Кадастровая палата отвечает на вопросы об изменении вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения
При желании построить что-то на своем участке граждане порою сомневаются, есть ли у них на это право по закону. И в один момент сталкиваются с такими понятиями, как «категория земель», «вид разрешенного использования».
Можно ли возводить здания на землях сельскохозяйственного назначения? Как в таком случае поменять один вид разрешенного использования на другой? Этим вопросам была посвящена горячая телефонная линия Кадастровой палаты по Новосибирской области, состоявшаяся 7 сентября 2016 г. На звонки новосибирцев и жителей региона ответила начальник юридического отдела госучреждения Татьяна Викторовна Мороз.
Публикуем основные вопросы.
– Можно ли строить на землях сельхозназначения?
– К категории земель сельскохозяйственного назначения относятся земли, расположенные за пределами населенных пунктов и предназначенные для нужд сельского хозяйства.
По законодательству, их можно применять для сельскохозяйственного производства, а также для других целей, включая личное подсобное хозяйство, фермерское хозяйство, огородничество, садоводство, животноводство, дачное строительство. Разные типы хозяйств предполагают разрешения для различных категорий построек, поэтому если на участке разрешено дачное строительство, то его можно проводить
.
– Что можно строить на таком участке?
– Каждый гражданин, имеющий в собственности земельный участок сельхозназначения, может построить на нем объект некапитального строительства. На любом типе таких земель разрешается возвести нежилое хозяйственное помещение (сарай, ферму, хранилище для урожая). На землях, предназначенных для дачного строительства, – дачу, дачный дом. Только на землях фермерских хозяйств и землях для личного приусадебного хозяйства – дом для круглогодичного проживания. Возведение того или иного объекта капитального строительства зависит от вида разрешенного использования, который установлен для земельного участка.
– Зачем требуется менять вид разрешенного использования?
– Земли в Российской Федерации подразделяются по целевому назначению на семь категорий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования. Виды использования определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти. Использовать земли не по назначению запрещено действующим законодательством.
– Куда нужно обратиться, чтобы поменять вид разрешенного использования? Какие документы приложить?
– Если в кадастре имеются сведения о зонировании территории, то правообладатель земельного участка вправе самостоятельно выбирать вид разрешенного использования в соответствии с градостроительным регламентом. Для соблюдения данной процедуры нужно обратиться в Кадастровую палату по Новосибирской области с заявлением о внесении изменений в сведения кадастра и подписанной правообладателем декларацией о выборе вида разрешенного использования.
Важно, что эта процедура не относится к землям сельскохозяйственного назначения, состоящим из сельскохозяйственных угодий.
Если же в кадастре отсутствуют сведения о зонировании территории, то правообладателю участка необходимо обратиться в местную администрацию с заявлением о смене вида разрешенного использования. И представить документ, удостоверяющий личность заявителя, правоустанавливающие документы на участок (договор аренды или свидетельство о собственности), а также иные документы, которые для этого требуются.
После того, как вы получите решение администрации, необходимо будет обратиться в Кадастровую палату с заявлением о внесении изменений в сведения кадастра недвижимости и актом органа местного самоуправления о смене вида разрешенного использования земельного участка.
Особенности использования земель сельскохозяйственного назначения
Комитет по управлению государственным имуществом Псковской области информирует об особенностях использования земель сельскохозяйственного назначения.
Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (ст. 77 ЗК РФ).
К сельскохозяйственным угодьям относятся пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и др.). Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей, а также для целей аквакультуры (рыбоводства): крестьянскими (фермерскими) и личными подсобными хозяйствами; хозяйственными товариществами и обществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, различными коммерческими организациями, подразделениями научных и образовательных организаций сельскохозяйственного профиля и т.
Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 01.09.2014 № 540 утвержден классификатор видов разрешенного использования земельных участков, предусматривающий в том числе различные виды использования земель сельскохозяйственного назначения. Содержание вида сельскохозяйственное использование включает в себя содержание следующих видов разрешенного использования: растениеводство, животноводство, пчеловодство, рыбоводство, научное обеспечение сельского хозяйства, хранение и переработка сельскохозяйственной продукции, ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках, содержание питомников, обеспечение сельскохозяйственного производства, в том числе размещение зданий и сооружений, используемых для хранения и переработки сельскохозяйственной продукции.
В связи с вышеизложенным обращаем внимание заявителей на необходимость указания в заявлении о предварительном согласовании предоставления земельного участка или о предоставлении земельного участка цели использования земельного участка в соответствии с указанным Классификатором.
| № п/п | Наименование | Адрес | Кадастровый номер |
| 1 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 376760 кв.м. | Тюменская область, Омутинский район, Южно-Плетневская сельская администрация, западнее д.Червянка | 72:13:0307001:385 |
| 2 | земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельхозпродукции, площадь 688608 кв.м | Тюменская область, Тюменский район, Каменское МО, западнее д.Речкина | 72:17:0806002:372 |
| 3 | Земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь: общая 194576500,00 кв. м. |
Тюменская область, Абатский район, совхоз «Шевыринский» | 72:01:0000000:7 |
| 4 | земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадь 312117,07 кв.м. | Тюменская область, Аромашевский район, территория Малоскарединского сельского поселения, на востоке от с.Овсово | 72:03:0508001:215 |
| 5 | земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадь: 40653 кв.м. | Тюменская область, Аромашевский район, территория Новоберезовского сельского поселения северо-восточнее с.Новоберезовка | 72:03:0605001:18 |
| 6 | земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадь 95437 кв. м. |
Тюменская область, Аромашевский район, территория Новоберезовского сельского поселения северо-восточнее с.Новоберезовка | 72:03:0605001:20 |
| 7 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь: 19047 кв.м. | Тюменская область, Аромашевский район, территория Новоберезовского сельского поселения северо-восточнее с.Новоберезовка | 72:03:0605001:19 |
| 8 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь: 227354 кв.м. | Тюменская область, Аромашевский район, территория Малоскарединского сельского поселения северо-западнее с.Овсово | 72:03:0506001:58 |
| 9 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь: 25761 кв. м. |
Тюменская область, Аромашевский район, территория Малоскарединского сельского поселения на западе от с.Овсово | 72:03:0507001:10 |
| 10 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: Для сельскохозяйственного производства, площадь: 2751747 кв.м. | Тюменская область, Аромашевский район, территория Малоскарединского сельского поселения северо-западнее от с.Овсово | 72:03:0506001:57 |
| 11 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь: 572871 кв.м. | Тюменская область, Аромашевский район, территория Малоскарединского сельского поселения на западе от с.Овсово | 72:03:0506001:60 |
| 12 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь: 52832 кв. м. |
Тюменская область, Аромашевский район, территория Малоскарединского сельского поселения северо-западнее с.Овсово | 72:03:0506001:59 |
| 13 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь: 75159 кв.м. | Тюменская область, Аромашевский район, территория Малоскарединского сельского поселения на западе от с.Овсово | 72:03:0507001:11 |
| 14 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь: 52859 кв.м. | Тюменская область, Аромашевский район, территория Малоскарединского сельского поселения северо-западнее с.Овсово | 72:03:0507001:9 |
| 15 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного проивзодства, площадь: 32083 кв. |
Тюменская область, Аромашевский район, территория Малоскарединского сельского поселения на западе от с.Овсово | 72:03:0507001:12 |
| 16 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь: 156970 кв.м. | Тюменская область, Аромашевский район, территория Малоскарединского сельского поселения на востоке от с.Овсово | 72:03:0508001:216 |
| 17 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадь: 56916 кв.м. | Тюменская область, Аромашевский район, территория Малоскарединского сельского поселения на востоке от с.Овсово | 72:03:0508001:214 |
| 18 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного проивзодства, площадь: 14009 кв. м. |
Тюменская область, Аромашевский район, территория Малоскарединского сельского поселения на востоке от с.Овсово | 72:03:0508001:213 |
| 19 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 220982 кв.м. | Тюменская область, Армизонский район, Красноорловская сельская администрация, западнее озера Горюново, на урочище За рекой | 72:02:0205002:2 |
| 20 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 619795 кв.м. | Тюменская область, Армизонский район, Раздольская сельская администрация, юго-восточнее д.Кизак | 72:02:1004002:62 |
| 21 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 1106541 кв. м. |
Тюменская область, Армизонский район, Раздольская сельская администрация, северо-восточнее д.Кизак | 72:02:1002002:152 |
| 22 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 284346 кв.м. | Тюменская область, Армизонский район, Раздольская сельская администрация, севернее с.Раздолье | 72:02:1001001:153 |
| 23 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 628910 кв.м. | Тюменская область, Армизонский район, Раздольская сельская администрация, юго-восточнее д.Кизак | 72:02:1004002:63 |
| 24 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 579134 кв. м. |
Тюменская область, Армизонский район, Южно-Дубровинская сельская администрация, восточнее озера Бол.Камышное | 72:02:0603002:143 |
| 25 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 112586 кв.м. | Тюменская область, Армизонский район, Раздольская сельская администрация, юго-восточнее д.Кизак | 72:02:1004002:64 |
| 26 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 135736 кв.м. | Тюменская область, Армизонский район, Раздольская сельская администрация, юго-восточнее д.Кизак | 72:02:1004002:65 |
| 27 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 143455 кв. м. |
Тюменская область, Бердюжский район, Мелехинская сельская администрация, восточнее урочища «Орлы» | 72:04:0305001:205 |
| 28 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 206798 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, Мелехинская сельская администрация, в районе урочища «Орлы» | 72:04:0305001:202 |
| 29 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 241727 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, Мелехинская сельская администрация, западнее озера Плоское | 72:04:0306001:115 |
| 30 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь 250162 кв. м. |
Тюменская область, Бердюжский район, Мелехинская сельская администрация, восточнее урочища «Орлы» | 72:04:0305001:203 |
| 31 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 134232 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, Мелехинская сельская администрация, в районе урочища «Журавлиха» | 72:04:0306001:120 |
| 32 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 22233 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, Мелехинская сельская администрация, в районе урочища «Журавлиха» | 72:04:0306001:119 |
| 33 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 342425 кв. м. |
Тюменская область, Бердюжский район, Мелехинская сельская администрация, в районе озера Рямовое | 72:04:0306001:117 |
| 34 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 345207 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, Мелехинская сельская администрация, западнее озера Плоское | 72:04:0306001:116 |
| 35 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 206288 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, Мелехинская сельская администрация, в районе урочища «Орлов Рям» | 72:04:0306001:113 |
| 36 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 32671 кв. м. |
Тюменская область, Бердюжский район, Мелехинская сельская администрация, юго-западнее с.Мелехино | 72:04:0306001:111 |
| 37 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 557330 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, Уктузская сельская администрация, северо-западнее озера Игнатово | 72:04:0407001:13 |
| 38 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 301817 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, Окуневская сельская администрация, юго-западнее с.Окунево | 72:04:0511001:656 |
| 39 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 207205 кв. м. |
Тюменская область, Бердюжский район, Бердюжская сельская администрация, восточнее озера Желтое | 72:04:0608001:345 |
| 40 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 1243530 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, Бердюжская сельская администрация, восточнее озера Желтое | 72:04:0608001:344 |
| 41 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 744251 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, Бердюжская сельская администрация, северо-восточнее озера Желтое | 72:04:0608001:343 |
| 42 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 754690 кв. м. |
Тюменская область, Бердюжский район, Бердюжская сельская администрация, юго-восточнее озера Орловское | 72:04:0608001:342 |
| 43 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 1001405 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, Бердюжская сельская администрация, южнее озера Орловское | 72:04:0608001:340 |
| 44 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 794009 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, Бердюжская сельская администрация, севернее озера Желтое | 72:04:0608001:339 |
| 45 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 194566 кв. м. |
Тюменская область, Бердюжский район, Бердюжская сельская администрация, южнее озера Орловское | 72:04:0608001:337 |
| 46 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 437851 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, Бердюжская сельская администрация, северо-западнее озера Желтое | 72:04:0608001:338 |
| 47 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для осуществления сельскохозяйственного производства, площадь: 49479 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, Бердюжская сельская администрация, южнее озера Орловское | 72:04:0608001:341 |
| 48 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 39930 кв. м. |
Тюменская область, Голышмановский район, Ражевская сельская администрация, район оз.Лебяжье | 72:07:1204001:107 |
| 49 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 84041 кв.м. | Тюменская область, Голышмановский район, Королевская сельская администрация, юго-западнее д.Дербень | 72:07:0706001:410 |
| 50 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 192565 кв.м. | Тюменская область, Голышмановский район, Королевская сельская администрация, западнее д.Дербень | 72:07:0706001:411 |
| 51 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 27403 кв. м. |
Тюменская область, Голышмановский район, Королевская сельская администрация, южнее д.Дербень | 72:07:0706001:432 |
| 52 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 12505 кв.м. | Тюменская область, Голышмановский район, Королевская сельская администрация, юго-восточнее д.Дербень | 72:07:0706001:433 |
| 53 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 40368 кв.м. | Тюменская область, Голышмановский район, Ражевская сельская администрация, район оз.Лебяжье | 72:07:1204001:106 |
| 54 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 19659 кв. м. |
Тюменская область, Голышмановский район, Королевская сельская администрация, южнее д.Дербень | 72:07:0706001:417 |
| 55 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 127109 кв.м. | Тюменская область, Нижнетавдинский район, южнее д.Большая Заморозовка | 72:12:1702001:343 |
| 56 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 382957 кв.м. | Тюменская область, Нижнетавдинский район, юго-восточнее д.Большая Заморозовка | 72:12:1702001:344 |
| 57 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 77918 кв. м. |
Тюменская область, Нижнетавдинский район, южнее д.Большая Заморозовка | 72:12:1702001:342 |
| 58 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 731206 кв.м. | Тюменская область, Нижнетавдинский район, северо-восточнее д.Малая Заморозовка | 72:12:1703001:186 |
| 59 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 653774 кв.м. | Тюменская область, Нижнетавдинский район, северо-восточнее д.Малая Заморозовка | 72:12:1703001:191 |
| 60 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 21639 кв. м. |
Тюменская область, Нижнетавдинский район, расположенный вблизи д.Веселая Грива | 72:12:1002001:224 |
| 61 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 220204 кв.м. | Тюменская область, Нижнетавдинский район, расположенный у с.Канаш | 72:12:0706001:26 |
| 62 | Земельный участок, категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 80406 кв.м. | Тюменская область, Нижнетавдинский район, расположенный у с.Канаш | 72:12:0703001:44 |
| 63 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 123604 кв. м. |
Тюменская область, Нижнетавдинский район, расположенный у с.Канаш | 72:12:0703001:45 |
| 64 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 58586 кв.м. | Тюменская область, Викуловский район, Озернинская сельская администрация, в районе бывшего населенного пункта Боярка | 72:06:1208001:1 |
| 65 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 403819 кв.м. | Тюменская область, Викуловский район, Скрипкинская сельская администрация, в районе д.Тамакуль | 72:06:1006001:125 |
| 66 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 581696 кв. м. |
Тюменская область, Викуловский район, Ермаковская сельская администрация, в районе с.Осиновка | 72:06:0909001:50 |
| 67 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 1241783 кв.м. | Тюменская область, Викуловский район, Ермаковская сельская администрация, в районе с.Ермаки | 72:06:0909001:51 |
| 68 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 26595 кв.м. | Тюменская область, Викуловский район, Скрипкинская сельская администрация, в районе урочища Дранишница | 72:06:1006001:128 |
| 69 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 470841 кв. м. |
Тюменская область, Викуловский район, Скрипкинская сельская администрация, в районе урочища Дранишница | 72:06:1006001:127 |
| 70 | земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 413405 кв.м. | Тюменская область, Викуловский район, Скрипкинская сельская администрация, в районе урочища Дранишница | 72:06:1006001:126 |
| 71 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 331759 кв.м. | Тюменская область, Омутинский район, Омутинское сельское поселение, южнее д.Кашевская | 72:13:0105001:509 |
| 72 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 301334 кв. м. |
Тюменская область, Омутинский район, Южно-Плетневская сельская администрация, западнее д.Червянка | 72:13:0306001:27 |
| 73 | Земельный участок категория: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: 85675 кв.м. | Тюменская область, Омутинский район, Южно-Плетневская сельская администрация, юго-западнее д.Червянка | 72:13:0307001:393 |
| 74 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для размещения ВЛ-10кв, площадь 10947 кв.м | Тюменская область, Казанский район, участок №2 | 72:11:1404001:75 |
| 75 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 17104 кв. м |
Тюменская область, Казанский район, Яровская сельская администрация, в районе с.Яровское, з/у № 30 | 72:11:1203001:361 |
| 76 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, виды разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, площадь 241280 кв.м | Тюменская область, Казанский район, Дубынскоен сельское поселение, с.Дубынка, участок №19 | 72:11:0508001:416 |
| 77 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции,площадь 669758 кв.м. | Тюменская область, Казанский район, в районе с.Казанское, з/у № 41 | 72:11:1204001:44 |
| 78 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции,площадь 29780 кв. м. |
Тюменская область, Казанский район, Яровская сельская администрация, в районе с.Яровское, з/у № 31 | 72:11:1205001:118 |
| 79 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 58977 кв.м. | Тюменская область, Казанский район, в районе с.Казанское, уч.17 | 72:11:1404001:41 |
| 80 | Земельный участок,категория:земли сельскохозяйственного назначения, целевое использование:для производства сельскохозяйственной продукции,площадь 307465 кв.м. | Тюменская область, Казанский район, Большеченчерская сельская администрация, в южной части озера Ченчерь, з/у № 2 | 72:11:0206001:86 |
| 81 | Земельный участок,категория земель:земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,общая площадь 510355 кв. м. |
Тюменская область, Казанский район, Большеченчерская сельская администрация, в южной части озера Ченчерь, з/у № 3 | 72:11:0206001:87 |
| 82 | Земельный участок,категория земель:земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,общая площадь 156789 кв.м. | Тюменская область, Казанский район, Большеченчерская сельская администрация, в южной части озера Ченчерь, уч.№ 1 | 72:11:0206001:85 |
| 83 | Земельный участок,категория:земли сельскохозяйственного назначения,целевое использование: для производства сельскохозяйственной продукции,площадь: общая 52521 кв.м. | Тюменская область, Казанский район, Новоселезневская сельская администрация, в районе бывшего населенного пункта Доново, з/у № 7 | 72:11:1305001:17 |
| 84 | Земельный участок,категория:земли сельскохозяйственного назначения, целевое использование: для производства сельскохозяйственной продукции,площадь: общая 65966 кв. м. |
Тюменская область, Казанский район, Новоселезневская сельская администрация, в районе бывшего населенного пункта Доново, з/у № 6 | 72:11:1305001:16 |
| 85 | Земельный участок,категория:земли сельскохозяйственного назначения, целевое использование: для производства сельскохозяйственной продукции,площадь: общая 190214 кв.м. | Тюменская область, Казанский район, Новоселезневская сельская администрация, в районе бывшего населенного пункта Доново, з/у № 5 | 72:11:1305001:15 |
| 86 | Земельный участок,категория:земли сельскохозяйственного назначения, целевое использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь: общая 798924 кв.м. | Тюменская область, Казанский район, Новоселезневская сельская администрация, в районе бывшего населенного пункта Доново, з/у № 4 | 72:11:1305001:18 |
| 87 | Земельный участок,категория земель:земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции,общая площадь 429066 кв. м |
Тюменская область, Казанский район, Дубынская сельская администрация, южнее с.Ново-Александровка | 72:11:0511001:66 |
| 88 | Земельный участок,категория земель:земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции,общая площадь 119940 кв.м | Тюменская область, Казанский район, Новоселезневская сельская администрация, в районе бывшего населенного пункта Доново, уч.№ 9 | 72:11:1305001:19 |
| 89 | Земельный участок,категория земель:земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции,общая площадь 1171966 кв.м | Тюменская область, Казанский район, Новоселезневская сельская администрация, в районе бывшего населенного пункта Доново, з/у № 8 | 72:11:1305001:14 |
| 90 | Земельный участок,категория земель:земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции,общая площадь 29811 кв. м |
Тюменская область, Казанский район, Новоселезневская сельская администрация, в районе бывшего населенного пункта Доново, з/у № 10 | 72:11:1305001:20 |
| 91 | Земельный участок,категория земель:земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, общая площадь 797389 кв.м | Тюменская область, Казанский район, Новоселезневская сельская администрация, в районе бывшего населенного пункта Доново, з/у № 11 | 72:11:1305001:21 |
| 92 | Земельный участок,категория земель:земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,общая площадь 199480 кв.м | Тюменская область, Казанский район, Яровская сельская администрация, з/у № 14 | 72:11:1402001:23 |
| 93 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для сельскохозяйственного использования,площадь:3030000 кв. м |
Тюменская область, Тюменский район, район с.Успенка | 72:17:2211001:10 |
| 94 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,площадь:110301 кв.м. | Тюменская область, Армизонский район, Красноорловская с/администрация, район оз.Бол.Толстушкино | 72:02:0204002:22 |
| 95 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,площадь:24325 кв.м | Тюменская область, Сладковский район, Усовская сельская администрация, южнее болота Горелое | 72:14:2307002:507 |
| 96 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,площадь:142958 кв. м. |
Тюменская область, Сладковский район, Усовская сельская администрация, южнее болота Горелое | 72:14:2307002:506 |
| 97 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,площадь:10346 кв.м. | Тюменская область, Сладковский район, Усовская сельская администрация, южнее болота Горелое | 72:14:2307002:502 |
| 98 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,площадь:594094 кв.м. | Тюменская область, Сладковский район, Новоандреевская сельская администрация, урочище Нефодинское, расположен севернее болота Моховое | 72:14:1909001:148 |
| 99 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,площадь:106370 кв. м. |
Тюменская область, Сладковский район, Усовская сельская администрация, южнее болота Горелое | 72:14:2307002:504 |
| 100 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,площадь:309204 кв.м. | Тюменская область, Сладковский район, Усовская сельская администрация, южнее болота Займище Басское | 72:14:2307001:42 |
| 101 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,площадь:20352 кв.м. | Тюменская область, Сладковский район, Усовская сельская администрация, южнее болота Горелое | 72:14:2307002:501 |
| 102 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,площадь:221739 кв. м. |
Тюменская область, Сладковский район, Усовская сельская администрация, западнее болота Займище Басское | 72:14:2307001:43 |
| 103 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,площадь:313972 кв.м. | Тюменская область, Сладковский район, Новоандреевская сельская администрация, северо-восточнее болота Моховое | 72:14:1909001:149 |
| 104 | Земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,площадь:42069 кв.м. | Тюменская область, Сладковский район, Усовская сельская администрация, южнее болота Горелое | 72:14:2307002:505 |
| 105 | земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,площадь 853327 кв. м. |
Тюменская область, Бердюжский район, с.Бердюжье, Мелехинская сельская администрация, юго-западнее с.Мелехино | 72:04:0306001:110 |
| 106 | земельный участок категория:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции,площадь 1045642 кв.м. | Тюменская область, Бердюжский район, с.Бердюжье, Мелехинская сельская администрация, юго-восточнее урочища «Орлы» | 72:04:0305001:204 |
| 107 | Земельный участок,категория земель:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции, общая площадь 449340 кв.м | Тюменская область, Ярковский район, Плехановское сельское поселение, юго-западнее д.Большой Краснояр и западнее оз.Буран-Аул, участок № 22 | 72:22:0815001:508 |
| 108 | Земельный участок,категория земель:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции, общая площадь 73399 кв. м |
Тюменская область, Ярковский район, Плехановское сельское поселение юго-западнее д.Большой Краснояр и западнее оз.Буран-Аул, участок № 23 | 72:22:0815001:509 |
| 109 | Земельный участок,категория земель:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельскохозяйственной продукции, общая площадь 412412 кв.м | Тюменская область, Ярковский район, Плехановское сельское поселение, южнее д.Большой Краснояр и западнее оз.Буран-Аул, участок № 24 | 72:22:0815001:510 |
| 110 | Земельный участок,категория земель:земли сельскохозяйственного назначения,разрешенное использование:для производства сельхозкультур,сенокошения и пастьбы,общая площадь 1970000 кв.м | Тюменская область, Ярковский район, 1 км. на Юг, от п.Светлоозерский, участок № 1 | 72:22:0000000:43 |
| 111 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, для иных видов сельскохозяйственного использования, площадь 2840000 кв. м |
Российская Федерация, Тюменская область, Ярковский район | 72:22:1402008:23 |
| 112 | Земельный участок, категория земель:земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 52341 кв.м | Тюменская область, Тюменский район, МО «Салаирское» | 72:17:2002001:1 |
| 113 | земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельхозпродукции, площадь 25169 кв.м. | Тюменская область, (Тюменский район,) на территории Каскаринского МО, севернее оз.Наргын | 72:17:0909001:176 |
| 114 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 36096 кв.м. | Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» восточнее н. п.Червишево |
72:17:2313005:878 |
| 115 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 537560 кв.м | Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» урочище Заозерное | 72:17:2310001:161 |
| 116 | земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 11191 кв.м | Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» район урочища Сковородка | 72:17:2310001:163 |
| 117 | земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 404862 кв.м. | Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» район реки Пышма | 72:17:2310001:158 |
| 118 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 25054 кв. м |
Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» район н.п.Мичурино | 72:17:2314002:94 |
| 119 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 261918 кв.м. | Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» западнее н.п.Малые Акияры | 72:17:2311004:194 |
| 120 | земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 19156 кв.м. | Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» район озера Костылева | 72:17:2310001:165 |
| 121 | земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 33248 кв. м. |
Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» район реки Пышма | 72:17:2310001:160 |
| 122 | земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 200594 кв.м. | Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» в районе н.п.Друганова | 72:17:2311004:193 |
| 123 | земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 49089 кв.м | Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» район урочища Сковородка | 72:17:2310001:164 |
| 124 | земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 40530 кв. м |
Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» район урочища Сковородка | 72:17:2310001:162 |
| 125 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 36431 кв.м | Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» район н.п.Черная речка | 72:17:2314002:92 |
| 126 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 7366 кв.м | Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» район н.п.Мичурино | 72:17:2314002:93 |
| 127 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 106692 кв. м. |
Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» южнее н.п.Червишево | 72:17:2316010:40 |
| 128 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 255421 кв.м | Тюменская область, Тюменский район, МО «Червишевское» район реки Пышма | 72:17:2310001:159 |
| 129 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 58338 кв.м | Тюменская область, Тюменский район, МО «Онохинское», восточнее н.п.Головина | 72:17:1807001:89 |
| 130 | земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельскохозяйственной продукции, площадь 26350 кв. м |
Тюменская область, Тюменский район, Чикчинское МО район д.Криводанова | 72:17:2409002:237 |
| 131 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, общая площадь 2232700 кв.м | Тюменская область, Омутинский район, юго-восточная часть КК | 72:13:0506001:1 |
| 132 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: Для ведения личного подсобного хозяйства, площадь 7432 кв.м | Тюменская область, Ярковский район, с.Маранка | 72:22:0610001:102 |
| 133 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельхозпродукции, площадь 50113 кв. м | Тюменская область, Тюменский район, на территории Борковского МО, западнее с. Борки |
72:17:0503001:97 |
| 134 | Земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для производства сельхозпродукции, площадь 330915 кв. м | Тюменская область, Тюменский район, на территории Борковского МО, севернее ур. Тагановщина | 72:17:0506002:48 |
Изменение категории земель и вида разрешенного использования земельного участка — Юридические услуги — Услуги Компании
В соответствии со статьей 42 Земельного Кодекса Российской Федерации (Далее — ЗК РФ) собственники и пользователи земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.
Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным ЗК РФ.
Статьей 7 ЗК РФ предусмотрено деление земель на следующие категории:
— земли сельскохозяйственного назначения;
— земли населенных пунктов;
— земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
— земли особо охраняемых территорий и объектов;
— земли лесного фонда;
— земли водного фонда;
— земли запаса.
В каждой категории земель предусмотрены конкретные виды разрешенного использования земельных участков (например, земли населенных пунктов предоставляются: под индивидуальное жилищное строительство, под строительство и эксплуатацию объектов недвижимости, под огородничество, и т.д.; земли сельскохозяйственного назначения предоставляются: под сельскохозяйственное производство, под крестьянско-фермерское хозяйство, под личное подсобное хозяйство без права строительства (полевой земельный участок) и т.
д.
В соответствии с нормами ЗК РФ использование земельного участка не по целевому назначению является основанием для принудительного прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (п.п.1 п.2 ст.45 ЗК РФ) и права безвозмездного срочного пользования земельным участком (п.1 ст. 47 ЗК РФ).
Кроме того, согласно ст.284, 285 Гражданского Кодекса РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предоставлен ему с разрешенным использованием «для сельскохозяйственного производства» либо «индивидуального жилищного строительства» и не используется для соответствующей цели в течение 3-х лет, если более длительный срок не установлен законом, а также в иных случаях использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением независимо от срока пользования.
Статья 37 Градостроительного Кодекса Российской Федерации (Далее – ГрК РФ) предусматривает следующие виды разрешенного использования:
- основные виды разрешенного использования;
- условно разрешенные виды использования;
- вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования. Решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами. Предоставление разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 39 ГрК РФ.
Для внесения изменения сведений в ЕГРН о разрешенном использовании и категории земель земельного участка необходимо предоставить в орган регистрации прав следующие документы:
- заявление о государственном кадастровом учете изменений, составленное по форме приложения № 2 к приказу Минэкономразвития РФ от 08. 12.2015 N 920;
- документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя, если с заявлением обращается представитель заявителя;
- копия документа, подтверждающего в соответствии с федеральным законом, установленное разрешенное использование и категорию земель земельного участка.
12.2015 N 920;Также в соответствии с пунктом 1 статьи 33 федерального закона от 13.07.2015 г. №218-ФЗ в случае, если сведения о категории земель и разрешенном использовании не внесены в Единый государственный реестр недвижимости (Далее – ЕГРН) в сроки, установленные статьей 34 № 218-ФЗ, заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном для представления заявления на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав, обратиться в орган регистрации прав с заявлением о внесении соответствующих сведений в ЕГРН, форма, требования к заполнению и к формату в электронной форме которого устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня получения заявления самостоятельно запрашивает документы (содержащиеся в них сведения) в органах государственной власти и органах местного самоуправления.
Органы государственной власти и органы местного самоуправления направляют в орган регистрации прав документы (содержащиеся в них сведения) в соответствии со статьей 32 настоящего Федерального закона.
Орган регистрации прав в течение пяти рабочих дней со дня внесения сведений в ЕГРН в порядке межведомственного информационного взаимодействия по заявлению заинтересованного лица направляет такому лицу уведомление о внесении сведений в ЕГРН в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования.
Переоформление правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.
Особенности перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую устанавливает Федеральный закон № 172-ФЗ от 21.12.2004г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
Таблица производственного бизнес-процесса «Изменение категории земель и вида разрешенного использования земельного участка»
|
№ п/п |
Этап работ |
Ответственный за выполнение работ |
Требования к входным данным |
Требования к выходным данным |
Срок выполнения работ |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
|
1 |
Получение от Заказчика: 1. |
Юрист |
— Паспорт заявителя — Образец типовой доверенности — Направленный Заказчику запрос правоустанавливающих документов на объекты недвижимости |
-Полученная копия документа, удостоверяющего личность лица, которое в последующем обратится с заявлением об изменении вида разрешенного использования — Полученная доверенность от Заказчика -Полученные копии правоустанавливающих документов на объекты недвижимости |
3-5 рабочих дней |
|
2 |
Запрос сведений ЕГРН о земельном участке |
Юрист |
|
— Полученные сведения ЕГРН |
1-5 рабочих дней |
|
3 |
Формирование пакета документов для обращения в МФЦ |
Юрист |
— Дело по заказу — Перечень необходимых документов |
— Дело по заказу — Сформированный пакет документов, заявление — Расписка о сдаче документов |
1 рабочий день |
|
4 |
Выдача постановления о присвоении (изменении) категории земель и разрешенного использования |
Администрация |
|
— Дело по заказу — Полученное постановление |
21 рабочий день |
|
8 |
Обращение в через МФЦ с заявлением об учете изменений — изменении вида разрешенного использования и категории земельного участка |
Юрист |
— |
— Выписка из ЕГРН |
10 рабочих дней |
|
|
ИТОГО: |
от 30 до 40 рабочих дней |
|||
Копии документа, удостоверяющего личность заявителяСобственник земельного участка вправе изменить вид разрешенного использования земельного участка «для сельскохозяйственного производства» на вид «для дачного строительства»
Министерством экономического развития Российской Федерации в письме от 8 июня 2010 года N Д23-2068 даны разъяснения по вопросу о порядке изменения вида разрешенного использования земельного участка сельскохозяйственного назначения.
В письме поясняется: «По общему правилу разрешенное использование земельных участков определяется градостроительным регламентом, содержащимся в правилах землепользования и застройки (п. 9 ст. 1, ч. 2 и 6 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем градостроительные регламенты, определяющие разрешенное использование земельных участков, не устанавливаются для отдельных категорий земель, в том числе для сельскохозяйственных угодий в составе земель сельскохозяйственного назначения (ч. 6 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (ч.
7 ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Вместе с тем на основании ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки, но не позднее чем до 1 января 2012 г., решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации, за исключением установленных законом случаев, с учетом результатов публичных слушаний. Указанные публичные слушания организуются и проводятся в порядке, определенном уставом муниципального образования и (или) нормативными правовыми актами представительного органа муниципального образования с учетом положений ч. 3 — 10 ст. 39 Градостроительного кодекса Российской Федерации в части соответствующих требований.
Таким образом, до принятия правил землепользования и застройки, но не позднее 1 января 2012 г.
изменение разрешенного использования земельного участка, на который градостроительные регламенты не распространяются (в том числе земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения), осуществляется решением органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний. Данный порядок в полной мере распространяется и на изменение вида разрешенного использования земельных участков, в результате которого таким участкам устанавливается вид разрешенного использования «для дачного строительства».
Что касается возможности применения в связи с изменением разрешенного использования земельных участков положений Федерального закона от 15.04.1998 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (далее — Федеральный закон N 66-ФЗ), то следует отметить следующее.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона N 66-ФЗ указанный Закон регулирует земельные отношения, возникающие в связи с созданием садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, а также в связи с деятельностью таких объединений, в той мере, в какой они не урегулированы законодательством Российской Федерации.
Таким образом, требования к зонированию территории, определенные гл. III Федерального закона N 66-ФЗ, установлены исключительно в целях создания и деятельности садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений, а в иных случаях подлежат применению нормы земельного и градостроительного законодательства.
Статьей 14 Федерального закона N 66-ФЗ установлен порядок предоставления земельных участков для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. В то же время вопросы изменения вида разрешенного использования земельных участков, предоставленных ранее, находящихся в настоящее время в частной собственности граждан и юридических лиц, в том числе установления таким земельным участкам вида разрешенного использования «для дачного строительства», регулируются не положениями Федерального закона N 66-ФЗ, а вышеуказанной нормой ст. 4 Федерального закона от 29.
12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». При этом действующее законодательство не ограничивает круг лиц, которые могут являться собственниками земельных участков, имеющих вид разрешенного использования «для ведения садоводства, огородничества, дачного строительства». В соответствии с п. 1 ст. 8 Федерального закона N 66-ФЗ граждане вправе вести садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке. Не исключается также возможность принадлежности таких земельных участков коммерческим организациям.
Учитывая изложенное, в настоящее время собственник земельного участка независимо от того, является он гражданином или юридическим лицом, в том числе коммерческой организацией, вправе изменить вид разрешенного использования земельного участка — «земельные участки для сельскохозяйственного производства» на вид разрешенного использования «для дачного строительства» на основании решения органа местного самоуправления с учетом публичных слушаний.
Кроме того, необходимо отметить, что приведенный выше порядок изменения разрешенного использования действует с момента вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации».
Источник: Земельный портал ЗЕМ.РУ
Градостроительные регламенты Омска. Зоны сельскохозяйственного использования. Официальный портал Администрации города Омска
Статья 50. Градостроительные регламенты. Зоны сельскохозяйственного использования
Зоны сельскохозяйственного использования (СХ) выделены для обеспечения правовых условий размещения сельскохозяйственных угодий, а также зданий, строений, сооружений сельскохозяйственного назначения, предназначенных для ведения сельского хозяйства, дачного хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения.
1) Зона садоводства и дачного хозяйства (СХ-1) включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для ведения дачного хозяйства и садоводства. В указанной зоне допускается размещение индивидуальных жилых домов, а также объектов, связанных с проживанием граждан и не оказывающих негативного воздействия на окружающую среду.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне садоводства и дачного хозяйства приведены в таблице № 1 (статья 42 настоящих Правил) и статье 43 настоящих Правил.
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:
| № п/п | Наименование размера, параметра | Значение, единица измерения, дополнительные условия |
|---|---|---|
1. | Минимальные и (или) максимальные размеры земельного участка, в том числе его площадь | 1) Площадь земельного участка для ведения садоводства, дачного хозяйства устанавливается в соответствии с нормативными правовыми актами Омской области о нормах предоставления земельных участков 2) Площадь земельного участка для размещения индивидуального жилого дома устанавливается в соответствии с муниципальными правовыми актами города Омска о нормах предоставления земельных участков |
2. | Минимальный отступ от границ земельных участков до зданий, строений, сооружений | В отношении земельных участков, предназначенных для строительства и эксплуатации садовых (дачных) домов, индивидуальных жилых домов, от границ смежного земельного участка до основного строения — 3 м, до прочих хозяйственных построек, строений, сооружений вспомогательного использования, открытых стоянок — 1 м |
3. | Максимальное и (или) минимальное количество наземных этажей или максимальная и (или) минимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка | Не более 3 этажей |
4. | Минимальный отступ от красной линии до зданий, строений, сооружений | 3 м при осуществлении нового строительства |
5. | Максимальный класс опасности объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков | V (по классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) при обеспечении определенного проектом размера санитарно-защитной зоны |
6. | Условия размещения и максимальные и (или) минимальные размеры (площадь) отдельных объектов | 1) Минимально допустимая ширина улиц (проездов) между земельными участками — 4,5 м 2) Максимальная торговая площадь магазинов — 150 кв. м 3) Максимальная высота сплошного ограждения земельных участков вдоль улиц (проездов) — 1,8 м, при этом высота ограждения, а также вид ограждения (строительный материал, цвет, строительная конструкция) должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала 4) Максимальная высота сквозного ограждения между смежными земельными участками — 1,8 м, при этом ограждения должны быть сетчатые или решетчатые с целью минимального затенения территории соседнего участка 5) Разрешенные объекты социального, коммунально-бытового, административного и иного назначения могут размещаться в нижних двух этажах жилых домов или пристраиваться к ним в случае, если они имеют обособленные от жилой (дворовой) территории входы для посетителей, подъезды и площадки для организации гостевых открытых автостоянок для временного пребывания автотранспорта |
2) Зона объектов сельскохозяйственного назначения (СХ-2) включает в себя участки территории города Омска, занятые сельскохозяйственными угодьями, а также иными территориями, зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельскохозяйственного производства.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне объектов сельскохозяйственного назначения приведены в таблице № 1 (статья 42 настоящих Правил) и статье 43 настоящих Правил.
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:
| № п/п | Наименование размера, параметра | Значение, единица измерения, дополнительные условия |
|---|---|---|
1. | Минимальные и (или) максимальные размеры земельного участка, в том числе его площадь | 1) Площадь земельного участка для ведения огородничества устанавливается в соответствии с нормативными правовыми актами Омской области о нормах предоставления земельных участков 2) Площадь земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства устанавливается в соответствии с муниципальными правовыми актами города Омска о нормах предоставления земельных участков |
2. | Минимальный отступ от границ земельных участков до зданий, строений, сооружений | В отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, от границ смежного земельного участка до основного строения — 3 м, до прочих хозяйственных построек, строений, сооружений вспомогательного использования, открытых стоянок — 1 м |
3. | Максимальное и (или) минимальное количество наземных этажей или максимальная и (или) минимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка | Не более 3 этажей |
4. | Минимальный отступ от красной линии до зданий, строений, сооружений | 3 м при осуществлении нового строительства |
5. | Максимальный класс опасности объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков | V (по классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) при обеспечении определенного проектом размера санитарно-защитной зоны |
6. | Условия размещения и максимальные и (или) минимальные размеры (площадь) отдельных объектов | 1) Теплицы и парники размещаются на южных или юго-восточных склонах, с наивысшим уровнем грунтовых вод не менее 1,5 м от поверхности земли 2) Склады и хранилища сельскохозяйственной продукции размещаются на хорошо проветриваемых земельных участках с наивысшим уровнем грунтовых вод не менее 1,5 м от поверхности земли 3) Индивидуальные жилые дома размещаются только на территории личных подсобных хозяйств 4) Максимальная торговая площадь магазинов — 150 кв. м 5) Максимальная высота сплошного ограждения земельных участков вдоль улиц (проездов) — 1,8 м, при этом высота ограждения, а также вид ограждения (строительный материал, цвет, строительная конструкция) должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала 6) Максимальная высота сквозного ограждения между смежными земельными участками — 1,8 м, при этом ограждения должны быть сетчатые или решетчатые с целью минимального затенения территории соседнего участка 7) Разрешенные объекты социального, коммунально-бытового, административного и иного назначения могут размещаться в нижних двух этажах жилых домов или пристраиваться к ним в случае, если они имеют обособленные от жилой (дворовой) территории входы для посетителей, подъезды и площадки для организации гостевых открытых автостоянок для временного пребывания автотранспорта |
3) Зона объектов декоративного растениеводства (СХ-3) включает в себя участки территории города Омска, предназначенные для выращивания декоративных видов растений.
Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства в зоне объектов декоративного растениеводства приведены в таблице № 1 (статья 42 настоящих Правил) и статье 43 настоящих Правил.
Предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:
| № п/п | Наименование размера, параметра | Значение, единица измерения, дополнительные условия |
|---|---|---|
1. | Минимальный отступ от границ земельных участков до строений сооружений | От границ земельного участка до основного строения — 3 м, до прочих сооружений вспомогательного использования — 1 м |
2. | Минимальный отступ от красной линии до строений сооружений | 5 м от красных линий улиц, 3 м от красных линий проездов |
3. | Максимальный класс опасности объектов капитального строительства размещаемых на территории | V (по классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03) при обеспечении определенного проектом размера санитарно-защитной зоны |
4. | Условия размещения и максимальные и минимальные размеры (площадь) отдельных объектов | 1) Максимальная высота сплошного ограждения земельных участков вдоль улиц (проездов) — 1,8 м, при этом высота ограждения, а также вид ограждения (строительный материал, цвет, строительная конструкция) должны быть единообразными, как минимум, на протяжении одного квартала. 2) Максимальная высота сквозного ограждения между смежными земельными участками — 1,8 м, при этом ограждения должны быть сетчатые или решетчатые с целью минимального затенения территории соседнего участка. |
нарушения и их последствия / Новости / Официальный сайт городского округа Егорьевск
Эксперты Кадастровой палаты по Московской области помогают разобраться, что такое целевое использование земельного участка и какие меры могут быть приняты в отношении лица, нарушившего правила целевого использования земельного участка.
Целевое назначение земельного участка – это разделение земельных участков по категориям (например, земли сельскохозяйственного назначения, земли населенных пунктов и др.) и видам разрешенного использования (для ведения сельского хозяйства, для ведения личного подсобного хозяйства, для размещения жилых помещений и др.). Категория земли зависит от цели ее использования и устанавливается законодательством. Согласно Земельному кодексу РФ, собственник земельного участка может выбрать самостоятельно один или несколько видов разрешенного использования из числа предусмотренных зонированием территорий.
Виды разрешенного использования не привязаны к конкретным категориям земель, поэтому могут встречаться в одной и той же категории. Например, земли населенных пунктов и земли сельскохозяйственного назначения могут иметь вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».
Также отметим, что все земельные участки независимо от их категории и вида необходимо использовать так, чтобы не наносить вред окружающей среде.
Если собственник использует свой земельный участок не по назначению, это является правонарушением. Нарушителями могут быть как граждане, так и юридические лица.
Примером нецелевого использования земельного участка может быть ситуация, когда земельный участок имеет вид разрешенного использования «личное подсобное хозяйство», но на земельном участке собственник открыл магазин – это нарушение.
Факты нецелевого использования земельных участков выявляются в ходе проверок должностными лицами Управлений Росреестра по регионам Российской Федерации, а также при рассмотрении обращений заинтересованных лиц. Подать заявление или жалобу по фактам нецелевого использования участков может любое физическое или юридическое лицо в Управление Росреестра по региону по месту расположения объекта недвижимости.
При выявлении нарушений владельцу земельного участка дается полгода на их устранение. Через полгода проводится повторная проверка. Если в ходе повторной проверки нарушения не устранены, то владельцу земельного участка грозит взыскание в виде штрафа, а в более серьезных случаях — прекращение права постоянного бессрочного пользования и даже изъятие земельного участка.
Помимо ненадлежащего использования основанием для принудительного изъятия земельного участка, предназначенного для ведения сельского хозяйства либо жилищного или иного строительства, может также являться неиспользование земельного участка для заявленной цели в течение трех лет.
В случае если земельный участок находится в аренде, с арендатора, помимо возмещения вреда, причиненного нецелевым использованием, могут быть взысканы иные убытки, например, расходы собственника на снос (демонтаж) незаконно возведенных объектов, а также недополученная прибыль правообладателя земельного участка из-за невозможности его использования.
Раздел 17.18 A-1 ЗОНА СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА
Раздел 17.18
A-1 ЗОНА СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА
Ячейки:
17.18.010 Намерение.
17.18.020 Разрешенные виды использования.
17.18.030 Условное использование.
17.18.040 Минимальные стандарты развития собственности.
17.18.010 Намерение.
Общая сельскохозяйственная зона предназначена для предоставления территорий с большими земельными участками, которые способствуют выращиванию сельскохозяйственных культур и содержанию сельскохозяйственных животных и птицы для производства молока, шерсти, яиц и других сельскохозяйственных продуктов.Эта зона также предназначена для разрешения ограниченной коммерческой и легкой промышленной деятельности, которая поддерживает сельское хозяйство или связана с сельскохозяйственной промышленностью. Примеры такого использования могут включать мастерские по ремонту тракторов и сварочные мастерские. Эта зона не предназначена для размещения партий кормов, скотобоен, заводов по переработке и других видов использования, которые: (A) создают неприятный запах; (B) привлекают большое количество насекомых; или (C) ежедневно создавать большое количество пыли. (Приказ 472 § 3, 2010; Приказ 441 § 1, 2000).
17.18.020 Разрешенные виды использования.
Разрешенные виды использования, разрешенные в сельскохозяйственной зоне A-1, указаны в Таблице 17.18-1. (Приказ 472 § 3, 2010; Приказ 441 § 1, 2000).
17.18.030 Условное использование.
Условное использование, разрешенное в зоне A-1, при условии соблюдения положений об условном разрешении на использование, изложено в Таблице 17.18-1.
использует | Разрешенное использование | Условное использование1 |
|---|---|---|
Одноквартирные дома и дома на колесах с ограничениями по плотности, указанными в генеральном плане | Х | |
Жилье для сельскохозяйственных рабочих, состоящее не более чем из 36 коек в групповых помещениях или 12 единиц или помещений, каждое из которых предназначено для использования одной семьей или домохозяйством | Х | |
Выращивание и уборка сельскохозяйственных культур | Х | |
Сельскохозяйственные животные и птица для производства сельскохозяйственной продукции, такой как молоко и яйца (за исключением партий кормов, скотобоен, заводов по переработке отходов и аналогичных видов использования в наступательных целях) | Х | |
Сады и питомники | Х | |
Коммерческое и легкое промышленное использование, которое поддерживает сельское хозяйство или связано с ним. Разрешены следующие виды использования: 1. Мастерские по ремонту и / или обслуживанию тракторов и других сельскохозяйственных орудий 2. Сварочные цеха по ремонту сельхозтехники 3. Офисы по продаже сельхозтехники и выставочные площадки по продаже сельхозтехники 4. Торговые прилавки с фруктами и прочие прилавки, на которых продается сельскохозяйственная продукция населению Прочие коммерческие и легкие промышленные применения, связанные с сельским хозяйством и совместимые с окружающим использованием: 1.Вспомогательные здания и сооружения 2. Работа на дому в соответствии с положениями о домашних занятиях | Х | |
Церкви, храмы или другие места, используемые исключительно для религиозного поклонения | Х | |
Здания аппаратуры связи | Х | |
Загородные клубы | Х | |
Поля для гольфа | Х | |
Подстанции распределительные электрические, в том числе микроволновые | Х | |
Пожарные части | Х | |
Библиотеки | Х | |
Музеи | Х | |
Полицейские участки | Х | |
Аккредитованные школы, от 12 до 12 классов, включая соответствующие учреждения, которые предлагают обучение, необходимое для преподавания в государственных школах в соответствии с Кодексом об образовании штата Калифорния, но исключая профессиональные или коммерческие школы | Х | |
СТО / магазины шаговой доступности | Х | |
Временное хранение материалов и строительного оборудования, используемых при строительстве или обслуживании улиц и автомагистралей, канализации, ливневых водостоков, подземных трубопроводов, работ по борьбе с наводнениями, трубопроводов и аналогичных целей | Х | |
Ясли | Х |
(орд.472 § 3, 2010; Ord. 441 § 1, 2000).
17.18.040 Минимальные стандарты развития собственности.
Следующие стандарты застройки, изложенные в Таблице 17.18-2, должны применяться ко всем землям и зданиям в сельскохозяйственной зоне A-1, за исключением того, что любой участок или земельный участок, изображенный на официальной карте территориального деления или карте участков, должным образом утвержден и зарегистрирован, или любой лот или земельный участок, в отношении которого был должным образом зарегистрирован добросовестный документ до декабря 1991 года, может быть использован в качестве строительной площадки, как дополнительно предусмотрено в этом заголовке.
Стандарты разработки | A-1 Сельскохозяйственная зона |
|---|---|
Площадь минимального лота1 | 10 соток |
Максимальная плотность2 | 1 жилая единица / юридический участок или земельный участок |
Максимальное покрытие участка зданиями и сооружениями | 10 процентов |
Максимальная высота здания | 35 футов или двухэтажный |
Минимальное расстояние между зданиями | 10 футов |
Минимальная ширина партии | 375 футов |
Минимальная глубина партии | 900 футов |
Минимальные требования к палисаднику | 100 футов |
Минимальные требования к боковому двору | 25 футов |
Минимальные требования к заднему двору | 75 футов |
(орд.472 § 3, 2010; Ord. 441 § 1, 2000).
Зонирование сельскохозяйственных угодий: ConservationTools
Запись
В некоторых муниципалитетах Пенсильвании уже почти четыре десятилетия действует эффективное сельскохозяйственное зонирование.
APZ был впервые использован в Пенсильвании в районе Нижнего Гейдельберга, графство Берк, в 1973 году. К 1993 году 93 муниципалитета приняли APZ, покрывая 725 000 акров, или 10% земель ферм в Пенсильвании. APZ продолжает приниматься муниципалитетами, особенно в округах Берк, Ланкастер, Честер и Йорк, где окружные комиссии по планированию поддержали принятие такого зонирования посредством технической помощи, распространения типовых постановлений и финансовой помощи.Сегодня только в округах Берк и Ланкастер 65 муниципалитетов приняли районы APZ, защищающие более 482 000 акров. В этих округах, несмотря на то, что имело место некоторая убыль индивидуальных хозяйств от развития из-за изменения зонирования или облегчения зонирования с помощью совета по вопросам зонирования, общая тенденция заключается в том, что большее количество муниципалитетов принимают такое зонирование и увеличивают общее количество охраняемых акров.
Воздействие на консервацию
- APZ может защищать пахотные земли и пастбища, включая первоклассные и важные почвы штата, от застройки в течение значительных периодов времени.В некоторых муниципалитетах Пенсильвании сельскохозяйственное зонирование существует уже почти четыре десятилетия.
- Однако, поскольку зонирование может быть изменено, и поскольку снятие защиты намного проще, чем ее установка, средства защиты APZ менее надежны, чем обеспечиваемые сервитутами по сохранению.
Что вам понадобится
- Недавно принятый муниципальный, мульти-муниципальный или окружной комплексный план, который включает четкие цели и политику в поддержку продолжения ведения сельского хозяйства.
- Руководящий орган, желающий ввести в действие АПЗ.
- Желательна поддержка и участие фермеров в муниципалитете с самого начала процесса. В тех случаях, когда некоторые фермеры открыто выступают против такого зонирования, важно, чтобы другие фермеры, защитники природных ресурсов и другие сегменты сообщества выразили твердую поддержку сохранению местного сельского хозяйства, чтобы избранные должностные лица могли получить необходимое доверие, чтобы проголосовать за постановление.
- Данные, подтверждающие назначение ЗПЗ (землепользование, собственность на землю, почвы, геологические особенности, природные особенности и охраняемые земли).
Препятствия и вызовы
- Предложения APZ могут быть встречены с жалобами землевладельцев о том, что ограничение потенциала развития их собственности снизит стоимость их собственности: «Эта ферма — моя 401K» может быть очень убедительным аргументом перед Наблюдательным советом и сошла с рельсов более чем одна инициатива по зонированию сельского хозяйства.
- Землевладельцы могут угрожать оспаривать APZ в суде, что может повлиять на Наблюдательный совет при рассмотрении вопроса о зонировании сельского хозяйства.Тем не менее, сельскохозяйственное зонирование было поддержано в суде, когда положения о зонировании были составлены надлежащим образом и можно было представить достаточные данные в поддержку зонирования.
Сельскохозяйственное охранное зонирование (APZ) используется муниципалитетами для сохранения доступности сельскохозяйственных земель для ведения сельского хозяйства и обеспечения стабильности сельскохозяйственной экономики. Местные органы власти определяют районы, в которых сельское хозяйство должно быть основным видом использования. Для этих сельскохозяйственных районов установлены правила, ограничивающие несельскохозяйственное развитие и использование.Регламент АПЗ может помочь:
- уменьшить конфликты между фермерским и несельскохозяйственным использованием;
- поддерживает критическую массу сельскохозяйственных угодий, которая поддерживает жизнеспособность предприятий и организаций, поддерживающих фермы, таких как поставщики ферм и поместья;
- защищают первоклассные сельскохозяйственные почвы, которые, в случае их освоения, не подлежат восстановлению;
- сделать землю доступной для фермеров;
- продвигать более эффективные сельскохозяйственные операции; и
- защитить характер сообщества.
Характеристики хороших кандидатов в АПЗ
Районы, которые обычно являются хорошими кандидатами на ЗПЗ, имеют следующие характеристики:
- Муниципалитет принял комплексный план, в котором заявлена цель защиты сельскохозяйственной промышленности в сообществе. План должен поддерживать эту цель с обозначением сельскохозяйственных угодий на будущей карте землепользования и рекомендовать рассмотрение АПЗ в качестве метода реализации. Фоновые карты должны содержать данные, перечисленные в этом руководстве под заголовком «Вспомогательные данные для APZ».• Существуют активные сельскохозяйственные угодья, которые могут оставаться жизнеспособными в долгосрочной перспективе с учетом тенденций землепользования, стоимости земли и политики в отношении расширения канализационных и водопроводных сооружений в муниципалитете.
- Существуют прилегающие большие сельскохозяйственные угодья. Эти возделываемые площади должны содержать высокий процент продуктивных сельскохозяйственных почв и демонстрировать подтвержденную продуктивность. Соседние сельскохозяйственные районы будут иметь меньше возможностей для конфликтов с несельскохозяйственными видами использования и меньше препятствий для эффективного ведения фермерской деятельности.
- Компании поддержки, такие как поставщики и переработчики, существуют в непосредственной близости. Также важна поддержка со стороны местных агентств округа и штата, таких как Служба распространения знаний кооперативов и Советы по сохранению сельскохозяйственных культур.
- Фермеры в муниципалитете, как правило, должны поддерживать APZ и с оптимизмом смотреть в будущее сельского хозяйства в сообществе.
- Руководящий орган должен иметь желание ввести APZ, когда некоторые люди в сообществе высказываются против APZ.
Назначение районов АПЗ
Местные органы власти должны указать намерение района APZ в своем постановлении о зонировании. Намерение может включать в себя многие из следующих потенциальных целей или вариантов:
- Защита и поощрение продолжения ведения сельского хозяйства в районах с основными сельскохозяйственными угодьями, такими как консервированные сельскохозяйственные угодья; сельхозугодья в зонах сельскохозяйственной безопасности; сельскохозяйственные угодья, внесенные в Закон 319 1974 г. с поправками (Чистые и зеленые) или Закон 515 1996 г. с поправками, а также земли классов I, II, III и IV и другие почвы общегосударственного значения, как это определено Службой охраны природных ресурсов.
- Укрепление и сохранение сильной сельскохозяйственной деятельности, где сельское хозяйство является жизнеспособным компонентом местной экономики.
- Содействовать использованию сельскохозяйственных земель и деятельности, а также другим видам использования и деятельности, которые направлены на прямую поддержку сельского хозяйства.
- Защищать и стабилизировать основные характеристики сельскохозяйственных территорий, сводить к минимуму конфликтующие виды землепользования, наносящие ущерб сельскохозяйственным предприятиям, и ограничивать развитие, которое требует наличия автомобильных дорог и других общественных сооружений, превышающих те, которые требуются для сельскохозяйственного использования.(т.е. разрастание по бордюру)
- Повышение продовольственной безопасности и разнообразия продуктов.
- Обеспечить местную общину свежей сельскохозяйственной продукцией.
- Поддерживать, защищать и стабилизировать сельское хозяйство как непрерывную экономическую деятельность, разрешая только те виды землепользования и виды деятельности, которые являются либо сельскохозяйственными по своей природе, либо служат прямой поддержке сельского хозяйства.
- Поддерживать базу земельных ресурсов, состоящую из ферм или земель, которые можно было бы обрабатывать, в больших прилегающих друг к другу участках, что позволит проводить эффективные и прибыльные сельскохозяйственные операции.
- Хранить отдельно использование сельскохозяйственных земель и хозяйственную деятельность от несовместимых жилых, коммерческих, промышленных и общественных объектов.
- Уменьшить вероятность того, что несельскохозяйственные виды использования будут мешать эффективному ведению сельскохозяйственных работ.
- Повышение жизнеспособности отраслей сельскохозяйственных услуг, таких как поставщики фермерских хозяйств.
- Сохранить сельский характер.
- Развитие инфраструктуры для пищевой промышленности и сельскохозяйственных предприятий с добавленной стоимостью.
Преимущества и недостатки
У АПЗ есть свои достоинства и недостатки. К преимуществам можно отнести то, что АПЗ:
- Может использоваться для защиты многих больших участков земли под сельское хозяйство одновременно
- Защищает большие участки земли по относительно низкой цене
- Уменьшает конфликты между фермерами и соседями, не занимающимися сельским хозяйством, за счет ограничения несельскохозяйственного использования в районе зонирования
- Может быть реализовано относительно легко
- Можно легко комбинировать с другими природоохранными инструментами, такими как передаваемые права на развитие и охранные сервитуты.
- Понятен широкой публикой
- Гибкость и простота модификации
К недостаткам можно отнести то, что АПЗ:
- Может быть легко отменено путем изменения постановления о зонировании. (Простая поправка к зонированию может необратимо отменить годы или десятилетия защиты, основанной на зонировании.)
- В зависимости от ситуации, APZ потенциально может снизить стоимость земли. Однако APZ также может увеличивать значения. См. Обсуждение под заголовком «АПЗ и стоимость земли».
Обновление всеобъемлющего плана и постановления о зонировании
Часто внедрение APZ начинается с обновления сообществом или разработки нового комплексного плана. В процессе комплексного планирования выявляется желание сохранить сельское хозяйство в общине. Это желание затем отражается в видении, целях и задачах сообщества, изложенных во всеобъемлющем плане.
Также в процессе планирования собираются данные для поддержки создания района сельскохозяйственного зонирования, такие как картографирование текущего землепользования, владения земельными участками, почв, мероприятий по сохранению сельскохозяйственных угодий и природных особенностей.Используя эту информацию, районы, предлагаемые для использования в сельском хозяйстве в будущем, наносятся на карту «Плана будущего землепользования» всеобъемлющего плана.
Процесс планирования может стимулировать общественную поддержку создания района APZ через возможности участия общественности, встроенные в процесс, включая опрос жителей, информационные встречи, интервью, семинары, собрания фокус-групп, а также официальные общественные собрания и общественные слушания, проводимые до принятия. плана.
После принятия комплексного плана постановление о муниципальном зонировании должно быть обновлено, чтобы оно соответствовало всеобъемлющему плану.Картирование сельскохозяйственного района должно основываться на будущем плане землепользования и процессе участия общественности в процессе подготовки постановления о зонировании. Это участие обычно включает в себя заседания комитета по зонированию, общественные семинары и встречи фокус-групп с сельскохозяйственным сообществом. Конкретные ограничения сельскохозяйственного района возникнут в результате процесса обзора комплексного плана, обсуждения альтернативных подходов к сельскохозяйственному зонированию и привлечения общественности к созданию района.Общественность, особенно фермерское сообщество, должно быть осведомлено об усилиях по зонированию, а также о преимуществах и недостатках различных подходов к сельскохозяйственному зонированию, а также предоставить возможность участвовать в процессе зонирования. Семинары, информационные бюллетени и веб-сайты могут использоваться как инструмент для информирования и просвещения сообщества.
Написание, принятие и введение в действие положений постановления обычно происходит с помощью специалиста по планированию землепользования и / или муниципального поверенного и под непосредственным руководством выборных и назначаемых должностных лиц муниципалитета, а также любого соответствующего персонала и / или других муниципальных консультантов ( е.г., городской планировщик, инженер, солиситор).
Предлагаемое картографирование зонирования и правила округа должны быть отправлены на рассмотрение в комиссию по планированию округа. Комиссия городского планирования проводит открытое заседание. В идеале это собрание проводится после получения комментариев округа, но муниципальной плановой комиссии не нужно ждать комментариев округа. Комиссия муниципального планирования рассматривает любые комментарии, полученные от общественности, вносит необходимые поправки и затем рекомендует постановление о зонировании руководящему органу.Руководящий орган проводит публичные слушания по зонированию до завершения и принятия постановления о зонировании. Руководящий орган не может предпринимать никаких действий до тех пор, пока не будут получены комментарии округа или пока не пройдет 45 дней после их представления округу.
Основные подходы к АПЗ
Исторически сложилось так, что муниципалитеты использовали несколько различных подходов к определению разрешенных видов использования и ограничений для земель в пределах сельскохозяйственного заповедного района зонирования.
Исключительное сельскохозяйственное зонирование
Исключительные сельскохозяйственные зоны в основном разрешают только сельскохозяйственные и вспомогательные сельскохозяйственные операции.Как правило, они не используются из-за опасений, что их будут оспаривать как исключительные, что может привести к тому, что они будут отклонены судом.
Зонирование большого участка
При зонировании больших участков минимальный размер участка определяется как что-то порядка 25, 40 или 50 акров, что серьезно ограничивает жилищную застройку. Такой размер участка может быть или не быть достаточно большим, чтобы удовлетворить потребности действующей фермы. Кроме того, подразделения, производящие новые участки площадью 25 акров, которые становятся жилыми массивами, могут изъять из производства значительный объем лучших сельскохозяйственных угодий.
Распределение по площади
Распределение по площади принимает несколько форм. Общая идея состоит в том, чтобы разрешить жилую застройку, чтобы избежать проблемы исключения. Одно жилище может быть разрешено на определенное количество акров фермы, например 25. При другом подходе разрешается застройка участка (например, 10%) под жилые помещения. Можно разрешить кластерную застройку домов на земельном участке под застройку. Типовое постановление о зонировании сельскохозяйственных земель, разработанное Комиссией по планированию долины Лихай, использует соотношение охраняемых сельскохозяйственных угодий и земель, пригодных для жилищного строительства, в соотношении 90/10.
Раздвижное зонирование
Зонирование по скользящей шкале в настоящее время является наиболее часто используемой версией распределения на основе площади. Количество разрешенных жилых участков зависит от размера фермы. По мере увеличения размера земельного участка количество разрешенных жилищ по отношению к общей площади фермы уменьшается (например, на участке площадью 40 акров могут быть разрешены три жилых единицы, в то время как ферме площадью 200 акров может быть разрешено восемь жилых единиц и одна 300 акров фермы позволили десять единиц жилья). При таком подходе указывается максимальный размер жилого участка, например два акра, чтобы максимально увеличить площадь, доступную для сельскохозяйственного производства, и минимизировать площадь, предназначенную для жилых помещений.Многие постановления требуют, чтобы жилые дома располагались на наименее продуктивных почвах и располагались таким образом, чтобы минимизировать вмешательство в сельскохозяйственное производство.
Комбинация подходов
В 2010 году поселок Нижняя Маунт Бетел в округе Нортгемптон принял новый район защиты сельскохозяйственных культур примерно для 70% своего поселка, который позволяет разделить участки или участки в соответствии с предложенным Комиссией по планированию долины Лихай соотношением 90/10, т. Е. 10% общая площадь участка, разделенная на жилые участки для одной семьи (размером от ½ акра, или с учетом того, что на участке канализация и вода позволят), при условии, что остальные 90 процентов постоянно используются в сельском хозяйстве; или же подразделение всего участка или его части на Участки «поместья» площадью 10 акров или более; или, используя метод скользящей шкалы, разделить участки меньшего размера из более крупного участка на основе разрешенного количества участков на исходный размер участка [опять же, с новыми участками размером от ½ акра или на участке канализация и вода позволит).Центр управления окружающей средой Brandywine Conservancy помог городку и его адвокату составить это постановление.
Дополнительная позиция: Обязательное примечание
Планы будущих подразделений могут потребовать от сельскохозяйственного защитного зонирования, чтобы они содержали примечание, подобное приведенному ниже, из аграрного округа в Постановлении о зонировании юго-западного округа Беркса № .
«Все земли сельскохозяйственного заповедника расположены на территории, где земля используется для коммерческого сельскохозяйственного производства.Владельцы, жители и другие пользователи этой собственности или владельцы соседней собственности могут время от времени испытывать неудобства, дискомфорт и возможность причинения вреда имуществу и здоровью в результате обычных и принятых местных сельскохозяйственных методов и операций, включая, помимо прочего, шум, запахи, пыль, работа оборудования любого типа, включая самолеты, хранение и удаление навоза, внесение удобрений, почвенных добавок, гербицидов и пестицидов. Владельцы, жильцы и пользователи этой собственности должны быть готовы принять такие условия и неудобства, дискомфорт и возможность травм в результате обычных сельскохозяйственных операций, и настоящим официально уведомляются о том, что Закон штата о праве на ведение хозяйства (Закон 133 от 1982 г.) может запрещать им от получения судебного решения против таких обычных сельскохозяйственных операций.«
Требование к примечанию первоначально будет установлено в постановлении о зонировании. Постановление о территориальном делении и застройке может содержать требование о том, чтобы такое положение отображалось на плане территориального деления, когда это требуется постановлением о зонировании.
Особенности адресации в районах АТЗ
В постановлении о зонировании должны быть рассмотрены следующие вопросы:
Намерение района.
См. Заголовок «Цели APZ» выше.
Определения.
Ключевые определения включают сельскохозяйственные операции, сельское хозяйство, общее сельское хозяйство и интенсивное сельское хозяйство; Животноводческая единица, если этот подход используется для дифференциации общего и интенсивного сельского хозяйства; Ферма, постройка фермы, фермерский бизнес и первоклассные сельскохозяйственные земли.
Разрешенное использование.
Включены виды использования, разрешенные по праву, такие как выращивание сельскохозяйственных культур, животноводство до определенной интенсивности, теплицы до определенного размера, продажа сельскохозяйственных продуктов, жилье для владельца и / или менеджера фермы, вспомогательная переработка сельскохозяйственных продуктов, и сельскохозяйственный бизнес.Использование, разрешенное специальными исключениями или в качестве условного использования, может включать интенсивное сельскохозяйственное использование, такое как животноводство с интенсивностью выше определенной (например, CAFO), теплицы выше определенного размера или ограничение непроницаемого покрытия, выращивание грибов и компостирование, допустимые жилые подразделения, аквакультура , ветеринарные больницы и ветеринарные учреждения.
- Для использования по праву требуется подача заявки на разрешение на зонирование от сотрудника по зонированию.
- В случае особого исключения сначала необходимо получить одобрение Совета по слушаниям по зонированию.
- В случае условного использования сначала необходимо получить одобрение руководящего органа.
Для фермера это будет быстрее, проще и дешевле, если использование разрешено по праву, и, как правило, районы APZ пытаются максимизировать использование, разрешенное по праву. Большинство традиционных сельскохозяйственных работ обычно разрешены по праву. Некоторые виды использования, которые являются более интенсивными по своей природе и имеют больший потенциал неблагоприятного воздействия (например, запахи и вредители) на окружающие виды использования, обычно разрешаются в виде особых исключений или условного использования.Это позволяет Совету по слушаниям зонирования или руководящему органу анализировать предлагаемую деятельность и налагать дополнительные разумные условия на использование, чтобы снизить вероятность неблагоприятного воздействия. CAFOS и операции с грибами, скорее всего, потребуют дополнительной проверки.
Подразделение
Если фермеру будет предоставлено право на разделение под жилые помещения, в постановлении необходимо указать, какой подход, рассмотренный выше (например, распределение на основе площади или скользящая шкала), будет использоваться, а также предоставить конкретные стандарты, регулирующие подразделение.Такие стандарты будут охватывать количество участков или процент участков, подлежащих развитию, минимальный и максимальный размер участков, расположение участков и минимизацию нарушения сельскохозяйственных операций и лучших сельскохозяйственных земель.
Также должна быть разрешена возможность подразделения для сельскохозяйственных целей, будь то создание нового участка фермы или передача земли другому фермеру для объединения с этими владениями.
Ограничения по площади, двору, покрытию и высоте
Ограничения по площади, двору, охвату и высоте указаны для разрешенного нежилого и жилого использования, включая минимальный размер участка; минимальные передние, боковые и задние дворы; максимальное строительное и непроницаемое покрытие; и максимальная высота здания.
Прочие проблемы
Правила сельскохозяйственного округа и другие постановления округов, если это необходимо, должны:
- Адрес жилья для сельскохозяйственных рабочих, если это проблема в муниципалитете. Если в регионе используется сезонная рабочая сила (например, в фруктовом производстве), а в общине обычно нет достаточного жилья, может возникнуть необходимость в предоставлении жилья сельскохозяйственным рабочим на фермах.
- Разрешить предприятиям, которые поддерживают сельское хозяйство и связанные с ним, а также вспомогательные виды использования в фермерских хозяйствахТакие пользователи могут быть поставщиками фермерам и переработчиками сельскохозяйственных товаров. Фермерам должно быть разрешено использовать такие вспомогательные средства, которые необходимы для их деятельности или которые приносят дополнительный доход, например кузнечное дело, переработка и продажа сельскохозяйственных продуктов, мясные лавки и изделия из дерева.
- Требовать существенного отказа от несельскохозяйственных видов использования в сельском хозяйстве, чтобы уменьшить возможность подачи жалоб на фермеров.
- Обеспечивать прямой маркетинг сельскохозяйственной продукции, такой как u-pick it, фермерские рынки, фермерские прилавки, прямые продажи в такие торговые точки, как школы и рестораны, аукционы продукции и т. Д., чтобы увеличить доход фермы.
- Рассмотрение альтернативных источников энергии на фермах и использования лучших сельскохозяйственных угодий для коммерческих целей производства электроэнергии, таких как крупные солнечные фермы. Если производство этанола и аналогичные виды деятельности должны быть разрешены, это должно быть указано в постановлении.
- Предусмотрены агротуризм. Постановление должно специально разрешать использование, которое считается приемлемым в сообществе и которое может принести дополнительный доход фермерам, например, кукурузные лабиринты и сенокосы.
- Строго ограничивайте использование, не связанное с сельским хозяйством, например, жилое и институциональное использование, чтобы свести к минимуму потерю сельскохозяйственных земель и конфликты между фермерами и другими пользователями.
- Поддерживать деятельность с добавленной стоимостью, которая улучшит клиентскую базу для товара или продукта и позволит производителю товара или продукта удерживать большую часть дохода, полученного от деятельности с добавленной стоимостью (такой как переработка молока в сыр). Такая деятельность должна быть указана как разрешенное использование.
- Разрешить ведение лесного хозяйства в соответствии с требованиями MPC.
Интеграция APZ в Постановление о зонировании и карту
Район сельскохозяйственного зонирования нанесен на карту зонирования с использованием факторов, упомянутых выше, таких как существующее сельскохозяйственное использование, являющееся основным землепользованием, сервитуты для сохранения сельского хозяйства, районы сельскохозяйственной безопасности, продуктивные почвы и потенциал для продолжения и жизнеспособности сельского хозяйства.
Отдельный район сельскохозяйственного зонирования включен в текст постановления, а не в дополнительное положение.Некоторые постановления о зонировании могут включать более одного сельскохозяйственного района, как правило, для разграничения территорий, где могут быть разрешены определенные интенсивные виды сельскохозяйственного использования или определенные виды перерабатывающей деятельности или другие отрасли, связанные с сельским хозяйством, помимо возделываемых земель и менее интенсивных сельскохозяйственных видов использования.
Вспомогательные данные для APZ
В поддержку APZ необходимо собрать следующую информацию:
- Существующее картографирование землепользования: где находятся сельскохозяйственные виды использования, предприятия поддержки фермерских хозяйств и несельскохозяйственные виды использования? Какие бывают размеры и типы ферм?
- Карты собственности, с собственностью.
- Картирование земель, входящих в зоны сельскохозяйственной безопасности.
- Картирование ферм, сохраненных за счет охранных сервитутов.
- Картографирование почв, включая основные сельскохозяйственные почвы и почвы общегосударственного значения.
- Картирование чистых и зеленых территорий.
- Картирование природных объектов, таких как водно-болотные угодья, гидрированные почвы, крутые склоны, поймы и леса.
- Картирование геологии и ресурсов подземных вод.
Проведение либо анализа исключительного зонирования, либо анализа «справедливого распределения», чтобы убедиться, что муниципалитет имеет достаточно свободных земель, зонированных для всех типов и плотностей жилищного использования в соответствии с требованиями MPC, и в определенных случаях, может обеспечить свою «справедливую долю» регионального роста после принятия нового сельскохозяйственного района. Муниципалитеты, которые не могут выполнить эти два «требования», рискуют столкнуться с проблемами успешного лечения и разрешения суда на застройку среди своих продуктивных сельскохозяйственных земель.
В 1971 году поселок Нижний Гейдельберг в графстве Берк все еще был сельским и преимущественно сельскохозяйственным поселком на городской окраине городского района Рединга. Большая часть почв городка — плодородные карбонатные почвы. Должностные лица поселков увидели, что прилегающие поселки, когда-то сельские, превратились в пригороды, а большая часть сельскохозяйственных угодий была потеряна для развития.
С 1971 по 1973 год поселок работал над Всеобъемлющим планом, в результате которого был разработан план землепользования, определяющий большую часть целей поселения по сохранению сельскохозяйственных культур.После принятия плана Городок начал работу по обновлению своего постановления о зонировании. Городок имел постановление с сельскохозяйственным районом; однако в постановлении указан минимальный размер земельного участка в один акр и разрешена жилищная застройка по всему округу.
Постановление о зонировании от 1973 года было обновлено, чтобы включить в него сельскохозяйственный заповедник для реализации плана землепользования. Городок использовал подход к зонированию больших участков, требуя минимального размера участка в 40 акров в районе.Поверенный поселка был обеспокоен тем, что это положение было оспорено как исключающее, поэтому в положения округа было добавлено положение о том, что при наличии общественной канализации и водоснабжения участок может быть разработан для участков площадью один акр в виде особого исключения. Была доступна ограниченная пропускная способность общественной канализации, а площадь обслуживания канализации была ограничена, поэтому городок не беспокоился об этом.
Зонирование было очень эффективным для сохранения сельскохозяйственных угодий до тех пор, пока оно не рухнуло. В начале 2000-х годов, когда стали доступны канализационные сети, зона обслуживания была расширена.Планы развития нескольких хозяйств общей площадью около 340 акров были представлены в порядке особого исключения.
В 2000 году поселок Нижний Гейдельберг принял новый совместный комплексный план с соседними поселками Южный Гейдельберг и округом Вернерсвилл. По новому плану землепользования значительная часть Нижнего Гейдельберга остается сельскохозяйственным заповедником.
Для реализации совместного комплексного плана три муниципалитета решили подготовить совместное постановление о зонировании.В 2004 году было принято Постановление о зонировании округа Юго-Западный Берк. Постановление содержит сельскохозяйственный заповедник, в который входит большая часть Нижнего Гейдельберга. Кроме того, район агробизнеса и сельского хозяйства в поселке Южный Гейдельберг предназначен для размещения предприятий, связанных с сельским хозяйством.
В новом постановлении при зонировании сельскохозяйственных угодий используется метод скользящей шкалы. Сельское хозяйство и связанные с сельским хозяйством виды использования остаются преобладающими, но разрешается ограниченная жилищная застройка.Количество разрешенных жилых участков зависит от размера фермы. На участке в 40 соток можно было расположить 3 дома. После этого разрешается одно дополнительное жилье на каждые 40 соток фермы. Участки должны быть расположены так, чтобы минимизировать вмешательство в сельскохозяйственное производство, и сгруппированы, чтобы минимизировать потерю лучших сельскохозяйственных земель. Максимальный размер жилого участка составляет 2 акра, чтобы свести к минимуму изъятие земли из-под производства. Возможность развития тракта при наличии общественной канализации и воды была удалена.Ожидается, что в Городке снова будет контролироваться преобразование сельскохозяйственных земель в развитие. 7000 акров земли в Нижнем Гейдельберге из 9 500 являются зонированными сельскохозяйственными заповедниками. (Сельскохозяйственные сервитуты защищают около 5% территории зонированного сельскохозяйственного заповедника.)
ПДК по комплексным планам
Кодекс планирования муниципалитетов Пенсильвании (MPC) гласит, что комплексный план должен включать:
«План защиты природных и исторических ресурсов в объеме, не предусмотренном федеральным законодательством или законодательством штата.Этот пункт включает, помимо прочего, водно-болотные угодья и зоны подпитки водоносных горизонтов, лесные массивы, крутые склоны, первоклассные сельскохозяйственные угодья [курсив добавлен], поймы, уникальные природные зоны и исторические места »
В отношении комплексного плана округа MPC заявляет, что план должен: «Определить план сохранения и улучшения качественных сельскохозяйственных земель и способствовать совместимости регулирования землепользования с существующими сельскохозяйственными операциями».
«Определить план сохранения и улучшения качественных сельскохозяйственных земель и поощрить совместимость регулирования землепользования с существующими сельскохозяйственными операциями.”
MPC определяет сельскохозяйственную деятельность как предприятие, которое активно занимается коммерческим производством и подготовкой к продаже сельскохозяйственных культур, животноводческих и животноводческих продуктов, а также производством, сбором урожая и подготовкой к продаже или использованием сельскохозяйственных, агрономических, садоводческих, лесоводческих и аквакультурных урожай и товары. Этот термин включает в себя предприятие, которое вносит изменения в производственную практику и процедуры или виды сельскохозяйственных культур, скот, продукты животноводства или товары, производимые в соответствии с методами и процедурами, которые обычно используются фермерами или согласуются с технологическим развитием в сельскохозяйственной отрасли.
ПДК по зонированию
Раздел 603 MPC гласит: «Постановления о зонировании могут содержать… положения о продвижении и сохранении лучших сельскохозяйственных земель». … Может разрешать, запрещать, регулировать, ограничивать и определять… защиту и сохранение… первоклассных сельскохозяйственных земель и видов деятельности ». MPC далее заявляет, что: «постановления о зонировании должны защищать лучшие сельскохозяйственные земли и могут способствовать созданию зон сельскохозяйственной безопасности»; что они «будут способствовать непрерывности, развитию и жизнеспособности сельскохозяйственных операций»; и что они «не могут ограничивать сельскохозяйственные операции или изменения или расширения сельскохозяйственных операций в географических районах, где сельское хозяйство традиционно присутствовало, если только сельскохозяйственные операции не окажут прямого отрицательного воздействия на здоровье и безопасность населения».Раздел 604 MPC гласит, что постановление о зонировании должно быть разработано, среди прочего, «для сохранения лучших сельскохозяйственных и сельскохозяйственных угодий с учетом топографии, типа почвы и классификации, а также текущего использования».
В пригородных муниципалитетах, где сельхозугодья были зонированы для пригородной жилой застройки (т. Е. Зонирование на один или два акра), а стоимость земли больше отражает жилую застройку, чем сельскохозяйственное использование, изменение зонирования на сельскохозяйственный защитный район, вероятно, будет иметь неблагоприятные последствия. по стоимости земли.В таких случаях другие инструменты, такие как передаваемые права на застройку, могут быть включены в качестве опции в новый сельскохозяйственный район, где фермеры и другие землевладельцы могут разделить и продать TDR как способ вернуть себе потенциально потерянную стоимость земли.
Однако в более сельских районах или в районах, где открытое пространство рассматривается как добавленная стоимость, перевод земли в сельскохозяйственный охранный район не может существенно повредить стоимости земли, особенно в долгосрочной перспективе. Например, до того, как Хайленд-Тауншип (графство Честер утвердило свой сельскохозяйственный заповедник площадью 25 акров на 25 акров), Brandywine Conservancy, как планировщик поселка, заказала анализ рынка.В ходе анализа стоимость земли в поселке рассматривалась с помощью гипотетических сценариев изменения зонирования «до и после». В ходе анализа также сравнивались продажи земли в Хайленд-Тауншип с продажей земли в прилегающем Уэст-Мальборо-Тауншип на основе давнего сельскохозяйственного охранного района в этом муниципалитете. Между стоимостью земли в двух муниципалитетах не было большой разницы, даже несмотря на то, что нынешнее зонирование Хайленда позволило значительно увеличить потенциал жилой застройки. Как и в соседнем городке Вест-Мальборо, плодородные поля Хайленд-Тауншипа также ценились за разведение, содержание и ежедневные прогулки лошадей.Предполагалось, что предложенное изменение зонирования с минимального размера участка в два с половиной акра на один дом или участок на каждые двадцать пять акров будет иметь незначительное влияние на стоимость местной собственности. На сегодняшний день это подтвердилось.
Иногда влияние APZ на стоимость земли будет смешанным. В тауншипе Лоуэр-Маунт-Бетел (графство Нортгемптон), например, анализ рынка, проведенный по заказу городка, показал, что предлагаемое сокращение зон, вероятно, отрицательно скажется на стоимости крупных ферм (от 80 до 100 акров и более) просто потому, что такие фермы не были покупаются фермерами для продолжения земледелия.Тем не менее, анализ также показал, что на другие сельскохозяйственные участки площадью от 25 до 60 акров, вероятно, не повлияет предлагаемое уменьшение зон, учитывая их природоохранную покупательскую ценность или их привлекательность для фермеров с точки зрения аренды.
Что говорят более широкие исследования о влиянии АПЗ на стоимость земли? Исследование, проведенное в 2003 году в Мэриленде по заказу Мэрилендского центра агроэкологии, показало, что уменьшение зон не имело большого эффекта или привело к более высокой стоимости земли в четырех изучаемых округах.Исследование 2004 года, проведенное по поручению Управления фермерских хозяйств Нью-Джерси, показало, что уменьшение зон вредит стоимости земли в шести муниципалитетах. Последующий анализ этих двух исследований «Даунзонирование и рынки сельских земель: обзор двух недавних исследований в Мэриленде и Нью-Джерси» обнаружил, что эти два исследования имеют глубокие изъяны в своей методологии. Анализ также сделал следующее наблюдение:
Экономическая теория не дает однозначного ответа на вопрос, должно ли уменьшение зон уменьшать или увеличивать стоимость собственности.Во-первых, уменьшение зон может негативно повлиять на стоимость собственности, поскольку оно ограничивает возможности развития. Это негативное воздействие может быть значительным для объектов с большим потенциалом развития. Тем не менее, уменьшение зонирования также может иметь несколько положительных последствий, которые компенсируют потерю возможностей для развития. Положительные эффекты могут включать улучшенные экологические и ландшафтные удобства, ценимые покупателями, защиту критической массы ферм в местном сельскохозяйственном сообществе и жизнеспособность землепользования, не связанного с застройкой, снижение нагрузки на местные государственные службы, такие как школы и дороги, и снижение неопределенности относительно будущего землепользования.Какой из этих компенсирующих эффектов преобладает — вопрос эмпирический, и величина эффектов будет различаться для разных рынков и отдельных объектов недвижимости на одном и том же рынке.
APZ, принятый многими муниципалитетами за последние четыре десятилетия
До 1973 года муниципалитеты Пенсильвании приняли районы зонирования, которые назывались «сельскохозяйственными», но обычно определяли минимальный размер участка от одного до десяти акров и допускали также различные несельскохозяйственные виды использования. В 1973 году, основываясь на моделях, используемых на Среднем Западе, городок Нижний Гейдельберг в округе Берк принял эффективную сельскохозяйственную зону, которая определяла минимальный размер участка в 40 акров и строго ограничивала несельскохозяйственное использование.Это было первое использование APZ в Пенсильвании. После того, как подход к сельскохозяйственному районированию по скользящей шкале, впоследствии применявшийся в округе Йорк, был одобрен в судах, предпочтение отдается подходу со скользящей шкалой, поскольку он с меньшей вероятностью будет оспариваться как исключающий, чем подход с использованием большого минимального размера лота.
К 1993 году 93 муниципалитета приняли APZ, занимая 725 000 акров, или 10% земель ферм в Пенсильвании. APZ продолжает приниматься муниципалитетами в Пенсильвании, особенно в округах Берк, Ланкастер, Честер и Йорк, где комиссии по планированию округов поддержали принятие такого зонирования посредством технической помощи, распространения типовых постановлений и финансовой помощи.К 2010 году только в округах Берк и Ланкастер 65 муниципалитетов приняли районы APZ, защищающие более 482 000 акров. В этих округах, даже несмотря на то, что имело место некоторая убыль индивидуальных хозяйств от развития из-за изменения зонирования или облегчения зонирования с помощью совета по вопросам зонирования, общая тенденция заключается в том, что большее количество муниципалитетов принимают такое зонирование и увеличивает общее количество охраняемых акров.
В некоторых муниципалитетах Пенсильвании уже более 35 лет действует эффективное сельскохозяйственное зонирование.
Учитывая ограниченные ресурсы, доступные для защиты сельскохозяйственных земель с помощью природоохранных сервитутов, APZ оказался успешным и важным инструментом для обеспечения того, чтобы большие сельскохозяйственные площади оставались относительно свободными от несельскохозяйственного развития; предоставление сельскохозяйственных земель в аренду фермерам; защищать государственные инвестиции в покупку сельскохозяйственных сервитутов, предотвращая потерю прилегающих и близлежащих сельскохозяйственных угодий; отложить освоение некоторых сельскохозяйственных угодий до приобретения сервитутов; сохранить доступность сельскохозяйственных земель для фермеров и защитить площадь сельскохозяйственных угодий, необходимую для обеспечения постоянного рынка услуг по поддержке сельского хозяйства.
Срок действия подтвержден судами
Законность APZ была подтверждена в судах Пенсильвании, хотя способ составления (и принятия) постановления о зонировании важен для его действительности. Ключевые случаи, подтверждающие соблюдение постановлений о зонировании сельского хозяйства, включают:
- Boundary Drive Associates против городка Шрусбери (1985), где Верховный суд оставил в силе постановление о скользящей шкале в графстве Йорк; Codorus Township против Роджерса (1985), где Суд Содружества оставил в силе постановление графства Йорк с минимальной земельной площадью 50 акров для ферм; и McGonigle v.Совет по слушанию дела о зонировании поселка Нижний Гейдельберг (2004 г.), где требование о выделении 40 акров было подтверждено судом Содружества
- C&M Developers, Inc. против Совета по слушанию дела о зонировании поселка Бедминстер (2002 г.), где Суд Содружества признал постановление о зонировании сельского хозяйства округа Бакс на твердой почве, когда требовалось сохранить по крайней мере половину участка или участка площадью 10 акров или более. в сельском хозяйстве или на открытых пространствах при разделении. Однако тот же суд счел постановление Бедминстера чрезмерно ограничительным, когда также требовалось установить минимальный размер участка в один акр для новых участков, установленных на оставшейся половине участка или участка.
- Ethan-Michael, Inc против Union Township (2007 г.), где Суд Содружества оставил в силе сельскохозяйственный заповедный район округа Берк, используя метод скользящей шкалы для определения жилой единицы или участка.
Инструменты, описанные на ConservationTools.org
Зонирование сельскохозяйственной защиты можно использовать с другими инструментами, такими как:
Зоны сельскохозяйственной безопасности. Землевладельцы могут обращаться с ходатайством к местным органам власти о создании Зоны сельскохозяйственной безопасности (ASA).В ASA фермеры имеют право на особую защиту от осуждения и законов и постановлений, которые необоснованно ограничивают сельскохозяйственные операции. Обозначение в качестве ASA не требует от владельцев сельскохозяйственных земель сохранения своей фермы для использования в сельском хозяйстве; обозначение не ограничивает развитие
Программа облегчения закупок для сохранения сельскохозяйственных культур. Программа упрощения закупок для сохранения сельскохозяйственных культур позволяет правительствам штата, округа и местного самоуправления платить фермерам за согласие ограничить использование их земель сельскохозяйственным производством, коммерческим выращиванием лошадей и некоторыми другими видами использования.Программа имеет очень специфические требования и критерии для ранжирования соискателей. Программа пользуется большим спросом у фермеров, и уездные очереди длинные. (Одним из предварительных условий является то, что земельные участки должны находиться в пределах установленной зоны сельскохозяйственной безопасности.)
Передача прав на застройку. Передача прав на застройку — это метод зонирования, используемый для постоянной защиты сельскохозяйственных угодий и других природных и культурных ресурсов путем перенаправления развития, которое в противном случае происходило бы на этих ресурсных землях, в области, запланированные для обеспечения роста и развития.Инструмент TDR в сочетании с APZ предоставляет фермерам и другим землевладельцам еще один вариант, который путем отделения и продажи TDR позволяет им получить финансовую выгоду.
Зеленее: сохранение задумано. Этот инструмент помогает муниципалитетам и застройщикам строить новое жилье и предприятия, защищая при этом важные природные и культурные ресурсы, включая сельскохозяйственные угодья. Благодаря прямым изменениям в постановлениях муниципалитетов новые подразделения могут выделить половину или более земель, пригодных для строительства, для активного ведения сельского хозяйства и других видов использования открытых пространств.В настоящее время неизвестно, можно ли совместить его с APZ продуктивным образом, приемлемым для судов Пенсильвании.
Чистый и зеленый. Во многих округах «Чистый и зеленый» предусматривает более низкие ставки налога на имущество для земель, пригодных для производства изделий из древесины, сельскохозяйственных земель и открытых для населения земель. Clean and Green поощряет фермеров продолжать заниматься сельским хозяйством на своей земле (ах), предоставляя налоговые льготы за неиспользование земли, но не препятствует продаже сельскохозяйственных земель для жилых, коммерческих и / или промышленных застроек / участков.Это добровольная программа, и 10 акров — это минимальная площадь прилегающих акров, необходимая для получения преимуществ по этой программе.
Прочие инструменты
Ниже приводится перечень административных и дополнительных политик зонирования, направленных на поощрение и защиту сельского хозяйства:
- Меры поддержки по облегчению бремени налога на имущество для фермеров.
- Меры поддержки (такие как референдумы по Закону 153), предусматривающие использование небольшого увеличения налогов для увеличения местных налоговых поступлений, которые могут быть направлены на приобретение сельскохозяйственных (природоохранных) сервитутов.Референдумы о повышении налога на заработанный доход оказывают меньшее влияние на фермеров и других крупных землевладельцев по сравнению с мерами по налогу на имущество.
- Ограничить распространение общественной канализации и водоснабжения на сельскохозяйственные угодья.
- Разрешить предприятиям, поддерживающим сельскохозяйственные операции, такие как продажа и обслуживание сельскохозяйственного оборудования, магазины товаров для фермы и предприятия, занимающиеся сбытом или переработкой сельскохозяйственных продуктов.
- Разрешить фермерам увеличивать доходы за счет домашнего бизнеса, домашнего труда и бизнеса, связанного с сельским хозяйством.
- Разрешить соответствующие развлекательные мероприятия, такие как прогулки на сенокосе, кукурузные лабиринты и фестивали.
- Ограничьте несельскохозяйственное использование, которое может привести к конфликту с методами ведения сельского хозяйства и / или потребовать создания буферов для несельскохозяйственного использования по периметру ферм. Направляйте любое несельскохозяйственное развитие на участки, наименее подходящие для сельского хозяйства.
- Разрешить и стимулировать компактную застройку и более высокую плотность застройки там, где есть общественная канализация и вода в районах, предназначенных для застройки, и дать отпор неэффективным методам развития.
- Поддержка создания и продолжения сельскохозяйственных программ и организаций.
- Не поощрять строительство дорог через сельскохозяйственные районы.
- Работа над улучшением отношений между фермерами и соседями, не являющимися фермерскими хозяйствами.
- Сделать доступной информацию о программе сельскохозяйственного кредитования Пенсильвании, которая позволяет фермерам занимать средства на землю, здания, машины или оборудование, купленные, построенные или отремонтированные в интересах бизнеса.
- Поощряйте фермеров использовать программу Pennsylvania Farm Link, созданную Центром сельских районов Пенсильвании. Эта программа предназначена для того, чтобы помочь фермерам, планирующим выйти на пенсию, и другим заинтересованным землевладельцам, а также фермерам, которые надеются перейти в собственность фермы на условиях долгосрочной аренды.
- В Постановлении о зонировании предупредите людей: «Сельскохозяйственная деятельность, разрешенная для ведения в пределах муниципалитета этим Постановлением, может осуществляться, даже если эта деятельность может создавать раздражение или неудобство для соседних жилых помещений из-за видов, звуков, запахов или других факторов. условия, возникающие в результате сельскохозяйственной деятельности, при условии, что сельскохозяйственная деятельность ведется в соответствии с любыми и всеми нормативными актами муниципалитета, настоящим Постановлением и государством и не ведется таким образом, который создает определенную опасность для здоровья или безопасности соседних использует.«В то время как многие люди в муниципалитете не читают свои постановления о зонировании, муниципальный инженер, который просматривает планы территориального деления, может попросить разместить такое уведомление на планах территориального деления вблизи сельскохозяйственных территорий, чтобы повысить вероятность появления новых жителей в сообществе. проинформированы о правах фермеров на ведение сельскохозяйственной деятельности.
- Разрешить альтернативы «традиционному сельскому хозяйству»: Часто сельское хозяйство приравнивают к «традиционным» методам, таким как молочное животноводство, разведение бычков и выращивание таких культур, как кукуруза, сено, пшеница, люцерна, соя, ячмень и овес.Все чаще появляются альтернативы, которые могут применяться для увеличения дохода фермы или использования меньших участков земли, в том числе:
- Питомник / теплица
- Коневодческая ферма
- Конноспортивный комплекс
- Полевые цветы / цветочная ферма
- Винодельня
- Елочная ферма
- Самостоятельная работа по выбору
- Органическая ферма-подрядчик
- Хлебное хозяйство
- Фруктовый сад
- «Агротуризм» (использование поделок, кукурузных лабиринтов, контактных зоопарков, развлекательных заведений, туннелей для сена и сенокосов для получения дохода и привлечения покупок продуктов)
- Продукты из козьего молока
- Гидропоника
- Декоративные культуры
ЗОНИРОВАНИЕ ГОРОДСКОГО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА | Проект политики здорового питания
Введение
Этот ресурс обобщает законы о зонировании, которые продвигают и поддерживают сельское хозяйство в городских муниципалитетах, и выделяет примеры стратегий, применяемых по всей стране.Кроме того, этот ресурс способствует достижению цели проекта политики здорового питания по определению вариантов местной политики, поддерживающих доступ к здоровой пище. 1 В целях обеспечения наиболее актуального понимания национального ландшафта и обеспечения возможности сравнения практик и выявления потенциальных препятствий этот ресурс уделяет особое внимание законам о зонировании городского сельского хозяйства, которые местные органы власти приняли за последние десять лет (2009-2019 гг.). ).
В городах и других муниципалитетах обычно действует ряд индивидуальных законов о зонировании, составляющих более обширное собрание законов.Эти индивидуальные законы зонирования иногда называют постановлениями. Однако следует отметить, что когда одновременно принимается целая группа законов о зонировании, весь сборник иногда также называют одним постановлением. Для единообразия в этом ресурсе мы будем называть свод городских законов о зонировании его кодексом зонирования, а отдельные положения в этом сборнике — законами о зонировании. Кодексы зонирования часто содержатся в виде подразделов, глав или названий внутри кодексов крупных городов, которые содержат другие сборники законов, относящихся к другим областям муниципального управления.
Это руководство включает в себя обзор полномочий местных органов власти по разработке схем зонирования, влияние зонирования на методы ведения сельского хозяйства в городах, анализ предлагаемых методов и соображений справедливости, а также обзор процесса внесения поправок в закон о зонировании. Этот ресурс предназначен для использования специалистами по планированию, местными политиками и советами по продовольственной политике и нацелен на города, которые еще не глубоко изучили свои кодексы зонирования. Этим городам может быть полезно включить в свои кодексы зонирования типы законов, предлагаемых ниже, для поощрения городской сельскохозяйственной деятельности.Тем не менее, важно отметить, что есть много городов, внедряющих инновации способами, которые не описаны в этом ресурсе, и что он не претендует на то, чтобы быть исчерпывающим списком самых инновационных примеров, а, скорее, он может служить основой для городов. чтобы начать с рассмотрения их законов о зонировании для городского сельского хозяйства.
Фон
Постановление о местном самоуправлении и землепользовании
Федеральное правительство ограничено в своих полномочиях в соответствии с U.S. Конституция, оставляющая штатам широкий спектр полномочий в соответствии с 10-й поправкой. 2 В полномочия государства входит власть полиции — способность создавать законы для защиты здоровья, безопасности и общего благосостояния населения. 3 Полномочия по регулированию использования и застройки земель принадлежат полиции штата. Таким образом, любое регулирование землепользования должно соответствовать охране здоровья, безопасности и благосостояния населения или может быть объявлено неконституционным в случае оспаривания. 4
Полицейские полномочия принадлежат правительствам штатов, но в большинстве штатов полномочия делегируются муниципальным органам власти либо через (а) конституционные, так и на законодательные полномочия по принятию положений о самоуправлении или (б) законодательные акты, разрешающие зонирование и другие правила землепользования. 5 Конституция Соединенных Штатов не предоставляет никаких полномочий местным органам власти, и они зависят исключительно от своего штата в предоставлении им полномочий на управление. 6 Следовательно, для того, чтобы местное правительство могло регулировать землепользование, конституция штата или законодательный орган штата должны прямо наделить его такими полномочиями. 7
Положения о самоуправлении предусматривают широкую муниципальную автономию в управлении. Положения о самоуправлении разрешают муниципальным органам власти создавать системы самоуправления, обычно посредством уставов, при условии, что они не нарушают и не противоречат законам штата или федеральному законодательству. Государства могут обеспечить муниципальные органы самоуправления через конституцию или закон штата.
Правило Диллона — это правовой принцип, который обычно регулирует муниципалитеты, не обладающие полномочиями самоуправления.Согласно правилу Диллона, органы местного самоуправления имеют только те полномочия, которые прямо делегированы им государством, включая полномочия, которые присущи этим явно делегированным полномочиям или могут быть обязательно или справедливо вытекающими из них.
Также важно понимать, как органы местного самоуправления получают полномочия по регулированию землепользования от штата, чтобы предлагать соответствующие изменения кодексов зонирования, которые соответствуют разрешающему закону и полномочиям, предоставленным государством, и не противоречат применимым законам штата и федеральным законам. . 8 Местный закон отменяется, если он противоречит законам штата или федеральному закону. 9
Планы землепользования, которые иногда являются составными частями более крупных всеобъемлющих планов, могут помочь городам в реализации делегированных им полицейских полномочий путем определения приоритетных долгосрочных целей для принятия решений о будущем развитии. 10 Эти планы могут поддержать городское сельское хозяйство, поощряя полезное освоение земель и способствуя положительным результатам для города. 11 Планы землепользования также могут использоваться местными органами власти для разработки политики и нормативных актов, поощряющих производство здоровой пищи для жителей.Эти планы часто рассматриваются как «дорожные карты», которые направляют законы о землепользовании для достижения конкретных целей, установленных муниципалитетом. 12 Не во всех штатах требуются эти планы, хотя большинство муниципалитетов наделены государством достаточными полномочиями для разработки плана землепользования, который может помочь при зонировании в соответствии с потребностями сообщества. 13
Зонирование — один из инструментов, используемых для реализации целей плана землепользования. 14 После того, как план землепользования принят муниципалитетом, любые законы о зонировании, как правило, должны соответствовать целям комплексного плана. 15
Городское сельское хозяйство
Различия в масштабах, методах производства, местоположении и заявленной цели деятельности могут затруднить определение городского сельского хозяйства. 16 Министерство сельского хозяйства США (USDA) не дает определения городского сельского хозяйства и не предоставляет данные и статистику о городской сельскохозяйственной деятельности в Соединенных Штатах, поэтому национальные данные отсутствуют. 17 Для целей данного ресурса городское сельское хозяйство означает «выращивание, переработку и распространение продуктов растительного и животноводства местным сообществом и для местного населения в городской среде. 18 Этот ресурс также основан на определении «городское», используемом Бюро переписи населения, которое включает «всю территорию, население и жилые единицы, расположенные в урбанизированных районах с населением 2500 и более человек». 19 Методы производства и масштабы городского сельского хозяйства могут варьироваться от натурального выращивания (выращивание для личного или семейного потребления) до мелкомасштабного общинного садоводства и крупных коммерческих предприятий. 20 Выращивание может происходить в самых разных местах, от пустых общественных земель до крыш и закрытых систем аквапоники. 21 В Соединенных Штатах мотивы для поощрения городского сельского хозяйства включают не только продовольственную безопасность, но и развитие местных и региональных продовольственных систем, сокращение пищевых отходов, строительство сообществ, увеличение количества открытых зеленых насаждений в городах и повышение стоимости собственности. . 22
Как зонирование влияет на городское сельское хозяйство
Зонирование — это инструмент регулирования, который местные органы власти могут использовать для контроля того, что разрешено на участке земли в черте города. 23 Разделение земель на зоны предотвращает неудобства и позволяет местным органам власти иметь больший контроль при регулировании различных типов землепользования. 24 Большая часть зонирования происходит на уровне города или поселка, но законы округа или региона также могут регулировать некоторые из тех же видов использования. 25 Исторически зонирование было сосредоточено на разделении использования земли, которое считалось несовместимым, например, городского землепользования от сельскохозяйственного использования. 26 Что касается использования в сельском хозяйстве, сельские населенные пункты могут беспокоиться о том, что зонирование может ограничить продуктивность сельского хозяйства и вообще отказаться от зонирования. 27 Городские районы теперь чаще планируются с зонированием смешанного использования, чтобы объединить коммерческое, жилое, институциональное и сельскохозяйственное использование. 28
В том виде, в котором они написаны в настоящее время, кодексы зонирования часто ограничивают или запрещают сельскохозяйственную деятельность, особенно в жилых зонах. 29 Обновление кодексов зонирования с целью уменьшения ограничений на сельскохозяйственное использование и предоставления рекомендаций по правильному использованию может расширить доступ жителей к здоровой пище в этом районе. 30 Разрешение жителям выращивать собственные продукты питания или поощрение мелких производителей производить продукты питания в районах с отсутствием продовольственной безопасности может расширить доступ к здоровой пище. 31 Обеспечивая надлежащее регулирование и управление производством пищевых продуктов, местные органы власти могут создать структуру смешанного использования земли, которая будет стимулировать производство здоровой пищи во всех зонах, обеспечивая при этом решение проблем общества и вопросов качества жизни. 32
Зонирование для поощрения и поддержки городского сельского хозяйства
Решающим шагом в расширении доступа к продовольствию и деятельности городского сельского хозяйства является устранение любых явных барьеров, существующих в действующем кодексе зонирования.Кроме того, городам следует рассмотреть возможность использования языка для подтверждения и запоминания того, какие виды сельскохозяйственной деятельности в городах разрешены и где. Хотя кодексы зонирования часто не содержат конкретных запретов на сельскохозяйственную деятельность в городах, отсутствие специального разрешения может отпугнуть потенциальных производителей. Города с делегированными полномочиями могут вносить эти изменения путем внесения поправок в кодекс зонирования 33 или путем переписывания и замены всего своего кода зонирования. 34
Ниже приводится список законов вашего города, которые следует рассмотреть для включения в свой кодекс зонирования, если они еще не включены.Они соответствуют политике, связанной с кодексом зонирования, определенной в аудиторской проверке продовольственной политики Университета Висконсин-Мэдисон, основанной на Инструменте аудита продовольственной политики Центра устойчивых городов. 35
Анализ в этом ресурсе проводился с использованием частей разделов аудита, взятых из Инструмента аудита продовольственной политики. Для получения дополнительной информации о методологии исследования для этого проекта перейдите по этой ссылке.
Оба инструмента предоставляют местным органам власти относительно простой способ изучить свои кодексы и политику зонирования, программы и практики, чтобы определить области, в которых могут потребоваться изменения.Проверив кодекс вашего города, вы можете использовать приведенные ниже методы и предложения, которые помогут внести изменения в зонирование, поддерживающие сельское хозяйство в городах.
Обеспечить ясность в отношении сельскохозяйственных терминов
Без четких определений сельскохозяйственных терминов кодекс зонирования может препятствовать производству продуктов питания в городах из-за двусмысленных формулировок и нечетких правил. Потенциальным производителям может быть сложно определить, что разрешено, и воздерживаться от производства продуктов питания из-за опасений возможного нарушения или штрафа. 36
ДЕЙСТВИЕ Решите, какие виды и масштабы ведения сельского хозяйства следует разрешить. Четко определите каждый термин, используя ресурс «Составление определений» на веб-сайте HFPP в качестве основы для обсуждения определений. См. Примеры ниже.| Остин, Техас | Бостон, Массачусетс | Сиэтл, Вашингтон |
|---|---|---|
| Свод нормативных актов Остина Глава 25-2, раздел 25-2-7 четко определяет различные виды использования в сельском хозяйстве, включая аквапонику, садоводство и растениеводство в домашних условиях. 37 | Раздел 89-2 Бостонского кодекса зонированияпредоставляет исчерпывающий список определений терминов землепользования (например, ферма на уровне земли, ферма на уровне крыши, холодная рама, вертикальное сельское хозяйство). 38 | Муниципальный кодекс Сиэтла Раздел 23, раздел 23.84A.002 определяет «сельскохозяйственное использование», включая различные виды деятельности, включая животноводство, аквакультуру, общественные сады, садоводство и городские фермы. 39 |
Укажите, в каких зонах разрешено сельское хозяйство в городах
Если сельское хозяйство не указано в качестве особого законного вида использования земли, производители могут не решаться вкладывать средства в долгосрочной перспективе или даже начать выращивание, поскольку они могут почувствовать, что им могут приказать прекратить выращивание в любой момент.Определение городского сельского хозяйства как разрешенного землепользования дает производителям больше устойчивости и авторитета. 40
ДЕЙСТВИЕВключите сельскохозяйственные надбавки в таблицу разрешенного использования, чтобы обеспечить правовую защиту использования и облегчить понимание того, где разрешена сельскохозяйственная деятельность. В разрешенных или условных разрешениях на использование следует указать, должен ли производитель подавать в город заявку на получение разрешения.
Например, раздел 18.26.030 муниципального кодекса Голдена, Колорадо, требует специального разрешения на использование и объясняет, какая информация необходима.Однако подача большого количества заявок на получение разрешений может стать препятствием для некоторых производителей. Если производство является мелкомасштабным, неинтенсивным или потенциально не разрушающим для соседей, рассмотрите возможность использования без требования разрешения.
Разрешить продажу продукции на месте, когда это возможно
Некоторые кодексы зонирования могут не разрешать продажу продукции на месте, что ограничивает возможности городских производителей продавать продукцию своим соседям и другим потребителям. 43 Специальное разрешение на продажу сельскохозяйственной продукции на месте может расширить доступ к здоровой пище для местных потребителей. 44
ДЕЙСТВИЕРазрешить продажу продукции или другой сельскохозяйственной продукции на месте. Продажи на местах также потенциально могут регулироваться в частях кодекса более крупного города (часто через отдел здравоохранения) за пределами кодекса зонирования. Поскольку городское сельское хозяйство — это землепользование, которое часто используется для обеспечения доступа к продуктам питания, предпочтительно упоминание о продажах на местах в кодексе зонирования.
| Сидар-Рапидс, Айова | Детройт, Мичиган | Портленд, Орегон | Канзас-Сити, Миссури |
|---|---|---|---|
| Муниципальный кодекс Сидар-Рапидс, раздел 32.03.05 (E) (4) определяет, какие продукты разрешено продавать на фермах. 45 | 1984 Раздел 61-12-327 городского кодекса Детройта разрешает продажу продуктов, выращенных или произведенных на ферме или в саду, в качестве вспомогательного использования на ферме на территории городского сада или городской фермы, из которой выращивается фермерский продукт. или произведен. 46 | Муниципальный кодекс Портленда, заголовок 33, Кодекс планирования и зонирования, раздел 33.237.100 (B), предусматривает условия продажи рыночных садов для жилых и нежилых зон и позволяет продавать продукты с добавленной стоимостью, изготовленные из продуктов, выращенных на территории. 47 | Раздел 88-312-02 муниципального кодекса Канзаса разрешает с некоторыми ограничениями продажу или пожертвование целых, неразрезанных свежих продуктов и / или продуктов садоводства, выращенных в домашних садах, общественных садах и на землях, управляемых в рамках модели сельского хозяйства, поддерживаемой сообществом. 48 |
Разрешение на мелкое животноводство
Ограничения на содержание животных могут ограничивать жителей в производстве дополнительных продуктов питания, помимо фруктов и овощей, таких как молоко, яйца, мед и / или рыбные продукты.Это могут быть продукты, которые потребителям трудно найти на местном уровне, особенно если они живут в районе, где нет доступа к свежим и недорогим продуктам питания. 49
Запрещение содержания животных также может непропорционально сказаться на общинах иммигрантов. Например, мусульманские общины выразили желание производить халяльное мясо в Детройте, но противодействие общины разрешению животных в пределах города означает, что это все еще не разрешено в кодексе зонирования.
ДЕЙСТВИЕРазрешить разведение мелких животных, при этом учитывая и сводя к минимуму потенциальные неудобства (запах и шум).Это может потребовать большего обсуждения и компромисса, чтобы прийти к соглашению о том, какие виды животных и сколько разрешены. 50 Кроме того, при обновлении зонирования следует учитывать управление в конце жизненного цикла (убой и переработка мяса), чтобы позволить мелкому животноводству избежать проблем со здоровьем и неудобств.
Бостон, Массачусетс, позволяет разместить максимум 6 кур и 2 улья на каждую партию. Согласно разделу 18.26.080, Golden, CO разрешает размещение до двух миниатюрных коз или пузатых свиней на одно домашнее хозяйство, государственную или частную школу или государственную собственность.Кроме того, в Золотом разделе 18.26.060 предусмотрены нормы убоя цыплят вне поля зрения публики.
Ограничения на содержание животных также могут регулироваться департаментом здравоохранения, а не кодексом зонирования (например, раздел 14-307 (e) Кодекса зонирования, Балтимор, Мэриленд, относится к постановлениям Департамента здравоохранения города и Департамента сельского хозяйства).
| Бостон, Массачусетс | Кливленд, Огайо |
|---|---|
| Разделы с 89-9 по 89-11 Бостонского кодекса зонирования устанавливают положения по содержанию кур, пчел и использованию аквапоники, включая правила использования, ограничения по размеру и животным, а также требования к отступлению. 51 | Раздел 347.02 Кодекса землепользования Кливленда устанавливает различные разрешения на содержание домашних и нежилых животных (пчел и мелких сельскохозяйственных животных), включая правила по ограждению, количеству и размеру, а также лицензионные требования. 52 |
Разрешить некоммерческое сельскохозяйственное производство
Коммерческая сельскохозяйственная продукция предназначена для продажи, но не все городские фермеры хотят продавать свою продукцию. 53 Предоставление жителям доступа к земле для некоммерческого производства продуктов питания может повысить их способность выращивать продукты для себя, своих семей и сообществ.
ДЕЙСТВИЕУкажите, где и как городские и общественные земли могут использоваться для личного или общественного производства.
Некоторые города поддерживают эти усилия через другие городские программы, а не конкретно за счет кодекса зонирования. Например, программа P-Patch Сиэтла, штат Вашингтон, изложенная в разделе 3.35.080 муниципального кодекса Сиэтла, позволяет городу сдавать землю в аренду под общественные сады сроком на пять лет.
| Сидар-Рапидс, Айова | Голден, Колорадо | Милуоки, Висконсин |
|---|---|---|
| Постановление о зонировании Сидар-Рапидс, глава 32.03.08 указывает, что общественные сады являются разрешенным землепользованием в парках и на открытых пространствах. 54 | Золотой муниципальный кодекс, раздел 18, Планирование и зонирование, раздел 18.28.030, разрешает общественные сады во всех районах зон смешанного использования. 55 | Кодекс зонированияМилуоки, подраздел 9, раздел 295-903-2-a разрешает общественные сады в качестве разрешенного использования в общественных и парковых зонах. 56 |
Разрешить вспомогательные конструкции (т.е., теплицы, кольцевые дома, прочие сезонные пристройки и приспособления)
Включение разрешений для этих городских сельскохозяйственных структур в кодекс зонирования и устранение нормативных барьеров для строительства этих структур может помочь городским фермерам продлить вегетационный период и производить больше продуктов питания.
ДЕЙСТВИЕЧетко укажите, где и когда разрешены дополнительные конструкции.
В некоторых городах требуется продление сезона в соответствии с требованиями городских строительных норм. Например, в Остине, штат Техас, теплицы должны соответствовать требованиям Строительного кодекса в отношении материалов и инженерного проектирования в соответствии с разделом 25-12-3 Кодекса города Остина, который изменяет 3102.1 Международного строительного кодекса (ред. 2015 г.), который город принял путем ссылки. Однако большинство городов регулируют теплицы и другие варианты продления сезона в кодексе зонирования.
| Миннеаполис, Миннесота | Филадельфия, Пенсильвания |
|---|---|
| Раздел 537.110 Кодекса зонирования Миннеаполиса определяет теплицы в качестве вспомогательного использования, а домики-кольца и другие конструкции для продления сезона — как вспомогательное использование с указанием размеров. 57 | Муниципальный кодекс Филадельфии, заголовок 14, Зонирование и планирование, глава 14-600, Правила использования, раздел 14-609 (9), разрешает сельскохозяйственные постройки в качестве вспомогательного оборудования и определяет требования к размеру и участку.Для сооружений, возведенных менее чем за 180 дней, город отказывается от разрешения. 58 |
Другие стратегии
Включение разрешений для этих городских сельскохозяйственных структур в кодекс зонирования и устранение нормативных барьеров для строительства этих структур может помочь городским фермерам продлить вегетационный период и производить больше продуктов питания.
| Кливленд, Огайо | Стаффорд Каунти, Вирджиния |
|---|---|
| Кливленд создал городской садовый район (находится в разделах 336.01-336.05 Городского кодекса постановлений) «для обеспечения надлежащего расположения и защиты городских садов». В отличие от положений некоторых других сообществ, которые могут разрешать или даже отдавать приоритет городскому сельскому хозяйству в некоторых или всех районах зонирования, этот закон конкретно ограничивает сообщества и огороды как единственные виды использования, разрешенные в районе городских садов. 59 | Программа приобретения прав на застройку округа Стаффорд позволяет округу приобретать землю у собственника и размещать на ней охранный сервитут.Эта программа кодифицирована в округе Стаффорд, штат Вирджиния, глава 22A Кодекса и существует в значительной степени для защиты сельскохозяйственных земель от давления городского развития. 60 |
| Нью-Рошель, Нью-Йорк | Канзас-Сити, Миссури |
| Город Нью-Рошель создал шесть зон наложения в центре города, чтобы способствовать творческому созданию мест и экономическому развитию. 61 Таблица использования этих зон разрешает городское сельское хозяйство во всех из них по праву (т.е. без специального разрешения на использование). Более того, кодекс позволяет теплицам превышать установленные в иных случаях пределы максимальной высоты и дает еще большую свободу размера теплицам, предназначенным для выращивания растений без необходимости изменения зонирования. 62 | Статья IV Постановления о перепланировке города устанавливает земельный банк и создает агентство земельного банка с целью управления, продажи, передачи и распоряжения долей в недвижимости для различных конкретных целей, которые включают, среди прочего, «городское сельское хозяйство, общественные сады или другие аналогичные виды использования, совместимые со здоровым питанием жителей, включая восстановление почвы с помощью альтернативного растительного покрова для восстановления почвы для будущего использования для производства продуктов питания.” 63 |
| Мэдисон, Висконсин | Джерси-Сити, Нью-Джерси |
| Постановление Мэдисона о съедобных ландшафтах на землях, принадлежащих городам, в разделе 8.33 Городского кодекса постановлений, разрешает выращивать и выращивать съедобные ландшафты, включая растения, которые приносят фрукты, семена, орехи, овощи, на подходящих городских землях с правом разрешать. 64 | ПрограммаНью-Джерси «Усыновить много» разрешает городским властям сдавать в аренду свободные городские земли и «открытые пространства», которые, как было показано, нуждаются в улучшении, для некоммерческих корпораций и ассоциаций по садоводству по ставке всего 1 доллар.00 в год. 65 Программа была введена в действие Постановлением Нью-Джерси-Сити 11-019. |
Содействие обеспечению справедливости в кодексе зонирования
Включение пособий на городское сельское хозяйство само по себе не приведет к увеличению количества городских ферм и объемов производства продуктов питания в городах. 66 Без конкретных целей и политики, обеспечивающих доступ к маргинализованным общинам, городское сельское хозяйство может фактически усугубить неравенство, давая членам общины более широкий доступ к земле и ресурсам, оставляя других в стороне. 67 Кроме того, городское производство продуктов питания в районе не всегда означает, что люди в этом районе могут получить доступ к продуктам местного производства. Фактически, в некоторых городах наблюдается рост производства овощей в дорогих ресторанах, а не в общинах, в которых выращивается еда. 68 Чтобы гарантировать, что все жители могут выращивать или получать доступ к сельскохозяйственной продукции в своих общинах, города должны разрабатывать свои изменения зонирования с учетом справедливости.
Включение языка равенства в код зонирования
Многие города не включают заявленную цель обеспечения справедливости непосредственно в свои кодексы зонирования. Однако Кодекс зонирования Портленда, штат Орегон, представляет собой пример того, как город может это сделать. В нем говорится, что цель разрешения городского сельского хозяйства — «увеличить доступную, здоровую пищу для всех, особенно для тех, у кого могут быть ограниченные возможности из-за местоположения, доступа или дохода». 69 В этом заявлении основное внимание уделяется городскому сельскому хозяйству как инструменту доступа к продовольствию, а не как потенциальному побочному продукту.Конкретно заявляя о цели обеспечения равного доступа к продуктам питания для приоритетных групп населения, Портленд создает культуру и понимание городского сельского хозяйства в городе, которое пытается смягчить некоторые из потенциально негативных последствий городского сельского хозяйства. Важно учитывать влияние политики на приоритетные группы населения, чтобы политика землепользования не ухудшала процесс джентрификации из-за роста цен на землю. 70
Дополнительно, Голден, Колорадо, Муниципальный кодекс, раздел 18.26.010 требует, чтобы фермерские и соседние рынки принимали льготы по программе SNAP и продавали определенное количество продуктов, отвечающих критериям SNAP. Это включение гарантирует, что продукты питания местного производства доступны для людей, которые могут быть не в состоянии платить традиционные рыночные цены за местные продукты, а также создает стимул для производителей работать и продавать продукты в общинах, которым нужны дополнительные поставщики продуктов питания. Включая требования SNAP, городские власти также пытаются стимулировать продажи людям, которые нуждаются в продуктах питания, а не продажи с целью получения прибыли в элитных ресторанах.
Помощь с доступом к земле
Еще одним препятствием для равноправного участия в городском сельском хозяйстве часто является приобретение земли. 71 Для фермеров, стремящихся к коммерческому или большему росту, наличие общественного садового участка на городской земле может быть недостаточно для того, чтобы быть продуктивным или экономически жизнеспособным. Жители, желающие производить себе еду, могут не иметь финансовых средств для оплаты арендной платы за землю. Возможность покупать или арендовать землю у города или других частных землевладельцев для использования в сельском хозяйстве часто является недопустимой по затратам для членов общины, которые могут получить наибольшую выгоду от городского производства продуктов питания.Городам следует учитывать, какая земля имеется в наличии, и разрабатывать политику, помогающую жителям приобретать или сдавать в аренду землю для городского сельского хозяйства, зачастую посредством отдельной политики, а не прописанной в самом кодексе зонирования. Для получения дополнительной информации о доступе к сельскохозяйственным угодьям посетите Legal Toolkit.
Некоторые города разработали политику и программы, которые позволяют использовать свободные городские участки для сельскохозяйственного производства, 72 и могут также служить руководством по восстановлению почвы от потенциального загрязнения для защиты здоровья населения. 73 Кроме того, в некоторых городах созданы земельные банки для приобретения пустующих или испорченных земель и совместной работы с производителями над превращением этих земель в продуктивные городские сельскохозяйственные угодья. 74 Эта политика может помочь людям с ограниченными финансовыми ресурсами найти и получить доступ к земле для сельскохозяйственного производства. 75 Хотя эти правила часто не указаны в кодексе зонирования, важно понимать проблемы доступа к земле, чтобы выяснить, что еще город может сделать для стимулирования роста сельского хозяйства.Кроме того, важно учитывать, что развитие или экономическое давление могут усложнить доступ к земле, помимо финансового аспекта. 76
Действия пользователя: как изменить код зонирования
Процесс зонирования сильно локализован, что означает, что у городов часто есть свои собственные процедуры внесения поправок или изменений в кодекс зонирования. Однако в целом кодексы зонирования начинаются с Комиссии по планированию, избранного или назначенного совета должностных лиц, который разрабатывает и рекомендует изменения в городской совет. 77
- Перед тем, как отправиться в Комиссию по планированию, соберите коалицию заинтересованных сторон, которые будут напрямую затронуты изменением зонирования городского сельского хозяйства. Сюда могут входить городские фермеры, садовники, организации по развитию сообществ, члены сообщества, продовольственные кладовые, местные предприятия и т. Д. Важно как можно раньше вовлечь в процесс как можно больше заинтересованных сторон, чтобы можно было поднять и обсудить все проблемы и вопросы. полностью.Хорошая фасилитация — ключ к тому, чтобы все участники чувствовали себя признанными и ценными. 78
- Изменения часто предлагаются Комиссии через городских чиновников. 79 Частные лица обычно могут запросить конкретное изменение зонирования, связанное с их личной собственностью, но обычно более эффективно привлечь к работе городского чиновника, такого как городской администратор, для более полного изменения зонирования. 80 Городские чиновники обычно несут ответственность за внесение предложений и представление изменений в Комиссию, поэтому работа городского чиновника с коалицией заинтересованных сторон может придать группе авторитет в Комиссии. 81
- Комиссия может создать Рабочую группу. В рабочую группу могут входить заинтересованные стороны сообщества, чтобы помочь разработать поправку или новый раздел зонирования, в зависимости от предлагаемых изменений.
- Общественные слушания будут проведены после того, как Комиссия разработает новый раздел об изменении или зонировании. Сюда члены сообщества могут прийти и выразить озабоченность или выразить поддержку. 82
- Изменения передаются в городской совет, который должен провести еще одно публичное слушание после того, как Комиссия рекомендует передать их законодательному органу города. 83 Часто слушания Совета проходят гораздо шире, чем слушания Комиссии, поэтому на этом заседании может возникнуть больше возражений. 84
- Городской совет голосует по предложенному изменению, и, если оно будет принято, мэр подписывает резолюцию, и оно становится частью Городского кодекса («кодификация»). 85
- После кодификации городу может быть полезно опубликовать документ или ресурс * о новом кодексе зонирования и его связи с городским сельским хозяйством. Некоторые города также предоставляют контактную информацию для городских властей, чтобы побудить жителей обращаться с вопросами. Это может создать открытые линии связи между потенциальными производителями и городскими властями и уменьшить путаницу.
* Примеры включают публикацию в Бостоне «Article 89 Made Easy» и публикацию в Балтиморе о предлагаемых изменениях в книге «Как стать городским фермером в Балтиморе».
Если группа предлагает изменить код зонирования, это изменение часто включается в код зонирования как поправка, которая добавляет новый раздел или новые определения и ясность в уже существующий код зонирования.Полное переписывание кода зонирования с включениями для городского сельского хозяйства возможно и произошло, но из-за связанных с этим затрат маловероятно, если город уже не планирует переписать код. 86
Заключение
Местные органы власти обладают уникальной властью поощрять городское сельское хозяйство посредством муниципальных постановлений, кодексов зонирования и планирования землепользования. Городское сельское хозяйство, в свою очередь, может помочь городам в достижении их целей по поощрению здорового питания, сокращению неравенства в продовольственной системе, повышению продовольственной безопасности своих избирателей, поддержке экономического и общественного развития и созданию зеленых насаждений для украшения города.При наличии полномочий органы местного самоуправления могут использовать зонирование до:
- Определите термины городского сельского хозяйства
- Укажите, где разрешена городская сельскохозяйственная деятельность
- Разрешить продажу сельскохозяйственной продукции на месте
- Разрешить мелкое животноводство (с учетом возможных неудобств)
- Разрешить некоммерческое производство продуктов питания
- Разрешить вспомогательные конструкции
- Поощрение равного доступа к земле и ресурсам
Важно помнить, что кодексы зонирования являются одной из сфер законодательства местного самоуправления, и некоторые аспекты городского сельского хозяйства могут подпадать под дополнительные юридические требования.При разработке зонирования, благоприятного для сельского хозяйства, муниципалитеты должны учитывать другие местные и государственные нормативные акты, которые могут повлиять на цель их политики землепользования. Кроме того, важно понимать, что политика может иметь внешние эффекты, которые могут непреднамеренно и отрицательно повлиять на определенные группы населения. Включение различных членов сообщества и организаций при разработке нового языка зонирования может помочь смягчить некоторые из этих внешних эффектов. И принятие изменений кодекса зонирования, включающих сельское хозяйство, все еще может быть значительным шагом на пути к увеличению производства продуктов питания и доступа к продуктам питания для приоритетных групп населения.
Примечания
1 Проект политики здорового питания, https://healthyfoodpolicyproject.org/about (последнее посещение 16 декабря 2019 г.).
2 США КОНСТ. исправлять. ИКС.; Жан Терранова, Роль упреждения в городском сельском хозяйстве в AMERICAN BAR ASS’N, ГОРОДСКОЕ СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО: ПОЛИТИКА, ЗАКОН, СТРАТЕГИЯ И ВНЕДРЕНИЕ 68 (Марта Х. Чамблер, Сорелл Э. Негро, Лоуренс Э. Бехлер ред., 2015) ( обсуждение роли Конституции и 10-й поправки в предоставлении правительствам штатов полномочий делегировать полномочия).
3 Засев города: политика землепользования для развития городского сельского хозяйства, РЕШЕНИЯ CHANGELAB 6 (2012), https://changelabsolutions.org/sites/default/files/Urban_Ag_SeedingTheCity_FINAL_%28CLS_20120530%29_20111021_.
4 ПИТЕР В. САЛЬСИЧ, МЛАДШИЙ. & ТИМОТИ Дж. ТРИНЕЧКИ, РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬПОЛЬЗОВАНИЯ: ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ И ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНА О ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ 3-4 (Американская ассоциация адвокатов, 3-е изд., 2015 г.).
5 ПИТЕР В. САЛЬСИЧ, МЛАДШИЙ. & ТИМОТИ Дж. ТРИНЕЧКИ, РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬПОЛЬЗОВАНИЯ: ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ И ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНА О ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ 6 (Американская ассоциация адвокатов, 3-е изд.2015).
6 ПИТЕР В. САЛЬСИЧ, МЛАДШИЙ. И ТИМОТИ Дж. ТРИНЕЧКИ, РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬПОЛЬЗОВАНИЯ: ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ И ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНА О ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ 191 (Американская ассоциация адвокатов, 3-е изд., 2015 г.).
7 ПИТЕР В. САЛЬСИЧ, МЛАДШИЙ. И ТИМОТИ Дж. ТРИНЕЧКИ, РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬПОЛЬЗОВАНИЯ: ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ И ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНА О ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ 191 (Американская ассоциация адвокатов, 3-е изд., 2015 г.).
8 ЖАН ТЕРРАНОВА, Роль упреждения в городском сельском хозяйстве в АМЕРИКАНСКОМ БАР АССАН, ГОРОДСКОЕ СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО: ПОЛИТИКА, ЗАКОН, СТРАТЕГИЯ И РЕАЛИЗАЦИЯ 77-78 (Марта Х.Чамблер, Сорелл Э. Негро, Лоуренс Э. Бехлер, ред., 2015).
9 ЖАН ТЕРРАНОВА, Роль упреждения в городском сельском хозяйстве в АМЕРИКАНСКОМ БАР АСС’Н, ГОРОДСКОЕ СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО: ПОЛИТИКА, ЗАКОН, СТРАТЕГИЯ И РЕАЛИЗАЦИЯ 69 (Марта Х. Чамблер, Сорелл Э. Негро, Лоуренс Э. Бехлер и др. , 2015).
10 Pub. Управление по законодательству в области здравоохранения, Варианты политики здорового питания для местных органов власти Миннесоты, PUB. ЗДОРОВЬЕ CTR. 12 (5 мая 2017 г.), https://www.publichealthlawcenter.org/sites/default/files/resources/FGM-PolicyGuide-HealthyEating-2017.pdf. 11 Марта Харрелл Чамблер, Инструменты землепользования и зонирования: интеграция сельского хозяйства в городской ландшафт в Американской Барной ассоциации, ГОРОДСКОЕ СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО: ПОЛИТИКА, ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО, СТРАТЕГИЯ И РЕАЛИЗАЦИЯ 80 (Марта Х. Чамблер, Сорелл Э. Негро, Лоуренс E. Bechler eds., 2015).
12 Марта Харрелл Чамблер, Инструменты землепользования и зонирования: интеграция сельского хозяйства в городской ландшафт в городской ландшафт в AMERICAN BAR ASS’N, ГОРОДСКОЕ СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО: ПОЛИТИКА, ЗАКОН, СТРАТЕГИЯ И РЕАЛИЗАЦИЯ 81 (Марта Х.Чамблер, Сорелл Э. Негро, Лоуренс Э. Бехлер, ред., 2015).
13 MARTHA HARRELL CHUMBLER, ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЕ И ЗОНИРОВАНИЕ ИНСТРУМЕНТЫ: ИНТЕГРАЦИЯ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА В ГОРОДСКОЙ ПЕЙЗАЖ в AMERICAN BAR ASS’N, URBAN AGRICULTURE: ПОЛИТИКА, ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО, СТРАТЕГИЯ, ПРОДАЖА E. Лоуренс Э. Бехлер ред., 2015).
14 Лига городов Миннесоты, Информационная записка: Руководство по зонированию городов, ЛИГА Миннесоты. ГОРОДА 4 (2017 г.), https://www.lmc.org/media/document/1/zoning_guide.pdf.
15 Susan Schneider et al., Local Food Policies: Reconnecting People to their Food in AMERICAN BAR ASS’N, ГОРОДСКОЕ СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО: ПОЛИТИКА, ЗАКОН, СТРАТЕГИЯ И РЕАЛИЗАЦИЯ 57 (Марта Х. Чамблер, Сорелл Э. Негро, Лоуренс E. Bechler eds., 2015).
16 Кэролайн Димитри и Стефани Рогус, Сельское хозяйство в городских и пригородных районах США: основные моменты сельскохозяйственной переписи 30 ВОЗОБНОВЛЯЕМЫЕ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА. & FOOD SYSTEMS 2 (2014 г.), https: //www.researchgate.net / profile / Stephanie_Rogus / Publication / 263597533_Agriculture_in_urban_and_peri-urban_areas_in_the_United_States_Highlights_from_the_Census_of_Agriculture / links / 544fa19a0cf2bca5ce92ab17 / Сельское хозяйство-в-городских-районах-городах-районах Соединенных Штатов-в-городских-районах-районах-районах-городских-сельскохозяйственных-в-Соединенных Штатах-в-городских-районах. pdf.
17 Конг. Research Serv., Учебник закона о сельском хозяйстве 2018 г .: Поддержка городского сельского хозяйства, Исследовательская служба Конгресса 1 (16 мая 2019 г.) https://fas.org/sgp/crs/misc/IF11210.pdf.
18 Общие термины и определения политики здорового питания, ПРОЕКТ ПОЛИТИКИ ЗДОРОВОГО ПИТАНИЯ, https: // docs.google.com/spreadsheets/d/1jEiICh5V1lAyJm2nxDKRvGV515UPONVo/edit#gid=2117047226 (последнее посещение 17 декабря 2019 г.).
19 Классификация городов и сельских районов, БЮРО ПЕРЕПИСИ США https://www2.census.gov/geo/pdfs/reference/GARM/Ch22GARM.pdf.
20 Отдел городского развития и устойчивости, Всемирный банк, Городское сельское хозяйство: результаты четырех тематических исследований, ОТДЕЛЕНИЕ ПО УСТОЙЧИВОСТИ ГОРОДА, ВСЕМИРНЫЙ БАНК 3 (2013 г.) http://documents.worldbank.org/curated/en/434431468331834592/pdf/ 807590NWP0UDS00Box0379817B00PUBLIC0.pdf.
21 Отдел городского развития и устойчивости, Всемирный банк, Городское сельское хозяйство: результаты четырех тематических исследований, ОТДЕЛЕНИЕ ПО УСТОЙЧИВОСТИ ГОРОДА, ВСЕМИРНЫЙ БАНК 3 (2013 г.) http://documents.worldbank.org/curated/en/434431468331834592/pdf/ 807590NWP0UDS00Box0379817B00PUBLIC0.pdf.
22 Кэролайн Димитри и Стефани Рогус, Сельское хозяйство в городских и пригородных районах США: основные моменты сельскохозяйственной переписи 30 ВОЗОБНОВЛЯЕМЫЕ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА. & FOOD SYSTEMS 1 (2014 г.), https: //www.researchgate.net / profile / Stephanie_Rogus / Publication / 263597533_Agriculture_in_urban_and_peri-urban_areas_in_the_United_States_Highlights_from_the_Census_of_Agriculture / links / 544fa19a0cf2bca5ce92ab17 / Сельское хозяйство-в-городских-районах-городах-районах Соединенных Штатов-в-городских-районах-районах-районах-городских-сельскохозяйственных-в-Соединенных Штатах-в-городских-районах. pdf.
23 ПИТЕР В. САЛЬСИЧ, МЛАДШИЙ. & ТИМОТИ Дж. ТРИНЕЧКИ, РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬПОЛЬЗОВАНИЯ: ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ И ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНА О ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ 185 (Американская ассоциация адвокатов, 3-е изд., 2015 г.)
24 Лига городов Миннесоты, Информационная записка: Руководство по зонированию городов, ЛИГА Миннесоты.CITIES 1 (2017 г.), https://www.lmc.org/media/document/1/zoning_guide.pdf.
25 ВТ. СТАТ. АНЯ. Синица. 24 § 4341 (2012).
26 Марта Харрелл Чамблер, Инструменты землепользования и зонирования: интеграция сельского хозяйства в городской ландшафт в АМЕРИКАНСКОЙ АССОЦИАЦИИ БАР, ГОРОДСКОЕ СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО: ПОЛИТИКА, ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО, СТРАТЕГИЯ И РЕАЛИЗАЦИЯ 79 (Марта Х. Чамблер, Сорелл Э. Негро, Лоуренс Э. . Bechler eds., 2015).
27 Нэнси Томпсон, Страх перед зонированием сельских районов не должен препятствовать планированию, ПОЛЕЗНОЕ РАЗВИТИЕ СООБЩЕСТВА, https: // www.полезно-community-development.org/rural-zoning.html.
28 Марта Харрелл Чамблер, Инструменты землепользования и зонирования: интеграция сельского хозяйства в городской ландшафт в АМЕРИКАНСКОЙ АССОЦИАЦИИ БАР, ГОРОДСКОЕ СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО: ПОЛИТИКА, ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО, СТРАТЕГИЯ И РЕАЛИЗАЦИЯ 79 (Марта Х. Чамблер, Сорелл Э. Негро, Лоуренс Э. . Bechler eds., 2015).
29 Татьяна Павловски, От продовольственных пустынь к простым десертам: расширение городского сельского хозяйства в городах США посредством устойчивой политики, 26 BROOK. L. SCH.J. ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ И РАЗВИТИЕ СООБЩЕСТВА Л. 531, 536 (2018).
30 Засев города: политика землепользования для развития городского сельского хозяйства, CHANGELAB SOLUTIONS 4 (Национальная сеть политического и правового анализа для предотвращения детского ожирения, 2012 г.), https://changelabsolutions.org/sites/default/files/Urban_Ag_SeedingTheCity_FINAL_% 28CLS_20120530% 29_20111021_0.pdf.
31 Засев города: политика землепользования для развития городского сельского хозяйства, CHANGELAB SOLUTIONS 4 (Национальная сеть политического и правового анализа для предотвращения детского ожирения, 2012 г.), https: // changelabsolutions.org / sites / default / files / Urban_Ag_SeedingTheCity_FINAL_% 28CLS_20120530% 29_20111021_0.pdf.
32 Эрик Вайс и др., Руководство по планированию доступа к продовольствию, MINNESOTA FOOD CHARTER 28, http://mnfoodcharter.com/planningguide/.
33 Телефонное интервью с Кэтрин Линч Андервуд, старшим специалистом по планированию, Комиссия по планированию города Детройта (4 ноября 2019 г.).
34 Департамент жилищного строительства и общественного развития города Балтимора, Преобразование Балтимора — Новый кодекс зонирования, BALT. ГОРОДСКОЙ ОТДЕЛ ЖИЛЬЯ И СООБЩЕСТВА DEV., https://dhcd.baltimorecity.gov/ce/transform-baltimore (последнее посещение 17 декабря 2019 г.).
35 Центр устойчивости городов, аудит продовольственной политики, Университет Висконсин-Мэдисон, https://fyi.extension.wisc.edu/foodsystemstoolkit/files/2015/11/MKE-Local-Food-Policy-Audit- Template.xlsx (последнее посещение 17 декабря 2019 г.). Инструмент аудита был создан в 2010 году в Университете Вирджинии для проведения целевой оценки пищевых продуктов для местных органов власти и восполнения пробелов в традиционных инструментах планирования для более комплексного решения политики продовольственных систем.См. Также Jennifer, O’Brien & Tanya Denckla Cobb, The Food Policy Audit: A New Tool for Community Food System Planning, 2 J. AGRIC., FOOD SYSTEMS & COMMUNITY DEV. 177, 177–182 (2012). 36 Татьяна Павловски, От продовольственных пустынь к простым десертам: расширение городского сельского хозяйства в городах США посредством устойчивой политики, 26 BROOK. L. SCH. J. OF ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ И СООБЩЕСТВО DEV. Л. 531, 537 (2018).
37 Город Остин, Техас, муниципальный кодекс, гл. 25-2, раздел 25-2-7 (2020).
38 Город Бостон, штат Массачусетс, муниципальный кодекс § 89-2 (2020).
39 Сиэтл, Вашингтон, Муниципальный кодекс, § 23.84A.002 (2020).
40 Castillo, S.R. и др., Нормативные и другие барьеры для городского и пригородного сельского хозяйства: тематическое исследование городских планировщиков и городских фермеров из пригорода Большого Чикаго, U. ILL. CHI. J. OF AGRIC., FOOD SYSTEMS и COMMUNITY DEV. 5 (2013 г.), https://foodsystemsjournal.org/index.php/fsj/article/download/178/174/0.
41 Остин, Техас., Сводная таблица использования муниципального кодекса зонирования (2015 г.), http://www.austintexas.gov/sites/default/files/files/Planning/Zoning/permitted_use_chart.pdf.
42 Детройт, штат Мичиган, муниципальный кодекс, § 61-12-79 (2020).
43 Татьяна Павловски, От продовольственных пустынь к простым десертам: расширение городского сельского хозяйства в городах США посредством устойчивой политики, 26 BROOK. L. SCH. J. OF ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ И СООБЩЕСТВО DEV. Л. 531, 539 (2018).
44 Pub. Управление по законодательству в области здравоохранения, Расширение доступа к здоровой пище, увязка целей планирования и действий по их реализации, ОБЩЕСТВЕННОЕ ЗДОРОВЬЕ L.CTR. 13-19 (2019 г.), https://www.publichealthlawcenter.org/sites/default/files/resources/Planning-Toolkit-Access-Healthy-Food-Linking-Goals-and-Actions-2019.pdf.
45 Сидар-Рапидс, Айова, муниципальный кодекс §32.03.05 (E) (4).
46 Детройт, штат Мичиган, муниципальный кодекс, § 61-12-327 (2020).
47 Портленд, штат Орегон, Муниципальный кодекс, § 33.237.100 (B) (2020).
48 Канзас-Сити, Миссури, Муниципальный кодекс, § 88-312-02 (2020).
49 Am. Planning Ass’n, Городское животноводство, AM.СТРОИТЬ ПЛАНЫ. ASS’N (2019), https://www.planning.org/knowledgebase/urbanlivestock/.
50 Телефонное интервью с Кэтрин Линч Андервуд, старшим специалистом по планированию, Комиссия по планированию города Детройта (4 ноября 2019 г.).
51 Бостон, Массачусетс, Муниципальный кодекс §§ 89-9 (2020).
52 Кливленд, Огайо, муниципальный кодекс § 347.02 (2020).
53 Кэролайн Димитри и Стефани Рогус, Сельское хозяйство в городских и пригородных районах США: основные моменты сельскохозяйственной переписи 30 ВОЗОБНОВЛЯЕМЫЕ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА.& СИСТЕМЫ ПИЩЕВЫХ ПРОДУКТОВ 2 (2014 г.), https://www.researchgate.net/profile/Stephanie_Rogus/publication/263597533_Agriculture_in_urban_and_peri-urban_areas_in_the_United_States_Highlights_from_the_Census_of_theurban-agriculture-index-example-docs/index-social-docs/index-club-club-index-fab-c/c/census-c/bab-c/c/c/ec/doc-c&hl=ru Соединенные Штаты Америки Основные моменты переписи сельского хозяйства.pdf.
54 Сидар-Рапидс, Айова, муниципальный кодекс, гл. 32.03.08 (2020).
55 Голден, Колорадо, Муниципальный кодекс, § 18.28.030 (2020).
56 Милуоки, Висконсин., Муниципальный кодекс § 295-903-2-a (2020).
57 Миннеаполис, Миннесота, Муниципальный кодекс, § 537.110 (2020).
58 Филадельфия, Пенсильвания, Муниципальный кодекс, § 14-609 (9) (2020).
59 Кливленд, Огайо, муниципальный кодекс гл. 336 (2020).
60 Stafford Cnty., Вирджиния, Муниципальный кодекс, § 22A-1 (2020).
61 https://www.newrochelleny.com/DocumentCenter/View/11481/7—DOWNTOWN-OVERLAY-ZONE
62 Нью-Рошель, штат Нью-Йорк, муниципальный кодекс §§ 175.11A к 331-175.11G (2020).
63 Канзас-Сити, Миссури, Муниципальный кодекс Ст. IV (2020).
64 Мэдисон, Висконсин, муниципальный кодекс § 8.33 (2020).
65 Джерси-Сити, Нью-Джерси, Постановление 11-019 (23 февраля 2011 г.)
66 Фламиния Паддеу, Легализация городского сельского хозяйства в Детройте: оспариваемый способ планирования упадка, 88 ПЛАН ГОРОДА. REV. 109, 117 (2017).
67 Меган Хорст и др., Пересечение планирования, городского сельского хозяйства и продовольственной справедливости: обзор литературы, 83 J.ЯВЛЯЮСЬ. СТРОИТЬ ПЛАНЫ. ASS’N 277-295 (2017), https://www.tandfonline.com/doi/full/10.1080/01944363.2017.1322914?scroll=top&needAccess=true.
68 Чая Колавалли, Как продовольственные проекты могут усугубить городское неравенство, СТРАТЕГИЧЕСКАЯ СЕТЬ УЧЕНЫХ (2019), https://scholars.org/contribution/how-food-projects-can-exacerbate-urban-inequality (отрывок из предстоящей публикации ).
69 Портленд, штат Орегон, Закон о планировании и зонировании, раздел 33, §237.010 (2018).
70 Натан МакКлинток, Культивирование (а) капитала устойчивости: городское сельское хозяйство, эко-джентрификация и неравномерная валоризация социального воспроизводства, URB.ШПИЛЬКА. & СТРОИТЬ ПЛАНЫ. FAC. ПУБЛИКАЦИИ И ПРЕЗЕНТАЦИИ, PORTLAND ST. U.1 (2017 г.), https://pdxscholar.library.pdx.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1169&context=usp_fac.
71 Castillo, S.R. и др., Нормативные и другие барьеры для городского и пригородного сельского хозяйства: тематическое исследование городских планировщиков и городских фермеров из пригорода Большого Чикаго, U. ILL. CHI. J. AGRIC., FOOD SYSTEMS и COMMUNITY DEV. 6 (2013 г.), https://foodsystemsjournal.org/index.php/fsj/article/download/178/174/0.
72 См., Например, Джерси-Сити, штат Нью-Джерси, Постановление 11-091 (Муникод, Муниципальная кодовая корпорация), https://library.municode.com/nj/jersey_city/ordinances/code_of_ordinances?nodeId=470295; Вако, Техас, Муниципальный кодекс, ст. XII (Municode, Municipal Cod Corporation, действующая до 2019 г.), https://library.municode.com/tx/waco/codes/code_of_ordinances?nodeId=PTIICOOR_Ch23LIPEBURE_ARTXIICOGA.
73 См., Например, National City, Cal., Municipal Code § 18.30.240 (Municode, Municipal Code Corporation, действующий до декабря.6, 2019) (устанавливает требования к испытаниям на загрязнение почвы), https://library.municode.com/ca/national_city/codes/code_of_ordinances?nodeId=CD_ORD_TIT18ZO_DIV3SPUS_Ch28.30SPUSRE_18.30.240URAG; Балт. Политика безопасности почвы Департамента планирования; Альбукерке, Стандарты испытания почвы штата Нью-Мексико в Постановлении о комплексном освоении.
74 См. Troy, N.Y., Admin. Кодовое искусство. III (eCode360, актуально до 2019 г.), https://ecode360.com/29783585; Кук Каунти, штат Иллинойс, Свод законов, гл.103 (Municode, Municipal Code Corporation, действующий до 25 сентября 2019 г.), https://library.municode.com/il/cook_county/codes/code_of_ordinances?nodeId=PTIILADEOR_Ch203LABAAU; Канзас-Сити, Миссури, Нормативный кодекс Ст. IV (Municode, Municipal Code Corporation, действует до 6 декабря 2019 г.), https://library.municode.com/mo/kansas_city/codes/code_of_ordinances?nodeId=COORKAMIVOII_CH74KAREOR_ARTIVLABAAG.
75 Энди Фрейм, Преобразование пустующих и заброшенных участков в городское сельское хозяйство в АМЕРИКАНСКОЙ АССОЦИАЦИИ БАР, ГОРОДСКОЕ СЕЛЬСКОЕ ХОЗЯЙСТВО: ПОЛИТИКА, ЗАКОН, СТРАТЕГИЯ И РЕАЛИЗАЦИЯ 220 (Марта Х.Чамблер, Сорелл Э. Негро, Лоуренс Э. Бехлер, ред., 2015).
76 Натан МакКлинток, Культивирование (а) капитала устойчивости: городское сельское хозяйство, эко-джентрификация и неравномерная валоризация социального воспроизводства, URBAN STUD. & СТРОИТЬ ПЛАНЫ. ФАКУЛЬТЕТ ПУБЛИКАЦИИ И ПРЕЗЕНТАЦИИ, PORTLAND ST. U.1 (2017 г.) https://pdxscholar.library.pdx.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=1169&context=usp_fac.
77 ПИТЕР В. САЛЬСИЧ, МЛАДШИЙ. И ТИМОТИ Дж. ТРИНЕЧКИ, РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬПОЛЬЗОВАНИЯ: ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ И ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНА О ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ 41-42 (Американская ассоциация адвокатов, 3-е изд.2015).
78 Телефонное интервью с Кэтрин Линч Андервуд, старшим специалистом по планированию, Комиссия по планированию города Детройта (4 ноября 2019 г.).
79 Интервью с профессором Джонатаном Розенблумом, приглашенным профессором юридической школы штата Вермонт, в Саут-Ройялтоне, штат Вермонт (1 октября 2019 г.).
80 Интервью с профессором Джонатаном Розенблумом, приглашенным профессором юридической школы Вермонта в Саут-Ройялтоне, штат Вермонт (1 октября 2019 г.).
81 ПИТЕР В. САЛЬСИЧ, МЛАДШИЙ. И ТИМОТИ Дж.ТРИНЕЧКИ, РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ: ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ И ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНА О ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ 265 (Американская ассоциация юристов, 3-е изд., 2015 г.).
82 ПИТЕР В. САЛЬСИЧ, МЛАДШИЙ. И ТИМОТИ Дж. ТРИНЕЧКИ, РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬПОЛЬЗОВАНИЯ: ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ И ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНА О ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ 267-269 (Американская ассоциация адвокатов, 3-е изд., 2015 г.).
83 ПИТЕР В. САЛЬСИЧ, МЛАДШИЙ. & ТИМОТИ Дж. ТРИНЕЧКИ, РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬПОЛЬЗОВАНИЯ: ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ И ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНА О ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ 267-272 (Американская ассоциация адвокатов, 3-е изд.2015). 84 Интервью с профессором Джонатаном Розенблумом, приглашенным профессором юридической школы Вермонта в Саут-Ройялтоне, штат Вермонт (1 октября 2019 г.).
85 ПИТЕР В. САЛЬСИЧ, МЛАДШИЙ. И ТИМОТИ Дж. ТРИНЕЧКИ, РЕГУЛИРОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬПОЛЬЗОВАНИЯ: ПРАВОВОЙ АНАЛИЗ И ПРАКТИЧЕСКОЕ ПРИМЕНЕНИЕ ЗАКОНА О ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИИ 271 (Американская ассоциация адвокатов, 3-е изд., 2015 г.).
86 Татьяна Павловски, От пищевых пустынь к простым десертам: расширение городского сельского хозяйства в городах США посредством устойчивой политики, 26 BROOK.L. SCH. J. ДОСТУПНОЕ ЖИЛЬЕ И СООБЩЕСТВО DEV. Л. 531, 541 (2018).
Приложение A
Анализ в этом ресурсе проводился с использованием частей разделов аудита, взятых из Инструмента аудита продовольственной политики. Для получения дополнительной информации о методологии исследования этого проекта щелкните здесь.
Инструмент аудита продовольственной политики Университета Висконсин-Мэдисон, основанный на Инструменте аудита продовольственной политики Центра устойчивых городов, может быть полезным инструментом для местных органов власти для выявления существующей инфраструктуры продовольственной политики и определения того, где могут потребоваться изменения в государственных программах.Этот инструмент содержит обширный список из 129 вопросов по четырем категориям продовольственной системы: справедливый доступ к продуктам питания, землепользование и зонирование, экономическое развитие и общественное здравоохранение. Ссылку на таблицу аудита можно найти здесь.
Для местных органов власти, которые предпочли бы специальный инструмент аудита зонирования для городского сельского хозяйства, сокращенный Инструмент аудита городского сельского хозяйства, созданный для этого ресурса, может быть полезным инструментом. Семь вопросов, включенных в этот инструмент, напрямую связаны с действиями, предложенными выше в Разделе IV.Этот инструмент можно найти здесь.
Если у вашего правительства есть время и ресурсы для завершения полного инструментария аудита продовольственной политики, это может обеспечить широкий спектр потенциальных изменений. Тем не менее, сокращенный Инструмент аудита городского сельского хозяйства в сочетании с этим ресурсом обеспечивает конкретные первые шаги в создании основных включений для зонирования и городского сельского хозяйства. Независимо от того, какой инструмент используется, аудит текущей политики и программ местных органов власти может предоставить информацию о том, где можно сделать улучшения и изменения.
видов использования и зонирования в сельском хозяйстве | Школа государственного управления UNC
Полномочия по регулированию сельскохозяйственной деятельности — одно из немногих существенных различий между органами регулирования землепользования города и округа в Северной Каролине. Города обладают широкими полномочиями по регулированию широкого спектра сельскохозяйственной деятельности. Власть округа более ограничена.
Города
Города могут регулировать сельскохозяйственные операции посредством зонирования в пределах своих корпоративных границ, но не могут этого делать в своей экстерриториальной юрисдикции. [1] В городах также часто действуют ограничения на содержание животных в пределах корпоративных границ. [2] GS 160D-903 (c) разрешает, но не требует, чтобы города предоставляли регулирующую гибкость земле, которая входит в добровольные сельскохозяйственные округа (например, разрешая продажу на ферме, операции по выбору собственного имущества) , дорожные знаки, агротуризм и другие виды деятельности, связанные с сельским хозяйством).
Округа
Когда в 1959 году право принимать постановления о зонировании было распространено на все графства, законодательство освободило добросовестное сельское хозяйство от регулирования зонирования. [3] Это исключение позже было распространено на фермы, расположенные в муниципальных экстерриториальных районах.
Важно отметить, что несельскохозяйственные виды использования, даже если они расположены на добросовестной ферме, не освобождаются от районного зонирования. [4] Исключается только использование на добросовестной ферме.
Определение ферм и фермерских видов использования
Критический пороговый вопрос, связанный с освобождением от зонирования сельского хозяйства, — это то, что представляет собой добросовестная ферма .В соответствии с GS 160D-903 (a), цели добросовестного ведения сельского хозяйства «включают производство и деятельность, относящуюся к производству сельскохозяйственных культур, зерновых, фруктов, овощей, декоративных и цветковых растений, молочных продуктов, животноводства, птицеводства и других формы сельского хозяйства, как это определено в GS 106-581.1 ». [5] Перекрестный устав, G.S. 106-581.1, определяет термины сельское хозяйство , сельское хозяйство и сельское хозяйство , включая следующие виды деятельности:
1.обработка почвы для выращивания и сбора урожая, включая фрукты, овощи, дерн, цветы и декоративные растения;
2. Посадка и производство древесины;
3. молочное животноводство и разведение, управление, уход и дрессировка домашнего скота, включая лошадей, пчел, домашнюю птицу, оленей, лосей и других животных, для индивидуального и общественного использования, потребления и сбыта;
4. аквакультура;
5. Эксплуатация, управление, сохранение, улучшение и техническое обслуживание фермы и построек на ферме, включая ремонт, замену или расширение таких структур и строительства, связанных с хозяйственной деятельностью; [6]
6.деятельность, связанная с работой фермы, включая маркетинг и продажу сельскохозяйственной продукции, агротуризм, хранение и использование материалов в сельскохозяйственных целях (когда они выполняются на ферме), а также упаковку, обработку, переработку, сортировку, хранение и другие виды деятельности, направленные на добавление стоимости сельскохозяйственной продукции, производимой на ферме; [7] и
7. Государственный или частный зерновой склад или склад, в котором зерно хранится десять дней или дольше, включая, помимо прочего, все здания, элеваторы, оборудование и склады, состоящие из одного или нескольких складов секций и рассматривается как единый пункт доставки с возможностью приема, разгрузки, взвешивания, сушки и хранения зерна. [8]
G.S. 160D-903 (a) [9] указывает, что некоторые предметы должны представлять собой достаточное доказательство того, что собственность используется в добросовестных сельскохозяйственных целях. К ним относятся: (1) освобождение фермерских хозяйств от налога с продаж; [10] (2) список налога на имущество, показывающий, что имущество имеет право на участие в программе налогообложения потребительной стоимости; [11] (3) график владельца или оператора фермы из федеральной налоговой декларации; или (4) план управления лесами.
«Агротуризм» включен в исключенное сельскохозяйственное использование. G.S. 160D-903 (a) [12] определяет, что квалифицируется как агротуризм и, таким образом, «сельскохозяйственная цель» для освобождения от зонирования графства. Чтобы соответствовать требованиям, земля должна принадлежать лицу, имеющему право на освобождение от уплаты налога с продаж для фермеров или участвующему в программе налогообложения собственности на основе текущей потребительной стоимости. График F IRS или план управления лесным хозяйством по-прежнему квалифицируют собственность как ферму, но их недостаточно для квалификации агротуризма как несельскохозяйственного использования, освобожденного от зонирования.Имущество должно оставаться в одном из двух квалификационных обстоятельств в течение трех лет после начала использования агротуризма. Если этого не сделать, использование агротуризма подлежит зонированию уезда. Этот закон далее требует, чтобы агротуризм имел хотя бы небольшую связь с фермой, включая следующее:
Для целей этого раздела «агротуризм» означает любую деятельность, осуществляемую на ферме или ранчо, которая позволяет представителям широкой общественности , в рекреационных, развлекательных или образовательных целях, для просмотра или получения удовольствия от занятий в сельской местности, включая сельское хозяйство, скотоводство, исторические, культурные мероприятия, мероприятия, связанные с собственным урожаем, или природные мероприятия и достопримечательности.Здание или сооружение, используемое для агротуризма, включает любое здание или сооружение, используемое для общественных или частных мероприятий, включая, помимо прочего, свадьбы, приемы, собрания, демонстрации деятельности на ферме, обеды и другие мероприятия, которые проводятся на ферме по причине своей фермы или сельской местности. [13]
Даже если собственность квалифицируется как ферма, фермерская собственность, используемая для несельскохозяйственных целей, может подлежать зонированию округа.
Прецедентное право, определяющее сельскохозяйственное использование
Дела в Северной Каролине предоставляют дополнительные разъяснения по определению добросовестных ферм и исключенных сельскохозяйственных видов использования. [14]
Development Associates, Inc. против Регулирующего совета округа Уэйк [15] касался собаководства и питомника на участке площадью 2,5 акра в округе Уэйк. Постановление о зонировании округа определило сельскохозяйственные и сельскохозяйственные цели, чтобы включить любую территорию недвижимости, которая составляла либо сорок или более акров, либо менее сорока акров, но приносила годовой валовой доход в размере 500 долларов США или более от любого сельского хозяйства, сельского хозяйства, животноводства или птицеводства. , без приусадебных участков.Суд постановил, что G.S. 153A-340 исключила из зонирования только сельское хозяйство и животноводство. Поскольку G.S. 153A-340 не определял термины, суд обратился к различным законам о сельском хозяйстве, уголовном праве и законах о халатности, касающихся животных, для определения того, что включает домашний скот . Суд пришел к выводу, что собаки не являются домашним скотом, и поэтому постановил, что питомник подлежит районному зонированию.
Baucom’s Nursery Co. против округа Мекленбург [16] касался питомника и теплицы на участке №19.Урочище 6 акров в округе Мекленбург. Округ получил местное законодательство в 1967 году, прямо разрешающее ему определить добросовестную ферму в целях исключения для сельского хозяйства G.S. 153A-340. Округ принял следующее определение:
Любой участок земли площадью не менее 3 (трех) акров, который используется для молочного животноводства или выращивания сельскохозяйственных продуктов, лесных продуктов, домашнего скота или птицы, включая помещения для продажи таких продуктов из помещения, где они были произведены, при условии, что ферма не должна включать в себя промышленное птицеводство и свиноводство, участки для кормления крупного рогатого скота и зверофермы.
Суд постановил, что питомник и теплица являлись добросовестной фермой, поскольку сельскохозяйственные операции включали выращивание овощей, цветов и кустарников.
Sedman v. Rijdes [17] касалось теплиц для выращивания растений и овощей на участке площадью 41 акр, прилегающем к собственности истца в округе Ориндж. Операция включала четыре теплицы, вентиляторы, погрузочную площадку и несколько продаж растений на территории. Суд отклонил утверждение о том, что операция была нарушена постановлением о зонировании, постановив, что вся садоводческая операция была освобождена от зонирования как добросовестная ферма.
В деле Болл против Совета по регулированию округа Рэндольф суд постановил, что обработка почвы, загрязненной нефтью-
, посредством процесса, известного как «земледелие», не может считаться сельскохозяйственным использованием. Этот процесс восстановления почвы включает транспортировку загрязненной почвы на участок и химическую обработку почвы питательными веществами, чтобы стимулировать потребление загрязнителей микробами. Процесс требует обработки почвы, чтобы стимулировать процесс. Постановление о зонировании округа Рэндольф конкретно не касалось этого использования.Персонал округа постановил, что этот процесс был разрешен для использования в жилом сельскохозяйственном районе из-за его сходства с обычными методами ведения сельского хозяйства, и это решение было поддержано советом по регулированию. Однако при рассмотрении апелляции суд постановил, что, поскольку речь идет не о сельскохозяйственных культурах, растениях или других сельскохозяйственных продуктах, с точки зрения закона это был процесс обработки отходов, а не сельскохозяйственное использование земли. [18] Стандарт GS 130A-291 (g), принятый в 2001 году, предусматривает, что выращивание сельскохозяйственных культур в соответствии с утвержденным планом управления питательными веществами на земле, которая разрешена в качестве участка внесения отводных земель, является добросовестным -фиде-фермерское использование в целях зонирования округа.
Округ Дарем против Робертса [19] рассматривал вопрос о масштабах деятельности, которые могут рассматриваться как второстепенные для сельскохозяйственных операций и, следовательно, подпадающие под действие освобождения от зонирования графства. Ответчик владел земельным участком площадью 113 акров и предлагал разводить лошадей для развлечения своей семьи. Ответчик улучшил предложенные пастбища, проведя оценку участка, убрав около трех футов глины и расширив несколько прудов. Удаленный материал был продан подрядчику по земляным работам для использования на свалке.Округ утверждал, что это представляет собой «добычу ресурсов», запрещенное использование в этом районе зонирования. Суд постановил, что разведение лошадей является «животноводством» в рамках исключения для сельского хозяйства, даже если лошади не продавались в коммерческих целях. Суд также постановил, что улучшение пастбищ было связано с этой операцией, даже если побочные продукты были проданы для несельскохозяйственных целей и даже если такая деятельность не является «необходимой и обычной» для сельского хозяйства.
North Iredell Neighbours for Rural Life v.Ирделл Каунти [20] включал предложенную операцию по производству биодизеля, предназначенную для производства 500 000 галлонов топлива в год. Суд постановил, что объект использовался в промышленных целях, не подпадающих под действие исключения добросовестной фермы, и что несельскохозяйственное использование фермы подлежало зонированию округа. Ключевые факторы в этом определении включали тот факт, что операция не была автономной (некоторые семена, используемые в производстве, будут производиться за пределами участка) и что объект будет производить значительно больше топлива, чем можно было бы использовать для сельскохозяйственной деятельности на месте. . [21] Хэмптон против округа Камберленд [22] представил вопрос о том, является ли тир агротуризмом и освобожден от зонирования графства. Суд отметил, что даже несмотря на то, что владельцы квалифицировали собственность как ферму, [23] «несельскохозяйственные виды использования» по-прежнему подлежали зонированию. Суд постановил, что наличие одного из критериев «ферма» было «достаточным доказательством» использования фермы, но не «неопровержимым доказательством». Однако суд установил, что протокол, представленный советом по корректировке, не разрешил фактическое определение того, как на самом деле использовался тир — использовался ли он время от времени владельцами и приглашенными для стрельбы по стрельбе или регулярно использовался для обучения обращению с коммерческим оружием.Суд вернул дело на рассмотрение совета.
Суд в деле Джеффрис против округа Харнетт рассмотрел вопрос о том, является ли коммерческая стрельба (стрелковые башни, тиры, тиры и курсы для стрельбы по глиняным голубям, тиры и пистолетные ямы) агротуризмом, когда она проводится на добросовестной ферме. . Суд отметил, что хотя охота является традиционным сельским занятием, это не относится к тирам. [24] Суд отметил примеры агротуризма, перечисленные в законе: «сельское хозяйство, скотоводство, историческая, культурная деятельность, деятельность по выращиванию собственного урожая или другие природные мероприятия и достопримечательности» — это все виды деятельности в сельской местности, и это подразумевается, что другой освобожденный от налогообложения агротуризм должен быть аналогичной «естественной» деятельностью, которой можно было бы заниматься без изменения земли. [25] Для стрельбища на открытом воздухе может потребоваться земельный участок, который может предоставить только сельская местность, но они не используются целенаправленно на ферме из-за эстетической ценности фермы или ее сельской местности. Таким образом, суд постановил, что стрельба не относилась к агротуризму и подлежала районному зонированию.
Жильё для сельскохозяйственных рабочих
GS 160D-903 (a) предусматривает, что существующее или новое жилище является второстепенным для ведения сельского хозяйства и, таким образом, освобождается от зонирования округа, если оно построено в соответствии с нормами жилищного строительства и занято владельцем, арендатором или оператор фермы.Другие здания или сооружения, «укрывающие или поддерживающие» использование и эксплуатацию фермы, также считаются второстепенными для использования на ферме. [26]
Закон также ограничивает использование зонирования, чтобы запретить вторжение жилых домов в сельскохозяйственные районы. GS 160D-903 (b) [27] предусматривает, что округа не могут запрещать отдельные дома на одну семью на участках размером более десяти акров в районах зонирования, где более 50 процентов земли используется для сельского хозяйства или лесоводства. (если собственность не находится в коммерческом или промышленном районе зонирования, допускающем широкий спектр коммерческого или промышленного использования). [28]
Свиноводческие фермы
В связи с резким увеличением количества крупных свиноводческих ферм в Северной Каролине в 1990-х годах Генеральная Ассамблея предприняла несколько шагов по регулированию размещения этих объектов и управлению ими. [29] Генеральная Ассамблея утвердила единые государственные стандарты для свиноводческих участков [30] , но не разрешила районное зонирование свиноводческих хозяйств.
Суд постановил в деле Craig v. County of Chatham , что эти законодательные акты штата, наряду с законами о системах управления отходами животноводства, демонстрируют намерение охватить всю область регулирования свиноводческих хозяйств и, таким образом, упредить оба округа. постановлениями и постановлениями местных органов здравоохранения по свиноводческим хозяйствам. [31]
Какое-то время существовало исключение из льготы по районному зонированию для свиноводческих хозяйств. [32] В 1997 г. в G.S. 153A-340 были внесены поправки, в соответствии с которыми крупные свиноводческие фермы не подпадали под исключение добросовестных хозяйств от зонирования графств. [33] Свиноводческие фермы, обслуживаемые системой обращения с отходами животноводства [34] с проектной мощностью 600 000 фунтов в установившемся живом весе или более [35] могут быть подвергнуты постановление о зонировании графства.Однако округу не разрешили принять правила зонирования, исключающие такие фермы из зонированной территории округа, [36] , а также не могли требовать прекращения существования крупных свиноводческих ферм, которые существовали в то время, когда правила округа были приняты, требуют амортизации таких хозяйств или запрещают ремонт и замену на этих фермах. [37] Исключение из зонирования для крупных свиноводческих хозяйств, однако, было отменено в 2017 году. [38]
Другие меры защиты для сельскохозяйственных целей
Городские и окружные власти по регулированию территориальных подразделений в сельскохозяйственных районах также в некоторой степени ограничивается освобождением земельных участков размером более десяти акров от правил разделения (местные органы власти могут, однако, устанавливать минимальные размеры участков более десяти акров в соответствующих районах сельско-сельскохозяйственного зонирования). [39]
Законодательство штата ограничивает городское и окружное регулирование некоторых видов лесохозяйственной деятельности. Постановление G.S. 160D-921 запрещает округам и городам регулировать деятельность, связанную с выращиванием, управлением и заготовкой деревьев на землях, подлежащих налогообложению лесохозяйственной стоимостью собственности, или деятельность, осуществляемую в соответствии с планом управления лесами. [40] В этих законах говорится, что они не ограничивают местное регулирование деятельности, связанной с развитием.Сложная ситуация возникает, когда задействованы и лесное хозяйство, и развитие. Например, деревья могут выращиваться на участке в соответствии с планом управления лесным хозяйством до тех пор, пока владелец не определит, что участок готов к развитию, после чего деревья будут вырублены и проданы, а участок впоследствии будет преобразован для использования в нелесных целях. Устав рассматривает эту ситуацию, предусматривая, что округа и города могут отказать в выдаче разрешений на строительство, планов участков и площадок разделения в определенных случаях при сплошных рубках собственности.Если в результате сбора урожая были удалены практически все деревья, которые были защищены в соответствии с законодательством города или округа, разрешение на застройку может быть приостановлено на срок до трех лет после сбора урожая (и на срок до пяти лет, если сбор урожая был умышленным нарушением местные постановления). Кроме того, правила G.S. 153A-123 (h) и 160A-175 (h) запрещают любым местным постановлением регулировать деревья на территории, принадлежащей или управляемой властями государственного аэропорта.
Закон штата предусматривает ряд других нерегулируемых мер защиты для использования сельскохозяйственных земель.Государственный трастовый фонд развития сельского хозяйства и сохранения сельскохозяйственных угодий [41] предоставляет гранты на приобретение сервитутов для сохранения сельскохозяйственных культур. Сельскохозяйственные земли могут оцениваться по их сельскохозяйственной стоимости, а не по рыночной стоимости для налогов на имущество. [42] Округа и города могут также создавать добровольные сельскохозяйственные районы, которые ограничивают оценку воды и канализации для сельскохозяйственных угодий и требуют специальных общественных слушаний перед осуждением сельскохозяйственных угодий. [43] Имущество, находящееся в активном фермерском хозяйстве, не может быть присоединено к городу без письменного согласия собственника. [44]
Частные действия против ранее существовавших хозяйств также ограничены. Умышленное поведение фермера может считаться неудобным, если оно необоснованно препятствует использованию и пользованию имуществом соседа, а серьезность ущерба, нанесенного соседу, перевешивает полезность поведения фермера. [45] GS 106-701, добавленный к уставу в 1979 году, предусматривает, что если сельскохозяйственная или лесохозяйственная операция существует в течение одного года, она не должна причинять неудобства в результате изменившихся условий вокруг нее, если только кардинально меняется работа фермы. [46] В 2018 году в устав были внесены поправки, ограничивающие количество исков, поданных после фундаментального изменения характера существующей фермы. [47] Поправка предусматривает, что изменение размера фермы или изменение типа выращиваемой сельскохозяйственной продукции не является «фундаментальным изменением» в существующей ферме. Защищенные сельскохозяйственные операции включают коммерческое производство сельскохозяйственных культур, домашнего скота, птицы, продуктов животноводства и продукции птицеводства. Защищенные лесохозяйственные операции включают выращивание, управление и заготовку деревьев.Этот закон не ограничивает действия, причиняющие вред, если соседние земли использовались до начала сельскохозяйственного использования. [48] Это также не применяется, когда существенно изменяется сама сельскохозяйственная операция. [49] Гонорары адвоката могут быть присуждены, если проигравшая сторона предъявила необоснованные или злонамеренные претензии. В дополнение к ограничениям на действия, причиняющие частные неудобства, GS 106-701 (d) запрещает местными постановлениями превращать сельскохозяйственные операции в неудобства, несовместимые с этими же ограничениями, при условии, что сельскохозяйственная операция не ведется «небрежно или ненадлежащим образом». .
Внутрихозяйственные розничные продажи — Уполномоченный по сельскому хозяйству
29 июля 2014 года Наблюдательный совет округа Сонома утвердил изменение кодекса зонирования, чтобы разрешить мелкомасштабные розничные продажи сельскохозяйственной продукции и мелкую переработку сельскохозяйственной продукции на сельскохозяйственных зонированных объектах с более простым, быстрым и менее дорогостоящим (около 600 долларов США сборов). ), процесс утверждения разрешения на зонирование в Permit Sonoma (ранее — Департамент управления ресурсами / PRMD).До этого изменения кода эти типы операций требовали очень дорогостоящего и трудоемкого условного разрешения на использование.
Зонирование земель
Следующая информация применима только к участкам в следующих зонах:
• LIA — Интенсивное земледелие
• LEA — Экстенсивное земледелие
• DA — Разнообразное сельское хозяйство
• RRD — Развитие сельских районов и ресурсов (сельское хозяйство, горнодобывающая промышленность, лесоводство)
Найдите свой район зонирования на карте зонирования и землепользования Permit Sonoma.
Мелкая розничная торговля
Мелкомасштабная розничная продажа на ферме предназначена для круглогодичной продажи сельскохозяйственной продукции, выращенной или выращенной на участке, или другой собственности, принадлежащей или арендованной оператором фермы, а также расфасованных товаров, обработанных на месте сельскохозяйственного производства. Вот несколько ключевых критериев:
- Максимальный размер 500 квадратных футов.
- Часы работы при круглогодичной розничной продаже: с 10:00 до 18:00.
- Реализация мясных и молочных продуктов разрешена
- Это разрешение на зонирование не разрешает продажу алкогольных напитков; требуется разрешение на использование.
Продажа фермерского стенда
Фермерский стенд временных или сезонных продаж и продвижения сельскохозяйственных продуктов, которые выращиваются или выращиваются на этом участке. См. Определения справа и диаграмму ниже, чтобы сравнить «ферму» с «розничной продажей на ферме».
Определения, используемые округом:
Фермерский киоск : Площадь для временных или сезонных продаж и продвижения сельскохозяйственных продуктов, которые выращиваются или выращиваются на этом участке и хранятся в упаковке, предварительно расфасованные, товары, обработанные на месте сельскохозяйственного производства, , за исключением алкогольной продукции.
Розничная торговля на ферме : Мелкий розничный объект для круглогодичной продажи сельскохозяйственной продукции, выращенной или выращенной на участке, или другой собственности, принадлежащей или арендованной оператором фермы, а также расфасованных товаров, обработанных на месте сельскохозяйственного производства, без учета алкогольной продукции.
Cottage Food Operations : Предприятие по приготовлению пищи, работающее из кухни основного места жительства, где готовятся, упаковываются или продаются определенные пищевые продукты с низким уровнем риска в соответствии с Законом Калифорнии о домашних продуктах питания.Разрешено в любом районе зонирования, где проживает законное место жительства.
Сельское хозяйство, поддерживаемое сообществом : Система, при которой люди покупают, обычно по ежемесячной подписке, долю местной фермы и периодически получают свежие продукты или другие сельскохозяйственные продукты, произведенные или переработанные на месте. Допускается использование в районах зонирования LIA, LEA, DA, RRD и AR.
Таблица сравнения
В следующей таблице сравниваются требования для фермерских киосков и объектов розничной торговли на фермах (предоставленных Департаментом управления разрешениями и ресурсами):
| Фермерский киоск | Розничные продажи на фермах |
Пособие на землепользование — Разрешение Sonoma | Разрешено использование в зонах LIA, LEA, DA, RRD и AR; | Разрешение на зонирование в зонах LIA, LEA, DA, RRD; |
Максимальный размер | Безлимит | 500 квадратных футов |
Продолжительность | Временное / сезонное | Круглогодично |
Источник сельскохозяйственной продукции | Только переработанные или необработанные продукты, выращенные на участке | Только переработанные или необработанные продукты, выращенные на участке или на других землях, принадлежащих или арендованных фермером |
Вид реализации продукции | Необработанные продукты, яйца и мед, домашние продукты, продукты низкого риска (длительного хранения), расфасованные переработанные продукты | Необработанные продукты, яйца и мед, домашние продукты, расфасованные продукты с низким уровнем риска, другие расфасованные продукты, требующие охлаждения (например,грамм. мясо-молочные) |
Дополнительные продажи | До 10% площади пола не более 50 кв. Футов Случайный включает продажу расфасованных продуктов питания и напитков (например, воду в бутылках, чипсы, домашние продукты) и непродовольственных товаров. | |
Минимальный размер посылки | Нет минимум | 2 сотки |
Вывеска | Один прикрепленный или отдельно стоящий знак до 32 квадратных футов. | Одна вывеска площадью до 16 квадратных футов и одна вывеска на сэндвич-доске до 9 квадратных футов |
Часы работы: | Не регламентирован | с 10:00 до 18:00, 7 дней в неделю |
Разрешенная рекламная деятельность | Требуется разрешение на проведение особых мероприятий | Образовательные туры, сельское хозяйство при поддержке местных сообществ и фермерские тропы |
Разрешение на организацию розничной торговли продуктами питания от DHS * | Не требуется Продам только сельскохозяйственной продукции Требуется , если обработанные фасованные пищевые продукты низкого риска (длительного хранения) продаются или проводится отбор проб Необходимо получить карту обработчика пищевых продуктов в течение 30 дней с момента получения разрешения на организацию розничной торговли продуктами питания. | Требуется для продажи мяса, молочных продуктов, расфасованных пищевых продуктов и / или образцов Необходимо получить карту обработчика пищевых продуктов в течение 30 дней с момента получения разрешения на организацию розничной торговли продуктами питания. |
Стандарты доступности ** | Обязательно | Обязательно |
Туалеты и места для мытья рук | Не требуется для приусадебных участков. Только по отдельному требованию Строительного кодекса или DHS | В соответствии с требованиями Строительного кодекса и DHS |
* Однодневные мероприятия не требуют разрешения на питание (например, барбекю на стойке вашей фермы). Департамент здравоохранения (DHS) разрешает проведение не более трех таких мероприятий в течение 90 дней. Мероприятие может быть только на один день (не на выходные). Если мероприятие длится дольше / чаще, требуется разрешение предприятия розничной торговли продуктами питания.
** Стандарты доступности: независимо от того, разрешено ли строительство или не требуется никаких разрешений, владелец-оператор по-прежнему несет ответственность за соблюдение и может подвергаться некоторой степени риска, если не соответствует стандартам доступности. Постарайтесь разместиться с указателями и удобными дорожками. Напомните посетителям, что это действующая ферма, и им нужно знать, что их окружает.
Разрешение на розничную продажу на ферме Sonoma Links
Найдите зону своего земельного участка на карте зонирования и землепользования Permit Sonoma.Форм:
Дополнительные разрешения и страхование
Для проведения дегустации пищевых продуктов потребуются медицинские разрешения.
Почти для всех зданий потребуется разрешение (есть исключения). Для всего, от строительства до водопровода, электричества и ремонта, скорее всего, потребуется разрешение. Работы на колодце и септике и колодце также требуют разрешительной документации. Ссылки PRMD:
Страхование : убедитесь, что вы и ваш бизнес застрахованы от этих действий.Полисы страхования ответственности фермерских хозяйств обычно покрывают только сельскохозяйственную деятельность (посещение фермы, агротуризм и пребывание на ферме — это , а не сельскохозяйственной деятельности). Вам может потребоваться покрытие общей коммерческой ответственности. Поговорите со своим агентом. См. Лист обсуждения страхования на SafeAgritourism.com и просмотрите веб-семинар Farm Commons: Hosting Safe, Legal Security Farm Events для предложений.
Дополнительные ресурсы
Информация на этикетках пищевых продуктов для предприятий пищевой промышленности Министерства здравоохранения Калифорнии.
Начало работы
Чтобы узнать подробности, требования и ограничения, свяжитесь с омбудсменом по сельскому хозяйству [email protected], чтобы обсудить ваш проект.
С большим упором на местные продукты, это прекрасное время для того, чтобы заняться бизнесом с добавленной стоимостью, предлагая вкусные продукты ручной работы и продукты, которые основаны на наследии вашей семьи!
Городок Уинслоу, Сельскохозяйственный район штата Нью-Джерси, штат Нью-Джерси,
PA, или Район сельскохозяйственного зонирования, соответствует районы поселка, указанные в Комплексном управлении Pinelands Планируйте как сельскохозяйственные производственные площади.Цель правил зонирования управление этим округом должно обеспечить продолжение или расширение сельскохозяйственных операций, где земли активно обрабатываются или где земли характеризуются почвами, классифицируемыми как первоклассные, уникальные или почвенные. государственное значение.
[Поправка 5-24-89 Ord. № 0-27-89; 4-24-91 по Ord. № 0-12-91]
A.В пределах Округа PA земля может использоваться, а здания или сооружения может использоваться, изменяться или устанавливаться для следующих целей:
(1) Отдельно стоящие одноквартирные дома на три и две десятых (3.2) земельные участки в акрах в соответствии с § 296-9.2.[Поправка 5-24-89 Ord. № 0-27-89]
(2)жилых единиц общей плотностью не более одного (1) единица на 10 (десять) акров при условии, что:
а)Дом является принадлежностью к действующей сельскохозяйственной деятельности;
(б)Жилье предназначено для оператора или работника фермы, который активно участвует и играет важную роль в сельскохозяйственной деятельности;
(c)Жилье должно быть расположено на участке, который не соответствует требованиям для сельскохозяйственной оценки;
(г)Жилье находится на участке с действующим производством. истории или где следует подготовить план управления фермой, демонстрирующий что собственность будет обрабатываться как отдельная единица или как часть другой фермы в этом районе;
(е) Жилой участок не отделялся от собственности в течение предыдущих пяти (5) лет, за исключением случаев, когда участок подлежит разделению в соответствии с Разделом 296-9.2; а также (е)Для жилого помещения может быть создано не более 1 (одного) лота в соответствии с к этому подразделу в любое время.
(3) Жилые жилые единицы с общей плотностью одна (1) единица на сорок (40) акров, при условии, что:[Изменено 2-25-97 Орд. № 0-2-97]
а)Единицы должны быть сгруппированы на участках площадью один (1) акр;
(б)Остальная часть земельного участка, включая все прилегающие земли в долевой собственности, не закрепленной за индивидуальным жилым участки должны быть постоянно предназначены для сельскохозяйственных целей посредством запись ограничения на акт на посылку; и
(c)Ограничение на акт на посылку, в т.ч. любые права подлежат выкупу для будущей жилой застройки, должны быть выполнены в в соответствии с Н.J.A.C. 7: 50-5, часть IV, чтобы отсечь все сосновые земли Кредиты на развитие, выделенные на посылку.
(5)Жилье для сельскохозяйственных работников как элемент и вспомогательное средство, активная сельскохозяйственная операция.
(7)Малоинтенсивное использование в рекреационных целях, при условии, что:
а)Участок, предлагаемый для малоинтенсивного рекреационного использования, имеет Площадь не менее 50 (пятидесяти) соток.
(б)Использование в развлекательных целях не связано с использованием моторизованных транспортных средств, кроме необходимого транспорта.
(c)Доступ к водоемам ограничен не более чем пятнадцатью (15) погонных футов фасада на тысячу (1000) футов воды фасад кузова.
(г)Расчистка растительности, включая нарушение почвенного покрова и почвы, не превышает пяти процентов (5%) посылки.
(е) Покрывается не более одного процента (1%) посылки. с непроницаемыми поверхностями.[Изменено 7-19-11 Орд. № O-2011-017]
(8) Расширение интенсивных рекреационных целей при условии, что:[Поправка 2-25-97 Орд.№ 0-2-97]
а)Интенсивное рекреационное использование существовало в феврале. 7 января 1979 г., и возможность использования не будет превышать 2 (два) раза. емкость использования на 7 февраля 1979 г .;
(б)Использование необходимо для достижения рекреационного использования определенного элемент существующей среды Pinelands; и
(c)Использование экологически и эстетически совместимо с характер сельскохозяйственного производственного района Pinelands и характеристики конкретного бассейна, в котором будет использоваться расположены с учетом соотношения очищенных и застроенных земля, качество окружающей воды, экологически чувствительные районы и уникальные ресурсов и не будет чрезмерно обременять общественные службы.
(9)Сельскохозяйственные торговые предприятия, кроме супермаркетов, ресторанов и круглосуточные магазины, при условии, что:
а)Основные товары или продукты, имеющиеся в наличии для продажи, были произведены в сосновых землях.
(б)Торговая площадь заведения не превышает пяти тысяч (5000) квадратных футов.
(10)Предприятия по переработке сельхозпродукции.
(11) Инфраструктура коммунальных услуг. Централизованная очистка сточных вод и пунктам сбора будет разрешено обслуживать Сельскохозяйственные Производственный район только в соответствии с § 296-83B (2).[Изменено 2-25-97 Ord. № 0-2-97]
(12) Сосновые земли, связанные с природными ресурсами, за исключением добычи полезных ископаемых и использует песок или гравий в качестве сырья при условии, что:[Поправка 2-25-97, Ord. № 0-2-97]
а)Предлагаемый к застройке земельный участок площадью не менее пять (5) соток.
(б)Основное сырье для предполагаемого использования найдено или производится в Пайнеландс.
(c)Использование не требует или не будет создавать дочернюю или спутниковое развитие в районе сельскохозяйственного зонирования.
(13)Аэропорты и вертодромы, используемые в сельском хозяйстве и используются исключительно для хранения, заправки, погрузки и эксплуатации самолетов в рамках продолжающейся сельскохозяйственной операции.
(14) Управление рыбным хозяйством и дикой природой и управление водно-болотными угодьями.[Изменено 7-19-11 Орд. № O-2011-017]
(15) Установки для обращения с отходами в соответствии с требованиями N.J.A.C. 7: 50-5,24 (б) 8 и N.J.A.C. 7: 50-6, Часть VII.[Изменено 25.02.1997 г., Ord. № О-2-97]
(16)Аксессуар используется случайно для любого из вышеперечисленных применений.
(17) Кредиты на развитие Pinelands.[Добавлено 23.02.1983, пользователем Ord. № О-2-83]
(18) Односемейные особняки на индивидуальных участках размером не менее одного акра в соответствии с § 296-9.3 настоящей главы.[Добавлено 20.07.1993 пользователем Ord. № О-20-93]
Все застройки, предлагаемые в округе PA, должны соответствовать всем применимым стандартам в соответствии со Статьей XV этой главы.Местное регулирование сельскохозяйственных и садоводческих хозяйств
В: Существует ли законодательное определение фермы?
A: Да, RSA 21: 34-a определяет ферму как «любую землю, здания или сооружения, на которых или на которых ведется или ведется сельское хозяйство и фермерская деятельность, и они должны включать в себя жилище или резиденции владельцев, жителей или сотрудники, находящиеся на такой земле.Сооружения должны включать все хозяйственные постройки, используемые для ухода за домашним скотом, а также для производства и хранения фруктов, овощей или питомников; при производстве кленового сиропа; теплицы для выращивания однолетних или многолетних растений ».
Q: Есть ли законодательные определения сельского хозяйства и фермерства?
A: Согласно RSA 21: 34-a, слова «сельское хозяйство» и «земледелие» означают все операции фермы, включая: (1) культивирование, сохранение и обработку почвы; (2) хранение, использование и разбрасывание удобрений; (3) использование сельскохозяйственных химикатов; (4) разведение и продажа домашнего скота; (5) разведение, посадка, выращивание, обучение, обучение верховой езде и продажа лошадей; (6) коммерческое разведение, вылов и продажа пресноводной рыбы или другой продукции аквакультуры; (7) разведение, разведение или продажа домашней птицы или дичи; (8) разведение пчел; (9) разведение и разведение домашних пород пушных зверей; (10) производство тепличных культур; (11) производство, выращивание, выращивание, сбор урожая и продажа любых сельскохозяйственных, цветочных, виноградных, лесных или садовых культур, а также любые практики на ферме, связанные с такими сельскохозяйственными операциями или связанные с ними.
В: Есть ли определение фермерского насаждения?
A: Да, RSA 21: 34-a гласит, что придорожная стойка фермы должна оставаться сельскохозяйственной операцией и не считаться коммерческим использованием, при условии, что не менее 35 процентов продаж продукции в долларовом выражении приходится на продукцию, произведенную на ферма или фермы владельца стенда.
Сельскохозяйственные операции: проблемы и ограничения по сохранению
В: Существуют ли какие-либо законы, ограничивающие действия муниципалитетов в отношении земли, сохраненной для сельскохозяйственных целей?
A: Согласно RSA 432: 26, до того, как правительственный орган получит права на застройку или предпримет действия по снятию или одобрению ограничения по сохранению сельскохозяйственных культур, этот орган должен учитывать общественный интерес в таком сохранении сельскохозяйственных культур; любая национальная, государственная, региональная или местная программа, направленная на их реализацию; и любой государственный, региональный или местный комплексный план землепользования.
В: Обеспечена ли какая-либо защита сельскохозяйственных предприятий от недобросовестных претензий со стороны соседей?
A : Согласно RSA 432: 33, никакая сельскохозяйственная операция не может считаться неудобной в результате изменения условий в местности или вокруг нее, если такая сельскохозяйственная операция проводилась в течение одного года или более и если это не мешало в момент начала работы. Это не освобождает фермы от соблюдения норм общественного здравоохранения и применимых экологических норм.
Законодательство о планировании и зонировании в области сельского хозяйства и садоводства
Q: Существуют ли заявленные законом цели, которым должны следовать все постановления о зонировании в отношении использования в сельском хозяйстве?
A: RSA 672: 1 (III-b) обнаруживает и заявляет, что «[a] садоводство вносит жизненно важный и значительный вклад в продовольственное снабжение, экономику, окружающую среду и эстетические особенности штата Нью-Гэмпшир, а также Традиция использования земельного ресурса для сельскохозяйственного производства является важным фактором обеспечения благоприятного качества жизни в государстве.. . . Сельскохозяйственная деятельность — полезная и стоящая особенность ландшафта Нью-Гэмпшира, и ее нельзя безосновательно ограничивать использованием полномочий муниципального планирования и зонирования или необоснованной интерпретации таких полномочий []. . . . » Эти разделы выражают намерение и предписывают принципы толкования статутов, но не являются прямым предметным мандатом.
В: Предоставляется ли сельскохозяйственным видам использования какой-либо особый статус в качестве видов землепользования, если это специально не упоминается в постановлении о зонировании?
A : RSA 674: 32-a устанавливает презумпцию, согласно которой в случае молчания постановления о зонировании сельскохозяйственная деятельность считается разрешенной в качестве основного или вспомогательного использования.Это отменяет общее правило, согласно которому постановление о зонировании «запрещает использование, для которого оно не дает разрешения». См. Treisman v. Камен , 126 N.H. 372, 375 (1985).
Q: Существуют ли особые правила для расширения или изменения использования для существующих сельскохозяйственных целей?
A: RSA 674: 32-b создает специальные меры защиты для существующих сельскохозяйственных целей, позволяющие расширить или перейти на любое другое сельскохозяйственное использование, при условии, что они соответствуют рекомендациям уполномоченного по передовым методам управления сельским хозяйством.В соответствии с обычными принципами зонирования несоответствующие виды использования и наиболее разрешенные виды использования не имеют такой свободы. Важным ограничением является то, что создание, возобновление или значительное расширение деятельности, связанной с домашним скотом, птицей или другими животными, или прилавком розничной фермы, может быть предметом особого исключения или другого одобрения совета по землепользованию.
Q: Может ли постановление о зонировании запрещать выращивание сельскохозяйственных культур или садовых растений?
A: № RSA 674: 32-c, I устанавливает наивысший защищенный статус для определенных видов сельскохозяйственной деятельности: «Обработка почвы, а также выращивание и сбор урожая сельскохозяйственных культур и садоводческих товаров в качестве основного или вспомогательного использования не должны быть запрещенным в любом районе.Таким образом, хотя животноводство и птицеводство могут регулироваться специальными исключениями или запрещаться, где это необходимо, зерновые и садовые товары разрешены в любом районе.
В: Обязан ли ZBA или Апелляционный совет Строительного кодекса уделять особое внимание сельскохозяйственным операциям ?
A: RSA 674: 32-c, II создает специальный процесс для советов по землепользованию для предоставления «отказов» от «общеприменимых требований к зданиям и площадкам, таких как стандарты размеров, отступы, правила проезда и дорожного движения, требования к парковке, шум. , ограничения запаха, вибрации или подписать правила.«Если такие стандарты являются« необоснованными », правление должно предоставить отказ, кроме случаев, когда это« окажет явное неблагоприятное воздействие на здоровье или безопасность населения или стоимость прилегающей собственности ». RSA 674: 32-c, III и IV предусматривают, что ничто в этом наборе законодательных актов не применяется к любому аспекту сельского хозяйства, который наносит вред общественному здоровью или безопасности в соответствии с RSA 147, и ничто не влияет на регулирование ила или отстойников или полномочия Департамент экологических услуг в соответствии с RSA 485 и 485-A или уполномоченный Министерства сельского хозяйства, рынков и продовольствия в соответствии с разделом XL [RSA 425 — RSA 439] устава.
Оценка недвижимого имущества, текущее использование и льготы
Q: Имеет ли земля, используемая для сельскохозяйственных целей, право на льготные стандарты оценки недвижимости ?
A: В соответствии с RSA 432: 23 земля, обозначенная как сельскохозяйственный заповедник и используемая для сельскохозяйственного производства, оценивается для целей налога на имущество по стоимости не выше той, которая определена как справедливая рыночная стоимость такой земли, как определено Текущим использованием Правление, учрежденное RSA 79-A: 3.
Q: Существует ли минимальная площадь посевных площадей, необходимая для получения текущего налогового статуса для фермы?
A: Любое открытое пространство площадью 10 акров или более, предназначенное для сельскохозяйственных целей, имеет право на текущее налогообложение в соответствии с главой 79-A RSA. С другой стороны, участок земли любого размера, предназначенный для выращивания сельскохозяйственных или садовых культур с годовым валовым доходом от продажи этих культур в размере 2500 долларов, также имеет право на текущий режим налогообложения.NH Admin Code Cub 304.01.
В: На какие льготы по налогу на недвижимость может претендовать сельскохозяйственная операция?
A: Под 72: 12-d съемные теплицы с пластмассовым покрытием освобождаются от налогообложения недвижимости, если (1) удаление теплицы не повлияет на полезность лежащей в основе недвижимости; (2) теплица не прикреплена постоянно к лежащей в основе недвижимости; (3) удаление теплицы может быть выполнено без значительного ущерба; (4) теплица специально разработана и используется для выращивания сельскохозяйственных продуктов; и (5) теплица не используется для розничной продажи несельскохозяйственной продукции.
В: Что такое дискреционный сервитут и как дискреционный сервитут защищает хозяйственные постройки?
A: Глава 79-D RSA, Предусмотренные по усмотрению меры по сохранению, создает механизм для поощрения сохранения исторических амбаров Нью-Гэмпшира и других сельскохозяйственных построек, разрешая муниципалитетам предоставлять налоговые льготы владельцам сараев, которые (а) могут продемонстрировать общественности выгоды от сохранения своих сараев или других исторических хозяйственных построек и (б) соглашаются поддерживать свои конструкции в течение минимального 10-летнего сервитута.Дискреционный сервитут устанавливается на срок не менее десяти лет и предоставляет налоговые льготы в диапазоне от 25% до 75% снижения полной оценочной стоимости конструкции. Обслуживание и ремонт здания не приведет к увеличению его оценочной стоимости для целей налога на имущество.
Q: Может ли муниципалитет предоставить выгодную оценку налога на недвижимость для собственности, используемой в сельскохозяйственных целях?
A: Муниципалитет может принять положения главы 79-F RSA «Налогообложение фермерских построек и земель, находящихся под фермерскими постройками».Отборочная комиссия или должностные лица, проводящие оценку, в любом муниципалитете, принимающем главу 79-A RSA, после этого должны оценивать отвечающие требованиям фермерские структуры не более чем на стоимость их замены за вычетом амортизации. Кроме того, земля в рамках соответствующей структуры фермы может быть оценена не более чем в 10 процентов от ее рыночной стоимости.