Договор аренды на землю: Договор аренды земельного участка – версия от 2023 года

Карта сайта

Министерство имущественных отношений Ставропольского края

404 Запрашиваемая страница не найдена

Министерство Положение о министерстве Руководство Структура министерства Госпрограмма Государственные закупки Государственные услуги Кадровое обеспечение Торги Общественный совет Открытые данные Персональные данные Коллегия министерства Деятельность Госпредприятия Кадастровая оценка Земля Имущественная поддержка МСП Противодействие коррупции Противодействие терроризму Спецжилфонд Перечень объектов недвижимой или налоговой базы Приватизация жилых помещений жилищного фонда социального использования СК Жилищный сертификат Комплексные кадастровые работы Правовое информирование и правовое просвещение Публичные сервитуты Документы Нормативные документы Бухгалтерская отчетность ГО и ЧС Итоги работы министерства Объекты муниципального имущества Отчеты министерства имущественных отношений Ставропольского края Перечень имущества, предлагаемого для передачи в аренду Планы министерства Поддержка субъектов малого и среднего предпринимательства Предложения о безвозмездной передаче земельных участков в собственность муниципальных образований СК Приватизация жилых помещений жилищного фонда социального использования Ставропольского края Приказы министерства Программа приватизации Профилактика нарушений обязательных требований Распоряжения министерства Пресс — центр Новости Фото СМИ о нас Видео Приём граждан Интернет-приемная Личный приём Письменные обращения Порядок рассмотрения обращений граждан Общественная оценка Информация о рассмотрении обращений (заявлений) религиозных организаций Информация о рассмотрении обращений граждан Контакты

ВС указал, когда режим повышенной готовности не препятствует продлению договора аренды земли

По мнению одного эксперта «АГ», определение ВС РФ может использоваться в дальнейшем для подтверждения того, что договоры аренды, заключаемые по итогам раздела, выдела, объединения или перераспределения земельных участков, не являются совершенно новыми, а представляют собой продолжение договоров, действовавших в отношении ранее существовавших земельных участков. Другой отметил, что практика по этой категории споров складывается в пользу арендаторов земельных участков под комплексное развитие территории для жилищного строительства.

27 сентября Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС22-3436 по делу № А55-28817/2020, в котором рассмотрел вопрос продления договора аренды земельного участка, заключенного до введения в конкретном регионе режима повышенной готовности из-за коронавируса.

В феврале 2015 г. по результатам аукциона Министерство строительства Самарской области предоставило Самарскому областному фонду жилья и ипотеки земельный участок в аренду на 10 лет для строительства жилья эконом-класса. Впоследствии арендатор произвел раздел земли согласно условию арендного договора, в результате которого были образованы 22 участка, ставших собственностью Самарской области. В апреле 2020 г. фонд заключил договор аренды этих участков с Правительством Самарской области на срок до апреля 2025 г. В договоре аренды, в частности, отмечалось, что участки земли предоставлялись фонду для осуществления строительства жилых объектов, а сам он вступает в силу со дня его госрегистрации и распространяет свое действие на отношения, возникшие с февраля 2020 г.

Далее арендатор попросил продлить договор еще на три года со ссылкой на введение режима повышенной готовности в условиях коронавирусных ограничений, в чем ему было отказано. Тогда фонд обратился в суд с иском об обязании арендодателя заключить дополнительное соглашение о продлении арендного договора. По его мнению, договорные правоотношения сторон по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства сложились еще до принятия в 2020 г. властями Самарской области решения о введении режима повышенной готовности на территории региона.

Первая инстанция отказала в удовлетворении иска, а апелляция и кассация поддержали ее решение. Суды исходили из того, что спорный договор аренды был заключен сторонами 2 апреля 2020 г., то есть уже после принятия региональными властями решения о введении режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой коронавирусной инфекции на территории области. Соответственно, отметили суды, фонд не имеет права требовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды о продлении срока действия этого договора. Суды также сочли региональное правительство ненадлежащим ответчиком со ссылкой на то, что распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Самарской области, осуществляет областное Министерство строительства.

Рассмотрев кассационную жалобу фонда, Верховный Суд РФ напомнил, что до 1 марта 2021 г. арендатор земельного участка, находящегося в публичной собственности, был вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения о продлении срока действия договора, независимо от оснований его заключения, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при соблюдении ряда условий. В частности, если договор аренды земельного участка был заключен до принятия в 2020 г. органом госвласти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории региона; на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора; на дату обращения арендатора с таким требованием уполномоченный орган не располагает информацией о выявленных в рамках госземельного надзора и не устраненных нарушениях законодательства РФ при использовании участка. В свою очередь, арендодатель обязан заключить соглашение о продлении срока договора аренды не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора.

В рассматриваемом случае, заметил ВС, отношения, связанные с реализацией договоров, заключенных по результатам аукциона на заключение договора о комплексном освоении территории в целях жилищного строительства, регулируются Земельным кодексом в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г. В силу п. 8 ст. 46.4 Градостроительного кодекса прекращение существования земельного участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, в связи с его разделом не служит основанием для прекращения договорных прав и обязанностей.

Суд указал, что договор аренды от 19 февраля 2015 г. и договор аренды от 2 апреля 2020 г. являются взаимосвязанными, поэтому вывод судов о том, что дата заключения последнего арендного договора имеет определяющее значение для возможности увеличения срока договора, нельзя признать законным. При таких обстоятельствах спора для целей продления договоров аренды, заключенных в отношении вновь образованных земельных участков, по правилам, предусмотренным Законом о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в целях принятия неотложных мер, направленных на обеспечение устойчивого развития экономики и предотвращения последствий распространения новой коронавирусной инфекции (№ 166-ФЗ) и Законом о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций (№ 98-ФЗ), нужно исходить из даты заключения первичного договора, то есть от 19 февраля 2015 г.

Кроме того, заметил ВС, нижестоящими инстанциями также проигнорированы условия, изложенные в п. 3.2 последнего договора аренды, согласно которым он распространяет свое действие на отношения, возникшие с 19 февраля 2020 г., что не противоречит положениям Гражданского кодекса. При рассмотрении дела фонд последовательно отмечал, что договорные правоотношения сторон по комплексному освоению земельного участка в целях жилищного строительства сложились до принятия в 2020 г. властями Самарской области решения о введении режима повышенной готовности на территории региона.

В первоначальном иске в качестве ответчиков указывались региональное правительство и Министерство строительства Самарской области. Собственником спорных земельных участков является Самарская область, от имени которой в разные периоды времени этот субъект РФ наделял распорядительными полномочиями в отношении земельных участков разные госорганы. При таких обстоятельствах суд должен, в частности, определить надлежащего ответчика по спору. Таким образом, ВС отменил судебные акты нижестоящих судов и вернул дело на новое рассмотрение в первую инстанцию.

Партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев назвал это дело очень показательным. «Действительно, практика применения специальных коронавирусных норм об аренде демонстрирует, что суды крайне формально подходят к условиям, которые ими предусмотрены. В частности – к условию о том, что все установленные таким законодательством права принадлежат только тем арендаторам, которые заключили договор аренды до введения в соответствующем субъекте РФ режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. При этом судами систематически игнорируются хоть сколько-нибудь выпадающие из обычного положения дел случаи, например при заключении договоров аренды после разделения, объединения, перераспределения земельных участков. Такие договоры представляют собой фактически не новые договоры аренды, а старые, но с измененным условием о предмете. Законодательство прямо предусматривает, что они заключаются на тех же условиях, и арендатор не может учесть при заключении нового договора наступившие обстоятельства. Однако суды этого упорно не замечают – и данное дело это наглядно демонстрирует. Действительно, в таких случаях единственным правильным подходом было бы смотреть на дату заключения первоначального договора», – отметил он.

По словам эксперта, определение ВС РФ может использоваться в дальнейшем для подтверждения того, что договоры аренды, заключаемые по итогам раздела, выдела, объединения или перераспределения земельных участков, не являются совершенно новыми, а представляют собой продолжение договоров, действовавших в отношении ранее существовавших земельных участков.

Партнер юридической фирмы Law & Commerce Offer Антон Алексеев отметил, что в этом споре ВС РФ применил к договору аренды земельных участков 2020 г. земельное законодательство, действовавшее до 1 марта 2015 г., увязав правоотношения сторон по этому договору с договором аренды земельного участка под комплексное освоение 2015 г., заключенным между теми же сторонами, из которого были образованы участки, арендованные по последнему договору. «При этом Суд применяет в таких спорах нормы Градостроительного кодекса РФ, действовавшего в тот период. Такой более широкий подход находит свое отражение в формирующейся судебной практике. Например, Постановление АС Центрального округа от 23 мая 2022 г. № Ф10-1610/2022 по делу № А64-2541/2021, вынесенное по аналогичному спору также в пользу истца (арендатора), было оставлено Верховным Судом без изменения. Таким образом, практика по этой категории споров складывается в пользу арендаторов земельных участков под комплексное развитие территории для жилищного строительства», – заметил он.

Аренда земли, энергии и контракты

Аренда, договоры об аренде, сервитуты

• Вопросы аренды сельскохозяйственных угодий (расширение MSU, обновлено в 2022 г.)
• Долгосрочная аренда фруктового сада (расширение MSU)
• Договор аренды существующего сада (продление MSU)
• Предоставление сервитутов: информация для землевладельцев (Талли, Дарай; расширение МГУ)
• Fair Rent (Университет Миннесоты). Веб-страница, которая позволяет вам оценивать решения об аренде.
• Переговоры о снижении наличной арендной платы на 2015 год (FarmDoc, Университет Иллинойса)
• Соглашение об аренде сельскохозяйственных земель наличными в Мичигане — редактируемые параметры
• Бюллетень об аренде теплиц E-3141 (Кертис Тэлли)
• NCFMEC-01 Фиксированные и гибкие договоры аренды наличными (Комитет по расширению управления фермой North Central)
• NCFMEC -02 Договоры об аренде доли урожая (Комитет по расширению управления фермой North Central)
• Параметры денежной арендной платы с бонусом за 2016 г. (FarmDocs, Иллинойский университет)
• Служба Midwest Plan Service имеет веб-сайт, на котором вы можете заказать и/или загрузить различные публикации и договоры по сельскому хозяйству.
  • Главная веб-страница Midwest Plan Services.
  Страница веб-сайта
  • Midwest Plan Services для загрузки версий договоров аренды в формате PDF.
    • Названия доступных загружаемых контрактов Midwest Plan Service:
    • Аренда фермы за наличные (с гибкими условиями), аренда фермы с долей урожая или аренда фермы с долей урожая/наличными, аренда сельскохозяйственных построек или животноводческих помещений, аренда ферм с долей орошения или аренда ферм с долей урожая/наличными, аренда пастбищ

Инструменты для аренды земли

• Калькулятор арендной платы за землю (расширение MSU)
• Электронная таблица оценки ставки наличной арендной платы (пример Университета штата Айова с Мичиганом)
• Калькулятор аренды ферм (Университет Небраски в Линкольне)

Дополнительные сведения об аренде

• Информация об аренде сельскохозяйственных угодий Министерства сельского хозяйства США (расширение MSU, на основе данных опроса Министерства сельского хозяйства США)
• Переговоры об аренде сельскохозяйственных угодий (расширение MSU, 2022 г. )
• Справочник по аренде ветровой энергии (Кооперативная служба распространения знаний Оклахомы)
• Контрольный список арендаторов по вопросам аренды. Этот 1-страничный документ представляет собой контрольный список арендаторов земли, который помогает людям в области оценки арендной платы за сельскохозяйственную землю.
• Эта таблица арендной платы для арендодателя поможет вам определить, сколько арендной платы нужно взимать.
• Веб-сайт AgLease101. Одна из самых горячих тем, связанных с фермой, — где можно получить помощь в заключении взаимовыгодного соглашения об аренде сельскохозяйственной земли. Чтобы заключить договор об аренде/аренде земли, который обеспечивает защиту землевладельца и гибкость, которая необходима оператору фермы для достижения успеха, требуется некоторое время и усилия. Эта новая веб-страница посвящена именно этой теме и была создана Комитетом по управлению Северной центральной фермой расширения.
• Публикация группы управления фермерским бизнесом Университета Иллинойса — Crop Share Cash Farm Lease
• Публикация расширения Университета штата Айова — Гибкие соглашения об аренде ферм
• Публикация расширения Университета штата Айова —  Оценка ставок наличной арендной платы за сельскохозяйственные угодья
• Публикация расширения Университета штата Айова — Улучшение договора аренды фермы

Нефтегазовый лизинг

• Обязательное объединение и неарендованный владелец полезных ископаемых
• Что нужно знать землевладельцу о нефтегазовом лизинге
• Экспертные ресурсы по нефти и газу для частных землевладельцев
• Информация о праве проезда для землевладельцев
• Дополнение к договору об аренде нефти и газа
• Налог на прибыль от нефти и газа для сельскохозяйственных и лесных угодий
• Для получения дополнительной информации см. MSU  Веб-сайт по разработке нефти и газа

Отчеты о стоимости земли и арендных ставках штата Мичиган

• Стоимость земли и арендные ставки за 2009 г.

  Аренда земли и арендные ставки в Мичигане в 2009 г.

• Стоимость земли и арендные ставки за 2010 г.

  Аренда земли и арендные ставки в Мичигане в 2010 г.

• Стоимость земли и арендные ставки за 2011 г.

  Аренда земли и арендные ставки в Мичигане в 2011 году.

• Стоимость земли и арендные ставки за 2012 г.

  

  Аренда земли и арендные ставки в Мичигане в 2012 г.

• Стоимость земли и арендные ставки за 2013 г.

  Аренда земли и арендные ставки в Мичигане в 2013 году.

• Стоимость земли и арендные ставки за 2014 г.

  

  Аренда земли и арендные ставки в Мичигане в 2014 году.

• Стоимость земли и арендные ставки за 2015 г.

  Аренда земли и арендные ставки в Мичигане в 2015 году.

• Стоимость земли и арендные ставки в 2016 г.

  

  Аренда земли и арендные ставки в Мичигане в 2016 году.

• Стоимость земли и арендные ставки в 2017 г.

  Аренда земли и арендные ставки в Мичигане в 2017 году.

• Стоимость земли и арендные ставки в 2018 г.

  

  Аренда земли и арендные ставки в Мичигане в 2018 году.

• Стоимость земли и арендные ставки в 2019 г.

  Аренда земли и арендные ставки в Мичигане в 2019 году.

• Стоимость земли и арендные ставки в 2021 г.

  

  Аренда земли и арендные ставки в Мичигане в 2021 году.

Управление фермой

Что должно быть включено в ваш договор аренды сельскохозяйственных угодий

Сельское хозяйство в США в значительной степени зависит от договоров аренды. Не всегда возможно или выгодно работать на своей земле.

Вместо этого вы и ваша семья можете получить выгоду от сдачи участков вашей земли в аренду операторам.

Развитие успешных отношений с оператором требует времени. Также необходимо изложить ваше соглашение в письменной форме, чтобы избежать путаницы и споров.

Если вы сдаете в аренду свои сельскохозяйственные угодья впервые или у вас уже возникали проблемы в прошлом, поговорите с Groves Law о том, что должно быть указано в вашем договоре аренды сельскохозяйственных угодий.

Типы аренды сельскохозяйственных земель

Существует множество способов договориться об условиях оплаты при аренде сельскохозяйственных угодий.

Договоры об аренде с фиксированной денежной оплатой

Некоторые землевладельцы требуют заранее установленную плату за использование своей земли, которая не зависит от урожайности или цен на урожай. Арендная ставка может составлять определенную сумму за акр каждый год. Этот тип договора аренды земли защищает землевладельца от рыночного риска и позволяет арендатору контролировать, как они производят и продают урожай.

Гибкие денежные соглашения

В этом типе договора аренды сельскохозяйственных земель землевладельцы используют формулу для расчета арендной платы. Существует базовая сумма арендной платы наличными, обычно выплачиваемая заранее. Затем возможна премиальная выплата после сбора урожая.

Бонусная выплата основана на умножении доходности на цену. В этом случае землевладельцы берут на себя часть риска, но базовая арендная плата гарантирует, что они что-то получат.

Соглашения о разделе урожая

Доля урожая представляет собой соглашение об аренде фермы, в соответствии с которым землевладелец и оператор делят доход от урожая на заранее определенный процент или соотношение.

Например, арендатор может оставить себе 75% выручки, а землевладелец получит 25%. Чтобы землевладелец получил более высокий процент, ему обычно приходится оплачивать часть производственных затрат.

Соглашения с фиксированными бушелями

В этом договоре аренды фермы арендная плата составляет заранее определенное количество бушелей зерна на акр. Арендатор доставляет бушели на местный элеватор на имя землевладельца. Затем землевладелец должен продать и продать зерно.

В этом случае землевладелец не берет на себя производственные обязанности и риски, но берет на себя маркетинговый риск.

Гибкая аренда

Некоторые договоры аренды сельскохозяйственных земель являются более сложными. Например, землевладелец и оператор могут договориться о фиксированной цене за бушель, умноженной на среднюю урожайность этого поля. Эта договоренность связывает арендную плату с производственной мощностью полей, и арендодатель не берет на себя никаких производственных или маркетинговых рисков.

Какое расположение подходит именно вам?

Вы должны решить, какой уровень ответственности вы хотите и какой риск вы готовы взять на себя. Вы можете заключить соглашение, по которому вы получите справедливую компенсацию за использование вашей земли, в то время как арендатор берет на себя полную ответственность за производство и продажу урожая.

Если вы не склонны к риску, вы можете предпочесть авансовый платеж наличными. Однако, если вы готовы пойти на некоторый риск, вы можете привязать арендную плату к производству и продаже урожая.

Ваша способность внести финансовый вклад в соглашение также влияет на ваш выбор. Возможно, вы сможете договориться о большем доходе, если возьмете на себя некоторые финансовые риски во время производства и маркетинга.

Основные условия договора аренды сельскохозяйственных угодий

Каждая аренда фермы требует особых положений, даже если это неформальное соглашение между членами семьи или давними соседями. Сюда могут входить:

• Определение площади, задействованной в аренде;
• Дома, здания и сооружения на земельном участке, предоставленном арендатору;
• Арендная ставка;
• При наступлении срока платежа;
• Кто получает льготы по программе USDA;
• Даты начала и окончания;
• Срок продления;
• Ограничения по культурам;
• Борьба с вредителями и другие производственные ограничения;
• Требования по сохранению и плодородию земель;
• Разделение затрат;
• Обязанности землевладельца;
• Обязанности арендатора;
• Использование оборудования;
• Сушильные и складские помещения;
• Обслуживание зданий и оборудования;
• Транспорт;
• Удаление стовера;
• Налоги на имущество; и
• Страховое покрытие.

В договоре должно быть указано, когда и как вы имеете право голоса в происходящем. Большинство землевладельцев не участвуют в аренде за наличный расчет, поэтому этот тип аренды фермы работает лучше всего, если вы не хотите участвовать в принятии решений и производстве.

В других соглашениях об аренде фермы владелец несет более высокий уровень ответственности и риска.

Платежи по товарной программе Министерства сельского хозяйства США

Ваше соглашение об аренде сельскохозяйственных угодий должно касаться программ Министерства сельского хозяйства США и получателей платежей. Вы или арендатор можете получить полную оплату или разделить ее.

Это зависит не только от ваших предпочтений, но и от правил Министерства сельского хозяйства США. Условия соглашения определяют, кому будет платить Агентство сельскохозяйственных услуг.

Необходимые юридические положения

Каждый договор аренды земли сельскохозяйственного назначения также должен иметь определенные юридические формальности:

• Право входа : Вы должны оставить за собой право войти на землю.
• Права на добычу полезных ископаемых : Договор аренды не должен давать арендатору никаких прав на добычу полезных ископаемых, если только вы не намереваетесь это сделать.
• Рекреационное использование : Вам следует решить, можно ли использовать землю для охоты или других рекреационных целей без вашего явного разрешения.
• Ответственность за травму : Вы должны включить положения, ограничивающие вашу ответственность за вред, причиненный сельскохозяйственной опасностью.
• Передача процентов : Вы можете запретить арендатору сдавать в аренду или субаренду любую часть земли без вашего разрешения.
• Обязательность для наследников : Как правило, вы делаете соглашение обязательным для наследников или душеприказчиков арендатора.
• Залоговые права и обеспечительные права : Вы можете включить положения о залоговом праве и обеспечительных правах на урожай.
• По умолчанию : Укажите, что произойдет, если одна из сторон нарушит контракт, включая сумму процентов, которые вы можете взимать с арендатора за просроченные платежи.
• Арбитраж : Вы можете включить арбитражную оговорку, требующую, чтобы вы и арендатор разрешали споры в арбитраже вместо подачи иска.
• Гонорары адвокатов и судебные издержки : Адрес, кто несет ответственность за оплату судебных издержек и судебных издержек в случае возникновения спора.
• Возмещение убытков : В пункте о возмещении убытков арендатор соглашается защищать или возмещать ущерб владельцу от любых обязательств или убытков в результате нарушения арендатором договора аренды.

Если вы попытаетесь заключить договор аренды самостоятельно, вы можете непреднамеренно пропустить многие из этих важных положений. Положитесь на юриста по аренде сельскохозяйственных земель, который поможет составить и рассмотреть договор аренды перед тем, как вы подпишете его.

Готовы заключить договор аренды земли сельскохозяйственного назначения?

Если вы готовы вести переговоры и подписать договор аренды сельскохозяйственных угодий, позвоните в Groves Law. Мы имеем большой опыт во всех вопросах, касающихся агробизнеса.

Мы можем работать над тем, чтобы важные официальные соглашения, такие как аренда сельскохозяйственных угодий, защищали ваш бизнес и вашу собственность. Позвоните или свяжитесь с нами онлайн сегодня, чтобы назначить консультацию и узнать больше о том, как мы можем помочь вашему бизнесу.

Поскольку мы юристы: этот пост в блоге предоставляется на условиях «как есть» и «по мере доступности» на дату публикации. Мы отказываемся от каких-либо обязательств по обновлению или исправлению любой информации, содержащейся в этом сообщении в блоге, включая ошибки, даже если мы были уведомлены о них. В максимальной степени, разрешенной законом, мы отказываемся от любых заявлений или гарантий любого рода, явных или подразумеваемых, в отношении информации, содержащейся в этом сообщении в блоге, включая, помимо прочего, гарантии товарной пригодности, пригодности для определенной цели, названия , отсутствие нарушений, точность, полнота и своевременность. Мы не несем ответственности за ущерб любого рода, возникающий в результате или в связи с вашим использованием или доверием к этому сообщению в блоге, включая, помимо прочего, прямые, косвенные, случайные, косвенные и штрафные убытки. Вы соглашаетесь использовать этот пост в блоге на свой страх и риск. Что касается ваших конкретных обстоятельств, мы рекомендуем вам проконсультироваться с вашим собственным юрисконсультом (желательно, с законом Гроувса).

После получения степени юриста в юридическом колледже Левина Университета Флориды и работы в качестве судебного представителя по защите от деликта Кара остепенилась и купила участок земли в Маунт-Дора. Она вернулась к своему устойчивому регулятивному опыту, чтобы помочь фермерам и местным предприятиям внедрять инновации и извлекать выгоду из движения товаров, ориентированных непосредственно на потребителя, по всему штату. В свободное время Кара работает страстным садовником и готовит. Вы часто найдете ее в центре города Маунт-Дора, пополняющей свою коллекцию растений или проводящей встречи с клиентами на местной пивоварне или на рынке.