Договор аренды долгосрочный: Долгосрочный договор аренды нежилого помещения. Регистрация в Росреестре. — Проект 1

Нюансы, на которые стоит обратить внимание при оформлении долгосрочного договора аренды помещения — Юрист по недвижимости на vc.ru

Договор долгосрочной аренды помещения регистрируется в Росреестре, если предметом договора является объект недвижимости, а срок действия аренды превышает один год. Регулируется данная процедура главой 34 Гражданского кодекса Российской федерации, Федеральным законом № 218-ФЗ «о государственной регистрации недвижимости».

309 просмотров

Как возникают перепланировки?

Арендатор подбирает нежилое помещение по характеристикам, которые отвечают виду его деятельности (торговля, оказание услуг и т.д), или после въезда приводит нежилое помещение в соответствие со своими требованиями, т.е. проводит перепланировку.

Перепланировка — это изменение назначения помещения, конфигурации или общей площади.

Часто нежилое помещение сдают уже с проведенной перепланировкой. Проблема возникает — когда она не узаконена.

Факт перепланировки может стать препятствием при регистрации договора аренды в Росреестре.

Требования:

Любые изменения характеристики нежилого помещения должны быть внесены в ЕГРН:

— Планируемые изменения отражены в проекте перепланировки и согласованы с государственными органами.

— По завершению строительных работ получено положительное заключение о техническом состоянии конструкций объекта капитального строительства (техническое заключение).

— Затем помещение введено в эксплуатацию решением государственных органов, и зарегистрировано в Росреестре.

Существует 3 пути решения проблемы с перепланировкой арендуемого помещения:

1. Не регистрировать договор в Росреестре. А это значит оформить краткосрочный договор, меньше чем на 1 год.

Такой вариант не всегда подходит арендатору, так как реализуя свои цели он, по умолчанию, рассчитывает на долгосрочные отношения.

Любые проверки гос.

органов и контролирующих инстанций могут грозить штрафом, приостановлением деятельности на неопределенный срок и/или требованием привести помещение в прежнее состояние.

2. Пройти согласование и получить разрешительную документацию до проведения перепланировки:

составить проект, предоставить соответствующее техническое заключение, согласовать с госорганами проект, получить разрешительную документацию, оформить технический план, ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в Росреестре. А если будет отказ? Отказ может быть на любом этапе согласования перепланировки.

Основаниями для отказа могут быть: несоответствие проекта требованиям, отсутствие согласования некоторыми инстанциями, отсутствие согласования с жильцами в случае перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме, несоответствие технического плана согласованному проекту и т.п.

3. Узаконить перепланировку уже после фактически проведенных изменений путем внесения изменений в ЕГРН.

Обращаем особое внимание, что понятие «перепланировка» жилых помещений в жилых объектах, содержится в статье 25 ЖК РФ, а порядок и условия работ раскрываются в нормах главы 4 ЖК РФ.

Четкое определение «перепланировки» нежилых объектов недвижимости в законодательных актах отсутствует. СНИПы перепланировки нежилого объекта не предусмотрены – то есть регулируется этот процесс СНИПами в сфере строительства.

Процесс оформления внутренней перепланировки нежилых помещений в нежилых зданиях довольно запутанная процедура, в которой предстоит соблюдать множество требований к оформлению документов.

Большая доля в принятии решения о регистрации изменений лежит именно на субъективном мнении регистратора. Регистратору, как лицу, полностью отвечающему за законность принятого им решения, проще найти признаки реконструкции и отказать в регистрации изменений (перепланировки), чем брать ответственность на себя из-за отсутствия норм, регулирующих данную процедуру.

Поэтому в рассматриваемом случае должно быть неопровержимое заключение специалиста, содержащее выводы, основанные на документально подтвержденных фактах.

Даже если изменения не затрагивают несущие конструкции здания, есть риск, что потребуется обратиться в суд, в связи с отсутствием законных оснований для учета изменений без получения разрешительной документации.

Основаниями для отказа могут быть:

— проведение перепланировки без предварительного согласования/получения разрешения на реконструкцию;

— недостаточность приложенных на регистрацию документов;

— выявление признаков реконструкции при рассмотрении документов на учет изменений в связи с перепланировкой и т.п.

В идеале будет оформить все необходимые документы еще до фактического проведения строительных работ и согласовать их в уполномоченных органах.

При этом даже тогда, когда перепланировка фактически произведена, при определенных случаях можно зарегистрировать учет изменений без обращения в суд.

Важные сведения:

Для нежилых помещений находящихся в жилом здании, получение разрешения на строительство не требуется — если перепланировка нежилого помещения не затрагивает несущие конструкции, не нарушает надежности и безопасности всего здания. В противном случае такая перепланировка будет расцениваться как реконструкция всего здания.

Для подтверждения необходимо предоставить соответствующее заключение о техническом состоянии конструкций объекта недвижимости, которое имеет право выдавать проектная организация с допуском СРО. А также, при необходимости, предоставить экспертизу проекта.

Технический план для регистрации изменений

Любые изменения характеристики нежилого помещения, которые произошли в связи с перепланировкой, должны быть зарегистрированы в Росреестре.

Учет изменений в ЕГРН и регистрации права должны быть в соответствии с Федеральным законом № 218-ФЗ «о государственной регистрации недвижимости». Документом основанием для учета изменений в ЕГРН будет являться технический план.

Технический план вправе изготавливать только кадастровый инженер, который имеет квалификационный аттестат и является членом СРО.

Технического план должен содержать правоустанавливающие документы, заключение кадастрового инженера и при необходимости согласования перепланировки/разрешительную документацию.

Технический план должен быть подан в Росреестр для регистрации и проведения учета изменений в ЕГРН в электронном виде.

В конечном результате будет получена Выписка из ЕГРН, подтверждающая учет всех изменений в планировке помещения, площади, конфигурации или иных характеристиках.

С этого момента перепланировка будет являться законной и юридически зарегистрированной.

Мы проведем бесплатный аудит ваших документов по телефону 8 960 048 30 41.

Также вы можете заказать персональную часовую консультацию здесь.

Узнайте список необходимых документов для оформления перепланировки нежилого помещения в многоквартирном доме здесь.

#договор аренды помещения #коммерческая недвижимость #перепланировка нежилого помещения #узаконить перепланировку #юрист по недвижимости #нюансы договора аренды #требования к договору аренды #аренда помещения

Регистрация договора аренды в ЕГРН станет дешевле

Анастасия Корнилова

юрист

Профиль автора

С 1 января 2023 года вступит в силу закон, который снизит госпошлину за регистрацию в ЕГРН изменений в договорах аренды.

В 2022 году госпошлина за регистрацию изменений в договоре аренды — 2000 Р для граждан, включая ИП, и 22 000 Р для компаний.

Такую финансовую нагрузку на граждан и организации сочли чрезмерной и посчитали, что она приводит к негативным экономическим последствиям для оборота недвижимости, поэтому решили пересмотреть сумму.

С 1 января 2023 года госпошлина за регистрацию изменений в договорах аренды в ЕГРН для граждан, включая ИП, будет 350 Р, для компаний — 1000 Р.

ст. 1 закона от 05.12.2022 № 493-ФЗ

Все, что нужно знать о недвижимости

Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно

Когда договор аренды нужно регистрировать

Если договор аренды недвижимости заключают на срок от 12 месяцев, его нужно зарегистрировать в Росреестре. Именно с момента такой регистрации он и считается заключенным.

п. 2 ст. 651 ГК РФ

Иногда владельцы недвижимости не хотят заключать долгосрочные договоры, чтобы избежать регистрации и оставить больше простора для маневра. Они предпочитают заключать договоры на срок меньше года, а потом ежегодно продлевать. Но в таком варианте могут быть и риски.

Например, арендодатель решил, что ему не нравится жилец, и он не хочет продлевать с ним договор на новый срок, хотя в договоре пункт о пролонгации предусмотрен. Жилец съезжает, а арендодатель сдает квартиру новому жильцу. В таком случае в течение года после завершения договора у арендатора есть право пойти в суд и потребовать, чтобы договор перезаключили с ним, и возместили убытки. Или только возместили убытки.

Так что, если есть намерение сдавать имущество длительно или арендатор изначально предлагает договориться на долгий срок и на выгодных для всех условиях, лучше все-таки составить долгосрочный договор и официально его зарегистрировать.

/guide/arenda-imushchestva/

Как составить договор аренды

Незарегистрированный договор аренды недвижимости со сроком действия от 12 месяцев недействителен. По общему правилу все возвращается в исходное состояние.

Например, арендатор снял квартиру по договору на два года и заплатил за аренду, а арендодатель не зарегистрировал договор в Росреестре. И если между сторонами возникнет спор, арендодатель должен будет вернуть обеспечительный платеж, если он был, а арендатор — съехать из арендованной недвижимости.

А вот на обязанность уплатить налог с полученной от арендатора суммы срок договора и регистрация не влияют. Не важно, регистрировали договор или нет, налог платить надо: 4 и 6%, если недвижимость сдает самозанятый — человеку или компании соответственно, или 13%, если недвижимость сдает человек, не оформивший специальный налоговый режим.

/guide/legal-landlord/

Какие налоги есть при сдаче квартиры

Что за изменения в договорах аренды и когда их нужно регистрировать

Например, может измениться арендная плата или срок договора, состав арендуемого имущества и прочее. Все это арендодатель и арендатор должны зафиксировать в дополнительном соглашении. Этот документ надо зарегистрировать в Росреестре и уплатить за это госпошлину.

То есть если стороны заключили договор, который подлежит госрегистрации, все изменения в нем тоже надо регистрировать. Иначе их тоже могут признать недействительными.

п. 2 ст. 164 ГК РФ

Новости, которые касаются всех, — в нашем телеграм-канале. Подписывайтесь, чтобы быть в курсе происходящего: @tinkoffjournal.

Краткосрочная аренда или долгосрочная аренда: что лучше?

Каждому арендодателю необходим договор аренды, в котором четко изложены обязанности и защита обеих сторон. Договоры аренды гарантируют, что все знают об ожиданиях, установленных в течение срока аренды, особенно ваши арендаторы.

Однако арендодатель может предложить различные сроки аренды, например краткосрочную или долгосрочную аренду. У обоих есть свои плюсы и минусы, поэтому вам нужно знать, какой из них наиболее подходит для вашей арендуемой недвижимости.

Продолжайте читать, чтобы узнать больше о том, чем отличаются оба типа договоров аренды и когда предлагать арендаторам краткосрочные договоры аренды.

В чем разница между краткосрочной и долгосрочной арендой?

Краткосрочный договор аренды заключается на срок от трех до шести месяцев или может заключаться ежемесячно, пока арендатор не решит съехать. Долгосрочная аренда — это все, что длится более шести месяцев и может длиться до 15 месяцев, прежде чем потребуется заключить новый договор аренды.

Арендодатели обычно предпочитают долгосрочную аренду, поскольку она гарантирует более длительный поток арендных платежей, но продолжительность срока аренды может варьироваться в зависимости от целей, которые вы пытаетесь достичь.

Что лучше: краткосрочная или долгосрочная аренда?

Если вы хотите получить более длительный доход за счет арендной платы, тогда долгосрочная аренда может быть более подходящей для вашей аренды. Краткосрочная аренда может быть выгодна, если вы хотите продать свою недвижимость в ближайшее время, хотите иметь больше гибкости в корректировке арендной платы или планируете не жить в собственности в течение трех-шести месяцев.

В летние месяцы также может быть повышенный спрос на краткосрочную аренду из-за того, что арендаторы ищут временное жилье в новых городах в поисках работы или летних курсов.

Когда предлагать квартиру в краткосрочную аренду

В некоторых случаях предложение краткосрочной аренды квартиры имеет наибольший смысл. Вот различные типы арендаторов, которым может быть выгодна краткосрочная аренда:

• Переезд в поисках работы: Некоторым арендаторам, возможно, пришлось переехать в другой район за короткий промежуток времени для новой работы. Это может привести к тому, что им понадобится временное жилье, пока они не купят новый дом или не найдут квартиру на длительный срок.
• Ремонт основного имущества: Если домовладельцы в настоящее время находятся в процессе ремонта своего дома, им может понадобиться временное жилье на период времени, пока дом не будет завершен.
• Иностранные путешественники с краткосрочной визой: Краткосрочные визы обычно действуют не более 90 дней, что означает, что им нужно будет снова переехать, если они не смогут остаться дольше.
• Временно посещающие район: Чем больше компаний предлагает полностью удаленные рабочие места, тем больше людей посещают новые районы на короткие промежутки времени. Предложение краткосрочной аренды может позволить посетителям из разных городов сдавать вашу недвижимость в аренду до тех пор, пока они не решат отправиться в другое место.

Как составить краткосрочный договор аренды

В прошлом арендодателям приходилось нанимать юриста для составления стандартного договора аренды, соответствующего местным постановлениям. Но программные платформы для управления недвижимостью, такие как Avail, теперь упрощают бесплатный доступ к одобренным юристами договорам аренды.

Для заключения договора аренды Avail — краткосрочного или долгосрочного — необходимо выполнить несколько шагов:

1. Создать учетную запись: Вы можете создать бесплатную учетную запись арендодателя или перейти на Unlimited Plus, чтобы получить доступ к еще большему количеству арендодателей. — конкретные преимущества, такие как клонирование аренды или освобождение от комиссий ACH.
2. Нажмите «Начать с нуля»: Договоры аренды можно либо загрузить, либо составить с нуля. Начиная с нуля, вы можете создать индивидуальное соглашение об аренде, которое можно подписать онлайн.
3. Выберите срок аренды: Срок аренды может составлять полный год (12 месяцев), переходить от месяца к месяцу или заканчиваться в настраиваемую дату. Если вы хотите предложить краткосрочное соглашение об аренде, вы можете выбрать вариант ежемесячной аренды или добавить пользовательскую дату.
4. Предоставьте необходимую информацию: : После того, как срок аренды установлен, вам нужно будет добавить установленную арендную плату, залог и любые другие сборы. Наша система автоматически добавит требуемые на местном уровне положения, правила и раскрытие информации в соответствии с местными законами о арендодателях и арендаторах.
5. Электронное письмо потенциальному арендатору для подписания онлайн: Все соглашения об аренде Avail можно подписать онлайн бесплатно для вас или ваших арендаторов. Договор аренды вступает в законную силу с момента его подписания обеими сторонами.

У вас также есть возможность загрузить свой собственный готовый к подписанию договор аренды, чтобы подписать его онлайн бесплатно. Avail сотрудничает с HelloSign, чтобы вы могли подписывать свои документы электронной подписью прямо на платформе.

Создавайте утвержденные юристом соглашения об аренде с доступом

Независимо от того, решите ли вы предлагать варианты краткосрочной или долгосрочной аренды, важно, чтобы любое соглашение об аренде вашей собственности соответствовало местным постановлениям и защищало ваш арендный бизнес. Вы всегда можете найти стандартный договор аренды в Интернете, но Avail предлагает шаблоны аренды, которые были одобрены юристами и подходят для вашего штата — и все это бесплатно.

Начните сегодня, создав учетную запись Avail для заключения как краткосрочных, так и долгосрочных договоров аренды вашего имущества.

Примеры договоров долгосрочной аренды или аренды

• 1. Я беру на себя полную ответственность за содержание арендованного оборудования («Оборудование»), указанного в этой форме, и я согласен оплатить любой ущерб, причиненный Оборудованию и заменить по полной розничной стоимости любое Оборудование, не возвращенное к согласованной дате.

• (i) Каждый Заемщик должен (a) незамедлительно выполнять и соблюдать все обязательства, которые он должен выполнять и соблюдать в рамках Оперативной аренды, и делать все необходимое для сохранения и сохранения в неприкосновенности своих материальных прав по ней; (b) незамедлительно уведомлять Кредитора о любом существенном неисполнении обязательств по любой Операционной аренде, о которой ему известно; (c) незамедлительно доставить Кредитору копию любого уведомления о неисполнении обязательств или другого существенного уведомления по любому Оперативному лизингу, доставленного Заемщиком любому Операционному арендатору; (d) незамедлительно уведомлять Кредитора о любом полученном Заемщиком уведомлении или информации, которая указывает на то, что Операционный арендатор прекращает свой Оперативный лизинг или что какой-либо Операционный арендатор иным образом прекращает свою деятельность в отношении соответствующего Индивидуального имущества; и (e) незамедлительно обеспечить выполнение и соблюдение всех существенных обязательств, которые должны быть выполнены и соблюдены Операционным арендатором в соответствии с применимым Оперативным лизингом.

• Не допускать, чтобы совокупная сумма всех арендных платежей по Оперативной аренде, произведенных (или запланированных к осуществлению) Сторонами займа (на консолидированной основе), превышать 1 000 000 долларов США в любом Финансовом году.

• Заемщик должен и должен обеспечить, чтобы каждая из его Дочерних компаний незамедлительно уведомляла Агента после заключения любого договора аренды недвижимого или движимого имущества в качестве арендатора или субарендатора (кроме Капитальной аренды), если после его вступления в силу, совокупная сумма Арендной платы (как определено ниже), подлежащая уплате Заемщиком и его Дочерними компаниями на консолидированной основе в любом Финансовом году в отношении такой аренды, превысит 3 500 000 долларов США в отдельности или 15 000 000 долларов США в совокупности для всех таких договоров аренды. Термин «Аренда» означает все платежи, причитающиеся с арендатора или субарендатора по договору аренды, включая, помимо прочего, базовую арендную плату, процентную арендную плату, налоги на имущество, коммунальные расходы или расходы на техническое обслуживание, а также страховые взносы.

• За исключением случаев, специально измененных настоящим документом, все условия Аренды остаются в полной силе. [Подписи начинаются на следующей странице.]

• Субарендодатель и Субарендатор настоящим заявляют, что верная и полная копия Договора субаренды прилагается к настоящему документу и является его частью в качестве Приложения А.

• На условиях, указанных в настоящем Договоре аренды , Арендодатель сдает в аренду Помещения Арендатору, а Арендатор сдает в аренду Помещения у Арендодателя на Срок, начинающийся с Даты начала действия и заканчивающийся Датой прекращения, если только он не будет продлен или прекращен досрочно в соответствии с настоящим Договором аренды.

• Насколько известно Продавцу, (i) кроме Договоров аренды, перечисленных в Списке арендной платы, Продавец не заключал никаких договоров или соглашений в отношении владения Имуществом или какой-либо его части или частей, которые будут иметь обязательную силу для Покупателя.