Договор аренды при смене собственника: ГК РФ Статья 617. Сохранение договора аренды в силе при изменении сторон \ КонсультантПлюс

Имеет ли право новый арендодатель требовать заключения договора аренды на новых условиях?

В. А. Лексина
автор ответа, консультант Аскон по юридическим вопросам

Вопрос

Заключен договор аренды склада. В период действия договора аренды сменился собственник склада. Письменно (на бумаге) новый собственник нас не уведомлял об этом, только по электронной почте были пересланы сканы выписок из реестра, подтверждающие право собственности.

Новый собственник хочет изменить условия договора аренды, а мы не хотим этого. При этом договором предусмотрено, что смена собственника объекта не является основанием для прекращения настоящего договора.

Какие законодательные нормы регулируют данную ситуацию? Каким образом нам оплачивать аренду, если новый собственник уклоняется от подписания дополнительного соглашения к текущему договору о смене арендодателя и требует подписать новый договор на своих условиях? Если новый собственник ограничит нам доступ в склад и будет удерживать наше имущество, каковы должны быть наши действия?

Ответ

Данную ситуацию регулирует ст. 617 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает, что смена собственника арендованного имущества не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В создавшейся ситуации вам необходимо своевременно оплачивать аренду, предусмотренную действующим договором, на расчетный счет нового собственника, независимо от того, что новый собственник уклоняется от подписания доп. соглашения к текущему договору. Это следует из ст. 309 Гражданского кодекса РФ, предписывающей, что обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Вы вправе не подписывать новый договор на условиях нового собственника и до окончания срока действующего договора исполнять только его условия. Новый собственник не вправе понудить вас подписать новый договор. Это запрещено ст. 421 ГК РФ.

Если новый собственник ограничит вам доступ в склад и будет удерживать ваше имущество, вы вправе обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании принадлежащим вам имуществом либо об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301, ст. 302 ГК РФ) в зависимости от складывающейся ситуации, о возмещении ущерба, причиненного незаконными действиями арендодателя. Целесообразно письменно предупредить арендодателя о том, что вы готовы это сделать.

В рамках договора аренды удержание имущества может применяться только с целью стимулирования должника для оплаты просроченной арендной платы. Это следует из положений статей 359 и 614 ГК РФ.

Обоснование

Как установлено ст. 617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако все не так однозначно.

К новому собственнику по договору аренды переходят все права и обязанности предыдущего арендодателя.  Это означает, что новый арендодатель вправе в порядке, установленном условиями договора аренды и нормами ГК РФ, инициировать изменение и расторжение договора аренды.

То есть сама по себе смена собственника не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, но новый собственник не может быть ограничен в праве изменить условия договора и прекратить его в дальнейшем в порядке, установленном законом и/или самим договором

Например, в соответствии со ст. 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Согласование в договоре оснований для такого отказа не требуется.

Кроме того, как предусмотрено п.3 ст.614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Если в договоре предусмотрено право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы и не установлены ограничения такого изменения (не определено, из каких показателей должен исходить арендодатель при изменении размера арендной платы), то, в частности, при смене собственника арендованного имущества может сложиться такая ситуация: новый собственник — арендодатель сможет увеличить размер арендной платы по своему усмотрению и арендатор будет обязан вносить ее в измененном размере.

Либо наоборот может возникнуть выгодная для арендатора ситуация, в которой изначально арендодатель являлся плательщиком НДС и в договоре размер арендной платы был согласован с учетом налога, а в случае смены собственника арендованного имущества, если новый собственник, в отличие от предыдущего, не является плательщиком НДС, то арендатор может инициировать уменьшение арендной платы на сумму налога.

В соответствии с п. 2 ст. 1 и ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст.421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. Согласно п. 1 ст. 310 ГК РФ одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных этим Кодексом.

Это значит, что если договором аренды сторонам не предоставлено право на изменение условий договора в одностороннем порядке, то изменить договор стороны вправе только на основании достигнутого соглашения. В ином случае придется обратиться в суд.

Как установлено п. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Что касается удержания имущества арендатора, то арендодатель не вправе делать это без законного на то основания. В соответствии со ст. 329 ГК РФ удержание вещи должника является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

В соответствии с п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесение которой установлены договором.

Основания удержания имущества закреплены в ст. 359 ГК РФ.

Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (ст. 359 ГК РФ).

Таким образом, в рамках договора аренды удержание имущества может применяться только с целью стимулирования должника оплатить просроченную арендную плату.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований — в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. 309 ГК РФ ).

Смена собственника арендуемого помещения | Журнал АБ-Экспресс

ООО арендует офисное помещение. ООО были произведены капительные вложения в арендуемое имущество. Собственник арендуемого помещения продал помещение другому лицу.
Каковы наши действия в данной ситуации?

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Ст. 617 ГК РФ установлено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ).

Вместе с тем п. 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст.  610 ГК РФ).

Президиум ВАС РФ в п. 24 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой (Информационное письмо от 11.01.2002 г. № 66) указал, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу сам по себе не является основанием для внесения в судебном порядке изменений в условия договора аренды, заключенного прежним собственником с арендатором (за исключением изменения в договоре сведений об арендодателе).

В связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды с арендатором, поэтому требование арендатора о замене в договоре арендодателя правомерно.

Следовательно, смена собственника арендованного имущества никаким образом не влияет на право арендатора пользоваться данным имуществом.

Договор аренды продолжает действовать в силу ст. 621 ГК РФ, а арендодателем по такому договору становится другое лицо (новый собственник имущества).

Соответственно должно быть заключено дополнительное соглашение о замене стороны договора аренды – арендодателя, а счета за услуги аренды – выставляться от имени нового арендодателя.

Таким образом, Вы вправе заключить с новым арендодателем дополнительное соглашение к действующему договору аренды, в котором нужно указать наименование нового арендодателя по договору, ФИО и должность лица, уполномоченного заключать допсоглашение, реквизиты (в том числе банковские) нового арендодателя.

Сам договор при этом не меняется.

В соответствии со ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

При этом исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

То есть после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Такое разъяснение дано в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Следовательно, пока новый арендодатель не зарегистрирует право собственности на недвижимое имущество, право собственности на это помещение будет сохраняться за бывшим арендодателем.

То есть до даты госрегистрации новым собственником прав на недвижимое имущество арендную плату Вы должны перечислить прежнему арендодателю.

Новый собственник должен предоставить Вам сведения о госрегистрации его прав на помещение.

С даты регистрации прав на недвижимое имущество новым собственником (в случае уведомления Вас об этом) Вы должны перечислять арендную плату новому собственнику арендуемого помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

На основании п. 1 ст. 258 НК РФ капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, указанные в абз. 1 п. 1 ст. 256 НК РФ, амортизируются в следующем порядке:

– капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном главой 25 НК РФ;

– капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Следовательно, арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды.

Поскольку, как было указано выше, переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды, то если во время действия договора аренды сменился собственник арендованного имущества (договор продолжает действовать на тех же условиях), арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество.

Такая позиция приведена в письме Минфина РФ от 22.02.2013 г. № 03-03-06/2/5003.

Как изменить условия аренды жилья в Калифорнии

Четверг, 23 февраля Артикул

Обновлено в марте 2020 г.

  Возможность арендодателя изменить условия аренды зависит от уровня сотрудничества арендатора, типа аренды, условий договора аренды или аренды, а также характера изменения.

• Месяц за месяцем Арендаторы . Как правило, арендодатель может изменить условия помесячной аренды, направив письменное уведомление об изменении условий аренды за 30 дней.
  • Если изменение представляет собой повышение арендной платы, с 1 января 2020 г. требуется уведомление за 90 дней для повышения арендной платы, если текущее повышение плюс все предыдущие повышения в течение последнего года в совокупности превышают 10%. (Ранее требовалось уведомление только за 60 дней).
  • Если это указано в договоре аренды, срок может быть сокращен до семи дней в соответствии с §827 Гражданского кодекса.

• Периодическая аренда . Аренда с периодическим сроком менее месяца за месяцем (например, аренда от недели к неделе) требует уведомления, эквивалентного самому сроку.
  • Если это указано в договоре аренды или аренды, период времени может быть сокращен до семи дней в соответствии с §827 Гражданского кодекса.

• Срочные арендаторы.
  • Если аренда разрешает изменение . Арендодатель может внести изменения с уведомлением, если в договоре аренды есть положение, допускающее изменение, и если это положение подлежит исполнению. Наиболее распространенное изменение этого типа связано с правилами и положениями, которые могут быть изменены с предварительным письменным уведомлением, если это право зарезервировано в договоре аренды.
  • Если в договоре аренды конкретно не санкционировано изменение.
    • W Согласие арендатора . Если арендатор и арендодатель согласны с изменением, стороны могут либо (1) заключить новый договор аренды или аренды, включающий новый пункт, либо (2) внести поправки в существующий договор аренды или аренды.
    • W без согласия арендатора . Если арендатор не согласен с изменением, арендодатель не может изменить договор аренды в течение установленного срока. Однако, когда срок аренды с фиксированным сроком заканчивается, арендодатель может внести изменение либо путем нового/продления аренды, либо, если арендатор будет продолжать на ежемесячной основе, с 30-дневным уведомлением об изменении условий аренды. аренда. Если изменение представляет собой повышение арендной платы более чем на 10% (в сочетании со всеми другими повышениями арендной платы за последний год), 9Требуется уведомление за 0 дней об изменении условий аренды.

Приведенные выше правила в основном применяются к аренде жилых помещений. К аренде передвижных домов и плавучих домов на пристани применяются разные правила.

Субсидированное жилье и местные постановления. Могут быть дополнительные требования или ограничения для субсидируемого жилья, жилья, подпадающего под действие местных постановлений (например, временное замораживание арендной платы, контроль арендной платы, помощь при переезде, минимальные условия аренды или постановления об уважительной причине), или повышение арендной платы после чрезвычайного положения. Для получения дополнительных рекомендаций свяжитесь с Kimball, Tirey & St. John LLP.

Учитывайте все последствия изменений, прежде чем сообщать об этом. Перед внесением изменений арендодатель должен взвесить как преимущества, так и отрицательные последствия. Например, изменение условий аренды с целью замены объекта, в котором разрешено проживание с домашними животными, на объект, в котором размещение с домашними животными запрещено, может иметь ряд преимуществ, но также может привести к увеличению доли вакантных площадей или негативной реакции общественности.

Если арендатор не выполняет уведомление. Если арендодатель направляет уведомление об изменении условий аренды, а арендатор не выполняет их после истечения периода уведомления, арендодатель может направить соответствующее уведомление (либо уведомление об уплате арендной платы или увольнении, либо уведомление о выполнении соглашения или увольнении). ). Если арендатор не выполняет уведомление, следующим шагом является выселение.

Уведомление об изменении владельца или управляющего недвижимостью:

Арендаторы должны быть уведомлены в течение 15 дней о смене владельца или управляющего. Гражданский кодекс §1962. Уведомление должно включать имя, почтовый адрес или номер телефона либо (1) владельца недвижимости, либо (2) лица, уполномоченного управлять помещением и принимать уведомления, требования и процессуальные услуги от имени арендодателя. Уведомление должно включать обновленные платежные инструкции (например, имя, адрес, номер телефона, дни недели и часы, когда будут приниматься платежи), если эта информация изменилась.

Как вручить уведомление арендатору жилого помещения . Для получения информации о том, как вручать уведомления, см. статью Kimball, Tirey & St. John LLP Как вручить уведомление арендатору жилья.

 

 

Kimball, Tirey & St. John LLP — юридическая фирма с полным спектром услуг в сфере недвижимости, представляющая владельцев и управляющих жилой и коммерческой недвижимостью. Эта статья предназначена только для общих информационных целей. Хотя KTS предоставляет клиентам информацию об изменениях в законодательстве, наши любезные уведомления не претендуют на исчерпывающую полноту и не заменяют собой юридические услуги или членство в торговых ассоциациях. Наши юридические оповещения предоставляются по избранным темам, и на них не следует полагаться как на полный отчет обо всех новых изменениях в местных, государственных и федеральных законах, затрагивающих владельцев и управляющих недвижимостью. Законы могли измениться с момента публикации этой статьи. Прежде чем действовать, обязательно получите юридическую консультацию в нашем офисе. Контактную информацию можно найти на нашем веб-сайте: www.kts-law.com. Чтобы ознакомиться с прошлыми юридическими уведомлениями, вопросами и ответами и юридическими статьями, обратитесь к разделу ресурсов на нашем веб-сайте.

 

© 2020 Kimball, Tirey and St. John LLP

Скачать PDF

Назад

Как сменить арендодателя при аренде недвижимого имущества? | Главная Путеводители

Джейн Томпсон

Продажа недвижимости с арендатором ничем не отличается от продажи свободной недвижимости, за исключением того, что новый владелец эффективно занимает место старого, принимая на себя права и обязанности арендодателя по договору аренды. Сам документ об аренде не меняется, но в соответствии с законодательством Калифорнии уходящий и новый арендодатели обязаны уведомить арендатора о передаче права собственности и должным образом распорядиться любыми средствами арендатора, которые у них есть, такими как залог.

Уведомление арендатора

1. Арендодатель должен письменно уведомить арендатора в течение 15 дней о смене владельца. Уведомление должно содержать определенную информацию, в том числе имя, почтовый адрес и номер телефона нового арендодателя. Уведомление должно быть доставлено лично или отправлено почтой первого класса каждому жильцу здания. Нет необходимости менять сам договор аренды; действительно, новый арендодатель не может заставить арендатора подписать новый или дополнительный договор аренды, если только новый договор аренды не является точно таким же, как старый, и не может в одностороннем порядке изменить условия аренды.

Многоквартирные дома

1. Дополнительное законодательство применяется, если недвижимость представляет собой многоквартирное здание. В этом случае уведомление о передаче должно информировать каждого арендатора о том, что ему не может быть повышена арендная плата или изменены условия его аренды, и что он не может быть выселен только потому, что у здания новый владелец.

Гарантийный депозит

1. Когда арендодатель продает свою долю в арендуемом помещении или здании, он должен перевести залог арендатора своему преемнику или вернуть залог арендатору. Уходящий арендодатель может сначала сделать те вычеты, на которые он имеет законное право. В соответствии с законодательством Калифорнии вычеты ограничены тремя категориями, в которых арендатор не освобождает квартиру: для покрытия невыплаченной арендной платы, для устранения ущерба, причиненного арендатором, кроме обычного износа, и для ремонта или замены любого поврежденного личного имущества, такого как как мебель. В уведомлении арендодателя о смене владельца должны быть перечислены вычеты, сделанные из залогового депозита арендатора, и указана балансовая сумма, переведенная новому арендодателю.