Договор аренды земли сельхозназначения: Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения

Содержание

Как прекратить договор аренды земельного участка?

Договор аренды с множественностью лиц означает, что на стороне как арендатора, так и арендодателя может быть несколько физических лиц или компаний.

Договор аренды земельного участка сельскохозназначения прекращается окончанием его действия. Однако на практике возникают случаи, когда необходимо досрочно расторгнуть договор.

Когда заключается договор аренды со множественностью лиц?

Такой договор заключается при добровольном волеизъявлении сторон либо когда такая сделка продиктована требованиями законодательства.

Какими способами можно досрочно расторгнуть договор аренды земли?

Договор аренды земельного участка расторгается по окончании срока его действия.

Беспроблемным решением является разрыв договора по обоюдному согласию всех его участников. На практике возможны случаи, когда только одна из сторон желает расторгнуть его досрочно.

Механизм расторжения договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц, прописан в законе от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Так, ст. 14 № 101-ФЗ содержит специальные правила расторжения такого договора в части земельного участка, находящегося в собственности пяти и более лиц.

Все действия, связанные с земельным участком, осуществляются по решению участников долевой собственности. Условия договора аренды земли также должны рассматриваться на общем собрании участников долевой собственности.

Например, для того чтобы собрание считалось правомочным нужно, чтобы на собрании принимали участники, у которых доля в собственности составляет не менее 50% от общего числа (п. 5 ст. 14.1 закона № 101-ФЗ).

В каком порядке расторгается договор?

Все зависит от условий заключенного договора аренды.

Вариант № 1

Договором аренды предусмотрена возможность в одностороннем порядке его расторгнуть. С одной стороны, препятствий для расторжения нет. В то же время соарендатор не может расторгнуть договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения с множественностью лиц на стороне арендодателя без согласования с остальными соарендодателями.

В таком случае необходимо направить отказ арендатору. При множественности лиц в договоре на стороне арендодателя выступают все соарендодатели (ст. 610 ГК). А, значит, при расторжении договора аренды нужно направить арендатору уведомление о его прекращении, согласованное арендодателями.

При этом уведомление должно быть подписано. Подписать его может уполномоченное лицо — это либо сам директор, либо другой человек по доверенности. Подписанное уведомление направляется арендатору и соарендодателям.

Вариант № 2

Договором аренды не предусмотрена возможность в одностороннем порядке его расторгнуть.

Тогда уведомление «не проходит». Договор аренды должен быть расторгнут в общем порядке. В этом случае нужно подписать соглашение о расторжении договора аренды земельного участка с арендатором.

Как подписать такое соглашение? Для этого нужно обратиться к арендатору, а также ко всем соарендодателям.

На практике, как арендатор, так и соарендодатели, могут отказаться от подписания соглашения. В этом случае не спасет наличие решения о расторжении договора аренды, которое принято на общем собрании участников долевой собственности. И не имеет значения, что процедура проведения собрания соблюдена.

Судебная практика также подтверждает тот факт, что для расторжения договора одного только решения недостаточно (

постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2014 № А32-11935/2013).

Тогда наиболее правильным будет подписание соглашения о расторжении договора всеми арендодателями земли. Ведь уполномоченный от имени участников долевой собственности земельного участка может без доверенности заключать договоры аренды. А полномочий по прекращению договора аренды земли, а также снятию обременения у такого лица нет (пп. 6 п. 3 ст. 14 закона № 101-ФЗ).

Еще одним основанием для расторжения договора в одностороннем порядке является решение суда. Тогда требование арендодателя расторгнуть договор будет связано с изъятием земельного участка. Это может случиться, если земельный участок эксплуатируется с нарушением закона № 101-ФЗ.

Например, земля сельскохозназначения используется таким образом, что в результате снижается плодородие земли. Еще одним нарушением является нецелевое использование земельного участка. Например, для застройки зданий.

Бывает так, что арендованная земля сельскохозназначения вообще не используется. Например, земельный участок не используется для сельхозпроизводства не менее трех лет. Для определенных категорий земельных участков может устанавливаться более длительный срок (пп. 1 п. 2 ст. 45 Земельного кодекса).

В заключение отметим, что спецификой договора аренды с множественностью лиц является распределение прав и обязанностей арендаторов и соарендаторов.

Прокурор разъясняет — Прокуратура Свердловской области

Прокурор разъясняет

14 сентября 2020, 17:42

Предоставление земель сельскохозяйственного назначения с нарушениями влечет недействительность договора аренды. Аппарат прокуратуры области

Текст

Разъясняет начальник управления по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры области М.Н.Мирошниченко.

Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов определены положениями статьи 39.6 Земельного Кодекса РФ.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением ряда случаев, предусмотренных Законом.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в том числе в случае предоставления земельного участка крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом от 24.

07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ).

Федеральным законом от 03.07.2016 № 354-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка изъятия земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения при их неиспользовании по целевому назначению или использовании с нарушением законодательства Российской Федерации» ст. 10 Закона № 101-ФЗ дополнена пунктом 8, который устанавливает, что земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в аренду на срок до пяти лет крестьянским (фермерским) хозяйствам, сельскохозяйственным организациям, участвующим в программах государственной поддержки в сфере развития сельского хозяйства, для ведения сельского хозяйства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности без проведения торгов.

Помимо этого также без проведения торгов предоставляются земельные участки гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39. 18 настоящего Кодекса.

Согласно абз. 2 п. 8 ст. 10 Закона № 101-ФЗ в случае, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном ст. 39.18 ЗК РФ.

Статьей 39.18 ЗК РФ установлен специальный порядок предоставления земельных участков крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.

Так, в случае поступления заявления гражданина о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, заявления гражданина или крестьянского (фермерского) хозяйства о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности уполномоченный орган в срок, не превышающий тридцати дней с даты поступления любого из этих заявлений, совершает одно из следующих действий:

1) обеспечивает опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей (далее в настоящей статье — извещение) в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка и размещает извещение на официальном сайте, а также на официальном сайте уполномоченного органа в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет»;

2) принимает решение об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка или об отказе в предоставлении земельного участка в соответствии с п. 8 ст. 39.15 или ст. 39.16 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 7 ст. 39.18 ЗК РФ в случае поступления в течение тридцати дней со дня опубликования извещения заявлений иных граждан, крестьянских (фермерских) хозяйств о намерении участвовать в аукционе уполномоченный орган в недельный срок со дня поступления этих заявлений принимает решение:

1) об отказе в предоставлении земельного участка без проведения аукциона лицу, обратившемуся с заявлением о предоставлении земельного участка, и о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предоставлении земельного участка;

2) об отказе в предварительном согласовании предоставления земельного участка лицу, обратившемуся с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка. В этом случае уполномоченный орган обеспечивает образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ и принимает решение о проведении аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка для целей, указанных в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Исходя из общих принципов земельного законодательства и содержания Закона № 101-ФЗ и Земельного кодекса РФ возможность предоставления земельного участка без проведения торгов связана с отсутствием заявлений от иных заинтересованных лиц о предоставлении данного земельного участка.

При этом ни положения ЗК РФ, ни Закон № 101-ФЗ не содержат иного порядка выявления иных лиц, заинтересованных в получении земельного участка по указанным основаниям, кроме порядка, указанного в ст. 39.18 ЗК РФ, то есть путем опубликования извещения о предоставлении земельного участка.

Следовательно, если в орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, поступило несколько заявлений о предоставлении такого земельного участка в аренду, соответствующий земельный участок предоставляется в порядке, установленном ст. 39.18 ЗК РФ (п. 8 ст. 10 Закона № 101-ФЗ).

Таким образом, заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов в соответствии с Законом № 101-ФЗ в любом случае рассматривается по правилам ст.

39.18 ЗК РФ. При этом статус заявителя в качестве участника государственной программы поддержки сельского хозяйства не имеет специального правового значения при рассмотрении заявления в порядке ст. 39.18 ЗК РФ.

В случае, если извещение о предоставлении земельного участка не публиковалось, и, соответственно, не была учтена возможность поступления заявлений от иных заинтересованных лиц, в том числе иных участников государственной программы поддержки сельского хозяйства, договор аренды земельного участка, заключенный по результатам рассмотрения такого заявления, признается несоответствующим требованиям Земельного кодекса РФ и Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно ч. 1 ст. 15 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

В рассматриваемом случае при отсутствии публикации извещения о предоставлении в аренду земельного участка органом, уполномоченным на распоряжение земельными участками, создаются преимущественные условия для получения заявителем земельного участка.

По исковому заявлению прокурора такой договор может быть признан недействительным (ничтожным) на основании ч. 2 ст. 168 ГК РФ.

Обращение прокурора в арбитражный суд с таким иском — действенный гражданско-правовой способ защиты прав неопределенного круга лиц на равный доступ к возможности получения в аренду земельного участка.

Предоставление земель сельскохозяйственного назначения с нарушениями влечет недействительность договора аренды. Аппарат прокуратуры области

Таким образом, заявление о предоставлении земельного участка без проведения торгов в соответствии с Законом № 101-ФЗ в любом случае рассматривается по правилам ст. 39.18 ЗК РФ. При этом статус заявителя в качестве участника государственной программы поддержки сельского хозяйства не имеет специального правового значения при рассмотрении заявления в порядке ст. 39.18 ЗК РФ.

Аренда фермы — шаблон, онлайн-образец

Соглашение об аренде фермы — это документ, в котором излагаются ожидания и обязательства арендодателя и арендатора при аренде фермы . Аренда фермы похожа на стандартную аренду жилья; тем не менее, аренда фермы идет еще дальше, включая информацию, относящуюся к сельскому хозяйству, чтобы убедиться, что ферма остается продуктивной и ухоженной в течение всего срока аренды.

В Договоре аренды Арендодатель может указать основная информация об арендованном имуществе — например, арендные платежи, информация о залоге и, если применимо, объяснение пени за просрочку — чтобы арендаторы знали о своих обязательствах. Кроме того, при аренде фермы арендодатель может предоставить информацию о том, что арендодатель и арендатор должны делать в конкретных ситуациях, связанных с фермой, и как они должны действовать в соответствии с законами конкретного штата, в котором проживают стороны. должен содержать как можно больше информации, чтобы арендатор знал, чего ожидать от арендодателя, а также чтобы арендодатель был защищен в случае небрежного арендатора.

Аренда может быть краткосрочной (несколько месяцев) или долгосрочной (год и более). Эта аренда фермы может быть использована для любой фермы , будь то урожай, домашний скот или любая другая сельскохозяйственная деятельность или оборудование.

Как пользоваться этим документом

В настоящем Соглашении об аренде фермы излагаются все необходимые обязательства и факты, которые Арендодатель должен сдать в аренду своей ферме Арендатору. Этот документ включает основную информацию, такую как имена всех Сторон Аренды, размер арендной платы и периодичность ее выплаты, а также сумму залога. Фермерский лизинг также включает в себя информация, которая имеет жизненно важное значение для эффективного и действенного обслуживания фермы , включая обязанности Арендатора в случае болезни или упадка сельскохозяйственных культур, определение обязанностей по оплате подготовки полей для посадки сельскохозяйственных культур или разведения скота, а также то, как наличие предварительных Существующие культуры, растущие на участке, должны обрабатываться Арендатором.

В целом, в этом Договоре аренды предусмотрено все необходимое для того, чтобы ожидания в отношении отношений между Арендодателем и Арендатором были изложены в безошибочных деталях и могли быть упоминается в случае спора или разногласия позже в будущем. Аренда может быть полностью настроена, создавая надежное Соглашение об аренде, когда оно будет завершено.

Применимое законодательство

Все договоры аренды в США обычно регулируются законами отдельных штатов .

Агентство по охране окружающей среды регулирует раскрытие предупреждений о краске на основе свинца во всех арендованных автомобилях в Штатах. Однако, в отличие от этого, требуемые раскрытия информации и условия аренды будут основываться на законах штата, а иногда и округа, где вы живете.

Как изменить шаблон

Вы заполняете форму. Документ создается на ваших глазах, когда вы отвечаете на вопросы.

В конце вы получите его в форматах Word и PDF . Вы можете модифицировать его и повторно использовать его.

Устные соглашения об аренде ферм в соответствии с законом штата Миссури, G520

Джо Коенен

Специалист округа по взаимодействию, расширение сельскохозяйственного бизнеса и политики

Рисунок 1. Письменные договоры аренды фермы важны для землевладельцев и арендаторов, чтобы определить обязанности, обязанности и обязательства по соглашению.

Устная аренда ферм является традицией в сельском хозяйстве штата Миссури. Устная аренда ферм по-прежнему составляет около половины всех договоров аренды ферм. Две стороны, землевладелец и арендатор, обсуждают аренду фермы, способ распределения расходов и доходов и обмениваются рукопожатиями. Они заключили устный договор аренды. Таким образом оформляются многие сельскохозяйственные договоры аренды. К сожалению, неформальные устные договоры аренды не могут покрыть всех проблем и возможных конфликтов, которые могут возникнуть при договоре аренды. Землевладельцам и потенциальным арендаторам важно знать законы, регулирующие устные и письменные соглашения.

Спор возникает, когда не удается урегулировать разногласие по условиям контракта. Воспоминания исчезают, обстоятельства меняются или могут измениться вовлеченные стороны — все это приводит к вопросам об условиях аренды. Это может привести к дорогостоящему судебному процессу и потере драгоценного времени для ведения сельского хозяйства. Заключение письменного соглашения не предотвратит судебный процесс во всех ситуациях. Но условия письменных соглашений не так оспариваются, как устные соглашения, и хорошо составленный договор аренды фермы закроет и устранит «пробелы», которые неизбежны при устном договоре аренды.

В этой публикации рассматриваются проблемы продолжительности аренды, уведомления о расторжении, недействительных устных договоренностей, субаренды и уступок, смерти арендодателя или арендатора, пожизненной собственности, обеспечения арендной платы, средств защиты от удержания, соглашений издольщика, а также прав, обязанностей и ответственности. как арендодателя, так и арендатора. Что касается отношений между арендодателем и арендатором, некоторые части закона не ясны. Кроме того, дела между арендодателем и арендатором часто урегулируются во внесудебном порядке из-за вовлеченной суммы денег. Поэтому не на все вопросы, которые могут возникнуть, есть ответы. Некоторые ответы, данные судами, были даны много лет назад, когда методы ведения сельского хозяйства были совсем другими. Суды сегодня могут дать другой ответ.

Эта публикация представляет собой просто руководство, которое поможет вам понять проблемы и риски, связанные с устной арендой сельскохозяйственных угодий. Он предназначен только для информационных целей и не заменяет компетентную юридическую консультацию. Обратитесь к юристу за юридической консультацией по вашей конкретной ситуации.

Срок аренды

Сельскохозяйственная аренда в устной форме на срок менее одного года приравнивается к сдаче в аренду по желанию (Раздел 441.060, № 1, Пересмотренный Устав штата Миссури [RSMO]). Он будет иметь юридическую силу (действителен) в течение указанного периода времени и не будет признан недействительным в соответствии с законом о мошенничестве, который обычно требует, чтобы определенные соглашения были заключены в письменной форме, чтобы иметь законную силу.

Периодическая аренда из года в год создается, когда сельскохозяйственный арендатор удерживает (сохраняет владение землей) еще на один год. Общее право применимо для преобразования аренды по желанию в периодическую аренду из года в год. Периодическая аренда является непрерывной и имеет неопределенный срок. В каждую годовщину устного соглашения аренда продолжается, если не дано уведомление о расторжении. Устная аренда на срок более одного года, как правило, недействительна в соответствии со статутом штата Миссури о мошенничестве. По недействительному договору устной аренды сельскохозяйственные угодья находятся в годовой аренде.

Эти правила в целом применимы к словесной аренде сельскохозяйственных угодий. Если имущество не используется в сельскохозяйственных целях, устная аренда, которая просрочена, будет считаться помесячной арендой.

Прекращение аренды

Важным различием между годовой арендой и помесячной арендой является уведомление, необходимое для расторжения устного соглашения. Закон штата Миссури (раздел 441.050 RSMO) требует, чтобы для прекращения периодической аренды из года в год сторона, желающая расторгнуть договор аренды, направила другой стороне письменное уведомление не менее чем за 60 дней до окончания срока аренды. Помесячная аренда может быть расторгнута с письменным уведомлением за один месяц (Раздел 441.060 RSMO).

Уведомление о расторжении соглашения должно быть письменным, даже если первоначальное соглашение было устным. Если надлежащее письменное уведомление не предоставлено, другая сторона может установить другой срок аренды.

Существует суд штата Миссури, который постановил, что, когда арендодатель и арендатор устно договорились о конкретной дате расторжения договора, уведомление не требуется. Тем не менее, есть больше случаев, когда требование об уведомлении было оставлено в силе.

Если для окончания срока аренды не установлено определенное время, аренда сельскохозяйственных угодий будет арендой из года в год, что требует уведомления за 60 дней. По специальному соглашению арендодатель и арендатор могут договориться о том, что для прекращения аренды не требуется никакого уведомления (Раздел 441.070 RSMO). Это может работать в ситуации одного года, но будет трудно вспомнить через несколько лет.

В штате Миссури аренда начинается в день устного соглашения, а не в день передачи права собственности. Таким образом, если стороны заключат устное соглашение 1 марта 2020 г., последней датой вступления в силу договора аренды является 28 февраля 2021 г., при условии, что будет направлено надлежащее уведомление. Если расторжения нет, новый год аренды начинается 1 марта 2021 года. Это важно для определения момента подачи уведомления. Уведомление (письменное) в этой ситуации должно быть направлено до последней недели декабря 2020 года.

Традиционно в штате Миссури домовладельцы сдают сельскохозяйственные угодья в аренду с 1 марта. Есть некоторые признаки того, что домовладельцы в южном штате Миссури сдают землю в аренду до и с 31 декабря. Однако ни то, ни другое не является законом, это просто традиция, а не обычная или юридическая дата.

Место вручения уведомления не имеет значения, если оно доставлено арендатору или арендодателю лично и получено в установленный срок. Лицо, подающее уведомление, должно сохранить копию для своей защиты. Если уведомление направляется по почте, оно должно быть отправлено либо заказным письмом, либо заказным письмом с уведомлением о вручении.

Недействительные устные соглашения

Как правило, устное соглашение об аренде земли на срок более одного года является недействительным и не имеющим исковой силы. Годичный срок означает один год с момента заключения договора, а не один год с момента первого владения. Таким образом, устный договор аренды, заключенный в феврале, по которому арендатор должен был вступить во владение 1 марта и действовать до 1 марта следующего года, будет длиться более одного года и не будет иметь законной силы. Если арендодатель не передает имущество, арендатор не имеет права регресса.

Однако суды, как правило, обеспечивают устную аренду на срок более года, независимо от закона о мошенничестве, и рассматривают такую аренду как годовую аренду, если имело место частичное исполнение, например, когда был посажен урожай. Суд делает это, чтобы не допустить, чтобы сторона, нарушившая обязательства, воспользовалась письменным требованием о совершении мошенничества. Когда арендатор вступил во владение, соглашение в полном объеме будет приведено в исполнение как аренда по желанию, если суд признает доктрину частичного исполнения. Лучшей защитой для арендатора будет письменный договор.

Субаренда и переуступка прав

По договору субаренды первоначальный арендатор сохраняет некоторые права или обязанности в отношении арендованного имущества. В соответствии с уступкой весь интерес переходит к новому арендатору, и первоначальный арендатор не имеет прав или обязательств по первоначальной аренде.

Закон штата Миссури специально отказывает арендатору в праве переуступать проценты по аренде без получения письменного согласия арендодателя. Этот закон применяется к любому арендатору с договором аренды на срок менее двух лет, поэтому он будет применяться к устным договорам аренды. Если арендатор передает аренду кому-либо без разрешения арендодателя, арендодатель, уведомив об этом за 10 дней, может повторно войти в помещение.

Этот закон не запрещает арендатору субаренду. Арендатор может сдавать в субаренду по устному договору аренды при отсутствии действительного и обязывающего соглашения, запрещающего такую субаренду. Когда первоначальная аренда предназначалась только для сельскохозяйственных целей, субаренда без таких же ограничений была признана недействительной. Арендатор не может сдавать в субаренду и передавать субарендатору больше прав, чем те, которыми арендатор владел по договору аренды. Например, если первоначальный договор аренды ограничивал использование земли арендатором посевом пропашных культур, договор субаренды также должен содержать это ограничение для субарендатора. Кроме того, было установлено, что арендатор из года в год не имеет права сдавать ферму в субаренду, чтобы привязать ее к урожаю в следующем году.

Арендодатель может предотвратить переуступку и субаренду арендатором, включив такой пункт в договор аренды, один в письменной форме.

Смерть арендодателя или арендатора

Если не указано иное, смерть арендодателя или арендатора не прекращает договор аренды в устной форме, и имущество умершей стороны обязывает выполнять условия аренды. Выжившая сторона и представитель умершей стороны могут захотеть расторгнуть договор аренды и могут сделать это по взаимному согласию. Есть один случай, когда смерть арендодателя была сочтена прекращением годовой аренды, и уведомление за 60 дней не требовалось (Estate of Keifer против Gegg, 1981), но в этом случае есть некоторые особенности, которые могут быть неприменимы при других обстоятельствах.

Одним из самых больших недостатков устной аренды является смерть стороны устного соглашения. Закон, как правило, не разрешает одной стороне свидетельствовать об условиях соглашения или аренды в суде, когда другая сторона соглашения или аренды умерла. Это означает, что у оставшихся в живых могут возникнуть трудности с доказательством содержания соглашения, поскольку они не могут давать показания. По этой причине соглашения должны быть заключены в письменной форме.

Когда арендодатель владеет пожизненной недвижимостью

Потенциальный арендатор должен определить, является ли арендодатель владельцем комиссионных процентов или только пожизненной недвижимости на земле, изучив право собственности на недвижимость. Пожизненное имущество означает, что арендодатель владеет и контролирует землю только в течение своей жизни. В случае смерти право собственности на землю автоматически передается другим лицам, как указано в первоначальном документе, создающем пожизненное имущество. Однако это не мешает пожизненному владельцу поместья сдавать в аренду долю, принадлежащую земле. Комиссионные проценты представляют собой больше прав собственности, чем пожизненное имущество. Простой абсолютный сбор — это наилучший возможный интерес к собственности на землю.

Арендатор должен быть осторожен при заключении договора. Если обычный арендодатель пожизненной недвижимости умирает, аренда прекращается, потому что владелец пожизненной недвижимости не может передать долю, которой не владеет. Если арендодатель владеет только пожизненным имуществом, арендатор может захотеть, чтобы оставшиеся лица (те, кто вступает во владение после смерти арендодателя) заключили соглашение, поэтому аренда будет продолжаться после смерти владельца пожизненного имущества. Однако арендатор должен получить требуемое законом уведомление от последующих владельцев, чтобы быть выселенным с земли. Если последующий владелец вынуждает арендатора уйти, арендатор сохраняет право на сбор урожая, даже если права аренды были прекращены.

Обеспечение арендодателя арендной платой

Арендатор, покидающий ферму досрочно, несет ответственность за любую арендную плату, причитающуюся в соответствии с соглашением. Арендодатель имеет залоговое право на любой урожай за год, в котором урожай был выращен, в качестве обеспечения причитающейся арендной платы. Залоговое право — это право или требование кредитора на имущество для обеспечения выплаты долга должником. Залоговое удержание продолжается в течение восьми месяцев после того, как арендная плата подлежит оплате. Ожидание до тех пор, пока по прошествии восьми месяцев оставит домовладельца в целом вне дома или в плохом положении. Это залоговое удержание предусмотрено законом, поэтому не требуется никакого соглашения UCC. Установленное законом право залога предназначено не только для защиты арендодателя, но и действует в интересах арендатора. Это позволяет арендатору закрепить за собой землю, не внося залога за аренду.

Арендодатель может взыскать причитающуюся арендную плату с лица, купившего урожай у арендатора, если покупатель знал, что урожай выращивается на арендованной земле. Арендодатель может взыскать с покупателя только сумму урожая, полученного покупателем от арендатора.

Если арендатор ставит под угрозу арендную плату арендодателя, арендодатель может наложить арест на любое личное имущество арендатора по решению суда (есть определенные исключения). Принципиальное преимущество наложения ареста на личное имущество перед залогом урожая состоит в том, что наложение ареста может быть использовано всякий раз, когда рента находится под угрозой (даже если рента еще не наступила). Землевладелец может иметь залоговое право на урожай только тогда, когда арендная плата действительно причитается.

Средства правовой защиты арендодателя в отношении удержания

Если арендатор умышленно удерживает имущество после прекращения аренды, у арендодателя есть несколько средств правовой защиты. Арендодатель может удерживать арендатора в качестве арендатора для другой аренды. Это процедура, которая создает годовую аренду. Этот вариант используется нечасто.

Арендодатель может рассматривать арендатора как нарушителя и выселить его. Арендодатель также может подать в суд на арендатора по делу о незаконном задержании. В этом процессе, если арендодатель докажет право владения, его владение будет восстановлено, а аренда будет прекращена.

В соответствии с законодательством штата Миссури арендодатель имеет право возложить на арендатора ответственность за двойную арендную плату за помещение в течение любого удержания. Это случай, когда арендатор был юридически расторгнут, но отказывается освободить помещение. В большинстве случаев арендодатель просто хочет владеть землей. Таким образом, незаконное действие задержанного было бы надлежащей процедурой.

Права, обязанности и ответственность арендодателей

Въезд арендодателя

Арендодатель не может входить в сдаваемое в аренду помещение с какой-либо целью, если это право не предусмотрено договором. Тем не менее, большинство арендодателей предполагают, что они могут продолжать пользоваться своей собственностью для охоты и других развлекательных целей, даже если она сдается в аренду. Что в свою очередь приводит к вопросу о том, какое имущество входит в аренду. Например, в словесной аренде урожая включает ли арендованное имущество прилегающие леса или другие непахотные земли? Если арендодатель обязан произвести ремонт, арендодатель имеет право войти в помещение. Если арендатор покинул помещение до истечения срока аренды, арендодатель может снова войти. Если арендодатель желает права повторного въезда, это должно быть специально указано в соглашении.

Ремонт

Как правило, арендодатель не обязан ни ремонтировать помещение, ни оплачивать ремонт, который может быть сделан арендатором. Сюда входит обычный ремонт; то есть те, которые необходимы для содержания помещения в безопасном состоянии. В штате Миссури, однако, считается, что домовладелец дает подразумеваемую гарантию того, что жилище будет пригодным для проживания и пригодным для проживания в начале срока и что оно останется таковым в течение всего срока. В этом случае речь шла о жилище в муниципалитете, но его можно было распространить и на фермерские дома, так что домовладелец должен был нести ответственность за то, чтобы жилище находилось в пригодном для жилья состоянии.

Нарушение условий аренды

В случае нарушения арендатором условий аренды или растраты (злоупотребления или разрушительного использования имущества) арендованных помещений арендодатель, уведомив об этом за 10 дней, может повторно войти в помещение и завладевать. Эти условия не включают неуплату арендной платы, поскольку существуют другие предусмотренные законом средства правовой защиты, в том числе незаконное удержание и законное удержание, которое может быть использовано для сбора арендной платы.

Заборы

В округах с местным опционным законодательством арендодатель несет ответственность за капитальный ремонт и строительство заборов, а арендатор несет ответственность за обычный ремонт, по крайней мере, традиционно. В графствах общего права юридическую ответственность несет владелец скота. Опять же, это вопрос, который должен быть специально согласован и изложен сторонами в письменной форме.

Права, обязанности и ответственность арендаторов

Урожай

Доктрина эмблем дает арендатору право приходить на территорию и собирать урожай, даже если срок действия права аренды истек. Конечно, арендатор собирает урожай, на который арендодатель может наложить арест.

Арендаторы, получившие юридическое уведомление об освобождении до посадки, могут не пользоваться преимуществами доктрины. Например, если арендодатель уведомляет арендатора 1 сентября о необходимости освобождения 28 февраля следующего года, арендатор может быть не в состоянии вернуть озимую пшеницу, посаженную 15 октября9.0009

Эта доктрина может не применяться, когда новый владелец покупает помещение, не зная договора аренды. Это еще одна веская причина для того, чтобы иметь записанный письменный договор аренды для защиты арендатора. Если аренда регистрируется в регистраторе округа, покупатель автоматически уведомляется о том, что земля сдана в аренду арендатору.

Состояние помещений

При отсутствии договора на проведение ремонта арендатор не несет ответственности за обычный износ помещения. Обязательство арендатора, по сути, представляет собой подразумеваемый договор или обещание не производить растраты и вернуть помещение арендодателю в конце срока без ущерба для небрежности. Еще одна статья закона запрещает арендатору совершать грубую небрежность в отношении имущества. Это было истолковано как уменьшение стоимости имущества помещика. Это может быть трудно доказать, если это не очевидно (например, все деревья удалены из собственности и т. д.).

Страхование

Арендатор не несет ответственности за страхование имущества помещения, если оно специально не включено в договор аренды. Много раз он включен. Если арендодатель желает потребовать от арендатора наличия страховки, в письменном соглашении должно быть четко указано вид страховки и сумма покрытия. Конечно, арендатор должен иметь страхование ответственности и страхование имущества для личных и деловых вещей.

Разрушение благоустройства

Когда здания или улучшения в помещении разрушаются, арендатор по-прежнему обязан платить арендную плату, если только договор аренды не освобождает от арендной платы. Таким образом, если здание на ферме уничтожено пожаром, арендатор по-прежнему несет ответственность за полную сумму арендной платы. Если в договоре аренды предусмотрено, что арендодатель должен содержать помещение в капитальном ремонте, а разрушение не вызвано небрежностью арендатора, суды иногда освобождают арендатора от уплаты арендной платы, когда здание полностью разрушено.

Продажа помещений

Продажа доли арендодателя в собственности не прекращает договор аренды, если арендатор находится во владении на основании зарегистрированного действительного договора аренды или договора аренды, о котором покупателю фактически или косвенно известно об аренде. Продажа просто приведет к тому, что покупатель получит право собственности на имущество, подлежащее аренде, и заменит нового арендодателя.

Приспособления

Арендаторы имеют право убрать приспособления, которые они разместили на земле, если они могут быть удалены без повреждения земли. Приспособление определяется как предмет личного имущества, который был физически присоединен к земле или зданию, которое является частью земли, и поэтому не может быть удален без согласия арендодателя. Примеры приспособлений включают заборы, переносные здания, переносные резервуары для воды, газовые резервуары или водопроводы. Арендатор должен удалить приспособления перед сдачей владения, поскольку право на их удаление истекает вместе с арендой.

Улучшения и переделки

При отсутствии какого-либо явного соглашения арендодатель не обязан платить за какие-либо улучшения, которые может сделать арендатор, включая оборудование. Это включает безводный аммиак, применяемый осенью. Арендатор не может компенсировать стоимость улучшения за счет арендной платы. Кроме того, при отсутствии какого-либо прямого соглашения арендатор не имеет права вносить материальные или постоянные изменения в землю.

Соглашения об издольщике

В соглашениях, по которым арендатор может обрабатывать землю, но не имеет исключительного владения, такие соглашения не являются арендой, а вместо этого являются соглашениями об издольщине. Эти соглашения могут быть устными или письменными. Право исключительного владения является отличительным элементом отношений между арендодателем и арендатором и собственником и земледельцем. Когда намерение заключается в исключительном владении землей арендатором, возникают отношения между арендодателем и арендатором. В соглашении издольщика земледелец не имеет права на землю в течение какого-либо периода, но ему разрешено только сажать и собирать урожай. Соглашения об издольщике обычно заключаются только в бутиле штата Миссури.

Для расторжения договора издольщика не требуется никакого уведомления, поскольку, когда урожай собран, права издольщика на помещение аннулируются.

Сельхозпроизводитель должен проявлять разумную осторожность и усердие при посадке, выращивании и сборе урожая. Если использование земли растениеводом приводит к повреждению урожая или земли, арендодатель может иметь возможность взыскать убытки с земледельца.

Почему письменная аренда?

Нарушение устных договоренностей трудно доказать и часто сводится к прениям в суде. Например, если возникает спор об уплате арендной платы при годовой аренде, это слово арендодателя против арендатора. Дополнительные показания свидетелей к устному соглашению могут быть полезными, но не являются окончательным доказательством того, что содержалось в первоначальном соглашении.

Когда они заключают письменное соглашение, потенциальные арендодатели и арендаторы вынуждены обдумывать и согласовывать основные аспекты аренды и управления фермой. Разногласия могут возникнуть неожиданно. Время делает устные соглашения туманными, в то время как письменное соглашение всегда доступно для ознакомления и напоминания. Существует также проблема доказывания элементов устного соглашения, поскольку оставшийся в живых не может давать показания, когда другая сторона соглашения мертва.

Есть лишь несколько минимальных требований для письменного договора аренды. Базовый договор аренды предусматривает продолжительность аренды, имена и адреса сторон, юридическое описание имущества, арендные ставки, порядок выплаты арендной платы и подписи каждой стороны. Кроме того, должны быть включены специальные соглашения между сторонами, касающиеся страхования, ремонта, ограждений, земельных ограничений, улучшений и права арендодателя на повторный въезд. Если права на охоту беспокоят арендодателя, они могут быть указаны (лица, имеющие доступ и т.

Договор аренды земли сельхозназначения: Договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения – версия от 2022 года

Как прекратить договор аренды земельного участка?

Когда заключается договор аренды со множественностью лиц?