кто это и чем занимается?
Среди иностранных слов, ворвавшихся в наш современный лексикон, есть «девелопер». Разберемся, кто это такой и чем занимается.
Кто такой девелопер?
Термин «девелопер» является производным от английского слова develop, что в переводе означает развиваться. Само слово получило особое значение и популярность в строительной среде, точнее развитии территорий, готовых к застройке, или объектов для реновации.
Любые возводимые объекты, земельные участки под строительство являются сферой интереса девелопера – компании или частного лица, готового вкладывать свои силы, знания и материальные запасы в нововведения. В итоге девелоперская фирма осуществляет целый комплекс мер, направленных на разработку плана развития конкретного места, управления процессом работы и денежными потоками, вложенными в строительство.
Следует отметить, что девелоперы находятся в непосредственном контакте с застройщиком. Задача последних реализовать проект, задуманный девелопером, в жизнь.
Чем занимается?
Главной задачей девелопера является оценка перспективности строительства на конкретной территории, авторство в отношении идеи проектирования на ней объектов строительства. Другими словами, девелопер должен уметь «увидеть» на неосвоенной земле результат реализации проекта и его востребованность среди организаций и частных лиц.
Отсюда среди функций девелопера выделим:
- обнаружение свободных территорий, оценка их потенциала и последующая покупка земли под ее освоение;
- определение путем анализа возможности наиболее эффективного использования объекта, который будет на этом участке возведен;
- планирование будущего строительства и разработка общей стратегии застройки;
- получение всех разрешительных документов в отношении будущего объекта;
- взаимодействие с застройщиком с целью контроля за процессом реализации проекта;
- получение необходимых экспертных заключений и документации о вводе объекта в эксплуатацию;
- извлечение максимальной выгоды от реализации готового объекта (поиск покупателя или арендатора).
Помимо указанных мероприятий девелоперу необходимо учитывать финансовые риски мероприятия, привлекать инвестиции в строительство объекта, контролировать сроки возведения, получать согласования в инстанциях всех уровней. Это лицо, которое ведет проект «с нуля» до точки продажи.
Девелопера может заинтересовать и уже существующий объект, нуждающийся в реконструкции, который впоследствии станет экономически привлекательным.
Отличие девелопера от застройщика
Застройщик не только имеет непосредственное отношение к процессу строительства, но и прописывается стороной договора долевого участия с физическими лицами. Поэтому, даже покупая квартиру от крупного девелопера, в договоре вы увидите название застройщика.
Как правило, застройщик необходим для реализации строительства новостройки. И в случае неудачных продаж жилья или «заморозки» строительства девелопер может обанкротить застройщика, тем самым скрыть свои обязательства. Поэтому при возникновении каких-либо проблем отвечать перед дольщиками будет застройщик, а не девелопер.
На законодательном уровне девелопер не несет ни какой ответственности перед дольщиками.
Поэтому перед тем, как заключать ДДУ, необходимо изучить проектную декларацию на объект. Если учредителем застройщика в полной мере является девелопер, то он заинтересован в окончании строительства и реализации квартир в доме, так как видна юридическая связь девелопера и застройщика.
В случаи когда акции застройщика принадлежат неизвестной зарубежной компании, то неизвестно, чем может закончиться история с вложенными деньгами дольщиков. Это большой риск потери финансов и квартиры.
Крупный игрок в сфере строительства может позволить себе исполнить весь комплекс мероприятий, не привлекая к нему девелопера.
Рекомендуем! Как проверить застройщика перед покупкой квартиры по договору ДДУ?
Разновидности девелопмента
Девелоперские компании могут быть двух видов:
- Fee. Основной задачей является реализация проекта для заказчика, вложившего в него свои денежные средства. Как правило, девелопер уже обладает необходимыми навыками в области строительства, имеет достаточно компетентный штат, который способен отследить качество выполнения работ. Отсюда заказчик рассчитывает на снижение рисков задуманного строительства и извлечение максимальной прибыли от финансовых вливаний.
- Speculative. Осуществляют строительство объектов за счет собственных средств. Тогда именно компания становится разработчиком объекта и его исполнителем. Зачастую впоследствии готовый объект не планируется продавать и остается в управлении компании, из чего следует заинтересованность в качестве строительства. В итоге такие объекты обходятся дороже в осуществлении, но и результат значительно выше.
Различают также разделение девелопмента в зависимости от типа недвижимого объекта.
- Загородные дома. Направлен на возведение жилых домов за пределами города, считается очень перспективным.
- Коммерческие объекты недвижимости. Основным источником извлечения прибыли становится предоставление готовых помещений в аренду для коммерческих целей.
- Участки земли. Связан с получением прибыли от земли, после подготовки к дальнейшему использованию. Компания вкладывает свои усилия в развитие территории путем создания необходимой инфраструктуры, проведения коммуникаций, деления на удобные для дальнейшей застройки участки. В результате создается удобная строительная площадка с необходимой документацией. Само мероприятие считается достаточно рискованным и длительным во времени.
- Жилая недвижимость. Самым распространенным участием девелопера является привлечение с целью строительства или реконструкции жилых помещений. Специалисты грамотно оценивают все факторы, которые имеют отношение к конечной стоимости жилья:
- экологичность территории, где будет возведен жилой дом;
- наличие необходимой транспортной инфраструктуры, коммуникаций, социальных объектов и т.д.;
- прогнозирование уровня доходов граждан, которые будут готовы приобрести жилье в этом доме.
Как стать успешным девелопером | Деловой квартал
Девелопмент недвижимости – это деятельность по покупке недвижимости, внесению изменений (реконструкция, реставрация и т.д.) в объекты капитального строительства или строительству новых зданий, строений, сооружений, а также по продаже недвижимости. Девелоперы – профессионалы, которые специализируются на этом виде деятельности. Развитие (управление) недвижимостью может быть очень прибыльным делом, но также может привести к большим потерям. Чтобы стать девелопером в области недвижимости, вы должны искать и находить потенциально прибыльные возможности и предсказывать тенденции рынка.
Рассмотрим несколько основополагающих рекомендаций, которые необходимо соблюдать для работы успешным девелопером.
Образование и навыки
В девелопмент недвижимости приходят люди из самых разных областей и сфер деятельности, например, агенты по недвижимости или брокеры, строители, архитекторы и юристы. Поэтому можно с уверенностью сказать, что не существует методического, заранее определенного образовательного курса для входа в отрасль по развитию недвижимости. Отдельные дисциплины, такие как архитектура, проектирование и право, имеют свои собственные программы обучения.
Получите образование, имеющее отношение к девелопменту недвижимости. Получите диплом в области финансов, делового администрирования, управления строительством или развития городов. Возьмите необходимые курсы, получите реальную лицензию на деятельность в области недвижимости, риелторскую деятельность или лицензию застройщика.
Каждый профессионал в области девелопмента должен быть хорошо образован, поскольку развитие недвижимости чрезвычайно сложно и требует аналитических, финансовых, маркетинговых, межличностных и организационных навыков. Это особенно верно в отношении финансовых навыков, которые требуются девелоперам, чтобы принимать правильные решения при покупке, финансировании, строительстве, а затем продаже или аренде недвижимости.
Для начала можете поработать на работодателя в сфере недвижимости и наберитесь опыта. Найдите работу, которая дает вам возможность заниматься покупкой, развитием или продажей недвижимости. Постарайтесь впитать как можно больше информации об отрасли, работая в этом качестве. В течение этого периода постарайтесь сформировать свои личные сбережения, а также положительную кредитную историю, что поможет вам в будущем для финансирования собственной девелоперской деятельности и бизнеса.
Отношения
Отношения являются абсолютной необходимостью, и они требуют времени для своего формирования. Девелопер должен иметь отношения с банкирами, адвокатами, арендаторами, инвесторами, генеральными подрядчиками, инженерами-строителями, архитекторами, брокерами, оценщиками и другими. Девелопер похож на кинопродюсера, который объединяет успешную команду для создания успешного проекта – для этого нужны разнообразные отношения.
Привлекайте строительные фирмы или профессиональных подрядчиков для строительства новых зданий или улучшения свойств существующих. Постройте отношения с профессионалами в области строительства, чтобы вы могли положиться на них, когда потребуется своевременно и качественно выполнить работу в будущем.
Постройте отношения с банками, а также местными и независимыми инвесторами для финансирования вашей инвестиционной деятельности. По мере того, как они начинают доверять вам, кредиторы могут предоставить вам индивидуальные условия обслуживание по конкурентоспособным ставкам.
Терпимость к риску
Риск девелоперов достаточно велик. Людям, заинтересованных в управлении недвижимостью, важно понимать как себя чувствует девелопер, если он знали, что весь их бизнес зависит от успеха или неудачи проекта. Разумные девелоперские компании принимают просчитанные и взвешенные риски, и они постоянно ищут способы их уменьшить. Тем не менее, девелопмент – рискованный бизнес, который некоторые просто не выдержат.
Зарегистрируйте вашу фирму в качестве юридического лица. Поскольку деятельность в области недвижимости может создавать высокие финансовые риски, сформируйте юридическое лицо как субъект, который предоставит вам защиту ответственности, такую например как общество с ограниченной ответственностью. Формирование юридического лица может означать более высокие налоги и потребует больше времени на ведение бухгалтерского учета, чем было бы у вас в качестве индивидуального предпринимателя или простого товарищества, но эти вопросы ничто по сравнению с личными расходами, которые вы могли бы понести в результате внезапного спада на рынке недвижимости. Запомните, учредитель юридического лица не несет ответственности по долгам самой фирмы.
Решение проблемных вопросов
Разработка успешного проекта требует огромных навыков по решению всех трудностей и препятствий на этом пути. Девелоперы знают, как решать проблемы, и они, похоже, понимают, что обычно существует не только один способ решения проблемы. Творческое планирование, поиск решений проблем зонирования, работа с прилегающими землевладельцами и поиск способов оптимизации как по времени, так и по рамкам бюджета – все это примеры навыков решения проблем, которыми должен обладать девелопер.
Творческий подход
Каждый проект развития начинается с идеи, как для конкретного редставления на вашем сайте, так и для общего видения того, что может понадобиться людям. Девелоперы – творческие люди, которые, кажется, всегда предвидят, какой спрос будет существовать в будущем. Успешные девелоперы объединяют захватывающие проекты, новые строительные материалы и передовые методы строительства. Это креативность – это то, что принесло нам небоскребы, городские центры и все те места, которые мы теперь называем работой и домом.
Исследуйте тенденции рынка в отношении проектов, рост и падение цен на недвижимость. Покупайте, когда цены низкие и продавайте, когда цены высоки. Используйте специализированными интернет-ресурсы для получения самой последней информации о ценах на недвижимость.
Работа с коммерческой недвижимостью
Многим девелоперам проще заниматься в девелопмент недвижимости, работая в жилой сфере и строя многоквартирные дома, но поскольку коммерческая недвижимость имеет дело с более крупными денежными средствами и с меньшим государственным регулированием, то именно здесь самые успешные девелоперы зарабатывают свои капиталы.Реинвестируйте в свой бизнес. Вместо того чтобы тратить ранние прибыли на личные нужды, верните денежную прибыль в недвижимость, чтобы обеспечить взрывной рост бизнеса.
Варианты развития карьеры в девелопменте
Девелоперы недвижимости, как уже говорилось, могут приходить из самых различных областей. Некоторые начинают как агенты по недвижимости, которые после покупки и реконструкции недвижимости продают объекты с прибылью. По прошествии определенного периода времени они могут увеличить капитал, необходимый для привлечения строителей, архитекторов и застройщиков для разработки, создания и реализации проекта, например, при разработке новых кондоминиумов.
Другие начинают свою карьеру в строительстве, заключая контракты на строительство домов или коммерческой недвижимости в существующей застройке и в конечном итоге работают с такими партнерами, как архитекторы и финансовые менеджеры активов, которые могут помочь им в разработке собственных проектов.
Хотя некоторые из них могут войти в девелопмент недвижимости как предприниматели, как, например, в приведенных выше примерах, большинство из них в конечном итоге будет работать в компаниях, занимающихся девелопментом недвижимости и специализирующихся на конкретных видах недвижимости, таких как объекты розничной торговля или развитие курортов. Существует также возможность оказывать консультационные услуги по развитию недвижимости, и помогать своим клиентам в разработке собственных проектов.
Смотрите также:
Чем девелоперы отличаются от строителей — Forbes Kazakhstan
Фото: pixabay.com
Девелопер точно понимает, что происходит с рынком: куда он идёт, что в тренде и на что есть спрос. Оценив ресурсы, которые у него есть, девелопер начинает создавать концепт проекта, понимая, что он не просто построит объект, который должен быть удобным, его ещё нужно будет вживить в экосистему. В концепт проекта входят не только планировка и наличие коммерческих площадей, фасады и материалы, но и будущая проработка, подо что будут эти площади, логистика, чтобы даже большие объекты не были проблемой для перемещения людей и их жизни. Более того, часто потребности рынка отличаются от личных пристрастий собственников строительных компаний.
С этого первоначального этапа и начинается разница.
Так, девелопер создаёт детальный концепт проекта со всей инфраструктурой и преимуществами для пользователей и маркетинговой стратегией и только потом приступает к этапу проектирования. Например, группа компаний «Верный капитал», прорабатывая концепт Talan Towers, сразу решили построить проект по стандартам мирового класса. Это напрямую повлияло не только на концепт проекта, подход к нему, но и на решения, применяемые при строительстве и управлении объектом в будущем.
Как правило, строительная компания пропускает этот этап, полагаясь не на цифры и аналитику рынка, а на личное мнение топ-менеджмента. Ещё хуже, когда компания опирается только на субъективное мнение собственника — генерального директора, который уже 20 лет строит и сам всё знает. Опыт — это хорошо, но рынок — это рынок, а не мысли одного человека.
Проектирование объекта
Практика показывает, что заплатить дороже за проектирование лидерам, лучшим в мире или в стране компаниям бывает дешевле и надёжнее, чем заплатить соседней компании, которая берёт за эти услуги меньше и однажды участвовала в этом деле.
На этом этапе необходимо учесть все детали концепта проекта и подобрать оптимальные решения не только для строительства, но и для эксплуатации объекта. Плюс ко всему — получить достойную прибыль по итогу проекта.
Строительные компании отдают проектирование без концепта на откуп пониманию рынка проектировочных компаний, которые так же, как и собственник строительной компании, давно уже этим занимаются и сами знают рынок. В итоге это приводит к бесчисленному количеству безобразных, устаревших ещё на стадии проектирования, зданий.
Строительство объекта
Строительная компания строит сама. Есть люди, есть опыт. Компания покупает материалы сама, свои же люди их и воруют. Строительная компания сама создаёт структуры генерального подряда — не терять же деньги, когда можно освоить самим? В какой-то мере в этом есть смысл, но чаще всего краткосрочный, только материальный.
Девелоперы же крайне редко строят свои объекты сами. Обычно в их штате немного людей. Все они профессионалы, но профильные.
Для строительства проекта есть два варианта:
1. Девелоперы отдают строительство в генподряд, и контролируют качество с помощью сторонних экспертов. Это самый распространённый вариант. Тут большая сложность возникает лишь с выбором хорошего подходящего генподрядчика.
2. Отдают управление строительством лучшим профессионалам, которые всё организовывают. Такой подход используется реже, он сложнее, но позволяет лучше контролировать расходы и влиять на ход строительства и качество используемых материалов. Из известных проектов — это передача управления строительством Talan Towers компании Turner, которая уже 50 лет управляет строительными объектами по всему миру.
Продажи и маркетинг
Пока идёт строительство проекта, желательно продать 100% площадей, учитывая концепт проекта, если проект не нацелен на создание потока денег от сдачи площадей в аренду.
Вариантов исполнения тут несколько. И девелоперы, и строители действуют чаще всего одинаково — это либо полный аутсорсинг маркетинга и продаж, либо частичный (маркетинг — на аутсорсинге рекламного агентства, а отдел продаж свой).
Редко когда в компании выстроен и маркетинг, и продажи. Это эффективнее и сложнее, так как профессионалов очень мало, да и понимание этих систем есть далеко не у всех.
Также есть варианты строительства проектов под государственные нужды, госпрограммы, где на первый план выходит прибыль от проекта, что в итоге негативно сказывается на качестве реализации и концепте проекта. Вопрос продаж тут решается по другому.
Так повелось, что девелоперы чаще создают уникальные проекты в премиум- и бизнес-сегменте. И в данном случае они могут выбрать путь полной или частичной продажи уже действующего проекта, как инвестиционного, крупному инвестору. В таком случае проект получается несколько длиннее по времени, но более прибыльным. Для меня самым ярким примером в СНГ является продажа компанией Meridian Capital банку Morgan Stanley ТЦ «Галерея» в Санкт-Петербурге за $ 1,1 млрд после 1 года эксплуатации. Уверен, что прибылью были довольны все.
Сервис и эксплуатация
Строительная компания проектирует, строит и продаёт. Всё. Для неё неважно, что будет на месте коммерческого помещения, удобно ли всей экосистеме, когда в давно обжитом жилом комплексе нет магазина, потому что помещение под него выгоднее 3-4 раза продать. А в итоге в нём откроется вовсе не магазин.
Девелоперы же, напротив, завершив стадию строительства объекта, всеми силами заставляют заработать всю экосистему. И обычно это не сводится к банальному сервису (КСК). Вся экосистема проекта должна быть удобна и приносить добавленную стоимость проекта не только девелоперу, но и человеку, который её использует.
В премиальном сегменте девелоперы часто отдают управление объектом лидерам мирового рынка. Да, так же, как и с проектированием, получается дороже, но в итоге выгоднее для всех. И, конечно же, менее выгодно при горизонте планирования в 3 года, что, к сожалению, так сильно распространено в нашей стране.
Девелоперов в Казахстане можно пересчитать по пальцам.
Это Capital Partners во главе с Сержаном Жумашевым, где каждый проект достоин уважения. Более того, компания воплощает успешные проекты и за рубежом. Например, строительство и продажа отеля The Ritz Carlton в Москве.
Это и Astana Group Нурлана Смагулова с их Mega-центрами. Сильная команда и отличный результат.
Группа компаний «Верный капитал» с самым лучшим проектом Астаны Talan Towers во главе с Ерланом Оспановым, строительство и эксплуатацию которого мне удалось наблюдать. Честно признаться, восхищён!
Небольшая девелоперская компания Бахыта Ниязова с первым проектом Mountain drive в Алматы.
Highwill Astana — корейская компания, которая является примером настоящего девелопера, чьи проекты успешно функционируют, а экосистема живёт уже много лет в Казахстане.
Надеюсь, у нас будет больше настоящих девелоперов. От этого всем жителям нашей страны будет только лучше.
Словарный запас: РЕДЕВЕЛОПМЕНТ — Strelka Mag
ЧТО НАПИСАНО В СЛОВАРЕ
Редевелопмент — процесс перепрофилирования объекта недвижимости под новое направление. ( Concept Development)
ЧТО ГОВОРЯТ ЭКСПЕРТЫ
Григорий Гурьянов, партнёр Архитектурного бюро «Практика»
Девелопмент — это развитие участка земли, создание продукта недвижимости. Девелопер зарабатывает, покупая участок, инвестируя в его развитие и затем реализуя по новой стоимости. Проще говоря, девелопмент — это бизнес. Как и всякий бизнес, он может оказаться прибыльным или убыточным, социально ответственным или нет. Добавляя приставку «ре-», получаем редевелопмент, то есть повторное освоение участка: создание на нем нового, более востребованного продукта недвижимости. Экономика и общество меняются, технологии и социальные модели устаревают. Ориентированные на них объекты и территории становятся неэффективными или невостребованными. Это естественный процесс. Поэтому, как правило, редевелопмент подразумевает перепрофилирование – частичную или полную замену функции, в том числе путем активного строительного вмешательства. Редевелопмент позволяет использовать те очевидные преимущества, которые в современном городе дает концентрация и повышение плотности городской среды. В сложившихся, плотно застроенных городах редевелопмент может оказаться вообще единственным возможным способом что-то сделать.
Ревитализация — частный случай редевелопмента. Означает буквально «оживление» территории или объекта, которые больше не функционируют. Чаще всего применяется к бывшим промышленным предприятиям, в которых когда-то кипела жизнь, а сегодня они оказались заброшенными, выключенными из города.
Ревитализация промышленных объектов как самостоятельный жанр существует уже примерно 50 лет. Началось все в 1970-80 гг. в индустриально развитых странах Западной Европы и Северной Америки. Промышленное производство уходит из городов, и поиск нового применения для пустующих цехов и бывших фабрик, иногда сопоставимых по размерам с целыми городскими районами, становится актуальной задачей. Тогда же произошло осмысление промышленных объектов как носителей исторического и культурного наследия. Поэтому сегодня ревитализация включает в себя и этот смысловой оттенок — внимательного и бережного отношения к объекту редевелопмента, сохранения духа места и материальной памяти о прошлом.
Жанна Дикая, архитектор бюро Meganom
Редевелопмент — перезагрузка объектов недвижимости. Из невостребованных и нерационально используемых территорий создаются новые инвестиционно привлекательные проекты. Точкой отсчёта для редевелопмента можно считать середину XX века — время перестройки промышленных зданий в Европе и в Америке. Тогда появились компании, которые скупали устаревшие предприятия и строили на месте обширных промзон жильё, музеи, рестораны, парки. Это было экономически выгодно.
В условиях дефицита земельных участков проекты редевелопмента дают возможность обновить городскую ткань, изменить не только архитектурный облик, но и социальный уровень. Если заново реорганизовывать городское пространство, то можно решить транспортные проблемы, найти потенциал для строительства новых дорог, мостов, парков и набережных. Территории, которые ранее были закрыты, напротив, становятся новыми местами притяжения для горожан.
Один из самых впечатляющих примеров редевелопмента — гамбургский проект застройки бывшего морского порта Хафенcити. Новые районы тесно связаны с исторической застройкой и разнообразны по функциональному составу. Кварталы получились живые, с хорошо развитой сетью общественных пространств: они занимают пятую часть территории и связаны 25 пешеходными мостами. Это история не только об элитном жилье, а о новом культурном центре с качественно организованной инфраструктурой. Проект ориентирован на инновационность: умные технологии, использование возобновляемых энергоресурсов и снижение выбросов в окружающую среду.
Если изучить Москву, где более 17 процентов городской земли занято промышленными зонами, то яркими примерами редевелопмента являются «Садовые кварталы» на месте завода «РТИ-Каучук» и реорганизация территории АМО «ЗИЛ».
Редевелопмент можно перепутать с реновацией, ревитализацией, реконструкцией и джентрификацией. Общее у всех этих процессов то, что в их основе заложены изменение, улучшение и активизация пространства. Но способы и программы у всех разные. Так, ревитализация не всегда связана со сносом и перестройкой.
ПРИМЕРЫ УПОТРЕБЛЕНИЯ
ТАК ГОВОРИТЬ ПРАВИЛЬНО
Редевелопмент повышает процент полезных площадей. (Жанна Дикая)
ТАК ГОВОРИТЬ НЕПРАВИЛЬНО
Программой редевелопмента завода шампанских вин предусмотрено полное сохранение исторического облика всех зданий и структуры территории. (Пояснение: правильнее сказать — ревитализация, так как изменения коснутся только функциональной программы и интерьера.) (Жанна Дикая)
10 лучших языков программирования для изучения в 2020 году
- Home
Testing
- Back
- Agile Testing
- BugZilla
- Cucumber
- Database Testing
- Тестирование ETL
- Назад
- JUnit
- LoadRunner
- Ручное тестирование
- Мобильное тестирование
- Mantis
- Почтальон
- QTP
- Назад
- Центр качества (ALM3000)
- Управление тестированием
- TestLink
SAP
- Назад
- ABA P
- APO
- Новичок
- Basis
- BODS
- BI
- BPC
- CO
- Назад
- CRM
- Crystal Reports
- QM4O
- Заработная плата
- Назад
- PI / PO
- PP
- SD
- SAPUI5
- Безопасность
- Менеджер решений
- Successfactors
- SAP Tutorials
- Web
- Apache
- AngularJS
- ASP.Net
- C
- C #
- C ++
- CodeIgniter
- СУБД
- JavaScript
- Назад
- Java
- JSP
- Kotlin
- Linux
- Linux js
- Perl
- Назад
- PHP
- PL / SQL
- PostgreSQL
- Python
- ReactJS
- Ruby & Rails
- Scala
- SQL 000
Обязательно учите!
- Назад
- Бухгалтерский учет
- Алгоритмы
- Android
- Блокчейн
- Бизнес-аналитик
- Создание веб-сайта
- Облако