Ответ недели: договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок
Как расторгнуть договор аренды помещения новому собственнику, если старый собственник заключил его на срок бессрочно. Договор в Росреестре не зарегистрирован. Первоначально договор аренды был заключен на срок 11 месяцев с условием, что в случае, если ни одна сторона по окончании договора не заявит о его расторжении, то он продлевается на срок бессрочно. Новый собственник планирует открыть в приобретенном помещении свое производство, но арендатор говорит, что срок договора бессрочно и он не будет его освобождать. Как теперь новому собственнику выгнать арендатора из своего помещения? Есть ли судебная практика по таким вопросам?
Сообщаю Вам следующее:
Согласно ст. 610 ГК РФ если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.
А если окончание срока аренды определено событием, которое может не наступить, договор считают бессрочным.
Чтобы расторгнуть такой договор откажитесь от него в одностороннем внесудебном порядке. Такое право есть у вас по закону. Он дает вам возможность сделать это не только без суда, но и без согласия контрагента и объяснения причин, даже если у вас нет никаких оснований для расторжения (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Не потребуется дополнительных судебных затрат и переговоров. Главное — соблюсти все правила такого отказа. Для этого:
- составьте уведомление контрагенту.
- направьте уведомление контрагенту;
- дождитесь, когда истечет срок предупреждения;
4) примите арендованный объект по передаточному акту (ст. 655 ГК РФ).
Документы КонсультантПлюс для ознакомления:
Документ 1
Как расторгнуть договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок
Чтобы расторгнуть такой договор, составьте и подпишите соглашение с другой стороной, а если она возражает против прекращения договора — откажитесь от него в одностороннем внесудебном порядке.
Такое право есть у вас по закону. Он дает вам возможность сделать это не только без суда, но и без согласия контрагента и объяснения причин, даже если у вас нет никаких оснований для расторжения (п. 2 ст. 610 ГК РФ). Не потребуется дополнительных судебных затрат и переговоров. Главное — соблюсти все правила такого отказа.
Расторгать через суд договор, заключенный на неопределенный срок, нет смысла, поскольку гораздо проще в любой момент отказаться от договора в одностороннем порядке. А вот если у вас есть к контрагенту другие требования (например, у арендодателя — по качеству сделанного арендатором ремонта, а у арендатора — по возврату уплаченного аванса), то заявите их в суде отдельным иском.
Порядок действий для одностороннего отказа в целом общий для любой недвижимости, но в ряде случаев есть особенности для отказа от аренды земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности. Если эти случаи к вам не относятся, выполните следующие шаги:
- составьте уведомление контрагенту.
Рекомендуем в нем сразу предупредить о сроке, по истечении которого договор прекратится. Особенность для аренды недвижимости в том, что об отказе нужно уведомить заранее — за три месяца до прекращения договора, если иной срок не установлен им самим или законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Рекомендуем в нем сразу предупредить о сроке, по истечении которого договор прекратится. Особенность для аренды недвижимости в том, что об отказе нужно уведомить заранее — за три месяца до прекращения договора, если иной срок не установлен им самим или законом (п. 2 ст. 610 ГК РФ).Пример формулировки уведомления
Настоящим уведомляем вас о том, что ООО «Сигма» (арендодатель) в одностороннем порядке отказывается от бессрочного договора аренды помещения от 13.08.2017 (далее — Договор) в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ. Договор будет прекращен по истечении трех месяцев с даты получения вами настоящего уведомления.
Основание для отказа от бессрочного договора указывать необязательно. Но если вы расторгаете его, потому что контрагент его нарушил, рекомендуем указать нарушение как повод для отказа и описать, в чем оно выразилось. В дальнейшем это может помочь взыскать с контрагента убытки;
- направьте уведомление контрагенту;
- дождитесь, когда истечет срок предупреждения;
- возвратите (примите) арендованный объект по передаточному акту (ст.
{Готовое решение: Как расторгнуть договор аренды недвижимости, заключенный на неопределенный срок (КонсультантПлюс, 2020) {КонсультантПлюс}}
Документ 2
Любая сторона вправе расторгнуть договор аренды, в котором не указан срок действия. Такая возможность остается, если неправильно сформулировать условие о сроке и даже ограничить случаи одностороннего отказа. Расскажем, что учесть при заключении договора и какие доводы помогут отстоять его в суде.
Что учесть при заключении договора
Некоторые условия делают договор бессрочным
Если начало или окончание срока аренды определено событием, которое может не наступить, договор считают бессрочным.
Суды принимали такое решение, когда договор действовал:
— до начала реконструкции здания, где расположено сданное внаем помещение;
— начала реконструкции улицы, на которой находится арендованный участок;
— начала строительства дороги вблизи объекта аренды;
— окончания дела о банкротстве арендатора.
Ограничить право на односторонний отказ нельзя
ВАС РФ указывал, что стороны не могут полностью исключить право на отказ от договора. На практике суды считают недопустимым любое ограничение:
— полное, когда расторжение возможно только по соглашению сторон;
— частичное, когда односторонний отказ разрешен при определенных условиях.
Бесполезно пытаться установить и плату за отказ от договора.
Какие доводы могут сработать при оспаривании расторжения
Бесполезные доводы
Односторонний отказ не отменят, если истец будет ссылаться на такие обстоятельства:
— на участке есть объект недвижимости или незавершенного строительства;
— право аренды обременено залогом;
— расположенный на арендованном участке киоск включен в реестр нестационарных объектов.
Доводы о недобросовестности могут помочь
Сторона, желающая сохранить договор, может рассчитывать на успех, если докажет, что контрагент злоупотребил правом на односторонний отказ:
— пытался незаконно увеличить арендную плату;
— уклонился от регистрации допсоглашения о продлении договора.
Обзор: «Односторонний отказ от бессрочной аренды: заключаем и расторгаем договор с учетом практики» (КонсультантПлюс, 2019) {КонсультантПлюс}
Документ 3
Статья 610. Срок договора аренды
- Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
- Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
- Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.
Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.
ст. 610, «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 27.12.2019, с изм. от 28.04.2020) {КонсультантПлюс}
См. также:
Определение Верховного Суда РФ от 02.04.2019 N 310-ЭС19-3119 по делу N А23-679/2017 {КонсультантПлюс}
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов по делу по иску о признании действующим договора аренды земельного участка и незаконными действий ответчика по направлению уведомления о расторжении договора аренды.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам ВС РФ отказано, поскольку суды исходили из следующего: по истечении срока действия договора аренды стороны не заявили о его расторжении, и арендатор продолжил использование участка, действие договора возобновилось на тех же условиях на неопределенный срок. Управление направило ИП уведомление о прекращении договора аренды. Арендодателя нельзя ограничить в реализации им права на отказ от договора и установить бессрочный режим аренды.
Ответ подготовил Консультант Регионального информационного центра сети КонсультантПлюс
Гадисламова Ирина Мидхатовна
Ответ актуален на 10.07.2020 г.
с момента его заключения или с момента передачи помещений по акту приемки-передачи?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу: в целях решения вопроса о необходимости государственной регистрации договора аренды срок его действия должен исчисляться с момента подписания договора сторонами (то есть в приведенной ситуации – с 14 июня 2016 г.
), а не с момента передачи имущества арендатору.
Обоснование вывода
В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичное правило действует и применительно к договорам аренды нежилых помещений (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»). Таким образом, договоры аренды нежилых помещений, заключаемые на год и более, подлежат государственной регистрации.
В силу п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Согласно ст. 433 ГК РФ в случае, если договор не подлежит государственной регистрации и для его заключения не требуется передача имущества, он признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Указанные нормы (ст. 425 и 433 ГК РФ) сформулированы как императивные (п.
4 ст. 421, ст. 422 ГК РФ). Вывод о том, что срок договора аренды исчисляется именно с момента получения оферентом акцепта (например, подписания договора), содержится, в частности, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 09.12.2008 по делу № А56-7645/2008. По нашему мнению, независимо от того, совпадает ли момент подписания договора аренды недвижимости с предусмотренной в нем датой передачи имущества в аренду, момент «заключения» такого договора в целях применения п. 2 ст. 651 ГК РФ (то есть придания ему требуемой формы) следует определять как дату получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (п. 1 ст. 433 ГК РФ). Передача нежилого помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. При этом исходя из п. 4 ст. 421 и ст. 606 ГК РФ стороны договора вправе определить в нем дату передачи помещения арендатору в течение срока действия договора аренды. Однако момент такой передачи не имеет значения в целях определения срока договора и, как следствие, определения того, подлежит ли он регистрации.
Договор аренды является консенсуальным (ст. 433 и 606 ГК РФ), для его заключения не требуется передачи имущества. Поэтому срок действия договора аренды не зависит от времени пользования (владения и пользования) имуществом. Эти периоды могут и не совпадать (п. 8 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59)). Иными словами, законодательство не связывает момент, с которого начинается течение срока договора аренды, с датой передачи соответствующего объекта арендатору (см., например, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2010 № 08АП-8195/2010).
Применение описанного подхода к рассматриваемой ситуации приводит к выводу о необходимости государственной регистрации договора: дата получения акцепта совпадает с датой подписания договора (14.06.2016), а период с указанной даты по 30.
06.2017 составляет более одного года. То обстоятельство, что условиями договора предусмотрена конкретная дата передачи имущества арендатору, не совпадающая с датой подписания договора всеми сторонами, на решение вопроса о необходимости государственной регистрации договора не влияет.
К сведению
Как разъяснил Пленум ВАС РФ в п. 14 постановления от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении спора между ними судам надлежит исходить из того, что с момента начала фактического исполнения этого договора он, несмотря на наличие формальных оснований для того, чтобы считать его незаключенным, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ). В этом смысле отсутствие государственной регистрации договора может иметь значение лишь применительно к отношениям с участием третьих лиц: в частности, арендатор по такому (не зарегистрированному) договору не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п.
1 ст. 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.
В чем разница между помесячной арендой и арендой с фиксированным сроком?
В зависимости от ваших потребностей как арендатора, вы можете предпочесть помесячную аренду или аренду с фиксированным сроком. У каждого есть свои преимущества и недостатки.
Тип аренды, который вы выбираете, обычно определяется желаемой гибкостью и мобильностью. В этой статье рассматриваются основные различия, которые помогут вам принять обоснованное решение о помесячной или фиксированной аренде при выборе арендуемой недвижимости.
См. подраздел «Закон о арендодателях и арендаторах» FindLaw для получения соответствующих статей и ресурсов, в том числе часто задаваемых вопросов о договоре аренды с арендатором и часто задаваемых вопросов о расторжении договора аренды или аренды.
Помесячная аренда: обзор
Помесячная аренда также называется «помесячной арендой» или «помесячной арендой».
Это соглашение, при котором договор аренды может быть изменен или прекращен любой из сторон. Стороны должны направить «надлежащее уведомление» о прекращении или изменении договора аренды, как правило, не менее чем за 30 дней. Эти правила могут различаться в зависимости от законодательства штата, но эта статья предлагает руководство по общим разъяснениям этого типа аренды.
Этот тип аренды предлагает вам большую гибкость, поскольку вам не придется платить штраф или терять депозит, если вы решите жить в другом месте. Однако арендодатель может уведомить вас за 30 дней до:
- Повышение арендной платы (часто называемое повышением арендной платы)
- Изменить условия аренды (например, дату окончания аренды)
- Выселить вас по любой причине (так называемое уведомление о выселении)
Контракты могут быть как письменными, так и устными, арендная плата выплачивается каждый месяц. Некоторые сдаваемые в аренду объекты, в том числе жилые отели, могут предлагаться в аренду по неделям.
Аренда с фиксированным сроком: обзор
Аренда с фиксированным сроком — это тип договора аренды, при котором арендатор соглашается оставаться и платить арендную плату в течение времени, указанного в письменном договоре.
Арендаторы, которые таким образом прерывают долгосрочную аренду, обычно теряют:
- Залог
- Их предоплата за последний месяц аренды (если применимо)
Арендаторы, которые досрочно прерывают договор аренды с фиксированным сроком, могут быть привлечены к ответственности в той или иной степени за оставшееся время и арендную плату по их договору. Однако закон обычно ограничивает эту ответственность. Вы по-прежнему должны арендную плату до:
- Арендодатель находит нового арендатора
- Количество времени, которое считается разумно достаточным для поиска нового арендатора, превышает
Пример: Расторжение договора аренды с фиксированным сроком
- Роб, арендатор, заключил договор аренды на 1 год с фиксированным сроком
- Он говорит Ларри, домовладельцу, что уезжает всего через 6 месяцев
- Ларри находит другого арендатора после 3-х месячных поисков
- В этом сценарии Роб, вероятно, будет нести ответственность только за 3-месячную арендную плату перед Ларри 9. 0016
0016Выгоды от аренды с фиксированным сроком
Обратной стороной этого долгосрочного обязательства по аренде является то, что арендодатель не может:
- Изменять условия аренды
- Поднять арендную плату
- Прекратить аренду до окончания срока аренды
Помесячные соглашения обеспечивают большую гибкость и часто требуют меньше залога. Тем не менее, аренда с фиксированным сроком обычно является лучшим вариантом для арендаторов, которые не планируют переезжать в течение как минимум года (или любого другого срока аренды).
Вопросы об условиях аренды? Подумайте о том, чтобы обратиться к юристу по недвижимости
. Даже честные ошибки при составлении договоров аренды и спорах, связанных с арендой, с арендаторами могут привести к тому, что арендодатели попадут в затруднительные юридические ситуации. Лучший способ избежать подобных юридических проблем — поговорить с адвокатом арендодателя и арендатора в вашем регионе.
Адвокат может ответить на дополнительные вопросы или оказать честную помощь в разрешении спора.
Аренда — Закон о арендодателях / арендаторах — Руководства в юридической библиотеке штата Техас
Ответы на многие вопросы об отношениях между арендодателем и арендатором можно получить, ознакомившись с договором аренды. На этой странице объясняется, что такое аренда, что она может покрывать и когда она может измениться.
Введение в аренду
Раздел 92.001 Кодекса собственности Техаса определяет аренду как «любое письменное или устное соглашение между арендодателем и арендатором, которое устанавливает или изменяет условия, правила или другие положения, касающиеся использования и проживания в жилище». Это означает, что устное соглашение имеет такую же силу, как и письменный документ, и предоставляет арендатору некоторую защиту. Обратите внимание, что договор аренды на срок более одного года должен быть в письменной форме.
Аренда – это договор между арендодателем и арендатором. Как и в любом договоре, обе стороны имеют право обсудить условия до его заключения.
Если договор аренды оформлен в письменной форме, согласно законам Техаса арендодатель должен предоставить арендатору копию договора аренды в течение 3 рабочих дней после подписания. Обязательно сохраните копию договора аренды!
Когда арендодатель может изменить договор аренды?
Как и любой другой договор, договор аренды не может быть изменен в середине срока аренды без согласия обеих сторон. Изменения в договоре аренды могут включать повышение арендной платы или новые процедуры, которые заставляют арендатора платить дополнительные сборы, например платить арендную плату через Интернет.
Какие ограничения или правила могут содержаться в договоре аренды?
Мы получаем много вопросов о том, может ли договор аренды содержать определенные правила или требования.
Люди спрашивают о таких правилах, как комендантский час, электронные арендные платежи, страховка арендатора и другие темы. В законах Техаса обычно не обсуждается, могут ли договоры аренды иметь такие правила. Вместо этого законы Техаса о том, что может и что не может быть в договоре аренды, сосредоточены на том, чтобы арендодатель не мог заставить арендатора отказаться от права, гарантированного законом.
Закон штата Техас прямо запрещает аренде ограничивать права арендатора на:
Если арендатор не согласен с правилами, которые предлагает арендодатель и которые в остальном являются законными, он может попытаться договориться с арендодателем. Это может помочь им прийти к соглашению об изменении или удалении этих пунктов.
Аренда животных и животных-помощников
Техасцы с ограниченными возможностями, использующие животных-поводырей или животных для эмоциональной поддержки, могут обнаружить, что у их арендодателя есть правило, запрещающее домашних животных или животных в съемной квартире.