемов КР на СОИ, к изменению рассчитанных и предъявленных к оплате объемов потребления коммунальных ресурсов, потребленных в нежилом помещении, при переходе от договора предоставления коммунальных услуг к договору ресурсоснабжения при сохранении фактических объемов потребления.

Источник: https://acato.ru/articles/20180502/osobennosti-dogovora-mezhdu-rso-i-sobstvennikami-nezhilyh-pomeshenij

Общий закон — Часть II, Раздел I, Глава 186, Раздел 14

Раздел 14:

Раздел 14. Любой арендодатель или арендодатель любого здания или его части, используемой для проживания, кроме комнаты или комнат в отеле, но включая искусственно изготовленный дом или землю для этого, который требуется по закону или явным или подразумеваемым условиям любого контракта, аренды или аренды по желанию на снабжение водой, горячей водой, теплом, светом, электроэнергией, газом, лифтовыми услугами, телефонными услугами, услугами уборщика или холодильными услугами любому жителю такого здания или его части, которое умышленно или намеренно не выполняет для обеспечения такой воды, горячей воды, тепла, света, электричества, газа, лифтов, телефонных служб, дворников или холодильных служб в любое время, когда это необходимо для надлежащего или обычного использования такого здания или его части, или любого другого арендодатель или арендодатель, который прямо или косвенно препятствует предоставлению другим такими коммунальными услугами или услугами, или который передает ответственность за оплату любых коммунальных услуг арендатору без его ведома или соучастия. Арендодатель или арендодатель или домовладелец, который прямо или косвенно препятствует спокойному пользованию жилыми помещениями жильца или пытается вернуть себе владение такими помещениями силой без судебного разбирательства, подлежат наказанию в виде штрафа в размере не менее от двадцати пяти долларов до трехсот долларов или лишением свободы на срок не более шести месяцев.Любое лицо, совершившее какое-либо действие в нарушение данного раздела, также несет ответственность за фактический и косвенный ущерб или трехмесячную арендную плату, в зависимости от того, что больше, а также расходы по иску, включая разумные гонорары адвоката, которые могут быть применены в качестве зачета. в счет возмещения любых требований по арендной плате, причитающихся или причитающихся. Вышестоящие и окружные суды обладают юрисдикцией по пресечению нарушений настоящего раздела. Положения раздела восемнадцатого главы сто восемьдесят шестого и раздела два А главы двести тридцать девятого должны применяться к любому действию, предпринятому в качестве репрессалий против любого лица за сообщение или судебное преследование нарушений этого раздела.Любой отказ от этого положения в любом договоре аренды или другом соглашении об аренде, за исключением любых ограничений на предоставление услуг, указанных в этом разделе, наложенных Соединенными Штатами или любым их агентством, или федеральным государством, или любым его агентством или политическим подразделением, и не в результате действий или бездействия арендодателя или арендодателя, за исключением перерывов в предоставлении любых указанных услуг в течение времени, необходимого для выполнения необходимого ремонта оборудования, необходимого для оказания указанных услуг, или перерывов, вызванных естественными причинами, не зависящими от арендодателя, или арендодателя, недействительны и не подлежат исполнению.

Агенты-резиденты для владельцев недвижимости-нерезидентов

§ 55.1-1211 VRLTA требует, чтобы любое физическое лицо или группа лиц-нерезидентов, которые владеют и арендуют жилую недвижимость в Вирджинии, назначили и постоянно поддерживали агента («Агент-резидент») для обслуживания любого процесса, уведомления, приказа. или требовать, чтобы такое требование было предъявлено или разрешено законом в отношении такого владельца собственности-нерезидента.

Важно отметить, что в § 55.1-1211 используется термин «физическое лицо», а не «лицо». В соответствии с законодательством штата Вирджиния «физическое лицо» означает человека, где «лицо» может означать «любое физическое лицо, группу лиц, корпорацию, партнерство, деловой траст, ассоциацию или другое юридическое лицо, или любую их комбинацию». Поскольку в §55.1-1211 используется термин «физическое лицо», нерезидентная коммерческая организация не обязана назначать агента-резидента. Вероятная причина этого различия заключается в том, что коммерческие организации-нерезиденты уже должны назначать и постоянно поддерживать зарегистрированного агента для ведения бизнеса в Содружестве.Поскольку агент-резидент и зарегистрированный агент выполняют аналогичные функции, требование о назначении нерезидентными коммерческими структурами агента-резидента в дополнение к зарегистрированному агенту было бы излишним.

Владелец собственности-нерезидента может назначить любое физическое или юридическое лицо (корпорацию, компанию с ограниченной ответственностью, товарищество или другое юридическое лицо) в качестве агента-резидента при условии, что физическое или юридическое лицо имеет офис в Вирджинии и (i) если физическое лицо, он / она является резидентом Вирджинии или (ii) если юридическое лицо имеет право вести бизнес в Вирджинии.

«Деловой офис» — это место, где физическое или юридическое лицо ведет бизнес.

Нет. Вне соглашения об управлении недвижимостью агент по листингу не должен выступать в качестве агента-резидента. В соответствии с соглашением об исключительном праве на аренду листинговые отношения агентские отношения листингового брокера заканчиваются при ратификации договора аренды. Поскольку агент-резидент назначается на срок аренды, листинговый агент будет предоставлять услуги, выходящие за рамки письменного брокерского соглашения.Любые ошибки или упущения, которые происходят в этом качестве, скорее всего, не будут покрываться стандартной страховкой E&O агентом по листингу.

A: Нет. Агент-резидент — это установленное законом требование для целей обслуживания любого процесса, уведомления, приказа или требования, которое требуется или разрешено законом для обслуживания такого владельца собственности-нерезидента.Управляющий недвижимостью может предоставлять эти услуги, если управляющий имуществом выполняет требования для постоянного агента. Управляющие недвижимостью могут пожелать проконсультироваться со своей страховой компанией E&O, чтобы обеспечить покрытие этой деятельности. Однако тот факт, что управляющий имуществом может быть агентом-резидентом, не означает, что арендодатель-нерезидент должен пользоваться услугами управляющего имуществом. Управляющие недвижимостью предоставляют услуги, кроме как в качестве агента-резидента, в соответствии с условиями соглашения об управлении недвижимостью.

Обозначение дается в параграфе 8 Договора аренды NVAR VRLTA. Кроме того, имя и адрес офиса агента-резидента должны быть внесены в «офис секретаря суда, в котором регистрируются дела в округе или городе, в котором находится собственность» (обычно в окружном суде). Клерк может взимать плату в размере 10 долларов за запись этой информации.

Если владелец собственности-нерезидента не может назначить или поддерживать агента-резидента или если агент-резидент не может быть найден с разумной осмотрительностью, то секретарь Содружества считается агентом-резидентом, и ему может быть предоставлен любой процесс, уведомление, приказ или требование. .Затем секретарь Содружества наций направит такую ​​информацию заказным письмом или заказным письмом владельцу собственности-нерезидента по его / ее адресу, указанному в официальных налоговых отчетах, которые ведутся по месту нахождения собственности.

Владельцы собственности-нерезидентов должны дважды подумать, прежде чем полагаться на это положение по умолчанию. Согласно VRLTA, владельцу собственности-нерезидента, который не назначил агента-резидента, запрещается подавать иски в суды Вирджинии в отношении собственности.

Те же правила распространяются на владельцев коммерческой недвижимости-нерезидентов. Любое физическое лицо или группа лиц-нерезидентов, которые владеют и арендуют жилую недвижимость в Вирджинии, также должны назначить агента. См. § 55.1-1401.

В Вирджинии нет ничего нового в концепции назначения агента «для обслуживания любого процесса, уведомления, заказа или требования».Предприятия Вирджинии обязаны назначать агентов-резидентов для таких целей, и это уже давно. Простой поиск в Интернете выявит множество компаний, специализирующихся на предоставлении этих услуг. Если у вашего клиента уже есть отношения с адвокатом, большинство юридических фирм предлагают эти услуги за символическую плату. Обратитесь к своему брокеру за дополнительными ресурсами и инструкциями.

Если у вас возникнут дополнительные вопросы, как всегда, обращайтесь на горячую линию по юридическим вопросам. «Мы в Интернете для бизнеса».

Дэниел Б. Харрис, эсквайр является штатным поверенным NVAR.

Код штата Делавэр Интернет

Свойство

Общие положения

ГЛАВА 3. Заголовки и переводы

§ 301.Штрафы и общие взыскания.

Все штрафы и общие взыскания, наложенные и понесенные в пределах данного штата, в соответствии с общим или статутным правом Англии или в соответствии с ними в Верховном суде графства, в котором земли, многоквартирные дома или наследственные земли, влекущие за собой ложь, будут иметь такую ​​же юридическую силу. запрещать такие влеченные за собой поместья, как штрафы и общие взыскания земель, квартир или наследств, взимаемые или перенесенные в Англии.Любой законный наследник или другое лицо, претендующее на какие-либо права на землю, аренду или наследство, может путем апелляции или судебного приказа отменить такие штрафы или взыскания за любые ошибки при начислении или выплате штрафов или возмещений.

§ 302. Коллегия наследства по закону.

Лицо, имеющее законное или равноправное имущество или право на получение вознаграждения во владении, остатке или возврате, на любых землях, многоквартирных домах или наследствах, может отчуждать земли, многоквартирные дома или наследства за простую плату или за другое меньшее имущество на основании закона, таким же образом и столь же эффективно, как если бы такое имущество или право были уплачены просто.Акт об отчуждении за вознаграждение любого лица любых земель, многоквартирных домов или наследственных владений будет иметь такое же действие и действие для запрета всех имущественных и других интересов в землях, многоквартирных домах или наследствах, поскольку такие лица являются стороной, представляющей взимаемый должным образом штраф или партийный ваучер на общее возмещение с двойным ваучером должным образом понесенных земель, квартир или наследств. Никакой акт не может быть использован в рамках любого из этих положений, если он должным образом не подтвержден или не доказан в соответствии с законом, или если он не является действительным и законным актом, достаточным для передачи помещения, если производитель был арестован за помещение за простую плату.

§ 303. Пожизненная гарантия и дополнительная гарантия.

Гарантия, предоставляемая арендатором на всю жизнь, не должна, передаваясь по наследству или переходить к лицу в остатке или возврате, не препятствует или не влияет на право собственности этого арендатора.Дополнительная гарантия ни в коем случае не ограничивает или не влияет на право собственности, не полученное от лица, предоставляющего такую ​​гарантию.

§ 304.Поместья в постоянной аренде как поместья платно просто.

Поместья, находящееся в постоянной аренде, с возможностью постоянного возобновления, считается имуществом за простую плату, и на него распространяются те же способы отчуждения, полномочия на завещание, правила наследования и распределения, а также все случаи, связанные с недвижимым имуществом за плату. при условии, что лицо, предоставившее право аренды, или лицо, имеющее право на имущество, из которого исходит срок, сначала предоставило лицу, предоставившему право аренды, все свое право на арендную плату, взимаемую с или увеличивающуюся из аренды.

§ 305. Сделки иностранных корпораций; запись в качестве доказательства; права собственности.

Все документы на земли в Делавэре, оформленные и переданные корпорациями, созданными и существующими в соответствии с законами штатов и территорий Соединенных Штатов Америки, кроме Делавэра, или созданными и существующими в соответствии с законами любого иностранного государства или нации, становятся действительными и действительными для передачи простой пошлины или другого имущества, которое, как предполагается, должно передаваться в таких актах, с такой же силой и эффектом, как если бы концедент корпорации был корпорацией, законно созданной и существующей в соответствии с законами этого штата.Такие документы, если они зарегистрированы, или их любая служебная копия должны быть приняты в качестве доказательств во всех судах этого штата и должны быть действительными и неопровержимыми доказательствами с такой же силой и действием, как если бы такие дела были надлежащим образом оформлены, признаны и доставлены. корпорациями, созданными и существующими в соответствии с законами этого государства. Иностранная корпорация, владеющая землями в Делавэре, может осуществлять все права и привилегии владения в той же степени, как если бы такая корпорация была корпорацией, законно созданной и существующей в соответствии с законами этого штата.

§ 306. Право собственности и распоряжение имуществом иностранцами.

Вся недвижимая и личная собственность, находящаяся в этом штате, может быть изъята, приобретена, удерживаться и отчуждаться иностранцем таким же образом, как и гражданином этого государства.

§ 307.Название получено через инопланетянина.

Право на владение недвижимым и личным имуществом, находящимся в данном Государстве, может быть получено через иностранца, от него или по наследству таким же образом, как и через гражданина Государства, от него или по наследству.

§ 308. Действительность перевозочных средств к иностранцам или от них.

Все перевозки недвижимого или личного имущества иностранцам, находящимся в данном Государстве, в любое время, подтверждены, ратифицированы и подтверждены; и заявлено, что перевозочные средства наделяли покупателя или покупателей такими же имущественными правами и правами, которые они получили бы, если бы перевозка осуществлялась между гражданами государства.

§ 309. Передача недвижимости между супругами.

(a) Женатый мужчина может передать должным образом оформленным и признанным документом недвижимое имущество или любой интерес в нем непосредственно своей жене, а замужняя женщина может передать должным образом оформленным и признанным документом недвижимое имущество или любой интерес к нему непосредственно своей жене. ее муж, и каждая такая передача недвижимости или любого интереса в ней, расположенная в этом штате, совершенная до или после или после 21 декабря 1965 года, будет иметь юридическую силу и иметь силу по закону и справедливости для передачи права собственности и интересов лица, предоставившего право, и к этому, независимо от того, как лицо, предоставляющее право, так и получатель гранта, или кто-либо из них, соответственно, должны были проживать во время такой передачи в пределах или за пределами этого Государства, и независимо от того, что жена или муж, соответственно, не присоединились или не присоединились к настоящему Договору.

(b) Этот раздел должен толковаться как разрешение передачи доли в недвижимом имуществе:

(1) любым из супругов, в любом имуществе, аренде или качестве, кроме аренды, целиком, без присоединения другого супруга, к обоим супругам в любом имуществе, аренде или качестве;

(2) любым из супругов, в любом имуществе, аренде или качестве, кроме аренды в полном объеме, без присоединения другого супруга к другому супругу в одиночку;

(3) обоими супругами, в любом имуществе, аренде или качестве, обоим супругам в любом имуществе, аренде или качестве; и

(4) обоими супругами, в любом имуществе, аренде или правоспособности, одному из супругов.

(c) Все перевозки до 29 июня 1998 г. и описанные в них типы считаются действительными ab initio.

§ 310.Освобождение от прав любезности или приданого.

Женатый мужчина может отказаться или передать своей жене право любезности в отношении любого недвижимого имущества, на которое его жена конфискована наследственным имуществом, а замужняя женщина может отказаться или передать своему мужу свое право приданого в отношении любого недвижимого имущества, в отношении которого у ее мужа наложен арест на наследственное имущество на основании документа, должным образом оформленного и признанного, в порядке, предусмотренном законом для регистрации документов, или путем передачи этого наследственного имущества в недвижимое имущество от мужа к жене, или жена к мужу, при этом право мужа на любезность или право жены на приданое специально отказываются или освобождаются, и после этого недвижимость может быть передана, обременена, изобретена или иным образом отчуждена, и она переходит бесплатно и освобождается от любого такого право или наследство в виде подарка или приданого, но недвижимость может перейти к мужу или жене, в зависимости от обстоятельств, в случае смерти жены или мужа, оставшегося без завещания, в соответствии с законом, несмотря на такие права наказание или освобождение.

§ 311. Передача недвижимости для создания либо совместной аренды с правом наследования, либо совместной аренды с праводателем.

Любая передача недвижимого имущества, совершенная лицом, предоставившим право, самому себе, себе и другому или третьим лицам, либо в качестве совместных арендаторов с правом наследования, либо в качестве общих арендаторов, если в противном случае действительна, будет иметь такую ​​же полную силу, чтобы наделить либо недвижимостью. в совместной аренде с правом наследования или в качестве общей аренды, в зависимости от случая, в такой недвижимости, у названных получателей субсидий, включая праводателя, как если бы то же самое было передано праводателем в этом случае третьей стороне и такой третьей стороной указанным получателям грантов.

§ 312. Приобретение и передача права собственности на недвижимое имущество лицами в возрасте 18 лет и старше.

Любое лицо в возрасте 18 лет и старше, которое не является дееспособным, может заключить договор на покупку, приобретение, захват, удержание, продажу, передачу, уступку, аренду, прекращение действия, обременение или иным образом передать любое имущество, право, титул или интерес в сфере недвижимости, может получить право собственности и принять передачу документа, договора залога, ипотеки, аренды или другого инструмента передачи любого имущества, права, титула или интереса в недвижимости, а также может оформить, подтвердить и предоставить договор, договор аренды, ипотека, аренда или другой инструмент передачи любого интереса, имущества, права или титула в недвижимости без вмешательства опекуна, доверительного управляющего и т. , имущество, право или титул на недвижимое имущество должны быть действительными и иметь юридическую силу для всех намерений и целей по закону или справедливости и связывать это лицо, его наследников, исполнителей и администраторов.

§ 313. Договор купли-продажи неулучшенного недвижимого имущества; извещение покупателя коммунального водоотведения и канализации.

В каждом договоре купли-продажи неулучшенной недвижимости, находящемся в штате, должно быть заметно следующее положение об уведомлении:

«УВЕДОМЛЕНИЕ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЯ: если недвижимость, приобретаемая по настоящему Соглашению, представляет собой неулучшенный земельный участок, покупатель должен проконсультироваться с соответствующими государственными органами, чтобы выяснить, доступны ли центральные канализационные и водные системы, или, если нет, будет ли недвижимость одобрена соответствующие государственные органы для установки колодца и частной канализационной системы.Если центральная канализация и водоснабжение недоступны, то данный Контракт зависит от: (1) удовлетворительной оценки площадки, которая позволит установить утвержденную систему удаления отходов на месте в соответствии с правилами, опубликованными Департаментом природных ресурсов. & Экологический контроль, приемлемый для покупателя; (2) наличие водоснабжения; и (3) участок соответствует местному постановлению о зонировании; или этот Контракт становится недействительным, и все залоги возвращаются покупателю.(Покупатель / продавец / уполномоченный агент) ____________ должен запросить оценку сайта не позднее (дата) ____________. (Покупатель / Продавец) ____________ несет все расходы по соблюдению этих положений. Покупатель и продавец могут изменить эти положения, или покупатель может отказаться от этих положений Контракта, приложив дополнение, подписанное продавцом и покупателем ».

§ 314. Требования к договору купли-продажи недвижимости с привлечением финансирования продавцом.

(a) Каждый контракт на продажу улучшенной или неулучшенной недвижимости, по которому продавец или продавцы соглашаются предоставить какое-либо финансирование покупателю или покупателям, должен включать в качестве неотъемлемой части контракта полный график амортизации всех платежей, которые должны быть произведены. по такому соглашению о финансировании.Такой график амортизации составляет:

(1) Включите разбивку основной суммы и процентов по каждому платежу и расчет оставшейся невыплаченной суммы основного долга по каждому платежу;

(2) Включите заявление о том, что продавец или продавцы и покупатель или покупатели прочитали и поняли график погашения; и

(3) Подписывается продавцом или продавцами и покупателем или покупателями.

(b) В каждом договоре купли-продажи улучшенной или неулучшенной недвижимости, в соответствии с которым продавец или продавцы соглашаются предоставить какое-либо финансирование для покупателя или покупателей, должна быть четко указана основная сумма финансирования со стороны продавца, без процентов, которая включает покупную цену. в соответствии с этим соглашением, и сумма любых процентов, начисляемых в рамках указанного финансирования со стороны продавца, не должна включаться в указанную в нем покупную цену.

(c) Ни один договор купли-продажи имущества потребительского назначения, по которому продавец или продавцы соглашаются предоставить какое-либо финансирование покупателю или покупателям, за исключением случаев, когда это специально разрешено преимущественным федеральным законом или постановлением, не должен оставаться в силе в течение периода, превышающего 6 месяцев.Стороны могут возобновить исполнительный договор по письменному соглашению на период, не превышающий дополнительных 6 месяцев. Время между заключением и окончательным расчетом по такому контракту не должно превышать эти комбинированные периоды времени. Для целей данного подраздела «окончательный расчет» означает сделку, при которой продавец передает или продавцы передают документ на жилую недвижимость покупателям в обмен на оплату, равную покупной цене, которая может включать ипотеку в размере любой финансирование, предоставленное продавцом или продавцами.Для целей данного подраздела «имущество потребительского назначения» означает жилую недвижимость для 1–4 семей, используемую в основном для личных, семейных или домашних целей, и не включает в себя какое-либо другое имущество, в том числе многоквартирное жилое имущество, такое как квартира. здание, офисная недвижимость, коммерческая недвижимость или промышленная собственность.

(d) Несмотря на положения подраздела (c) этого раздела, стороны могут договориться по договору купли-продажи не участвовать в окончательном урегулировании до выполнения условия уплаты последнего взноса покупной цены на условных условиях. продажа, при условии, что в условный договор купли-продажи включены положения, указывающие:

(1) Периодическая арендная стоимость недвижимости, которая не должна превышать 75% первоначальной суммы периодического платежа по условному договору купли-продажи;

(2) В случае неисполнения обязательств покупателем или покупателями по причине неуплаты, покупатель или покупатели имеют право выкупить собственность, произведя полную оплату оставшейся суммы контракта в течение 120 дней после того, как продавец или продавцы предоставят письменное уведомление о дефолт;

(3) Если после невыполнения обязательств покупатель или покупатели не выкупят недвижимость путем полной оплаты в течение 120 дней, договор по закону преобразуется в договор арендодателя / арендатора, в котором арендная плата должна быть арендной стоимостью, установленной в параграфе (d) (1) данного раздела выше и который имеет обратную силу до даты неисполнения обязательств;

(4) В случае преобразования договора в договор арендодателя / арендатора после неисполнения обязательств, любая сумма, уплаченная покупателем или покупателями в качестве первоначального взноса по условному договору купли-продажи, будет считаться гарантийным депозитом, причем любая сумма, превышающая эту В соответствии с § 5514 настоящего раздела разрешено сначала засчитывать задолженность по арендной плате и любую оставшуюся сумму, выплаченную арендатору.

(e) Несоблюдение требований подпунктов (a), (b) или (c) данного раздела делает договор недействительным по выбору любой из сторон договора до урегулирования.

(f) Несоблюдение требований подраздела (d) данного раздела делает договор недействительным покупателем или покупателями по условному соглашению купли-продажи в любое время до оплаты последнего взноса по соглашению, за исключением случаев, когда невыполнение обязательств по неуплате в соответствии с соглашением, при этом соглашение может быть аннулировано любой из сторон до тех пор, пока условное соглашение купли-продажи не будет преобразовано в соглашение арендодателя / арендатора.

(g) В случае расторжения соглашения в соответствии с условиями, указанными в подразделах (d) или (f) данного раздела, Мировой суд имеет параллельную юрисдикцию с Канцелярским судом для слушания и вынесения решений по возбужденным делам. для обеспечения соблюдения прав сторон в собственности, включая, помимо прочего, судебный иск.

§ 315. Договоры купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения.

Каждый договор купли-продажи сельскохозяйственных земель, которые на момент заключения или урегулирования указанного договора являются предметом сельскохозяйственной аренды, должен включать в себя уведомление покупателя об условиях сельскохозяйственного лизинга и положения о продлении срока аренды сельскохозяйственной недвижимости главы 67 настоящего раздела.

§ 316. Выставление флагов.

В отношении недвижимого имущества не применяется никаких ограничений, которые запрещают или ограничивают возможность владельца или арендатора собственности вывешивать флаг Соединенных Штатов Америки на шесте, прикрепленном к внешней стороне здания или строения собственности в пределах собственности или на границах арендованной собственности или на флагштоке, расположенном в границах собственности или арендованной собственности, если флагшток установлен до окончания любого периода контроля со стороны застройщика, при условии, что размер такого флага не превышает 3 фута на 5 футов и такой флагшток установлен Владелец не превышает 25 футов в высоту и соответствует всем требованиям для отступления.Любой такой установленный флагшток не требуется снимать после прекращения контроля со стороны разработчиков сообщества.

§ 317. Ограничение сбора платы за коммунальные услуги застройщиками и / или ассоциациями домовладельцев.

(a) Общественный застройщик, ассоциация домовладельцев или другая подобная организация не может взимать плату за коммунальные услуги, которые еще не завершены и доступны для использования жителями в жилищной застройке.

(b) Если плата за удобства не дифференцируется по статьям, плата не может взиматься до тех пор, пока все удобства не будут завершены и доступны для использования жителями в жилой застройке.

(c) Генеральный прокурор может применить нарушение этого раздела как нарушение закона о защите прав потребителей в соответствии с главой 25 раздела 6.

§ 317A.Требуемое раскрытие финансовых обязательств в цепочке правового титула при продаже нового жилья.

(a) В дату поставки покупателю договора купли-продажи нового дома или до этой даты продавец должен доставить покупателю:

(1) Копия всех документов в цепочке правового титула, которые создают какие-либо финансовые обязательства для покупателя; и

(2) Письменное изложение всех финансовых обязательств, созданных документами в цепочке права собственности.

(b) В то время, когда продавец поставляет документы, требуемые подразделом (а) этого раздела, продавец должен получить от покупателя письменное подтверждение того, что покупатель получил эти документы.

(c) Генеральный прокурор может обеспечить соблюдение данного раздела как нарушение закона о защите прав потребителей в соответствии с главой 25 раздела 6.

(d) Этот раздел не применяется к сделкам, в которых продавец предоставил покупателю либо заявление о публичном предложении, которое включает информацию, требуемую § 81-403 (a) (4) и (16) настоящего раздела, либо бланк свидетельства о перепродаже в соответствии с главой 81 этого раздела, известный как Закон штата Делавэр о едином общем праве собственности, или в распоряжение, освобожденное от уплаты в соответствии с § 81-401 настоящего раздела.

(e) Комиссия по недвижимости Делавэра (DREC) должна изменять или дополнять существующие формы раскрытия информации или создавать формы по мере необходимости, чтобы обеспечить своевременную и последовательную доставку финансовой информации продавцу в соответствии с подразделом (а) этого раздела. DREC должен изменить, дополнить или создать эти формы до 1 января 2011 года.

§ 318. Ограничительные условия.

(а) В данном разделе «крыша» или «крыши» означает:

(1) Крыша жилого помещения для одной семьи, которое принадлежит единолично физическому или физическому лицу, доверительному фонду или юридическому лицу и которое не обозначено как общий элемент или общая собственность в руководящих документах ассоциации; и

(2) Крыша жилой единицы таунхауса, которая для целей данного раздела означает любую жилую единицу на одну семью, построенную с примыкающими стенами к другой такой единице по крайней мере с одной стороны, причем эта единица простирается от фундамента до крыши, и имеет как минимум 2 стороны, которые не примыкают к какому-либо другому зданию, а ремонт крыши жилого дома в таунхаусе определяется в регулирующих документах как ответственность владельца, а не ассоциации.

(b) Любое соглашение, ограничение или условие, содержащееся в акте, контракте или другом юридическом документе, которое влияет на передачу, продажу или любой другой интерес в недвижимом имуществе, которое фактически запрещает или необоснованно ограничивает собственника собственности на установку или использование Установленная на крыше система для получения солнечной энергии на собственности этого владельца является недействительной и не имеющей исковой силы.

(c) Этот раздел не применяется к положениям, которые налагают разумные ограничения на монтируемую на крыше систему для получения солнечной энергии.Однако политика государства направлена ​​на защиту здоровья, безопасности и благосостояния населения путем поощрения разработки и использования возобновляемых ресурсов и устранения препятствий для этого. Соответственно, разумные ограничения для систем, монтируемых на крыше, для получения солнечной энергии — это те ограничения, которые не приводят к значительному увеличению стоимости системы или значительному снижению ее эффективности или заданной производительности, или которые позволяют использовать альтернативную систему с сопоставимой стоимостью, эффективностью и энергосбережением. преимущества.

(d) Этот раздел не должен изменять, аннулировать или влиять на исковую силу любого консервационного сервитута или соглашения о сохранении исторического наследия.

(д) (1) а. Для целей этого раздела голос собственника собственности в соответствии с настоящим подразделом может быть выражен следующим образом:

1.Личное голосование на собрании.

2. Голосование по доверенности, если регулирующий документ или закон разрешают голосование по доверенности.

3. Электронное голосование из источника, известного ремонтной корпорации или ассоциации домовладельцев, регулирующих собственность владельца собственности, включая адрес электронной почты, зарегистрированный в ремонтной корпорации или ассоциации домовладельцев.

4. Голосование с помощью программного обеспечения для электронного голосования, выбранного ремонтной корпорацией или ассоциацией домовладельцев.

5. Подписание петиции о внесении изменений в соответствии с настоящим подразделом.

6. Подписание дополнения к руководящему документу.

г. Для целей настоящего пункта (e) (1) подпись может быть чернильной или электронной.

г. Для целей настоящего пункта (e) (1) юридическое лицо или траст, владеющее недвижимостью, может назначить лицо для голосования за организацию или траст.

(2) Любые договоренности, ограничения или условия, содержащиеся в акте или декларации, включая декларацию в соответствии с Законом о собственности на квартиры [§ 2201 et seq.этого заголовка], для жилой недвижимости, которая явно не включает механизм внесения поправок в документ, может быть изменена путем голосования, требующего положительного голоса владельцев недвижимости.

(3) Соглашения, ограничения или условия, содержащиеся в акте или декларации, включая декларацию в соответствии с Законом о собственности на квартиры [§ 2201 et seq. настоящего заголовка] для жилой недвижимости, которые запрещают или ограничивают установку наземных солнечных систем, могут быть изменены, чтобы разрешить или продвигать установку наземных солнечных систем, если за них проголосует большинство владельцев недвижимости.

(4) Соглашения, ограничения или условия, содержащиеся в акте или декларации, включая декларацию в соответствии с Законом о собственности на квартиры [§ 2201 et seq. настоящего раздела], для жилой недвижимости, которая налагает разумные ограничения, разрешенные в соответствии с подразделом (c) данного раздела, на установку солнечных систем на крыше, может быть изменена, чтобы способствовать установке монтируемых на крыше солнечных систем большинством голосов за собственники недвижимости.

(f) (1) а.Владелец собственности может установить монтируемую на крыше систему для получения солнечной энергии на своей собственности, если не позднее, чем за 60 дней до установки системы, владелец отправит уведомление о том, что владелец намеревается установить систему, по следующему адресу:

1. Если собственность находится в ведении ремонтной корпорации или ассоциации домовладельцев, применимой ремонтной корпорации или ассоциации домовладельцев и соседнему собственнику, чья собственность находится в пределах 150 футов от границы владения.

2. Если собственность не управляется обслуживающей корпорацией или ассоциацией домовладельцев, соседнему собственнику собственности, собственность которого находится в пределах 150 футов от границы владения.

г. Владелец должен отправить уведомление, требуемое настоящим параграфом (f) (1), заказным письмом с уведомлением о вручении.

г. В уведомлении должен быть указан день предполагаемой даты установки системы и почтовый адрес владельца.

(2) Корпорация по техническому обслуживанию, ассоциация домовладельцев или владелец соседней собственности, получившие уведомление, требуемое в соответствии с параграфом (f) (1) настоящего раздела, должны предоставить владельцу собственности информацию или указания по размещению системы, установленной на крыше, для получения солнечной энергии. энергия не позднее, чем за 30 дней до предложенной владельцем даты установки системы.

(a) 1. Вклад или указание, предоставленное корпорацией по техническому обслуживанию, ассоциацией домовладельцев или соседним владельцем собственности по размещению системы, установленной на крыше для получения солнечной энергии, должно соответствовать разумному ограничению, наложенному в соответствии с подразделом (c) настоящего документа. раздел.

2. Если договоренности, ограничения или условия, регулирующие собственность владельца, не налагают разумных ограничений на систему, установленную на крыше для получения солнечной энергии, то вход или указание, предоставленное корпорацией по техническому обслуживанию, ассоциацией домовладельцев или соседним владельцем собственности на размещение системы должно быть разумным. Для целей настоящего пункта (f) (2) a.2. «Разумный» означает ввод или указание, которые не приводят к значительному увеличению стоимости монтируемой на крыше системы для получения солнечной энергии или значительному снижению эффективности или заданных характеристик системы.

г. Корпорация по техническому обслуживанию, ассоциация домовладельцев или соседний собственник недвижимости должны предоставить владельцу информацию или указания, требуемые в соответствии с настоящим параграфом (f) (2), заказным письмом с уведомлением о вручении по почтовому адресу, указанному в соответствии с параграфом (f) (1). ) б. этого раздела.

г. Если ремонтная корпорация, ассоциация домовладельцев или соседний собственник собственности не предоставят информацию или указания в течение времени, требуемого в соответствии с настоящим параграфом (f) (2), собственник может установить систему в соответствии с планом.

§ 319. Запрет на оплату частных переводов.

(а) Определения.- Следующие слова, термины и фразы, когда они используются в этом разделе, должны иметь значения, приписанные им в этом разделе, за исключением случаев, когда контекст явно указывает на другое значение:

(1) «Комиссия за частный перевод». — а. «Плата за частный перевод» означает комиссию или сбор, подлежащий уплате при передаче недвижимости или процентов в недвижимом имуществе, или подлежащих уплате за право совершить или принять передачу недвижимости или процентов в недвижимом имуществе, независимо от того, является ли плата или сбор является фиксированной суммой или определяется как процент от стоимости собственности, покупной цены или другого вознаграждения, предоставленного для передачи.

г. «Плата за частный перевод» не включает следующее:

1. Любое возмещение, выплачиваемое цессионарием передающей стороне за недвижимость или проценты в недвижимом имуществе, передаваемые, или за ипотеку покупных денег от покупателя продавцу, или за платежи от лица, передающего право, передающей стороне в соответствии с условным договором купли-продажи или рассрочкой продажа.

2. Любые комиссионные или сборы, выплачиваемые личному представителю имущества умершего лица, опекуну или попечителю при передаче имущества.

3. Любые комиссионные или сборы, выплачиваемые аукционисту или лицензированному брокеру по недвижимости при передаче собственности в соответствии с соглашением между аукционистом или брокером и цедентом или получателем.

4. Любые комиссионные или сборы, выплачиваемые управляющему в ходе процедуры банкротства.

5. Любая основная сумма, проценты, сборы, сборы или другие суммы, подлежащие уплате заемщиком кредитору по добросовестной ссуде, обеспеченной ипотекой под недвижимость, включая, помимо прочего, любые комиссии, подлежащие уплате кредитору за согласие на принятие ссуды или передача недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, любых сборов или сборов, подлежащих уплате кредитору за письма или сертификаты об эстоппеле, а также любое другое вознаграждение, разрешенное законом и подлежащее уплате кредитору в связи с ссудой или прощением вся или часть ссуды.Платеж передающей стороной или правопреемником застройщику или застройщику или его правопреемникам за передачу имущества или процентов после первоначальной продажи застройщиком или застройщиком не является добросовестной ссудой.

6. Любая арендная плата, возмещение, сбор, пошлина или другая сумма, подлежащая уплате арендатором арендодателю по договору аренды или аренде, включая, помимо прочего, любую плату, подлежащую уплате арендодателю за согласие на уступку, субаренду, обременение, или передача договора аренды или аренды.

7. Любое возмещение, выплачиваемое держателю опциона на покупку недвижимости или доли в недвижимом имуществе или держателю права преимущественной покупки или первого предложения на покупку недвижимости или доли в недвижимом имуществе за отказ, освобождение или неисполнение опцион или право при передаче имущества другому лицу.

8. Любые налоги, сборы, сборы, начисления, штрафы или другие суммы, подлежащие уплате или наложенные каким-либо государственным органом, предприятием устойчивой энергетики в соответствии с § 8059 раздела 29 или коммунальным предприятием.или

9. Любой сбор, сбор, оценка, штраф или другая сумма, подлежащая уплате ассоциации владельцев ячеек сообщества с общими интересами или кондоминиума в пользу владельцев ячеек в соответствии с декларацией, соглашением или законом, применимым к такой ассоциации. , включая, но не ограничиваясь, допустимые сборы, подлежащие уплате за сертификаты перепродажи, выданные ассоциацией или ее уполномоченным агентом, или стартовый взнос или капитальный взнос в резервный фонд при условии, что такой фонд не предназначен для оплаты финансирования, организованного застройщиком или строитель.

(2) «Передача» означает продажу, дарение, передачу, переуступку, завещание, наследование по законам о завещании или иную передачу или освобождение имущественной массы или доли в недвижимом имуществе, находящемся в этом штате.

(3) «Соглашение о комиссии за передачу» означает заявление или соглашение, имеющее целью затронуть недвижимое имущество, которое требует или имеет целью требовать уплаты пошлины за частный перевод декларанту или другому физическому или юридическому лицу, указанному в соглашении или декларации, или их правопреемники или правопреемники при последующей передаче наследства или доли в недвижимом имуществе.

(b) Запрет соглашения о комиссии за перевод. — Соглашение о передаче комиссии, зарегистрированное в этом штате 27 июля 2010 г. или позднее или не зарегистрированное, не должно применяться с правом собственности на недвижимое имущество и не является обязательным для исполнения по закону или по праву справедливости в отношении любого владельца (законного или справедливого), последующего владелец (законный или справедливый), покупатель или залогодержатель любого недвижимого имущества или интереса в недвижимом имуществе в качестве справедливого сервитута, договора или иным образом. Любое право удержания, имеющее целью обеспечить уплату сбора за частный перевод в соответствии с соглашением о плате за перевод, зарегистрированным в этом штате 27 июля 2010 г. или позднее, является недействительным и не имеющим исковой силы.Этот раздел не означает, что договор о плате за перевод или залог, вытекающий из договора о плате за перевод, зарегистрированный в этом штате до 27 июля 2010 г. или не зарегистрированный, считается действительным и подлежит исполнению.

(c) Генеральный прокурор может взимать плату за использование соглашения о плате за перевод в нарушение этого раздела как нарушение закона о защите прав потребителей в соответствии с § 2513 Раздела 6, или этот раздел может быть применен в частном порядке.

Соглашения об управлении недвижимостью с арендодателем

Многие специалисты по недвижимости диверсифицировали свои бизнес-модели и стали участвовать в управлении недвижимостью. Это был отличный источник дохода для этих профессионалов, независимо от того, выступают ли они в роли управляющих недвижимостью или арендодателей.Эта диверсификация привела к необходимости обучения и использования различных форм управления рисками. Ключом к успешной работе в сфере управления недвижимым имуществом является понимание ролей всех участников, необходимых контрактов и тех областей, которые могут привести к судебному разбирательству.

Типичный риск

В ходе нескольких звонков по вопросам управления рисками на горячую линию юридической службы CRES ClaimPrevent® мы обнаружили, что многие управляющие недвижимостью подписывают письменный договор аренды арендуемой собственности с арендатором, а не домовладелец, подписывающий документ.

• С точки зрения управления рисками, управляющий недвижимостью никогда не должен подписывать письменный договор аренды собственности, которая будет сдаваться арендодателем . Напротив, в любых договорах или дополнениях должны быть четко указаны имена арендатора и арендодателя, и они должны быть подписаны только ими. Копию каждого контракта или дополнения следует затем поместить в файл транзакции управляющего имуществом. Следуя этому протоколу, управляющий недвижимостью не попадет в ситуацию, когда он или она, как уполномоченный агент арендодателя, связывает принципала с чем-то, что он никогда не намеревался быть обязанным.
• Если управляющий недвижимостью данной единицы не имеет доли владения в сдаваемой в аренду собственности, он никогда не является «арендодателем». Скорее, лицо или лица, у которых есть запись о праве собственности в регистратуре округа, где находится арендуемая собственность, являются «домовладельцем» или «домовладельцами».

Понимание роли в соглашениях об управлении недвижимостью и аренде:

Управляющий недвижимостью

• Управляющий недвижимостью — это человек, который заботится о многих аспектах коммерческой, промышленной или жилой недвижимости для владельца собственности.Владелец считается «арендодателем» при сдаче недвижимости в аренду.
• Управляющий недвижимостью следит за тем, чтобы арендуемая собственность находилась в хорошем состоянии, включая управление поддержанием внешнего вида собственности, а также другие виды обслуживания или ремонта. Управляющий недвижимостью занимается сбором ежемесячной арендной платы с арендаторов.
• Большинство управляющих недвижимостью выступают в качестве связующего звена между арендатором и домовладельцем в отношении арендуемой собственности в течение срока аренды земельного участка.
• Большинство управляющих имуществом занимаются проверкой биографических данных потенциального арендатора, кредитоспособности и рекомендаций. В зависимости от соглашения об управлении недвижимостью, домовладелец или управляющий имуществом могут отвечать за выбор или отказ от жильцов.
• Управляющий недвижимостью должен иметь письменные соглашения только с арендодателем и никогда с арендаторами , если они не имеют финансовой доли в арендуемой собственности.

Арендодатель

• Арендодателям принадлежит арендуемая недвижимость.
• Оплата управляющему имуществом может быть фиксированной или процентной от арендной платы, взимаемой управляющим.
• Арендодатель не получает зарплату и будет зарабатывать деньги на своей арендной плате только в том случае, если она приносит прибыль.

Арендатор

• Арендаторы заключают договор аренды с домовладельцем, а не с управляющим имуществом.

Типовые соглашения об управлении недвижимостью между арендодателем и управляющим недвижимостью Должны:

• Перечислить все ожидаемые обязанности обеих сторон
• Укажите, что управляющий недвижимостью не может и не будет предпринимать никаких юридических действий против арендаторов от имени арендодателя.
• Укажите, что арендодатель будет держать гарантийный депозит
• Четко укажите, что арендодатель подпишет все договоры аренды, дополнения и продления с арендатором, а управляющий недвижимостью не несет ответственности за подписание любых таких документов.
• Укажите, что покупки для технического обслуживания и ремонта на сумму до определенной суммы в долларах могут производиться без письменного согласия арендодателя.

Разрешить управляющему имуществом проводить ежегодную проверку имущества сторонним инспектором

Страховая защита управляющего недвижимостью

В соглашении об управлении недвижимостью должно быть положение о том, что арендодатель будет указывать управляющего имуществом и его или ее брокера по недвижимости в качестве дополнительного застрахованного в соответствии с полисом страхования ответственности арендодателя в отношении арендуемой и управляемой собственности.

Затем арендодатель предоставит управляющему имуществом копию страницы деклараций, выданных страховой компанией для управляемой собственности в течение тридцати дней с момента подписания соглашения об управлении недвижимостью. Обязательно получите эту документацию. Посмотрите, «что происходит, когда управляющие недвижимостью не добавляются в страховые полисы арендодателя».

Если сомневаетесь, звоните

Как и в случае с любым другим контрактом, если у вас есть сомнения, лучшее, что можно сделать, чтобы снизить риск претензии E&O, — это связаться с горячей линией юридической службы CRES ClaimPrevent® для рассмотрения любых соглашений юристом.

Эдвард МакКатчан младший
Сандерленд | McCutchan, LLP

Нежилая недвижимость в аренду Определение | Law Insider

Связано с

Жилой арендуемой недвижимостью означает собственность, которая используется исключительно в качестве сдаваемой в аренду или сдаваемой внаем собственности для жилых целей. Если недвижимость представляет собой парк передвижных домов, сдаваемых в аренду, то арендуемая жилая недвижимость включает арендуемую площадь, которую арендует или арендует владелец этой арендуемой площади, но не включает передвижной дом или рекреационный автомобиль, который служит фактическим жилищем, если жилище принадлежат и заняты арендатором арендуемой площади, а не владельцем арендуемой площади.

Арендуемое имущество означает арендуемое жилье, которое Застрахованный забронировал для проживания во время пребывания.

Жилая недвижимость означает недвижимое имущество, улучшенное за счет жилого помещения для одной или четырех семей, которое используется или занято или предназначено для использования или заселения, полностью или частично, в качестве дома или места жительства одного или нескольких лиц, но не относится к (а) неулучшенная недвижимость, на которой должны быть построены такие жилища, или (б) кондоминиумы, или кооперативные квартиры, или (в) собственность ассоциации домовладельцев, которая не принадлежит продавцу за вознаграждение.

жилая земля означает недвижимое имущество, улучшенное за счет жилого помещения и зонированное для или иным образом разрешенное для использования на одну семью или несколько семей.

жилое помещение означает жилую единицу для жилого использования и проживания, а также структуру, частью которой она является, помещения и принадлежности в ней, а также земли, территории и помещения для использования жильцами в целом или использования что обещано арендатору. «Жилые помещения» включают жилую единицу, которая принадлежит или управляется колледжем или университетом.«Жилые помещения» не включают в себя следующее:

Жилая недвижимость означает любую недвижимую собственность, расположенную в этом штате, на которой построено или предназначено для строительства жилище;

Жилая площадь Жилая площадь означает:

Жилая аренда означает право аренды на отдельную жилую единицу и не включает в себя какую-либо основную аренду.

Жилое здание означает здание, в котором находится одно или несколько жилых домов.

Жилая недвижимость означает недвижимость, включенную в список оценки в соответствии с Разделом 48 (2) (b) Закона о тарифах на недвижимость 2004 года в качестве жилого.

Арендованное имущество имеет значение, данное этому термину в Разделе 2.1.

Жилая зона означает территорию, состоящую из односемейных или многоквартирных домов, где в таких жилищах может или не может вестись бизнес. В зону входят районы, в которых расположены многоквартирные дома, многоэтажные жилые кварталы и районы редевелопмента.Жилая зона может включать в себя жилые помещения для временного проживания, такие как мотели и гостиницы, а также жилые районы с ограниченной офисной застройкой, но не может включать в себя объекты розничной торговли. «Жилая зона» включает больницы, дома престарелых и аналогичные учреждения.

Арендованное пространство означает индивидуальное складское помещение в объекте самообслуживания, которое сдается в аренду или сдается арендатору в соответствии с договором аренды.

жилое помещение означает любое помещение, используемое полностью или частично как жилище или предназначенное для такого использования;

Налог на недвижимость означает: (i) любые сборы, лицензионные сборы, лицензионные сборы, сборы за коммерческую лицензию, коммерческую аренду, сборы, сборы, оценки, штрафы или налоги, налагаемые любым налоговым органом на Имущество; (ii) любые налоги на право Арендодателя получать или получать арендную плату или доход от Имущества или против бизнеса Арендодателя по сдаче в аренду Имущества; (iii) любые налоги или сборы за противопожарную защиту, улицы, тротуары, содержание дорог, мусор или другие услуги, предоставляемые Имуществу любым государственным учреждением; (iv) любые налоги, взимаемые с данной операции или основанные на переоценке Имущества в связи со сменой собственника, как это определено применимым законодательством, или другой передачей всей или части доли Арендодателя в Имуществе; и (v) любые сборы или сборы, заменяющие любой налог, ранее включенный в определение налога на недвижимость.«Налог на недвижимое имущество», однако, не включает федеральный доход или налог на доход, франшизу, налог на наследство и налог на недвижимость Арендодателя.

Аренда арендатора означает любую аренду, заключенную Заемщиком, любой стороной, предоставившей ссуду, или любой Дочерней компанией в отношении любой части Имущества.

Объект смешанного использования означает соответствующий критериям объект недвижимости, который включает в себя три или более жилых единиц, а также может содержать компонент коммерческой недвижимости в том же здании.

Арендуемые помещения означает Арендуемые помещения, как определено в пункте 1.

Собственность кондоминиума означает земли, арендованные участки и личную собственность, которые находятся в собственности кондоминиума, независимо от того, являются ли они смежными, и все улучшения на них, а также все сервитуты и связанные с ними права, предназначенные для использования в связи с кондоминиумом.

Арендная плата означает всю арендную плату (будь то жилой или нежилой площади), доходы и другие доходы от Земли или улучшений, плату за парковку, доход от прачечных и торговых автоматов, а также сборы и сборы за питание, медицинское обслуживание и другие услуги. предоставленные в Ипотеке, подлежащие оплате в настоящее время, просроченные или подлежащие оплате, и депозиты, конфискованные арендаторами, и, если Заемщик является кооперативной жилищной корпорацией или ассоциацией, плата за обслуживание, сборы или оценки, подлежащие уплате акционерами или резидентами по договорам частной аренды или соглашения о размещении, будь то сейчас, просроченные или подлежащие исполнению.

Аренда личного имущества означает аренду движимого имущества, аренду оборудования, условный договор купли-продажи и другие подобные соглашения, касающиеся Личного имущества, стороной которого является Продавец или по которому он имеет права на использование Личного имущества.

Помещения означает те помещения, в которых или на которых ведется оскорбительная торговля.

Налоги на личную собственность Все налоги на личную собственность, взимаемые с мебели, мебели или других предметов личной собственности, расположенных на территории Арендованных улучшений и используемых в связи с ними, в качестве отеля (кроме инвентаря и другой личной собственности, находящейся в собственности Арендатором) вместе со всеми заменами, модификациями, изменениями и дополнениями к ним.Предшественник: Любое лицо, чьи обязательства, вытекающие из любого Закона об окружающей среде, были или могли быть сохранены или приняты Арендодателем или Арендатором по договору или в силу закона в отношении Арендованного имущества.

Прибрежная зона означает территорию, которая включает часть территориального моря Вирджинии, а также все ручьи, заливы, заливы и притоки на побережье округа Аккомак, округ Нортгемптон (включая районы к востоку от дамбы от острова Фишерман до материк) и город Вирджиния-Бич (включая федеральные территории и парки штата, выходящие на Атлантический океан, а также к востоку и югу от точки, где береговая граница Территориального моря соединяется с материком на мысе Генри).

Школьные помещения означает любое из следующего:

офисные помещения означает здание или место, используемое для целей административной, канцелярской, технической, профессиональной или аналогичной деятельности, которая не включает взаимодействие с представителями общественности в здание или место на прямой и регулярной основе, за исключением случаев, когда такие операции являются второстепенной деятельностью (по назначению), которая является вспомогательной по отношению к основной цели, для которой используется здание или место.

Продам жилые дома

В этом руководстве описаны правила штата.В местных юрисдикциях могут быть другие или дополнительные правила. Это не юридическая консультация. За юридической консультацией обращайтесь к юристу, имеющему опыт в сфере сделок с жилой недвижимостью и права арендодателя-арендатора.

Аренда дома не может быть прекращена из-за простой продажи дома. Дом должен быть продан лицу, которое намеревается въехать в качестве основного жителя.Вот все способы прекращения аренды по истечении первого года проживания, которые называются соответствующими критериями арендодателя (QLR).

• Жилая единица продается отдельно от любой другой жилой единицы, и продавец принял предложение от покупателя, который намеревается занять эту недвижимость в качестве основного места жительства.
• Арендодатель проводит реконструкцию помещения, и оно непригодно или небезопасно для проживания
• Арендодатель или ближайший член семьи арендодателя намеревается переехать в жилое помещение в качестве основного места жительства, и в этом имуществе нет сопоставимой жилой единицы, принадлежащей домовладельцу.
• Арендодатель намеревается снести жилище или переоборудовать его в нежилое использование

В каждом из этих случаев арендодатель должен предоставить арендатору:

• Уведомление не менее чем за 90 дней с указанием причины прекращения и подтверждающих фактов.
• Если домовладелец владеет более чем 4 жилищными единицами, сумма, равная арендной плате за один месяц.
• При прекращении продажи дома покупателю-собственнику, свидетельство оферты

Если арендатор находится в договоре аренды, арендодатель не может расторгнуть договор досрочно.

Для получения дополнительной информации о прекращении аренды после первого года см. ORS 90.427 (5) и (6).

До 1 июля 2021 года аренда в течение первого года не может быть прекращена по какой-либо причине, кроме нарушений арендатора, из-за HB 4401, моратория на выселение COVID-19. 1 июля 2021 года или позднее арендные договоры, срок действия которых не превышает первого года, могут быть расторгнуты с уведомлением не менее чем за 30 дней и без указания причины.Если первый год аренды истек в период с 1 апреля 2020 года по 30 июня 2021 года (во время моратория на выселение COVID) арендодатели могут выпустить 30-дневное уведомление о расторжении без причины до 31 августа 2021 года. Если арендатор находится в договоре аренды, договор аренды не может быть прекращен арендодателем досрочно.

Для получения дополнительной информации о прекращении аренды в течение первого года см. ORS 90.427 (3) и (4).

Да.Есть несколько отличий. Во-первых, чтобы сослаться на причину, по которой арендодатель продает дом лицу, которое намеревается занять его в качестве основного места жительства, продаваемая жилая единица должна продаваться отдельно от любой другой жилой единицы. Жилая единица — это единица, в которой кто-то живет (незанятая единица не будет жилищной единицей). Таким образом, домовладелец не может ссылаться на эту причину, если продаваемая недвижимость включает более одной квартиры, занимаемой арендатором. Вспомогательная жилая единица (ADU) — это жилая единица.Таким образом, если основной дом и ADU заняты отдельными арендаторами, продажа квартир вместе покупателю, который намеревается въехать в качестве основного места жительства, не является уважительной причиной для прекращения аренды.

Еще одно отличие состоит в том, что помощь в переезде арендной платы в течение одного месяца, которая требуется при прекращении аренды после первого года по уважительной причине арендодателя, не требуется, если арендодатель владеет четырьмя или менее жилищными единицами.

Существуют также особые правила, когда домовладелец проживает в собственности, описанные ниже.

Правила одинаковы для этих арендодателей в течение первого года аренды, но после первого года арендодатели, которые живут на том же участке земли, что и арендатор, имеют некоторые дополнительные права, если на участке не более двух жилых единиц. имущество.

Когда с 1 июля 2021 года отменяется мораторий на выселение COVID-19, домовладельцы в этой ситуации с помесячной арендой могут прекратить аренду без причины с уведомлением не менее чем за 60 дней, если аренда длилась более одного года.Это означает, что этим арендодателям не нужна соответствующая причина, и им не нужно предоставлять уведомление за 90 дней.

Кроме того, при помесячной аренде, если арендодатель в этой ситуации получает предложение о покупке своего дома от покупателя, который намеревается занять дом в качестве основного места жительства, арендодатель может отправить уведомление за 30 дней вместе с свидетельство предложения о покупке дома. Никакой помощи при переезде не требуется.

Если аренда является срочной, арендодатель не может досрочно прекратить аренду, но, когда мораторий на выселение из-за COVID-19 снимается 1 июля 2021 года, он может направить 30-дневное безосновательное уведомление о прекращении аренды. в конце срока аренды.

См. ORS 90.427 (8) для получения дополнительной информации о расторжении договора, когда арендодатель проживает на том же участке.

Если в договоре аренды не предусмотрено иное, арендатор должен предоставить домовладельцу и его агентам разумный доступ в дом с уведомлением не менее чем за 24 часа. Однако, если арендатор возражает, арендодатель или агент арендодателя не могут ворваться в дом и не могут беспокоить арендатора.Если арендатор продолжает отказываться, разрешить спор может только судья. Арендаторы, которые необоснованно отказывают в доступе, могут быть подвергнуты судебным санкциям, включая запрет на доступ, расторжение договора аренды и компенсацию арендодателю фактического ущерба, причиненного отказом арендатора. Арендодатели, совершившие незаконный въезд, законный въезд необоснованным образом или неоднократно предъявляющие требования о въезде, приводящие к необоснованному преследованию арендатора, также могут понести штрафы, включая судебный запрет, предотвращающий повторение такого поведения, расторжение договора аренды. и фактический ущерб, понесенный арендатором не менее чем за один месяц.

В дополнение к условиям договора аренды и правилам 24-часового уведомления, приведенным выше, арендодатель и арендатор могут заключить отдельное подписанное письменное соглашение, позволяющее арендодателю или его агенту войти в дом в любое разумное время без предварительного уведомления. если соглашение создается после того, как арендодатель активно участвует в попытках продать дом, и арендодатель предоставляет арендатору отдельное рассмотрение, указанное в соглашении.

Для получения дополнительной информации по вопросам доступа арендодателя см. ORS 90.322.

Кто бы ни являлся домовладельцем в данный момент (тот, кто владеет недвижимостью или управляющий имуществом), должен доставить уведомление.

Если вы уже не участвуете в управлении имуществом для клиента, вам не следует направлять уведомление . Поручите своему клиенту работать с юристом над составлением и доставкой уведомления, если у клиента нет управляющего недвижимостью.

Если покупатель закрывается в доме, а арендатор по-прежнему занимает квартиру, покупатель будет арендодателем, будет нести ответственность за отношения с арендатором и будет подчиняться всем законам арендодателя-арендатора в статуте Орегона и аренде. соглашение. Очень важно, чтобы покупатели включили в договор о покупке дома конкретные и подробные формулировки об ответственности продавца за прекращение аренды.Покупатель может рассмотреть возможность заключения соглашения о покупке при условии успешного удаления арендатора. Покупатели могут запросить копии уведомлений, подаваемых домовладельцем, и попросить их проверить их у юриста. Покупатели могут пожелать рассмотреть возможность включения формулировок о том, что продавец возместит покупателю убытки, понесенные покупателем из-за неспособности продавца удалить арендатора или направить надлежащее уведомление. Агенты по недвижимости и покупатели не должны использовать этот язык без помощи квалифицированного юриста.

Multifamily NW и Ассоциация арендного жилья штата Орегон предоставляют формы для домовладельцев и управляющих недвижимостью, включая формы для прекращения аренды.

Для получения дополнительной информации по вопросам арендодателя и арендатора см. Сводку Oregon REALTORS®: SB 608 (контроль арендной платы и ограничение беспричинных выселений), HB 4401 (мораторий на выселение COVID-19) и SB 282 (продление льготного периода моратория на выселение из-за COVID-19). Для получения дополнительных сводок, написанных представителями арендодателя, посетите Multifamily NW и Орегонская ассоциация арендного жилья. Для получения информации, написанной представителями арендаторов, посетите www.oregonlawhelp.org .

— Выберите значение фильтра —

юридических требований и проблем, связанных с контрактами на строительство или реконструкцию жилых домов «на благоустройство дома» в Калифорнии.

К контрактам на строительство, ремонт или реконструкцию «благоустройства дома» в Калифорнии применяются особые юридические требования для защиты домовладельцев или владельцев определенных жилых объектов в рамках Business & Prof.Код сек. 7159, а также положения Государственного лицензионного совета Подрядчика.

Закон определяет «Контракт на благоустройство дома»:

«Обустройство дома» означает ремонт, реконструкцию, изменение, переоборудование, модернизацию или модернизацию жилой собственности или добавление к ней , но не ограничиваясь этим, строительство, возведение, замена или улучшение проездов, бассейнов, включая спа и гидромассажные ванны, террас, патио, навесов, штормовых окон, озеленение, заборов, подъездов, гаражей, убежищ от радиоактивных осадков, подвалов и другие улучшения сооружений или земли который примыкает к жилому дому.«Обустройство дома» также означает установку товаров для ремонта дома или предоставление услуг по благоустройству дома. ”

Автобус. & Проф. Кодекс § 7159 (c) и последующие, устанавливает большинство этих особых требований, включая требования о наличии подписанного письменного контракта только по фиксированной цене , включая твердые даты начала и завершения , включая описание работы и основных материалов, которые будут использоваться, изложить график платежей, уведомление о страховании ответственности подрядчика и права удержания механиков, а также уведомление о «Трехдневное право на расторжение» контракта домовладельцев, в той степени, в которой этого требует автобус.& Проф. Кодекс §7159 (e) (6) (A) и Гражданский кодекс § 1689.8 и т. Д. (См. Статью , относящуюся к делу, статью )

Кроме того, в некоторых случаях, изложенных в Bus. И Проф. Кодекс §§ 7159 и 7159.5, договор должен включать право собственника на расторжение договора в ограниченный период времени, включая, помимо прочего, раздел 7159 (e) (6) (A) и §§ Гражданского кодекса. 1689.8 о праве домовладельца на расторжение договора.

Для любого крупного проекта рекомендуется, чтобы контракт на строительство был сначала рассмотрен с опытным строительным юристом перед подписанием, поскольку юридические вопросы и формулировки контракта могут быть довольно сложными, длительными и сложными даже для опытных владельцев или неспециализированных поверенных. разбираться самостоятельно !!

И убедитесь, что у подрядчика есть собственность, лицензированная на конкретный вид работы, которую он выполняет, и подробно проверьте рекомендации с предыдущих работ!

Поскольку изменения и дополнительные работы являются частой причиной претензий, чрезмерных затрат и судебных разбирательств по строительным проектам всех типов, лучше всего, если вы точно определите, что вы хотите, чтобы подрядчик сделал, прежде чем подписывать контракт на строительство, и убедитесь, что объем работ точно прописан в договоре на строительство..

Для крупных или даже средних проектов лучше всего иметь архитектора или опытного проектировщика зданий (для двухэтажных или менее деревянных домов), чтобы определить точный продукт и все виды отделки и материалы, которые будут использоваться, размеры и т. Д. в подробных «Строительных чертежах», которые обычно более подробны, чем планы, необходимые для получения разрешения на строительство.

Если необходимость в изменениях или дополнительной работе возникает из-за непредвиденных условий или по другим причинам, отправляйте все запросы на изменения в письменной форме, в которых подробно описаны изменения и дополнительная работа, и постарайтесь согласовать цену и подписанное изменение заказ до того, как подрядчик внесет какие-либо изменения.

Для всех дополнительных работ требуется предварительное подписание письменного распоряжения о внесении изменений с фиксированной ценой в соответствии с Bus. & Кодекс профессора §7159 (d) (13) и Bus. Код профессора §7159.6.

Но отсутствие письменного распоряжения об изменении, подписанного всеми сторонами, не препятствует подрядчику изменить разумную сумму на дополнительную работу, но обычно помогает уменьшить количество споров и задержек в работе.

Для автобусов: Prof Code §7115 договор также должен описывать в письменной форме статус страхования общей ответственности подрядчика.Обычно по контракту подрядчик должен добавить владельца собственности в качестве «дополнительного застрахованного» к полису страхования общей ответственности подрядчика и получить свидетельство о страховании, отражающее это покрытие.

Подрядчики, которые используют работников, которые сами не имеют лицензии своего подрядчика на выполняемую ими работу, также должны иметь страховку компенсации работникам для защиты этих работников.

Неспособность обеспечить такую ​​страховку компенсации рабочим для таких сотрудников, когда это необходимо, может помешать подрядчику получить разрешение на строительство от своего имени, может создать риски ответственности для владельцев собственности и может привести к автоматическому приостановлению действия лицензии подрядчика!

Если владельцы собственности не будут проживать в собственности во время строительных работ, желательно, чтобы страховая компания домовладельцев была уведомлена об этом факте в письменной форме и чтобы было получено «Риск строителей» или другое покрытие. для защиты имущества и его замены от пожара, вандализма и т. д., поскольку зачастую обычная страховка домовладельцев не покрывает такие убытки.

Существуют также дополнительные требования и меры предосторожности, которые следует соблюдать. См. Http://www.cslb.ca.gov/Consumers/Hire_A_Contractor/Contracts_And_Binding_Agreements.aspx

Несоблюдение подрядчиком этих законодательных или нормативных требований может, в зависимости от относительной сложности сторон и фактов, либо аннулировать контракт и / или подвергнуть подрядчика приостановке или аннулированию лицензии Государственным лицензионным советом подрядчиков, www.cslb.ca.gov

N.B. Содержание этой статьи не является юридической консультацией или не создает отношения между адвокатом и клиентом, и вы, , НЕ можете полагаться на него без обращения за юридической консультацией относительно вашей конкретной ситуации у компетентного юриста по строительству или девелопменту Калифорнии.