Подлежит ли договор аренды государственной регистрации?
Сегодня темой нашего выпуска будет «Регистрация договора аренды недвижимости». С вами я — адвокат Антон Лебедев. Итак, начнём…
В силу п. 2 ст. 609 ГК договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В месте с тем законом установлено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651 ГК). Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами (ст.26 Земельного кодекса РФ).
В соответствии с Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», согласно абз. 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений.
Нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. В ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, поэтому к таким договорам аренды должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ.
Согласно статье 610 ГК договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. На практике у предпринимателей возникает вопрос о том, необходимо ли регистрировать договор заключенный на неопределенный срок.
Договор аренды, заключенный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается. Данная позиция также отражена в пункте 11 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Более того, согласно Информационного письма ВАС РФ от 25.02.2014 №165 «Сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность.» Поэтому собственник переданного в пользование помещения в праве требовать оплаты с арендатора, даже если такой договор аренды подлежал государственной регистрации, но не прошел государственную регистрацию в Росреестре. С арендатора может быть взыскано неосновательное обогащение в размере арендной платы установленной таким договором аренды.
Материал подготовил адвокат Антон Лебедев
О государственной регистрация договора аренды недвижимого имущества до и после «01» марта 2013 года.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. В отношении некоторых договоров для признания их заключенными законодатель установил наличие обязательной государственной регистрации.
Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации. В соответствии с п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2011 № 59 договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации.
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. При отсутствии государственной регистрации такой договор считается незаключенным (Определение ВАС РФ от 28.04.2012 по делу № А19-10179/2011).
Если договор аренды здания или сооружения сроком на один год и более не прошел государственную регистрацию, а впоследствии стороны дополнительным соглашением внесли изменения в срок договора, установив его менее года, договор считается заключенным на срок, указанный в дополнительном соглашении (Постановление ФАС Уральского округа от 25.10.2010 по делу № А50-6727/2010).
Договор аренды здания или сооружения, заключенный (возобновленный) на неопределенный срок, не подлежит государственной регистрации (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59).
Отметим, что договор субаренды недвижимого имущества, заключенный сроком на год и более, также подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента ее совершения (Постановление ФАС Московского округа от 04.05.2006 по делу № А40-32736/2005). При признании договора аренды незаключенным договор субаренды является недействительным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).
Постановлением ФАС Центрального округа от 28.04.2008 по делу № А14-6148/2006 договор аренды был признан незаключенным, а договор субаренды этого же имущества – ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ. В аналогичном деле ВАС РФ признал договор субаренды незаключенным (Определение ВАС РФ от 19.11.2007 по делу № А60-34498/2006).
По иному законодатель подходить к регулированию вопроса государственной регистрации договоров аренды, заключаемых с «01» марта 2013 года. Сразу оговоримся, что приводимые положения обратной силы не имеют, то есть на отношения аренды, возникшие до «01» марта 2013 года не распространяют своего действия.
С «01» марта 2013 года вступает в действие Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 302-ФЗ), который кроме прочего содержит положения, отменяющие с «01» марта 2013 года государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом.
В соответствии с п. 6 ст. 1 указанного закона ГК РФ дополняется новой статьей 8.1 «Государственная регистрация прав на имущество». Указанная норма устанавливает, что права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, при этом в случаях, установленных законом, такие сделки должны быть удостоверены нотариусом. При этом после «01» марта 2013 г. договоры аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ), договоры аренды зданий, сооружений (ст. 651 ГК РФ), предприятий (ст. 658 ГК РФ), заключенные на срок не менее года, государственной регистрации не подлежат, следовательно, по отсутствию указанного факта не могут быть признаны в суде незаключенными. Таким образом, законодатель реализовал принцип, согласно которому объектом регистрации выступает право на недвижимое имущество, его ограничение и обременение имущества, а не сделка с ним.
В соответствии с п. 5 ст. 2 Закона № 302-ФЗ положения указанного закона применяются к правоотношениям, возникшим после дня вступления в силу настоящего Федерального закона. То есть договоры аренды недвижимого имущества заключенные на срок более года при отсутствии государственной регистрации, как и прежде, будут признаваться незаключенными.
Внесенные Законом № 302-ФЗ изменения порождают ряд вопросов, которые пока что не нашли своего разрешения. Так, законодатель не определил судьбу зарегистрированных до «01» марта 2013 года договоров аренды в части вопроса аннулирования государственной регистрации при досрочном расторжении договора или его своевременного прекращения.
Возникнут трудности проверки наличия аренды в отношении объектов, что породит проблемы многократного обременения арендой одного и того же объекта недвижимого имущества. Регистрация арендных отношений нужна для «вещного эффекта» — для отношений с третьими лицами: покупатель, второй арендатор, против которого действует преимущественное право предшествующего арендатора на заключение договора аренды.
С принятием Закона № 302-ФЗ аренда утратила атрибуты вещного права, например, такие как право следования и защита против нарушений со стороны третьих лиц.
В Письме от 22.01.2013 № 3.3-6/94 Председатель Комитета Госдумы по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству П. В. Крашенинников подчеркнул, что требование об обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом с «01» марта 2013 года не применяется, однако обременения недвижимого имущества по-прежнему будут подлежать государственной регистрации.
Позже, на прошедшей 24-25 января 2013 года конференции «Гражданское право России: итоги года» П. В. Крашенинников рассказал, что чиновники не воспринимают аренду как обременение, которое в соответствии с ГК может регистрироваться.
Однако в Письме указано, что в связи с отменой регистрации договора аренды должна будет регистрироваться аренда (право аренды) как обременение на основании договора аренды недвижимого имущества.
Стоит учитывать, что указанное письмо не является нормативно-правовым актом, обязательному применению не подлежит. Но с учетом органа, направившего указанное письмо, можно предположить, что в ближайшее время могут быть предприняты действия по устранению указанной проблемы на законодательном уровне.
Отметим также, что 21.02.2013 Государственная Дума РФ одобрила во втором и третьем чтениях закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации». Его разработчики предлагают сохранить в неизменном виде действующие правила государственной регистрации договоров аренды недвижимости (зданий, сооружений, земельных участков, лесных участков, предприятий и др.).
Если принятый Госдумой Закон будет одобрен Советом Федерации, подписан Президентом и опубликован до «01» марта 2013 г., то с указанной даты не будет необходимости регистрировать лишь договоры продажи предприятий, продажи жилых домов и квартир (их частей), дарения недвижимости, а также договоры, предусматривающие отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты.
Ст. 609 ГК РФ. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
См. все связанные документы >>>
1. Договор аренды в зависимости от субъектов и от срока его действия может быть заключен в двух формах:
— устная форма — при условии, что срок договора аренды не превышает один год и сторонами договора аренды являются физические лица;
— письменная форма — при условии, что срок договора аренды превышает один год и хотя бы одной из сторон договора аренды является юридическое лицо.
Безусловно, если договор аренды заключается в письменной форме, то он должен содержать указание на его субъектов и срок действия.
Важным условием, касающимся формы договора аренды, является условие о его государственной регистрации, касающееся при этом только договоров аренды недвижимого имущества. В случае несоблюдения такого условия договор аренды будет считаться незаключенным. Так, например, суд, рассматривая дело по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга к обществу с ограниченной ответственностью «Стелла-1» о выселении с земельного участка, пришел к выводу, что, поскольку срок действия подписанного сторонами спора договора аренды земельного участка составляет 3 года и этот договор в нарушение требований гражданского законодательства не был зарегистрирован, что свидетельствует о его незаключенности и об отсутствии у ответчика правовых оснований для занятия земельного участка, принимая во внимание, что к моменту предъявления иска уже истек и срок действия договора, требование о выселении ответчика с земельного участка правомерно удовлетворено (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2012 по делу N А56-56391/2011).
В другом случае при рассмотрении дела об устранении препятствий для пользования арендованным имуществом установил, что срок действия договора аренды, заключенного истцом с учетом дополнительного соглашения, составляет более чем один год, в связи с чем договор подлежал государственной регистрации, однако в нарушение гражданского законодательства доказательств государственной регистрации спорного договора и дополнительного соглашения к нему не имеется, суд пришел к выводу о том, что договор аренды следует считать незаключенным (см. Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7716/11 по делу N А76-1312/11).
Однако требование о государственной регистрации не распространяется на исключительные случаи, которые могут быть установлены законодательством. Так, например, ст. 26 ЗК устанавливает, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В случае если по договору аренды арендуемое имущество по истечении срока договора аренды должно перейти в собственности арендатора, договор аренды государственной регистрации не подлежит, поскольку по содержанию он будет аналогичен договору купли-продажи, который подлежит государственной регистрации только при переходе права собственности на недвижимость, то есть заключения договора купли-продажи недвижимости.
2. Применимое законодательство:
— ЗК РФ;
— ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
3. Судебная практика:
— Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53;
— Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.09.2012 по делу N А56-56391/2011;
— Постановление ФАС Уральского округа от 05.12.2011 N Ф09-7716/11 по делу N А76-1312/11;
— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 11.03.2013 N 04АП-498/13;
— Постановление ФАС Уральского округа от 22.10.2013 N Ф09-3024/12 по делу N А60-25706/2010;
— Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 18.12.2012 N Ф02-5573/12 по делу N А74-2137/2012;
— Постановление ФАС Московского округа от 27.04.2011 N Ф05-2961/11 по делу N А40-90038/2010;
— Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 14.07.2014 N 04АП-2813/14;
— Постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.10.2013 N 15АП-13517/2013.
Статья 609. Форма и государственная регистрация договора аренды
1. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.
2. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
3. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Комментарий к ст. 609 ГК РФ
1. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие требования к форме договора аренды. Форма договора аренды может быть как письменной, так и устной. Договор аренды на срок более года, а также если хотя бы одной из сторон является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме. В части срока данное правило вполне логично: более или менее длительные правоотношения по пользованию чужим имуществом во избежание недоразумений при доказывании спорных фактов должны быть формализованы. В части требования о соблюдении письменной формы договора с участием юридических лиц рассматриваемое правило является, по сути, лишь воспроизведением общей нормы п. 1 ст. 161 ГК.
Таким образом, устная форма допустима лишь для договоров аренды между физическими лицами на срок менее года — и то, если его сумма не превышает 10 МРОТ (иначе «включится» более общее правило ст. 161 ГК) и если закон не предусматривает обязательную письменную форму (например, для договора проката — см. коммент. к ст. 626 ГК). При этом суммой договора аренды следует считать стоимость арендованного имущества или размер арендной платы за весь срок аренды в зависимости от того, какая величина из них больше (см.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный) / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 2005. С. 232 (автор комментария — А.А. Иванов)).
Пункт 1 коммент. ст. не содержит специальных последствий несоблюдения письменной формы договора аренды. Таким образом, нарушение формы лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства, если иное последствие — в виде недействительности сделки — прямо не указано в самом договоре (см. коммент. к ст. 162 ГК) или законе (договор аренды здания и сооружения — см. коммент. к ст. 651 ГК).
2. Пункт 2 коммент. ст. указывает на необходимость государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Данное правило является общим: из него есть ряд исключений, снимающих необходимость государственной регистрации (например, в отношении аренды воздушных и морских судов — ст. 633, 643 ГК) либо связывающих ее с заключением договора на некоторый срок (например, в отношении аренды здания и сооружения — ст. 651 ГК).
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества производится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества (п. 1 ст. 26 Закона о государственной регистрации). Договор аренды недвижимого имущества, не прошедший государственной регистрации, считается незаключенным (по общему правилу п. 3 ст. 433 ГК).
3. В п. 3 коммент. ст. установлены правила о форме договора аренды, предусматривающего переход в последующем права собственности на имущество к арендатору. Договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору (аренда с правом выкупа — см. коммент. к ст. 624 ГК), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (п. 3 ст. 609 ГК).
Таким образом, если стороны намерены предусмотреть выкуп арендатором движимого имущества, то форма аренды (и только она — п. 16 письма ВАС N 66) определяется по правилам ст. 158 — 162, 434, п. 1 коммент. ст. ГК; недвижимого — ст. 550 — 551, 559 — 560 ГК.
Судебная практика по статье 609 ГК РФ
Определение Верховного Суда РФ от 04.02.2019 N 302-ЭС18-24154 по делу N А33-17409/2017Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 307, 309, 310, 450, 606, 607, 609, 614, 620, 651, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что спорное помещение передано предпринимателем по акту приема-передачи N 1 в удовлетворительном состоянии и принято обществом, которое ненадлежащим образом исполнило обязательства по внесению арендных платежей в период до возврата помещения, удовлетворили иск предпринимателя.
Определение Верховного Суда РФ от 27.03.2019 N 308-ЭС18-24420 по делу N А32-18799/2017
Суд кассационной инстанции, действуя в пределах полномочий, установленных статьями 286 и 287 АПК РФ, установив, что суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права, а его выводы о том, что истец непрерывно в течение 15 лет владеет спорными земельными участками на основании договоров аренды не соответствуют имеющимся в деле доказательствам и фактическим обстоятельствам, руководствуясь статьями 421, 422, 445, 446, 609 ГК РФ, статьями 26, 39.3, подпунктом 2 пункта 2 статьи 39.4 ЗК РФ, статьей 21 Закона N 532-КЗ, разделом 2 Порядка определения цены, отменил постановление апелляционного суда в части установления выкупной стоимости земельных участков в редакции истца и урегулировал разногласия сторон в данной части, приняв пункты 2.1 договоров в редакции Департамента.
Определение Верховного Суда РФ от 31.07.2019 N 308-ЭС19-11437 по делу N А32-17515/2017
Договор аренды земельного участка N 0300000112 от 28.10.2002 не был зарегистрирован в установленном законом порядке. Срок данного договор составлял 11 месяцев, однако по истечении срока его действия арендатор продолжал использовать земельный участок еще в течение 5 лет. Вывод окружного суда о том, что последующая пролонгация данного договора не возлагала на его стороны обязанность осуществить его регистрацию, является неверным, противоречащим пункту 3 статьи 433, пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определение Верховного Суда РФ от 17.10.2019 N 305-ЭС19-17514 по делу N А40-182515/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 11, 12, 309, 330, 331, 424, 552, 609, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), статьями 7, 22, 26, 35, 39.7, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), статьей 20 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 «О землепользовании в городе Москве», постановлением Правительства Москвы от 25.04.2006 N 273-ПП «О совершенствовании порядка установления ставок арендной платы за землю в городе Москве» (далее — постановление N 273-ПП), разъяснениями, изложенными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», приняв во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом города Москвы при рассмотрении дела N А40-197118/2016, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с ответчиков задолженности за пользование земельным участком и об отсутствии оснований для удовлетворения встречных исков обществ «Варшавское 38А» и «Варшавское 38В».
Определение Верховного Суда РФ от 23.10.2019 N 308-ЭС19-18509 по делу N А01-2452/2018
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора от 14.04.2008 N 1 и дополнительного соглашения к нему, руководствуясь статьями 309, 310, 606, 607, 609, 610, 614, 622, 650, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, приняв во внимание обстоятельства, установленные Арбитражным судом Республики Адыгея при рассмотрении спора N А01-184/2017, пришли к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя (арендатора) в пользу Общества (арендодателя) задолженности по арендной плате, поскольку факт использования предпринимателем в декабре 2016 года арендованного помещения по возобновленному на неопределенный срок договору от 14.04.2018 подтвержден представленными в материалы дела доказательствами.
Определение Верховного Суда РФ от 31.10.2019 N 307-ЭС19-19056 по делу N А05-13954/2018
Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статей 65 и 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав условия договора аренды от 14.08.2012 N 101/12/Г земельного участка, предоставленного для размещения индивидуального гаража, и дополнительное соглашение к нему от 29.11.2017, суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 164, пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 2 статьи 14, статьями 26, 27, частью 12 статьи 29, частью 1 статьи 51 Закона о регистрации, признал, что после истечения срока действия указанного договора аренды, зарегистрированного в установленном порядке, ни одна из сторон не заявила о его расторжении, в связи с чем, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, этот договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок и на момент заключения дополнительного соглашения от 29.11.2017, которым срок действия этого договора установлен с 29.11.2017 до 29.11.2020, указанный договор аренды являлся действующим.
Кассационное определение Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2019 N 25-КА19-5
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом и в силу ч. 3 ст. 433 ГК РФ считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Определение Верховного Суда РФ от 22.11.2019 N 306-ЭС19-20901 по делу N А12-32718/2018
Принимая обжалуемые судебные акты, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статей 309, 310, 329, 330, 333, 421, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 35, 39.20, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, учитывая экспертное заключение, произвели перерасчет задолженности по арендной плате.
Определение Верховного Суда РФ от 18.11.2019 N 307-ЭС18-7543 по делу N А26-1401/2016
Руководствуясь статьями 167, 433, 609, 651, 779, 781 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 26.03.2003 N 35-ФЗ «Об электроэнергетике», Правилами недискриминационного доступа к услугам по передаче электрической энергии и оказания этих услуг, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 27.12.2004 N 861, Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442, Правилами государственного регулирования (пересмотра, применения) цен (тарифов) в электроэнергетике, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.2011 N 1178, суды оценили представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ и пришли к выводу о необоснованности заявленных требований. Суды указали, что сетевая организация вправе претендовать на получение платы за услуги, оказанные посредством объектов электросетевого хозяйства, затраты на содержание и эксплуатацию которых учтены при утверждении тарифного решения. Поскольку в данном случае такие затраты не учтены при формировании тарифов, суды отказали истцу в удовлетворении его требований.
Определение Верховного Суда РФ от 11.01.2019 N 306-КГ18-22382 по делу N А49-17020/2017
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200, 201 АПК РФ, статьями 606, 607, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 14, 18, 21, 44 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», разъяснениями, приведенными в пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пункте 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.07.2018, установив, что объект недвижимости — здание (часть которого является предметом договора аренды), принадлежащий Обществу на праве собственности, поставлен на государственный кадастровый учет и в кадастровом паспорте описаны все помещения, указанные в договоре аренды, предмет названного договора определен путем текстуального и графического описания, пришли к выводу об отсутствии у Управления Росреестра оснований для приостановления государственной регистрации договора аренды, поскольку Общество с заявлением на регистрацию права представило все необходимые документы.
Определение Верховного Суда РФ от 14.01.2019 N 307-КГ18-22594 по делу N А05-15055/2017
Удовлетворяя заявленные администрацией требования, суды руководствовались статьями 11, 26, 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 425, 433, 452, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 9, 14, 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» и исходили из отсутствия у Управления Росреестра законных оснований для отказа администрации в государственной регистрации спорного дополнительного соглашения.
Письмо Минфина России от 26.02.2021 № 03-05-05-03/13425
Вопрос: О госпошлине за госрегистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМО
от 26 февраля 2021 г. N 03-05-05-03/13425
Департамент налоговой политики рассмотрел обращения от 27.01.2021 и от 27.01.2021 по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды недвижимого имущества и сообщает.
Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (пункт 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
Частью 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» также установлено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом пункт 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации (пункт 2 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из совокупного толкования данных норм следует, что подлежит обязательной государственной регистрации дополнительное соглашение к договору аренды, изменяющее такой договор, а не соглашение, расторгающее договор аренды.
При этом необходимо учитывать, что в соответствии с подпунктом 8.2 пункта 3 статьи 333.35 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) государственная пошлина за государственную регистрацию прекращения ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество не уплачивается.
Что касается письма Минфина России от 06.10.2020 N 03-05-04-03/87113, то в нем даны разъяснения, касающиеся вопроса уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества в связи с изменениями, внесенными в НК РФ Федеральным законом от 29.09.2019 N 325-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации», которые не затрагивают вопрос, касающийся соглашения, расторгающего договор аренды.
Заместитель директора Департамента
В.В.САШИЧЕВ
26.02.2021
——————————————————————
Заключение договора аренды недвижимого имущества, требующего государственной регистрации и не требующей таковой
Регистрация договора арендыЗаключение договора аренды недвижимого имущества, требующего государственной регистрации и не требующей таковой.
Необходимо ли составлять акт приема-передачи здания, сооружения или помещения в момент фактического подписания сторонами договора аренды, если ранее спорное помещение уже было передано по акту приема-передачи?
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.
В силу части 1 статьи 651 указанного закона, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
В пункте 2 Информационного Письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 года № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» разъяснено, что в соответствии с пунктом 2 статьи 609 и пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 закона.
Согласно пункта 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, «Договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта». В соответствии с пунктом 2 указанной статьи, «Если в соответствии с законом для заключения договора необходима так же передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224 Гражданского кодекса Российской Федерации)».
В соответствии с частью 1 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации, «Передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.
Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица».
В соответствии со статьей 655 указанного закона, передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами.
В то же время, согласно части 2 статьи 224 ГК РФ, «Если к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находилась во владении приобретателя, вещь признается переданной ему с этого момента».
Таким образом, если ранее, до момента подписания соответствующего договора, вещь уже была передана по акту приема-передачи, то в силу требований вышеуказанной статьи не нужно составлять еще один акт приема-передачи на момент подписания сделки.
По указанному пути идет, в том числе, складывающаяся в настоящее время судебная практика: Постановление Шестнадцатого Арбитражного апелляционного суда от 25.07.2013г. по делу № А63-18016\2012; Постановление Первого Арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013г. по делу № А39-1707\2012; Постановление ФАС Московского округа от 15.12.2010г. № КГ-А40\15141-10-1,2 по делу № А40-14800\10-23-96; Постановление ВАС РФ № 2123\11 от 05.07.2011г.
Нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения, заключенный на срок менее одного года?, Воронеж | вопрос №330521 от 02.10.2021
Нет, не нужно.
Нежилое помещение относится к недвижимому имуществу, так как, согласно статье 1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ в ред. от 02.11.2004, оно обладает основным признаком недвижимости: «связано с землей так, что его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно».
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). В то же время нежилое помещение является частью здания. А договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации только в случае заключения договора на срок не менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Возникает вопрос: можно ли применять для нежилого помещения как части здания нормы права, установленные законом для целого здания?
Ответ можно найти в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.06.2000 N 53. Президиум ВАС РФ решил, что, «принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК РФ».
В соответствии с этими правилами «…договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации».
Ну а как быть в случае, если договор аренды нежилого помещения заключен с 01.01.2005 по 30.12.2005, то есть ровно на 364 дня?
В данном случае следует буквально читать норму права: «…договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации…». В 2005 году календарный год равняется 365 дням. Следовательно, договор аренды, заключенный на срок от одного дня до 364 дней, не подлежит регистрации, а заключенный на срок 365 дней и более — подлежит регистрации.
Желаю удачи.
Вам помог ответ?ДаНет
Ваш путеводитель по праву арендодателя-арендатора
Право арендодателя-арендатора
В какой-то момент своей жизни большинство людей будут участвовать в аренде недвижимости в качестве арендодателя или арендатора. Хотя проблемы, с которыми сталкивается арендодатель, временами столь же озадачивают, как и проблемы, с которыми сталкивается арендатор, проблемы, с которыми сталкивается арендатор, являются общим предметом данной брошюры.
Законы, касающиеся арендодателей и арендаторов, могут существенно различаться от города к городу. В этой брошюре представлена общая информация о том, как быть арендатором в Иллинойсе, но ваш муниципалитет может предоставить вам более надежную защиту в соответствии с законом.
Аренда
Отношения между арендодателем и арендатором возникают из договора, называемого арендой, по которому одна сторона занимает недвижимость другой стороны с согласия владельца.
Для создания договора аренды не требуется никаких конкретных слов, но обычно условия аренды включают описание недвижимости, срок действия договора, арендную плату и время платежа. В Иллинойсе договор аренды не обязательно должен быть оформлен в письменной форме, если только он не заключен на срок более одного года.Хотя условия устного договора аренды может быть трудно определить, сторона может быть связана условиями устного договора так же, как и письменного.
Самая распространенная форма аренды — это письменное соглашение, в котором прописаны все условия, обязательные для обеих сторон. Если договор аренды не оформлен в письменной форме, это, вероятно, будет периодическая аренда, не имеющая определенного срока. Срок обычно определяется периодичностью арендных платежей; например: неделя за неделей, месяц за месяцем, год за годом.
Расторжение договора аренды
Если договор аренды не на определенный срок, он может быть расторгнут любой стороной с надлежащим уведомлением.
- Для годовой аренды, кроме аренды сельскохозяйственных угодий, любая из сторон может расторгнуть договор аренды, направив письменное уведомление за шестьдесят дней в любое время в течение четырех месяцев, предшествующих последним шестидесяти дням аренды.
- Посуточная аренда может быть прекращена любой стороной путем письменного уведомления другой стороны за семь дней.
- Аренда фермы обычно сроком на один год. Обычно они начинаются и заканчиваются в марте каждого года. Уведомление о прекращении должно быть отправлено не менее чем за четыре месяца до окончания срока.
- Во всех других договорах аренды на срок менее одного года сторона должна направить письменное уведомление за тридцать дней. Любое предоставленное уведомление должно требовать расторжения в последний день срока аренды.
При оформлении договора аренды в документе обычно указывается срок его действия.В таком случае уведомление о прекращении действия не требуется. Имейте в виду, что для вашей аренды может также потребоваться уведомление о прекращении в определенной форме или более подробное уведомление, чем минимум, требуемый законом.
Прекращение действия за нарушение
Наиболее частым нарушением договора аренды является невыплата арендной платы. В этом случае домовладелец должен уведомить арендатора, нарушившего закон, за пять дней. Через пять дней после вручения такого уведомления домовладелец может начать процедуру выселения в отношении арендатора. Однако, если арендатор платит арендную плату в течение этих пяти дней, домовладелец не может приступить к выселению.Однако арендодатель не обязан принимать арендную плату, меньшую, чем причитающаяся сумма. Если домовладелец принимает предложение на меньшую сумму арендной платы, он может задействовать права действовать в соответствии с уведомлением.
Само извещение не завершает договор аренды, а просто указывает, что по окончании периода уведомления арендодатель может считать договор аренды завершенным и предъявить иск о владении недвижимостью.
Если домовладелец желает расторгнуть договор аренды из-за нарушения арендатором договора аренды, за исключением неуплаты арендной платы, он или она должны направить арендатору письменное уведомление за десять дней до начала процедуры выселения.Принятие арендной платы после такого уведомления является отказом арендодателя от права расторгнуть договор аренды, за исключением случаев, когда обжалуемое нарушение является продолжающимся нарушением.
Обслуживание по запросу
Уведомление может быть вручено арендатору путем доставки письменной или печатной копии арендатору или передачи ее какому-либо лицу старше тринадцати (13) лет, которое проживает по месту жительства стороны, или путем отправки копии уведомления стороной заказным или заказным письмом с уведомлением адресата.Если в фактическом владении помещением никто не владеет, достаточно разместить на нем объявление.
Субаренда или передача в аренду
Часто письменные договоры аренды запрещают арендатору сдавать помещения в субаренду без письменного согласия арендодателя. В таком согласии нельзя отказать безосновательно, но запрет подлежит исполнению в соответствии с законом. Если такого запрета нет, то арендатор может передать свою аренду в субаренду другому. Однако в таких случаях арендатор остается ответственным перед арендодателем, если только арендодатель не освободит первоначального арендатора.Нарушение субаренды не изменит первоначальных отношений между арендодателем и арендатором.
Средства правовой защиты арендатора
Если арендодатель нарушил договор аренды, не выполнив свои обязанности по договору аренды, в пользу арендатора возникают определенные средства правовой защиты:
- Арендатор может подать иск против арендодателя за ущерб, понесенный в результате нарушения.
- Если домовладелец не поддерживает арендованное жилище в пригодном для жизни состоянии, арендатор может освободить помещение и расторгнуть договор аренды в соответствии с теорией «конструктивного выселения».«
- Несоблюдение арендодателем в основном местных жилищных кодексов может быть нарушением «подразумеваемой гарантии пригодности для проживания» арендодателя (независимо от каких-либо письменных положений об аренде или устных обещаний), которые арендатор может утверждать в качестве защиты от выселения на основании неуплата арендной платы. Однако нарушение домовладельцем местных жилищных кодексов не дает автоматически арендатору права удерживать арендную плату. Обязательство по уплате арендной платы сохраняется до тех пор, пока арендатор остается в арендованном помещении, и для того, чтобы успешно отстаивать эту защиту, арендатор должен будет доказать, что его убытки, причиненные им в результате нарушения арендодателем этой «подразумеваемой гарантии», равны или превышают заявленную причитающуюся арендную плату.
Нарушение прав домовладельца и нанесение ущерба арендатору может быть трудно доказать. Из-за ограниченного и технического характера этих правил арендаторам следует проявлять крайнюю осторожность при удержании арендной платы и, вероятно, делать это только после консультации с адвокатом.
Нарушение со стороны арендатора
Если арендная плата не выплачивается, домовладелец может (1) подать в суд на причитающуюся или подлежащую выплате в будущем арендную плату и (2) расторгнуть договор аренды и взыскать задолженность по арендной плате.
Если арендатор не освободит арендованное помещение в конце срока аренды, арендатор может стать ответственным за двойную арендную плату за период удержания, если удержание считается умышленным.Арендатора также можно выселить.
Если арендатор повредил помещение, домовладелец может подать иск о восстановлении таких повреждений.
Резервы по аренде
Согласно федеральному закону о справедливом жилищном обеспечении и закону штата Иллинойс, арендодатель незаконно дискриминирует при аренде жилого дома, квартиры или квартиры потенциальных арендаторов, имеющих детей в возрасте до 14 лет. Также незаконным является дискриминация арендодателя по признаку расы, религии, пола, национального происхождения или инвалидности арендодателем.
Положения договора аренды, освобождающие арендодателя от ответственности за ущерб, нанесенный людям или имуществу в результате халатности арендодателя, рассматриваются как противоречащие государственной политике и, следовательно, не имеют исковой силы. При определенных обстоятельствах в случае неуплаты арендной платы домовладелец может владеть мебелью и личным имуществом арендатора до тех пор, пока арендатор не уплатит прошлую арендную плату.
Залоговые депозиты
Арендатор обычно должен внести арендодателю денежную сумму до того, как арендовать недвижимость.Обычно это называется гарантийным депозитом. Эти деньги считаются залогом любого ущерба помещению или неуплаты арендной платы. Залог не освобождает арендатора от обязанности платить арендную плату за последний месяц. Он должен быть возвращен арендатору при освобождении помещения, если не было причинено никаких повреждений, кроме нормального износа, и если арендная плата полностью оплачена.
Если арендодатель не возвращает залог в кратчайшие сроки, арендатор может подать иск о взыскании той части залога, на которую арендатор имеет право.В некоторых юрисдикциях, когда арендодатель неправомерно удерживает гарантийный депозит арендатора, арендатор может иметь возможность взыскать дополнительные убытки.
Арендодатель, сдающий в аренду жилую недвижимость, состоящую из пяти или более единиц, и получивший гарантийный депозит, не может удерживать какую-либо часть этого депозита в качестве компенсации за имущественный ущерб, если он не предоставит арендатору в течение тридцати дней с даты выселения арендатора заявление о возмещении ущерба. ущерб, предположительно причиненный арендатором, и предполагаемая или фактическая стоимость ремонта или замены каждого элемента, указанного в этом заявлении.Если такое заявление не будет предоставлено в течение 30 дней, домовладелец должен вернуть залог в полном объеме в течение 45 дней с даты выселения арендатора.
Если в здании 25 или более жилых единиц, домовладелец также должен уплатить проценты по депозиту с даты его выплаты, если он удерживается более 67 месяцев. (Проценты рассчитываются по ставке, выплачиваемой крупнейшим банком в Иллинойсе, исходя из общей суммы активов, на счет безопасности сберегательной книжки.)
Приведенные выше утверждения относительно гарантийных депозитов основаны на законодательстве штата.Однако некоторые муниципалитеты могут налагать дополнительные обязательства. Например, город Чикаго требовал уплаты процентов по всем гарантийным депозитам независимо от количества сдаваемых внаем квартир.
Вопросы арендодателя и арендатора могут стать сложными. И домовладелец, и арендатор должны проконсультироваться с юристом для решения конкретных проблем. Для получения дополнительной информации о ваших правах и обязанностях как арендатора, в том числе о конкретных законах о арендодателях и арендаторах в вашем муниципалитете, обратитесь в местную ассоциацию адвокатов или посетите Союз арендаторов штата Иллинойс по адресу www.tenant.org.
D.C. Юридическая библиотека — Глава 17. Обязанности маклера по недвижимости.
(a) Лицензиаты, нанятые продавцами. —
(1) Лицензиат, нанятый продавцом, должен:
(A) Выполнять действия в соответствии с условиями брокерских отношений;
(B) Продвигать интересы продавца посредством:
(i) Требование продажи по цене и условиям, согласованным в рамках брокерских отношений, или по цене и условиям, приемлемым для продавца; тем не менее, лицензиат не обязан запрашивать дополнительные предложения о покупке собственности, если это имущество является предметом договора купли-продажи, если это не согласовано в рамках брокерских отношений или в соответствии с договором купли-продажи;
(ii) Своевременное представление всех письменных предложений или встречных предложений продавцу и от продавца, даже если недвижимость уже является предметом договора купли-продажи;
(iii) раскрытие продавцу существенных фактов, касающихся собственности или сделки, о которых лицензиат фактически знает; и
(iv) своевременный учет всех полученных денег и имущества, в котором продавец имеет или может иметь долю;
(C) Сохранять конфиденциальность всей личной и финансовой информации, полученной от клиента во время брокерских отношений, и любая другая информация, которую клиент запрашивает во время брокерских отношений, должна оставаться конфиденциальной, если иное не предусмотрено законом или продавец не дает письменного согласия на разглашение. такой информации;
(D) Осуществлять обычный уход; и
(E) Соблюдайте все требования этого раздела, все применимые законы и правила справедливого жилищного права, а также все другие применимые законы и правила, которые не противоречат этому разделу.
(2) Лицензиаты должны честно относиться ко всем потенциальным покупателям и не должны сознательно предоставлять им ложную информацию. Лицензиат, нанятый продавцом, должен раскрывать потенциальным покупателям все существенные неблагоприятные факты, относящиеся к физическому состоянию собственности, которые фактически известны лицензиату. Лицензиат не несет ответственности перед покупателем за предоставление ложной информации покупателю, если ложная информация была предоставлена лицензиату продавцом и лицензиат не знал, что эта информация была ложной, или действовал, опрометчиво игнорируя истину.В отношении лицензиата не должно возникать никаких оснований для предъявления иска за раскрытие информации в соответствии с требованиями этого раздела или применимого законодательства. Ничто в этом разделе не должно изменять или ограничивать каким-либо образом положения § 42-1755 (f) [отменен].
(3) Лицензиат, привлеченный продавцом к сделке с недвижимостью, может, если это не запрещено законом или брокерскими отношениями, оказывать помощь покупателю или потенциальному покупателю, выполняя министерские действия. Выполнение таких министерских действий, которые не противоречат данному подразделу (а) данного раздела, не должно толковаться как нарушение брокерских отношений лицензиата с продавцом, если это прямо не запрещено условиями брокерских отношений, а также выполнение таких министерских действий не должно толковаться как формировать брокерские отношения с таким покупателем или потенциальным покупателем.
(4) Лицензиат, нанятый продавцом, не нарушает какие-либо обязанности или обязательства перед продавцом, показывая альтернативную собственность потенциальным покупателям, будь то клиенты или покупатели, или представляя других продавцов, у которых есть другая недвижимость для продажи.
(5) Лицензиаты должны раскрывать брокерские отношения в соответствии с положениями этого раздела.
(b) Лицензиаты, привлеченные покупателями. —
(1) Лицензиат, нанятый покупателем, должен:
(A) Выполнять действия в соответствии с условиями брокерских отношений;
(B) Продвигать интересы покупателя посредством:
(i) Поиск недвижимости по цене и на условиях, приемлемых для покупателя; тем не менее, лицензиат не обязан искать другую недвижимость для покупателя, пока покупатель является стороной договора о покупке собственности, если это не согласовано в рамках брокерских отношений;
(ii) Своевременное представление всех письменных предложений или встречных предложений покупателю и от покупателя, даже если покупатель уже является стороной контракта на покупку недвижимости;
(iii) Раскрытие покупателю существенных фактов, связанных с имуществом или сделкой, о которой лицензиат фактически знает, при условии, что ничто в этом разделе не может каким-либо образом изменять или ограничивать положения § 42-1755 (f) [ отменен]; и
(iv) своевременный учет всех полученных денег и имущества, в котором покупатель имеет или может иметь долю;
(C) Сохранять конфиденциальность всей личной и финансовой информации, полученной от клиента во время брокерских отношений, а также любой другой информации, которую клиент запрашивает во время брокерских отношений, быть конфиденциальной, если иное не предусмотрено законом или покупатель не дает письменного согласия на передачу такая информация;
(D) Осуществлять обычный уход; и
(E) Соблюдайте все требования этого раздела, все применимые законы и правила справедливого жилищного права, а также все другие применимые законы и правила, которые не противоречат этому разделу.
(2) Лицензиаты должны относиться ко всем потенциальным продавцам честно и не должны сознательно предоставлять им ложную информацию. В отношении лицензиата не должно возникать никаких оснований для предъявления иска за раскрытие информации в соответствии с требованиями этого раздела или применимого законодательства. В случае сделки с жилой недвижимостью лицензиат, нанятый покупателем, должен сообщить продавцу о намерении покупателя занять недвижимость в качестве основного места жительства.
(3) Лицензиат, привлеченный покупателем к сделке с недвижимостью, может, если это не запрещено законом или брокерскими отношениями, оказывать помощь продавцу или потенциальному продавцу, выполняя министерские акты.Выполнение таких министерских действий, которые не противоречат подразделу (а) данного раздела, не должно толковаться как нарушение брокерских отношений лицензиата с покупателем, если иное прямо не запрещено условиями брокерских отношений, а также выполнение таких министерских действий не должно толковаться как брокерские отношения с продавцом.
(4) Лицензиат, нанятый покупателем, не нарушает какие-либо обязанности или обязательства перед покупателем, демонстрируя свойства, в которых покупатель заинтересован, другим потенциальным покупателям, будь то клиенты или покупатели, представляя других покупателей, смотрящих на то же самое или на других свойства, или представляя продавцов относительно других свойств.
(5) Лицензиаты должны раскрывать брокерские отношения в соответствии с положениями этого раздела.
(c) Лицензиаты, нанятые арендодателями для сдачи в аренду собственности. —
(1) Лицензиат, нанятый арендодателем, должен:
(A) Выполнять действия в соответствии с условиями брокерских отношений;
(B) Продвигает интересы арендодателя посредством:
(i) Поиск арендатора по цене и условиям, согласованным в брокерских отношениях, или по цене и условиям, приемлемым для арендодателя; тем не менее, лицензиат не обязан запрашивать дополнительные предложения по аренде собственности, если это имущество является предметом аренды или письма о намерениях аренды, по которому арендатор еще не вступил во владение, если это не согласовано в рамках брокерских отношений, или если это не предусмотрено договором аренды или письмом о намерениях аренды;
(ii) Своевременное представление всех письменных предложений или встречных предложений арендодателю и от него, даже если недвижимость уже является предметом аренды или письма о намерениях аренды;
(iii) раскрытие арендодателю существенных фактов, касающихся собственности или сделки, о которых лицензиат фактически знает; и
(iv) своевременный учет всех полученных денег и имущества, в котором арендодатель имеет или может иметь долю;
(C) Сохранять конфиденциальность всей личной и финансовой информации, полученной от клиента во время брокерских отношений, и любой другой информации, которую клиент запрашивает во время брокерских отношений, сохранять конфиденциальность, если иное не предусмотрено законом или арендодатель не дает письменного согласия на разглашение. такой информации;
(D) Осуществлять обычный уход; и
(E) Соблюдайте все требования этого раздела, законы и правила справедливого жилищного строительства, а также все другие применимые законы и правила, которые не противоречат этому разделу.
(2) Лицензиаты должны относиться ко всем потенциальным арендаторам честно и не должны сознательно предоставлять им ложную информацию. Лицензиат, нанятый арендодателем, должен раскрывать потенциальным арендаторам все существенные неблагоприятные факты, относящиеся к физическому состоянию собственности, которые фактически известны лицензиату. Лицензиат не несет ответственности перед арендатором за предоставление арендатору ложной информации, если ложная информация была предоставлена лицензиату арендодателем, и лицензиат не знал, что эта информация является ложной, или действовал без оглядки на правду.В отношении лицензиата не должно возникать никаких оснований для предъявления иска за раскрытие информации в соответствии с требованиями этого раздела или применимого законодательства. Ничто в этом подразделе не ограничивает право потенциального арендатора проверять физическое состояние собственности. Ничто в этом разделе не должно изменять или ограничивать каким-либо образом положения § 42-1755 (f) [отменен].
(3) Лицензиат, привлеченный домовладельцем к сделке с недвижимостью, может, если это не запрещено законом или брокерскими отношениями, оказывать помощь арендатору или потенциальному арендатору путем выполнения министерских актов.Выполнение таких министерских действий, которые не противоречат подразделу (а) данного раздела, не должно толковаться как нарушение брокерских отношений лицензиата с домовладельцем, если иное прямо не запрещено условиями брокерских отношений, а также выполнение таких министерских действий не должно толковаться как формирование брокерские отношения с таким арендатором или потенциальным арендатором.
(4) Лицензиат, нанятый арендодателем, не нарушает никаких обязательств или обязательств перед арендодателем, показывая альтернативную недвижимость потенциальным арендаторам, будь то в качестве клиентов или заказчиков, или представляя других арендодателей, у которых есть другая недвижимость для аренды.
(5) Лицензиаты должны раскрывать брокерские отношения в соответствии с положениями этого раздела.
(d) Лицензиаты, нанятые арендаторами. —
(1) Лицензиат, нанятый арендатором, должен:
(A) Выполнять действия в соответствии с условиями брокерских отношений;
(B) Продвигает интересы арендатора:
(i) Поиск аренды по цене и на условиях, приемлемых для арендатора; однако лицензиат не обязан искать другую недвижимость для арендатора, пока арендатор является стороной договора аренды или существует письмо о намерении арендовать, по которому арендатор еще не вступил во владение, если это не согласовано в рамках брокерской деятельности. отношения, или если это не предусмотрено договором аренды или письмом о намерениях аренды;
(ii) Своевременное представление всех письменных предложений или встречных предложений арендатору и от арендатора, даже если арендатор уже является стороной договора аренды или письма о намерениях аренды;
(iii) Раскрытие арендатору существенных фактов, относящихся к собственности или относительно сделки, о которой лицензиат фактически знает, при условии, что ничто в этом разделе не должно изменять или ограничивать каким-либо образом положения § 42-1755 (f) [ отменен]; и
(iv) своевременный учет всех полученных денег и имущества, в котором арендатор имеет или может иметь долю;
(C) Сохранять конфиденциальность всей личной и финансовой информации, полученной от клиента во время брокерских отношений, а также любой другой информации, которую клиент запрашивает во время брокерских отношений, быть конфиденциальной, если иное не предусмотрено законом или арендатор не дает письменного согласия на разглашение такая информация;
(D) Осуществлять обычный уход; и
(E) Соблюдайте все требования этого раздела, законы и правила справедливого жилищного строительства, а также все другие применимые законы и правила, которые не противоречат этому разделу.
(2) Лицензиаты должны относиться ко всем потенциальным арендодателям честно и не должны сознательно предоставлять им ложную информацию. В отношении лицензиата не должно возникать никаких оснований для предъявления иска за раскрытие информации в соответствии с требованиями этого раздела или применимого законодательства.
(3) Лицензиат, привлеченный арендатором к сделке с недвижимостью, может оказывать помощь арендодателю или потенциальному арендодателю, выполняя министерские акты. Выполнение таких министерских действий, которые не противоречат подразделу (а) данного раздела, не должно толковаться как нарушение брокерских отношений лицензиата с арендатором, если это прямо не запрещено условиями брокерских отношений, а также выполнение таких министерских действий не должно толковаться как формирование брокерские отношения с арендодателем или потенциальным арендодателем.
(4) Лицензиат, нанятый арендатором, не нарушает никаких обязанностей или обязательств перед арендатором, показывая недвижимость, в которой арендатор заинтересован, другим потенциальным арендаторам, будь то в качестве клиентов или заказчиков, представляя других арендаторов, ищущих то же самое или другое сдаваемые в аренду или представляя домовладельцев по сравнению с другими объектами недвижимости.
(5) Лицензиаты должны раскрывать брокерские отношения в соответствии с положениями этого раздела.
(e) Лицензиаты, привлеченные для управления недвижимым имуществом. —
(1) Лицензиат, привлеченный к управлению недвижимым имуществом, должен:
(A) Выполнять в соответствии с условиями соглашения об управлении имуществом;
(B) Осуществлять обычный уход;
(C) Своевременно раскрывать владельцу существенные факты, о которых лицензиат фактически знает об имуществе;
(D) Сохранять конфиденциальность всей личной и финансовой информации, полученной от клиента во время брокерских отношений, а также любой другой информации, которую клиент запрашивает во время брокерских отношений, быть конфиденциальной, если иное не предусмотрено законом или если владелец не дает письменного согласия на разглашение такая информация;
(E) Своевременно учитывать все полученные деньги и имущество, в котором владелец имеет или может иметь долю; и
(F) Соблюдать все требования этого раздела, законодательные акты и правила справедливого жилья, а также все другие применимые законы и правила, которые не противоречат этому разделу.
(2) За исключением случаев, предусмотренных в соглашении об управлении недвижимостью, лицензиат, нанятый для управления недвижимостью, не нарушает никаких обязанностей или обязательств перед владельцем, представляя других владельцев в управлении другим имуществом.
(3) Лицензиат может также представлять собственника как продавца или арендодателя, если они вступают в брокерские отношения, предусматривающие это; в этом случае лицензиат должен раскрыть такие брокерские отношения в соответствии с положениями настоящего раздела.
(f) Предпосылки для установления брокерских отношений. — Перед вступлением в какие-либо брокерские отношения, предусмотренные в этом разделе, лицензиат должен проинформировать потенциального клиента о типе брокерских отношений, предлагаемых брокером, и его вознаграждении, а также о том, разделит ли брокер такую зарплату или компенсацию с другим брокером. которые могут иметь брокерские отношения с другой стороной сделки.
(g) Начало и прекращение брокерских отношений.-
(1) Брокерские отношения, изложенные в этом разделе, начинаются в момент, когда клиент нанимает лицензиата, и продолжаются до (A) завершения исполнения в соответствии с брокерскими отношениями или (B) более раннего из (i) любая дата истечения срока, согласованная сторонами в рамках брокерских отношений или в любых поправках к ним, (ii) любое взаимно согласованное прекращение отношений, (iii) неисполнение обязательств любой стороной в соответствии с условиями брокерских отношений, или (iv) расторжение, указанное в подразделе (i) (4) настоящего раздела.
(2) Брокерские отношения должны иметь определенную дату прекращения; однако, если брокерские отношения не указывают точную дату прекращения, брокерские отношения прекращаются через 90 дней после даты заключения брокерских отношений.
(3) Если иное не согласовано в письменной форме, лицензиат не несет никаких дополнительных обязательств перед клиентом после прекращения, истечения срока действия или завершения выполнения брокерских отношений, за исключением учета всех денежных средств и имущества, связанных с брокерскими отношениями, и сохранять в тайне всю личную и финансовую информацию, полученную от клиента в ходе брокерских отношений, и любую другую информацию, которую клиент запрашивает во время брокерских отношений, сохранять конфиденциальной, если иное не предусмотрено законом или если клиент не дает письменного согласия на разглашение такой информации. Информация.
(h) Раскрытие брокерских отношений. —
(1) После предметного обсуждения конкретной собственности или свойств с фактическим или потенциальным покупателем или продавцом, который не является клиентом лицензиата, лицензиат должен раскрыть любые брокерские отношения, которые имеет лицензиат с другой стороной сделки. Кроме того, за исключением случаев, предусмотренных в подразделе (i) данного раздела, такое раскрытие должно быть сделано в письменной форме в самое раннее практическое время, но ни в коем случае не позднее времени, когда конкретная помощь с недвижимостью предоставляется впервые.Такое раскрытие может быть предоставлено в сочетании с другими раскрытиями или предоставлено с другой информацией, но если это так, раскрытие должно быть заметным, напечатанным жирным шрифтом, всеми заглавными буквами, подчеркнутым или в отдельной рамке. Раскрытие, которое по существу соответствует следующим требованиям, считается соответствующим этому требованию о раскрытии:
«РАСКРЫТИЕ БРОКЕРСКИХ ОТНОШЕНИЙ«Нижеподписавшиеся настоящим подтверждают раскрытие того, что:
«Лицензиат _________________________
Название фирмыпредставляет следующую сторону в сделке с недвижимостью:
_____ Продавец (-ы) или _____ Покупатель (-ы)
_____ Арендодатель (и) или _____ Арендатор (и)
__________ __________
Дата Имя
__________ __________
Дата Имя ».
(2) Лицензиат должен раскрыть фактическому или потенциальному арендодателю или арендатору, который не является клиентом лицензиата, что лицензиат имеет брокерские отношения с другой стороной или сторонами сделки. Такое раскрытие должно быть в письменной форме и включаться во все заявки на аренду или в сам договор аренды, в зависимости от того, что произойдет раньше. Если условия договора аренды не предусматривают такое раскрытие информации, раскрытие информации должно быть сделано в письменной форме не позднее подписания договора аренды.Такое требование о раскрытии не применяется к арендодателям или арендаторам одноквартирных или многоквартирных жилых единиц на срок менее 2 месяцев.
(3) Если отношения лицензиата с клиентом или покупателем изменяются, лицензиат должен раскрыть этот факт в письменной форме всем клиентам и покупателям, уже вовлеченным в конкретную предполагаемую сделку.
(4) Копии любых раскрытий, касающихся полностью выполненных договоров купли-продажи, должны храниться у лицензиата в течение 3 лет в качестве доказательства наличия такой информации, независимо от того, подтверждено ли такое раскрытие в письменной форме стороной, которой было раскрыто такое раскрытие. показано или дано.
(i) Раскрытое двойное или назначенное уполномоченное представительство. —
(1) Лицензиат может действовать в качестве двойного представителя только с письменного согласия всех клиентов на сделку. Такое письменное согласие и раскрытие брокерских отношений в соответствии с требованиями настоящего раздела считается предоставленным в отношении любого клиента, подписывающего раскрытие информации, как предусмотрено в этом разделе.
(2) Такое раскрытие может быть предоставлено в сочетании с другими раскрытиями или предоставлено с другой информацией, но если это так, раскрытие должно быть заметным, напечатанным жирным шрифтом, заглавными буквами, подчеркнутым или в отдельной рамке.Любое раскрытие, которое по существу соответствует следующим требованиям, считается соответствующим этому требованию о раскрытии:
«РАСКРЫТИЕ ДВОЙНОГО ПРЕДСТАВИТЕЛЬСТВА«Нижеподписавшиеся настоящим подтверждают раскрытие того, что:
«Лицензиат _______________
(название брокера, фирмы, продавца или управляющего недвижимостью, если применимо) представляет более одной стороны в этой сделке с недвижимостью, как указано ниже:
_____ Продавец (-ы) и (-и) Покупатель (-ы)
_____ Арендодатель (и) и Арендатор (и).
«Нижеподписавшийся понимает, что вышеупомянутый двойной представитель не может раскрывать ни клиенту, ни назначенному представителю такого клиента любую информацию, которая была передана двойному представителю другим клиентом в пределах уверенности и доверия брокерских отношений, за исключением той информации, которая является раскрытие информации требуется или разрешено согласно § 42-1755 (f). Нижеподписавшиеся, подписывая это уведомление, настоящим подтверждают свое информированное согласие на раскрытое двойное представление лицензиатом.
____________ _______________
Дата Имя (одна сторона)
____________ _______________
Дата Имя (одна сторона)
____________ _______________
Дата Имя (Другая сторона)
____________ _______________
Дата Имя (Другая сторона) ».
(3) Против двойного представителя не должно возникать никаких оснований для предъявления иска за раскрытие информации о брокерских отношениях, как это предусмотрено настоящим разделом. Двойной представитель не прекращает никаких брокерских отношений, сделав такое разрешенное или обязательное раскрытие информации о двойном представительстве.
(4) В любой сделке с недвижимостью лицензиат может отказаться без каких-либо обязательств от представления клиента, который отказывается дать согласие на раскрытое двойное представительство, тем самым прекращая брокерские отношения с таким клиентом.Такой отзыв не наносит ущерба способности лицензиата продолжать представлять другого клиента в транзакции и не ограничивает лицензиата в представлении интересов клиента, который отказался от двойного представительства в других транзакциях, не связанных с двойным представительством.
(5) Главный или надзорный брокер может назначать разных лицензиатов, связанных с брокером, в качестве назначенных представителей для представления различных клиентов в одной и той же транзакции, за исключением всех других лицензиатов в фирме.Использование таких назначенных представителей не означает двойного представительства, если назначенный представитель не представляет более одного клиента в конкретной сделке с недвижимостью; тем не менее, принципал или брокер, который контролирует транзакцию, считается двойным представителем, как это предусмотрено в этой статье. Назначенные представители не могут раскрывать, за исключением брокера аффилированного лицензиата, личную или финансовую информацию, полученную от клиентов во время брокерских отношений, и любая другая информация, которую клиент запрашивает во время брокерских отношений, должна оставаться конфиденциальной, если иное не предусмотрено законом или клиентом. дает письменное согласие на разглашение такой информации.
(6) Использование назначенных представителей в сделке с недвижимостью должно раскрываться в соответствии с положениями настоящего раздела. Такое раскрытие может быть предоставлено в сочетании с другими раскрытиями или предоставлено с другой информацией, но если это так, раскрытие должно быть заметным, напечатанным жирным шрифтом, всеми заглавными буквами, подчеркнутым или в отдельной рамке. Любое раскрытие, которое по существу соответствует следующим требованиям, считается соответствующим такому требованию о раскрытии:
«РАСКРЫТИЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НАЗНАЧЕННЫХ ПРЕДСТАВИТЕЛЕЙ«Нижеподписавшиеся настоящим подтверждают раскрытие того, что:
«Лицензиат _______________
(Название брокера и фирмы)
представляет более одной стороны в этой сделке с недвижимостью, как указано ниже:
_____ Продавец (-ы) и (-и) Покупатель (-ы)
_____ Арендодатель (и) и Арендатор (и).
«Нижеподписавшийся понимает, что вышеупомянутый двойной представитель не может раскрывать ни клиенту, ни назначенному представителю такого клиента любую информацию, которая была передана двойному представителю другим клиентом в пределах уверенности и доверия брокерских отношений, за исключением той информации, которая является раскрытие информации требуется или разрешено Законом 1996 года о внесении изменений в лицензию на недвижимое имущество. Нижеподписавшиеся, подписывая это уведомление, настоящим подтверждают свое информированное согласие на раскрытое двойное представление лицензиатом.
«Главный или контролирующий брокер назначил __________ в качестве назначенного представителя (лицензиата / торгового представителя) для одной стороны, как указано ниже:
_____ Продавец (-ы) или _____ Покупатель (-ы)
_____ Арендодатель (и) или _____ Арендатор (и).
и__________ действовать в качестве назначенного представителя (лицензиата / торгового представителя) для одной стороны, как указано ниже:
_____ Продавец (-ы) или _____ Покупатель (-ы)
_____ Арендодатель (и) или _____ Арендатор (и)
____________ ____________
Дата Имя (Другая сторона)
____________ ____________
Дата Имя (Другая сторона)
____________ ____________
Дата Имя (Другая сторона)
____________ ____________
Дата Имя (Другая сторона) ».
(j) Компенсация не подразумевает брокерских отношений. — Выплата или обещание выплаты или компенсации брокеру по недвижимости или управляющему недвижимостью не создают брокерских отношений между каким-либо брокером, продавцом, арендодателем, покупателем или арендатором.
(k) Брокерские отношения не созданы с использованием компании с общей исходной информацией. — Ни один лицензиат, представляющий покупателя или арендатора, не может считаться имеющим брокерские отношения с продавцом, арендодателем или другим лицензиатом исключительно по причине использования компании, предоставляющей информацию из общих источников.
(l) Ответственность; знания не вменяются. —
(1) Клиент не несет ответственности за введение в заблуждение, сделанное лицензиатом в связи с брокерскими отношениями, за исключением случаев, когда клиент знал или должен был знать об искажении фактов и не предпринял разумных шагов для своевременного исправления искажения, или небрежность, грубая небрежность или умышленные действия любого управляющего недвижимостью, брокера или лицензиата брокера.
(2) Лицензиат, который имеет брокерские отношения с клиентом и который привлекает другого лицензиата для оказания помощи в предоставлении брокерских услуг такому клиенту, не несет ответственности за введение в заблуждение, сделанное другим лицензиатом, за исключением случаев, когда лицензиат знал или должен был знать об этом. введение в заблуждение другого лицензиата и непринятие разумных мер для своевременного исправления искажения, или небрежность, грубая небрежность или умышленные действия со стороны лицензиата, оказывающего помощь, или помогающего лицензиату.
(3) Считается, что клиенты и лицензиаты обладают только фактическими знаниями и информацией. Знания или информация между клиентами и лицензиатами не вменяются.
(4) Ничто в этом разделе не ограничивает ответственность между клиентами и лицензиатами или между ними по всем вопросам, связанным с незаконной дискриминационной жилищной практикой.
(5) За исключением случаев, прямо указанных в этом разделе, ничто в этом разделе не должно влиять на право лица аннулировать сделку с недвижимостью или ограничивать ответственность клиента за введение в заблуждение, небрежность, грубую небрежность или умышленные действия такого клиента. в связи с сделкой с недвижимостью или лицензиатом за введение в заблуждение, небрежность, грубую небрежность или умышленные действия такого лицензиата в связи со сделкой с недвижимостью.
(m) Правила Комиссии должны быть последовательными. — Любые правила, принятые Комиссией, должны соответствовать этому разделу, и любые такие правила, существующие по состоянию на 9 апреля 1997 г. [должны] быть изменены, чтобы соответствовать положениям этого раздела.
(n) Общее право отменено. — Общее право агентских отношений в отношении брокерских отношений при сделках с недвижимостью в той степени, которая не соответствует положениям настоящего раздела, должно быть отменено.
(o) Применение уголовных наказаний. — Уголовные санкции, предусмотренные в § 42-1763 [отменены], не применяются к нарушениям этого раздела, который должен носить гражданский и нормативный характер, при условии, что положения §§ 42-1708 и 42-1753–42- 1762 [отменен], применяется к таким нарушениям.