Договор безвозмездного пользования квартирой подводные камни
Договор безвозмездного пользования квартирой подводные камни
На сегодняшний день любое недвижимое имущество или его часть может быть передано его собственником иному лицу.
Действующим законодательством также допускается пользование гражданином такого имущества или его части бесплатно.
Следовательно, жилое помещение или его часть можно передать в безвозмездное пользование (то есть без получения выгоды).
Понятие и тонкости оформления договора безвозмездного пользования квартирой, возможные «подводные камни»
Договор безвозмездного пользования равноценно понятию договора ссуды, т. е. займа о предоставлении не только денежных средств, но и вещей, имущества или права пользования на них на безвозмездной основе.
Таким образом, безвозмездность соглашения не лишает права требования собственником от жильца произведение расходов по содержанию переданного имущества (коммунальных платежей в частности).
имеет письменную форму или устное соглашение;
при письменной его форме должен содержать достигнутые договоренности о самом жилом помещении, передаваемом в пользование, сроке предоставления такого помещения, порядке и условиях пользования только по назначению предоставленного имущества, его содержанию, условиях возврата предоставленного имущества;
является безвозмездным, то есть у собственника отсутствует какая-либо выгода;
должен иметь подписи сторон, а при необходимости печать организации — участника;
может иметь нотариальное удостоверение;
при письменном оформлении не требует обязательной государственной регистрации в территориальном органе Росреестра независимо от срока его действия;
не порождает возникновения налоговых обязанностей у сторон;
гарантирует сохранность переданного имущества и при определенных условиях — возмещение ущерба;
при письменном его оформлении служит основанием для регистрационного учета жильца по месту проживания.
Данное соглашение может быть расторгнуто как при нарушении его условий, так и по обоюдному согласию сторон.
Рекомендации по заключению договора безвозмездного пользования квартирой, обход «подводных камней»
Поскольку нередки случаи достижения договоренностей между сторонами в устной форме, основной рекомендацией является письменное оформление достигнутых договоренностей в рамках единого документа.
Именно это позволит исключить какие-либо споры между сторонами, зафиксировать договоренности, определить условия содержания жилого помещения, гарантии его сохранности либо возмещения ущерба.
Кроме того, такая форма соглашения не вызовет особого интереса со стороны контролирующих органов по вопросу получения выгоды от сделки.
Более того, при оформлении такого соглашения следует подписать акт приема-передачи, в котором отразить состояние переданного имущества.
Данный акт поможет исключить любые споры о состоянии имущества, как на момент его передачи, так и после расторжения соглашения.
Организации, занимающиеся коммерческой деятельностью, не вправе передавать жилое помещение бесплатно учредителям, руководителям и другим лицам, имеющим отношение к данной организации.
назад
Понятие договор безвозмездного пользования жилым помещением подводные камни
Часто в повседневной жизни возникает необходимость предоставления жилья в безвозмездное пользование, например, родственникам или близким людям собственника жилья или квартиры.
Заключение такого договора дает возможность оформления временной прописки. Нельзя назвать такой договор безвозмездной арендой, потому что по своей сути и в рамках законодательной плоскости эти договоры являются абсолютно разными документами.
Что значит договор безвозмездного пользования жилым помещением и его подводные камни
Итак, по порядку.
Во-первых, договор безвозмездного пользования заключается между собственником жилого помещения и жильцом, иначе ссудодателем и ссудополучателем.
Таким образом, можно сказать, что сторона-ссудодатель предоставляет стороне-ссудополучателю беспроцентную ссуду в виде бесплатного проживания в квартире.
Однако, бесплатное проживание может касаться только проживания. В договоре при этом можно оговорить условия оплаты расходов, возникающих вследствие действия договора, таких например, как коммунальные расходы. А также договором могут быть предусмотрены условия по оплате текущего и капитального ремонта.
Кроме условий об оплате, остальные условия в договоре безвозмездного пользования могут быть такими же, как и в договоре аренды.
Во-вторых, договором безвозмездного пользования может быть установлен любой срок, при этом, если срок не установлен договор будет считаться бессрочным. Не стоит надеется на то, что если договор бессрочный, значит, право на проживание может быть унаследовано.
Условия договора ни в коем случае не могут распространяться на третьих лиц, не поименованных в договоре.
А это значит, что возможность проживания в жилом помещении на основании договора распространяется только на ссудополучателя.
Таким образом, для того чтобы право на проживание было у нескольких человек они все должны быть вписаны в договор.
В-третьих, как уже упоминалось выше, договор безвозмездного пользования дает возможность ссудополучателю прописаться в квартире на срок, установленный договором. Для этого не нужно дополнительного разрешения собственника, достаточно, обратившись в регистрирующие органы, предоставить договор.
Форма договора и ответственность сторон
Законом не запрещается заключение договора в устной форме. Однако такой вид не даст возможности регистрации, поэтому стоит заключить договор в письменной форме, нотариус для этого не нужен.
Ответственность сторон в основном распространяется на предмет договора, а именно на жилую площадь.
Сторона ссудодателя несет ответственность за предоставление жилой площади в пригодном для жилья состоянии, со стороны ссудополучателя ответственность заключается в использовании жилья по прямому назначению и содержанию жилой площади в установленном договоре состоянии.
Десять основных юридических ошибок, которые могут привести к краху вашего бизнеса арендодателя
Чтобы стать успешным арендодателем, требуется множество практических ноу-хау, деловая смелость и знакомство с рынком. Это также требует знания закона: федеральный закон и законы многих штатов строго регулируют почти все аспекты вашего бизнеса. Незнание правил может поставить вас в тупик.
1. Использование типовых или устаревших форм аренды Большинство домовладельцев знают, что важно иметь письменное соглашение об аренде или аренде. Но использование неправильной формы может привести к неприятностям. Так называемые «стандартные» формы, которые вы найдете бесплатно (или даже те, которые продаются) в Интернете, вероятно, не соответствуют законам вашего штата. Если вы используете форму аренды, которая урезает права арендаторов, вы можете оказаться в проигрышном конце судебного процесса из-за неисполнимой статьи об аренде. С другой стороны, некоторые стандартные формы накладывают на вас больше обязательств и ограничений, чем это делает закон вашего штата! (Например, некоторые формы требуют, чтобы арендодатели возвращали залог в течение десяти дней, что короче крайнего срока возврата залога в любом штате.
) Лучшие формы договора аренды или аренды соответствуют не только федеральному закону, но и конкретному арендодателю вашего штата. — арендаторские законы.
Тщательный отбор арендаторов — самая важная часть вашего бизнеса. мусор ваше место, или хуже. Но есть ограничения на то, что вы можете спросить у потенциальных арендаторов. Многие арендодатели не осознают, что даже благонамеренные вопросы (например, расспросы людей с ограниченными возможностями об их инвалидности или вопрос о том, состоит ли пара в браке) могут быть незаконными формами жилищной дискриминации. Если заявитель не получает арендную плату, даже если ваш отказ не имеет ничего общего с оскорбительным вопросом, у разочарованного арендатора есть аргументы в пользу жалобы на справедливое жилье (которую группы по надзору за справедливым жильем стремятся преследовать).
3. Установление дискриминационной политики в отношении семей Многие арендодатели пытаются исключить семьи из своей арендной платы, потому что они считают, что дети вызывают больше износа или потому что они предпочитают более «взрослую, спокойную» обстановку.
Однако эти методы не являются оправданными деловыми решениями — они являются простыми и незаконными примерами незаконной дискриминации в отношении жилья по семейному положению. Хотя арендодателям разрешено ограничивать количество жителей в квартире (в большинстве случаев по два человека на спальню), арендодатели не могут иначе применять этот стандарт при работе с семьями. Затратами на внедрение правил, которые препятствуют тому, чтобы семьи жили в вашей арендованной квартире, может быть поездка в офис вашего адвоката для рассмотрения жалобы о справедливости в отношении жилья.
Вызывать энтузиазм по поводу своей собственности — это нормально, и необходимо подчеркивать ее преимущества на конкурентных рынках, но помните, что ваши описания аренды станут обязывающими обещаниями, если соискатели полагаться на них при принятии решения об аренде. Например, если вы заверите заявителя, что предоставите парковочное место, доступ в Интернет или новую покраску, арендатор, скорее всего, сможет добиться исполнения вашего заявления.
Арендаторы, которые чувствуют себя обманутыми, могут на законных основаниях разорвать договор аренды или подать на вас в суд за разницу в стоимости между тем, что было обещано, и тем, что вы предоставили. Вопрос о том, выиграет ли арендатор судебный процесс, является второстепенной задачей — вам все равно придется отвечать, что потребует времени и денег.
Плата за просрочку платежа может быть мощным инструментом, побуждающим арендаторов своевременно платить арендную плату. И хотя более высокая плата может быть лучшим мотиватором, некоторые арендодатели переходят черту, устанавливая плату, которая мало похожа на реальный ущерб, который они несут, когда арендаторы платят с опозданием. Суды, скорее всего, признают недействительными чрезмерные штрафы за просрочку платежа, которые не могут быть подтверждены вескими доказательствами. Вам лучше установить скромную плату, отражающую ваш истинный ущерб, и иметь дело с хроническими просроченными платежами с уведомлениями «плати или увольняйся».
Вы также должны убедиться, что ваши штрафы за просрочку платежа не нарушают законы вашего штата о штрафах за просрочку платежа или законы штата или местные законы о контроле за арендной платой, если это применимо.
В большинстве штатов действуют подробные правила доступа арендодателей: правила о том, когда, по каким причинам и с каким уведомлением арендодатели могут входить в дом арендатора. Тем не менее, многие арендодатели заходят без предупреждения, прося проверить вещи, выполнить ремонт на месте или показать помещение потенциальным арендаторам. Неоднократные нарушения неприкосновенности частной жизни арендатора (или даже одно возмутительное нарушение) могут освободить арендатора от любых дальнейших обязательств по договору аренды, а также могут привести к возмещению арендодателю денежного ущерба в судебном порядке.
7. Использование обеспечительных депозитов для неправильных проектов Наиболее частыми типами дел, рассматриваемых в суде мелких тяжб, являются споры о обеспечительных депозитах.
Тем не менее основное правило — залог должен использоваться только для покрытия ущерба, помимо износа, необходимой очистки и невыплаченной арендной платы — понять несложно. Тем не менее, арендодатели обычно используют депозит для покрытия расходов на модернизацию техники, косметический ремонт и другие виды ремонта, а не ремонта. Неудивительно, что многие из этих арендодателей проигрывают эти дела в суде мелких тяжб.
Арендодатели практически в каждом штате обязаны предлагать и содержать жилье, отвечающее основным стандартам охраны здоровья и безопасности, таким как установленные государственными и местными строительными нормами, санитарными постановлениями, и законы о арендодателе-арендаторе. Если вы не позаботитесь о важном ремонте, не справитесь с опасностями для окружающей среды или не отреагируете, когда ваша недвижимость станет легкой добычей для преступников, арендаторы могут разорвать договор аренды и во многих штатах удержать арендную плату или сделать ремонт самостоятельно и вычесть сумму.
расход от аренды.
Арендодатели, которым не удалось обеспечить безопасность своей собственности перед лицом повторяющихся преступлений на месте, часто получают приказ выплатить компенсацию арендатору-жертве, когда вторгается очередной преступник. Это дорогие способы изучения закона.
9. Сохранение гарантийного залога при разрыве арендаторами договора арендыКогда арендаторы разрывают договор аренды и уходят досрочно, арендодатели часто удерживают весь залог, полагая, что плохое поведение арендатора оправдывает это и что в конечном итоге он им понадобится во всяком случае, чтобы покрыть арендную плату. Во многих штатах это незаконно — арендодатели должны предпринять шаги для повторной аренды и зачесть любую новую арендную плату в счет обязательства арендатора на оставшуюся часть аренды. Хранение залога в размере двухмесячной арендной платы и повторная аренда в течение месяца незаконны.
10. Невозврат залогового депозита в соответствии с Законом Этот список был бы неполным без еще одного упоминания о залоговом депозите.
Мало того, что они используются ненадлежащим образом, они также часто не возвращаются в соответствии с законодательством штата. Во многих штатах установлены крайние сроки, к которым арендодатели должны детализировать использование депозита и вернуть любой остаток. Арендаторы нередко ждут этого отчета много недель или месяцев. В некоторых штатах преднамеренное или «недобросовестное» удержание залога влечет за собой суровые санкции против арендодателя, например, приказ о выплате арендодателем двух- или трехкратного залога арендатору.
Для получения всей информации, пояснений и юридических форм, необходимых опытному арендодателю для аренды права собственности, прочитайте Юридический справочник каждого арендодателя , написанный Джанет Портман, Марсией Стюарт и Энн О’Коннелл (Ноло ).
Риски и реалии контракта на поступок
Из-за недавнего ужесточения условий кредитования у некоторых покупателей жилья может быть меньше шансов получить ипотеку, чем это было всего несколько лет назад.
Некоторые финансовые консультанты предсказывают, что заемщики с ограниченными возможностями могут обратиться к альтернативным способам покупки дома. Одной из таких альтернатив является договор по делу .
По договору купли-продажи недвижимость финансируется продавцом, а не сторонним кредитором, таким как коммерческий банк или кредитный союз. Соглашение может принести пользу покупателям и продавцам, предоставляя кредит покупателям жилья, которые в противном случае не имели бы права на получение кредита. Действительно, государственные и некоммерческие организации по защите прав на жилищное строительство использовали контракт на действие в качестве инструмента, помогающего домохозяйствам с низким и средним доходом приобрести жилье.
Тем не менее, этому альтернативному механизму финансирования не хватает многих средств защиты, предоставляемых заемщикам с традиционными ипотечными кредитами. Кроме того, такие контракты могут содержать положения, которые оставляют место для злоупотреблений и могут создавать риски и неопределенность как для покупателя, так и для продавца.
В следующей статье представлены основные факты и особенности договора купли-продажи и предлагаются предложения по минимизации рисков, связанных с этим заменителем ипотечного кредита.
Факты и особенности
Договор купли-продажи, также известный как «залог в обмен на сделку», «земельный договор» или «земельный договор в рассрочку», представляет собой сделку, в которой продавец финансирует продажу своего собственного имущества. . В договоре купли-продажи покупатель обязуется уплачивать покупную цену имущества ежемесячными платежами. Покупатель немедленно вступает во владение имуществом, часто внося небольшую плату или ничего не внося, в то время как продавец сохраняет законное право собственности на имущество до тех пор, пока контракт не будет выполнен. Покупатель имеет право на проживание и, в таких штатах, как Миннесота, право требовать освобождения от налога на недвижимость. Покупатель финансирует покупку при содействии продавца, который сохраняет залог в собственности.
Договор купли-продажи — это гораздо более быстрая и менее затратная сделка, чем традиционная ипотека на покупку. В типичном контракте нет платы за оформление, официальных заявлений или высоких затрат на закрытие и расчеты. Еще одной важной особенностью договора купли-продажи является то, что конфискация имущества в случае неисполнения обязательств, как правило, происходит быстрее и дешевле, чем конфискация в случае традиционной ипотеки. Если покупатель не выполняет платежи по типичному договору о купле-продаже, продавец может расторгнуть договор, возобновить владение имуществом и сохранить предыдущие платежи, уплаченные покупателем, в качестве заранее оцененных убытков. В этих обстоятельствах продавец может потребовать обратно имущество без обращения взыскания или судебного разбирательства. Однако законы, регулирующие процесс расторжения контракта, различаются от юрисдикции к юрисдикции, и результат может варьироваться в пределах одного штата в зависимости от условий контракта и фактов конкретного дела.
Поскольку покупатель в договоре купли-продажи не имеет тех же гарантий, что и залогодатель в ипотеке на покупку денег, договор может показаться по существу соглашением об аренде с выкупом. Однако в типичном договоре купли-продажи покупатель несет ответственность за обязательства залогодателя во владении, такие как содержание имущества и уплата налогов на имущество и страхование от несчастных случаев. Кроме того, если это не запрещено договором, любая из сторон может продать свою долю в договоре.
Скорость, простота обращения с покупателями
Покупатели жилья могут быть привлечены к заключению договора купли-продажи по нескольким причинам. Этот метод может быть особенно привлекательным для покупателей жилья, которые не имеют права на получение ипотечного кредита, например, для людей, работающих за наличный расчет и, следовательно, неспособных доказать свою платежеспособность. Поскольку процесс заключения договора значительно короче, чем процесс утверждения ипотеки, он может привлечь покупателей, которые сталкиваются с временными ограничениями или имеют ограниченные возможности, например, люди, которые теряют свои дома из-за потери права выкупа.
Покупатели жилья, впервые приобретающие жилье, не имеющие опыта работы на рынке, или лица, опасающиеся традиционных финансовых организаций, также могут выбрать договор на основе договора из-за относительной простоты процесса покупки.
Контракты на покупку жилья являются более популярной альтернативой финансирования среди покупателей жилья из числа меньшинств, в первую очередь выходцев из Латинской Америки. Согласно данным недавних Американских жилищных обследований, хотя в 2005 году только 5 процентов всех домохозяйств, занимаемых владельцами в США, имели договоры купли-продажи, 9,5 процента домохозяйств, занимаемых владельцами латиноамериканцев, и 7,1 процента домохозяйств, занимаемых владельцами чернокожих по всей стране. их. 1/ (Для получения дополнительной информации об использовании контрактов на право собственности см. таблицу ниже.) Хотя контракты на право собственности иногда называют «ипотекой бедняка» 2/ Результаты Американского жилищного обследования показывают, что в 2005 г.
ими пользовались лишь 3,9 процента домохозяйств США, живущих за чертой бедности. покупатель и продавец в определенной степени анонимны. Несмотря на законы в некоторых штатах, которые требуют, чтобы покупатели или продавцы во всех договорах о купле-продаже регистрировали продажу в офисе окружного регистратора или регистратора прав собственности в течение определенного периода времени, продажи часто не регистрируются из-за отсутствия финансовых и юридических прав. изощренность со стороны обеих сторон, участвующих в соглашении.
Процент занятых в собственности домохозяйств с договорами купли-продажи в США
| Тип домохозяйства | 90 111 Процент с контрактами на поступок, 90 109 к 90 110 году|||
|---|---|---|---|
2001 | 2003 | 2005 | |
| Все в собственности | 5,7 | 5,5 | 5,0 |
| Нечерный, неиспаноязычный | 5,3 | 5 | 4,4 |
| Черный | 7,7 | 7,7 | 7. |
| Латиноамериканец | 8,3 | 8,9 | 9,5 |
| За чертой бедности | 3,8 | 3,0 | 3,9 |
| Пожилые люди (65 лет и старше) | 1,9 | 2.1 | |
| Промышленный/передвижной дом | 5,2 | 7,9 | 5 |
1Источник: Американское жилищное обследование 2001, 2003, 2005, Бюро переписи населения США.
Исторические возражения
До подъема субстандартного кредитования в 1990-х годах многие покупатели, которые не могли претендовать на традиционное финансирование, прибегали к контрактам на продажу. Действительно, на протяжении большей части прошлого века договор купли-продажи часто использовался в качестве альтернативы ипотеке или доверительному управлению..jpg)
Сегодня в некоторых частях страны сохраняется рутинное использование контрактов для совершения сделок. Например, в западно-центральной части Миннесоты неподтвержденная информация предполагает, что договоры купли-продажи являются широко используемой альтернативой ипотечным кредитам.
Тем не менее, некоторые финансовые консультанты и специалисты по имущественному праву считают договор о праве собственности «юридическим динозавром» 3/ или «аномалией» 4/ и даже призывают к его упадку. Они утверждают, что договору купли-продажи нет места в современном финансировании недвижимости, он не предлагает реальных преимуществ по сравнению с ипотекой и оставляет обе стороны уязвимыми для риска и неопределенности.
Одним из основных возражений против договора о праве собственности является то, что он тесно связан с формой хищнического кредитования, преобладавшей с конца XIX в.80-х по 1990-е годы. В этот период в некоторых районах, в том числе в Северном Миннеаполисе, применялась хищническая схема кредитования, известная как лишение капитала .
В схеме изъятия капитала инвестор находит домовладельца, которому грозит потеря права выкупа, и обращается к нему или к ней с предложением купить дом. После покупки дома инвестор погашает долг, продает дом обратно первоначальному владельцу по договору купли-продажи и получает капитал от сделки. К счастью, в последние годы эти мошенничества с изъятием капитала сошли со сцены — в основном потому, что сегодня домовладельцы, столкнувшиеся с потерей права выкупа, практически не имеют собственного капитала, который недобросовестные инвесторы могли бы обобрать.
Другим возражением против контрактов на право собственности, помимо их связи с гнусными аферами, связанными с лишением капитала, является то, что они имеют репутацию компаний, предлагающих слабую юридическую защиту покупателям. Несмотря на получение обязанностей по ремонту и обслуживанию дома, покупатели имеют ограниченные права собственности и контроль над своей собственностью, пока они осуществляют платежи продавцам. Покупатели не получают права выкупа через сделку.
Еще несколько десятилетий назад суды США регулярно применяли положения о конфискации контрактов в случае невыполнения обязательств покупателем. Например, если покупатель дома пропустил один платеж через 15 лет после заключения 20-летнего контракта, продавец может расторгнуть контракт и сохранить право собственности и все предыдущие платежи, в то время как покупатель понесет существенные убытки. Однако такие крайние случаи сегодня встречаются реже. В то время как некоторые суды применяют положения о конфискации в письменном виде, большинство из них стали более благожелательно относиться к жалобам, поданным покупателем, нарушившим правила, особенно в обстоятельствах, когда покупатель уже уплатил значительную часть покупной цены. Сегодня суды часто рассматривают договор о праве собственности как аналог ипотеки и, следовательно, распространяют защиту залогодателя на покупателя в случае невыполнения обязательств.
Риски для покупателей
Несмотря на благоприятные изменения в правоприменении конфискации, договоры купли-продажи представляют определенные риски для покупателей.
Один из основных рисков связан с коротким периодом времени, необходимым для расторжения контракта в случае дефолта. Например, в Миннесоте, когда покупатель задерживает платежи, продавец может подать уведомление о расторжении контракта в округе и вручить уведомление покупателю. У покупателя есть только 60 дней с даты подачи заявки, чтобы рассмотреть пункты неисполнения обязательств и оплатить допустимые судебные издержки, чтобы «восстановить» контракт. Это короткий промежуток времени по сравнению с шестью месяцами или более предоставленных залогодателей, которым грозит потеря права выкупа. В результате у покупателя, не выполнившего контракт, есть гораздо более узкое окно времени для поиска нового дома и, вероятно, будет ограниченный выбор жилья.
Другим серьезным риском для покупателя является оплата шарами. В отличие от большинства традиционных ипотечных кредитов, большинство договоров купли-продажи полностью не амортизируются. Вместо этого контракт чаще всего структурирован так, что требует ежемесячных платежей в течение нескольких лет, за которыми следует «разовый платеж», который завершает оплату дома.
Чтобы сделать этот воздушный шар, покупателю почти неизбежно потребуется получить традиционную ипотеку. Если покупатель не может претендовать на получение ипотечного кредита в то время, когда наступает срок выплаты шара, он или она, вероятно, столкнется с расторжением контракта.
Некоторые покупатели заключают договоры купли-продажи в надежде исправить свою кредитную историю. Они рассчитывают улучшить свой кредитный профиль в течение первой части периода действия контракта, а затем претендовать на получение кредита в то время, когда наступает срок платежа. Однако, по словам Дэна Уильямса из Лютеранской социальной службы в Дулуте, штат Миннесота, договор о действии часто не улучшает кредитоспособность покупателя, потому что отдельные продавцы обычно не отчитываются перед кредитными агентствами. Покупатель может попытаться использовать письмо от продавца, в котором говорится, что он или она своевременно производит платежи по контракту, но, к сожалению, большинство кредиторов не соблюдают такое письмо.
Williams предупреждает, что непредвиденные затраты на ремонт дома также могут представлять риск для покупателей в договоре купли-продажи. Хотя этот риск также относится к покупателям, которые покупают дома с помощью обычных ипотечных кредитов, он может быть выше в случае домов, приобретенных по договорам купли-продажи, поскольку продавец может заключить договор купли-продажи с ограниченным раскрытием информации о состоянии собственности. Юрист из Миннеаполиса Ларри Вертхейм объясняет, что при продаже, финансируемой третьей стороной, строгие требования кредитора к проверке правового титула, страхованию правового титула и оценке обеспечивают дополнительное преимущество раскрытия информации для покупателя. Если покупатель в договоре о праве собственности не имеет юридической помощи или не знает о необходимости оценки и проверки правового титула, сделка может не включать эти гарантии. Кроме того, поскольку многие покупатели жилья выбирают договор вместо сделки, поскольку их слабая кредитная история не позволяет им получить обычную ипотеку, они вряд ли смогут претендовать на получение кредита для финансирования ремонта.
В конечном счете, дефекты в собственности могут увеличить шансы покупателя не уплатить платежи и потерять дом.
Другой риск, связанный с договором, для покупателей прав собственности связан с тем фактом, что продавец сохраняет право собственности на имущество в течение срока действия договора. Поскольку продавец сохраняет за собой право собственности, он или она может продолжать обременять имущество ипотекой и залогами. Продавец обязан передать действительное право собственности только тогда, когда покупная цена полностью уплачена и пришло время передать право собственности. Ему или ей не нужно иметь право собственности на момент заключения контракта или в течение срока действия контракта. В зависимости от законодательства штата и от того, был ли контракт зарегистрирован своевременно, интересы покупателя могут иметь меньший приоритет по сравнению с этими до- и постконтрактными обременениями, возлагаемыми на имущество продавцом.
В дополнение к проблемам, описанным выше, нет двух одинаковых договоров о деянии, и, по словам Шерил Петерсон из Twin Cities Habitat for Humanity, условия соглашения часто неясны.
Договор купли-продажи обычно представляет собой документ объемом от одной до пяти страниц, который включает сумму покупки, процентную ставку, ежемесячный платеж и некоторые формулировки относительно отмены. Документы часто не включают стандартный порядок начала процесса аннулирования. Это отсутствие ясности в договорах о купле-продаже создает трудности для финансовых консультантов, которые дают советы покупателям, которым грозит конфискация. По словам Петерсона, «вы не можете сказать:« Если вы видели десять контрактов на сделку, вы видели их все ». Это не делает вас экспертом, потому что следующие десять будут другими».
Инструмент для продвижения домовладения
Хотя договор о праве собственности может повлечь за собой целый ряд проблем на частном рынке, этот альтернативный механизм финансирования оказался многообещающим инструментом для государственного и некоммерческого секторов. Некоторые фонды жилищного строительства и застройщики используют контракты на действие как средство продвижения домовладения для домохозяйств с низким и умеренным доходом.
В частности, Миннесотская жилищная программа по городскому и сельскому приусадебному хозяйству штата Миннесота (MURL) использовала контракты на действие в качестве эффективного инструмента, чтобы помочь сотням миннесотцев в достижении устойчивого домовладения при одновременной стабилизации приходящих в упадок районов. 5/
MURL выделяет средства местным администрациям на восстановление ветхого жилья на одну семью. Затем отремонтированные дома продаются покупателям жилья из групп риска по беспроцентному договору купли-продажи. Программа определяет покупателей жилья из группы риска как тех, кто «является бездомным, получает государственную помощь или иным образом не может соответствовать стандартам ипотечного андеррайтинга для традиционного финансирования». 6/
Контракт MURL требует, чтобы покупатели жилья вносили ежемесячный платеж, эквивалентный 25 процентам или более от их валового ежемесячного дохода. (Как правило, это хорошая сделка, учитывая, что получатели федеральной жилищной помощи по Разделу 8 выплачивают 30 процентов от валового ежемесячного дохода.
) Цель MURL состоит в том, чтобы позволить покупателям жилья в конечном итоге рефинансировать или погасить контракт на право собственности и получить простое право собственности. Доступные ежемесячные платежи по договору купли-продажи позволяют покупателю жилья решить любые непогашенные кредитные проблемы при одновременном снижении основного остатка. Как только баланс снижается до разумного уровня, покупатель жилья может рефинансировать в традиционную ипотеку.
Согласно сводке годового отчета за 2008 г. от Minnesota Housing, портфель MURL включает 350 домов. За прошлый год ставка дефолта составила 7,7 процента, а ставка рефинансирования/выплаты по контракту – 2,6 процента. В отличие от 60-дневного периода отмены на частном рынке, MURL включает в себя политику щедрого воздержания, призванную помочь покупателю жилья из группы риска добиться успеха в долгосрочной перспективе. Это обеспечивает гибкость в случаях непредвиденных обстоятельств, которые ограничивают краткосрочную платежеспособность покупателя жилья (например, неожиданная проблема со здоровьем, краткосрочная потеря работы).
Семейный жилищный фонд — некоммерческая организация, базирующаяся в городах-побратимах, — запускает новую программу, в которой также будет использоваться контракт на действие в качестве инструмента для создания возможностей доступного жилья. Новая инициатива под названием Программа «Мост к успеху» была запущена осенью 2008 года. ГМХК). Эти две организации имеют обязательство кредитора — аналогично кредитной линии — до 1 миллиона долларов от частного кредитора. DBNHS и GMHC будут использовать пулы финансирования для продажи недвижимости по договору купли-продажи покупателям жилья, которые могут быть не готовы претендовать на традиционную ипотеку. Средства из Фонда семейного жилья составят 20 процентов от покупной цены, а остаток в размере 80 процентов будет финансироваться кредиторами. Эта договоренность устраняет необходимость в частном ипотечном страховании. Ключевыми компонентами программы «Мост к успеху» являются обучение домовладению и финансовое консультирование, чтобы покупатель был готов к ипотеке в течение трех лет.
7/
Консультации экспертов
Несмотря на то, что контракт на продажу может быть привлекательным в качестве альтернативного механизма финансирования, учитывая связанные с этим риски, покупатели и продавцы должны проявлять осторожность при заключении такого соглашения на частном рынке. В следующем совете Миннесотской коалиции за юридические услуги подчеркивается, что обе стороны должны приложить усилия для получения полной информации.
- В первую очередь продавец должен изложить условия договора в договоре купли-продажи. Важно, чтобы обе стороны полностью понимали положения договора, потому что после подписания договора купли-продажи возможности, доступные как продавцу, так и покупателю, ограничиваются.
- Покупатель должен знать, несет ли он или она ответственность за уплату налога на имущество и страхование, а также включает ли договор о купле-продаже компенсационный платеж. Если он действительно включает один, покупатель должен быть уверен, что он или она будет иметь право на получение ипотечного кредита для покрытия платежа, когда он придет.
- Покупатель также должен убедиться, что продавец является истинным владельцем дома, уточнив в окружной регистрационной палате, кто указан в качестве зарегистрированного владельца. Если продавец по-прежнему имеет ипотечный кредит, обременяющий недвижимость, или несет ответственность за уплату налогов или страховки, покупатель должен связаться с ипотечной компанией продавца до подписания контракта, чтобы определить, осуществляет ли продавец текущие платежи. Некоторые продавцы-«мошенники» удерживают платежи покупателя и не применяют их к ипотеке. Если в этом сценарии продавец не выполнит обязательства по ипотеке, а дом будет лишен права выкупа, покупатель потеряет дом и все уплаченные взносы.
- Покупатель должен запросить у продавца отчет «Правда о продаже жилья», чтобы определить состояние дома. Этот отчет требуется в Миннеаполисе и Сент-Поле и некоторых других городах. В городах, где это не требуется, продавец должен найти своего инспектора для оценки состояния дома.
Наконец, согласно Вертхейму, после заключения договора купли-продажи покупатель должен немедленно зарегистрировать договор в окружном регистраторе или в регистраторе прав собственности. Хотя законодательные акты, требующие такой регистрации, применяются редко, запись договора поможет доказать право собственности покупателя и защитить его или ее от обременений, наложенных на недвижимость продавцом после заключения договора.
Обеспечение положительного результата
Важно отметить, что, несмотря на риски и иногда негативные ассоциации, контракты на поступок не являются плохими по своей сути. При разумном использовании они могут подойти некоторым потребителям. Контракты на продажу предлагают быстрый и упрощенный вариант для людей, которые не имеют права на традиционные ипотечные кредиты или предпочитают не иметь дело с ипотечными кредиторами. При управлении государственными учреждениями или некоммерческими жилищными организациями контракты на продажу могут быть инструментом для создания кредита, продвижения домовладения и стабилизации районов.
Чтобы защитить свои интересы в контрактах на посредничество, продавцы и покупатели должны, так сказать, сделать свою домашнюю работу, убедившись, что они узнают и понимают, какие конкретные положения и риски влекут за собой контракты. Покупатели в частных контрактах на поступок должны предпринять дополнительные шаги. К ним относятся оценка состояния имущества, подтверждение того, что продавец имеет четкое право собственности, и регистрация подписанного контракта в соответствующем государственном учреждении. Будучи проинформированными и подготовленными, покупатель и продавец в договоре купли-продажи могут помочь обеспечить положительный результат для обеих сторон.
Кристал Мыслажек работала стажером по связям с общественностью в Федеральном резервном банке Миннеаполиса в 2008 году. Она получает степень магистра государственной политики в Институте общественных дел Хьюберта Х. Хамфри Миннесотского университета.
1/ Бюро переписи населения США.
2 / А.