Договор мены земельных участков: Договор мены жилых домов с прилегающими земельными участками

Содержание

Заключение договора мены земельного участка

Юридическая энциклопедия МИП онлайн — задать вопрос юристу » Споры по недвижимости » Земельный участок » Заключение договора мены земельного участка

Как и любое другое недвижимое имущество, земельный участок может выступать предметом мены. Главной особенностью договора мены является отчуждение земельного участка в собственность другой стороны, сопровождающееся одновременным приобретением в собственность иного участка.

Понятие договоры мены земельного участка

Договор мены подразумевает переход земельного участка в собственность другой стороны в обмен на другой участок. Так как мена земли является возмездным правоотношением, к ней применяются общие правила сделок купли-продажи, с особенностями, обусловленными существом данной сделки.

В отличие от договора купли-продажи, стороны по сделке мены получают за передаваемое имущество не денежную сумму, определенную договором, а участок земли, схожий по свойствам, характеристикам и цене.

При этом, обе стороны по договору мены одновременно являются продавцами и покупателями.

По общему правилу, обмениваемые участки должны иметь одинаковые свойства и стоимость. Однако на практике возникают ситуации, когда свойства и стоимость одного участка уступают обмениваемому. В этом случае стороны имеют право предусмотреть соразмерную оплату разницы в стоимости участков, размер которой определяется условиями договора.

Отличие мены от договора дарения заключается в возмездном характере сделки. Дарение подразумевает односторонний акт по передаче участка в дар, без права требования какого-либо возмещения. В случае заключения договора мены обе стороны получают справедливое возмещение передаваемого участка – в виде аналогичного имущества или частичной компенсации разницы в стоимости.

В отношении заключения мены участков земли в Российской Федерации предусмотрены следующие формы сделки:

Простая письменная форма. Данное требование сформулировано в статье 550 Гражданского кодекса РФ и применимо к большинству случаев мены и отчуждения земельных участков. От сторон договора, заключаемого в простой письменной форме, требуется заверить его своими подписями и передать на государственную регистрацию в органы Росреестра;
Нотариальная форма. Закон не предусматривает обязательного удостоверения договора мены участка земли, однако в ряде случаев такое требование прямо предусмотрено нормативным актом. Нотариальное удостоверение требуется:

а) для сделок в отношении участка, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;

б) при обмене долей в праве общей долевой собственности на участок земли (в том числе, если все участники распоряжаются своими долями в одной сделке).

Вне зависимости от формы совершения сделки мены участка земли, договор подлежит государственной регистрации.

Последствия несоблюдения формы заключения договора мены земельного участка предусмотрены статьей 550 ГК РФ – несоблюдение формы договора влечет его недействительность.

Условия договора мены

Основными существенными условиями договора мены, которые должны быть согласованы сторонами, являются:

Определение предмета договора – передаваемых участков для обеих сторон;
Определение количественных характеристик передаваемого имущества;
Определение равноценности свойств и стоимости передаваемых участков, либо указание соразмерной компенсации для установления такой равноценности.

Согласование существенных условий сделки происходит на стадии подготовки договора и основывается на правоустанавливающих документах на участки земли (кадастровый паспорта, отчеты о кадастровой и рыночной стоимости и т.д.).

Порядок заключения договора мены, государственная регистрация договора мены

После определения существенных условий договора мены, стороны оформляют с письменной форме договор, который подлежит государственной регистрации.

Для реализации полномочий собственника право собственности на участок должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

ФЗ-122 устанавливает, что под регистрацией прав понимается совершение уполномоченными органами определенного юридического акта (действия), влекущего за собой юридические последствия. На практике такое определение означает, что право собственности на любое недвижимое имущество, в том числе и земельный участок, возникает с момента регистрации права на него.

Комплект документов заявители представляют в территориальный орган Росреестра по месту нахождения земельных участков, права собственности на которые подлежат регистрации. Регистрацией договора мены и перехода права собственности занимаются указанные органы Росреестра.

Процесс совершения регистрационных действий в отношении договора мены и прав собственности на участки состоит из нескольких этапов:

— прием от субъектов необходимых документов для проведения регистрационных действий;

— юридическая экспертиза комплекта документов, проверка их законности;

— внесение сведений в ЕГРП в виде соответствующих записей;

— выдача субъектам документов, удостоверяющих факт проведения регистрации.

Процедура регистрации права считается завершенной с момента внесения сведений (записи) в единый реестр прав и выдачи документов заявителям.

Налогообложение участков после перехода права собственности по договору мены

Так как по условиям договора мены каждая сторона не только отчуждает имущество, но и приобретает в собственность схожий по свойствам и цене участок, основание для налогообложения возникают для каждого из субъектов сделки.

Общее правило о равноценности обмениваемых земельных участков не означает, что обе стороны будут уплачивать за вновь приобретенные участки одинаковую сумму налога. Размер налогового платежа рассчитывается налоговым органом исходя из кадастровой стоимости земли, которая может различаться даже в отношении однотипных участков. В этом случае у сторон есть право оспорить кадастровую оценку земли в судебном порядке и попытаться применить для расчета налога рыночную цену земли.

Основания для применения льготного налогообложения после заключения договора мены (в том числе и полного освобождения от уплаты) не отличаются от общих правил, установленных налоговым кодексом в отношении определенных категорий налогоплательщиков (статьи 387, 391, 395 Налогового кодекса РФ). Важным основанием для возникновения права на освобождение от уплаты налога является факт использование приобретенного участка земли по целевому назначению.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Опыт работы в юридической сфере более 15 лет; Специализация — разрешение семейных споров, наследство, сделки с имуществом, споры о правах потребителей, уголовные дела, арбитражные процессы.

Оформление обмена / мены земельного участка

Юридическая компания «Центр оформления недвижимости «MaриС» оказывает юридические услуги в области оформления обмена / мены земельного участка на территории Москвы, Московской области, а также в некоторых регионах Российской Федерации.

Сроки оформления обмена / мены земельного участка : от 2х недель

Стоимость оформления обмена / мены земельного участка: договорная.

Для юридической консультации по оформлению обмена земельного участка позвоните по телефону: +7 (495) 727-7724 или отправьте вопрос через форму .

Со стоимостью юридических услуг по оформлению мены земельного участка Вы можете ознакомиться в соответствующем разделе нашего сайта – цены.

Необходимые для оформления обмена земельного участка документы:

Паспорт
Комплект правоустанавливающих документов на земельный участок
Договор обмена или мены земельного участка

Данный перечень для оформление мены земельного участка не является исчерпывающим, и в каждом конкретном случае он может дополняться иными документами. Полный комплект документов, необходимый для оформления обмена земельного участка, определяется по итогам юридической экспертизы документов. Информацию по необходимым документам Вы можете узнать по телефону: +7 (495) 727-7724.

В рамках услуги «Оформления договора мены земельного участка» юридическая компания «Центр оформления недвижимости «MaриС» оказывает юридические услуги по:

Сбору необходимых документов
Оформлению и составлению документов
Юридической экспертизе документов
Юридическому сопровождению
Получению документов БТИ

Согласно ст. 567-571 ГК РФ по договору мены земельного участка каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору обмена земельного участка применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит положениям законодательства о мене. В результате совершения договора мены земельных участков осуществляется переход права собственности на них.

Земельные участки, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае, когда в соответствии с договором мены обмениваемые земельные участки признаются неравноценными, сторона, обязанная передать участок, цена которого ниже цены участка, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах.

В случае, когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых земельных участков не совпадают, к исполнению обязательства передать товар стороной, которая должна передать участок после передачи участка другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств. К правоотношениям по обмену земельных участков на основании п. 4 ст. 37 ЗК РФ применяются положения п. 3 этой же статьи.

Обмен земельных участков вовсе не обязательно должен быть осуществлен одновременно. Допускаются случаи, когда договор может предусматривать различные даты передачи обмениваемых участков. Сначала обязанность по передаче участка исполняет одна сторона, а потом — другая. Согласно ст. 569 ГК РФ, когда в соответствии с договором мены земельных участков сроки передачи обмениваемых участков не совпадают, к исполнению обязательства передать участок стороной, которая должна его передать после передачи земельного участка другой стороной, применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 328 ГК).

Момент перехода права собственности на обмениваемые земельные участки определен в ст. 570 ГК РФ. Право собственности на полученные в порядке обмена земельные участки переходит к каждой из сторон одновременно после того, как обязательства по передаче участков исполнены обеими сторонами.

Неотъемлемой частью договора обмена или мены земельного участка являются:

планы или чертежи границ обмениваемых земельных участков;
акты установления кадастровой стоимости земельного участка;
сводные ведомости оценки сооружений, расположенных на обмениваемых земельных участках.

Юридическая компания ООО «Центр оформления недвижимости «MaриС» проведет полный перечень юридических услуг по оформлению обмена / мены земельного участка, в том числе, правовую экспертизу договоров и документов, а также окажет юридическую консультацию по интересующим Вас вопросам. Контактный телефон: +7 (495) 727-7724.

Договор мены земельных участков: правила заключения

Правовая суть договора мены участков земли заключается в обязанности каждой из сторон соглашения передать в собственность контрагенту один участок земли в обмен на другой участок или иную вещь (567 статья ГК). Результатом заключения договора мены участков земли, выступающих предметом такого соглашения, является одновременный переход к контрагентам права собственности на обмениваемые участки.

Нужно отметить, что не всегда стороны договора мены обмениваются лишь участками земли. В обмене на участки земли могут участвовать и различные движимые вещи, и объекты недвижимости.

К примеру, встречаются ситуации, когда владелец участка земли обменивает его на жилое помещение или автомобиль.

Правовое регулирование мены участков земли

Возможность осуществления сделок по обмену участков земли была юридически зафиксирована во 2 пункте Указа российского Президента 1767 “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России” от 1993 года.

В Указе закреплено, что граждане и юридические лица, выступающие собственниками участка земли, вправе обменивать свой участок или его часть. Договорной характер мены участков земли имеет схожие черты с другим видом сделки, а именно с соглашением купли-продажи участка земли. Правовое регулирование соглашений мены, как и правоотношений купли-продажи, осуществляется на основе норм российского Земельного кодекса и Гражданского кодекса РФ.

Соглашения мены участков земли, по общему правилу, основываются на нормативных требованиях, установленных законодательством для договора купли-продажи земли, с условием, что они не противоречат требованиям 31 статьи российского Гражданского кодекса, регулирующей порядок заключения соглашений мены, и самой правовой сущности отношений мены. Кроме того, на договора мены участков земли распространяются и положения 37 статьи Земельного кодекса, посвященной особенностям купли-продажи участков земли, о недействительности договора.

Нормы и правила гражданского законодательства, затрагивающие регулирование договоров купли-продажи, должны применяться к соглашению мены участков земли с учетом того, что обе стороны такого договора признаются продавцами товара, подлежащему передаче контрагенту, и одновременно покупателями другого товара, который они обязуются принять в обмен.

Тем не менее, заключая договор обмена участков земли, стороны должны учитывать правила правового регулирования, отличающие это соглашение от договора купли-продажи участков земли. К примеру, если в соглашении мены земельных участков или их частей отсутствуют конкретные условия о цене обмениваемых участков земли и (или) о распределении между обеими сторонами расходов, необходимых для исполнения обязательств по соглашению, согласно 568 статье ГК РФ, нужно исходить из предположения, что данный договор регулирует обмен равноценных земельных участков.

Требуемые для реализации договора расходы по передаче контрагенту участков земли, их принятию и другим действиям, направленным на выполнение заключенного соглашения мены, должны возлагаться на ту из сторон договора, которая выполняет соответствующие обязательства согласно заключенному договору мены участков земли.

Особенности договора мены участков земли

Итак, изначально договор мены участков земли предполагает, что эти участки, выступающие предметом соглашения, равноценны. Следовательно, возможные будущие споры сторон-участников мены, о действительной стоимости переданного недвижимого имущества, ограничены.

Если же предметом соглашения мены земельных участков является обмен неравноценными участками, сторона, передающая участок земли, который имеет более низкую цену в сравнении с участком земли, предлагаемым в обмен, приобретает дополнительную обязанность по оплате соответствующей разницы в стоимости участков. Оплата такой разницы в ценах должна производиться непосредственно до или сразу же после передачи контрагенту участка земли с более низкой стоимостью.

Соглашение мены участков земли может предусматривать и какой-то другой порядок компенсации существующей разницы в ценах на землю. Вполне естественно, что все важные условия и форма производимой компенсации должны непосредственно отражаться в тексте заключенного договора. Обмен участков земли не обязательно должен происходить одновременно.

Вполне допустимы случаи, когда соглашение мены может предусматривать разные даты непосредственной передачи обмениваемых участков земли. Сначала свое обязательство по передаче контрагенту участка выполняет одна сторона соглашения, а потом, соответственно, – другая.

Если в соответствии с оформленным соглашением мены земли сроки взаимной передачи обмениваемых участков не совпадают, должны применяться законодательные правила о встречном выполнении обязательства. Указанные правила гражданского регулирования установлены в 328 статье Гражданского кодекса.

Из этой статьи также следует, что при невыполнении обязанным контрагентом своего договорного обязательства, установленного соглашением, при очевидном наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что надлежащее выполнение обязанностей не будет осуществлено и в обозначенный срок, другой контрагент вправе сразу же приостановить дальнейшее выполнение своего обязательства, прописанного в договоре мены, или вообще отказаться от его выполнения и потребовать от виновной стороны, допустившей нарушения, возмещения убытков.

Момент непосредственного перехода права собственности на меняемые участки земли определен в 570 статье ГК РФ. Исходя из смысла указанной статьи, право собственности на приобретенные в порядке обмена участки земли переходит к каждой стороне одновременно после исполнения всех договорных обязательств по передаче земли обеими сторонами.

Еще следует отметить особенности соглашения мены, затрагивающие применение ответственности за изъятие имущества – участка земли, полученного по договору обмена (571 статья Гражданского кодекса). По соглашениям купли-продажи продавец обязывается передавать покупателю товар, свободный от каких-то прав третьих лиц.

Возможно лишь одно исключение из указанного законодательного требования, когда сам покупатель соглашается принимать товар, обремененный правами каких-либо третьих лиц. Названное положение гражданского законодательства по аналогии применяется и к соглашению мены участков земли. Если указанная обязанность не выполнена стороной договора мены, виновник должен не только компенсировать контрагенту причиненные этим убытки, но и обязан также вернуть добросовестной стороне полученный от нее в обмен участок земли.

Оформление договора мены участков

Согласно 550 статье российского Гражданского кодекса, соглашение продажи недвижимости оформляется письменно путем составления одного документа с подписью сторон. Следовательно, и договор обмена участков земли подлежит заключению только в письменной форме.

Несоблюдение императивных требований законодателя к форме соглашения влечет его недействительность.

Типовое оформление соглашения мены участков земли установлено Письмом Роскомзема от 19.10.94 г. N 2-16/1629.

Договор мены участков земли как объектов недвижимости требует проведения государственной регистрации прав новых владельцев в отделении Росреестра по месту расположения соответствующих участков земли, выступающих предметом соглашения обмена.

В соглашении мены участков земли обязательно описываются признаки, индивидуализирующие обмениваемые участки, которые выступают предметом данного договора:

Кадастровые номера обмениваемых участков земли;
Площадь отчуждаемых участков;
Целевое назначение соответствующих земель, в состав которых входят обмениваемые участки;
Цель эксплуатации участков земли;
Размещенные на обмениваемых участках земли объекты недвижимости с обозначением их принадлежности.

К договору обмена земли прилагаются графические планы (чертежи) участков земли, выступающих объектом обмена. Сторонам соглашения также стоит позаботиться об оценке обмениваемых участков земли в соответствии с установленной кадастровой стоимостью, а также об оценке различных сооружений и иных объектов недвижимости, расположенных на земле.

Оценка оформляется в виде актов определения кадастровой стоимости отчуждаемой земли и сводных ведомостей оценки строений, и сооружений, приложенных к договору мены. Оформляя договор мены участков земли, стороны обязаны проинформировать своих контрагентов:

о наличии и правовом характере имеющихся земельных споров и конфликтов по поводу обмениваемых участков или об их отсутствии;
о наличии существующих сервитутов;
о передаче обмениваемого участка земли в аренду третьему лицу;
о передаче отчуждаемой земли в залог.

Территориальные границы всех земель, обремененных правами третьих лиц, и общее содержание этих прав-обременений указываются на чертеже (графическом плане) соответствующего участка земли. В самом соглашении также отражаются ограничения прав собственников, связанные с установленными на земле санитарно-защитными, технологическими и другими зонами или отнесением земель обмениваемого участка (либо его части) к земле рекреационного, природоохранного или историко-культурного назначения.

Договор мены — нотариальная контора Самоходкиной И.И.

Лицензия нотариуса №000686 от 10.05.1995 Приказ № 111-ч от 20.05.1998

Договор мены — возмездный двусторонний договор, по которому одна сторона обязуется передать в собственность другой стороне товар в обмен на другой товар. Каждая сторона договора мены является одновременно и продавцом передаваемого товара, и покупателем принимаемого в обмен товара. Условия и порядок заключения договора мены регулируются положениями Гражданского кодекса РФ (глава 31 «Мена»).

По своему характеру договор мены (в народе его еще называют «договор обмена», что не совсем правильно) схож с договором купли-продажи, соответственно к нему применимы правила о купле — продаже, установленные ГК РФ, если это не противоречит правилам и существу самой мены.

Подразумевается, что обмениваемые по договору мены товары являются равноценными. Например, по договору обмена квартир стороны условились об обмене равными по стоимости квартирами без денежной доплаты с какой-либо стороны. При заключении договора мены в отношении равноценных товаров, как правило, расходы на передачу и принятие товаров оплачиваются той стороной, которая взяла на себя соответствующие обязательства.

Если товары, подлежащие обмену по договору мены, признаны неравноценными, то сторона, цена товара которой ниже цены товара другой стороны, обязана уплатить ценовую разницу. Например, стороны решили заключить договор мены земельных участков, но при проведении оценки оказалось, что один из участков дешевле, чем другой. Следовательно, сторона, передающая в обмен более дорогой по стоимости земельный участок вправе требовать оплаты разницы в ценах от другой стороны. Оплата ценовой разницы должна производиться непосредственно до или после передачи товара, либо в порядке, предусмотренном сторонами в договоре мены.

Право собственности на полученный по договору мены товар переходит к сторонам одновременно, сразу после исполнения каждой из сторон своих обязательств.

Закон не требует обязательного нотариального удостоверения договора мены, документ можно составить в простой письменной форме. Однако чаще всего заключаются договора мены, предметом которых является ценное имущество (договор мены квартиры, договор мены земельных участков и прочей недвижимости). Поэтому, в целях защиты прав и интересов сторон, такие договора мены лучше удостоверять у нотариуса. В соответствии с законом договор мены недвижимости необходимо зарегистрировать в органах государственной регистрации.

КУПЛЯ-ПРОДАЖА ДОЛИ В УСТАВНОМ КАПИТАЛЕ ООО

ОБРАЩЕНИЕ К НОТАРИУСУ

НОТАРИУС В ОФИС
НОТАРИУС НА ДОМ

Пример договора мены земельных участков

г. Москва «___» __________ 201_ г.

Гражданин ______________________________, именуемый в дальнейшем «Сторона -1», личность удостоверяется паспортом: __________ ____________, выданным __ _________ 200_ года Паспортным столом № _ ОВД _______________ УВД ВАО города Москвы, код подразделения _______, проживающий по адресу: г. Москва, ул. _________ дом _ кв. ___ с одной стороны, и гражданин ______________________________, именуемый в дальнейшем «Сторона -1», личность удостоверяется паспортом: _______ ____________, выданным __ ___________ 200_ года ОВД г. _____________, код подразделения __________, проживающий по адресу: Московская область, г. _____________, ул. ________________ дом __ кв. __ , заключили настоящий договор мены, далее «Договор», на следующих условиях:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Стороны по настоящему договору мены обязуются осуществить обмен земельными участками в сроки и на условиях, изложенных ниже.
1.2. Сторона — 1 обязуется передать Стороне — 2 в собственность земельный участок (далее — «Участок 1»).
1.3. План Участка 1 приводится в Приложении N 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора мены.
1.4. Участок 1 принадлежит Стороне — 1 на праве собственности, свидетельство о собственности N ____ от «__»________ ____ г., выдано ____________________.
1.5. Местонахождение Участка 1: ________________________________.
1.6. Регистрационный номер Участка 1: __________________________.
1.7. Кадастровый номер Участка 1: ______________________________.
1.8. Общая площадь Участка 1: __________________________________.
1.9. Категория земель Участка 1: _______________________________.
1.10. Кадастровая стоимость Участка 1 составляет ___________ согласно справке __________ от «__»________ ____ г. N _______.
1.11. Обременения Участка 1: _______________________________.
1.12. Ограничения использования: ______________________________________.
1.13. Разрешенное использование: ______________________________________.
1.14. Разрешение на застройку Участка 1: ___________________.
1.15. Использование соседних земельных участков: ______________________.
1.16. Качественные свойства земли: ____________________________________.
1.17. Иная информация, которая может оказать влияние на решение о мене данного Участка: _____________________________.
Участок 1 оценивается по соглашению Сторон в ___________________.
1.18. Сторона — 2 обязуется передать в собственность Стороны — 1 земельный участок (далее — «Участок 2»).
1.19. План Участка 2 приводится в Приложении N 2, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора мены.
1.20. Участок 2 принадлежит Стороне — 2 на праве собственности, свидетельство о собственности N ________ от «__»________ ____ г., выдано _______________.
1.21. Местонахождение Участка 2: _______________________________.
1.22. Регистрационный номер Участка 2: _________________________.
1.23. Кадастровый номер Участка 2: _____________________________.
1.24. Общая площадь Участка 2: _________________________________.
1.25. Категория земель Участка 2: ______________________________.
1.26. Кадастровая стоимость Участка 2 составляет ____________ согласно справке _________ от «__»________ ____ г. N ________.
1.27. Обременения Участка 2: _______________________________.
1.28. Ограничения использования; ______________________________________.
1.29. Разрешенное использование: ______________________________________.
1.30. Разрешение на застройку земельного Участка 2: ___________________.
1.31. Использование соседних земельных участков: ______________________.
1.32. Качественные свойства земли: ____________________________________.
1.33. Иная информация, которая может оказать влияние на решение о мене данного Участка: ________________________________.
Участок 2 оценивается по соглашению Сторон в _________________________.

и т.д…

Весь образец договора мены земельных участков размещен в прикрепленном файле.

Статья 39.22 ЗК РФ с комментариями

1. Здания, сооружения, расположенные на земельных участках, являющихся предметом договора мены, также должны быть предметом этого договора мены.

2. В случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты социальной, инженерной и транспортной инфраструктур находятся в частной собственности одного лица, договор мены может предусматривать безвозмездную передачу в государственную или муниципальную собственность указанных объектов.

3. Различие видов разрешенного использования земельных участков не является препятствием для заключения договора мены таких земельных участков.

4. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей земельные участки и расположенные на них объекты недвижимого имущества, за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность, подлежат обязательной оценке для установления их рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

5. При заключении договора мены земельных участков в соответствии с настоящей статьей цена обмениваемых земельных участков, в том числе с расположенными на них объектами недвижимого имущества (за исключением объектов недвижимого имущества, передаваемых безвозмездно в государственную или муниципальную собственность), должна быть равнозначной, за исключением случая, предусмотренного пунктом 6 настоящей статьи.

6. В случае изъятия земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд с согласия собственника такого земельного участка по договору мены ему может быть передан в собственность земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и цена которого ниже выкупной цены изымаемого земельного участка. В этом случае собственнику, у которого изымается земельный участок, возмещается указанная разница в срок, не превышающий трех месяцев со дня перехода права собственности на изъятый земельный участок.

Комментарий к статье 39.22 ЗК РФ

Как было указано в комментарии к ст. 39.21 ЗК РФ, заключение договора мены, предметом которых являются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, имеет свои особенности. Однако эти особенности не ограничиваются только условиями, при которых такой договор может быть заключен в принципе, поскольку ЗК РФ устанавливает специальные требования и к условиям самого договора.

К числу особенностей нельзя отнести положения комментируемой статьи, предусматривающие необходимость передачи в государственную или муниципальную собственность зданий и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в частной собственности, поскольку это соответствует одному из основных принципов земельного законодательства, который предусматривает единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп.5 п.1 ст. 1 ЗК РФ).

Вместе с тем объекты недвижимости, расположенные на земельном участке, находящемся в частной собственности, могут быть переданы в государственную или муниципальную собственность безвозмездно, что исключает необходимость определения их рыночной стоимости.

В свою очередь, земельные участки, являющиеся предметом договора мены, а также расположенные на них объектов недвижимости, передаваемые в государственную или муниципальную собственность на возмездной основе, должны быть оценены по правилам, предусмотренным ФЗ от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

________________
СЗ РФ. 1998. N 31. Ст.3813.

В соответствии со ст. 3 данного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

В соответствии со ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. В случае когда в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.

Земельным кодексом РФ, следуя общим положениям гражданского законодательства о договоре мены, также предусматривает необходимость соблюдения требования о равнозначности цены обмениваемых земельных участков и объектов недвижимости. Вместе с тем следует согласиться с высказанным в литературе мнением о невозможности подбора абсолютно равноценных земельных участков, в связи с чем законодателем предусмотрена возможность мены земельных участков и объектов недвижимости, которые не являются равноценными с возмещением разницы в стоимости обмениваемых объектов лицу, которое получило в собственность менее ценное имущество.

________________
См.: Тараданов Р.А. Определение размера возмещения собственнику участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд // Закон. 2014. N 2.

Консультации и комментарии юристов по ст 39.22 ЗК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 39.22 ЗК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

экономико-правовые особенности и перспектива – тема научной статьи по праву читайте бесплатно текст научно-исследовательской работы в электронной библиотеке КиберЛенинка

УДК 349.42+ 332.2

Ю. М. РОГАТНЕВ А. Ю. ЗАБОРСКИХ

Омский государственный аграрный университет

МЕНА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ СОСТАВА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ И ПЕРСПЕКТИВА

На основании проведенного исследования установлены экономико-правовые особенности сделки мены земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Омской области либо любой другой собственности, а также необходимость их совершения в связи с существенным влиянием данного процесса на развитие рынка земли Омского региона.

В настоящее время одним из важнейших направлений государственной политики в сфере создания условий устойчивого экономического развития Омской области является формирование государственной казны Омской области в целях ее дальнейшего эффективного использования. Среди прочих объектов недвижимого имущества в казне Омской области в соответствии с федеральными законами находятся и земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Между тем в число земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые происходит государственная регистрация права собственности Омской области в процессе разграничения государственной собственности на землю, попадают земельные участки, использование которых для нужд сельского хозяйства Омской области, в частности для производства товарной сельскохозяйственной продукции либо для других целей, становится неактуальным в силу сравнительно небольших размеров таких земельных участков, их неудачного местоположения, отсутствия в настоящее время надобности в данных угодьях и т.д. Несомненно, что такие земельные участки можно было бы использовать для других целей. Например, под перспективное строительство линейных инженерных сооружений областного значения (автомобильных дорог, нефтегазопроводов, АЭП и пр.) или для других государственных нужд Омской области. Однако такая необходимость также может отсутствовать. В связи с этим сразу возникает вопрос об эффективности использования данного недвижимого имущества Омской области и о целесообразности его нахождения в казне Омской области.

Как выход из создавшейся ситуации (в случае отсутствия других вариантов использования данных земельных участков для государственных нужд Омской области) — продажа указанных земельных участков или предоставление в аренду гражданам или юридическим лицам, занимающимся сельскохозяйственной деятельностью. Но и такие варианты также могут иметь достаточно небольшие шансы на успех.

На наш взгляд, при возникновении подобной ситуации (когда встает проблема ввода земельных участков из состава земель сельскохозяйственного на-

значения, на которые зарегистрировано право Омской области, в хозяйственный или гражданско-правовой оборот) необходимо также рассматривать вариант совершения сделки мены земельных участков. Обмениваемые земельные участки могут быть использованы, например, для формирования больших массивов земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Омской области, в целях создания на этих землях областных предприятий сельскохозяйственного профиля или для строительства тех же линейных сооружений при прохождении трассы через земли других собственников.

С другой стороны, любой собственник земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (Российская Федерация, другой субъект Российской Федерации, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин) имеет полное право обратиться к субъекту Российской Федерации — Омской области с предложением о совершении сделки мены земельных участков. К сожалению, вопрос мены практически никак не отражен в действующем законодательстве, хотя это направление, имея свои экономико-правовые особенности, может быть также не менее перспективно, как и другие гражданско-правовые сделки.

Экономической основой договора мены земельных участков является взаимная выгода, т.е. стороны соглашаются на совершение сделки мены, рассчитывая на более рациональное использование находящихся в их собственности земель сельскохозяйственного назначения и соответственно на увеличение прибыли (для юридического и физического лица) или доходов в бюджет (для субъекта Российской Федерации — Омской области либо Российской Федерации, другого субъекта Российской Федерации, муниципального образования),

Это происходит потому, что, во-первых, любое имущество (в данном случае земли сельскохозяйственного назначения) начинает обладать какой-либо ценностью только в руках того собственника, который это имущество ценит, поскольку цели, задачи, опыт, финансовые средства ит.п. увсех, кто занимается сельским хозяйством, различны. Соответственно если, например, для субъекта Российской Федерации — Омской области какой-то земельный участок

из состава земель сельскохозяйственного назначения в настоящее время не представляет какой-либо ценности, это совсем не значит, что надобность в данном земельном участке не испытывают Российская Федерация, другой субъект Российской Федерации, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин. Следовательно, такие варианты необходимо тщательно прорабатывать, поскольку в результате совершения подобной сделки не только возрастает благосостояние участвующих в ней сторон, ной имущество переходит в собственность того, кто его будет более эффективно использовать. Во-вторых, при совершении сделки мены происходит обоюдная экономия финансовых средств, так как в случае покупки необходимого в настоящее время земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения любой из сторон было бы потрачено, несомненно, намного больше финансовых средств, нежели это произошло при совершении сделки мены. При этом не используемые в настоящее время земельные участки так бы и остались выведенными из хозяйственного оборота, что соответственно сразу отразилось бы на их ценности. И в-третьих, мена земельных участков не является конечной стадией при проработке вопроса их более эффективного использования, поскольку такие земельные участки уже можно будет потом продать, сдать в аренду и т.д. Следовательно, естественно расширятся рамки существующих сделок с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения, что, в свою очередь, окажет существенное влияние на развитие рынка земли Омского региона.

Однако сделка мены земельных участков далеко не так безвозмездна, как это может показаться на первый взгляд. Здесь, так же, как и при совершении любой другой сделки, присутствуют предварительные затраты времени, сил и прочих ресурсов, необходимых для поиска партнеров, ведения переговоров и т.д., что, по сути, является издержками данной сделки и несколько ограничивает ее взаимовыгодность для одной из сторон, которая выступает с инициативой совершения подобной сделки. Тем не менее необходимо признать, что совершение подобной сделки позволяет избежать куда больших затрат, которые могли бы потребоваться на приведение земельных участков в состояние, пригодное для сельскохозяйственного использования в случае выбытия их из хозяйственного оборота.

Предмет договора мены земельных участков относится, как правило, к индивидуально-определенным вещам, т.е. обладает индивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей. Договор мены земельных участков заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст. 550 ГК РФ) [2]. С момента заключения договора в письменной форме у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче земельных участков друг другу. Право совершать сделки мены земельных участков имеют только их собственники. Типовая форма договора мены земельных участков рекомендована письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. № 2-16/1629 [5].

Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) установлено, что требования, предъявляемые к договору купли-продажи земельных участков (ст. 37 ЗК РФ), предъявляются также и к договору

мены. Применительно к данным основаниям объектами мены могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет [3]. При этом лицо, обладающее земельным участком на праве собственности и выступившее первым с инициативой мены (отчуждатель), при заключении договора мены обязано предоставить другому лицу, обладающему земельным участком на праве собственности, к которому оно выступило с инициативой обмена (приобретателю), имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В свою очередь, приобретатель (в случае его согласия на обмен земельных участков) также обязан предоставить от-чуждателю аналогичную информацию.

Указанные требования заложены Роскомземом в типовую форму договора мены земельных участков, этим при заключении договора мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и существе имеющихся земельных споров по поводу обмениваемых земельных участков [5]. Кроме того, стороны должны быть проинформированы о существовании сер-витутов, передаче планируемого к обмену земельного участка третьему лицу. При этом на кадастровом плане соответствующего земельного участка должны быть указаны границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также титулы этих прав, поскольку стороны, в собственность которых по договору мены переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров.

В случае предоставления приобретателю отчуж-дателем заведомо ложной информации:

1) об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

2) о разрешении на застройку данного земельного участка;

3) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость обмениваемого земельного участка;

4) о качественных свойствах земли, которые могуг повлиять на планируемое приобретателем использование и стоимость обмениваемого земельного участка;

5) иной информации, которая может оказать влияние на его решение об обмене данных земельных участков — приобретатель вправе требовать расторжения договора мены земельных участков и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора мены земельных участков [3]:

1) устанавливающие право отчуждателя обменять земельный участок обратно по собственному желанию;

2) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3) ограничивающие ответственность отчуждателя в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.

Помимо указанных в ст. 37 ЗК РФ обстоятельств договор мены земельных участков, как считает Н.И. Кресникова, имеет и другие особенности и отличия от договора их купли-продажи.

Во-первых, в договоре мены отсутствуют условия о распределении между сторонами расходов, связанных с исполнением обязательств, возникающих из догово-

ра мены. По особым правилам ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая имеет соответствующие обязанности. Если в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором [6].

По нашему мнению, применительно к рассматриваемым в данной статье землям сельскохозяйственного назначения это можно расценивать как компенсационные выплаты, рассчитываемые из учета сравнения рыночной стоимости земельных участков, подлежащих обмену, либо в случае отсутствия сложившегося рынка по месту нахождения указанных земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения — сравнения их кадастровой стоимости. При определении улучшений оцениваемых земельных участков, как правило, должны обязательно учитываться:

1) мелиоративные, агрохимические, агротехнические, фитосанитарные, противоэрозионные и иные мероприятия;

2) подведенные инженерные сети и коммуникации;

3) возведенные здания, строения и сооружения;

4) проложенные подъездные пути;

5) произведенные иные улучшения.

В качестве исходных материалов могут быть использованы: материалы геодезических и картографических работ, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель и т.д.

Во-вторых, Н. И. Кресникова отмечает, что по договору мены сроки передачи обмениваемых участков могут не совпадать. В этом случае применяются правила о встречном исполнении обязательств одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной (ст. 328 ГК РФ). По этим правилам в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков [6].

На наш взгляд, данное обстоятельство целиком соответствует сезонному характеру использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Следовательно, такую сделку необходимо осуществлять до посадки сельскохозяйственных культур либо уже после уборки урожая, предварительно оформив соответствующие условия в договоре.

В случае, когда в качестве отчуждателя выступает гражданин или юридическое лицо, а в качестве приобретателя выступает субъект Российской Федерации — Омская область, отчуждателю необходимо помнить, что, поскольку речь идёт о мене земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, в обращении дополнительно должны быть указаны балл бонитета, а также другие параметры, однозначно характеризующие предполагаемые к обмену земельные участки. Такие, например, как: вид угодий, тип (подтип) почв, мехсостав, экспозиция,

крутизна склона (град.), степень эродированности, гумус (%), степень увлажнения и т.д.

Руководствуясь нормами ст. 37 ЗК РФ, это важно принимать во внимание, поскольку в случае обнаружения (например, в результате проведения независимой экспертизы) недостоверной информации но любым из приведенных параметров, однозначно характеризующих обмениваемые земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, приобретателем (Омской областью) может быть инициирован судебный процесс с целью расторжения договора мены и возмещения причиненных приобретателю убытков в связи с сокрытием отчужда-телем качественных свойств земли, повлиявших на планируемое приобретателем использование [3].

В этой связи во избежание возникновения изложенной ситуации указанные факты необходимо в обязательном порядке учитывать при проведении оценки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Однако при проведении оценки предполагаемых к мене земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения необходимо также учитывать, что большинство из перечисленных параметров носит динамический характер. Следовательно, при совершении сделки мены они не могут расцениваться как статические величины.

Право собственности оформляется в порядке, предусмотренном законодательством. Так, сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации. При этом объектами сделок не могут быть земельные участки, изъятые из оборота (ст. 27 ЗК РФ) [3].

Совершая сделку мены земельных участков, необходимо также принимать во внимание, что в случае отсутствия её государственной регистрации такая сделка может быть признана самовольной. Самовольной является такая переуступка (передача) права пользования, при которой собственник, владелец, арендатор (иной пользователь) отдали это право другому лицу, не оформив его переход юридически. В соответствии со ст. 7.10 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях самовольная переуступка права пользования землей, а равно самовольный обмен земельного участка влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц — от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда. Кроме того, наступают последствия недействительности, т.е. ничтожной сделки, предусмотренные гражданским законодательством [4]. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. При этом если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (ст. 167 ГК РФ) [2].

Таким образом, подходя к вопросу мены земельных участков, каждому из участников данного процесса необходимо тщательно подготовиться, учтя ее особенности и проработав все необходимые экономические и правовые аспекты совершения данной сделки во избежание возникновения возможных проблем при ее совершении. Развитие процесса мены зе-

мельных участков позволит не только более эффективно использовать недвижимое имущество, находящееся в собственности субъекта Российской Федерации — Омской области либо любой другой собственности (Российской Федерации, другого субъекта Российской Федерации, муниципального образования, юридического лица или гражданина), но также окажет существенное влияние на развитие рынка земли Омского региона, поскольку естественно расширит рамки существующих сделок с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения.

При подготовке данной статьи использовалась общероссийская сеть распространения правовой информации — правовая информационно-справочная система Консультант Плюс; Технология 3000.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ. «Собрание законодательства Российской Федерации», 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. «Собрание законодательства Российской Федерации», 29 января 1996 г., №5, ст. 410.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЭ. «Собрание законодательства Российской Федерации», 29 октября 2001 г., №44, ст. 4147.

4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ. «Собрание законодательства Российской Федерации», 7 января2002г.,№ 1 (ч. 1),ст. 1.

5. Письмо Роскомэема от 19 октября 1994 г., № 2-16/1629 «Типовые договоры дарения и мены земельными участками». Документ опубликован не был,

6. Кресникона Н.И. Правовые аспекты л экономическая сущность оборота земель в рыночной системе. «Право и экономика», N6 4, 2004.

РОГАТНЕВ Юрий Михайлович, проректор по учебной работе, доктор экономических наук, профессор, член-корреспондент Международной академии аграрного образования, заслуженный землеустроитель Российской Федерации.

ЗАБОРСКИХ Александр Юрьевич, заместитель директора ООО «Экспертное бюро «Юникон», соискатель 5-го года обучения кафедры землеустройства.

Дата поступления статьи в редакцию: 15.11.2006 г. © Рогатнев Ю.М., Заборских А.Ю.

УДК 637.56 (571.13)

Т. В. РОМАНОВА

Омский государственный аграрный университет

СОСТОЯНИЕ И ПУТИ РАЗВИТИЯ РЫБНОГО РЫНКА ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

Проведен анализ рыбного хозяйства Омской области и предложены пути расширения ассортимента рыбной продукции.

Изучение возможности развития рыбного рынка является актуальным, поскольку рыба — это легкоусвояемый продукт, позволяющий удовлетворять потребности населения в полноценном питании. [1,2]

Омская область обладает значительным водным фондом, насчитывающим 255754 тыс. га (р. Иртыш, пойменные и материковые озера, рыбоводные пруды).

Водно-биологические ресурсы представлены осетровыми (осетр, стерлядь), лососевыми (нельма), карповыми (карась, язь, лещ, плотва, елец и др.), щуко-выми (щука), окуневыми (окунь, судак, ерш), тресковыми (налим), из класса круглоротых — минога, а также другими гидробионтами. С 1998 года в силу общеэкономических и внутриотраслевых причин в Омской области сельскохозяйственная отрасль переориентировалась на озерное рыбоводство.

Характерные особенности озер Омской области — малая глубина, обильная зарастаемость и напряженный гидрохимический режим в зимний период.

Освоение озер происходит в основном в северной лесостепной зоне, где они занимают около 65% от общего водного фонда области и дают до 20% рыбной продукции.

При анализе данных Омской областной инспекции рыбоохраны за период 1994-2005 гг. видно, что объем вылова рыбы из материковых озер составил до 92%. Практически во всех озерах доминирует карась золотой, присутствуют в больших количествах гальян и верховка. Другие виды рыб встречаются в уловах из р. Иртыша и пойменных водоемов. Следует отметить, что рост сиговых и других видов рыб тормозит сорная рыба верховка, в огромном количестве заселившая все рыбохозяйственные водоемы.

Современное положение рыбного хозяйства Омской области следующее: ОАО «Таврический зональный рыбопитомник», ФГУП «Учхоз №2 Омского аг-роуниверситета» и СПК «Сибирь» снизили производство годовиков карпа на 80%, т.к. их материальная база изношена и находится в аварийном состоянии. Бездействует ОАО «Крутинский рыбозавод» . Требуют ремонта нерестовые и зимовальные пруды. Не проводятся научные исследования в области инфекционных и инвазионных болезней, селекционная работа с главным объектом рыбодобычи — карасем, формы которых на отдельных озерах измельчали до карликовых. Наблюдается значительное заражение карася гельминтами.

Обмен земельными участками | Восстановление города

Обмен земельными участками — это инструмент, который дает городу возможность обменять участок, находящийся в муниципальной собственности, на участок, находящийся в частной собственности. Правительства могут прибегать к обмену земельными участками, чтобы обеспечить развитие и восстановление городов на землях, которые сталкиваются с другими ограничениями (например, земельные наделы или земли с ограничениями, такие как районы, контролируемые военными). Город Рио-де-Жанейро прибег к обмену земельными участками, чтобы иметь возможность собрать прибрежную землю, необходимую для крупномасштабного развития в рамках своего плана восстановления города к Олимпийским играм 2016 года.Город приобрел некоторые участки на набережной, которые контролировал бразильский военно-морской флот посредством обмена или процесса обмена землей с другими участками, принадлежащими городу в другом месте, и которые были признаны равноценными. Такой подход с обменом земель использовался потому, что бразильскому флоту не разрешено передавать свои земли. Точно так же не разрешается передавать землю Awqaf (исламский дар), поэтому были определены обмены землей, чтобы позволить правительству Египта приобрести стратегически расположенную землю, необходимую для сборки и перепланировки земель.

Усилия по восстановлению городов обычно сосредоточены на качественном преобразовании существующей части города, возможно, ранее оживленного, но теперь в значительной степени заброшенного делового района или некогда процветающей промышленной прибрежной зоны, допустимое использование земли которой больше не соответствует рыночным. Существующие формы зданий могут медленно меняться из-за инерции (например, возможно, у участка есть пассивный владелец, который больше не живет в этом районе) или потери инвестиций.

Предполагая, что город хочет полностью преобразовать целевую область, для этого требуется достаточно крупная территория или участок земли.Таким образом, иногда город (или спонсор проекта) должен провести сборку земли, чтобы накопить достаточно земли, которая может быть перестроена до значительного масштаба, чтобы обеспечить достижение целей, связанных с увеличением плотности или преобразованием использования. Методы переустройства земли описаны в главе 2.

В сценарии обмена землей муниципалитет может провести переговоры с владельцем участка, расположенного в пределах целевой городской регенерационной зоны, об обмене этого участка на согласованную справедливую рыночную стоимость городского участка, расположенного в другом месте.Очевидно, что это будет разовая договорная сделка, в которой либо (а) существующий владелец не хочет продавать участок, но открыт для обмена землей на согласованную справедливую рыночную стоимость существующего участка, либо (b ) город не хочет или не может себе позволить (или законодательно не может) платить наличными существующему владельцу участка стоимость земли. В некоторых случаях обмен может быть менее затратным для муниципалитета, чем необходимость изыскания ценных капитальных средств.

Хаддамская земельная биржа

Земельная биржа Хаддам

Документы общего интереса

DEEP предоставляет следующую информацию и документы в ответ на многочисленные запросы общественности относительно информации, относящейся к Haddam Land Exchange.

Раздел 8 Специального закона № 11-16 (Специальный закон) требовал от DEEP заключения соглашения с Riverhouse Properties, LLC об обмене собственности, принадлежащей Eagle Landing, LLC, расположенной на Хай-стрит и Уолкли-Хилл-роуд в Хаддаме, на собственность. принадлежит DEEP, расположенному на Бридж-стрит (a / k / a Route 82) в Хаддаме, наряду с любыми другими соображениями, необходимыми для обеспечения обмена примерно равной стоимости. Согласно Специальному закону, оценка любой земли, подлежащей обмену, будет определяться средним значением оценок двух независимых оценщиков, выбранных Уполномоченным.

Компания

DEEP заключила контракт с R.P. McDermott Associates, Inc. и Miner and Silverstein, LLP на проведение оценки каждого из рассматриваемых участков в соответствии с Едиными стандартами для федеральных земельных приобретений и Едиными стандартами профессиональной оценки. 19 декабря 2011 года DEEP получила последнюю из четырех оценок.

Оценщики определили рыночную стоимость собственности на DEEP Bridge Street в размере 1 725 000 долларов США (Miner & Silverstein) и 1,780 000 долларов США (McDermott), а рыночную стоимость собственности на Хай-Стрит и Уолкли-Хилл-роуд в 410 000 долларов США (Miner & Silverstein) и 490 000 долларов США. (Макдермотт).

3 апреля 2012 г. компания Riverhouse Properties, LLC сообщила DEEP, что она не будет проводить сделку, предусмотренную Разделом 8 Специального закона № 11-16.

Отчеты об оценке

DEEP Property — Bridge Road

Eagle Landing, LLC Собственность — Хай-стрит и Уолкли-Хилл-роуд

Соответствующая корреспонденция

Custom404 • Портленд, ME • CivicEngage

[{«WidgetSkinID»: 17, «ComponentType»: 20, «FontFamily»: «», «FontVariant»: «», «FontColor»: «# f4f2e7», «FontSize»: 0.00, «FontStyle»: 0, «TextAlignment»: 0, «ShadowColor»: «», «ShadowBlurRadius»: 0, «ShadowOffsetX»: 0, «ShadowOffsetY»: 0, «Заглавные буквы»: 0, «HeaderMiscellaneousStyles1»: « «,» HeaderMiscellaneousStyles2 «:» «,» HeaderMiscellaneousStyles3 «:» «,» BulletStyle «: 0,» BulletWidth «: 2.00,» BulletColor «:» «,» LinkNormalColor «:» «,» LinkNormalUnderlined «: false,» LinkNormalMaltyles » «:» padding: 1.1em 0; «,» LinkVisitedColor «:» «,» LinkVisitedMiscellaneousStyles «:» «,» LinkHoverColor «:» «,» LinkHoverUnderlined «: false,» LinkHoverMiscellaneousStyles «:» «,» LinkSelectedUnderlined «: false , «ForceReadOnLinkToNewLine»: false, «DisplayColumnSeparator»: false, «ColumnSeparatorWidth»: 0.0000, «HoverBackgroundColor»: «», «HoverBackgroundGradientStartingColor»: «», «HoverBackgroundGradientEndingColor»: «», «HoverBackgroundGradientDirection»: 0, «HoverBackgroundGradientDegrees»: «/» HoverBackgroundGradientDegrees «: /» 0.0000000, «HoverBackgroundGradientDegrees»: / «0.0000000,» HoverBackground «? «HoverBackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, «HoverBackgroundImagePositionXKeyword»: 1, «HoverBackgroundImagePositionX»: {«Value»: 0.0, «Unit»: 0}, «HoverBackgroundImagePositionYUseKeyword»: true, «HoverBackgroundImagePositionYUseKeyword»: true, «HoverBackgroundImagePosition»: 1 : 0.0, «Unit»: 0}, «HoverBackgroundImageRepeat»: 0, «HoverBorderStyle»: 0, «HoverBorderWidth»: 0, «HoverBorderColor»: «», «HoverBorderSides»: 15, «SelectedBackgroundColor»: «», «SelectedBackgroundColient» : «», «SelectedBackgroundGradientEndingColor»: «», «SelectedBackgroundGradientDirection»: 0, «SelectedBackgroundGradientDegrees»: 0,0000000, «SelectedBackgroundImageFileName»: «», «SelectedBackgroundImageFileName»: «», «SelectedBackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, «SelectedBackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, «SelectedBackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, «SelectedBackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, «SelectedBackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, «SelectedBackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, : 0.0, «Unit»: 0}, «SelectedBackgroundImagePositionYUseKeyword»: true, «SelectedBackgroundImagePositionYKeyword»: 0, «SelectedBackgroundImagePositionY»: {«Value»: 0,0, «Unit»: 0}, «SelectedBackgroundImageRepeat»: 0, «SelectedBackgroundImageRepeat»: 0, «SelectedBackgroundImageRepeat»: 0, «SelectedBackgroundImageRepeat»: 0, «SelectedBackgroundImageRepeat» , «SelectedBorderWidth»: 0, «SelectedBorderColor»: «», «SelectedBorderSides»: 15, «HoverFontFamily»: «», «HoverFontVariant»: «», «HoverFontColor»: «# f4f2e7», «HoverFontSize»: 0.00, «» HoverFontStyle «: 0,» HoverTextAlignment «: 0,» HoverShadowColor «:» «,» HoverShadowBlurRadius «: 0,» HoverShadowOffsetX «: 0,» HoverShadowOffsetY «: 0,» HoverCapitalization «: 0,» Selected SelectedFontVariant «:» «,» SelectedFontColor «:» «,» SelectedFontSize «: 0.00, «SelectedFontStyle»: 0, «SelectedShadowColor»: «», «SelectedShadowBlurRadius»: 0, «SelectedShadowOffsetX»: 0, «SelectedShadowOffsetY»: 0, «SpaceBetweenTabs»: 0, «SpaceBetweenTabgersUnits»: «,« SpaceBetweenTabgersUnits »: 1, «AnimationId»: «174971f7-9e36-43e8-a3ee-62af85932efd», «AnimationClass»: «animation174971f79e3643e8a3ee62af85932efd», «ScrollOffset»: 0, «TriggerNameLowerCase»: «hoverponent»: «BackgroundCoreCase»: «hoverponent», «WhatsApp»: «hoverponent» «», «BackgroundGradientStartingColor»: «», «BackgroundGradientEndingColor»: «», «BackgroundGradientDirection»: 0, «BackgroundGradientDegrees»: 0.0000000, «BackgroundImageFileName»: «/ ImageRepository / Document? DocumentID = 15663», «BackgroundImagePositionXUseKeyword»: true, «BackgroundImagePositionXKeyword»: 1, «BackgroundImagePositionX»: {«Value»: 0,0, «Unit»: 0}, «BackgroundImagePositionYUseKeyword» : true, «BackgroundImagePositionYKeyword»: 1, «BackgroundImagePositionY»: {«Value»: 0.0, «Unit»: 0}, «BackgroundImageRepeat»: 0, «BorderStyle»: 0, «BorderWidth»: 0, «BorderColor»: » «,» BorderSides «: 15,» MarginTop «: {» Value «: null,» Unit «: 0},» MarginRight «: {» Value «: null,» Unit «: 0},» MarginBottom «: {» Value «: null,» Unit «: 0},» MarginLeft «: {» Value «: null,» Unit «: 0},» PaddingTop «: {» Value «: 1.5000, «Unit»: 0}, «PaddingRight»: {«Value»: null, «Unit»: 0}, «PaddingBottom»: {«Value»: 1.5000, «Unit»: 0}, «PaddingLeft»: { «Value»: null, «Unit»: 0}, «MiscellaneousStyles»: «», «RecordStatus»: 0}]

Слайд-шоу со стрелкой влево Слайд-шоу со стрелкой вправо

City одобряет соглашение об обмене землей — Новости — Salina Journal

Городская комиссия Ливенворта одобрила соглашение об обмене землей со школьным округом Ливенворта.

Комиссары проголосовали за предложенный обмен землей на встрече во вторник.

Соглашение еще подлежит утверждению Советом по образованию Ливенворта. В случае одобрения городские власти передадут землю в парке 10-й авеню школьному округу. Власти округа планируют в конечном итоге использовать землю, расположенную к западу от футбольного поля средней школы Ричарда Уоррена, для тренировочных и соревновательных площадок для бейсбольных и софтбольных команд средней школы Ливенворта.

В обмен на землю от 10th Avenue Park школьный округ передаст городу землю, на которой находится парк Дэвида Брюэра.

Парк Дэвида Брюэра — городской парк, но земля принадлежит школьному округу.

«Город арендовал эту собственность у школьного округа», — сказал городской менеджер Пол Крамер.

Крамер отметил, что в школьном округе в настоящее время нет бейсбольного и софтбольного комплексов. В районе используется Спортсфилд, принадлежащий городу.

Власти школьного округа и города начали обсуждение возможного обмена землей в прошлом году, и с тех пор был подготовлен договор обмена недвижимостью.

Территория парка 10-й авеню, которая является частью предлагаемого обмена земельными участками, в прошлом использовалась Футбольной ассоциацией Ливенворта в качестве тренировочной площадки.

Крамер сказал, что обмен землей не вступит в силу до тех пор, пока этим летом не закончится существующий контракт между LSA и городом. Он сказал, что городские власти будут работать с членами LSA, чтобы у организации по-прежнему было достаточно места для тренировок.

Он сказал, что в парке 10-й авеню еще будет достаточно земли.

Крамер сказал, что соглашение об обмене землей также станет объектом общественного протеста.

Комиссары одобрили соглашение 5-0.

Из-за опасений по поводу коронавируса мэр Майк Грисволд был единственным членом городской комиссии, который находился в мэрии Ливенворта во время заседания во вторник. Остальные четыре члена комиссии участвовали в онлайн-видеоконференцсвязи.

Суперинтендант Майк Рот заявил в среду, что члены совета по образованию Ливенворта, вероятно, примут участие в соглашении на своем ежемесячном собрании в мае.

Рот сказал в электронном письме, что планы по строительству комплекса для бейсбола и софтбола рядом с футбольным полем средней школы все еще очень грубые. По его словам, в настоящее время никаких крупных проектов не планируется. Он отметил, что предыдущие обсуждения комплекса предполагали поэтапную реализацию проекта с течением времени.

Также во вторник городские уполномоченные одобрили резолюцию о единовременном переводе 35 000 долларов из городского жилищного фонда в благотворительные католические организации Северо-Восточного Канзаса. Деньги будут использованы для оказания помощи семьям с арендной платой, ипотекой или коммунальными платежами на сумму до 500 долларов на семью во время кризиса COVID-19.

Крамер сказал, что Жилищный трастовый фонд содержит деньги из гранта на социальное развитие, которые были предоставлены, но возвращены, потому что жители не выполнили требования.

Twitter: @LVTNewsJohnR

43 CFR § 2201.1-1 — Обмен собранными землями. | CFR | Закон США

§ 2201.1-1 Обмен собранных земель.

(a) Когда уполномоченное должностное лицо определяет, что это практически осуществимо, для облегчения обменов и снижения затрат может использоваться собранная договоренность по обмену землей.

(b) Стороны обмена могут договориться о таком соглашении, в котором несколько участков федеральных и / или нефедеральных земель объединяются в пакет с целью выполнения одной или нескольких обменных операций в течение определенного периода времени.

(c) Собранная договоренность об обмене землей должна быть задокументирована в соглашении об инициировании обмена в соответствии с § 2201.1 настоящей части.

(d) Стоимость федеральных и нефедеральных земель, участвующих в совокупном обменном соглашении, должна оцениваться в соответствии с § 2201.3 этой части.

(e) Если для завершения пакета обмена необходимо более одной транзакции, стороны должны создать бухгалтерский счет, с помощью которого можно обмениваться федеральными и нефедеральными землями. Когда используется бухгалтерский счет, уполномоченное должностное лицо должно:

(1) Гарантировать, что разница в стоимости между Федеральными и нефедеральными землями не превышает 25 процентов от общей стоимости Федеральных земель, переданных в собранную земельную биржу до текущей сделки включительно;

(2) Гарантировать, что стоимость переданных федеральных и нефедеральных земель уравновешивается землей и / или деньгами не реже одного раза в 3 года в соответствии с § 2201.6 этой части; а также

(3) При необходимости потребовать от нефедеральной стороны внесения депозита наличными, залога или другого утвержденного поручительства в сумме, равной любой непогашенной разнице в стоимости.

(4) Обмен собранной земли подлежит выравниванию стоимости и отказу от выплаты выравнивания денежных средств согласно § 2201.6 этой части. Отказ от выравнивания денежных средств должен использоваться только в сочетании с окончательной транзакцией собранной земельной биржи и закрытием любого используемого счета в бухгалтерской книге.

(f) Объединенное соглашение об обмене может быть расторгнуто в одностороннем порядке в любое время после письменного уведомления любой стороны или после истощения объединенных федеральных или нефедеральных земель. До прекращения действия значения должны быть выровнены в соответствии с § 2201.6 этой части.

Совет

одобрил обмен землей с ВМС США для защиты тренировочных полей ВМФ от несовместимого развития

CORPUS CHRISTI, TX — На сегодняшнем регулярном заседании городского совета мэр Корпуса Кристи Джо МакКомб и городской совет одобрили окончательное закрытие обмена землей сделка с Соединенными Штатами Америки, действующими через Министерство военно-морского флота.

Городские власти приобрели участки в рамках этой сделки, начиная с середины 1980-х годов, чтобы гарантировать отсутствие несовместимого застройки в чистых зонах, окружающих учебные полигоны военно-морской авиации в Корпус-Кристи. Городские власти вместе с Военным оперативным отрядом Южного Техаса в течение нескольких лет работали над принятием федерального законодательства в Законе о государственной обороне 2018 года, который предусматривал процесс, позволяющий городским властям передавать 40 акров городской собственности, окружающей Труакс, Кабанисс и Уолдрон Филдс. ВМФ в обмен на земельный участок площадью 44 акра, известный как Пири-Плейс, расположенный на SPID в Осо-Крик.

В сентябре 2019 года городской совет Корпус-Кристи утвердил резолюцию, разрешающую персоналу заключать Соглашение об обмене землей с Соединенными Штатами Америки Министерством военно-морского флота и для него. Сегодня городской совет уполномочил городского менеджера или назначенного представителя завершить обмен, что позволит городу исключить расходы на обслуживание собственности, передаваемой ВМС США, и получить собственность, которая может быть использована для отдыха или других целей.

Город Корпус-Кристи гордится тем, что принимает у себя военно-морскую авиабазу Корпус-Кристи, и стремится защищать базирующиеся здесь миссии.Эта сделка — еще один шаг в долгих продуктивных отношениях между городом и нашими военными партнерами. По данным Комиссии по обеспечению военной готовности Техаса, совместные миссии военно-морской авиабазы Корпус-Кристи и армейского депо Корпус-Кристи ежегодно приносят экономике Техаса 4,6 миллиарда долларов. Городские власти хотели бы поблагодарить Оперативную военную группу Южного Техаса за их помощь в пропаганде этого обмена землей и за работу, которую Оперативная группа выполняет для защиты наших военных миссий в Южном Техасе.

Техасская комиссия по военной готовности — военно-морская авиабаза Корпус-Кристи 2020

Комиссия по военной готовности Техаса — Армейский склад Корпус-Кристи 2020

Земельный договор, договор купли-продажи или договор купли-продажи 1031

Подходят ли земельные договоры для передачи права на обмен 1031?

Земельные контракты или Контракты на сделку часто неправильно понимаются инвесторами с точки зрения того, как с ними следует обращаться для целей отчетности по налогу на прибыль, особенно когда Земельный контракт или Контракт на сделку является частью сделки 1031 Отсроченный обмен налогами.

Земельные контракты или Контракты о праве собственности трудно объяснить, потому что эти термины могут означать разные вещи для разных людей в разных географических регионах. Стратегии транзакций, структуры и процессы урегулирования могут значительно различаться от штата к штату, от округа к округу или даже от города к городу. Тем не менее, вопрос о земельном контракте или договоре о передаче права на обмен в связи с обменом 1031 действительно возникает достаточно часто, поэтому стоит затронуть эту тему.

Терминология: земельный договор или договор подряда

Тот факт, что земельные контракты или контракты о передаче права собственности могут означать разные вещи в зависимости от того, как они составлены, делает эту тему настолько сложной для объяснения инвесторам.Как правило, земельный договор, договор купли-продажи и / или договор купли-продажи означают одно и то же, но не всегда, поэтому вы должны обратить пристальное внимание на то, как был составлен юридический документ. И убедитесь, что терминология, с которой вы работаете, соответствует географическому региону, где находится недвижимость.

1031 Обмен имущества, проданного по договору на землю

Вот пример продажи недвижимости по договору на землю с обменом 1031. Инвестор в недвижимость продал инвестиционную недвижимость несколько лет назад по договору на землю.Теперь покупатель может погасить всю сумму, причитающуюся по контракту на землю. Инвестор в недвижимость, очевидно, получит значительную единовременную выплату в соответствии с Контрактом на сделку и обеспокоен своими налогами на прирост капитала, которые будут причитаться IRS после получения единовременной выплаты. Инвестор в недвижимость хочет знать, может ли он или она организовать 1031 Tax Teferred Exchange, используя выручку, полученную от выплаты.

1031 Обмен отложенных налогов

Инвесторы в недвижимость могут организовать обмен отложенных налогов 1031 и отложить уплату своих налогов на возврат амортизации и налога на прирост капитала при условии, что они приобретут аналогичную заменяющую собственность в рамках обмена 1031.Инвестор в недвижимость должен отказаться от доли в недвижимом имуществе и впоследствии приобрести долю в недвижимом имуществе в течение определенных крайних сроков обмена 1031, чтобы получить право на обмен с отсроченным налогом.

Право владения, пользования, владения недвижимым имуществом

Ключевой вопрос в этом случае — когда именно покупатель обладал правами собственности на объект недвижимости? Нам необходимо определить, когда на самом деле права собственности переходят к покупателю. Передаются ли права владения, пользования и владения имуществом авансом после заключения Земельного договора или в конце, когда земельный договор фактически оплачен покупателем?

Как правило, земельный договор или договор о праве собственности приводит к немедленной продаже и передаче прав на недвижимость покупателю авансом и предусматривает финансирование или платежи в течение определенного периода времени.Юридический титул на собственность сохраняется за продавцом в качестве средства обеспечения безопасности, а не как зарегистрированное право удержания в отношении титула, но покупатель действительно имеет все преимущества и бремя владения и имеет право владеть, использовать и владеть имуществом. как он или она считает нужным.

Однако есть некоторые контракты, по которым не передаются все права на недвижимое имущество до завершения сделки, когда долг полностью оплачен покупателем. Вот почему вы должны внимательно читать договор и понимать, какие права передаются и когда права переходят к покупателю.Вам следует проконсультироваться со своими юридическими и налоговыми консультантами, чтобы убедиться, что вы точно знаете, какое влияние будет иметь ваш контракт.

Рассрочка продажи в соответствии с разделом 453

Итак, если предположить, что земельный договор или договор о праве собственности действительно передают все права и выгоды собственности покупателю авансом во время заключения земельного договора, как это делают большинство из них, передача или передача права собственности недвижимость считается возникшей авансом для целей налогообложения.

Земельный договор или договор сделки в этом случае рассматривается как договор купли-продажи в рассрочку или расписку о продаже в рассрочку, также называемую авизо продавца о переносе. Он может быть составлен вне 1031 Tax Deferred Exchange и будет облагаться налогом в качестве примечания к продаже в рассрочку в соответствии с разделом 453 Налогового кодекса. Его также можно составить как часть биржи 1031, чтобы инвестор мог отложить выполнение всех своих налоговых обязательств.

Как правило, по этой причине большинство инвесторов в недвижимость хотят, чтобы земельный контракт был составлен таким образом, чтобы он был включен в счет 1031 Tax Deferred Exchange, чтобы инвестор мог отложить все свои налоги на возврат амортизации и налоги на прирост капитала. .

Однако это означает, что земельный контракт усложнит инвестору возможность структурировать и завершить обменную транзакцию 1031, поскольку передача или закрытие произошло заранее после заключения земельного контракта. Кроме того, был составлен проект Земельного контракта для включения в 1031 Tax Deferred Exchange, но инвестор не держит все денежные средства на своем счете 1031 Exchange, чтобы завершить свой Tax Deferred Exchange 1031 путем приобретения аналогичной замены.