Договор аренды квартиры между организацией и физическим лицом: Договор аренды имущества (квартиры) 2023

Договор аренды квартиры – особенности заключения

Договор аренды квартиры — это сделка, которая заключается между владельцем жилой недвижимости и юридическим лицом, которое снимает её с целью организации проживания граждан. К примеру, иногородних сотрудников или командировочных, являющихся сотрудниками других компаний. В таком случае не обязательно заключать с ними договоры найма жилого помещения, если не планируется получение оплаты. Для подобных ситуаций предусмотрен договор безвозмездного использования жилья.

Договор найма будет нужно заключить только в том случае, если юридическое лицо станет сдавать жильё в целях извлечения материальной выгоды. С юридической точки зрения это будет относиться к поднаёму или субаренде. Такое использование жилья возможно лишь с согласия его собственника (ст. ст. 680, 685 ГК РФ).

Однако в обиходе термин часто используется для обозначения всех видов найма и аренды. Если же следовать букве закона, то в качестве арендатора может выступать только юридическое лицо. С физическими лицами заключается договор найма жилого помещения. В любом случае полностью исключается использование квартиры в коммерческих целях любого вида.

Наём жилых помещений и разделение сделок регламентируются ст. 671 ГК РФ. Она устанавливает правила, позволяющие любому владельцу квартиры или лицу, обладающему квартирой на ином вещном праве, у которого имеются делегированные собственником жилого помещения полномочия на заключение договора найма, сдать квартиру во владение и пользование на возмездной основе.

Особенности договоров аренды и найма жилой недвижимости

Договор найма относится к числу двухсторонних, консенсуальных, взаимных и возмездных сделок. Субъектами являются наймодатель и наниматель. Первый предоставляет квартиру для проживания, а второй оплачивает и получает право временного владения. Договоры найма делятся на договоры социального найма и договоры коммерческого найма. Хотя жилищное законодательство выделяет другие виды, к примеру, относящиеся к найму жилых помещений в общении.

Наймодателем по договору найма может быть любое лицо — юридическое или физическое, а нанимателем только физическое. Договор аренды заключается с юридическими лицами в силу того, что сами они проживать в помещениях не могут.

Договор найма — это особый вид договора аренды. Целью нанимателя может быть только проживание, а предметом договора только жилые помещения. Запрещается использование их в коммерческих целях. Если это произойдёт, и впоследствии дело дойдёт до суда, то скорее всего сделка будет признана ничтожной. Для того чтобы квартиру можно было использовать в качестве офиса, склада или магазина необходимо сначала перевести её из жилого помещения в нежилое.

Этот вид договоров может иметь только письменную форму. Об этом говорят положения ст. ст. 609, 674 ГК РФ. При сроке аренды более одного года обязательна ещё и государственная регистрация. В таком случае сделка вступает в силу только с момента появления соответствующей записи в Государственном реестре недвижимости. Ст. 610 ГК РФ допускает возможность заключения бессрочного договора найма или аренды жилой недвижимости. В таком случае так же требуется государственная регистрация, а для прекращения бессрочного договора сторона, имеющая намерение это сделать, должна предупредить другую за три месяца.

При смене правообладателя жилья или переходе его из муниципальной собственности в частную соглашение продолжает действовать, что предписывает ст. 675 ГК РФ. На защиту прав нанимателя направлено и содержание ст. 290 ГК РФ. Она закрепляет за ним возможность пользоваться всем тем, что относится к общему имуществу жильцов дома. Это лифт, лестничная клетка, кладовые, все помещения общего пользования, а так же то, что необходимо для обеспечения нормальных условий проживания — электроэнергия, вода, канализация, газ.

Сдавать по договору найма или аренды можно не только всю площадь, но и её часть. Это предписывает ст. 673 ГК РФ. В таком случае наниматель должен иметь доступ к кухне, ванной, туалету и всему тому, чем могут пользоваться другие жильцы на равных основаниях.

Вопрос об оплате коммунальных услуг при аренде и найме в определении ВАС

Достаточно часто между сторонами возникают споры о том, кто должен нести расходы по оплате коммунальных услуг в случае, если жилая недвижимость арендована или снимается по договору найма. На все основные вопросы, возникающие в таком случае, даёт ответы определение ВАС по делу № ВАС-14252/11 от 17 ноября 2011 г. Судебная коллегия ВАС не нашла оснований для передачи дела в Президиум ВАС в порядке надзора.

При этом было указано на то, что положения п. 2 ст. 616 и абз. 3 ст. 678 ГК РФ устанавливают несение арендатором и нанимателем расходов на содержание имущества, предоставленного им в пользование, если иное не установлено законом или договорами. В силу этого решающее значение имеет то, что записано в договоре аренды и найма. В рассматриваемом деле юридическое лицо арендовало квартиру, которую предоставило гражданину. Договор аренды определял условие, согласно которому расходы на коммунальные услуги ложились на арендатора, поэтому решение судов нижестоящих инстанций СК ВАС признала правильными.

НДФЛ при аренде помещения у физического лица

Гражданин, не являющийся предпринимателем, может сдавать свое недвижимое имущество в аренду как физлицам, так и субъектам предпринимательства (организациям и ИП). Каким образом необходимо уплачивать НДФЛ с таких доходов, расскажем в этой статье.

Аренда помещения у физического лица: НДФЛ

Доходы, полученные от сдачи имущества в аренду облагаются подоходным налогом (ст. 208 НК РФ). С дохода арендодателей-резидентов РФ налог удерживается по ставке 13%, а с дохода нерезидентов – по ставке 30%.

Удерживать и платить налог с арендных доходов придется в обязательном порядке, но кто должен это делать, зависит от наличия статуса налогового агента у арендатора.

Когда налог перечисляет сам арендодатель-физлицо

Налог рассчитывается и уплачивается самим арендодателем в следующих случаях (пп.1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

• Когда арендатор тоже является обычным физлицом — чаще всего такое происходит при сдаче в аренду жилья. В данной ситуации НДФЛ с аренды квартиры у физического лица должен уплатить в бюджет сам арендодатель.

• Когда арендатор (ИП или организация) не является налоговым агентом (к примеру, иностранные компании).

Бланк по теме: 3-НДФЛ за 2021 год Посмотреть Скачать

В данном случае по окончании года, в котором получен доход, арендодатель должен сам исчислить НДФЛ со своих арендных поступлений и подать в ИФНС декларацию 3-НДФЛ (срок ее подачи — 30 апреля). Налог в бюджет перечисляется не позже 15 июля следующего за отчетным года (п. 4 ст. 228 НК РФ).

Когда налог должен перечислять арендатор

Если помещение сдается в аренду налоговому агенту (организациям, ИП, частнопрактикующим нотариусам, адвокатам, обособленным структурам иностранных компаний в РФ), то расчет, удержание и уплату НДФЛ должен производить арендатор (ст. 226 НК РФ).

Важно учесть, что обязанность удержания НДФЛ с арендной платы остается за налоговым агентом (арендатором), даже если договор аренды содержит условие об уплате налога самим арендодателем — положения Налогового кодекса в данном случае имеют приоритет, а согласия физлица на это не требуется.

НДФЛ арендатор (как налоговый агент) обязан исчислить и удержать из уплачиваемой по договору суммы арендной платы при расчете с арендодателем-физлицом. То есть, плату за аренду помещения арендодатель получает уже за вычетом налога. Платить налог из собственных средств арендатор не вправе – это прямо запрещает НК РФ (п. 9 ст. 226). Перечислить налог в бюджет (по месту учета агента) нужно не позднее дня, следующего за днем выплаты арендодателю (п. 4, 6 ст. 226 НК РФ).

При удержании и уплате НДФЛ арендатором физлицо-арендодатель декларацию 3-НДФЛ не подает.

Статья по теме: Штраф за неуплату НДФЛ налоговым агентом Знать, кто является налоговым агентом по НДФЛ, нужно не только физлицам, но и работодателям. Поскольку за трудоустроенных граждан уплачивать подоходный налог обязано предприятие, штрафные санкции за нарушение этой нормы также предъявляются не к сотруднику, а к его нанимателю. Разберемся подробнее в вопросе. Подробнее

Аренда у физического лица: НДФЛ с «коммуналки»

Если по условиям договора арендатор возмещает стоимость коммунальных услуг, размер которых основывается на зафиксированных показаниях счетчиков, т.е. зависит от фактического потребления (электроэнергия, водоснабжение и т.п.), экономическая выгода у арендодателя отсутствует. Сумму такого возмещения НДФЛ облагать не нужно.

При этом с сумм, которые арендатор уплачивает за услуги, не зависящие от их фактического использования (отопление и т.п. неизменные платежи), удерживать НДФЛ необходимо (письмо Минфина от 23.03.2018 № 03-04-05/18556).

Отчетность по НДФЛ у налогового агента-арендатора

Каких-либо особенностей при заполнении отчетов по НДФЛ в отношении арендодателей не предусмотрено.

На арендодателя, как и на всех физлиц-получателей дохода, заводится налоговый регистр, на основании которого затем заполняется отчетность: Расчет 6-НДФЛ, справка 2-НДФЛ за соответствующий период.

Статья по теме: Налоговые регистры по НДФЛ (образец заполнения) Подробнее Статья по теме: 6-НДФЛ – аренда у физического лица НДФЛ с аренды у физического лица в 6-НДФЛ отражает организация-арендатор, признаваемый в данном случае налоговым агентом. Сегодня в публикации расскажем о правилах заполнения расчета 6-НДФЛ в 2023 году при аренде помещения или автомобиля у физического лица, не являющегося индивидуальным предпринимателем. Подробнее

6-НДФЛ при аренде у физического лица

Налоговые агенты отчитываются о выплатах физлицам, удержанном и перечисленном налоге в ежеквартальном Расчете 6-НДФЛ. Он подается в ИФНС до истечения месяца, следующего за отчетным периодом.

При отражении в Расчете сумм НДФЛ с аренды помещения у физического лица нужно учитывать следующее:

Все подробности отражения в расчете 6-НДФЛ выплат физлицам по гражданско-правовым договорам рассмотрены в Готовом решении от «КонсультантПлюс». Оформите пробный демо-доступ к системе и бесплатно переходите к комментариям экспертов.

Статья по теме: 6-НДФЛ за 1 квартал 2023 года – пример заполнения 6-НДФЛ за 1 квартал 2023 года сдавайте на обновленном бланке не позднее 25 апреля 2023 года. Налоговики проверят его по обновленным контрольным соотношениям. Как заполнить отчет, чтобы его приняли с первого раза, расскажем в статье. Подробнее

2-НДФЛ при аренде у физического лица

По окончании отчетного года, не позже 1 апреля, налоговый агент должен отразить в приложении к 6-НДФЛ (бывшей справке 2-НДФЛ (с признаком «1»)) доход арендодателя в и подать ее в инспекцию. Если удержать налог не удалось (или удалось не полностью), налоговикам и физлицу не позднее 1 марта направляют сведения о невозможности удержать НДФЛ.

Уплаченные суммы арендной платы отражают в Справке в месяце фактического получения дохода, т.е. когда их выплатили физлицу. Это касается и уплаченных авансов по арендной плате.

Код дохода, указываемый в Справке 2-НДФЛ при аренде помещения у физического лица – 1400.

Специализация: все виды систем налогообложения, бухотчетность, МСФО

Эксперт в сфере права, бухучета, финансов и налогообложения. Общий стаж профессиональной деятельности с 2007 года. За это время успешно работала на должностях налогового консультанта, заместителя главного бухгалтера, главного бухгалтера, финансового директора. Автор множества публикаций по практическому применению бухгалтерского, налогового и трудового законодательства для различных профессиональных электронных СМИ. С отличием окончила факультет управления и психологии Кубанского государственного университета и Адыгейский государственный университет по специальности «Бухгалтерский учет и аудит».

Бесплатная форма договора аренды в Нью-Йорке

Используйте нашу бесплатную форму договора аренды, чтобы арендовать вашу недвижимость в Нью-Йорке.

Обновлено 23 марта 2023 г. | Юридическая проверка Сьюзан Чай, эсквайр.

В соответствии с федеральным законодательством Нью-Йоркские соглашения об аренде/аренде должны включать конкретную информацию, в том числе:

1. имена арендодателя и арендатора,
2. описание и адрес недвижимости,
3. любые ограничения для питомцев,
4. информация об опасности для здоровья,
5. размер арендной платы и залога,
6. Место и дата, где и когда должна быть уплачена арендная плата

Штаты могут различаться по некоторым ключевым вопросам. Например, в некоторых штатах могут быть введены менее строгие законы о страховом депозите, в то время как в других могут потребоваться контрольные списки при заселении или особые условия оплаты коммунальных услуг.

Для защиты своих юридических и финансовых прав необходимо ознакомиться со спецификой и нюансами, которые требует штат Нью-Йорк при заключении договора аренды.

Другие документы по недвижимости в Нью-Йорке, которые могут вас заинтересовать:

• Соглашение о субаренде — используется арендатором для сдачи в аренду всего или части арендованного имущества новому арендатору.
• Уведомление о выселении — используется арендодателем для начала процесса выселения текущего арендатора.

Оглавление

• Образец договора аренды жилого помещения в Нью-Йорке
• Шаблон договора аренды жилого помещения в Нью-Йорке (PDF и Word)
• Законы Нью-Йорка о арендодателях и арендаторах

Образец договора аренды жилья в Нью-Йорке

В приведенном ниже образце договора аренды описывается договор между «арендодателем» Фредди Дженсеном и «арендодателем» Бобби Кимом. Он соглашается снять квартиру в Нью-Йорке за 1000 долларов в месяц на определенный срок. Арендатор обязуется оплачивать все коммунальные услуги и обслуживание Помещения.

Это отличный пример простых положений договора аренды и того, как он должен выглядеть в его окончательном виде.

Шаблон договора аренды жилого помещения в Нью-Йорке (PDF и Word)

Приведенный ниже образец договора аренды жилого помещения в Нью-Йорке определяет все необходимые условия договора аренды.

Посмотреть заполненный образец PDF

Скачать МС Ворд

Законы Нью-Йорка о арендодателях и арендаторах

Нью-Йорк предъявляет особые и четкие требования к арендодателям и арендаторам при заключении договора аренды/аренды. Например, закон штата Нью-Йорк предусматривает следующее:

Гарантийный депозит:

1. Нет ограничений на сумму обеспечительного депозита, который арендодатель может запросить у арендаторов, если это прописано в договоре аренды. (Нет закона)
2. Арендодатель должен гарантировать, что залог арендатора не будет объединен с активами арендодателя. (NY GOL §§ 7-103)
3. Предположим, что вклад хранится на процентном счете. В этом случае арендодатель имеет право на получение эквивалента одного процента (1%) в год в обмен на все другие административные расходы и расходы на хранение. (NY GOL §7-103)

Право входа арендодателя:

1. Арендодатель не обязан предоставлять уведомление для входа в собственность, хотя настоятельно рекомендуется информировать своих арендаторов перед входом.
   (Нет закона)

Кроме того, согласно законодательству штата Нью-Йорк:

Запрещенные положения об аренде:

1. Положение об аренде будет запрещено и аннулировано, если арендодатель отказывается от ответственности за ущерб имуществу или жюри отменяется, и когда мебель требуется в качестве залога для аренды. (Закон об общих обязательствах § 5-321)

Дополнительные документы

Приложение о постельных клопах

В целях сокращения количества постельных клопов, предпринимаемых городскими властями Нью-Йорка, арендодатель должен уведомить арендатора о любом предыдущем заражении помещения постельными клопами. Только для Нью-Йорка . (HMC Нью-Йорка §27–2018.1)

PDF Слово

Раскрытие опасностей, связанных со свинцом

Все нью-йоркские арендодатели любого здания, построенного до 1978 года, должны уведомить всех жильцов о потенциальном существовании опасностей, связанных со свинцом. (Раздел 42 Кодекса США § 4852(d))

PDF

Уведомление о залоге

Депозиты, собранные в зданиях из шести и более квартир, должны храниться на банковском счете в Нью-Йорке, и арендодатель должен сообщить арендатору название и адрес банка, в котором будет храниться депозит. (NY GOL § 7-103)

PDF Слово

Уведомление о спринклерной системе

В каждом соглашении об аренде или аренде должно быть указано, есть ли в помещении работающая спринклерная система, и уведомлен арендатор о последней дате обслуживания спринклерной системы. (Нью-Йорк ОПП § 231-A)

PDF Слово

Уведомление о защите окна

Собственники зданий с тремя (3) или более квартирами должны установить и поддерживать в рабочем состоянии оконные решетки, если в арендуемом помещении проживает ребенок или дети в возрасте до десяти (10) лет. Только для Нью-Йорка . (Кодекс здравоохранения Нью-Йорка c. 12)

PDF

Соглашение об аренде/аренде жилья в Мэриленде | Юридические шаблоны

Используйте наше Соглашение об аренде в штате Мэриленд, чтобы сдать свою недвижимость в аренду.

Обновлено 22 марта 2023 г. | Юридическая проверка Сьюзан Чай, эсквайр.

Федеральный закон обязывает все штаты включать определенную информацию в свои договоры аренды/аренды. Например, все соглашения должны включать:

1. Контактную информацию и имена арендодателя и арендатора,
2. Адрес недвижимости,
3. Запреты и разрешения для домашних животных,
4. Информация об опасностях, связанных со свинцом,
5. Сумма арендной платы и залога,
6. Дата и место, когда и где должна быть уплачена арендная плата

Не все штаты имеют одинаковые требования к договорам аренды/аренды и часто различаются по некоторым важным вопросам.

Ознакомление с конкретными правилами и положениями штата Мэриленд поможет вам составить тщательное и всеобъемлющее Соглашение об аренде. Это поможет защитить ваши финансовые и юридические права и может помочь предотвратить будущие неприятности или даже судебный процесс в будущем.

Оглавление

• Образец договора аренды жилого помещения в Мэриленде
• Законы Мэриленда о арендодателях и арендаторах

1. Образец договора аренды жилого помещения в Мэриленде

Образец договора аренды жилого помещения в Мэриленде, приведенный ниже, определяет все необходимые условия договора аренды.

Посмотреть заполненный образец PDF

Скачать МС Ворд

2. Законы Мэриленда о арендодателях и арендаторах

Мэриленд предъявляет особые и четкие требования к арендодателям и арендаторам при заключении договора аренды/аренды. Например, закон штата Мэриленд предусматривает следующее:

Гарантийный депозит:

1. Арендодатель может потребовать от арендатора арендную плату за два (2) месяца в качестве залога. (Кодекс недвижимости штата Мэриленд, 8–203 (b) (1))

Право входа арендодателя:

1. Хотя закон штата Мэриленд не требует от арендодателя уведомления перед входом в помещение, настоятельно рекомендуется сделать это. (без устава)

Кроме того, закон штата Мэриленд требует:

Домашнее насилие:

1. Арендатор может досрочно расторгнуть договор аренды в случае сексуального насилия, сексуальных посягательств или насилия в семье. (Кодекс недвижимости штата Мэриленд, 8-5A-02(a)(1,2))
2. Арендодатель может запросить у жильцов доказательства такого насилия.