Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке: Сложности и алгоритм оценки квартиры в новостройке

Содержание

Оценка квартиры в новостройке для ипотеки

У банков возникает ряд рисков при финансировании долевого незавершенного строительства. Новая квартира становится объектом залога, поэтому верное определение рыночной стоимости – важная процедура для получения ипотеки. Независимая оценка квартиры в новостройке нужна для оформления ипотечных кредитов и для получения закладной. Дольщики, приобретающие недвижимость в Нижнем Новгороде и Нижегородской области, обязаны предоставить экспертный отчет для банковских учреждений.

 

Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке в новостройке

Независимая оценка требуется банковским учреждениям для определения:

  • размера кредита и срока кредитования
  • риска при финансировании долевого строительства
  • возможности предоставления ипотеки заемщику
  • стоимости квартиры, которая будет выступать в качестве залога для обеспечения кредитных обязательств

Сотрудники банка тщательно изучают экспертное заключение об оценочной стоимости новостройки. Кредиторы будут стремиться удешевить залоговое имущества для возможности быстрой продажи квадратных метров по низкой цене. А собственник жилья стремится приблизить стоимость квартиры в новостройке к рыночной, чтобы получить максимальный размер ипотечного кредита. Привлечение независимого эксперта способствует разрешению конфликта интересов в пользу собственника.

Где заказать независимую оценку квартир для закладной

Оценку квартир новостроек осуществляют специальные организации, имеющие государственную аккредитацию и партнерские отношения с такими банками, как ВТБ 24 и Сбербанк. Ипотека на жилище в новостройке имеет ряд значительных отличий от классического кредитования. Такую квартиру сложно считать полноценным залогом, квадратные метры строящегося жилья не имеют собственника, а значит кредитору придется ждать окончания строительства. Банковские структуры боятся долгостроя, а этот страх отражается в завышенных процентах по кредиту и небольших ссудах.

Банковские учреждения оценивают возможные риски на основании заключения оценщика. Поэтому при ипотечном кредитовании лучше обратиться к агентствам, имеющих аккредитацию в крупных российских банках. Заказчик получает низкую процентную ставку, а банк – независимый отчет по оценке, сделанный проверенными экспертами.

Сколько стоит процедура оценки квартиры в новостройке для ипотеки

Стоимость отчета
Квартира площадью до 100 м2 от 3000 руб
Элитная квартира площадью свыше 100 м2 от 5000 руб

Оценка квартир занимает не более 2-3 дней. Присутствие заказчика необходимо только в момент осмотра и фотографирования жилого помещения. Индивидуальные условия и скидки оговариваются с клиентами отдельно.

Какие документы нужны для экспертной оценки новостройки

От заказчика требуются следующие документы:

  • Выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности и техпаспорт из ЮТИ
  • Паспорт РФ покупателя
  • ДДУ (договор долевого участия)
  • Акт приема-передачи
  • План новостройки
  • Бумаги на земельный участок, на котором возведено здание
  • Копия учредительных документов строительной компании
  • Справка о том, на какой стадии находится строительств

Оформление закладной и оформление сделки – две разных процедуры, которые требуют соответствующий пакет документов. Подготовкой отчета могут заняться специалисты компании «Регион-Оценка» в Нижнем Новгороде. Оставить заявку можно по телефону (831) 414-56-45.

Независимая оценка ущерба

Оценка ущерба от залива квартиры

Оценка квартиры при ипотеке в банке

Нужна ли оценка квартиры при ипотеке в банке?

Покупка недвижимости в кредит приобретает все большую популярность. Оценка квартиры или другого объекта недвижимости является обязательной процедурой при оформлении ипотечного займа. Эти условия прописаны в законе "Об ипотеке". Банк пытается обезопасить себя. Если вы не сможете выплатить долг по ипотеке, банк выставит квартиру на продажу.

Сумма ипотечного займа не может превышать стоимость в которую была оценена приобретаемая недвижимость. Помимо самой квартиры банк учитывает еще некоторые факторы (физическое состояние квартиры, наличие незарегистрированных перепланировок), если эти показатели его не устроят, в займе может быть отказано.

Кто платит за оценку квартиры?

  • При покупке квартиры в ипотеку в новостройке или на вторичном рынке оценку оплачивает заемщик.
  • При продаже квартиры оценку квартиры оплачивает продавец. Эта процедура позволяет продать жилье, не прогадав в цене.

Кто делает оценку квартиры?

Оценку лучше всего заказывать у оценщика, который имеет аккредитацию в том банке, в котором Вы берете ипотеку. При этом мы рекомендуем проверить на официальном сайте банка список аккредитованных компаний, чтобы не нарваться на мошенников.

Компания «Бюро Оценки» имеет аккредитацию в большинстве банков Санкт-Петербурга. Мы работаем со следующими банками: (Сбербанк, Зенит, Росбанк, Альфабанк, АК БАРС, Связьбанк, Совкомбанк, Энерготрансбанк, Газпромбанк, Санкт-Петербург, Райфайзенбанк, Промсвязьбанк).
Документы, необходимы для оценки квартиры
  • Правоустанавливающие документы (свидетельство о праве собственности на квартиру или договор купли-продажи).
  • Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры (документ имеющий детальное описание всей площади)с указанием точных размеров и поэтажный план.
  • Копия кадастрового паспорта. Если покупаемая квартира не в новостройке, то нужна справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос.
  • Если ипотека оформлена на дом, построенный до 1960г, нужна справка о перекрытиях.
  • Копия паспорта клиента.

Как происходит оценка квартиры?

  • Оставляете заявку на оценку квартиры по телефону 8 (812) 988-61-00 или через форму заявки на сайте. Согласуете дату и время выезда оценщика на объект.
  • Оценщик приезжает на объект, чтобы оценить физические характеристики дома и самой квартиры, в том числе смотрит, совпадает ли фактический план с планом БТИ. Подробно фотофиксирует все детали оцениваемого объекта и составляет акт осмотра.
  • Затем в оценочной компании сравниваю цены, по которым были проданы аналогичные квартиры в данном районе. Также учитывают поправочный коэффициент (год постройки, размер жилой площади, удаленность объектов городской инфраструктуры и т. д). В итоге получают рыночную стоимость квартиры (цена, по которой объект может быть продан в сроки, в среднем по рынку).
    Подсчитываются расходы на постройки идентичного объекта и получают ликвидационную стоимость (цена, по которой квартира может быть продана очень быстро). Рыночную и ликвидационную стоимость, а также другие данные заносят в отчет, заверяют его подписью и печатью.
  • Забрать готовый отчет об оценке квартиры возможно в нашем офисе, или вы можете заказать курьерскую доставку.
Сроки составления отчета варьируются от 1 до 3 дней.
Отчет об оценке действителен 6 месяцев.

Банк при выдаче займа опирается на меньшую из заявленных сумм, указанных в отчете. Нередки случаи, когда эта сумма становится меньше той, которую хочет получить продавец квартиры. Тогда для заемщика будет доступен займ меньшего размера, чем требуется для приобретения квартиры.

В этом случае можно попробовать заказать оценку в другом месте, возможно первый оценщик не учел какие-либо факторы. Если повторная оценка совпадет с первой, то это повод задуматься над адекватностью цены, которую установил продавец. Возможно, стоит посмотреть другие варианты, либо придется изыскивать дополнительные средства для покупки квартиры, например взять потребительский кредит.

Если у Вас остались вопросы, то мы с радостью на них ответим! Получить консультацию по вопросам оценки недвижимости Вы можете по телефону в Санкт-Петербурге 8 (812) 988-61-00 или по почте [email protected]

Ипотека на новостройки — СберБанк

* ставка действует первый год кредитования при покупке строящегося или готового жилья по Программе субсидирования с застройщиками с дисконтом на 1-й год Список строительных объектов-участников программы размещен на сайте domclick.ru (раздел "Найти жилье"-"Квартиры в новостройках"- фильтр "Участник программы субсидирования").

* при приобретении строящегося жилья или жилья в готовой новостройке у компании-продавца. В указанную группу входят компании-продавцы (юридические лица), у которых приобретается жилье из списка аккредитованных новостроек, информация о которых размещена здесь. До обращения с заявкой на кредит по Акции на новостройки по каждому интересующему Вас объекту необходимо предварительно уточнить по телефону офиса продаж компании-продавца об участии объекта в Акции ПАО Сбербанк на новостройки и о возможности подачи заявки на кредит в офисе компании-продавца.

Услуга по передаче документов на государственную регистрацию в Росреестр в электронном виде предоставляется Обществом с ограниченной ответственностью «Центр недвижимости от Сбербанка» (ОГРН 1157746652150, адрес: 121170, г. Москва, Кутузовский проспект, д. 32, к. 1, www.domclick.ru), входит в Группу компаний «Сбербанка». Услуга оказывается в Центре ипотечного кредитования Сбербанка. ПАО Сбербанк (Генеральная лицензия Банка России на осуществление банковских операций № 1481 от 11.08.2015) выступает агентом ООО «ЦНС» на основании договора.

Услуга позволяет покупателям квартир в новостройках зарегистрировать договор участия в долевом строительстве с застройщиком и право собственности на готовый объект недвижимости без посещения Росреестра или Многофункционального центра предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ).

Кроме того, услуга доступна для сделок купли-продажи квартир на вторичном рынке и земельных участков с постройками и без. Участниками сделки должны являться только физические лица — граждане РФ. К электронной регистрации принимаются прямые сделки (альтернативные сделки (цепочки) нельзя зарегистрировать электронно). Объект недвижимости может продаваться целиком из долевой̆ собственности и/или целиком приобретаться в долевую собственность. В сделке могут быть представители по нотариально удостоверенной доверенности. В сделке может быть не более шести созаемщиков, пяти продавцов, шести покупателей.

Росреестр приступает к регистрации после получения полного пакета документов и оплаты госпошлины, согласно регламенту, опубликованному на сайте https://rosreestr.ru/site/. Сроки регистрации установлены Федеральным законом от 13.07.2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» , статья 16.

Военная ипотека и оценка квартиры

Оценка жилой недвижимости – это процесс определения рыночной стоимости объекта. Эксперт устанавливает наиболее вероятную цену, по которой жилая недвижимость может быть продана продана учитывая современные рыночные условия.

Для чего нужна оценка недвижимости при покупке по Военной ипотеке?

В целях минимизации своих рисков банк-кредитор и страховая компания хотят получить реальную оценку стоимости и пригодности жилья, которое военнослужащий решил купить, используя средства Военной ипотеки.

Это необходимо, чтобы в случае неспособности участника НИС оплачивать ипотечный кредит, была возможность продать Вашу недвижимость по цене, которая перекроет задолженность.

Для военнослужащего оценка никакой практически пользы не несет, разве что ещё раз для себя убедиться, что цена на приобретаемую квартиру не завышена.

  • Если банк откажет в выдаче кредита по причине неправильно составленного заключения об оценке, Вы имеете полное право истребовать с оценочной компании деньги назад и провести повторную оценку недвижимости

Как происходит оценка и какие документы необходимы?

При оценке для Военной ипотеки есть 2 варианта.

Вариант 1. Оценка квартиры при покупке на вторичном рынке.

Необходимо обратиться в оценочную компанию. У каждого банка свой перечень таких организаций, поэтому уточните актуальный список компаний на сайте банка.

Эксперт выезжает на осмотр квартиры, проводит необходимые замеры, составляет отчёт с полным описанием жилой площади и указанием цены данной недвижимости. После чего документы направляются в банк для согласования.

  • Запрещено покупать вторичку по Военной ипотеке, если там есть неузаконенная перепланировка. Перед обращением в банк перепланировку необходимо узаконить, иначе оценка не пройдет.

Список документов:

  • 1. Паспорт лица, заказывающего оценку
  • 2. Документ, подтверждающий право собственности – выписка из ЕГРН (предоставляется Росреестром или МФЦ)
  • 3. Документы – основания возникновения права собственности – ДДУ, ДКП, договор дарения или свидетельство у получении наследства (нотариус)
  • 4. Технический паспорт на квартиру, а в случае перепланировки - разрешение
  • 5. Технический паспорт с планом этажа и экспликацией (БТИ)

Вариант 2. Оценка квартиры при покупке в новостройке.

Если квартира приобретена в на этапе строительства, то оценка проводится после того, как Ваша новостройка введется в эксплуатацию.

Список документов:

  • 1. Паспорт лица, заказывающего оценку
  • 2. Договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями и договорами уступки
  • 3. Акт или договор передачи квартиры в собственность
  • 4. Технический паспорт недвижимости из БТИ
  • 5. Выписка из ЕГРН

Оценка квартиры для оформления закладной

ВНИМАНИЕ !!! По данному адресу работате как и ИП Киселев Р.А., так и ООО "ЭСТИМО". В перечне Сбербанка и ряда других банков мы уже представлены как ООО "ЭСТИМО".

Отдельный сайт ООО ЭСТИМО будет запущен в ближайшее время.

Итак, после окончания строительства дома, в котором приобретена квартира с использованием ипотечного кредита, и подписания акта приема-передачи квартиры с Застройщиком возникает необходимость оформления закладной для Сбербанка, Банка Санкт- Петербург, Газпромбанка, Банка Уралсиб, Райффайзенбанка, либо любого другого. Независимо от банка, конечного потребителя отчета об оценке квартиры, порядок действий примерно одинаков . Необходимо подготовить копии документов для оценочной компании для выполнения работ по подготовке отчета об оценке квартиры в построенном доме.

 

Как правило, перечень документов для оценки квартиры для закладной  следующий:

• договор долевого участия со всеми дополнительными соглашениями – в случае их заключения. Копия оборотной стороны со штампами о государственной регистрации договора обязательна.

• акт приема-передачи квартиры

• поэтажный план по обмерам ПИБ (по фактическому обмеру), выданный Застройщиком либо управляющей компанией. При его отсутствии любой документ с планом квартиры по ПИБ. (Выписка ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости / Кадастровый паспорт на квартир / Технический паспорт и т.п.)

 

Если вы приобретаете готовую квартиру у Застройщика, то перечень документов немного другой:

• документ, подтверждающий права продавца на квартиру: Копия Свидетельства о государственной регистрации права собственности или Выписка из реестра ЕГРП/ЕГРН удостоверяющая регистрацию права на продавца.

• поэтажный план по обмерам ПИБ (по фактическому обмеру), выданный Застройщиком либо управляющей компанией. При его отсутствии любой документ с планом квартиры по ПИБ. (Выписка ЕГРН об основных характеристиках объекта недвижимости / Кадастровый паспорт на квартиру и т.п.) План с проектной документации не подходит для целей оценки.

• паспортные данные покупателя для оформления договора и задания на оценку.

 

Один экземпляр отчета об оценке для составления закладной предоставляется в банк, другой в качестве приложения к закладной по ипотеке передается на регистрацию.

 

Для начала подготовки отчета об оценке  Вам достаточно подготовить пакет необходимых документов в копиях или в виде отсканированных копий в электронном виде и позвонить нам на телефон +7 (901) 970-70-12 или  +7 965 053 46 84. В удобное для Вас время наш специалист подъедет на осмотр (фотофиксацию) квартиры. Если по каким то причинам, Вам не удобно делать копии, то мы готовы сделать их сами, с оригиналов в Вашем присутствии на осмотре квартиры.

 

Справочно:  Закладная по ипотеке — именная ценная бумага , которая удостоверяет право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. В настоящее время основные нормы, посвященные закладной, содержатся в главе 3 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Закладная получила широкое распространение среди банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, так как она удобна в обращении.  В ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" существует перечень реквизитов, обязательных для внесения на закладную. Кроме прочих, Закладная по ипотеке обязательно должна содержать подтвержденную заключением оценщика денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека. Таким образом, наличие отчета об оценке квартиры для закладной – одно из обязательных  требований действующего законодательства РФ при составлении закладной по ипотеке (подпункт 9 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Кроме как для оформления закладной, отчет об оценке квартиры в новостройке, может понадобиться для изменения процентной ставки, если об этом указанно в кредитном договоре. Сама закладная по ипотеке оформляется в банке и подписывается заемщиком.

Похожие ссылки:

Что делать после подписания акта приема передачи квартиры в ипотеке

С чего начинается оформление новостройки?

Первое, с чего начинается оформление новостройки, это с подготовки пакета документов застройщиком и ввода здания в эксплуатацию. После окончания цикла строительства компания застройщик проводит предварительную подготовку к вводу в эксплуатацию. В ходе этой работы проверяется работоспособность все инженерных и коммуникационных сетей. Необходимы точные замеры, поскольку важнейшим этапом становится постановка здания на кадастровый учет. А для этого застройщик доложен получить паспорт дома в бюро технической инвентаризации. Одновременно застройщик заказывает в БТИ поэтажные планы, различные экспликации и паспорта на каждую квартиру в отдельности.

Следующим этапом строительная компания проводит собрание, по результатам которого оформляется протокол о распределении всех возведённых площадей. В этом документе указываются те помещения, которые обладают коммерческим назначением и жилые площади. Проектная документация подразумевает наличие подъездных путей, благоустройства территории вокруг возведённого многоэтажного дома. Поэтому все эти моменты тоже должны быть учтены в оформлении протокола.

Составление акта передачи для обращения в департамент по жилищной и строительной политике в местном муниципалитете – это еще одна обязанность подрядчика. Как только этот документ будет готов, на объект приезжает комиссия, состоящая из представителей проектного бюро, сотрудников муниципалитета, архитектора и инженера. Проводятся исследовательские работы. Проверяются все инженерные системы, коммуникации, работоспособность лифтов, безопасность конструкций, соответствие объекта проектной документации, утверждённой в процессе получения разрешения на строительство.

Подписание акта передачи построенного объекта открывает возможность на получение разрешения на поэтапный ввод жилого сооружения в эксплуатацию. После данного шага к дому подключаются электрификация, газификация 9если это предусмотрено проектом), вводится в действие канализация, запускается водоснабжение (горячее и холодное), запускается система вентиляции, начинают работать лифты.

Это все дает возможность поставить объект на кадастровый учет, присвоить ему почтовый адрес и начать процесс выделения квартир участникам долевого строительства для оформления ими права собственности на свои квадратные метры.

Приемка квартиры в новостройке с отделкой в Москве

Схема нашей работы

Консультирование
заказчика

Запись на
приемку/
обследование

Выезд на
объект

Заключение
договора

Обследование
объекта
недвижимости

Составление
дефектной
ведомости

Оплата
услуг

Из чего складывается стоимость

Стоимость технического обследования квартиры зависит от выбранного вида услуги: мы предлагаем стандартную и расширенную приемку. Комплекс услуг и итоговая стоимость обсуждаются перед заключением договора. В стоимость приемки квартиры уже входит составление дефектной ведомости в рукописном варианте. Она передается мастером заказчику на месте осмотра. При необходимости можно заказать выполнение дефектной ведомости в электронном и печатном виде со ссылками на нормативные документы. Также имеется дополнительная услуга выполнения тепловизионного отчета в печатном виде.

Примеры отчетов наших специалистов

Применяемое оборудование

Проведение полноценной проверки строительного объекта невозможно без использования исправной и надежной техники. В процессе проведения технического обследования квартиры многие недостатки можно выявить только при помощи специального оборудования.

В нашем распоряжении:

Цена на обследование домов и квартир

Экспертиза квартир в новостройке

от 25000 руб

Заказать услугу

Расширенная приемка квартиры в новостройке

70 р/м2

Заказать услугу

Читать подробнее

Что такое оценка дома и зачем она мне нужна?

В этой статье:

Что такое оценка дома? И почему это так важно?

  • Оценка жилья гарантирует, что вы не переплатите за недвижимость
  • Большинство ипотечных программ требуют оценки жилья
  • Оценка может выявить другие проблемы с недвижимостью, такие как вопросы зонирования.

Оценка жилья защищает как вас, так и вашего ипотечного кредитора и не дает вам заплатить слишком много за дом.

Подтвердите новую ставку (17 апреля 2021 г.)

Что такое оценка дома?

Ипотечные кредиторы обычно требуют оценки дома для определения стоимости имущества. Профессиональные оценщики осматривают дом и сравнивают его с недавними продажами аналогичной недвижимости поблизости.

Они оценивают, насколько важны различия (участок, расположение, улучшения / удобства, площадь в квадратных футах…) между этими объектами и «вашим» домом. В конечном итоге оценщики определяют справедливую рыночную стоимость недвижимости.

По теме: Мой дом оценен ниже его покупной цены (что теперь?)

Кредиторы часто требуют оценки, потому что они хотят быть уверены, что дом стоит его покупной цены и может быть продан для покрытия убытков в случае невыполнения обязательств по ипотеке.

Конечно, кредиторы не платят за свои оценки. Чаще всего это покупатель жилья. Однако в некоторых областях продавец традиционно берет на себя счет.

Оценщики на вашей стороне

Эта стоимость означает, что многие покупатели считают такую ​​оценку нежелательной.В лучшем случае это еще одна статья в длинном списке, покрывающая расходы на закрытие сделки. В худшем случае низкая оценка может сорвать сделку, вырвав дом мечты у заинтересованного покупателя.

По теме: Как я могу избежать оценки дома при подаче заявления на ипотеку?

Однако есть еще один способ взглянуть на них. Они не дают вам переплачивать за недвижимость. И зачем вам переплачивать за свой следующий дом по справедливой рыночной стоимости? Что немаловажно, многие покупатели жилья используют низкую оценку для пересмотра покупной цены.Это может означать, что они экономят больше, чем гонорар оценщика.

Ситуации без оценки

Люди, покупающие дом на собственные деньги, не обязаны проходить оценку. Многие так поступают, потому что не являются экспертами на рынке недвижимости и не хотят платить слишком много.

Те, кто являются экспертами , особенно профессиональными разработчиками, беспокоятся редко. Они считают, что знают столько же, сколько любой оценщик. И вообще, какой смысл определять рыночную стоимость дома, если вы собираетесь снести его и построить новый? Вам просто нужно знать текущую ставку на землю под застройку.

Когда заемщикам не нужна оценка

Основные ипотечные кредиторы всегда будут требовать оценки при покупке дома. Но иногда они не настаивают на одном, когда вы рефинансируете.

По теме: Что такое рефинансирование ипотеки, простым языком

Выбор за кредитором. Однако общее правило заключается в том, что оценка не всегда требуется, если общая сумма рефинансированной ссуды составляет 250 000 долларов или меньше.

Кредиторы с меньшей вероятностью потребуют оценки, если вам потребуется рефинансирование «по ставке и сроку».Это означает, что вы оплачиваете заключительные расходы из своего кармана и улучшаете условия ипотеки без увеличения остатка. если вы включите затраты на рефинансирование в новую ссуду, это называется жилищной ссудой с ограниченным выводом средств.

Кредиторы, скорее всего, потребуют аттестации, когда отношение вашей ссуды к стоимости превышает 80 процентов или когда вы подаете заявку на рефинансирование с выплатой наличных средств. Они вряд ли потребуют его, если у вас большой капитал или вы проводите оптимизированное рефинансирование, что означает рефинансирование по той же программе и ипотечное страхование.

Что вы получаете и сколько стоит

Обычно отчет об оценке жилья включает:

  1. Объяснение оценки - Как и студенты-математики, хорошие оценщики показывают свои работы
  2. Краткий обзор тенденций местного рынка - цены в настоящее время растут или падают? Если да, то как быстро?
  3. Краткое описание характеристик дома - его состояние, размер и любые проведенные улучшения
  4. Другие соображения - Повлияло ли что-нибудь еще в доме или его районе на оценку?
  5. Структурные проблемы и дефекты - Любые проблемы, замеченные оценщиком, которые повлияли на ее оценку

По теме: Сколько стоит мой дом (4 способа определить стоимость вашей собственности)

Важно понимать, что оценщики дома - это , а не инспектора жилья. Не полагайтесь на их опыт при обнаружении структурных проблем, потому что они не всегда будут иметь место. И в любом случае искать их - не их работа.

Оценщики обычно оценивают вашу собственность несколькими способами: наиболее распространенная «сопоставимая» оценка, как подробно описано выше, находит стоимость путем сравнения объекта недвижимости с другими ближайшими продажами. «Стоимость замещения» - это то, что потребуется, чтобы заменить дом на этом участке. А «график аренды» рассчитывается исходя из дохода от аренды.

Сколько стоит оценка дома?

Согласно опросу HomeAdvisor, посвященному оценке стоимости жилья в 2018 году, средний показатель по стране составляет 330 долларов. Но, конечно, это среднее значение получено из широкого диапазона.

По теме: Могу ли я получить новую оценку для удаления ипотечного страхования?

Как правило, вам повезет, если вы заплатите менее 250 долларов за аттестацию, а не повезет, если вы заплатите более 450 долларов. Однако, если вам требуется особенно подробный отчет об исключительно большом доме с необычно сложными вопросами оценки, вы легко можете заплатить четырехзначную сумму.

Не паникуйте! Home Advisor говорит, что большинство людей платят от 288 до 374 долларов. Учитывая, что вы нанимаете обученного и сертифицированного специалиста для посещения объекта, проведения инспекции и написания отчета, вы можете подумать, что это довольно разумно.

Можете ли вы повлиять на результат?

Перед финансовым крахом 2007-08 гг. Многие оценщики испытывали давление с целью завышения своих оценок. Последующее законодательство штата и федеральное законодательство стремилось положить этому конец. Многие специалисты по недвижимости неверно истолковали федеральный закон 2010 года и теперь считают, что им не разрешается взаимодействовать с оценщиками.Это не правда.

Письмо для Huffington Post, президент The Appraisal Foundation Дэвид С. Бантон говорит, что закон содержит исключения, «которые специально позволяют общаться с оценщиком.

По теме: Насколько надежны онлайн-оценщики стоимости дома?

Например, законы прямо разрешают стороне сделки, запрашивающей оценщика, исправить ошибки в отчете об оценке и предоставить дополнительные разъяснения или объяснения информации в отчете об оценке.

«Кроме того, эти законы позволяют стороне сделки требовать, чтобы оценщик рассмотрел дополнительную информацию об имуществе, включая дополнительную сопоставимую информацию о продажах».

«Пакет оценщика»

Национальная ассоциация риэлторов рекомендует агентам и продавцам подготовить пакет документов и предоставить его оценщикам по прибытии на проверку. NAR предлагает, чтобы пакет содержал как можно больше копий из следующего:

  • Plats - Подробные карты ближайшего квартала
  • Обзоры
  • Акты
  • Заветы
  • Документы ТСЖ
  • Поэтажный план
  • Технические характеристики
  • Акты осмотра
  • Подробная информация о районе
  • Последние сопоставимые модели аналогичного качества
  • Подробный список и даты обновлений, реконструкций и затрат - со счетами, где это возможно
  • Энергоэффективные экологические элементы
  • Договор купли-продажи

Чем больше из них предоставит продавец и агент, тем точнее может быть оценка.

Что можно и чего нельзя делать в день аттестации на дому

Продавцы и агенты могут присутствовать на проверке оценщика. Однако они должны только отвечать на вопросы и предоставлять информацию. Попытка дать взятку или запугать может привести к судебному преследованию. Оценщику не разрешается разглашать что-либо конфиденциальное на данном этапе. Так что не спрашивайте!

Однако вы можете попросить проверить полномочия оценщика и убедиться, что он обладает необходимыми местными знаниями для проведения справедливой оценки.Это важно, потому что некоторые оценщики ухватываются за любую возможность устроиться на работу, даже если он или она не знает местности.

Связано: FSBO (Ваше полное руководство по сделкам «продажа собственником»)

Поэтому неплохо проверить адрес офиса и убедиться, что он не находится в соседнем округе. Если у вас есть обоснованные сомнения относительно знаний или полномочий оценщика, вы можете попросить кредитора прислать кого-нибудь еще.

Такие ситуации относительно редки.Большинство оценщиков стремятся предоставить именно то, за что им платят: оценку, отражающую справедливую рыночную стоимость дома.

Подтвердите новую ставку (17 апреля 2021 г.)

Процесс оценки: почему, когда и как получить справедливую оценку при покупке или рефинансировании дома

Новый горизонтЛюди формируют Нью-ЙоркВеликолепные объявленияКварталы с золотыми замкамиЗаметные продажиБудущий Нью-ЙоркЗнатьТенденции в Нью-ЙоркеИконные адресаДоступное жилье

Коринфский, # 34B выставлен на продажу по цене аск в 1 398 630 долларов (как конкретно.Листинг через Компас) Независимо от того, покупаете ли вы дом в кредит или рефинансируете существующую ипотеку, ваш кредитор, скорее всего, захочет провести оценку вашей собственности. Причина проста: ваш дом является залогом банка, и для защиты их интересов им необходимо тщательно оценить стоимость вашей собственности. Хотя это может показаться относительно простым процессом, знать, почему, когда и как получить оценку, сложнее, чем вы могли ожидать, особенно в Нью-Йорке.

Все, от уровня пола до качества и количества естественного света и отделки квартиры, может повлиять на ее стоимость.Но оценщики обращают внимание не только на такие видимые черты. В кооперативных зданиях оценщики также внимательно изучают менее заметные переменные, включая финансовые показатели вашего здания и записи об обслуживании. Если есть вероятность, что вашему зданию вскоре могут потребоваться дорогостоящие фасадные работы, которые могут привести, например, к высокой оценке, это может отрицательно повлиять на стоимость вашей квартиры. Поэтому важно знать, почему, когда и как получить справедливую оценку квартиры.

К счастью, в свете пандемии COVID-19 и изоляции штата Нью-Йорк оценщики недвижимости считаются важным бизнесом в соответствии с федеральным законом Грэмма-Лича-Блайли от 1999 года.Недавнее письмо, отправленное в Конгресс Джонатаном Миллером и оценщиком / регулятором Питом Фонтаной, поддерживает и подтверждает это понятие, объясняя, что оценщики жизненно важны, поскольку они защищают от хищнического кредитования и ипотечного мошенничества, что позволяет потребителям безопасно брать займы для сохранения ликвидности условий кредитования и поощрения потребителей расходы.

По сути, есть только две причины, по которым когда-либо нужна оценка квартиры: первая причина связана с финансированием, а вторая - с налогами.

Для начала, если вы покупаете дом, вам, вероятно, потребуется завершить оценку, прежде чем вы сможете оформить ипотечный кредит.Если вы хотите рефинансировать, вас, скорее всего, попросят провести переоценку имущества. Аналогичным образом, если вы ищете ссуду под залог собственного капитала (т. Е. Заимствование под залог собственного капитала для реализации проекта капитального ремонта), вы, как правило, должны пройти аттестацию дома. Наконец, хотя это и менее распространено, кредиторы могут потребовать оценку вашего дома перед утверждением других типов ссуд (например, бизнес-ссуды), но только если вас просят использовать ваш дом в качестве залога.

Увеличить изображение Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Во-первых, важно иметь в виду, что в зависимости от кредитора вы вообще не сможете нанять оценщика.Многие кредиторы предпочитают нанимать собственных оценщиков, чтобы убедиться, что недвижимость не переоценена. Если вы должны нанять оценщика, сосредоточьтесь на найме самого квалифицированного оценщика для вашей конкретной собственности - в идеале, это тот, кто знает ваш район и даже уже знает ваше здание. Для начала спросите совета у ваших нынешних соседей, агента или брокера, имеющего значительный опыт продажи квартир в вашем здании.

Во-вторых, убедитесь, что ваш оценщик является лицензированным оценщиком в штате Нью-Йорк.Лицензированные оценщики прошли соответствующее образование, сдали письменный экзамен и завершили от 2000 до более 3000 часов опыта не менее чем за 24–30 месяцев. Оценщики с самым высоким рейтингом - это государственные сертифицированные генеральные оценщики - они должны иметь опыт работы не менее 3000 часов в течение не менее 30 месяцев. Если у вас есть какие-либо опасения по поводу вашего оценщика, штат Нью-Йорк также публикует список оценщиков, к которым в настоящее время применяются дисциплинарные меры.

Наконец, если вы покупатель, избегайте оценок, оплачиваемых продавцом.Это может показаться заманчивым, поскольку каждый хочет сэкономить, но оценки, оплачиваемые продавцом, часто лучше служат продавцам, чем покупателям. Кроме того, если оценщик продавца слишком завышает стоимость единицы, ваш собственный кредитор может отказаться от сделки.

Во время оценки квартиры не утаишь основных фактов. Если ваша квартира всего 565 квадратных футов, а не 850 квадратных футов, это станет очевидным. Точно так же, если вы находитесь в одном квартале от Восточного Гарлема, а технически не в Верхнем Ист-Сайде, оценщик обязательно заметит эту небольшую разницу.Наконец, если финансовые показатели вашей кооперативной доски плохи, любой хороший оценщик узнает. Но есть несколько вещей, которые вы можете сделать, чтобы подготовиться к оценке, и эти шаги могут значительно повлиять на оценочную стоимость вашего дома.

Сначала оценщики оценят текущее состояние вашей собственности. Заплесневелые стены ванной комнаты с потрескавшейся плиткой, незакрепленные половицы и отслаивающаяся краска произведут неправильное впечатление. Перед визитом оценщика постарайтесь заняться хотя бы основным ремонтом во всем доме.Во-вторых, обращайте внимание на любые улучшения, которые вы сделали после переезда в дом. Если вы делали ремонт в ванной и кухне, обязательно укажите на это. То же самое и с любыми другими дорогостоящими дополнениями, включая встроенные. Наконец, в день посещения убедитесь, что ваш дом чистый и хорошо оборудованный - вы не получите дополнительных баллов за чистоту, но это упростит проявление лучших черт вашего дома.

Увеличить изображение Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

В идеальном мире оценка дома была бы совершенно справедливой и объективной наукой, но во многих отношениях оценка дома - это больше искусство, чем наука.В результате аналогичные квартиры, расположенные всего в нескольких кварталах друг от друга, часто имеют кардинально разные оценки. Если это произойдет, у вас есть несколько вариантов.

Для начала получите копию отчета об оценке и начните искать возможные ошибки. В некоторых случаях виновата простая техническая ошибка (например, квадратные метры вашего помещения были записаны неправильно), и если это так, исправить это может быть довольно просто. Если очевидных ошибок нет, проведите собственное исследование рынка и сравните свою оценку с сопоставимой недвижимостью в вашем квартале или, по крайней мере, в вашем районе.Если станет еще хуже, вам, возможно, придется заплатить за повторную аттестацию, но в зависимости от ситуации это также может быть сложно. Лучше всего начать с лицензированного оценщика с опытом работы в вашем районе или здании - того, кому вы можете доверять, чтобы он дал вам справедливую оценку.

Увеличить изображение Полноэкранный

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Увеличить изображение

Назначить встречу

Чтобы совершить поездку по любому из этих объектов, просто заполните информацию ниже.

Или позвоните нам по телефону (212) 755-5544

Статьи по теме

  • Из отличных объявлений Цена на продажу: предложения Нью-Йорка от 270 тысяч долларов включают великолепную трехкомнатную квартиру в бывшем нефе церкви XIX века. Понедельник, 22 февраля 2021 г.
  • От познакомиться Swim with a View: 15 зданий Нью-Йорка с бассейнами на верхних этажах + узнать о наличии мест внутри Четверг, 21 января 2021 г.
  • Из отличных объявлений Менее 2,5 млн долларов: красивые апартаменты в Нью-Йорке с двухэтажными гостиными Пятница, 16 апреля 2021 г.
  • Из будущего Нью-Йорка Топ-10 одноэтажных домов Нью-Йорка; Посмотрите на роскошные дома внутри них Пятница, 16 апреля 2021 г.
  • Из отличных объявлений 2- и 3-комнатные кондоминиумы на Манхэттене с налоговыми скидками 421-A Четверг, 15 апреля 2021 г.
  • От познакомиться Культурные мероприятия в самых известных местах Нью-Йорка + арт-объекты рядом с ними Четверг, 15 апреля 2021 г.
  • От познакомиться Как постоянный переезд на удаленные и гибридные рабочие места может изменить Нью-Йорк Среда, 14 апреля 2021 г.
  • Из будущего Нью-Йорка 10 самых смелых консольных кондоминиумов Нью-Йорка Среда, 14 апреля 2021 г.
Писатель, вносящий вклад Кейт Этерингтон Кейт Этерингтон имеет более чем двадцатилетний опыт работы журналистом и консультантом по коммуникациям.Ее статьи и обзоры были опубликованы в газетах и ​​журналах в Соединенных Штатах и ​​за рубежом. Опытный финансовый писатель, Кейт стремится раскрыть человеческую сторону историй о современном бизнесе, банковском деле и отношениях на рабочем месте. Ей также нравится писать о тенденциях, образе жизни и недвижимости в Нью-Йорке, где она живет со своей семьей в уютной квартире на двадцатом этаже высотного здания на Манхэттене. Пожалуйста, включите JavaScript, чтобы просматривать комментарии от Disqus.

Что нужно знать о домашней оценке

Независимо от того, покупаете ли вы дом с использованием ипотеки, рефинансируете ли вы существующую ипотеку или продаете его кому-либо, кроме покупателя, полностью оплачивающего покупку, оценка дома является ключевым компонентом сделки. Если вы покупатель, владелец или продавец, вам нужно понять, как работает процесс оценки и как оценщик определяет стоимость дома.

Ключевые выводы

  • Оценка - это объективное профессиональное мнение о стоимости дома, которое используется всякий раз, когда ипотечный кредит связан с покупкой, рефинансированием или продажей этой собственности.
  • Квалифицированный оценщик создает отчет на основе визуального осмотра, используя недавние продажи аналогичной недвижимости, текущие рыночные тенденции и характеристики дома (например, удобства, план этажа, квадратные метры) для определения оценочной стоимости недвижимости.
  • Заемщик обычно платит оценочную комиссию, которая может составлять несколько сотен долларов.
  • Если оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена.

Что такое оценка дома?

Оценка - это объективное профессиональное мнение о стоимости дома.Оценки почти всегда используются в сделках купли-продажи и обычно используются в сделках рефинансирования. В сделке купли-продажи оценка используется, чтобы определить, соответствует ли договорная цена дома его состоянию, местоположению и характеристикам. В сделке рефинансирования оценка убеждает кредитора в том, что он не передает заемщику больше денег, чем стоит дом.

Кредиторы хотят убедиться, что домовладельцы не берут чрезмерные займы на недвижимость, потому что дом служит залогом по ипотеке.Если заемщик не выполнит свои обязательства по ипотеке и будет лишен права выкупа, кредитор продаст дом, чтобы вернуть деньги, которые он ссудил. Оценка помогает банку защитить себя от кредитования в большей степени, чем он сможет восстановить в этом наихудшем сценарии.

Что вы должны знать о домашней оценке

Процесс оценки и определение стоимости

Поскольку оценка в первую очередь защищает интересы кредитора, кредитор обычно заказывает оценку.Оценка стоит несколько сотен долларов, и, как правило, эту комиссию оплачивает заемщик.

По данным Appraisal Institute, ассоциации профессиональных оценщиков недвижимости, квалифицированный оценщик должен иметь лицензию или сертификат - в соответствии с требованиями всех 50 штатов - и знать местность. Согласно федеральным правилам оценщик должен быть беспристрастным и не иметь прямого или косвенного интереса в сделке.

На оценочную стоимость недвижимости влияют недавние продажи аналогичной недвижимости и текущие рыночные тенденции.Удобства в доме, количество спален и ванных комнат, функциональность плана этажа и площадь в квадратных футах также являются ключевыми факторами при оценке стоимости дома. Оценщик должен провести полный визуальный осмотр интерьера и экстерьера и отметить все условия, которые отрицательно влияют на стоимость имущества, например, необходимый ремонт.

Обычно оценщики используют Единый отчет об оценке жилья от Fannie Mae для домов на одну семью. В отчете оценщику предлагается описать интерьер и внешний вид собственности, окрестности и сопоставимые продажи поблизости.Затем оценщик предоставляет анализ и выводы о стоимости недвижимости на основе своих наблюдений.

Отчет должен включать:

  • Карта улиц, показывающая оцениваемую недвижимость и сопоставимые продажи бывшего в употреблении
  • Эскиз наружного здания
  • Объяснение того, как была рассчитана площадь в квадратных футах
  • Фотографии фасада, спины и улицы дома
  • Фотографии фасада каждой использованной сопоставимой собственности
  • Другая относящаяся к делу информация, такая как данные о рыночных продажах, государственные земельные записи и государственные налоговые отчеты, которая требуется оценщику для определения справедливой рыночной стоимости собственности.

При рефинансировании ипотечного кредита, если оценочная стоимость вашего собственного капитала составляет менее 20%, вы застрянете при оплате частного ипотечного страхования (PMI).

Что нужно знать покупателям жилья

Когда вы покупаете дом и заключаете договор, его оценка будет одним из первых шагов в процессе закрытия. Если оценка соответствует цене контракта или превышает ее, сделка проходит в соответствии с планом. Однако, если оценка оказывается ниже цены контракта, это может задержать или сорвать сделку.

Скорее всего, ни вы, ни продавец не хотите, чтобы транзакция сорвалась. Как покупатель, вы имеете преимущество в том, что низкая оценка может служить инструментом переговоров, чтобы убедить продавца снизить цену. Банк не ссудит вам или любому другому потенциальному покупателю больше, чем стоит дом.

Хотя оценка помогает покупателям избежать переплаты за дома, продавец может посчитать заниженную оценку неточной и не захотеть снижать цену. Если между вами и покупкой или продажей вашего дома стоит плохая оценка, постарайтесь получить второе мнение с помощью другой оценки, проведенной другим человеком.Оценщики могут ошибаться или иметь несовершенную информацию. Еще лучше представить первоначальному оценщику фактические доводы в пользу более высокой стоимости. Они могут согласиться с вами и пересмотреть оценку.

Федеральные директивы, направленные на устранение завышенных оценок стоимости, которые способствовали жилищному кризису 2008 года, иногда приводят к тому, что оценки оказываются ниже справедливой рыночной стоимости, и могут затруднить оспаривание заниженных оценок.

Что нужно знать продавцам дома

Если вы продавец, то низкая оценка, если она точна, означает, что вам, возможно, придется снизить цену на свой дом, чтобы продать его.Удержание покупателя, который полностью оплачивает покупку, который не требует оценки в качестве условия завершения сделки, вряд ли принесет вам более высокую продажную цену. Никто не хочет переплачивать за дом.

К сожалению, если в вашем районе недавно были плохие продажи, это может снизить оценочную стоимость вашего дома. Если вы чувствуете, что стоимость вашего дома снизилась из-за продажной цены в связи с потерей права выкупа и короткими продажами, вы можете убедить оценщика, что ваш дом стоит больше, если он находится в значительно лучшем состоянии, чем эта недвижимость.

Оценка также является обязательным шагом при передаче дома члену семьи в качестве правового подарка.

Что нужно знать домовладельцам рефинансирования

Если вы рефинансируете обычную ипотеку, низкая оценка может помешать вам сделать это. Дом должен быть оценен на уровне или выше суммы, которую вы хотите рефинансировать, чтобы ваш кредит был одобрен. Однако, если ваша существующая ипотека является ипотекой FHA, вы можете рефинансировать ее без оценки через программу FHA Streamline - отличный вариант для подводных домовладельцев.

Итог

Когда все идет гладко, оценка дома - это просто еще одно поле, которое нужно проверить на заключительном контрольном списке. Если оценочная стоимость ниже ожидаемой, транзакция может быть отложена или даже отменена. Независимо от того, с какой ситуацией вы сталкиваетесь при покупке, продаже или рефинансировании дома, базовое понимание того, как работает процесс оценки, может работать только в вашу пользу, особенно если вы покупаете свой первый дом.

Ваш ключ к успешному рефинансированию

Когда вы думаете о рефинансировании ипотечного кредита, многое будет зависеть от оценки.Если стоимость вашего дома настолько мала, что вы находитесь под водой, вы не можете рефинансировать. Если согласно вашей оценочной стоимости ваш собственный капитал составляет менее 20%, вы застрянете при оплате частного ипотечного страхования (PMI) или будете вынуждены приносить немного наличных, чтобы сделать рефинансирование наличными. Более того, вы можете не получить самую низкую доступную процентную ставку, поскольку кредиторы считают заемщиков с меньшим капиталом более рискованными.

Если вы думаете о рефинансировании, вы должны понимать важную роль оценки в этом процессе и то, как вы можете подготовить свой дом, что является ключом к успешному рефинансированию.

Ключевые выводы

  • Домовладелец, который планирует рефинансировать ипотечный кредит, должен сначала получить оценку, которая обычно стоит от 300 до 500 долларов для дома на одну семью.
  • Оценщик, независимый профессионал, тщательно оценивает дом - лично - и изучает похожие свойства, прежде чем приступить к оценке дома.
  • Обновление покраски дома, устранение беспорядка и указание на скрытые особенности могут повысить шансы на высокую оценку.
  • Домовладелец, который считает, что оценка слишком занижена, может подать апелляцию, но вероятность того, что оценщик изменит ее, очень мала, если нет существенных доказательств того, что оценка занижена.
Оценка жилья: ключ к успешному рефинансированию

Что такое оценка дома?

Оценка проводится лицензированным или сертифицированным специалистом, чье мнение о стоимости дома предоставляется как незаинтересованная и беспристрастная третья сторона. Оценщику платят за предоставление услуги по оценке вашего дома, но он не играет никакой роли, когда дело доходит до того, можете ли вы рефинансировать в результате полученной им стоимости.

В сделке рефинансирования оценка защищает банк, гарантируя, что он не одолжит заемщику денег больше, чем стоит собственность. Если собственность позже по какой-либо причине переходит в обращение взыскания, кредитор хочет иметь возможность перепродать собственность и получить свои деньги обратно.

Оценщик посещает ваш дом от 30 до 60 минут, чтобы измерить его размеры, изучить удобства и оценить общее состояние, как внутри, так и снаружи, сделав фотографии экстерьера, гаража и каждой внутренней комнаты.

Затем они изучают записи о транзакциях с недвижимостью, аналогичной вашей - в идеале, с недвижимостью в вашем районе, которая недавно была продана. Основываясь на домашнем посещении и этих записях, оценщик приходит к профессиональному мнению о том, за сколько ваша недвижимость будет продаваться, если вы выставите ее на рынок. Банк использует эту стоимость вместе с вашим доходом, активами и кредитной историей, чтобы определить, сколько и на каких условиях он предоставит вам ссуду.

Как работает домашняя аттестация

Два типа операций рефинансирования не требуют оценки: упорядоченное рефинансирование Федеральной жилищной администрации (FHA) и ссуда рефинансирования для снижения процентной ставки, предоставленная Управлением по делам ветеранов (VA). Все остальные виды операций рефинансирования требуют оценки.

Федеральные правила диктуют, как кредиторы и оценщики должны вести себя на протяжении всего процесса оценки.После жилищного кризиса правительство хотело повысить независимость оценщиков, чтобы предотвратить возможность кредитования на основе завышенной стоимости жилья. Закон Додда-Франка и Закон о правде в кредитовании относятся к числу нормативных актов, которые требуют, чтобы оценки и оценки проводились независимо, с использованием установленных критериев и без постороннего влияния.”

Поскольку федеральные требования независимости оценщика определяют узкую сферу приемлемого взаимодействия между оценщиком и кредитными специалистами, кредиторы опасаются, что любой контакт с оценщиками может быть истолкован как нарушение закона, поскольку они пытаются повлиять на мнение оценщика до завершения оценки.

Кредиторы проявляют осторожность, чтобы избежать серьезных дисциплинарных взысканий. Кредитные специалисты и брокеры не могут выбрать оценщика, равно как и заемщик.Взаимодействие с другими людьми

Кредитор часто заказывает оценку через третью сторону, называемую компанией по управлению оценкой (AMC). «Использование КУА не является требованием, но это общий подход к независимости оценщика», - говорит Джо Парсонс, старший советник по кредитам в Pinnacle Capital Mortgage, Дублин, Калифорния, региональный банкир и ипотечный брокер.

Многие кредиторы, особенно мелкие, местные, имеют прямые партнерские отношения с небольшой группой индивидуальных оценщиков и могут не использовать КУА.Или у кредитора может быть собственный отдел независимой оценки. Оценщик должен знать местные особенности местности (так называемая рыночная компетенция). Ожидается, что оценщики будут следовать Единым стандартам профессиональной оценки, выпущенным Appraisal Foundation, профессиональной организацией, хотя эти стандарты не являются законом.

Кто платит за аттестацию?

Стоимость оценки варьируется в зависимости от штата, но оценщики должны взимать обычную и разумную плату за данную территорию. Будьте готовы заплатить кредитору от 300 до 500 долларов за оценку стандартного дома на одну семью. «Более сложные объекты недвижимости стоят дороже, потому что проверка занимает больше времени», - говорит Эрин Бентон, вице-президент компании Decorum Valuation Services, управляющей компании по оценке в Элликотт Сити, штат Мэриленд.

Вы должны заплатить за оценку независимо от того, закрывается ли ваш кредит, потому что оценщик все еще выполнил свою работу. Хотя комиссия может показаться целесообразной, если она позволяет вам получить желаемые условия рефинансирования, это может показаться пустой тратой денег, если низкая оценка означает, что вы не можете рефинансировать.

Поскольку кредиторы не могут обсудить стоимость дома или ожидаемую «целевую стоимость» с оценщиком во время назначения, домовладельцы не могут получить приблизительную оценку оценщика относительно того, будет ли их дом достаточно высоко оценен для рефинансирования, прежде чем они заплатят за сервис, как могли до нового регламента. В лучшем случае вы можете искать недавние сопоставимые продажи на таких сайтах, как Zillow и Redfin, но эти записи могут быть неточными или неполными.

Другой вариант - попросить агента по недвижимости провести сравнительный анализ рынка и предоставить вам распечатки недавних сопоставимых продаж из службы множественного листинга, - говорит Брюс Эйлион, агент RE / MAX Greater Atlanta.Спросите вежливо, поскольку агент окажет вам услугу - в отличие от продажи дома, он или она не будет получать комиссию от вашего рефинансирования.

Что ищут оценщики?

Стоимость, которую оценщик придает вашему дому, во многом зависит от недавних продажных цен на сопоставимую недвижимость. Тем не менее, вы ошибаетесь, если думаете, что ничего не можете сделать, чтобы помочь вашему дому достичь максимальной оценки его потенциальной стоимости.

По словам Айлион, оценка вашего дома похожа на первое свидание.Хотя вы не знаете, как ваш партнер будет любить вас или оценивать вас, ухоженный вид значительно увеличивает ваши шансы на то, чтобы вас сочли привлекательным. «То же самое и с оценкой, - говорит он. «Ваша собственность должна быть опрятной и чистой, не загроможденной и удобной для осмотра. Любые домашние животные должны содержаться и замаскироваться от запаха. Вы же не хотите, чтобы оценщик торопливо уходил ».

Вот как сертифицированный оценщик жилой недвижимости Ральф Дж. Ваккари, президент Vaccari & Associates в Марблхеде, штат Массачусетс., Описывает свой подход к работе: «Как правило, не имеет значения, если ваш газон не подстрижен или в вашем доме царит беспорядок. Однако важно понимать, что грязный или неухоженный дом может привести к чрезмерному износу, превышающему нормальный, и это состояние, по сути, может повлиять на его стоимость ».

По словам Ваккари, оценщик заботится о следующем:

  • Состояние экстерьера и салона
  • Общее количество комнат, с добавлением стоимости спален и ванных комнат
  • Функциональные возможности, включая дизайн и планировку внутренних помещений, а также функциональное устаревание
  • Усовершенствования кухонь и ванных комнат, окон, крыши и домашних систем (отопления, электричества и водопровода) за последние 15 лет, которые сделали дом более современным, функциональным и пригодным для жизни в соответствии с сегодняшними стандартами
  • Состояние и возраст систем водоснабжения, электроснабжения и отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха в доме
  • Внешние удобства, такие как отдельно стоящие гаражи, террасы и веранды.Бассейны и джакузи также увеличат стоимость дома
  • Расположение
  • Неприятные особенности, такие как внешний вид, несовместимый с остальной частью района, снизят стоимость

По словам Парсонс, неплохо было бы указать на особенности, которые могут быть не сразу очевидны и которые потенциально могут повлиять на мнение оценщика о ценности.

Подготовка к аттестации

Однако подготовка вашего дома к визиту оценщика отличается от подготовки его для потенциального покупателя. «Когда вы открываете свой дом потенциальному покупателю, вы хотите вызвать эмоциональную реакцию», - говорит Парсонс. «Как продавец, вы хотите, чтобы этот покупатель мог представить, насколько счастливым и комфортным он будет там. Такие субъективные соображения не применимы к оценке ».

Ваккари добавляет, что домовладелец не стал бы делать никаких изменений, например, рвать старый ковер, чтобы обнажить паркетные полы, для оценки, как он или она сделал бы это для продавца. Но освежение краски дома, как внутри, так и снаружи, может помочь, так же как и удаление беспорядка, чтобы обеспечить полный доступ и обзор всех частей дома, включая подвал.Наконец, говорит Айлион, «если налоговая отчетность неверна, укажите это».

В противном случае, говорит Ваккари, оценщик обязан выявлять проблемы и задавать вопросы, если это необходимо.

Если вы добьетесь хорошей оценки

Поздравляю! Вы сделали важный шаг в направлении рефинансирования ипотечного кредита и экономии денег. А теперь пора обсудить с кредитным специалистом следующую серию шагов. Если вы получили положительную оценку, воспользуйтесь таким инструментом, как ипотечный калькулятор Бюро финансовой защиты потребителей, чтобы узнать процентные ставки по рефинансированной ипотеке для дома вашей стоимости.Вооружившись этими цифрами, вы сможете договориться о переговорах с кредитором.

Если вы хотите обжаловать низкую оценку, у вас будет больше шансов на успех, если вы предоставите надежные данные в поддержку вашего дела.

Получение второго мнения

Иногда оценщик не только ниже, чем вы хотели бы, но и ниже, чем вы думаете, стоит ваш дом. «Оценка - это всего лишь мнение одного человека», - говорит Эйлион. «Хотя это обученное и образованное мнение, как и во всех профессиях, есть хорошие и плохие практикующие.”

Учитывая строгие федеральные правила, регулирующие этот процесс, что вы можете сделать с низкой оценкой? «Если домовладельцу не нравится стоимость оценки, он может написать апелляционное письмо кредитору или AMC, но вероятность того, что оценщик изменит свое мнение, очень мала, если домовладелец не имеет неопровержимых доказательств того, что стоимость прочь, - говорит Бентон.

Ваша апелляция будет успешной только в том случае, если вы докажете, что оценщик допустил существенную ошибку, например, неправильно указал площадь в квадратных футах или количество комнат; что они не обращали внимания на такие важные удобства, как бассейн или спа; или проигнорировал сопоставимую продажу, которая может поддерживать более высокую стоимость, в то время как «выбор вишни» менее подходящей сопоставимой продажи, которая указала бы на более низкую стоимость, говорит Парсонс.

Вы также можете привести доводы, говорит Айлион, указав, что использованные сопоставимые объекты относились к низшему школьному округу или низшему подразделению, у которого не было ассоциации домовладельца с бассейнами и теннисными кортами, что все сопоставимые объекты были проблемными или недвижимыми. собственные продажи или наличие других негативных внешних факторов, влияющих на стоимость, например, нахождение на оживленной улице.

«Объясните, почему они разные и не равны вашим, - говорит Эйлион. - Вы должны доказать, что что-то не так с выбранными аналогами.”

Ваши возможности при низкой оценке

Если вы не можете успешно оспорить низкую оценку, как вы можете гарантировать, что рефинансирование будет проведено? Если в ходе оценки ваш собственный капитал составляет менее 80%, вы не будете соответствовать необходимому 80% -ному соотношению кредита к стоимости, и вам придется платить PMI, если только вы не решите осуществить рефинансирование наличными.

Если оценка дает вам менее 80% собственного капитала, вы можете провести рефинансирование наличными, добавив при закрытии достаточно денег, чтобы достичь этого волшебного 80% отношения кредита к стоимости и избежать PMI.

Вы можете выбрать оплату PMI прямо сейчас. Если стоимость жилья продолжает расти, вы можете позже предоставить сопоставимые продажи своему ипотечному агенту и попросить его удалить PMI, даже если вы еще не выплатили большую часть своей основной суммы.

Однако если оценка показывает, что вы находитесь под водой, все, что вы можете сделать, это подождать, пока рынок улучшится, если только вы не имеете права на участие в такой программе, как вариант рефинансирования с высоким LTV от Fannie Mae или расширенное рефинансирование помощи от Freddie Mac. Программа рефинансирования доступного жилья (HARP), которая предлагала государственную помощь домовладельцам, находившимся под водой, истекла в конце 2018 года.

Итог

Понимание того, как работает процесс оценки, даст вам наилучшие шансы на то, чтобы оценщик присвоил вашей собственности максимально возможную стоимость. Оценка не всегда соответствует ценностям, на которые надеются заемщики, и представляет собой человеческий процесс, допускающий субъективность и ошибки. Вы можете подать апелляцию на низкую оценку, но добьетесь успеха только при наличии достаточно надежных данных, подтверждающих вашу претензию.

Определение домашнего осмотра

Что такое домашний осмотр?

Домашняя инспекция наблюдает и сообщает о состоянии недвижимого имущества, обычно когда оно выставлено на продажу.

Квалифицированный домашний инспектор оценивает состояние недвижимости, включая ее системы отопления и охлаждения, водопровод, электромонтажные работы, водоснабжение и канализацию, а также некоторые вопросы пожарной безопасности и безопасности. Кроме того, домашний инспектор будет искать доказательства повреждений, нанесенных насекомыми, водой или огнем, или любой другой проблемы, которая может повлиять на стоимость собственности.

Ключевые выводы

  • Домашний осмотр - это проверка сохранности и текущего состояния имущества.
  • Покупатель организует и оплачивает осмотр дома и - в зависимости от его результатов - может решить перейти к закрытию, пересмотреть цену продажи, запросить ремонт или расторгнуть договор купли-продажи.
  • Осмотр дома - это не то же самое, что оценка дома, которая требуется и запланирована кредитором для определения стоимости собственности, для которой покупатель ищет ипотеку.
  • При оценке недвижимости для инвестиционных целей осмотр дома является одной из многих рассматриваемых переменных.

Как работает домашний осмотр

Потенциальные покупатели жилья часто нанимают домашних инспекторов для исследования собственности и получения письменного отчета с подробным описанием ее состояния, включая оценку необходимого или рекомендованного ремонта, проблемы с обслуживанием и любые другие потенциально дорогостоящие вопросы.Домашний инспектор оценит физическую структуру дома, от фундамента до крыши, а также системы дома. Эта оценка определит, соответствует ли дом нормам.

Осмотр дома может многое рассказать покупателю о недавно построенном доме или уже существующем доме и сэкономить им деньги и избавить его от неприятностей. Для продавцов, тем временем, проверка, проведенная перед тем, как выставить свой дом на рынок, может дать им возможность произвести структурный ремонт или модернизировать и заменить системы, которые могут увеличить вероятность продажи.

Обычно осмотр дома проводится после подписания договора купли-продажи между покупателем и продавцом. По этой причине важно, чтобы контракт включал непредвиденные обстоятельства инспекции (также известные как непредвиденные обстоятельства «должной осмотрительности»), что дает покупателю время, чтобы найти инспектора, запланировать и посетить - при желании - инспекцию, получить отчет инспектора. , и решите, как действовать дальше, на основе предоставленной информации.

В зависимости от оценки отчета, который может включать все, от материальных дефектов, отрицательно влияющих на стоимость дома, до незначительных косметических дефектов, покупатель может решить продолжить продажу, запланировать дополнительные проверки, пересмотреть цену продажи с домовладельцем, потребовать определенного ремонта. быть заключенным, либо расторгнуть договор.Если покупатель требует капитального ремонта, он также может запросить повторную проверку у первоначального инспектора, чтобы убедиться, что первоначальная выявленная проблема устранена.

Дополнительные проверки могут проводиться на предмет наличия асбеста, плесени или грибка, термитов, вредителей, радона или свинца, например, или для проверки канализационных линий, дымоходов или других структурных компонентов.

Домашний осмотр и оценка

Осмотр дома фокусируется на текущем состоянии дома, и его не следует путать с оценкой дома, которая определяет его стоимость.Оба являются важными шагами в процессе, ведущем к продаже дома, но делаются они по разным причинам.

Покупатель назначает домашний осмотр, а затем может присутствовать на нем, чтобы узнать о состоянии и безопасности дома и его систем. Напротив, оценка, проводимая сертифицированным или лицензированным оценщиком, требуется и планируется кредитором, когда покупателю требуется ипотечный кредит для покупки дома.

В отличие от домашнего осмотра, оценка может повлиять на сумму, которую можно взять в долг, и обычно проводится за закрытыми дверями без присутствия покупателя.Оценщик использует несколько методов оценки, включая сопоставимые цены на жилье, размер и качество дома, размер участка и многое другое, тогда как домашний инспектор оценивает только состояние дома.

Особенности

Инвестиции в недвижимость

Оценка недвижимости может быть непростым процессом, так как результат домашнего осмотра выступает всего лишь одной переменной.

Инвестиции в недвижимость похожи на вложения в акции. Существуют две основные методологии: абсолютное значение и относительное значение.Дисконтирование будущей чистой операционной прибыли (NOI) собственности с помощью соответствующей ставки дисконтирования аналогично оценке дисконтированных денежных потоков (DCF) для акций. Интеграция модели мультипликатора валового дохода в недвижимость также сопоставима с оценкой относительной стоимости с акциями.

В обоих методах оценки недвижимости очень важно выбрать подходящую ставку капитализации или требуемую норму доходности недвижимости. Это результат за вычетом увеличения или уменьшения стоимости.

5 Другие причины для оценки дома

Ключевой частью покупки или продажи дома является независимая объективная оценка стоимости недвижимости. Оценка, проводимая лицензированным или сертифицированным специалистом, обычно основана на сопоставимых продажах в районе и на рынке, а также на визуальном осмотре состояния дома.

Оценка необходима при покупке и продаже дома, потому что банки не ссужают деньги, если оценочная стоимость дома меньше суммы ссуды.Однако бывают случаи, когда оценка может потребоваться или может помочь вам сэкономить деньги.

1. Перед продажей дома

Домовладельцы, планирующие выставить свой дом на продажу, могут пройти предварительную оценку, чтобы лучше понять рыночную стоимость дома. Это может помочь определить реалистичную запрашиваемую цену, увеличивая вероятность быстрой продажи.

2. Рефинансирование дома

Когда вы рефинансируете свой дом, вы фактически заменяете старую ипотеку новой, потому что стоимость вашего дома могла измениться с тех пор, как вы его впервые купили.По этой причине кредиторы потребуют оценку, чтобы убедиться, что новая сумма ипотеки может быть оправдана тем, сколько стоит дом сегодня. Если стоимость дома увеличилась с момента его покупки, вы можете получить наличные в рамках рефинансирования. Однако, если она уменьшилась, у вас могут возникнуть трудности с получением новой ссуды.

3. Получение ипотечного кредита

В отличие от рефинансирования, ссуды под залог собственного капитала являются второй ссудой после существующей ипотеки. Сумма, которую вы можете занять в ссуде под залог собственного капитала, в значительной степени зависит от суммы капитала, который у вас есть после вычитания оставшейся суммы ипотеки из текущей стоимости дома.Если стоимость вашего дома снизилась, возможно, вы не имеете права на получение ссуды под залог собственного капитала.

4. Ходатайство о других займах

Другие типы ссуд, включая ссуды наличными и бизнес-ссуды, могут потребовать от вас использования вашего дома в качестве источника обеспечения. Как и в случае ссуды под залог собственного капитала, банк захочет убедиться, что деньги, которые он ссужает, поддерживаются текущей стоимостью вашей собственности.

5. Обжалование начисления налогов

Во многих штатах налоги на недвижимость рассчитываются на основе справедливой рыночной стоимости вашего дома.Если стоимость вашего дома, указанная в вашем счете по налогу на имущество, кажется слишком высокой - например, если цены на жилье в вашем районе или городе снизились, - вы можете подать апелляцию на оценку.

Независимая оценка может помочь укрепить ваши аргументы и в конечном итоге снизить ваш годовой налог на недвижимость. Процесс оспаривания оценок различается в зависимости от штата и местности, поэтому обязательно проверьте, позволяет ли ваш штат или местность домовладельцам подавать собственные оценки при подаче апелляции на оценку налога на недвижимость.

Получите максимальную отдачу от своей оценки

Рассмотрите возможность предоставления информации, которая поможет оценщику сделать точную оценку стоимости дома. Соберите информацию о продажных ценах на близлежащие дома и подробности о вашей собственности и районе, которые могут быть не очевидны, например, о большом участке или новой школе в нескольких минутах ходьбы.

Ведение записей о проектах по обслуживанию и благоустройству дома также может помочь убедиться в том, что ваш дом ухожен.Помните, что вы вряд ли окупите полную стоимость капитального ремонта, такого как ремонт кухни или ванной, оценочной стоимостью вашего дома.

Как и в случае продажи дома, улучшение его внешнего вида может иметь значение, когда оценщик приезжает для проведения осмотра. Убедитесь, что газон подстрижен, а в доме нет беспорядка. Подумайте о покраске или другом ремонте, если внутренняя или внешняя часть потускнела или имеет признаки небрежности.

Чтобы узнать больше о том, как максимально использовать возможности дома, посетите раздел «Домашние ресурсы Общенационального учебного центра». Кроме того, щелкните здесь, чтобы узнать больше о процессе оценки жилья.

Процесс оценки при покупке или рефинансировании дома

Независимо от того, покупаете ли вы дом или продаете его, критическим этапом процесса является его оценка. Как покупатель, ключевой частью получения ипотеки является проведение оценки для подтверждения продажной цены для кредитора. Для продавцов важна хорошая оценка, чтобы обеспечить лучшую цену для вашего дома.

Почему кредиторам нужна оценка

Оценка - это объективная, профессиональная оценка стоимости недвижимости для продажи.Кредиторы всегда требуют оценки жилья перед выдачей ипотеки, потому что они хотят защитить свои инвестиции; если фактическая рыночная стоимость собственности ниже, чем цена продажи, и если покупатель не выполняет ипотеку, кредитор не сможет продать недвижимость за достаточно денег, чтобы покрыть ссуду.

При рефинансировании вы можете получить отказ от проверки собственности (PIW), если сумма ссуды значительно меньше расчетной стоимости дома, но не рассчитывайте на нее.Даже если соотношение вашей суммы кредита к стоимости очень низкое, PIW выдаются редко.

Как работает процесс оценки

Оценка обычно проводится после того, как было сделано предложение и дом был осмотрен. Как покупатель, вы заплатите за оценку и, скорее всего, также должны будете организовать ее проведение, даже если цель оценки - защитить кредитора, а не вас.

После завершения отчет обычно отправляется непосредственно кредитору.Вы также можете запросить отправку копии вам. Обычно это не происходит автоматически - вам придется спросить.

Средняя стоимость профессиональной оценки на 2019 год составляет от 300 до 400 долларов. Цена может зависеть от типа и местоположения вашего объекта недвижимости. Более дорогие дома или дома, в которых есть более одной квартиры, обычно будут стоить дороже. Ожидайте, что процесс оценки займет от трех до 10 рабочих дней. Оценщик должен быть квалифицированным профессионалом, имеющим лицензию или сертификат на выполнение работы и не имеющим прямого или косвенного интереса в сделке.

Использование Comps для определения рыночной стоимости

Оценщик должен знать район, в котором находится дом, и проанализирует окрестности, а также детали и состояние дома, чтобы дать оценку справедливой рыночной стоимости.

Самый важный компонент, участвующий в определении стоимости собственности, называется сопоставимыми продажами или «компромиссами». Это аналогичные объекты недвижимости, обычно расположенные в пределах мили или около того от рассматриваемого дома, которые были проданы за последние 90 дней.

Оценщик сравнивает несколько характеристик собственности с оценками, чтобы прийти к оценке. Факторы включают квадратные метры, внешний вид, удобства и состояние.

Например, большой дом с четырьмя спальнями в районе, где в основном недавно были проданы дома с тремя спальнями, вероятно, будет иметь более высокую стоимость, чем эти компромиссы. Точно так же дом с отслаивающейся краской и неоднородный газон в хорошо ухоженном участке обычно оценивается по более низкой цене, чем аналогичные свойства.

Когда недвижимость оценивается ниже продажной цены

Иногда оценочная стоимость дома оказывается ниже ожидаемой. Это может повлиять на несколько аспектов продажи.

Если кредитор определяет сумму вашей ссуды как процент от стоимости недвижимости, он выберет либо продажную цену, либо оценочную стоимость, в зависимости от того, что меньше. Большинство кредиторов не ссужают более 80–97% справедливой рыночной стоимости дома, поэтому оценочная стоимость дома важна, когда речь идет о том, сколько вы сможете взять в долг.

Если стоимость недвижимости будет равна или выше продажной цены, вы, вероятно, получите сумму кредита, на которую подавали заявку. Но если он оценивает меньше, кредитор, скорее всего, уменьшит сумму ссуды, чтобы она соответствовала стоимости дома в соответствии с оценкой.

Работа с заниженной оценкой

Низкая оценка может задержать или даже отменить продажу; покупатели и кредиторы не хотят переплачивать за дом, а продавцы могут не захотеть резко снизить цену, которую они надеялись получить.

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *