Для покупки участка документы: Какие документы должны быть у покупателя и продавца при покупке земельного участка

Что проверить о земельном участке перед покупкой

Алексей Кораблин

Генеральный директор

Как кадастровые инженеры и специалисты в сфере оформления документов на недвижимость, мы часто видим, как люди тратят кучу сил, денег и времени на решение проблем, которых можно было бы избежать.

Особенно это актуально сейчас, когда законодательство с каждым годом становится все жестче, а надзорные органы в сфере земли и недвижимости работают все эффективнее.

Мы хотим просвещать людей о возможных правовых рисках при покупке или аренде недвижимости, чтобы в нашей стране было меньше тех, кто лишился купленного имущества, или не может использовать его по назначению, например, построить на участке дом или нежилое здание.

В этой статье речь пойдет о том, какие документы и сведения нужно проверять перед покупкой земельного участка. Статья актуальна как для жилых, дачных и садовых участков, так и для участков под коммерческую деятельность.

Это обзорная статья, здесь мы укажем основные моменты, на которые нужно обратить внимание. Более подробно о каждом из них расскажем позже.

В целом, документы и сведения, которые нужно проверять о земельном участке, можно разделить на 6 групп:

1. Сведения Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и правоустанавливающие документы.
2. Сведения о продавце.
3. Фактические границы и площадь земельного участка.
4. Сведения о видах разрешенного использования и возможности их изменения.
5. Сведения о зонах с особыми условиями использования, в которые попадает участок.
6. Сведения о планируемом развитии территории, в которой расположен участок.

В сведениях ЕГРН о земельном участке содержится информация о его адресе, площади, виде разрешенного использования и категории земель, к которой он относится, а также информация о правообладателе участка, ограничениях и обременениях прав. Если в отношении участка проводились кадастровые работы, в ЕГРН будут сведения о его границах.

Проверить сведения ЕГРН об участке можно:

• На публичной кадастровой карте и в справочной информации на сайте Росреестра (только основные, обзорные сведения).
  
• Заказав выписку из ЕГРН. Если мы серьезно настроены на покупку, рекомендуем заказать выписку на официальном сайте Росреестра, потому что только он выдает актуальную на сегодня информацию. Все возможные сервисы по заказу выписки за 1 день подключаются к другому сервису Росреестра, ФГИС ЕГРН, который обновляется с задержкой 2-3 дня. За эти 2-3 дня с участком может произойти много всего, например, смениться его собственник.

Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав на земельный участок, где будут указаны все его собственники с момента первой регистрации прав после 1998 года.

На публичной кадастровой карте есть только основные сведения об участках

Проверьте правоустанавливающие документы, на основании которых продавец стал собственником участка. О том, на что обратить внимание, можно написать целую книгу. К сожалению, возможность оспорить сделку в суде и изобретательность мошенников не знает границ. Поэтому только основные моменты:

• Убедитесь, что продавец показывает именно тот документ. Сверьте реквизиты с выпиской ЕГРН. На документы должен быть штамп Росреестра. Проверьте, что номер регистрационной записи совпадает с выпиской.

• Желательно проследить всю историю прав на участок от первичного предоставления его в собственность. Большая часть мошенничеств происходит именно на первичном этапе. Если первичный документ о правах выдан до 1998 года, попросите продавца заказать архивную копию документа. Так вы убедитесь, что документ подлинный.

• Будьте осторожны с участками, выкупленными из государственной или муниципальной собственности. Проверяйте основания для выкупа — аукцион или выкуп без торгов, соблюдение всех положенных протоколов, оценку выкупной цены (государство может спустя 10 лет решить, что цена была занижена и потребовать участок обратно). Если выкуп производился на основании собственности на жилой дом на участке, проверьте, что дом действительно был на тот момент — продавец пусть покажет фото, а вы посмотрите спутниковые снимки Яндекса или Гугла за разные годы. Оформить право на дом, которого нет для выкупа — очень распространенный прием мошенничества.
  

Проверьте сведения о продавце:

• Действительность паспорта на сайте МВД.
• Статус юридического лица в ЕГРЮЛ.
• Сведения о банкротствах и исполнительных производствах.
• Участие в судебных разбирательствах в арбитражных судах и судах общей юрисдикции.

Любые выявленные проблемы повышают шанс признания сделки ничтожной и лишения вас купленного участка.


Проверьте фактические границы и площадь участка. Почему-то большинство на этом экономит, и потом тратит в 5-10 раз больше на исправление ошибок или суды и разборки с соседями. К сожалению, огромное количество границ участков учтено в ЕГРН с ошибками. Ошибки могут быть как незначительными, когда границы по документам расходятся с фактическими меньше, чем на мест, так и существенными, когда границы участка в ЕГРН «улетают» от забора на несколько десятков метров.

Особенно такая проблема актуальна для новых поселков, построенных на месте бывших полей. Мы лично отпаивали собственника такого участка корвалолом после того, как он выяснил, что построил дом в 15 метрах от своих границ по документам.

Для проверки границ и площади участка нужно обратиться к кадастровому инженеру или геодезисту.


Вид разрешенного использования нужно проверять, чтобы понять, как можно будет использовать участок. Основной подвох — данные ЕГРН (в выписке или на публичной кадастровой карте) не всегда бывают актуальные.

Чтобы понять, какие виды разрешенного использования на самом деле установлены для участка, нужно проверить градостроительные регламенты. Они содержатся в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). В правилах на карте градостроительного зонирования нужно найти территориальную зону, в которой расположен участок. А потом в текстовой части ПЗЗ найти сведения о возможных видах разрешенного использования для этой зоны.

Правила землепользования и застройки Москвы можно найти на сайте Москомархитектуры, Московской области — на РГИС. Виды разрешенного использования могут быть зашифрованы в виде цифр, их расшифровка — в приказе Росреестра от 10.11.2020 №П/0412.

Бывает, что сведения о категории земель или видах разрешенного использования участка внесены в ЕГРН ошибочно, или по подложным документам. ПЗЗ в этом случае имеет приоритет, именно поэтому и нужно проверять соответствие данным ЕГРН данным в ПЗЗ.

Нахождение участка в зонах с особыми условиями использования (ЗОУИТ) нужно проверять, чтобы понять, с какими ограничениями и дополнительными согласованиями придется столкнуться при строительстве на участке или его эксплуатации.

Бывает, что даже уже построенные и оформленные в собственность дома могут стоять, например, в охранной зоне газопровода и подлежать сносу. Или, очень распространенная ситуация, когда дачный земельный участок оказывается на сельскохозяйственных угодьях, строительство на которых запрещено.

Как проверить расположения участка в зонах с особыми условиями использования, мы подробно описали в статье.

В градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) отображается большая часть зон с особыми условиями использования территорий


Важно проверять и информацию о планируемом развитии территории, в которой расположен участок. Может оказаться, что на месте участка через 20 лет запланирована высокоскоростная железная дорога. В реальной жизни она может быть и не появится. Но построить на этом участке вам ничего не дадут уже сейчас.

А если планируемый объект действительно соберутся строить, ваш участок будут изымать в пользу государства, с компенсацией по «рыночной стоимости», которую определит оценщик по заданию государства. Такая компенсация может быть как объективная, так и нет, и выяснять отношения придется в судах. Ну и без участка вы останетесь в любом случае.


К сожалению, чем больше мы сами работаем с недвижимостью, тем больше возможных проблем с ней узнаем. Мы очень хотим, чтобы покупатели недвижимости не связывались с проблемными объектами, или, по крайней мере, трезво оценивали свои риски. Поэтому и дальше будем стараться просвещать вас в вопросах проверки документов на земельные участки и объекты на них.


Если вам нужны кадастровые работы по земельным участкам коммерческого или общественного назначения,

позвоните нам или оставьте свои контакты в форме. Мы ответим на все возникшие вопросы и подробнее расскажем об услуге.

+7 499 136-53-55
[email protected]


Москва, ул. Казакова, д.6, стр.1, офис 605

10 шагов по проверке документов на этапе сделки. Как не остаться без земли и денег. Инструкция — Право на vc.ru

Всем привет! На связи группа MDI. Мы строим уютные коттеджные поселки в Московской области. Сегодня вы узнаете о подводных камнях, которые могут встретиться на этапе покупки земельного участка. Приятного чтения!

367 просмотров

Любой «незначительный» пункт в договоре может лишить покупателя денег и земли. На показе продают один участок – в передаточном акте прописан совершенно другой. Ну или через полгода-год после покупки приходит повестка на оспаривание сделки. Встречаются даже продажи участков под честное слово. Подобных ситуаций множество. И мы поможем вам их избежать.

Как вообще оформляется сделка

Итак, есть продавец и покупатель. Первый готов купить земельный участок, второй хочет его продать. Логично.

Как это юридически оформить? Врываемся в ГК РФ и смотрим статью 454 про договор купли-продажи.

Идем дальше. Теперь нам нужна 556 статья ГК РФ про передаточный акт. Этот документ обязателен при сделках с недвижимостью:

Поскольку продажа – передача права собственности за деньги покупателя, то смену владельца надо обязательно зафиксировать в Росреестре. Об этом говорит 131 статья ГК РФ.

Оплата происходит одновременно с подписанием документов. Продавец и покупатель относят их в МФЦ. Максимум через 9 рабочих дней появляется запись о новом собственнике земельного участка.

Итого:

• Нужен договор купли-продажи.
• Нужен передаточный акт.
• Нужно зарегистрировать переход собственности.

Вот так выглядит идеальный случай.

Только дьявол кроется в мелочах.

Давайте их разбирать.

1. Соответствие данных продавца в договоре и ЕГРН

Первым делом надо посмотреть совпадают ли личности продавца в договоре и выписке из ЕГРН. Вся информация указывается в «шапке»:

Пример из договора на участок в поселке Малинки Life

Если все совпадает, то в данном пункте переживать не стоит. Нужно только внимательно проверить на ошибки. Одна неправильная цифра в серии паспорта и придет отказ от Росреестра в регистрации сделки.

При отсутствии совпадений возможны два варианта.

Первый. Продажа ведется представителем по доверенности от собственника. В таком случае запрашиваем документ и идем его проверять:

Если в доверенности указан собственник из договора, то можно выдыхать. Перед вами официальный представитель продавца.

Второй. Покупателя явно хотят надурить. Особенно в тех случаях, когда продавец настаивает на сделке без гаранта или аккредитива.

2. Здравый ум и твердую память

Казалось бы, ну формальность и формальность. Чего чернила переводить. А вот и нет. Сделку на покупку земельного участка возможно оспорить или аннулировать при доказательстве недееспособности одной из сторон сделки.

Мы указываем данный пункт в каждом документе: дкп и передаточном акте

Эта простая фраза в договоре является доказательством того, что продавец и покупатель полностью отдавали отчет происходящему при совершении сделки.

3. Основание права и допустимый ВРИ

В договоре купли-продажи должно быть указано, на каком основании и праве участок принадлежит продавцу. Как правило, основание – это прошлый договор купли-продажи. Вид права: только собственность. В качестве подтверждения используется длинный номер государственной регистрации.

Фрагмент договора на участок в поселке Малинки Life

В статье про самостоятельную проверку земельного участка мы рассказывали про категории земель и виды разрешенного использования. Они должны быть прописаны в предмете договора.

Пример. Продавец утаил реальный ВРИ, не указал в договоре. Покупатель начал стройку через месяц после сделки. После финального гвоздя – визит в МФЦ для постановки на кадастровый учет. ВРИ не соответствует, дом строить на такой земле нельзя.

Если по какой-то причине этих данных нет в договоре, надо попросить продавца их внести. Дополнительно проверить номер записи государственной регистрации. Тут снова два вероятных сценария:

1. «Ой, извините, торопились. Конечно, все внесем» – все хорошо, но надо еще внимательнее смотреть документы от продавца.
2. «Ой, да это ни к чему» – хлопаем дверью.
   

4. Размеры и цена участка

Размеры участка в договоре также должны соответствовать словам продавца. Покупателю говорят: «Да, ну тут 10 соток». В документе указано 9.6. Фактически это минус 40 квадратных метров. А цена указана как за 10 =)

В подобных случаях на стороне покупателя 3-ий пункт 37-ой статьи Земельного Кодекса:

Касаемо стоимости. В практике встречается указание заниженной цены участка для уменьшения налога на доходы. Такое делать не стоит, поскольку при обнаружении обмана прилететь может как продавцу, так и покупателю.

5. Расположение и кадастровый номер

В предмете договора должно быть указано точное положение участка и его кадастровый номер.

Фрагмент договора на участок в поселке Малинки Life

Тут два важных момента: что именно берет покупатель и где.

Все должно соответствовать устным уверениям продавца.

6. Обременения

В договоре купли-продажи должны указываться ограничения и обременения.

Фрагмент договора на участок в поселке Малинки Life

Дополнительно нужно перепроверить обременения в выписке из ЕГРН и ПЗЗ.

7. Обязательства

Продавец говорит покупателю: «Свет будет, вода будет, все будет». В договоре же это не указывается. Только голая земля.

Как могут прописываться обещания – смотрим фрагмент договора на участок в поселке Сосны Village:

Также, в приложении к договору прописывается график работ по благоустройству.

В противном случае слова останутся только словами. И ничего по закону с продавца не спросить.

8. Соответствие данных в передаточном акте

Смысл передаточного акта в фиксации состояния земельного участка на момент покупки. Важно проверить соответствие данных из договора и акта: паспортные данные владельца, расположение, площадь и т.

д..

В противном случае, есть риск получить отказ в регистрации или вообще лишиться денег и оказаться владельцем не той земли.

9. Наличие аккредитива

Аккредитив – специальный счет в банке для резервирования денег. Смысл в том, что покупатель закидывает туда средства, а продавец получает их после выполнения условий в договоре. В случае с земельным участком – по факту оформления собственности.

Так и что. Если продавец предлагает обойтись без банковского гаранта под разными предлогами, то это явно не к добру. Стоимость открытия и комиссия за использование несоизмеримы с потенциальными потерями.

10. Количество экземпляров

В начале статьи мы говорили о трех сторонах сделки: покупатель, продавец, Росреестр. Поэтому должно быть три экземпляра договоров купли-продажи и передаточного акта для каждого участника.

Отсутствие этого пункта может говорить о том, что договор является просто бумагой с текстом без юридического веса. В итоге сделка может быть оспорена: потеряются деньги и время.

Итоги

Проверка по этим 10-ти пунктам максимально обезопасит ваше время, нервы и деньги при покупке земельного участка.

Пишите в комментариях, какие темы по загородной недвижимости вам было бы интересно разобрать!

Если вы находитесь в поиске земельных участков без подводных камней, то предлагаем рассмотреть наши коттеджные поселки. Переходите на наш сайт и скачивайте полный пакет документов.

Три важнейших документа, которые вам понадобятся при покупке земли – Fanaka Real Estate

При сделках с землей наиболее важным документом является свидетельство о праве собственности, которое является фактическим доказательством права собственности. Многие инвесторы в недвижимость понесли огромные убытки из-за незнания юридической документации, связанной с сделками с землей.

При добросовестных сделках с землей покупателю часто не предъявляют правоустанавливающий документ или какой-либо юридически обязывающий документ, подтверждающий сделку, таким образом, у него или у нее нет юридического документа для требования возмещения убытков, когда они понимают, что их обманули.

Эта статья предлагает руководство по различным юридическим документам, связанным с процессом покупки. Каждый документ играет свою уникальную роль в процессе покупки земли, о которой вы, как покупатель земли, должны знать.

1. Письмо-предложение или бланк бронирования

Письмо-предложение – это документ, выражающий заинтересованность покупателя в приобретении недвижимости. Это одностраничный документ, в котором излагаются договорные условия как для лица, продающего землю (продавец), так и для лица, желающего купить землю (покупатель).

Это первый документ, который вы как покупатель должны подписать после выбора и бронирования данного участка. Основное содержание документа:

• наименование поставщика
•  название покупки
•  свидетель транзакции
• идентификационный номер объекта (номер участка)
• предпочтительный срок оплаты, в большинстве случаев наличными или в рассрочку

Продавец и продавец должны иметь копию этого документа, основной целью которого является устранение вероятности покупки одной и той же недвижимости двумя сторонами.

 2. Договор купли-продажи

Договор купли-продажи — это следующий документ, который вам понадобится при покупке земли. Это юридически обязывающий документ, в котором прописаны обязательства каждой стороны договора купли-продажи. Что он делает, так это обязывает продавца продавать недвижимость, а покупателей покупать указанную собственность.

Вам рекомендуется подписать этот контракт после того, как вы проведете все необходимые проверки и убедитесь, что все в порядке. Комплексная проверка при сделках с землей включает в себя посещение объекта для проверки местоположения и размера собственности, а также поиск земли для подтверждения того, что продавец действительно является владельцем собственности, среди прочего.

Содержание договора:

• Полные имена продавца и покупателя.
• Описание продаваемого имущества. Это включает в себя его физическое местоположение, размер земли, номер участка и его состояние, то есть свободное или занятое.
•  Покупная цена имущества и способ оплаты.
•  Особые условия, связанные с собственностью, которые определяют, кто должен оплачивать другие расходы, такие как гербовый сбор, судебные издержки и расходы на передачу права собственности.

Договор купли-продажи является важным документом, поскольку он защищает обе стороны в процессе покупки земли. С помощью этого документа, если продавец или покупатель не соблюдают условия покупки, потерпевшая сторона может обратиться в суд для возмещения причиненного ущерба.

Чтобы должным образом обезопасить себя, мы советуем заполнять договор купли-продажи в трех экземплярах: один экземпляр для продавца недвижимости, один экземпляр для покупателя, а другой – для юриста, который должен наблюдать за сделкой.

3. Документ о передаче права собственности

Наконец, после того, как все платежи за имущество будут произведены продавцу, вам нужно будет подписать документ о передаче права собственности. Этот документ используется для передачи права собственности на имущество от продавца к вам как покупателю.

Перед подачей заявления о передаче в Земельный кадастр необходимо приложить следующие документы:

•  Утвержденное согласие на продажу от Управления земельного контроля
• Доказательство уплаты гербового сбора
•  Копии документов, удостоверяющих личность
• КРА булавка сертификат покупателя
• Две фотографии на паспорт

Документ о передаче права собственности является юридическим доказательством передачи земли, его можно использовать при отслеживании истории собственности в Земельном кадастре. Документ заполняется в трех экземплярах: одна копия в Земельной книге, одна копия для покупателя, другая для продавца.

Для получения дополнительной информации о том, что вам может понадобиться при покупке земли у нас, свяжитесь с нами по телефону:

Мобильный телефон: 079

55

Электронная почта: [email protected]

Что вам нужно при покупке или продаже недвижимости

Вирджиния Хаммерле

13:12, 5 июня 2022 г. Продажа земли CDT

9000 проста и понятна. Право собственности передается письменным документом, называемым купчей. Нет никакой разницы между актом «продажи» и актом о праве собственности; оба термина описывают один и тот же тип документа. Правоустанавливающим документом на землю является акт.

В уставе Техаса есть форма договора. Вы можете найти его в разделе 5.022 Кодекса собственности Техаса. Как правило, вам будет намного лучше использовать установленную законом форму, чем загружать форму из Интернета. Существует более современная форма, разработанная Коллегией адвокатов штата Техас, которая обычно используется юристами.

Обе формы акта, на первый взгляд, выглядят архаично. Они содержат такие фразы, как «иметь и владеть вышеописанными помещениями вместе со всеми и исключительными правами и принадлежностями к ним, принадлежащими каким-либо образом».

Если вы составляете свой собственный документ — всегда рискованное предложение — у вас может возникнуть соблазн удалить такие фразы. Не. Эти фразы подкреплены сотнями лет прецедентного права и правовых обычаев. Они что-то значат для судов и титульных компаний.

Сводка новостей

Будьте в курсе новостей дня, которые вам нужно знать.

Насколько важен поступок? Подумайте об этом: каждое действие при продаже земли приводит к обмену купчей. Без письменного акта покупатель ничего не берет. Сердцем и душой акта является фраза «[Продавцы] даровали, продавали и передавали, и этими дарами дарят, продают и передавали…» Это то, что передает право собственности на землю и устанавливает гарантию продавца, что она титул на землю.

Есть некоторые другие документы, которые участвуют в большинстве сделок по продаже земли. Договор задатка представляет собой письменное соглашение между покупателем и продавцом, содержащее условия продажи земли. Условия договора должны быть выполнены до того, как дело будет обменено.

Вексель — это документ, содержащий условия предоставления кредита для финансирования продажи земли. В большинстве сделок с землей покупатель платит наличными и заемными деньгами. Компания или лицо, ссужающее деньги покупателю, требует от покупателя подписать вексель до того, как он заплатит деньги продавцу.

Договор о доверительном управлении дает кредитору обеспечительный интерес в земле для обеспечения платежа по векселю. Акт о доверительном управлении является правоустанавливающим документом, который связывает землю с ипотекой.

Титульный полис гарантирует покупателю, что продавец владеет землей и что это право собственности передается покупателю.

Фактическая сделка покупки называется закрытием. Большинство закрытий координируются титульной компанией, выдавшей политику титула.

Титульная компания владеет документом, подписанным продавцом, до тех пор, пока покупатель не заплатит деньги за покупку.

После того, как деньги за покупку уплачены, правоустанавливающая компания регистрирует или регистрирует документ в графе, где находится земля, а затем передает оригинал документа покупателю.