Договор безвозмездного пользования помещения: Договор безвозмездного пользования нежилым помещением

Соглашение об аренде штата Айдахо

Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx)

Договор аренды штата Иллинойс

Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx)

Соглашение об аренде штата Индиана

Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx)

Соглашение об аренде штата Айова

Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx)

Kansas Lease Agreement

Download: Adobe PDF, MS Word (.docx)

Kentucky Lease Agreement

Скачать: Adobe PDF, MS Word (.docx)

Договор аренды в Луизиане

Загрузить: Adobe PDF, MS Word (. docx)

Соглашение об аренде штата Мэн

Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx)

Договор аренды в Мэриленде

Загрузить: Adobe PDF, MS Word (.docx)

Massachusetts Lease Agreement

Download: Adobe PDF

Michigan Lease Agreement

Download: Adobe PDF, MS Word (.docx)

Содержание

Введение

Раздел 1.Договоры аренды

Раздел 2. Налоговые последствия аренды земли

Раздел 3. Элементы договора аренды

Раздел 4. Прекращение действия и другие правовые вопросы

Раздел 5. Виды аренды

Введение

Аренда земли — обычная практика в сельской местности Онтарио. Высокая капитальная стоимость земли делает аренду привлекательной альтернативой. к владению.В этом информационном бюллетене рассматриваются общие вопросы, которые необходимо учитывать при заключении договора лизинга. Условия аренды и лизинга в данном информационном бюллетене используются как взаимозаменяемые.

Раздел 1. Договоры аренды

Человеческие компоненты успешной аренды

Любая форма делового соглашения требует большого взаимного уважения и доверие. Аренда земли ничем не отличается. Чтобы быть успешным, аренда договоренность должна удовлетворять как арендодателя, так и арендатора.До заключая договор аренды, домовладелец и арендатор должны учитывать больше, чем просто цена. Совместимость домовладельца и арендатор и справедливость аренды — важные аспекты, которые необходимо учитывать.

Контрольный список успешной аренды

Совместимость — Можете поладить и обсудить различия? ___ да ___ нет

Честность — Доверяете ли вы человеку, с которым имеете дело с участием? Были ли у вас раньше деловые отношения? ___ да ___ нет

Ясность — Ясность обязательств каждой стороны определены в письменном договоре аренды? ___ да ___ нет

Справедливые условия — Согласны ли обе стороны с условия аренды? ___ да ___ нет

Гибкость — Можете ли вы изменить договор аренды в случае изменений произойти? ___ да ___ нет

Пригодность — Соответствует ли аренда урожаю и поощрять передовые методы ведения сельского хозяйства? ___ да ___ нет

Преимущества и недостатки лизинга Земля сельскохозяйственного назначения

У всех договоров аренды есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

Меньшие капитальные вложения

• Капитальные вложения делятся между арендодателем и арендатором.
• Арендодатель предоставляет землю, здания и, возможно, некоторые производственные расходы.
• Арендатор поставляет рабочую силу, оборудование и, как правило, большую часть операционных расходов.
• Операторы могут увеличивать размер своего бизнеса с ограниченными капиталовложение.
• Поскольку лизинг является альтернативой владению, это действительно средства «финансирования» земельной базы.

Повышение финансовой эффективности

• Когда средства ограничены, часто выгоднее потратить эти деньги на семена, удобрения, химикаты и технику, чем на покупка земли.
• Вложение скудных средств в землю может серьезно ограничить денежные средства доступны для оборотного капитала, что снижает эффективность фермерского бизнеса.

Получение опыта работы на ферме

• Аренда позволяет начинающему фермеру получить необходимый опыт в финансовой деятельности сельскохозяйственного предприятия до совершения к долгосрочным инвестициям в землю.
• Аренда позволяет оператору узнать больше о земле в районе и позволяет гибко менять ферму или уходить из нее.
• Аренда может позволить неопытному фермеру получить управленческие помощь или наставничество более опытного арендодателя.

Разделение риска

• Сдавая в аренду, как арендодатель, так и арендатор могут делить риски и прибыль сельского хозяйства. Это особенно важно для фермер с ограниченным капиталом. Степень разделения риска зависит от характера договора аренды.

Семейное положение

• Соглашение о семейном бизнесе может включать договор аренды посредством чего кто-то арендует землю у родителей или арендует землю у третьей стороной и разделяет инвестиции в оборудование с материнской компанией.

Предоставление пенсионного дохода

• Фермер, выходящий на пенсию, может рассмотреть возможность аренды всего или части свою земельную базу, а не продажу.
• Право собственности на землю обеспечивает защиту от инфляции.
• Доход от аренды обеспечивает форму «пенсии». доход, на который можно жить после выхода на пенсию.
• Фермер, приближающийся к пенсии, может постепенно отказаться от сельское хозяйство, арендуя часть своей земли и обрабатывая остальное.

Недостатки

Отсутствие гарантии владения

• Краткосрочная аренда создает неопределенность для арендатора.
• Поскольку инвестиции в оборудование соответствуют земельной базе, расторжение договора аренды может привести к тому, что техника вышла из строя мощность и более высокая стоимость за акр.
• Краткосрочная аренда обеспечивает арендодателям большую гибкость, поскольку есть возможность быстро поменять арендатора или продать землю.Однако краткосрочная аренда может работать в ущерб арендодателю. поскольку они могут не поощрять устойчивые методы ведения сельского хозяйства арендатор.

Отсутствие эффективности, сохранения и стимулов для Улучшения

• Краткосрочная аренда может снизить эффективность производства. За например, некоторые арендаторы могут не использовать оптимальное количество удобрений по аренде доли урожая, если только домовладелец не участвует в расходах удобрений.
• Большинство методов охраны почв — это долгосрочные инвестиции. Большинство арендаторов с краткосрочной арендой интересуются только практиками. который покажет результаты в течение срока аренды.

Проблемы людей

• Как и в случае любого коммерческого предприятия с участием двух или более человек, могут возникнуть споры и разногласия.

Наличие кредита

Фермеру-арендатору обычно труднее получить промежуточные и долгосрочный кредит, чем у собственника-оператора, потому что:

• кредитор может потребовать землю в качестве обеспечения ссуды
• Арендованная земля не застраивает собственный капитал
• аренда краткосрочная

Отсутствие переговорной силы и управленческого контроля

• Могут быть ситуации, когда арендодатель ведет более выгодные торги власть, даже если арендатор — способный менеджер.
• Арендодатель может настаивать на принятии большинства управленческих решений даже если его или ее вклад в аренду может быть существенно меньше, чем у арендатора. Например, домовладелец может настаивать на выращиваются определенные культуры, которые, по мнению арендатора, не самые выгодно.

Упущенная возможность для прироста капитала

• Цены на землю в целом со временем росли, хотя они иногда снижается.
• Оценка земли — дополнительная выгода для землевладельца, даже хотя прирост капитала не реализуется до тех пор, пока собственность не будет продано.

Потенциальная потеря налоговой отсрочки или освобождения от уплаты налогов

• Аренда земли в некоторых случаях может предотвратить использование как отложенных по налогу перевод детям и освобождение от налога на прирост капитала в размере 1 000 000 долларов.
• Проконсультируйтесь с бухгалтером.
• См. Раздел 2. Налоговые последствия для земли. Аренда.

Письменный договор аренды

Самое важное, что вы можете сделать как арендатор или арендодатель, — это выразить свое согласие в письменной форме. Это одно действие устранит подавляющее большинство возникающих разногласий. Хотя рукопожатие был давним методом ведения бизнеса в сельской местности устный договор аренды — это действующий договор, в нем есть серьезные недостатки.Однако многие фермеры и землевладельцы не хотят использовать письменный договор аренды по нескольким причинам:

• И арендаторы, и землевладельцы не хотят производить впечатление что они не доверяют своим соседям, требуя письменного договора аренды.
• Дополнительные время и затраты на подготовку письменного договора аренды могут не показаться оправдано при общении с другими фермерами или членами сообщества. Недостаток словесной аренды становится очевидным, когда разногласия об условиях аренды происходит, потому что это чрезмерно трудно доказать, что первоначальное понимание между вечеринок было.

Без письменного соглашения:

• Урегулирование недоразумений между сторонами, когда земля используется (через посредничество третьей стороны, арбитраж или судебный процесс) может быть чрезвычайно дорогостоящим.
• Сложнее защитить интересы обеих сторон против любых претензий третьей или внешней стороны о праве на земля или урожай.Защитить свои интересы намного проще от претензий третьих лиц путем документального оформления деталей договора в то время, когда вы входите в него.
• Риск потери значительного времени и деловой репутации составляет высокий как для землевладельца, так и для арендатора.

Письменное соглашение не является признаком недоверия — оно показывает, что оба стороны хотят защитить и четко задокументировать соглашение, которое они делают.

Преимущества письменного договора аренды

Согласно Закону Онтарио о мошенничестве , все документы, которые Создавать интерес к земле необходимо в письменной форме. Письменный договор аренды выгодно как арендодателю, так и арендатору, поскольку обеспечивает оба с записью того, на что они согласились. Если возникнет спор, письменный договор аренды может предотвратить дорогостоящие судебные иски, предусматривая альтернативы судебному разбирательству.В случае аренды долей урожая, когда арендодатель и арендатор делят расходы, это особенно важно важный. Письменный договор аренды:

• разъясняет ожидания, обязанности и ответственность обеих сторон дает домовладельцу некоторую защиту в случае экологической ответственности
• представляет собой ценное руководство для наследников, если домовладелец или арендатор должен умереть
• предоставляет документацию для налоговых целей

Что следует учитывать перед заключением договора аренды Соглашение

Страхование — Землевладельцы могут рассмотреть возможность запроса подтверждение наличия страховки урожая, особенно если арендная плата не была внесена заранее.Арендатор и домовладелец также должны обсудить страховку для защиты. от любого потенциального ущерба окружающей среде. Если арендатор планирует при хранении собранного урожая в помещичьей собственности следует также должна быть страховка для защиты от кражи или повреждения.

Обеспечение арендной платы — Регистрация невыплаченных часть арендной платы с ServiceOntario в рамках Персонального Регистрация безопасности собственности поможет защитить интересы землевладельца в качестве кредитора в случае неуплаты арендатором.Землевладельцы можно зарегистрироваться онлайн или позвонив в ServiceOntario.

Арендатор может также пожелать зарегистрировать договор аренды на охраняемый титул в случае перехода права собственности на землю. Могут быть очень веские причины рассмотреть возможность регистрации аренда: например, любые платежи, связанные с недвижимостью, могут, в некоторых случаях считаться «личной собственностью» и подпадают под условия регистрации Личной собственности Закон о безопасности ; любой интерес в этих платежах будет второстепенным на любые другие проценты по договору аренды при условии, что договор аренды зарегистрировался первым.

Большинство объектов недвижимости в Онтарио зарегистрированы на право собственности на землю. система, которая диктует, что аренда на срок не более трех лет не требуют регистрации при фактическом нахождении арендатора владение имуществом, указанным в договоре аренды. Для свойств при менее популярной системе земельного кадастра срок увеличивается до семи лет. При отсутствии регистрации последующий покупатель земли могут перейти в собственность без соблюдения условий аренды.

Поиск по заголовку — Арендаторы также могут выполнять поиск о праве собственности на землю, которая будет сдана в аренду, чтобы убедиться, что они входят в договор с лицом, являющимся собственником земли. Поиск по названию может быть произведен через Земельный кадастр Онтарио.

Договор аренды как план преемственности Инструмент

Договор долгосрочной аренды (не путать с продажей и договор с обратной арендой) может использоваться в качестве инструмента планирования преемственности.Землевладельцы и потенциальные преемники хозяйств думают об альтернативах к традиционным вариантам финансирования, возможно, захотите рассмотреть долгосрочные договор аренды. Договоры аренды могут включать землю, здания. и / или оборудование. Владельцы и правопреемники могут выбрать несколько договор аренды или единый договор аренды. Аренда в Онтарио может иметь любой срок погашения, однако аренда на срок более 21 лет должны иметь разрешение муниципалитета, чтобы быть действительным.

Как и любой договор аренды, условия должны быть согласованы так, чтобы обеих сторон. Одна из самых больших трудностей после настройки размер первоначального арендного платежа определяет, какой годовой прирост должно быть. Для долгосрочной аренды — беспристрастная обстановка, например базовый индекс потребительских цен в годовом исчислении, который публикуется Статистическое управление Канады, можно использовать. Желательно поговорить с преемником специалист по планированию, который поможет сформулировать некоторые из этих условий.

Раздел 2. Налоговые последствия аренды земли

Следующее предназначено для общих иллюстративных и информационных целей. только и не является исчерпывающим и не является юридической консультацией. Он не заменяет профессиональные консультации налогового специалиста. Помните, налоговое законодательство и квалификации для программ могут быть ограничены по времени или может поменяться. Настоятельно рекомендуется проконсультироваться с налоговой специалиста для получения актуальных рекомендаций по вашему соглашению.

Налоговые последствия заключения договора аренды должны следует внимательно рассмотреть.

Арендодатели могут непреднамеренно лишить себя права использовать два основных налоговых положения. Канадское налоговое агентство (CRA) не считает многие виды лизинга сельским хозяйством. Например, аренда долевого урожая, при котором часть урожая передается землевладелец в качестве платы за землю, может не соответствовать определению CRA сельского хозяйства.В результате некоторые договоренности о лизинге могут лишить землевладельцам от использования следующих налоговых льгот:

• возможность использования отложенного налогообложения при передаче земля детям (называется опрокидыванием)
• освобождение от налога на прирост капитала в размере 1000000 долларов на своей земле

Отложенный перенос налога на детей

Закон о подоходном налоге разрешает передачу сельскохозяйственных земель ребенку с отсрочкой налогообложения.Это достигается с помощью то, что называется «опрокидыванием». Это позволяет цена трансфера устанавливается на любое значение от нуля (подарок) до справедливого рынка стоимость (FMV) земли. В случае подарка стоимость перевода будет скорректированной базой затрат (ACB). Без использования ролловера земля должна была быть передана на ее FMV, и вся прибыль должны быть сообщены.

Чтобы получить право на пролонгацию, имущество должно было использоваться в основном в фермерском хозяйстве до передачи налогоплательщиком, супруг (а) налогоплательщика или их дети, которые активно и постоянно участвует.Это означает, что земля использовалась в сельском хозяйстве для большего чем в 50% случаев (как определено CRA). Собственность делает однако не обязательно использовать в фарме непосредственно перед передачей происходит для того, чтобы претендовать на пролонгацию.

Землевладельцы, которые хотят использовать ролловер, должны следить за процентом времени, когда они сдавали свою землю в аренду и какой тип аренды расположение, которое они используют.Например, помещик, который занимался земледелием недвижимость на 20 лет, затем сдавал землю в аренду на 4 года, можно было по-прежнему имеют право на перенос. Если же срок лизинга был дольше, чем период выращивания, это могло привести к дисквалификации использования опрокидывания. Исключением являются случаи, когда лицо, сдающее в аренду собственность — супруг или ребенок землевладельца, активно занятый сельское хозяйство.

Освобождение от прироста капитала в размере 1000000 долларов США

Продам приусадебный участок

Освобождение от прироста капитала в размере 1000000 долларов США доступно для физических лиц. по продаже квалифицированной фермерской собственности.Лица, которые использовали все их личное освобождение в размере 100 000 долларов, которое было отменено в 1994 год, осталось 900 000 долларов. Освобождение также доступно для партнеры в партнерстве, так как налоги платятся на физическое лицо уровень. Однако корпорации не имеют освобождения от налога на прирост капитала.

Квалифицированная фермерская собственность включает:

• сельхозугодья и постройки
• доли в семейной фермерской корпорации
• участие в семейном фермерском хозяйстве
• квота (именуемая правомочной основной недвижимостью)

Квалифицированная сельскохозяйственная собственность должна соответствовать следующим определениям:

• Недвижимость, приобретенная до 18 июня 1987 г. , с использоваться в сельском хозяйстве на момент продажи или использовались в сельском хозяйстве на любые 5 лет за время владения.
• Недвижимость, приобретенная после 17 июня 1987 г. , с принадлежать в течение 24 месяцев до продажи и не менее 2 лет, валовой доход фермы должен превышать чистый доход из других источников или собственность использовалась семейным фермерским товариществом или корпорацией в течение 2-летнего периода, в течение которого физическое лицо, супруга, ребенок или родитель активно участвовал в фермерском бизнесе.

В любом из вышеперечисленных случаев собственность должна использоваться в сельском хозяйстве. по:

• физическое лицо
• супруг, ребенок или родитель физического лица, или
• семейное фермерское товарищество или корпорация физического лица, супруг, ребенок или родитель

Во всех случаях квалифицируемые лица, независимо от того, занимается ли сельское хозяйство индивидуальное предпринимательство, товарищество или в качестве акционера в фермерском хозяйстве корпорации, должны активно участвовать в управлении и / или повседневной деятельность бизнеса.

Лизинг сельхозугодий

Аренда сельхозугодий, скорее всего, повлияет на использование льготы на земельном участке, приобретенном до 18 июня 1987 года.

Земля, приобретенная до 18 июня 1987 г., должна быть обработана за любых 5 лет или выращивание в год продажи считается квалифицированная сельскохозяйственная собственность и, следовательно, имеющая право на прирост капитала освобождение. Если правило 5-летнего срока не соблюдается, собственность должна обрабатывать непосредственно перед продажей.

Поскольку лизинг не считается сельским хозяйством, согласно Канадское налоговое агентство (CRA), договор аренды в год продажи может дисквалифицировать землевладелец от использования освобождения от прироста капитала, потому что он не обрабатывалась непосредственно перед продажей. Даже аренда долевого урожая, где часть урожая передается землевладельцу в качестве оплаты за землю, не соответствует определению.

Наем операторов по кадрированию может решить эту проблему. проблема. В качестве альтернативы, аренда долевого урожая, когда землевладелец разделение затрат на вводимые ресурсы также может соответствовать требованиям CRA сельское хозяйство. Обсудите такие соглашения со своим бухгалтером.

Канадский пенсионный план и зарегистрированный выход на пенсию Сберегательный план

Арендный доход от аренды за наличные не может быть использован в качестве основы для взносов в Канадский пенсионный план (CPP).Фермеры, сдающие землю в аренду и не иметь другого источника дохода, соответствующего критериям CPP, не сможет зарабатывать взносы в план. Это может привести к снижению размер пенсионных выплат CPP. Хотя доход от аренды не имеет право на взносы в CPP, это считается заработанным доходом с целью внесения взносов в зарегистрированные пенсионные накопления План (РРСП).

Вместо того, чтобы работать на условиях аренды за наличные, землевладелец мог заниматься сельским хозяйством. недвижимость путем найма таможенных операторов или сдачи в аренду земли под урожай общая база, на которой делятся входы.В настоящее время чистая прибыль из этих источников имеет право на взносы как для CPP и RRSP.

Подоходный налог для нерезидентов

Если арендодатель является нерезидентом Канады, арендатор требуется удерживать 25% арендной платы (денежная аренда или доля урожая) и подавать это в Канадское налоговое агентство (CRA). Если арендатор не переводит 25% подоходного налога, CRA попытается собрать налог от домовладельца.Если арендодатель не платит этот налог, арендатор будет нести ответственность за оплату.

Резерв на капитальные затраты

Когда землевладелец меняет использование сельскохозяйственных угодий, зданий или оборудование, например, в аренде, Закон о подоходном налоге Положения требуют, чтобы амортизируемые активы, приобретенные до 1972 г. (Часть XVII) отказаться от метода прямых капитальных затрат скидка на метод уменьшающегося остатка, который используется для амортизации активы, приобретенные после 1971 года (Часть XI).

В большинстве случаев это нежелательно, так как это будет означать, что все восстановленный резерв на капитальные затраты, который возникает, когда класс закрыто (например, продажа всего оборудования этого класса) будет налогооблагаемый доход. Арендодатель может отказаться от использования собственности и по-прежнему сохранять статус Части XVII, однако никакой вычет не мог быть востребованным в те годы, когда он не использовался. Любое другое использование, либо личные или арендные, потребует изменения в Части XI.Арендодатель может использовать свои машины или здания как часть обычаев организации земледелия и тем самым поддерживать статус фермерского хозяйства.

Гармонизированный налог с продаж (Hst)

Как правило, аренда облагается налогом, если специально не освобождены от налога. в соответствии с Частью I Приложения V Закона об акцизном налоге , который может применяться в ограниченных ситуациях, таких как земля, предназначенная для долгосрочного резиденция.Арендная плата, выплачиваемая за счет доли от урожая, не в соответствии с HST. Учет денежной ренты для целей HST также может зависеть от общего дохода арендодателя. Бизнес (в том числе арендодатель, сдающий недвижимость в аренду) не должен регистрироваться для сбора и переводить HST, если его валовые налогооблагаемые продажи и продажи с нулевой ставкой ниже 30 000 долларов. Арендодатели, единственным источником дохода которых является рента, если доход от аренды составляет менее 30 000 долларов США, регистрация не требуется, хотя они могут это сделать.

Программа налоговых ставок классов фермерской собственности

Программа налоговой ставки класса фермерской собственности позволяет недвижимость будет облагаться налогом в размере 25% от муниципального жилья / фермы ставка налога. Фермерский дом и 1 акр земли вокруг него находятся облагается налогом как часть жилого класса.

Чтобы иметь право на льготную ставку, подайте заявку на участие в программе должны быть поданы, показывая, что собственность используется фермерским хозяйством с действующим регистрационным номером фермерского бизнеса, у которого есть общая ферма доход 7000 долларов и более.Могут быть сделаны исключения из этого порога. для новых сельскохозяйственных работ. За дополнительной информацией обращайтесь в министерство, бесплатно по телефону 1-877-424-1300 или посетите веб-сайт www.ontario.ca/farmtax.

Раздел 3. Элементы договора аренды

Составные части договора аренды

Письменный договор аренды может быть таким простым или подробным, как арендодатель и желание арендатора. В следующем резюме представлены элементы, которые аренда может содержать, разделенные на три категории.

Пункты письменных договоров аренды

Необходимые позиции

• имена и адреса арендатора и домовладельца
• описание объекта аренды
• Срок и продление договора аренды
• арендная плата, оплата и пользование коммунальными услугами

Рекомендуемые товары

• право осмотра и удаления урожая
• передача имущества
• расторжение договора аренды
• использование земли
• вопросы окружающей среды
• страхование
• права уступки или субаренды в аренду
• разрешение различий
• ограничения землепользования

Дополнительные элементы

• производственная практика и управленческие решения
• Выплаты, субсидии и компенсации для поддержки доходов
• Ремонт зданий, заборов и улучшений
• Обязанность уведомить Агрикорп
• возмещение имущественного ущерба
• право первого отказа
• опцион на покупку
• разное
• ограничения муниципального зонирования

Необходимые позиции

Все договоры аренды должны содержать следующую информацию:

Имена и адреса арендатора и арендодателя — Включая супругов при необходимости.

Описание сдаваемой в аренду недвижимости — Включает юридическое описание и указывает здания или территории, которые следует исключить.

Срок аренды — Указывает, когда начинается и как долго это длится. Хотя это и не является основным требованием для аренды, в этом разделе также должно быть рассмотрено продление аренды, если стороны желают сохранить договор аренды в течение нескольких лет, включая то, когда и как будет происходить такое обновление.

Арендная плата — Размер арендной платы, способ ее расчета и когда он должен быть оплачен. В случае аренды здания или когда Арендатор имеет доступ к помещениям, оплате и пользованию коммунальными услугами также следует оговорить.

Рекомендуемые товары

Предметы, которые должен учитывать каждый арендодатель и арендатор, включая в договоре аренды:

Право на осмотр и снятие cr OPS — Включает следующие:

• Арендодатель должен иметь право в любое время осматривать сданная недвижимость.
• Арендатор должен иметь возможность завершить сбор урожая по истечении разумного периода времени после прекращения аренды договор или купля-продажа недвижимости. Если это невозможно, арендодатель компенсирует арендатору ожидаемую согласованную от стоимости урожая.
• Новый арендатор, покупатель или арендодатель должен иметь право выйти на землю после сбора урожая в последний год действия договора подготовить землю к урожаю следующего года.

Передача имущества — Важно, чтобы арендодатель и арендатор обсуждают свои ожидания в том случае, если домовладелец продает ферму новому владельцу в течение срока аренды. Справедливое соглашение будет пытаться найти баланс между желанием арендодателя ненадлежащим образом ограничивать его или ее возможность продать ферму и желание арендатора продолжить договор аренды.

Расторжение договора аренды — Договор аренды должен быть четко объясните, как это можно прекратить. Это могло произойти из-за нарушения условий аренды или просто потому, что дата прекращения аренды прибыла.

Использование земли — В договоре аренды должно быть указано, как Арендатор собирается использовать землю. В договоре аренды следует также описать любые сертификационные, нормативные или договорные ограничения, которые Арендатор должен знать, например, что земля сертифицирована как экологически чистая.От арендатора следует требовать соблюдения обычных методов ведения сельского хозяйства. в отношении удаления навоза. Также следует четко указать как оставить землю после прекращения аренды. Если здания включены в арендуемое имущество, в договоре аренды должно быть указано, как будут использоваться здания и правила доступа в здания.
Если ферма будет использоваться для продажи продуктов, например, выберите свой собственные плоды, в договоре аренды это должно быть указано, а арендатор должен быть осведомленным обо всех правилах, регулирующих продажу продуктов питания продукты, в дополнение к требованиям безопасности пищевых продуктов.

Вопросы окружающей среды — В данном пункте рассматриваются вопрос экологической политики и ответственности. в при возникновении экологической проблемы, арендодатели, как собственники земель, несут полную ответственность за деятельность, происходящую на их земле. Арендатор, как «пользователь» земли, должен согласиться соблюдать к соответствующей и принятой сельскохозяйственной практике и законодательству, касающемуся для окружающей среды (удаление навоза, применение пестицидов и гербицидов, и т.п.). Арендатор также должен предоставить «гарантию» — юридический термин, означающий, что на это заверение можно положиться по закону — что они обладают необходимыми провинциальными лицензиями для приложения пестицидов или других химикатов, которые будут использоваться на территории.

Обычно арендатор несет расходы, включая связанные с этим расходы. с экологической очисткой, и возмещает арендодателю любые расходы, которые арендодатель несет в результате нарушения арендатор любого экологического регламента.

Страхование — Пункт о страховании позволить арендодателю и арендатору определить, кто будет нести ответственность на страховое покрытие. Стороны должны обеспечить адекватное полисы страхового покрытия, включая страхование ответственности арендатора (страхование от телесных повреждений пришедшими на ферму) и страхование от пожара (особенно если строения включены), стоят на месте.

Право уступки или субаренды — Письменный соглашение должно содержать пункт, запрещающий арендатору субаренду или передачу аренды другому физическому лицу без письменное согласие арендодателя. В производственной аренде в согласии арендодателя может быть отказано по его собственному усмотрению, без объяснения причин или уважительной причины (т.е., необоснованное удержание согласие). В случае проживания домовладелец не может необоснованно отказывать в согласии.

Разрешение разногласий — Арбитраж или оговорка о посредничестве в письменном соглашении описывает, как вести дела в случае разногласий арендатор и арендодатель не могут разрешить разногласия. Большинство обычная практика — назначить взаимно согласованное третье лицо выступать в качестве посредника или арбитра.

Ограничения землепользования — Аренда должна четко определить любые области, использование которых может быть ограничено (например, область напрямую под ветряком).

Дополнительные элементы

Эти позиции вносят ясность в договор аренды и обеспечивают обсуждение баллы арендодателю и арендатору при оформлении договора аренды:

Производственные практики и управленческие решения — В этом пункте рассматриваются производственные и управленческие решения арендодателя. желания, выполняемые арендатором.Некоторые из этих факторов могут включать:

• решения по посеву
• правильное использование удобрений и химикатов
• Страхование урожая и страхование доходов
• доставка и продажа урожая

Выплаты поддержки доходов, субсидии, компенсации — В письменном соглашении должно быть четко указано, как правительство или маркетинг агентские выплаты будут разделены.Это наиболее актуально для сельскохозяйственных культур. аренда доли.

Ремонт зданий, заборов и улучшений — Пункт о том, кто несет ответственность за ремонт зданий, заборов. и другие улучшения, и как будут распределены расходы. Общий практика заключается в том, что арендатор несет ответственность за все мелкие ремонты и домовладельцу возместить арендатору затраты на улучшение которые приносят пользу дольше срока аренды.

Примеры крупных улучшений, выходящих за рамки длины или расторжения договора аренды составляют:

• строительство и ограждение
• Контроль эрозии
• плитка дренажная
• расчистка земли

Обычно требуется, чтобы арендаторы получали письменное разрешение от арендодатель, прежде чем произвести капитальный ремонт.Также важно обрисовать в общих чертах, как будет определяться стоимость улучшений и когда будет произведена компенсация. Пример одной формы компенсации арендатору для улучшений — арендодатель должен позволить арендатору возделывать улучшенные земли бесплатно на определенный период времени, чтобы быть согласованным между сторонами (в письменной форме) во время Улучшение разрешено землевладельцем.Ежегодный обзор и также может быть включено соглашение о необходимых ремонтах и ​​улучшениях Вот.

Обязанность уведомить Агрикорп — И арендодатель, и Арендатор должен уведомить Agricorp о любых договоренностях о совместном использовании сельскохозяйственных культур.

Возмещение имущественного ущерба — Настоящий пункт особенно необходимо для определения ответственности за стороннюю и экологический ущерб.

Право первого отказа — В некоторых случаях арендатор заинтересован в приобретении арендованной земли, но не желает или не в состоянии сделать это в то время. В этих случаях домовладелец может быть готовым включить вариант, посредством которого землевладелец будет уведомлять арендатор, у которого есть предложение о покупке от другого лица, позволяя арендатору участвовать в торгах на покупку земли до землевладелец принимает предложение о покупке земли у другого партия.

Опцион на покупку — Стороны могут включать вариант, аналогичный праву первого отказа, который позволяет арендатору приобрести арендованные земли. Это может быть ограниченное или неограниченное время и либо по фиксированной цене, либо по цене, определяемой какой-то объективный метод, такой как оценка недвижимости сертифицированным оценщик сельского хозяйства.

Разное — Договор аренды может содержать положение о прекращении аренды в случае определенных стихийных бедствий произошло.Например, если земля была затоплена и арендатор был не может пользоваться недвижимостью, было бы несправедливо настаивать на том, чтобы арендатор продолжать платить арендную плату наличными, если первоначальная арендная плата не взимается учли риск наводнения. Прочие непредвиденные обстоятельства включает устройство автомобильной дороги, газопровода, площадок нефтяных скважин, пр., на арендованной земле, создавая неудобства и дополнительные эксплуатационные расходы для арендатора.В некоторых случаях вместо завершения договор аренды, может быть сочтено желательным пересмотреть условия аренды или компенсировать арендатору добавленные расходы или уменьшить доход, который они могут получить.

Ограничения муниципального зонирования — Арендатор входит в аренду фермы с явным намерением проведения сельскохозяйственных операции; важно, чтобы домовладелец предоставил гарантии арендатору, что земли правильно зонированы для такого использования.Если арендодатель не желает предоставлять такую ​​гарантию, арендатор следует проконсультироваться с местными муниципальными властями, чтобы что цель, для которой арендатор желает сдать недвижимость разрешено.

Раздел 4. Прекращение действия и другие правовые вопросы

Прекращение договора аренды хозяйства

Аренда фермы может быть расторгнута в различных ситуациях, в том числе:

• T Окончание срока в конце указанного срока в аренда. Если арендатор остается во владении недвижимостью после даты расторжения без согласия арендодателя, тогда домовладелец может получить постановление суда, чтобы арендатор удалено.
• Сдача аренды арендатором. Это есть добровольный «отказ» от аренды с согласие домовладельца.
• Сдача в аренду. Арендатор покупает сдаваемое в аренду имущество от арендодателя.
• Взыскание права выкупа, в случае домовладелец не выполняет никаких обязательств по ипотеке на землю, а залогодержатель начинает процедуру обращения взыскания. Обычно это применимо только если договор аренды был заключен после оформления ипотеки в земельной книге.
• Уведомление арендодателем арендатора намерение расторгнуть договор аренды. Если аренда не указывать дату расторжения, то требуется арендодатель направить уведомление в соответствии с Правилами коммерческой аренды Закон (Онтарио). Еженедельные арендаторы должны получать уведомление за 1 неделю; ежемесячно арендаторы получают уведомление за 1 месяц [Закон, ст. 28]. Законодательство кажется, ничего не говорится о размере уведомления, необходимого для ежегодного аренды, поэтому очень важно, чтобы стороны установили соответствующую продолжительность уведомления в письменном договоре аренды.

Освобождение арендатора от конфискации

Арендатор имеет определенные права в случае прекращения сдача в аренду по действиям арендодателя.

С юридической точки зрения арендатор извлекает выгоду из принципа, известного как «освобождение от конфискации». Это означает, что где домовладелец приступает к расторжению договора аренды, если за неуплату арендная плата или другая причина, арендатор может обратиться в суд, чтобы остаться владение помещением на условиях, установленных судом, если прекращение аренды повлечет за собой значительный ущерб на предприятие арендатора.Арендатор должен сделать существенный дело об освобождении от конфискации в случае, если арендатор иным образом нарушил условия аренды.

Неуплата арендной платы

Закон о коммерческой аренде 1990 г. c L7 (Онтарио) содержит некоторые специфические вопросы, связанные с арендой фермерских хозяйств. Большинство этих положений относятся к вариантам, доступным арендодателю, когда арендатор терпит неудачу платить за аренду.Закон разрешает домовладельцу наложить арест на имущество арендатор с целью продажи этих товаров в счет оплаты арендная плата за счет домовладельца. Это называется лекарством от страдания.

Раздел 45 Закона позволяет арендодателю арестовывать и закреплять товары если арендная плата не выплачена, и продать товар, если арендная плата не выплачена. «Товар» включает животноводство арендатора и выращиваемый урожай. Арендодатель может изъять и собрать созревшие насаждения за просрочку арендной платы и разместить их в соответствующем объекте до момента аренды оплачивается или их можно продать.В этом случае арендатору предоставляется право знать, где был взят урожай. В случае если затем арендатор оплачивает задолженность по аренде вместе с любыми понесенными расходами арендодателем при использовании этого средства правовой защиты арендатор имеет право получить урожай обратно.

Раздел 46 Закона специально исключает использование овец и животных в вспашке и подготовке земель к посеву из бедствия средство правовой защиты, если есть другое имущество, достаточное для выплаты суммы из-за.

Обратите внимание, что в случае неплатежеспособного арендатора другие кредиторы могут иметь приоритетные соглашения об обеспечении, которые стоят выше интересов арендодателя (особенно если арендодатель не зарегистрировал или обеспечить его интерес и, следовательно, является необеспеченным кредитором).

Однако было установлено, что приспособления, которые можно разрезать от недвижимого имущества и восстановлены до их характера как движимого имущества не подлежат наказанию в соответствии с общим правом юридический термин, означающий содержание под стражей в целях удовлетворения неоплаченный долг).(Источник: 859587 Ontario Ltd. v Starmark Property Management Ltd., Апелляционный суд Онтарио, 1998 г.)

Оформление договора аренды

Как правило, аренда на длительный срок (например, аренда земли через договор о льготных тарифах) будет зарегистрирован. Это делается через Управление земельного кадастра. Оформление аренды против название собственности уведомляет потенциальных покупателей или закладных агенты интересов арендатора на земельном участке.

Супружеские обязанности

Аренда фермерских хозяйств уникальна тем, что сельхозугодья обычно используются для двойное назначение. Одно предназначено для деловой активности, а другое предназначен для семейного проживания собственников. Закон о семейном праве (Онтарио) предусматривает, среди прочего, что один супруг не может создавать право на землю, включая право аренды, без согласие другого супруга, если интерес влияет на использование и пользование «семейной резиденцией» или землей совместно проводится.Таким образом, если аренда фермы должна включать в себя личное жилище находится на ферме, важно, чтобы оба супруга подтверждают свое согласие на аренду.

Переуступка и субаренда

Раздел 23 Закона о коммерческой аренде предусматривает, что, если договор аренды предусматривает иное: переуступку или субаренду третье лицо может иметь место с согласия арендодателя и Арендодатель не может произвольно отказать в таком согласии.Этот требует, чтобы арендодатель дал согласие на прием любой разумной новой партии по условиям аренды. Согласно этому законодательству, фермы сдают в аренду часто содержат пункт, позволяющий арендодателю произвольно не соглашаться на такое поручение.

Отношения арендодателя и арендатора

Отношения арендодатель / арендатор иногда можно спутать с отношения совместного предприятия или партнерства.Потому что юридический обязательства этих отношений очень разные, важно для уточнения отношений, предусмотренных в договоре аренды. Это особенно верно в случае аренды долей урожая, когда обе стороны вносят свой вклад в сельскохозяйственное предприятие. Аренда должны четко идентифицировать стороны как имеющие отношения арендодатель и арендатор, если это является целью деловых отношений.

Сотрудник фермы, арендатор

Закон об аренде жилых помещений , 2006 (RTA), в первую очередь с использованием жилых единиц в Онтарио. Однако положения этого законодательства специально освобождены жилые помещения сотрудники фермы. Это означает, что особые правила проживания в законодательстве не распространяются на сельскохозяйственных рабочих, которым использование фермерских жилых помещений в качестве срока их найма, находятся ли жилые помещения на территории фермерского хозяйства.

Раздел 5. Виды аренды

Существует несколько видов аренды пахотных земель, включая аренду за наличные, гибкая денежная аренда и аренда паев. Что делает каждого Из этих договоров аренды отличается способ расчета платы за землю. Наличная аренда фиксированная. Гибкая денежная аренда и аренда паев основаны на разделе доходов от урожая в заранее определенной мода.Помимо аренды пахотных земель, есть строительство и аренда пастбищ.

Сравнение аренды пахотных земель

Аренда за наличный расчет

• Арендатор получает доход от всех продаж урожая, но оплачивает арендодателю фиксированная сумма в долларах каждый год в качестве арендной платы.
• Часть арендной платы может быть выплачена заранее, а остальная часть уборка урожая.
• Арендатор несет все производственные риски.

Аренда доли участия

• Продажа урожая делится между арендодателем и арендатором.
• Доход делится по мере продажи урожая.

Гибкая аренда за наличный расчет

• Арендатор получает весь доход от продажи урожая, кроме доллара сумма, выплачиваемая домовладельцу каждый год, зависит от цены зерна или урожай зерна, или цена и урожайность.
• Этот тип аренды включает в себя функции долевого участия и аренда за наличный расчет.

Размер риска, который несет арендатор и арендодатель, зависит от тип лизинга. Обычно договор аренды за наличный расчет со временем вернет арендодателю меньше, чем доля урожая договоренность. При аренде за наличные арендодатель не разделяет любые риски или преимущества, связанные с выращиванием урожая или колебания урожайности и, следовательно, не приносит отдачи, когда цены или производство выше, чем обычно.

Риски, связанные с различными договорами аренды, можно сгруппировать в две категории, а именно производственный и маркетинговый риск. Стол 1 описывает эти риски и показывает, какие риски разделяют арендодателем по трем обсуждаемым типам договоров аренды.

Таблица 1. Сравнение домовладельцев Риск по трем видам аренды

Установление арендной ставки

Большинство арендных ставок устанавливаются с использованием ставок местного рынка, которые отражают предложение и спрос на арендную землю в местном площадь.Этот рыночный курс используется в соглашениях о доле урожая и гибких денежных выплатах. в качестве основы для установления долей урожая или гибких положений в соглашении.

Несмотря на то, что большинство договоров аренды заключаются на местных рыночные ставки, арендатор и арендодатель должны уделить необходимое время для расчета своих затрат и потенциальных доходов от предложенных договоренность. Это поможет им определить, будет ли быть прибыльным.Расчет и знание потенциальных затрат и доходов также полезно, когда нет хороших данных для сравнения рынков.

Важно подчеркнуть, что определение справедливой денежной аренды ставка или доля урожая зависит от арендодателя и арендатора, зная свои расходы. Кроме того, смета по трудозатратам, амортизации, менеджменту и инвестиции должны быть приняты во внимание.

Для определения подходящей аренды можно использовать несколько подходов. ставка.Эти методы приведены в таблице 2. Эти расчеты дают вам место для начала переговоров и, что еще более важно, обеспечить защиту от заключения соглашений которые вряд ли будут прибыльными.

Таблица 2. Методы расчета Арендная ставка

Источники информации о затратах

Из таблицы 2 видно, насколько это важно. заключается в том, чтобы знать свои затраты при обсуждении арендной ставки. Ваши собственные записи являются лучшим источником этой информации, когда они недоступно, важно использовать реалистичные оценки.Публикация 60 «Бюджеты полевых культур» обновляется ежегодно и доступно на ontario.ca/agbusiness. Бюджеты 12 культур предоставляют вам смету затрат для сравнения целей.

Сводка

Аренда земли по-прежнему будет важным методом контроля земельный участок без капитальных затрат на владение. Развивается ясно соглашения об аренде выгодны как арендодателю, так и арендатору.

Этот информационный бюллетень был составлен Робом Гэмблом, OMAFRA , Guelph, и отредактирован сотрудниками отдела управления бизнесом, OMAFRA , Guelph. Авторы хотел бы поблагодарить Дугласа К. Джека, барристера за помощь и солиситор, Borden Ladner Gervais LLP, Ватерлоо, Онтарио, и Эд Митукевич, C.A., Коллинз Барроу, Элора, Онтарио, в обзоре этот информационный бюллетень.

Данная публикация предназначена только для информационных целей. Это предназначен только как общий иллюстративный обзор, а не как конкретный советы по индивидуальным ситуациям. Приведены примеры только для иллюстративных целей и никоим образом не являются исчерпывающими или подходит для любой ситуации. Этот информационный бюллетень не следует рассматривать в качестве юридической консультации. Этот информационный бюллетень не предназначен для интерпретации или полное покрытие Закона о подоходном налоге или различных законов, влияющих на договор аренды земли.Правительство Онтарио не несет ответственности по отношению к лицам, использующим это как таковое.