Диплом оценка рыночной стоимости объектов недвижимости торгового назначения: works.doklad.ru — Учебные материалы

Содержание

Репетитор оценщика — Темы дипломных работ по программе ГУЗ «Оценка стоимости недвижимости»

 

ТЕМЫ ДИПЛОМНЫХ РАБОТ ПО ПРОГРАММЕ ПРОФЕССИОНАЛЬНОЙ ПЕРЕПОДГОТОВКИ  «ОЦЕНКА СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ»

  1.  Совершенствование информационной базы оценки стоимости недвижимого имущества.
  1. Эффективность применения зарубежных методов оценки недвижимости в современных российских условиях.

  2. Особенности оценки ликвидационной стоимости объектов недвижимости.

  3. Особенности оценки залоговой стоимости объектов недвижимости.

  4. Оценка рыночной стоимости земельных участков.

  5. Оценка рыночной стоимости квартир.

  6. Оценка рыночной стоимости офисных помещений.

  7. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости торгового назначения.

  8. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости складского назначения.

  9. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости промышленного назначения.

  10. Оценка рыночной стоимости имущественных комплексов.

  11. Особенности техники анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимого имущества.

  12. Особенности техники оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с использование валового рентного мультипликатора.

  13. Заключение о рыночной стоимости недвижимого имущества на основе согласования результатов, полученных различными методами оценки.

  14. Особенности оценки недвижимого имущества при переоценке основных фондов предприятия.

  15. Расчет стоимости запасов природных ресурсов на основе оценки инвестиционных проектов их освоения.

  16. Оценка земель сельскохозяйственного назначения.

  17. Балансовая оценка основных средств предприятия и методы ее корректировки и использования для расчета рыночной стоимости недвижимого имущества.

Заказать написание дипломной работы по любой из выше перечисленных тем,

можно написав по адресу: expert. [email protected]

Оценка стоимости торговых помещений | «Гарант Оценка»

Кудряшова Юлия Борисовна

Оценщик 1 категории

Эксперт-техник, член МАК

Дипломированный и аттестованный оценщик 1-й категории, член межведомственной аттестационной комиссии экспертов-техников (МАК).

Поводов для расчета актуальной стоимости торговых площадей может быть множество: передача помещений в аренду, получение кредита под обеспечение недвижимости, внесение имущества в уставной фонд вновь создаваемых обществ. Оценка стоимости торговых помещений – надежный способ установить реальную рыночную цену ликвидных активов, ведь их ценность может быстро изменяться в зависимости от многих факторов.

Торговые площадки пользуются большим спросом не только у арендаторов, но и у банковских структур: они охотно выдают ссуды для развития бизнеса под обеспечение коммерческой недвижимости. Для хозяйствующих субъектов, желающих получить такой кредит, важно правильно оценить торговое помещение, обратившись к профессиональному оценщику.

В ст.5 ФЗ-135 указаны объекты, подлежащие независимой оценке, в числе которых торговые площади как недвижимое имущество. Из смысла ст.212 ГК РФ следует, что коммерческая недвижимость может находиться в собственности частных лиц или организаций, при этом реальная оценка магазина, супермаркета или ТРЦ важна для владельца независимо от формы собственности имущества.

Определение рыночной стоимости торговых помещений становится обязательным при возникновении спора с участием такого имущества – это правило закреплено в ст.8 ФЗ-135. В этом случае суд привлекает эксперта и рассматривает дело с учетом официального отчета об оценке, составленного независимым оценщиком.

Торговое помещение, не сданное в эксплуатацию, может быть оценено и как объект незавершенного строительства, поскольку ст. 130 ГК РФ признает такое имущество недвижимой вещью. Эта разновидность оценочной деятельности проводится в рамках утвержденного ФСО №7, однако для целей залога применяется ФСО №9 – опытный оценщик свободно ориентируется в этих нюансах и рассчитает цену имущества максимально точно.

Процесс определения стоимости объекта на рынке с учетом актуального положения — есть оценка недвижимости. Она является основополагающим фактором при любых операциях с недвижимым имуществом.

Наиболее оптимальный способ экономить время и обезопасить сделку —
обратиться в компетентную организацию для проведения необходимых работ.

Оценка рыночной стоимости торгового помещения, расположенного в районе средней отдаленности, с целью залога

МИНИСТЕРСТВО НАУКИ И ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования

«Сибирский государственный университет геосистем и технологий»

(СГУГиТ)

Кафедра цифровой экономики и менеджмента

Направление подготовки

38.03.01 Экономика

Профиль подготовки

Экономика предприятий и организаций (в операциях с недвижимым имуществом)

Квалификация (степень) выпускника

Бакалавр академический

Курсовая работа

По дисциплине «Экономика недвижимости»

На тему: Оценка рыночной стоимости торгового помещения, расположенного в районе средней отдаленности, с целью залога

Выполнила: Асанова Елена Владимировна,

студентка группы ЭНз-41

Проверила: Межуева Татьяна Васильевна,

доцент, к. т.н

Новосибирск, 2019

Содержание

Введение        3

1. Правовые основы недвижимости и оценочной деятельности        5

2. Общая характеристика объекта оценки        8

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования        11

4. Оценка стоимости недвижимости        13

4.1. Подходы к оценке недвижимости        13

4.2. Оценка стоимости недвижимости сравнительным (рыночным) подходом        13

4.3. Оценка стоимости недвижимости затратным подходом        17

4.4. Оценка стоимости недвижимости доходным подходом        21

5. Согласование результатов оценки, полученных тремя подходами        25

Заключение        26

Список использованных источников        27


Введение

Рынок недвижимости в наше время развивается очень активно. В городах по всему миру непрерывно идет строительство самых разных объектов – как жилого, так и коммерческого назначения. При этом каждый объект недвижимости уникальный, так как уникальны условия, связанные с его строительством. Этот рынок нельзя сравнить ни с каким другим, он обладает совершенно особыми характеристиками.

Объекты недвижимости имеют большую ценность, поскольку способны удовлетворять важные потребности людей. Так, качественный жилой дом позволяет человеку проводить значительную часть жизнь в комфортных условиях, находиться в тепле, в безопасности. Объекты недвижимости коммерческого назначения также имеют огромную ценность: без нормального помещения необходимой площади становится невозможным процесс производства товаров, оказания услуг. То есть недвижимость – это то важнейшее, необходимое благо, без которого человеку никак нельзя обойтись.

В нашем городе, как и в большинстве других крупных городов, рынок недвижимости работает и развивается очень активно. Можно отметить, что есть сферы экономики, которые являются основой для развития других сфер. К таким отраслям можно отнести связь, транспорт и, конечно, недвижимость.

Здания нужны всегда, идет ли речь о жилой недвижимости или о производственных площадях. Для крупного бизнеса строятся заводы, фабрики, для мелкого – используются нижние этажи существующих домов либо строятся новые здания.

Жилые здания нужны всегда, так как у людей всегда есть спрос на приобретении жилья или улучшение жилищных условий. Если говорить о бизнесе, то в последние годы широко развивается мелкий бизнес, поэтому таким компаниям нужны для этого площади. В результате на рынке недвижимости постоянно есть спрос, что стимулирует и предложение. Поэтому рынок привлекателен и для инвесторов.

Цель данной работы – выбрать по исходным данным объект недвижимости, указать местоположение, дать характеристику его состоянию, рассчитать площадь, обозначить схему. Далее необходимо тремя различными подходами (сравнительный, затратный, доходный) произвести оценку объекта. Используя полученные значения, рассчитать итоговое значение и посчитать залоговую стоимость. В процессе выполнения работы нужно будет изучить относящиеся к теме правовые документы и интернет-источники, позволяющие расширить знания о рынке недвижимости.

Страница не найдена

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания ПРОМСВЯЗЬ». Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами № 21-000-1-00096 от 20.12.2002 выдана ФКЦБ России. Лицензия профессионального участника ценных бумаг на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами № 045-10104-001000 от 10.04.2007, выдана ФСФР России.

ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Акции». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 23.03.2005 за № 0336-76034510. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Фонд смешанных инвестиций». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 23.03.2005 за № 0337-76034438. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Облигации». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 23.03.2005 за № 0335-76034355. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Оборонный».

Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 09.12.2010 за № 2004-94173468. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «КапиталЪ-Облигации». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 10.09.2004 за № 0258-74112789. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Перспективные вложения». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 10.09.2004 за № 0257-74113429. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «КапиталЪ-Сбалансированный». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 10.09.2004 за № 0259-74113501. ОПИФ рыночных финансовых инструментов «ПРОМСВЯЗЬ – Окно возможностей». Правила фонда зарегистрированы Банком России 23.09.2021 за № 4614. ЗПИФ рентный «Коммерческая недвижимость». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 08.10.2009 за № 1588-94199522. ЗПИФ недвижимости «Первобанк-Недвижимость». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 16.03.2010 за № 1756-94199479. ЗПИФ рентный «Первый Рентный». Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 10.06.2009 за № 1448-94199611. ЗПИФ недвижимости «Эверест Центр».
Правила фонда зарегистрированы ФСФР России 24.12.2009 № 1698-94163725.

Получить информацию о фондах и ознакомиться с Правилами доверительного управления паевыми инвестиционными фондами, с иными документами, предусмотренными Федеральным законом от 29.11.2001 № 156-ФЗ «Об инвестиционных фондах» и нормативными правовыми актами федерального органа исполнительной власти по рынку ценных бумаг можно по адресу: 109240, г. Москва, ул. Николоямская, д.13, стр. 1, этаж 5 комнаты 1-31, тел. (495) 662-40-92. Стоимость инвестиционных паёв может увеличиваться и уменьшаться. Результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем. Государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды. Перед приобретением инвестиционных паев необходимо внимательно ознакомиться с правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом. Правилами доверительного управления паевым инвестиционным фондом предусмотрены надбавки и скидки к расчетной стоимости инвестиционных паев. Взимание надбавок и скидок уменьшит доходность инвестиций в инвестиционные паи паевого инвестиционного фонда.

Информация о структуре и составе акционеров (участников) ООО «УК ПРОМСВЯЗЬ», в том числе о лицах, под контролем либо значительным влиянием которых она находится, соответствует информации, направленной 27.11.2020 в Банк России для размещения на официальном сайте Банка России. Дата раскрытия: 27.11.2020 18:36.

Раскрываемая на сайте информация находится в постоянном доступе бессрочно, если не указано иное. Для ознакомления с материалами Вам могут понадобиться программы просмотра pdf и xls файлов. Представленные на сайте материалы и указанная в них информация не являются индивидуальными инвестиционными рекомендациями.

Как оценить сделки с коммерческой недвижимостью

Покупка торговой или офисной недвижимости может быть особенно сложной задачей для неопытного инвестора, но она также может быть прибыльной нишей. Важно понимать своих потенциальных арендаторов, что им может понадобиться и сколько они будут платить.

Будьте в курсе новостей

Если вы надеетесь инвестировать в торговую или офисную недвижимость, важно оставаться в курсе экономических и отраслевых тенденций. Используйте такие отчеты, как Outlook Retail Industry Outlook консалтинговой фирмы Deloitte или Office Outlook 2019 от JLL.Эти и другие отчеты могут помочь вам решить не только то, подходит ли вам этот тип класса активов, но и узнать, как оставаться в курсе тенденций, которые позволят вам привлекать и удерживать арендаторов и, следовательно, максимизировать рентабельность инвестиций.

Эти объекты чувствительны к цене и страдают от рецессии. Это означает, что если у вас есть небольшая торговая недвижимость, арендуемая бутиком, а экономика переживает спад, этот бутик может быть не в состоянии продавать свои товары и, следовательно, может не иметь возможности вносить свою арендную плату.

Сеть, сеть, сеть

При оценке торговой или офисной недвижимости вам нужно поговорить с как можно большим количеством потенциальных арендаторов, владельцев бизнеса и коммерческих брокеров.

Арендодатели часто связываются с арендаторами коммерческих предприятий розничной торговли и офисов посредством сетей либо через опытных брокеров, либо через профессиональные организации. Понимание того, какие компании и предприятия ищут пространство, где и какого типа, может помочь инвестору в недвижимость лучше оценить недвижимость, которая пользуется спросом, а какая нет.

Определите разумный срок аренды, на который можно рассчитывать.

Определение того, кто ваш вероятный арендатор и какой тип аренды он и рынок могут принять, является важным фактором при оценке торговой или офисной недвижимости для покупки.Тип аренды и работа, необходимая для приспособления собственности к желаемому арендатору, могут сделать или сорвать вашу сделку.

В отличие от жилой недвижимости, коммерческая аренда может быть сложной и предметной.

Иногда для конкретного арендатора требуется застройка. Арендаторы и домовладельцы могли разделить стоимость застройки, или арендатор мог заплатить за все это в обмен на бесплатную арендную плату в период строительства, или арендодатель мог заплатить за это в обмен на более высокую арендную плату или другие условия.Возможности безграничны, и это одна из причин, по которой опытный брокер по коммерческой недвижимости жизненно необходим, чтобы помочь вам в этом процессе.

Аренда торговых помещений и офисов часто строится по принципу «тройная нетто», что означает, что арендатор платит не только базовую арендную плату, но также коммунальные услуги, налоги на имущество и страхование имущества владельца. Это не всегда происходит с небольшими, бутик-отелями или объектами совместного проживания. В некоторых случаях может быть более целесообразным заключить модифицированный валовой договор аренды, что означает, что арендатор может платить базовую арендную плату, коммунальные услуги и налоги на имущество, но не, например, за обслуживание.

Все эти условия и нюансы сильно зависят от рынка, поэтому стоит поговорить с коммерческим брокером по аренде и продажам, чтобы знать, чего ожидать.

Посмотрите на зонирование и землепользование

Обратите внимание на зонирование и использование вашего потенциального офиса или торговой недвижимости, что важно, когда речь идет о расширении или сужении пула потенциальных арендаторов. В вашем торговом или офисном помещении может быть ювелирный магазин, но не ломбард; зоомагазин, но не круглосуточный магазин.Важно знать, что разрешено, а что запрещено, потому что изменение использования в дальнейшем может потребовать специального исключения, которое трудно получить.

Если вы планируете изменить использование здания или внести существенные улучшения, вы можете ввести в действие новые строительные нормы и правила, которые могут включать такие дорогостоящие элементы, как пожарные спринклеры и лифты, в зависимости от размера и масштаба вашего проекта. Это вопросы, которые вы захотите обсудить с потенциальным арендатором или заранее включить в свой объем или бюджет, если вы решите, что оно того стоит.

Оценка промышленной недвижимости

Обозначения и сертификаты

Национальная ассоциация РИЭЛТОРОВ® и связанные с ней институты, общества и советы предоставляют широкий спектр программ и услуг, которые помогают участникам повысить свои навыки, квалификацию и знания. Обозначения и сертификаты, подтверждающие опыт и знания в различных секторах недвижимости, присуждаются NAR и каждой аффилированной группой после завершения необходимых курсов.

Обозначения семейства NAR

Обозначения — это специальные полномочия для РИЭЛТОРОВ®.Обозначения предлагают обширные преимущества, которые постоянно улучшаются и расширяются. По этой причине для сохранения статуса требуются ежегодные взносы и постоянное членство в НАР.

Аккредитованный представитель покупателя / ABR®

Назначение аккредитованного представителя покупателя (ABR®) предназначено для агентов по закупкам недвижимости, которые сосредоточены на работе напрямую с покупателями-клиентами на каждом этапе процесса покупки дома.

Представлено REBAC (Совет агентов по продаже недвижимости)
Свяжитесь с REBAC по адресу rebac @ nar.риэлтор или 800-648-6224.


Аккредитованный земельный консультант / ALC

Уважаемые Аккредитованные земельные консультанты (ALC) — самые надежные, знающие, опытные и высокопроизводительные эксперты во всех сегментах земли. Назначение, присвоенное REALTORS® Land Institute, требует успешного завершения строгой образовательной программы LANDU, определенного, большого объема и опыта, а также соблюдения достойного Кодекса поведения.

Представлено REALTORS® Land Institute (RLI)
Свяжитесь с RLI по телефону 800.441.5263 или [email protected]


Сертифицированный член по коммерческим инвестициям / CCIM

Сертифицированный член по коммерческим инвестициям (CCIM) — это глобальный стандарт профессиональных достижений в сфере коммерческой недвижимости, полученный благодаря обширной учебной программе из 200 аудиторных часов и профессиональным требованиям. CCIM работают на 1000 рынках США и 31 другой стране и составляют сеть из 13000 участников, в которую входят брокеры, специалисты по лизингу, управляющие активами, оценщики, руководители корпоративной недвижимости, инвесторы, кредиторы и другие смежные специалисты.

Представлено институтом CCIM
Свяжитесь с CCIM по телефону 800-621-7027 или www.CCIM.com.


Сертифицированный специалист по международной недвижимости / CIPS

Мгновенно станьте лучшими в сфере международной недвижимости, получив статус CIPS. Для присвоения статуса необходимо пройти пять полнодневных курсов, посвященных важнейшим аспектам международных сделок с недвижимостью. Специалисты CIPS связаны с влиятельной сетью из более чем 3500 профессионалов, которые в первую очередь обращаются друг к другу при поиске реферальных партнеров.

Представлено Национальной ассоциацией РИЭЛТОРОВ®
Обратитесь в службу поддержки участников по адресу [email protected] или 1-800-874-6500 доб. 8369.


Сертифицированный менеджер по недвижимости® / CPM®

сотрудников CPM® признаны экспертами в области управления недвижимостью. Получение этого обозначения демонстрирует компетентность и порядочность перед работодателями, владельцами и инвесторами.

Представлено Институтом управления недвижимостью (IREM)
Свяжитесь с IREM® по телефону 800-837-0706, доб.4650.


Сертифицированный брокерский менеджер по недвижимости / CRB

Сертифицированный менеджер по брокерским операциям с недвижимостью (CRB) является одним из наиболее уважаемых и актуальных званий, предлагаемых в сфере управления бизнесом в сфере недвижимости, и присуждается РИЭЛТОРАМ®, которые выполнили продвинутые образовательные и профессиональные требования. Специалисты CRB имеют больше возможностей для оптимизации операций, интеграции новых технологий и применения новых тенденций и бизнес-стратегий.

Посетите REBInstitute. com или свяжитесь с Институтом бизнеса в сфере недвижимости (REBI) по адресу [email protected] или 800-621-8738


Сертифицированный специалист по жилью / CRS

Обозначение CRS — это высшая награда, присуждаемая торговым агентам, менеджерам и брокерам жилой недвижимости. В среднем назначенные CRS зарабатывают почти в три раза больше от дохода, транзакций и валовых продаж, чем РИЭЛТОРЫ®, не являющиеся назначенными.

Представлено Советом по жилой недвижимости
Свяжитесь с RRC по адресу https: // www.crs.com/about-us/contact-us или 800-462-8841.


Советник по недвижимости® / CRE®

The Counselors of Real Estate® — это всемирная организация экспертов по коммерческой недвижимости, которые предоставляют опытные и объективные консультации по вопросам, связанным с недвижимостью и землей. Только 1100 профессионалов из всех дисциплин в сфере недвижимости, академических кругов и государственного управления имеют диплом CRE. Членство является выборочным и продлевается по приглашению, хотя могут подавать заявки практикующие специалисты по коммерческой недвижимости с 10-летним подтвержденным опытом.

Представлено консультантами по недвижимости®
Свяжитесь с CRE® по телефону 312-329-8427 или [email protected]


Генеральный аккредитованный оценщик / GAA

Для общих оценщиков это звание присуждается тем, чье образование и опыт превышают требования государственной аттестации и поддерживаются Национальной ассоциацией РИЭЛТОРОВ®.

Представлено Национальной ассоциацией РИЭЛТОРОВ®
Свяжитесь с сотрудниками программы GAA по телефону 800-874-6500 доб.8268 или по электронной почте [email protected]


Зеленое обозначение НАР / ЗЕЛЕНЫЙ

Посредством Зеленого обозначения NAR Совет Зеленых Ресурсов обеспечивает постоянное обучение, ресурсы и инструменты, чтобы помочь практикам в сфере недвижимости находить, понимать и продавать недвижимость с экологичными характеристиками.

Представлено Советом по зеленым ресурсам
Свяжитесь с Советом по зеленым ресурсам по адресу [email protected] или 800-498-9422.


Выпускник, Институт REALTOR® / GRI

РИЭЛТОРЫ® с обозначением GRI прошли углубленное обучение по юридическим и нормативным вопросам, технологиям, профессиональным стандартам и процессу продаж.Получение звания — это способ выделиться среди потенциальных покупателей и продавцов как профессионал, обладающий опытом в этих областях.

Представлено Национальной ассоциацией РИЭЛТОРОВ®
Свяжитесь с ассоциацией вашего штата, чтобы получить информацию о требованиях к программе, расписании курсов, местонахождении и стоимости обучения.


Сеть управления производительностью / PMN

Это обозначение является уникальным для обозначений семейства REALTOR® и подчеркивает, что для развития вашего бизнеса вы должны улучшить себя.Он фокусируется на переговорных стратегиях и тактике, налаживании контактов и направлениях, бизнес-планировании и системах, управлении личной эффективностью и развитии лидерских качеств.

Представлено Женским Советом РИЭЛТОРОВ®
Свяжитесь с Женским Советом РИЭЛТОРОВ® по телефону 800-245-8512.


Сертифицированный руководитель Ассоциации REALTOR® / RCE

RCE — единственное профессиональное обозначение, разработанное специально для руководителей ассоциации REALTOR®. Назначенные RCE являются примером целеустремленных AE с драйвом, опытом и стремлением к профессиональному росту.

Представлено Национальной ассоциацией РИЭЛТОРОВ®
Свяжитесь с Рене Холланд по телефону 312-329-8545 или [email protected]


Аккредитованный оценщик жилого фонда / RAA

Для оценщиков жилого фонда это звание присуждается тем, чье образование и опыт превышают требования государственного аттестационного сертификата, и поддерживается Национальной ассоциацией РИЭЛТОРОВ®.

Представлено Национальной ассоциацией РИЭЛТОРОВ®
Свяжитесь с персоналом программы RAA по телефону 312-329-8268 или по электронной почте @ nar. риэлтор.


Специалист представителя продавца / SRS

Назначение специалиста по представлению продавца (SRS) является основным полномочием при представлении интересов продавца. Он разработан для повышения профессиональных стандартов и повышения личной эффективности. Обозначение присуждается профессионалам в сфере недвижимости, которые демонстрируют знания и навыки, необходимые для защиты интересов продавца. Назначенные SRS представляют собой глобальное сообщество РИЭЛТОРОВ®, которые используют свое повышенное обучение и опыт, чтобы превзойти ожидания своих клиентов.

Посетите www.REBInstitute.com или свяжитесь с Институтом бизнеса в сфере недвижимости (REBI) по адресу [email protected] или 800-621-8738.


Общество промышленных и офисных риэлторов® / SIOR

Сертификат SIOR получают только самые знающие, опытные и успешные специалисты по брокерским операциям с коммерческой недвижимостью. Чтобы заработать его, разработчики должны соответствовать стандартам опыта, производства, образования, этики и давать рекомендации.

Представлено Обществом промышленных и офисных риэлторов®
Свяжитесь с SIOR по телефону 202-449-8200.


Специалист по недвижимости для пожилых людей® / SRES®

Программа SRES® Designation обучает РИЭЛТОРОВ® тому, как выгодно и этично обслуживать потребности в недвижимости на самом быстрорастущем рынке недвижимости для клиентов старше 50 лет. Получив обозначение SRES®, вы получите доступ к ценным преимуществам для участников, полезным ресурсам и возможностям сетевого взаимодействия в США и Канаде, которые помогут вам в вашем бизнесе.

Представлено Советом SRES®
Обратитесь в Совет SRES по адресу sres @ nar.риэлтор или 800-500-4564.


Семейные сертификаты NAR

Как и обозначения, сертификаты также являются специальными полномочиями для РИЭЛТОРОВ®. Для поддержания сертификата требуется только регистрационный взнос и постоянное членство в NAR, но никаких ежегодных взносов.

Дома с Diversity® / AHWD

Научитесь эффективно работать на современном разнообразном рынке недвижимости и внутри него. Сертификация At Home With Diversity® учит, как вести свой бизнес с вниманием ко всем профилям клиентов и строить бизнес-план для их успешного обслуживания.

Представлено Национальной ассоциацией РИЭЛТОРОВ®
Для получения дополнительной информации об этом курсе и его принципах ведения бизнеса, пожалуйста, свяжитесь с нами по адресу [email protected] или 800-874-6500 доб. 8393.


Брокерская цена Мнение Ресурсы / BPOR

Сертификат BPOR больше не выдается членам. Около 6000 членов получили BPOR.


Сертифицированный специалист команды по недвижимости / C-RETS

Сертификат Certified Real Estate Team Specialist (C-RETS) предназначен для улучшения командного развития, индивидуальных лидерских качеств и финансовых показателей.Курсы C-RETS предоставляют инструменты, стратегии и знания, которые требуются от сегодняшних профессионалов в области недвижимости, которые либо рассматривают возможность, либо в настоящее время работают в командной среде. Он предназначен для руководителей команд, членов команд, тех, кто хочет создать команду, и тех, кто просто хочет отточить свои управленческие навыки.

Посетите www.REBInstitute.com или свяжитесь с Институтом бизнеса в сфере недвижимости (REBI) по адресу [email protected] или 800-621-8738.


Цифровой маркетинг: социальные сети

Сертификат RRC Digital Marketing: Social Media предназначен для профессионалов в сфере недвижимости, которые хотят приобрести опыт работы с ресурсами социальных сетей и сайтами, которые являются неотъемлемой частью современного комплекса цифрового маркетинга, независимо от того, продвигаете ли вы свой бизнес или недвижимость, которую представляете.

Представлено Советом по жилой недвижимости
Свяжитесь с RRC по адресу https://www.crs.com/about-us/contact-us или 800-462-8841.


e-PRO®

Программа сертификации

NAR e-PRO® помогает РИЭЛТОРАМ® овладеть передовыми методами цифрового маркетинга сегодня. Благодаря сертификации e-PRO®, РИЭЛТОРЫ® увеличивают свои возможности по привлечению клиентов, расширяют свои возможности и укрепляют доверие, защищая информацию о клиентах.

Представлено Национальной Ассоциацией РИЭЛТОРОВ®
Свяжитесь с e-PRO® в epro @ nar.риэлтор или 877-397-3132.


Внутренний торговый агент

Программа сертификации внутреннего агента по продажам учит РИЭЛТОРОВ® искусству привлечения потенциальных клиентов и добавления квалифицированных клиентов в воронку продаж офиса. Сертификация дает возможность изучить и применить на практике навыки и методы, которые лучшие агенты используют для превращения потенциальных клиентов и существующих клиентов в постоянный бизнес, помогая вам построить прибыльную карьеру.

Представлено Советом по жилой недвижимости.

Обратитесь в RRC по адресу crs.com/about-us/contact-us.


Сертификат

Luxury Homes Certification / LHC

Сертификация

Luxury Homes предназначена для агентов, стремящихся отточить свои навыки на постоянно растущем рынке элитных домов. Включенные курсы дадут РИЭЛТОРАМ® знания, необходимые им для работы в сфере роскоши, включая стратегии ценообразования, тактику ведения переговоров и способы выделиться из толпы.

Представлено Советом по жилой недвижимости
Свяжитесь с нами по CRSHelp @ crs.com.


Военный специалист по передислокации / MRP

Сертификат

NAR Military Relocation Professional направлен на обучение специалистов по недвижимости работе с нынешними и бывшими военнослужащими с целью поиска жилищных решений, которые наилучшим образом соответствуют их потребностям и в полной мере используют преимущества и поддержку военных.

Представлено REBAC (Совет агентов покупателя недвижимости)
Свяжитесь с нами по адресу [email protected] или 888-648-8321.


Советник по стратегии ценообразования / PSA

Повысьте свои навыки ценообразования на недвижимость, создания CMA, работы с оценщиками и помощи клиентам в преодолении опасений и неправильных представлений о ценностях дома с помощью сертификата NAR PSA (советник по стратегии ценообразования).

Представлено Национальной Ассоциацией РИЭЛТОРОВ®

Свяжитесь с нами по адресу pricingstrategyadvisor.org/contact-us/.


Инвестиции в недвижимость / REI

Программа сертификации Real Estate Investing (REI) предназначена для РИЭЛТОРОВ®, которые хотят овладеть тонкостями работы с инвесторами и теми, кто заявляет о себе как инвесторы в недвижимость.

Представлено Советом по жилой недвижимости.

Обратитесь в RRC по адресу crs.com/about-us/contact-us.


Эксперт по переговорам по недвижимости / RENE

Сертификат «Эксперт по переговорам в сфере недвижимости» (RENE) предназначен для профессионалов в сфере недвижимости, которые хотят отточить свои навыки ведения переговоров и защиты интересов клиентов.

Представлено Институтом бизнеса в сфере недвижимости (REBI)
Свяжитесь с REBI по телефону 800-621-8738 или [email protected]


Специалист по курортной и вторичной недвижимости / RSPS

Эта сертификация предназначена для РИЭЛТОРОВ®, которые занимаются покупкой, продажей или управлением недвижимостью для инвестиций, развития, выхода на пенсию или вторых домов на курортах, в местах отдыха и / или отдыха, занимающих эту рыночную нишу.

Представлено Национальной ассоциацией РИЭЛТОРОВ®
Свяжитесь с нами по адресу [email protected] или 800-874-6500 доб. 8320.


Ресурс по коротким продажам и выкупу / SFR®

Сертификация SFR® учит профессионалов в сфере недвижимости работать с проблемными продавцами, а также с финансовыми, налоговыми и юридическими специалистами, которые могут им помочь, квалифицировать продавцов для коротких продаж, разработать пакет коротких продаж, вести переговоры с кредиторами, защитить вашу комиссию, ограничить риск , и защитить покупателей.

Представлено Национальной ассоциацией РИЭЛТОРОВ®
Свяжитесь с нами по [email protected] или 877-510-7855.


Умный дом

Сертификат «Умный дом» предназначен для профессионалов в сфере недвижимости, которые хотят развивать свои знания в области технологий, вопросов конфиденциальности и лучшей тактики перехода.

занимаются продажей умных домов.

Представлено Советом по жилой недвижимости
Свяжитесь с RRC по адресу https://www. crs.com/about-us/contact-us или 800-462-8841.


Что такое комплексная проверка сделок с коммерческой недвижимостью?

Комплексная проверка может ограничить неожиданности после транзакции

Инвесторы будут заняты поиском новых способов оптимизации возможностей на быстро меняющемся и быстро развивающемся рынке коммерческой недвижимости. Инвесторы-ветераны в коммерческую недвижимость переключаются на каждый камень, чтобы ограничить возможность сюрпризов после сделки. Новички должны придерживаться того же подхода и не торопиться с заключением сделки, учитывая широту существующих рисков.

Приобретение коммерческой недвижимости требует тщательной комплексной проверки для выявления ключевой информации, которая может быть не очевидна или недоступна при оценке стоимости собственности или портфеля. Такие скрытые детали могут обречь финансовые достоинства выгодной сделки, превратив сделку в дорогостоящую ошибку.

По сути, существует три типа инвесторов, занимающихся приобретением коммерческой недвижимости. Каждый стремится сделать приобретение для разных целей:

  • Инвестиционные цели
  • Девелопмент
  • Деловые операции (где здание будет занимать организация инвестора)

Эти разные цели изменяют процесс и глубину комплексной проверки.

Неопытные инвесторы, стремясь использовать то, что кажется надежной возможностью с небольшим риском, могут прыгнуть туда, куда более опытные покупатели опасаются ступить. Безусловно, недостаточно тщательная комплексная проверка со стороны всех инвесторов может стать бомбой замедленного действия, особенно с учетом опасений по поводу растущего рынка недвижимости. Ни один инвестор не может рисковать дорогостоящим сюрпризом, который поднимет его голову после закрытия сделки.

Что такое комплексная проверка недвижимости?

Основными целями комплексной проверки недвижимости являются тщательная проверка основных принципов собственности, продавца, финансирования и соблюдения нормативных требований для снижения и смягчения финансовой неопределенности. Это не для слабонервных. Потенциальные покупатели должны тщательно изучить ограничения зонирования, потенциальные залоговые права и возможные посягательства на собственность. Существующие конструкции должны быть полностью осмотрены, чтобы определить необходимый ремонт и его стоимость. Они должны определить, возьмут ли они на себя унаследованные обязательства, связанные с правовыми и нормативными нарушениями предыдущих владельцев. Если имущество в значительной степени финансируется, им необходимо решить свою текущую способность производить необходимые платежи кредитору.

Многие опытные инвесторы в коммерческую недвижимость считают лучшей практикой начать детальную комплексную проверку до подписания договора купли-продажи.Альтернативный вариант — тщательно прописать в договоре купли-продажи элементы должной осмотрительности, которые должен предпринять покупатель, и время, которое на это потребуется. Это также побуждает продавца в срочном порядке доставить необходимые документы. Определенные выводы могут отрицательно повлиять на ожидаемую финансовую прибыль покупателя, давая покупателям более сильную руку в переговорах по сделке, чтобы обеспечить справедливую и точную оценку собственности с учетом выявленных рисков.

Принимая во внимание огромное количество документов в сделке с коммерческой недвижимостью, важно подготовить контрольный список для комплексной проверки, отметив каждый предмет, вызывающий озабоченность, после того, как он будет решен.В зависимости от типа инвестора и финансовых целей организации этот контрольный список может быть довольно длинным. Тем не менее, было бы неосмотрительно закрывать сделку, прежде чем оценить и полностью оценить риски по сравнению с вознаграждением.

Основы работы

Комплексная проверка возможности коммерческой недвижимости начинается с понимания целей сделки. Инвестиционные цели при заключении сделки с коммерческой недвижимостью служат основой для последующей комплексной проверки.Например, покупка приносящей доход собственности, такой как многоквартирный дом, потребует от инвестора проверки существующих договоров аренды и изучения истории арендных платежей каждого арендатора. В противном случае инвестор не сможет обеспечить финансовую стабильность ожидаемого потока доходов. С другой стороны, первоначальное внимание застройщика коммерческой недвижимости уделяется предполагаемому использованию здания и тому, можно ли разрешить собственности для достижения этого намерения.

Приобретающие стороны никогда не должны участвовать в сделках с коммерческой недвижимостью без личного посещения, обхода и осмотра помещений.Во время осмотра покупатели должны проанализировать недвижимость или здание с точки зрения предполагаемого использования. Возникающие опасения повлияют на переговоры. Например, недвижимость, которую покупатель планирует превратить в офисный комплекс с просторной парковкой, может быть холмистой и дорогостоящей для размещения ожидаемого количества транспортных средств.

Учитывая зачастую несопоставимые федеральные, государственные и местные экологические нормы, инвесторы также должны обеспечить соответствие собственности или здания действующим правилам и законам, а также планируемым и потенциальным в будущем.Примером этой подвижной цели является экологическая устойчивость и ответственность. Инвесторам необходимо знать, что конкретное регулирование вступит в силу позднее, в некоторых случаях через несколько лет.

Перед финансированием сделки кредиторы, скорее всего, потребуют оценку экологической пригодности. Лучше всего проводить такую ​​оценку в любом случае, независимо от финансовых проблем. Обратитесь к авторитетной экологической инженерной фирме для оценки прошлого использования здания или собственности, в дополнение к сбору доказательств возможных загрязнителей, таких как плесень, свинец и асбест, а также наличия подземных резервуаров для хранения.То, что при визуальном осмотре кажется совершенно безопасным и законным, в будущем может превратиться в минное поле для судебных разбирательств, поскольку инвестор унаследует эти потенциальные обязательства и будет обязан по закону устранить обнаруженную проблему.

Наконец, хотя по закону продавцы обязаны раскрывать определенную информацию о физических характеристиках собственности, таких как сервитуты, обременения и другие ограничения, для инвестора разумно лично просматривать, проверять и отмечать каждый элемент. Лучшая практика при приобретении коммерческой недвижимости — никогда автоматически не предполагать той степени раскрытия информации от продавца, которая существует при покупке жилой недвижимости. Ключевые различия существуют.

Разнообразные документы

Новым инвесторам в коммерческую недвижимость следует учитывать ценность получения помощи специализированного поверенного по коммерческой недвижимости. Необходимо получить доступ к многочисленным юридическим документам, оценить и проверить их. Как минимум, эти документы включают в себя право собственности, договоры аренды, правила зонирования, обследования, налоговые сертификаты, а также финансовые отчеты и операционные отчеты продавца.Все документы должны быть перечислены в вышеупомянутом контрольном списке и изначально храниться в виртуальной комнате данных.

Поисковые запросы и описания собственности

После открытия условного депонирования инвестор должен заказать предварительный отчет о праве собственности. Название будет содержать информацию об имуществе, такую ​​как его текущее и прошлое владение, а также наличие залогов, обременений и сервитутов. Как только эти факторы будут поняты, передовой практикой является проведение профессионального обследования собственности для подтверждения сведений, а также для подтверждения размера участка, подъездных дорог, границ, поверхностных вод, полосы отвода, состояния почвы и возможной собственности. доработки и переделки.Для проверки точности титула целесообразно заключить договор со страховой компанией, которая возьмет на себя обязательство покрыть непредвиденные финансовые убытки из-за возможных дефектов титула.

Муниципальный поиск залогового права собственности во Флориде

Во многих юрисдикциях действуют уникальные законы, влияющие на операции с недвижимостью. Любой, кто планирует приобрести недвижимость во Флориде, должен обязательно провести муниципальный обыск. Во Флориде — в отличие от большинства других U. С. заявляет — незарегистрированные залоговые права, сборы и нарушения разрешений относятся к собственности, а не к отдельным лицам.

Из-за этого практически все операции с недвижимостью, происходящие в штате Флорида, должны проходить муниципальный обыск залогового права как часть процесса закрытия. Покупатели недвижимости во Флориде должны знать, что обычный поиск титула не выявит проблем, обнаруженных при муниципальном поиске залогового права.

Коды зонирования и собственности

Инвесторы также должны обеспечить соблюдение действующих правил зонирования и кодексов собственности.Что касается первого, разумной тактикой является запрос документации у соответствующего муниципалитета, чтобы гарантировать, что текущее и предполагаемое использование собственности соответствует существующим правилам зонирования и классификации землепользования. Для относительно новых зданий проверка свидетельств о заселении может указать на соответствие соответствующим нормам собственности. Что касается оценочной стоимости недвижимости, эту информацию можно получить через налоговые справки. Последний также будет указывать на состояние платежей по налогу на имущество.В качестве меры предосторожности покупатели должны рассмотреть возможность обращения к внешнему специалисту по зонированию, чтобы независимо подтвердить точность и актуальность полученной информации.

Помните о сроках получения разрешений в городах

Если проблемы обнаружены, или если покупатель планирует внести какие-либо изменения в собственность, включая ее использование, то могут потребоваться дополнительные разрешения и бизнес-лицензии. Потенциальные покупатели недвижимости должны быть осведомлены о временных рамках, связанных с утверждениями городских властей.В зависимости от различных факторов может пройти месяц или даже годы, прежде чем будет получено разрешение на строительство.

Это означает, что необходимо организовать встречи с местными властями, чтобы определить, какие разрешения необходимы. Это включает в себя планирование и зонирование, планы участков, согласование городского совета и другие согласования.

История арендных платежей

Для приносящей доход собственности, такой как офисное здание или жилой комплекс, тщательный анализ истории арендных платежей прольет свет на упорядоченный и предсказуемый поток арендного дохода.Еще одна передовая практика — внимательно изучить финансовые отчеты и операционные отчеты продавца, если они могут быть получены, чтобы выявить пробелы в арендных платежах.

Соответствие ADA

Ключевым моментом является определение соответствия существующей структуры Закону об американцах с ограниченными возможностями. В каждом штате есть свои собственные правила, касающиеся доступности и необходимых изменений для обеспечения соответствия, в дополнение к документам, относящимся к этим вопросам. Федеральное правительство создало контрольный список, помогающий инвесторам понять правила до приобретения здания, собственности или незастроенной земли.

Все эти многочисленные документы необходимы для тщательной оценки рисков инвестиций в сравнении с их потенциальной прибылью. В каждом случае, как только данные в документе будут подтверждены как точные или неточные, отметьте их в контрольном списке и сохраните в VDR. Сравните результаты с ожидаемыми доходами или потоками доходов, которые принесет сделка. Эти детали становятся поводом для переговоров о закрытии сделки. После закрытия транзакции перенесите и сохраните документы в целях обеспечения соответствия на высоконадежной централизованной платформе, обеспечивающей легкий доступ.

Узнай продавца

Комплексная проверка распространяется не только на вопросы, связанные с приобретаемой недвижимостью. Перед тем, как совершить сделку с коммерческой недвижимостью, необходимо полностью изучить и проверить положение, репутацию и послужной список продавца. Это может не только указывать на недобросовестность партнера по сделке, но репутация текущего владельца (и даже жителей) также может отрицательно сказаться на будущих доходах.

Запросите и изучите налоговые декларации продавца, контракты на оказание услуг, кредитные документы, историю судебных разбирательств в прошлом и любые другие элементы, связанные с финансовым статусом организации, предыдущим использованием собственности и порядочностью.Такие идеи будут полезны при заключении справедливой сделки или принятии решения передать перспективу.

Заключение

Каждая сделка с недвижимостью индивидуальна и требует уникального плана комплексной проверки. Слишком быстрое продвижение — и невыполнение комплексной проверки — может создать проблемы даже для самых опытных инвесторов.

Узнать больше

Узнайте больше о том, как CT может обеспечить поддержку на каждом этапе сделки, от комплексной проверки до закрытия и постоянного соблюдения нормативных требований.

Свяжитесь с нами по телефону (844) 701-2064 (звонок в США бесплатный) или ознакомьтесь с нашими предложениями услуг.

Сертификат руководителя в области финансирования коммерческой недвижимости, инвестиций и развития — Lied Center for Real Estate

Кому следует рассмотреть программу?
  • Физические лица, желающие получить полное представление об отрасли недвижимости.
  • Специалисты, заинтересованные в получении дополнительных знаний в определенной области или специализации в сфере недвижимости.
  • Менеджеры и руководители из всех областей, связанных с планированием и развитием недвижимости.

Основные моменты программы
  • 8-месячная программа, состоящая из шестимесячных модулей (примечание: классы не во время сессии декабрь-январь)
  • Каждый модуль предлагается один раз в год
  • Первый модуль начинается ежегодно в сентябре
  • Гибкость для завершения в течение расширенного период времени (когда студент начинает обучение, у него есть пять лет для завершения программы)
  • Каждый модуль имеет четыре урока , которые проводятся по средам вечером с 5-8 часов вечера.м. в кампусе UNLV

«Lied Center for Real Estate в UNLV имеет послужной список для предоставления ценных возможностей образования и профессионального развития для профессионалов в сфере недвижимости, заинтересованных в том, чтобы вывести свою карьеру на новый уровень. Сертификат руководителя в области коммерческой недвижимости, финансов, инвестиций и развития предоставляет еще один ресурс, который позволит участникам заложить прочную основу в отрасли недвижимости за относительно короткий промежуток времени.”

— Джефф Джейкобс, президент Logic Commercial Real Estate

Основной учебный план и график

Всем курсам присваиваются группы непрерывного образования (CEU). Следующие основные курсы необходимы для успешного завершения программы сертификации руководителей в области финансирования, инвестиций и развития коммерческой недвижимости.

  • сентябрь — экономика недвижимости и анализ рынка
  • октябрь — правовые акты о недвижимости
  • ноябрь — девелопмент недвижимости
  • февраль — управление недвижимостью и активами
  • март — управление строительством
  • апрель — коммерческая недвижимость, финансы и Инвестиции

Примечание: The Lied Center for Real Estate стремится предоставить разнообразный и обновленный портфель курсов и оставляет за собой право изменять выбор этих курсов в будущем.

Руководство программы

Программа сертификации

Lied Center for Real Estate направляется и возглавляется доктором Вивеком Сахом, директором Lied Center for Real Estate, который ведет курсы вместе с другими известными преподавателями UNLV и видными лидерами отрасли и экспертами. Эта программа гордится своим профессиональным влиянием, которое она оказывает на квалифицированных специалистов, которые обеспечивают качество программы для всех, кто регистрируется.

«Ура Ложному Центру Недвижимости при UNLV! Как выпускник UNLV я долго ждал, когда появится такая программа.Успешная карьера в сфере коммерческой недвижимости в Южной Неваде теперь доступна студентам, которые искали лучший путь в эту захватывающую область. Эта программа профессионального сертификата обеспечит ускоренное обучение многим аспектам коммерческой недвижимости, а также важный доступ к лидерам отрасли. Я очень рад видеть, что в эту великую индустрию попадает больше ярких умов ».

— Майк Миксер, исполнительный управляющий директор и соучредитель офиса Colliers International в Лас-Вегасе

Справочная информация о программе
  • Нацелен на профессионалов отрасли коммерческой недвижимости
  • Очные модули и курсы созданы для максимального интерактивного обучения, а также являются динамичными и включают в себя различные методы обучения
  • Небольшие классы, не более 20 студентов
  • Курсы преподают высококвалифицированные преподаватели UNLV и лидеры отрасли коммерческой недвижимости.
  • Компонент оценки обеспечивает качество программы

Описание курсов

(каждый курс стоит 800 долларов, при регистрации на один курс действуют скидки)

Экономика недвижимости и анализ рынка — Dr.Вивек Сах
  • Расположение: кампус UNLV
  • Дни: среда
  • Время: 17:00 до 20:00
  • Даты: 1 сентября 2021 г. по 22 сентября 2021 г.

Этот курс будет охватывать два основных аспекта недвижимости. Первый о роли экономики, как национальной, так и местной, как основной движущей силы спроса на недвижимость. Кроме того, будут обсуждаться модели, объясняющие динамику спроса и предложения.Во второй части рассказывается о значении маркетинговых исследований и инструментах, необходимых для его проведения, и о его соответствующем значении для принятия решений по инвестициям в недвижимость, картографированию местоположения, развитию, оценке и финансированию. Наконец, будут обсуждены текущие и долгосрочные рыночные тенденции, которые могут повлиять на отрасль недвижимости.

Результат обучения
  • Понимание основных местных экономических показателей и закономерностей
  • Знакомство с государственными и частными источниками экономических данных
  • Использование соответствующих моделей для внедрения в процесс принятия решений
  • Понимание процесса анализа рынка для различных типов собственности

Правовые аспекты недвижимости и этика — Джон Бенедикт
  • Расположение: кампус UNLV
  • Дни: среда
  • Время: 17:00 до 20:00
  • Даты: 6 октября 2021 г. по 27 октября 2021 г.

Этот курс сосредоточит внимание на всех юридических аспектах бизнеса в сфере недвижимости, включая приобретение, девелопмент, брокерские услуги, управление недвижимостью и другие операционные аспекты.Юридический эксперт также сосредоточится на законах штата и их влиянии на отрасль недвижимости. Используя соответствующие тематические исследования и юридические документы, этот курс предоставит подробное описание законодательства о недвижимости в сфере недвижимости

Результат обучения
  • Оценить интересы и выявить ограничения и ограничения на использование недвижимости
  • Понимать правовые принципы, применимые к приобретению участка
  • Проанализировать этические соображения при применении закона
  • Узнать о правовой и физической должной осмотрительности
  • Понимать экологические проблемы и местные законы, влияющие на развитие недвижимости

Развитие недвижимости — Ральф Мерфи
  • Расположение: кампус UNLV
  • Дни: среда
  • Время: 17:00 до 20:00
  • Даты: 3 ноября 2021 г. по 1 декабря 2021 г.

Этот курс будет подробно освещать процесс разработки, включая процесс получения прав и разрешений.Все основные типы застройки будут проанализированы от начала до конца, включая земельные участки, многоквартирные жилые дома, офисы, промышленные предприятия и магазины. Финансовые структуры и альтернативы финансирования для проектов развития будут рассмотрены с особым упором на проформы развития, отчеты о движении денежных средств, снижение рисков и создание стоимости. Наконец, будут изучены тенденции в отрасли, включая влияние технологий на процесс разработки, а также транспортные и экологические аспекты и сертификацию LEED.

Результат обучения
  • Изучите этапы и фазы процесса развития недвижимости, от стадии концепции до завершения
  • Проанализируйте ключевые роли и обязанности застройщика
  • Изучите технико-экономическое обоснование и методы переговоров
  • Получите представление о финансировании строительства и развития, включая привлечение капитала

Управление имуществом и активами — Инструктор подлежит уточнению
  • Расположение: кампус UNLV
  • Дни: среда
  • Время: 17:00 до 20:00
  • Даты: 2 февраля 2022 г. по 23 февраля 2022 г.

Первый В рамках этого курса будут изучены операции, администрирование и другие ключевые функции, такие как аренда и управление арендаторами различных типов собственности.Во второй половине будет преподаваться более целостный подход, который обеспечивает основу для понимания стратегий, ключевых концепций и практик управления недвижимыми активами как инвестициями. На нем будут обсуждаться вопросы разработки инвестиционных критериев, оценки и снижения рисков, а также стратегий максимального увеличения стоимости и инвестиций.

Результат обучения
  • Эффективное понимание повседневных операций, включая разработку эффективных бюджетов и стратегических планов
  • Оценка юридических, рисков и финансовых аспектов
  • Изучите стратегии лизинга и взаимоотношений с клиентами с центральным акцентом на создание ценности
  • Определите и поймите различные перспективы в управлении активами
  • Разработка стратегического понимания лизинга, финансирования, репозиционирования и решений о покупке / удержании

Управление строительством — Инструктор подлежит уточнению
  • Расположение: кампус UNLV
  • Дни: среда
  • Время: 17:00 до 20:00
  • Даты: 2 марта 2022 г. по 23 марта 2022 г.

Этот курс изучает методы генподряда, проектирования-строительства и управления строительством.Особое внимание будет уделяться пониманию факторов, влияющих на строительные проекты, и их своевременной реализации. Далее, синтез концепций управления проектами, приложений и ограничений исследуется с помощью тематических исследований.

Результат обучения
  • Определите факторы, которые делают управление проектами в строительной отрасли уникальным
  • Изучите методы управления заинтересованными сторонами, жизненные циклы проекта, межличностное общение и обязанности
  • Изучите глобальные достижения в области технологий и общества и ознакомьтесь с возможностями и последствиями из этих вещей в Управлении строительными проектами
  • Опишите управление интеграцией и узнайте, как отраслевые работы, такие как разработка стоимости, ввод в эксплуатацию контрактов и формулирование стратегии, имеют значение для успешного управления интеграцией

Финансы и инвестиции в коммерческую недвижимость — Инструктор TBD
  • Расположение: кампус UNLV
  • Дни: среда
  • Время: 17:00 до 20:00
  • Даты: 6 апреля 2022 г. по 27 апреля 2022 г.

Этот курс будет охватывать ключевые основные концепции, аналитические методы и инструменты для понимания динамичного мира инвестирования в недвижимость, в основном с упором на институциональных / опытных инвесторов.Цель курса — дать студентам четкое представление обо всех аспектах инвестиций в недвижимость, включая риски, доходность, рынки капитала, кредитное плечо, оценку и деривативы. Этот курс создает целостную основу для анализа сложных финансовых и инвестиционных решений в сфере недвижимости, уделяя особое внимание фундаментальным принципам рынков недвижимости и финансовых рынков (основной упор делается на сделки «Мейн-стрит», а не на Уолл-стрит). В классе также будет продемонстрировано использование таких баз данных, как CoStar, Moody’s REIS и аналитического программного обеспечения, такого как ARGUS.

Результат обучения
  • Понимание роли недвижимости как класса институциональных активов и ее значимости для портфеля с несколькими активами
  • Получите четкое представление о рисках, доходности и левередже применительно к коммерческой недвижимости
  • Разрабатывайте и выполняйте многоцелевые операции. период Проформа-анализ и прогноз движения денежных средств для i Выполнение отчетов о финансовой доходности, коэффициентах и ​​контрольных показателях на предмет осуществимости
  • Понимание андеррайтинга и оценки ипотечных кредитов, а также вторичного ипотечного рынка и секьюритизации
  • Определение различных типов долгов по недвижимости (строительные и постоянные ссуды и прочая задолженность)

Стоимость программы
  • При регистрации — вам будет предложено заплатить $ 100 .Это обеспечит вам место в программе и будет вычтено из полной стоимости обучения, указанной ниже.
  • Стоимость обучения по программе: $ 4 250
    • В стоимость программы входят все учебные материалы, парковка на территории Университета штата Нью-Йорк и прохладительные напитки.
    • Для квалифицированных соискателей доступны скидки.
    • Полная стоимость обучения должна быть оплачена до 15 августа. — схемы оплаты предоставляются.
  • Начало регистрации 1 мая 2021 г. | Крайний срок регистрации 15 августа 2021 г.
Программные скидки Партнеры

Lied Center for Real Estate получают скидки в рамках своих членских преимуществ.Узнайте, является ли ваша фирма отраслевым партнером, и если это так, свяжитесь с Shelby Dunscomb по адресу [email protected], чтобы подтвердить, что у вас есть последний код скидки. Пожалуйста, используйте этот код при регистрации, так как скидки не могут быть применены задним числом.

Предварительные требования: Нет. Эта программа доступна и открыта для всех профессионалов отрасли.

Расположение

Каждый год в кампусе UNLV выдается сертификат о высшем образовании в области финансирования, инвестиций и развития коммерческой недвижимости.

UNLV расположен в центре всемирного направления. Капает под золотым солнцем пустыни и раскинулся на 350 акрах в самом центре Лас-Вегаса.

Часто задаваемые вопросы

Q: Можно ли перенести курсы повышения квалификации на программу магистратуры?
A: Большинство наших курсов не засчитываются для получения степени. Кредиты, полученные на некоторых наших курсах, могут быть приняты некоторыми университетами в качестве применимых к получению степени, но это будет на усмотрение университета.

Q: Как долго мне нужно заполнять сертификат?
A: У вас есть пять лет на получение сертификата.

Q: Как настраивается программа?
A: Есть 6 курсов, которые вам нужно будет пройти, и каждый курс включает 4 очных занятия, которые вам нужно будет посетить в кампусе UNLV. Занятия проходят в сентябре, октябре, ноябре, феврале, марте и апреле.

Q: Что делать, если я не могу пройти курс?
A: Инструктор принимает окончательное решение о принятии неполной оценки на основании уже выполненной работы и количества оставшихся заданий. Каждый модуль курса предлагается только один раз в год.

Q: Есть ли требование о приеме или заявлении?
A: Эта программа не имеет предварительных требований и открыта для всех профессионалов отрасли.

Q: Могу ли я получить возмещение, если я хочу отказаться от программы?
A: Вы имеете право на получение полного возмещения до истечения срока оплаты (15 августа). После запуска программы вы имеете право на возврат 75%.

Контакт
Для получения дополнительных сведений свяжитесь с Шелби Данскомб по адресу [email protected]

Коммерческая недвижимость | Столичный колледж Бостонского университета CPE

Политика в отношении файлов cookie

В этом заявлении объясняется, как мы используем файлы cookie на нашем веб-сайте. Для получения информации о том, какие типы личной информации будут собираться при посещении веб-сайта и как эта информация будет использоваться, см. Нашу политику конфиденциальности.

Как мы используем файлы cookie

Все наши веб-страницы используют файлы cookie.Файл cookie — это небольшой файл из букв и цифр, который мы помещаем на ваш компьютер или мобильное устройство, если вы согласны. Эти файлы cookie позволяют нам отличать вас от других пользователей нашего веб-сайта, что помогает нам обеспечить вам удобство при просмотре нашего веб-сайта и позволяет нам улучшать наш веб-сайт.

Типы файлов cookie, которые мы используем

Мы используем следующие типы файлов cookie:

  • Строго необходимые файлы cookie — они необходимы, чтобы вы могли перемещаться по веб-сайтам и использовать их функции.Без этих файлов cookie не могут быть предоставлены запрашиваемые вами услуги, такие как вход в учетную запись.
  • Файлы cookie производительности — эти файлы cookie собирают информацию о том, как посетители используют веб-сайт, например, какие страницы посетители переходят чаще всего. Мы используем эту информацию для улучшения наших веб-сайтов и помощи в расследовании проблем, возникающих у посетителей. Эти файлы cookie не собирают информацию, идентифицирующую посетителя.
  • Функциональные файлы cookie — эти файлы cookie позволяют веб-сайту запоминать сделанный вами выбор и предоставлять более личные функции.Например, функциональный файл cookie можно использовать для запоминания товаров, которые вы поместили в корзину. Информация, собираемая этими файлами cookie, может быть анонимной, и они не могут отслеживать вашу активность на других веб-сайтах.

Большинство веб-браузеров позволяют контролировать большинство файлов cookie через настройки браузера. Чтобы узнать больше о файлах cookie, в том числе о том, как узнать, какие файлы cookie были установлены, а также как управлять ими и удалять их, посетите http://www.allaboutcookies.org/.

Конкретные файлы cookie, которые мы используем

В приведенном ниже списке указаны файлы cookie, которые мы используем, и объясняются цели, для которых они используются. Мы можем время от времени обновлять информацию, содержащуюся в этом разделе.

  • JSESSIONID: этот файл cookie используется сервером приложений для идентификации уникального сеанса пользователя.
  • registrarToken: этот файл cookie используется для запоминания элементов, которые вы добавили в корзину.
  • locale: Этот файл cookie используется для запоминания ваших региональных и языковых настроек.
  • cookieconsent_status: этот файл cookie используется для запоминания, если вы уже отклонили уведомление о согласии на использование файлов cookie.
  • _ga_UA — ########: Эти файлы cookie используются для сбора информации о том, как посетители используют наш сайт. Мы используем эту информацию для составления отчетов и улучшения нашего веб-сайта. Файлы cookie собирают информацию в анонимной форме, включая количество посетителей веб-сайта, с которых посетители перешли на сайт, и страницы, которые они посетили. Эти анонимные данные о посетителях и просмотрах хранятся в Google Analytics.

Изменения в нашем Заявлении о файлах cookie

Любые изменения, которые мы можем внести в нашу Политику использования файлов cookie в будущем, будут опубликованы на этой странице.

Экологическая экспертиза сделок с недвижимостью

Аннемаргарет Коннолли — партнер и руководитель практики охраны окружающей среды в Weil, Gotshal & Manges LLP. Томас Д. Гослин — советник Weil, Gotshal & Manges LLP.

Введение

Экологическая экспертиза при сделках с недвижимостью включает оценку известных, потенциальных и условных экологических обязательств и обязательств, связанных с приобретаемым участком собственности.В этой практической записке обсуждаются инвестиции в недвижимость в сравнении с оценкой недвижимости, которая является элементом более крупной корпоративной сделки. При традиционной сделке с коммерческой недвижимостью покупатель часто намеревается приобрести недвижимость для инвестиций и, как правило, не намеревается быть оператором, а также владельцем. Часто покупатель подписывает договор купли-продажи до проведения комплексной проверки, по сути, соглашаясь на покупку недвижимости «как есть / где есть», но сможет расторгнуть сделку, если его экологическая экспертиза не соответствует требованиям. требований или ожиданий покупателя или, возможно, использовать информацию осмотрительности для проведения дополнительной проверки и / или пересмотра условий покупки.Экологическая экспертиза в контексте недвижимости, как правило, сосредоточена на:

  1. Известном или потенциальном загрязнении почвы или подземных вод под землей в результате текущего и исторического использования

  2. Потенциал загрязнения для миграции в собственность, которая будет приобретена за пределами участка местоположения

  3. Риск того, что опасные пары почвы могут проникнуть в здания на месте из-за подповерхностного загрязнения (особенно когда риск возникает из-за мигрирующего загрязнения, за которое покупатель не несет ответственности)

  4. Присутствие опасных строительных материалов, включая асбест и краски на основе свинца, в строительных конструкциях, и

  5. Соответствие экологическим требованиям

Если сделка с недвижимым имуществом включает в себя девелоперский проект, также может возникнуть необходимость в оценке недвижимого имущества с учетом особенностей объекта , например, водно-болотные угодья, и угрожали найти исчезающие виды или определить затраты на сокращение использования асбеста или красок на основе свинца, если предполагается снос. Характер и степень экологической экспертизы зависит от текущего использования (например, коммерческое, промышленное, жилое) и исторического использования собственности, а также от ее местоположения и характера законов и правил, которым подчиняется собственность. .

Комплексная проверка не ограничивается потенциальными покупателями. Стороны, желающие выставить недвижимость на продажу, также могут провести комплексную проверку перед выводом сделки на рынок, чтобы лучше оценить относительную стоимость потенциальных предложений, принять обоснованные решения относительно возмещения убытков или оценить возможные продукты передачи рисков, такие как страхование, признающее, что осмотрительность, проводимая с разрешения продавца, не может быть полной заменой собственной осмотрительности покупателя.Стороны, участвующие в финансовых операциях, такие как кредиторы и андеррайтеры, также участвуют в проверке осмотрительности, хотя они могут в значительной степени полагаться на осмотрительность, выполненную покупателем / заемщиком или оферентом. Надлежащая проверка позволяет кредитору оценить, могут ли условные экологические обязательства снизить способность заемщика выплатить ссуду или нанести ущерб кредитному рейтингу заемщика, что затрудняет или делает невозможным для кредитора продажу или секьюритизацию ссуды. Это также позволяет кредитору выявлять любое загрязнение окружающей среды, которое может иметь приоритет перед залоговым правом кредитора, повлиять на желательность обращения взыскания на имущество или создать потенциальные экологические обязательства или негативную рекламу для кредитора.

Подробное описание подготовки покупателя к процессу проверки см. В 1-5A Практическое руководство по экологическому праву, § 5A.17 , а для подготовки продавца см. 1-5A Практическое руководство по экологическому праву, § 5A.16 .

Ответственность за загрязнение

Основное внимание при проведении комплексной проверки недвижимости уделяется выявлению или вероятному присутствию загрязнения. Это связано с тем, что в соответствии с Федеральным законом о комплексных экологических мерах, компенсациях и ответственности (CERCLA) и многими аналогичными законами штатов владельцы недвижимости, как правило, несут строгую ответственность за расходы по устранению загрязнения на месте, независимо от вины. 42 U.S.C. § 9601 и след. Большинство штатов приняли аналогичные схемы ответственности. Таким образом, покупателям недвижимости крайне важно провести комплексную экологическую экспертизу, чтобы понять, известно ли загрязнение на территории объекта, существует ли риск еще не обнаруженного загрязнения на участке, а также возможный диапазон затрат на устранение таких загрязнений. загрязнение до приобретения недвижимости. Как более подробно обсуждается ниже, это может предоставить покупателю определенные ограниченные юридические гарантии от ответственности за ранее существовавшее загрязнение; тем не менее, важно помнить, что, даже если существует защита ответственности, наличие загрязнения в собственности может повлечь за собой деликтную ответственность за телесные повреждения или материальный ущерб и может затруднить или даже сделать невозможным продажу собственности по адресу более поздняя дата.

Для обсуждения ответственности за загрязнение согласно CERCLA см. 1-1 Закон об охране окружающей среды в Real Est. И автобус. Сделки § 1.03 .

Оценка экологического объекта

Комплексная проверка, направленная на оценку известного и потенциального загрязнения на недвижимом имуществе, почти всегда должна включать оценку экологического состояния объекта, которая соответствует или превосходит Фазу I оценки экологического объекта Американского общества испытаний и материалов (ASTM) ( ESA) стандарт.Фаза I ESA состоит из посещения объекта специалистом по окружающей среде и обзора доступной публичной информации, касающейся условий окружающей среды на участке, включая информацию об историческом использовании объекта. В центре внимания Фазы I ESA — то, что ASTM определяет как признанные условия окружающей среды (REC), или возможность загрязнения на оцениваемом участке. В частности, ASTM определяет REC как означающее присутствие или вероятное присутствие любых опасных веществ или нефтепродуктов на, на или в собственности (1) из-за любого выброса в окружающую среду, (2) в условиях, указывающих на выброс в окружающую среду. окружающей среды, или (3) в условиях, которые представляют материальную угрозу будущего выброса в окружающую среду.

В дополнение к REC, ESA фазы I может также определять условия, определенные в стандарте ASTM, как исторически признанные условия окружающей среды (HREC) или контролируемые признанные условия окружающей среды (CREC). HREC определяется ASTM как «прошлый выброс любых опасных веществ или нефтепродуктов, который произошел в связи с объектом и был адресован к удовлетворению применимого регулирующего органа или удовлетворяющим критериям неограниченного использования, установленным регулирующим органом, без обязательного контроля собственности (например,g., ограничения на использование собственности, ограничения активности и использования, институциональные или технические средства контроля) ». Другими словами, HREC — это выпуск, который был рассмотрен в соответствии с применимыми требованиями, позволяющими использовать свойство для любых целей.

CREC определяется ASTM как признанное состояние окружающей среды, возникающее в результате прошлых выбросов опасных веществ или нефтепродуктов, которые были адресованы соответствующим регулирующим органам (например,g. , о чем свидетельствует выпуск письма о запрете дальнейших действий или его эквивалента, или соответствие критериям риска, установленным регулирующим органом), с опасными веществами или нефтепродуктами, которым разрешено оставаться на месте при условии выполнения необходимых мер контроля (например, ограничения на использование собственности, ограничения активности и использования, институциональные или технические средства контроля). Что отличает CREC от REC и HREC, так это то, что выпуск был адресован в соответствии с нормативными стандартами, но при этом загрязнителям разрешено оставаться на месте с ограничением использования.Например, регулирующий орган может разрешить нормативное закрытие, даже если повышенные загрязнители остаются в почве или грунтовых водах, при условии, что владелец собственности использует участок только в промышленных целях. Такая ситуация будет обозначена как CREC в соответствии со стандартом ASTM.

На практике специалисты по окружающей среде часто расходятся во мнениях относительно того, какие условия составляют REC, HREC или CREC. Для целей чистой комплексной проверки, классифицировано ли условие как ИУБ любого типа, обычно не имеет значения, поскольку такие условия не имеют юридического значения; тем не менее, кредиторы и потенциальные покупатели часто будут уделять более пристальное внимание условиям, обозначенным как REC на этапе I ESAs, поскольку такие условия, по определению, не были удовлетворены соответствующими государственными органами.Таким образом, при работе со специалистами по окружающей среде, готовящими ЭСО фазы I, следует позаботиться о том, чтобы все ИУЭ, указанные в отчете, четко подпадали под определение ASTM, и что в случае выявления ИУОВ консультант по окружающей среде предоставил достаточно подробностей, чтобы понять проблему в контекст.

Если на этапе I ESA выявляется серьезная проблема, связанная с загрязнением (независимо от того, идентифицировано ли оно как REC), покупатели могут захотеть провести так называемое ESA фазы II, которое включает отбор проб почвы и / или грунтовых вод. .Проведение Фазы II ESA может помочь подтвердить наличие и степень любого загрязнения, что может помочь обеспечить большую уверенность в отношении характера и размера ответственности. В зависимости от условий договора купли-продажи недвижимости покупатель может иметь право в договоре провести расследование Этапа II. Если соглашение не предусматривает прямого права на проведение Фазы II, покупателю, возможно, потребуется провести переговоры с продавцом, чтобы получить это право, несмотря на доказательства того, что существует значительная проблема, или, если продавец отказывается разрешить отбор образцов, прекратить договор или пересмотреть условия покупки.

В большинстве случаев проверки недвижимого имущества объем проверки выходит за рамки стандартного ESA этапа I. Потенциальные покупатели часто оценивают риск проникновения пара; и наличие плесени, свинцовых красок и асбестосодержащих материалов, колодцев, источников питьевой воды, радона, свинца в питьевой воде и, если собственность занята промышленным бизнесом, соблюдение законов и разрешений. Для сделок, связанных с будущим развитием, потенциальные покупатели также захотят оценить наличие исчезающих и находящихся под угрозой исчезновения видов и водно-болотных угодий.В этой практической заметке мы собираемся обсудить осмотрительность, направленную на загрязнение, включая риск проникновения паров, после чего мы обсудим другие вопросы осмотрительности.

Для получения дополнительной информации об экологической оценке объекта см. 3-20 Закон об охране окружающей среды в недвижимости. И автобус. Сделки § 20.02 [1] . Для обсуждения стандарта ASTM для экранов транзакций, Фазы I и Фазы II экологической оценки, см. 1-5A Практическое руководство по экологическому праву, § 5A.08 .

Все соответствующие запросы

Правовая защита, обеспечиваемая соответствующими запросами (AAI)

Как отмечалось выше, CERCLA и аналогичные законы штата обычно предусматривают, что владелец или оператор недвижимого имущества может нести ответственность за любое загрязнение на месте, независимо от его вины ; тем не менее, CERCLA предлагает определенные законодательные меры защиты так называемым «добросовестным потенциальным покупателям», среди прочего, при условии, что покупатель может доказать, что он провел «все надлежащие расследования» (AAI), что свидетельствует о том, что он провел разумные расследования, чтобы определить, была ли собственность был загрязнен до приобретения. 42 U.S.C. §§ 9601 (40) , 9607 (r) . Другими словами, сторона, которая квалифицируется как добросовестный потенциальный покупатель, может избежать ответственности CERCLA за любое ранее существовавшее загрязнение, впоследствии обнаруженное на земле, приобретенной покупателем. Таким образом, добросовестная защита потенциального покупателя доступна только тогда, когда покупатель приобретает активы. Более того, хотя стороны часто сосредоточены на должной осмотрительности, важно помнить, что защита ограничивается ответственностью CERCLA и не обязательно обеспечивает защиту от претензий штата или общего права, включая телесные повреждения и материальный ущерб.

Важно отметить, что добросовестная защита потенциального покупателя недоступна, когда покупатель приобретает акции предприятия, владеющего загрязненной землей. Это связано с тем, что лицо, владеющее землей (если оно не является добросовестным потенциальным покупателем), несет установленную законом ответственность за любое загрязнение на месте, и эта ответственность не может быть снята последующим добросовестным потенциальным покупателем.

Соответствует правилу AAI

Чтобы квалифицироваться как добросовестный потенциальный покупатель, в соответствии с 42 U.SC § 9601 (35) (A) покупатель должен, среди прочих требований:

(i) сделать все необходимые запросы о предыдущем использовании и владении объектом

(ii) принять разумные меры, чтобы остановить любой продолжающийся выпуск

(iii) Ограничить воздействие ранее выпущенных опасных веществ, обнаруженных на территории, и

(iv) Не быть связанным с каким-либо лицом, которое потенциально несет ответственность за загрязнение на объекте через какие-либо семейные, договорные или корпоративные отношения

Для того, чтобы соответствовать стандарту AAI, перед приобретением собственности должны быть предприняты определенные задачи или запросы.Запрос фокусируется на рисках загрязнения, излагая определенные цели для получения информации о текущем и прошлом использовании собственности и использовании опасных веществ, обращении с отходами и методах удаления, текущих и прошлых корректирующих действиях, инженерном и институциональном контроле на объекте, а также условиях окружающей среды на территории. соседние объекты недвижимости, которые могут указывать на выбросы. Многие из назначенных задач должны выполняться «профессионалом-экологом» или под его руководством, который должен соответствовать определенным требованиям к образованию и опыту, чтобы претендовать на эту должность. 40 C.F.R. § 312.21 . Запросы, которые должен проводить специалист по окружающей среде или по его или ее указанию, включают:

  • Опрос прошлых и нынешних владельцев, операторов и жителей собственности об обращении с опасными веществами. Стандарт AAI требует прохождения собеседования по крайней мере с одним знающим человеком из каждого периода в истории собственности.
  • Просмотрите исторические записи, такие как аэрофотоснимки, карты страхования от пожара, цепочку документов, подтверждающих право собственности, и записи о землепользовании, относящиеся к тем временам, когда в собственности были впервые сооружены строения или они были введены в эксплуатацию.
  • Изучите правительственные записи о выбросах и угрозах выбросов в результате природоохранной деятельности на площадке, включая записи и разрешения на свалки и захоронения, записи и разрешения на резервуары для хранения, записи и разрешения на образование опасных отходов, правительственный список участков и отчеты о разливах. К другим документам, подлежащим проверке, относятся: база данных Комплексной информационной системы реагирования на окружающую среду, компенсаций и ответственности (CERCLIS) Агентства по охране окружающей среды (EPA), записи общественного здравоохранения, записи уведомлений о реагировании на чрезвычайные ситуации, а также реестры инженерного и промышленного контроля.Кроме того, специалист по окружающей среде должен проверять записи, касающиеся прилегающих или соседних участков, в том числе записи из Национального списка приоритетных (NPL) и Закона о сохранении и восстановлении ресурсов (RCRA) участков корректирующих действий в пределах одной мили, а также записи других объектов, находящихся в стадии расследования, при условии к добровольной очистке или наличие протекающего подземного резервуара в пределах полумили. Специалист по окружающей среде должен визуально осмотреть собственность и ее улучшения (включая области, в которых могут храниться или обрабатываться опасные вещества), а также прилегающие объекты (либо с границы участка, либо с помощью аэрофотосъемки).Кроме того, специалист по окружающей среде должен принимать во внимание общеизвестную или обоснованно устанавливаемую информацию об объекте, а также степень очевидности или вероятного наличия загрязнения на участке.

Кроме того, специалист по охране окружающей среды или другие лица, работающие от имени покупателя, должны искать записи о залогах за экологическую очистку.

Правило AAI также требует, чтобы покупатель сам выполнял определенные задачи и запросы, в том числе:

  • Раскрывать специалисту по окружающей среде любые специализированные знания, которые покупатель может иметь о собственности, ее использовании или окружении.
  • Рассмотрите взаимосвязь между покупной ценой собственности и стоимостью собственности, если она не загрязнена, чтобы определить, связано ли какое-либо различие с выбросами опасных веществ, загрязнителей, загрязнителей или нефти. Преамбула в Федеральном реестре разъясняет, что соблюдение этого требования не требует проведения аттестации. Скорее покупатель должен рассмотреть, указывает ли какое-либо снижение закупочной цены на наличие загрязнения.
  • Раскрыть общеизвестную или достоверно установленную информацию об объекте недвижимости. Несмотря на то, что это требование также является частью расследования уполномоченного специалиста по окружающей среде, покупатель несет независимое обязательство учитывать этот фактор.

ASTM Phase I ESA, описанный выше, обычно охватывает большинство элементов для выполнения AAI, поэтому он стал стандартной практикой в ​​области экологической экспертизы. После того, как будет проведено все соответствующее расследование, стороны, которые удовлетворяют другим требованиям освобождения добросовестного потенциального покупателя в соответствии с CERCLA, не будут нести ответственности за загрязнение на объекте, при условии, что сторона не препятствует выполнению ответных действий или восстановлению природных ресурсов. 42 U.S.C. § 9607 (r) (1) .

Для дальнейшего обсуждения всех подходящих правил расследования см. 3-20 Закон об охране окружающей среды в недвижимости. И автобус. Сделки § 20.02 и 1-5A Практическое руководство по экологическому праву § 5A.04 .

Подробнее о защите невиновного покупателя см. 1-1 Закон об охране окружающей среды в сфере недвижимости. И автобус. Сделки § 1.03 [4] [d] [ii] и 1-5A Практическое руководство по экологическому праву § 5A.04 [2] .

Осмотрительность для решения сделки

Как отмечалось выше, характер сделки будет влиять на объем выполненной проверки.Например, комплексная экологическая экспертиза в отношении собственности, на которой расположен производитель химической продукции, должна быть гораздо более тщательной, чем та, которая может проводиться в офисном парке. С другой стороны, сделка по развитию может потребовать проверки на предмет наличия исчезающих видов и водно-болотных угодий, которые, если они есть, могут отрицательно повлиять на планы развития или, если обнаруживаются во время разработки, могут привести к штрафам и штрафам или задержкам во время строительства, или гарантируют внесение изменений в планы развития, все из которых обходятся разработчику сверх первоначального бюджета.Подробное обсуждение потенциально важных соображений продолжается ниже.

Загрязнение на месте

Федеральные законы об охране окружающей среды, такие как CERCLA и RCRA, а также аналогичные законодательные акты штатов налагают широкую, солидарную ответственность на владельцев и операторов недвижимого имущества за загрязнение на месте без учета вины. Это означает, что во многих случаях покупатель недвижимости может быть привлечен к ответственности за любое загрязнение на месте, даже если это загрязнение было вызвано операциями, которые имели место в далеком прошлом, когда законы об охране окружающей среды не были такими строгими и когда деятельность, приведшая к загрязнение было разрешено в соответствии с действовавшими в то время законами.Таким образом, потенциальные покупатели должны тщательно проверять наличие или возможность загрязнения объекта. Кроме того, стороны, несущие ответственность по закону, могут не иметь возможности полагаться на традиционно доступные контракты, правонарушения или средства защиты на справедливой основе, такие как причинно-следственная связь со стороны третьих сторон, непосредственная причина или соблюдение преобладающих стандартов. Кроме того, владельцы или операторы потенциально загрязненной собственности могут столкнуться с проблемами, выходящими за рамки потенциальных затрат, связанных с расследованием или восстановлением.Ряд законодательных актов штата, таких как Закон штата Нью-Джерси о восстановлении промышленных площадок ( NJ Stat. Ann. § 13: 1K-6 et seq. ) и Закон о передаче штата Коннектикут ( Conn. Gen. Stat. Ann. § 22a-134 ) ) требуют раскрытия информации об условиях окружающей среды и восстановлении или другом согласии до того, как промышленные предприятия или соответствующая недвижимость могут быть переданы. Более того, владельцы зараженной собственности могут быть уязвимы для исков по общему праву, основанных на причинах иска, таких как халатность, а также в судебных тяжбах о токсичных деликтах, направленных на компенсацию истцам, которые заявляют о травмах из-за воздействия опасных материалов.Соответственно, любая сторона, приобретающая недвижимость в связи со сделкой, должна провести тщательную комплексную проверку, в том числе ЭСУ Фазы I, для оценки риска загрязнения окружающей среды на месте.

Мигрирующее загрязнение

Владелец или оператор загрязненной недвижимости также может нести ответственность за расходы, возникающие в результате миграции загрязняющих веществ с рассматриваемого участка. Мигрирующее загрязнение может привести к серьезным обязательствам, особенно когда загрязняющие вещества мигрируют в жилую зону или под экологически чувствительный участок, такой как школа или больница.Также может существовать риск миграции загрязнителей, воздействующих на водоносные горизонты, используемые для питьевой воды. Владелец собственности, из которой мигрируют загрязнители, может нести ответственность за материальный ущерб, затраты на восстановление, понесенные пострадавшим владельцем собственности, и причиненный вред, причиненный в результате воздействия загрязнителей. Такие обязательства могут быть значительными. Таким образом, потенциальные покупатели недвижимости должны оценить, насколько это возможно, риск мигрирующего загрязнения и чувствительность людей, проживающих в соседней собственности, чтобы определить вероятность того, что покупатель станет ответственным за такие обязательства.

И наоборот, Агентство по охране окружающей среды США и большинство государственных природоохранных регуляторов определили, что владелец недвижимого имущества, загрязненного исключительно в результате загрязнения, мигрирующего на объект из внешнего источника, не несет ответственности за затраты на восстановление. При этом владелец или оператор может нести ответственность за причиненный вред, причиненный в результате воздействия таких загрязняющих веществ, например, в случаях, когда пары загрязняющих веществ мигрируют в строительные конструкции, что более подробно обсуждается ниже. Таким образом, потенциальный покупатель недвижимости также должен оценить риск воздействия на недвижимость мигрирующих загрязнителей.

Vapor Intrusion

Проблема, вызывающая повышенное внимание регулирующих органов и кредиторов в сделках с коммерческой недвижимостью, — это риск проникновения паров. Проникновение паров может происходить, когда под вышележащим зданием находится зараженная почва или грунтовые воды. Некоторые загрязнители выделяют пары, которые могут подниматься через почву в воздушные пространства внутри помещений, где они могут представлять как краткосрочную, так и долгосрочную угрозу безопасности. В краткосрочной перспективе скопление пара в закрытой конструкции может создать риск взрыва, опасные уровни воздействия или эстетические проблемы (например,г., запахи). Однако обычно уровни концентрации химических веществ низкие. В этих случаях существует опасение, что проникновение пара может создать неприемлемый риск хронических последствий для здоровья из-за длительного воздействия этих низких уровней загрязнения. Регулирующие органы все чаще переоценивают определенные участки, которые были закрыты регулирующими органами, но все еще имеют остаточное загрязнение, чтобы определить, были ли изучены пути проникновения паров во время первоначального расследования и фазы восстановления. Агентство по охране окружающей среды недавно разработало калькулятор уровня защиты от проникновения паров, чтобы помочь владельцам и операторам загрязненных земель оценить риск проникновения паров на свои участки.Агентство по охране окружающей среды США, Vapor Intrusion at Superfund Sites, доступно по адресу http://www.epa.gov/vaporintrusion/vapor-intrusion-superfund-sites . Но даже там, где регулирующие органы не установили правила, касающиеся проникновения паров, многие кредиторы начали уделять внимание этому риску для здоровья и безопасности человека. И поскольку риск проникновения паров может возникнуть на участках, которые расположены рядом с местом происхождения загрязнителей или в некоторых случаях на некотором расстоянии от него, объем расследования может потребоваться расширить за пределы объекта-объекта, чтобы охватить окружающие локации.

Оценка потенциального риска от проникновения пара может быть затруднена, особенно при попытке определить, могут ли одни и те же химические вещества из источников выбросов в здании (например, бытовые растворители, бензин, чистящие средства) создавать, отдельно или в сочетании с проникновением пара, значительный риск для здоровья человека. В июне 2015 года EPA выпустило руководство по проникновению паров, цель которого — предоставить EPA и владельцам собственности основу для оценки и устранения риска проникновения паров. Управление по твердым отходам и реагированию на чрезвычайные ситуации Агентства по охране окружающей среды США, Техническое руководство по оценке и смягчению последствий проникновения пара из подземных источников в воздух внутри помещений (июнь 2015 г.), доступно по адресу http: // www2.epa.gov/vaporintrusion/technical-guide-assessing-and-mitigating-vapor-intrusion-pathway-subsurface-vapor. Руководство EPA по проникновению паров содержит пошаговые рекомендации по выявлению, оценке и снижению краткосрочных и долгосрочных рисков, связанных с проникновением паров как в коммерческие, так и в жилые здания. Как правило, в руководстве рекомендуется провести подробное расследование проникновения паров, включая отбор проб как внутри помещений, так и под землей, когда имеющаяся информация предполагает, что летучие химические вещества могут присутствовать в почве и грунтовых водах под существующей или предлагаемой структурой.Для потенциальных покупателей собственности с известным или предполагаемым загрязнением под существующими или предлагаемыми структурами будет важно понимать руководство EPA по проникновению паров, чтобы определить, какие шаги, если таковые имеются, могут быть необходимы для оценки риска проникновения пара. Это связано с тем, что EPA (или соответствующие государственные регулирующие органы) в одностороннем порядке может определить, что оценка риска проникновения пара необходима при наличии определенных условий, что повышает вероятность принятия регулирующих мер даже в тех местах, где загрязнение ранее было адресовано к удовлетворению регулирующего органа.Более того, в той степени, в которой владельцы собственности становятся предметом судебных разбирательств по обвинению в травмах от проникновения паров, руководство по проникновению паров может служить эталоном, по которому будут оцениваться владельцы собственности.

Для получения дополнительной информации о проникновении пара см. 1-15A Закон об охране окружающей среды в сфере недвижимости. И автобус. Сделки § 15A.05 и 3-17B Практическое руководство по экологическому праву § 17B.01 et seq.

За пределами загрязнения

Помимо оценки рисков, связанных с загрязнением, в зависимости от характера участка и планов будущего использования, комплексная экологическая экспертиза может также включать оценку рисков, связанных со следующим.

Асбест

Присутствие асбеста в коммерческих зданиях может вызывать как юридические, так и коммерческие проблемы у покупателей, застройщиков и других инвесторов в коммерческую недвижимость. Владельцы зданий также потенциально могут столкнуться с деликтной ответственностью за телесные повреждения, вызванные воздействием асбеста. Более того, несоблюдение правил, разработанных (1) для защиты сотрудников на рабочем месте от воздействия переносимых по воздуху асбестовых волокон ( 29 CFR § 1910.1001 ), в том числе требующих от владельцев зданий информировать сотрудников о наличии и местонахождении асбестосодержащих материалов ( ACM) и (2) предотвращение выброса асбестовых волокон в окружающую среду во время ремонта или сноса, может привести к значительным штрафам или штрафам.

Что касается предотвращения высвобождения асбестовых волокон во время ремонта или сноса, Национальные стандарты выбросов асбеста для опасных загрязнителей воздуха (Asbestos NESHAP) устанавливают ограничения на выбросы и методы работы для различных видов деятельности, связанных с асбестом. Асбест NESHAP в настоящее время находится в 40 C.F.R. § 61.140 и след. Тип и количество асбеста, которое будет нарушено во время проекта, определяет, будет ли применяться NESHAP по асбесту. 40 С.F.R. § 61.145 (а) . В NESHAP по асбесту несколько раз вносились поправки, наиболее полно в ноябре 1990 г. В 1995 г. в правило были внесены поправки, исправляющие перекрестные ссылки на OSHA, Министерство транспорта США и другие правила Агентства по охране окружающей среды, регулирующие асбест.

Простое присутствие асбеста в здании обычно не является препятствием для сделки, если им можно управлять на месте с помощью программы эксплуатации и технического обслуживания (O&M). Программы O&M обычно включают положения, определяющие рабочие процессы для (1) поддержания ACM в хорошем состоянии и предотвращения нарушений, (2) обеспечения надлежащей очистки высвобожденных асбестовых волокон, (3) предотвращения дальнейшего высвобождения асбестовых волокон и (4) ) следить за состоянием ACM, присутствующего в собственности.Книга Агентства по охране окружающей среды США « Управление асбестом на месте », обычно называемая «Зеленая книга , », является основным источником руководящих указаний Агентства по охране окружающей среды по теме обращения с асбестом в зданиях. Копию книги Green (июль 1990 г.) можно скачать здесь.

Поскольку оценка асбеста обычно выходит за рамки Фазы I ESA, потенциальные покупатели должны специально запрашивать инспекцию асбеста, если наличие или состояние ACM считается проблемой.Во-первых, покупатель захочет убедиться, что значительное количество рыхлого ACM не существует в областях, которые доступны или иным образом могут быть рассредоточены для жителей здания или населения. Далее, определение местоположения асбеста может быть решающим фактором при оценке затрат на ремонт из-за федеральных требований и требований штата, которые должны выполняться при сокращении использования асбеста в соответствии с этими обязательными специальными методами работы, которые могут выполняться только специально лицензированными подрядчиками. может существенно увеличить затраты на строительство. 40 C.F.R. § 61.145 (c) . Эти предписанные методы работы, как правило, носят сугубо технический характер; однако у них есть единственная цель — свести к минимуму выброс асбестового волокна. В ситуациях, когда покупатель знает, что предполагается реконструкция или снос, покупатель должен провести обширное обследование известных и предполагаемых ACM, если таковые имеются, и получить бюджет для любых необходимых мероприятий по снижению выбросов. В ситуациях, когда ремонт или снос не предполагается, затраты на управление асбестом на месте следует рассматривать в зависимости от стоимости собственности.

Для полного охвата асбеста в коммерческих зданиях см. 2-15 Закон об охране окружающей среды в недвижимости. И автобус. Сделки § 15.01 et seq. и 5A-36 Практическое руководство по экологическому праву, § 36.01 et seq.

Радон

Радон — это бесцветный газ без запаха, образующийся в результате естественного радиоактивного разложения урана в земле. Радон может проникать в воздух в помещении через почву под зданием или воду, используемую в здании. По данным EPA, вдыхание радона может увеличить риск развития рака легких.Агентство по охране окружающей среды США, Радоновые риски для здоровья, доступно по адресу http://www.epa.gov/radon/healthrisks.html . С нормативной точки зрения радон обычно вызывает беспокойство в жилых районах. Фактически, EPA выпустило только руководящие принципы для уровней радона в жилом контексте, рекомендуя домовладельцам принимать меры, когда уровни радона составляют от двух до четырех пикокюри на литр. Чтобы определить потенциальные радоновые риски, потенциальный покупатель должен проверить воздух в вероятной точке входа, обычно на самом нижнем уровне здания.Стоит отметить, что многие кредиторы потребуют тестирование на радон с участием по крайней мере одной краткосрочной пробы из наземного блока или каждого здания на территории. С высокими показателями радона обычно можно бороться с помощью мер по смягчению, которые обычно включают вентиляционные трубы и вентиляторы для предотвращения проникновения радона в здание. Затраты на реализацию таких мер по снижению риска обычно не считаются дорогостоящими в контексте большинства транзакций.

Подробнее о радоне см. 1-15A Закон об охране окружающей среды в недвижимости.И автобус. Сделки § 15A.02 .

Краска на основе свинца

Краска на основе свинца обычно считается значительным риском для здоровья маленьких детей и беременных женщин, поскольку проглатывание может вызвать необратимое повреждение мозга и нервной системы, что приводит к проблемам с поведением и обучением, снижению IQ и проблемам со слухом. у детей и повышенный риск выкидыша и врожденных дефектов у беременных. Хотя использование краски на основе свинца запрещено в Соединенных Штатах с 1978 года, многие жилые и коммерческие постройки, особенно построенные до 1950 года, потенциально содержат краску на основе свинца.Проведение комплексной проверки наличия свинцовых красок особенно важно в сделках, связанных с продажей жилой недвижимости, поскольку правила EPA, а также законы многих штатов требуют уведомления о потенциальных опасностях, связанных с свинцом, во время продажи или аренды определенного жилья. ( 24 CFR pt. 35 ) и укажите, что проверки красок на основе свинца и уменьшение их выбросов могут проводиться на законных основаниях только сертифицированными сторонами (40 CFR pt. 745). Потенциальные покупатели должны знать, что неспособность идентифицировать или должным образом снизить опасность, связанную с краской на основе свинца, в конечном итоге может привести к искам о травмах, предполагающих отравление свинцом, которые основаны на теориях небрежности, строгой ответственности или нарушении явных или подразумеваемых гарантий.Покупатели зданий, которые могут содержать краску на основе свинца, должны подумать о том, должны ли они или продавец нести расходы на осмотр, оценку рисков или расходы на борьбу с выбросами в случае выявления краски на основе свинца.

Для общего обсуждения последствий для владельцев зданий и собственности, загрязненных краской на основе свинца, см. 5A-36A Практическое руководство по экологическому праву, § 36A.05 .

Проникновение плесени / воды

Плесень — это вещество естественного происхождения, поэтому оно всегда присутствует в окружающей среде.На открытом воздухе плесень является неотъемлемой частью естественных процессов разрушения листьев, древесины и растительных остатков; однако в помещении споры плесени растут, переваривая все органические вещества, на которые они попадают, включая обои, изоляцию, гипсокартон и крыши. По данным EPA, воздействие плесени может быть потенциально опасным для здоровья, начиная от легких и временных аллергических реакций до более серьезных заболеваний, таких как инфекции легких. Агентство по охране окружающей среды США, Mold Resources, доступно по адресу http://www.epa.gov/iedmold1/moldresources.html . Таким образом, убытки от иска о токсичной плесени могут включать в себя расходы на ремонт, ущерб, связанный с невозможностью использования имущества или предметов, расходы на переезд, снижение стоимости ущерба собственности и расходы, связанные с личными травмами. Проверка наличия плесени часто проводится вместе с общей оценкой физического состояния объекта недвижимости. Основное внимание при первоначальной оценке плесени уделяется возможности проникновения воды, что означает, что консультант часто оценивает состояние крыш, окон, водонагревателей, систем отопления, вентиляции и кондиционирования, водопровода и других элементов в здании, где вода может насыщать водой. строительные материалы и приводят к росту плесени.

Исследования пресс-форм обычно выходят за рамки традиционной фазы I ASTM; тем не менее, экологическая оценка собственности должна включать неинвазивную оценку для выявления визуальных признаков плесени, таких как обесцвечивание поверхностей, свидетельства проникновения воды, утечки или проблем с затоплением, подозрительный рост в системе HVAC и любые подозрительные запахи. Потенциальный покупатель также должен просмотреть записи о техническом обслуживании и задать вопросы продавцу относительно истории жалоб жителей здания на постоянные проблемы с водопроводом, запахи, плесень и циркуляцию воздуха.Если выявляется история жалоб жильцов здания или если первоначальная проверка выявляет подозрительные условия, может потребоваться повторный отбор проб воздуха и строительных материалов. В то время как многие консультанты, как правило, сосредотачиваются на определении типа плесени, ключом к решению проблемы плесени является определение источника воды, обеспечение ее устранения, а затем удаление поврежденных материалов, в том числе с плесенью. Если требуется такое снижение загрязнения, необходим план борьбы с загрязнением, и будет проводиться отбор проб, чтобы определить, завершена ли очистка.

Подробнее о плесени см. 1-15A Закон об охране окружающей среды в сфере недвижимости. И автобус. Сделки § 15A.04 и 5A-36C Практическое руководство по экологическому праву § 36C.01 et seq.

Водно-болотные угодья

Застройщики недвижимости должны знать, что действуют строгие законы, регулирующие строительство, которое влияет на потенциальные водно-болотные угодья. Водно-болотные угодья, находящиеся под федеральным контролем, часто называют водно-болотными угодьями юрисдикции, поскольку они подпадают под регулирующую юрисдикцию федерального закона.Юрисдикционные водно-болотные угодья регулируются разделом 404 Закона о чистой воде 1972 года, поскольку они важны для защиты водных видов и водоплавающих птиц, очистки воды и борьбы с наводнениями. 33 U.S.C. §§ 1251–1387 . Агентство по охране окружающей среды и Инженерный корпус армии США, два федеральных агентства, наделенных полномочиями регулировать водно-болотные угодья, определяют водно-болотные угодья как «те районы, которые затопляются или насыщаются поверхностными или грунтовыми водами с частотой и продолжительностью, достаточными для поддержания, и которые при нормальных обстоятельствах действительно поддерживают, преобладание растительности, обычно приспособленной для жизни в условиях насыщенных почв.”Envtl. Технические услуги. Co., Федеральное руководство по определению и разграничению юрисдикционных водно-болотных угодий (10 января 1989 г.), доступно по адресу http://www.wetlands.com/pdf/89manv3b.pdf .

Перед покупкой недвижимости под застройку потенциальный покупатель должен провести обследование водно-болотных угодий по нескольким причинам. Определение того, что юрисдикционные водно-болотные угодья расположены на неосвоенной собственности, являющейся предметом сделки, может существенно повлиять на стоимость собственности, если расположение водно-болотных угодий будет создавать значительные препятствия для развития территории.Такое открытие может привести к значительным задержкам и дополнительным затратам для разработчика, поскольку процесс выдачи разрешений может быть сложным и открытым для интерпретации в отношении потенциального воздействия деятельности по разработке и возможных необходимых мер по смягчению последствий. Более того, повышенное внимание общественности к защите водно-болотных угодий увеличивает вероятность того, что различные интересы могут использовать схему регулирования водно-болотных угодий, чтобы заблокировать или задержать развитие. Кроме того, застройщики должны определить, присутствуют ли водно-болотные угодья, поскольку их уничтожение может привести к серьезным административным, гражданским и уголовным санкциям в соответствии с разделом 404 Закона о чистой воде.См. 33 U.S.C. §§ 1311 (а) , 1344 . Поскольку Закон о чистой воде является статутом строгой ответственности, не требуется доказывать намерение уничтожить водно-болотные угодья для установления гражданского правонарушения. Обратите внимание: хотя первым шагом в оценке водно-болотных угодий является визуальный осмотр на месте, за которым может следовать формальное разграничение, в конечном итоге может потребоваться вовлечение правительства в процесс, поскольку это единственная организация, которая может окончательно определить присутствие. и расположение юрисдикционных водно-болотных угодий.

Для получения дополнительной информации о юрисдикционных водно-болотных угодьях см. 1-9 Закон об охране окружающей среды в недвижимости. И автобус. Сделки § 9.02 и 4-19 Практическое руководство по экологическому праву § 19.03 .

Находящиеся под угрозой и исчезающие виды

Федеральный закон об исчезающих видах запрещает кому-либо преследовать, отловить или убить любые охраняемые виды. 16 U.S.C. § 1531 и последующие На сегодняшний день около 1100 видов во всем мире признаны исчезающими или находящимися под угрозой исчезновения.Тем не менее, более 3600 человек были идентифицированы как кандидаты на статус находящихся под угрозой исчезновения и ожидают официального решения. Если предлагаемая застройка нарушит или разрушит среду обитания охраняемых видов, такое развитие может быть нарушением Закона об исчезающих видах, в результате чего застройщик может быть подвергнут потенциальным штрафам, штрафам и судебным запретам. Таким образом, разработчикам необходимо оценить потенциал проектов для воздействия на охраняемые виды, особенно если проект расположен на неосвоенных землях или может повлиять на водно-болотные угодья или водоемы.Обычно это включает в себя найм консультанта по окружающей среде для оценки места обитания охраняемых видов на территории проекта. Оценку охраняемых видов следует проводить как можно раньше на этапах планирования проекта, поскольку присутствие охраняемых видов на территории проекта может помешать реализации проекта.

Для более подробного обсуждения вопросов защиты дикой природы и среды обитания см. 4-24 Практическое руководство по экологическому праву, § 24.01 et seq.

Соответствие действующему и находящемуся на рассмотрении законодательству

При проведении комплексной экологической экспертизы при сделке с недвижимостью также может потребоваться оценка соблюдения арендатором собственности природоохранного законодательства и требований к выдаче природоохранных разрешений.Это особенно верно в отношении сделок, связанных с недвижимостью, занимаемой производителями и другими предприятиями, которые обрабатывают большие количества опасных материалов (и это всегда будет справедливо в сделках, в которых покупатель приобретает как недвижимость, так и хозяйственные операции), поскольку неспособность соблюдение может привести к заражению, отсутствию полномочий на работу и усилению негативной рекламы. Поскольку оценка соответствия выходит за рамки типичного этапа I ASTM, покупатели, проводящие осмотр собственности, на которой проводятся экологически чувствительные операции, должны рассмотреть вопрос о том, чтобы требовать от своего консультанта проведения некоторой формы обзора соответствия или аудита в рамках оценки консультанта.Темы, которые обычно охватываются ограниченным обзором соответствия, включают:

  • Оценка системы экологического менеджмента объекта или объекта
  • Разрешение статуса
  • Выбросы в атмосферу, включая меры контроля
  • Водоснабжение и водоотведение
  • Использование и управление
  • Опасно управление материалами и отходами
  • Проблемы, связанные с шумом

Информацию о разрешении и соблюдении экологических требований см. в 1-5A Практическое руководство по экологическому праву, § 5A.03 .

Развивающиеся районы

Традиционно экологическая экспертиза при сделках с недвижимостью сосредоточена на наличии загрязнения и, в случае застройки участка, на соблюдении экологических требований. Однако сегодня забота об окружающей среде вышла за рамки загрязнения и традиционного соблюдения, чтобы рассмотреть риски, связанные с изменением климата, доступностью воды и использованием электроэнергии, которые кратко изложены ниже. Стороны, которым поручено проводить комплексную экологическую экспертизу, должны быть в курсе этих новых проблем, чтобы эффективно учитывать их при проведении комплексной проверки.

Водные риски

Многие предприятия нуждаются в значительном и надежном снабжении чистой водой для промышленных целей, вспомогательных функций, эксплуатации объектов и в качестве ингредиента для многих продуктов. Традиционно эти же предприятия воспринимали обильное и доступное снабжение чистой водой как должное; однако сегодня, когда рост населения, индустриализация, урбанизация и воздействие изменения климата создают беспрецедентную нагрузку на глобальное водоснабжение, отношение к воде меняется.В глобальном масштабе пресная вода становится все более исчезающим ресурсом. По оценкам, к 2030 году потребность в пресной воде превысит ее предложение на 40%. Офис директора национальной разведки США, Оценка разведывательного сообщества: Глобальная водная безопасность (2 февраля 2012 г.), доступно по телефону http: // www.dni.gov/files/documents/Special%20Report_ICA%20Global%20Water%20Security.pdf . Водоемкие бизнес-секторы включают сельское хозяйство, производство напитков, химическое производство, разведку нефти и газа, производство электроэнергии, производство полупроводников и горнодобывающую промышленность.

Водные риски могут проявляться разными способами. Во-первых, водные риски могут возникать как прямые и специфические риски для бизнес-операций, такие как перебои в работе из-за нехватки воды, проблем с качеством или очисткой воды, перебоев в цепочке поставок или увеличения затрат на водоснабжение. Предприятия также могут столкнуться с повышенным вниманием общественности в отношении объемов забираемой ими воды или загрязняющих веществ, которые они сбрасывают во все более востребованные ресурсы. Бизнес может все больше подвергаться более строгому нормативному надзору в отношении водопользования, включая обременительные ограничения на распределение или использование воды.Неопределенность водных ресурсов все чаще может приводить к ограничению доступа к капиталу, поскольку ограничения на кредитование или более строгие инвестиционные политики разрабатываются для устранения рисков, связанных с водой. Следовательно, в сделках с недвижимым имуществом, которое может использоваться водоемкими предприятиями или в районах с жесткими ограничениями на водопользование, может быть разумным включить оценку водных рисков как часть процесса комплексной проверки.

Чтобы оценить потенциальную подверженность бизнеса водному риску, необходимо рассмотреть несколько соображений.Во-первых, необходимо понимать прямое и косвенное водопользование, чтобы оценить водный риск, связанный с операциями и цепочкой поставок:

  • Подтверждение юридических прав и обязательств собственности в отношении количества, качества, цены, надежности и продолжительности водоснабжение и жизнеспособность этих ресурсов
  • Определение того, находится ли объект в районе с водным дефицитом или в регионе, который может предсказуемо столкнуться с водным стрессом в будущем, и
  • Оценка того, могут ли текущие или вероятные продукты или услуги оператора влияние сокращения водоснабжения

Энергосбережение

Еще одной областью повышенного внимания в рамках комплексной проверки является энергоэффективность и энергосбережение.В зависимости от характера операций на объекте использование энергии может представлять собой значительные затраты для жителей участка. Энергоэффективность также является областью, требующей усиленного регулирования на федеральном уровне, уровне штата и местном уровне. Многие местные юрисдикции требуют, чтобы новая застройка соответствовала определенным строительным нормам green , которые касаются энергопотребления и, в некоторых случаях, водопользования. Хотя использование эффективных технологий при строительстве новых зданий может снизить затраты в долгосрочной перспективе, они могут увеличить краткосрочные затраты на строительство.Таким образом, очевидно, что разработчикам необходимо знать требования к энергоэффективности. Покупатели зданий в районах с нормативными требованиями к энергоэффективности также должны знать о таких требованиях и должны гарантировать, что приобретенные конструкции соответствуют всем применимым нормам и правилам энергоэффективности.

Кроме того, покупатели коммерческой недвижимости должны знать, что все чаще корпоративные арендаторы стремятся арендовать помещения в зданиях, признанных за их качество зеленый , включая энергоэффективность.Возможно, самое известное признание — это признание Совета по строительству зданий US Green , который признает лидерство в области энергетического и экологического проектирования, или LEED, в строительстве и проектировании зданий. Таким образом, потенциальные покупатели коммерческой недвижимости должны оценить, имеет ли недвижимость сертификат LEED, или, если нет, то возможные затраты на получение сертификата LEED. Это может привести к большему спросу и более высокой арендной плате со стороны корпоративных арендаторов, которые отдали предпочтение площадям с сертификатом LEED.

Подробнее о зеленых зданиях, включая рейтинговые системы LEED и федеральные, государственные и местные зеленые строительные законы и правила, см. 3-17D Практическое руководство по экологическому праву § 17D.01 et seq.

Риски, связанные с климатом

Риски изменения климата, связанные с недвижимостью, как правило, сосредоточены на физических рисках для земли и инфраструктуры из-за широкомасштабных воздействий, которые могут быть связаны с изменением климата, в том числе:

  • Изменения в сезонных моделях
  • Повышение уровня моря
  • Повышенная интенсивность и частота экстремальных погодных явлений, таких как тропические штормы и циклоны
  • Повышенная суровость засухи

Физические риски трудно оценить, поскольку они могут возникнуть в далеком будущем или иным образом быть случайными или спекулятивными ; однако эти риски оцениваются все чаще, особенно в контексте получения имущественного страхования.

Подробнее о возникающих проблемах экологической экспертизы см. 3-20 Экологическое право в недвижимости. И автобус. Сделки § 20.04 [6] .

Специальные программы штата

Каждый штат имеет свои собственные экологические требования, и, как отмечалось выше, определенные меры защиты ответственности, предусмотренные федеральными законами, не освобождают ответственную сторону от ответственности в соответствии с законами штата. В связи с этим, конечно, необходимо во время процесса комплексной проверки понять, какие государственные (и местные) экологические требования применимы к объекту недвижимости.Хотя законы многих штатов похожи на федеральные программы, часто между ними есть различия. И, в некоторых случаях, могут существовать государственные программы, которые предоставляют владельцам собственности защиту от ответственности или помогают снизить расходы, связанные с загрязнением окружающей среды. Ниже приведены несколько примеров.

Программы для невиновных землевладельцев

В дополнение к федеральным мерам защиты, предусмотренным CERCLA для невиновных землевладельцев, выполняющих AAI, некоторые штаты разработали аналогичные меры защиты для покупателей недвижимости.Эти программы различаются от штата к штату, но обычно требуют, чтобы землевладелец, ищущий защиты от ответственности, продемонстрировал, что он не вызвал заражения и, в большинстве случаев, что заражение произошло до того, как невиновный владелец приобрел собственность.

Например, в Иллинойсе невиновный покупатель зараженной недвижимости может иметь установленную законом защиту от ответственности по обязательствам по восстановлению, если он может продемонстрировать, что он провел все соответствующие расследования относительно экологических условий собственности и не имел оснований знать о существовании загрязнения на момент приобретения собственности. 415 Илл. Comp. Стат. § 5 / 22.2 (j) (6) (B) . В Айове ни в чем не повинные покупатели пользуются полным иммунитетом от претензий третьих лиц в связи с загрязнением, которое они не вызвали. Кодекс штата Айова § 455B.752 . Вдобавок в 1995 году Верховный суд штата Айова постановил, что невиновный владелец не может нести ответственность перед государством за загрязнение, которое он не вызвал. Blue Chip Enterprises против Департамента природных ресурсов штата Айова, 528 N.W.2d 619, 624 (Iowa 1995) . В Мичигане невиновные покупатели могут получить защиту от ответственности за существующее загрязнение, если во время покупки собственности они проводят так называемую базовую экологическую оценку (часто называемую BEA) до или в течение 45 дней с момента , приобретение участка и представление результатов оценки в Государственный департамент качества окружающей среды. Mich. Comp. Законы § 324.20101 (c) и (f) . Обратите внимание: чтобы иметь право на защиту ответственности в рамках программы Michigan BEA, владельцу собственности может потребоваться выполнение определенных текущих обязательств, которые подробно описаны в уставе. Подобные программы есть и во многих других штатах. Поэтому покупатели недвижимости должны исследовать наличие государственных программ для невиновных землевладельцев до приобретения участка, чтобы определить, какие меры защиты могут быть доступны и что покупатель должен сделать, чтобы воспользоваться такой защитой.

Краткое изложение положений закона штата о невиновных землевладельцах см. В 1-5A Практическое руководство по экологическому праву, § 5A.04 [2] [b] .

Программы добровольной очистки

Большинство штатов приняли законы, специально разработанные для устранения или уменьшения общих препятствий на пути восстановления загрязненных участков. Государственные программы сильно различаются; однако многие из них включают программу добровольной уборки, в рамках которой владелец собственности может получить ускоренное государственное разрешение на проведение добровольной уборки. Обычно застройщик должен подать заявку и заплатить взнос соответствующему государственному агентству по охране окружающей среды, чтобы принять участие в добровольной программе рекультивации.Требования к приложению различаются от штата к штату. Описание программ добровольной уборки по штатам см. В 1-24 Environmental Law in Real Est. И автобус. Сделки § 24.06 . Многие штаты выпустили руководства или программные документы, объясняющие применимые требования, и разместили такие документы на государственных веб-сайтах, чтобы помочь соискателям.

В некоторых штатах выполнение добровольной очистки освобождает владельца от будущей ответственности перед государством за очистку от ранее существовавшего загрязнения.Соглашение с государством также может обеспечить некоторую защиту от ответственности в соответствии с федеральным законом. Почти половина штатов заключили меморандумы о соглашении с Агентством по охране окружающей среды США для координации своих программ по очистке территории с Агентством по охране окружающей среды и для обеспечения гарантий сторонам по очистке загрязненного участка в рамках программы штата в том, что очистка будет соответствовать обязательствам стороны в соответствии с федеральным законодательством. См. CERCLA § 128 (b) (1) (A) (i) — (ii), 42 U.S.C. § 9628 (b) (1) (A) (i) — (ii) . Любой, кто намеревается купить или развивать заброшенную недвижимость, должен связаться с государственными и местными регулирующими органами для получения подробной информации о проектах добровольного восстановления.

Целевые фонды реабилитации

В некоторых штатах существуют целевые фонды для покрытия расходов, связанных с устранением определенного загрязнения. Распространенными примерами являются выбросы нефтепродуктов из подземных резервуаров (UST) и выбросы растворителей в результате операций химической чистки. Целевые фонды ЕСН обычно возмещают владельцу ЕСН определенные расходы, понесенные в связи с освобождением от ЕСН. Например, Калифорния учредила трастовый фонд, который возмещает правомочным заявителям расходы на определенные экологические расследования и затраты на восстановление, возникающие в связи с выпуском ЕСН, а также расходы, возникающие в связи с претензиями третьих сторон о телесных повреждениях или повреждении имущества. Cal. § 25299.50 Свода законов о здоровье и безопасности и след. Максимальная сумма возмещения за каждый случай из Калифорнийского фонда составляет 1,5 миллиона долларов, за вычетом применимого уровня франшизы правомочного заявителя (в диапазоне от 0 до 10 000 долларов). Чтобы подать претензию в рамках программы для Калифорнии, заявитель должен (1) быть текущим или прошлым владельцем или оператором UST, из которого произошел выпуск; (2) требовать от регулирующего органа предпринять корректирующие действия; и (3) быть физическим или юридическим лицом, которые заплатили или будут платить за расходы по очистке.

В некоторых штатах также есть целевые фонды для выплаты компенсации владельцам помещений, загрязненных в результате прошлых операций по химчистке. Например, в штате Алабама существует фонд для возмещения определенным владельцам нынешних или бывших химчисток или любым соседним землевладельцам, чья собственность была затронута операциями химчистки, расходов, понесенных на расследование и устранение утечек, связанных с деятельностью химчистки. Кодекс штата Алабама, § 22-30D-1 и след. Все виды деятельности, по которым испрашивается возмещение, должны быть предварительно одобрены консультативным советом штата, которому поручено управлять фондом, и вся работа должна выполняться предварительно утвержденным консультантом по окружающей среде.В рамках программы в Алабаме сайты, за которые испрашивается возмещение, ранжируются с точки зрения потенциального ущерба, а имеющиеся средства затем распределяются только между сайтами с наивысшим рейтингом.

При проведении комплексной проверки на объектах, которые имеют или могли иметь UST или химчистку, необходимо определить, существуют ли такие средства, и если да, понять требования приемлемости. Если доступно финансирование для известного или потенциального загрязнения на участке, потенциальный покупатель может соответствующим образом адаптировать осмотрительность, зная, что, если в будущем возникнут потенциальные экологические издержки, может быть доступный источник финансирования, который поможет компенсировать такие затраты.

Ограничения по актам

В некоторых юрисдикциях законы об охране окружающей среды могут разрешать использование ограничений по актам вместо дорогостоящих восстановительных работ. Например, в Техасе владелец определенной земли с известными загрязненными грунтовыми водами может подать заявку на получение так называемого муниципального статуса (MSD), который запрещает текущее и будущее использование грунтовых вод для питьевых целей, но также ограничивает требования к расследованиям и реабилитации. применимо к загрязненным грунтовым водам. Tex. Кодекс здоровья и безопасности § 361.801 et seq. Для того, чтобы собственность соответствовала критериям, не может быть колодца с питьевой водой, расположенного в пределах полумили от границ собственности, претендующей на получение MSD. Таким образом, большинство сайтов с MSD расположены в крупных городах, в основном в Хьюстоне и Далласе. Следует отметить, что муниципалитеты могут получить MSD на всю свою юрисдикцию, так что любая собственность в пределах муниципалитета будет охвачена положениями MSD. Если собственность покрывается MSD, сторона, которая в противном случае была бы обязана исследовать и устранять загрязнение подземных вод, освобождается от таких обязанностей, если загрязнение подземных вод не представляет угрозы для людей из-за непитьевого использования или для экологических ресурсов.Тем не менее, несмотря на то, что ограничения на действия, такие как программа MSD в Техасе, могут повысить потребность в проведении реабилитации, загрязнение останется на месте, и существуют риски, связанные с этим подходом, в том числе связанные с проникновением паров. Кроме того, если объект будет реконструирован, может возникнуть необходимость в проведении земляных работ, в результате которых будет обнаружена загрязненная почва и грунтовые воды, что необходимо будет устранить и это может привести к увеличению затрат на строительство.

Применение информации, полученной в ходе комплексной проверки, к сделке

После завершения экологической проверки покупатель должен получить твердое представление о фактических и потенциальных экологических проблемах, влияющих на недвижимое имущество.Покупатель также должен хорошо знать, в какой степени доступны средства защиты от ответственности в отношении проблем, выявленных в ходе проверки. Обладая этими знаниями, покупатель может иметь несколько вариантов в конце комплексной проверки.

Возьмем, например, ситуацию, в которой ESA фазы I определяет, что химчистка исторически работала в собственности, которую покупатель намеревается приобрести, и определяет как REC риск того, что на собственности существует загрязнение от прошлых выпусков химчистки. операции.Став владельцем собственности, покупатель может нести ответственность по закону за любое загрязнение на месте; тем не менее, если недвижимость находится в штате с жизнеспособным трастовым фондом, созданным для возмещения владельцам собственности определенных затрат, связанных с устранением прошлых утечек в результате операций химчистки, покупатель может быть готов принять на себя этот риск и продолжить покупку без дополнительных усилий.

Если, однако, такой доверительный фонд недоступен, покупатель может пожелать провести ЭКА Фазы II, чтобы подтвердить, присутствует ли загрязнение на месте.Покупатель, вероятно, также захочет взять пробы воздуха в помещении, чтобы определить, есть ли проблемы с проникновением пара. Если продавец разрешает покупателю провести отбор проб, что не является редкостью при сделках с недвижимостью, и тесты не выявляют загрязнения, то покупатель может приступить к покупке участка, комфортного в том, что экологические риски были полностью оценены. Если, однако, обнаружено заражение, покупатель может решить, что он больше не хочет продолжать, и прекратить транзакцию.Покупатель также может договориться о сниженной закупочной цене, чтобы учесть затраты, связанные с устранением известного загрязнения. Обратите внимание, что покупателю не нужно подтверждать наличие загрязнения путем отбора проб, чтобы договориться о сниженной закупочной цене; при определенных обстоятельствах хорошо задокументированный риск заражения может служить основанием для возобновления переговоров.

Другая распространенная ситуация, выявленная в ESA фазы I, — это риск заражения, переносимого на недвижимость, являющуюся предметом транзакции, из внешнего источника.Как правило, невиновный владелец недвижимости, загрязненной исключительно в результате миграции загрязнения из внешнего источника, не несет ответственности за какие-либо затраты на восстановление. Тем не менее, может возникнуть риск проникновения пара, если загрязняющие вещества мигрируют под зданиями, что может повлиять на здоровье и благополучие любых арендаторов на территории и подвергнуть владельца собственности потенциальной гражданской ответственности. В таких обстоятельствах покупатель должен рассмотреть возможность отбора проб воздуха в помещении, чтобы подтвердить, происходит ли проникновение паров, и если это так, покупатель может пожелать прекратить сделку или пересмотреть условия сделки.

Короче говоря, результаты комплексной экологической экспертизы будут такими же разными, как и оцениваемая недвижимость. В сделках, связанных с покупкой недвижимости в инвестиционных целях, экологическая экспертиза всегда будет иметь решающее значение для понимания стоимости актива. Как обсуждалось в этом практическом документе, затраты на восстановление окружающей среды могут быть значительными, и во многих случаях владелец недвижимости может нести ответственность за затраты на восстановление, независимо от вины.Более того, наличие загрязнения или других экологических атрибутов (таких как водно-болотные угодья и исчезающие виды) может повлиять на использование и развитие территории в будущем, что также влияет на стоимость собственности. При этом комплексная экологическая экспертиза должна быть адаптирована к активам, участвующим в сделках. Оценка должной осмотрительности бывшей промышленной площадки не будет такой же, как оценка жилой недвижимости. В любом случае покупатели, продавцы и кредиторы должны понимать важность экологической экспертизы и учитывать эти соображения при сделке с недвижимостью.Подробнее об использовании экологической информации в переговорах о сделках см. 3-20 Environmental Law in Real Est. И автобус. Сделки § 20.05 .

Полную информацию о комплексной экологической экспертизе см. В 3-20 Закон об охране окружающей среды в недвижимости. И автобус. Сделки § 20.01 et seq. и 1-5A Практическое руководство по экологическому праву, § 5A.01 .

Для получения информации о привлечении специалистов-экологов и работе с консультантами по окружающей среде для оказания помощи в проведении комплексной экологической экспертизы см. 3-20 Закон об охране окружающей среды в Real Est.И автобус. Сделки § 20.04 [5] ; 3-23 Экологическое право в сфере недвижимости. И автобус. Сделки § 23.01 et seq .; и 1-5 Практическое руководство по экологическому праву, § 5.01 et seq.

Образец экологической анкеты, которую можно использовать в связи с комплексным расследованием экологически чувствительного бизнеса, см. В 3-20 Закон об охране окружающей среды в недвижимости. И автобус. Сделки § 20.07 [1] . Образец экологической анкеты, который можно использовать в связи с расследованием комплексной проверки для не относящегося к окружающей среде бизнеса, см. В 3-20 Закон об охране окружающей среды в Real Est.И автобус. Сделки § 20.07 [2] .

Добро пожаловать в округ Мэдисон, штат Иллинойс,

Часто задаваемые вопросы:

* Как понять, что означают цифры в номере посылки?
* Как я узнаю, какие текущие налоги взимаются с моей посылки?
* Как может увеличиться стоимость моей собственности, если я не вносил в нее никаких изменений в течение многих лет?
* Почему похожие дома в разных кварталах имеют разные оценки?
* Какова площадь в квадратных футах, год постройки и т. Д.моего дома?
* Могу ли я изучить записи оценщика поселка, чтобы убедиться в правильности информации о моем доме?
* Повышает ли Оценщик оценку, если я покрашу свой дом?
* Что делать, если я не согласен с оценкой?
* Кто мой советник по городской оценке и чем он / она занимается?
* Как мне изучить свою оценку, чтобы убедиться, что она точна и справедлива?
* Я провел исследование и считаю, что моя оценка неточна или несправедлива.Каков мой следующий шаг?
* Каковы основания для подачи апелляции?
* Когда я получу свой налоговый счет, не поздно ли подавать апелляцию?
* Существуют ли какие-либо освобождения от уплаты налога на имущество?
* Как оцениваются сельхозугодья?
* Почему у меня такие высокие налоги?
* Как я могу заморозить свои налоги?
* Когда я могу опротестовать уплату налогов?

Как мне понять, что обозначают цифры в номере посылки?

Пример: 14-2-15-10-20-303-007.001

14 = Номер поселка
2 = Номер земли / участка (1 = участок земли, 2 = разделенный участок)
15 = Номер района поселка
10 = Номер участка поселка
20 = Номер участка поселка
303 = Номер блока
007 = Номер посылки
001 = Суффикс номера посылки (может содержать буквенное обозначение)

** Номер района поселка, номер раздела поселка и номер подразделения поселка объединены в «Номер карты». Номер карты используется для ссылки на карты, поддерживаемые нашим отделом карт и плат / ГИС.


В начало

Как узнать текущие налоги на мою посылку?

Казначей округа Мэдисон оплачивает ваши налоговые счета. У них есть веб-сайт, на котором можно узнать текущие налоги. Пожалуйста, перейдите по ссылке Казначей округа Мэдисон выше.

Какие существуют типы освобождений?

См. Страницу «Освобождение от налогов для налогоплательщиков».

Вернуться к началу

Как может увеличиться стоимость моей собственности, если я не вносил в нее никаких изменений в течение многих лет?

Стоимость собственности, или рыночная стоимость, определяется многими факторами, помимо улучшения физического состояния.Улучшение районов, количество выставленных на продажу домов и уровень инфляции также влияют на стоимость вашей собственности. Даже если ваш дом не продается, он может стоить больше (или меньше) из-за этих условий. Задача оценщика поселка — определить, сколько будет стоить ваша собственность, если бы она была выставлена ​​на продажу.

Вернуться к началу

Почему похожие дома в разных кварталах имеют разные оценки?

Дома оцениваются по-разному, поскольку их реальная рыночная стоимость варьируется.Рыночная стоимость разная, потому что другие условия на рынке недвижимости. Местоположение играет важную роль в установлении рыночной стоимости. Общее расположение, удаленность от школ и коммерческих объектов, качество окружающей собственности и удобства в районе — вот примеры факторов, которые могут и заставят покупателя платить за дом в одном районе больше, чем в другом.

Вернуться к началу

Какова площадь, год постройки и т. Д. Моего дома?

В офисе городского инспектора или в офисе главного инспектора графства есть информация о здании на участке.

Вернуться к началу

Могу ли я изучить записи оценщика поселка, чтобы убедиться, что у них есть верная информация о моем доме?

Да. Если вы хотите просмотреть свою учетную карточку, зайдите в офис инспектора вашего поселка или в офис старшего инспектора графства. За некоторыми исключениями, все файлы оценки открыты для общественности. Доступна не только информация о вашем доме, но и записи о других домах в этом районе. Персонал Township Assessor поможет вам получить необходимую информацию, а также ответит на вопросы, касающиеся оценки или того, как ее читать.

Вернуться к началу

Повышает ли эксперт оценку, если я покрашу свой дом?

Нет. В большинстве случаев нормальное содержание дома не повысит оценку. Дополнения к дому, такие как; в наземных бассейнах, на террасах, верандах, каминах и т. д. может значительно повысить ценность дома и повысить оценку.

Вернуться к началу

Что мне делать, если я не согласен с оценкой?

Лучшее место для начала — это связаться с офисом оценщика поселка или с офисом старшего оценщика графства лично или по телефону.Они выслушают, почему вы считаете, что с оценкой возникла проблема, и объяснят свою позицию. Большинство проблем решаются после разговора с оценщиком, но, если вы все еще не удовлетворены, можно подать жалобу в Контрольную комиссию округа Мэдисон.

Вернуться к началу

Кто мой советник по городской оценке и чем он / она занимается?

Советник по оценке вашего поселка избирается сроком на четыре года. Они являются первым шагом в процессе оценки и несут ответственность за осмотр, внесение в список и оценку вашей собственности.Они должны соответствовать определенным образовательным требованиям, прежде чем указывать свое имя в избирательном бюллетене.

Вернуться к началу

Как мне изучить свою оценку, чтобы убедиться, что она точна и справедлива?

Вы можете использовать страницу поиска информации о недвижимости в Управлении по оценке недвижимости округа Мэдисон, чтобы найти информацию о вашей оценочной стоимости и проверить записи оценщика, которые содержат оценочные значения, а также информацию о квадратных футах, размере участка, возрасте и т. Д. информация о продаже и т. д.Вы можете проверить записи о своей собственности или любом другом участке собственности. Вся эта информация общедоступна.

Вернуться к началу

Я провел исследование и считаю, что моя оценка неточна или несправедлива. Каков мой следующий шаг?

Сначала обратитесь к местному консультанту по оценке городского округа. Он / она лучше всех знаком с вашей недвижимостью и лицом, непосредственно ответственным за оценку вашей собственности. Возможно, вы можете предоставить дополнительную информацию о своей собственности, которая повлияет на оценку.Если эксперт не вносит корректировок, вам следует связаться с офисом старшего асессора округа, чтобы мы могли пересмотреть оценку.

Следующим этапом апелляционного процесса является Апелляционный совет по налогу на имущество штата Иллинойс. Это комиссия из пяти человек, которая рассматривает оценки местного Наблюдательного совета.

Вернуться к началу

Каковы основания для подачи апелляции?

Апелляция о начислении налога не является жалобой на повышение налогов. Это попытка доказать, что оценочная рыночная стоимость вашей собственности неверна или несправедлива.

Апелляция может быть основана как минимум на одной (1) из трех (3) вещей:

1. Элементы, влияющие на стоимость, указаны неверно в вашей учетной карточке. Например, у вас одна (1) ванна, а не две (2), или у вас 1600 квадратных футов, а не 2000.

2. Расчетная рыночная стоимость слишком высока. (Рыночная стоимость может быть определена путем деления вашей оценочной стоимости на 0,3333). У вас есть доказательства того, что аналогичные объекты недвижимости были проданы по цене ниже рыночной или вы недавно приобрели недвижимость по цене ниже указанной оценочной стоимости.

3. Расчетная рыночная стоимость вашей собственности точна, но несправедлива, поскольку она выше, чем оценочная стоимость аналогичной собственности. Вы можете отметить, какие дома похожи на ваши, и проверить их оценку в офисе своего оценщика. Сравните характеристики этих свойств со своими. Если есть отличия, значения могут быть другими.

Если вы считаете, что ваша оценка неверна, вам следует сначала поговорить со своим оценщиком или с офисом старшего асессора округа, чтобы просмотреть информацию, содержащуюся в досье на вашу собственность.Этот неофициальный обзор должен проводиться где-то с 1 января по 1 июня года проведения оценки.

Целью неофициальной проверки должно быть подтверждение информации о вашей собственности, чтобы убедиться, что вы понимаете, как была оценена ваша стоимость, чтобы выяснить, является ли эта стоимость справедливой по сравнению с аналогичными объектами в вашем районе, чтобы узнать, получаете ли вы все исключения вы имеете право и понимаете, как подать официальную апелляцию.

Вернуться к началу

Я просмотрел информацию о моем объекте недвижимости, но все еще считаю, что моя оценка неверна или несправедлива. Что дальше?

Если оценщик поселка или офис старшего асессора округа не внесут никаких изменений, вам нужно будет подать апелляцию в Контрольную комиссию округа Мэдисон.Обзорная комиссия — это группа из трех членов, назначаемых Советом округа Мэдисон для рассмотрения апелляций по оценке.

Сессия рассмотрения жалоб для Контрольной комиссии начинается в день публикации. Это день, когда изменения оценок публикуются офисом начальника аттестации округа. У владельца собственности есть 30 дней с этой даты, чтобы подать официальную жалобу в Контрольную комиссию. Для подачи жалобы требуются специальные формы. С ними можно будет ознакомиться в офисе Контрольной комиссии, в офисе оценщика вашего поселка или на этом веб-сайте.Жалобы, не указанные в утвержденной форме, рассматриваться не будут. Существуют отдельные формы для коммерческой, жилой и фермерской недвижимости.

Экспертная комиссия изучает представленные вами доказательства и определяет, правильно ли оценил имущество оценщик или главный инспектор графства. Доказательствами могут быть несколько вещей: недавняя оценка, продажи в вашем районе, фотографии физического состояния (если ваша проблема — рыночная стоимость) или диаграмма сопоставимых оценок собственности (если ваша проблема — капитал).

Доказательства того, что рыночная стоимость слишком высока, могут включать в себя оценку комиссионных, недавнюю покупку, подтвержденную заключительным заявлением, продажу аналогичной собственности в вашем поселке (вы можете получить информацию об оценке и регистрационные карточки для этой собственности в офисе оценщика вашего поселка). Сетка, поставляемая для сопоставимых объектов недвижимости, требует трех (3) аналогичных объектов. Предоставьте фотографии своей собственности и любой собственности, которая, по вашему мнению, похожа.

Если вы считаете, что ваша оценка выше, чем аналогичные оценки в вашем городке, вы также должны использовать аналогичные объекты для подачи апелляции.Процесс проверки того, что вы прошли аналогичную оценку, заключается в том, чтобы отметить оценку улучшения (а не землю) и разделить ее на квадратные метры собственности. Обратите внимание, что объекты собственности должны быть похожими по стилю (ранчо, двухэтажное здание, разделенное фойе и т. Д.), Возрасту и удобствам, чтобы этот метод сравнения был точным, поскольку улучшения включают дополнительные функции, такие как террасы, гаражи и т. Д. которые не входят в квадратные метры дома. Оценки объектов недвижимости не обязательно должны совпадать, но если ваша оценка на квадратный фут значительно выше, чем у аналогичных объектов недвижимости, у вас может быть основание для апелляции, даже если рыночная стоимость верна.

** Вы не выиграете апелляцию, потому что считаете, что ваши налоги слишком высоки. Должностные лица по оценке могут определять только оценки, но не налоги.

Вернуться к началу

Буду ли я уведомлен, если моя оценка изменится?

Да. Налогоплательщикам отправляется уведомление об изменении их оценки, отражающее изменения оценщика и CCAO. Кроме того, любые изменения в оценках должны публиковаться в газете, имеющей общий тираж в каждом городке. Каждые четыре года должен публиковаться полный список всех оценок.У налогоплательщиков есть 30 дней с даты публикации газеты, чтобы подать апелляцию в Наблюдательный совет округа Мэдисон. Формы апелляции можно получить в офисе Контрольной комиссии.

Вернуться к началу

Когда я получу свой налоговый счет, не поздно ли подавать апелляцию?

Да, уже поздно обжаловать вашу оценку. Мы завершаем наши оценки примерно в конце каждого года. Окончательная оценка заверяется в Налоговом управлении и направляется клерку округа Мэдисон, чтобы начать процесс расчета налоговых счетов.На этом этапе наши файлы закрываются, и уже слишком поздно менять оценки. Однако возможно, что при расчете вашего налогового счета была допущена ошибка. Например, освобождение, на которое вы имеете право, могло не быть учтено в счете. Если вы подозреваете ошибку, свяжитесь с нашим офисом. Возможно, удастся исправить счет. Неправильное суждение или мнение о стоимости вашей собственности НЕ является оправданием для исправления счета.

Вернуться к началу

Существуют ли какие-либо льготы по налогу на недвижимость?

Да.Чтобы ознакомиться со всеми освобождениями и другими доступными формами льгот по налогу на имущество, посетите нашу страницу «Исключения и льготы» или свяжитесь с офисом CCAO, если вам нужна дополнительная информация.

Вернуться к началу

Как оцениваются сельхозугодья?

Иллинойс, как и многие другие штаты, оценивает сельскохозяйственные угодья на основе их стоимости использования в сельском хозяйстве, а не рыночной стоимости. Раздел 10-115 Налогового кодекса на имущество предусматривает «сельскохозяйственную экономическую ценность». Эта стоимость основана на использовании земли при среднем уровне управления, относительной продуктивности почв и текущей стоимости чистого дохода, получаемого землей от сельскохозяйственного производства.

Закон Иллинойса гласит, что для того, чтобы иметь право на специальную оценку сельскохозяйственных угодий, рассматриваемая собственность должна была использоваться в качестве фермы в течение предыдущих двух лет. Закон определяет ферму как «любое имущество, используемое исключительно для выращивания и сбора урожая; для кормления, разведения и содержания домашнего скота; для молочного животноводства или для любого другого сельскохозяйственного или садоводческого использования или их комбинации; … содержание, выращивание и кормление домашнего скота или птицы, …. звероводство. Оценка сельскохозяйственных угодий не будет проводиться для собственности, которая в основном используется для жилых целей, даже если некоторые сельскохозяйственные продукты могут быть выращены или сельскохозяйственных животных разводить или кормить на территории в связи с его основное использование.

Оценка недвижимого имущества, включая фермерское имущество в Иллинойсе, входит в обязанности должностных лиц по оценке вашего местного округа. Однако закон возложил определенные обязанности на штат Иллинойс, в частности, на Департамент доходов. Например, DOR требуется для расчета значений потребительной стоимости индекса продуктивности почвы и ежегодно удостоверять их для должностных лиц округа. Затем эти официальные лица применяют цифры к определенным типам почв на индивидуальных фермах или участках сельскохозяйственных угодий, чтобы провести оценку.

За дополнительной информацией о Законе об оценке сельскохозяйственных угодий обращайтесь в офис старшего асессора округа.

Вернуться к началу

Почему у меня такие высокие налоги?

Сумма вашего налогового счета определяется двумя факторами — уравненной оценочной стоимостью собственности и применимыми налоговыми ставками, которые зависят от уровня расходов местных налоговых округов. Если оценочная стоимость увеличивается из-за инфляционного увеличения стоимости недвижимости, налоговые счета могут не увеличиваться.Если налоговые округа не увеличивают свои сборы, общее увеличение оценочной стоимости означает более низкие налоговые ставки, и это не повлияет на налоговые счета. Однако, если налоговые округа увеличивают свои сборы, счета по налогам увеличиваются независимо от изменений оценочной стоимости.

Вернуться к началу

Как я могу заморозить свои налоги?

Вы не можете заморозить свои налоги, однако, если вам 65 лет или больше, вы владеете и проживаете в своем доме и имеете общий семейный доход в размере 65 000 долларов или меньше, вы можете подать заявление на получение льготы на получение льготы для пожилых граждан на замораживании приусадебного участка (SCAFHE).См. Страницу «Исключения и скидки».

Вернуться к началу

Когда я могу опротестовать свои налоги?

Владелец собственности может возразить против уплаты налога на имущество полностью или частично в течение любого года, уплатив налоги в порядке протеста и подав жалобу о возражении против уплаты налогов в окружной суд. В жалобе должны быть указаны возражения против начислений, налогов или сборов. Суд рассмотрит дело и вынесет решение. Как правило, уплата налогов по протесту из-за неправильной оценки не приведет к благоприятному исходу, если апелляция не была сначала подана в Контрольную комиссию округа Мэдисон.

Вернуться к началу


Начальник отдела оценки округа
Мэдисон Каунти, штат Иллинойс
157 North Main Street
Suite 229
Edwardsville, IL 62025

618-692-6270

Вернуться к началу .

Оставить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.