Безвозмездное пользование жилым помещением: оформление договора, условия
87658 Автор: Виталий Плотников
Информация достоверна
Безвозмездное пользование жилым помещением является одним из актуальных вопросов в судебной и юридической практике. О том, кто имеет право на безвозмездное пользование квартирой или ее доли, какую ответственность несет собственник и ссудополучатель, а также, как правильно составить договор безвозмездного пользования жильем – читайте в нашей статье.
Согласно юридической классификации договор безвозмездного пользования квартирой является договором ссуды, в котором в качестве ссудодателя выступает собственник жилого помещения, а в роли ссудополучателя – пользователь этого помещения. Порядок и условия безвозмездного пользования жилым помещением регулируется нормами гражданского, жилищного и земельного законодательства. В соответствии со ст. 288 ГК РФ в права собственника жилого помещения входит возможность его сдачи только для проживания третьими лицами и на основании письменного договора. Глава 36 гражданского законодательства РФ регулирует порядок безвозмездного пользования имуществом, в частности, объектами жилой недвижимости.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением имеет значительное сходство с договором аренды квартиры, согласно которому ссудодатель передает свое имущество во временное пользование ссудополучателю (арендатору), последний обязуется вернуть вверенное ему имущество в том же состоянии с учетом естественного износа. Кроме того, договор безвозмездного пользования жильем регулируется основными нормами и правилами арендных отношений:- ст. 607 ГК РФ устанавливает объекты аренды;
- п. 1-2 ст. 610 ГК РФ — определяет сроки договора;
- п. 1 и 3 ст. 615 ГК РФ – устанавливает порядок пользования имуществом;
- п. 1 и 3 ст. 623 ГК РФ – определяет судьбу улучшений арендованного имущества, произведенных нанимателем;
- п. 2 ст. 621 ГК РФ – определяет порядок дальнейшего пользования жильем по окончании срока действия договора.
При отсутствии возражений со стороны собственника договор может быть пролонгирован на неопределенный срок.
Правом передачи в безвозмездное пользование квартиры обладает собственник, а также уполномоченные на то лица при наличии нотариальной доверенности, договора или иного документа. Правом безвозмездного пользования жилым помещением обладают члены семьи собственника квартиры, временные жильцы, в отдельных случаях бывшие члены семьи собственника.
Юридическое лицо не имеет права передавать имущество в безвозмездное пользование учредителям организации, другим участникам, руководителю, а также членам ее органов управления.
Ссудодатель (собственник) предоставляет жилое помещение ссудополучателю в состоянии, обусловленном договором безвозмездного пользования (ст. 691 ГК РФ), данный объект недвижимости может быть использован только для проживания (ст. 288 ГК РФ). Квартира (дом, дача) передается ссудополучателю со всеми документами, необходимыми для оплаты коммунальных услуг, целевых и иных сборов, предусмотренных договором. В момент заключения договора безвозмездного пользования квартирой или иным жилым помещением ссудодатель обязан проинформировать ссудополучателя обо всех правах, которыми обладают третьи лица на данное имущество, в том числе, право ограниченного пользования (залог, сервитут и иное).
В случае нарушения данного условия ссудополучатель имеет право выставить требование к ссудодателю о расторжении договора и компенсации понесенного ущерба.Передача объекта жилой недвижимости по договору безвозмездного пользования не является основанием для прекращения прав третьих лиц на данное имущество.
Ответственность собственника помещения при передаче квартиры в безвозмездное пользование
В соответствии со ст. 693 Гражданского кодекса РФ ссудодатель несет ответственность за не предоставление сведений о наличии недостатков имущества, передаваемого ссудополучателю по договору безвозмездного пользования. В случае обнаружения таких недостатков, ссудополучатель вправе потребовать от собственника:
- безвозмездного устранения недостатков;
- возмещения расходов, которые ссудополучатель понес при устранении этих недостатков;
- досрочного расторжения договора безвозмездного пользования с возмещением фактически понесенного ущерба.
Собственник квартиры (ссудодатель) не отвечает за недостатки, которые имели место быть и о которых ссудополучатель был проинформирован при заключении договора. Если ссудополучатель готов устранить недостатки жилого помещения своими силами за счет средств собственника, в случае его согласия, ссудополучатель должен быть официально уведомлен о данной возможности (п. 3 ст. 693 ГК РФ). В случае, если возникшие неисправности в жилом помещении являются неустранимыми, то есть являются следствием неравномерной усадки фундамента, образования трещин и деформаций в несущих конструкциях и другие существенные недостатки, угрожающие жизни и здоровью жильцов, ссудополучатель вправе расторгнуть договор безвозмездного пользования в одностороннем порядке.
Ответственность ссудополучателя по содержанию жилого помещения после принятия его в безвозмездное пользование
После передачи жилого помещения по договору безвозмездного пользования ссудополучатель приобретает ряд обязанностей, в числе которых поддержание квартиры (дачи, дома) в надлежащем состоянии, нести все расходы по содержанию, включая оплату капитального и текущего ремонта, если иное не предусмотрено договором (ст.
- если недостатки жилого помещения возникли вследствие использования его ссудополучателем не в соответствии с договором и назначением;
- если жилое помещение было передано ссудополучателем в пользование третьим лицам без согласия на то собственника;
- если возникновения неисправностей можно было избежать, использовав для предотвращения какое-либо собственное имущество.
Вред, причиненный третьему лицу вследствие пользования жилым имуществом, предполагает несение ответственности собственником этого помещения. При этом, согласно ст. 697 ГК РФ собственник помещения может быть освобожден от ответственности, если он сможет доказать факт причинения вреда имуществу по грубой неосторожности ссудополучателя.
Досрочное расторжение договора безвозмездного пользования жилым помещением
В соответствии со ст. 698 ГК РФ договор безвозмездного пользования жилым помещением может быть расторгнут в одностороннем порядке, если ссудополучатель:
- использует переданное ему жилое помещение не по назначению;
- не исполняет своих обязанностей по содержанию имущества и поддержанию его в исправном состоянии;
- осуществляет действия, существенно ухудшающие состояние помещения;
- выполнил передачу квартиры (дачи, дома) третьим лицам без согласия на то собственника.
Вместе с тем, согласно п. 2 ст. 698 ГК РФ основаниями для требований со стороны ссудополучателя досрочного расторжения договора безвозмездного пользования в одностороннем порядке могут являться:
- обнаружение недостатков, о которых он не был проинформирован собственником жилья, и которые делают нормальное пользование имуществом невозможным или обременительным;
- возникновение обстоятельств, за которые ссудополучатель не несет ответственности, но данные обстоятельства делают имущество непригодным для проживания;
- обнаружение прав третьих лиц, о чем ссудополучатель не был проинформирован при заключении договора.
В соответствии со ст. 699 ГК РФ обе стороны соглашения имеют право отказаться от договора безвозмездного пользования, который был заключен без указания срока действия. При этом одна сторона должна известить другую сторону о прекращении действия договора не позднее, чем за 1 месяц. В случаях, когда при досрочном расторжении договора безвозмездного пользования по требованиям одной из сторон другой участник соглашения имеет возражения, решение данного вопроса производится в судебном порядке (ст. 450 ГК РФ). Кроме вышеназванных причин для досрочного расторжения договора безвозмездного пользования, существенным основанием для прекращения договора является смерть ссудополучателя (ст. 701 ГК РФ), в данном случае закон исключает переход права пользования к наследникам или правопреемникам. В случае смерти ссудодателя (собственника помещения) его права и обязанности передаются наследнику вместе с правами и обязанностями, определенными договором безвозмездного пользования, а имущество в свою очередь, как предмет договора, остается обремененным правами и обязанностями ссудополучателя.
Договор безвозмездного пользования жилым помещением образец
Материал обновлен: 29 сентября 2020 12 сентября 2018
Виталий Плотников, Юрист широкого профиля, главный редактор
Окончил МГЮА им. О.Е. Кутафина по специальности «Юриспруденция» (40.03.01) в 2010 году. Практикующий юрист, основатель и автор публикаций юридического портала pravovedus.ru.
Информация об авторе
Споры по договору безвозмездного пользования: помощь адвоката
Услуги адвоката по жилищным делам, Услуги по гражданскому праву
Владелец жилья может распоряжаться им по своему усмотрению, в том числе передавая его при необходимости во временное пользование, даже не взимая за эту услугу оплаты. Для того чтобы подобный вид пользования квартирой был оформлен в соответствии с буквой закона, требуется составить специальный договор. Заключив договор безвозмездного пользования жилым помещением, можно избежать проблем с налоговыми органами, которые могут воспринять такое решение, как несанкционированную сдачу жилого помещения (подробнее, как сдать квартиру в аренду по закону по ссылке).
ПОЛЕЗНО: смотрите видео с советами жилищного адвоката и задавайте свой вопрос в комментариях ролика прямо сейчас
Договор безвозмездного пользования жилым помещением
По форме договора в него должны входить такие разделы как:
- непосредственно суть соглашения и его предмет;
- ответственность, а также права и обязанности, возлагаемые на обе стороны;
- возможность досрочного расторжения и др.
Среди перечисленных условий соглашения наиважнейшим является непосредственный предмет договора – передача объекта недвижимости в пользование другой стороны без передачи последней оплаты в пользу владельца жилья. Предварительно между сторонами обсуждаются все моменты, касающиеся заключенного соглашения, где прописываются права и обязанности, которые перед подписью тщательно изучаются.
Наниматель должен использовать жилое помещение, которым он пользуется бесплатно, исключительно для проживания, обязуется содержать его в надлежащем состоянии и оплачивать расходы, в том числе коммунальные платежи. Передача квартиры или дома другим лицам не допускается, если наймодатель не даёт на этого своего согласия.
Споры по договору безвозмездного пользования
Споры по договору безвозмездного пользования случаются не так часто, однако их решение также предусмотрено условиями заключенного соглашения. Никакие работы, даже если они направлены на улучшение жилого помещения, также не должны осуществляться без ведома наймодателя.
Если жильцы, проживающие в доме или квартире по соглашению о безвозмездном пользовании, произведут в помещении значительные изменения, то какие-либо денежные компенсации они могут не выплачивать в том случае, когда изначально данное мероприятие было согласовано.
Если помещение приходит в ненадлежащее состояние в результате проживания нанимателей, то наймодатель имеет полное право требовать устранения возникших проблем и недостатков.
Одна из сторон может при необходимости расторгнуть договор, если такие условия указаны в нём изначально. Если люди, проживающие безвозмездно в недвижимом имуществе, не содержат помещение в надлежащем виде или не выполняют других обязательств, то наймодатель имеет полное право подать иск в суд и подобным образом расторгнуть договор.
Пишите свой вопрос адвокату в комментариях и мы обязательно ответим Вам в ближайшее время.
Отзыв о работе нашего жилищного юриста
Поделиться
Автор статьи:
© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»
А.В. Кацайлиди
Отзывы о нас
Отзыв по уголовным делам
youtube.com/embed/zFry3Puaffo?rel=0″>Отзыв по гражданским делам
Отзыв по банкротству физических лиц
Отзыв по сопровождению бизнеса
Как до нас добраться?
г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 5
остановка транспорта Гагарина
Трамвай: А, 8, 13, 15, 23
Автобус: 61, 25, 18, 14, 15
Троллейбус: 20, 6, 7, 19
Маршрутное такси: 70, 77, 04, 67
Полная информация: аренда жилья | Сообщество Мадрида
Сопутствующий контент
Одним из самых важных решений в жизни потребителей является вопрос о том, как и где жить. Для этого предлагаются две возможные альтернативы: аренда или покупка жилья.
Прежде чем арендовать жилье и заключить договор аренды, важно принять во внимание несколько аспектов, чтобы начать этот новый этап с гарантий. Когда я могу расторгнуть договор? Могут ли они поднять арендную плату, когда арендодатель захочет? Что произойдет, если я буду делить квартиру с несколькими людьми? Вот некоторые из вопросов, которые необходимо принять во внимание.
Определение и виды жилья
Аренда или наем жилого помещения состоит из передачи собственником ( арендодатель ) права пользования и пользования жилым помещением на определенное время другому лицу ( арендатор ) который, в свою очередь, платит определенную сумму денег ( доход ), свободно согласованную между сторонами.
Есть два класса аренды, когда мы арендуем дом. Большинство потребителей оказываются в первом случае:
Нероскошные жилищаЭто те, которые имеют площадь не более 300 м² или первоначальная арендная плата, которая запрашивается для них, соответствует не более чем 5,5-кратному минимальному межпрофессиональному окладу.
роскошные домаЭто те, площадь которых превышает 300 м², или для них требуется первоначальная арендная плата, превышающая в 5,5 раз минимальную межпрофессиональную заработную плату.
Договор аренды
Договор аренды должен быть оформлен в письменной форме и вы должны указать как минимум i личность контрагентов (арендодателя и арендатора), описание жилого помещения , которое сдается в аренду, продолжительность договора, доход первоначальный, копию паспорта энергоэффективности жилья, а также другие пункта , которые согласованы сторонами.
Срок действия договора свободно соглашаться Между частями. В случае, если он составляет менее пяти лет (семь, если арендодателем является юридическое лицо) , договор будет продлеваться в обязательном порядке каждый год, максимум до пяти (семь, если арендодатель является юридическим лицом).
Это обязательное продление договора не будет осуществлено, если, включив эту возможность прямо в договор, и арендодатель заявит после первого года действия договора необходимость занять дом, чтобы использовать его в качестве постоянного дома для себя или своих близких до пяти лет.
В этом случае вы должны сообщить арендатору о том, что недвижимость вам нужна, указав причину, не менее чем с за два месяца до до даты, когда жилье будет необходимо.
Со своей стороны, в случае, если арендатор не желает продлевать договор или продление, он должен сообщить арендодателю о своем волеизъявлении, по крайней мере, 30 дней до его окончания.
После пяти (семи, если арендодатель является юридическим лицом) первых обязательных лет действия договора, если ни одна из сторон не уведомляет другую, за четыре месяца в случае арендодателя и за два месяца в случае арендатор, их готовность не продлевать его, договор в обязательном порядке продлевается на годовые сроки максимум до трех .
Как арендатор вы можете досрочно расторгнуть договор по истечении первых шести месяцев , при условии, что вы уведомите арендодателя за 30 дней. Однако стороны могут согласовать в договоре неустойку в случае отказа арендатора, эквивалентную одному месяцу за каждый год договора, который еще предстоит выполнить. Периоды времени менее года влекут за собой пропорциональную часть компенсации.
Расторжение договоров
Договор может быть расторгнут в случае невыполнения одной из сторон своих обязательств. В этом смысле:
Арендодатель может расторгнуть договор:- Неуплата арендной платы или других сумм, установленных в договоре.
- Неуплата залога .
- Неконсенсуальная субаренда или переуступка .
- Ущерб дому или самовольные работы .
- Раздражающая, нездоровая, вредная, опасная или незаконная деятельность .
- Предоставить дом для других целей или оставить его необитаемым .
- Арендодатель не производит необходимый ремонт для поддержания жилого помещения в пригодном для проживания состоянии.
- Арендодатель вносит какие-либо нарушения в использовании жилья.
В случае, если право арендодателя на арендованное жилье урегулировано, среди прочего, в связи с обращением взыскания, выселением, осуществлением права с опционом на покупку, арендатор будет иметь право продолжать аренду до тех пор, пока не пройдут установленные пять или семь лет.
При оформлении договора аренды уплачивается ITP (налог на передачу собственности) . Это зависит от арендатора, чтобы оплатить его, и сумма будет на весь срок аренды. Срок его ввода – 30 рабочих дней с момента оформления договора. Вы можете ознакомиться со всей информацией в разделе расходов и налогообложения жилого района Мадридского сообщества.
При досрочном расторжении договора , стороны могут договориться о том, что арендатор выплачивает арендодателю возмещение, эквивалентное одному месяцу действующей арендной платы за каждый год, который еще не исполнен. Периоды менее года рассчитываются пропорционально.
Договор аренды также может быть расторгнут в связи с констатацией компетентным органом гибели имущества или выведением из строя арендованного имущества по причине, не зависящей от арендодателя (например, землетрясение).
Поручительство
Является обязательным и оформляется при подписании договора. Плата соответствует арендатору и равна стоимости аренды в месяц . Арендодатель вносит этот депозит на уполномоченный для этого счет в своем автономном сообществе. В случае Мадридского сообщества депозит вносится через Агентство социального жилья Мадридского сообщества.
Залог можно обновить по истечении первых пяти лет контракта (семь, если арендодатель является юридическим лицом). Однако каждый раз, когда арендная плата продлевается, арендодатель может потребовать, чтобы залог был увеличен, или арендатор, чтобы он уменьшился, пока он не будет равен одному или двум месячным платежам текущей арендной платы на момент продления.
Арендная плата – это сумма денег, которую арендатор платит арендодателю за арендную плату. Это сумма, которая свободно согласовывается между сторонами. За исключением другого типа договора, арендная плата составляет в месяц и будет производиться в первые семь дней месяца. Арендная плата может пересматриваться каждый год в соответствии со следующими правилами:
Арендодатель может потребовать новую арендную плату от арендатора, начиная с месяца, следующего за его письменным уведомлением. Сообщение должно включать в себя примененный процент и, если арендатор запрашивает, соответствующую сертификацию Национального института статистики.
Эл платный Осуществляется в месте и способом, согласованным сторонами (например, наличными, безналичным расчетом, путем внесения на расчетный счет и т.п.). Если ничего не согласовано, это должно быть сделано наличными и в самом доме. Арендодатель обязан предоставить арендатору квитанцию или квитанцию об уплате арендной платы, если она не подтверждена должным образом другими способами, например, квитанцией о банковском депозите.
Другие правила выплаты дохода от аренды
Арендная плата может быть увеличена, если в доме проводятся работы по благоустройству, но только если они проводятся по истечении пяти (семи, если это юридическое лицо) лет действия договора. Увеличение не может превышать 20% от текущей арендной платы на тот момент.
Стороны могут договориться о том, что арендатор несет ответственность за определенные расходы, такие как общие на надлежащее содержание имущества (коммунальные расходы, гараж и т. д.), расходы на услуги (вода, электричество , телефон…) и те из налогов, которые ложатся непосредственно на арендованное имущество (например, налог на недвижимое имущество).
Стороны могут договориться о том, что на определенный период обязательство по уплате арендной платы полностью или частично заменяется обязательством арендатора по реформированию или восстановлению дома. Если арендатор не выполняет работы в оговоренные сроки и условия, арендодатель может расторгнуть договор.
Суброгация, преимущественная покупка и другие права арендаторов
Как арендатор арендуемого дома вы признаете права в том числе в случае смерти арендатора или принятия решения о продаже арендуемого дома:
Право суброгацииВ случае смерти арендатора они могут быть переданы в суброгацию в договоре:
- Муж который проживал с ним на момент смерти.
- Лицо, которое проживало с арендатором постоянно в таких отношениях, как отношения супруга, в течение двух лет до смерти. Если есть общее происхождение, достаточно сосуществования.
- Потомки , находящиеся под родительской властью или проживавшие с арендатором в течение двух лет до его смерти.
- Потомки , которые проживали с арендатором в течение двух лет до его смерти.
- Братья , проживавшие с арендатором в течение двух лет до его смерти.
- другие родственники до третьей боковой степени родства (дяди и племянники по крови) с инвалидностью не ниже 65%, проживавшие с арендатором в течение двух лет до его смерти.
В договорах аренды, первоначальная продолжительность которых превышает пять лет (семь лет, если арендодателем является юридическое лицо) , стороны могут договориться об отсутствии права суброгации в случае смерти и прекращении аренды в отношении пяти лет аренды (семи лет в случае юридического человек). Однако этот отказ от права суброгации не может быть согласован в случае, если люди находятся в особо уязвимом положении и затрагивают несовершеннолетних, людей с ограниченными возможностями или людей старше 65 лет.
Лицо, имеющее право суброгации в договоре аренды, должно сообщить в0013 в течение трех месяцев арендодателю в случае смерти арендатора. В противном случае арендодатель может расторгнуть договор аренды.
Преимущественное право приобретенияЕсли собственник решит продать арендованное имущество, арендатор имеет приоритет на его приобретение, имея возможность осуществлять следующие derechos :
- право преимущественной покупки , в течение 30 календарных дней после принятия решения о продаже арендованного имущества сообщается арендованное имущество, цена и другие существенные условия передачи.
- право отказа . Когда некоторые из необходимых требований не были уведомлены или были опущены в уведомлении, или он был продан другому покупателю по более низкой цене или на лучших условиях, арендатор имеет право оспорить продажу и приобрести дом в том же месте. условия как другой покупатель.
Если арендатор проживает со своим супругом и принимает решение без согласия пары не продлевать договор, отказываться от него или покидать дом, аренда по-прежнему будет приносить пользу супругу. Это же право распространяется на лицо, которое проживало с арендатором в течение предыдущих двух лет в отношениях, сходных с браком, независимо от его сексуальной ориентации.
В случае расторжения брака, раздельного проживания или развода жильца его супруга может продолжать пользоваться арендованным жильем, если так определит судья. Для этого он должен в течение двух месяцев сообщить арендодателю о своем желании продолжать жить в собственности.
Работы по благоустройству дома
Кто отвечает за выполнение работ по благоустройству дома? Может ли арендатор проводить работы или ремонт без консультации с арендодателем?
Работы по поручению арендодателя
Наймодатель обязан произвести необходимый ремонт для поддержания жилого помещения в пригодном для проживания состоянии, за следующими исключениями :
- Когда износ произведен самим нанимателем.
- Когда ущерб требует разрушения арендованного жилья по причинам, не зависящим от арендодателя (например, пожар, наводнение и т. д.).
Даже если они лишены части дома, арендатор или арендатор должны поддерживать работы по сохранению или улучшению, проводимые арендодателем, и они не могут быть отложены до окончания срока действия договора. Если работы продолжаются более 20 дней, арендатор имеет право на снижение арендной платы пропорционально той части дома, которой он не может пользоваться.
Если в результате работ дом становится непригодным для проживания, арендатор может выбрать между временной приостановкой договора или расторжением его без выплаты какой-либо компенсации.
Работы, возложенные на арендатора
Арендатор несет ответственность за мелкий ремонт, необходимый в связи с износом дома при обычном использовании.
Арендатор не может выполнять работы, которые изменяют конфигурацию жилого помещения или его принадлежностей или которые влияют на его устойчивость или безопасность, без согласия арендодателя.
Однако, если наниматель, его супруг или проживающие с ним родственники являются инвалидами, они могут провести необходимые работы по приспособлению жилого помещения к их состоянию, письменно уведомив об этом наймодателя. В этом случае по окончании срока аренды и если этого требует собственник, наниматель обязан вернуть жилое помещение в прежнее состояние.
Арбитражный совет
Как подать иск
В случае возникновения проблем с арендой жилья, только потребительские администрации признает претензии , в которых заявленной стороной является компания; если это другое лицо, вам придется обратиться в суд. Кроме того, вы можете обратиться в Арбитражный совет по аренде в Сообществе Мадрида.
Дополнительную информацию можно найти в разделе жилья на веб-сайте региона Мадрида .
удаления
Права
Потребление
Аренда с возможностью покупки и аренды до собственных договоров
Вы здесь
Главная » Инструменты самопомощи » Жилье
Вас выселяют? Выберите свой округ для получения помощи юристов и другой помощи по жилищным вопросам
Содержание
Аренда с возможностью покупки и аренды по собственному договору — это способ покупки дома без ипотеки. Земельные контракты — еще один способ купить дом без ипотеки. Чтобы узнать о них больше, прочитайте Обзор земельных контрактов.
Хотя отсутствие ипотеки может звучать хорошо, эти контракты обычно имеют меньше защиты, чем ипотека. В этих контрактах обычно участвуют частные продавцы, а не банк или другое финансовое учреждение. В каждом договоре должно быть указано, что должны делать арендатор-покупатель и арендодатель-продавец. Они также скажут, что произойдет, если одна из сторон нарушит (не выполнит) контракт. Эти контракты обычно менее защищены для покупателей, чем ипотечные кредиты.
Различия между договорами аренды с возможностью покупки и сдачи в аренду собственного жилья
Договоры аренды с возможностью покупки и сдачи в аренду собственного жилья аналогичны, но между ними есть некоторые ключевые различия. Аренда с правом выкупа представляет собой договор, состоящий из двух частей. Во-первых, это аренда жилья. Во-вторых, арендатор приобретает «опцион» на покупку дома в соответствии с условиями опционного соглашения. Эта покупка, как правило, не подлежит возврату. В общем случае в опционном соглашении будет сказано все следующее:
При аренде по собственному договору арендатор уплачивает ежемесячную плату. Большая часть это арендная плата; остальное идет на покупку дома.
Риски, о которых следует подумать перед подписанием этих типов контрактов
Большой риск для покупателей-квартиросъемщиков заключается в том, что в случае нарушения какой-либо части договора аренды арендодатель-продавец может попытаться пройти обычную процедуру выселения. Для выселения из-за неуплаты арендной платы есть только 10-дневный период выкупа, а для выселения с прекращением аренды — нет.
Часто возможность покупки становится доступной только после аренды дома на определенный срок – обычно несколько лет. Кроме того, опцион может быть аннулирован, если арендатор не выполняет требования договора. Типичным примером этого является неуплата арендной платы вовремя.
Еще одна серьезная проблема заключается в том, что дома, проданные по этим контрактам, часто имеют серьезные проблемы с ремонтом. Эти контракты часто возлагают на арендатора-покупателя ответственность за ремонт дома в течение срока действия контракта. Это противоположно обычным отношениям между арендодателем и арендатором, когда арендодатель должен делать весь ремонт.
Иногда у арендодателя-продавца нет чистого права собственности или какого-либо права собственности на дом. Прежде чем арендатор-покупатель подпишет один из этих контрактов, он должен выполнить поиск правового титула в Реестре сделок своего округа, чтобы убедиться, что продавец имеет право собственности на дом. Могут быть существующие залоговые права на имущество или другие вещи, которые ограничивают права покупателя на имущество. Если продавец имеет чистое право собственности, покупатель может захотеть зарегистрировать свой интерес к имуществу в Реестре сделок, чтобы убедиться, что его интерес защищен.
Арендатор-покупатель должен быть осторожен с договорами субординации. Эти соглашения позволяют продавцу передавать другим лицам право собственности на имущество, которое выше, чем у покупателя. Если у вас есть вопросы об этих соглашениях, вам следует поговорить с юристом. Если у вас низкий доход, вы можете претендовать на бесплатные юридические услуги. Независимо от того, имеете ли вы низкий доход или нет, вы можете использовать Руководство по юридической помощи, чтобы найти юристов в вашем районе. Если вы не можете получить бесплатные юридические услуги, но не можете позволить себе высокие судебные издержки, подумайте о том, чтобы нанять адвоката для части вашего дела, а не для всего дела. Это называется представлением с ограниченной областью действия. Чтобы узнать больше, прочтите «Представительство с ограниченной областью действия (LSR): более доступный способ нанять юриста». Чтобы найти адвоката с ограниченной сферой деятельности, перейдите по этой ссылке в каталог адвокатов штата Мичиган. По этой ссылке перечислены юристы, которые предлагают представительство в ограниченном объеме. Вы можете сузить результаты до юристов в вашем районе, введя свой округ, город или почтовый индекс в верхней части страницы. Вы также можете сузить результаты поиска по темам, введя нужный вам адвокат (развод, наследство и т. д.) в верхней части страницы.
Вероятность успешных транзакций для арендаторов-покупателей низкая. Арендодатели-продавцы могут выбирать, как называть эти сделки, исходя из того, как им удобно. Например, они будут называть их «покупками», когда возникнут проблемы с ремонтом, или они будут называть их «аренда» в целях выселения. Хотя покупатели-арендаторы могут делать то же самое, они часто не обладают такими же полномочиями или ресурсами, как арендодатели-продавцы.
Если покупателю-квартиросъемщику грозит выселение
Существуют уникальные средства защиты от выселения при покупке и аренде в собственных ситуациях. Например, покупатель-арендатор может утверждать, что соглашение больше похоже на земельный договор. Это означает, что арендодатель-продавец должен подать жалобу о конфискации земельного договора или судебную жалобу о лишении права выкупа, а не стандартную жалобу о выселении.