Добросовестный приобретатель недвижимого: Добросовестный приобретатель недвижимого имущества, права добросовестного покупателя квартиры, компенсация за изъятие жилья

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества, права добросовестного покупателя квартиры, компенсация за изъятие жилья

Последнее обновление: 01.12.2022

Покупателю квартиры нужно помнить, что существует такое юридическое понятие как «добросовестный приобретатель» недвижимого имущества. И это понятие может сыграть свою роль в случае судебных споров по поводу прав собственности на квартиру.

 

В практике встречаются случаи, когда квартира продается лицом, не являющимся полноправным собственником этой квартиры, либо вообще не имеющим прав на нее – т.е. неправомочным Продавцом.

 

Такое возможно, например, когда квартира продается по недействительной доверенности, или когда права владельца квартиры ограничены залогом, либо эти права оспариваются в суде, и т.п. То же касается и откровенно мошеннических случаев, когда аферист продает по подложным документам квартиру, которая ему не принадлежит.  В том числе случаи, когда незаконной оказалась одна из предыдущих сделок с этой квартирой, и ее законный владелец предъявляет на нее свои права.

Незаконной может оказаться и приватизация квартиры (из-за ошибок или подлога в оформлении документов, например). Тогда в роли законного владельца квартиры будут выступать государственные или муниципальные органы.

 

В таких случаях Покупателя может ждать очень неприятный сюрприз – настоящий владелец или кредитор владельца может подать иск в суд с требованием изъятия квартиры из незаконного владения Покупателя (так называемый «виндикационный иск»), и возврата ее себе. Отличие этого иска от требования признать сделку недействительной, заключается в том, что здесь настоящий владелец не обязан компенсировать Покупателю уплаченные за квартиру деньги. Ведь продавал квартиру и получал за нее деньги кто-то другой (неправомочный Продавец), а тот, кому квартира будет возвращаться (настоящий владелец), деньги за нее не получал, и соответственно, возвращать их не обязан.

 

Для Покупателя это самый плохой сценарий. Уплаченные за квартиру деньги, он может требовать только с того, кто их взял (кто незаконно продал ему квартиру). А этого персонажа еще нужно найти, и нужно суметь получить с него эти деньги (которые могут быть уже давно потрачены).

 

Исключительно для таких ситуаций с продажей недвижимого имущества неправомочным Продавцом, существует юридическое понятие – добросовестный приобретатель, которое означает, что Покупатель квартиры, заключая сделку, не знал и не мог знать о том, что Продавец не имел права продавать эту квартиру.

Если же квартира куплена у настоящего правомочного собственника (даже в сделке, признанной потом недействительной), то понятие добросовестный приобретатель

– не применяется.

 

У каких Продавцов квартиру лучше не покупать и почему – смотри в этой заметке.

 

Когда квартиру могут изъять у добросовестного Покупателя?

 

Когда квартира продана неправомочным Продавцом, то иногда закон допускает, чтобы она осталась в собственности добросовестного Покупателя жилья (в этом и есть основной смысл этого юридического понятия). Но такое случается не всегда. Суд может и изъять квартиру из «незаконного владения». Это называется – виндикация (см. определение в Википедии).

 

Закон однозначно указывает, в каких случаях возможно изъятие квартиры у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).

А именно – если квартира была продана явно и однозначно

помимо воли ее настоящего собственника. В остальных случаях суд на свое усмотрение может допустить, чтобы квартира осталась у Покупателя, если сочтет его добросовестным. В том числе – если выяснится, что настоящий собственник знал о продаже квартиры, и не препятствовал этому.

Либо суд может признать сделку недействительной и, как следствие этого, применить уже не виндикацию, а реституцию – то есть обоюдный возврат: Покупателю денег, а Продавцу – квартиры.

 

Решение суда о применении виндикации будет зависеть от того, знал ли Покупатель, заключая Договор купли-продажи, что Продавец квартиры не является ее полноправным хозяином, или его права на квартиру незаконны, или оспариваются в данный момент в судебном порядке. Другими словами, для суда важно знать, что заключая сделку, Покупатель поступал

добросовестно!

 

Суд не посчитает добросовестным Покупателем квартиры того, кто знал или должен был знать о том, что она продается без ведома ее настоящего хозяина (п.1, ст.167 ГК РФ). И в этом случае применяется та самая виндикция (изъятие квартиры без компенсации).

 

До 2020 года суд мог на свое усмотрение не признать Покупателя жилья добросовестным, если тот не предпринял «разумных и достаточных мер» по проверке законности сделки. Формулировка «разумные и достаточные меры» нагоняла тумана и могла трактоваться в разных судах по-разному. У Покупателя тогда было мало шансов отстоять свои права на недвижимость.

 

При этом, в судебной практике было достаточно эпизодов, когда квартиру отнимали у Покупателя и возвращали прежнему собственнику без всяких компенсаций Покупателю (формально – изъятие из незаконного владения).

А само понятие «добросовестный приобретатель» определялось и применялось на усмотрение конкретного судьи. Например, известны многочисленные случаи, когда квартиры были приватизированы по подложным документам и благополучно проданы, после чего по иску госорганов их отбирали у ошарашенных Покупателей и возвращали в собственность государства или муниципалитета (один из таких примеров можно почитать в рубрике «Случаи из жизни»).

 

До 2020 года добросовестные Покупатели квартир не имели возможности эффективно отстаивать свои права, т.к. для этого у них не было внятных законных оснований. Но с 01 января 2020 года, ситуация изменилась в пользу Покупателей (см. ниже).

 

!!! Справки, выписки, консультации, базы данных и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

 

Защита прав добросовестного приобретателя квартиры

 

Защита прав добросовестного приобретателя недвижимого имущества выражается в том, что к этому имуществу НЕ будет применяться виндикация (изъятие без компенсации). Но само изъятие квартиры «из незаконного владения» остается возможным на основании той же статьи 302 ГК РФ (см. выше).

 

В случае возникновения спора по поводу возврата квартиры ее прежнему (законному) собственнику, бремя доказывания своей правоты раньше ложилось на каждого участника спора. Настоящий собственник квартиры должен был доказать, что квартира продана помимо его воли, а Покупатель должен был доказать, что не знал и не мог знать о том, что квартиру ему продал тот, кто не имел права этого делать. То есть Покупатель вынужден был доказывать

добросовестность своих действий, опираясь на то, что он принял все «разумные меры» для выяснения правомочий Продавца на продажу квартиры.

 

Из-за этих размытых понятий чаще всего страдали именно Покупатели, которые лишались своих квартир. Но сейчас эта ситуация изменилась.

 

С 1 января 2020 года закон однозначно ввел определение понятия добросовестный приобретатель недвижимого имущества – это Покупатель квартиры, полагавшийся при ее покупке на данные Выписки из ЕГРН (об этом прямо говорится в п. 6, ст.8.1 ГК РФ). Причем, бремя доказывания «недобросовестности» Покупателя (т.е. факта того, что он якобы знал об отсутствии прав Продавца на продажу квартиры) ложится на истца, то есть на Продавца квартиры или третьих лиц, которые заявляют свои права на проданную недвижимость.

И все бы хорошо, но как в народе говорится, обещать – не значит жениться. С добросовестностью, по факту, все оказалось немного сложнее.

 

Как купить квартиру у компании? В чем особенности покупки жилья у юрлица – см. в заметке по ссылке.

 

С одной стороны, в законе закрепилась презумпция добросовестности Покупателя квартиры, который перед сделкой убедился в зарегистрированных правах собственности Продавца, просто заказав Выписку из ЕГРН (бумажный или электронный вариант – например, ЗДЕСЬ).

С другой стороны, суды ориентируются на совокупность признаков для признания за Покупателем этого статуса.

 

Формально, факта получения

Выписки из ЕГРН должно быть достаточно, чтобы Покупатель квартиры получил статус «добросовестный». Но… судебная практика показывает, что это не совсем так. Суд признает покупателя добросовестным, если сочтет его действия «достаточно разумными и осмотрительными», а Выписка из ЕГРН остается всего лишь одним из основных (но не достаточным!!!) фактором для получения такого статуса.

 

Защита добросовестного приобретателя от изъятия квартиры в пользу города

 

Для органов публичной власти (т.е. для государственных и муниципальных структур) введен прямой запрет на истребование квартиры у добросовестного Покупателя, но только по истечении 3-х лет с момента выбытия недвижимости из государственной или муниципальной собственности (п.4, ст.302 ГК РФ).

Другими словами, если Покупатель купил квартиру, которая была приватизирована с нарушениями закона, то после 3-х лет владения ее уже не смогут вернуть назад в собственность города.

 

Если же иск от властей поступит до истечения трех лет, или если иск поступит от физического лица – настоящего собственника квартиры, которая выбыла из его владения помимо его воли, то суд все равно может изъять недвижимость даже у добросовестного приобретателя (п.3, ст.223, ГК РФ). Но и здесь закон учел интересы Покупателя квартиры – государство готово компенсировать ему убытки в случае признания его добросовестным и изъятия у него купленного жилья.

 

Несовершеннолетний ребенок в сделке купли-продажи квартиры. Что делать? Смотри на соответствующем шаге Инструкции.

 

Компенсация убытков добросовестному приобретателю недвижимости

 

С 1 января 2020 года вступил в действие еще и новый механизм компенсации ущерба добросовестному Покупателю квартиры за утрату жилого помещения. Закон предусматривает в случае изъятия недвижимости у добросовестного приобретателя, полноценную выплату ему из госбюджета денежной суммы, компенсирующей убыток.

 

Максимальный размер такой компенсации законом не установлен – он будет определяться судом на основании реального ущерба либо в размере кадастровой стоимости недвижимого имущества.

 

Компенсация добросовестному приобретателю квартиры полагается от государства в том случае, когда суд взыскал с неправомочного Продавца деньги, но судебные приставы не смогли заставить должника вернуть средства в течение полугода. Тогда государство компенсирует Покупателю потери за свой счет – из казны РФ (Гл. 10.1, ст.68.1 ФЗ-218, от 13.07.2015).

Государство, в свою очередь, предъявляет регрессные иски неправомочному Продавцу квартиры для возмещения уже своих убытков.

 

Аналогичная норма о компенсации Покупателю применяется и в случае, если изъятие у него квартиры произошло по вине Росреестра (п.2, ст.66, ФЗ-299 от 02.08.2019).

 

Эксперты подсказывают

Не следует путать признание Договора купли-продажи квартиры недействительным и расторжение такого договора. Государственная компенсация добросовестному Покупателю жилья на случаи расторжения договора не распространяется.

 

Получить компенсацию за изъятое судом жилье можно тоже только через суд. Добросовестный приобретатель по факту вынесенного решения об изъятии у него квартиры, подает в суд исковое заявление с требованием выплаты компенсации.

 

Причем, норма о компенсации имеет обратную силу для случаев, когда квартира была истребована в собственность РФ, субъекта РФ или муниципального образования. То есть обратиться в суд за выплатой компенсации за утраченное (изъятое) жилье могут и те Покупатели, у которых изъяли квартиру ранее 2020 года. Это право у них будет в течение трех лет со дня вступления в силу нового механизма выплат (т.е. до 2023 года). Главное, чтобы эти Покупатели имели статус добросовестного приобретателя.

 

Подробнее о выплате компенсации за утрату жилья (с подтверждающими примерами из судебной практики) рассказано в отдельной заметке по ссылке.

 

Какой будет налог при одновременной продаже и покупке квартиры (например, в альтернативной сделке)? Смотри по ссылке.

 

Добросовестному Покупателю оставят и выморочное имущество

 

На защиту добросовестного приобретателя квартиры также встал и Конституционный суд РФ по делам об изъятии выморочного имущества в пользу государства.

 

Выморочными называют пустующие квартиры умерших граждан. При отсутствии наследников, такое жилье должно переходить в собственность государства, но в жизни часто бывает, что никто не оформляет на него положенные права, и квартира остается бесхозной. Этим пользуются мошенники, оформляя поддельные документы на такую «забытую всеми» квартиру, и продавая ее потом добросовестному Покупателю от своего имени.

 

Муниципальные органы затем «просыпаются» и заявляют, что квартира является выморочным имуществом и выбыла из муниципального владения помимо его воли, а значит должна быть изъята у Покупателя путем виндикации.

Целый ряд подобных случаев привел к тому, что дело дошло до Конституционного суда России, который еще в 2017 году встал на сторону защиты прав добросовестных Покупателей недвижимости (см. подробности здесь), и постановил не изымать у них квартиры по искам такого рода.

 

Кто может иметь право пользования квартирой? Сюрпризы для Покупателя.

 

Понятие «добросовестный приобретатель квартиры» возникает в противовес требованию об изъятии у него этой квартиры по виндикационному иску. Другими словами, ссылку на добросовестность приобретения можно рассматривать лишь как возражение против такого иска.

Вот выдержка из реального судебного решения, в котором статус «добросовестного приобретателя» защитил Покупателя от попытки изъятия у него квартиры (цитата из судебного решения):

 

«При заключении данной сделки гражданин К.Р. (покупатель – Прим. ) действовал разумно и проявил должную осмотрительность. Доказательств того, что при совершении сделки приобретатель К.Р. должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества, истцами суду не представлено.

На основании изложенного, суд признает К.Р. добросовестным приобретателем квартиры №… расположенной по адресу … С учетом установленных в ходе судебного заседания обстоятельств, указанное имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя«.

 

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

 

Учитывая возможные споры по поводу неправомочных действий Продавца квартиры, следует также помнить и о сроке исковой давности (подробнее – по ссылке в Глоссарии). Здесь действует «общий срок исковой давности» – 3 года, поскольку законом не установлены «специальные сроки исковой давности» для подобных случаев.

Течение срока исковой давности, в данном случае, начинается с момента, когда настоящий собственник узнал о том, что его квартира находится в чужом владении.

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).
Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Порядок организации сделки купли-продажи квартиры смотри на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Кто такой добросовестный приобретатель недвижимости и как им стать

• Что значит этот термин
• Как стать добросовестным покупателем
• Сроки давности
• Как добросовестному приобретателю защитить свои права
• Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства

Добросовестный приобретатель — человек, который провел все необходимые проверки при покупке недвижимости

Российское жилищное законодательство устроено настолько непросто, что обезопасить себя на 100% при покупке вторичной недвижимости невозможно. Чем старше квартира и дальше вглубь лет уходит история владения — тем выше риски.

Что может пойти не так:

1. Если продавец получил квартиру по наследству, в один прекрасный день на пороге покупателя могут появиться альтернативные претенденты. Их восстановят в правах на недвижимость, если срок вступления в наследство пропущен по уважительным обстоятельствам. Ими признается, например, пребывание за границей или в тюрьме. 
2. Если квартира когда-то была приватизирована владельцем, то есть риск появления в ней «отказника». Например, на момент приватизации прописанный в квартире несовершеннолетний отказался от прав на недвижимость. Но вместе с тем он получил право на бессрочное пользование жилплощадью. Выписать по суду такого человека нельзя, и он может потребовать восстановить свое право.
3. Если продавец когда-то купил недвижимость за собственные деньги — это один из самых безопасных вариантов. Но здесь возникает еще один риск — банкротство. 

Спустя год после продажи недвижимости продавец понял, что не справляется с кредитной нагрузкой. Тогда он подал на банкротство. Имущество проверил финансовый управляющий и решил оспорить сделку. По его мнению, это попытка вывести квартиру из конкурсной массы, то есть перевести имущество в наличные и скрыть их от кредиторов. Такое часто случается, когда стоимость продажи квартиры ниже рыночной.

Во всех этих случаях у покупателя есть шансы остаться без приобретенной жилплощади, даже не став жертвой мошенников.

И тут на сцену выходит понятие «добросовестного приобретателя». Именно оно поможет спасти недвижимость от изъятия или хотя бы получить компенсацию.

Собираетесь купить квартиру? С ипотекой это можно сделать быстрее и выгоднее. Обращайтесь в Совкомбанк.

Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.

Оформить ипотеку

Что значит этот термин

В 2020 году вступил в силу N 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации». Он ввел понятие «добросовестного приобретателя»: это человек или организация, которые покупали недвижимость, ориентируясь на информацию из ЕГРН.

На практике это значит, что покупатель не знал и не мог знать о том, что покупает квартиру, которую продавец не имел право продавать. Проще говоря, сделал все, что от него зависело, чтобы проверить юридическую чистоту недвижимости.

По умолчанию любой покупатель, который получил выписку из ЕГРН о правах собственности на квартиру, считается добросовестным. Доказать обратное может только суд.

Если он подтверждает, что покупатель не мог знать о «подводных камнях» сделки, появляются два варианта:

• квартиру оставят покупателю;
• квартира может быть истребована, но покупатель получит компенсацию либо от продавца, либо от государства. Ее платят однократно после вступления в силу судебного решения по иску покупателя.

Как стать добросовестным покупателем

До 2023 года покупатель мог послать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРН о праве собственности на любой объект недвижимости. С 1 марта эту возможность законодательно закрыли в связи с законом о защите персональных данных.

Закон защищает персональные данные, но теперь покупателям жилья сложнее уберечься от мошенников

Однако гражданин может написать заявление в Росреестр с просьбой разрешить предоставлять эту информацию о себе третьим лицам. По всей видимости, теперь это будет необходимо делать перед продажей квартиры.

Также гражданин может самостоятельно взять выписку из ЕГРН о своей недвижимости. Но удостоверить ее подлинность невозможно. Хотя есть информация о планах ввести уникальные QR-коды.

Григорий Никитин, юрист агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:

Мы не видим никаких рисков в связи с тем, что данные из ЕГРН закрыли. Есть несколько способов удостовериться в том, что продавец является правообладателем недвижимости. 

При заключении договора купли-продажи достаточно потребовать у продавца одно из трех: 

• заверенную выписку из ЕГРН о том, что он является правообладателем;

• выписку, заверенную печатью многофункционального центра «Мои документы» или Росреестра;

• выписку в автоматизированном виде с портала госуслуг с подтверждением электронной подписи о том, что она реально выдана и что имущество принадлежит гражданину, а сведения, которые указаны в выписке, — подлинные. 

В любом случае, с 2021 года зарегистрировать переход прав собственности на недвижимость без записи в ЕГРН невозможно. И совершать эти действия можно только с объектом, о котором уже имеется запись.

Краткий гайд: как оформить право собственности на недвижимость

То есть мошенничество возможно до стадии регистрации прав собственности. А при покупке квартиры деньги обычно поступают продавцу именно по факту регистрации.

Что еще нужно сделать, чтобы стать добросовестным покупателем:

• уточнить технические характеристики и проверить договор купли-продажи, наследства или ренты;
• сверить паспортные данные продавца и СНИЛС, уточнив согласие супругов или доли несовершеннолетних детей;
• запросить справку о состоянии здоровья у пожилых людей;
• проверить продавца на сайте судебных приставов на предмет долгов;
• получить справку в управляющей компании о долгах за коммунальные услуги;
• сохранить все эти документы по сделке в пеатном виде, а также квитанции и расписки о передаче денег.

При этом остаются и «серые зоны», за счет которых покупатель в будущем может проиграть суд о признании его добросовестным приобретателем.

Например, суды склонны опираться на презумпцию информированности, когда речь идет о покупке недвижимости у знакомых. То есть если продавца и покупателя связывают родственные или дружеские отношения, риски возрастают. Суд может посчитать, что покупатель был в курсе нюансов сделки и сознательно пошел на риск.

Аналогично обстоит дело с недвижимостью, продающейся по цене ниже рынка. Суд может решить, что покупателя предупредили о юридических рисках, что было отражено в стоимости недвижимости.

Сроки давности

Право на истребование жилья у приобретателя ограничено тремя годами (согласно статье 196 ГК РФ). Но здесь есть свои подводные камни.

1. Выморочное имущество, которое должно отойти государству из-за отсутствия наследников, считается принадлежащим ему со дня открытия наследства. При этом государство может «забыть» заявить на него права. Вместо служащих наследство оформят мошенники, которые обычно продают недвижимость. А вот потребовать ее обратно государство может даже через 20 лет.
2. Срок исковой давности начинается с момента, когда законный владелец обнаружил ее во владении третьих лиц. На это указал Верховный арбитражный суд. На практике это значит, что иск можно предъявить спустя три года после того, как владелец узнал, что недвижимость принадлежит другим людям.

Как добросовестному приобретателю защитить свои права

Первым делом придется идти в суд и доказывать там свой статус добросовестного покупателя. Если суд с этим согласится, есть шанс, что квартира останется в собственности. Но так бывает далеко не всегда.

В этом случае у покупателя остается две возможности:

• получить через суд компенсацию от продавца недвижимости;
• если сделать это невозможно — получить ее же от государства.

Добросовестные покупатели имеют право требовать возмещения ущерба у тех, кто виноват в том, что сделка не состоялась. Для этого придется обратиться в суд.

Помимо уплаченных за недвижимость денег можно попытаться взыскать проценты по ипотеке, расходы на проведение сделки, ремонт и перепланировку, а также упущенную выгоду. К последней относятся, например, доходы от аренды, если квартира должна была сдаваться.

Собираетесь делать ремонт в квартире? Цены на стройматериалы выросли, но затраты можно оптимизировать.

Затраты на стройматериалы при ремонте всегда довольно значительны. Но есть отличный способ снизить нагрузку на свой кошелек. С картой «Халва» вы можете приобретать любые товары в магазинах для ремонта — партнерах Халвы — в беспроцентную рассрочку на срок до 10 месяцев. Кроме того, с Халвой вы сможете взять потребительский кредит на любые нужды.

Получить судебное решение — полдела, а вот добиться фактического его исполнения может быть нереально. Например, если продавец недвижимости не имеет средств или находится вне досягаемости службы судебных приставов.

Как добросовестному приобретателю получить компенсацию от государства

Если добросовестный приобретатель — физическое лицо, которое лишилось недвижимости из-за иска собственника, то ему гарантируют возмещение убытков.

После получения вердикта суда необходимо предъявить исполнительный лист. Далее у приставов есть шесть месяцев, чтобы взыскать эти деньги с незадачливого продавца.

Что такое исполнительный лист

В случае, если тот не сможет за этот срок полностью компенсировать убытки, добросовестный приобретатель получает право требовать компенсацию от государства. Ее выплачивают один раз.

Благодаря закону добросовестные приобретатели находятся «в домике», даже если им придется судиться ради своих прав

Но для этого ему снова нужно обратиться с иском — уже к Российской Федерации. Размер компенсации определяет суд. А истец может выбирать: либо требовать уплаченную за квартиру сумму, либо кадастровую стоимость недвижимости.

Кадастровую стоимость устанавливает государство на основе усредненных показателей, без учета индивидуальных характеристик квартиры. Но просить именно ее может быть выгоднее для истца, если с момента покупки недвижимости цены значительно выросли.

Нужно учитывать, что компенсацию могут получать только физические лица и только за жилые помещения. Покупатели апартаментов, с юридической точки зрения являющихся нежилым помещением, рассчитывать на компенсацию не могут.

Григорий Никитин, юрист агентства премиальной недвижимости Etagi Prime:

Закон о компенсации для добросовестного покупателя от государства вступил в силу в 2020 году, и пока ни одного судебного решения на взыскание таких средств я лично не видел. Даже в ходе мониторинга судебной практики ни одного такого случая не получилось найти. Пока что это абсолютно «мертвая» норма.

Добросовестный покупатель в соответствии с законодательством Калифорнии — Юридическая фирма Blake

Большинство калифорнийских сделок с недвижимостью увековечиваются участвующими сторонами путем записи договоров о предоставлении прав, сервитутов и других прав собственности. Однако, если такая запись не была сделана или в ней каким-либо образом имеются недостатки, может возникнуть спор о праве собственности, когда покупатель, продавец или другая сторона (например, держатель доверительного управления) могут претендовать на приоритет перед более ранними покупателями и залогами, в том числе суждения. Такой неблагоприятный интерес отрицательно влияет на стоимость имущества и может быть устранен только в судебном порядке, если действующий владелец правового титула докажет, что он или она является добросовестным покупателем. «Это «черная буква закона», согласно которой добросовестный приобретатель за определенную стоимость, который приобретает свою долю в недвижимом имуществе, не зная и не уведомляя о прежних правах или интересах другого лица в собственности, получает собственность без таких неизвестных интересов. ( In re: Marriage of Cloney (2001) 91 Cal.App.4th 429, 437.) Добросовестный покупатель (также известный как BFP, добросовестный покупатель, невиновный покупатель за стоимость или добросовестный покупатель) может искать юридическое определение посредством спокойного иска о праве собственности на то, что право собственности не связано с каким-либо неблагоприятным интересом в собственности, что устраняет любое неблагоприятное влияние на стоимость. ( Reiner v. Danial (1989) 211 Cal. App.3d 682.)

Чтобы установить элементы статуса добросовестного покупателя, покупатель должен произвести оплату стоимости, добросовестно и без фактического или конструктивного уведомление о чужих правах. ( Melendrez v. D&I Investment, Inc. (2005) 127 Cal.App.1238.) «Фактическое уведомление определяется как «прямая информация о факте», тогда как конструктивное уведомление — это уведомление, «которое вменяется законом». обычно имеет «уведомление» о конкретном факте, если это лицо знает об обстоятельствах, которые при разумном расследовании привели бы к этому конкретному факту». ( Marriage of Cloney , выше, тел. 436-437.) Примером фактического уведомления является то, что покупателю лично сообщают о договоре доверительного управления, который остается на праве собственности до его покупки. Конструктивное уведомление дается путем регистрации документов, касающихся недвижимого имущества; это означает, что перед покупкой покупатель должен изучить право собственности и зарегистрированные документы. Кроме того, когда покупателю становится известно об обстоятельствах, которые потенциально могут быть неблагоприятными для его будущих интересов, он обязан провести разумное расследование фактов до совершения покупки. «Если покупатель пренебрегает тщательным расследованием, он может быть лишен статуса добросовестного покупателя». ( Asisten v. Underwood (1960) 183 Cal.App.2d 304, 310.) По этой причине осмотрительные покупатели приобретут полис титульного страхования. Компания по страхованию правового титула проведет разумное расследование, необходимое в отношении состояния правового титула, чтобы определить, существуют ли какие-либо неблагоприятные интересы, и обеспечит покрытие в случае возникновения спора по поводу правового титула после покупки.

Таким образом, вопрос о том, квалифицируется ли сторона как добросовестный покупатель («BFP»), в большинстве случаев не является черным и белым. Поэтому часто возникают сложные юридические споры, в которых стороны имеют правомерный спор относительно того, является ли одна из сторон BFP. Определение ваших прав в качестве BFP важно оценить на ранней стадии любого спора о недвижимости. В этой статье блога рассматриваются только основные понятия закона о добросовестных покупателях. Пожалуйста, свяжитесь с нами, чтобы обсудить ваши права и возможности, если вам понадобится юридическая консультация.

Статус добросовестного покупателя представляет собой сложную и детальную установленную законом структуру. Приведенная выше информация ни в коем случае не является исчерпывающей и не является юридической консультацией и не предназначена для этого. Вся информация, контент и материалы предназначены только для общих информационных целей и не создают отношений между адвокатом и клиентом. Опытные и знающие юристы Blake Law Firm готовы помочь вам разобраться со статусом добросовестного покупателя, конфискацией права выкупа и другими проблемами, связанными с недвижимостью.

Покупка и продажаДайан Бонд 16 августа 2022 г. недвижимость, покупатель, договор купли-продажи, собственность, Закон Калифорнии

0 лайков

Защита добросовестных покупателей в Техасе

Латинская фраза bona fide переводится как «что-то добросовестное, подлинное и подлинное». Таким образом, добросовестный покупатель — это тот, кто покупает собственность добросовестно, предполагая, что все обстоит так, как кажется, что покупка законна и право собственности не обременено. Если третье лицо предъявит иск против имущества, добросовестный покупатель защищен от этого иска защитой добросовестного покупателя, поскольку это лицо не получило фактического или конструктивного уведомления о иске. Мэдисон против Гордона , 39 S.W.3d 604, 606 (Техас, 2001 г.). По сути, закон Техаса защищает ничего не подозревающих покупателей собственности от претензий третьих лиц, если покупатель не знал о претензии.

Важность регистрации

«Инструмент, надлежащим образом зарегистрированный в соответствующем округе: (1) уведомляет всех лиц о существовании инструмента; и (2) подлежит проверке общественностью». Код проп. Техаса Ann. § 13.002 (Запад, Westlaw до 2013 3d CS). Если покупатель получил конструктивное уведомление посредством ранее зарегистрированного документа, сторона может предъявить покупателю успешный иск, тем самым аннулировав право собственности покупателя. Также важно отметить, что конструктивное уведомление никогда не может быть приписано покупателю мошенническим или поддельным актом в цепочке правовых титулов.

В отношении незарегистрированного документа в § 13.001 Кодекса собственности Техаса говорится следующее:

(a) Передача недвижимого имущества или доли в недвижимом имуществе, ипотека или договор доверительного управления недействительны по отношению к кредитору или последующему покупателю. за ценное вознаграждение без предварительного уведомления, за исключением случаев, когда документ был признан, передан под присягой или подтвержден и зарегистрирован для записи в соответствии с требованиями закона.

(b) Неучтенный документ является обязательным для стороны по документу, для наследников стороны и для последующего покупателя, который не уплачивает ценное вознаграждение или не получил уведомление о документе.

(c) Этот раздел не применяется к отчету о финансировании, соглашению об обеспечении, поданному в качестве отчета о финансировании, или заявлению о продолжении, поданному для записи в соответствии с Кодексом деловой и коммерческой деятельности.

Когда доказательства конструктивного уведомления таковы, что обычные умы, изучающие доказательства, могут сделать тот же вывод только на основе представленной информации, покупатель не может претендовать на статус добросовестного покупателя или невиновного покупателя. Как фактическое, так и конструктивное уведомление может лишить статуса добросовестного покупателя.

Судебные процессы, связанные с защитой статуса невиновного или добросовестного покупателя, сложны. Очень важно использовать опытного адвоката по недвижимости в таких вопросах.

Вся информация, представленная на Silblawfirm.com (далее «веб-сайт»), предоставляется только в информационных целях и не предназначена для использования в качестве юридической консультации. Пользователи этого веб-сайта не должны предпринимать никаких действий или воздерживаться от каких-либо действий на основании содержания или информации на этом веб-сайте. Пользователям этого сайта следует обратиться к лицензированному юристу Техаса для полного и исчерпывающего рассмотрения их юридических вопросов.