Договор коммерческого найма жилого помещения заключается максимум на срок: Договор коммерческого найма жилого помещения: максимальный срок действия

Договор коммерческого найма жилого помещения: максимальный срок действия

Информация актуальна на момент размещения. Дата публикации: 05.10.2017.

Понятие аренды жилья в РФ довольно широкое. Можно выделить несколько типов документов, регламентирующих отношение найма жилья:

• коммерческий;
• некоммерческий;
• социальный.

Первый тип до сих пор не определен в законодательстве РФ. Четко определена нормами лишь аренда жилья в ст. 671 ГК.

В сочетании с понятием найма жилой недвижимости рассматриваемый термин не вполне удачный. Поскольку в отечественном законодательстве коммерция отождествляется с понятием предпринимательства. Но, с другой стороны, но и изучаемая тема всегда может рассматриваться с точки зрения вида предпринимательской деятельности, поскольку речь идет о получении дохода от операции.

Особенности соглашений коммерческого характера

Если речь идет все же о коммерческом характере, то такие отношения должны иметь свои особенности:

1. Должна быть определена сфера действия соглашения: государственный или негосударственный жилой фонд. Аренда в первом случае имеет социальный характер, и заключается на основании соответствующего решения органа власти. Если фонд негосударственный, контракт является обоюдным соглашением.
2. Такой договор вправе заключать, как юридические, так и физические лица. Одновременно они обязательно должны быть наделены правом собственности на предлагаемую недвижимость, либо иными возможностями, позволяющим проводить подобные операции. И, в отличие от нанимателя, который может иметь любое гражданство, арендодателем могут быть исключительно граждане РФ.
3. Главное отличие заключается в том, что договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, ранее оговоренный сторонами.
4. За таким типом соглашения ограничено комплекс прав арендатора.
5. Не представляются никакие требования относительно размера помещения, сдающегося внаем.
6. Размер вознаграждение за пользование недвижимостью определяется сторонами и фиксируется в соглашении. Если нормами законодательства предусмотрен максимальный размер такой оплаты, то сумма в договоре не должна его превышать.

Еще один важный момент – объектом договора такого типа должно быть помещение из частного жилого фонда. Но, в то же время, по целям использования недвижимость должна приносить доход.

Договор коммерческого найма жилого помещения: срок найма

Если речь идет не о социальном жилье, которое по закону сдается на бессрочный период, то максимальный срок договора коммерческого найма жилого помещения оговорен на законодательном уровне. Хозяйственный кодекс определяет, что помещения может быть сдано с коммерческой целью максимум на 5 лет. Если в документе срок не указан, договор автоматически считается заключенным максимально возможный период.

Что касается социального найма, то он обеспечивает стабильность жилищных правоотношений, гарантию реализации прав граждан на предоставления жилья от государства. Помимо этого, такая особенность отражает его социально-потребительскую функцию. Срочность контракта, в свою очередь, свидетельствует о коммерческой направленности рассматриваемого документа.

Нормы законодательства РФ четко обозначают существование двух видов соглашений найма с целью коммерции:

1. Договор долгосрочного характера – заключается на период от одного года до пяти лет. По истечении заранее обусловленного срока наниматель получает преимущественное право на продолжение периода использования жилого помещения (ст. 684 ГК). Кроме того, контракт такого типа предоставляет более широкий перечень прав арендатора.
2. Краткосрочный — заключается на срок менее года. Такой контракт значительно сужает правомочия арендатора (п. 2 ст. 683 ГК). В данном случае он теряет преимущественное право на перезаключение договора, не может воспользоваться правом вселения в жилье других лиц, временных жильцов, заключать соглашение о поднайме.

Важным моментом в таких отношения является необходимость со стороны арендодателя предложить нанимателю заключения повторного договора. Сделать это нужно за три месяца до истекания срока ранее заключенного соглашения. Также важно оговорить, на тех же или иных условиях будет осуществляться наем. Если планируется отказать нанимателю в дальнейшем пользовании жильем, об этом также следует предупредить за три месяца.

Если не выполнить эту обязанность, договор будет считаться продленным на предыдущих условиях и на аналогичный срок.

Если арендатор отказался предоставлять недвижимость для дальнейшего пользования, но в течение года с момента истечения предыдущего соглашения заключил новый контракт найма жилого помещения с иным лицом, предыдущий наниматель вправе требовать признания таких договорных соглашений недействительными и дополнительно получить право на возмещения причиненных убытков.

Договоры аренды

Тест по жилищному праву, 50 вопросов с ответами

?К нормам жилищного права относятся нормы:
!жилищного права

!финансового права
!земельного права
!административного права
*все ответы верны
?Жилищные права могут быть ограничены:
*федеральным законом
!соглашением сторон
!федеральным законом, законом субъектов РФ и органов местного самоуправления
!федеральным законом и законом субъектов РФ
!нет правильного ответа
?С целью обеспечения условий для осуществления права на жилище органы государственной власти и органы местного самоуправления:
!используют свое служебное положение и в своих интересах осуществляют принадлежащие им права
*используют бюджетные средства для улучшения жилищных условий граждан
!используют бюджетные средства для инвестирования в ценные бумаги
*стимулируют жилищное строительство
*обеспечивают контроль за исполнением жилищного законодательства
?Защита нарушенных жилищных прав осуществляется:
!третейским судом
!военным судом
!товарищеским судом
*арбитражным судом
*судом общей юрисдикции
?Жилищный кодекс РФ разрешает использовать жилье наряду с проживанием для:
*оказания юридических услуг
*осуществления адвокатской деятельности
!изготовления бытовой химии
!офиса для размещения персонала юридического лица
*осуществления научной деятельности
?Государственной регистрации не требуют:
!договор дарения жилого помещения
*договор социального найма
*договор коммерческого найма
!договор аренды жилого помещения
!договор ренты
?Завершение переустройства и (или) перепланировки жилого помещения подтверждается:
!протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме
!решением главы органа местного самоуправления
!решением главы органа местного самоуправления, протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и актом приемочной комиссии
*актом приемочной комиссии
!решением главы органа местного самоуправления и актом приемочной комиссии
?Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются:

!беженцам
*детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей
!многодетным семьям
*гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний
*гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания
?Не могут быть самостоятельным предметом договора социального найма:
*помещения вспомогательного использования
*общее имущество в многоквартирном доме
*неизолированные жилые помещения
!смежные помещения
!комнаты в общежитиях
?Наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:
!требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги
!проводить текущий ремонт жилого помещения
*обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества
*осуществлять капитальный ремонт жилого помещения
!обеспечивать сохранность жилого помещения
?Срок проживания временных жильцов не может превышать … подряд.
!одного месяца
*шести месяцев
!девяти месяцев
!двенадцати месяцев
!трех месяцев
?Гражданский кодекс РФ обязывает нанимателя предупредить наймодателя о намерении расторгнуть договор за:
!30 дней
!нет правильного ответа
!2 месяца
*3 месяца
!15 дней
?Договор комерческого найма жилого помещения заключается максимум на срок:
!один год
!три года
!без установления срока
*пять лет
!двадцать пять лет
?К существенным условиям договора аренды относятся:
*объект аренды
!срок договора
!ответственность сторон
*размер арендной платы
!права и обязанности сторон
?Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются:
!общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме
!Правительством РФ
*уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти
!органом местного самоуправления
!Президентом РФ
?Определение соответствующей доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома:
!устанавливается в ГК РФ
!определяется решением органа местного самоуправления
!устанавливается в ЖК РФ
!определяется на общем собранием собственников помещений в многоквартирном доме
*производится путем соотношения доли жилого помещения и общей площади дома
?Собрание правомочно принимать решения, если в нем участвуют собственники помещений в данном доме (или их представители), обладающие более чем … от общего числа голосов.
!40%
!60%
!75%
*50%
!25%
?Бесплатная передача в собственность граждан РФ занимаемых ими жилых помещений на добровольной основе в государственном и муниципальном жилищном фонде — это:
!национализация
!декларация
!реализация
*приватизация
!абдикация
?Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься в срок:
!4,5 месяца
!1,5 месяца
*нет правильного ответа
!2 недели
!3 месяца
?Передача жилья в собственность граждан оформляется:
!договором дарения
!договором купли-продажи
!договором мены
!договором безвозмездного пользования
*договором передачи
?Право собственности на приобретенное в порядке приватизации жилое помещение возникает:
*после государственной регистрации
!при подписании акта приема-передачи
!при подаче документов на приватизацию
*при оформлении договора
!при оплате квитанции за оформление документов
?Товариществом собственников жилья признается:
!коммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме
!некоммерческая организация, добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в доме
!добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в доме
!некоммерческая организация, учрежденная гражданами на основе добровольных имущественных взносов, для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме
*некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме
?Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать:
*одно товарищество
!три товарищества
!собственники устанавливают число создаваемых товариществ на общем собрании
!ни одного товарищества
!два товарищества
?Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с:
!жилищным законодательством
!гражданским законодательством
!все ответы верны
*законодательством о государственной регистрации юридических лиц
!налоговым законодательством
?Товарищество собственников жилья по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть преобразовано в:
!акционерное общество
*жилищный кооператив
!общество с ограниченной ответственностью
*жилищно-строительный кооператив
!общественный фонд
?Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется членам товарищества:
!не позднее, чем за 15 дней до даты проведения общего собрания
!не позднее, чем за 7 дней до даты проведения общего собрания
*нет правильного ответа
!не позднее, чем за 9 дней до даты проведения общего собрания
!не позднее, чем за 12 дней до даты проведения общего собрания
?На какой максимальный срок избирается правление товарищества собственников жилья
!срок не ограничен
*2 года
!18 месяцев
!3 года
!1 год
?В обязанности правления товарищества собственников жилья входят:
*соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества
!составление отчета о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов
!ревизии финансовой деятельности товарищества
*контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов юридических и физических лиц
!внесение изменений в устав товарищества
?Товарищество собственников жилья вправе заниматься такими видами хозяйственной деятельности, как:
!оказание услуг по перевозке грузов
*сдача в аренду, в наем части общего имущества в многоквартирном доме
!оказание риэлторских услуг
!оказание бытовых услуг
*ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме
?Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:
!арендатора жилого помещения государственного жилищного фонда
!члена жилищного кооператива
!нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения муниципального жилищного фонда
!нанимателя жилого помещения по договору социального найма
*все ответы верны
?Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно:
!после 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем
!нет правильного ответа
!до 7-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем
!до 5-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем
*до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем
?В структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входят:
!плата за рекламу
*плата за содержание и ремонт жилого помещения
*плата за коммунальные услуги
*плата за наем
!плата за аренду
?Ответственность за несвоевременное или неполное внесение платежей за жилое помещение и коммунальные услуги определена:
!в виде процентов
!административным законодательством
*в виде пени
!уголовным законодательством
!в виде штрафа
?Определенный размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги должен сохраняться неизменным, как минимум, в течение:
!шести месяцев
!девяти месяцев
!нет правильного ответа
*одного года
!двух месяцев
?Порядок определения размера субсидий и порядок их предоставления устанавливается:
!общим собранием собственников жилья
!Президентом РФ
!все ответы верны
*Правительством РФ
!органом местного самоуправления
?Финансирование расходов на предоставление субсидий осуществляется из:
*бюджетов субъектов Российской Федерации
!средств спонсорской помощи
!средств местного бюджета
!федерального бюджета
!средств общественных фондов
?При передаче жилого помещения, не соответствующего условиям договора, покупатель вправе по своему выбору потребовать от продавца:
!замены жилья
*безвозмездного устранения недостатков жилого помещения в разумный срок
!отказаться от исполнения договора купли-продажи
*возмещения своих расходов на устранение недостатков жилища
*соразмерного уменьшения покупной цены
?В каком договоре каждая из сторон одновременно является и продавцом, и покупателем жилого помещения
*Договор мены
!Нет правильного ответа
!Договор обмена
!Договор купли-продажи
!Договор дарения
?Какой из нижеперечисленных договоров не подлежит государственной регистрации
!Нет правильного ответа
!Договор купли-продажи
*Договор обмена
!Договор мены
!Договор дарения
?Какой из нижеперечисленных договоров является безвозмездным
!Договор мены
!Договор купли-продажи
!Договор пожертвования
!Договор ренты
*Договор дарения
?Для какого из нижеперечисленных договоров условие об использовании жилого помещения по определенному назначению является обязательным
!Договор мены
!Договор дарения
!Договор ренты
!Договор купли-продажи
*Договор пожертвования
?Для какого из нижеперечисленных договоров установлено требование обязательного нотариального удостоверения
!Договор купли-продажи
!Договор пожертвования
!Договор дарения
!Договор мены
*Договор ренты
?Для приобретения жилого помещения в порядке наследования наследник должен принять наследство в течение … со дня открытия наследства.
!1 месяца
*6 месяцев
!2 месяцев
!3 месяцев
!4 месяцев
?Наследование регулируется:
!ГК РФ и ГПК РФ
*ГК РФ
!ГПК РФ
!УК РФ
!ЖК РФ
?Не входят в состав наследства:
!жилые помещения
*права и обязанности, неразрывно связанные с личностью наследодателя
!ценные бумаги
!денежные средства
!имущественные права и обязанности
?Основаниями наследования по закону являются:
!договор
*нахождение на иждивении наследодателя не менее года
*родство с наследодателем
!завещание
!соглашение с нотариусом
?В роли наследодателя могут быть:
!все ответы верны
*физические лица
!муниципальные образования
!субъекты РФ
!юридические лица
?Призываться к наследованию могут:
!юридические лица
!физические лица
!субъекты РФ
!муниципальные образования
*все ответы верны
?Наследником выморочных жилых помещений может быть:
!физическое лицо
*муниципальное образование
*субъект РФ
!юридическое лицо
*Российская Федерация
?Охрана наследственного имущества продолжается до:
!выплаты долга хотя бы одному кредитору наследодателя
!принятия наследства хотя бы одним наследником
*принятия наследства всеми наследниками
!все ответы верны
!выплаты долга всем кредиторам наследодателя

суть понятия по ГК РФ, форма, сроки (максимальные, минимальные) и другие существенные условия

Содержание статьи

Многие наши соотечественники не имеют собственного жилья, и потому вынуждены арендовать недвижимость на коммерческой основе. Чтобы защитить себя от возможных проблем, необходимо заключить с собственником соответствующий договор, регулирующий дальнейшие взаимоотношения между участниками соглашения.

Понятие коммерческого найма помещений в гражданском законодательстве

На практике понятие коммерческого найма применяется весьма широко, но в законодательных актах отсутствует точная формулировка. Общее определение дается в п.1 ст.671 ГК РФ. В нормативе отмечено, что по договору найма жилища одна сторона (владелец) обязуется передать второй стороне (нанимателю) жилое помещение во временное пользование за плату.

Использование терминологии «коммерческий» несколько неверное. Гражданское законодательство ассоциирует коммерцию с предпринимательством. А найм жилого помещения далеко не всегда может рассматриваться как деятельность предпринимателя.

Все вопросы, затрагивающие использование жилища на возмездном основании регламентируются действительными нормами гражданского законодательства. В Главе 35 ГК РФ содержится весь алгоритм и порядок такой процедуры. Здесь оговаривается понятие аренды, расписывается процесс подписания между участниками соглашения, обозначаются права и обязанности сторон.

Отличие от социального найма жилья

Действительные нормы законодательной базы РФ предполагают два варианта использования чужой недвижимости – коммерческий и социальный. Невзирая на то, что предмет для обеих ситуаций одинаковый, между процедурами имеется несколько существенных различий:

1. Принцип предоставления жилья. Коммерческий найм жилья предполагает получение собственником оплаты, в то время как социальный найм характеризуется безвозмездной основой.
2. Срок заключения. Договор аренды на возмездной основе предполагает, что период действия соглашения составит не более 5 лет. При социальном найме документ подписывается на неограниченное время.
3. Собственник недвижимости. Договор социального найма встречается чаще всего в ситуациях, когда в качестве владельца выступает государство в лице уполномоченных структур. При коммерческом найме владельцем жилплощади является физическое или юридическое лицо.

Если владельцем недвижимости выступает государственная структура, в случае с платным использованием помещения заключение договора принимает форму соглашения. При социальном способе передачи жилья решение владельца в лице государственного органа констатирует факт выделения жилплощади.

Особенности составления договора

Документ составляется, с оглядкой на требования и рекомендации гражданской законодательной базы, в письменной форме. Особое внимание уделяется содержанию. Договор должен включать следующие сведения:

• наименование, дата и место составления документа;
• информация об участниках сделки. Потребуются персональные данные и паспортные реквизиты;
• предмет сделки – жилая недвижимость, и ее основные характеристики. Нужно указать точный адрес квартиры (дома), количество комнат и площадь;
• подтверждение факта принадлежности жилого помещения наймодателю. Владелец обязан подтвердить право собственности на жилплощадь;
• данные касательно стоимости договора. Если владельцем жилища выступает частное лицо, оно вправе самостоятельно назначить цену. Также нужно указать, кто будет оплачивать коммунальные услуги. Если в соглашении данная информация отсутствует, ответственным за своевременную оплату коммуналки назначается наниматель;
• срок действия. Максимальный период действия соглашения коммерческого найма составляет 5 лет. Если изначально текст соглашения не включает данные касательно временного отрезка, закон устанавливает максимально возможное время;
• условия расторжения сделки. Обозначаются обстоятельства, при наступлении которых документ может быть аннулирован или прекращен.

Приоритет по расторжению имеет наниматель. Он может съехать без указания причины, предварительно уведомив собственника. Что касается наймодателя, то для расторжения ему потребуются более весомые причины.

Форма документа

Соглашение на использование жилого объекта на платном основании оформляется строго в письменной форме. Данное требование указано в положениях ст.674 ГК РФ. Исключительных ситуаций законодатель не предусматривает.

Важный нюанс. Если срок действия документа более 12 месяцев, в обязательном порядке его предстоит зарегистрировать. В противном случае стороны соглашения будут нести ответственность по ст. 19.21 КоАП РФ.

Предмет найма

Предметом сделки выступает жилое помещение. Оно должно соответствовать всем признакам, обозначенным в п.1 ст.673 ГК РФ:

1. Изолированность. Исключается свободное проникновение на сдаваемую площадь посторонних лиц.
2. Пригодность для проживания. Жилплощадь подключена ко всем коммуникациям, а текущее состояние жилища не должно нести потенциальных опасностей для нанимателя.
3. Помещение является собственностью наймодателя. Объектом договора являются только те помещения, которые принадлежат наймодателю. Согласно действительным нормам гражданского права, сдать чужое жилье за плату невозможно.

Законодатель предусматривает, что жилое помещение оснащается и обустраивается таким образом, чтобы исключить возможные опасные ситуации для жильцов.

Обязанности сторон

Договор коммерческого найма является двусторонней сделкой, и заключается между:

• наймодателем, то есть особой, обладающей собственническими правами на жилплощадь. В роли наймодателя может выступать доверенное лицо владельца жилища, при условии имеющихся делегированных полномочий, подтвержденных нотариальной доверенностью;
• нанимателем, в роли которого выступает гражданин, приобретающий жилой объект в пользование на время за определенную плату.

Требования законодательной базы устанавливают ряд прав и обязанностей участников договорного процесса. При их несоблюдении нарушителю грозят штрафные санкции.

В обязанности наймодателя включают следующие моменты:

1. Передача нанимателю жилого объекта, соответствующего требованиям нормативной документации.
2. Осуществление надлежащего использования здания, где находится объект сделки.
3. Предоставление коммунальных услуг на платной основе.
4. Проведение ремонтных операций по необходимости.

В то же время владелец жилого помещения получает ряд специфических прав:

1. Отказ на вселение вместе с нанимателем других лиц. Исключение составляют дети, не достигшие 18-летнего возраста. В их отношении согласие не потребуется.
2. Переоснащение помещений. Если данная процедура способна существенно изменить условия эксплуатации жилья, потребуется предварительно получить согласие у нанимателя.
3. Категорический запрет на вселение временных жильцов, если это противоречит действующим нормам жилплощади на человека.

Помимо того, владелец имеет полное право требовать от пользователя своевременно оплачивать коммунальные услуги, и в любой момент может проконтролировать исполнение своего требования.

В свою очередь наниматель приобретает следующие права и обязанности:

• использование помещений в рамках действующего соглашения;
• обеспечение сохранности имущества, поддержание надлежащего состояния жилища;
• выполнение ремонтных работ. Если ремонт требуется из-за недостатков, возникших по вине собственника, арендатор может требовать компенсацию;
• своевременная оплата коммуналки и расчет с владельцем жилья по условиям договоренностей;
• незамедлительное освобождение жилого объекта в случае расторжения договора;
• использование помещения для личного проживания и членов своей семьи;
• осуществление переоснащения или реконструкции жилья по согласованию с владельцем;
• запрет на передачу части квартиры в поднаем третьим лицам. Для этого также потребуется согласование вопроса с собственником.

Определение стоимости

Если владельцем жилища является частное лицо, оно вправе самостоятельно устанавливать размер арендной ставки. Юридические лица, владеющие жилыми помещениями, действуют соответственно с внутренними правилами, или устанавливают стоимость найма по средней ставке в регионе (населенном пункте).

Срок действия и расторжение договора

Договор найма жилья на коммерческой основе заключается максимум на 5 лет. Если в тексте соглашения отсутствует информация касательно длительности арендных отношений, считается, что он оформлен на 5-летний период.

При завершении срока действия наниматель обладает преимущественным правом на пролонгацию сделки или заключение новых соглашений.

Закон устанавливает обязанность собственника минимум за 3 месяца до конца срока предложить арендатору продлить договор. Также допускается прекращение отношений, если владелец намерен в обозримом будущем вообще прекратить сдачу жилья в найм.

Договорные отношения прекращаются:

• по завершению срока действия соглашения;
• по требованию одной из сторон в судебном порядке;
• одностороннему решению нанимателя.

Меры ответственности

Ответственность участников договорного процесса регулируется согласно положениям ранее заключенного соглашения. Различают два вида ответственности:

1. Административная ответственность. Устанавливается за нарушение действующих правил, обозначенных в документе. Реализуется в форме предупреждения или штрафа.
2. Гражданско-правовая ответственность. Наступает при наличии деяний, квалифицирующихся как противоправные.

Среди наиболее часто встречающихся нарушений выделяют:

• отсутствие арендной платы и платежей за коммунальные услуги. Допускается установление неустойки или пени за каждый день просрочки;
• порча имущества наймодателя. Нарушителя обязывают вернуть имуществу первоначальный вид, а также назначат штрафную санкцию;
• отказ владельца жилья от продления договора, одностороннее расторжение сделки. Наниматель вправе требовать неустойку и возмещение убытков.

Об основных отличиях коммерческого и социального найма жилья рассказано в ролике.

Об авторе

Григорий Знайко

Журналист, предприниматель. Веду свое дело и не понаслышке знаю проблемы и сложности, с которыми стакиваются ИП и ООО.

Свежие публикации

Коммерческий найм жилья 2020 — что это такое, договор

Найм жилья относится к разновидностям арендных отношений между гражданами. Предполагается, что одно лицо передаёт объект недвижимости в пользование другому, на временной основе. Коммерческий найм жилья может требовать дополнительной платы либо обходиться без неё.

Что это такое?

Коммерческий найм также входит в отношения граждан, основой для которых становится аренда. Одно лицо передаёт своё жильё в пользование другому, на основании чего и заключается договор.

Наличие требований по внесению платы – основное отличие коммерческих соглашений от других разновидностей. Наниматель жилья обязуется оплатить период проживания на территории объекта. Опираться надо на условия, описанные в конкретном соглашении.

Наймодателями могут выступать как физические, так и юридические лица. Кроме того, подобные функции часто выполняются самим государством либо местными органами власти.

Наймодатель – лицо, которое владеет жильём. Либо которое наделено полномочиями распоряжаться им по своему усмотрению, хотя статуса собственника не имеет. Наниматель – тот, кто получает объект недвижимости в пользование. Обычно это отдельный гражданин, либо группа.

Договором коммерческого найма называют документ, где описываются условия, связанные с теми или иными взаимоотношениями между гражданами. Нотариальное заверение для документа не обязательно, но не обойтись без использования письменной формы. В соглашении стороны описывают конкретные требования, которые обязуются выполнять, и которые сами предъявляют друг к другу. Без этого становится невозможным коммерческий найм жилья, что это такое – уже описано выше.

Правовое регулирование

Существует всего несколько законодательных актов, на которые стоит опираться при подписании договоров:

• Гражданский Кодекс. Отдельного внимания заслуживают статьи 680, 674-678, 308, 68.
• Жилищный Кодекс. Если быть точнее, то статья 19, статья 36.

В этих документах подробно описаны нюансы заключения сделок, любых разновидностей. Присутствуют рекомендации по составлению самих договоров на 2020 год.

Коммерческий найм жилья

В юридическом плане процедура заключения соглашений по коммерческому найму не такая уж и сложная. Достаточно придерживаться стандартных правил, которые упомянуты в законодательных актах, описанных выше.

Условия

Общий перечень условий можно описать следующим образом:

• Сдавать жильё для коммерческого найма могут только непосредственные владельцы, либо их законные представители с соответствующими полномочиями. Требуется получение согласия от всех собственников, если их несколько. Иначе у нанимателя возникают дополнительные проблемы.
• Объектом соглашения могут стать только жилые помещения, которые отделены от других помещений, расположенных рядом. Во владение можно получить квартиру, частные дома, и тому подобные объекты.
• Срок найма определяется обеими сторонами, путём согласования и договорённости. Максимум – пять лет, закон не допускает установку более продолжительного периода. Действие соглашение автоматически равно пяти годам, если точные цифры изначально отсутствуют.
• В соглашении отдельно оговаривается порядок внесения платы за проживание, вместе с размерами. Ни одна из сторон соглашения не имеет права вносить изменения в одностороннем порядке.
• На договор найма не оказывает влияние переход прав собственности от одного лица к другому.
• Заключаются соглашения в простой форме, письменно. Сам бланк – свободной формы, законодательство не устанавливает чётких границ. Важно указать все условия, имеющие значение для сторон. От нотариального удостоверения можно отказаться.

Права и обязанности сторон

Основные требования в данной сфере можно описать следующим образом:

• Соблюдение всех правил, описанных в договоре.
• Соблюдение законодательных норм, касающихся коммерческого найма.

Эти правила касаются обоих заинтересованных участников.

Обязанности наймодателя будут такими:

• Предоставление необходимых коммунальных услуг за соответствующую плату.
• Проведение ремонта объекта, где располагается квартира.
• Капитальный ремонт, если другие условия не прописаны в договоре.
• Правильная эксплуатация.
• Передача предмета договора второй стороне.

Обязанности нанимателей:

• Текущий ремонт в помещении при отсутствии других установок у договора.
• Оплата найма.
• Сохранение соответствующего состояния объекта.
• Использование недвижимости только для постоянного проживания.

Права нанимателя:

• Вселение несовершеннолетних без согласия от второй стороны.
• Переустройство и реконструкция, если наймодатель согласен.
• Поднайм жилья после получения решения.
• Вселение близких.

Есть ли право выкупа?

При данном виде отношений выкуп и приватизация находятся под запретом. Выкуп возможен только в крайнем случае, когда основной собственник даёт согласие.

Заключение договора

Составляется двухстороннее соглашение, где подробно описывается каждая из участвующих сторон. Обязательно приведение описания технических характеристик жилья. Требуется указать вид владения, согласно которому объект передаётся от одного собственника к другому.

Должны присутствовать сроки соглашения вместе с правами и обязанностями сторон, ответственностью, возможностью расторжения. Заключительная часть – реквизиты и подписи сторон.

Правила использования жилплощади

В данном случае соблюдаются все требования как конкретного соглашения между гражданами, так и законодательства РФ. Недвижимость допускает эксплуатацию только по прямому назначению. Важно следить за тем, чтобы состояние квартиры или дома не ухудшалось.

Только с согласия наймодателя выполняются любые работы, связанные с перепланировкой и серьёзным строительством.

Порядок расторжения

Статья 687 ГК РФ – основной регулирующий документ при принятии подобных решений. Принудительное расторжение договоров найма допустимо, если нарушаются сроки внесения денежных средств, либо наносится ущерб расположенному внутри имуществу.

Наймодатель при таких обстоятельствах может просто потребовать освобождения жилого помещения. Если в добровольном порядке требование не выполнено – остаётся обратиться в суд.

Подводные камни

С одной стороны, договор коммерческого найма относится к законным способам оформления сделок. Но всегда существует вероятность признания соглашения недействительным, если присутствуют хоть какие-то основания, вытекающие из законодательства. Потому рекомендуется оформлять договора на куплю-продажу, или же создавать дополнительные соглашения.

Коммерческий наём – перспективное направление для гражданских отношений. Законодательство постоянно корректируется для решения наиболее острых вопросов.

Пока ещё сфере есть, куда развиваться дальше. Главное – чтобы соглашения чаще оформлялись на практике, тогда выявить слабые места будет проще.

Коммерческий найм используется сейчас как частными лицами, так и предприятиями, муниципальными органами. Благодаря чему многие граждане обеспечивают себя жильём без дополнительных трат. Ведь не нужно собирать большое количество бумаг, привлекать созаёмщиков. Достаточно заключить договор.

На видео о заключении договора коммерческого найма

Договор коммерческого найма жилого помещения — Адвокат в Самаре и Москве

Понятие договора найма жилого помещения закреплено в ст.671 ГК РФ, оно является общим для любых наемных отношений. Договор КН является двустороннеобязывающим, возмездным, консенсуальным договором, то есть имеет характеристики аналогичные договору СН.

Предмет договора (ст.673 ГК РФ говорит не о предмете ДКН, а об объекте) изолированное и пригодное для постоянного проживания жилое помещение (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) Не согласуется со ст.15, 16 ЖК РФ (отдельно подчеркивать его пригодность и изолированность нет смысла, ст.15 ЖК РФ они являются определяющими признаками для жилых помещений, не понятна судьба комнаты)

В ГК РФ отсутствуют требования к размеру и уровню благоустроенности жилого помещения по сравнению с требованиями к жилому помещению, предоставляемого по договору социального найма.

Субъектные составы двух договоров имеют значительные отличия. Наймодателем по договору КН могут выступать физические, юридические лица, публичные образования !!! Нанимателем может быть гражданин, для юридических лиц установлен запрет на возможное участие в качестве нанимателя в договоре КН. В отличие от СН не установлен запрет для иностранцев и лиц без гражданства выступить нанимателями по договору КН.

По ГК РФ возможна замена как наймодателя, так и нанимателя:

Согласно ст.675 переход права собственности на жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения, новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора.

Согласно ст.686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих (полагаем речь идет об их согласии) и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних (лучше дееспособных) граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Кроме того, замена необходима в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения, в этом случае нанимателем становится один из совершеннолетних? граждан, постоянно проживающих с ним, по общему согласию между ними. В случае недостижения такого согласия все они становятся сонанимателями.

Кроме нанимателя в жилом помещении постоянно проживать могут другие граждане, законодатель не использует применительно к ним понятие «член семьи». Вероятно, подчеркивая более широкий круг возможных участников этих отношений. В отличие от членов семьи нанимателя они имеют равные с нанимателем права по пользованию жилым помещением, но ответственность по договору перед наймодателем несет только наниматель. (не все теоретики одобряют такую конструкцию, так как эти граждане практически приравниваются к временным жильцам) Однако, это правило может быть изменено соглашением между указанными гражданами  и нанимателем, в котором будет установлена их солидарная ответственность. В таком случае эти лица приобретают статус сонанимателей, о чем сообщается наймодателю. Возможно лучше установить необходимость получения согласия наймодателя на такое изменение субъектного состава договора.

Согласно ст.677 ГК РФ  граждане, постоянно проживающие с нанимателем,  должны быть указаны в договоре, при отсутствии таких указаний  их вселение осуществляется по специальным правилам, закрепленным в ст.679 ГК РФ с согласия нанимателя, граждан постоянно с ним проживающих и разрешения наймодателя. Кроме того, необходимо  соблюдение нормы общей площади на одного человека. (не ясно о какой норме идет речь) Исключение составляют н/в дети, для вселения которых  не требуется такого согласия и соблюдения нормативов.

Форма договора простая письменная, не соблюдение не влечет недействительности договора. Подчеркнуть значение формы

Ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора найма такого жилого помещения, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права и обязанности сторон практически совпадают с правами и обязанностями нанимателя и наймодателя по договору СН и зависят от срока договора. Существенное отличие состоит лишь в отсутствии у нанимателя прав распорядительного характера: обмен, замена жилого помещения, объединение комнат по одному договору, приватизация.

В отличие от договора СН договор КН заключается с установлением определенного срока, который не может превышать пяти лет. Если срок в договоре не определен – договор считается заключенным на 5 лет. По сроку законодатель выделяет краткосрочный договор до 1 года и долгосрочный договор от 1 до 5 лет. Отличие между этими видами договоров в объеме прав нанимателя. Так, по краткосрочному договору согласно ст. 683 ГК РФ наниматель не имеет преимущественного права заключения договора на новый срок, не может вселить временных жильцов, произвести замену нанимателя, указать в договоре граждан, постоянно с ним проживающих, заключить договор поднайма, при расторжении договора в судебном порядке по инициативе наймадателя суд не может установить в отношении такого нанимателя срок для устранения нарушений или отсрочку исполнения решения суда о расторжении договора и выселении. Но все эти запреты носят диспозитивный характер, в договоре может быть предусмотрено иное.

При срочности договорных отношений необходимо обеспечить стабильность пользования постоянно проживающим. Таким правовым инструментом является принадлежащее нанимателю преимущественное право на заключение нового договора. По истечении срока действия договора наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за 3 месяца до истечения срока договора наймодатель должен предложить нанимателю заключить новый договор либо сообщить об отказе от продления договора. Если наймодатель не выполнил этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок. При этом законодатель не ставит такую возможность в зависимость от добросовестности нанимателя.

 Если наймодатель отказался от продления договора в связи решением не сдавать помещение в наем, но в течение года со дня истечения срока договора заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков (в отличие от  аналогичных положений, регулирующих договор аренды в данном случае не требуется перевода прав и обязанностей на себя)

В отличие от договора СН, где действует система тарифов, размер и порядок внесения платы за жилое помещение по договору коммерческого найма жилого помещения устанавливается сторонами. Одностороннее изменение размера оплаты не допускается за исключением случаев, предусмотренных в законе или договоре  (ст. 682 ГК РФ).

Сроки внесения платы также устанавливаются в договоре, при отсутствии такого условия плата вносится ежемесячно в порядке, предусмотренным ЖК РФ, то есть не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца.

 Обязанность по оплате коммунальных услуг лежит на нанимателе, если иное не установлено договором.

Основания и порядок расторжения договора урегулированы в ст. ст. 687, 688 ГК РФ. Законодатель предусматривает несколько вариантов расторжения договора:

1. по инициативе нанимателя с согласия других постоянно проживающих с ним граждан в любое время с письменного предупреждения наймодателя за 3 месяца
2. по тебованию наймодателя в судебном порядке в случаях:

• невнесения нанимателем платы за жилое помещение за 6 месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более 2 раз (отсутствие уваж. причин)
• разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
• использование жилого не по назначению
• систематическое нарушение прав и интересов соседей

Для двух последних оснований предусмотрено условие: нарушения имеют место несмотря на предварительное предупреждение со стороны наймодателя.

По решению суда нанимателю может быть представлен срок не более года для устранения нарушений, при отказе нанимателя суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отстрочить исполнение решения на срок не более года.

3. по инициативе любой из сторон в судебном порядке в случае

-непригодности жилого помещения

-иные основания, предусмотренные жилищным законодательством

Временные жильцы и договор поднайма: есть ли разница

Временные жильцы и договор поднайма: есть ли разница

Жилищный кодекс РФ допускает членам семьи нанимателя и нанимателю жилого помещения по договору социального найма вселять в жилое помещение третьих лиц на определенный срок либо в качестве временных жильцов, либо на основании договора поднайма.

Таким образом, ЖК РФ выделяет два самостоятельных основания вселения – временные жильцы и договор поднайма, правовому регулированию которых отведены самостоятельные нормы, — ст. 80 ЖК РФ и ст. 76 ЖК РФ соответственно. Стоит отметить, что ЖК РФ не просто так разводит два этих основания, связано это, прежде всего, с разной процедурой подобного вселения.

Так для вселения временных жильцов необходимо достигнуть в письменной форме согласия между всеми совместно проживающими членами семьи, а также предварительно уведомить наймодателя о так вселении. Согласие наймодателя на вселение презюмируется, поскольку единственным основанием для отказа является то обстоятельство, что после вселения временных жильцов общая площадь такого жилого помещения будет менее учетной нормы (для коммунальной квартиры – нормы предоставления). Проживание таких лиц строго ограниченно во времени (максимум – 6 месяцев), а также осуществляется в безвозмездном порядке.

По договору же поднайма необходимо получить в письменной форме согласие не только совместно проживающих с нанимателем членов его семьи, но и наймодателя. Помимо этого, между нанимателем и вселяемыми заключается письменный договор, согласно которому в пользование вселяемых передается часть жилого помещения.

Как видно, договорные конструкции очень разнятся: в одном случае – необходимо просто уведомить наймодателя, в другом случае – этого недостаточно, необходимо получить письменное согласие, помимо этого в случае договора поднайма в пользование вселяемого передается определенная часть жилого помещения, в случае же вселения временных жильцов – об этом договариваться не нужно, презюмируются доверительные отношения между вселяемым и нанимателем, а потому специально оговаривать, какая именно комната передается во временное пользование, – не нужно.

Таким образом, предполагается, что в случае вселения третьего лица в качестве временного жильца, между им и нанимателем есть доверительные отношения, которые не требуют официального оформления. В случае же вселения на основании договора поднайма — отношения между нанимателем и вселяемыми носят чисто «коммерческий характер», не предполагающий каких-либо доверительных отношений.

Совсем недавно мы столкнулись с очень интересной ситуацией. Лица были вселены в квартиру, предоставленную по договору социального найма, в качестве временных жильцов, и чтобы не нарушать миграционное законодательство, они обратились в МФЦ, чтобы получить регистрацию по временному пребыванию. Однако в принятии документов им отказали на том основании, что в данном случае необходимо обращаться в Центр арендного жилья г. Москвы и заключать договор поднайма. В своих требованиях сотрудники МФЦ ссылались на Распоряжение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы от 05.06.2007 N 704 «Об утверждении Положения по оформлению временного проживания граждан в жилых помещениях, находящихся в городе Москве».

Самое интересное, что это Распоряжение подтверждает наши слова о том, что договор поднайма — это самостоятельное основание вселения, который не заключается при вселении временных жильцов.

Помимо этого, в пакете документов, который необходимо предоставить, чтобы вселить лицо в качестве временного жильца, договор поднайма не указан, в качестве таковых поименованы только – заявление нанимателя о согласии на проживание временных жильцов, паспорта нанимателя, членов семьи и вселяемых, единый жилищный документ и оригинал договора социального найма.

Сейчас спор находится на разрешении суда, также подана жалоба в Центр арендного жилья, будем надеяться, что наши доводы будут поддержаны и удовлетворены.

Если Вам необходима помощь или у Вас остались вопросы позвоните по телефону 8-925-00-11-872 или оставьте свой вопрос для получения консультации по данному вопросу.

Условия договора аренды

Аренда: сущность отношений сторон

По договору аренды собственник передает индивидуально определенное имущество во владение и/или пользование арендатору, который за это выплачивает арендную плату, а также обязан вернуть его арендодателю после окончания аренды в том же состоянии, в котором оно было передана (с учетом естественного износа). Важно помнить, что объектом аренды могут быть только индивидуально определенные и непотребляемые вещи.

Определенные в индивидуальном порядке вещи отличаются от вещей, определяемых родовыми признаками, для передачи которых в пользование необходимо заключать договор займа. Данные понятия весьма условные, поскольку многие вещи, по общему правилу являющиеся родовыми вещами могут быть индивидуально определенными. Очевидно, что недвижимость или автомобили являются индивидуально-определенными вещами, а стройматериалы, сельхозпродукция вещами родовыми. Но кирпич с рисунком от известного художника вряд ли будет иметь главную ценность как строительный материал – напротив, он, скорее всего, будет иметь ценность в виде объекта искусства.

Родовые вещи почти всегда являются потребляемыми, но и индивидуально определенные вещи также могут иметь срок службы и фактически потребляются в процессе использования. Поэтому и эта характеристика весьма условна – важно лишь то, что передаваемая в аренду вещь передается не для ее употребления, а для ее использования, не связанного с исчезновением такой вещи.

Договор аренды отличается от договора займа именно тем, что лицо, которому была передана вещь, обязано вернуть ту же самую вещь, а заемщик, как правило, возвращает не те же самые вещи, но в точности похожие на них (разве что за исключением случая, когда он никак не использовал переданное в заём имущество).

Поэтому характеристика вещи как индивидуально определенной и непотребляемой зависит не столько от самой вещи, сколько от сущности отношений сторон и заключаемого между ними договора. Стороны могут договориться, что в аренду передается кирпич, который должен быть возвращен после окончания срока аренды. Но можно заключить договор займа смартфонов, в соответствии с которым заемщик должен вернуть такое же количество смартфонов той же модели и марки, причем не обязательно непосредственно переданные ему смартфоны.

Также стоит отметить, что положения об аренде определяют порядок пользования арендованным имуществом, что еще сильнее отличает договор аренды от договора займа (в котором можно установить только целевое назначение займа). В частности, регламентируются обязанности сторон по содержанию и ремонту вещи, а также судьба неотделимых улучшений такой вещи (т.е. порядок компенсации стоимости подобных улучшений – например, построенной арендатором жилого дома мансарды). Ненадлежащее использование вещи может быть основанием для расторжения договора. Причем таким использованием может быть не только использование не по назначению или использование, разрушающее или портящее вещь, но и, например создание помех соседям при аренде жилых помещений (например, ввиду проведения шумных вечеринок).

Аренда: выбор договорной конструкции

Законодательное регулирование аренды различных вещей может отличаться. Подходящая договорная конструкция может быть выбрана исходя из вида вещи, способа ее использования, сторон договора. Законом предусмотрены отдельные положения об аренде транспорта, краткосрочной аренде движимого имущества для бытового использования (договор проката), аренде недвижимости, а также аренде жилых помещений, как особой категории недвижимого имущества. Оговоримся сразу, что в данной статье мы ничего не расскажем про договор лизинга – хотя формально он является договором финансовой аренды, но его сущность сильно отличается от обычной аренды, а потому о нем будет сказано в других статьях.

Аренда движимых вещей

Аренда движимых вещей может регулироваться четырьмя различными моделями договоров аренды: общим договором аренды, регулируемым общими положениями ГК РФ о договоре аренды, договором проката, договором аренды транспортного средства с экипажем и договором аренды транспортного средства без экипажа.

1. Договор аренды. Данный договор регулируется положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского Кодекса РФ. Такой договор заключается при аренде большинства видов движимых вещей.

Исключением являются случаи сдачи предпринимателями в краткосрочную аренду потребителям (для личных, бытовых и семейных нужд) имущества, как правило, с небольшим сроком эксплуатации: мебели, бытовой электроники, велосипедов, одежды и т.д.

Другим исключением будет являться аренда транспорта, состоящего на государственном учете: автомобилей, мотоциклов, спецтехники и т.д. Тем не менее, в российской юриспруденции имеется спор по поводу аренды транспорта гражданами для личного некоммерческого использования. Такой договор не всегда считают договором аренды транспортного средства без экипажа, но при этом к такому договору часто затруднительно применять положения о прокате в случае длительного использования (например, в последнее время развивается практика долгосрочной аренды автомобилей по подписке от производителя, которая вряд ли может укладываться в предусмотренную ГК РФ конструкцию договора проката). Поэтому существует вероятность того, что такой договор аренды автомобиля в некоторых случаях будет регулироваться общими положениями об аренде.

2. Договор проката. Для случаев передачи в аренду вещей для бытового использования на небольшой срок предусмотрен договор проката. Данный договор отличается тем, что арендодателем по нему является юридическое лицо или ИП, осуществляющие предпринимательскую деятельность по прокату имущества, а арендатором физическое лицо, являющееся потребителем.

Основные особенности договора проката:

• Данный договор является публичным и потребительским. Публичность договора заключается в том, что арендодатель должен сдать в прокат имущество любому потребителю, который к нему обратился, если имеется фактическая возможность проката такого имущества. К данному договору применяются положения Закона «О защите прав потребителей»;
• Имущество должно использоваться для личных бытовых и семейных нужд, если в договоре не будет установлено иное;
• Текущий и капитальный ремонт имущества осуществляет арендодатель;
• Правило о преимущественном праве арендатора на заключение такого договора на новый срок отсутствует;
• Максимальный срок такого договора составляет один год;
• Имущество, переданное по договору проката, запрещается сдавать в субаренду.

3. Договор аренды транспортного средства без экипажа и договор аренды транспортного средства с экипажем. Для аренды транспортных средств предусмотрены две договорные конструкции параграфа 3 главы 34 ГК РФ. Традиционно считается, что данные договорные конструкции подлежат применению в случае аренды транспорта для коммерческого использования. Тем не менее, данная точка зрения не однозначна, а потому вполне возможно применение положений о данном договоре к отношениям по аренды автомобилей и иного транспорта физическими лицами для личного использования.

Стоит также отметить, что аренда отдельных видов транспорта (например, воздушного, водного или железнодорожного) может дополнительно регулироваться специальными кодексами и транспортными уставами.

Основные особенности договора аренды транспортного средства без экипажа:

• Обязанности по содержанию (например, страхованию) и проведению текущего и капитального ремонта транспорта лежат на арендаторе, если иное не будет установлено договором;
• Субаренда транспорта допускается без согласия арендодателя, если в соглашении не будет установлено иное правило;
• По общему правилу, у арендатора отсутствует право на преимущественное заключение договора аренды на новый срок.

Основные особенности договора аренды транспортного средства с экипажем:

• Помимо предоставления транспортного средства в аренду арендодатель оказывает услуги по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации;
• Арендодатель должен производить все виды ремонта транспортного средства, а также страховать его;
• Правила о преимущественном праве на перезаключение договора также не применяются к данному договору.

Аренда нежилой недвижимости

Аренда недвижимости имеет особенности, связанные с порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Право собственности и его обременения (в т.ч. аренда) регистрируются в реестре. Аренда недвижимости часто имеет большую продолжительность, а потому в положениях об аренде недвижимости предусматриваются иные сроки для извещения сторон: например, извещения об отказе от договора, заключенного на неопределенный срок.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в ЕГРН (Росреестре), если заключен на срок не менее года. Договор, заключенный на неопределенный срок, не требует регистрации.

Положения об аренде нежилой недвижимости (участков, зданий и сооружений, нежилых помещений, машиномест) отличаются от положений об аренде квартир, жилых домов и комнат физическими лицами. Тем не менее, если квартиру или жилой дом арендует юридическое лицо или ИП, то к такому договору применяются общие положения об аренде недвижимости, как и в случае аренды нежилой недвижимости.

Кроме того аренда отдельных видов недвижимости может также регулироваться специальными законами: например, при аренде земель сельскохозяйственного назначения применяются положения ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Такие специальные законы могут предусматривать минимальные и предельные сроки аренды.

Основные особенности договора аренды нежилой недвижимости

1. Договор может быть заключен как на определенный, так и на неопределенный срок. В последнем случае он может быть расторгнут любой из сторон при извещении о расторжении за три месяца.
2. Договор аренды недвижимости сроком в год и более для всех третьих лиц считается заключенным с момента гос. регистрации. При этом, в отношениях между сторонами договор начинает действовать с момента подписания. Если договор на такой срок не был зарегистрирован, то договор аренды не будет сохраняться при перемене собственника недвижимости (при надлежащей регистрации договора новый собственник становится арендодателем и договор продолжает действовать на тех же условиях). 
3. Не допускается аренда здания без аренды находящегося под ним земельного участка. Исключением является аренда здания на участке, изъятом из оборота. При этом, вполне допускается аренда не всего здания или участка, а аренда его части – таком случае необходимо точно описать арендуемую часть в договоре. Кроме того, здание или сооружение может являться составной частью участка – в данном случае можно заключить договор не на аренду всего участка, а на аренду его части: земельной поверхности под зданием и прилегающей к нему, а также здания. 
4. В договоре аренды здания или сооружения обязательно должен быть установлен размер арендной платы.
5. Договор аренды недвижимого имущества должен быть составлен в письменной форме в виде единого документа. Если некоторые иные договоры аренды могут быть заключены в письменной форме путем обмена электронными сообщениями (без ЭЦП), то в данном случае необходимо составление письменного бланка договора и подписание его сторонами.

​​​​​​​

Аренда жилых помещений

Аренда жилых помещений (квартиры, жилого дома, комнаты в коммунальной квартире) физическими лицами с целью проживания регулируется положениями о договоре найма жилого помещения, предусмотренными гл.35 ГК РФ.

Стоит сразу оговориться о том, что термины наём и аренда имеют идентичное значение: как в обыденном языке, так и в терминологии гражданского права РФ. Тем не менее, к отношениям по сдаче жилья гражданам не применяются положения гл.34 ГК РФ об аренде. Положения законодательства о найме жилого помещения обеспечивают большую защиту арендатора и имеют некоторые серьезные отличия от договора аренды нежилых помещений и договоров аренды жилья юр. лицами или ИП.

Наём жилого помещения подлежит гос. регистрации в Росреестре,  если срок договора между сторонами составляет год или более продолжительный промежуток. Подать заявление на регистрацию необходимо в течение месяца после заключения договора.

Основные особенности договора найма жилых помещений:

• Квартира, дом или комната, арендуемые по данному договору, могут использоваться только для целей проживания;
• При аренде жилого дома в аренду также передается земельный участок, находящийся под домом и необходимый для его использования;
• Договор, вне зависимости от срока, считается заключенным с момента его подписания сторонами;
• Максимальный срок договора составляет 5 лет;
• Данный договор не может быть заключен на неопределенный срок – если стороны не установили срок, то считается, что договор заключен на 5 лет;
• Наниматель имеет преимущественное право на перезаключение договора. Арендодатель может отказаться от перезаключения договора только в случае предупредит нанимателя за три месяца до истечения срока договора о своем желании не сдавать жилье внаём в течение года. Кроме того, арендодатель может за три месяца до окончания срока договора предложить перезаключить договора на иных условиях – например, поднять арендную плату. Если срок договора истек, но наниматель не съехал, а арендодатель не сделал соответствующего заблаговременного извещения об отказе в перезаключении договора, либо предложения перезаключить договор на тех или иных условиях, то договор считается заключенным на тот же срок и на тех же условиях;
• Наниматель может в любой момент расторгнуть договор, предупредив другую сторону о своем желании за 3 месяца. Ограничение данного права не допускается;
• Договор найма, заключенный на срок менее года можно расторгнуть в судебном порядке при неоплате за 2 месяца аренды, если срок действия договора больше, то расторжение договора возможно только при неоплате за 6 месяцев. Снизить данные сроки нельзя;
• Данный договор может быть также расторгнут в суде по иску арендодателя в случае порчи и разрушения жилья нанимателем и лицами, за которых он отвечает, а также в случае систематического использования жилья не по назначению (например, при превращении квартиры в хостел). Кроме того, расторгнуть договор можно в случае, если наниматель своими действиями создает постоянные помехи соседям – при этом, до обращения в суд необходимо письменно предупредить нанимателя о недопущении дальнейших нарушений прав и интересов соседей, и только после игнорирования нанимателем такого извещения арендодатель имеет право подать иск.

​​​​​​​

Существенные (обязательные) условия договора аренды

Договор аренды считается заключенным и действующим между сторонами с момента достижения согласия между сторонами по всем существенным условием – то есть подписания договора, в котором присутствуют такие условия. Исключением является договор аренды недвижимости сроком в год и более – для третьих лиц он считается действующим только с момента его регистрации в ЕГРН.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Для договора аренды зданий и сооружений существенным условием будет также являться размер арендой платы.

Если в договоре будут отсутствовать существенные условия, то такой договор может быть признан незаключенным, поэтому их следует в первую очередь установить в Вашем соглашении.

Важно помнить о том, что в любом договоре необходимо указать информацию о сторонах, а также дату и место подписания (исполнения) договора.

1. Предмет договора. Предметом договора аренды является имущество, передаваемое по договору аренды – его необходимо описать настолько подробно, чтобы можно было точно установить какая вещь (вещи) передается арендатору.

Если объект аренды имеет какие-либо недостатки, полностью или частично препятствующие использованию его по назначению (если такое назначение указано в договоре или вытекает из закона, как в случае с жилыми помещениями), то стоит описать их в договоре – иначе арендатор может привлечь арендодателя к ответственности за передачу в аренду некачественной вещи.

Для недвижимого имущества: В договоре указывается адрес, кадастровый номер, площадь арендуемого объекта недвижимости. В договоре аренды земельного участка также указываются категория земель и вид разрешенного использования участка. Кроме того, в договоре можно указать этаж или этажность и иные характеристики. Если по договору передается участок, то необходимо указать в договоре реквизиты зданий, принадлежащих арендодателю, находящихся не участке и передаваемых вместе с ним, либо прямо указать, что такие здания не передаются (но их реквизиты все равно должны присутствовать в соглашении). Точно так же стоит описать участок в договоре аренды здания (в т.ч. жилого дома) и сооружения.

При аренде части объекта недвижимости стоит подробно описать передаваемую в пользование арендатору часть объекта недвижимости. Аренда части здания или помещения может иметь место в случае аренды торговых точек в торговых центрах или на рынках, кроме того подобный договор заключается при аренде крыши или стен здания для размещения наружной рекламы или установки оборудования. Кроме того, может арендоваться часть участка и некоторые постройки на нем (не все сразу) – в такой ситуации также заключается договор аренды части объекта недвижимости. Договор найма части жилого помещения заключается также в случае сдачи комнаты в доме или квартире (но не комнаты в коммуналке) – в таком договоре стоит предусмотреть, какими общими помещениями имеет право пользоваться наниматель (очевидно, что к ним будут относиться прихожая, кухня и санузлы – но в жилье могут иметься и иные комнаты). К договору на аренду части недвижимости стоит составить приложением с планом здания, помещения или участка, часть которого арендуется – на этом плане стоит отметить арендуемую часть.

Вместе с недвижимостью может передаваться иное имущество: мебель, бытовая техника, торговое, производственное и иное оборудование, а также великое множество иных вещей. Для того чтобы недвижимость была передана со всеми необходимыми арендатору принадлежностями стоит зафиксировать их в договоре, составив отдельное приложение с их перечнем.

Для автотранспорта (автомобилей): В договоре аренды автомобилей, мотоциклов и иной техники стоит указать: марку и модель, год выпуска, государственный номерной знак, номера основных агрегатов, VIN (при наличии), реквизиты ПТС. Кроме того, можно указать пробег и реквизиты СТС, а также иных характеристики.

Если автомобиль или иной транспорт передается вместе с навесными багажниками, чехлами, шинами, иными запчастями, а также другим имуществом, то необходимо также описать подобные принадлежности в тексте договора или в приложении к нему.

Для аренды иного имущества: В договоре на аренду иного имущества (различного оборудования, электроники, мебели и т.п.) стоит подробно описать объекты аренды, указав их вид, производителя, серийные номера и иные характеристики. Если к объекту аренды передаются принадлежности, то они также подлежат описанию в договоре.

2. Арендная плата. Размер арендной платы является существенным условием при аренде некоторых видов недвижимости, тем не менее, ни один договор не обходится без подобного условия. Арендная плата может быть установлена как деньгами, так иным имуществом. В качестве может предусматриваться оказание услуг или выполнение работ арендатором – в том числе, проведение ремонта объекта аренды. Кроме того, можно предусмотреть арендную плату в виде части доходов от использования арендуемого имущества – такие положения часто предусматриваются в договорах аренды торговой недвижимости и зданий или помещений под рестораны и кафе.

Коммунальную плату, по общему правилу должен оплачивать арендатор (наниматель), но в договоре можно предусмотреть положение о том, что коммунальные услуги оплачивает арендодатель, а их стоимость входит в размер арендной платы.

Важно помнить, что в договоре аренды недвижимости нельзя установить, что арендная плата состоит только в размере платы за коммунальные услуги, оплачиваемые арендатором.

Порядок расчетов обычно устанавливается в договоре, в ином случае аренда оплачивается в сроки, обычно применяемые для подобных договоров (с тем же объектом аренды и на такой же срок). В договоре можно предусмотреть предварительную оплату либо оплату по факту — как за отдельный период (день, неделю, месяц, года), так и за весь срок аренды.

Способы расчетов также часто закрепляются в тексте соглашения: стороны могут избрать наличную оплату, либо выбрать оплату безналичным способом. В последнем случае в соглашении указываются платежные реквизиты сторон договора.

Дополнительные условия договора аренды

1. Срок аренды

Хотя условие о сроке договора, по общему правилу, не является существенным, тем не менее, оно критически важно для сторон. От срока может зависеть необходимость государственной регистрации, а соответственно момент вступления договора в полную силу.

Срок договора найма жилых помещений гражданами: Договор найма квартиры, жилого дома или комнаты физическим лицом для целей проживания можно заключить максимум на 5 лет. Подобный договор никак не может быть заключен на неопределенный срок.

В договоре найма жилого помещения необходимо установить конкретный срок аренды, иначе договор будет считаться заключенным на 5 лет.

Наём на срок больше года, как уже было сказано ранее, должен быть зарегистрирован в Росреестре в течение месяца после подписания договора. При этом даже незарегистрированный договор найма будет действовать для всех лиц – покупатель квартиры или дома, выступающих объектом найма становится наймодателем на условиях заключенного между продавцом (бывшим наймодателем) и нанимателем соглашения. Однако такой покупатель может требовать с продавца убытки, если ему никак не было сообщено о найме.

Срок договора аренды нежилой недвижимости: Для договоров на аренду определенных видов нежилой недвижимости могут быть предусмотрены минимальные и максимальные сроки (как правило, для отдельных категорий земельных участков). Договор аренды нежилой недвижимости можно заключить на неопределенный срок – такой строк договора будет и в случае отсутствия в договоре условия о сроке аренды. Любая из сторон имеет право отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок при письменном извещении другой за 3 месяца, если в договоре не был предусмотрен иной временной период для уведомления.

Если срок аренды составляет год или более продолжительный период, то договор нужно зарегистрировать в ЕГРН. В ином случае аренда не будет действовать для третьих лиц и арендатор рискует потерять право пользования недвижимостью при смене собственника недвижимости.

Срок договора аренды транспортных средств: Договор аренды транспортных средств может быть заключен на конкретный или неопределенный срок. Договор будет заключен на неопределенный срок, если стороны забудут указать условие о сроке аренды в тексте соглашения. Любая из сторон договора, срок которого не определен, может отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. В договоре можно изменить срок подобного уведомления, сделав его больше или меньше.

К данному договору, по общему правилу, не применяется правило ст.621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок и действии договора (как договора на неопределенный срок) после истечения его срока в случае отсутствии возражений сторон. Тем не менее, в договоре можно предусмотреть преимущественное право и правила о пролонгации.

Срок договора проката: Для договора проката предусмотрен предельный срок в один год. Арендатор может расторгнуть договор в любой момент, письменно предупредив об этом арендодателя за 10 дней до расторжения.

Срок иных договоров аренды: Для иных соглашений на аренду движимого имущества не предусматривается минимальных и предельных сроков, а такие соглашения можно заключить на неопределенный срок. Для расторжения договоров, заключаемых на не определенный сторонами срок, применяется правило об уведомлении другой стороны за один месяц, если договором не будет предусмотрен иной срок для извещений. Для подобных соглашений будут действовать правила о преимущественном перед третьими лицами праве на перезаключение договора и правило о перезаключении договора на неопределенный срок при пользовании арендатором вещью после истечения срока аренды в отсутствии возражений арендатора – но стороны могут отменить действие данных положений ст.621 ГК РФ в своем соглашении.

2. Назначение арендуемого имущества

В договоре можно предусмотреть назначение, в соответствии с которым арендатор будет использовать арендуемое имущество. Использование имущества не по назначению может являться основанием для досрочного расторжения договора, а также взыскания с арендатора предусмотренной договором неустойки.

Для договора найма жилых помещений и договора подряда назначение уже предусмотрено законом: жилье арендуется для проживания, а вещи по договору проката для удовлетворения личных и семейных нужд (т.е. не может использоваться в предпринимательской деятельности, если иное не было прямо предусмотрено в соглашении).

3. Перечень проживающих в жилом помещении лиц

В договоре найма жилого помещения устанавливается перечень лиц, которые имеют право проживания в арендуемом жилье. Право проживания, гарантированное договором дает возможность получить временную регистрацию в снимаемых квартира, жилых домах или комнатах. Однако несовершеннолетние дети указанных в договоре лиц имеют такое право вне зависимости от согласия арендодателя (т.е. должны быть вписаны в договор в обязательном порядке).

4. Субаренда и поднаём

Арендатор, по общему правилу, имеет права сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаём) с согласия арендодателя. В договоре можно запретить субаренду, либо наоборот, разрешить пересдавать объект аренды без согласия арендодателя.

При этом по договору на аренду транспортного средства с экипажем и по договору на аренду транспортного средства без экипажа арендатор, по общему правилу, имеет право пересдавать автомобиль или иной транспорт без согласия арендодателя (собственника). Но можно запретить субаренду в договоре или установить необходимость получения согласия на нее.

Также стоит отметить, что субаренда запрещена при аренде вещи по договору проката.

5. Ремонт и содержание объекта аренды

Положение о том, какая из сторон несет обязанность по содержанию и ремонту объекта недвижимости, часто включается в договор аренды.

• В общих положениях об аренде: Арендодатель должен проводить капитальный ремонт, а арендатор производить текущий ремонт и нести обязанности по содержанию имущества (в т.ч. оплачивать коммунальные услуги). Данные обязанности можно перераспределить различным образом по соглашению сторон договора.
• При аренде недвижимости (жилой или нежилой): При аренде недвижимости применяются в точности схожее правило, что и в общих положениях об аренде. Изменить данное распределение обязанностей также возможно путем установления в договоре соответствующих условий.
• При прокате: Обязанности по ремонту полностью лежат на арендодателе. 
• При аренде транспортного средства с экипажем: В данном случае арендодатель не только предоставляет транспорт в аренду, но и осуществляет услуги по его технической эксплуатации. Поэтому, по общему правилу, на нем лежат обязанности по содержанию, текущему и капитальному ремонту автомобиля или иного транспортного средства.
• При аренде транспортного средства без экипажа: При аренде транспортного средства без экипажа, напротив, все обязанности по ремонту и содержанию транспорта лежат на арендаторе. Он, в том числе, обязан осуществлять страхование. Тем не менее, данные базовые положения закона возможно изменить соглашением сторон.

6. Судьба отделимых или неотделимых улучшений арендованного имущества

Во время пользования арендованным имуществом арендатор может произвести различные улучшения имущества: перестройку, добавление составных частей или иным образом улучшить объект аренды.

В случае если такие улучшения произведены с согласия арендодателя и неотделимы от объекта аренды, то арендатор имеет право на компенсацию их стоимости (на момент окончания срока аренды) после прекращения действия договора. В соглашении можно предусмотреть, что их стоимость не компенсируется, либо компенсируется частично. Кроме того, можно предусмотреть, что стоимость таких улучшений идет в счет арендной платы и арендатору предоставляются арендные каникулы при производстве ремонта или усовершенствования объекта аренды.

Отделимые улучшения остаются в собственности арендатора, если только в договоре не будет предусмотрено положение о том, что арендодатель выкупает их после окончания срока аренды.

7. Выкуп арендованного имущества

В договоре аренды может быть предусмотрено условие о выкупе арендованного имущества — в таком случае необходимо установить выкупную цену и порядок выкупа. Это можно сделать как при составлении договора, так и заключив в течение аренды дополнительное соглашение, изменяющее договор.

8. Плоды, продукция и доходы от использования арендованного имущества

По общему правилу, они поступают в собственность арендатора – в этом и заключается весь смысл аренды вещей для коммерческих целей. Тем не менее, в договоре можно предусмотреть иные положения на счет доходов, плодов и продукции, получаемых при использовании арендуемого имущества – например, можно установить арендную плату в виде них.

9. Способы обеспечения исполнения обязательств

За нарушение сторонами своих обязанностей можно предусмотреть неустойку в виде фиксированных денежных штрафов или пеней. Обычно она устанавливается за нарушение сроков оплаты или сроков передачи либо возврата арендованного имущества, но может быть предусмотрена и за иные нарушения договора. Не стоит предусматривать слишком высокую неустойку, поскольку она может быть снижена в судебном порядке.

В договоре можно предусмотреть условие о задатке — невозвращаемой предоплате, которая может быть возвращена только при одностороннем отказе арендодателя от договора и в двойном размере.

В договоре можно предусмотреть положения о поручительстве, залоге и банковской гарантии, обеспечивающих исполнение обязательств арендатора.

10. Порядок расторжения договора

В договоре аренды можно регламентировать порядок расторжения договора, а также предусмотреть сроки извещения о таком расторжении.

Односторонний отказ от договора возможен в договорах, заключенных на неопределенный срок, а также по инициативе нанимателя жилого помещения с извещением за три месяца и арендатором по договору проката при извещении за 10 дней.

Арендатор может также расторгнуть договор в случае передачи ему несоответствующего условиям договора имущества, а также в случае ухудшения состояния объекта аренды по причинам, которые от него не зависят, препятствующего использованию арендованного имущества по назначению. В соглашении можно предусмотреть и иные основания для расторжения договора по инициативе арендатора —  в том числе предусмотреть право на немотивированный отказ от договора, при заблаговременном извещении другой стороны.

Наймодатель может в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения при его повреждении, нецелевом использовании, неуплате за 2 месяца по договору найма  на срок менее года или неуплате за 6 месяцев при договоре от одного года, а также в случае систематического нарушения прав и интересов соседей нанимателем.

Иные основания расторжения договора найма жилого помещения не могут быть предусмотрены, ровно как, не могут быть снижены сроки просрочки уплаты арендной платы.

Для всех остальных договоров аренды предусмотрены те же самые основания расторжения, за исключением того, что период просрочки, необходимый для расторжения договора составляет два платежных периода, а такое основание для расторжения, как создание помех соседям, по общему правилу не предусмотрено законом. Однако, договором аренды нежилой недвижимости можно предусмотреть и иные основания для расторжения и изменить сроки неуплаты, становящиеся основанием для расторжения договора арендодателем.

11. Разрешение споров

В договоре аренды можно регламентировать досудебный порядок разрешения споров между сторонами. Стороны могут также выбрать суд, в котором будут рассматриваться споры из договора – такое условие особенно важно в случае, если арендатор зарегистрирован в другом регионе. Если не была выбрана договорная подсудность, то при истребовании неуплаченной арендной платы или расторжении договора по инициативе арендодателя иск должен быть предъявлен по постоянному месту жительства или месту нахождения (регистрации юр. лица) ответчика – то есть в суд в другом регионе. Договорную подсудность нельзя установить для споров по договору проката, так как он является потребительским договором.

12. Преимущественное право на перезаключение договора

Как уже указывалось ранее наниматели (физ. лица) жилых помещений имеют право на заключение договора на новый срок. Такое право, предусмотренное ст.684 ГК РФ, отличается по механизму действия от права на перезаключение договора, предусмотренного ст.621 ГК РФ для иных видов аренды. Кроме того, такое право нанимателя нельзя исключить договором.

Для договора проката и договора аренды транспортных средств правила о преимущественном праве на перезаключение договора не действует, если в договоре не будет установлено иное положение.

Для договоров аренды иных видов имущества (в т.ч. нежилой недвижимости) преимущественное право по общему правилу действует, если стороны не пожелают исключить его своим соглашением. Кроме того, в договоре можно установить сроки для предупреждения арендатором арендодателя о своем желании перезаключить договор. Стоит также отметить, что если стороны не предусмотрели иное в договоре, договор сохраняет действие и считается перезаключенным на неопределенный срок, если арендатор после окончания срока пользуется объектом аренды, а арендодатель не возражает против продолжения пользования.

13. Курение в жилых помещениях или автотранспорте

При аренде квартир, домов и автомобилей для арендаторов может быть важно, чтобы никто не курил в арендуемом имуществе. У арендодателя и членов его семьи может быть аллергия или астма, а кроме того, стоимость аренды или продажи прокуренных помещений или автомобилей может быть ниже. Да и химчистка салона автомобиля или устранение запаха табака в жилье может стоить немалых денег.

14. Содержание домашних животных в жилых помещениях

Подобное условие также иногда устанавливается в договорах аренды жилья. Причинами может быть запах, аллергия, риски повреждения имущества животными, а также простое нежелание арендодателя содержания в квартире или доме домашних животных.

15. Положения о неконкуренции в договорах аренды коммерческой недвижимости

Положение о том, что арендодатель не имеет право открывать такой же бизнес, как и арендатор, снимающий здание, участок или помещения для его осуществления, также включается в текст многих соглашений на аренду коммерческой недвижимости. Это делается для предотвращения ситуаций, когда нашедшего «золотую жилу» арендатора выселит из помещения недобросовестный арендодатель для целей открытия в данном помещении точно такого же бизнеса. К примеру, в договоре можно предусмотреть, что в течение срока аренды, а также в течение определенного срока после окончания аренды арендодатель не имеет право открывать схожий бизнес: как в самом объекте недвижимости, так и в определенном радиусе от него.

Стоит заметить, что принудительное исполнение или истребование убытков за нарушение данного условия крайне проблематично в нашем правопорядке. А потому такие условия часто малоэффективны и в большей степени являются декларативными.

16. Порядок проверок арендуемого имущества и иные положения о доступе арендодателя к объекту аренды

В договоре можно предусмотреть порядок проверок сохранности объекта аренды. Это особенно актуально для случаев аренды жилых помещений. В условии договора описываются сроки порядок извещения о проверке, может быть также установлена периодичность проверок. Кроме того, можно запретить арендатору менять замки и охранные системы без согласования с арендодателем.

Закон KMFY | Куперман | Mentel | Фергюсон

Арендодатели и арендаторы в Огайо часто забывают соблюдать требования законодательства в отношении аренды на несколько лет. Закон штата Огайо о переводах требует, чтобы все договоры аренды сроком на три года или более были подписаны и нотариально заверены. Аренда на срок до трех лет освобождается от этих требований. Другими словами, если аренда составляет ровно три года или меньше, нотариально заверять ее не нужно.

Если договор аренды на срок более трех лет не удостоверяется нотариально и стороны оспаривают его условия, суд сочтет договор аренды «неправильно оформленным».«В зависимости от конкретных обстоятельств суд либо признает недействительным все соглашение, либо требует от сторон соблюдения только некоторых условий. Как правило, если арендатор владел помещением и платил арендную плату, то стороны создавали подразумеваемую аренду. Эта подразумеваемая аренда регулируется всеми условиями аренды с дефектом, за исключением продолжительности. Вместо этого продолжительность будет основываться на условиях оплаты в недействительном договоре аренды, поэтому, если арендатор платит ежемесячно, создается помесячная аренда.

Например, в деле Burger v. Buck суд объявил 15-летний договор аренды недействительным, поскольку он не был нотариально удостоверен. Поскольку аренда предусматривала ежемесячную арендную плату, суд пришел к выводу, что аренда стала помесячной. Также обратите внимание, что аренда, не соответствующая требованиям, недействительна в течение какой-либо части срока. Другими словами, аренда на 15 лет без нотариального заверения недействительна даже в течение первого года срока.

Автоматическое продление включено в срок аренды для определения необходимости нотариального заверения договора аренды.Даже если первоначальный срок составляет менее 3 лет, но автоматическое продление предусматривает, что срок аренды превысит 3 года, он все равно должен быть нотариально заверен. Например, аренда с основным сроком на один год плюс автоматическое бессрочное продление на один год увеличивает срок аренды на 3 года. Посмотреть здесь.

Кроме того, к первоначальному сроку аренды добавляются возможности продления, чтобы определить продолжительность аренды. Таким образом, если первоначальный срок аренды составляет один год, но он также включает четырехлетнюю возможность продления, то договор аренды будет считаться пятилетним договором аренды и должен быть нотариально заверен и подписан.

Кроме того, для внесения изменений в договор аренды может потребоваться нотариальное подтверждение. В Огайо, где изменение договора аренды изменяет основные посессорные интересы сторон, оно представляет собой передачу прав на недвижимое имущество и должно быть нотариально удостоверено. Существенный посессорный интерес включает такие интересы, как физическое пространство сдаваемых в аренду помещений или срок аренды, но не включает такие интересы, как отопление или кондиционирование воздуха. Например, если договор аренды изначально предусматривает помесячную аренду, но затем стороны соглашаются изменить его на срок в несколько лет, это изменение должно быть нотариально засвидетельствовано.Посмотреть здесь.

В сумме, убедитесь, что все договоры аренды на срок более трех лет подписаны и нотариально заверены. И, как всегда, убедитесь, что все ваши договоры аренды соответствуют Статуту о мошенничестве.

объектов коммерческой аренды | Закон об арендаторах штата Калифорния

Глоссарий

Вот некоторые термины, с которыми вы столкнетесь при оценке договоров аренды, и вы должны быть с ними знакомы, чтобы лучше понимать, о чем идет речь в переговорах. Порядок концептуальный, а не алфавитный.

« Triple Net » (иногда называемое «Net Net Net») означает, что в дополнение к вашей арендной плате только за пространство вы будете платить дополнительные суммы в зависимости от процентного размера вашего помещения от всего комплекса.Обычными «тройными» сборами являются (1) обслуживание помещений общего пользования [сборы CAM], (2) налог на недвижимость арендодателя и (3) страхование арендодателя. На самом деле этих трех элементов может быть больше или меньше, но используется один и тот же термин. Если ваша площадь занимает 10% от всего здания, вы должны платить дополнительно к арендной плате 10% от общей суммы годовых сборов за эти три помещения. Эти дополнительные расходы амортизируются до 12 ежемесячных платежей, которые причитаются вместе с арендной платой, обычно в том же чеке.При сравнении сдаваемых в аренду мест важно знать, сколько будут составлять эти тройные чистые расходы, чтобы вы могли сравнить их с другими возможными помещениями и соответствующим образом составить бюджет.

« Gross Lease » — это альтернатива тройной чистой аренде, что просто означает, что вы платите фиксированную ставку X долларов за свое пространство без каких-либо дополнительных ежемесячных затрат. Предположительно, расходы типа «тройной нетто» включаются в ежемесячную плату.

« Дата начала действия » означает дату официального начала срока аренды.Если у вас есть 5-летний договор аренды, он заканчивается через 5 лет с этой даты. Если у вас арендная плата за первые 3 месяца бесплатна, вы платите арендную плату, начиная с четвертого месяца после Даты начала аренды. Обычно подписывает договор об аренде и получает ключ задолго до Даты начала, чтобы позволить вам установить все необходимые улучшения арендатора, а также мебель и инвентарь, чтобы быть готовыми к ведению бизнеса.

« Арендуемых квадратных футов » — это термин в сфере недвижимости, относящийся к площади, на которой основана ваша арендная плата.Это , а не квадратных метра внутри вашего индивидуального люкса, если измерять от внутренних стен. Как правило, коммерческая площадь оценивается в X долларов за квадратный фут, и эта ставка, умноженная на арендуемого квадратного фута на вашего помещения, определяет вашу ежемесячную арендную плату.

Измеряется от середины стены [то есть от середины каркаса стены за гипсокартоном] для внешних границ вашего люкса, плюс ваша пропорциональная доля общих помещений, включая общие ванные комнаты, коридоры, вестибюли и лифты.Парковка и внешние территории исключены.

Например, у вас может быть внутренняя комната 20X40 [800 ′], но вы все же платите за 1000 квадратных футов «сдаваемой в аренду» площади. После того, как вы переедете, комната окажется слишком маленькой для ваших нужд. Вы измеряете, а затем делаете вывод, что вас обманули. Вы должны проверить арендуемых квадратных футов, а не только свои полезные квадратных футов. У вас может быть именно то, что обещано в аренде в арендуемых квадратных футах.

Вам важны полезных квадратных фута: пространство, которое вы можете пройти внутри вашего собственного помещения.При посещении потенциального места следует брать с собой рулетку. Это единственный способ убедиться, что вы получаете нужный размер и форму. Затем вы можете сравнить , что фактического пространства и сколько это будет стоить вместе с другими пространствами и сколько они будут стоить , всего , и сделать более разумный выбор.

“ C.P.I. ”[сокр. для индекса потребительских цен] является мерой инфляции. Он используется в долгосрочной коммерческой аренде для корректировки годовой арендной платы в соответствии с темпами инфляции, чтобы арендодатель получал больше денег.Если вы платили 1000 долларов в месяц за аренду в этом году, а ИПЦ составляет 4%, вы заплатите 1040 долларов в следующем году. Министерство труда США публикует информацию об ИПЦ, как правило, с задержкой примерно на 2 месяца. Вы можете получить копию, отправленную вам по телефону.

Помимо ИПЦ существуют и другие виды повышения арендной платы. Некоторые договоры аренды вообще не меняют арендную плату. Другие устанавливают годовое указанное повышение арендной платы: 1000 долларов сейчас, 1200 долларов в следующем году, 1350 долларов в следующем и т. Д. Некоторые просто допускают корректировку «рыночной арендной платы». Аренда магазина может потребовать в качестве дополнительной части арендной платы процент от ваших валовых продаж, так что, если вы зарабатываете больше денег, вы платите больше арендной платы.

« Abated rent » означает арендную плату, которую вам не нужно платить. Обычно «сниженная арендная плата» относится к первым нескольким месяцам бесплатной аренды, обычно предоставляемой новому арендатору в качестве стимула к въезду. Идея состоит в том, что вы только начинаете, завершаете въезд и готовитесь к ведению бизнеса, так что они дают вам перерыв.

Конечно, это не совсем «бесплатно», а просто амортизация в течение других месяцев, которые вы платите. Поскольку снижение арендной платы на 2 или 3 месяца обычно включается в коммерческую аренду на годы, вы должны рассчитать свой выбор помещений, включив в него выгоду от этого свободного времени или, если оно вам не нужно, уменьшив ежемесячную арендную плату. количество.

Иногда бесплатная аренда включается в месяцы с низкой производительностью. Например, ваш бизнес может быть медленным в декабре, поэтому вы договариваетесь о сниженной арендной плате каждый декабрь из соображений движения денежных средств.

Другой вид снижения арендной платы иногда встречается там, где был структурный дефект, мешающий коммерческой деятельности арендатора. Арендная плата может быть «снижена» (уменьшена) в той степени, в которой это отрицательно сказывается на бизнесе. Этой «степенью» может быть процент снижения арендной платы, представленный площадью, или компенсация, пропорциональная снижению валовых продаж.На практике к этому виду снижения выбросов прибегают редко, поскольку домовладелец отвечает выселением за неуплату арендной платы, поэтому, если арендодатель выигрывает, арендатор теряет весь свой бизнес. Чтобы быть действительно эффективным, такое положение должно определять критерии и устанавливать разумную процедуру урегулирования, чтобы затраты на разрешение спора не превысили суммы спора и не переросли в действие о выселении.

« T.I. ”[сокр. для улучшений арендатора] означает те физические изменения в предлагаемом арендуемом пространстве, которые будут внесены в соответствии с планом и потребностями вашего бизнеса.Стены можно перемещать или строить, устанавливать коммуникации, строить кухни и туалеты, менять освещение, добавлять двери, строить чердаки, опускать потолки, делать ковровое покрытие и покраску и все остальное, что требуется.

Как правило, TI выполняется домовладельцем в размере долларовой суммы, пропорциональной тому, сколько арендной платы вы будете платить в течение всего срока вашего первоначального периода аренды. Чем больше вы будете платить и чем дольше вы будете оставаться, тем больше домовладелец сможет оправдать затраты на ремонт квартиры в соответствии с вашими требованиями.Его стоимость амортизируется в течение срока аренды, и встроенная в запрашивает арендную плату за помещение. Если вы собираетесь проводить ТИ самостоятельно или собираетесь занять место «как есть», арендодателю не нужно тратить эти деньги, и он может позволить себе снизить арендную ставку за вас.

«Торговое оборудование » обычно означает часть оборудования или конструкцию, которая используется в вашем конкретном виде бизнеса. Печи, посудомоечные машины и прилавки из нержавеющей стали — это торговое оборудование для ресторанов.Стоматологические кресла, экраны для рентгеновских лучей и раковины являются предметами торговли стоматологов. Приемные окна, выходящие на зону для посетителей, и стена, в которой они находятся, не являются торговым приспособлением, потому что другие предприятия могут использовать такую ​​конструкцию. Между этими очевидными крайностями есть серые области. Этот термин используется в отношении TI, которые могут быть удалены или должны оставаться после установки. Торговые приспособления разрешается удалять, если не указано иное.

« Опция » обычно относится к опции продления аренды на другой период времени, но она также может относиться к опции покупки самой собственности.Типичная коммерческая аренда — это «5 и 5», что означает 5-летнюю аренду с возможностью продления еще на 5 лет. Опционы обычно должны быть исполнены путем написания письма домовладельцу за несколько месяцев до истечения первоначального срока аренды с явным исполнением опциона.

Одна из основных ловушек, с которой сталкиваются коммерческие арендаторы, — это расплывчатый вариант договора аренды «по новой договоренности об аренде». Что случилось с этим? Например, вы завершите 5 успешных лет построения своего бизнеса в этом месте, ожидая продления срока аренды еще на 5 лет, только чтобы обнаружить, что ваш домовладелец отказывается продлевать вашу аренду, если он не получит двойную арендную плату.Нет переговоров, только подчинение. Если вы не платите столько, сколько просит домовладелец, даже если она превышает рыночную арендную плату, вы выбываете.

Если арендная плата и условия нового опциона не указаны в письменной форме вместе с договором аренды, это ловушка для неосторожных. Это ничто. Это , а не вариант. Это иллюзия варианта. Закон гласит, что соглашение о согласии в будущем — это , а не как вариант, а недействительность. Вы не можете обещать, что согласится с , даже если вы оба обязаны действовать разумно.Новая арендная плата может быть рыночной арендной платой с поправкой на ИПЦ, последней арендной платой плюс 100 долларов или примерно рассчитываемой . Такой важный термин, как сумма арендной платы за период опциона, не может быть «предметом переговоров» или подобным «доверься мне».

« Назначить » означает, что ваше место в качестве арендатора займет кто-то другой. Обычно это происходит, когда вы продаете свой бизнес кому-то другому. Они покупают бизнес и берут на себя аренду. Арендодатель должен одобрить переуступку, в противном случае договор аренды может быть расторгнут.Вы можете или не можете быть освобождены от вторичной ответственности [то есть поручителя] по арендной плате.

Арендодатель может обусловить свое одобрение задания получением более высокой арендной платы или выплатой. Если вы планируете продать бизнес во время аренды, вы можете избежать таких проблем, добавив в договор аренды соответствующие условия, запрещающие арендодателю получать вашу прибыль от продажи.

« Субаренда » аналогична переуступке, за исключением того, что вы остаетесь основным арендатором, ответственным за уплату арендной платы непосредственно арендодателю, и вы сохраняете за собой право «выселить» своего субарендатора, если он не заплатит вам.Бизнес, проданный в субаренду, может быть возвращен продавцом-арендатором путем выселения покупателя-субарендатора. Продавец-арендатор должен все же платить арендную плату арендодателю во время прохождения этого процесса.

« Подчинение » означает уступку приоритета другому. Ваш договор аренды обычно предусматривает подчинение, когда домовладелец должен рефинансировать ипотеку здания. Ваш договор аренды должен быть предметом новой ипотеки, даже если она была первой в срок. В противном случае обращение банка взыскания не приведет к прекращению вашей аренды, и они получат право собственности, как это сделал бы новый покупатель.

«Сертификат Estoppel » — это документ, используемый при продаже здания, чтобы доказать покупателю, что вы и другие арендаторы платите арендную плату и действуете на условиях, которые ваш арендодатель представил этому покупателю. Если у вас есть подпись, это означает, что домовладелец продает здание. Просто убедитесь, что отдельные факты в свидетельстве Эстоппеля верны.

Соглашения об обратной аренде с вашим собственным бизнесом

Общая цель любого делового человека — создать ценность не только в деловой репутации и денежных потоках, но и в активах бизнеса, чтобы создать собственный капитал в «твердых активах». «принадлежит бизнесу.Хотя цель похвальная, печальный факт заключается в том, что большинство активов в большинстве непромышленных предприятий быстро обесцениваются. Запасы быстро меняются, а офисное оборудование, от столов и мебели до аппаратного и программного обеспечения, не имеет особой ценности через несколько лет и обычно продается за гроши на доллар. Многие компании стремятся создать «материальные активы» из интеллектуальной собственности, такие как коммерческие тайны, информация, защищенная авторским правом, возможно, уникальное программное обеспечение или списки клиентов, и это может иметь ценность для других участников бизнеса, но рынок таких «активов» ограничен обычно небольшими рынок ваших конкурентов.

Большинство непромышленных предприятий, однако, имеют и используют ценные активы, которые обычно нужны не только небольшому рынку конкурентов … но по глупости выбрасывают этот актив, сдавая его в аренду, вместо того, чтобы владеть им и наращивать капитал. Этим активом, конечно же, является офис, фабрика, завод или склад, на котором работает бизнес. Вместо того, чтобы платить арендную плату (которая, в конце концов, обычно оплачивает ипотеку и налоги, а также содержание и техническое обслуживание), если компания может покупать собственное помещение, сама покупка со временем создает ценный актив, часто полностью независимый от самого бизнеса. . Если ваш бизнес может позволить себе покупать, а не сдавать в аренду собственное помещение, то эти инвестиции имеют решающее значение для бизнеса и со временем создадут актив, зачастую более ценный, чем бизнес, который финансирует покупку. Вы находитесь в завидном положении, используя арендную плату, которую вы заплатили бы в любом случае, для создания актива, имеющего независимую ценность, вы заставляете денежный поток (мягкий актив) создавать собственный капитал недвижимого имущества (твердый актив).

Понимая это, любой разумный деловой человек будет стремиться купить собственное помещение и владеть им как можно скорее, но способ покупки так же важен, как и решение о покупке: если все сделано правильно, то наличие частные собственники покупают помещения и сдают их в аренду бизнесу (« договор обратной аренды. «). Как обсуждается ниже, налоговые преимущества могут быть достаточно значительными, так что стоимость покупки будет меньше, чем стоимость аренды. Однако следует отметить, что такая обратная аренда может вызвать трудности в компании, которые необходимо тщательно продумывать. рассматриваются и обрабатываются, если необходимо избежать серьезных недостатков.

Базовая обратная договоренность по аренде:

Структура обманчиво проста. Владельцы бизнеса покупают недвижимость и сдают ее в аренду обратно бизнесу, которым они управляют, получая арендную плату, как и любой другой арендодатель.Обычно бизнес-арендатором является организация с ограниченной ответственностью (Limited Liability Entity), которая подписывает договор аренды с владельцем, который может или не может создать компанию с ограниченной ответственностью или стать ею. Как обсуждается ниже, наш офис обычно рекомендует, чтобы и владелец, и арендатор стали юридическими лицами с ограниченной ответственностью по ряду причин, как по налогам, так и по соображениям безопасности. В зависимости от того, все ли владельцы также являются собственниками собственности, аренда может быть более или менее формальной, обычно «тройной нетто», что означает, что все расходы на собственность являются частью арендных платежей (например,грамм. ипотека, содержание, налоги, коммунальные платежи оплачиваются в арендных платежах.) Нередко стандартная коммерческая аренда оформляется на относительно длительный срок с правом продления со стороны арендатора. Если все владельцы владеют зданием, обычно легко договориться об аренде, поскольку вполне вероятно, что все они имеют одинаковые интересы. Однако, если только часть владельцев являются арендодателями, то условия могут в конечном итоге стать предметом ожесточенного спора, и это одна из опасностей, обсуждаемых ниже.

Преимущества такой схемы как для арендодателя, так и для арендатора значительны.

1. У предприятия есть «дружелюбный» арендодатель, который будет работать с предприятием, чтобы поддерживать помещения в хорошем состоянии и предоставлять долгосрочные права на помещения, обычно предоставляя аренду на гораздо более длительный срок, чем у обычного арендодателя.
2. У предприятия есть арендодатель, который однозначно понимает потребности бизнеса и часто вносит улучшения, которые большинство арендодателей не удержалось бы.
3. Арендодатель не только имеет бизнес, производящий платежи, которые увеличивают долю в его или ее собственном активе, но и хорошо знает (и часто контролирует) арендатора и не должен опасаться, что арендатор не платит арендную плату или не причиняет вред помещению.
4. Арендодатель может амортизировать стоимость строения, получая значительные налоговые преимущества, и, в качестве альтернативы, может внести улучшения в здание, которые увеличивают добавленную стоимость здания И в то же время помогают бизнесу, которым он или он владеет, получить двойную прибыль.
5. Даже если у предприятия может не быть достаточного дохода для получения налоговой выгоды от вычета необходимых улучшений, за которые он платит, владелец может заплатить за эти улучшения, обесценив улучшение, и выплатить себе долг со временем по соглашению арендатора об увеличении аренда…и использование этих двух организаций таким образом для налогового планирования является огромным преимуществом для обоих.
6. Прежде всего, богатство, создаваемое бизнесом, по-прежнему переходит к владельцу (-ам), а не к арендодателю, и медленно, но верно создает капитал в активе, который будет иметь ценность независимо от состояния самого бизнеса: этот автор знал о несколько компаний, которые были проданы без особой прибыли … но при условии, что новый владелец продолжит арендовать помещение у старого собственника-арендодателя, благодаря которому продавец-арендодатель получал прибыль не от проданного им бизнеса, а от арендной платы, которую он смогла гарантия от проданного бизнеса.

Есть недостатки:

1. Предприятие может быть не в состоянии позволить себе арендную плату по справедливой рыночной цене, поэтому доход от обратной аренды может быть ниже, чем если бы здание было сдано в аренду третьей стороне.
2. Существует необходимость внести первоначальный взнос и различные другие улучшения и содержание, которые должен поддерживать любой домовладелец.
3. Если дела идут плохо для бизнеса, владелец сталкивается с двойной проблемой: уменьшение его или ее денежного потока от бизнеса в то же время, когда арендные платежи могут не производиться.Связывая богатство в здании с бизнесом, яйца оказываются в одной корзине.
4. Часто человек не может позволить себе идеальное место для бизнеса и покупает место по доступной цене … но это недостаток для бизнеса.
5. И потребности владельца недвижимости могут не полностью соответствовать потребностям бизнеса. Нередко владелец здания хочет продать его во время рыночного пика, когда владелец бизнеса …Часто одно и то же лицо … не хочет менять арендодателя или месторасположение. Владелец недвижимости может не желать, чтобы арендатор находился в помещении при попытке его продать; и наоборот, предприятие может пожелать переехать в новое место в связи с изменениями в бизнесе, и владелец может столкнуться с потерей арендатора в течение периода, когда доступно несколько арендаторов. Можно легко представить другие примеры, когда потребности владельца собственности и потребности бизнеса расходятся.

Самый большой недостаток, подробно описанный ниже, возникает , когда право собственности на здание не идентично владению бизнесом, и конфликты интересов могут возникать , когда возникает пятый пункт выше.Они должны быть сведены к минимуму и могут быть сведены к минимуму соответствующими договорными документами и документами по аренде, обсуждаемыми ниже.

Налоговые вопросы

Важно, чтобы хороший бухгалтер помогал в структурном планировании предприятий, которые будут использоваться для обратной аренды. По крайней мере, один должен быть отделен от владельца здания, например корпорация, компания с ограниченной ответственностью или товарищество владеют зданием, в то время как другое юридическое лицо владеет бизнесом. Это обеспечивает большую гибкость при различном налоговом планировании, поскольку два или более отдельных налоговых объекта могут использоваться для амортизации, планирования налога на прибыль и т. Д.

Кроме того, такие статьи, как улучшения и оплата за них, то, что передать бизнесу или оставить в качестве расходов в организации, владеющей недвижимостью, должны быть рассмотрены и запланированы на до того, как будут созданы структуры и договоры и договоры аренды. выполнен. У каждого владельца будут индивидуальные налоговые проблемы и преимущества, которые необходимо учитывать и учитывать в структуре. Обычно требуется консультация специалиста по налогообложению. В случае необходимости наш офис может порекомендовать квалифицированных бухгалтеров, а стоимость такого планирования редко превышает две тысячи долларов…который, конечно, подлежит вычету.

IRS рассмотрит любую сделку, связанную с самодействием, которая по своей сути необоснованна, и вместо этого предложит для целей налогообложения конструктивную новую интерпретацию отношений. Таким образом, если кто-то дает ссуду без процентов или ниже коммерчески разумной ставки, налоговые органы могут обложить подоходным налогом лицо, получающее ссуду, или наложить конструктивный процент на кредитора, облагая его или ее налогом на проценты, которые фактически никогда не были получены! Налоговое планирование необходимо учитывать с момента первого рассмотрения идеи обратной аренды.

Основные документы, которые необходимо создать

Существует минимум четыре, а часто и больше юридических документов, которые необходимо создать, чтобы избежать проблем в будущем. При правильном составлении документы остановят споры до того, как они возникнут, позволят заранее спланировать все стороны и позволят избежать недоброжелательства, которое может вызвать недопонимание обязанностей или обязательств.

• Во-первых, должен быть составлен хороший договор о совместной собственности, предполагая, что существует совместная собственность на собственность, предусматривающую не только разделение дохода и власти, но и то, что происходит, если один из владельцев желает быть выкупленным, умирает или становится в разводе.(Рассмотрим катастрофу, которую горький развод может вызвать для всего плана; разъяренный супруг, стремящийся максимизировать свою переговорную силу путем принуждения к продаже бизнеса или расторжения договора аренды.) Действующее соглашение купли-продажи между владельцами недвижимости Собственность является жизненно важным условием для эффективной договоренности об обратной аренде, и читателю предлагается прочитать статью об этих договоренностях на веб-странице. (В этом отношении действующий бизнес также должен иметь хорошее соглашение о купле-продаже, независимо от того, арендуется он или нет, и эта необходимость становится еще более важной в обстоятельствах соглашения о обратной аренде.)
• Во-вторых, правоустанавливающие документы должны быть тщательно составлены и зарегистрированы в отношении собственности, чтобы соответствовать ограничениям на владение, описанным выше. Соглашения без надлежащей записи о праве собственности являются поводом для спора.
• Наконец, между бизнесом и владельцами недвижимости должен быть тщательно разработан отличный и долгосрочный договор коммерческой аренды, поскольку процветание обоих и будущее бизнеса будут зависеть от условий аренды.
• Могут потребоваться дополнительные документы из-за особых проблем, с которыми сталкивается индивидуальное налоговое планирование владельцев или тип бизнеса, являющегося арендатором.(Различные соглашения о возмещении ущерба и возмещения убытков; различные соглашения, касающиеся иностранного налогового режима или трастов и т. Д., И т. Д.)
• И, конечно же, сама покупка недвижимости будет иметь свой собственный пакет документов, который обсуждается далее в разделе «Сделки с недвижимостью».

Уникальные проблемы, связанные с соглашением об обратной аренде

Очевидно, что интересы арендодателя и арендатора часто расходятся. Арендодатель хочет максимальной арендной платы и минимального риска, часто настаивая на гарантиях со стороны владельцев юридического лица с ограниченной ответственностью, арендующего помещение.В условиях слабого рынка домовладелец хочет получить краткосрочную аренду, чтобы в ближайшее время можно было повысить арендную плату. На сильном рынке все наоборот. Типичная коммерческая аренда — это очень односторонний документ, дающий арендодателю огромные права и аннулирующий многие из норм общего права или установленных законом мер защиты, доступных арендатору.

Все это обычно можно легко решить, если владение зданием и бизнесом идентичны. Однако любое различие между правами собственности может создать конфликт интересов, который, если он будет чрезмерным, может привести к последующим искам о нарушении фидуциарных обязательств.Напомним, что должностное лицо, директора, мажоритарные акционеры и сотрудники компании, а также партнеры в партнерстве несут друг перед другом фидуциарные обязанности, высшую обязанность проявлять осторожность, известную в законе. Соглашение о обратной аренде, которое наносит ущерб компании, может привести к последующим претензиям других владельцев компании о том, что владельцы здания нарушили свои фидуциарные обязательства перед компанией — или наоборот, если владельцы юридического лица, владеющего недвижимым имуществом, заключить невыгодный договор аренды.

Наиболее очевидное решение состоит в том, чтобы иметь одинаковое право собственности и на собственность, и на бизнес, поскольку в этом случае у каждого человека обычно одинаковые интересы (но не всегда, если их налоговая ситуация различается). Однако если предположить, что право собственности или проценты не могут быть идентичными, решение то же самое для любой «сделки с самим собой» с участием фидуциара. Необходимо предпринять следующие шаги:

1. Полное письменное раскрытие существующего или потенциального конфликта интересов предоставляется всем лицам, участвующим в сделке, при этом каждое такое лицо подписывает раскрытие.Юрисконсульт должен подготовить такое раскрытие.
2. Доверительный управляющий в конфликте не должен голосовать по вопросу о принятии сделки. Как директор или акционер, доверительному управляющему лучше всего воздержаться от голосования после полного раскрытия информации о потенциальном конфликте интересов.
3. Наконец, если предположить, что возникнет еще один конфликт по поводу какого-либо аспекта обратной аренды, доверительный управляющий должен воздержаться от голосования по этому вопросу. (например, в плохие времена, нарушать ли договор аренды; подавать ли в суд на арендодателя за нарушение договора аренды и т. д. и т. д.)
4. Двойные инструменты полного раскрытия информации и воздержания от голосования должны соблюдаться неукоснительно, иначе может возникнуть конфликт.
5. В целом, перед оформлением каких-либо документов следует проконсультироваться с хорошим юристом, чтобы рассмотреть и обсудить как можно больше потенциальных конфликтов интересов, которые могут возникнуть, чтобы их можно было обсудить более подробно и разрешить совершил покупку или оформлен возврат в лизинг .Если проблемы не могут быть решены до исполнения, то это необходимо решить до того, как они приведут к обязательствам, которых невозможно избежать, и возникновению вражды. После урегулирования решение сводится к письменной форме либо в договоре, связывающем стороны, либо в протоколах различных организаций, либо в договоре аренды, заключенном этими организациями.

Так сложно … Стоит делать?

Если кто-то может себе это позволить, редко можно найти более выгодное вложение. Он позволяет вносить платежи в аренду для создания собственного капитала, позволяет избежать многих проблем с арендой, которые могут нанести ущерб бизнесу, и превращает одно бизнес-предприятие в два бизнес-предприятия: компанию по недвижимости, а также все, чем занимается бизнес.

Это, вероятно, будет стоить от пяти до десяти тысяч долларов различных профессиональных гонораров, возможно, от двадцати до тридцати часов вашего времени, а также обычные расходы на операции с недвижимостью — брокерские сборы, расходы на право собственности и т. Д. В большинстве случаев эти расходы оплачиваются увеличится за счет повышения стоимости капитала за год или два владения и вспомним, что в более позднее время собственный капитал в недвижимости может стать удобным источником чрезвычайного капитала для владельцев как бизнеса, так и недвижимости. В сочетании с налоговыми льготами трудно представить себе лучшее вложение для владельца бизнеса, которому требуется место для работы.

Повышение арендной платы

Повышение арендной платы по разным видам аренды

Большинство арендаторов в Орегоне имеют помесячные договоры аренды. В этом типе аренды арендаторы платят арендную плату один раз в месяц, и договор аренды продолжается до тех пор, пока арендатор или домовладелец не решат его расторгнуть. При помесячной аренде арендная плата не может быть увеличена в течение первого года после начала аренды. В любое время после первого года аренды арендная плата может быть увеличена только после письменного уведомления арендатора не менее чем за 90 дней до даты вступления в силу повышения арендной платы.

Другой распространенный тип аренды — это аренда на определенный срок на определенный срок. Договор аренды на определенный срок называется арендой. Обычно в договоре аренды указывается сумма арендной платы, которую арендатор должен уплатить в течение срока действия договора аренды. В договоре аренды также может быть указан метод увеличения арендной платы в течение срока. Если в договоре аренды не указан метод увеличения арендной платы, изменение арендной платы не может производиться в течение фиксированного срока аренды. И, как и в случае помесячной аренды, арендная плата не может быть увеличена в течение первого года аренды с фиксированным сроком.После первого года аренды арендная плата может быть увеличена только в соответствии с условиями договора аренды и с письменным уведомлением не менее чем за 90 дней до даты вступления в силу повышения арендной платы. Если установленный срок истекает, но ни одна из сторон не продлевает его и арендатор не съезжает, договор аренды переходит в помесячную аренду, и впоследствии арендная плата может быть увеличена с письменным уведомлением за 90 дней (после первого года аренда).

Если у вас еженедельная аренда, правила другие.Посуточная аренда должна иметь все следующие характеристики: 1) должен быть письменный договор аренды, определяющий права и обязанности арендодателя и арендатора в соответствии с законодательством штата Орегон; 2) размещение взимается еженедельно и оплачивается не реже, чем каждые 7 дней; и 3) нет никаких сборов или гарантийных депозитов, хотя домовладелец может потребовать оплату сбора за проверку заявителя в соответствии с законодательством штата Орегон. Арендаторам с еженедельной оплатой может быть повышена арендная плата в любое время с письменным уведомлением арендодателя не менее чем за 7 дней до даты вступления в силу повышения.

Уведомления о повышении арендной платы

Уведомления о повышении арендной платы должны быть в письменной форме и вручены арендатору, чтобы иметь юридическую силу. Уведомления могут быть доставлены 1) лично арендатору, 2) обычной почтой первого класса или 3) в некоторых случаях отправкой уведомления по почте, если в договоре аренды содержится очень конкретный язык, требуемый законом, разрешающим этот тип Доставка. (ПРИМЕЧАНИЕ. Поскольку метод доставки «почтовая рассылка» часто оспаривается в суде, то для уведомлений рекомендуется использовать , а не .)

Во всех письменных уведомлениях о повышении арендной платы должны быть указаны: 1) сумма повышения арендной платы, 2) сумма новой арендной платы, 3) дата вступления повышения в силу и 4) факты, подтверждающие любое заявленное освобождение от арендной платы штата Орегон. контрольные пределы (поясняются ниже).

Уведомления о повышении арендной платы, сделанные путем личной доставки, должны быть физически переданы как минимум одному взрослому арендатору. Доставка уведомления несовершеннолетнему жителю или лицу, не являющемуся арендатором в арендуемой квартире, является юридически недостаточной.Отправка по почте, электронная почта, текстовые сообщения или устное информирование арендатора о повышении арендной платы также не являются юридически эффективными методами обслуживания. Арендодатель или его агент может лично доставить письменное уведомление о повышении арендной платы. Уведомление о повышении арендной платы шерифом или технологическим сервером не требуется.

Уведомления о повышении арендной платы также могут быть отправлены арендатору обычной почтой первого класса. Уведомление должно быть адресовано арендатору в арендуемом помещении и на любые другие известные почтовые адреса, такие как почтовый ящик.Сертифицированные или зарегистрированные почтовые отправления — это , а не юридически эффективных методов подачи уведомлений. При отправке уведомлений о повышении арендной платы по почте необходимо добавить как минимум 3 дополнительных дня к периоду уведомления о повышении арендной платы, чтобы обеспечить возможность отправки по почте, не считая даты отправки.

Повышение арендной платы за промышленные жилые и плавучие дома

Те же правила также применяются к увеличению арендной платы за помесячную и срочную аренду в парках мобильных домов, также называемых промышленными жилыми помещениями, и в плавучих домах.Чтобы повысить арендную плату в одном из этих видов аренды, домовладелец должен направить каждому пострадавшему арендатору письменное уведомление не менее чем за 90 дней до даты повышения арендной платы. Содержание уведомления о повышении арендной платы и условия доставки такие же, как описано выше. Аналогичным образом, арендная плата не может быть увеличена в течение первого года аренды, а арендная плата по срочному договору аренды не может быть увеличена, если это специально не предусмотрено договором аренды.

Ограничения контроля арендной платы

Орегон теперь имеет контроль за арендной платой, который ограничивает повышение арендной платы для существующих арендаторов.Арендная плата не может быть увеличена в течение любого 12-месячного периода сверх существующей арендной платы на сумму более 7% плюс индекс потребительских цен за предыдущий календарный год. «Индекс потребительских цен» (ИПЦ) относится к среднему годовому изменению индекса потребительских цен для всех городских потребителей, Западный регион (все позиции) за 12 месяцев, как опубликовано Бюро статистики труда Министерства труда США. в сентябре предыдущего календарного года.

Для примера, применимый ИПЦ в сентябре 2018 года составлял 3.3%. Это означает, что в течение 2019 календарного года арендодатели не могли увеличить арендную плату более чем на 10,3% (7% плюс 3,3% ИПЦ равняются 10,3%). Департамент административных служб штата Орегон должен рассчитывать максимальный годовой процент увеличения арендной платы и публиковать его для прессы не позднее 30 сентября каждого года. Департамент также обязан поддерживать на своем веб-сайте общедоступную информацию о максимальном процентном увеличении арендной платы каждый год.

Существует важное правило о повышении арендной платы, которое не позволяет арендодателям уклоняться от контрольного лимита арендной платы.Поскольку многие помесячные аренды могут быть прекращены в течение первого года аренды с уведомлением о выселении за 30 дней без причины, арендодатели не могут обойти ограничения контроля арендной платы для новых, прибывающих арендаторов. Если аренда прекращается в течение первого года с уведомлением за 30 дней без объяснения причин, домовладелец не может изменить размер арендной платы за следующую аренду на сумму более 7% плюс процент ИПЦ. Это эффективно препятствует тому, чтобы домовладельцы «переворачивали» арендаторов, чтобы избежать ограничений контроля арендной платы.(ПРИМЕЧАНИЕ. Однако при любых других обстоятельствах домовладельцы могут устанавливать арендную плату для новых арендаторов в любом размере.)

Есть два важных исключения в отношении ограничений контроля арендной платы. Ограничения по контролю за арендной платой не применяются к: 1) любой арендуемой квартире, если первое свидетельство о ее размещении было выдано менее чем через 15 лет с даты уведомления о повышении арендной платы, и 2) любой арендуемой квартире, где арендодатель находится предоставление арендатору сниженной арендной платы в рамках федеральной, государственной или местной программы или субсидии.Арендодатели, которые увеличивают арендную плату для этих типов аренды сверх максимального процента, должны указать факты, подтверждающие освобождение от налога, в любом таком уведомлении о повышении арендной платы, направляемом арендаторам.

Последствия нарушения ограничений государственного контроля ренты

Арендодатели, увеличивающие арендную плату в нарушение этих ограничений, могут быть привлечены к ответственности перед арендатором в размере трехмесячной арендной платы плюс фактический ущерб, понесенный арендатором. Арендодатель-нарушитель также будет нести ответственность за оплату гонорара арендатора и судебные издержки.Любой иск о возмещении ущерба должен быть подан в течение одного года после того, как арендодатель незаконно повысил арендную плату.

Платежи города Портленда «Помощь при переселении»

На объекты аренды, расположенные в пределах города Портленда, также распространяются ограничения по аренде, налагаемые Кодексом города Портленда 30.01.085, в дополнение к требованиям законодательства штата. Арендодатели в Портленде обязаны направлять письменное уведомление не менее чем за 90 дней о любом увеличении, которое составляет 5% или более за текущий 12-месячный период.В уведомлении должна быть указана сумма повышения, размер новой арендной платы и дата, когда повышение вступает в силу.

Если в течение 45 календарных дней после того, как арендатор получает уведомление о повышении арендной платы, указывающее на повышение арендной платы на 10% или более в течение скользящего 12-месячного периода, и арендатор направляет арендодателю письменное уведомление о просьбе арендатора о помощи при переезде, то тогда , в течение 31 календарного дня с момента получения уведомления арендатора, домовладелец должен выплатить арендатору помощь по переселению в следующих размерах: 2900 долларов США за студию или квартиру SRO, 3300 долларов за квартиру с одной спальней, 4200 долларов за квартиру с двумя спальнями. и 4500 долларов за квартиру с тремя спальнями или больше.

После получения от арендодателя выплаты помощи при переезде у арендатора есть шесть месяцев с даты вступления в силу повышения арендной платы либо до 1) выплаты помощи при переезде и сохранения обязательства по уплате увеличенной арендной платы в течение срока аренды, либо 2) сохранить помощь при переезде и направить домовладельцу уведомление о прекращении аренды без причины, как того требует закон штата. Если арендатор не предпримет никаких действий в течение 6-месячного периода после даты вступления в силу повышения арендной платы, это означает, что арендатор нарушает городской кодекс, и арендодатель может прибегнуть к средствам правовой защиты, разрешенным законом.

Кроме того, на арендодателя, который обуславливает продление или замену истекающего договора аренды соглашением арендатора на уплату повышения арендной платы на 10% или более в течение текущего 12-месячного периода, распространяются эти положения о помощи при переезде. Арендодатель, который отказывается продлевать или заменять истекающий договор аренды практически на тех же условиях, за исключением суммы арендной платы или связанных с этим расходов на жилье, прекращает договор аренды, и на него также распространяются эти описанные положения о помощи при переезде.

Все извещения о повышении арендной платы, выдаваемые арендодателями Портленда, должны включать описание прав и обязанностей арендатора в соответствии с PCC 30.01.085 и сумму помощи при переезде, которую арендатор может иметь право получить. Поскольку в соответствии с городским кодексом существует множество «прав и обязанностей», домовладельцы должны проконсультироваться с компетентным юристом для составления уведомления о повышении арендной платы, соответствующего этому требованию.

Согласно постановлению, домовладельцы Портленда обязаны сообщать обо всех выплатах помощи при переезде в жилищное бюро Портленда в течение 30 дней с момента выплаты.Форму отчетности можно найти на веб-сайте жилищного бюро Портленда.

Наконец, существует ряд конкретных исключений из выплат помощи при переселении для определенных домовладельцев в соответствии с PCC 30.01.085. Среди наиболее распространенных — освобождение от еженедельной аренды, арендаторы, которые живут в том же доме, что и арендодатель, и арендодатели, которые живут в половине дуплекса, которым владеет арендодатель. В большинстве случаев домовладелец должен подать заявление на освобождение и получить письменное разрешение от жилищного бюро Портленда до того, как потребует освобождение от помощи при переезде.Арендодателям следует посетить веб-сайт жилищного бюро Портленда, чтобы определить, могут ли они претендовать на освобождение от налога, и заполнить необходимое заявление об освобождении.

Повышение арендной платы за субсидированное жилье

Федеральные субсидии на жилье для малоимущих обычно ограничивают право арендодателя повышать арендную плату, по крайней мере, на определенный период времени. Арендодатели субсидируемого жилья должны соблюдать все правила и контракты, применимые к их собственности, чтобы поднять арендную плату. Если вы являетесь арендатором субсидируемого жилья, вы можете настаивать на некоторых доказательствах того, что правительственное учреждение, предоставляющее жилищную субсидию, одобрило повышение арендной платы.

В большинстве программ государственного жилищного строительства и государственных субсидий на аренду арендаторы обычно должны платить за аренду 30 процентов своего дохода. Размер семейного дохода обычно пересматривается не реже одного раза в год, и арендатор может быть обязан сообщать об увеличении или уменьшении дохода в управление государственного жилищного строительства и / или домовладельцу.

Редактор по правовым вопросам: Марк Л. Буш, август 2019 г.

Информация о коммерческой аренде | Small Business

Для заключения коммерчески выгодной аренды необходимо знать и понимать ключевые положения и условия, содержащиеся в пунктах аренды.

Некоторые из ключевых условий, которые обычно включаются в договор аренды:

Ваш предлагаемый договор аренды, вероятно, также будет включать другие условия. Более подробную информацию читайте в наших публикациях по коммерческому лизингу.

СОВЕТ: Перед подписанием документов по аренде или аренде, вступлением во владение помещением или выплатой денег вам следует получить независимую юридическую, финансовую и деловую консультацию.

Срок аренды и возможности продления

Вам необходимо убедиться, что продолжительность (срок) предлагаемой аренды достаточно велика, чтобы вы могли окупить свои инвестиции и получить требуемую прибыль.Помните, что по истечении срока аренды арендодатель не обязан продлевать его, и вам может потребоваться поиск альтернативного помещения. Большая часть деловой репутации может быть связана с вашим помещением, поэтому важно защитить это.

Опции

Убедитесь, что предлагаемый договор аренды предоставляет вам возможность продления, чтобы вы могли продолжить торговлю из помещения после окончания первоначального срока.

Если вы только начинаете свою деятельность и не имеете подтвержденного опыта работы, вы можете решить обсудить краткосрочный первоначальный срок и краткосрочные варианты продления, такие как аренда на один год с последующими вариантами на два, два года.

Однако, если ваш бизнес создан и вы ищете гарантии, вы можете предпочесть договориться о более долгосрочной аренде, например, о двухлетней аренде, за которой следует трехлетний вариант и пятилетний вариант.

Для многих договоров аренды, подпадающих под действие Закона о договорах коммерческой аренды (розничных магазинов) 1985 года (Закон CT), арендатор, заключающий новый договор аренды розничного магазина, имеет право на минимальный срок аренды до пяти лет. Если аренда не предусматривает пятилетний период, согласно Закону CT арендатор имеет возможность продлить его (установленный законом вариант).

Чтобы воспользоваться этой установленной законом опцией, арендатор должен заполнить Уведомление об исполнении опциона и передать его арендодателю не менее чем за 30 дней до окончания срока аренды.

Осуществление вашего варианта

Ваш договор аренды должен включать информацию о том, как и когда вам нужно будет сообщить арендодателю, что вы хотите воспользоваться своим правом. Как правило, опционы исполняются (предъявляются иски) в письменной форме за период от трех до шести месяцев до окончания периода аренды.

Закон CT требует, чтобы арендодатель уведомил вас не менее чем за 6–12 месяцев до того, как вы должны будете реализовать (действовать) свое право на продление.

СОВЕТ: Невыполнение опциона в установленный срок или в порядке, установленном в договоре аренды, может привести к тому, что арендодатель не продлит ваш договор аренды.

Аренда и отзывы об аренде

Вам нужно будет обсудить арендную плату и частоту пересмотра арендной платы с арендодателем. Анализ арендной платы обычно проводится ежегодно, но вы можете договориться о том, чтобы он проводился реже.

Аренда, на которую распространяется Закон CT, должна иметь только одно основание для расчета пересмотра арендной платы.

Вот некоторые из наиболее распространенных типов отзывов об аренде:

• индекс потребительских цен (ИПЦ)
• фиксированное процентное увеличение
• фиксированная сумма
• рыночная аренда

Важно убедиться, что вы можете позволить себе любое предлагаемое повышение арендной платы в течение периода аренды и любого периода продления.

Рыночная аренда

Если при использовании опциона на продление аренды применяется пересмотр рыночной арендной платы, важно, прежде чем принимать какое-либо решение, сначала установить рыночную арендную плату с арендодателем, чтобы убедиться, что предлагаемая арендная плата является приемлемой и коммерчески жизнеспособной.

Процентная арендная плата

При заключении договора аренды старайтесь избегать пересмотра арендной платы на основе процента от оборота. Это означает, что вы соглашаетесь платить базовую арендную плату, и по достижении определенного уровня оборота выплачивается дополнительная арендная плата в зависимости от процента от оборота.

Если этот пункт включен в договор аренды, вы должны будете предоставить арендодателю подробную информацию о своем обороте. Эта информация может быть использована против вас в последующих переговорах или если вы решите продать бизнес.

Разрешенное использование

Договор аренды обычно включает пункт, в котором описывается разрешенное использование помещения.

Вы должны убедиться, что разрешенное использование позволяет вам выполнять все действия, необходимые для ведения вашего бизнеса. Сюда входят все типы товаров, которые вы хотите продавать, и услуги, которые вы хотите предоставить.

Не думайте только о своей текущей деятельности, подумайте, что вы можете предложить для расширения своего бизнеса в будущем. Например, если вам разрешено продавать только пиццу, это может вызвать проблемы, если вы захотите добавить в свое меню гамбургеры или кофе.

Разрешенное использование может также ограничить ваши возможности передать аренду другому лицу, если вы хотите продать бизнес или покинуть помещение до истечения срока аренды. Вам следует попытаться договориться о разрешенном использовании, которое будет достаточно широким, чтобы защитить ваши будущие деловые интересы.

Сочетание арендной платы и конкуренция

Тщательно продумайте состав арендаторов в торговом центре или районе. В идеале сочетание предприятий должно дополнять, а не конкурировать с вашим бизнесом.

Было бы неплохо включить в договор аренды пункт об исключительном праве на торговлю. Это запрещает прямую конкуренцию и дает вам исключительное право продавать определенную категорию продуктов или вести такой бизнес в магазинах, контролируемых тем же арендодателем.

Якорные арендаторы

Вы можете быть привлечены к определенному помещению, потому что в том же месте есть значительный арендатор, например сеть супермаркетов или универмаг (известный как якорный арендатор).Ваш бизнес может даже полагаться на их посещаемость. В таком случае обсудите пункт в договоре аренды, который дает вам право расторгнуть договор аренды или получить снижение арендной платы, если основной арендатор уйдет или если общее количество арендаторов в здании или торговом центре уменьшится.

Стоимость

Другие расходы, связанные с арендой коммерческих помещений, также необходимо учитывать при переговорах. Эти расходы являются дополнительными к арендной плате и могут быть значительными.В некоторых случаях они могут быть постоянными и увеличиваться в течение срока аренды. Некоторые из распространенных дополнительных затрат:

Операционные расходы или расходы

Операционные расходы — это, как правило, затраты, понесенные арендодателем при эксплуатации, ремонте или содержании арендованных помещений. Эти расходы могут включать земельный налог, муниципальные ставки, плату за воду, безопасность, уборку общих территорий, а также общий ремонт и техническое обслуживание.

Важно, чтобы вы знали о любых операционных расходах, которые вам необходимо будет оплатить до подписания договора аренды, поскольку они могут значительно увеличить ваши общие расходы.

Постарайтесь договориться, чтобы вы не были обязаны оплачивать эксплуатационные расходы, понесенные арендодателем. Если это невозможно, постарайтесь ограничить их, чтобы только те, которые были полезны для вашего помещения. Также договоритесь о максимальном уровне увеличения в течение срока аренды.

Следует убедительно аргументировать такие затраты, как структурный ремонт и капитальные вложения (то, что считается активом), как они оплачиваются за счет арендодателя, поскольку арендодатель постоянно получает выгоду от этих объектов.

В договорах аренды, подпадающих под действие Закона CT, необходимо отдельно перечислять любые операционные расходы, которые вы должны будете оплатить.

В договоре аренды также должно быть указано, что у вас должен быть доступ к счетам и квитанциям для подтверждения фактических операционных расходов.

Страхование

В течение срока аренды от вас может потребоваться оформить страховку для покрытия таких вещей, как повреждение здания и общественная ответственность. Вам следует избегать любых положений о возмещении убытков в договоре аренды, которые требуют от вас компенсации арендодателю в случае любых убытков, противоправных действий или повреждений.

Эти пункты могут нарушить ваш страховой полис. Рекомендуется обсудить любые положения о страховании со своим страховщиком, прежде чем соглашаться с ними.

Судебные издержки

Как правило, юридические расходы, связанные с подготовкой и заключением договора аренды, могут быть согласованы между вами и арендодателем. Хорошей идеей будет попытаться договориться о том, чтобы каждая сторона самостоятельно оплачивала судебные издержки или, по крайней мере, есть предел вашего вклада в расходы арендодателя.

Вам также следует избегать любых положений, требующих от вас оплаты судебных издержек арендодателя в случае возникновения спора.

Однако для договоров аренды, регулируемых Законом CT, арендодатель не может требовать от вас оплаты юридических расходов, связанных с:

• подготовка, переговоры, исполнение, возобновление или продление аренды
• получение согласия на аренду от финансового кредитора (при наличии ипотеки на имущество)
• в соответствии с Законом о CT

Арендодатель может требовать от вас любых судебных издержек и других расходов, связанных с уступкой аренды или субаренды.

Залог

От вас могут потребовать предоставить залог в начале аренды; сумма обычно договорная. Если вы согласны на залог, в договоре аренды должны быть указаны условия использования, удержания и погашения залога.

Рекомендуется разместить облигацию на отдельном процентном счете, на котором указано имя арендатора или сведения о помещении.

Отделка и состояние помещений

«Отделка» — это процесс или действие по подготовке арендованного помещения к заселению в соответствии с требованиями арендатора и согласованием с арендодателем.Он может включать в себя установку таких вещей, как витрина магазина, настенные и напольные покрытия, приспособления и фурнитура.

Есть возможность договориться, кто будет отвечать за отделку или части отделки. Важно, чтобы в договоре аренды указывались требования к отделке и кто будет нести ответственность за связанные с этим расходы. Постарайтесь как можно больше договориться, чтобы приобретенные вами предметы отделки остались вашей собственностью (их можно было забрать с собой) в конце срока аренды.

Стоимость отделки может составлять большую часть затрат.Обязательно выделите на это достаточный бюджет при рассмотрении вопроса об аренде помещения.

Для договоров аренды, регулируемых Законом CT, вы не обязаны вносить свой вклад в стоимость отделки, приспособлений, приспособлений, оборудования или услуг арендодателя, если вы не уведомлены об этих расходах в Заявлении о раскрытии информации, предоставленном вам по крайней мере за семь дней до входа. в аренду.

СОВЕТ: Дайте время на отсрочку завершения отделки. Может быть сезонная нехватка рабочих (например, на Рождество), что может задержать завершение отделки.

Ремонт

Вам может потребоваться отремонтировать помещение в течение срока аренды. Чаще всего это происходит в торговых центрах, где обновляется общий имидж центра. В ходе переговоров постарайтесь ограничить ремонт каждые пять или шесть лет.

Для договоров аренды, регулируемых Законом CT, пункт, требующий от вас ремонта или переоборудования помещений, не будет иметь юридической силы, если в договор аренды не будет включена достаточная информация, включая характер, объем и сроки ремонта или ремонта.

Маркетинговые и рекламные фонды

От вас могут потребовать внести вклад в маркетинговые или рекламные фонды, если это указано в договоре аренды. Эти средства, как правило, идут на рекламу или другие рекламные мероприятия торгового центра

.

Вы должны четко определить свой вклад в маркетинговые или рекламные фонды до заключения договора аренды. Постарайтесь договориться об условиях, которые ограничивают ваш вклад и позволяют вам влиять на расходование средств.

Ремонт и обслуживание

Ответственность за ремонт и техническое обслуживание должна быть четко прописана в вашем договоре аренды.Постарайтесь договориться о том, чтобы арендодатель отвечал за структуру здания и основные капитальные объекты (например, крышу, стены, кондиционер, внешнюю отделку, такую ​​как водостоки и водосточные трубы, установки и оборудование, которые являются его собственностью и т. Д.).

Как арендатор вы можете нести ответственность за ремонт и обслуживание внутренних поверхностей, таких как напольные покрытия, двери и окна, а также любого оборудования и приспособлений, предоставленных арендодателем для вашего использования.

Оборудование, такое как кондиционеры и пожарные спринклеры, должно быть согласовано с арендодателем, когда его срок службы истечет, но повседневное обслуживание — это ваша ответственность.

СОВЕТ: Перед заключением договора аренды необходимо провести независимую проверку помещения. Отчет о состоянии, включая фотографии, должны быть приняты вами и домовладельцем. Этот отчет может быть полезен, если по окончании срока аренды возникает спор о состоянии помещений или оборудования, а также о том, было ли это вызвано значительным износом.

Компенсация за сбои, вызванные хозяйственными работами

Если ваш домовладелец выполняет работы, которые мешают вашему бизнесу (включая общие работы по техническому обслуживанию или реконструкцию здания), вы можете иметь право на компенсацию.Прочтите наше руководство о том, как потребовать компенсацию за нарушения, вызванные работами арендодателя.

Переуступка и суб-лизинг

Вам может потребоваться передать договор аренды (договор аренды переходит к другому лицу), если вы решите продать свой бизнес или больше не можете продолжать работу. Для этого вам потребуется разрешение арендодателя, поэтому убедитесь, что в вашем договоре аренды указано, что он не может необоснованно отказать в своем согласии.

Разумные основания для отказа в уступке могут включать в себя потенциальный новый арендатор, имеющий плохой кредитный рейтинг, который вряд ли сможет успешно вести бизнес или намеревается использовать помещения для целей, отличных от использования, разрешенного договором аренды.

Если вы назначаете аренду, вы все равно можете нести ответственность, если новый арендатор не выполнит условия аренды. В случае розничной аренды, подпадающей под действие Закона CT, положения, позволяющие арендодателю отказывать в согласии, если вы не соглашаетесь принять на себя ответственность за неисполнение обязательств новым арендатором, являются незаконными.

Однако для договоров аренды, не подпадающих под действие Закона CT, убедитесь, что вы освобождены от какой-либо ответственности после даты уступки.

Если вы сдаете в субаренду часть или все свои помещения, вы все равно несете ответственность по аренде.Это может означать, что вам нужно будет заплатить арендную плату, если ваш новый арендатор не заплатит. Важно провести проверку кредитоспособности и убедиться, что новый арендатор может выполнить требования к аренде.

Если ваша субаренда регулируется Законом CT, вы, по сути, берете на себя обязанности арендодателя в соответствии с Законом и должны предоставить соответствующую документацию, включая Заявление о раскрытии информации и Руководство для арендатора, новому субарендатору.

Если вы переуступаете аренду или субаренду, от вас могут потребовать оплатить разумные судебные издержки арендодателя и другие сопутствующие расходы..

Неисполнения обязательств и нарушения

Если вы не заплатите вовремя, договор аренды будет нарушен. Это позволит домовладельцу принять меры по взысканию арендной платы. Во многих случаях аренды домовладелец также имеет право войти в помещение и заблокировать вас без предварительного уведомления.

Арендодатель может требовать потери арендной платы до конца срока аренды и расходов, связанных с восстановлением и сдачей помещения в аренду. Если помещение повторно сдано в аренду по более низкой арендной плате, домовладелец может потребовать компенсацию за это плюс любые другие убытки и судебные издержки, связанные с вашим невыполнением обязательств.

Во время переговоров по аренде убедитесь, что в положениях по умолчанию указано, что вы должны получать письменное уведомление о любом невыполнении обязательств и что вам дается достаточно времени (не менее 14 дней) для исправления невыполнения обязательств, прежде чем будут предприняты какие-либо действия против вас.

Вы также можете нарушить договор аренды (нарушить часть договора), если вы не выполните определенные требования, такие как отказ от ремонта или обслуживания помещения. Еще раз, вы должны договориться об аренде, чтобы иметь письменное уведомление и достаточно времени для исправления любых нарушений, прежде чем какие-либо действия будут предприняты против вас.

Перепланировка и переезд

Пункт о перепланировке может разрешить домовладельцу досрочно расторгнуть договор аренды, чтобы он мог провести основные работы по ремонту или перепланировке помещения. В этих условиях вы могли оказаться без помещения или переехать в другое помещение. Это может серьезно повлиять на ваш бизнес.

Если возможно, вам следует попытаться договориться об исключении положений о перепланировке и переселении из договора аренды. Если вы не можете этого сделать, убедитесь, что в договоре аренды предусмотрена компенсация торговых потерь или деловой репутации, связанных с переездом вашего бизнеса, а также оплата переезда и другие расходы и убытки.

Вам также следует подумать о снижении арендной платы, если это уместно. Как правило, положение о перепланировке должно предусматривать достаточную компенсацию, чтобы вы были практически в таком же положении, как если бы перепланировка не происходила.

Для договоров аренды, подпадающих под действие Закона CT, существуют комплексные требования, касающиеся перестройки и перемещения бизнеса арендатора, а также досрочного прекращения договора аренды.

СОВЕТ: Вам следует серьезно подумать о рисках, связанных с перепланировкой и переездом.Если вы не можете договориться об адекватной компенсации, вам следует подумать, оправдывают ли потенциальные риски для вашего бизнеса заключение договора аренды.

Прекращение

При обсуждении договора аренды проверьте, существуют ли какие-либо положения, позволяющие арендодателю досрочно расторгнуть договор аренды. Если есть, попробуйте договориться об их удалении.

Дополнительная информация

• Прочтите наши публикации по коммерческому лизингу.
• Если ваш бизнес находится в Западной Австралии, свяжитесь с нашими консультантами по коммерческой аренде, чтобы обсудить бизнес-аспекты предлагаемого вами договора аренды.
• Наймите юриста (специализирующегося на сдаче в аренду коммерческой недвижимости), чтобы обсудить правовые аспекты предлагаемого вами договора аренды.
• Обсудите со своим бухгалтером финансовые и налоговые последствия вашей аренды.
• Если вы ведете межгосударственный бизнес, обратитесь к консультанту в вашем районе.