Договор аренды коммерческого помещения: Договор аренды нежилого помещения: образец документа

Арендатор обязан своевременно вносить арендную плату и возмещать ущерб, который был причинен по его вине.

Расторгнуть оформленное соглашение можно на основании соглашения, принятого сторонами, а также в одностороннем порядке, в случае грубых нарушений положений договора одной из сторон, путем обращения в судебный орган.

Особенности заключения договора аренды нежилого помещения между физическими лицами

В момент заключения соглашения, стороны должны заранее определить бремя распределения расходов, которые касаются оплаты коммунальных услуг. Договором может быть предусмотрена обязанность по внесению коммунальных платежей арендатора. В этом случае, допускается установить твердую сумму таких платежей или сумму, которая будет указана непосредственно в платежных квитанциях.

В любом случае, когда сторонами утверждена твердая сумма коммунальных платежей, эта сумма должна быть отражена в положениях соглашения. Когда сумма не отражается, то арендодатель получает право каждый раз требовать копии счетов или квитанций за коммунальные услуги.

Помните, что для такого соглашения, законом установлена письменная форма. При нарушении этого положения, договор признается не заключенным и не порождает прав и обязанностей.

Обратите внимание на то, что если соглашение заключено сроком, который превышает один год, то стороны должны обратиться в Росреестр для его государственной регистрации.

При таких обстоятельствах, соглашение получает свою юридическую силу только с момента внесения в государственный реестр данных о временном собственнике, то есть об арендаторе.

Если обязанность о регистрации не исполнена, договор может быть признан не действительным.

Сроки регистрации договора аренды нежилого помещения

Составление и регистрация договора

Соглашение между арендодателем и арендатором может заключаться в простой письменной форме или заверяться нотариально. Согласно п. 2 ст. 609 ГК надо регистрировать договор аренды нежилого помещения, если он является долгосрочным — заключенным сторонами на 1 год и более. На основании ст. 163 ГК документ подлежит обязательному заверению у нотариуса в случае:

• передачи в пользование имущества несовершеннолетнего;
• заключения сделки с недееспособным лицом;
• сдачи в аренду совместной супружеской собственности.

После заверения договора сторонами оплачивается госпошлина, консультационные и технические услуги нотариуса. Законом не установлен конкретный срок регистрации договора аренды нежилого помещения. Подача заявления в Росреестр после подписания необходима для вступления документа в силу.

Оформление арендного договора

Нотариусом изучаются свидетельство о собственности на помещение нежилого фонда, правоустанавливающие и другие документы. Невзирая на свободную форму договора аренды, в нем обязательно должна присутствовать следующая информация:

• ФИО, паспортные данные, ИНН и адрес проживания каждой стороны;
• для юридических лиц — наименование, юридический адрес, КПП, ИНН, ФИО руководителя;
• описание объекта сделки — параметры, технические характеристики, состояние и целевое назначение здания, сооружения или помещения;
• права и обязанности участников соглашения — соблюдение ППЖ, осуществление перепланировки помещений и реконструкции, проведение ремонта и др.;
• порядок, форма взаиморасчетов и сумма арендной платы;
• ответственность сторон за нарушение договоренностей — штрафы за просроченные платежи, устранение за счет арендодателя обнаруженных недостатков, мешающих использованию помещения по назначению, досрочное расторжение договора и пр.;
• срок действия и условия продления;
• реквизиты сторон.

Прохождение процедуры необходимо для вступления документа в силу. Арендные договора, заключенные на неопределенное время (бессрочные), и со сроком действия менее 1 года обязательной регистрации не подлежат. Согласно ст. 651 ГК соглашения начинают действовать с момента подписания и заверения нотариусом.

Пролонгация договора аренды нежилого помещения

Согласно сложившейся практике, чаще всего в России договоры аренды нежилых помещений заключают на 11 месяцев, но по их истечении, безусловно, могут продлить. Так добросовестный арендатор имеет, в частности, преимущественное право продления данного договора перед другими претендентами на аренду этого помещения, конечно, если арендодатель планирует и дальше сдавать свое помещение. Как осуществляется пролонгация договора аренды нежилого помещения, а также о других нюансах данной процедуры – расскажем в этой статье.

Как арендатору продлить договор аренды

Итак, у арендатора, который является вполне добросовестным, есть преимущественное право продлить срок действия договора аренды. При этом обычно в самом договоре прописано, как и в какие сроки нужно уведомить о своем желании арендодателя (ст. 621 ГК РФ). Если сроков нет, то уведомление необходимо направить до истечения срока договора.

Обратите внимание, что уведомление о пролонгации аренды должно быть обязательно получено арендодателем. Для этого можно его направить заказным письмом с уведомлением о вручении, так как в этом случае у арендующего будет возможность получения подтверждения от почты, что письмо с уведомлением было действительно получено. Очень важно отследить этот момент, так как бывает, что арендодатели уклоняются от получения подобных уведомлений, чтобы арендующий не смог воспользоваться своим преимущественным правом продления или по иным причинам.

При этом если факт получения уведомления у вас имеется, то тогда факт отправления можно не фиксировать. В противном случае важен именно факт отправления, так как, в конечном счете, уведомление о пролонгации договора аренды может быть и не получено. Поэтому если в дальнейшем возникнет спор, в том числе и в суде, о продлении договора, у арендатора должны быть подтверждения, что он уведомления направлял.

Отправлять уведомление о продлении договора аренды необходимо на тот адрес арендодателя, который указан в договоре, но можно и сразу на несколько, которые известны арендатору, так больше вероятность, что письмо дойдет до адресата. Это может быть как юрадрес, если организация сдает в аренду свое помещение, так и адрес по месту жительства арендодателя. Кроме уведомления письмом также для надежности можно позвонить, отправить факс, электронное письмо или использовать иные средства связи.

Кроме того, разбираясь в вопросе пролонгации договора аренды, арендатору стоит помнить и о тех пунктах в договоре, которые отвечают за его расторжение, чтобы их случайно не нарушить, что автоматически сможет привести к ситуации, когда продление аренды будет невозможно.

Когда договор аренды продлевается автоматически

Помимо тех ситуаций, когда арендатору необходимо направлять уведомление о своем желании продлить договор аренды нежилого помещения, возможно и иное развитие событий. Так, если арендующий продолжает пользоваться соответствующим имуществом в том же режиме и по истечении срока договора и при этом ни у кого нет возражений, то тогда, следовательно, договор считается автоматически продленным на неопределенный срок.

Необходимо ли регистрировать договор аренды после продления

Как известно, если договор аренды заключается сроком от 12 мес., то его необходимо регистрировать в Росреестре, как и договор купли-продажи. При этом возникает вопрос, понадобится ли гос. регистрация договора аренды, который был пролонгирован. Однако, как отмечают эксперты, регистрация продленного договора аренды не понадобится, так как подобные соглашения о пролонгации аренды под изначальное определение, когда это необходимо делать, не подпадают.

См. также:

Понравилась статья? Расскажите о ней своим друзьям

Как правильно заключить договор аренды коммерческого помещения?

 Любая недвижимость, может быть предметом договора аренды. Но есть выбор: подписывать договор аренды только нежилого помещения, или подписывать договор на аренду имущественного комплекса, который Вы хотите использовать для получения прибыли в будущем. Имущественным комплексом может быть: офис, торговое помещение, развлекательный комплекс, складское помещении и много другого. Выбирая вид договора, важно руководствоваться целями вашего бизнеса. Например, если помещение, что Вы планируете снять в аренду будет использоваться только в как офис, Вам будет проще не брать себе лишних обязательств, а подписать договор на аренду офисного помещения, при этом включив в состав арендных платежей, необходимые Вам издержки. Но, если Вы планируете снимать помещение для офиса, магазина или складского помещения, тогда Вам необходимо будет заключить договор аренды коммерческой недвижимости, особенности которого мы представим ниже.

Сначала Вам нужно будет проверить документы:

1. Нужно проверить то, что арендодатель является владельцем этого объекта аренды и убедиться, что предъявленные документы относятся именно к тому помещению, которое Вы планируете снять в аренду. Для этого попросите показать у арендодателя документы (оригиналы), что подтверждают право на распоряжение этой недвижимостью. Если человек отказывается представить такие документы, то это может значить, что это помещение под арестом, или он находится в залоге или в ином обременении и, возможно, это лицо не имеет никаких прав, что бы ею распоряжаться. Есть смысл также самостоятельно или у владельца запросить выписку из госсреестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы узнать актуальность на данный период предоставленной собственником информации об объекте недвижимости.

2. Нужно проверить полномочия человека на подписание арендного договора. Нужно быть уверенным, что человек, представляющий арендодателя (директор, главный бухгалтер, подписант по доверенности или иной единоличный исполнительный орган) имеет право на подписание договора. Для этого вы должны попросить посмотреть Устав предприятия (или выписку из него), где должно быть указано полномочия подписанта при подписании арендного договора, или доверенность на подпись. В случае подписи по доверенности, необходимо обратить внимание на тот факт, что единоличный исполнительный орган (гендиректор или главный бухгалтер) не может передавать по доверенности полномочия в объеме, который больше, чем сам обладает.

 Если документы не вызывают сомнений, тогда переходим к подписанию договора аренды.

 Как составить договор аренды коммерческого помещения.

 Необходимо наиболее точно в договоре аренды прописать данные про помещение: полный и точный адрес, общую площадь, этаж, его регистрационные данные, которые указаны в свидетельстве о праве на собственность плюс реквизиты самого свидетельства о собственности. Целесообразно будет также что бы собственник предоставил БТИ и экспликацию (план помещения) на офис, т.к. если предоставленные данные не соответствуют действительности, то Вас могут обязать оплатить штраф в случае непредвиденной проверки. В целях конкретного понимания предмета аренды рекомендуется оформить план помещения, выделив площадь, которую вы арендуете, к договору.

 Договор аренды коммерческого помещения можно заключить только в письменной форме. В независимости от того, в каких отношениях Вы не состоите с владельцем недвижимости (арендодателем), если Вы заключили только устное соглашение о праве пользования данным помещением, тогда этот договор будет юридически недействительным.

 Также, когда заключается арендный договор на срок от трех лет, от вас требуется его регистрация у нотариуса, после которой договор считается действительным. Регистрации также подлежат и все допсоглашения к данному договору аренды. Период аренды будет начинаться с того момента, когда вы подпишите с двух сторон акт приема-передачи арендуемого помещения, то есть фактической передачи права на пользование объектом недвижимости.

 В том случае, когда в договоре не прописан срок аренды помещения, это будет приниматься как то, что договор аренды заключен на неопределенный период. Также, договор аренды считается как заключенный на неопределенный период, если период аренды, что прописан в договоре, закончился, но ни та, ни та сторона не заявила о желании прервать его действие. В таком случае, условия, на которых будет продление договора, будут теми же, как и при заключении изначального договора.

 После того, как срок договора аренды закончился, Вы подписываете с арендодателем новое дополнительное соглашение, то условия первоначального договора для вас перестают обязательными. Это значит, что и как Вы (арендатор), так и как арендодатель, можете пересмотреть новые условия договора помещения. Нужно помнить о том, что в случае, если Вы не примите новые условия аренды, выставленные арендодателем, Вы потеряете преимущественные права на пролонгацию этого договора аренды.

 Если по причине, независящей от Вас (арендатора), Вы не смогли пользоваться арендуемым помещением на протяжении какого-то периода времени — Вы не обязаны платить за такой период или получаете право требовать от арендодателя уменьшения арендной ставки в объеме, что соответствует этому периоду.

 Обязательным условием при составлении договора аренды коммерческого помещения является указанный размер платы за аренду. В том случае, когда в договоре аренды о таком нет условий, этот договор считается незаключенным. Тогда расчет с собственником съемщик может осуществлять как с помощью денежных средств, так и с помощью иного имущества. Допускается также осуществлять расчет в виде товарной продукции или услуг , а также доходов от использования арендованной недвижимости (возможно субаренда). Ставка арендной платы может изменяться в прописанных в договоре сроках, но не больше чем один раз в году. Вы имеете возможность предусмотреть максимальный размер повышения в пропорции к размеру арендной ставки, что, конечно, будет необходимо для планирования издержек Вашего бизнеса.

 Нужно помнить, что закон съемщику, в ряде случаев настаивать на пересмотр условий стоимости арендной платы. Также можно требовать снизить арендную плату, если есть ухудшения характеристик арендуемой недвижимости, за которые несет ответственность владелец.

 Важным пунктом в любом договоре аренды есть условия о распределении издержек на содержание объекта недвижимости. Обычно, съемщик оплачивает расходы за текущий ремонт, а также на содержание арендованного помещения. Сюда вносят платежи за коммунальные услуги, вывоз мусора и уборка территории, обеспечение здания сигнализацией (охранной и пожарной), затраты на телефон, интернет и т.д. Собственник оплачивает только капитальный ремонт помещения. Иногда есть случаи, когда трудно определить, к какому «типу» относить те или иные работы по ремонту, и кто должен за них платить. Поэтому, рекомендуется Вам как можно детальнее прописать в договоре аренды — кто, как и какие расходы должен оплатить.

 После того, когда все «бумажные» вопросы Вы учли и прописали в договоре, можно принимать сам объект недвижимости, потому что с этого дня и будет вступать в силу договор аренды, и у арендатора и владельца начинаются права и обязанности.

 Прием объекта недвижимости арендатором от арендодателя.

 Передача помещения или здания владельцем и принятие его съемщиком осуществляются согласно акту приема-передачи, который они подписывают с двух сторон. Именно в момент подписания передаточного акта возникают договорные обязанности. Имейте в виду, что даже когда Вы не проявили «нужную внимательность» выбирая арендодателя и пропустили какие-то ограничения его полномочий, то после передачи помещения собственник не сможет оспорить договор на этом основании, потому что платежи от Вас он получает, и фактически, помещение находится в вашем пользовании.

 Перед тем, как подписывать акт, обязательно проверьте фактическое состояние арендуемого помещения: все от наличия ручек на дверях до сантехники. Не ленитесь описать в передаточном акте каждый недостаток. Это не только сохранит ваши деньги, но в дальнейшем сможет предовратить Вашим разногласиям с собственником. Не забудьте, в конце срока договора Вы должны будете вернуть помещение владельцу на основании акту возврата, а значит, что Вы сами несете риск оплаты не замеченных Вами недостатков.

 Но если Вы обнаружили эти недостатки, то Вы имеете полное право:

— требовать безвозмездно исправить недостатки, или соразмерно уменьшить ставку аренды, или возместить затраты на исправление недостатков;

— удержать расходов, которые Вы понесли, на исправление данных недостатков с платы аренды, заранее поставив в известность в этом собственника;

— требовать от владельца досрочного расторжения арендного договора.

 Также, передаточный акт играет очень важную роль при передаче арендуемого помещения собственнику обратно, поскольку в нем будет указано состояние объекта недвижимости, в котором Вы его получили. В случае, если будут выявлены «негативные» изменения, тогда Вы будете должны исправить их понести затраты на их ремонт. Но в случае «позитивных» изменений («неотделимые улучшения»), Вы имеете право требовать возместить их стоимость собственником. Что же касается неотделимых улучшений, нужно иметь в виду, что право на их возмещение, возникнет у арендатора, если иные условия не предусмотрены в договоре аренды, поэтому лучше, планируя таке улучшения, Вы заранее получите от владельца письменное согласие на их осуществление, потому что право на их собственность будет принадлежать только ему.

 Съемщик вправе по согласию владельца сдавать часть помещения в субаренду, при этом период договора субаренды не может превысить срок действия арендного договора, и условия договора субаренды не должны противоречить тем условиям, что указанны в изначальном договоре аренды.

 Так как сдача в аренду объекта недвижимости является некоторым ограничением прав владельца, изменение владельца само по себе не значит изменение или расторжение арендного договора, а только указание наименования нового владельца и его реквизитов.

 При расторжении договора аренды…

 Расторгнуть договор аренды коммерческой недвижимости возможно либо по соглашению двух сторон, на основаниях, что прямо предусмотрены в договоре либо по решению суда. В первом варианте такое расторжение требует регистрации в нотариуса, в случае, когда если Вы заключили договор аренды на срок более 3 лет.

Если возникают такие обязательства, то владелец может потребовать от Вас их исполнения, о чем он обязан будет Вас уведомить в письменной форме. В случае, если Вы не исправите нарушения арендного договора в приемлемый срок или отказываетесь внести изменения либо расторгнуть договор аренды, у собственника появляется право обратится в суд для расторжения этого договора.

С вашей стороны, Вы тоже можете предусмотреть условия договора, при нарушении которых договор аренды коммерческого помещения будет считаться расторгнутым. Например, в случае, если Вы направили, как арендатор, уведомление собственнику о намерении расторгнуть договор и вернуть арендуемое помещение, но с его стороны есть уклонение от подписи акта возврата на протяжении указанного срока. Исполнение договора аренды неотъемлемо связано с объектом арендуемой недвижимости, а значит, что Вам нужно освободить арендуемое помещение в момент расторжения договора аренды.

Если заключение договора было на неопределенный период, для того что бы прекратить его действие нужно отправить письмо с уведомлением арендодателю, но никак не позже, чем за три календарных месяца до запланированной даты расторжения договора аренды (если такой срок не прописан в договоре или не установлен законодательством). Также, Вы можете заранее предусмотреть иной срок, который может быть как меньше, так и больше чем три месяца, и прописать его в договоре.

Основываясь на акте возврата коммерческого помещения, производится возврат арендуемой недвижимости. Не освободив вовремя помещение, Вы будете вынуждены оплатить арендную плату за период просрочки возврата помещения.

Много собственников вписывают в договоре аренды помещения дополнительные условия, что не предусмотрены законодательством, возлагая на себя дополнительные контролирующие функции. Суд, как правило, рассматривает такие условия как то, что установлены препятствия в использовании арендуемого помещения арендатором. Поэтому Ваша внимательность к деталям, бдительность и знание своих прав дадут возможность Вам избежать очень многих негативных исходов и не попадаться на удочку недобропорядочных арендодателей.

Договор аренды коммерческой недвижимости — FindLaw

Как предприниматель, договор коммерческой аренды, который вы подписываете для своего бизнеса, является одним из самых важных документов, которые вы когда-либо составляли. Найдите время, чтобы изучить пункты, которые вы должны ожидать увидеть в любом договоре коммерческой аренды, и то, что эти пункты означают.

Обзор аренды

В основном, договор коммерческой аренды будет включать:

• Стороны, арендная плата, которую арендатор должен, и период времени, который покрывает арендная плата;
• Соглашение арендодателя о предоставлении арендатору помещения для бизнеса;
• Условия, которые должен соблюдать арендатор, чтобы на законных основаниях занимать помещение;
• Любые дополнительные соглашения относительно улучшений, таких удобств, как парковка и техническое обслуживание.

Не соглашайтесь только на аренду домовладельца

Процесс подписания коммерческого договора аренды обычно инициируется домовладельцем, который часто предлагает вам «стандартный» договор аренды. Не подписывайте это сразу — договор об аренде, скорее всего, был составлен юристом арендодателя и рассчитан в его пользу. Если арендодатель выражает озабоченность по поводу отклонения от «стандартного» договора аренды, напомните арендодателю, что единственное, что сдерживает арендодателя, — это обещания, данные другим арендаторам, которые вы с радостью выполняете.

Использование «стандартных» договоров аренды — это всего лишь тактика переговоров, а не та, которая обычно выгодна арендатору. Стоимость аренды недвижимости для вашего бизнеса будет одной из самых больших коммерческих расходов, которые вы производите, поэтому найдите время, чтобы по-настоящему понять влияние условий и упорно вести переговоры. В конечном итоге аренду домовладельца следует рассматривать как приглашение к переговорам.

Поговорите с юристом о коммерческой аренде

Начать бизнес может быть сложно. Иногда переговоры о справедливых условиях аренды могут оказаться еще более сложной задачей. Несмотря на то, что вы можете быть очень подкованными в бизнесе, при заключении долгосрочной коммерческой аренды будет разумным воспользоваться помощью адвоката. Если у вас есть вопросы или опасения, вам следует подумать о том, чтобы обратиться к адвокату по коммерческому и коммерческому праву в вашем районе.

ОФИЦИАЛЬНОЕ Соглашение о коммерческой аренде в Техасе [2021]

В соглашении об аренде коммерческого помещения , штат Техас, определяются права и обязанности каждой стороны, заключающей договор аренды коммерческого помещения.Этот документ устанавливает отношения между арендодателем и коммерческой организацией. Часто это более длительный срок, чем стандартная аренда жилья.

Аренда коммерческой недвижимости может иметь разрушительные финансовые последствия для обеих сторон. Таким образом, обычно это что-то, что выливается очень осторожно и даже может быть проверено адвокатом любой из сторон.

Раздел 93 Кодекса собственности Техаса касается аренды коммерческой собственности. В этом разделе конкретно не упоминается какая-либо информация, которая должна быть раскрыта при аренде такой собственности.Однако есть несколько, которые вы все равно можете захотеть включить, например, следующие:

Закон штата Техас об общем арбитраже позволяет урегулировать многие гражданские жалобы через арбитраж. Фактически, споры о коммерческой собственности часто решаются таким образом. Если вы упоминаете арбитраж где-либо в своем договоре аренды, вы также должны включить раскрытие информации об арбитраже споров. Если эта форма подписана обеими сторонами, она требует арбитража, и результаты будут обязательными для всех.

округа Техаса с населением более 150 000 человек обязаны проводить так называемые «недели поселения». Расчетные недели проводятся дважды в год и используются для урегулирования невыполненных арбитражных требований. Если вы живете в округе с населением более 150 000 человек, вы можете упомянуть возможность разрешения вашего дела в течение недели урегулирования. Не обещайте, что вопрос будет решен в течение расчетной недели, только то, что арендатору, возможно, придется присутствовать на нем.

При аренде коммерческого здания, построенного до 1973 года, Агентство по охране окружающей среды (EPA) требует от владельцев собственности предоставить форму раскрытия информации на основе свинца.Эта форма предоставляется EPA на их официальном сайте и не может быть изменена. Убедитесь, что каждый арендатор, подписывающий договор аренды, получит личную копию, и предоставьте дополнительную копию для официальных отчетов компании.

Если ваша коммерческая недвижимость находится рядом с источником воды, поддерживаемым Водным кодексом Техаса, вам следует рассмотреть возможность раскрытия Уведомления о колебаниях воды. Источники воды, поддерживаемые Водным кодексом Техаса, обычно состоят из искусственных резервуаров или озер, вмещающих 5 000 акров воды или более.Уведомление о колебаниях уровня воды позволит арендаторам узнать о возможности наводнения или ущерба от воды. Он также будет указывать конкретный рассматриваемый водоем, а также его близость к собственности.

Составление договора коммерческой аренды в Техасе

Договоры коммерческой аренды существуют для защиты прав и деловых интересов арендодателя и арендатора. Вот список всех разделов, которые необходимо включить в юридически совместимое соглашение о коммерческой аренде в штате Калифорния, вместе с описаниями пунктов списка, если это применимо:

Названия сторон

Ваша коммерческая аренда начинается с именования всех заинтересованных сторон.Убедитесь, что есть место для деловых и личных имен обеих сторон.

Например, в вашем договоре аренды может быть указано, что «этот договор аренды заключается между (ваше имя) ведением бизнеса как (ваше фирменное наименование), здесь известным как« арендодатель », и (имя арендатора), ведущим бизнес как (фирменное наименование арендатора), в дальнейшем известное как как «арендатор».

Местоположение и тип недвижимости

Укажите адрес собственности, включая номер блока, если применимо. В зданиях с несколькими арендаторами укажите точную комнату или другое пространство, к которому ваш арендатор будет иметь единственный доступ.

Наряду с местонахождением, вы также должны указать все конкретные постановления о зонировании, которые регулируют вашу собственность. Включите несколько строк, описывающих зонирование собственности, а также еще одно или два предложения, требующих от вашего арендатора их соблюдения. Например, если ваш бизнес зонирован как офис или торговый район, ваш арендатор должен согласиться не проводить промышленных операций или наоборот.

Срок аренды

Укажите дату начала и окончания аренды.Укажите, что произойдет, если арендатор перейдет в собственность или выйдет из бизнеса до истечения срока аренды. Вы позволите арендаторам сдавать недвижимость в субаренду или вы бы предпочли, чтобы они ее сдавали?

В разделе условий аренды вы также должны указать информацию о расторжении договора. Изложите любые особые требования к уведомлению или штрафы за досрочное прекращение. Обсудите, что произойдет, если арендатор продаст бизнес другому лицу. Вы позволите новому владельцу автоматически принять на себя договор аренды или потребуете, чтобы этот человек подписал совершенно новый договор?

Раздел 93.002 (e) Кодекса собственности Техаса говорит о праве арендодателя снимать и хранить собственность арендатора всякий раз, когда коммерческая недвижимость была оставлена. Вы можете подтвердить это право, добавив абзац, в котором это говорится. Включите тот факт, что вы воспользуетесь своим правом распоряжаться имуществом, если оно не будет востребовано в течение 60 дней после хранения.

Размер арендной платы и просроченные платежи

Укажите размер месячной, годовой или полугодовой арендной платы. В отличие от аренды жилья, коммерческая аренда часто заключается на гораздо более длительный период времени, как правило, на несколько лет.Соответственно, вы можете увеличить арендную плату до окончания срока аренды. Сообщите арендатору, как и когда вы это сделаете. Например, вы можете указать, что арендная плата будет увеличиваться на определенный процент ежегодно. Другой вариант — указать конкретные даты, когда повышение вступит в силу вместе с суммами в долларах.

За просрочку аренды могут взиматься определенные сборы или штрафы. Если да, то это также следует указать в этом разделе. Включите сумму любых штрафов за просрочку платежа, а также сроки, в которые они вступят в силу.

Залог

Укажите сумму залога и принятую форму оплаты. Раздел 93.005 Кодекса собственности Техаса требует, чтобы коммерческие арендодатели возвращали залог не позднее, чем через 60 дней после освобождения арендатора. Включите соответствующее предложение и обратите внимание, что арендатор несет ответственность за предоставление вам адреса пересылки.

Арендаторы также должны понимать, что вы сохраняете за собой право удерживать определенные части гарантийного депозита для покрытия задолженности по квартплате или убытков, превышающих то, что обычно считается справедливым износом.Добавьте предложение об этом и укажите инициалы арендатора.

Утилиты и удаление мусора

Перечислите все коммунальные предприятия, связанные с коммерческой собственностью, а также укажите, какая сторона несет ответственность. В общих зданиях вам может потребоваться указать, за какой процент коммунальных услуг отвечает ваш арендатор.

Когда дело доходит до удаления мусора, укажите этот элемент отдельно и предоставьте более подробную информацию о том, как с этим следует работать. Например, будет ли арендатор нести ответственность за аренду мусорного контейнера или оплату части стоимости коммунального мусора?

Требуется ли бизнесу одно или несколько разрешений от Техасской комиссии по качеству окружающей среды (TCEQ)? Это может потребоваться, если ваш арендатор будет утилизировать медицинские отходы, промышленные или опасные материалы, земснаряд, засыпной материал, радиоактивные отходы или утилизируемые шины.Убедитесь, что арендаторы понимают, что получение необходимых разрешений на утилизацию является их обязанностью и что вы не будете нести ответственности за их невыполнение.

Опасные материалы

Вы можете ограничить или запретить использование опасных материалов, которые прямо не требуются в деловых операциях вашего арендатора. Если да, включите пункт, в котором говорится, что арендатор будет ограничивать использование опасных материалов и будет хранить и утилизировать все, что используется, в соответствии с законодательством штата и федеральным законодательством.Сообщите арендатору, что он или она будет нести ответственность за уплату любых штрафов, наложенных EPA или TCEQ за несоблюдение государственных или федеральных законов об охране окружающей среды.

Улучшения и обновления

Ваш арендатор может пожелать изменить недвижимость, чтобы она лучше соответствовала его или ее бизнесу. Вы позволите это? Если да, то кто будет платить за улучшение? Требуете ли вы, чтобы арендатор вернул недвижимость в ее первоначальное состояние после расторжения договора аренды? Кто будет владеть установленными приборами и какая сторона будет нести ответственность за их обслуживание и ремонт?

Это все очень важные вопросы, которые вам следует тщательно рассмотреть.Убедитесь, что конкретные ответы на эти вопросы четко сформулированы, чтобы не было путаницы. Вопросы по поводу улучшений являются одной из основных причин споров о коммерческой собственности и часто приводят к судебным искам. Соответственно, ваш раздел об улучшении и обновлении может состоять из нескольких абзацев или даже страниц.

Техническое обслуживание и ремонт

Техническое обслуживание и ремонт обычно выполняются арендодателем. Однако в некоторых случаях ответственность будет нести арендатор.Сюда входят повседневные работы по техническому обслуживанию, такие как уборка и стрижка травы. Убедитесь, что ваш арендатор знает, за что он отвечает, перечислив каждый объект и заявив, что все это будет сделано за счет арендатора.

Включите техническое обслуживание и ремонт на своей стоянке. Укажите, кто отвечает за ремонт, заполнение выбоин, перекраску полос или обслуживание парковочных мест для инвалидов. Имейте в виду, что вы, вероятно, будете нести ответственность за капитальный ремонт, такой как ремонт, но вы, возможно, захотите, чтобы ваши арендаторы не отставали от рутинных вещей, таких как перекраска парковочных полос.

Когда арендаторы должны совместно использовать определенные площади, также важно определить фактор общей площади. Коэффициент общей площади используется для определения того, сколько каждый коммерческий арендатор будет платить за содержание площадей, которые использует все в здании. В большинстве коммерческих зданий это значение составляет от шести до восьми процентов, что может быть выражено как 1,06 или 1,08.

Страхование

Как коммерческий арендодатель, вы должны иметь соответствующую страховку на свое здание.Однако ваша политика не распространяется на товары или коммерческую собственность вашего арендатора. Таким образом, вы должны требовать, чтобы все арендаторы имели соответствующую сумму страховки для их соответствующих предприятий. Рекомендуемая минимальная сумма обычно составляет 1 миллион долларов; тем не менее, вам может потребоваться больше, если бизнес, которому вы сдаете в аренду, ежегодно производит больше, чем эта сумма.

Возможно, вы захотите пойти дальше и потребовать от арендатора предоставить свидетельство о страховании. Если да, напишите абзац о том, что в конкретный день арендатор предоставил вам копию страхового полиса (x) и перечислите различные суммы страхового покрытия.

Мирное наслаждение

Как и в случае с жилой недвижимостью, коммерческие арендаторы также имеют право на мирное пользование своей недвижимостью. Даже в этом случае могут быть случаи, когда вам нужно будет войти в помещение, чтобы произвести ремонт, разрешить проверки или заняться другими делами. Сообщите арендатору, что по возможности вы будете направлять уведомление и указывать способ, которым вы планируете это сделать. Предоставьте способ уведомления, если такое предварительное уведомление невозможно. Например, вы можете повесить объявление на двери или отправить электронное письмо.

Преступная деятельность

Включите абзац, в котором говорится, что ваш арендатор не будет использовать эту собственность для какой-либо преступной деятельности или позволять это делать кому-либо еще. Сообщите вашему арендатору, что он или она несет ответственность за предотвращение преступлений, связанных с бизнесом, и должен принять разумные меры для предотвращения совершения преступных действий. Это может включать наем охранников или менеджеров по предотвращению потерь, которые помогут поддерживать безопасную среду.

Реестр сексуальных преступников

Если в вашем городе введены в действие определенные зоны безопасности детей, это означает, что сексуальные преступники не могут посещать эти зоны.Убедитесь, что ваши арендаторы знают, попадает ли ваш бизнес в одну из зон безопасности детей, и каковы в результате их обязанности. Например, вам может потребоваться ввести в действие концепцию проверки биографических данных всех сотрудников, чтобы лица, совершившие сексуальные преступления, не нанимались для работы в зонах безопасности детей.

Имейте в виду, что закон Техаса требует от некоторых нарушителей регистрации своего домашнего адреса, а также адреса своего работодателя. Если вы не находитесь в зоне безопасности детей, арендатор должен обеспечить, чтобы все сотрудники, которым требуется зарегистрировать свой рабочий адрес, сделали это.

Подписи и нотариус

Все договоры коммерческой аренды должны быть подписаны как арендодателем, так и арендатором. Каждый человек может пожелать иметь свидетеля, и в этом случае вы также захотите оставить место для его подписи. Хотя это и не обязательно, соглашения о коммерческой аренде в Техасе часто заверяются и заверяются печатью лицензированного нотариуса. Если вы этого хотите, убедитесь, что есть достаточно места для подписи и печати нотариуса.

10 вещей, на которые следует обратить внимание при аренде жилого или коммерческого жилья

Если вы собираетесь подписать договор аренды, не позволяйте юридическим лицам сбивать вас с толку.Будь то аренда жилья для вашего дома или квартиры или коммерческая аренда для вашего бизнеса, эти 10 общих концепций аренды объясняют ваши обязанности и расскажут, сколько будет стоить ваша аренда. Прочтите их внимательно, и вы поймете, во что ввязываетесь, прежде чем подпишете.

1. Стороны и имущество

В договоре аренды будут указаны арендодатель, арендатор и собственность или «помещения».

Убедитесь, что имена и адрес собственности верны.Если вы подписываете договор коммерческой аренды и у вас есть коммерческое предприятие, такое как корпорация или ООО, вы хотите указать этот бизнес, а не себя лично, в качестве арендатора. Это помогает защитить вас от ответственности, если что-то пойдет не так.

2. Продолжительность или «срок» аренды

Это период времени, в течение которого вы по закону имеете право занимать недвижимость и обязаны платить арендную плату. Срок аренды жилого помещения часто составляет один год. Условия коммерческой аренды обычно заключаются на несколько лет.

3. Продление срока аренды или «оставшаяся часть»

Во многих договорах аренды жилья говорится, что в конце первоначального срока аренды договор аренды переходит в помесячную аренду. Это означает, что вы можете продолжать жить в собственности и платить арендную плату, но либо вы, либо арендодатель можете прекратить аренду с уведомлением за 30 дней.

Коммерческий договор аренды, скорее всего, истечет в конце срока, хотя он может быть продлен на дополнительный период времени.

4. Аренда

В договоре аренды будет указано, какова ваша арендная плата и когда она должна наступить.Убедитесь, что сумма соответствует вашим ожиданиям.

Также обратите внимание на штрафы за несвоевременную оплату. Многие договоры аренды предоставляют вам короткий льготный период, а затем взимают плату за просрочку платежа.

5. Залог

Большинство договоров аренды требуют от вас внесения залога, который домовладелец будет держать и использовать для оплаты любого причиненного вами ущерба. Типичный гарантийный депозит равен арендной плате за один месяц и не может быть использован для оплаты арендной платы за последний месяц.

6. Коммунальные услуги

В договоре аренды жилья должно быть указано, кто отвечает за коммунальные услуги, такие как электричество, газ, вода и вывоз мусора.При коммерческой аренде для описания обязанностей арендодателя и арендатора могут использоваться такие отраслевые термины, как «тройная чистая».

Коммерческий агент по недвижимости или поверенный по недвижимости может помочь вам понять ваши обязанности и терминологию коммерческой аренды, которая используется в вашем районе.

7. Домашние животные

Если у вас есть домашние животные, убедитесь, что они разрешены в договоре аренды жилья. Также обратите внимание на любые дополнительные расходы, которые вам придется заплатить из-за ваших домашних животных.

Некоторые домовладельцы взимают единовременный невозвращаемый залог за домашних животных, в то время как другие взимают ежемесячную плату за домашних животных.

8. Прочие права и обязанности арендатора

В договоре аренды на вас могут быть возложены определенные вопросы по техническому обслуживанию, например, уход за газоном и уборка снега. Он также может устанавливать правила использования собственности, включая соблюдение чистоты и ваше право на внесение изменений или ремонта. Он может накладывать ограничения на то, кто может там жить или работать, на вашу способность вести бизнес вне дома или на вид бизнеса, которым вы можете заниматься в коммерческой собственности.

Внимательно прочтите все эти ограничения.Если у вас есть вопросы или проблемы, обсудите их со своим арендодателем, прежде чем подписывать договор аренды.

9. Субаренда

Многие договоры аренды запрещают вам сдавать недвижимость в субаренду или передавать ее в аренду без разрешения арендодателя. Это означает, что вы не можете сдавать недвижимость в аренду кому-либо или выставлять ее на Airbnb без согласия арендодателя.

10. Страхование

Как правило, страховка арендодателя не распространяется на вашу мебель, бизнес-оборудование и другое имущество.Ваш договор аренды может потребовать от вас получения страховки.

Любой договор аренды также будет содержать ряд других пунктов, многие из которых являются обычными и просто следуют законам штата. Никогда не бывает плохой идеей обсудить договор аренды с юристом, прежде чем подписывать его, особенно если это коммерческая аренда, требующая многолетних обязательств.

Четыре условия, которые следует включить в ваше соглашение о коммерческой аренде

Большинство предприятий в тот или иной момент сталкиваются с соглашением о коммерческой аренде, будь то арендодатель или арендатор.И понимание того, какие термины должны быть включены, и значения каждого из них имеет решающее значение для обеспечения плавных отношений между арендодателем и арендатором в дальнейшем. На этой неделе мы объясним некоторые положения, которые следует включить, и некоторые мысли, которые следует рассмотреть по каждому из них.

Стороны и личные гарантии

В большинстве коммерческих ситуаций договор аренды подписывается двумя субъектами хозяйствования, и стороны должны убедиться, что они подписывают его от имени своего предприятия, а не случайно от его или ее имени как физического лица.Некоторые договоры аренды также содержат личную гарантию. Если вы являетесь арендатором, вы можете попросить об ограничении личной гарантии, например о долларовых или временных ограничениях.

Срок аренды и продление

Хотя многие договоры аренды жилья заключаются на один год, договоры коммерческой аренды могут заключаться на гораздо более длительные сроки, включая 5, 10 или даже 30 лет. При ведении переговоров по коммерческой аренде обязательно учитывайте не только продолжительность первоначального срока, но и права на продление.Иногда договор аренды предоставляет арендатору права на продление, в то время как в других случаях договор аренды требует обоюдного согласия как арендодателя, так и арендатора, прежде чем его можно будет продлить. И не забывайте учитывать, что будет с арендной платой в течение каждого срока продления!

Арендные платежи и расходы

Помимо переговоров о цене аренды, обе стороны должны тщательно изучить другие расходы, связанные с недвижимостью, и уточнить в договоре аренды, кто должен оплачивать определенные расходы на недвижимость.Некоторые вопросы для рассмотрения включают плату за обслуживание, содержание общих частей (обычно называемое Common Area Maintenance или CAM), коммунальные услуги, страхование и налоги. Поскольку многие из этих расходов перекладываются на арендатора, важно, чтобы обе стороны понимали, как они рассчитываются и распределяются между другими арендаторами, если таковые имеются.

Кроме того, ваш договор аренды может называться «Тройная аренда». Если это так, то он, вероятно, содержит положения, которые передают почти все обязательства арендатору, в результате чего арендатор несет ответственность за налоги, страхование и техническое обслуживание / ремонт в дополнение к арендной плате.

Оговорки о защите бизнеса

Арендаторы также должны запрашивать положения для защиты деловых операций арендатора, включая положения об исключительности и соаренданте. Положение об исключительности может ограничить возможность арендодателя сдавать в аренду другие части собственности (или даже другие объекты в радиусе определенной мили) аналогичным предприятиям. Например, если вы управляете кафе, пункт об исключительности запрещает арендодателю сдавать в аренду другое имущество, принадлежащее или контролируемое арендодателем, другому кафе, если другое имущество находится в пределах 10 миль от вашего кафе.Еще одно положение — это положение соарендатора, которое позволяет вам расторгнуть договор аренды, если якорный арендатор вашего торгового комплекса освобождается, а арендодатель не может сдать это пространство в аренду подходящему заменяющему якорному арендатору.

Как видно из вышеизложенного, договоры коммерческой аренды часто бывают более сложными и более согласованными, чем договоры аренды жилого помещения. По этой причине всегда полезно иметь на вашей стороне адвоката, независимо от того, являетесь ли вы домовладельцем или арендатором.

Если у вас есть вопросы о коммерческой аренде, свяжитесь с одним из наших юристов по бизнесу или недвижимости сегодня!

–
Изображение: Thinkstock / alzay

* Эта статья носит общий характер и не является юридической консультацией. Читатели, у которых есть юридические вопросы, должны проконсультироваться с юристом перед принятием каких-либо юридических решений.

договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Договор аренды коммерческой недвижимости во Флориде дает арендодателю необходимые документы для заключения договора аренды с физическим или юридическим лицом на собственность арендодателя.Договоры аренды коммерческой недвижимости, как правило, более сложны, чем договор аренды жилого помещения, и к ним следует относиться с осторожностью на этапе переговоров. Перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости важно действительно понять, во что вы ввязываетесь. Одним из примеров является то, что коммерческое предприятие не имеет такой же защиты потребителей, как у отдельных жителей. От подразумеваемых и явных обязанностей каждой соответствующей стороны до соглашения или формальностей, связанных с его исполнением, есть аспекты договора коммерческой аренды, о которых вам следует знать.

Некоторые важные вопросы, которые стороны должны рассмотреть перед заключением договора аренды коммерческой недвижимости:

• Будет ли коммерческий арендатор иметь эксклюзивность в отношении своего вида бизнеса на собственности?
• Будет ли коммерческому арендатору разрешено сдавать помещение в субаренду?
• Какие варианты будут у коммерческого арендатора в случае, если здание арендодателя не соответствует нормам и создаст неоправданные трудности для бизнеса коммерческих арендаторов?

Кроме того, арендодателю, вероятно, потребуются гарантии того, что в течение срока коммерческой аренды арендатор будет соблюдать все законы муниципалитета, а не причинять ущерб собственности из-за внесения изменений, чтобы негативно повлиять на способность арендодателя сдавать в аренду в будущем. Арендатор и его сотрудники не создают никаких противоправных нарушений в помещении или вокруг него.Законы Флориды сложны, эта статья будет полезным руководством и предоставит как арендодателям, так и потенциальным коммерческим арендаторам обзор того, что вам следует знать о договорах аренды коммерческой недвижимости во Флориде.

Терминология, которую следует знать в договорах коммерческой аренды

Аренда коммерческой недвижимости — это интерес к недвижимому имуществу на согласованный период времени. По словам Ф.С. §689.01.

В договорном праве существует правовая доктрина, которая требует, чтобы некоторые договоры составлялись в письменной форме для обеспечения исковой силы. Эта доктрина известна как закон о мошенничестве и требует письменного контракта, подписанного стороной, которой будет предъявлено обвинение, то есть стороной, против которой будет применяться принудительное исполнение контракта. Во Флориде под руководством Ф.С. §725.01, все договоры аренды на срок более одного года считаются недействительными, если они не заключены в письменной форме. Существует исключение из Положения о мошенничестве, согласно которому устный договор коммерческой аренды на срок более одного года может быть исполнен.Это исключение называется «частичным исполнением» и возникает в обстоятельствах, когда одна сторона полагалась на устное соглашение до такой степени, что частично выполняла устное соглашение. В таком случае устное соглашение не может быть аннулировано на основании закона о мошенничестве.

Арендодатель (также известный как арендодатель) — это лицо, которое передает недвижимость в аренду другой стороне, арендатору (арендатору). Арендатор платит арендодателю или арендодателю право пользования недвижимостью в течение определенного периода времени.Юридические лица также могут взять на себя роль арендодателя или арендатора. Согласно F.S. §692.01.

Следующие условия должны быть включены в письменный договор аренды коммерческой недвижимости, в том числе: (1) имена сторон (сегодня при коммерческой аренде большинство арендодателей также называют имя физического лица, связанного с коммерческой организацией), (2) описание объекта недвижимости. , (3) срок аренды (может быть в годах или месяцах), (4) размер арендной платы, (5) формулировка соглашения, демонстрирующая совпадение мнений, что обе стороны намеревались заключить договор аренды недвижимого имущества. , (6) подписи всех сторон договора аренды и (7) залог.В договоре аренды также могут быть дополнительные условия, несмотря на то, что они не требуются законодательством штата. Некоторые из этих дополнительных условий могут включать в себя ограничения на использование для арендатора, изменение арендной платы для договоров аренды на срок более одного года, расходы арендатора на конкретный ремонт и / или услуги, оговорки о возмещении убытков, положения о субарендах и уступках, требования к страхованию для арендатора и арендодателя, а также посредничество / арбитраж. статьи. Кроме того, договор аренды может включать раздел под названием «Ограничение использования предметной собственности», который включает отчет о том, что бизнесу будет разрешено делать в арендованных помещениях.Обычно этот раздел требует написания описания типа бизнеса в помещении и цели бизнеса.

Исключительная оговорка — это также термин, который встречается в договоре аренды коммерческой недвижимости. Целью оговорки о невиновности является освобождение стороны от ответственности за ущерб, причиненный в помещении в результате халатного действия. Как правило, арендодатель включает этот пункт в договор аренды, чтобы дополнительно оградить себя от любой ответственности, связанной с арендой.Хотя суды не поддерживают это положение в договорах аренды, они подлежат исполнению, если это положение четко прописано в договоре. Однако оговорка о невиновности не будет применяться, если травма произошла как нарушение закона.

Личная гарантия — это термин, который обычно используется в договорах аренды коммерческой недвижимости, и обычно это положение, которое используется для наложения личной ответственности на лицо, подписывающее договор аренды, обычно на арендатора. Арендатор, который является юридическим лицом, может иметь подпись корпоративного должностного лица и связывает только корпорацию, а не физическое лицо, подписывающее договор аренды.

Обязанности и обязательства арендатора по договорам аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Одной из основных обязанностей арендатора является обязанность платить арендную плату. Арендатор обязан поддерживать помещение в таком же состоянии, в каком оно было сдано в аренду арендатору. Арендатор также должен вернуть владение недвижимостью в конце срока аренды арендодателю, если только договор аренды не был продлен автоматически или по явному соглашению с арендодателем. Как и в случае договоров аренды жилого помещения, принцип caveat emptor, означающий «пусть покупатель остерегается», применяется в договорах аренды коммерческой недвижимости.Арендатор должен осмотреть собственность перед оформлением аренды, чтобы быть в курсе любых условий собственности, которые могут снизить ее стоимость. Арендодатель не несет ответственности за дефект имущества, который существовал на момент заключения сторонами договора аренды, если арендатор не выполнил свои обязанности по осмотру имущества перед заключением договора аренды.

Тем не менее, существует исключение из применения правила caveat emptor: когда коммерческая аренда включает в себя новое здание, арендодатель имеет ограниченную обязанность подразумеваемой пригодности, если существует подразумеваемая гарантия, что здание подходит для использования арендатором.В ситуации, когда арендодатель или арендодатель нарушили подразумеваемую гарантию, арендатор или арендатор имеет право покинуть помещение или иметь право защищать неоплаченный иск по арендной плате на основании непригодности помещения.

Обязанности и обязательства арендодателя по договорам аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Самая важная обязанность арендодателя — передать имущество арендатору во владение в дату, указанную в договоре аренды. Обязанность спокойного пользования предусматривает, что арендодатель является надлежащим владельцем собственности, и что арендатор не будет беспокоиться о владении имуществом.Как правило, арендодатель не несет ответственности за травмы, возникшие в результате деятельности арендатора в арендованном помещении, если арендатор полностью контролирует помещение. Распространенным предположением является то, что арендатор должен осознавать опасность на территории и прилагать разумные усилия для поддержания помещения в безопасном состоянии для приглашенных лицензиатов.

Существует несколько ситуаций, когда арендодатель или арендодатель может нести ответственность, если причиной травмы было нарушение закона, дефект помещений, существовавших на момент заключения договора аренды, неотъемлемая опасность или ненадлежащий ремонт арендодателем. .

Претензии, защита и средства правовой защиты арендатора от нарушения арендодателем договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Арендатор или арендатор может подать иск о нарушении договора аренды против арендодателя или арендодателя о возмещении общего ущерба. Общие убытки рассчитываются как разница между рыночной стоимостью оставшегося срока аренды и стоимостью аренды на оставшийся срок. В ситуации, когда арендодатель вступает во владение помещением незаконно и без судебного разбирательства, арендатор может подать иск о задержании и / или незаконном проникновении в соответствии с F.С. § 82.01. В случае незаконного выселения арендатора арендодатель должен вернуть арендатору гарантийный депозит и все полученные проценты.

Если неправомерное действие арендодателя лишает арендатора права владения или препятствует использованию и пользованию помещениями, арендатор может подать иск против арендодателя о конструктивном или фактическом выселении. Арендаторы, пострадавшие от незаконного выселения, могут потребовать возмещения общего ущерба, а в некоторых случаях могут дополнительно потребовать упущенную выгоду и расходы на переезд. Штрафные убытки возникают редко, но если действия арендодателя будут признаны злонамеренными, мошенническими, умышленными и представляют собой грубую небрежность, арендатору могут быть присуждены штрафные убытки.

Средства правовой защиты арендодателя в случае нарушения арендатором договоров аренды коммерческой недвижимости во Флориде

Во Флориде использование самопомощи со стороны арендодателя строго запрещено. Это означает, что арендодатель не может насильственно проникать в помещения, арендованные арендатором, даже в обстоятельствах, когда арендатор нарушил договор аренды. Арендодатель должен использовать закон, предусмотренный F.S. §83.05 для получения владения помещением. Несмотря на то, что даже если договор коммерческой аренды содержит положение о вступлении, позволяющее арендодателю войти в собственность, суды не поддержат это положение.

В соответствии с законодательством Флориды существует три варианта, которые арендодатель может использовать, если арендатор нарушает соглашение. Во-первых, арендодатель может считать, что договор аренды прекращен, и вернуть помещение в собственность арендодателя. Во-вторых, арендодатель может сохранить владение помещением от имени арендатора и предъявить иск о возмещении общего ущерба на любую сумму, не подлежащую возмещению при сдаче помещения в аренду новому арендатору. Наконец, арендодатель не может ничего делать и ждать, чтобы подать иск против арендатора в отношении любой будущей арендной платы, которая подлежит уплате, или любого другого метода, предусмотренного в договоре аренды, такого как ускоренная сумма.Общие убытки в качестве средства правовой защиты для арендодателя рассчитываются путем изучения разницы между арендной платой по договору аренды и любой взысканной суммой в результате добросовестной попытки арендодателя повторно сдать помещение в аренду.

Что такое удерживаемый арендатор?

Арендатор становится «временным арендатором», когда он отказывается покинуть помещение по окончании срока аренды. Арендодатель может воспользоваться четырьмя средствами правовой защиты в случае наличия удерживаемого арендатора. Арендодатель может получить двойную арендную плату в месяц, если арендатор не откажется от владения в конце срока аренды, F.С. § 83.06. Считайте арендатора нарушителем и возбуждайте иск о возмещении ущерба в размере разумной арендной стоимости имущества. Другой вариант заключается в том, чтобы арендодатель потребовал увеличения арендной платы по сравнению с первоначальным договором аренды. Наконец, арендодатель может выселить арендатора. Арендодатель / домовладелец может подать иск о выселении в отношении арендатора, который не выплатил арендную плату, после письменного уведомления за три дня.

Законодательное средство правовой защиты для арендодателей

По данным Ф.С. § 83.20, во всех действиях по выселению арендатор должен внести сумму, указанную в жалобе (невыплаченная сумма арендной платы), в судебный реестр, включая любую арендную плату, накопленную во время действия по выселению, за исключением случаев, когда защита арендодателя требует удовлетворения или выплаты. Под руководством Ф.С. Согласно § 83.08, коммерческие арендодатели имеют законное средство правовой защиты в виде залогового права в отношении собственности на арендованные помещения, принадлежащие арендатору. Законное средство правовой защиты Флориды возможно только в течение срока действия договора коммерческой аренды и аннулируется по окончании срока аренды.Чтобы обеспечить соблюдение установленного законом права удержания в отношении причитающейся арендной платы, арендодатель должен подать установленное законом судебное разбирательство по делу об аренде. Если арендодатель преобладает, суд выдает «судебный приказ» в пользу арендодателя. После выдачи судебного приказа арендодатель может поручить шерифу исполнить судебный приказ в отношении арендатора помещения.

10 терминов, которые необходимо знать (2021)

Что такое договор коммерческой аренды?

Договор коммерческой аренды — это юридически обязывающий договор, заключаемый между домовладельцем и владельцем бизнеса с целью аренды имущества для бизнеса.Обозначение «коммерческое» означает, что недвижимость будет использоваться исключительно для деловых целей, а не для проживания или личного пользования.

Многие владельцы бизнеса предпочитают арендовать недвижимость, а не покупать ее, потому что это требует меньше капитала . Коммерческие арендаторы могут вести любой бизнес, будь то небольшой единоличное владение или крупная корпорация.

Коммерческая аренда, как правило, более сложна, чем аренда жилого помещения, и есть определенные условия, которые арендодатель и арендатор должны быть уверены, что они включены в соглашение.

Для получения дополнительной информации и определений аренды, прочтите эту статью.

Что включать в договор коммерческой аренды?

Договоры коммерческой аренды обычно являются предметом переговоров и должны соответствовать потребностям бизнеса арендатора. Каждый договор аренды будет отличаться в зависимости от требований арендодателя и арендатора, но большинство коммерческих договоров аренды будут включать следующие общие условия.

1. Стоимость аренды: Ежемесячная арендная плата обычно составляет самая большая проблема как для арендодателя, так и для арендаторов.В соглашении об аренде предприятия должны быть четко указаны согласованная ежемесячная арендная плата, срок ее оплаты, а также коммунальные услуги, налоги и страховка, за которые арендатор несет ответственность.
2. Срок аренды: Срок аренды может варьироваться в зависимости от потребностей бизнеса и арендодателя. Арендодатели обычно предпочитают более длительные договоры аренды, чтобы гарантировать стабильную оплату, в то время как новый бизнес может чувствовать себя в большей безопасности с более короткими сроками аренды. Многие договоры аренды начинаются со сроком на один год с возможностью продления.
3. Гарантийный депозит: Арендодатель обычно требует внесения залога при подписании коммерческого договора аренды. В договоре аренды должна быть указана информация о сумме и порядке возврата депозита.
4. Описание недвижимости: Недвижимость, которая будет сдана в аренду, должна быть четко и точно описан в договоре аренды. Он должен включать такую ​​информацию, как адрес собственности, размер помещения, места общего пользования и наличие парковки.
5. Изменение или увеличение арендной платы: Обычно коммерческая аренда включает условия, касающиеся ежегодного процентного увеличения арендной платы. Обычно это обсуждается между арендатором и домовладельцем.
6. Деловые знаки: Владелец бизнеса должен будет иметь вывески на собственности для продвижения своего бизнеса. Важно, чтобы в договоре аренды не запрещались вывески на собственности, а указывалась подробная информация о том, какие знаки и какого размера разрешены.
7. Улучшения или ремонт недвижимости: Другой распространенный термин в договорах коммерческой аренды касается того, можно ли улучшить или изменить недвижимость. В этом пункте будет указано, кто ответственный за оплату улучшений и нужно ли арендатору вернуть имущество в первоначальное состояние по окончании срока аренды.
8. Субаренда: Многие предприятия запрашивают возможность передать коммерческое пространство в субаренду третьей стороне.Это связано с тем, что даже если бизнес потерпит неудачу, арендатор все равно будет нести ответственность за договор коммерческой аренды. Все условия, касающиеся субаренды имущества, должны быть прописаны в договоре аренды.
9. Предложение использования: Пункт использования включен в договор коммерческой аренды, чтобы диктовать вид деятельности, которой арендатор может заниматься в собственности. Этот защищает собственность и арендодателя от убытков и ответственности. Арендатору потребуется широкое положение об использовании, чтобы разрешить различные виды деятельности в помещении.
10. Положение об исключительности: А оговорка об исключительности Для арендатора очень важно быть включенным в коммерческую аренду, если арендуемая недвижимость находится в комплексе, состоящем из нескольких единиц. Это не позволяет арендодателю сдавать в аренду дополнительные помещения для конкуренции с бизнесом.

Многие договоры коммерческой аренды также содержат пункт о Закон об американцах с ограниченными возможностями . Это требует, чтобы бизнес-пространства, открытые для публики, были доступны для людей с ограниченными возможностями.

Как правило, арендатор несет ответственность за то, чтобы его бизнес соответствовал всем требованиям ADA. В договор аренды должны быть включены условия, позволяющие арендатору производить обновления, чтобы соответствовать требованиям ADA.

Арендодатели и арендаторы могут включить в договор коммерческой аренды любые другие условия, которые они сочтут необходимыми для их договора аренды. Договор коммерческой аренды является юридически обязывающим договором, поэтому все условия подлежат исполнению. Единственные невыполнимые условия — это те, которые являются незаконными или слишком расплывчатыми.

Познакомьтесь с юристами на нашей платформе

Распространенные виды коммерческой аренды

Помимо стандартного годового договора аренды, существуют различные виды коммерческой аренды. К другим типам договоров коммерческой аренды относятся следующие:

• Чистая аренда: В договоре чистой аренды арендатор несет ответственность за оплату большинство, если не все налоги, страхование и расходы на содержание сверх согласованной ежемесячной арендной платы.
• Двойная чистая аренда: Двойная чистая аренда требует, чтобы арендатор платил все налоги, страховку и ежемесячную арендную плату.
• Аренда Triple Net: При аренде Triple Net арендатор оплачивает налоги, страховку, техническое обслуживание и арендную плату.
• Абсолютная тройная чистая аренда: Абсолютная тройная чистая аренда освобождает арендодателя от любой ответственности по уплате налогов, страхованию и содержанию. Некоторые расходы, которые арендатор должен будет покрыть, могут включать ремонт крыши или основной конструкции здания.
• Процентная аренда: Если арендатор подписывает договор процентной аренды, он будет платить базовую сумму арендной платы в дополнение к процент их продаж и прибыли .
• Аренда с полным обслуживанием: В этом договоре аренды, также называемом брутто-арендой, указывается, что сумма арендной платы включает коммунальные услуги и все другие услуги, за которые арендатор обычно должен оплачивать отдельно. Обычно это используется для краткосрочной аренды.

В соглашении о коммерческой аренде должно быть четко указано, какой тип аренды используется и как рассчитывается арендная плата, особенно для процентной аренды.

эта статья более подробно рассказывается о договорах аренды с одной, двумя и тремя чистыми сетями.

Когда требуется коммерческая аренда

Коммерческая аренда должна быть оформлена каждый раз, когда владелец бизнеса собирается арендовать недвижимость для ведения своего бизнеса. Коммерческая аренда является обязательным контрактом и защищает как арендодателя, так и арендатора.

В договорах аренды оговариваются такие важные условия, как размер арендной платы, порядок ее выплаты, продолжительность аренды и кто отвечает за обслуживание здания. Эти условия могут включать в себя большие суммы денег, и их никогда не следует оставлять на усмотрение устной договоренности, которая не может быть доказана или приведена в исполнение.

Изображение через Pexels от Артема

Как составить договор коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды является юридически обязывающим договором. Чтобы соглашение было юридически обязательным, оно должно включать все существенные элементы, обеспечивающие юридическую силу контракта.

Как минимум, договор аренды должен включать адрес собственности , размер арендной платы , а также срок аренды с эффективной датой начала. Он также должен включать любые другие расходы ответственность за которые будут нести арендатор и домовладелец. Договоры аренды должны быть подписаны как арендодателем, так и арендатором.

Вы можете найти шаблоны для договоров коммерческой аренды в Интернете, но они должны быть адаптированы к потребностям бизнеса и собственности.Если у вас есть вопросы о составление договор коммерческой аренды, лучше проконсультироваться с юрист по недвижимости которые будут знать законы и требования к договорам аренды в вашем штате.

Получите помощь с договором коммерческой аренды

У вас есть вопросы по договорам коммерческой аренды и вы хотите поговорить со специалистом? Опубликуйте проект сегодня по контрактам Консультируйте и получайте предложения от юристов по недвижимости, которые специализируются на договорах коммерческой и бизнес-аренды.

12 советов по заключению коммерческой аренды

Сделайте небольшую домашнюю работу, прежде чем договариваться об аренде. Составьте список текущих и ожидаемых будущих потребностей вашей компании в пространстве, определите свой бюджет и предпочтительное местоположение.

«Спросите себя, чего вы хотите добиться от переезда», — говорит Приккер. «Затем вы можете договориться об аренде, которая покрывает все расходы».

Если вы не уверены в ближайших потребностях, рассмотрите возможность более краткосрочной аренды (например, на два или три года).«Вы можете платить больше за квадратный фут за более короткий срок аренды, но, по крайней мере, вам будет легче уйти, если вам нужно», — говорит Приккер.

2. Всегда привлекайте юриста

Очень важно привлечь коммерческого юриста к переговорам об аренде. «Всегда, всегда, всегда узнавайте мнение юриста», — говорит Приккер. «Лучше всего нанять хорошего коммерческого юриста, разбирающегося в вопросах аренды. Некоторые компании пользуются услугами генерального или семейного юриста, а затем подписывают договор аренды с непредвиденными расходами. Аренда — это сложный процесс, и я видел много ошибок.”

3. Определите свои затраты

Внимательно просмотрите непредвиденные расходы, за которые вас просят заплатить, чтобы убедиться, что общая стоимость соответствует вашему бюджету. Также следует четко указать любое увеличение базовой арендной платы и непредвиденных расходов в будущем. Не стесняйтесь просить об изменениях.

4. Узнайте о вариантах аренды

Затраты, покрываемые арендой, могут сильно различаться в зависимости от типа аренды.

• В договоре об аренде брутто вы платите арендодателю единую сумму, которая покрывает базовую арендную плату и все непредвиденные расходы.К ним обычно относятся коммунальные услуги, налог на имущество, страхование, техническое обслуживание, ремонт и общие расходы на территорию, такие как уборка снега, услуги по уборке, озеленение, стрижка травы и управление недвижимостью. Другой вариант — это модифицированная валовая аренда , в которой вы и арендодатель разделяете некоторую комбинацию побочных расходов.
• Также можно подписать различные виды чистых договоров аренды , по которым вы оплачиваете некоторые непредвиденные расходы напрямую. Обычно это приводит к более низкой арендной плате.Основные различия между чистой арендой заключаются в следующем.
  • При чистой аренде вы обычно платите за базовую арендную плату плюс одно из следующего: налоги на имущество (наиболее распространенные), страховку или коммунальные услуги. Все остальные расходы оплачивает арендодатель.
  • При двойной чистой аренде вы платите базовую арендную плату плюс налоги на недвижимость и страховку.
  • В случае тройной чистой аренды вы обычно платите базовую арендную плату, плюс налоги на недвижимость, страхование здания и коммунальные услуги, а также другие эксплуатационные и эксплуатационные расходы.

  Примечание : Хотя приведенные выше определения являются стандартными, арендодатели иногда добавляют к вашим расходам расходы на содержание или общие площади в рамках единой или двойной чистой аренды, поэтому всегда дважды проверяйте, за что вы должны платить.

• При аренде с процентной ставкой вы платите базовую арендную плату плюс процент от ваших валовых продаж сверх определенного минимума. Обычно они используются в торговых центрах и других многопользовательских торговых точках.

5. Проверить рыночную арендную плату

Получите представление о рыночной арендной плате в районе, который вы рассматриваете, и сравните их с арендной платой, которую запрашивает арендодатель.Поговорите с коммерческим риэлтором, чтобы узнать актуальные рыночные ставки аренды. Эта информация может помочь вам договориться о более низкой арендной плате, если запрашиваемая сумма высока.

6. Исследование собственности

Соберите информацию об объекте недвижимости, которая может пригодиться для переговоров об аренде.

• Посмотрите на состав арендаторов и соседей в здании, чтобы убедиться, что они подходят для вашего бизнеса. Есть ли конкуренты?
• Узнайте, какой трафик в здании.Если большую часть парковочных мест будут использовать другие арендаторы, хватит ли вам для ваших нужд? Вы можете договориться о более низких платежах за общие площади, если у других арендаторов будет намного больше трафика, чем у вас, и если они будут больше использовать здание.
• Поговорите с другими местными компаниями, чтобы узнать о районе и любых проблемах, которые могут повлиять на вашу компанию. Например, если вы занимаетесь розничной торговлей, вам может потребоваться информация о местных пешеходных потоках, а также о том, растет ли этот район или находится в упадке. Недавнее снижение перспектив района или рыночной арендной платы может помочь вам заключить более выгодные условия аренды.
• Посмотрите на репутацию домовладельца, чтобы увидеть, есть ли какие-нибудь красные флажки. Вы можете спросить у риэлторов или существующих арендаторов. Например, вы можете обнаружить, что другие арендаторы пытаются выбраться из здания из-за проблем с арендодателем.

7. Обращение за помощью к арендатору

Спросите у домовладельца о стимулах для сдачи помещения в аренду. Арендодатель может быть особенно заинтересован в том, чтобы побудить вас сдать квартиру в аренду, например, если помещение какое-то время пустовало. Арендодатели часто предлагают аренду на два или три месяца бесплатно.Некоторые могут даже оплатить часть вашего ремонта или профинансировать его в течение срока аренды.

«Вы всегда должны спрашивать, какие стимулы они могут предоставить», — говорит Приккер. «Вы будете удивлены, что вам могут предложить».

8. Ознакомьтесь с условиями расторжения.

Проверьте обстоятельства, при которых любая из сторон может расторгнуть договор аренды. Например, вас могут выгнать просто за неуплату арендной платы? Что будет, если здание будет продано?

Если ваши продажи падают или вы хотите расширить помещение, как вы можете расторгнуть договор аренды? Некоторые договоры аренды требуют, чтобы вы полностью или частично оплачивали оставшуюся часть арендной платы.Вы можете договориться о лучших условиях.

Также посмотрите, можно ли сдать помещение в субаренду. Если продажи упадут, сдача всего помещения в субаренду может позволить вам переехать в другое место без уплаты крупного штрафа за расторжение договора аренды. Как вариант, вы можете сдать часть помещения в субаренду, чтобы покрыть арендную плату.

9. Проведение переговоров по улучшению арендованного имущества

Компаниям часто требуется отремонтировать новое пространство в соответствии со своими потребностями. Вы должны убедиться, что аренда и зонирование позволяют запланированные улучшения арендованного имущества.Кроме того, вы можете добиваться пункта, требующего от арендодателя возместить часть или все ваши затраты на улучшение арендованного имущества, если арендодатель расторгнет договор аренды.

10. Проверить на наличие конкурента пункт

Вы можете попросить включить в договор аренды пункт о конкурентах, который требует от арендодателя получить ваше согласие на аренду помещения в здании конкуренту. Это может быть особенно важно для розничных продавцов.

11. Ознакомьтесь с условиями продления

Срок аренды вашей коммерческой недвижимости может варьироваться от месяца к месяцу до нескольких лет.Обязательно поймите, когда и как будет продлеваться договор аренды. Также убедитесь, что у вас есть возможность продлить аренду в конце срока, если это важно для вас. Вы можете обсудить другие варианты, такие как право первого отказа в аренде соседнего помещения для расширения. В качестве альтернативы — например, если рынок аренды снизился — домовладелец может предложить вам более выгодную сделку при продлении.

12. Не спешите подписывать

Арендодатели обычно представляют потенциальным арендаторам свой договор аренды.Очень важно внимательно изучить этот документ и предлагаемые обязанности арендатора и домовладельца.

«Я видел договоры аренды, когда арендатор не выполнял свою домашнюю работу и в конечном итоге нес ответственность за всевозможные непредвиденные расходы или не мог расторгнуть договор аренды, не уплатив оставшуюся арендную плату в полном объеме», — говорит Приккер. Предлагаемый договор аренды обычно не фиксируется на камне. «Обычно есть комната для переговоров».