Договор аренды нежилого помещения на какой срок заключается: Длительность срока аренды не жилых помещений. Возможны ли расторжение или и — Пегас недвижимость

Длительность срока аренды не жилых помещений. Возможны ли расторжение или и — Пегас недвижимость

Российские арендаторы при заключении договора аренды нежилых помещений стараются заключить долгосрочный договор аренды вместо краткосрочного договора, считая что получат более выгодные условия аренды на длительный срок. Насколько данное мировоззрение относится к российской действительности.

При заключении договора аренды нежилых помещений собственники в основном используются два вида договора — краткосрочный сроком на 11 месяцев и долгосрочный договор аренды сроком от 3 до 5 лет. Все остальные варианты договорных отношений между сторонами встречаются довольно редко и их использование собственником подразумевает, что юридически он не может использовать стандартные договора аренды.
В данном случае арендатору необходимо просчитать экономическую выгоду и учесть риск при заключении данного договора.

Краткосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком на 11 месяцем и не требует регистрации в регистрационной палате. В краткосрочном договоре аренды прописываются стандартные условия использования помещения, права и обязанности сторон. В данном виде договора прописывается, что арендатор имеет преимущественное право аренды перед другими арендаторами после окончания срока договора аренды.

В течении всего срока аренды собственник не имеет права повышать арендную ставку если иное не предусмотрено договором, исключение составляет размер оплаты коммунальных платежей в том случае если город повысил тарифы, собственник пере выставляет арендатору счета по новым тарифам. Досрочное расторжение краткосрочного договора возможно без уплаты штрафных санкций, в случает досрочного оповещение одной из стороны за указанный в договоре срок

обычно он составляет от 1 до 3 месяцев.

Некоторые собственники имеют принципиальную позицию по данному вопросу и по условиям договора аренды арендатор будет обязан в случае досрочного расторжения договора оплатить неустойку в размере от одной до двух месячных арендных платежей. Обычно собственник удерживает у себя депозит в случае досрочного расторжении договора по инициативе арендатора.
Арендатор в случае досрочного расторжения договора по инициативе собственника тоже может потребовать оплатить ему неустойка, но сделать это будет возможно по взаимному согласию сторон или через суд, если данный пункт не был прописан в договоре аренды.

Долгосрочный договор аренды заключается между собственником и арендатором сроком от 3 до 5 лет, возможно и на более длительный срок, если собственник готов пойти на данные уступки. Отличие долгосрочного

договора от краткосрочного, что данный договор подлежит регистрации в регистрационной палате и не подлежит изменениям в течении всего срока аренды в одностороннем порядке, исключение может составлять взаимное согласие сторон или разрыв договора.
Долгосрочный договор выгодно использовать крупным компания или арендаторам, которые вкладывают свои денежные средства в ремонт помещения. Арендная ставка в данном договоре прописывается с учетом ежегодной индексации в среднем она составляет 10% в год, но может колебаться от 5% до 15% в год.
Если все же одно из сторон намерена разорвать долгосрочный договора аренды, то она обязана оплатить неустойку в размере 3-6 месяцев арендной ставки.

Если арендатор считает, что долгосрочный договор аренды может защитить его от несанкционированных действий собственника, то он глубоко заблуждается, так как российское законодательство еще очень далеко от европейского уровня. Несмотря на то, что суды принимают сторону арендаторов, собственник сможет заблокировать доступ в арендуемое помещение или отключить коммуникации и рабочий процесс «встанет» и арендатор будет терпеть убытки так как не сможет вести рабочую деятельность, а российские суды не взыскивают огромные штрафы за моральный ущерб или упущенную выгоду.
Единственным выходом из данной ситуации лично знакомится с собственником помещения и прописать все спорные вопросы до подписания договора аренды и быть готовым в любой момент найти

лучшее предложение по аренде.

Нужна ли регистрация договора аренды на 11 месяцев

В описанной ситуации государственная регистрация договора аренды помещений не требуется.

Обоснование вывода

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором, а если условия о сроке договор не содержит, он считается заключенным на неопределенный срок.

По общему правилу, предусмотренному п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Однако законом могут предусматриваться исключения из этого правила, и одним из таких исключений является заключение договора аренды на срок менее года. Отметим, что при краткосрочном договоре аренды вопрос о его регистрации не оставляется на усмотрение сторон: судебная практика исходит из того, что условие договора аренды недвижимого имущества, заключенного на срок менее года, о том, что он подлежит государственной регистрации, ничтожно, а отказ в государственной регистрации такого договора правомерен (см.  постановления Восемнадцатого ААС от 25.05.2017 № 18АП-4668/17, АС Волго-Вятского округа от 08.02.2016 № Ф01-6178/15, АС Волго-Вятского округа от 09.02.2016 № Ф01-6232/15).

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В силу п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ). Изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или самим договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ). В связи с этим взаимное согласие сторон об аренде недвижимости на новый срок может быть оформлено любым не противоречащим закону способом: как путем заключения нового договора аренды, так и путем подписания дополнительного соглашения к уже имеющемуся договору.

Кроме того, не противоречит законодательству и ситуация, когда стороны изначально включили в договор аренды условие, согласно которому по истечении срока аренды при отсутствии возражений сторон договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок (в данном случае 11 месяцев). Данный вывод подтверждается и судебной практикой (см., например, решение Арбитражного суда Хабаровского края от 08.09.2015 по делу № А73-4433/2015). В этом случае по истечении срока аренды договор будет автоматически возобновлен без подписания каких-либо дополнительных соглашений. Как разъяснил ВАС РФ, при таком возобновлении на новый срок договора аренды, заключенного на срок менее года, отношения сторон регулируются новым договором аренды, который также не подлежит государственной регистрации (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”»). Иными словами, при «автоматической пролонгации» договора срок нового договора аренды не суммируется с уже истекшим, а исчисляется заново.

Подчеркнем, что единственным обстоятельством, определяющим необходимость государственной регистрации договора, является срок, на который он заключается, все остальное, в том числе наличие или отсутствие актов приема-передачи имущества, для целей государственной регистрации договора правового значения не имеет. При этом нет также никаких оснований рассматривать отсутствие передаточного акта как свидетельство заключения договора аренды на срок более года.

По общему правилу (п. 1 ст. 655 ГК РФ) при переходе имущества от арендодателя к арендатору и обратно требуется подписание передаточного акта. Однако договором может быть предусмотрено, что в случае автоматической пролонгации договора на новый срок на тех же условиях фактическая передача имущества не производится и передаточные акты не составляются. Кроме того, само по себе отсутствие передаточного акта не может рассматриваться как обстоятельство, свидетельствующее о недействительности (незаключенности) договора, если договор сторонами фактически исполняется (определение ВАС РФ от 01.10.2012 № ВАС-12716/12). Более того, в определенных ситуациях отсутствие акта, подтверждающего факт возврата арендатором имущества арендодателю, напротив, расценивается судами (в совокупности с другими обстоятельствами) как свидетельство возобновления (пролонгации) договора аренды на новый срок (определение ВАС РФ от 24. 08.2012 № ВАС-8590/12).

Месячный договор аренды или долгосрочная аренда: что лучше для арендодателей?

Независимо от того, предлагаете ли вы свою аренду на ежемесячной основе или на долгосрочной основе, это влияет на цену, юридические права и многое другое.

Один из самых важных моментов в становлении арендодателем — это решить, хотите ли вы использовать договор помесячной аренды или аренду жилья на более длительный срок.

Какой из них вы выберете, повлияет на некоторые очень важные аспекты вашей работы в качестве арендодателя, в том числе на то, как вы можете оценить квартиру, каких арендаторов вы можете ожидать и как часто вам, возможно, придется искать новых.

Чтобы выбрать правильный вариант для вашей ситуации, вам нужно знать свой рынок, а также некоторые из этих основ о том, что такое договор помесячной аренды и чем он отличается от долгосрочной аренды.

Долгосрочные или помесячные договоры аренды

При долгосрочной аренде вы обычно заключаете договор с арендатором на год или более. (Срок коммерческой аренды может составлять от 5 до 10 лет.) При помесячной аренде вы не берете на себя никаких обязательств, кроме следующих 30 дней.

Это имеет важные последствия, говорит Александра Альварадо, директор по маркетингу и образованию Американской ассоциации владельцев квартир. С годовой арендой у вас есть гарантированный доход в течение следующих 12 месяцев, но важно тщательно проверить биографические данные и кредитоспособность арендаторов, потому что их будет сложнее выселить, если возникнут проблемы. Платежи по годовой аренде также обычно немного ниже.

Вы можете взимать более высокую плату и чаще повышать арендную плату в течение краткосрочного соглашения о помесячной аренде, но это потому, что это требует от вас больше работы. Вам, вероятно, придется проверять арендаторов и чаще проводить уборку и техническое обслуживание между арендаторами.

Вы также можете потерять деньги, если не сможете быстро найти арендатора. С другой стороны, помесячное соглашение об аренде оставляет вам гибкость, когда арендатор не работает.

Альварадо говорит, какой из них лучше, зависит от того, находится ли ваша недвижимость в районе с большим количеством потенциальных арендаторов.

«Все зависит от того, сможете ли вы заполнить эту вакансию», — говорит Альварадо. «Если это слишком дорого или занимает слишком много времени, чтобы заполнить вакансию в вашем районе, то стоимость этого перевесит преимущества».

Местные законы и договоры аренды

Арендодатель Гэри Заремба использует оба подхода. Поскольку в Нью-Йорке действуют очень благоприятные для арендаторов законы, он предлагает ежемесячные договоры об аренде своей недвижимости, чтобы свести к минимуму время с проблемными арендаторами. Но он использует один или два года аренды в своих владениях в Огайо, потому что, хотя обслуживание между арендаторами дороже, оно обеспечивает стабильность.

«На самом деле речь идет об имуществе, о том, что владелец хочет с ним делать, а также об их планах и планах арендаторов», — говорит Заремба, который управляет своей недвижимостью на постоянной основе.

Если ваша повестка дня включает в себя продажу или рефинансирование в ближайшем будущем, Заремба добавляет, что стоит узнать, хотят ли кредиторы или покупатели в вашем районе арендаторов. Он видел некоторых, кто хочет пустую собственность, и других, которые предпочитают стабильного долгосрочного арендатора.

Напротив, арендодатели Марлен и Росс Куэйд, которые управляют недвижимостью в четырех штатах на стороне других компаний, говорят, что инвесторы в их родном Остине, штат Техас, заинтересованы только в аренде свободных помещений.

«Если вы рассматриваете возможность продажи недвижимости на рынке с высокой оценкой, вы определенно хотите рассмотреть вопрос об аренде помесячно», — говорит Росс Куэйд. «Когда цены на недвижимость высоки, вы не сможете получить предложение наличными с… долгосрочной арендой».

Как составить ежемесячное соглашение об аренде

Если вы решили заключить ежемесячное соглашение об аренде, у вас есть множество вариантов заключения договора. Многие ассоциации владельцев квартир предлагают форму договора помесячной аренды, которая соответствует законодательным требованиям в их регионах.

Организация Альварадо, AAOA, имеет конструктор форм, который можно настроить для своего штата и ситуации. (Эти организации могут также предложить форму заявки на аренду, еще один важный инструмент, позволяющий вам узнать, кто ваши арендаторы.)

Росс Куэйд, лицензированный агент по недвижимости в Техасе, пишет собственные договоры аренды по шаблону. Он также предполагает, что новым арендодателям может быть удобнее пользоваться услугами по управлению недвижимостью, которые могут включать в себя базовое ежемесячное соглашение об аренде.

Таня Бартолини, адвокат по недвижимости в Форт-Лодердейле, Флорида, говорит, что эти шаблоны часто довольно хороши. Но, особенно тем, кто арендодатель впервые, она предлагает подумать о том, чтобы нанять адвоката для написания или, по крайней мере, пересмотра контракта.

«Если они не знакомы с тем, что означают эти термины, они могут не знать, что именно они подписывают и заставляют подписывать своих жильцов», — говорит Бартолини, управляющая собственной фирмой. «Я определенно не рекомендовал бы им использовать шаблоны из Интернета… без разговора с кем-то, кто знает закон».

Основной договор помесячной аренды действует до тех пор, пока одна из сторон не расторгнет его, так что вы можете удерживать хорошего арендатора, пока договоренность работает для вас обоих.

Хорошая инвестиция

Квады говорят, что у них было несколько проб и ошибок, когда они были домовладельцами, но у них также есть охрана. Их сдаваемая в аренду недвижимость — это их пенсионный план. Они предлагают арендодателям вкладывать душу в свою работу.

«Я думаю, что если вы заботитесь о своей собственности и своих арендаторах, и вы действительно прикладываете усилия, чтобы убедиться, что ваши арендаторы счастливы и что о ваших домах хорошо заботятся, то это будет хорошая инвестиция», Марлен — говорит Куэйд.

Получите помощь в управлении вашим договором аренды. УЗНАТЬ БОЛЬШЕ

Что нужно знать в 2022 году

Что такое договор аренды жилого помещения?

Договор аренды жилого помещения, иногда называемый договором аренды или аренды, представляет собой юридический договор, который арендатор и арендодатель подписывают, когда арендатор решает арендовать жилую недвижимость.

В нем излагаются условия аренды, включая обязанности и права арендатора и арендодателя. Арендаторы и арендодатели могут использовать договоры аренды жилья для различных видов жилой недвижимости, включая таунхаусы, дуплексы, кондоминиумы, дома, квартиры и многое другое.

Каковы обязанности арендодателя и арендатора по договору аренды жилого помещения?

К основным обязательствам арендодателя по договору аренды жилого помещения относятся:

• Предоставление арендатору доступа к имуществу
• Обязанности по содержанию или ремонту конструкции имущества
• Предоставление арендатору возможности беспрепятственно пользоваться имуществом

С другой стороны, наиболее важными обязательствами арендатора по договору аренды являются:

• Оплата арендной платы в согласованный день
• Не наносить ущерб имуществу

Что включает в себя договор аренды жилого помещения?

Пункты, включенные в договор аренды жилья, различаются в зависимости от того, является ли он стандартным договором аренды жилья или комплексным договором аренды. Стандартный договор аренды жилого помещения обычно включает в себя следующее:

• Имя арендодателя и арендаторов: В договоре аренды жилого помещения должны быть указаны имя и адрес арендатора и арендодателя. Все арендаторы старше 18 лет должны быть указаны в договоре аренды.
• Описание недвижимости: В договоре аренды также должен быть указан тип арендуемого имущества и его полный адрес, включая номер здания или квартиры, название улицы, город, штат и почтовый индекс. В нем также должны быть указаны любые конкретные парковочные места или складские помещения, а также зоны, к которым арендатору запрещен доступ.
• Срок аренды: Это относится к дате действия договора аренды жилого помещения, включая продолжительность аренды, дату начала и дату истечения срока действия. Многие годовые договоры аренды автоматически преобразуются в ежемесячные договоры аренды после окончания первоначального срока аренды.
• Сумма арендной платы и срок оплаты: В договоре аренды должно быть указано, сколько и когда арендная плата должна быть уплачена. В нем должна быть указана полная сумма арендной платы, причитающейся за весь период аренды, и сумма, причитающаяся за месяц. В нем также должны быть указаны приемлемые способы оплаты, взимает ли арендодатель плату за просрочку платежа и льготный период (если таковой имеется).
• Условия гарантийного депозита: В договоре аренды также должен быть указан пункт о гарантийном депозите, который включает сумму полученного гарантийного депозита, дату сбора гарантийного депозита, процентную ставку, название и адрес банка, в котором хранится гарантийный депозит, причины, по которым могут быть сделаны вычеты. депозита и порядок оформления возврата.
• Правила ремонта и обслуживания: В соглашении также должны быть четко разъяснены правила ремонта и технического обслуживания, в том числе ответственность арендатора за поддержание чистоты и санитарии в помещении и оплата любого причиненного им ущерба, требование о том, чтобы арендатор уведомлял арендодателя об опасных или дефектных условиях, а также ограничения на внесение изменений арендатором.
  и ремонт.

В дополнение к положениям стандартного договора об аренде жилого помещения, в комплексном договоре об аренде жилого помещения может быть указано, обставлена ​​ли собственность мебелью, назначен управляющий недвижимостью, который действует от имени арендодателя, и указано, может ли арендатор управлять домом или нет. бизнес на территории. Этот тип договора аренды жилья также позволяет арендодателю включать плату за домашнее животное или залог и включает информацию о поручителе или поручителе. Поручителем является кто-то, например родитель арендатора или близкий друг, который соглашается платить арендную плату, если арендатор не выплачивает арендную плату.

Вот статья который разделяет несколько других важных пунктов в договоре аренды жилья.

Купить шаблон

Адрес электронной почты

Мы будем хранить ваши данные в соответствии с нашими Политика конфиденциальности

Цена формы:

Нужна дополнительная помощь?

Вам нужна помощь в заполнении шаблона? Обновите свою покупку, чтобы включить поддержку лицензированного адвоката чтобы помочь вам заполнить шаблон и ответить на любые ваши вопросы.

Поддержка юриста: +195 долларов США

Да, добавить поддержку адвоката к моему заказу (+195 долларов США).

Отменить

Спасибо за заказ. В ближайшее время наш сотрудник свяжется с вами и предоставит инструкции по оплате для завершения вашего заказа.

OK

Шаблоны договоров аренды жилья

Приобретите и загрузите заполняемые шаблоны в формате PDF, соответствующие вашим требованиям к договору аренды жилья.

*Покупая шаблон, вы подтверждаете, что прочитали и поняли Условия использования ContractsCounsel.

Кто может проживать в недвижимом имуществе по договору аренды жилого помещения?

Только арендатор и люди, указанные в качестве жильцов, могут проживать в собственности. Разница между арендатором и арендатором заключается в том, что арендатор — это лицо, подписывающее договор аренды, а арендатор — это лицо, которое проживает в собственности с разрешения арендодателя, но не имеет таких же обязанностей и прав, как арендатор. Например, по закону жилец не обязан вносить залог или платить арендную плату, но арендатор обязан.

Жильцами могут быть как дети, так и взрослые. Дети, усыновленные или родившиеся, когда арендатор проживает в собственности, автоматически вносятся в список арендаторов в качестве жильцов. Тем не менее, любой штат может ограничить количество жильцов/арендаторов в собственности, если это количество нарушает правила безопасности или гигиены жилья. Эти правила варьируются от одного штата к другому.

Нужно ли нотариально заверять договор аренды жилого помещения?

Договор аренды жилого помещения не нужно нотариально заверять, поскольку договор аренды обычно считается краткосрочным договором. Сроки аренды обычно составляют месяц за месяцем, шесть месяцев или один год.

В некоторых штатах аренда сроком более одного года считается долгосрочной арендой. В этом случае договор аренды жилого помещения необходимо нотариально удостоверить. Нотариальное удостоверение договора аренды жилья обычно не требует больших затрат.

Если вы хотите узнать больше о том, сколько вы можете заплатить за услуги нотариуса, перейдите по ссылке эта статья .

Что происходит, когда заканчивается договор аренды жилого помещения?

Если арендатор выбирает периодическую срочную аренду, договор аренды автоматически продлевается на тех же условиях, что и первоначальный договор, если только арендодатель не внес какие-либо изменения, используя требуемый период уведомления. Даже по истечении первоначального периода аренды для расторжения договора аренды требуется уведомление либо арендодателя, либо арендатора.

Однако, если арендатор выбирает аренду с фиксированным сроком, договор аренды между арендатором и арендодателем может продолжаться, если обе стороны согласны. В некоторых штатах фиксированная аренда жилья автоматически становится периодической арендой жилья. В других штатах срочная аренда может стать «арендой с дозволением» или «арендой по желанию» по окончании срока, которая длится только до тех пор, пока этого хотят арендатор и арендодатель. Этот тип срока аренды жилья обычно возникает после истечения срока договора аренды жилья и не имеет такой правовой защиты, как аренда жилья с неистекшим сроком действия.

Если арендатор решает прекратить действие всех прав по срочному договору аренды жилого помещения сразу после истечения срока его действия, он должен уведомить об этом до окончания срока аренды в соответствии с местными требованиями.

Изображение через Flickr от stu_spivack

Что произойдет, если арендатор решит прекратить аренду с фиксированным сроком?

Если арендатор согласился на аренду с фиксированным сроком, он должен платить арендную плату в течение этого периода. Если арендатор покидает собственность до истечения срока действия договора, он по-прежнему несет ответственность за оплату арендной платы за весь срок аренды. Однако, если арендодатель может повторно сдать имущество в аренду до окончания срока аренды арендатора-нарушителя, он больше не может требовать от арендатора-нарушителя уплаты арендной платы.