Добросовестный приобретатель гк: ГК РФ Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя \ КонсультантПлюс

кто такой, защита, признание — Контур.Реестро — СКБ Контур

Недобросовестный приобретатель может лишиться купленной недвижимости. Что учесть перед сделкой, чтобы считаться добросовестным? Рассказываем.

Содержание

• Кто такой добросовестный приобретатель
• Признание добросовестным приобретателем
• Как доказать добросовестность приобретателя
• Защита прав добросовестного приобретателя
• Права добросовестного приобретателя

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества — это человек или организация, которые при покупке недвижимости полагались на информацию из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). 

Предполагается, что все покупатели недвижимости — добросовестные. Однако это утверждение можно опровергнуть. Если покупатель знал или должен был знать, что приобретает квартиру у продавца, который не имеет права ее отчуждать, он считается недобросовестным. Для наглядности разберем несколько примеров.  

Покупатель хочет приобрести квартиру. Он подходит к сделке ответственно, поэтому заказывает выписку из ЕГРН. Указанный в ней собственник совпадает с тем, кто продает недвижимость. Покупатель проверил, действительно ли квартира принадлежит продавцу, поэтому он добросовестный приобретатель. 

Начните проверку объекта недвижимости с Контур.Реестро. Сервис подготовит отчет о квартире, здании или земельном участке — из него можно узнать, кому сейчас принадлежит имущество, а также кто владел им ранее. Сервис доступен только юридическим лицам. Физические лица могут получить отчет о недвижимости в Контур.Панораме.

Другая ситуация. Покупатель перед сделкой запросил выписку, но собственник в ней не совпадает с тем, что продает квартиру. Покупатель не придает этому значения и все равно приобретает недвижимость у продавца-несобственника. Если к покупателю придет собственник, который значился в выписке, и попросит вернуть квартиру, придется это сделать. Ведь покупатель знал, что квартира продавцу не принадлежит, но все равно заключил сделку.

Поэтому в такой ситуации покупатель считается недобросовестным приобретателем. Аналогичный вывод будет в том случае, если перед сделкой покупатель не запросил выписку вообще: он должен был удостовериться, что квартира действительно принадлежит продавцу.

Добросовестность приобретателя в первую очередь связана с получением данных из ЕГРН. Это не случайно. Право собственности на недвижимость возникает только после его регистрации в реестре. Даже если стороны подписали договор, без регистрации покупатель не считается собственником квартиры. При этом данные из реестра открыты для всех, их может запросить любой человек. 

По общему правилу у добросовестного приобретателя нельзя забрать недвижимость (п.1 ст. 302 ГК РФ), даже если он купил квартиру у несобственника, который не имел права ее продавать. Из этого правила есть исключения — расскажем о них ниже. Поэтому еще на стадии подготовки к сделке покупателю важно задуматься о том, признают его добросовестным приобретателем в случае спора.

Ведь если суд не признает покупателя добросовестным, он рискует остаться и без денег, и без недвижимости.

В случае спора покупателю придется доказывать, что он не знал и не должен был знать об отсутствии у продавца права отчуждать недвижимость. Для этого нужно показать суду, что он заранее проверил продавца и недвижимость, и они не вызывали никаких подозрений. Поэтому до заключения сделки рекомендуем сделать следующее: 

• Заказать в Росреестре выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. В документе особое внимание нужно обратить на судебные споры с объектом, ограничения прав и обременения. Так, покупатель считается недобросовестным, если он приобрел квартиру, но на момент покупки в полученной им выписке из ЕГРН была отметка о судебном споре на недвижимость (абз. 2 п. 38 постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 г. № 10/22). 
• Правообладатель в выписке должен совпадать с продавцом по договору. Даже если в документе ничего не смущает, его нужно сохранить, чтобы в случае спорной ситуации предоставить суду.
• Обратить внимание на необычные условия сделки. Например, если цена квартиры в несколько раз ниже рыночной. В одном деле суд указал, что неоправданно низкая цена должна была насторожить покупателя, а поскольку он не провел дополнительную проверку, признал его недобросовестным (п.9 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.11.2008 №126). 
• Также подозрительными условиями в судебной практике считаются короткий период владения недвижимостью, оплату большей части сделки после регистрации без дополнительных гарантий (определение СК по экономическим спорам ВС РФ от 27.08.2020 г. по делу № А40-157934/2015). Если условия сделки отличаются от обычных, нужно тщательнее проверить продавца и недвижимость. 
• Изучите документы продавца. Запросите у него правоустанавливающие документы на недвижимость, чтобы не сомневаться в законности ее приобретения: договор, акт приема-передачи, расписки, выписки со счетов. Если продавец действует по доверенности, проверьте, действительна ли она, не отменил ли ее доверитель.   

В некоторых случаях добросовестному приобретателю придется вернуть недвижимость (п.1 ст. 302 ГК РФ). Это касается ситуаций, когда приобретатель получил недвижимость от лица, которое на самом деле не было законным собственником. При этом:

• добросовестный приобретатель получил недвижимость бесплатно, например, в дар;
• недвижимость выбыла из владения собственника помимо его воли, то есть он не давал согласия на это и не хотел этого. Например, при заключении сделки продавец предъявил поддельную доверенность от собственника. Собственник недвижимости об этом не знал и продавать жилье не хотел. В таком споре суд встанет на сторону собственника, покупателю придется вернуть квартиру. 

В этих случаях у добросовестного покупателя не получится вернуть себе недвижимость. Однако, чтобы защитить свои права, он может подать иск к продавцу-несобственнику о взыскании убытков. Такой позиции придерживается Конституционный суд РФ (п.2 определения Конституционного суда РФ от 23. 06.2015 г. № 1510-О). Покупатель может возместить за счет продавца сумму, потраченную на приобретение недвижимости. 

Добросовестный приобретатель, у которого изъяли квартиру в пользу собственника, имеет право получить от государства единовременную компенсацию (ст. 68.1 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Такое право появляется, когда выполнены сразу два условия:

• вступили в силу решения об истребовании у добросовестного приобретателя недвижимости и о взыскании с продавца убытков в пользу добросовестного приобретателя, 
• продавец не выплачивает убытки в течение шести месяцев.

Когда все условия совпали, добросовестный приобретатель подает иск к Российской Федерации о выплате компенсации. Ее размер равен сумме, которую покупатель потратил на приобретение недвижимости или кадастровой стоимости имущества. Максимальный предел суммы компенсации законом не установлен. 

Перед покупкой недвижимости закажите выписку из ЕГРН и подробно ее изучите. Так риск оказаться недобросовестным приобретателем, потерять деньги и имущество существенно ниже. 

Некоторые моменты защиты права собственности- добросовестный покупатель

Главная \ Консультации \ Некоторые моменты защиты права собственности- добросовестный покупатель

Из содержания абз.2 п.3.1 Постановления Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 г. №6-П следует: «По смыслу данных законоположений, суд должен установить, что имущество выбыло из владения собственника или из владения лица, которому оно было передано собственником во владение, в силу указанных обстоятельств, а также что приобретатель приобрел имущество возмездно и что не знал и не мог знать о том, что имущество приобретено у лица, не имевшего права на его отчуждение; при этом приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными»

Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г.

N 10/22
«О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»

13. В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 223 ГК РФ недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю на праве собственности с момента государственной регистрации его права в ЕГРП, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

По смыслу пункта 2 статьи 223 ГК РФ право собственности возникает у добросовестного приобретателя не только в том случае, когда вступило в законную силу решение суда об отказе в удовлетворении иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения, но и тогда, когда прежний собственник в суд не обращался и основания для удовлетворения такого иска отсутствуют.

Поскольку добросовестный приобретатель становится собственником недвижимого имущества с момента государственной регистрации права в ЕГРП, первоначальный собственник не вправе истребовать имущество и в том случае, если оно перешло к последующему приобретателю по безвозмездной сделке.

В силу пункта 1 статьи 6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 статьи 223 ГК РФ подлежит применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных

статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).

Споры об истребовании имущества из чужого незаконного владения

32. Применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении. Иск об истребовании имущества, предъявленный к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось, но у которого оно к моменту рассмотрения дела в суде отсутствует, не может быть удовлетворен.

Если во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было передано ответчиком другому лицу во временное владение, суд по правилам абзаца второго части 3 статьи 40 ГПК РФ или части 2 статьи 46 АПК РФ привлекает такое лицо в качестве соответчика.

В случае, когда во время судебного разбирательства по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения спорное имущество было отчуждено ответчиком другому лицу, а также передано во владение этого лица, суд в соответствии с частью 1 статьи 41 ГПК РФ или частями 1, 2 статьи 47 АПК РФ допускает замену ненадлежащего ответчика надлежащим. При этом отчуждатель привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика (статья 43 ГПК РФ, статья 51 АПК РФ).

33. В целях обеспечения нахождения имущества во владении ответчика в период судебного спора о праве на это имущество суд по ходатайству истца может принять обеспечительные меры, в частности запретить ответчику распоряжаться и/или пользоваться спорным имуществом (арест), запретить государственному регистратору изменять запись в ЕГРП о праве на это имущество, передать спорное имущество на хранение другому лицу в соответствии с пунктом 2 статьи 926 ГК РФ (судебный секвестр).

При удовлетворении иска о праве на имущество суд на основании статьи 213 ГПК РФ или части 7 статьи 182 АПК РФ по заявлению лица, участвующего в деле, также может принять аналогичные меры по обеспечению исполнения решения.

34. Спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений или отношений, связанных с применением последствий недействительности сделки, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.

Если собственник требует возврата своего имущества из владения лица, которое незаконно им завладело, такое исковое требование подлежит рассмотрению по правилам статей 301, 302 ГК РФ, а не по правилам главы 59 ГК РФ.

35. Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

36. В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Право собственности на движимое имущество доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

37. В соответствии со статьей 302 ГК РФ ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

Для целей применения пунктов 1 и 2 статьи 302 ГК РФ приобретатель не считается получившим имущество возмездно, если отчуждатель не получил в полном объеме плату или иное встречное предоставление за передачу спорного имущества к тому моменту, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неправомерности отчуждения.

При рассмотрении иска собственника об истребовании имущества, внесенного в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственного общества (товарищества), судам следует учитывать, что получение имущества в качестве вклада в уставный (складочный) капитал является возмездным приобретением, так как в результате внесения вклада лицо приобретает права участника хозяйственного общества (товарищества).

В то же время возмездность приобретения сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя.

38. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Приобретатель не может быть признан добросовестным, если на момент совершения сделки по приобретению имущества право собственности в ЕГРП было зарегистрировано не за отчуждателем или в ЕГРП имелась отметка о судебном споре в отношении этого имущества. В то же время запись в ЕГРП о праве собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя.

Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

39. По смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

40. Если при рассмотрении иска об истребовании движимого имущества из чужого незаконного владения судом будет установлено, что основанием возникновения права собственности истца является ничтожная сделка и отсутствуют другие основания возникновения права собственности, суд отказывает в удовлетворении заявленных исковых требований независимо от того, предъявлялся ли встречный иск об оспаривании сделки, поскольку в силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом. Аналогичная оценка может быть дана судом незаконному акту государственного органа либо органа местного самоуправления (далее — органа власти), положенному в основание возникновения права собственности лица на движимое имущество.

41. По смыслу статьи 133 ГК РФ, если неделимое имущество продано неуправомоченным отчуждателем нескольким лицам на основании одной сделки и находится в их владении, на стороне приобретателя образуется множественность лиц. По этой причине указанные лица являются соответчиками по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Приобретатели неделимой вещи вправе возражать против этого иска по основаниям, предусмотренным статьей 302 ГК РФ. При этом иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным.

42. Судам при рассмотрении споров о восстановлении права на долю в общей долевой собственности необходимо учитывать следующее.

Если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ. На это требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ.

43. В случае, если иск собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен, покупатель чужого имущества вправе в соответствии со статьей 461 ГК РФ обратиться в суд с требованием к продавцу о возмещении убытков, причиненных изъятием товара по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи.

К участию в деле по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения привлекается лицо, которое передало спорное имущество ответчику, в частности продавец этого имущества. В то же время в силу абзаца второго статьи 462 ГК РФ непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя.

44. В силу пункта 1 статьи 449 ГК РФ публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Как разъяснено в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 N 6-П, добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, в связи с чем последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация). Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются те предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя (безвозмездность приобретения имущества добросовестным приобретателем, выбытие имущества из владения собственника помимо его воли). Иное истолкование положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации означало бы, что собственник имеет возможность прибегнуть к такому способу защиты, как признание всех совершенных сделок по отчуждению его имущества недействительными, т.е. требовать возврата полученного в натуре не только когда речь идет об одной (первой) сделке, совершенной с нарушением закона, но и когда спорное имущество было приобретено добросовестным приобретателем на основании последующих сделок.

Согласно пункту 1 статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Как указано в пункте 37 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в соответствии со статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).

В соответствии с пунктом 38 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Добросовестный покупатель в соответствии с законодательством Калифорнии — Юридическая фирма Blake

Большинство калифорнийских сделок с недвижимостью увековечиваются участвующими сторонами путем записи договоров о предоставлении прав, сервитутов и других прав собственности. Однако, если такая запись не была сделана или в ней каким-либо образом имеются недостатки, может возникнуть спор о праве собственности, когда покупатель, продавец или другая сторона (например, держатель доверительного управления) могут претендовать на приоритет перед более ранними покупателями и залогами, в том числе суждения. Такой неблагоприятный интерес отрицательно влияет на стоимость имущества и может быть устранен только в судебном порядке, если действующий владелец правового титула докажет, что он или она является добросовестным покупателем. «Это «черная буква закона», согласно которой добросовестный приобретатель за определенную стоимость, который приобретает свою долю в недвижимом имуществе, не зная и не уведомляя о прежних правах или интересах другого лица в собственности, получает собственность без таких неизвестных интересов. ( In re: Marriage of Cloney (2001) 91 Cal.App.4th 429, 437.) Добросовестный покупатель (также известный как BFP, добросовестный покупатель, невиновный покупатель за стоимость или добросовестный покупатель) может искать юридическое определение посредством спокойного иска о праве собственности на то, что право собственности не связано с каким-либо неблагоприятным интересом в собственности, что устраняет любое неблагоприятное влияние на стоимость. ( Reiner v. Danial (1989) 211 Cal.App.3d 682.)

Чтобы установить элементы статуса добросовестного покупателя, покупатель должен произвести оплату стоимости, добросовестно и без фактического или конструктивного уведомление о чужих правах. ( Melendrez v. D&I Investment, Inc. (2005) 127 Cal.App.1238.) «Фактическое уведомление определяется как «прямая информация о факте», тогда как конструктивное уведомление — это уведомление, «которое вменяется законом». обычно имеет «уведомление» о конкретном факте, если это лицо знает об обстоятельствах, которые при разумном расследовании привели бы к этому конкретному факту». ( Marriage of Cloney , выше, тел. 436-437.) Примером фактического уведомления является то, что покупателю лично сообщают о договоре доверительного управления, который остается на праве собственности до его покупки. Конструктивное уведомление дается путем регистрации документов, касающихся недвижимого имущества; это означает, что перед покупкой покупатель должен изучить право собственности и зарегистрированные документы. Кроме того, когда покупателю становится известно об обстоятельствах, которые потенциально могут быть неблагоприятными для его будущих интересов, он обязан провести разумное расследование фактов до совершения покупки. «Если покупатель пренебрегает тщательным расследованием, он может быть лишен статуса добросовестного покупателя». ( Asisten v. Underwood (1960) 183 Cal.App.2d 304, 310.) По этой причине осмотрительные покупатели приобретут полис титульного страхования. Компания по страхованию правового титула проведет разумное расследование, необходимое в отношении состояния правового титула, чтобы определить, существуют ли какие-либо неблагоприятные интересы, и обеспечит покрытие в случае возникновения спора по поводу правового титула после покупки.

Таким образом, вопрос о том, квалифицируется ли сторона как добросовестный покупатель («BFP»), в большинстве случаев не является черным и белым. Поэтому часто возникают сложные юридические споры, в которых стороны имеют правомерный спор относительно того, является ли одна из сторон BFP. Определение ваших прав в качестве BFP важно оценить на ранней стадии любого спора о недвижимости. В этой статье блога рассматриваются только основные понятия закона о добросовестных покупателях. Пожалуйста, свяжитесь с нами, чтобы обсудить ваши права и возможности, если вам понадобится юридическая консультация.

Статус добросовестного покупателя представляет собой сложную и детальную установленную законом структуру. Приведенная выше информация ни в коем случае не является исчерпывающей и не является юридической консультацией и не предназначена для этого. Вся информация, контент и материалы предназначены только для общих информационных целей и не создают отношений между адвокатом и клиентом. Опытные и знающие юристы Blake Law Firm готовы помочь вам разобраться со статусом добросовестного покупателя, конфискацией права выкупа и другими проблемами, связанными с недвижимостью.

Покупка и продажаДайан Бонд 16 августа 2022 г. недвижимость, покупатель, договор купли-продажи, собственность, Закон Калифорнии

0 лайков

Защита добросовестных покупателей в Техасе

Латинская фраза bona fide переводится как «что-то добросовестное, подлинное и подлинное». Таким образом, добросовестный покупатель — это тот, кто покупает собственность добросовестно, предполагая, что все обстоит так, как кажется, что покупка законна и право собственности не обременено. Если третье лицо предъявит иск против имущества, добросовестный покупатель защищен от этого иска защитой добросовестного покупателя, поскольку это лицо не получило фактического или конструктивного уведомления о иске. Мэдисон против Гордона , 39 S. W.3d 604, 606 (Техас, 2001 г.). По сути, закон Техаса защищает ничего не подозревающих покупателей собственности от претензий третьих лиц, если покупатель не знал о претензии.

Важность регистрации

«Инструмент, надлежащим образом зарегистрированный в соответствующем округе: (1) уведомляет всех лиц о существовании инструмента; и (2) подлежит проверке общественностью». Код проп. Техаса Ann. § 13.002 (Запад, Westlaw до 2013 3d CS). Если покупатель получил конструктивное уведомление посредством ранее зарегистрированного документа, сторона может предъявить покупателю успешный иск, тем самым аннулировав право собственности покупателя. Также важно отметить, что конструктивное уведомление никогда не может быть приписано покупателю мошенническим или поддельным актом в цепочке правовых титулов.

В отношении незарегистрированного документа в § 13.001 Кодекса собственности Техаса говорится следующее:

(a) Передача недвижимого имущества или доли в недвижимом имуществе, ипотека или договор доверительного управления недействительны по отношению к кредитору или последующему покупателю. за ценное вознаграждение без предварительного уведомления, за исключением случаев, когда документ был признан, передан под присягой или подтвержден и зарегистрирован для записи в соответствии с требованиями закона.

(b) Неучтенный документ является обязательным для стороны по документу, для наследников стороны и для последующего покупателя, который не уплачивает ценное вознаграждение или не получил уведомление о документе.

(c) Этот раздел не применяется к отчету о финансировании, соглашению об обеспечении, поданному в качестве отчета о финансировании, или заявлению о продолжении, поданному для записи в соответствии с Кодексом деловой и коммерческой деятельности.

Когда доказательства конструктивного уведомления таковы, что обычные умы, изучающие доказательства, могут сделать тот же вывод только на основе представленной информации, покупатель не может претендовать на статус добросовестного покупателя или невиновного покупателя. Как фактическое, так и конструктивное уведомление может лишить статуса добросовестного покупателя.