Договор аренды земельного участка долгосрочный: какими законами регулируется, порядок оформления, особенности заключения договора и его расторжения

Содержание

какими законами регулируется, порядок оформления, особенности заключения договора и его расторжения

В зависимости от целевого использования земельного участка аренда его бывает краткосрочной и долгосрочной.

Срок напрямую зависит от того, как арендатор планирует использовать землю.

Какие особенности имеет долгосрочный наем и как правильно правильно оформить документы и составить договор? Расскажем подробно в данной статье.

Что представляет собой?

В законодательстве четкого определения долгосрочности нет. На практике — это период от 5 до 49 лет. Такую землю чаще арендуют под строительство жилища, ведение хозяйства или для последующего выкупа в собственность.

Оформить надел в долгосрочный наем можно для различных целей. Прежде чем подавать заявление, необходимо уточнить, каково его целевое назначение.

Договор оформляется с муниципальной властью для целей:

  • постройка объектов для извлечения прибыли;
  • ведение предпринимательской деятельности;
  • использование природных ресурсов;
  • строительство дорог;
  • проведение коммуникаций.

Смена цели эксплуатации допускается, но с разрешения администрации.

Законодательное регулирование

Землю в долгосрочную аренду предоставляют только с учетом правил и условий, обозначенных законодательством.

При таком порядке физические лица и организации имеют право выкупа участка в дальнейшем. Если период действия договора превышает 1 год, его необходимо регистрировать в Росреестре — статья 651 ГК.

Ст. 39.8 Земельного кодекса регламентирует сроки найма и дает список земельных участков, которые подлежат аренде на длительный период. Статьи главы V.1 содержат информацию, касающуюся размера арендной платы (ст. 39.7), особенностей договора найма (ст. 39.8), организации и проведения аукциона (ст. 39.11) и пр.

Какие земли разрешено брать?

Среди имеющихся типов земель на долгосрочную аренду выделяют лишь 5 категорий. Участки, принадлежащие к резервным землям и охраняемым территориям, не могут изыматься из оборота — оформить их в наем не удастся.

Чтобы заключить договор долгосрочной аренды, используют земли:

На предоставляемые государственной властью территории имеются законодательные ограничения. Для взятия в наем

Договор аренды земельного участка в 2020 - что это такое, образец, оформление, срок, особенности

Сроки должны быть оговорены в процессе составления договора. Однако на временные рамки влияют не только участники соглашения, но и закон.

Российское законодательство имеет четкие указания по поводу максимального срока аренды земельного участка.

Разновидности

Основными законодательными актами, которыми должны руководствоваться стороны при заключении договора аренды земли, являются Гражданский Кодекс и Земельный Кодекс России. В этих документах указаны основные положения временной передачи собственности, а также особенности пользования земельными участками.

Хотя некоторые термины не используются в законодательных актах, на практике все контракты условно можно разделить на:

  • Краткосрочные;
  • Долгосрочные;
  • Безвозмездные;
  • На неопределенный срок.

У каждой разновидности есть свои нюансы. Ниже будут подробно рассмотрены все отличия между подобными соглашениями.

Краткосрочный

Термина “краткосрочный договор” нет в ЗК. Но в ст. 22 пункт 9 кодекса упоминается, что сделка сроком менее, чем на 5 лет, не дают права переуступки и субаренды.

При краткосрочном соглашении арендатор имеет право пользоваться землей только по целевому назначению.

Еще один нюанс краткосрочной сделки — не обязательно проходить процедуру регистрации документа в Росреестре. Это касается только соглашений на период до года. Для периода от 1 до 5 лет регистрация обязательна.

Долгосрочный

По аналогии с краткосрочной сделкой можно выделить понятие долгосрочной аренды. Это соглашение сроком более 5 лет.

У арендатора есть возможность передавать землю в субаренду третьим лицам без оповещения землевладельца.

Долгосрочные соглашения преимущественно заключаются физическими лицами, которые планируют в дальнейшем выкупить участок.

Также это оптимальный вариант для получения земли для ведения личного подсобного хозяйства. Еще одним преимуществом является тот факт, что досрочное расторжение долгосрочного договора по желанию владельца земли допускается только через суд.

Безвозмездные соглашения являются срочными, т.е. заключаются на ограниченный период. Их особенность в том, что арендодатель получает землю бесплатно. Но такие контракты не могут быть подписаны между физ.лицами. Соглашение заключается между физ.лицом и организацией (включая муниципалитет).

Срок действия безвозмездного контракта ограничивается ст. 39.10 Земельного Кодекса РФ. В зависимости от арендатора и цели землепользования безвозмездный договор заключается на период от 1 до 10 лет. Но допускаются и исключения, когда безвозмездная сделка действует неопределенный срок. Например, в случае передачи участка сотруднику в качестве служебного надела.

Гражданин имеет право пользоваться землей, пока работает на арендодателя.

На неопределенный период

Понятие соглашения на неопределенный срок описывается в ст. 610 Гражданского Кодекса РФ. Такие договора не обязательно регистрировать в Росреестре, а в самом документе не указана точная дата истечения арендного периода.

Существуют максимальные временные рамки для целевой аренды. Соответственно, максимальный период аренды по договору на неопределенный срок не может быть больше, чем срок целевой.

При этом сделку можно расторгнуть в любой момент. Достаточно уведомить другую сторону за 1-3 месяца.

Особенности целевой аренды

Сроки для целевой аренды прописаны в ст. 39.8 пункт 8 ЗК РФ. Так как в договоре участка обязательно указывается назначение надела и цель его использования, в документе не может быть срок больше того, что разрешен законом. В противном случае соглашение будет считаться недействительным по этому пункту.

Для удобства возможный период целевого использования указан в таблице.

Цель Минимальный срок (лет) Максимальный срок (лет)
Строительство, кроме ИЖС, ЛПХ и линейных объектов 3 10
Строительство линейных объектов 1 49
Под ИЖС 1 20
Для ЛПХ 1 20
Комплексное освоение территорий (только для юр. лиц) 3 5
Для сельскохозяйственных нужд, кроме сенокоса, выпаса животных или огородничества для физ. лиц 3 49
Сенокос, выпас животных, огородничество физ. лицом 1 3
Собственнику здания, которое находится на арендуемом участке 1 49
Для окончания строительства здания на участке 1 3

Срок договора аренды земельного участка для юр.лиц в случае использования недр или водных ресурсов может быть увеличен.

Что делать после окончания периода действия контракта?

Законом допускается досрочное расторжение контракта о временном пользовании. Но в большинстве случаев для этого требуются весомые аргументы. Например, невыполнение обязательств арендодателем.

В случае с муниципальной или государственной собственностью важным моментом является сохранение экологии. Но если досрочно документ не был расторгнут, сторонам еще предстоит дождаться окончания действия сделки. И не всегда эта дата знаменует полное окончание отношений между арендатором и арендодателем.

Непродление

В случае, если контракт не регистрировался в Росреестре, арендатор просто возвращает участок арендодателю. Подписывать дополнительные документы для непродления не требуется.

Но документ, зарегистрированный в системе, может быть автоматически продлен.

Избежать этого можно только с помощью нового соглашения о расторжении аренды. К нему следует приложить акт приема-передачи земли.

Арендодатель имеет право требовать свой участок в том же состоянии, в котором он был передан. Поэтому арендатор должен возместить убытки (при их наличии) и снести постройки.

Договор о расторжении аренды регистрируется в Росреестре.

После окончания действия договора стороны могут заключить новый. Для этого подписывается соглашение о расторжении старого документа и составляется новый контракт на аренду. Стороны могут полностью продублировать предыдущее соглашение или внести в него изменения по своему усмотрению.

Перезаключение договоренности на аренду земли обычно связано с изменениями в законодательстве. Если в силу вступили поправки, рекомендуется составить новый договор с учетом всех изменений. Но до заключения нового соглашения, старый документ не утратит своей силы.

Регистрировать в Росреестре нужно соглашение о расторжении и новый договор аренды.

Дополнительное соглашение

Дополнительное соглашение — это еще одна возможность продлить аренду. Старый договор не расторгается, а продолжает действовать по праву автоматической пролонгации. Но при этом стороны могут внести в него поправки. Например, увеличить размер арендной платы.

  • Дополнительное соглашение необходимо регистрировать в Росреестре, но оно не имеет юридической силы без первоначального договора аренды.
  • Даже если в дополнительном документе указываются новшества по всем пунктам основной сделки, он может быть использован только в качестве приложения.
  • Дополнительное соглашение чаще используется, так как является более простой формой продления отношений.

Автоматическая пролонгация

В первоначальном документе стороны может быть пункт о продлении договора. После завершения даты действия, если обе стороны не предпринимают никаких действий, сделка автоматически продлевается. Пролонгация производится на тот же срок, что был заключен договор. Все прежние положения остаются в силе.

Автоматическое продление не нужно регистрировать. Но так как невозможно внести поправки в отношения между сторонами, этот тип продления отношения обычно используется только для краткосрочных соглашений.

Источник: https://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/oformlenie/arenda/dogovor-aren/srok

Договор аренды земельного участка между физлицами: образец 2020

Время чтения 8 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Договор аренды земельного участка между физлицами заключается с целью законного использования земельной площади, полученной в наем. Он регулирует правоотношения сторон и определяет их обязательства. Соглашение может заключаться на разные сроки, которые устанавливаются документом.

Законодательное регулирование

При подготовке документа следует учитывать положения законодательства, регламентирующего его форму и содержание. Основными нормативными актами являются:

  • Ст. 607 определены требования к необходимым условиям договора;
  • Ст. 652 устанавливает обязательную регистрацию соглашения в соответствующей службе, когда договорные обязательства действуют более 1 года. В ситуациях, когда нанимается частный дом, участок под ним также переходит во временное пользование к арендатору, именно та его часть, которая необходима для обеспечения нормального использования жилого помещения;
  • Ст. 614 определяет способы оплаты аренды, а также пересмотр стоимости предмета соглашения, но не чаще 1 раза в год. Для некоторых видов имущества пересмотр цены контракта может производится чаще в связи с принятием отдельного нормативного акта. В договоре арендная ставка может указываться в виде зафиксированного размера либо исчисляться в зависимости от конкретных обстоятельств. Например, стоимость соглашения может быть привязана к изменению официально установленной государством ставки, но конкретная сумма не указывается.
  1. ЗК РФ. Ст.ст. 22, 27 предусматривают запрет на предоставление в аренду участков, находящихся в федеральной собственности, а именно:
  • Входящих в заповедные зоны, национальные парки и подобное;
  • Расположенных под сооружениями, являющимися собственностью вооруженных сил РФ;
  • Используемых под объектами, применяющих атомную энергию;
  • Отведенных под захоронение различных лиц;
  • Эксплуатируемых службами исполнения наказания, госохраны, ФСБ;
  • Застроенных объектами связи, инженерно-технических сооружений и пр.

Особенности составления договоров аренды земли

  • Удостоверения личностей участников сделки:
  • Бумаги, подтверждающие правомочия арендодателя;
  • Кадастровая и техническая документация на землю.
  • Платежный документ, удостоверяющий уплату госпошлины.

В аренду можно сдать участок, имеющий четко установленные границы. Для этого потребуется провести его межевание и внести данные о нем в ЕГРП. Владелец осуществляет такие работы за собственный счет.

Обязательными реквизитами соглашения являются:

  1. Место его подписания и дата;
  2. Информация об участниках сделки, включая ФИО, данные гражданского паспорта, адрес проживания;
  3.  Кадастровые и технические характеристики территории;
  4. Правомочия и обязательства сторон;
  5. Срок выполнения договорных отношений. Максимально 49 лет;
  6. Стоимость арендных взносов и порядок их внесения, условия и периодичность изменения;
  7. Обстоятельства, при которых может быть расторгнуты обязательства;
  8. Обременения участка и ограничения в его использовании.

Предмет договора должен быть максимально точно охарактеризован, чтобы его можно было идентифицировать. Такими сведениями являются: кадастровый номер участка, адрес места нахождения, расположение на нем построек, насаждений и других объектов.

Существенным условием является период арендных обязательств. При этом точная дата может не указываться. Если сторонами не будет инициирована процедура расторжения соглашения, то оно продляется автоматически. Арендатор вправе рассчитывать на преимущество в продлении, если им соблюдены все договорные условия.

Дополнительными положениями могут стать указания на возможность разрешения спорных ситуаций, расторжения обязательств, внесения изменений.

Сущность соглашений может различаться в зависимости от разрешенного вида использования земельной площади и её назначения. Но каждый из них носит возмездный характер.

Передача надела во временное пользование должна сопровождаться заключением письменной формы документа во избежание возникновения конфликтных ситуаций.

Но законодательно не установлена обязанность заключения соглашения, если срок действия договорных правоотношений не превышает одного года.

Скачать образец договора аренды земельного участка между физлицами

Нюансы заключения

При передаче территории во временное пользование собственник может накладывать ограничения, относящиеся к значительным договорным обязательствам. Это:

  1. Запрет на реализацию участка и смену первоначального предназначения;
  2. Невозможность продажи, сноса, перестройки строений, возведенных на площади;
  3. Арендатору нельзя возводить постройки на земле.

Земля может ограничиваться в пользовании, если она располагается в природоохранных, санитарных и иных зонах.

В договоре могут быть предусмотрены санкции за неисполнение договорных обязательств. Например, пеня за просрочку платежа либо его неуплаты.

Аренда доли участка земли

Законодательство допускает передачу во временное пользование не только целую территорию, но и её часть. В соглашении при этом необходимо уточнить её параметры и площадь. К нему прикладывается в качестве приложения план надела с отмеченной арендуемой долей и отмечается наличие или отсутствие на ней строения с указанием их на плане.

Срок действия договора аренды между физическими лицами

Период передачи земли во временное пользование может быть ограничен нормами ЗК РФ. Например, земля сельхоз назначения может предоставляться не более чем на 49 лет.

Если соглашение о найме действует не больше одного года, то его регистрация в Росреестре не требуется. На срок, превышающий 12 месяцев,

Продление аренды земельного участка в 2020 году

(материал обновлен 27 июня 2020 года)

Существует 3 основания, по которым возможно продление договора аренды земельного участка.

В этой статье расскажу:

  • кто может продлить аренду земли,
  • при каких условиях продлевается аренда,
  • как продлить аренду земельного участка.

Земельные аукционы открыли новые возможности получения земельных участков.

Однако перед получившими землю ранее, встал вопрос: можно ли продлить аренду? И как это сделать?

Прежде чем приступим к разбору этой темы, нужно уточнить один момент.

Продление аренды земельного участка предполагает заключение нового договора без проведения торгов.

Иными словами, продление аренды — это не пролонгация имеющегося договора.

Продление аренды — это заключение нового договора без участия в аукционе.

Кто имеет право на продление аренды?

Анализируя Земельный кодекс, мне удалось найти 3 случая, когда возможно продление аренды без аукциона:

Продлить аренду земли могут следующие лица:

1. арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства,

2. собственники объектов незавершенного строительства,

3. арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Если вы знаете другие основания для продления аренды, напишите в комментариях.

Рассмотрим по порядку счастливчиков, имеющий право продлить аренду без торгов.

1. Арендаторы, получившие землю для сельскохозяйственного производства.

Если вы получили землю для сельхоз. производства, то у вас имеется возможность продлить аренду без торгов.

Нужно соблюсти всего 2 условия, чтобы такой арендатор мог рассчитывать на продление аренды:

а) первое условие – отсутствие неустранимых нарушений при использовании земельного участка.

Иными словами, в уполномоченном органе, который осуществляет государственный земельный надзор, должна отсутствовать информация о выявленных нарушениях в использовании земли.

Проще говоря, используйте землю правильно, без «косяков» и сможете продлить аренду без торгов.

б) второе условие – подать заявление о продление аренды нужно до истечения срока действия предыдущего договора.

Другими словами, не нужно ждать пока аренда закончится.

Как правило, за 1 месяц до окончания срока действия договора нужно официально подать заявление о заключении нового договора.

При подаче заявления на продление аренды предусмотрительно укажите правовое основание: подпункт 31 пункт 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ.

Потому что у большинства чиновников мозги заточены под выдачу земли на аукционе, и они по привычке могут начать сказки рассказывать.

2. Собственники объектов незавершенного строительства

Это, на мой взгляд, самое часто встречающееся основание для продления аренды.

Суть его состоит в том, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право 1 раз продлить аренду для завершения строительства.

С каким собственником могут заключить новый договор аренды?

Законодательство (подпункт 10 пункта 2 и пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ) говорит о том, что новый договор аренды заключается без торгов с:

собственником, который купил «незавершенку» на публичных торгах.

Власть, по новым правилам, после прекращения договора аренды изымает участок, а объект незавершенного строительства выставляет на публичные торги (по решению суда, разумеется).

Новый собственник, купивший «незавершенку» имеет право заключить договор аренды без торгов для завершения строительства.

собственником, который строил объект незавершенного строительства.

Такой собственник может продлить аренду только, если власть не обратилась в суд с иском об изъятии объекта и продажи его с публичных торгов.

Если власть так «лопухнулась», то собственник такого объекта через 6 месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды получает право на возобновление договора.

Собственник, который построил «незавершенку» также получает право на возобновление аренды, если власть обратилась в суд, но суд отказал в иске.

Либо когда изъятый объект незавершенного строительства не был продан на публичных торгах, по причине отсутствия желающих его купить.

Таким образом, если вы не успеваете закончить строительство до истечения срока аренды, то для сохранения участка в аренде вам нужно как минимум оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Оформлением прав собственности занимается Росреестр.

Вам нужно подать заявление о регистрации права собственности на «незавершенку», к которому приложить:

действующий договор аренды,

разрешение на строительство,

Про получение разрешения на строительство см. статью по ссылке.

техническую документацию на объект незавершенного строительства,

документ, удостоверяющий личность,

квитанцию об оплате госпошлины.

В некоторых отделах Росреестра могут запросить дополнительные документы.

Получив право собственности на «незавершенку» вы получаете возможность, при наличии выше описанных условий, сохранить аренду для завершения строительства.

На что нужно обратить внимание.

Если вы заключили договор аренды до 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то по закону власть не может выставить ваш объект на торги, потому что положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.

Если же вы получили участок в аренду после 1 марта 2015 года и не успели завершить строительство, то у чиновников есть право обратиться в суд, с целью изъять объект и продать его с публичных торгов.

В этом случае вы либо получите стоимость продажи своего объекта незавершенного строительства, за минусом расходов на проведение самих торгов, либо суд откажет в изъятии объекта или его не смогут продать, и вы возобновите аренду.

Нужно так же помнить, что аренда может продлеваться только 1 (один) раз.

Это означает, что продлив аренду один раз и не достроив объект, второй раз аренда продлена не будет.

Будьте бдительны, когда вам «за дешево» предлагают купить «незавершенку».

Если продавец или кто-то до него уже продлевали аренду для завершения строительства, то вам как новому собственнику аренду не продлят.

3. Арендаторы, получившие участок без торгов или на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:

а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.

Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.

Из этого правила есть исключения.

Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились, потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.

Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия, которые должны соблюдаться в совокупности, чтобы арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.

Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Рассмотрим 4 условия, с которыми связано право на продление аренды.

1-ое: заявление о заключении нового договора должно быть подано до истечения срока действия предыдущего договора.

Условие вполне понятное и выполнимое. Главное не забыть и вовремя подать заявление.

2-ое: никто другой кроме вас не имеет исключительного права на приобретение данного земельного участка.

Иными словами, у вас не должно быть конкурентов, которые в силу Земельного кодекса или других федеральных законов, могли бы иметь исключительное право на получение этой земли.

3-е: предыдущий договор аренды не был расторгнут по вашей инициативе или по требованию арендодателя.

То есть, на момент продления аренды, старый договор должен быть действующим.

4-ое: на момент заключения нового договора у арендатора имеются основания для получения земли без торгов.

Проще говоря, помимо того, что вы изначально получили землю без торгов, вы должны иметь право на получение земли без аукциона на дату продления договора.

Все, кто имеет право на заключение договора аренды без торгов, перечислены в пункте 2 статьи 39.6 ЗК.

Но данное условие касается только тех, кто указан в подпунктах с 1 по 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иными словами, если право на получение земли без торгов сохранилось в одном из указанных подпунктов, то можете рассчитывать на продление договора без аукциона.

Используйте все возможности, которые нам предоставляет законодательство.

В заключение, напомню:

Пошаговая инструкция поможет получить земельный участок

Понимая законные правила игры, вы получите землю, потому что она принадлежит вам по праву рождения.

При этом чиновничье лукавство и алчность не смогут вам помешать.

Желаю прекрасного дня и стойкости в достижении цели.

PS

08 июня 2020 года принят закон 166-ФЗ, который ВСЕМ дает право продлить аренду участка без торгов.

Продлить аренду земли стало возможно из-за коронавируса. При этом не важно, какой срок аренды остался.

Арендодатель обязан продлить аренду, даже если в запасе еще 20 лет аренды.

Смотрите подробности по ссылке, чтобы извлечь из законодательства максимальную пользу.

 

 

договоров аренды - аренда пастбищ

Договора аренды - пастбище Аренда



Содержание

Введение

Раздел 1. Договоры аренды

Раздел 2. Налоговые последствия аренды земли

Раздел 3. Элементы договора аренды

Раздел 4.Условия аренды пастбищ: оценка Стоимость аренды

Сводка

Приложение 1

Прочие OMAFRA Деловые публикации

Введение

Аренда земли - обычная практика в сельской местности Онтарио. Виды аренды пастбищ широко варьируются в разных странах. провинции, как и отношения между помещиками и арендаторами.Цель этого информационного бюллетеня - помочь арендаторам и домовладельцам в развитии справедливые соглашения об аренде пастбищ и помощь в принятии разумных решений. Термины «лизинг» и «аренда» взаимозаменяемы в данном информационном бюллетене.

Раздел 1. Договоры аренды

Человеческие компоненты успешной аренды

Любая форма делового соглашения требует большого взаимного уважения. и доверие.Аренда земли ничем не отличается. Чтобы быть успешным, аренда договоренность должна удовлетворять как арендодателя, так и арендатора. До заключая договор аренды, домовладелец и арендатор должны учитывать больше, чем просто цена. Совместимость домовладельца и арендатор и справедливость аренды - важные аспекты, которые необходимо учитывать.


Контрольный список успешной аренды

Совместимость - Можете поладить и обсудить различия? ___ да ___ нет

Честность - Доверяете ли вы человеку, с которым имеете дело с участием? Были ли у вас раньше деловые отношения? ___ да ___ нет

Ясность - Четко ли обязательства каждой стороны определены в письменном договоре аренды? ___ да ___ нет

Условия справедливости - Согласны ли обе стороны с условия аренды? ___ да ___ нет

Гибкость - Можете ли вы скорректировать аренду в случае изменений произойти? ___ да ___ нет

Пригодность - Соответствует ли аренда урожаю и поощрять передовые методы ведения сельского хозяйства? ___ да ___ нет


Преимущества и недостатки лизинга Земля сельскохозяйственного назначения

У всех лизинговых соглашений есть свои преимущества и недостатки.


Преимущества

Меньшие капитальные вложения

  • Капитальные вложения делятся между арендодателем и арендатором.
  • Арендодатель предоставляет землю, здания и, возможно, некоторые производственные расходы.
  • Арендатор поставляет рабочую силу, оборудование и, как правило, большую часть операционных расходов.
  • Операторы могут увеличивать размер своего бизнеса с ограниченными капиталовложение.
  • Поскольку лизинг является альтернативой владению, это действительно средства «финансирования» земельной базы.

Повышение финансовой эффективности

  • Когда средства ограничены, часто выгоднее потратить эти деньги на семена, удобрения, химикаты и технику, чем на покупка земли.
  • Вложение ограниченных средств в землю может серьезно ограничить денежные средства доступны для оборотного капитала, что снижает эффективность фермерского бизнеса.

Получение опыта работы на ферме

  • Аренда позволяет начинающему фермеру получить необходимый опыт в финансовой деятельности сельскохозяйственного предприятия до совершения к долгосрочным инвестициям в землю.
  • Аренда позволяет оператору узнать больше о земле в районе и позволяет гибко менять ферму или уходить из нее.
  • Аренда может позволить неопытному фермеру получить управленческие помощь или наставничество более опытного арендодателя.

Разделение риска

  • Сдавая в аренду, как арендодатель, так и арендатор могут делить риски и прибыль сельского хозяйства. Это особенно важно для фермер с ограниченным капиталом. Степень разделения риска зависит от характера договора аренды.

Семейное положение

  • Соглашение о семейном бизнесе может включать договор аренды посредством чего кто-то арендует землю у родителей или арендует землю у третьей стороной и разделяет инвестиции в оборудование с материнской компанией.

Предоставление пенсионного дохода

  • Фермер, выходящий на пенсию, может рассмотреть возможность аренды всего или части свою земельную базу, а не продажу.
  • Право собственности на землю обеспечивает защиту от инфляции.
  • Доход от аренды дает форма «пенсия». доход, на который можно жить после выхода на пенсию.
  • Фермер, приближающийся к пенсии, может постепенно отказаться от сельское хозяйство, арендуя часть своей земли и обрабатывая остальное.

Недостатки

Отсутствие гарантий владения

  • Краткосрочная аренда создает неопределенность для арендатора.
  • Поскольку инвестиции в оборудование соответствуют земельной базе, расторжение договора аренды может привести к тому, что техника вышла из строя мощность и более высокая стоимость за акр.
  • Краткосрочная аренда обеспечивает арендодателям большую гибкость, поскольку есть возможность быстро поменять арендатора или продать землю.Однако краткосрочная аренда может работать в ущерб арендодателю. поскольку они могут не поощрять устойчивые методы ведения сельского хозяйства арендатор.

Отсутствие эффективности, сохранения и стимулирования Улучшения

  • Краткосрочная аренда может снизить эффективность производства. За например, некоторые арендаторы могут не использовать оптимальное количество удобрений по аренде сельскохозяйственных долей, если домовладелец не участвует в расходах удобрений.
  • Большинство методов охраны почв - это долгосрочные инвестиции. Большинство арендаторов с краткосрочной ареной интересуются только практикой. который покажет результаты в течение срока аренды.

Проблемы людей

  • Как и в случае любого коммерческого предприятия с участием двух или более человек, могут возникнуть споры и разногласия.

Наличие кредита

Фермеру-арендатору обычно труднее получить промежуточные и долгосрочный кредит, чем у собственника-оператора, потому что:

  • кредитор может потребовать землю в качестве обеспечения кредита
  • Арендованная земля не застраивает собственный капитал
  • аренда краткосрочная

Отсутствие переговорной силы и управленческого контроля

  • Могут быть ситуации, когда арендодатель будет вести более выгодные торги. власть, даже если арендатор - способный менеджер.
  • Арендодатель может настаивать на принятии большинства управленческих решений. даже если его или ее вклад в аренду может быть значительным меньше, чем у арендатора. Например, домовладелец может настаивать на выращиваются определенные культуры, которые, по мнению арендатора, не самые выгодно.

Упущенная возможность для прироста капитала

  • Цены на землю со временем в целом выросли, хотя они иногда снижается.
  • Оценка земли - дополнительная выгода для землевладельца, даже хотя прирост капитала не реализуется до тех пор, пока собственность не будет продано.

Потенциальная потеря налоговой отсрочки или освобождения от уплаты налогов

  • Аренда земли может в некоторых случаях предотвратить использование как отложенных по налогу перевод детям и освобождение от налога на прирост капитала в размере 800000 долларов (освобождение от уплаты увеличено до 800 000 долларов в 2014 г. и будет проиндексировано для инфляции, начиная с 2015 г.).
  • Обратиться к бухгалтеру
  • См. Раздел 2. Налоговые последствия аренды земли
Письменный договор аренды

Самое важное, что вы можете сделать как арендатор или арендодатель, - это выразить свое согласие в письменной форме. Это одно действие устранит подавляющее большинство возникающих разногласий. Хотя рукопожатие был давним методом ведения бизнеса в сельской местности устный договор аренды - это действующий договор, в нем есть серьезные недостатки.Однако многие фермеры и землевладельцы не хотят использовать письменный договор аренды по нескольким причинам:

  • Как арендаторы, так и землевладельцы не хотят производить впечатление что они не доверяют своим соседям, требуя письменного договора аренды.
  • Дополнительные время и затраты на подготовку письменного договора аренды могут не показаться оправдано при общении с другими фермерами или членами сообщества.

Недостаток устной аренды становится очевидным при несогласии об условиях аренды возникает, потому что это чрезвычайно сложно чтобы доказать, в чем заключалась изначальная договоренность между сторонами.

Без письменного соглашения:

  • Урегулирование недоразумений между сторонами, когда земля используется (через посредничество третьей стороны, арбитраж или судебный процесс) может быть чрезвычайно дорогостоящим
  • Сложнее защитить интересы обеих сторон против любых претензий третьей или внешней стороны о праве на земля или урожай - намного проще защитить свои интересы от претензий третьих лиц путем документального оформления деталей договора на момент ввода
  • риск потери значительного времени и деловой репутации составляет высокий как для землевладельца, так и для арендатора

Письменное соглашение не является признаком недоверия - оно показывает, что оба стороны хотят защитить и четко задокументировать соглашение, которое они делают.

Преимущества письменного договора аренды

Согласно Статуту Онтарио о мошенничестве, все документы, которые создают интерес к земле должен быть оформлен в письменной форме. Письменный договор аренды выгоден как арендодателю, так и арендатору, поскольку он предоставляет обоим запись того, на что они согласились. В случае доли урожая аренды, когда арендодатель и арендатор разделяют расходы, это особенно важно.Письменный договор аренды:

  • разъясняет ожидания, обязанности и ответственность обеих сторон. В случае возникновения спора письменный договор аренды может предотвратить дорогостоящий судебный иск, предусматривающий альтернативы судебному разбирательству
  • дает домовладельцу некоторую защиту в случае экологической ответственность
  • представляет собой ценное руководство для наследников, если домовладелец или арендатор должен умереть
  • предоставляет документацию для целей налогообложения
Что следует учитывать перед входом в Договор аренды
Страхование

- Землевладельцы могут рассмотреть возможность запроса подтверждения страхования урожая, особенно если арендная плата не была внесена заранее.Арендатор и домовладелец следует также обсудить страхование для защиты от любого потенциального ущерб окружающей среде. Если арендатор планирует хранить собранные урожай на земельном участке, также должна быть страховка меры по защите от кражи или повреждения.

Обеспечение арендной платы - Регистрация любой неоплаченной части арендная плата с ServiceOntario в рамках Личной собственности Регистрация безопасности поможет защитить интересы землевладельца, поскольку кредитор в случае неуплаты арендатором.Землевладельцы могут зарегистрируйтесь онлайн или позвонив в ServiceOntario.

Арендатор может также пожелать зарегистрировать договор аренды на охраняемый титул в случае перехода права собственности на землю. Могут быть очень веские причины рассмотреть возможность регистрации аренда: например, любые платежи, связанные с недвижимостью, могут, в некоторых случаях считаться «личной собственностью» и подпадают под условия регистрации Личной собственности Закон о безопасности ; любой интерес в этих платежах будет второстепенным на любые другие проценты по договору аренды при условии, что договор аренды зарегистрировался первым.

Большинство объектов недвижимости в Онтарио зарегистрированы на право собственности на землю. система, которая диктует, что аренда на срок не более 3 лет не требуют регистрации при фактическом нахождении арендатора владение имуществом, указанным в договоре аренды. Для свойств при менее популярной системе земельного кадастра срок увеличивается до 7 лет. При отсутствии регистрации последующий покупатель земли могут перейти в собственность без соблюдения условий аренды.

Поиск заголовка - Арендаторы также могут выполнять поиск по заголовку земля в аренде, чтобы убедиться, что они заключают договор с лицом, являющимся собственником земли. Поиск по заголовку может осуществляется через Земельный кадастр Онтарио.

Договор аренды как план преемственности Инструмент

Договор долгосрочной аренды (не путать с продажей и договор с обратной арендой) может использоваться в качестве инструмента планирования преемственности.Землевладельцы и потенциальные преемники хозяйств думают об альтернативах к традиционным вариантам финансирования, возможно, захотите рассмотреть долгосрочные договор аренды. Договоры аренды могут включать землю, здания. и / или оборудование. Владельцы и правопреемники могут выбрать несколько договор аренды или единый договор аренды. Аренда в Онтарио может иметь любой срок погашения, однако аренда на срок более 21 лет должны иметь одобрение муниципалитета, чтобы быть действительным.

Как и в случае любой аренды, условия должны быть согласованы так, чтобы обеих сторон. Одна из самых больших трудностей после настройки размер первоначального арендного платежа определяет, какой годовой прирост должно быть. Для долгосрочной аренды - беспристрастная обстановка, например базовый индекс потребительских цен в годовом исчислении, который публикуется Статистическое управление Канады, можно использовать. Желательно поговорить с преемником специалист по планированию, который поможет сформулировать некоторые из этих условий.

Раздел 2. Налоговые последствия аренды земли


Нижеследующее предназначено для общих иллюстративных и информационных целей. только и не является исчерпывающим и не предназначен для использования в качестве юридической консультации. Он не заменяет профессиональные консультации налогового специалиста. Помните, налоговое законодательство и квалификации для программ могут быть ограничены по времени или может поменяться. Настоятельно рекомендуется проконсультироваться с налоговой специалиста для получения актуальных рекомендаций по вашему соглашению.


Налоговые последствия заключения договора аренды должны следует внимательно рассмотреть.

Арендодатели могут непреднамеренно лишить себя права использовать два основных налоговых положения. Канадское налоговое агентство (CRA) не считает многие виды лизинга сельским хозяйством. Например, аренда долевого урожая, при котором часть урожая передается землевладелец в качестве платы за землю, может не соответствовать определению CRA сельского хозяйства.В результате некоторые договоренности о лизинге могут лишить землевладельцам от использования следующих налоговых льгот:

  • возможность использования отложенного налогообложения при передаче земля детям (называется опрокидыванием)
  • Освобождение от прироста капитала в размере 800 000 долларов на своей земле
Отсроченный перенос налога на детей

Закон о подоходном налоге разрешает передачу сельскохозяйственных земель ребенку с отсрочкой налогообложения.Это достигается с помощью то, что называется «опрокидыванием». Допускает трансфертную цену устанавливается на любое значение от нуля (подарок) до справедливого рынка стоимость (FMV) земли. В случае подарка стоимость перевода будет скорректированной базой затрат (ACB). Без использования ролловера земля должна была быть передана на ее FMV, и вся прибыль должны быть сообщены.

Чтобы получить право на пролонгацию, собственность должна была использоваться в основном в хозяйстве до передачи налогоплательщиком, супруга налогоплательщика или их дети, которые активно и постоянно участвует.Это означает, что земля использовалась в сельском хозяйстве для большего чем в 50% случаев (как определено CRA). Собственность делает однако не обязательно использовать в фарме непосредственно перед передачей происходит для того, чтобы претендовать на пролонгацию.

Землевладельцы, которые хотят использовать ролловер, должны следить за процентом времени, когда они сдавали свою землю в аренду, и какой тип аренды расположение, которое они используют.Например, помещик, который занимался земледелием недвижимость на 20 лет, затем сдавал землю в аренду на 4 года, можно было по-прежнему имеют право на перенос. Если же срок лизинга был дольше, чем период выращивания, это могло привести к дисквалификации использования опрокидывания. Исключением являются случаи, когда лицо, сдающее в аренду собственность - супруг или ребенок землевладельца, активно занятый сельское хозяйство.

Освобождение от прироста капитала в размере 800 000 долларов

Продам сельхозугодья

Освобождение от прироста капитала в размере 800 000 долларов США доступно для физических лиц. по продаже квалифицированной фермерской собственности.Лица, которые использовали все их личное освобождение в размере 100 000 долларов, которое было отменено в 1994 год, осталось 700000 долларов. Освобождение также доступно для партнеры в партнерстве, так как налоги платятся на физическое лицо уровень. Однако корпорации не имеют освобождения от налога на прирост капитала.

Квалифицированная фермерская собственность включает:

  • сельхозугодия и постройки
  • долей в семейной фермерской корпорации
  • участие в семейном фермерском товариществе
  • квота (именуемая правомочной основной недвижимостью)

Квалифицированная сельскохозяйственная собственность должна соответствовать следующим определениям:

  • Имущество, приобретенное до 18 июня 1987 г., необходимо использовать в сельском хозяйстве на момент продажи или использовались в сельском хозяйстве в течение любых 5 лет за время владения
  • объектов недвижимости, приобретенных после 17 июня 1987 г., должны находиться в собственности 24 месяцев до продажи и минимум за 2 года валовая ферма доход должен превышать чистый доход из других источников или собственности использовалось семейным фермерским товариществом или корпорацией в течение 2-х лет период, в течение которого физическое лицо, супруг (а), ребенок или родитель активно занимался сельским хозяйством

В любом из вышеуказанных случаев собственность должна использоваться в сельском хозяйстве. по:

  • индивидуальный
  • супруг, ребенок или родитель физического лица, или
  • семейное фермерское товарищество или корпорация физического лица, супруг, ребенок или родитель

Во всех случаях квалифицируемые лица, независимо от того, занимается ли сельское хозяйство индивидуальное предпринимательство, товарищество или в качестве акционера в фермерском хозяйстве корпорации, должны активно участвовать в управлении и / или повседневной деятельность бизнеса.


Лизинг приусадебного участка

Аренда сельхозугодий, скорее всего, повлияет на использование льготы на земельном участке, приобретенном до 18 июня 1987 года.

Земля, приобретенная до 18 июня 1987 г., должна обрабатываться в течение любых 5 лет. или выращенный в год продажи, чтобы считаться квалифицированным фермерским имуществом и, следовательно, имеет право на освобождение от прироста капитала. Если 5-летний правило не соблюдается, собственность должна быть обработана непосредственно перед распродажа.

Поскольку лизинг не считается сельским хозяйством, согласно Канадское налоговое агентство (CRA), договор аренды в год продажи может дисквалифицировать землевладелец от использования освобождения от прироста капитала, потому что он не обрабатывалась непосредственно перед продажей. Даже аренда долевого урожая, где часть урожая передается землевладельцу в качестве оплаты за землю, не соответствует определению.

Наем операторов для обрезки урожая может решить эту проблему. проблема. В качестве альтернативы, аренда долевого урожая, когда землевладелец разделение затрат на вводимые ресурсы также может соответствовать требованиям CRA сельское хозяйство. Обсудите такие соглашения со своим бухгалтером.

Канадский пенсионный план и зарегистрированный выход на пенсию Сберегательный план

Арендный доход от аренды наличными не может использоваться в качестве основы для взносов в Канадский пенсионный план (CPP).Фермеры, сдающие землю в аренду и не иметь другого источника дохода, соответствующего критериям CPP, не сможет зарабатывать взносы в план. Это может привести к снижению размер пенсионных выплат CPP. Хотя доход от аренды не имеет право на взносы в CPP, это считается заработанным доходом с целью внесения взносов в зарегистрированные пенсионные накопления План (РРСП).

Вместо того, чтобы работать по договору аренды за наличные, землевладелец мог заниматься сельским хозяйством. недвижимость путем найма таможенных операторов или сдачи в аренду земли под урожай общая база, на которой делятся входы.В настоящее время чистая прибыль из этих источников имеет право на взносы как для CPP и RRSP.

Налог у источника выплаты нерезидентам

Если арендодатель является нерезидентом Канады, арендатор требуется удерживать 25% арендной платы (денежная аренда или доля урожая) и подавать это в Канадское налоговое агентство (CRA). Если арендатор не переводит 25% подоходного налога, CRA попытается собрать налог от домовладельца.Если арендодатель не платит этот налог, арендатор будет нести ответственность за оплату.

Резерв на капитальные затраты

Когда землевладелец меняет использование сельскохозяйственной земли, зданий или оборудование, такое как аренда, Закон о подоходном налоге требует чтобы амортизируемые активы, приобретенные до 1972 года (Часть XVII), были перешел с метода прямой линии отчисления на капитальные затраты к методу уменьшающегося остатка, который используется для амортизируемых активов куплен после 1971 года (часть XI).

В большинстве случаев это нежелательно, так как это будет означать, что все восстановленный резерв на капитальные затраты, который возникает, когда класс закрыто (например, продажа всего оборудования этого класса) будет налогооблагаемый доход. Арендодатель может отказаться от использования собственности и по-прежнему сохранять статус Части XVII, однако никакой вычет не мог быть востребованным в те годы, когда он не использовался. Любое другое использование, либо личные или арендные, потребует изменения Части XI.Арендодатель может использовать свои машины или здания как часть обычаев организации земледелия и тем самым поддерживать статус фермерского хозяйства.

Гармонизированный налог с продаж (HST)

Как правило, аренда облагается налогом, если специально не освобождены от налога. согласно Части I Приложения V Закона об акцизном налоге , который может применяются в ограниченных ситуациях, таких как земля, предназначенная для долгосрочного проживания.Арендная плата, выплачиваемая в виде доли урожая, не подлежит HST. Учет денежной ренты для целей HST также может зависеть от от общего дохода домовладельца. Бизнес (включая арендодателя кто сдает недвижимость в аренду) не должен регистрироваться, чтобы собирать и передавать HST, если его валовые налогооблагаемые продажи и продажи с нулевой ставкой менее 30 000 долларов Арендодателям, единственным источником дохода которых является рента, доход от аренды составляет менее 30 000 долларов США, регистрация не требуется, хотя они могут сделать это.

Программа налоговых ставок классов собственности сельскохозяйственных угодий

Программа налоговой ставки класса фермерской собственности позволяет недвижимость будет облагаться налогом в размере 25% от муниципального жилья / фермы ставка налога. Фермерский дом и 1 акр земли вокруг него находятся облагается налогом как часть жилого класса.

Чтобы иметь право на льготную ставку, подайте заявку на участие в программе должны быть поданы с указанием, что собственность используется фермерским хозяйством с валовым доходом фермы 7000 долларов и более, имеющим действующий фермерский бизнес Регистрационный номер.Исключения из этого порога могут быть сделаны для новые сельскохозяйственные операции. За дополнительной информацией обращайтесь в министерство. бесплатно по телефону 1-877-424-1300 или посетите веб-сайт www.ontario.ca/farmtax.

Раздел 3. Элементы договора аренды

Составные части договора аренды

Письменный договор аренды может быть таким простым или подробным, как арендодатель и желание арендатора.В следующем резюме представлены элементы, которые аренда может содержать, разделенные на три категории.


Позиции письменных договоров аренды

Необходимые позиции

  • имена и адреса арендатора и домовладельца
  • описание сдаваемой в аренду недвижимости
  • Срок и продление договора аренды
  • квартплата и коммунальные услуги

Рекомендуемые товары

  • право осмотра и вывоза урожая
  • передача имущества
  • расторжение договора аренды
  • использование земли
  • вопросы окружающей среды
  • страховка
  • права уступки или субаренды в аренду
  • разрешение отличий
  • ограничения землепользования

Дополнительные элементы

  • производственная практика и управленческие решения
  • Выплаты, субсидии и компенсации для поддержки доходов
  • Ремонт зданий, заборов и благоустройств
  • обязанность уведомить AGRICORP
  • компенсация имущественного ущерба
  • право первого отказа
  • опцион на покупку
  • Ограничения муниципального зонирования

Необходимые позиции

Все договоры аренды должны содержать следующую информацию:

Имена и адреса арендатора и арендодателя - Включая супругов при необходимости.

Описание сдаваемой в аренду недвижимости - Включает юридическое описание и указывает здания или территории, которые следует исключить.

Срок аренды - Указывает, когда начинается и как долго это длится. Хотя это и не является основным требованием для аренды, в этом разделе также должно быть рассмотрено продление аренды, если стороны желают сохранить договор аренды в течение нескольких лет, включая то, когда и как будет происходить такое обновление.

Арендная плата - Размер арендной платы, способ ее расчета и когда он должен быть оплачен. В случае аренды здания или когда Арендатор имеет доступ к помещениям, оплате и пользованию коммунальными услугами также следует оговорить.


Рекомендуемые

предметов, которые должен учитывать каждый арендодатель и арендатор, включая в договоре аренды:

Право на осмотр и удаление cr OPS - Включает следующее:

  • Арендодатель должен иметь право в любое время осматривать сданная недвижимость.
  • Арендатор должен иметь возможность завершить сбор урожая по истечении разумного периода времени после прекращения аренды договор или купля-продажа недвижимости. Если это невозможно, арендодатель компенсирует арендатору ожидаемую согласованную стоимость урожая.
  • Новый арендатор, покупатель или домовладелец должен иметь право выйти на землю после сбора урожая в последний год действия договора подготовить землю к урожаю следующего года.

Передача имущества - Важно, чтобы арендодатель и арендатор обсуждают свои ожидания в том случае, если домовладелец продает ферму новому владельцу в течение срока аренды. Справедливое соглашение будет пытаться найти баланс между желанием арендодателя ненадлежащим образом ограничивать его или ее возможность продать ферму и желание арендатора продолжить договор аренды.

Прекращение аренды - Договор аренды должен четко объясните, как это можно прекратить. Это могло произойти из-за нарушения условий аренды или просто потому, что дата прекращения аренды прибыла.

Использование земли - В договоре аренды должно быть указано, как Арендатор собирается использовать землю. В договоре аренды также следует описать любые сертификационные, нормативные или договорные ограничения, которые Арендатор должен знать, например, что земля сертифицирована как экологически чистая.От арендатора следует требовать соблюдения обычных методов ведения сельского хозяйства. в отношении удаления навоза. Также следует четко указать как оставить землю после прекращения аренды. Если здания включены в арендуемое имущество, в договоре аренды должно быть указано, как будут использоваться здания и правила доступа в здания.

Если ферма будет использоваться для продажи продуктов, например, выберите свой собственный плод, в договоре аренды это должно быть указано, а арендатор должен быть осведомленным обо всех правилах, регулирующих продажу продуктов питания продуктов, в дополнение к требованиям безопасности пищевых продуктов.

Вопросы окружающей среды - В данном пункте рассматриваются вопрос экологической политики и ответственности. в при возникновении экологической проблемы, арендодатели, как собственники земель, несут полную ответственность за деятельность, происходящую на их земле. Арендатор, как «пользователь» земли, должен согласиться соблюдать к соответствующей и принятой сельскохозяйственной практике и законодательству для окружающей среды (удаление навоза, применение пестицидов и гербицидов, и т.п.). Арендатор также должен предоставить «гарантию» - юридический термин, означающий, что на это заверение можно положиться по закону - что они обладают необходимыми провинциальными лицензиями для приложения пестицидов или других химикатов, которые будут использоваться на территории.

Обычно арендатор несет расходы, включая связанные с этим расходы. с экологической очисткой, и возмещает арендодателю любые расходы, которые арендодатель несет в результате нарушения арендатор любого экологического регламента.

Страхование - Пункт о страховании позволить арендодателю и арендатору определить, кто будет нести ответственность на страховое покрытие. Стороны должны обеспечить адекватное полисы страхового покрытия, включая страхование ответственности арендатора (страхование от телесных повреждений пришедшими на ферму) и страхование от пожара (особенно если строения включены), стоят на месте.

Право уступки или субаренды в аренду - Письменный соглашение должно содержать пункт, запрещающий арендатору субаренду или передачу аренды другому физическому лицу без письменное согласие арендодателя. В производственной аренде в согласии арендодателя может быть отказано по его собственному усмотрению, без объяснения причин или уважительной причины (т.е., необоснованное удержание согласие). В случае проживания домовладелец не может необоснованно отказывать в согласии.

Разрешение разногласий - Арбитраж или оговорка о посредничестве в письменном соглашении описывает, как вести дела в случае разногласий арендатор и арендодатель не могут разрешить разногласия. Большинство обычная практика - назначить взаимно согласованное третье лицо выступать в качестве посредника или арбитра.

Ограничения землепользования - Аренда должна четко определить любые области, использование которых может быть ограничено (например, область непосредственно под ветряком).


Дополнительные элементы

Эти пункты добавляют ясности к договору аренды и обеспечивают обсуждение баллы арендодателю и арендатору при оформлении договора аренды:

Производственные практики и управленческие решения - В этом пункте рассматриваются производственные и управленческие решения арендодателя. желания, выполняемые арендатором.Некоторые из этих факторов могут включать:

  • решения для посева
  • правильное использование удобрений и химикатов
  • Страхование урожая и страхование доходов
  • Доставка и продажа урожая

Выплаты поддержки доходов, субсидии, компенсации - В письменном соглашении должно быть четко указано, как правительство или маркетинг агентские выплаты будут разделены.Это наиболее актуально для сельскохозяйственных культур. аренда доли.

Ремонт зданий, заборов и улучшений - Пункт о том, кто несет ответственность за ремонт зданий, заборов. и другие улучшения, и как будут распределяться расходы. Общий практика заключается в том, что арендатор несет ответственность за все мелкие ремонты и домовладельцу возместить арендатору затраты на улучшение которые приносят пользу дольше срока аренды.

Примеры крупных улучшений, выходящих за рамки длины или прекращения аренды составляют:

  • Строительство здания и ограждения
  • Контроль эрозии
  • плитка дренажная
  • расчистка земли

Обычно требуется, чтобы арендаторы получали письменное разрешение от арендодатель, прежде чем произвести капитальный ремонт.Также важно обрисовать в общих чертах, как будет определяться стоимость улучшений и когда будет произведена компенсация. Пример одной формы компенсации арендатору для улучшений - арендодатель должен позволить арендатору возделывать улучшенные земли бесплатно на определенный период времени, чтобы быть согласованным между сторонами (в письменной форме) во время Улучшение разрешено землевладельцем.Ежегодный обзор и также может быть включено соглашение о необходимых ремонтах и ​​улучшениях Вот.

Обязанность уведомить AGRICORP - И арендодатель, и Арендатор должен уведомить AGRICORP о любых договоренностях о совместном использовании сельскохозяйственных культур.

Возмещение имущественного ущерба - Настоящий пункт особенно необходимо для определения ответственности за стороннюю и экологический ущерб.

Право первого отказа - В некоторых случаях арендатор заинтересован в приобретении арендованной земли, но не желает или не в состоянии сделать это в то время. В этих случаях домовладелец может быть готовым включить вариант, посредством которого землевладелец уведомит арендатор, у которого есть предложение о покупке от другого лица, позволяя арендатору участвовать в торгах на покупку земли до землевладелец принимает предложение о покупке земли у другого партия.

Опцион на покупку - Стороны могут включать вариант, аналогичный праву первого отказа, который позволяет арендатору приобрести арендуемые земли. Это может быть ограниченное или неограниченное время и либо по фиксированной цене, либо по цене, определяемой какой-то объективный метод, такой как оценка недвижимости сертифицированным оценщик сельского хозяйства.

Разное - Договор аренды может содержать положение о прекращении аренды в случае определенных стихийных бедствий произошло.Например, если земля была затоплена и арендатор был не может пользоваться недвижимостью, было бы несправедливо настаивать на том, чтобы арендатор продолжать платить арендную плату наличными, если первоначальная арендная плата не взимается учли риск наводнения. Прочие непредвиденные обстоятельства включает устройство автомобильной дороги, газопровода, участков нефтяных скважин, пр., на арендованной земле, создавая неудобства и дополнительные эксплуатационные расходы для арендатора.В некоторых случаях вместо завершения договор аренды, может быть сочтено желательным пересмотреть условия аренды или компенсировать арендатору добавленные расходы или уменьшить доход, который они могут получить.

Ограничения муниципального зонирования - Арендатор входит в аренду фермы с явным намерением проведения сельскохозяйственных операции; важно, чтобы домовладелец предоставил гарантии арендатору, что земли правильно зонированы для такого использования.Если арендодатель не желает предоставлять такую ​​гарантию, арендатор следует проконсультироваться с местными муниципальными властями, чтобы что цель, для которой арендатор желает сдать недвижимость разрешено.

Раздел 4. Условия аренды пастбищ: оценка Стоимость аренды

Хотя в данном информационном бюллетене используются примеры мясного скота, и описанные рабочие листы в равной степени применимы к выпасу молочного скота, овец, козы, лошади и другой домашний скот, потребляющий грубые корма.Ценности используемые в различных таблицах представляют собой иллюстрации принципов и должны быть скорректированы с учетом индивидуальных ситуаций арендодателя и арендатор.


Уровень запасов

Определение подходящей поголовья пастбища очень важно как для арендодателя, так и для арендатора. Когда пастбищная арендная плата в расчете на гектар / акр у владельца скота есть стимул в большом количестве.Арендодатель, в свою очередь, может пожелать легкий чулок. ставки, чтобы сохранить пастбище. Аналогичным образом арендованные пастбища на принцип доли дохода может привести к чрезмерному выпасу.

Обе стороны заинтересованы в обсуждении уровня запасов. оформить и разработать договор аренды, обеспечивающий максимальную экономичность возвращается к ресурсам при сохранении состояния и качества пастбищ.

рыночные ставки

Хотя и арендодатель, и арендатор могут учитывать свои собственные расходы и доходности при установлении арендной ставки рыночный спрос будет в конечном итоге влияют на итоговую ставку.Рыночный курс идет цена, полученная в результате переговоров между домовладельцами и домашним скотом владельцев. Темпы предыдущего года, поголовье скота, цены и погодные условия в текущем году могут повлиять на рынок цена.


Оценка местоположения, водоснабжения и услуг арендодателя

Стоимость воды, местоположения и услуг арендодателя субъективна. Тем не менее, эти предметы имеют некоторую ценность для владельца скота.

Расположение - Расположение пастбища важно, если владелец домашнего скота ухаживает за скотом. Общая стоимость можно вычислить, оценив количество поездок за сезон, умножив на количество километров, затем снова умножая на стоимость за километр. Количество поездок должно включать проверку скота. для счета, здоровья, минералов и воды, а также переноски или перегон скота на пастбище и обратно.

Вода - Вода хорошего качества в надлежащих местах улучшает усиление. Если в середине сезона запасы воды иссякнут, запасы должны быть сделаны для переноски воды или удаления животных. Аренда В соглашении может быть установлена ​​сторона, ответственная за эти расходы.

Услуги арендодателя - Услуги арендодателя варьируются от от простого сбора арендной платы до полного ухода за скотом во время пастбищный сезон.Стоимость таких услуг может быть включена в ставка аренды.

Прочие факторы - Ставки аренды пастбищ за гектар / акр может отражать продуктивность. Прошлые нормы посадки, рост сорняков и влажность может повлиять на продуктивность (уровень поголовья или вместимость).

Расчет арендной платы

Стоимость арендодателя и доход владельца скота - два возможных методы оценки стоимости и доходности арендодателя и арендатора.Это может стать отправной точкой для переговоров о ярмарке. арендная плата. Это может быть рассчитано на гектар / акр или на основание головы.


Метод расчета затрат арендодателя

В этом методе основной задачей является определение справедливой стоимости для ресурсы и ежегодная плата за использование для определения арендодателя Стоимость. Процесс оценки описан в образце в Примере. 1.Номера образцов используются, чтобы показать, как выполняются расчеты. завершено; они не отражают реальных ценностей.

Пример 1. Расчет арендодателя Стоимость владения пастбищем

Количество га = 100; Стоимость земли за гектар: $ 10 000

A. Стоимость земли (голая земля, за исключением личной часть)

1 000 000 долл. США

Средняя рентабельность инвестиций в землю (@ 3.0% = 300 $ / га)

30 000 долларов США

Налог на недвижимость в год (используйте фактическую сумму, если имеется) (@ 1,0% = 100 $ / га)

10 000

Стоимость улучшений земли / га (@ 0% = $ 0 / га)

$ 0

Прочие инвестиции (текущая стоимость)

Заборы

3000 долларов США

Погрузочно-разгрузочные работы

1 000

Итого прочие инвестиции

4 000 долл. США

Амортизация - количество оставшихся лет жизнь (4000 $ ÷ 25 = 1 $.60 / га)

$ 160

Средний процент (используйте половинную ставку, чтобы получить в среднем) (2,5% x 4000 долларов = 1 доллар США / га)

$ 100

Ремонт (@ 2.0% = 0,80 $ / га)

$ 80

Страхование (0,25% = 0,10 $ / га)

$ 10

Труд - время, затрачиваемое хозяином на домашний скот

Б.Плата за труд

15,00 $ / час

C. Часов в неделю (средн.) X шт. недель в аренде x оплата труда (6 часов в неделю x 26 недель x 15 долларов в час

2340 долл. США

Д.Общая стоимость владения пастбищами (426,90 $ / га х 100 га)

42 690 долл. США

E. Уровень запасов

1,0 голов / га

Ф.Стоимость владения пастбищем на душу населения (линия D ÷ Line E / 100 HA)

426,90 долл. США

Примечание: Приложение 1 содержит объяснение терминов и расчеты, использованные в этом примере.

Метод возврата для владельцев скота

Формат бюджета, который может использоваться для определения Доходность приведена в Примере 2.В этом Например, для говядины весом 650 фунтов текущая процентная ставка в среднем инвестиционная стоимость (обычно половина общей стоимости) может быть использована. В использование британских единиц измерения отражает стандарты, используемые в говяжья промышленность.

Согласование арендной ставки

В примерах 1 и 2, анализ показывает, что арендодатель хотел бы получить $ 426,90 / га. Арендатор мог позволить себе не более 315 долларов.50 / га.

Эти цифры будут основой для переговоров по ставке аренды. Процесс переговоров позволяет арендодателю и арендатору понимать точку зрения другого и учитывать вклад что делает каждая партия и их затраты. В целом справедливый Ставка аренды пастбища обычно находится где-то между арендодателем и данные владельцев скота.

Пример 2. Учет поголовья чистая прибыль собственника

Закупочный вес животного

650 фунтов

Закупочная цена

1.00 $ / фунт

А.Цена покупки / животное

$ 650.00 / голова

Затраты на животноводство (в процентах от инвестиций в животноводство)

Средний процент (проценты требуются только для 1-2 года) (@ 3%)

19 долларов.50 / голова

Ветеринария, страхование и прочее (@ 3%)

19,50 $ / голову

Маркетинг, грузоперевозки (@ 2%)

13 долларов.00 / руководитель

Смертность (@ 1%)

$ 6.50 / голова

B. Общие затраты на животноводство на душу населения

58,50 долл. США

Труд и менеджмент

Труда

0.5 часов / голова

Стоимость труда (при 15 долл. США в час)

$ 7,50 / час

Управление (% стоимости животного) (@ 1%)

$ 6.50 / голова

С.Всего труда и менеджмента

$ 14.00 / голова

D. Итого затраты на животное

72,50 $ / голову

E. Общие затраты на животных на душу населения

722 долл. США.50

Выручка от продажи

Вес животного

865 фунтов

F. Цена продажи (1,20 $ / фунт)

1 038 долл. США.00 / руководитель

г. Чистая прибыль (строка F - строка E)

315,50 $ / голову

H. Уровень запасов

1,00 голов / га

И.Максимально арендатор может позволить себе платить за аренду (Строка G x Строка H)

315,50 $ / га


Доля прибыли или гибкие ставки аренды
Доля прибыли

Арендодатель и арендатор иногда заинтересованы в развитии договоренность о доле, при которой разделяется риск.Под этим типом договоренности, взносы каждой стороны используются в качестве основы для разделение дохода. Как показано в Примере 1, вклад арендодатель включает проценты, расходы на содержание и налоги на землю, а также налоги, износ, проценты, ремонт и страхование об инвестициях в заборы, здания, пруды и погрузочно-разгрузочные сооружения. Другие взносы могут включать удобрения и другие материалы.Взносы владельца скота может включать проценты от инвестиций в животноводство, операционные расходы и управление, как указано ниже.

Разделенный доход равен стоимости прироста скота пастбище произведено. Распределение прибыли таким образом требует цены и вес животных, которые необходимо измерить в начале и конец пастбищного сезона. Пример ниже иллюстрирует один подход. для расчета доли каждой стороны в прибыли или убытке.Чистая прибыль на душу населения делится исходя из процентной доли внесенных затрат (на основе примеров 1 и 2). Этот процент все еще может быть скорректирован, если арендодатель и арендатор хотел договориться дальше.

Расчет: доля арендодателя и арендатора в прибыли / животном

1. Затраты арендодателя на человека ( Line F примера 1)

426 долларов.90

2. Стоимость арендатора на голову ( Line E из примера 2)

$ 722,50

3. Итого затраты на голову (строка 1 + строка 2)

1149 долларов США.40

4. Процент затрат арендодателя (строка 1 ÷ Строка 3 )

37%

5. Процент затрат арендатора (строка 2 ÷ Строка 3 )

63%

Разделение чистой прибыли на основе процент затрат

6.Выручка на душу населения ( строка F из Пример 2)

$ 1 038,00

7. Минусовая цена покупки ( строка A из примера 2)

650,00

8.Чистая прибыль на голову

388,00 $

9. Арендодатель пая / голова (строка 8 x Строка 4)

$ 143,56

10.Доля / глава арендаторов (линия 8 x линия 5)

244,44


Гибкие ставки аренды

Два примера методов расчета гибкой арендной ставки для пастбища описаны ниже. Первый метод использует базовую цену и регулирует скорость прироста животных.Второй способ использует базовую цену и корректирует ее в соответствии с ценой на животных.

Метод 1: Базовая цена с поправкой на норму прибыли

  • Аренда пастбищ оценена.
  • Стоимость прироста рассчитывается на основе предполагаемой прибыли и арендная плата за сотку / сотку.
  • Эта скорость, умноженная на фактическое усиление, затем используется для расчета арендная ставка в конце пастбищного сезона.
  • Владельцы пастбищ могут не захотеть брать на себя такой риск если, в среднем, не взимается более высокая арендная плата.

Пример

Предполагаемая аренда / га

= 150,00 долларов США

Ожидаемая прибыль

= 265 фунтов

Стоимость прибыли (150 долларов.00 ÷ 265 фунтов)

= 0,57 доллара США за фунт

Общая прибыль

= 300 фунтов

Аренда (0,57 x 300)

= 171 доллар.00

Общая прибыль

= 200 фунтов

Аренда (0,57 x 200)

= 114,00 долларов США

Метод 2: Базовая цена с поправкой на цену животных

  • Арендная ставка (на человека за сезон) корректируется в зависимости от разницы между долгосрочной средней ценой на аналогичных животных хорошего выбора в течение октября и ноября на терминальном рынке и текущая цена.

Пример

Базовая арендная плата

= 50 $ / голову

Текущий окт.-нояб. цена животного

= 120,00

Долгосрочное среднее

= 100 долларов.00

Аренда = 50 $ x (120 $ ÷ 100 $)

= 60,00 долларов США


Резюме

Условия аренды пастбищ обеспечивают как арендодатель, так и арендатор с потенциалом наиболее эффективного использования своих активов возможно.Хорошее общение и составление письменного договора аренды позволить каждой стороне извлечь выгоду из договоренности.


Приложение 1

Земля - ​​ Земля оценивается по текущей рыночной стоимости значение для сельскохозяйственных целей. Влияние расположения рядом города и другие несельскохозяйственные факторы влияния на стоимость игнорируются.

Доходы от владения пастбищами могут включать прирост капитала, а также годовой доход от сдачи пастбища в аренду.

Налоги на недвижимость - Стороны могут использовать фактические годовые налоги.

Застройка - Стороны могут использовать в среднем долларов ежегодно тратится на улучшение земель, в том числе методы сохранения.

Инвестиции в здание или объект - Стороны могут выбрать для оценки справедливую рыночную стоимость заборов, зданий, прудов, колодцы и перегрузочные сооружения.Стоимость владения по данной инвестиции включают амортизацию, проценты, ремонт, налоги и страхование ( «ДИРТИ пятерка»):

  • Амортизация - Срок амортизации зданий и сооружений Обычно колеблется от 15-30 лет, заборов от 10-15 лет.
  • Ремонт, налоги и страхование - Ремонт объектов обычно различается от 1% до 3% от стоимости инвестиции, с учетом обоих налогов и страховка около 0.25% -1%.

Прочие расходы - Среднегодовые затраты на удобрения, особенно, если требуется некоторый минимальный уровень для поддержания можно использовать траву, а также любые другие расходы.

Менеджмент - Менеджмент - важный вклад к успешному договору лизинга. Функция управления может или не могут быть переданы. Если арендодатель вносит вклад в управление, то возможно, придется предоставить кредит.Если арендатор берет на себя все управление ответственности, этой функции управления может быть придано значение.

Стоимость управления является предметом переговоров между домовладельцем. и арендатор. Два варианта:

  • Возможный ориентир - 1% -2,5% от среднего управляемого капитала. Средний управляемый капитал равен рыночной стоимости предметов такие как земля, здания и сооружения, а также домашний скот.
  • Профессиональные менеджеры ферм обычно взимают 5-10% валовая выручка. (В случае пастбищ валовая выручка может быть равняется общему доходу скота на гектар / акр.)

Прочие OMAFRA Деловые публикации

Business Structures Series

  • Совместные предприятия фермерского бизнеса
  • Фермерские корпорации
  • Фермерские товарищества
  • Создание кооператива

Управление фермерским хозяйством и налогообложение Серии

  • Расчет затрат на сельскохозяйственную технику
  • Бюджеты полевых культур (годовые), Публикация 60
  • Руководство по индивидуальной сельскохозяйственной работе и краткосрочной аренде оборудования
  • Книга рекордов фермы Онтарио, публикация 540
  • Программы и услуги для фермеров Онтарио
  • Налогообложение при продаже имущества фермерского хозяйства
  • Налогообложение при передаче имущества фермерского хозяйства членам семьи

Договоры аренды

  • Аренда доли участия
  • Хозяйственные постройки
  • Сельхозтехника
  • Гибкая аренда с оплатой наличными
  • Аренда земли

Автор благодарит Дугласа за помощь. С.Грант, барристер и солиситор, Borden Ladner Gervais LLP, Ватерлоо, Онтарио, Эд Митукевич, C.A., и Дуглас К. Джек, барристер и Адвокат, Фергус, Онтарио, при рассмотрении и редактировании этого информационного бюллетеня. Авторы также хотели бы поблагодарить Тома Блонда, B.Sc. (Agr.), C.A., Коллинза Барроу, Элора, за помощь в рецензировании и редактировании этот информационный бюллетень. Автор также хотел бы поблагодарить Нэнси Ноекер, Специалист по говядине коров / телят, OMAFRA , Kemptville, и Джек Кайл, Grazier Специалист, OMAFRA , Линдси, за помощь в рассмотрении этого Информационный бюллетень.


Эта публикация предназначена только для информационных целей. Это предназначен только как общий иллюстративный обзор, а не как конкретный советы по индивидуальным ситуациям. Приведены примеры только для иллюстративных целей и никоим образом не являются исчерпывающими или подходит для любой ситуации. Этот информационный бюллетень не следует рассматривать в качестве юридической консультации. Этот информационный бюллетень не предназначен для интерпретации или полное покрытие Закона о подоходном налоге или различных законов, касающихся договор аренды земли.Правительство Онтарио не несет ответственности по отношению к лицам, использующим это как таковое. Настоятельно рекомендуется все договоренности об аренде и аренде земли согласовываются с вашей фермой советник по управлению, бухгалтер и / или юрист, прежде чем вы их подпишете.


договоров аренды, хозяйственных построек

Договора аренды, Ферма Здания



Содержание

Введение

Раздел 1.Договоры аренды

Раздел 2. Налоговые последствия аренды земли

Раздел 3. Элементы договора аренды

Раздел 4. Оформление договора аренды здания

Раздел 5. Обязанности Арендодателя и Арендатор

Сводка

Введение

Данный информационный бюллетень является одним из серии договоров аренды. Лизинг а аренда зданий - обычная практика в сельской местности Онтарио.Ферма здания и животноводческие помещения часто переживают потребности своего владельца для них, но все еще можно использовать. Другие операторы хотят получить услуги некоторых типов хозяйственных построек, но не в состоянии инвестировать в новых объектах. Обе стороны могут получить выгоду от заключения договора аренды. договоренность. Однако они должны согласовать размер аренды. оплата и использование и уход за собственностью.

В этом информационном бюллетене рассматриваются основные аспекты разработки договор аренды урожая, скота или солнечного проекта от обоих точки зрения арендодателя и арендатора.

Раздел 1. Договоры аренды

Человеческие компоненты успешной аренды

Любая форма делового соглашения требует большого взаимного уважения. и доверие. Аренда земли ничем не отличается.Чтобы быть успешным, аренда договоренность должна удовлетворять как арендодателя, так и арендатора. До заключая договор аренды, домовладелец и арендатор должны учитывать больше, чем просто цена. Совместимость домовладельца и арендатор и справедливость аренды - важные аспекты, которые необходимо учитывать.

Контрольный список успешной аренды

Совместимость - Можете поладить и обсудить различия? __ да __ нет

Честность - Доверяете ли вы человеку, с которым имеете дело с участием? Были ли у вас раньше деловые отношения? __ да __ нет

Ясность - Четко ли обязательства каждой стороны определены в письменном договоре аренды? __ да __ нет

Условия справедливости - Согласны ли обе стороны с условия аренды? __ да __ нет

Гибкость - Можете ли вы скорректировать аренду в случае изменений произойти? __ да __ нет

Пригодность - Соответствует ли аренда урожаю и поощрять передовые методы ведения сельского хозяйства? __ да __ нет

Преимущества и недостатки лизинга Земля сельскохозяйственного назначения

У всех лизинговых соглашений есть свои преимущества и недостатки.

Преимущества

Меньшие капитальные вложения

Получение опыта на ферме

  • Аренда позволяет начинающему фермеру получить необходимый опыт в финансовой деятельности сельскохозяйственного предприятия до совершения к долгосрочным инвестициям в землю.
  • Аренда позволяет оператору узнать больше о земле в районе и позволяет гибко менять ферму или уходить из нее.
  • Аренда может позволить неопытному фермеру получить управленческие помощь или наставничество более опытного арендодателя.

Разделение риска

  • Сдавая в аренду, как арендодатель, так и арендатор могут делить риски и прибыль сельского хозяйства. Это особенно важно для фермер с ограниченным капиталом. Степень разделения риска зависит от характера договора аренды.

Семейное положение

  • Соглашение о семейном бизнесе может включать договор аренды посредством чего кто-то арендует землю у родителей или арендует землю у третьей стороной и разделяет инвестиции в оборудование с материнской компанией.

Предоставление пенсионного дохода

  • Фермер, выходящий на пенсию, может рассмотреть возможность аренды всего или части свою земельную базу, а не продажу.
  • Право собственности на землю обеспечивает защиту от инфляции.
  • Доход от аренды дает форма «пенсия». доход, на который можно жить после выхода на пенсию.
  • Фермер, приближающийся к пенсии, может постепенно отказаться от сельское хозяйство, арендуя часть своей земли и обрабатывая остальное.
Недостатки

Отсутствие гарантий владения

  • Краткосрочная аренда создает неопределенность для арендатора.
  • Поскольку инвестиции в оборудование соответствуют земельной базе, расторжение договора аренды может привести к тому, что техника вышла из строя мощность и более высокая стоимость за акр.
  • Краткосрочная аренда обеспечивает арендодателям большую гибкость, поскольку есть возможность быстро поменять арендатора или продать землю. Однако краткосрочная аренда может работать в ущерб арендодателю. поскольку они могут не поощрять устойчивые методы ведения сельского хозяйства арендатор.

Отсутствие эффективности, сохранения и стимулирования Улучшения

  • Краткосрочная аренда может снизить эффективность производства. За например, некоторые арендаторы могут не использовать оптимальное количество удобрений по аренде сельскохозяйственных долей, если домовладелец не участвует в расходах удобрений.
  • Большинство методов охраны почв - это долгосрочные инвестиции.Большинство арендаторов с краткосрочной ареной интересуются только практикой. который покажет результаты в течение срока аренды.

Проблемы людей

  • Как и в случае любого коммерческого предприятия с участием двух или более человек, могут возникнуть споры и разногласия.

Доступность кредита

Фермеру-арендатору обычно труднее получить промежуточные и долгосрочный кредит, чем у собственника-оператора, потому что:

  • кредитор может потребовать землю в качестве обеспечения кредита
  • земельных участков в аренде не способствует развитию собственного капитала
  • аренда краткосрочная

Отсутствие переговорной силы и управленческого контроля

  • Могут быть ситуации, когда арендодатель будет вести более выгодные торги. власть, даже если арендатор - способный менеджер.
  • Арендодатель может настаивать на принятии большинства управленческих решений. даже если его или ее вклад в аренду может быть значительным меньше, чем у арендатора. Например, домовладелец может настаивать на выращиваются определенные культуры, которые, по мнению арендатора, не самые выгодно.

Упущенная возможность для прироста капитала

  • Цены на землю со временем в целом выросли, хотя они иногда снижается.
  • Оценка земли - дополнительная выгода для землевладельца, даже хотя прирост капитала не реализуется до тех пор, пока собственность не будет продано.

Потенциальная потеря налоговой отсрочки или освобождения от уплаты налогов

  • Аренда земли может в некоторых случаях предотвратить использование как отложенных по налогу перевод детям и освобождение от налога на прирост капитала в размере 800000 долларов (освобождение от уплаты увеличено до 800 000 долларов в 2014 г. и будет проиндексировано для инфляции, начиная с 2015 г.).
  • Проконсультируйтесь с бухгалтером.
  • См. Раздел 2. Налоговые последствия аренды земли
Письменный договор аренды

Самое важное, что вы можете сделать как арендатор или арендодатель, - это выразить свое согласие в письменной форме. Это одно действие устранит подавляющее большинство возникающих разногласий. Хотя рукопожатие был давним методом ведения бизнеса в сельской местности устный договор аренды - это действующий договор, в нем есть серьезные недостатки.Однако многие фермеры и землевладельцы не хотят использовать письменный договор аренды по нескольким причинам:

  • Как арендаторы, так и землевладельцы не хотят производить впечатление что они не доверяют своим соседям, требуя письменного договора аренды.
  • Дополнительные время и затраты на подготовку письменного договора аренды могут не показаться оправдано при общении с другими фермерами или членами сообщества.

Недостаток устной аренды становится очевидным при несогласии об условиях аренды возникает, потому что это чрезвычайно сложно чтобы доказать, в чем заключалась изначальная договоренность между сторонами.

Без письменного соглашения:
  • Урегулирование недоразумений между сторонами, когда земля используется (через посредничество третьей стороны, арбитраж или судебный процесс) может быть чрезвычайно дорогостоящим
  • Сложнее защитить интересы обеих сторон против любых претензий третьей или внешней стороны о праве на земля или урожай - намного проще защитить свои интересы от претензий третьих лиц путем документального оформления деталей договора на момент ввода
  • риск потери значительного времени и деловой репутации составляет высокий как для землевладельца, так и для арендатора

Письменное соглашение не является признаком недоверия - оно показывает, что оба стороны хотят защитить и четко задокументировать соглашение, которое они делают.

Преимущества письменного договора аренды

Согласно Статуту Онтарио о мошенничестве, все документы, которые создают интерес к земле должен быть оформлен в письменной форме. Письменный договор аренды выгоден как арендодателю, так и арендатору, поскольку он предоставляет обоим запись того, на что они согласились. В случае доли урожая аренды, когда арендодатель и арендатор разделяют расходы, это особенно важно.Письменный договор аренды:

  • разъясняет ожидания, обязанности и ответственность обеих сторон. В случае возникновения спора письменный договор аренды может предотвратить дорогостоящий судебный иск, предусматривающий альтернативы судебному разбирательству
  • дает домовладельцу некоторую защиту в случае экологической ответственность
  • представляет собой ценное руководство для наследников, если домовладелец или арендатор должен умереть
  • предоставляет документацию для целей налогообложения
Что следует учитывать перед заключением договора аренды Соглашение

Страхование - Землевладельцы могут рассмотреть возможность запроса подтверждение наличия страховки урожая, особенно если арендная плата не была внесена заранее.Арендатор и домовладелец также должны обсудить страховку для защиты. от любого потенциального ущерба окружающей среде. Если арендатор планирует при хранении собранного урожая в помещичьей собственности следует также должна быть страховка для защиты от кражи или повреждения.

Обеспечение арендной платы - Регистрация любого невыплаченная часть арендного платежа с ServiceOntario в рамках Регистрация безопасности личного имущества поможет защитить землевладельца проценты как кредитору в случае неуплаты арендатором.Землевладельцы могут зарегистрироваться онлайн или позвонив в ServiceOntario.

Арендатор может также пожелать зарегистрировать договор аренды на охраняемый титул в случае перехода права собственности на землю. Могут быть очень веские причины рассмотреть возможность регистрации аренда: например, любые платежи, связанные с недвижимостью, могут, в некоторых случаях считаться «личной собственностью» и подпадают под условия регистрации Личной собственности Закон о безопасности; любой интерес в этих платежах будет второстепенным на любые другие проценты по договору аренды при условии, что договор аренды зарегистрировался первым.

Большинство объектов недвижимости в Онтарио зарегистрированы на право собственности на землю. система, которая диктует, что аренда на срок не более 3 лет не требуют регистрации при фактическом нахождении арендатора владение имуществом, указанным в договоре аренды. Для свойств при менее популярной системе земельного кадастра срок увеличивается до 7 лет. При отсутствии регистрации последующий покупатель земли могут перейти в собственность без соблюдения условий аренды.

Поиск заголовка - Арендаторы также могут выполнять поиск о праве собственности на землю, которая будет сдана в аренду, чтобы убедиться, что они входят в договор с лицом, являющимся собственником земли. Поиск по названию может быть произведен через Земельный кадастр Онтарио.

Договор аренды как план преемственности Инструмент

Договор долгосрочной аренды (не путать с продажей и договор с обратной арендой) может использоваться в качестве инструмента планирования преемственности.Землевладельцы и потенциальные преемники хозяйств думают об альтернативах к традиционным вариантам финансирования, возможно, захотите рассмотреть долгосрочные договор аренды. Договоры аренды могут включать землю, здания. и / или оборудование. Владельцы и правопреемники могут выбрать несколько договор аренды или единый договор аренды. Аренда в Онтарио может иметь любой срок погашения, однако аренда на срок более 21 лет должны иметь одобрение муниципалитета, чтобы быть действительным.

Как и в случае любой аренды, условия должны быть согласованы так, чтобы обеих сторон. Одна из самых больших трудностей после настройки размер первоначального арендного платежа определяет, какой годовой прирост должно быть. Для долгосрочной аренды - беспристрастная обстановка, например базовый индекс потребительских цен в годовом исчислении, который публикуется Статистическое управление Канады, можно использовать. Желательно поговорить с преемником специалист по планированию, который поможет сформулировать некоторые из этих условий.

Раздел 2. Налоговые последствия аренды земли

Нижеследующее предназначено для общих иллюстративных и информационных целей. только и не является исчерпывающим и не предназначен для использования в качестве юридической консультации. Он не заменяет профессиональные консультации налогового специалиста. Помните, налоговое законодательство и квалификации для программ могут быть ограничены по времени или может поменяться. Настоятельно рекомендуется проконсультироваться с налоговой специалиста для получения актуальных рекомендаций по вашему соглашению.

Налоговые последствия заключения договора аренды должны следует внимательно рассмотреть.

Арендодатели могут непреднамеренно лишить себя права использовать два основных налоговых положения. Канадское налоговое агентство (CRA) не считает многие виды лизинга сельским хозяйством. Например, аренда долевого урожая, при котором часть урожая передается землевладелец в качестве платы за землю, может не соответствовать определению CRA сельского хозяйства.В результате некоторые договоренности о лизинге могут лишить землевладельцам от использования следующих налоговых льгот:

  • возможность использования отложенного налогообложения при передаче земля детям (называется опрокидыванием)
  • Освобождение от прироста капитала в размере 800 000 долларов на своей земле
Отсроченный перенос налога на детей

Закон о подоходном налоге разрешает передачу сельскохозяйственных угодий ребенку. с отсрочкой налогов.Это достигается с помощью того, что называется «опрокидывание». Это позволяет установить цену трансфера на уровне любая стоимость от нуля (подарок) до справедливой рыночной стоимости (FMV) земли. В случае подарка стоимость перевода будет скорректированная стоимостная база (ACB). Без использования ролловера землю придется передать на своем FMV, и вся прибыль будет быть сообщенным.

Чтобы получить право на пролонгацию, собственность должна была использоваться в основном в хозяйстве до передачи налогоплательщиком, супруга налогоплательщика или их дети, которые активно и постоянно участвует.Это означает, что земля использовалась в сельском хозяйстве для большего чем в 50% случаев (как определено CRA). Собственность делает однако не обязательно использовать в фарме непосредственно перед передачей происходит для того, чтобы претендовать на пролонгацию.

Землевладельцы, которые хотят использовать ролловер, должны следить за процентом времени, когда они сдавали свою землю в аренду, и какой тип аренды расположение, которое они используют.Например, помещик, который занимался земледелием недвижимость на 20 лет, затем сдавал землю в аренду на 4 года, можно было по-прежнему имеют право на перенос. Если же срок лизинга был дольше, чем период выращивания, это могло привести к дисквалификации использования опрокидывания. Исключением являются случаи, когда лицо, сдающее в аренду собственность - супруг или ребенок землевладельца, активно занятый сельское хозяйство.

Освобождение от прироста капитала в размере 800 000 долларов
Продажа сельхозугодий

Освобождение от прироста капитала в размере 800 000 долларов США доступно для физических лиц. по продаже квалифицированной фермерской собственности.Лица, которые использовали все их личное освобождение в размере 100 000 долларов, которое было отменено в 1994 год, осталось 700000 долларов. Освобождение также доступно для партнеры в партнерстве, так как налоги платятся на физическое лицо уровень. Однако корпорации не имеют освобождения от налога на прирост капитала.

Квалифицированная фермерская собственность включает:

  • сельхозугодия и постройки
  • долей в семейной фермерской корпорации
  • участие в семейном фермерском товариществе
  • квота (именуемая правомочной основной недвижимостью)

Квалифицированная сельскохозяйственная собственность должна соответствовать следующим определениям:

  • Имущество, приобретенное до 18 июня 1987 г., необходимо использовать в сельском хозяйстве на момент продажи или использовались в сельском хозяйстве в течение любых 5 лет за время владения
  • объектов недвижимости, приобретенных после 17 июня 1987 г., должны находиться в собственности 24 месяцев до продажи и минимум за 2 года валовая ферма доход должен превышать чистый доход из других источников или собственности использовалось семейным фермерским товариществом или корпорацией в течение 2-х лет период, в течение которого физическое лицо, супруг (а), ребенок или родитель активно занимался сельским хозяйством

В любом из вышеуказанных случаев собственность должна использоваться в сельском хозяйстве. по:

  • индивидуальный
  • супруг, ребенок или родитель физического лица, или
  • семейное фермерское товарищество или корпорация физического лица, супруг, ребенок или родитель

Во всех случаях квалифицируемые лица, независимо от того, занимается ли сельское хозяйство индивидуальное предпринимательство, товарищество или в качестве акционера в фермерском хозяйстве корпорации, должны активно участвовать в управлении и / или повседневной деятельность бизнеса.

Лизинг приусадебного участка

Аренда сельхозугодий, скорее всего, повлияет на использование льготы на земельном участке, приобретенном до 18 июня 1987 года.

Земля, приобретенная до 18 июня 1987 г., должна быть обработана для любых 5 лет или выращивание в год продажи, чтобы считаться квалифицированным хозяйством собственность и, следовательно, имеет право на освобождение от прироста капитала. Если правило 5 лет не соблюдено, собственность должна быть обработана. непосредственно перед продажей.

Поскольку лизинг не считается сельским хозяйством, согласно Канадское налоговое агентство (CRA), договор аренды в год продажи может дисквалифицировать землевладелец от использования освобождения от прироста капитала, потому что он не обрабатывалась непосредственно перед продажей. Даже аренда долевого урожая, где часть урожая передается землевладельцу в качестве оплаты за землю, не соответствует определению.

Наем операторов для обрезки урожая может решить эту проблему. проблема. В качестве альтернативы, аренда долевого урожая, когда землевладелец разделение затрат на вводимые ресурсы также может соответствовать требованиям CRA сельское хозяйство. Обсудите такие соглашения со своим бухгалтером.

Канадский пенсионный план и зарегистрированный выход на пенсию Сберегательный план

Арендный доход от аренды за наличные не может использоваться в качестве основы для взносы в Пенсионный план Канады (CPP).Фермеры, сдающие в аренду их земля и не имеют другого источника дохода, соответствующего критериям CPP, будут не в состоянии делать взносы в план. Это может иметь эффект об уменьшении размера пенсионных выплат по СРР. Хотя аренда доход не имеет права на взносы в CPP, он считается заработанный доход для отчислений на зарегистрированную пенсию План сбережений (РРСП).

Вместо того, чтобы работать по договору аренды за наличные, землевладелец мог заниматься сельским хозяйством. недвижимость путем найма таможенных операторов или сдачи в аренду земли под урожай общая база, на которой делятся входы.В настоящее время чистая прибыль из этих источников имеет право на взносы как для CPP и RRSP.

Налог на удержание для нерезидентов

Если арендодатель является нерезидентом Канады, арендатор требуется удерживать 25% арендной платы (денежная аренда или доля урожая) и подавать это в Канадское налоговое агентство (CRA). Если арендатор не переводит 25% подоходного налога, CRA попытается собрать налог от домовладельца.Если арендодатель не платит этот налог, арендатор будет нести ответственность за оплату.

Резерв на капитальные затраты

Когда землевладелец меняет использование сельскохозяйственной земли, зданий или оборудования, например, при аренде, Закон о подоходном налоге требует, чтобы заменять амортизируемые активы, приобретенные до 1972 г. (Часть XVII) от метода прямой линии отчисления на капитальные затраты к убывающей Балансовый метод, который используется для амортизируемых активов, приобретенных после 1971 год (часть XI).

В большинстве случаев это нежелательно, так как это будет означать, что все восстановленный резерв на капитальные затраты, который возникает, когда класс закрыто (например, продажа всего оборудования этого класса) будет налогооблагаемый доход. Арендодатель может отказаться от использования собственности и по-прежнему сохранять статус Части XVII, однако никакой вычет не мог быть востребованным в те годы, когда он не использовался.Любое другое использование, либо личные или арендные, потребует изменения Части XI. Арендодатель может использовать свои машины или здания как часть обычаев организации земледелия и тем самым поддерживать статус фермерского хозяйства.

Гармонизированный налог с продаж (HST)

Как правило, аренда облагается налогом, если специально не освобождены от налога. согласно Части I Приложения V Закона об акцизном налоге, который может применяться в ограниченных ситуациях, таких как земля, предназначенная для долгосрочного проживания.Арендная плата, выплачиваемая в виде доли урожая, не подлежит HST. Учет денежной ренты для целей HST также может зависеть от от общего дохода домовладельца. Бизнес (включая арендодателя кто сдает недвижимость в аренду) не должен регистрироваться, чтобы собирать и передавать HST, если его валовые налогооблагаемые продажи и продажи с нулевой ставкой менее 30 000 долларов Арендодателям, единственным источником дохода которых является рента, доход от аренды составляет менее 30 000 долларов США, регистрация не требуется, хотя они могут сделать это.

Программа налоговой ставки класса фермерской собственности

Программа налоговой ставки класса фермерской собственности позволяет недвижимость будет облагаться налогом в размере 25% от муниципального жилья / фермы ставка налога. Фермерский дом и 1 акр земли вокруг него находятся облагается налогом как часть жилого класса.

Чтобы иметь право на льготную ставку, подайте заявку на участие в программе должны быть поданы с указанием, что собственность используется фермерским хозяйством с действующим регистрационным номером фермерского бизнеса, у которого есть общая ферма доход 7000 долларов и более.Могут быть сделаны исключения из этого порога. для новых сельскохозяйственных работ. За дополнительной информацией обращайтесь в министерство, бесплатно по телефону 1-877-424-1300 или посетите веб-сайт www.ontario.ca/farmtax.

Раздел 3. Элементы договора аренды

Составные части договора аренды

Письменный договор аренды может быть таким простым или подробным, как арендодатель и желание арендатора. В следующем резюме представлены элементы, которые аренда может содержать, разделенные на три категории.

Предметы письменных договоров аренды

Необходимые позиции

  • имена и адреса арендатора и домовладельца
  • описание сдаваемой в аренду недвижимости
  • Срок и продление договора аренды
  • квартплата и коммунальные услуги

Рекомендуемые товары

  • право осмотра и вывоза урожая
  • передача имущества
  • расторжение договора аренды
  • использование земли
  • вопросы окружающей среды
  • страховка
  • права уступки или субаренды в аренду
  • разрешение отличий
  • ограничения землепользования

Дополнительные элементы

  • производственная практика и управленческие решения
  • Выплаты, субсидии и компенсации для поддержки доходов
  • Ремонт зданий, заборов и благоустройств
  • обязанность уведомить AGRICORP
  • компенсация имущественного ущерба
  • право первого отказа
  • опцион на покупку
  • Ограничения муниципального зонирования

Необходимые позиции

Все договоры аренды должны содержать следующую информацию:

Имена и адреса арендатора и домовладельца - Включая супругов, если требуется.

Описание сдаваемой в аренду недвижимости - Включает юридическое описание и указывает здания или территории, которые следует исключить.

Срок аренды - Указывает, когда он начинается и как долго это длится. Хотя это и не является основным требованием для аренды, в этом разделе также должно быть рассмотрено продление аренды, если стороны желают сохранить договор аренды в течение нескольких лет, включая то, когда и как будет происходить такое обновление.

Арендная плата - Размер арендной платы, как она есть рассчитывается и когда он должен быть оплачен. В случае здания аренда или когда арендатор имеет доступ к помещениям, оплата и использование коммунальных услуг также должно быть оговорено.

Рекомендуемые

предметов, которые должен учитывать каждый арендодатель и арендатор, включая в договоре аренды:

Право на осмотр и удаление CR OPS - Включает следующее:

  • Арендодатель должен иметь право в любое время осматривать сданная недвижимость.
  • Арендатор должен иметь возможность завершить сбор урожая по истечении разумного периода времени после прекращения аренды договор или купля-продажа недвижимости. Если это невозможно, арендодатель компенсирует арендатору ожидаемую согласованную стоимость урожая.
  • Новый арендатор, покупатель или домовладелец должен иметь право выйти на землю после сбора урожая в последний год действия договора подготовить землю к урожаю следующего года.

Передача имущества - Важно, чтобы арендодатель и арендатор обсуждают свои ожидания в том случае, если домовладелец продает ферму новому владельцу в течение срока аренды. Справедливое соглашение будет пытаться найти баланс между желанием арендодателя ненадлежащим образом ограничивать его или ее возможность продать ферму и желание арендатора продолжить договор аренды.

Прекращение аренды - Договор аренды должен четко объясните, как это можно прекратить. Это могло произойти из-за нарушения условий аренды или просто потому, что дата прекращения аренды прибыла.

Использование земли - В договоре аренды должно быть указано, как арендатор собирается использовать землю. В договоре аренды также следует описать любые сертификационные, нормативные или договорные ограничения, которые Арендатор должен знать, например, что земля сертифицирована как экологически чистая.От арендатора следует требовать соблюдения обычных методов ведения сельского хозяйства. в отношении удаления навоза. Также следует четко указать как оставить землю после прекращения аренды. Если здания включены в арендуемое имущество, в договоре аренды должно быть указано, как будут использоваться здания и правила доступа в здания.

Если ферма будет использоваться для продажи продуктов, например, выберите свой собственный плод, в договоре аренды это должно быть указано, а арендатор должен быть осведомленным обо всех правилах, регулирующих продажу продуктов питания продуктов, в дополнение к требованиям безопасности пищевых продуктов.

Вопросы окружающей среды - В данном пункте рассматриваются вопрос экологической политики и ответственности. в при возникновении экологической проблемы, арендодатели, как собственники земель, несут полную ответственность за деятельность, происходящую на их земле. Арендатор, как «пользователь» земли, должен согласиться соблюдать к соответствующей и принятой сельскохозяйственной практике и законодательству для окружающей среды (удаление навоза, применение пестицидов и гербицидов, и т.п.). Арендатор также должен предоставить «гарантию» - юридический термин, означающий, что на это заверение можно положиться по закону - что они обладают необходимыми провинциальными лицензиями для приложения пестицидов или других химикатов, которые будут использоваться на территории.

Обычно арендатор несет расходы, включая связанные с этим расходы. с экологической очисткой, и возмещает арендодателю любые расходы, которые арендодатель несет в результате нарушения арендатор любого экологического регламента.

Страхование - Пункт о страховании позволить арендодателю и арендатору определить, кто будет нести ответственность на страховое покрытие. Стороны должны обеспечить адекватное полисы страхового покрытия, включая страхование ответственности арендатора (страхование от телесных повреждений пришедшими на ферму) и страхование от пожара (особенно если строения включены), стоят на месте.

Право уступки или субаренды аренды - Письменный соглашение должно содержать пункт, запрещающий арендатору субаренду или передачу аренды другому физическому лицу без письменное согласие арендодателя. В производственной аренде в согласии арендодателя может быть отказано по его собственному усмотрению, без объяснения причин или уважительной причины (т.е., необоснованное удержание согласие). В случае проживания домовладелец не может необоснованно отказывать в согласии.

Разрешение разногласий - Арбитраж или оговорка о посредничестве в письменном соглашении описывает, как вести дела в случае разногласий арендатор и арендодатель не могут разрешить разногласия. Большинство обычная практика - назначить взаимно согласованное третье лицо выступать в качестве посредника или арбитра.

Ограничения на землю us e - Аренда должна четко определить любые области, использование которых может быть ограничено (например, область непосредственно под ветряком).

Дополнительные элементы

Эти пункты добавляют ясности к договору аренды и обеспечивают обсуждение баллы арендодателю и арендатору при оформлении договора аренды:

Производственные практики и управленческие решения - В этом разделе рассматриваются производственные и управленческие решения, арендодатель хочет, чтобы арендатор выполнял.Некоторые из этих факторов может включать:

  • решения для посева
  • правильное использование удобрений и химикатов
  • Страхование урожая и страхование доходов
  • Доставка и продажа урожая

Выплаты поддержки дохода, субсидии, компенсации - В письменном соглашении должно быть четко указано, как правительство или выплаты маркетингового агентства будут разделены.Это наиболее актуально в аренде доли урожая.

Ремонт зданий, заборов и улучшений - Пункт о том, кто несет ответственность за ремонт зданий, заборов. и другие улучшения, и как будут распределяться расходы. Общий практика заключается в том, что арендатор несет ответственность за все мелкие ремонты и домовладельцу возместить арендатору затраты на улучшение которые приносят пользу дольше срока аренды.

Примеры крупных улучшений, выходящих за рамки длины или прекращения аренды составляют:

  • Строительство здания и ограждения
  • Контроль эрозии
  • плитка дренажная
  • расчистка земли

Обычно требуется, чтобы арендаторы получали письменное разрешение от домовладельца перед проведением крупных улучшений.Также важно обрисовать в общих чертах, как будет определяться стоимость улучшений и когда будет произведена компенсация. Пример одной формы компенсации арендатору для улучшений - арендодатель должен позволить арендатору возделывать улучшенные земли бесплатно на определенный период времени, чтобы быть согласованным между сторонами (в письменной форме) во время Улучшение разрешено землевладельцем.Ежегодный обзор и также может быть включено соглашение о необходимых ремонтах и ​​улучшениях Вот.

Обязанность уведомить AGRICORP - И арендодатель, и Арендатор должен уведомить AGRICORP о любых договоренностях о совместном использовании сельскохозяйственных культур.

Возмещение имущественного ущерба - Настоящий пункт особенно необходимо для определения ответственности за стороннюю и экологический ущерб.

Право первого отказа - В некоторых случаях арендатор заинтересован в приобретении арендованной земли, но либо не желает или не может сделать это в то время. В этих случаях домовладелец может пожелать включить вариант, посредством которого землевладелец будет уведомлять арендатор, у которого есть предложение о покупке от другого лица, позволяя арендатору участвовать в торгах на покупку земли до землевладелец принимает предложение о покупке земли у другого партия.

Опцион на покупку - Стороны могут включать вариант, аналогичный праву первого отказа, который позволяет арендатор приобретает арендуемые земли. Это может быть ограниченное или неограниченное время и либо фиксированная цена, либо цена, которая будет определяется каким-либо объективным методом, например, оценкой недвижимости сертифицированным оценщиком сельского хозяйства.

Разное - Договор аренды может содержать положение о прекращении аренды в случае определенных стихийных бедствий произошло.Например, если земля была затоплена и арендатор был не может пользоваться недвижимостью, было бы несправедливо настаивать на том, чтобы арендатор продолжать платить арендную плату наличными, если первоначальная арендная плата не взимается учли риск наводнения. Прочие непредвиденные обстоятельства включает устройство автомобильной дороги, газопровода, участков нефтяных скважин, пр., на арендованной земле, создавая неудобства и дополнительные эксплуатационные расходы для арендатора.В некоторых случаях вместо завершения договор аренды, может быть сочтено желательным пересмотреть условия аренды или компенсировать арендатору добавленные расходы или уменьшить доход, который они могут получить.

Ограничения муниципального зонирования - Арендатор входит в аренду фермы с явным намерением проведения сельскохозяйственных операции; важно, чтобы домовладелец предоставил гарантии арендатору, что земли правильно зонированы для такого использования.Если арендодатель не желает предоставлять такую ​​гарантию, арендатор следует проконсультироваться с местными муниципальными властями, чтобы что цель, для которой арендатор желает сдать недвижимость разрешено.

Раздел 4. Оформление договора аренды здания

Большинство домовладельцев и арендаторов хотят определить справедливую или продолжающуюся аренду ставка. Однако общая ставка аренды для конкретного здания или часть оборудования может не всегда существовать.Во многих областях есть нет широкого рынка специализированных животноводческих помещений. Фиксированный расположение существующих конструкций часто сужает рынок до несколько потенциальных арендаторов. Факторы, окружающие каждого человека дело и переговорная позиция каждой из сторон может определить окончательную арендную ставку.

Факторы, влияющие на стоимость аренды

Прежде чем сдавать здание в аренду, примите во внимание следующие факторы, которые могут повлиять на чистая прибыль от предлагаемой аренды:

Состояние - Находятся ли здания и оборудование в пригодное состояние? Потребуется ли капитальный ремонт? Кто будет платить за ремонт и обслуживание? Будут ли эксплуатационные расходы необычно высокими? Плохое хранение кормов может привести к сильной порче или продуктивности поголовья. может пострадать, если оборудование выйдет из строя.

Устаревание - Отражает ли объект текущий технологии? Можно ли легко получить запасные части? Это соответствует действующие экологические правила? Дополнительная рабочая сила, менеджмент и надзор может потребоваться с устаревшим оборудованием.

Использование - Соответствует ли здание или оборудование текущие потребности арендатора? Производителю свиней может быть мало пользы от Например, силос или доильный зал.

Размер - Достаточно ли у зданий и оборудования мощность для рентабельного животноводства с учетом арендатора рабочая сила и корм? Достаточно ли велико хранилище для сколько зерна или кормов нужно хранить? Или он слишком большой использоваться эффективно или соответствовать другому оборудованию арендатора?

Расположение - Как далеко расположены объекты от операционная база арендатора? Отдаленные постройки менее ценны арендатору из-за более высокой стоимости транспортировки и большего связанные с неудобствами.Риски безопасности выше, если скот, техника или хранящиеся культуры расположены там, где их нельзя наблюдать регулярно.

Удобство - Простота эксплуатации оборудования и эффективно? Можно ли легко разгружать и загружать зерно или скот? Есть ли в оборудовании функции, повышающие безопасность оператора, или комфорт?

Альтернативы - Могут ли те же услуги или объекты можно получить в другом месте? Какой ценой? Если владелец предлагает услуги, которые трудно получить в этом районе, более высокая арендная плата оценка вероятна.

Оценка затрат арендодателя
Расходы арендодателя

Арендодатели могут быть в первую очередь заинтересованы в возмещении своих затрат для конкретного хозяйственного постройки или комплекта оборудования, в частности любые эксплуатационные расходы, не оплачиваемые непосредственно арендатором. К тому же, домовладельцы могут рассмотреть вопрос о надлежащем уходе и содержании своей собственности важный. Как минимум, арендная ставка должна покрывать любые дополнительные расходы, связанные с использованием объекта.Эти переменные затраты могут включают расходы на ремонт и техническое обслуживание, связанные с использованием, коммунальные расходы, и дополнительный износ. Обычно это называется владением или постоянные затраты и включают амортизацию из-за возраста, процентов (возврат на инвестиции), налоги на имущество, страхование, а также определенный ремонт и расходы на обслуживание, не связанные с использованием. Поскольку эти затраты возникают независимо от того, сдан ли актив в аренду или нет, любая сумма аренды, превышающая переменных затрат - это чистая прибыль арендодателя, даже если он платит только часть стоимости владения.В таблице 1 приведены рекомендации по оценка годовой стоимости владения.

Таблица 1. Рекомендации по оценке годовой собственности стоит

Товар Срок службы (лет)

Ремонт (% от стоимости замены)

животноводческие постройки

15–25

1% - 3%

Животноводческое оборудование

5–10

3% - 5%

Хранение зерна, сушка

15–20

3% - 4%

Техника и сенохранилище

20–25

1% - 2%

Оценка общей суммы затрат арендодателя на арендуемый объект может стать отправной точкой для переговоров по ставке аренды."Оценка Расходы арендодателя "ниже показан пример.

Расчет текущего значения

Большинство затрат на владение можно привязать к текущей стоимости здания. или объект. Лучшая оценка текущей стоимости построек или оборудование - это цена, которая может быть реализована при продаже на открытый рынок, хотя некоторые предметы продаются недостаточно широко иметь установленную рыночную цену.Первоначальная стоимость не всегда очень хорошая оценка текущей стоимости зданий и оборудования если им всего несколько лет или они строятся заново. Текущая стоимость обычно меньше первоначальной стоимости из-за амортизации. и моральное устаревание. Текущая стоимость замены - хорошее место для начала при оценке текущей стоимости объекта. Стоимость замены относится к стоимости нового оборудования или оборудования, аналогичного размер к рассматриваемому, выполняет аналогичные услуги и технологически сопоставимы.Оценка текущей стоимости как доли от текущей замены стоимость корректируется как на амортизацию, так и на инфляцию, поскольку актив было новым.

Например, здание со сроком полезного использования 20 лет. (см. «Оценка затрат арендодателя»), и теперь это 13 лет будет иметь оценочную текущую стоимость, равную 35% от его восстановительная стоимость (оставшиеся 7 лет, разделенные на 20).Если срок аренды более 1 года, используйте средний возраст объекта в течение ожидаемого срока аренды. Если недвижимость находится в особо хорошее или плохое состояние для своего возраста или функционально устаревшее, отрегулируйте текущее значение вверх или вниз, чтобы отразить это. Некоторые объекты имеют очень специализированное использование или прикреплены к фиксированному месту. Это часто снижает их рыночную стоимость и рентабельность.Реалистичный это следует учитывать при оценке текущей стоимости. Вы можете хотите воспользоваться услугами профессионального сертифицированного оценщика ценить необычно сложные или дорогие объекты, особенно если ведутся переговоры о долгосрочной аренде.

Оценка затрат арендодателя
  1. Текущая стоимость замены: 40 000 долларов США
  2. Срок полезного использования: 20 лет
  3. Средний возраст в период аренды: 13 лет
  4. Оставшийся срок службы (строка 2 - строка 3) (с поправкой на состояние): 7 год
  5. Среднее значение (строка 1 x строка 4 ÷ строка 2): 14 000 долларов США
  6. Процентная ставка по финансированию: 7.0%
  7. Годовая амортизация: 5,0%
  8. Общая сумма амортизации (строка 1 ÷ строка 2): 2 000 долларов
  9. Стоимость капитала (средняя): 4,0%
  10. Альтернативная стоимость (строка 9 x строка 5): 560 долларов США
  11. Ставка страховки и налогов: 1%
  12. Стоимость страховки и налогов (строка 5 x строка 11): 140 долларов США
  13. Общие фиксированные затраты (строка 8 + строка 10 + строка 12): 2700 долларов США

Переменные затраты (если оплачивает собственник)

  1. Ставка ремонта (% от восстановительной стоимости): 2%
  2. Общая сумма затрат на ремонт (строка 1 х строка 14): 800 $
  3. Итого переменные затраты (строка 15): 800 долларов
  4. Общая годовая стоимость владения (строка 13 + строка 16): 3500 долларов США
  5. Стоимость в месяц (строка 17 ÷ 12 месяцев): 292 $
  6. Общие денежные затраты (строка 17 - строка 8 - строка 10): 940 долларов США
  7. Денежные затраты в месяц (строка 19 ÷ 12 месяцев): 78
  8. долларов США
Расчет фиксированных затрат

Амортизация - Годовая амортизация оборудования или возможности зависит от оставшегося срока полезного использования.Например, предметы с оставшимся сроком службы 10 лет амортизируются по средней ставке 10% от их оставшейся стоимости ежегодно. Помни, что ты оценка потери стоимости из-за использования и устаревания, а не амортизации для целей налога на прибыль.

Полная инвестиционная стоимость многих предметов может быть списана на налоговые декларации намного быстрее, чем их полезная стоимость снижается. Объекты, которые устарели намного дольше срока их полезного использования, могут рассматриваться как не иметь расходов на амортизацию.

Проценты - Среднесрочная процентная ставка займы и доходность от других инвестиций в основной капитал может быть используется для оценки стоимости капитала. Умножьте эту ставку на текущую стоимость объектов для определения годовой процентной стоимости.

Страхование и налоги - Это наиболее точно оценивается путем консультации с вашим муниципалитетом и вашим страховщиком.

Расчет переменных затрат

Ремонт и обслуживание - Ремонт и обслуживание затраты обычно увеличиваются с возрастом здания или другой конструкции. Затраты на ремонт можно оценить как процент от новой восстановительной стоимости, чтобы учесть изменения в стоимости запчастей и труда. "Оценка Затраты арендодателя "на предыдущей странице показаны некоторые предлагаемые проценты для оценки затрат на ремонт для различных видов аренды Предметы.Для старых или часто используемых предметов вы можете использовать высокий конец показанных диапазонов.

Более приемлемым методом может быть ведение учета фактического ремонта и эксплуатационные расходы, понесенные арендодателем во время аренды период. Некоторые арендаторы могут снизить затраты на ремонт, предоставив часть или весь необходимый труд.

Прочие операционные расходы - Прочие операционные расходы такие как вода, топливо и масло, электричество или газ должны переноситься арендатором, прямо или косвенно через общую арендная плата.Самый точный метод - это измерить потребление. топлива или другой энергии, возможно, через отдельный счетчик. Если электрические использование не может быть измерено отдельно, оценка его стоимости может быть сделано на основе размера задействованных фонарей и двигателей и их часов использования.

Формат частичного бюджета может использоваться для оценки рентабельности арендатору сдачи объекта в аренду.Арендатор сравнит предполагаемый дополнительный доход и уменьшенные расходы к любому уменьшенному доходу и дополнительные затраты (см. образец оценки ниже).

Пример оценки стоимости арендатора при аренде здания для хранения сена

Строка 1 - арендатор ожидает дополнительного дохода, поскольку хранится сено даст более качественный корм.

Строка 2 - годовая собственность на здание будет быть 3500 долларов.(См. Строку 17 Оценки арендодателя Затраты)

Строка 3 - доход от сдачи в аренду не уменьшится здание.

Строка 4 - стоимость проезда к месту нахождения в магазин и получить фид.

  1. Дополнительный доход от использования здания: 1000 долларов
  2. Сниженные затраты из-за отсутствия владения зданием: 3500 долларов
  3. Уменьшенный или потерянный доход, который можно было бы получить от инвестиций в другое здание или объект: -
  4. Добавлена ​​стоимость использования здания, не включая арендную плату: 600 долларов США
  5. Добавленная стоимость при аренде [строка 1 + строка 2 - (строки 3 + 4)]: 3 900 долларов США
Установление арендной ставки

В конце концов, арендная плата оговаривается между арендодателем и арендатор.Арендодатели и арендаторы могут использовать комбинацию методов ниже, чтобы получить окончательную цену.

Общая стоимость арендодателя

Общая сумма всех затрат на владение и эксплуатацию может быть использована для оценки арендная плата за весь год или часть года. Если конструкция или часть оборудования сдаются в аренду менее чем за полную год, годовая оценка стоимости владения, вероятно, будет снижена пропорционально.В качестве альтернативы общую сумму можно разделить на типичный годовой уровень производства для оценки затрат на единицу продукции или использовать, например, стоимость готовой свиньи.

Помните, что многие строения могут не приносить достаточной арендной платы оплатить все затраты на владение и эксплуатацию за счет их фиксированных расположение или низкий спрос на их услуги. Ставки аренды должны, в целом, по крайней мере, покрыть эксплуатационные расходы и дополнительный износ, чтобы сделать арендодателю выгодно заключить договор аренды.При выборе или ведение переговоров с потенциальным арендатором, такие характеристики, как надежность, опыт, честность, финансовое состояние, доступность, владение навыками и оборудованием для ремонта или улучшения, и вероятное долголетие.

Более низкая арендная плата может быть приемлемой в обмен на высокие результаты в этих других областях.

Коммерческий тариф

В некоторых случаях та же услуга, которую предлагает арендодатель, может быть доступным из коммерческого источника по установленной цене. Коммерческий ставки могут служить объективной справкой, отражающей текущие расходы, и условия спроса и предложения.

Агенты по аренде недвижимости могут помочь определить подходящую аренду ставка для фермерского дома или другого здания.Некоторый товарный скот компании могут платить стандартные ставки за использование помещений для кормления. Преимущество использования коммерческих индивидуальных ставок в качестве руководства по аренде расходов состоит в том, что они отражают средние удельные затраты при эффективном уровень использования.

Farm Records

Третий подход к установлению справедливой стоимости аренды - это выяснить, как очень дорого обходится другим сельскохозяйственным предприятиям владение и управление тем же самым объекты.Сравнительные данные, если они доступны, могут предоставить подробную информацию о стоимости данные. По возможности используйте данные для того же предприятия и размера эксплуатация по рассматриваемым объектам. Попробуйте включить все расходы на владение и эксплуатацию, которые арендодатель обычно платит. Имейте в виду, что записи могут не включать проценты (альтернативные) затраты на собственный капитал арендодателя.

Многие частные службы звукозаписи также предоставляют групповые сводки с подробными данными о затратах предприятия.Обычно только участники или пользователи службы имеют доступ к этой информации.

Хотя данные записи с других ферм могут неточно отражать затраты для конкретного набора объектов они как минимум указывают типовые Альтернативные издержки для арендатора, не владеющего собственными зданиями и оборудование. Эти три подхода могут стать отправной точкой для согласования приемлемой арендной ставки.Фактическая арендная плата согласована вероятно, будет где-то среди этих значений, в зависимости от позиция каждого человека на переговорах, а также спрос и предложение на аналогичная недвижимость в районе.

Раздел 5. Обязанности Арендодателя и Арендатор

Необходимо обсудить и согласовать несколько сфер ответственности до начала срока аренды. Как с ними обращаться, может повлиять размер арендной платы за объекты.

Ремонт

Большинство зданий и оборудования потребуют технического обслуживания и ремонта. в конце концов. В начале аренды арендатор и арендодатель должны совместно осмотреть арендуемую недвижимость, чтобы убедиться во всем находится в удовлетворительном рабочем состоянии. В общем, это помещичья обязанность содержать помещения в хорошем состоянии, когда аренда начинается.Некоторые договоры аренды могут включать 30-дневный пробный период в течение арендодатель соглашается отремонтировать любую часть объекта, не работает удовлетворительно. Это особенно важно, когда оборудование в последнее время не использовалось.

Далее домовладельцу и арендатору необходимо согласовать способ будущего ремонта. и расходы на техническое обслуживание будут оплачены. Смазка, заточка, регулировка органов управления и замена креплений, органов управления и за небольшое оборудование обычно отвечает арендатор.Это гарантирует что такой ремонт делается быстро и тоже мотивирует арендатора не злоупотреблять оборудованием. Когда основные компоненты здания необходимо фиксированные или замененные, арендодатель обычно оплачивает расходы. Когда возможно, Арендатор может предоставить рабочую силу и специалистов для выполнения ремонта.

Любая из сторон может предоставить переносные предметы, такие как кормушки и поилки, нагреватели, ворота и панели, погрузчики и измельчители кормов.Естественно, арендная плата будет выше, если арендодатель предоставит такие предметы. В соглашении об аренде должно быть указано, кто будет поставлять конкретные предметы. В любом случае капитальный ремонт обычно оплачивает владелец такой техники. расходы. Некоторые договоры аренды позволяют арендатору взимать плату за ремонт до максимальной суммы. сумму в долларах без предварительного разрешения, но арендодатель должен утвердить суммы сверх этого лимита, прежде чем они будут выполнены.Другой возможный положение об аренде позволяет стороннему арбитру решать, основные затраты на ремонт вызваны естественным износом или арендатором неправильное использование зданий и оборудования.

Вода

Для животноводческих помещений необходимо надлежащее водоснабжение. Определить источник воды и состояние насосов и водоводов. в начале аренды.Включите стоимость водной системы при оценке справедливой арендной ставки. Ремонт и техническое обслуживание могут обрабатываться, как описано в предыдущем разделе.

Если водоснабжение становится недостаточным из-за засухи или других проблем, в договоре аренды должна быть указана сторона, ответственная за получение дополнительная вода. Когда проблема вызвана естественными причинами, некоторые арендаторы и домовладельцы разделяют затраты на получение дополнительной воды.Это может включать в себя возмещение арендатору затрат на транспортировку. Или арендодатель может оплатить стоимость воды, пока арендатор транспортирует Это.

Если вода поставляется коммунальным предприятием, например, из сельской системы водоснабжения, переменные затраты обычно несет арендатор. Если стоимость или использование не может быть измерено напрямую, какой-либо другой метод измерения ежемесячно потребление должно быть определено.

Удаление навоза

Сбор и удаление навоза становится все более важным выпуск в животноводстве. Это ответственность домовладельца убедиться, что сдаваемые в аренду помещения соответствуют всем применимым законам и зонированию правила, касающиеся отходов животноводства. Обязанности домовладелец и арендатор в соответствии с муниципальными законами об управлении питательными веществами или Закон об управлении питательными веществами 2002 г. должен быть четко изложен в договор аренды.Вопрос о том, кто убирает навоз и кому земля, на которой она применяется, лучше всего отвечает практическим соображениям, и включен в любые планы управления питательными веществами. У кого есть надлежащее оборудование и у кого есть пахотные земли, которые могут использовать навоз хорошие места для начала. Расстояние от пахотных земель до скота возможность также является фактором.

Если одна и та же сторона избавляется от навоза и извлекает выгоду из Тогда возможно, что оплата не потребуется.Однако, если арендатор применяет навоз на земле арендодателя, например, тогда арендатор может получать оплату за выполнение эту услугу или снизить арендную плату за объект соответственно. Также необходимо установить время и место для внесения. Подробную информацию о таможенных тарифах по регионам провинции см. ОМАФРА Информационный бюллетень Справочник по индивидуальной сельскохозяйственной работе и краткосрочной аренде оборудования.

Страхование

Как правило, каждая сторона несет ответственность за страхование своих собственных свойство. Это означает, что арендодатель будет иметь полную страховку. на зданиях, оборудовании, заборах и другом имуществе, а также общего страхование ответственности. Эти расходы включены в арендную плату. Арендатору необходимо будет застраховать домашний скот, корма и свои собственные оборудование.

Срок и основа платежа

Дата выплаты арендной платы, как правило, должна совпадать. с периодами получения арендатором денежных доходов. Годовой или полугодовые платежи являются обычными, хотя для непрерывного животноводства производства, ежемесячная оплата может быть разумной. Если объект используется только часть года, годовая арендная плата может быть снижена соответственно.

Некоторые арендные ставки на здания и оборудование основаны на фактических уровень использования, а не фиксированная годовая сумма. Например, помещение для откорма свиней может быть арендовано по установленной ставке из расчета на одну готовую голову, или машинный сарай можно арендовать по цене за квадратный фут площади используемый. В этих случаях арендодатель и арендатор должны согласовать от того, как будет определяться уровень использования.

Резюме

Договоры аренды здания предусматривают как арендодателя, так и арендатора. с возможностью наиболее эффективно использовать свои активы способ возможен. Хорошее общение и развитие письменного аренда позволяет каждой стороне извлекать выгоду из соглашения.

Автором данного информационного бюллетеня является персонал отдела управления бизнесом, OMAFRA , Гвельф.Части этого информационного бюллетеня были взяты из Северо-Центрального Публикация регионального расширения № 214 «Условия аренды» для сельскохозяйственных построек и животноводческих помещений, Уильям Эдвардс, Университет штата Айова и Фред Бенсон, бывший университет Миннесоты. Авторы выражают признательность за их разрешение сделать так. Авторы также хотели бы поблагодарить Тома Блонда, M.Sc. (Agr.), C.A. Коллинза Барроу, Элора, за помощь в рассмотрении и редактируя этот информационный бюллетень.

Прочие OMAFRA Деловые публикации

Бизнес Структуры серии

  • Совместные предприятия фермерского бизнеса
  • Фермерские корпорации
  • Фермерские товарищества
  • Создание кооператива

Ферма Серия по менеджменту и налогообложению

  • Расчет затрат на сельскохозяйственную технику
  • Бюджеты полевых культур (годовые), Публикация 60
  • Руководство по индивидуальной сельскохозяйственной работе и краткосрочной аренде оборудования
  • Книга рекордов фермы Онтарио, публикация 540
  • Программы и услуги для фермеров Онтарио
  • Налогообложение при продаже имущества фермерского хозяйства
  • Налогообложение при передаче имущества фермерского хозяйства членам семьи

Лизинг Соглашения

  • Аренда доли участия
  • Сельхозтехника
  • Гибкая аренда с оплатой наличными
  • Аренда земли
  • Аренда пастбищ

Эта публикация предназначена только для информационных целей.Это предназначен только как общий иллюстративный обзор, а не как конкретный советы по индивидуальным ситуациям. Приведены примеры только для иллюстративных целей и никоим образом не являются исчерпывающими или подходит для любой ситуации. Этот информационный бюллетень не следует рассматривать в качестве юридической консультации. Этот информационный бюллетень не предназначен для интерпретации или полное покрытие Закона о подоходном налоге или различных законов, касающихся договор аренды земли.Правительство Онтарио не несет ответственности по отношению к лицам, использующим это как таковое. Настоятельно рекомендуется все договоренности об аренде и аренде земли согласовываются с вашей фермой советник по управлению, бухгалтер и / или юрист, прежде чем вы их подпишете.

Договор аренды имущества - Земля для бизнеса

Об этом документе

Это аренда земельного участка.Землю можно было использовать для любых целей, от хранения заводов или оборудования до свалки. Соглашение позволяет включать в аренду существующие здания или объекты завода. Например, это могут быть офисы, складские помещения, подъемное оборудование или топливные баки.

Аренда была разработана для использования профессионалами в области недвижимости, которые купили землю в качестве инвестиции, и поэтому она направлена ​​на максимальное увеличение капитальной стоимости и обеспечение приемлемой безопасности для финансового учреждения.

Мы предлагаем индивидуальную версию этого договора аренды на аренду земли для использования в качестве автопарка.

Основные характеристики

Обычный английский используется повсюду, за исключением случаев, когда необходимо использовать юридические термины, общие в этой области права.

Ключевые особенности этого шаблона:

  • срок от 1 до 30 лет
  • поручитель
  • переуступка и субаренда
  • резерв
  • варианты аренды
  • отказ от разделов 24-28 LTA 1954 (исключение гарантии владения)
  • проект договора авторизованной гарантии
  • шаблон договора залога

Если вы не знакомы с договорами аренды, вы можете рассмотреть более простой стандартный договор аренды для сдачи земли в аренду.Он содержит меньше технических положений, меньше гарантий арендодателя, никаких ссылок на предписанные пункты аренды и никаких вариантов субаренды.

В подробных инструкциях к этому договору аренды мы обсудили использование договора залога и образец такого договора.

Мы также включили формы, необходимые для исключения гарантии владения. Сюда входят предписанные уведомления, которые должны быть отправлены арендатору за 14 дней до заключения нового договора аренды, объявление о новом договоре аренды и официальное заявление, если уведомление направлено менее чем за 14 дней.

Закон в этом документе

Закон о коммерческой аренде регулируется в основном LTA 1954 года, в который неоднократно вносились поправки. Также было учтено:

  • Закон 1995 года о арендодателе и арендаторе (договорные обязательства)
  • Регламент о реформе нормативной базы 2003 г.
  • Кодекс Объединенного комитета по аренде коммерческих помещений
  • Кодекс платы за обслуживание RICS

Уравновешивая кодексы с законом и интересами арендодателя, мы соблюдаем кодексы, если они разумны и не наносят ущерба интересам арендодателя.

Содержание

Содержание включает 29 положений и 3 приложения, охватывающих:

  • аренда: сумма, прочие платежи, проценты за просрочку аренды, периодическая проверка
  • состояние и ремонт
  • перепланировка с согласия арендодателя
  • Положительные обязательства арендатора
  • ограничения по арендатору
  • товары и транспортные средства
  • задание
  • субаренда
  • предпосылки развития
  • возмещения арендатором и гарантии арендодателя
  • земельная регистрация
  • залог
  • страхование
  • доступ для домовладельца
  • поручитель
  • прекращение действия: уведомление арендодателя о невыполнении обязательств; резерв на досрочное расторжение
  • конфискация
  • без гарантии владения
  • графики
  • Предписанные уведомления для отправки арендатору

Если срок превышает семь лет, он должен быть зарегистрирован в Земельной книге.Мы бесплатно предоставляем для скачивания обязательные условия аренды, которые можно легко добавить в документ. Нет необходимости использовать их, если ваш предполагаемый срок составляет семь лет или меньше.

Рисовальщик

Этот документ был написан юристом Net Lawman. Он соответствует действующему английскому законодательству.

Что такое аренда земли? (с иллюстрациями)

Аренда земли - это вид финансового соглашения, при котором земля под строением сдается в аренду, а не продается застройщику, что означает, что земля и строение находятся в независимой собственности.Есть несколько причин для заключения такого контракта, но чаще всего это происходит, когда инвестор в недвижимость желает сохранить за собой участок земли, но не обязательно вкладывает силы в его развитие. В этом случае инвестор может работать с застройщиком над созданием договора аренды земли, позволяющего застройщику построить структуру и сдать ее в аренду или продать, при том понимании, что земля находится в аренде и не входит в состав здания. Такой тип организации более распространен в городских районах и часто ассоциируется с кооперативами или зданиями, находящимися в собственности арендаторов.

Сдающиеся в аренду здания, такие как квартиры или офисные комплексы в городских центрах, обычно строятся на арендованной земле.

Обычно договор аренды земли составляет не менее 50 лет. Если договор аренды близится к завершению, собственник земли обычно готов продлить его, при условии, что здание было прибыльным и содержалось в хорошем состоянии, хотя размер арендной платы, вероятно, увеличится, так как стоимость недвижимости также увеличится.Условия аренды земли обычно требуют, чтобы недвижимость каким-либо образом развивалась, а арендная плата за землю вносилась ежемесячно или ежеквартально на счета домовладельца.

При аренде земли земля под строением сдается в аренду, а не продается застройщику проекта.

Для людей, арендующих помещения в строении на арендованной земле, условия договора аренды обычно не имеют большого значения. Когда потребители желают купить кондоминиум или квартиру на этом типе собственности, это становится более серьезной проблемой, потому что это действительно влияет на качество инвестиций. Если срок аренды скоро истечет, может быть трудно найти финансовое учреждение, готовое, например, ссудить деньги.Однако, если срок аренды истекает в далеком будущем, покупка строения на правах аренды земли может быть разумным вложением средств, поскольку здание обычно значительно дешевле, чем соседняя недвижимость из-за уникальной ситуации.

Условия аренды земли обычно не важны для людей, снимающих помещение в здании на арендованной земле.

Некоторые национальные вооруженные силы также используют соглашения об аренде земли, либо сдают в аренду бывшую военную собственность застройщикам, либо арендуют землю в других странах для установки базовых станций. В случае военной аренды собственной земли, земля обычно сдается в аренду городу, а не застройщику, при том понимании, что военные могут забрать землю обратно на более позднем перекрестке или продать землю городу на низкая стоимость, если земля больше не является стратегически полезной.Когда военные сдают в аренду землю в других районах, они делают это для создания временных баз, хотя обычно оговаривается долгосрочный срок аренды.

Договор аренды земли обычно действует не менее 50 лет.

Договор аренды бесплатной охоты - PDF | Слово

Соглашение об аренде на охоту - это простая в использовании форма, которую можно использовать для закрепления контракта между землевладельцем и охотником.Этот шаблон предоставит как Землевладельцу, так и Охотнику формулировку, необходимую для описания того, что Охотник может делать с Имуществом Землевладельца, когда Охотник может использовать Собственность, а также условия договора аренды. Следует отметить, что после того, как это соглашение будет подписано и датировано обеими сторонами, оно будет считаться Договором аренды, обязывающим обе стороны соблюдать определенные в нем условия.

Договор охотничьей аренды - это юридически обязательное соглашение между двумя физическими лицами (арендодателем и арендатором) с целью охоты на земле или частной собственности одного из этих лиц (арендодателя).Физическое лицо может оформить охотничью аренду, если оно заинтересовано в оплате за использование своей собственности. Физическое лицо должно быть землевладельцем собственности, и цель соглашения - защитить как владельца, так и охотника (ов). Это защитит владельца, установив, что охотник следует строгим правилам и инструкциям во время охоты на своей территории. Соглашение защищает охотника, предоставляя ему юридические документы, позволяющие охотиться на частной собственности.В соглашении должна быть указана продолжительность аренды, так как она может использоваться от одного дня до нескольких охотничьих сезонов наряду с другими потенциальными требованиями (например, запрет на охоту по субботам, максимальное количество охотников, цена на одного охотника, стиль охоты, посадка кормовых участков, конфискация статьи и т. д.). После подписания документа арендодателем и арендатором он вступает в силу немедленно, если не указано иное.

Чтобы избежать получения охотничьей аренды, охота также может проводиться в национальном лесу и некоторых государственных парках.Однако все заинтересованные стороны должны проконсультироваться с Департаментом рыбной и дикой природы (DFW), чтобы убедиться, что они соблюдают местные законы штата. Для охоты на государственных землях может потребоваться местная государственная лицензия, а также дополнительные разрешения и сборы. Охотник захочет осмотреть собственность в качестве меры предосторожности перед сдачей в аренду. Из-за затрат, связанных с арендой для охоты, есть несколько компонентов, которые следует учитывать и которые могут повлиять на стоимость, а именно:

  • Сельхозугодья и древесина (Поля, леса и посевы)
  • Размер
  • Помещик рядом
  • История качественной игры
  • Клубный дом или лагерь
  • Ворота и доступ (легкий доступ)
  • Расстояние от крупного города

Лицензия на охоту дает физическому лицу законное право участвовать в спортивной или развлекательной охоте.Владельцу охотничьей лицензии для охоты на собственной земле не требуется. Лицам, заинтересованным в охоте на частной собственности или арендаторам арендуемой собственности, может потребоваться получение лицензии. Супружеские пары должны иметь обоих лиц, перечисленных в документе о собственности. В некоторых штатах, если состоящий в браке человек не указан в документе, он должен получить лицензию на охоту на своей земле. Лицензия должна быть пересмотрена для конкретного заявленного животного, на любых животных, не указанных в лицензии, нельзя охотиться, даже если владельцем лицензии является землевладелец.От путешествующих охотников имейте в виду, что каждый штат также потребует свои собственные охотничьи лицензии или разрешения. Во время охоты необходимо иметь при себе охотничью лицензию. Физическое лицо может иметь при себе электронную копию лицензии или физическую копию. Лицензия на охоту может быть действительна от календарного года до пожизненного, что зависит от штата.

Перед получением лицензии на охоту рекомендуется пройти курс обучения безопасности охотников. Требования различаются в зависимости от штата, и отдельные лица могут обратиться в свой Департамент рыбной и дикой природы для получения дополнительной информации.Для получения лицензии физическое лицо должно будет предоставить один или несколько из следующих документов:

  • Свидетельство об окончании утвержденного курса техники безопасности
  • Действующая действующая охотничья лицензия
  • Свидетельство о ранее выданной лицензии

Может быть принята и другая документация, которая зависит от вашего местного Департамента рыбы и дикой природы. Заявление должно быть подано в местный Департамент рыбного и дикой природы вместе с соответствующей оплатой.

Сезон охоты - это определенное время года, когда охотник может законно охотиться на животных. Сезон открытых дверей - это время, когда на определенное животное, птицу, дичь или охотничье животное разрешается легальная охота в соответствии с местным Департаментом рыбы и дикой природы. Сезон открытых дверей может быть ограничен определенным временем дня, а продолжительность может варьироваться от нескольких недель до нескольких месяцев. Открытый сезон также может иметь дневной лимит животных, на которых можно охотиться. В течение года может быть несколько сезонов открытия для одного и того же типа животных из-за типа оружия (стрельба из лука или огнестрельного оружия), которое можно использовать для охоты.Закрытый сезон - это время года, когда охота не разрешена, что делает ее незаконной и, следовательно, подлежит наказанию по закону. Сезоны созданы для защиты животных в наиболее уязвимые периоды времени, защиты пика брачного сезона и размера популяции. Существует также дополнительный ограниченный сезон, который может быть создан Департаментом ФИШ и игры для более жесткого контроля над охотой на животных.

Законы или правила об охоте зависят от штата. Они были созданы для того, чтобы животные, птицы и дикие животные могли продолжать существовать, а также предоставить людям множество возможностей для охоты.Законы об охоте также позволяют защищать людей, не занимающихся охотой, путем предоставления охотникам руководящих указаний и правил. Общие законы об охоте:

  • Охота не с трассы.
  • Пометить всех животных по мере необходимости.
  • Охота с соответствующим разрешением на частной территории.
  • Документирование пола животного.
  • Законное владение видом.
  • Охота с необходимой лицензией / документацией.
Курсы

по технике безопасности на открытом воздухе обеспечивают обучение в области охоты и ознакомление с требованиями безопасности в государстве проживания человека до получения лицензии.Курс не требуется для охотников, которые ведут охоту под непосредственным наблюдением, родившегося до 1 сентября 1969 года. Курсы могут охватывать знания, навыки, отношение, практическую подготовку, безопасные спортивные практики, соответствующее снаряжение для использования и правильная техника. По завершении курса человек может использовать сертификат в качестве удостоверяющего доказательства для получения лицензии на охоту.

видов договоров лизинга | Small Business

Договор аренды - это юридический договор между владельцем или «арендодателем» и пользователем или «арендатором» на использование какого-либо актива.Чаще всего речь идет об аренде недвижимости для личного или коммерческого использования; для транспортных средств, служебных или личных; и оборудование или машины, чаще всего для бизнеса. Есть много вариантов - продолжающаяся аренда без фиксированного срока действия на определенный срок с возможностью покупки - и различные типы корректировок ставок. Также существуют специальные соглашения для субаренды или лицензирования интеллектуальной собственности, такой как музыка или компьютерный код.

Общие элементы

Любое соглашение об аренде должно полностью идентифицировать все стороны сделки, включая тех, кто имеет дочерние или второстепенные требования, а также арендованный актив, включая описание недвижимости или оборудования.В положениях и условиях должны быть указаны продолжительность аренды, сумма и варианты оплаты, ответственность за техническое обслуживание и ремонт, положения на случай неисполнения обязательств и другие прекращения. Также следует указать, какие законы регулируют соглашение.

Недвижимость

Аренда недвижимости требует юридического описания собственности и ее использования, будь то жилое или коммерческое. Деловая аренда должна быть оформлена на имя корпорации или компании, как арендодателя, так и арендатора, и должна быть подписана соответствующими должностными лицами каждой организации.Он должен охватывать такие вопросы, как оплата коммунальных услуг, вывоз мусора, ремонт зданий и особые условия, такие как лицензии муниципальных и государственных регулирующих органов на использование.

Легковые и грузовые автомобили

Аренда автомобилей используется как юридическими, так и физическими лицами в качестве опций для покупки легковых и грузовых автомобилей. Это может быть производитель, дилер или лизинговое агентство. Каждое транспортное средство должно быть полностью описано с соответствующими идентификационными номерами и номерами лицензий. Условия должны охватывать ответственность за страхование и лицензирование, перечислять любые ограничения по эксплуатации или пробегу и указывать, есть ли возможность покупки в конце срока аренды.Аренда автомобилей может охватывать несколько автомобилей для бизнеса, если каждый из них идентифицирован.

Оборудование и машины

Соглашения об оборудовании и машинах аналогичны договорам аренды транспортных средств, но могут включать такие специальные опции, как изменение платежей в соответствии с сезонным использованием или отсрочка платежей до завершения конкретной задачи. Они также должны содержать подробное описание задействованного оборудования и включать любые ограничения на эксплуатацию, такие как лицензии коммерческого водителя или оператора тяжелой техники.

Лицензии

Лицензионное соглашение - это форма аренды, дающая пользователю право использовать музыку, произведения искусства, компьютерный код или аналогичную нематериальную собственность для определенной цели или времени за плату или роялти.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *